Недвижимость во Вьетнаме: чту нужно знать инвестору

Инвестиции в недвижимость во Вьетнаме всё больше привлекают внимание иностранных покупателей. Этот рынок интересен не только с точки зрения получения арендного дохода, но и как lifestyle-актив, а также инструмент диверсификации капитала в Азии.

В отличие от европейских стран с устоявшейся системой регулирования, таких как Австрия, где основное преимущество – стабильность и предсказуемость, Вьетнам сегодня предлагает совершенно другую историю: это динамично развивающаяся страна с высоким потенциалом роста цен и относительно низким входным порогом. Для инвестора это возможность войти на рынок, который находится в фазе активного становления, и тем самым получить доходность выше, чем в зрелых юрисдикциях.

Сейчас особенно интересный момент для рассмотрения Вьетнама как инвестиционного направления. После пандемии страна открыла границы, туризм восстанавливается ускоренными темпами, а государство инвестирует в масштабные инфраструктурные проекты – от скоростных трасс до международных аэропортов. Всё это создаёт фундамент для роста цен на жильё и увеличение туристического потока, а значит, повышает привлекательность аренды.

Я, Ксения Левина – юрист с опытом работы как в Азии (Вьетнам, Таиланд), так и в Европе (страны ЕС). Я работаю с иностранными инвесторами, сопровождая весь процесс – от юридической проверки объектов и KYC/AML-процедур до организации управления недвижимостью. Такой международный опыт позволяет мне видеть сильные и слабые стороны азиатских рынков в сравнении с европейскими.

Юго-Восточная Азия давно стала центром притяжения для туризма и международного бизнеса. На этой карте Вьетнам занимает всё более заметное место, совмещая роль индустриального центра и туристического направления.

Главными точками притяжения остаются два мегаполиса – Хошимин и Ханой. Хошимин – это финансовое сердце страны, где сосредоточен бизнес, банки, стартапы и основные жилые комплексы премиум-класса. Здесь сильнее всего ощущается рост цен и высокий спрос на аренду со стороны экспатов. Ханой – столица и культурный центр, где аренду формируют как международные специалисты, так и студенты.

Отдельный сегмент – курортная недвижимость: Нячанг, Дананг и остров Фукуок. Эти регионы активно развиваются как туристические кластеры, и рост числа отелей, апартаментов и вилл там напрямую связан с туристическим потоком. Для инвестора это типичный lifestyle-сценарий: объект можно сдавать в аренду в высокий сезон и использовать для личного отдыха.

Правовая среда во Вьетнаме отличается от европейской. Согласно информации Juwai, иностранцы могут владеть квартирами по системе leasehold – долгосрочной аренды сроком до 50 лет, с возможностью продления. Земля остаётся государственной собственностью, что отражает социалистическую модель управления.

В отличие от Австрии, где владелец получает полный титул собственности и действует в рамках предсказуемой юрисдикции ЕС, во Вьетнаме важна именно договорная база и корректное юридическое сопровождение сделки.

Согласно международным индексам, Вьетнам демонстрирует устойчивый рост. По данным Всемирного банка, показатели Doing Business улучшаются, а цены на недвижимость в крупнейших городах растут ежегодно на 5-10%. Доходность аренды в туристических зонах и мегаполисах значительно выше, чем в Австрии, где обычно можно рассчитывать на 2-3% годовых.

Kiplinger утверждает, что в качестве конкурентов Вьетнаму можно рассматривать Таиланд, Камбоджу и Индонезию. Однако именно Вьетнам сейчас выделяется сочетанием экономического бума, промышленного роста и туристического потенциала.

Рынок недвижимости во Вьетнаме относительно молод. Согласно данным Realtique, до 2015 года иностранцы фактически не имели возможности покупать жильё. Либерализация законодательства привела к резкому всплеску интереса, и за несколько лет цены в крупных городах выросли в полтора-два раза. Пандемия на время притормозила рост, но с 2022 года рынок снова демонстрирует активное восстановление.

Наибольшие темпы роста показывают Хошимин и Ханой, где спрос на жильё поддерживается внутренними миграционными потоками, ростом численности среднего класса и развитием международных компаний. В курортных зонах динамика менее стабильна: Нячанг, Дананг и Фукуок зависят от сезонности и туристических потоков, но именно эти регионы становятся основными точками для lifestyle-инвестиций.

Типичная география сделок выглядит следующим образом. В Хошимине наблюдается сочетание премиум-класса (элитные кондоминиумы) и массового сегмента. Ханой — более «академичный» рынок, с большим количеством арендаторов среди студентов и специалистов международных компаний. Дананг, Нячанг и Фукуок развиваются как туристические хабы, где иностранцы чаще покупают апартаменты в кондо-отелях или виллы у моря.

Типы объектов для иностранных покупателей ограничены: это в основном квартиры в кондоминиумах, апартаменты и курортные виллы. Земля в частную собственность иностранцам недоступна, и это ключевое отличие от Австрии, где земля и дома доступны для покупки напрямую.

Основные покупатели вьетнамской недвижимости — это граждане Южной Кореи, Китая, Японии, а также россияне и американцы. Спрос арендаторов формируют туристы, экспаты, студенты и специалисты международных компаний.

Сравнение роста цен и доходности: Вьетнам vs Австрия

Рассматривая рынок недвижимости Вьетнама, нельзя игнорировать его региональных конкурентов. Главные из них – Таиланд, Камбоджа и Индонезия. Каждый из этих рынков имеет собственную динамику и специфику, но общий тренд – привлечение капитала иностранных инвесторов за счёт туризма, доступного порога входа и растущих экономик.

