Ремонтные работы в Вене: цены, виды и лучшие подрядчики

Рынок недвижимости Вены меняется. Если в 2023 году в городе сдали почти 16 тысяч новых квартир, то к 2024 году этот показатель снизился до 12 тысяч, а в 2025 году — примерно до 7,5 тысяч. На 2026 год прогнозируется дальнейшее сокращение строительства. Это значит, что всё большее значение приобретают ремонт и обновление уже существующих объектов.

Параллельно город активно инвестирует в инфраструктуру. Только за 2024 год на обновление трамвайных линий и модернизацию подземки было потрачено более €220 млн, а в 2025–2026 годах программа продолжится: заменят десятки километров рельсов, отремонтируют мосты и центральные улицы.

Для будущих жителей и инвесторов это важный сигнал: состояние жилья и качество ремонта становятся ключевыми факторами в выборе недвижимости в Вене.

В этой статье мы разберём, какие виды ремонтных работ наиболее актуальны в Вене, кто их выполняет, сколько это стоит и как ремонт напрямую влияет на инвестиционную привлекательность. А ещё я поделюсь личными наблюдениями и советами из практики.

Чтобы понять, почему ремонт в Вене стал таким важным, нужно посмотреть на общую картину: состояние жилья, темпы строительства и городские проекты.

С каждым годом новостроек в Вене становится меньше, а спрос на жильё остаётся высоким. Это приводит к тому, что многие инвесторы и собственники делают ставку на реконструкцию и капитальный ремонт старых домов.

В исторических районах особенно востребованы квартиры в зданиях XIX–XX веков, но почти все они нуждаются в серьёзной модернизации: от замены коммуникаций до утепления фасадов.

Город также вкладывает огромные средства в поддержание дорог и общественного транспорта. В 2024 году Wiener Linien заменили более 8,5 км трамвайных путей и свыше 50 стрелок, а в 2025–2026 гг. планируется обновление ещё нескольких ключевых направлений.

Муниципальный департамент дорог (MA 28) в 2025 году выделил около €60 млн на ремонт улиц, тротуаров и мостов.

Вена сочетает в себе динамично развивающийся рынок новостроек и активный сегмент реновации.

Особенности венского рынка – большое количество старинных домов, обширный муниципальный жилфонд (город владеет сотнями тысяч квартир) и традиция комплексного обслуживания (от капитального ремонта домов до городских инфраструктурных проектов).

Это создаёт разнообразие работ и услуг, а также заметную конкуренцию в сфере строительных и ремонтных услуг.

В Австрии ремонт и строительство выполняют в основном лицензированные фирмы и сертифицированные мастера. Есть несколько типов организаций:

Генеральные подрядчики (Generalunternehmer). Крупные компании (например, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich и пр.), которые берут под ключ строительство и капитальный ремонт домов.

У таких компаний есть все необходимые лицензии («Baufirma» или «Baumeisterbetrieb» – строительный проектировщик с квалификацией), инженеры и бригады разных специальностей.

Ремесленные фирмы и мастера. Специализируются на отдельных видах работ (электрика, сантехника, столярка, малярные работы, окна и т.д.). Каждая такая фирма должна иметь соответствующий «Meisterbrief» или «Befähigungsnachweis» для своего направления (например, электрик с дипломом, сантехник с допуском).

Полный цикл (Allround-Handwerker). Частные мастера или небольшие фирмы, которые предлагают комплекс «от А до Я» (зачастую это небольшие подрядчики, выполняющие все основные работы по благоустройству квартиры).

Ремонт в Вене бывает очень разным — от косметики в небольшой квартире до капитальной реконструкции целого дома или замены трамвайных путей. Давайте разберём основные направления подробнее.

В столице Австрии большое число старых жилых домов (так называемые «Гриндерштайн»-дома конца XIX – начала XX века) и относительно мало новостроек на душу населения. Поэтому реконструкция и ремонт квартир – весьма актуальная тема. Основные типы ремонта:

Косметический ремонт (Oberflächenrenovierung). Самый простой – это покраска стен, замена обоев, напольных покрытий, обновление розеток и выключателей, ремонт дверей и простые сантехнические работы. Обычно такой ремонт делают для освежения внешнего вида.

Стоимость косметического ремонта для небольшой квартиры (30–50 м²) может составлять от 5 до 15 тыс. евро, а срок – от нескольких недель до месяца (включая подготовку стен и время высыхания красок).

Капитальный ремонт (Komplettrenovierung). Здесь уже полностью заменяются инженерные сети (электрика, сантехника, отопление), проводится выравнивание стен, замена окон, полная перепланировка или снос ненесущих перегородок.

В старых домах часто меняют старые газовые котлы на современные комбинированные системы или переводят систему отопления с газа на электричество. Капитальный ремонт – это практически как новостройка «под ключ» на ограниченной площади. Он занимает обычно 2–6 месяцев и требует строгого соблюдения строительных норм.

Стоимость полного ремонта в «старых» квартирах в Вене в среднем 800–1200 евро за м² (то есть для 100-м² квартиры – порядка 80–120 тыс. €). Всё зависит от состояния стен/пола, сложности работ и выбранных материалов.

При ремонте венской квартиры часто возникают дополнительные сложности:

Погодно-архитектурные ограничения. Например, в центре запрещено менять цвет фасада, устанавливать кондиционеры на видимом месте и т.п. Окна в историческом центре иногда требуют сохранения раритетных рам (шпехтрат) – такие работы дороже.

Согласования и разрешения. Перепланировка (например, объединение комнат, перенос кухни/бани) должна быть согласована с соответствующими инстанциями (DA27, MA 40). В Вене за перепланировку жилой комнаты иногда нужно платить «зелёный налог» или получать разрешение на изменение зонирования.

Старые коммуникации. Во многих старых домах до сих пор тянутся чугунные или асбестовые трубы. Их замена может стоить как отдельный серьёзный этап ремонта.

Типичные цены и сроки. По последним подсчётам экспертов, ремонт квартиры в Вене обойдётся примерно так (ориентировочно):

• Косметический ремонт (покраска, плитка, пол) 30–50 м²: €5 000–10 000, срок 2–4 недели.
• Капитальный ремонт (100 м², с заменой кухни/бани): €80 000–120 000, срок 3–6 месяцев.
• Замена окон (единица 1 м²) – €200–400/м².
• Установка новой двери (межкомнатной) – от €500 за штуку.
• Полная замена сантехники в ванной (комплекс работ): €8 000–15 000.

Венские частные дома (чаще на окраинах и за городом, а также вокруг города в пригородах и регионах) ремонтируются по другому графику: здесь обычно более масштабные работы. Основные этапы капитального ремонта дома («Kapitalsanierung»):

Проектирование и получение разрешений. Особо важно при реконструкции крыши, пристроек или замене несущих конструкций. В Австрии требуется разрешение (Baubewilligung) на большинство крупных работ. Часто нанимают архитектора или инженера-статичеcкого для расчётов.

Демонтаж и «черновой» ремонт (Rohbauarbeiten). Включает демонтаж старых конструкций (разборку старой крыши, стен, выравнивание поверхностей, заливку фундамента или фундамента пристройки).

Крыша и фасад (Dach und Fassade). Ремонт или замена кровли (черепица, металл, битумная черепица – выбор влияет на стоимость) и утепление фасада для энергосбережения. Например, битумная черепица стоит ~20–30 €/м², классическая керамическая черепица – 10–25 €/м², медные листы – 80–100 €/м².

Инженерные сети (Hausinstallation). Полная перепланировка систем: новый газовый котёл или тепловой насос, замена труб и проводки. Это может стоить десятки тысяч евро (установка современного котла Buderus, Vaillant стоит €5–10к, и расходы на монтаж).

Утепление и энергоэффективность (Sanierung der Gebäudehülle). Включает утепление крыши, фасада, пола и замену окон на энергоэффективные (тройное стекло). Такие работы зачастую частично субсидируются государством (подробнее об этом я расскажу ниже).

Отделочные работы (Innenausbau). Возведение внутренних перегородок, прокладка коммуникаций, укладка напольных покрытий, малярные и штукатурные работы, установка кухни и техники.

Благоустройство территории и финальный акт (Fertigstellung). Часто дома в Венском регионе имеют приусадебные участки: озеленение, садовые дорожки, устройство парковки – все это входит в финальный этап.

