Недвижимость в Польше: как и зачем инвестировать

Польша сегодня — один из самых динамично развивающихся рынков Европы. Сочетание стабильной экономики, роста цен на жильё и высокой ликвидности делает недвижимость в Польше привлекательной как для инвестиций, так и для личного проживания.

Согласно Statistics Poland, в I квартале 2025 цены на жильё в Польше выросли на 6.6% в годовом выражении: на первичном рынке — +7.0%, на вторичном — +6.2%. По прогнозам JLL, к концу 2025 г., цена м² в Варшаве может достичь около €3 100 (+6.2%), в Кракове — €2 800 (+5.7%), Познань — €2 420 (+5.2%).

Цель статьи: дать полную картину, почему сейчас стоит купить квартиру в Познане, рассмотреть, как выгодно купить дом в Польше и в целом — разъяснить механизмы недвижимость в Польше как для инвесторов, так и для тех, кто ищет стабильное жильё. А также сравнить с австрийским рынком недвижимости.

Меня зовут Оксана Жушман — я юрист с международной практикой и инвестор в недвижимость с более чем 10-летним опытом работы с европейскими рынками. За годы работы я консультировала клиентов по покупке жилья в ЕС, помогала формировать инвестиционные портфели и сопровождала сделки от проверки объекта до регистрации прав собственности.

Почему именно сейчас?
Польша демонстрирует устойчивую экономическую динамику, прогрессивное развитие инфраструктуры и выгодные условия для иностранцев. Здесь укрепляется тренд на nearshoring — перенаправление бизнеса ближе к западным и центральноевропейским рынкам, а также растёт миграция в ЕС.

Австрия — это рынок стабильности и предсказуемости: низкие риски, высокая прозрачность сделок, умеренная, но устойчивая доходность и долгосрочный рост цен. Австрийская недвижимость ценится как «тихая гавань» для консервативных инвесторов, которые ставят на надёжность и сохранение капитала.

Польша, напротив, представляет динамичный рынок с более доступными ценами на жильё, быстрыми темпами застройки и высоким потенциалом роста стоимости. Здесь можно рассчитывать на более высокую доходность от аренды и капитализацию, но и уровень рисков выше — рынок менее предсказуем, чувствителен к экономическим колебаниям и политике.

Таким образом, Австрия лучше подходит для тех, кто ищет стабильность и долгосрочную защиту вложений, тогда как Польша привлекательна для инвесторов, готовых идти на больший риск ради возможной высокой прибыли.

Франция давно занимает прочное место в числе ведущих рынков Европы. Правовая база здесь защищает права инвесторов, а высокая ликвидность позволяет объектам находить покупателей и арендаторов.

По данным Mordor Intelligence Source, объём французского рынка жилой недвижимости в 2025 году оценивается в $528,33 млрд и, согласно прогнозу, вырастет до $697,52 млрд к 2030 году. Среднегодовой темп роста составит 5,92% (CAGR).

Инвесторы всё чаще рассматривают Польшу как стратегическую точку для вложений в недвижимость. На фоне колебаний на рынках Западной Европы именно Центральная Европа демонстрирует стабильный рост, и Польша в этом процессе играет ведущую роль. Почему так происходит и как использовать этот тренд для покупки квартиры в Польше или дома в Польше — разбираем ниже.

2024–2025 годы подтвердили тренд: Польша остаётся одним из самых динамично развивающихся рынков региона. Рост ВВП выше среднего по ЕС (около 3% в 2024 году, прогноз — до 3,2% в 2025), устойчивый внутренний спрос и активное привлечение иностранных компаний формируют базу для стабильного рынка жилья.

Моё мнение: этот рост — не пузырь. В отличие от Западной Европы, где цены достигли предела, в Польше они всё ещё растут, но с умеренной динамикой, что создаёт потенциал для долгосрочных инвестиций. Например, один из моих клиентов купил квартиру в Познани в новостройке за €125 000 в 2023 году, а сейчас аналогичные объекты стоят уже €140 000.

Совет: если выбираете между Варшавой и региональными центрами, посмотрите на Краков и Познань — у них отличная арендная доходность и высокий спрос среди студентов и айти-специалистов.

По данным PWC и World Bank за 2024 год, Польша занимает высокие позиции по прозрачности сделок и защите прав собственников в регионе. По Numbeo индекс стоимости жизни здесь на 30–40% ниже, чем в Германии, что дополнительно стимулирует спрос на аренду.

На практике регистрация сделки занимает 4–6 недель, и я считаю это оптимальным сроком для Европы. К тому же банки охотно кредитуют нерезидентов, что даёт возможность использовать ипотеку под 6,5–7% годовых (лучше, чем в Венгрии или Чехии).

Франция сочетает относительно высокую доходность, стабильность и предсказуемость, а также привлекательный для многих покупателей образ жизни.

Инвесторы всё чаще выбирают Центральную Европу вместо Германии, Франции или Испании. Причина проста — доходность и потенциал роста. В Польше аренда приносит 5–6% годовых против 2–3% в западных странах, при этом рынок остаётся динамичным.

Один из клиентов отказался от покупки квартиры в Берлине за €320 000 и вместо этого купил два дома в Польше в Лодзи по €150 000 каждый. Его ежемесячный доход от аренды — €2 200 против прогнозируемых €1 100 в Германии.

Совет: ищите объекты рядом с университетами и транспортными узлами — они всегда востребованы у арендаторов.

Рынок недвижимости Польши прошёл несколько этапов развития и сегодня считается одним из самых динамичных в Центральной Европе. Рассмотрим, как исторические факторы, география спроса и поведение покупателей формируют текущие тренды.

После вступления Польши в ЕС в 2004 году начался устойчивый рост рынка — доступность ипотек, иностранные инвестиции и развитие инфраструктуры сделали своё дело. Второй мощный толчок произошёл после 2020 года. Причины: массовая релокация ИТ-компаний, приток мигрантов из Украины и Беларуси, а также рост фриланс-сектора.

Моё мнение: сейчас рынок находится в фазе стабильного роста, а не перегрева. В отличие от Западной Европы, здесь ещё есть потенциал, особенно если планируете купить дом в Польше для аренды или собственного проживания.

У меня был клиент из Киева, который переехал в Познань в 2022 году. Он купил двухкомнатную квартиру в новостройке за €115 000, сейчас её стоимость превышает €135 000, плюс сдача приносит около €650 в месяц.

В 2023–2024 годах рынок демонстрировал впечатляющую динамику — рост цен составил 8–10% в год. Варшава традиционно лидирует по стоимости, но на втором месте уверенно держится Краков.

Рост замедляется до 5–7% годовых; по данным JLL, ожидаемые цены к концу 2025:

• Варшава: до €3 100 (+6.2%)
• Краков: до €2 800 (+5.7%)
• Познань: до €2 420 (+5.2%)

Прирост особенно заметен в сегменте новостроек. Вторичка тоже растёт, но не так активно. Если ваша цель — капитализация, новостройки лучше. Если хотите сдавать сразу, тогда вторичка.

Если вы думаете купить квартиру в Познани, сейчас — хороший момент: темп снижается от двойных цифр к более устойчивым 5–7%. Это создаёт баланс между ростом и прогнозируемостью.

Варшава остаётся самым дорогим и ликвидным городом Польши, особенно центральные районы и Mokotów, где цены около 16 500 PLN/м² (~€4 250) и высокий спрос на долгосрочную аренду и офисные помещения.

Краков привлекает студентов и туристов, особенно Старый город и Подгуже, где квартиры стоят примерно 15 100 PLN/м² (~€3 900) и активно покупаются для сдачи в аренду.

Вроцлав интересен IT-специалистам и релокантам, районы Кшиков и Оłтинг — 12 700 PLN/м² (~€3 275), хорошо подходят для долгосрочной аренды и инвестиций в новостройки.

Гданьск и Трёхградье популярны для краткосрочной аренды, особенно Старый город и Сопот, где цены колеблются от 11 500 до 12 300 PLN/м² (~€3 000), доходность апартаментов может достигать 8–10%.

Познань сочетает доступный порог входа и высокий спрос, особенно районы Grunwald и Jeżyce, где цены около 10 800 PLN/м² (~€2 800), привлекательны для семей и студентов.

Лодзь интересна инвесторам с ограниченным бюджетом, районы Śródmieście и Polesie предлагают недорогие квартиры — примерно 7 800 PLN/м² (~€2 015), при этом спрос на долгосрочную аренду остаётся стабильным.

Новостройки — дают рост стоимости 10–15% до сдачи, идеально для долгосрочных вложений. Пример: клиент купил квартиру в Познани за €118 000, через год её цена выросла до €135 000 плюс аренда €650/мес.

Вторичный рынок — можно сдавать сразу, особенно актуально в Кракове и Вроцлаве для студентов.

Апартаменты под краткосрок — доходность до 8–10% в туристических городах (Гданьск, Сопот, Краков), но требуется управление и учёт сезонности.

Коммерческая недвижимость — долгосрочные контракты, высокий порог входа (€250 000+), перспективны малые офисы и коворкинги в Варшаве и Вроцлаве.

Начинающим лучше новостройки или вторичка, продвинутым — апартаменты и коммерция; стратегия «купить дом в Польше для семьи» популярна в Лодзи и пригородах.

Внутренний спрос остаётся ключевым драйвером польского рынка недвижимости. Большинство сделок совершают поляки, используя ипотеку, что обеспечивает стабильный поток покупателей и снижает зависимость от внешних факторов. В крупных городах, таких как Варшава, Краков и Познань, высокий спрос поддерживается студентами, молодыми семьями и сотрудниками крупных компаний.

• Поляки — основной драйвер рынка, активно используют ипотеку, покупают жильё для семьи и сдачи в аренду.
• Украинцы — одна из крупнейших групп иностранных покупателей, особенно в Варшаве, Кракове и Познани; мотив — ПМЖ и инвестиции.
• Белорусы — ищут стабильность и вид на жительство, предпочитают квартиры в приграничных регионах.
• Инвесторы из ЕС — диверсифицируют портфель, покупают квартиры и коммерческую недвижимость в крупных городах.
• Инвесторы из США — рассматривают Польшу как развивающийся рынок с высоким потенциалом роста цен.

Разнообразие покупателей поддерживает динамику и устойчивость рынка; польская недвижимость интересна как для долгосрочного вложения, так и для аренды. В 2024 году иностранцы купили более 17 000 объектов (~5% от всего рынка), при этом украинцы составляют около 20% всех иностранных сделок в Варшаве.

Польский рынок предлагает разнообразные форматы владения и способы инвестирования, которые подходят как частным лицам, так и компаниям. Разобраться в них важно, чтобы правильно выбрать стратегию и минимизировать риски.

Физические лица (в том числе нерезиденты) могут свободно покупать квартиры и апартаменты в Польше. Ограничения касаются только земли — особенно на приграничных территориях и участках более 1 га.

Если вы хотите купить квартиру в Познани или дом в Польше для себя или аренды, этот формат — самый простой и быстрый. Один клиент из Украины приобрёл двухкомнатную квартиру в Познани, оформил на себя, без компаний, и через год сдача приносила стабильный доход.

Создание компании в Польше или использование уже существующей фирмы из ЕС даёт дополнительные возможности: оптимизация налогов, совместные инвестиции, участие в крупных проектах.

Для частных инвесторов это не всегда оправдано, но для тех, кто планирует несколько объектов или коммерческие инвестиции, компания — удобный инструмент. Инвестор из Германии купил через Sp. z o.o. три квартиры в Вроцлаве под аренду, что позволило ему оформлять все расходы и доходы через компанию, упрощая бухгалтерию.

В Польше пока мало фондов, работающих как REIT, но есть варианты инвестиций через коллективные структуры. Это подходит тем, кто хочет участвовать в рынке, не занимаясь операционной деятельностью и управлением объектов. Для новичков это способ диверсифицировать риски, не погружаясь в детали аренды и ремонта.

Можно объединяться с партнёрами, оформлять совместную собственность или использовать наследственные механизмы и трасты. Моё наблюдение: это удобно, если покупка дорогого объекта или инвестиции в несколько квартир превышает бюджет одного инвестора.

Двое моих клиентов оформили совместную покупку двух квартир в Кракове — делят доход от аренды и расходы на управление, что делает инвестицию более безопасной.

• Квартиры: свободно доступны для покупки гражданами любых стран.
• Земля и дома: для участков больше 1 га или приграничных территорий требуется разрешение МВД.

Если хотите купить дом в Польше, уточните у юриста необходимость разрешения — особенно для крупных участков.

• Pełna własność (полная собственность) — владелец имеет все права на объект, включая продажу, аренду, перепланировку.
• Spółdzielcze własnościowe (кооперативное право) — объект числится за кооперативом, но владелец может распоряжаться квартирой.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (собственность товарищества) — жильцы снимают квартиры, оплачивая аренду, без прав собственности.

Для инвестиций и сдачи в аренду лучше выбирать полную собственность, чтобы было проще управлять доходами и продавать объекты.

Покупка недвижимости в Польше требует понимания местного законодательства и стандартных процедур. Знание шагов и требований поможет безопасно вложиться и избежать ошибок, особенно для иностранных инвесторов.

Процесс покупки начинается с получения налогового номера PESEL для нерезидентов, поиска юриста и агента, составления договора, внесения задатка и заверения сделки у нотариуса.

Юрист проверяет чистоту сделки, проверяет права собственности и договор, а агент помогает найти ликвидный объект и согласовать цену. Даже если вы опытный инвестор, лучше работать с юристом — экономит время и снижает риски. Один мой клиент сэкономил €5 000, когда юрист выявил обременение на квартиру в Вроцлаве до подписания договора.

При покупке недвижимости в Польше, особенно для иностранных граждан, банки и нотариусы требуют подтвердить личность и законность происхождения средств. Это стандартная практика, которая защищает стороны сделки и снижает риски отмывания денег.

Основные требования:

• Документ, удостоверяющий личность — паспорт или ID.
• Адрес проживания — для нерезидентов подтверждается справкой о месте проживания.
• Подтверждение доходов — выписки из банка, справки о зарплате или доходах.
• Происхождение средств — документы о продаже имущества, инвестициях или сбережениях.
• Информация о покупателе — KYC-анкетирование, иногда с указанием цели покупки (инвестиции, ПМЖ).

Коммерческая недвижимость включает офисы, торговые площади и склады. Часто сделки оформляются через компании, особенно при крупных объектах, а доходность может быть выше, чем у жилой недвижимости. Клиент из Германии купил офис в Вроцлаве через Sp. z o.o. и получил стабильный доход от арендаторов на несколько лет.

Покупка земельных участков и домов для граждан стран вне ЕС требует разрешения МВД на участки больше 1 га или в приграничных зонах. Перед инвестицией важно проверить назначение земли в местном плане застройки.

В Польше можно приобрести недвижимость, не находясь лично в стране, оформив доверенность на представителя. Такой способ особенно актуален для иностранных инвесторов, которые хотят купить квартиру в Познани или дом в Польше, находясь за границей.

Доверенность оформляется у нотариуса и даёт право представителю подписывать договор купли-продажи, вносить задаток и получать документы от имени покупателя. При этом доверенность может быть ограниченной по времени или действиям, в зависимости от пожеланий инвестора.

Мой клиент из США купил квартиру в Познани через доверенность, находясь в Нью-Йорке. Сделка прошла гладко, а регистрация прав собственности заняла всего неделю благодаря грамотной подготовке документов.

Каждый объект недвижимости в Польше имеет księga wieczysta — публичную книгу прав собственности, где фиксируются все юридические данные о квартире, доме или земельном участке. Юрист проверяет наличие обременений, ипотек, задолженностей и претензий третьих лиц. Это обязательный шаг, особенно если вы планируете купить квартиру в Польше для инвестиций или сдачи в аренду.

После подписания договора и нотариального заверения права собственности регистрируются в земельной книге. Это финальный этап сделки, который официально подтверждает ваши права на объект и позволяет распоряжаться им: сдавать в аренду, продавать или оформлять через компанию.

Процесс регистрации обычно занимает 1–2 недели, но может затянуться, если документы неполные. Лучше заранее подготовить все квитанции, справки и нотариальные акты.

Польша предлагает прозрачную и относительно выгодную налоговую систему для инвесторов. Однако важно учитывать все расходы, чтобы точно рассчитать доходность.

Ежегодный налог на жилые объекты составляет 1,00 PLN за м² (~0,25 €). Для квартиры 50 м² это 50 PLN (~12,5 €) в год. В крупных городах, таких как Варшава или Краков, ставки могут быть чуть выше — до 2 PLN/м² (~0,5 €).

При покупке вторички взимается PCC 2% от стоимости объекта. Например, квартира за 500 000 PLN (~125 000 €) → PCC = 10 000 PLN (~2 500 €). Учитывайте PCC в общей смете расходов для корректного расчёта ROI.

• Жилые новостройки до 150 м²: НДС 8% → квартира 600 000 PLN (~150 000 €) = 48 000 PLN (~12 000 €).
• Коммерческая недвижимость: НДС 23% → офис 1 000 000 PLN (~250 000 €) = 230 000 PLN (~57 500 €).

Небольшие квартиры в новостройках выгоднее — меньше НДС и быстрый рост стоимости.

Суммарные расходы составляют до 5–6% от стоимости объекта. Пример: квартира за 500 000 PLN (~125 000 €) → расходы 25 000–30 000 PLN (~6 250–7 500 €).

Хотя Польша выигрывает по сумме налогов и сборов, Австрия обеспечивает большую стабильность рынка, рост цен и высокий уровень спроса на недвижимость. Для инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения и стабильный рынок, Австрия может быть более привлекательной, несмотря на более высокие расходы.

Польская налоговая система даёт инвесторам несколько легальных способов снизить налоговую нагрузку и повысить доходность.

Выбор способа налогообложения:

• Flat tax 19% — удобен для инвесторов с несколькими объектами, упрощает бухгалтерию и позволяет заранее планировать доход.
• Прогрессивная шкала 17–32% — выгодна для инвесторов с небольшим общим доходом, так как первые 17% облагаются минимально.

Списание расходов:

• Расходы на ремонт, мебель, коммунальные платежи и управление недвижимостью можно включить в расходы, снижая налогооблагаемый доход.
• Пример: клиент купил квартиру в Познани, потратил 20 000 PLN (~5 000 €) на ремонт и мебель — это уменьшило налоговую базу, сэкономив около 3 800 PLN (~950 €) при 19% ставке.

Оформление через компанию:

• Если недвижимость оформлена на юридическое лицо, можно использовать дополнительные налоговые вычеты и сниженные ставки на корпоративные доходы.
• Подходит для инвесторов с несколькими объектами или коммерческой недвижимостью.

Грамотная комбинация выбора формы налогообложения, списания расходов и корпоративного оформления может повысить чистую доходность на 10–15%, особенно при портфеле из нескольких объектов.

Многие клиенты ошибочно думают, что купить квартиру в Познани или дом в Польше автоматически открывает путь к ВНЖ. На практике это не так, но правильное использование недвижимости помогает показать финансовую состоятельность и намерение оставаться в стране надолго.

Для получения ВНЖ необходимо одно из следующих оснований:

• Трудовой договор с польским работодателем.
• Наличие собственного бизнеса или предпринимательская деятельность.
• Брак с гражданином Польши.
• Близкие родственные связи с гражданином Польши.
• Натурализация или другие основания, предусмотренные законодательством.

Например, мой клиент открыл IT-компанию в Познани, купил квартиру для проживания и показал, что у него есть постоянное место жительства — ВНЖ был оформлен быстро.

После 10 лет законного проживания в Польше можно подавать на гражданство. Недвижимость помогает показать устойчивые связи с страной, что облегчает процесс натурализации. Даже если цель — не ВНЖ, а инвестиции, приобретение недвижимости в Польше создаёт дополнительный бонус для будущих документов.

В Австрии существует категория D (Self-Sufficiency), где иностранцы могут получить ВНЖ, не ведя бизнес, а просто подтверждая доход и наличие жилья.

Преимущества Австрии:

• Прямой путь к ВНЖ без обязательного ведения бизнеса.
• Возможность получить гражданство при соблюдении условий проживания.
• Высокая стабильность рынка недвижимости и предсказуемый рост цен.
• Сильный спрос на недвижимость, что делает инвестиции более защищёнными.

Польша не даёт Golden Visa, но недвижимость помогает косвенно при ВНЖ через бизнес, работу или семейные связи. Австрия выигрывает по стабильности рынка, росту цен и уровню спроса на недвижимость, что делает её более привлекательной для долгосрочных инвесторов.

Инвестирование в недвижимость в Польше позволяет получать стабильный доход от аренды. Разные типы аренды и регионы предлагают разные показатели доходности, а грамотное управление повышает прибыль и снижает риски.

Краткосрочная аренда через платформы типа Airbnb может приносить доход 6–8% годовых. Однако в крупных городах, таких как Варшава и Краков, правила ужесточаются: владельцы обязаны регистрироваться и соблюдать требования пожарной безопасности.

Клиент купил квартиру в Познани для краткосрочной аренды и получает стабильный доход 7%, при этом использует управляющую компанию для бронирований и уборки.

Долгосрочная аренда приносит доход 4–6% годовых и отличается стабильным спросом, особенно среди студентов и релокантов. Для инвесторов, которые ценят стабильность и минимизацию рисков, долгосрочная аренда — оптимальный вариант. Клиент из Германии купил квартиру в Познани и сдаёт её студентам — доходность около 5%, низкие риски простоя.

Управляющие компании помогают инвесторам сдавать недвижимость в аренду без личного участия. Средняя комиссия: 10–15% от арендной платы. Они занимаются:

• подбором арендаторов;
• оформлением и продлением договоров;
• сбором арендной платы;
• уборкой и мелким ремонтом;
• контролем состояния квартиры.

Клиент купил квартиру в Познани для краткосрочной аренды через Airbnb, передал управление компании — доходность осталась 7%, квартира всегда готова для гостей.

Доходность инвестиций в недвижимость во Франции и Австрии остаётся сравнительно низкой. Однако различия между странами очевидны:

• Австрия обеспечивает более высокую стабильность и ликвидность;
• Франция остаётся привлекательной для тех, кто хочет совместить инвестиции с личным использованием жилья и премиальным образом жизни.

Для инвестора, ориентированного на стабильность и минимальные риски, предпочтительнее будет Австрия. А для тех, кто рассматривает недвижимость ещё и как часть личного lifestyle-проекта, Франция является более интересным выбором.

Австрия — это рынок стабильности и предсказуемости: низкие риски, прозрачные правила, умеренная, но устойчивая доходность и долгосрочный рост цен. Доходность от аренды здесь ниже, чем в Польше, но спрос более стабильный, а объекты ликвиднее и легче продаются или сдаются в долгосрочной перспективе.

Польша, напротив, предлагает более доступные цены и более высокую доходность от аренды, но рынок чувствителен к экономическим колебаниям, а уровень рисков выше.

Выбор города и района для инвестиций сильно влияет на доходность, ликвидность и будущий рост стоимости недвижимости. Рассмотрим ключевые регионы с точки зрения инвестора.

Варшава — сердце бизнеса и финансов

Варшава — центр бизнес-активности и финансов, где высок спрос на долгосрочную аренду. Несмотря на низкую доходность, квартиры быстро продаются и сдаются, особенно в деловых районах.

• Средняя цена: 3 200–3 500 €/м²
• Доходность: 4–5% годовых (долгосрочная аренда)
• Привлекательность: высокая ликвидность, стабильный спрос, корпоративные арендаторы

Краков — студенты, туризм, IT

Краков привлекает студентов и туристов, что обеспечивает высокий спрос на аренду. IT-компании также создают постоянный поток релокантов, что поддерживает рынок.

• Средняя цена: 2 800–3 100 €/м²
• Доходность: 5–6% (долгосрочная аренда), 6–8% (краткосрочная)
• Привлекательность: студенты, туристы, IT-сектор, культурный центр

Вроцлав — IT-хаб с высоким спросом

Вроцлав — быстрорастущий IT-хаб с большим числом офисов и стартапов. Квартиры вблизи бизнес-центров сдаются быстрее и приносят стабильный доход.

• Средняя цена: 2 700–3 000 €/м²
• Доходность: 5–6%
• Привлекательность: IT-компании, релоканты, растущий спрос на аренду

Гданьск, Сопот, Гдыня — побережье и премиум

Балтийское побережье привлекает туристов летом, что обеспечивает высокую доходность краткосрочной аренды. Это идеальный регион для премиальных апартаментов или домов на сезонное проживание.

• Средняя цена: 3 500–4 500 €/м²
• Доходность: 6–8% летом (краткосрочная аренда)
• Привлекательность: премиум-сегмент, туристический поток, возможность сезонной аренды

Лодзь и Люблин — доступные инвестиции с потенциалом роста

Эти города интересны инвесторам с ограниченным бюджетом. Низкая стоимость квадратного метра и растущий спрос на аренду делают их перспективными для долгосрочных вложений.

• Средняя цена: 1 800–2 200 €/м²
• Доходность: 6%
• Привлекательность: низкая цена, высокий потенциал роста, студенты и релоканты

Деревни и загородная недвижимость — тренд после пандемии

После пандемии вырос спрос на загородные дома — как для постоянного проживания, так и для аренды. Популярны районы Мазурских озёр, Подкарпатье, Карпаты. Многие мои клиенты выбирают старые дома под реновацию за 50 000–80 000 € с последующей сдачей в аренду. Это особенно выгодно для семей и тех, кто хочет купить дом в Польше в селе недорого.

• Средняя цена: 800–1 500 €/м² (часто дома с участком 15–30 соток)
• Доходность: до 6% (долгосрочная), сезонная аренда 8–10% в туристических регионах
• Привлекательность: экотуризм, работа на удалёнке, дома для отдыха

Прогнозы на 2025 год предполагают фрагментарный рост цен на новостройки в Польше, в среднем не превышающий показателей 2024 года (около 5–7%), в то время как вторичный рынок ожидает стагнацию.

Стоимость жилья сильно зависит от города; например, в марте 2025 года Варшава и Гданьск были самыми дорогими, а такие города как Лодзь и Быдгощ предлагали более доступные варианты. Это делает выбор между новостройками и вторичным жильем особенно важным для инвесторов, ориентированных на доходность и перспективу роста капитала.

• Доля рынка: более 50% сделок в крупных городах.
• Цены: Варшава — €3,000–5,000/м², Краков — €2,800–4,000/м².
• Особенности: современные планировки, подземный паркинг, энергоэффективность.

Новостройки отлично подходят для сдачи в аренду, особенно в Варшаве, Вроцлаве и Гданьске. Многие мои клиенты выбирали новые квартиры в районе Мокотув (Варшава) для долгосрочной аренды — результат: стабильная доходность 4,5% в год и высокая ликвидность при продаже.

• Цены: Лодзь — €1,500–2,500/м², Люблин — от €1,200/м².
• Плюсы: ниже стоимость, готовый объект, быстрый выход на аренду.
• Минусы: часто требуется ремонт (от €200/м²).

Старые квартиры в центре городов привлекательны для инвесторов, которые готовы вкладываться в реновацию. Например, мой клиент купил квартиру в Кракове за €90,000, вложил €15,000 в ремонт — и сдает через Airbnb с доходностью около 8% годовых.

• Цены: от €30,000 за небольшой дом в деревне (часто с участком 10–20 соток), дома в хорошем состоянии — €70,000–100,000.
• Почему интересно: спрос на дома в Польше растет из-за удаленной работы и желания жить ближе к природе.
• Популярные регионы: Мазурские озера, Подкарпатье, Карпаты.

Если хотите купить дом в польской деревне недорого, ищите частные объявления на OLX.pl. Некоторые клиенты покупают старые дома за €40,000, делают минимальный ремонт (€10,000–15,000) и сдают туристам за €100–150/ночь в сезон. Доходность — 8–10%.

Австрия: цены на новостройки начинаются от €6,000–8,000/м² (Вена), в премиальных районах — до €12,000/м². Особенность: строгие стандарты энергосбережения (ESG), устойчивый рынок, низкая доходность (2–3%), но высокая стабильность. Польша остается более доступным рынком для инвесторов с бюджетом до €150,000.

Рынок недвижимости в Польше открывает инвесторам широкий спектр возможностей. Помимо классических квартир для долгосрочной аренды, есть несколько альтернативных стратегий, которые позволяют повысить доходность и использовать растущий спрос на специфические сегменты.

Малые квартиры площадью 20–35 м² пользуются высоким спросом у студентов и молодых специалистов, особенно в городах с крупными университетами и IT-хабами, таких как Познань, Краков и Вроцлав. Средняя стоимость микроапартамента в Познани составляет €50,000–70,000. Мой опыт показывает, что такие квартиры легко сдаются за €300–400 в месяц, а при грамотной меблировке доходность может достигать 6–7% годовых.

Старые квартиры и дома часто требуют ремонта, но именно это создает возможности для увеличения стоимости объекта и доходности. Например, клиент купил квартиру в Лодзи за €60,000, вложил €15,000 в реновацию и сдает через Airbnb с доходом около €600–700 в месяц. Реновация особенно выгодна в районах с ограниченным предложением новостроек, где обновленные квартиры привлекают арендаторов с высоким доходом.

Города с растущей промышленностью, логистикой и IT (например, Познань, Люблин, Щецин) становятся привлекательными для инвесторов, ориентированных на долгосрочную аренду. Спрос арендаторов здесь стабильно растет, а стоимость жилья остается относительно доступной: €1,800–2,500/м². Мой совет клиентам — смотреть на районы с новой инфраструктурой и транспортной доступностью, что увеличивает ликвидность объекта.

Инвестиции в апарт-отели или краткосрочную аренду в туристических зонах приносят доход до 8–10% в сезон. Особенно востребованы объекты на побережье (Гданьск, Сопот) и в горах (Карпаты, Татры). Один из моих клиентов купил апартаменты в Сопоте за €90,000 и за первый сезон заработал €10,000, что подтверждает эффективность такой стратегии.

Для тех, кто не хочет управлять недвижимостью самостоятельно, доступны инвестиции через фонды или совместные проекты. Такие схемы позволяют диверсифицировать риски и участвовать в крупных проектах без больших вложений. Это удобно для иностранных инвесторов, желающих вложить €50,000–100,000 в несколько объектов сразу.

С развитием электронной коммерции и логистики растет спрос на землю под склады и промышленную недвижимость. Цена за гектар вблизи крупных городов может начинаться от €50,000–70,000, но доходность проектов существенно выше традиционной аренды жилья. Мои клиенты, которые покупали участки под небольшие склады в Познани и Вроцлаве, получали стабильный доход от долгосрочных арендаторов с контрактами 5–10 лет.

Инвестирование в недвижимость в Польше привлекает высокой доходностью, но важно учитывать возможные риски, чтобы принимать взвешенные решения. Ниже я рассказываю о ключевых моментах, с которыми сталкиваются инвесторы, и делюсь своими наблюдениями и примерами из практики.

После рекордного роста в 2022–2023 годах темпы увеличения цен на жильё замедлились. Прогнозы на 2025 год показывают рост новостроек примерно на 5–7%, а вторичный рынок практически стабилен. Например, одна из моих клиенток хотела купить квартиру в Познани для перепродажи, но мы решили отложить сделку, чтобы дождаться более выгодных условий и оценить динамику цен.

Процесс покупки включает регистрацию, получение PESEL, нотариальные сделки и проверку księga wieczysta. Для иностранцев, особенно без знания польского, это может быть сложным. Я рекомендую работать с проверенными юристами и агентами: они помогают ускорить процесс и избежать ошибок при оформлении документов.

Для нерезидентов Евросоюза есть ограничения на покупку земли и домов за пределами городов или на участках более 1 га. Например, один из моих клиентов хотел приобрести дом в польской деревне недорого, но пришлось получать разрешение от МВД, что увеличило сроки сделки на несколько месяцев.

Польская налоговая политика периодически меняется, что может повлиять на доходность аренды или налогообложение при продаже. Важно учитывать это при планировании инвестиций. Мой совет — рассчитывать доходность с запасом на возможные изменения налоговых ставок.

Если сравнивать с Австрией, Польша выигрывает по доходности аренды и потенциалу роста цен, особенно в эконом-сегменте и вторичном рынке. Но Австрия предлагает большую стабильность, предсказуемый рост и более простое регулирование рынка. Инвесторы должны сами решить, что для них важнее: более высокий доход с рисками или стабильность с меньшей доходностью.

Франция интересует инвесторов не только возможностями получения дохода, но и уровнем жизни, развитой инфраструктурой, мягким климатом и культурным многообразием. Для многих покупателей недвижимость во Франции – это не просто инвестиция, но и шанс жить в комфортных условиях, наслаждаясь особым образом жизни страны.

Медицинские услуги в Польше доступны и качественны, как для резидентов, так и для нерезидентов. Для иностранцев открыты частные клиники с английским языком обслуживания, стоимость консультаций и обследований аналогична местным — €25–40 за прием врача общей практики и €100–200 за комплексные обследования.

Образование для нерезидентов также активно представлено: международные и англоязычные школы работают в крупных городах (Варшава, Краков, Познань, Вроцлав). Годовое обучение в таких школах варьируется от €4,000 до €12,000, в зависимости от программы и уровня.

Отличие для нерезидентов в том, что при поступлении могут потребоваться дополнительные документы и подтверждение проживания, но доступ к школам и учебным материалам полностью сохраняется. Мои клиенты с детьми часто выбирают квартиры в районах, где есть такие школы, чтобы одновременно инвестировать и обеспечить комфорт для семьи.

Польша входит в НАТО, уровень безопасности высокий. Городская инфраструктура развита: удобные банки, интернет и мобильная связь, транспортные сети — от метро в Варшаве до скоростных поездов между крупными городами. Это облегчает как повседневную жизнь, так и управление недвижимостью на расстоянии.

Австрия выигрывает по стабильности и предсказуемости всех социальных и экономических факторов. Уровень жизни здесь выше: система образования и международные школы признаны одними из лучших в Европе, здравоохранение отличается высоким качеством и доступностью, а инфраструктура и экология делают страну комфортным местом для долгосрочного проживания.

Польша же предлагает баланс между комфортом, доступностью и потенциалом инвестиций, особенно в сегментах с высокой доходностью и ростом аренды. Инвесторы, рассматривающие покупку квартиры в Познани или дома в Польше, часто выбирают её как более выгодную точку входа в европейскую недвижимость, сохраняя приемлемое качество жизни для себя и семьи.

Польша становится всё более популярным направлением для людей, ищущих безопасное и комфортное место для жизни в Европе. Помимо инвестиций в недвижимость, страна привлекает тех, кто хочет переехать из нестабильных регионов, пенсионеров и digital nomads.

Для жителей стран с экономической или политической нестабильностью Польша предлагает удобный путь получения временного или постоянного вида на жительство через трудовую деятельность, предпринимательство или инвестиции в недвижимость.

Один из моих клиентов из Украины приобрел квартиру в Познани, чтобы оформить ВНЖ через бизнес — это обеспечило ему легальный статус и комфортное проживание для семьи.

Польша подходит для пенсионеров благодаря высокому уровню безопасности, стабильной инфраструктуре и умеренной стоимости жизни. Стоимость питания, коммунальных услуг и медицинских услуг значительно ниже, чем в Германии или Чехии, что делает переезд финансово удобным.

Некоторые мои клиенты выбирают дома в польских деревнях или апартаменты в городах второго эшелона, чтобы наслаждаться спокойной жизнью и природой, оставаясь в пределах Европы.

Для IT-специалистов и digital nomads Польша привлекательна развитой инфраструктурой, качественным интернетом и международными бизнес-кластерными зонами. Многие клиенты, которых я консультировал, покупали квартиры в Кракове и Варшаве не только для проживания, но и как базу для регистрации компаний и релокации бизнеса. Это позволяет сочетать комфортное проживание с налоговыми и корпоративными преимуществами.

Вена обеспечивает высокий престиж и полную предсказуемость всех социальных и экономических факторов, но цены на недвижимость и уровень жизни здесь значительно выше. Зато Австрия особенно привлекательна для граждан из нестабильных стран, которые ищут безопасную и надёжную юрисдикцию для проживания и сохранения капитала.

Для пенсионеров Австрия предлагает высокий уровень медицины, развитую инфраструктуру и спокойный ритм жизни. А для digital nomads и специалистов, работающих удалённо, страна становится всё интереснее благодаря высоким стандартам жизни, стабильному интернету, культурному разнообразию и возможным программам для привлечения квалифицированных кадров.

Польша же привлекает динамикой рынка, доступностью жилья и потенциалом роста доходности. Однако по уровню защиты, престижу и качеству жизни она уступает Австрии.

Планируя инвестицию в польскую недвижимость, важно понимать, как и когда можно выйти из проекта, чтобы максимально сохранить доход и ликвидность. Рассмотрим ключевые аспекты продажи и примеры из практики.

Варшава и другие крупные города (Краков, Вроцлав, Гданьск) обеспечивают высокую ликвидность — квартиры здесь продаются быстрее и с меньшими скидками. В регионах второго эшелона, например, в Лодзи или Люблине, ликвидность ниже, а процесс продажи может занимать больше времени.

Один из моих клиентов купил квартиру в Познани для долгосрочной аренды, а при необходимости перепродажи через 2 года смог реализовать её с минимальными потерями, благодаря активному рынку и интересу со стороны инвесторов.

После регистрации права собственности квартиру можно продавать. Если это происходит в течение 5 лет с даты покупки, с полученной прибыли нужно заплатить налог в размере 19%. Это важно учитывать при расчете ожидаемой доходности.

Важно учитывать, что объекты эконом-сегмента продаются быстрее, чем премиум-класс, где покупатель ищет конкретные характеристики. Я советую клиентам планировать выход заранее, с расчетом на сезонный спрос и динамику цен.

Для инвесторов с польским ВНЖ через бизнес или предпринимательскую деятельность продажа недвижимости не влияет на статус, если остаются другие основания для пребывания. Например, один из моих клиентов сохранил вид на жительство после продажи квартиры, продолжая развивать свой бизнес в Польше.

Хотя в Польше объекты эконом- и среднеценового сегмента продаются быстрее, Австрия выигрывает по стабильности и предсказуемости рынка. Здесь ликвидность высокая даже для премиум-сегмента, сроки перепродажи более предсказуемы, а налоговая политика прозрачна.

Для инвесторов, которые ценят надёжность и долгосрочную уверенность в сохранении стоимости, Австрия остаётся более безопасным вариантом, несмотря на более высокие цены на недвижимость и проживание.

За последние годы я участвовала в десятках сделок в Австрии, Словакии, Польше и Германии. В каждой стране есть своя специфика. Австрия — стабильный рынок с минимальными рисками, но с низкой доходностью и высоким порогом входа. Польша — напротив, динамично развивающийся рынок, где еще можно купить квартиру в Познани или Гданьске по разумной цене и ожидать роста стоимости.

Инвестируя в недвижимость в Польше, важно провести детальную правовую проверку: убедиться в чистоте прав собственности, отсутствии долгов по коммунальным услугам и налогам. Многие клиенты приходят с вопросом, как избежать проблем с НДС при покупке коммерческих объектов — здесь без юриста не обойтись. Еще один момент: при продаже квартиры в течение 5 лет с момента покупки нужно заплатить 19% налога на прибыль. Этот пункт часто упускают из виду при расчете доходности.

Моя рекомендация для инвесторов с капиталом от €500 000 — не концентрировать всё в одном рынке. Например, часть вложить в Австрии (Вена или Зальцбург) ради стабильности и долгосрочной защиты капитала, а часть — в Польше, где выше доходность.

Если бы я ставила цель — сохранить капитал с минимальными рисками, я бы выбрала Австрию. Если же приоритет — рост и доходность, то Польша. Сегодня там ещё можно купить дом в Польше или квартиру в Кракове по цене, которая через несколько лет будет казаться низкой. Для семей с детьми и долгосрочной перспективы жизни в ЕС, на мой взгляд, оптимален комбинированный сценарий: жильё в Австрии для жизни и объект в Польше для аренды.

Сейчас Польша — это «окно возможностей» для тех, кто готов работать с динамичным рынком и учитывать его особенности. Здесь выше риски по сравнению с Австрией, но и потенциал роста значительный, особенно в сегменте городов с активным развитием инфраструктуры, таких как Познань или Вроцлав.

Австрия выигрывает по стабильности рынка, предсказуемости цен и низким рискам. Даже если доходность ниже, чем в Польше, объекты премиум- и среднеценового сегмента сохраняют стоимость на долгосрочной перспективе.

Перед покупкой важно проверить все правовые аспекты: наличие чистого права собственности, отсутствие обременений и долгов, налоговые обязательства. Я рекомендую инвесторам заранее планировать выход из объекта, учитывать налоги при перепродаже и оценивать ликвидность региона. Например, в Познани и Варшаве объекты продаются быстрее, чем в небольших городах, что снижает риски задержки продажи.

По прогнозам, до 2030 года спрос на жильё в Польше будет расти: продолжается урбанизация, увеличивается миграция в крупные города, активизируется рынок аренды для студентов и экспатов. Для инвесторов это значит, что объекты в Варшаве, Познани, Кракове и Вроцлаве сохраняют потенциал роста. Австрия при этом останется рынком стабильности, где ценность недвижимости растёт медленно, но надёжно.

1. Определите цели инвестиций

• Долгосрочная аренда или краткосрочная (Airbnb).
• Прибыль от перепродажи или накопление капитала.
• Получение ВНЖ или личное проживание.

2. Выбор региона и города

• Варшава, Краков, Вроцлав — высокая ликвидность, стабильный спрос.
• Познань, Лодзь, Быдгощ — доступные цены, потенциал роста.
• Гданьск/Сопот/Гдыня — премиум-сегмент, туристическая аренда.
• Рассмотрите деревни и пригородные зоны для недорогих вариантов.

3. Анализ объекта недвижимости

• Новостройка или вторичный рынок.
• Состояние квартиры, необходимость реновации.
• Тип собственности: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Правовые проверки

• Проверка księga wieczysta (право собственности).
• Наличие обременений и долгов.
• Договоры с застройщиком или предыдущим владельцем.

5. Финансы и налоги

• Налог на покупку (PCC/NDS).
• Налог на недвижимость и доход от аренды.
• Расходы на нотариуса, юриста, агента.
• Возможные схемы оптимизации налогообложения.

6. Управление недвижимостью

• Выбор управляющей компании или самостоятельное управление.
• Договор на сервис аренды, страховка имущества.
• Контроль доходности и окупаемости.

7. Стратегия выхода

• Ликвидность рынка: Варшава, Краков, Вроцлав быстрее продаются.
• Срок перепродажи: 1–3 года возможно, более 5 лет для минимизации налогов.
• Сохранение ВНЖ при продаже (если есть бизнес или другие основания).

8. Дополнительные моменты

• Рассмотрите внутренний спрос (ипотека, студенты, релоканты).
• Следите за прогнозами рынка и инфраструктурными проектами.
• Сравнивайте с другими рынками ЕС для балансировки портфеля (Австрия, Словакия).

1. Инвестор с €150 000

Я подобрала квартиру в Познани площадью 50 м². Цель покупки — долгосрочная аренда с доходностью 5–6% годовых. Выбранная новостройка обеспечивает высокую ликвидность и потенциал роста капитала. Это идеальный вариант для инвестора, который хочет стабильный доход при умеренном бюджете.

2. Пенсионер с €300 000

Для комфортного проживания и частичной сдачи в аренду я подобрала апартаменты в Кракове площадью 80 м². Важны близость к центру города, инфраструктура, удобства для повседневной жизни. Такой вариант подходит для тех, кто хочет сочетать личное проживание с дополнительным доходом.

3. Семья с детьми с €400 000

Для семьи я нашла дом в пригороде Варшавы площадью 130 м². Основные цели — комфорт проживания и долгосрочная капитализация. Дом расположен рядом со школами и транспортными узлами. Возможна перепродажа через 5–10 лет с ростом стоимости, что делает этот вариант привлекательным как для жизни, так и для инвестиций.