Таиланд считается более зрелым рынком: здесь уже выстроены механизмы краткосрочной аренды, туристическая инфраструктура и сильный бренд у таких направлений, как Пхукет, Самуи или Бангкок. Однако именно зрелость оборачивается высокой конкуренцией и более дорогим входом, что снижает потенциал сверхдоходности.

Камбоджа долгое время привлекала инвесторов за счёт минимальных ограничений на владение и лояльной налоговой системы, но инфраструктурно и институционально эта страна уступает Вьетнаму. Недвижимость здесь часто дешевле, однако риски выше, особенно в части регулирования и политической стабильности.

Индонезия делает ставку на туристические регионы, в частности Бали. Этот рынок давно пользуется спросом среди экспатов, digital nomads и инвесторов, но ограничения на прямое владение для иностранцев и сложность юридических конструкций делают его менее прозрачным.

Вьетнам занимает промежуточное положение: с одной стороны, он предлагает низкий входной порог и активный рост, с другой – требует юридической грамотности при структурировании сделок. Именно баланс между динамикой и возможностью диверсификации делает страну конкурентоспособной в регионе.

Во Вьетнаме иностранные инвесторы не могут приобретать недвижимость на условиях freehold (полной собственности), как это доступно гражданам страны. Для нерезидентов основным вариантом остаётся leasehold-собственность сроком до 50 лет с возможностью продления.

На практике это означает, что покупатель становится полноправным владельцем квартиры в кондоминиуме, но срок владения ограничен, и после окончания аренды продление зависит от решений государства и застройщика.

В Австрии же ситуация диаметрально противоположна: иностранцы могут покупать жильё в полную собственность (хотя для этого часто требуется согласование земельных органов), и никаких временных ограничений нет. Это создаёт ощущение большей защищённости инвестора, но стоимость входа и расходы на владение значительно выше.

Помимо leasehold, во Вьетнаме активно применяются другие формы структурирования владения. Часть инвесторов открывает локальную компанию (обычно с партнёром-гражданином Вьетнама), что позволяет покупать землю и объекты на правах полной собственности, но требует серьёзного юридического сопровождения и постоянного соблюдения комплаенс-требований.

Также востребованы форматы совладения – например, при покупке апартаментов или виллы несколькими инвесторами. Это особенно актуально для курортной недвижимости, где расходы и доходы делятся пропорционально. Важно учитывать и вопросы наследования: вьетнамское законодательство допускает переход прав иностранным наследникам, но требует нотариального оформления и уплаты сборов.

Дополнительно внимание стоит уделить банковским счетам и комплаенсу. Иностранному покупателю для расчётов необходим счёт во вьетнамском банке, а также подтверждение происхождения средств. Это стандартная практика для защиты от отмывания капитала, однако сама процедура может занять больше времени, чем в Австрии, где банковский сектор давно выстроен и работает в рамках жёстких правил ЕС.

Процесс покупки недвижимости во Вьетнаме состоит из нескольких этапов. Сначала выбирается объект и заключается договор бронирования, сопровождаемый небольшим депозитом. Далее следует проверка документов, которая включает анализ лицензий застройщика, прав на землю и статуса проекта. На этом этапе важнейшую роль играет due diligence – тщательная юридическая проверка, без которой высок риск попасть в ситуацию с незавершённым строительством или ограничениями по эксплуатации объекта.

После успешного завершения проверки стороны заключают основной договор купли-продажи, который регистрируется в соответствующих государственных органах. В отличие от Австрии, где регистрация в земельном кадастре гарантирует абсолютную защиту прав, во Вьетнаме защита прав покупателя в большей степени зависит от качества документации и добросовестности застройщика.

Именно поэтому инвесторам настоятельно рекомендуется работать через лицензированных юристов и консультантов.

Особое внимание следует уделить off-plan-сделкам (покупка на этапе строительства). Этот формат очень популярен благодаря низкому входному билету и потенциальному росту стоимости после сдачи объекта. Однако он же несёт наибольшие риски: задержки строительства, отсутствие необходимых лицензий или проблемы с подключением к инфраструктуре.

В Австрии off-plan-сделки более защищены благодаря строгому регулированию девелоперов и обязательным эскроу-счетам. Во Вьетнаме подобных гарантий меньше, что требует ещё более тщательного контроля.

В последние годы дистанционная покупка недвижимости во Вьетнаме стала одной из ключевых моделей для иностранных инвесторов. Это связано с быстрым ростом интереса к рынку и параллельным развитием цифровых сервисов, позволяющих провести сделку без необходимости постоянного присутствия в стране. Особенно актуальна эта форма инвестирования для тех, кто рассматривает Вьетнам как часть международного портфеля и не планирует сразу переезжать.

Процесс дистанционной покупки строится вокруг доверенного представителя – как правило, юриста или специализированной консалтинговой компании. Через нотариально заверенную доверенность представитель действует от имени инвестора: подписывает договор бронирования, проверяет правоустанавливающие документы, участвует в переговорах с застройщиком и сопровождает регистрацию прав собственности. Такой подход минимизирует риски и исключает необходимость многократных поездок.

Современные застройщики во Вьетнаме активно внедряют онлайн-инструменты: виртуальные туры по объектам, электронные каталоги планировок, видеопрезентации и даже онлайн-подписание отдельных документов. Это позволяет инвестору заранее оценить не только сам проект, но и его окружение, инфраструктуру и динамику района.

