Недвижимость в Грузии: море, горы или Тбилиси?

Рынок недвижимости в Грузии сегодня один из самых доступных и простых для входа. Квартиру можно оформить быстро и без лишней бюрократии, налоги минимальные, а сдача жилья в аренду в Тбилиси или Батуми приносит стабильный доход выше, чем во многих странах Европы.

В этой статье я расскажу, как купить квартиру в Грузии, какие расходы стоит учитывать, где лучше инвестировать, как получить вид на жительство и в каких случаях разумнее обратить внимание на Австрию или Вену для более спокойного и стабильного вложения капитала.

Грузия сегодня быстро закрепляется как «новая точка притяжения» для инвесторов в Европе и на постсоветском пространстве. И причин обратить внимание на её рынок недвижимости сейчас достаточно много:

• Простые правила для иностранцев – квартиру или апартаменты можно купить напрямую, ограничения действуют только для сельхозземли. Регистрация права собственности занимает от 1 дня и стоит от 50 до 350 GEL.
• Налоги минимальны – нет гербового сбора при покупке, аренда облагается фиксированным налогом 5%, а налог на имущество для большинства семей составляет от 0 до 0,2%.
• Туризм растёт – в 2024 году страну посетили более 7 миллионов туристов, а Батуми стал одним из лидеров по краткосрочной аренде на Airbnb и Booking.
• Инфраструктурные и культурные проекты – развитие туристических зон в Батуми и Кобулети, реновация исторического центра Тбилиси, новые канатные дороги в горах и масштабные проекты по модернизации морских портов.

Меня зовут Ксения Левина, я консультант по инвестициям в зарубежную недвижимость. В этой статье я расскажу, какие возможности открывает рынок Грузии и чем он отличается от Австрии, где всё более строго и стабильно.

На практике я вижу, что покупка квартиры в Тбилиси или дома у моря в Батуми — это не только про комфорт, но и про прибыль. Один из моих клиентов взял небольшую квартиру в Тбилиси, быстро сдал её в долгосрочную аренду, а полученные деньги направил на покупку апартаментов на побережье. В результате он сформировал два источника дохода всего за несколько месяцев.

Грузия в последние годы стала настоящим магнитом для инвесторов благодаря низкому порогу входа и простым правилам для иностранцев. Здесь можно быстро оформить право собственности, налоги минимальны, а квартиры в Тбилиси или апартаменты в Батуми дают заметно более высокую арендную доходность, чем в большинстве стран ЕС. Это делает рынок привлекательным для тех, кто хочет быстро зайти и получить результат.

В то же время Вена и вся Австрия остаются символом стабильности. Здесь нет резких колебаний, спрос высокий и постоянный, а цены на жильё растут равномерно уже десятилетиями. Для большинства инвесторов, которые мыслят долгосрочно, Австрия выигрывает — это предсказуемый и надёжный рынок, где капитал сохраняется и работает без лишних рисков.

Грузия уверенно закрепляется в качестве заметного игрока на инвестиционной карте Европы. Страна выгодно расположена на пересечении транспортных маршрутов между Европой и Азией, что делает её естественным логистическим и торговым хабом. По данным Национального банка Грузии, в 2023 году объём прямых иностранных инвестиций превысил $2,0 млрд, а в 2024-м показатель вырос ещё на 12%, главным образом за счёт вложений из Нидерландов, Великобритании и США.

Экономическая политика остаётся одной из самых либеральных в регионе: корпоративный налог на прибыль — 15%, налог на дивиденды для резидентов — 5%, а регистрация права собственности на недвижимость занимает всего 1 день. В глобальном рейтинге Doing Business Грузия занимала 7-е место в мире в 2019 году, и сегодня сохраняет высокий уровень в блоке «защита прав инвесторов».

Дополнительным драйвером привлекательности выступает курс на интеграцию с Европейским союзом: страна уже имеет статус кандидата на членство и действует в рамках соглашения об ассоциации. Это делает рынок недвижимости и логистики особенно интересным для европейских инвесторов, которые ищут площадку с более низким порогом входа и потенциалом роста.

Но при всех преимуществах есть и риски. С 2024 года в стране продолжается политический кризис, а вопросы территориальной целостности остаются актуальными. Тем не менее, даже с учётом этих факторов рынок сохраняет рост: по данным Colliers Georgia, в 2025 году средняя цена на жильё в Тбилиси увеличилась примерно на 6–7% по сравнению с предыдущим годом, а арендные ставки стабилизировались на уровне, обеспечивающем доходность около 6–8% годовых.

По данным PwC, World Bank и Numbeo, Грузия входит в число стран с самой высокой прозрачностью сделок в Восточной Европе.

• Doing Business (World Bank): 7-е место в мире по лёгкости ведения бизнеса.
• Numbeo (2024): