Вена считается одним из самых удобных для жизни городов, поэтому жильё здесь пользуется большим спросом. Но в последние годы появилась проблема: всё больше людей покупают квартиры и дома не для постоянного проживания, а как «второе жильё» — приезжают туда лишь иногда или вовсе держат пустыми.
Из-за этого становится меньше доступных квартир для тех, кто хочет жить в городе постоянно, а цены на аренду и покупку, особенно в центре, продолжают расти. Особенно заметно это в центральных районах, где дома в Австрии часто покупают на будущее и используют лишь время от времени.
Городские власти Вены решили ввести дополнительный налог на жильё, которое используется не постоянно. Таким образом они хотят побудить владельцев эффективнее распоряжаться своими квартирами и домами. Полученные деньги планируют тратить на благоустройство города: улучшение дорог, развитие общественного транспорта и поддержку культурных инициатив, которые делают Вену комфортной для жизни и интересной для туристов.
В этой статье ставится задача простыми словами рассказать, как именно будет действовать новый налог в Австрии на жилье, на каких владельцев он распространится, какие льготы и исключения предусмотрены, а также сравнить ситуацию с практикой других европейских городов и обсудить, какие изменения это может принести на рынок жилья в Вене.
Причины появления нового налога
В последние годы в Вене становится всё больше квартир, где никто не живёт постоянно. Часть людей приобретает жильё лишь как вложение или приезжает туда только на короткое время. В итоге значительная часть недвижимости простаивает пустой, и проблема нехватки жилья становится ещё острее.
Ключевые проблемы:
- Повышение стоимости жилья.
Из-за большого спроса и малого количества предложений цены на аренду и покупку растут, особенно в востребованных районах — таких как 1-й, 7-й и 8-й округа.
- Разрыв между социальными группами.
Обеспеченные жители могут позволить себе несколько квартир или домов, тогда как молодым семьям и студентам всё труднее найти жильё по приемлемой цене.
- Неиспользуемые квартиры.
По данным властей, в Вене есть тысячи пустующих квартир, и это отрицательно влияет на жизнь города в целом.
В 2024 году власти предложили ввести новый налог для вторых домов в Вене, которое не используется как основное. Смысл этой меры в том, чтобы уменьшить выгоду от владения «лишними» квартирами и тем самым стимулировать собственников либо сдавать их в аренду, либо продавать тем, кто готов жить там постоянно.
Опыт других городов Европы
Такая ситуация возникала и раньше — Вена здесь не исключение. Во многих крупных городах Европы уже ввели похожие налоги:
| Город | Особенности налогообложения | Результат введения |
|---|---|---|
| Берлин | Ежегодно начисляется налог на второе жильё, размер которого зависит от его размеров и расположения. | Больше квартир будет предлагаться для долгосрочной аренды. |
| Париж | Для пустующих квартир и краткосрочной аренды (например, через Airbnb) предусмотрен повышенный тариф. | На рынке появится больше доступного жилья. |
| Цюрих | Введены строгие ограничения на покупку вторых домов иностранцами. | Уменьшится количество сделок, совершённых ради быстрой прибыли. |
Вывод: Введение нового налога в Вене отражает общую европейскую тенденцию, цель которой — справляться с проблемами жилья и защищать права людей, живущих в городе постоянно.
Основные параметры нового налога
Новый налог на второе жильё предполагается ввести с начала 2025 года, если закон утвердят в первой половине 2024 года. Его размер будет рассчитываться каждый год и напрямую зависеть от площади квартиры или дома.
Ставки налога
| Площадь второго дома | Ставка налога (€ в год) |
|---|---|
| До 60 м² | 300 |
| 60-130 м² | 450 |
| Более 130 м² | 550 |
Пример: Владелец квартиры площадью 75 м² будет платить налог в размере €450 в год. Если у него есть ещё одна такая же квартира, налог на вторую увеличится на 50% и составит €675 в год.
Надбавки и скидки
Механизм надбавок и скидок играет ключевую роль в гибком применении нового налога для вторых домов в Вене. Он даёт возможность учитывать различные типы владельцев и характеристики их недвижимости, делая налог более справедливым и побуждая использовать квартиры рационально.
Надбавки
Надбавки введены, чтобы препятствовать скупке большого количества вторых квартир одним человеком. Если владелец имеет несколько таких объектов, налог на каждый следующий будет расти на 50%.
Принцип действия:
| Количество вторых домов | Базовая ставка (€) | Надбавка (%) | Итоговый налог (€) |
|---|---|---|---|
| 1 объект | 450 | 0% | 450 |
| 2 объекта | 450 | +50% | 675 |
| 3 объекта | 450 | +100% | 900 |
Пример: Если человек владеет тремя квартирами по 80 м² каждая, его налог составит:
- за первую – €450
- за вторую – €675,
- за третью – €900.
Общая сумма налога будет €2,025 в год.
Цель надбавки:
- не допустить, чтобы большое количество жилья оказалось в собственности у отдельных инвесторов или спекулянтов.
- побудить владельцев либо сдавать квартиры в аренду, либо продавать их тем, кто будет жить в них постоянно.
Скидки
Налоговая служба Австрии предусмотрела скидки для случаев, когда квартира или дом не приносят дохода владельцу и не эксплуатируются для бизнеса или спекуляций.
Виды скидок:
Недвижимость без электричества.
- Если в доме отсутствует электричество, он фактически не пригоден для жизни.
- Для таких объектов налог уменьшается почти до минимального уровня, что облегчает финансовую нагрузку для владельцев.
Аварийные здания.
- В случае, когда жильё считается аварийным, налог для владельца значительно снижается.
- Это побуждает либо восстанавливать такие здания, либо продавать их для новой застройки.
Скидка для реставрируемых объектов.
- Городские власти обсуждают возможность временного снижения налога для тех владельцев, которые инвестируют в восстановление старых зданий, чтобы сохранить историческое наследие Вены.
Пример расчёта:
| Ситуация | Обычный налог (€) | Применённая скидка | Итоговый налог (€) |
|---|---|---|---|
| Дом 75 м² без электричества | 450 | -70% | 135 |
| Аварийное здание 140 м² | 550 | -50% | 275 |
Цель скидок:
- не обременять налогом владельцев пустующих или временно непригодных для проживания зданий;
- побуждать их к ремонту или продаже этих объектов.
Исключения
Определённые объекты недвижимости полностью не облагаются налогом, поскольку выполняют социальные или общественные функции. Это помогает защищать уязвимые группы жителей и поддерживать городские инициативы.
| Категория недвижимости | Причина освобождения от налога |
|---|---|
| Студенческие общежития | Помощь студентам и учебным заведениям, создание доступного жилья. |
| Дома престарелых | Жильё с социальной функцией для пожилых людей и тех, кто нуждается в уходе. |
| Рабочие хостелы | Временное жильё для работников, занятых на крупных стройках и предприятиях города. |
Все исключения будут находиться под жёстким контролем городских властей, чтобы не допустить мошенничества. Владельцы должны будут предъявлять доказательства — например, договор с университетом или социальными службами.
Вся система надбавок, льгот и освобождений создана с той целью, чтобы:
- Снизить спекуляции – чем больше у владельца вторых домов, тем выше налог.
- Стимулировать эффективное использование жилья – пустые квартиры следует сдавать или продавать.
- Защитить социально значимые объекты – учебные, медицинские и рабочие здания полностью освобождаются от налога.
- Поддержать реставрацию старого фонда – льготы для заброшенных и аварийных домов помогут сохранить историческую архитектуру Вены.
Кого коснётся новый налог
Новые налоги в Австрии на дома будут применяться к собственникам, которые держат квартиры или дома не для постоянного проживания, а как дополнительную недвижимость — для отдыха, инвестиций или сдачи. Такой шаг объясняется ростом числа пустующих квартир, что сокращает доступное предложение и приводит к росту арендных ставок.
Основные категории плательщиков:
| Категория | Описание | Пример |
|---|---|---|
| Собственники жилья, которое не указано как Hauptwohnsitz (постоянное место проживания) | Жильё не зарегистрировано как постоянный адрес проживания (в документах Meldezettel) | Семья проживает в одном районе города, но имеет ещё одну квартиру в центре, которую использует лишь во время редких приездов |
| Иностранные собственники | Иностранные владельцы, купившие квартиры или дома в Вене для отдыха, вложений или аренды | Немецкий инвестор приобрёл квартиру, чтобы сдавать её туристам на короткий срок через Airbnb |
| Инвесторы и арендодатели | Люди, которые владеют квартирой и сдают её в аренду в коммерческих целях, но сами в ней не живут | Владелец владеет тремя квартирами, которые он сдаёт по долгосрочным договорам аренды |
-
Важно учитывать и правовую сторону покупки: ограничения на покупку недвижимости в Австрии иностранцами могут влиять на то, как именно оформляется сделка и какие разрешения нужны в конкретной земле.
Как понять, что недвижимость является «вторым домом»:
- Сравниваются сведения из Meldezettel — официальной регистрации места жительства — с данными Grundbuch (земельной книги).
- Если адрес квартиры не совпадает с основным зарегистрированным местом проживания, объект автоматически признаётся вторым домом.
- В спорных случаях владельцу придётся доказать, что жильё используется как Hauptwohnsitz, например, через квитанции за коммунальные услуги или документы, подтверждающие постоянное проживание.
Сценарии для арендодателей и инвесторов:
| Сценарий | Налоговый статус | Комментарий |
|---|---|---|
| Жильё сдаётся по долгосрочному официальному договору аренды | Налог обязателен | Собственник обязан указать жильё как второе |
| Квартира предоставляется для краткосрочного проживания через сервисы типа Airbnb или Booking | Налог обязателен, может быть повышенный | Городские власти тщательно следят за этим сектором из-за возможной спекуляции |
| Квартира используется владельцем как «второе жильё» для личных визитов | Налог обязателен | Это правило действует вне зависимости от того, стоит ли квартира пустой большую часть времени |
Механизм оплаты и контроль
Чтобы налог работал эффективно, власти Вены создали цифровую платформу для его учёта, которая сократит бюрократию и обеспечит большую прозрачность.
Процесс оплаты:
1. Зарегистрировать недвижимость через официальный онлайн-портал города Вены (wien.gv.at).
2. Автоматическая сверка данных с Meldezettel и Grundbuch для определения, используется ли жильё как основное место проживания.
3. Генерация ежегодного налогового уведомления, которое можно оплатить:
- банковским переводом,
- через онлайн-сервис e-Government,
- непосредственно в городских налоговых отделах.
4. Оплатить налог необходимо не позднее конца первого квартала каждого года.
| Источник данных | Цель проверки | Орган, ответственный за контроль |
|---|---|---|
| Meldezettel (регистрация) | Проверка основного места проживания | Магистрат Вены |
| Grundbuch (земельная книга) | Подтверждение права собственности | Федеральная земельная служба |
| Базы Airbnb и других платформ | Контроль краткосрочной аренды | Департамент по туризму и налогам |
Штрафы и санкции
Если собственник намеренно уклоняется от уплаты налога, его ждут серьёзные санкции:
- Штраф до €5,000 за неисполнение обязательств.
- Дополнительные начисления за каждый месяц просрочки (до 5% от суммы налога).
- Риск судебного взыскания со стороны финансовой прокуратуры.
Прозрачность и e-Government
- Налоговая система будет связана с цифровыми сервисами города.
- Собственники получат доступ к информации о начислениях и оплате через персональный онлайн-кабинет.
- Планируется рассылка напоминаний по SMS и электронной почте, чтобы владельцы не пропускали сроки платежей.
Исключения и льготы
Подоходный налог будет разным для разных видов жилья. Некоторые объекты власти полностью освободили от уплаты, а для социально важных проектов предусмотрели временные льготы.
Полное освобождение от налога:
| Категория объекта | Причина освобождения | Пример |
|---|---|---|
| Студенческие общежития | Помощь студентам и вузам, чтобы удерживать доступные цены на жильё для учащихся. | Общежитие при Венском университете. |
| Дома престарелых | Социальная роль -предоставление жилья людям из уязвимых категорий. | Государственный или частный пансионат для пожилых людей. |
| Рабочие общежития | Организация временного проживания для работников, занятых на стройках и предприятиях. | Хостел для строителей в районе Sonnwendviertel. |
Временные послабления:
- Новые объекты социального жилья не платят налог первые три года после сдачи в эксплуатацию.
- Это побуждает застройщиков создавать доступное жильё для жителей города.
- После окончания льготного периода налог взимается по обычным правилам.
Индивидуальные налоговые скидки:
Собственник имеет право запросить персональную льготу при наличии веских причин:
- временная нетрудоспособность или потеря дохода;
- ремонтные работы, из-за которых жильё временно не пригодно для проживания;
- форс-мажорные обстоятельства, такие как пожар, наводнение и другие чрезвычайные ситуации.
Процесс подачи заявки:
- Подать заявку через форму на портале e-Government.
- Приложить необходимые доказательства (медицинские справки, акты о повреждениях и т.д.).
- Налоговая служба города рассматривает заявку в течение 30 дней.
Влияние налога на рынок недвижимости
Введение налога для вторых домов в Вене станет ключевым фактором трансформации рынка недвижимости в ближайшие годы. По оценкам экспертов, это не только увеличит доходы городского бюджета, но и приведет к более эффективному использованию жилого фонда.
Прогнозы специалистов:
- Снижение количества пустующих квартир.
Собственникам станет экономически невыгодно оставлять квартиры пустыми большую часть времени. Это приведёт к увеличению количества доступного жилья для аренды, особенно в центре города, где сейчас ощущается его нехватка.