Особое внимание при дистанционной сделке уделяется комплаенсу и финансовым вопросам. Иностранный покупатель открывает банковский счёт во Вьетнаме, через который проходят все расчёты. Банк проверяет происхождение средств, что является обязательным условием в рамках местного законодательства.

В отличие от Австрии, где сделки можно оформить онлайн благодаря европейской цифровой юрисдикции и высокой правовой прозрачности, во Вьетнаме дистанционная покупка требует большего юридического контроля. Однако при правильном сопровождении она становится удобным инструментом выхода на растущий рынок без долгосрочного пребывания в стране.

Вьетнам vs Австрия

Фискальная нагрузка на недвижимость во Вьетнаме сравнительно низкая, что является одним из главных факторов привлекательности рынка. При покупке недвижимости взимается регистрационный сбор в размере 0,5% от стоимости сделки. Для владельцев налоговое бремя минимально: налог на землю и имущество существует, но ставки крайне низкие и зачастую не превышают нескольких сотен долларов в год.

При продаже недвижимости действует налог на прирост капитала в размере 2%, что значительно ниже, чем в Австрии, где налог на прирост капитала может достигать 25–30% в зависимости от структуры владения и срока удержания.

Что касается аренды, во Вьетнаме ставка налога колеблется от 5 до 10% в зависимости от дохода, что позволяет инвесторам сохранять большую часть прибыли. В Австрии налоговая нагрузка на арендный доход выше: сюда добавляются как подоходный налог, так и взносы в социальные фонды.

Сравнение с Австрией

Покупка недвижимости во Вьетнаме сама по себе не даёт права на вид на жительство. Это ключевое отличие от ряда европейских юрисдикций, где инвестиции в недвижимость могут быть прямым основанием для получения ВНЖ или даже гражданства. В Австрии, например, покупка жилья также не является основанием для резидентства, однако страна предлагает специальные программы для инвесторов и предпринимателей, где недвижимость может выступать частью инвестиционного пакета.

Во Вьетнаме доступна система долгосрочных виз. Иностранцы могут оформлять бизнес-визы, инвестиционные визы или рабочие разрешения, что позволяет находиться в стране от одного года до нескольких лет с возможностью продления. Для состоятельных инвесторов актуальна опция регистрации бизнеса во Вьетнаме, которая облегчает получение многократной визы и официальное проживание.

С точки зрения lifestyle, Вьетнам привлекателен благодаря относительно низкой стоимости жизни: аренда жилья, услуги, транспорт и питание обходятся значительно дешевле, чем в Австрии или других странах Европы. Климат играет решающую роль: здесь круглый год тепло, а в курортных регионах вроде Дананга или Фукуока жизнь тесно связана с морем.

Туризм активно развивается, что обеспечивает разнообразие сервисов, кафе, ресторанов, спортивных и культурных мероприятий. Для digital nomads и тех, кто ищет тёплый климат и демократичные цены, Вьетнам становится одним из лучших вариантов в Азии.

Рынок аренды во Вьетнаме делится на два ключевых сегмента: краткосрочную и долгосрочную аренду.

Краткосрочная аренда ориентирована на туристов. Города и острова вроде Нячанга, Дананга и Фукуока стали центрами туристического притяжения: здесь активно строятся кондоминиумы и апарт-отели, а арендный рынок формируется за счёт внутреннего и международного турпотока. Сезонность играет роль, но благодаря круглогодичному климату спад в низкий сезон менее выражен, чем, например, в Европе.

Долгосрочная аренда характерна для Хошимина и Ханоя. В этих городах есть стабильный спрос со стороны экспатов, студентов и сотрудников международных компаний. Арендный рынок здесь менее подвержен колебаниям, чем в туристических регионах, и даёт возможность рассчитывать на устойчивый доход.

Доходность по регионам

По данным Eurostat и национальных источников, доля арендного жилья в Австрии намного ниже, а собственность более распространена; общемировые данные по владению подтверждают эту тенденцию – 69% жителей ЕС живут в своих домах.

Выбор локации напрямую зависит от стратегии инвестора.

Хошимин – это экономическая столица страны и крупнейший рынок недвижимости. Здесь формируется бизнес-среда, активно работает сектор международных компаний, поэтому спрос на аренду со стороны экспатов остаётся высоким. Инвестиции в Хошимине подходят тем, кто ориентируется на стабильный доход и долгосрочную перспективу.

Базовые квартиры (студии, 35-5 м²): от $60 000-100 000.

• 2 спальни в кондоминиумах: $150 000-240 000.
• Премиум-объекты (District 2, District 7): $150 000-600 000, цена $2 200-6 500/м².

Перспективные районы:

• Thao Dien, Thu Thiem (District 2): центр притяжения экспатов.
• Phu My Hung (District 7): семейные expat-комьюнити, инфраструктура.
• Binh Thanh, Thu Duc (District 9): новые проекты, прогноз капитализации до 60–90% за 5 лет.

Ханой, как политическая столица, отличается особой структурой спроса. Здесь сосредоточены госучреждения, университеты, посольства. Сегмент аренды ориентирован на студентов, преподавателей и сотрудников государственных и международных организаций. Доходность здесь ниже, чем в курортных зонах, но стабильность спроса делает Ханой интересным для долгосрочной стратегии.

• Первичный рынок: около $2 836/м² (~72 млн VND/м²).
• Вторичный рынок: $1 900/м² (~48-49 млн VND/м²).
• Минимальные цены за квартиру: $120 000-180 000 (вторичный рынок).

Популярные районы:

• Tay Ho (West Lake): $2 500-4 000/м², аренда для expats.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: $2 000-3 200/м², деловой и административный центр.

Дананг, Нячанг и Фукуок представляют собой курортные направления. Здесь главная ставка делается на краткосрочную аренду туристам. Такие инвестиции более доходные, но и более рискованные: сезонность, зависимость от международного турпотока, конкуренция с отельным сектором. С другой стороны, именно курорты дают возможность совмещать инвестицию с личным использованием – так называемая lifestyle-инвестиция.

Курортные локации

• Дананг: $1800 — 3000/м², инвестиции от $150 000 — 300 000.
• Нячанг: $1500 — 2500/м², от $120 000 — 250 000 за объект.
• Фукуок: $1600 — 3000/м², от $130 000 — 300 000, высокий турпоток.
• Фокус: краткосрочная аренда туристам, сочетание доходности и lifestyle.

Мегаполис vs курорт

Вторичные города и пригороды

• Binh Duong (рядом с Хошимином): $1300 — 2200/м².
• Минимальные вложения: от $100 000 — 150 000.
• Потенциал: рост инфраструктуры и спроса из-за переноса производств.

Сравнивая с Австрией, можно сказать, что мегаполис во Вьетнаме – это аналог Вены с точки зрения стабильности, но при этом с более высоким yield, тогда как курортные регионы ближе к модели Альпийских или озёрных курортов Австрии, только с существенно более низким входным порогом и большими рисками.

• Австрия (Вена, Зальцбург): стартовые цены от €250 000 даже за небольшую квартиру в Вене .
• Доходность: 2–4% годовых.
• Вьетнам: вход от $60 000–100 000, yield 5–9%, но выше правовые и рыночные риски.

Для иностранного инвестора вьетнамский рынок практически всегда начинается с новостроек: именно первичный сегмент формирует основной объём доступных к покупке объектов (квоты для иностранцев в кондоминиуме, прозрачные процедуры бронирования и поэтапные платежи, стандартизованные договоры и сервис от девелопера).

Право владения предоставляется в форме leasehold, а ключевые документы (в т.ч. «pink book» на квартиру) выпускаются уже после ввода дома в эксплуатацию.

Покупка на ранних стадиях строительства позволяет фиксировать более низкую цену входа и зарабатывать на переоценке к моменту сдачи, но требует дисциплины в due diligence: проверка земельных прав, разрешений на строительство, статуса эскроу/счетов проекта, истории девелопера и его подрядной цепочки.

В реальности многие проекты обеспечивают комфортный клиентский путь: электронная бронь, стандартизованный Sales & Purchase Agreement, графики платежей, гарантийные обязательства (defects liability) и последующее управление зданием управляющей компанией девелопера.

Вторичный рынок для иностранцев сложнее по трем причинам. Во-первых, действует «иностранная квота» в доме: если лимит набран, покупка иностранцем невозможна, что влияет на ликвидность и круг потенциальных покупателей при перепродаже.

Во-вторых, процедура переоформления leasehold-прав между частными лицами требует аккуратной юридической проработки (проверка статуса «pink book», отсутствия арестов/обременений, коммунальных и налоговых задолженностей, корректной фиксации цены в договоре).

В-третьих, финансирование для нерезидентов под вторичные объекты ограничено, поэтому сделки чаще «all-cash» или с короткими мостовыми займами. Сильная сторона «вторички» — готовый арендный поток, возможность технической и операционной оценки дома (HOA-фонд, тарифы обслуживания, реальный уровень эксплуатационных расходов), а также меньшие риски строительных задержек.

По ценам ориентиры следующие: стартовые лоты в Хошимине на ранних стадиях проекта возможны от ~$80k (как правило, компактные квартиры в развивающихся районах/кластерах), а в курортных локациях (Дананг, Нячанг, Фукуок) нижняя планка чаще около $120k за апартаменты у моря.

Естественно, центральные районы и набирающие силу expat-кластеры дороже; там важнее не «самая низкая цена», а баланс локации, качества управления и профиля арендатора.

Для сравнения с Австрией: на венском рынке даже «входные» городские квартиры обычно стартуют с ~€250k+, зато инвестор получает полноценный freehold и предсказуемую процедуру регистрации в земельном реестре; взамен — ниже доходность и более долгий горизонт окупаемости.

Новостройки vs вторичка

В Австрии противопоставление иное: вторичка ликвидна и стандартизована, а первичный рынок защищён нотариально-эскроу моделями; цены выше, доходность ниже, но юридическая определённость максимальна.

Помимо «классической» покупки квартиры под сдачу, Вьетнам предлагает набор нишевых стратегий, позволяющих точнее подстроить профиль риска/доходности.

Доходные апартаменты – это полностью меблированные юниты в кондоминиумах, ориентированные на expat-аренду в мегаполисах (Хошимин/Ханой).

Плюсы: предсказуемый спрос, возможность заключать долгосрочные контракты с корпорациями/релокаторами, относительно стабильная заполняемость.

Минусы: необходимость высокого стандарта меблировки и сервиса, чувствительность к офисной конъюнктуре и кадровой миграции.

Курортные кондо-отели – формат, где апартаменты управляются гостиничным оператором с фокусом на краткосрок. Здесь доходность часто выше, но зависимость от турпотока и сезонности – ключевой риск.

Важно проверять условия пула доходов, прозрачность отчётности, комиссии оператора и сценарии «низкого сезона». Для дисциплинированного инвестора кондо-отель может стать компонентом портфеля с более агрессивным профилем дохода.

Виллы для аренды в Дананге, Нячанге и на Фукуоке – ставка на premium-туризм и группы/семьи. Управление сложнее (персонал, сервис, маркетинг), но средний чек выше и дифференциация по продукту сильнее. В корпоративных курортах с развитым мастер-планом ликвидность лучше, чем у stand-alone объектов.

Коммерческая недвижимость (офисы, street-retail) – профессиональный сегмент. В Хошимине интересны небольшие офисные блоки в деловых кластерах и «правильные» угловые ритейл-лоты в районах высокой пешеходной активности. Здесь критична оценка арендной ставки, операционных расходов, индексации и кредитоспособности арендатора.

Порог входа выше, юридическая экспертиза – обязательна. Для сравнения: в Австрии core-офисы и «прайм»-ритейл дают низкий, но сверхстабильный доход, тогда как во Вьетнаме спред доходности больше, однако и риск (в т.ч. вакансия и арендные каникулы) выше.

Профили альтернативных стратегий

*Диапазоны индикативны и зависят от локации, оператора, качества актива и структуры сделки.

Основной концептуальный риск во Вьетнаме – leasehold. Срок владения квартирой для иностранца ограничен (обычно до 50 лет), продление возможно, но не гарантируется автоматически: всегда важно понимать, на чьей земле проект, каков срок аренды земли у девелопера и какими регуляторными механизмами обеспечивается пролонгация. Это принципиальное отличие от Австрии, где свободная собственность (freehold) бессрочна и защищена правом ЕС.

Второй блок рисков – правовая неопределённость и бюрократия. Регуляторная среда развивается, но процедуры могут отличаться от провинции к провинции, а сроки согласований — варьироваться. Критично проводить due diligence: статус земельного участка, разрешение на строительство, соблюдение квоты для иностранцев в доме, порядок оформления «pink book», отсутствие залогов/споров, корректность договоров управления. Без опытного локального юриста и понятной «дорожной карты» легко потерять время и ухудшить экономику сделки.

Третий фактор – волатильность туристического рынка. Курортные зоны чувствительны к глобальным шокам (границы, авиасообщение), погодным событиям (тайфуны), конкуренции со стороны отелей и других апарт-проектов. Для краткосрочной аренды важны маркетинг, OTA-экосистема, рейтинг объекта, гибкая ценовая политика и наличие местного управляющего, способного сглаживать сезонность «пакетами» и средним сроком проживания.

Есть и финансово-операционные риски: валютный (доходы в VND/расходы или цели в USD/EUR), ликвидность выхода (квоты для иностранцев ограничивают круг покупателей при перепродаже), качество строительства/обслуживания (HOA-бюджеты, износ MEP-систем, лифтов, фасадов), комплаенс (подтверждение источника средств, банковские процедуры).

В Австрии эти риски ниже благодаря стандартизированной нотариальной модели, земельному реестру и предсказуемой судебной практике; обратная сторона — меньшая доходность и более дорогой вход.

Карта рисков и меры снижения

Сравнение с Австрией

• Юридическая модель: Вьетнам – leasehold и разношёрстная практика по провинциям; Австрия – freehold, строгая нотариальная и кадастровая система.
• Экономика сделки: Вьетнам – низкий вход, выше доходность и потенциал роста; Австрия – высокий вход, низкий, но стабильный yield.
• Операционные факторы: Вьетнам — важно управление и локальный партнёр; Австрия – стандартизированные процессы и предсказуемость издержек.

Если ваша цель – рост и доходность, Вьетнам даёт больше возможностей при грамотном контроле рисков. Если ключевое – сохранение капитала и правовая предсказуемость, австрийская модель ближе, но готовьтесь к более скромной доходности и большему порогу входа.

Жизнь во Вьетнаме подчинена двум большим парадигмам: стремительная урбанизация крупнейших мегаполисов и размеренная, ориентированная на отдых повседневность курортных зон. Мегаполисы – Хошимин и Ханой – представляют собой динамичные, энергичные города с высокой плотностью бизнеса, интенсивными темпами строительства и чётко выраженными сообществами экспатов.

Для человека, который привык к городскому ритму и хочет сочетать инвестиции с карьерой или предпринимательской активностью, эти города дают всё необходимое: международные компании, коворкинги, англоязычные клиники и школы, развитую логистику и насыщенную культурную программу.

Экспат-сообщества здесь живые и профессионально ориентированные – сетевые мероприятия, деловые клубы, международные школы и сервисы релокации делают интеграцию относительно быстрой. Одновременно высокая плотность и темпы роста означают и более напряжённую инфраструктуру: пробки, продолжительные стройки, шум; для тех, кто ценит спокойствие, это не всегда комфорт.

Курортные регионы – Дананг, Нячанг, Фукуок и прочие прибрежные зоны – формируют совсем другой образ жизни: морской климат, ежедневный доступ к пляжу, развитая сервисная инфраструктура для отдыхающих и сравнительно низкая стоимость бытовых услуг.

Для многих инвесторов именно курортные локации ассоциируются с термином «lifestyle-инвестиция»: вы покупаете объект, который сам по себе служит местом отдыха для семьи и одновременно генерирует доход в высокий сезон. Жизнь в курортах проще и дешевле по базовым расходам: продукты, услуги и развлечения часто обходятся заметно дешевле, чем в европейских городах.

Но это сопряжено с сезонностью сервиса и ограниченным выбором премиальных медицинских и образовательных учреждений внутри самого курорта – в большинстве случаев за серьёзными медицинскими или образовательными услугами придётся обращаться в крупные города.

