Недвижимость в Португалии для инвестиций и личного проживания

По данным Property Market-Index, в первой половине 2025 года Португалия показала самый высокий прирост цен на недвижимость в ЕС — +15,2 % по сравнению с прошлым годом, в то время как средний показатель по ЕС составил лишь 5,1 %. Средние цены на жильё в Португалии за последнее десятилетие выросли на 106 %. Защита рынка и налоговые послабления (такие как NHR — режим Non-Habitual Resident) сделали Португалию ещё более привлекательной для иностранных резидентов и инвесторов.

Эта статья представляет собой системный анализ инвестиционной привлекательности Португалии в сфере недвижимости. Мы рассмотрим текущее состояние рынка, его динамику, экономические и налоговые стимулы, а также сравним Португалию с Австрией как альтернативным инвестиционным вариантом в Европе.

Сейчас Португалия остаётся одним из самых привлекательных рынков Европы: высокий спрос на жильё поддерживается программами резидентства и интересом к стране со стороны экспатов и инвесторов, а ограниченное предложение в Лиссабоне, Порту и прибрежных регионах усиливает потенциал для роста цен и стабильной доходности аренды.

Я Оксана Жушман — юрист по образованию с многолетним опытом в сфере инвестиций и строительства. Моя практика охватывает сопровождение сделок с недвижимостью в Европе, разработку стратегий для частных и корпоративных клиентов и управление проектами в разных юрисдикциях. Я объединяю правовую экспертизу с практическим знанием рынка, чтобы помочь инвесторам не только сохранить капитал, но и получить максимальную выгоду в условиях быстро меняющейся экономики.

Австрия — стабильная и привлекательная страна для инвестиций, но она больше подходит консервативным инвесторам. Инвестировать сложнее, требования жёстче, но:

• Стабильность и предсказуемость рынка: цены растут плавно, без резких скачков;
• Юридическая защищённость сделок и прозрачность процедур;
• Высокое качество недвижимости — современные и надёжные дома, квартиры и коммерческие объекты;
• Долгосрочная надёжность капитала — Австрия считается «тихой гаванью» для инвесторов;
• Наличие развитой инфраструктуры и высокого уровня жизни, что поддерживает спрос на жильё на постоянной основе.

Португалия, в свою очередь, предлагает более динамичные возможности:

• Низкий порог для старта инвестиций (от 250 000 €);
• Гибкие правила для получения ВНЖ и программы «Golden Visa»;
• Высокий спрос на жильё за счёт туристов и иностранцев, что даёт доходность от аренды до 5–7% в популярных регионах;
• Потенциал роста цен в связи с развитием инфраструктуры и популярностью страны среди экспатов.

Выбор между Австрией и Португалией зависит от целей: высокая доходность и динамика с элементами риска или стабильность, надёжность и долгосрочная защита капитала.

Португалия прочно закрепилась как один из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе. В 2025 году ожидается рост объёма инвестиций в недвижимость на 8%, что может достичь €2,5 млрд.

Португалия сочетает стабильность развитой экономики с высоким спросом на жильё благодаря туризму и программам резидентства. Лиссабон, Порту и Алгарве остаются лидерами по инвестиционной привлекательности.

Согласно отчёту PwC «Emerging Trends in Real Estate Europe 2024», Лиссабон занимает 8-е место среди самых привлекательных городов для инвестиций в недвижимость в Европе.

Согласно данным Numbeo, в 2025 году Лиссабон занимает 25-е место среди городов мира по индексу цен на недвижимость, что свидетельствует о высоком спросе и потенциале роста цен. Мой опыт подтверждает эти данные: клиенты, инвестировавшие в недвижимость в Лиссабоне и Порту, отмечают стабильный рост стоимости объектов и привлекательные условия для аренды, особенно в туристических районах.

Португалия зарекомендовала себя как страна с прозрачной правовой системой, что подтверждается рейтингами от PwC и World Bank. Это делает процесс покупки недвижимости для иностранных инвесторов понятным и предсказуемым.

Многие инвесторы, особенно из Испании, Франции и некоторых стран Северной Европы, ищут новые возможности на фоне перегретых рынков, где цены на недвижимость уже достигли исторических максимумов, а доходность от аренды снижается. Португалия привлекает их сочетанием устойчивого экономического роста, прозрачной правовой системы и высокого спроса на жильё, особенно в Лиссабоне, Порту и туристических регионах Алгарве и Мадейры.

Кроме того, страна предлагает программы резидентства и налоговые стимулы для иностранных инвесторов, что делает процесс покупки недвижимости более выгодным и предсказуемым. Особенно это актуально для тех, кто хочет купить квартиру в Португалии с перспективой как личного проживания, так и долгосрочной аренды.

Рынок недвижимости Португалии сочетает в себе историю восстановления после кризиса, динамичный рост цен и разнообразие объектов для инвестиций. Понимание этих факторов помогает принимать обоснованные решения при покупке жилья и инвестициях в недвижимость Португалии.

После финансового кризиса 2008 года рынок недвижимости Португалии пережил резкое падение цен, особенно в Лиссабоне и Порту. Однако уже в 2012 году началось восстановление. Программы, такие как Golden Visa, сыграли ключевую роль в привлечении иностранных инвестиций, особенно в Лиссабоне и Порту. Согласно исследованию IZA Institute of Labor Economics, с 2012 года число сделок с недвижимостью на сумму €500 000 увеличилось на 60% по сравнению с периодом до введения программы.

С 2015 года рынок стабильно растёт. В 2024 году средний рост составил 7–8%, при этом популярные районы Лиссабона и Алгарве показывают ещё более высокие показатели. Если вы хотите купить квартиру в Португалии для сдачи в аренду, стоит ориентироваться на эти динамичные рынки, где спрос превышает предложение.

Однако в октябре 2023 года правительство приостановило возможность получения Golden Visa через инвестиции в недвижимость, что отразилось на динамике цен в центральных районах.

Лиссабон — столица страны, главный центр деловой и туристической активности. Здесь сосредоточены офисные и жилые комплексы, исторические районы и престижные кварталы, такие как Алфама, Байша и Парке дас Наçoэс. Средняя стоимость квартиры в центре Лиссабона — €4 500–6 500/м², а доходность краткосрочной аренды достигает 5–7% годовых.

Порту — культурный и экономический хаб на севере страны, город с развитой инфраструктурой, международным аэропортом и туристической привлекательностью. Средняя цена жилья в Порту составляет €3 000–4 500/м², доходность аренды — около 4–5%. Здесь популярны как вторичные квартиры в историческом центре, так и новые проекты для долгосрочной сдачи.

Алгарве — побережье с высоким спросом на туристическую недвижимость и премиум-сегмент. Средняя стоимость вилл и апартаментов — €3 500–7 500/м², сезонная доходность может достигать 6–8%. Мои клиенты чаще выбирают Алгарве для краткосрочной аренды и дохода в туристический сезон, особенно в Лагуше и Албуфейре.

Мадейра и Азорские острова — спокойные регионы для инвесторов, ищущих premium-недвижимость, виды на океан и тихий образ жизни. Средняя стоимость жилья — €2 500–5 000/м². Мадейра особенно популярна для личного проживания или долгосрочной сдачи, а Азоры — нишевый рынок для опытных инвесторов.

На рынке Португалии популярны:

• Вторичная недвижимость — часто с возможностью реновации, что позволяет увеличить доходность.
• Новостройки и luxury-сегмент — для инвесторов, ориентированных на премиум-рынок.
• Туристическая недвижимость — апартаменты и виллы для Airbnb и долгосрочной аренды.

Совет: покупка недвижимости в Португалии в туристических зонах требует внимательного анализа правил краткосрочной аренды, чтобы минимизировать риски и максимизировать доходность.

Основные иностранные покупатели — граждане Франции и Великобритании, а также инвесторы из США, Китая и Бразилии. Они ищут жильё в Португалии для личного проживания, сдачи в аренду или участия в программах резидентства. Мой опыт работы с клиентами показывает, что европейцы чаще выбирают вторичное жильё в крупных городах, а инвесторы из Азии и Америки — новостройки и объекты luxury.

Внутренний спрос играет важную роль на рынке недвижимости Португалии. Местные жители активно покупают жильё, особенно в Лиссабоне, Порту и Алгарве, что поддерживает стабильность рынка и не позволяет ценам резко падать даже при колебаниях внешних факторов.

Отдельно стоит отметить роль ипотечного рынка: ставки по кредитам остаются относительно низкими (3.3-4%), что делает покупку жилья доступной для большей части населения. Важно отметить, что ипотечные ставки могут изменяться в зависимости от экономической ситуации и политики Европейского центрального банка.

Для иностранных инвесторов, желающих купить недвижимость в Португалии, банки обычно предоставляют кредиты на сумму до 80% от стоимости недвижимости. Кредитные учреждения учитывают доход, кредитную историю и финансовую стабильность заемщика при определении условий кредита.

Выбор способа оформления сделки напрямую влияет на налоги, управление объектом и стратегию выхода из инвестиций. Португалия предлагает гибкие условия, и для разных категорий инвесторов есть свои оптимальные форматы.

Это самый простой и распространенный способ купить недвижимость в Португалии. Чаще всего его выбирают клиенты, которые планируют долгосрочное владение или личное использование объекта. Например, одна моя клиентка из Франции оформила апартаменты в Алгарве на себя, чтобы снизить административные издержки. Минус — ограниченные возможности оптимизации налогов при перепродаже.

Создание компании в Португалии или в юрисдикции ЕС (часто используют комбинацию Португалия + Мальта) актуально для крупных инвесторов и тех, кто планирует управлять несколькими объектами. Это дает преимущества по налогообложению и упрощает передачу активов. Я часто рекомендую этот формат клиентам, которые приобретают не одну квартиру, а целый пакет недвижимости.

Инвестиции через фонды недвижимости позволяют участвовать в рынке без необходимости управлять объектом самостоятельно. В Португалии действует формат SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), аналог REIT, с налоговыми льготами. Такой способ выбирают инвесторы, ориентированные на дивиденды и долгосрочный рост.

Для семейных инвестиций популярны схемы с долевым владением и созданием трастов. Это снижает риски споров между наследниками и упрощает управление. У меня был клиент из Бразилии, который оформил виллу в Алгарве через семейный траст, чтобы защитить активы и структурировать наследование.

Португалия выгодно отличается от ряда стран тем, что здесь нет ограничений для иностранных покупателей. Нерезиденты имеют те же права, что и граждане: можно купить квартиру в Португалии, дом или коммерческую недвижимость в любом объеме. Для сделки нужно получить налоговый номер (NIF) и уплачивать ежегодный налог на имущество (IMI), который обычно составляет 0,3–0,8% от кадастровой стоимости.