- Снижение спекулятивных покупок.
Иностранные инвесторы и крупные покупатели, которые приобретают квартиры только для перепродажи, станут более осторожными из-за увеличения налогов.
- Рост интереса к долгосрочной аренде.
Собственники вторых квартир, чтобы покрыть расходы на налог, скорее всего, начнут сдавать их на длительный срок, что положительно повлияет на рынок аренды.
Влияние на цены:
| Показатель | Прогноз на 2025 г. | Комментарий |
|---|---|---|
| Цены на аренду | Стабилизация или незначительное снижение (до -3%) | Рост количества доступного жилья сделает аренду более доступной |
| Цены на продажу квартир | Рост замедлится (1-2% в год) | Налог поможет ограничить спекулятивное повышение цен |
| Количество сделок | Умеренное снижение (до -5%) | Инвесторы станут более взвешенно подходить к покупке вторых квартир |
Мнение участников рынка:
- Агентства недвижимости считают, что это сделает рынок более прозрачным и стабильным, уменьшив число пустующих квартир.
- Инвесторы переживают, что доход от их вложений может уменьшиться, но долгосрочные инвестиции в качественное жильё останутся привлекательными.
- Жители города в целом поддерживают реформу, так как она повысит доступность жилья.
Сравнение с другими налогами
Введение налога на второе жильё совпадает с отменой государственного сбора GIS, который раньше платили за телевидение и радио. С 2025 года вместо него планируется новый налог ORF для финансирования национального вещания.
В результате жители Вены столкнутся с новой системой налогообложения в Австрии, объединяющей цели поддержки общества и городской инфраструктуры. Если вы хотите понять контекст шире (что ещё платят владельцы жилья помимо этого сбора), полезно посмотреть, как устроены налоги на недвижимость в Австрии в целом.
Сравнение с международной практикой:
| Город / страна | Вид налога | Размер налога | Цель введения |
|---|---|---|---|
| Вена | Налог на вторые дома | €300-550 + надбавки | Поощрение рационального использования квартир и домов, а также пополнение городского бюджета |
| Париж | Налог на пустующие квартиры | 60% от стоимости ежегодной аренды | Инвесторы переживают, что доход от их вложений может снизиться, но долгосрочные инвестиции в качественное жильё останутся привлекательными. |
| Берлин | Налог на вторую недвижимость | Зависит от кадастровой стоимости | Жители города в целом поддерживают реформу, так как она повысит доступность жилья. |
Плюсы новой системы:
- Прозрачность благодаря цифровым системам и связке с e-Government.
- Прогрессивный налог, который побуждает собственников сдавать квартиры в аренду.
- Международный опыт подтверждает, что такая мера даёт положительный эффект в долгосрочной перспективе.
Минусы:
- В ближайшее время у части владельцев расходы на налоги могут увеличиться.
- Зарубежные инвесторы могут стать менее активными, что приведёт к сокращению притока внешнего капитала в рынок недвижимости.
Как подготовиться владельцам недвижимости
Собственникам вторых квартир стоит заранее подготовиться к введению налога, чтобы не столкнуться с лишними расходами и штрафами.
Практические шаги:
1. Убедиться, что основное место жительства правильно зарегистрировано в Meldezettel.
Если данные указаны неверно, жильё могут ошибочно посчитать вторым домом.
2. Подумать о передаче квартиры в долгосрочную аренду.
Так можно покрыть затраты на налог и одновременно внести вклад в увеличение предложения жилья.
3. Обратиться за советом к налоговому эксперту.
Он подскажет, как уменьшить налоговые расходы и правильно оформить декларацию.
4. Отслеживать официальные обновления и возможные поправки.
В ходе обсуждения законопроект может быть изменён.
Заключение
Налог для вторых домов в Вене является ключевым элементом жилищной политики. Его основная задача — регулирование рынка недвижимости: сокращение количества пустующих объектов, повышение предложения на рынке долгосрочной аренды и, как следствие, повышение доступности жилья для постоянного населения.
Основная задача этих изменений — найти золотую середину, чтобы было хорошо и хозяевам квартир, и арендаторам, и самому городу. Это нужно для стабильной и здоровой работы рынка жилья.
Владельцам лучше всего заранее во всём разобраться, чтобы не платить штрафы и, наоборот, извлечь выгоду. Например, можно начать сдавать жильё, подключиться к льготным программам или более эффективно распоряжаться своей недвижимостью.
Главный совет для всех — следить за новыми законами и при необходимости обращаться к специалистам. Это самый верный способ легко и без проблем адаптироваться к новым требованиям.