Культура Вьетнама – это многослойная смесь местных традиций, колониального наследия и быстро растущей городской современной сцены. Кухня – один из локомотивов повседневного комфорта: уличная еда высокого качества и низкой цены, множество кафе и ресторанов с международной кухней в крупных городах.

Для экспатов и семей важна доступность международных школ и внушающий доверие уровень частной медицины: в Хошимине и Ханое работают международные клиники и госпитали, предлагающие стандарты, близкие к западным, но по цене заметно более выгодные, чем в Австрии.

Образование для детей иностранцев обычно решается через частные международные школы с обучением на английском языке; их сеть растёт, но места и стоимость могут быть ограничивающими факторами, особенно в привилегированных районах.

Сравнивая с Австрией, отмечу несколько ключевых отличий: в Австрии уровень государственных сервисов, общественной безопасности и медицинского обслуживания, как правило, выше и стабильнее; инфраструктура предсказуемо отработана, а качество жизни связано с холодным климатом и европейским стилем организации быта.

Во Вьетнаме вы получаете более тёплый климат, более низкие постоянные расходы и стремительную культурную динамику, но платите за это более высокой степенью неопределённости в публичных услугах и меньшей предсказуемостью некоторых безопасных, социальных и экологических факторов.

Вьетнам в последние годы трансформируется из локального рынка в региональный хаб для digital nomads, IT-специалистов и предпринимателей, ищущих сочетание низкой операционной базы и наличия быстрорастущего рынка с доступом к остальной Юго-Восточной Азии.

Гибкость визовой политики, появление коворкинговых пространств, доступность интернета и мобильных платежей делают крупные города естественной платформой для удалённой работы и стартапов. Для digital nomads важны не только низкие затраты на проживание и питание, но и экосистема сервисов: кафе с быстрым Wi-Fi, комьюнити-ивенты, доступ к деловым инкубаторам и простая логистика международных перелётов из Хошимина или Дананга.

Инвесторам, ориентированным на рост рынка, Вьетнам предлагает явные преимущества: молодое население, приток иностранных инвестиций в производственные парки и IT-сектор, масштабные инфраструктурные проекты (автомобильные и железнодорожные коридоры, порты, аэропорты) и активная урбанизация.

Всё это формирует повышенный спрос на жильё для сотрудников международных компаний и создает устойчивую базу арендаторов, одновременно повышая перспективы капитализации.

Для семей Вьетнам предлагает доступный lifestyle: более низкие ежедневные расходы, тёплый климат и возможность обеспечить детям международное образование при существенно меньших затратах, чем в Австрии. Однако семьи должны учитывать вопросы страховки, качества государственного образования и долгосрочной социальной инфраструктуры, которые в Австрии находятся на более высоком уровне.

В стратегическом смысле Вьетнам интересен как точка диверсификации: инвесторы из Европы и Азии включают местные активы в портфель для увеличения доходности и снижения корреляции с рынками ЕС.

В этом контексте Австрия для многих служит «якорем стабильности» — место, где капитал сохраняется с минимальными правовыми рисками; Вьетнам же – «двигатель роста», где можно получить более высокую доходность, принимая на себя дополнительные операционные и регуляторные риски.

Планирование выхода – неотъемлемая часть любой инвестиционной стратегии, и во Вьетнаме это особенно актуально из-за особенностей правовой модели и рынка. Первый и главный момент – понимать природу leasehold: в большинстве случаев инвестор не получает вечного freehold-титула на землю, а покупает возобновляемое право пользования (обычно до 50 лет).

Поэтому одна из практических мер – ориентироваться на профиль сделки, при котором предполагаемый инвестиционный горизонт значительно меньше срока leasehold, либо приобретать объекты в проектах, где девелопер имеет долгосрочные гарантии по земле и прозрачную политику пролонгации.

Продажа квартиры «до истечения leasehold» — обычный сценарий выхода; инвесторы отдают предпочтение объектам с «длинным остатком» срока аренды земли, потому что покупательский спрос и цена падают по мере сокращения остатка срока.

Сроки экспозиции на рынке Вьетнама обычно дольше, чем в зрелых европейских юрисдикциях. Наиболее ликвидные проекты в топ-локациях могут продаваться в пределах нескольких месяцев при правильном ценообразовании и маркетинге; однако для объектов вне «экспат-кластеров» или с проблемами квот иностранцев цикл продажи часто растягивается до года-двух.

Это связано с ограничением круга покупателей (иностранные квоты), волатильностью спроса на вторичке и необходимостью «all-cash» покупателей для многих сделок. Учитывайте, что в курортных проектах сезонность также влияет на время и цену продажи – выставление лота в «низкий сезон» может потребовать существенной скидки.

Налоговые аспекты выхода простаивают в сравнении с Австрией – ставки ниже, но бюрократические процедуры и требования к документам (подтверждение источников средств, заверенные переводы, локальные номера счетов и т.д.) требуют тщательной подготовки.

Типичные налоги при продаже включают налог на прирост капитала (в Вьетнаме часто около 2% от цены сделки или иная фиксированная ставка в зависимости от структуры), а также регистрационные сборы и возможные сборы за передачу права.

В Австрии налоговая нагрузка на продажу может быть выше, но процесс расчёта и уплаты налогов более стандартизирован и прозрачен; в Вьетнаме важно иметь локального налогового консультанта, который поможет корректно спланировать структуру сделки и минимизировать фискальные риски в рамках закона.

Вьетнам vs Австрия

В практическом плане инвестору целесообразно заранее проработать сценарии выхода: предусмотреть диверсификацию каналов (брокеры, международные платформы, локальные агентства), иметь резерв средств для маркетинга и возможной корректировки цены, а также держать в порядке «комплект документов» — договоры, арендные истории, счета за коммунальные услуги и подтверждения уплаты налогов, которые повышают доверие потенциальных покупателей и сокращают время проверки.

Кейс 1: Хошимин – квартира 45 м², доходность 5,5%

Инвестор из Сингапура приобрёл студию в районе District 2 (Thao Dien) – популярном месте среди expat-сообщества. Стоимость квартиры составила около $95 000. Объект был куплен на этапе off-plan, что дало скидку 12% от рыночной цены после ввода в эксплуатацию.

Квартира была сдана в долгосрочную аренду специалисту IT-компании, работающему в Хошимине. Средняя доходность – 5,5% годовых. Плюс – рост капитализации за 2 года составил 15%.

Кейс 2: Ханой – апартаменты 70 м², доходность 4,8%

Инвестор из Германии приобрёл двухкомнатные апартаменты в районе Cau Giay, где сконцентрированы университеты и офисы международных корпораций. Стоимость – $110 000.

После меблировки и минимального ремонта квартира была сдана группе иностранных студентов на долгосрочной основе. Доходность составила 4,8% годовых. Главный плюс – стабильный спрос со стороны студентов и госслужащих. Минус – меньшая гибкость по сравнению с курортными локациями.

Кейс 3: Дананг – кондо-апартаменты 55 м², доходность 7,0%

Инвестор из Австралии вложился в апартаменты у пляжа My Khe, одной из ключевых туристических зон Дананга. Цена покупки – $120 000.

Апартаменты были переданы в управление локальной управляющей компании, которая сдавала их туристам через Booking и Airbnb. Среднегодовая доходность составила 7,0%, несмотря на сезонность. В периоды пикового спроса (зима и весна) заполняемость достигала 90%.

Кейс 4: Нячанг – курортные апартаменты 60 м², доходность 8,2%

Инвестор из России приобрёл апартаменты в новом комплексе у пляжа в Нячанге за $125 000. Управление было передано девелоперу, который гарантировал минимальную доходность 7% в первые 3 года.

Фактически доходность составила 8,2%, так как турпоток в Нячанг после пандемии быстро восстановился. Основной риск – высокая зависимость от китайских и корейских туристов.

Кейс 5: Фукуок – вилла 120 м², доходность 9,5%

Инвестор из Южной Кореи приобрёл виллу в премиальном комплексе на первой линии пляжа за $280 000.

Вилла сдавалась в аренду через международного оператора (Accor). Благодаря высокому спросу на Фукуоке доходность составила 9,5% годовых. Дополнительно инвестор сам использовал виллу для отдыха до 30 дней в году. Главный риск – сильная зависимость от авиасообщения и сезонности.

Кейс 6: Хошимин – коммерческое помещение 90 м², доходность 6,3%

Инвестор из Австрии купил помещение на первом этаже жилого комплекса в районе District 7 (Phu My Hung) – престижный квартал с большим количеством экспатов и бизнесов. Стоимость покупки – $210 000.

Помещение было сдано в аренду кафе-кофейне с долгосрочным контрактом (5 лет). Доходность составила 6,3% годовых. Преимущество – стабильность арендатора, недостаток – высокая начальная стоимость и зависимость от потребительского спроса.

Кейс 7: Ханой – квартира 50 м², доходность 5,0%

Инвестор из Франции приобрёл небольшую квартиру рядом с West Lake (Ho Tay) – популярным районом для expat-жизни. Стоимость покупки – $100 000.

Квартира сдавалась через Airbnb на краткосрочной основе. Среднегодовая доходность составила 5,0%, а за счёт высокой популярности района цена на квартиру выросла на 12% за два года.

Мой опыт охватывает сделки как в Азии, так и в Европе (в том числе в Австрии). Это позволяет видеть не только разницу в правовых режимах и уровне прозрачности рынков, но и реальные сценарии доходности и рисков для инвестора.

В Азии – в частности, во Вьетнаме и Таиланде – ключевая задача инвестора заключается не в выборе объекта «по картинке», а в тщательном due diligence: проверке девелопера, структуры владения, прав на землю и готовности проекта к передаче в эксплуатацию.

Если в Австрии благодаря сильной системе кадастра, строгим нормам ЕС и нотариальной форме сделки большинство юридических рисков минимизировано, то во Вьетнаме именно юридическая экспертиза определяет успех.

Как выбирать объект:

1. Проверка репутации застройщика (наличие завершённых проектов, отзывы покупателей, судебные кейсы).
2. Анализ юридической базы: уставные документы девелопера, права на землю, квоты для иностранцев.
3. Финансовая прозрачность: структура платежей, гарантии банка или эскроу-счета (где применимо).
4. Сравнительный анализ цены: сопоставление стоимости квадратного метра в текущем проекте с уже построенными аналогами в регионе.

Формы владения и налоги:

Что касается форматов влаления и налогов, во Вьетнаме иностранцы в большинстве случаев получают leasehold (право долгосрочной аренды, обычно до 50 лет), которое может продлеваться. Freehold возможен крайне ограниченно – в отличие от Австрии, где доминирует абсолютное право собственности, защищённое конституционно.

Налогообложение во Вьетнаме проще и ниже: налог на прирост капитала часто фиксированный (~2%), налог на аренду около 10% совокупно (НДС + PIT). В Австрии же налог на доходы от аренды может достигать 25-30%, а налог на прирост капитала (Immobilienertragsteuer) жёстко регулируется и зависит от срока владения.

В зависимости от стратегии инвестора, я предлагаю несколько сценариев инвестиций:

• Консервативный: квартира в Хошимине. Сильный внутренний спрос, экспаты, студенты и сотрудники международных компаний обеспечивают стабильную аренду. Доходность – 4-6% годовых, но с низким уровнем риска.
• Сбалансированный: апартаменты в Дананге. Туризм + растущий expat-кластер, доходность 6-8% с потенциалом роста капитализации.
• Агрессивный: курортные кондо-отели на Фукуоке. Доходность в пике может достигать 10-12%, но высокие риски сезонности, регулирования и управленческих ошибок.

Вопрос «где лучше инвестировать – во Вьетнаме или Таиланде» зависит от приоритетов инвестора.

Когда Вьетнам лучше: если цель – более высокая доходность, ставка на рост туризма, желание «зайти в рынок до того, как он полностью институционализируется». Подходит для инвесторов с готовностью к due diligence и толерантностью к рискам.

Когда Таиланд лучше: если приоритетом является прозрачность, развитая инфраструктура для expat-жизни, быстрый выход из инвестиций и высокая ликвидность вторички.

Советы инвесторам:

• Всегда работать с юристом, который понимает локальное право.
• Проводить due diligence проекта и застройщика.
• Строить стратегию выхода ещё до покупки (leasehold → план продажи за 5–10 лет до окончания).
• Сравнивать налоговые модели разных стран для оптимизации дохода.

Прогноз до 2030 года для Вьетнама:

• Туризм продолжит расти: ожидается рост международного пассажиропотока до 50 млн человек.
• Инфраструктура – новые аэропорты (например, Long Thanh близ Хошимина), скоростные трассы и порты усилят привлекательность курортов.
• Цены на курортах (Дананг, Нячанг, Фукуок) будут расти быстрее, чем в мегаполисах, благодаря ограниченности земли у моря и притоку иностранного капитала.
• Рынок станет более институционализированным, но окно «повышенной доходности при повышенных рисках» сохранится ещё несколько лет.

Инвестиционные сценарии недвижимости во Вьетнаме

Чеклист инвестора

1. Подготовительный этап

Определите цели инвестирования: доходность, lifestyle, диверсификация или спекулятивный рост.

Выберите стратегию:

• мегаполис (Хошимин, Ханой) → стабильная аренда;
• курорт (Дананг, Нячанг, Фукуок) → высокая доходность, но больше сезонность.

Сравните с альтернативами в Европе: в Австрии – меньшие риски и понятная правовая среда, но выше входной порог и ниже доходность.

2. Юридические вопросы

Понимание форм владения:

• иностранцам доступен только leasehold до 50 лет;
• freehold – только для граждан Вьетнама;
• возможно владение через компанию, если нужны коммерческие объекты.

Проверьте возможность наследования и совместного владения (в браке или в партнёрстве).

Откройте банковский счёт во Вьетнаме для проведения расчетов и аренды (соблюдайте правила комплаенса).

Нанимайте юриста, знакомого с местным правом – ошибки в due diligence могут стоить больше, чем экономия на консультациях.

3. Поиск и проверка объекта

Анализ рынка: определите, где сейчас растёт спрос и цены (сравните мегаполисы и курорты).

Выбор застройщика: изучите репутацию, выполненные проекты, наличие лицензий.

Проверка объекта (due diligence):

• статус земли (государственная, частная, арендная);
• наличие разрешений на строительство;
• соответствие лимитам для иностранцев (не более 30% квартир в доме).

Оцените доходность: сравните краткосрочную и долгосрочную аренду, реальные ставки.

4. Сделка покупки

Шаги сделки:

• Договор бронирования и внесение депозита.
• Подписание договора купли-продажи.
• Оплата по графику (особенно при покупке off-plan).
• Регистрация прав в земельном департаменте.
• Фиксируйте все платежи через банк – это обязательное требование для иностранцев.
• Сохраняйте все документы (особенно разрешения и сертификаты собственности).

5. Налоги и расходы

При покупке: регистрационный сбор 0,5%.

При владении: налог на землю и имущество минимальный.

При аренде: налог 5-10% в зависимости от дохода.

При продаже: налог на прирост капитала 2%.

Сравнение с Австрией: во Вьетнаме налоги ниже, но больше бюрократии и неопределённости.

6. Управление недвижимостью

Определите стратегию аренды:

• краткосрочная → туризм, высокая доходность, но больше работы и сезонность;
• долгосрочная → expats, студенты, бизнес-клиенты, ниже доходность, но стабильность.

Выберите управляющую компанию, если не планируете самостоятельно заниматься арендой.

Следите за комплаенсом – доходы должны проходить через официальные счета.

7. Выход из инвестиции

Планируйте заранее: срок leasehold ограничен, лучше продавать за 5-10 лет до окончания.

Учитывайте экспозицию: во Вьетнаме объекты продаются дольше, чем в Европе (до 6-12 месяцев).

Подсчитайте налоги при продаже: налог на прирост капитала фиксированный – 2% от цены сделки.

Сравнение с Австрией: в Европе продажа недвижимости более предсказуема, во Вьетнаме выше вероятность колебаний спроса.

8. Личный комфорт и lifestyle

Мегаполисы: деловая активность, expat-сообщества, высокий спрос на аренду.

Курорты: низкая стоимость жизни, тёплый климат, lifestyle-инвестиции.

Учтите инфраструктуру: медицина, образование, транспорт.

Сравнение с Австрией: Европа предлагает более стабильную инфраструктуру и правовую систему, Вьетнам – больше возможностей для роста и более низкий порог входа.