Процесс покупки недвижимости в Португалии достаточно прозрачный, но требует соблюдения ряда процедур и привлечения специалистов. Ошибки на этом этапе могут обойтись дорого, поэтому важно понимать шаги и риски.

1. Получение NIF (1 день) – налоговый номер (Número de Identificação Fiscal) обязателен для любых сделок, включая покупку недвижимости в Португалии.
2. Открытие банковского счета (1–3 дня) в португальском банке для расчетов по сделке.
3. Привлечение юриста – он проверяет объект (5–10 дней), готовит договоры и защищает ваши интересы.
4. Подписание предварительного договора (CPCV) (1–2 дня) и внесение депозита (обычно 10%).
5. Заключение финальной сделки у нотариуса и оплата оставшейся суммы (30–60 дней).
6. Регистрация в Conservatória do Registo Predial (реестр собственности) для официального оформления прав (2–5 дней).

Средняя длительность: 1,5–2 месяца (при ипотеке до 3 месяцев). При личном присутствии в Португалии вам понадобится переводчик, так как вся документация составляется на португальском языке.

Юрист проверяет юридическую чистоту объекта (наличие долгов, ипотек, разрешение на использование, подготавливает договоры и контролирует все этапы сделки. Агент помогает подобрать объект и организует переговоры, но не заменяет юриста.

Один из моих клиентов пытался сэкономить на юристе, но столкнулся с проблемой старой ипотеки на объекте. Мы подключили юриста на позднем этапе, но это задержало сделку на 2 месяца.

Мое мнение: всегда привлекайте независимого юриста, а не того, кого рекомендует продавец или агент.

• Паспорт или другой действительный документ, удостоверяющий личность.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – португальский налоговый номер.
• Виза или ВНЖ – хотя иностранцы могут покупать недвижимость без ВНЖ, для долгосрочного пребывания и решения связанных с покупкой вопросов может потребоваться въездная виза или получение статуса резидента.
• Португальский банковский счет для расчетов по сделке.
• Подтверждение источника средств (в рамках правил AML – борьба с отмыванием денег).
• Договор купли-продажи (подписанный обеими сторонами).
• Документы для ипотеки (если покупка с привлечением кредита): справка о доходах, налоговые декларации, подтверждение трудоустройства или бизнеса, кредитная история (иногда запрашивается).

Для получения ипотеки в Португалии, как резидентам, так и нерезидентам, необходимо иметь хорошую кредитную историю, достаточный доход и внести первоначальный взнос от 30 до 50% стоимости объекта.

С юридической точки зрения процесс покупки недвижимости на Мадейре и Азорах идентичен сделкам на материковой части Португалии: требуется NIF, предварительный договор (CPCV), подписание у нотариуса и регистрация в Conservatória. Ограничений для иностранных инвесторов нет, все права полностью сохраняются.

Однако есть несколько нюансов. Во-первых, из-за географической удаленности сроки получения документов и согласований могут быть дольше (особенно на Азорах). Во-вторых, при покупке туристических объектов или апартаментов под аренду на Мадейре и Азорах нужно проверить наличие лицензии Alojamento Local (AL) и соответствие объекта местным нормам. Эти лицензии регулируются муниципалитетами, и в некоторых зонах действуют ограничения на новые выдачи.

В Португалии покупка недвижимости дистанционно — распространенная практика, особенно среди иностранных инвесторов. Сделка оформляется через доверенность (Procuração), заверенную у нотариуса в стране проживания покупателя и легализованную апостилем. С такой доверенностью юрист или доверенное лицо может подписать все документы, включая CPCV и финальный акт сделки.

Для нерезидентов нет дополнительных ограничений, но важно, чтобы доверенность была правильно составлена по португальскому образцу и переведена на португальский язык. На практике я рекомендую проверять, чтобы доверенность охватывала все необходимые полномочия: открытие банковского счета, получение NIF, подписание договора и регистрацию собственности. Это позволит избежать задержек на финальном этапе.

Планируя покупку недвижимости в Португалии, важно заранее учитывать все налоговые обязательства и сопутствующие расходы. Они влияют на реальную стоимость объекта и стратегию инвестирования.

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) уплачивается при покупке жилья. Ставка прогрессивная – от 1% до 7,5%, зависит от стоимости объекта и того, будет ли он основным местом проживания. Например, для квартиры за €300 000 налог составит около €8 000–9 000.

Совет: если покупаете несколько объектов, выгоднее оформлять сделки на разные лица, чтобы снизить ставку.

Imposto do Selo составляет фиксированные 0,8% от стоимости сделки и оплачивается в день подписания договора у нотариуса. Это фиксированный налог на сумму покупки недвижимости. В случаях, когда объект финансируется ипотекой, дополнительно начисляется 0,6% гербового сбора на сумму кредита.

После оформления сделки владелец жилья в Португалии обязан платить IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) – аналог налога на недвижимость. Ставка: 0,3–0,45% от кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая стоимость (VPT) рассчитывается налоговой службой (Autoridade Tributária, AT) на основе характеристик объекта: местоположения, площади, типа использования и других параметров. Например, для квартиры в Лиссабоне с VPT €200 000 ежегодный налог составит примерно €600–900.

При покупке квартиры в новостройке НДС уже включён в стоимость объекта и составляет 23% (для коммерческой недвижимости). Для жилой недвижимости налог в цене, дополнительных платежей не потребуется.

Статус NHR (Non-Habitual Resident) позволяет существенно снизить налогообложение на доходы, включая аренду и доходы из-за рубежа, на срок до 10 лет. Этот режим делает недвижимость в Португалии особенно интересной для инвесторов, планирующих жить или получать ВНЖ. Оформить NHR лучше в первый год проживания, чтобы не потерять право на льготы.

Австрия выигрывает по стабильности рынка и высокой ликвидности недвижимости. Здесь цены растут предсказуемо, спрос на объекты остаётся стабильным, а процесс продажи и переоформления прав собственников проходит быстро и без сложностей. Португалия же привлекает более высокой доходностью и налоговыми льготами, но рынок более динамичный и сезонный, а ликвидность зависит от региона и типа объекта.

Португальская Golden Visa долгое время была одним из самых привлекательных инструментов для иностранных инвесторов. С 2024 года программа изменила условия — покупка недвижимости больше не учитывается как прямой путь к ВНЖ. Это открывает новые возможности через инвестиции в фонды, бизнес или культурные проекты, но требует понимания деталей, чтобы не потерять время и средства.

Инвестиционные фонды (Fund Units) – минимальный взнос €500 000 в португальские инвестиционные фонды. Я рекомендую этот вариант клиентам, которые хотят получать пассивный доход без управления недвижимостью.

Создание или инвестиции в компанию – либо создание не менее 10 новых рабочих мест, либо вложение €500 000 в существующий бизнес. Один из моих клиентов выбрал этот путь, открыв бизнес в Лиссабоне с фокусом на IT-услуги.

Пожертвования на культуру – минимум €250 000 в проекты национального наследия или исследования. Отличная возможность поддержать культуру и одновременно получить ВНЖ.

Для поддержания статуса резидента требуется проводить в Португалии в среднем 7 дней в год.

Если цель — проживание без крупных инвестиций, подойдут альтернативные варианты:

• D7 Visa – на основе стабильного дохода из-за рубежа.
• Digital Nomad Visa – для удалённой работы.

Получение резидентства в Португалии открывает инвестору и его семье широкий спектр возможностей:

• Право на проживание в Португалии — свободный въезд и проживание на территории страны для всех членов семьи.
• Доступ к Шенгенской зоне — возможность путешествовать по 27 европейским странам без визы.
• Налоговые льготы и оптимизация — при сочетании с режимом NHR можно существенно снизить налогообложение доходов, получаемых за границей.
• Стабильная юридическая среда — Португалия входит в ЕС, действует прозрачное законодательство и защита прав инвесторов.
• Образование и медицина — доступ к государственным школам и университетам, качественные медицинские услуги для резидентов.
• Гибкость для предпринимателей и digital nomads — можно вести бизнес, инвестировать и одновременно пользоваться преимуществами европейской резидентской программы.

Частые ошибки инвесторов при подаче на Golden Visa:

• Попытка получить ВНЖ через покупку недвижимости после 2024 года.
• Недостаточный минимальный срок пребывания в Португалии (7 дней в год).
• Ошибки в доверенностях и переводах документов.
• Неучтённые расходы на сборы, юридические услуги и налоги.
• Неправильное подтверждение легальности источников дохода.

На данный момент после 5 лет владения португальской Golden Visa инвестор и его семья могут подать на гражданство Португалии и получить паспорт ЕС. Для этого требуется:

• Проживать в Португалии минимум 7 дней в год;
• Владеть законным ВНЖ и соблюдать все условия программы;
• Подтвердить знания португальского языка на уровне A2;
• Не иметь серьёзных судимостей;
• Подтвердить легальность источников дохода.

Получение гражданства открывает полный доступ к Шенгенской зоне, право работать и учиться в любой стране ЕС, а также возможность передачи гражданства детям. Для инвесторов это стратегический инструмент: вложения в Португалию одновременно дают легальный европейский паспорт и налоговые преимущества через режим NHR.

Программа Golden Visa претерпела ключевые изменения:

• Исключение недвижимости как прямого пути к ВНЖ (с 2024 года).
• Фокус на инвестициях в фонды, бизнес и культуру: минимальные суммы – €500 000 для фондов и компаний, €250 000 для пожертвований на культуру.

Ужесточение требований для гражданства (проект закона 23 июня 2025 года):

• Планируют увеличить минимальный срок проживания для большинства заявителей – 10 лет (7 лет для стран CPLP);
• Обязательные знания португальского языка (уровень A2);
• Тест по культуре и правам;
• Ужесточение проверки на судимость;
• Закрытие пути через сефардское еврейское происхождение.
• Повышение прозрачности сборов и обязанностей – все комиссии, включая юридические, обновлены и теперь фиксированы для разных видов инвестиций.

Австрия предлагает другой путь к гражданству через D-визу или программу Self-Sufficiency, но здесь процесс более строгий и длительный:

• Требуется доказать стабильный высокий доход или крупные инвестиции;
• Минимальный срок проживания до подачи на гражданство — 10 лет;
• Гибкости меньше: инвестиции в недвижимость напрямую не дают гражданства;
• Процесс натурализации сложнее и бюрократичнее.

По стабильности, прогнозируемости и долгосрочной защищённости прав инвесторов Австрия выигрывает. Здесь меньше рисков, более строгие и прозрачные правила, а ликвидность недвижимости и скорость получения гражданства выше, чем в Португалии.

Рынок аренды в Португалии развивается активно, но требует внимательного подхода. Понимание различий между краткосрочной и долгосрочной арендой помогает инвестору выбрать стратегию с оптимальным балансом доходности и рисков.

Краткосрочная аренда остаётся популярной в туристических зонах: Лиссабон, Порту, Алгарве, Мадейра. Доходность обычно 5–7% годовых, но есть ограничения по лицензиям AL (Alojamento Local).

Новые правила: города вводят квоты на количество лицензий, чтобы регулировать рынок и снизить давление на жильё для местных жителей. Пример клиента: владелец квартиры в Алгарве сдаёт её на Airbnb, но оформил лицензию заранее — благодаря этому избежал штрафов и продолжает получать доход.

Долгосрочные контракты привлекают инвесторов стабильностью: доходность 3–5% годовых, меньше сезонных колебаний. Этот вариант интересен клиентам, которые ценят предсказуемый поток дохода и минимальные риски.

Для портфельных инвесторов разумно сочетать несколько объектов — часть для краткосрочной аренды, часть для долгосрочной, чтобы балансировать доходность и стабильность.

Управляющие компании помогают оптимизировать доход и решать вопросы с налогами.
Основные функции управляющих компаний:

• Управление краткосрочной арендой и оформление лицензий AL.
• Подбор и контроль арендаторов для долгосрочной аренды.
• Сбор арендной платы и ведение финансовой отчётности.
• Организация уборки, ремонта и обслуживания жилья.
• Решение юридических вопросов и взаимодействие с налоговыми органами.
• Консультации по оптимизации дохода и минимизации рисков.

При сдаче недвижимости в аренду резиденты платят подоходный налог по прогрессивной шкале от 14 до 48%, в зависимости от суммы годового дохода. К нерезидентам применяется фиксированная ставка 25%. Но налогом облагается только доход, полученный в Португалии.

Доходность на португальском рынке выше, но правила аренды более жёсткие и меняются. В Австрии доходность ниже (2–3%), зато рынок стабилен, регулирование предсказуемо, риск штрафов минимален.

Выбор региона для покупки недвижимости напрямую влияет на доходность, ликвидность и риски. Рассмотрим ключевые регионы с точки зрения спроса, инфраструктуры и инвестиционного потенциала.

Лиссабон: топ-сегмент и высокий спрос

Лиссабон остаётся центром экономической и туристической активности. Высокий спрос на краткосрочную и долгосрочную аренду поддерживает рост цен.

• Средняя цена: 4 500–5 500 €/м²
• Доходность аренды: краткосрочная 6–7%, долгосрочная 3–4%

Порту: доступный и перспективный рынок

Порту привлекает туристов и студентов, спрос на долгосрочную аренду стабилен. Цены ниже, чем в Лиссабоне, при этом рост спроса сохраняется.

• Средняя цена: 3 500–4 500 €/м²
• Доходность аренды: краткосрочная 5–6%, долгосрочная 3–4%

Алгарве: luxury и сезонная аренда

Регион популярен у туристов, особенно в летний сезон. Сезонная аренда приносит высокую доходность, но есть колебания спроса.

• Средняя цена: 3 000–4 000 €/м²
• Доходность аренды: краткосрочная 6–7%, долгосрочная 3–5%

Мадейра: климат и налоговые льготы

Регион привлекательный для пожилых инвесторов и digital nomads. Налоговые льготы и стабильный туристический поток делают рынок перспективным.

• Средняя цена: 2 500–3 500 €/м²
• Доходность аренды: краткосрочная 5%, долгосрочная 3%

Азорские острова: ниша для долгосрочных инвесторов

Рынок менее насыщен, подходит для долгосрочных инвестиций с горизонтом 5–10 лет. Доходность ниже, но цены невысокие.

• Средняя цена: 2 000–3 000 €/м²
• Доходность аренды: краткосрочная 4–5%, долгосрочная 2–3%

Выбор между вторичным жильём и новостройками в Португалии зависит от ваших инвестиционных целей, бюджета и предпочтений. Оба сегмента имеют свои преимущества и ограничения.

В 2024 году в Португалии было продано 156 325 жилых объектов, что на 14,5% больше по сравнению с предыдущим годом. Из них 124 445 (79,6%) составили сделки с вторичным жильём, а 31 880 (20,4%) — с новыми объектами.

Преимущества: Вторичный рынок охватывает около 80% всех сделок, большинство объектов находятся в исторических центрах Лиссабона, Порту и других крупных городов. Они интересны для туристической аренды и долгосрочного проживания.

Ограничения: Реставрация таких объектов требует соблюдения архитектурных норм и получения разрешений на реконструкцию. Некоторые здания нуждаются в капитальном ремонте, что повышает стоимость покупки.

Один из моих клиентов купил квартиру в историческом центре Лиссабона за €380 000. Несмотря на дополнительные расходы на ремонт, объект приносит стабильный доход от краткосрочной аренды.

Особенности: На рынке новостроек около 20% сделок. Новые квартиры и виллы предлагают современные планировки, энергоэффективность и гарантии застройщика.

Преимущество для инвесторов: Новостройки легче сдать в долгосрочную аренду или продать с приростом стоимости.

В Алгарве один из клиентов инвестировал €600 000 в новые апартаменты у моря, и через 2 года объект вырос в цене на 15%.

Преимущества: Краткосрочная аренда через платформы Airbnb или Booking обеспечивает доход до 6–7% годовых, особенно в Лиссабоне и Порту.

Особенности: Лицензия AL обязательна для легальной сдачи квартиры туристам. В некоторых районах квоты ограничены.