Капитальное строительство дома (Kapitalbau). Это даже больше, чем ремонт, иногда речь идёт об «rénovation complète» или перестройке с нуля. Однако, при правильном планировании, современные технологии позволяют превратить старый дом в энергоэффективный: меняют полностью фасадную отделку, ставят солнечные панели, утепляют перекрытия.

Особые нюансы для загородных домов:

Капитальный ремонт и пристройки. Во многих домах возможна надстройка мансарды или пристройка гаража; в таких случаях планировочные решения требуют согласования с местным жилслужбами (особенно если участок в частной собственности, а не в коммунальной).

Санитарно-коммунальные особенности. В коттеджных регионах возможно отсутствие центральной канализации (септик), поэтому при ремонте нужно учитывать местные коммуникации.

Финансирование. Ремонт больших домов обычно стоит сотни тысяч. Многие финансируют такие проекты за счёт жилищных кредитов под залог недвижимости. Снижать расходы помогает привлечение субсидий на энергоэффективность.

Пример этапов ремонта дома:

*Зависит от региона и уровня отделки.

Как видно, капремонт частного дома – дело масштабное и дорогостоящее. Однако вложения полностью окупаются при качественном выполнении: дом становится энергоэффективным и комфортным, легко сдаётся в аренду или выгодно продаётся.

К тому же, владельцы часто берут кредиты на реконструкцию, так как уровень процентных ставок сейчас снижается, что делает такие инвестиции более приемлемыми.

Вена – крупный мегаполис с разветвлённой сетью дорог, трамвайных рельсов и тротуаров. Улично-дорожная инфраструктура города регулярно обновляется:

Капитальный ремонт улиц. Включает снятие старого асфальтового или булыжного покрытия, укрепление основы, укладку новых слоёв асфальта или брусчатки. Типично, улицу город устраняет полностью каждые 20–30 лет.

Параметры проектов могут быть разными: для проспектов с трамваями (например, Hauptstraße, Ring) делают также полную замену рельсовых путей. Крупные проекты (мосты, эстакады) могут стоить десятки миллионов евро.

Тротуары и велодорожки. В последние годы Вена активно расширяет сеть велосипедных дорожек и обустраивает пешеходные зоны. В таких проектах меняют бордюры, плитку, добавляют дренажные системы.

Например, проект «Raus aus dem Asphalt» предусматривает озеленение старых площадей – это тоже часть ремонта улиц (см. городские инициативы по благоустройству).

Обновление трамвайных путей и подземки. Как упоминалось, Wiener Linien ежегодно делает десятки небольших и крупных объектов: в 2025 году планируют заменить ~11 км рельсов и 45 стрелок.

Каждая такая стройка влияет на дорожное движение: на время работ возникают перекрытия и объезды. Горожане могут следить за актуальными пробками через городские сайты и приложения (например, ARBÖ или VerkehrsInfo).

Контроль сроков и стоимости на дорожных работах в Вене осуществляется государственными контрактами и тендерами. Все этапы, от проектирования до приёмки, регулируются Дорожной полицией (MA 37) и профсоюзом дорожников MA 28.

Проекты финансируются из городского бюджета и часто частично из федеральных и европейских фондов (например, на шумозащитные стены или эко- проекты).

Зачем нужны дорожные ремонты: Главное – безопасность и устойчивость транспорта. Новое покрытие уменьшает аварийность, продлевает срок службы улиц. Например, Wiener Linien смогли улучшить пунктуальность трамваев после замены старых путей (инвестиция в 2024 г. была одобрена и окупилась повышением надёжности перевозок).

Город также стремится к экологичности: работы по расширению велосетей и озеленению связаны с климатическими задачами (менее асфальта – прохладнее летом).

В целом, дорожные работы в Вене – это непрерывный процесс, рассчитанный на годовой цикл: летом наиболее активно асфальтируют (погодно благоприятный сезон), зимой – занимаются внутренними городскими проектами.

Чтобы понять, какие возможности есть у владельцев недвижимости в Вене, важно рассмотреть спектр услуг. Здесь можно найти предложения практически для любых задач.

Рынок ремонта в Вене предлагает полный спектр услуг «от звона до звона» – от мелкого ремонта до полного переустройства и отделки. Ключевые виды работ и услуг:

• Общие ремонтные работы. Малярные (Streichen, Tapezieren), укладка полов (Parkett, Laminat, Fliesen), штукатурка и гипсокартон, возведение новых стен.
• Сантехника (Installateur). Установка и обновление сантехники – замена труб, монтаж ванн и душевых кабин, унитазов, раковин, подводка тепловых приборов.
• Электрика (Elektroinstallation). Перенос или добавление розеток, выключателей, освещения, установка распределительных щитов, подключение бытовой техники.
• Отопление и вентиляция (Heizung/Lüftung). Монтаж/ремонт котлов, радиаторов, тёплых полов; современные установки тепловых насосов или солнечных коллекторов.
• Столярка и корпусная мебель (Tischlerei/Schreiner). Изготовление дверей, встроенных шкафов, кухонь на заказ, лестниц, паркетный ремонт.
• Специализированные услуги. Герметизация фасадов, шумоизоляция, монтаж систем «умный дом», озеленение балконов (grünanlage) и др.
• Отделочные работы (Innenausbau). Декоративная отделка интерьера – укладка мозаики, художественное оформление стен, редкие высококлассные штукатурки (например, мраморная фактурная).

Практически любая компания по ремонту в Вене предлагает эти услуги либо самостоятельно, либо привлекая субподрядчиков. При капитальном ремонте квартиры чаще всего «генподрядчик» сам собирает бригаду разнорабочих и контролирует все этапы.

Отдельно следует отметить услуги по благоустройству жилья и коммерческой недвижимости. В крупных компаниях есть отделы, работающие с бизнес-клиентами: от офисов до ресторанов.

Они делают перепланировку офисов, швейцарский закон часто требует адаптации рабочих мест (например, барьеры и лифты для инвалидов). В Вене популярны ребрендинговые ремонты для кафе и бутиков – дизайнерские интерьеры.

Также рынок предлагает дополнительные спецуслуги:

• Установка окон и дверей. Часто делают «под ключ» с замерами и подбором стеклопакетов.
• Безопасность. Монтаж видеонаблюдения, сигнализации, сейфовых дверей.
• Клининговые услуги. После ремонта многие фирма предлагают уборку площадки («Gebäudereinigung nach Baustelle»).
• Транспортные услуги. Перевозка стройматериалов, демонтажную технику арендуют.

Таким образом, сегодня ремонт в Вене – это комплексный процесс, требующий участия множества специалистов и фирм. Главный плюс – качество и ответственность: в Австрии за любую серьёзную работу несёт ответственность подрядчик и его страховка.

Поиск надёжной строительной компании или подрядчика – важная задача владельца жилья. Как уже говорилось, лучше ориентироваться на опыт и репутацию. Официальных рейтингов немного, но есть несколько ориентиров:

Топовые компании. Крупнейшие венские генеральные подрядчики – это PORR Bau, Strabag (международный холдинг с подразделением в Австрии), König & Heinrich, Wienerberger (больше по кирпичу, но есть отделы по строительству) и ряд более мелких фирм (например, LeBe Bau, Obenauf или Rudolf Hödl).

Они чаще работают с крупными проектами (многоэтажки, офисы), но некоторые и с элитным ремонтом.

Специализированные компании. Есть фирмы, фокусирующиеся именно на капитальном ремонте старых домов – например, Wohnfonds Wien сотрудничает с проверенными подрядчиками для социальных проектов.

Также на рынке много локальных семейных компаний (где «Baugeschäft» в названии) с длительной историей, хорошо знающих особенности венского рынка.

Из практики можно рекомендовать следующие шаги:

Проверяйте лицензии и членства в профессиональных объединениях. У всех строительных компаний и крупных фирм должна быть регистрация в Wirtschaftskammer (торгово-промышленная палата) и лицензия на вид деятельности. Дополнительный знак качества – участие в Baumeisterinnung (союзе строительных мастеров).

Обращайтесь к проверенным каналам. Например, Wirtschaftskammer Wien ведёт списки зарегистрированных строительных фирм. Профессиональные сайты и справочники (сложной конкуренции можно найти в независимых каталогах, например, активные компании обычно есть на оф. портале zurzbauen.at).

Читайте отзывы и задавайте вопросы. На немецкоязычных форумах, например, Houzz люди выкладывают примеры своих ремонтов. Рекомендации «из уст» – ценнейший ресурс. Например, жители рекомендуют подрядчиков, которые быстро реагируют на замечания и соблюдают сроки.

Проверяйте портфолио. Выезд на уже сделанные объекты подрядчика (с его согласия) даст лучшее представление о качестве. Некоторые фирмы снимают видеоотчёты работ.

Сравните сметы. Закажите 2–3 независимых расчёта (Aufmaß). Если расхождения слишком велики, выясните причину. Иногда более дешёвый подрядчик экономит на материалах или сроках. Оптимально, когда несколько смежных фирм (эпоксид, плитка, маляр) работают скоординированно.

Договор страхует риски. Включите в контракт чёткие условия: график платежей по вехам проекта, штрафы за срыв сроков, пункт о гарантийных обязательствах (в Австрии на стройработы действует гарантия до 3 лет, осмотр через год).

Локальные особенности. Многие ремонты в многоквартирных домах требуют разрешения дома (Hausverwaltung) и согласования со спецслужбами (например, при изменении фасада нужна «positive Begutachtung»). Хороший подрядчик поможет оформить все документы.

Вена не приветствует нелегальных «гастарбайтеров»: большинство серьёзных квартирных и домовладельцев требуют официального оформления. Кроме того, для проектов в старых зданиях часто нужны консультации с архитекторами и зонирование (например, чтобы не повредить историческую фасадную отделку).

Важное слово – сертификаты качества: у электрика должен быть Elektromeister, у газовщика – Installateurbefähigung, строители – Baumeisterprüfung или Gewerbeschein. Убедитесь, что подрядчик знаком с местными нормами (органы города MA37 требуют строгого соответствия).

Основная рекомендация: не гнаться за самой низкой ценой, а искать баланс между ценой, сроками и надежностью исполнителя.

В целом, профессиональная компания – это дороже, но надёжнее. Локальные частные мастера обычно меньше берут денег, но не дают гарантий. У них могут быть кассовые «деревянные окна», сделанные «на глаз», а крупные фирмы сотрудничают с проверенными поставщиками (евродвери, сертифицированные трубы).

Когда я рекомендую клиентам обращаться к профессиональным строительным компаниям в Вене, объясняю: это даёт гарантию, что ремонт будет по всем нормам. Например, только лицензированный электрик знает, как безопасно провести провода в старом доме.

Наконец, рекомендуемые компании: хотя принятых «официальных» рейтингов нет, практика показывает, что общепринято доверять фирмам с хорошей репутацией. В их числе:

• PORR Bau GmbH – один из лидеров австрийского рынка строительства (проекты от инфраструктуры до жилых кварталов).
• König & Heinrich – крупная венская компания, строит и ремонтирует дома, офисы, опыт в многоквартирном строительстве.
• Wohnfonds Wien (через закупки финансирует проекты) – не подрядчик сам, но тесно сотрудничает с надёжными фирмами при модернизации венских общежитий.

Для небольшого ремонта можно обратиться к известным венским ремесленникам: например, конторы «Allround Handwerker Wien» (все виды работ) или «Malermeister Wien» (малярные работы) – они часто дают гарантии на работы до 3 лет.

Цены на ремонт в Австрии всегда волнуют тех, кто только планирует работы. В Вене они выше, чем в соседних странах, но и качество услуг традиционно очень высокое.

Цена ремонта в Вене зависит от множества факторов:

Объём и сложность работ. Чем больше квадратных метров и чем больше этапов (демонтаж, перепланировка, работа с коммуникациями), тем дороже. Ремонт «тёплой лампочки» в комнате стоит гораздо дешевле, чем ремонт всей квартиры.

Качество материалов. Цены варьируются в зависимости от бренда и типа материалов. К примеру, экономичная керамическая плитка стоит 15–30 €/м², дизайнерская – 60–100 €/м². А классический австрийский дубовый паркет может стоить 80–150 €/м². Чем дороже материалы (окна, радиаторы, сантехника), тем выше итоговая смета.

Местоположение объекта. Работа в центральных районах (Innere Stadt, Josefstadt) может быть дороже из-за повышенного риска повреждений исторической части, требования к внешнему виду и пакета разрешений. На окраинах или в пригородах (Favoriten, Donaustadt, Niederösterreich) цены на ту же работу часто ниже на 10–20%.

Выбор подрядчика. Крупные компании берут больше за счёт своей надёжности и гарантий, но иногда устанавливают меньшие цены на материалы (оптовые закупки). Частные мастера могут предложить более низкую цену за работу, но без официального договора и гарантии.

Текущие условия рынка. Стоимость работ в 2025 году выше, чем в 2020–2021 гг., в связи с инфляцией, ростом цен на энергоносители и материалы. Строительные материалы в Австрии подорожали на 5–10% за последние 3 года. Особенно заметен рост цен на сталь и дерево (вследствие мировой конъюнктуры).

В среднем, трудозатраты специалистов в Вене относительно высоки: средняя ставка квалифицированного рабочего (без материалов) – от €30 до €60 в час (в зависимости от профессии: электрик может брать больше, чем маляр). Это означает, что монтаж одной двери (2 часа работы) стоит минимум €100–150 за работу без учёта самой двери.

Ниже приведены усреднённые ориентировочные цены, которые помогут оценить, сколько может стоить ремонт в Вене:

Косметический ремонт квартиры (30–50 м²):

• Покраска стен: €8–15/м² (включая грунтовку и два слоя краски).
• Ламинат или паркет: €30–50/м² (материал + укладка).
• Плитка (кухня/санузел): €25–40/м² (плюс затирка).

Итого: около €5–10 тысяч за весь ремонт (работа плюс материалы). Пример: покраска двух комнат и замена пола в маленькой квартирке – €6 000; штукатурка и оклейка обоев – €3 000.

Капитальный ремонт квартиры (80–100 м²):

• Электрика: €100–150 за точку (розетка/свет), плюс €150–300 за распределительный щит и автоматику.
• Сантехника: замена труб на стояк 7–12 м – до €3 000, монтаж новой ванны/душевой – €1 500–3 000, унитаза – €500–1 000.
• Кухня: корпус и фасады – €3 000–8 000 (в стиле IKEA или заказывать у Schreiner).
• Демонтаж и скрытые работы: ~€10–15k (расходы на строительный мусор, кратковременные подрядчики).

Итого: полный ремонт 100 м² квартиры среднего класса «под ключ» может стоить €80–120 тыс.. В эту сумму входят работы, материалы и мебель. Включая дизайн-проект может прибавиться ещё €2–5k.

Капитальный ремонт частного дома (150–200 м²). Зависит от степени ремонта, но типично от €150 до €300 тыс. («под ключ»). Например, капитальный ремонт 150 м² дома со сменой кровли, утеплением фасада и полной заменой коммуникаций часто стоит ~€200–250 тысяч. Без «люксовых» элементов (продвинутых панелей, дизайнерской отделки) – от €150k.

Ремонт дорог и улиц:

• Асфальтирование 1 км городской улицы (двухполосная с полным обновлением основания) – примерно €1–2 млн.
• Укладка тротуара (1 000 м²) – €50–100 тыс. (в зависимости от типа плитки).
• Замена трамвайных путей (1 км) – около €3–5 млн (включая подготовку основания и электрические работы).
• Ремонт небольшого участка улицы (до 100 м длиной) – десятки тысяч евро.

Эти цифры – ориентиры. Во всех случаях окончательная цена проекта может отличаться. При расчёте сметы важно получить детальный расчёт от подрядчиков: отдельно «чёрновые» работы, отдельно отделка, расходы на вывоз мусора, комиссионные комиссии (например, за малогабаритные работы ремонтники часто берут остаток материалов себе).

Для инвесторов ремонт — это не только про комфорт, но и про деньги. Грамотно проведённые работы могут существенно увеличить стоимость жилья и ускорить его сдачу в аренду.

Если говорить прагматично о том, как инвестировать в венскую недвижимость, ремонт — один из главных рычагов: он влияет и на цену продажи, и на скорость сдачи, и на ставку аренды. Вот почему это важно:

Рост стоимости недвижимости. После качественного ремонта цена жилья обычно возрастает существенно.

По моему опыту, обновлённая квартира в Вене (с новой кухней и ванной) может стоить на 10–20% дороже, чем «как есть». Например, вложив €20 000 в капитальный ремонт, собственник может повысить рыночную стоимость квартиры на €30–40k.