Новостройки в Португалии предлагают более доступные цены и потенциально высокую доходность от аренды, особенно в популярных туристических регионах и Лиссабоне. Однако Австрия выигрывает по стабильности цен, качеству строительства и энергоэффективности — объекты легче продать, и они сохраняют ликвидность даже в нестабильные годы.

Инвестиции в недвижимость Португалии не ограничиваются стандартной покупкой квартиры для сдачи в аренду. Есть несколько альтернативных подходов, которые позволяют оптимизировать доходность, снизить риски и расширить инвестиционный портфель.

Покупка старых квартир или зданий с последующей реновацией и сдачей в аренду либо перепродажей остаётся одной из популярных стратегий. Вторичный рынок предлагает объекты ниже средней стоимости, а после ремонта их цена и доходность значительно растут.

Например, один из моих клиентов приобрёл квартиру в центре Лиссабона за €320 000, вложил €50 000 в ремонт, и через год смог сдавать её на Airbnb с доходностью около 6% годовых. Важно учитывать архитектурные ограничения и необходимость получения разрешений на реконструкцию.

Инвестиции в мини-отели, апарт-отели и гостевые дома позволяют получать стабильный доход за счёт высокого спроса на туристическое жильё в Лиссабоне, Алгарве и на островах.

Один из клиентов вложился в апарт-отель на Алгарве за €700 000, средняя загрузка составила около 70%, что обеспечило доходность около 7% годовых. Рекомендуется использовать управляющие компании для оптимизации дохода и соблюдения законодательства о краткосрочной аренде.

Вложения в португальские REITs (SIGI) или инвестиционные фонды недвижимости позволяют получать доход от рынка без прямого управления объектом и снижать юридические риски.

Например, клиент инвестировал €500 000 в фонд недвижимости Португалии и получает пассивный доход от дивидендов, сохранив право на резидентство. Перед инвестированием важно проверять репутацию фонда и структуру комиссий.

Покупка земельных участков для строительства жилой или туристической недвижимости остаётся перспективной стратегией, так как потенциал роста стоимости земли выше, чем готовых объектов.

Один из моих клиентов приобрёл участок на Мадейре за €300 000, и сейчас его стоимость оценивается в €420 000 после завершения инфраструктурных проектов. При выборе участка важно учитывать доступность инфраструктуры, экологические и строительные ограничения на островах.

Португалия предлагает высокий потенциал динамики цен и возможность получать большую доходность, но риски регулирования и сезонности остаются значительными. Австрия, напротив, обеспечивает стабильность рынка, предсказуемую ликвидность и доходность, хотя входной порог здесь выше.

Для инвесторов с гибкой стратегией и готовностью управлять активами Португалия предлагает больше возможностей, а для консервативных инвесторов лучшим выбором остаётся Австрия.

Инвестирование в недвижимость Португалии предлагает высокую доходность и привлекательные возможности. Независимо от того, рассматриваете ли вы дом в Португалии или квартиру в Португалии, понимание рисков поможет избежать неожиданных проблем.

Процесс покупки и регистрации недвижимости в Португалии может занимать больше времени, чем ожидают инвесторы. Оформление налогового номера (NIF), проверка юридической чистоты объекта и регистрация в Conservatória иногда сопровождаются задержками.

Например, один из моих клиентов ждал завершения сделки с квартирой в Лиссабоне почти два месяца из-за проверки Encargos и ипотечных обременений. Всегда работайте с опытным юристом и агентом, чтобы минимизировать бюрократические риски.

Краткосрочная аренда через платформы вроде Airbnb и Booking требует лицензии AL (Alojamento Local), и в популярных городах, таких как Лиссабон и Порту, действуют квоты на выдачу новых разрешений. Клиенты часто сталкиваются с ограничениями на обновление лицензий или штрафами за нарушение правил.

В регионах с высоким туристическим спросом, таких как Алгарве, Мадейра и Азорские острова, доход от аренды сильно зависит от сезона. Например, летом доходность может достигать 7–8%, а зимой снижаться до 2–3%. Для снижения рисков клиенты комбинируют краткосрочную аренду с долгосрочной или ориентируются на объекты в Лиссабоне и Порту, где спрос более стабильный. При этом важно оценивать стоимость недвижимости в Португалии и возможную доходность при сезонных колебаниях.

Рынок новостроек в Португалии ограничен, особенно в популярных туристических регионах. Это влияет на выбор объектов и может замедлять рост портфеля для инвесторов, ориентированных на новые квартиры и дома в Португалии с лицензией AL.

В небольших городах и на островах объекты недвижимости продаются дольше, чем в Лиссабоне, Порту или Алгарве. Например, квартира на Азорских островах может оставаться на рынке до года. Учитывайте ликвидность при выборе объекта и старайтесь покупать в районах с постоянным спросом или туристическим потоком.

Португалия предлагает более высокую доходность и динамику рынка, но сопряжена с регуляторными и сезонными рисками. Австрия выигрывает по стабильности, предсказуемости и ликвидности, что делает её более подходящей для консервативных инвесторов. В итоге выбор зависит от вашей стратегии: высокий доход с управлением рисками в Португалии или стабильный рост и защита капитала в Австрии.

Инвестирование в недвижимость в Португалии для украинцев и других иностранных покупателей важно рассматривать не только с точки зрения доходности, но и с точки зрения комфорта жизни, инфраструктуры и уровня сервиса. Понимание особенностей проживания помогает оценить, как будет ощущаться ежедневная жизнь после покупки дома в Португалии или квартиры в Португалии.