Повышение привлекательности аренды. Молодые арендаторы и семьи готовы платить больше за современное жильё без проблем с электрикой, отоплением и водопроводом. Обновлённые квартиры с энергоэффективными окнами привлекают долгосрочных арендаторов.

В Австрии энергоэффективность также важна: квартиры с «зелёным паспортом» (Экопаспорт) могут сдаваться на 5–10% дороже.

Ускорение окупаемости. Если цель – сдача в аренду, то ремонт снижает простой объекта (он меньшее время пустует в ожидании квартиросъёмщика) и повышает ежемесячную ставку аренды. К тому же после ремонта снижаются эксплуатационные расходы (экономное отопление), что удобно владельцу.

Удовлетворение требований жилья. Вена активно обновляет строительные нормы (например, обязательная изоляция стен, установка счётчиков). Инвестор, сделавший ремонт по новым стандартам, избавляется от необходимости срочных переделок и получает жильё «на вырост».

Клиенты часто спрашивают меня: стоит ли покупать «свежевыкрашенную» квартиру или ту, которую ещё предстоит сделать?

Для тех, кто планирует переезд в Вену и ищет жильё, ремонт – важный вопрос:

Планирование заранее. Если вы переезжаете из другой страны, лучше заранее обдумать, будете ли вы делать ремонт после покупки/аренды. Я советую привязать приезд к промежутку «минимум за месяц до заселения окончательной формы жилья».

Например, сняв квартиру «под ремонт», договоритесь с арендодателем, что въезжаете в уже отремонтированное жильё через X месяцев.

Юридические моменты. В отличие от некоторых стран СНГ, в Австрии обычно заключают договор аренды без мебели («unmöbliert»). Арендодатель редко делает ремонт за свой счёт – это скорее обязанность арендатора при долгосрочной аренде (при этом часто в контракт включают пункт о «коэнергия» – ежегодном страховании аварий).

Ипотека и кредиты. При покупке квартиры под ремонт нужно учитывать, что банк выдаёт кредит под залог «готового жилья».

Поэтому покупка однокомнатной квартиры со стенами без отделки может требовать большего взноса, либо заставить использовать ипотечный кредит на покупку + ремонт (в Австрии банки достаточно лояльны к условиям кредитования на реконструкцию, видя увеличение стоимости жилья после работ).

Многие мои клиенты, переезжавшие в Вену, отмечали: “Важно брать автостоянку и точно знать, где и как хранятся строительные материалы – мы несколько раз сталкивались с опозданием техники из-за отсутствия парковки у дома”.

Небольшие бытовые нюансы, как, например, работа лифта при переезде или жители других квартир, тоже стоит предусмотреть.

Венский рынок жёстко регулируется, но при правильном подходе ремонт можно провести оперативно: по моим наблюдениям, грамотное планирование (поэтапные приёмы, закупка материалов заранее) позволяет сдать 50-м² квартиру после капитального ремонта за 2–3 месяца.

Главное – сотрудничать с опытным координатором проекта (это может быть архитектор или менеджер фирмы-подрядчика). Тогда, при переезде, вы получите уже готовое комфортное жильё, а не «половину ремонта».

Подводя итог: ремонт в Вене – непростая, но вполне решаемая задача. Несмотря на высокую стоимость работ и бюрократические сложности, здесь есть всё необходимое: квалифицированные мастера, современные материалы и государственная поддержка.

Ремонтом зачастую следует начинать и заканчивать год, учитывая сезонные факторы (зимой простые косметические работы, летом – асфальтирование и кровельные).

Советы читателям: подходите к ремонту подготовленно. Приобретая или арендуя жильё, сразу уточните состояние стен, окон и коммуникаций. Закладывайте в бюджет как минимум 10–20% «на непредвиденные расходы» (в капремонтах дома часто всплывает старое дерево или плесень).

С самого начала выбирайте проверенных подрядчиков (лучше через рекомендации, чем «с руки»), оформляйте договор. При необходимости используйте субсидии – государство и город помогают снижать расходы на энергоэффективность.

Так вы обеспечите себе не только надёжность и удобство, но и выгодно вложите в будущий капитал. И помните: ремонт – это инвестиция в качество жизни в новой стране.