Португалия славится мягким средиземноморским климатом, который делает жизнь комфортной круглый год. Средняя температура зимой в Лиссабоне +12°C, летом +28°C, а на южном побережье Алгарве лето жаркое и сухое.

Медицина в Португалии высокого уровня. Для резидентов доступна государственная система здравоохранения (SNS), где базовые услуги бесплатны или стоят символически. Для нерезидентов и иностранных инвесторов есть возможность оформить частную страховку, которая покрывает госпитализацию, амбулаторное лечение и экстренные случаи. Стоимость страховки начинается от €50–100 в месяц на человека, а для семей — от €150–250.

Образование также разнообразное: государственные школы бесплатны для резидентов, частные и международные школы предлагают программы на английском и других языках. Цены на международные школы варьируются от €5 000 до €15 000 в год, в зависимости от уровня и местоположения.

Средняя стоимость жизни в Португалии ниже, чем в Австрии. Продукты и услуги в Лиссабоне обходятся примерно €700–1 000 в месяц на человека, аренда квартиры 1–2 спальни в центре — €1 000–1 500, а коммунальные платежи — около €150–200. На островах и в небольших городах цены могут быть ниже на 10–20%.

Португальская банковская система прозрачна, с множеством международных банков и сервисов онлайн-банкинга. Для нерезидентов доступно открытие счетов и оформление ипотек. Транспортная инфраструктура развита: метро, трамваи, скоростные поезда и международные аэропорты обеспечивают комфортное передвижение. Клиенты, покупающие недвижимость Португалия, часто отмечают простоту интеграции в местную жизнь благодаря этим системам.

По уровню сервиса и инфраструктуры Австрия выигрывает: быстрые регистрации, высокий уровень медицины и транспорта. Португалия же предлагает уникальный lifestyle: тёплый климат, море, активная социальная жизнь и низкая стоимость содержания дома. Для инвесторов выбор зависит от приоритетов: Австрия — стабильность и сервис, Португалия — комфорт, климат и lifestyle.

Если вы рассматриваете недвижимость в Португалии как защиту капитала и «европейское убежище», страна предлагает стабильный рынок и юридическую прозрачность. Например, многие мои клиенты из Украины покупают жильё в Португалии, чтобы сохранить активы в европейской валюте и иметь возможность спокойно жить в безопасной стране.

Португалия активно привлекает фрилансеров и digital nomads. Города вроде Лиссабона и Порту предоставляют coworking-пространства, стабильный интернет и комфортные условия для работы на удалёнке. Покупка квартиры в Португалии или апартаментов на побережье позволяет совмещать отдых и работу, а легкость получения визы D7 или статуса резидента делает страну ещё более привлекательной.

Пенсионеры выбирают Португалию за тёплый климат, низкие цены на жизнь и специальные налоговые льготы, включая режим NHR. При покупке дома в Португалии или квартиры в Португалии пожилые инвесторы получают возможность жить комфортно и экономично, при этом оставаясь в пределах Шенгенской зоны.

Австрия в целом выигрывает по стабильности, уровню сервиса и инфраструктуре. Однако Португалия предлагает уникальный lifestyle: свободу, комфорт, тёплый климат и более низкую стоимость жизни. Если ваш приоритет — спокойная стабильность и строгие правила, выбирайте Австрию.

Выход из инвестиций в недвижимость в Португалии требует планирования и понимания всех налоговых и юридических нюансов. Для инвесторов важно заранее продумать сроки продажи, способы передачи собственности и влияние программы Golden Visa, если она использовалась при покупке.

Продажа дома в Португалии, квартиры в Португалии или любого другого объекта требует внимательного подхода к налогам и документации. Средний срок продажи в популярных регионах, таких как Лиссабон или Порту, составляет от 3 до 6 месяцев, в менее ликвидных зонах — до года.

Продажа облагается налогом на прирост капитала (Capital Gains Tax), который варьируется в зависимости от резидентства продавца и типа недвижимости. Например, один из моих клиентов продал жильё в Португалии в Лиссабоне за 7 месяцев, грамотно оптимизировав налоги через статус NHR. В результате он заплатил всего около 14 % налога на прирост капитала вместо стандартных 28 %.

Если объект был приобретён с целью участия в Golden Visa, важно учитывать правила программы при продаже. Ранее купленная недвижимость позволяла сохранять право на резиденство, но при выходе нужно корректно оформить сделку, чтобы не потерять статус. Мой опыт показывает, что грамотная работа с юристом и агентом помогает избежать штрафов и сложностей с продлением резидентства.

Передача дома в Португалии или квартиры в Португалии родственникам возможна через дарение или завещание. Это особенно актуально для семейных инвесторов, которые хотят сохранить активы внутри семьи и оптимизировать налогообложение. Один из моих клиентов передал недвижимость детям через доверенность и зарегистрировал право собственности корректно, минимизировав налоги. Он заплатил около 0,8 % гербового сбора (IS) на стоимость объекта.

Австрия выигрывает по ликвидности и стабильности рынка. Продажа недвижимости там обычно проходит быстрее, а юридические и налоговые процессы более предсказуемы. В Португалии доходность выше, но сделки могут занимать больше времени, особенно в небольших регионах или на островах.

За годы работы я участвовала в десятках сделок с домами в Португалии, квартирами в Португалии и коммерческими объектами. Практика показывает, что правильное планирование и проверка всех документов позволяют ускорить процесс покупки и минимизировать риски при последующей продаже недвижимости в Португалии.

Инвестируя в недвижимость в Португалии, важно провести детальную правовую проверку: юридическая чистота, отсутствие обременений, соответствие лицензиям (AL, если объект предназначен для краткосрочной аренды), техническое состояние и энергоэффективность. При проверке жилья в Португалии важно привлекать опытного юриста и риелтора, чтобы избежать ошибок, которые могут стоить десятки тысяч евро. Я рекомендую клиентам всегда проверять Encargos, hipotecas и licença de utilização перед подписанием договора.

В моем подходе часть капитала инвестируется в стабильные страны с высокой ликвидностью, например, Австрию, а часть — в динамичные рынки с высоким потенциалом роста, как Португалия. Недвижимость в Португалии позволяет получить высокую доходность и льготы (NHR, Golden Visa), но рынок требует активного управления. Такой баланс позволяет минимизировать риски и увеличивать доходность портфеля.

Выбор между недвижимостью в Португалии и Австрии зависит от ваших целей. Если вы хотите динамику, более доступную стоимость жилья и мягкий климат — Португалия станет отличным вариантом. Здесь можно купить дом у океана или выбрать квартиру в Португалии для сдачи в аренду туристам. Этот рынок продолжит расти, особенно в Лиссабоне, Порту и Алгарве, благодаря миграции фрилансеров и пенсионеров.

Австрия же — про стабильность и предсказуемость. Если цель — долгосрочное сохранение капитала и высокий уровень сервиса, венский рынок подходит идеально. Здесь ниже риски, но и доходность будет более консервативной.

Перед покупкой всегда проверяйте документы на объект, запросите выписку из реестра и убедитесь в отсутствии обременений. Если планируете покупку жилья в Португалии для аренды, учитывайте правила для туристических лицензий и налоговую нагрузку. При сделках через Golden Visa или NHR режим — важно грамотно построить структуру владения, чтобы минимизировать налоги при продаже.

По моим наблюдениям, рынок недвижимости в Португалии будет расти за счет миграции digital-номадов, пенсионеров и инвесторов, ищущих «второй дом» в Европе. Цены на дома в Португалии и апартаменты в топовых локациях уже сейчас стабильно увеличиваются на 5–7% в год. Австрия останется зоной стабильных вложений, но рост будет умеренным — порядка 2–3% ежегодно, зато ликвидность выше.

1. Определите цель инвестиций

• Для чего покупка: аренда, перепродажа, «европейское убежище»?
• Рассчитайте бюджет: стоимость квартиры в Португалии начинается от €150 000 в небольших городах и от €250 000 в Лиссабоне.

2. Выберите локацию

• Лиссабон – высокая ликвидность, но дорогой вход.
• Порту – стабильный спрос и развитие туризма.
• Алгарве – курортная зона, сезонность аренды.
• Анализируйте: доходность, инфраструктуру, перспективы роста цен.

3. Проверьте объект и продавца

• Юридическая чистота: выписка из Registro Predial (реестр недвижимости).
• Проверка задолженностей по налогам и коммуналке.
• Убедитесь в наличии лицензий на сдачу в аренду (особенно для Airbnb).

4. Рассчитайте налоги и расходы

• IMT (налог на покупку): до 7,5%.
• IMI (ежегодный налог): 0,3–0,45%.
• Налог на аренду: 28% (для нерезидентов).
• Учтите расходы на юриста (€1 500–€3 000) и регистрацию сделки.

5. Решите вопрос с финансированием

• Ипотека для нерезидентов: до 70% стоимости.
• Ставка по кредиту в 2025 году: 4–5% годовых.

6. Планируйте аренду и доходность

• Средняя доходность: 4–6% в крупных городах.
• В курортных регионах – выше, но есть сезонность.

7. Подготовьтесь к выходу из инвестиции

• Продажа: налог на прирост капитала – 28%.
• Планируйте сроки: в Лиссабоне выход занимает 6–9 месяцев.

8. Сравните с альтернативами

• Австрия – более стабильная экономика, но ниже доходность.
• Португалия – выше доходность и гибкость, но больше регуляторных рисков.

1. Инвестор с €250 000: доход от аренды

Мой клиент — IT-специалист из Украины, искал квартиру в Португалии для сдачи в аренду и как «европейский резерв».

• Что подобрали: апартамент 1+1 в Порту (52 м²) в новом доме рядом с университетом.
• Цена: €245 000.
• Что получил: средняя аренда €1 100/мес., доходность 5,4% годовых, возможность оформить Digital Nomad Visa и жить в Португалии.

2. Пенсионер с €500 000: комфорт и вид на океан

Клиентка из Чехии хотела дом в Португалии у моря для жизни и отдыха детей.

• Что подобрали: вилла в Алгарве (160 м², 3 спальни, терраса с видом на океан).
• Цена: €495 000.
• Что получила: чистый воздух, мягкий климат, налоговые льготы по программе NHR (на 10 лет), возможность передачи недвижимости детям с минимальными налогами.

3. Семья с детьми: жизнь и образование

Супружеская пара с двумя детьми искала жильё в Португалии для переезда и учебы детей в международной школе.

• Что подобрали: дом в пригороде Лиссабона (Каркавелуш), 150 м², сад, 3 спальни.
• Цена: €420 000.
• Что получили: рядом британская международная школа, спокойный район, до центра Лиссабона 25 минут, возможность сдать часть дома в аренду (до €1 500/мес.).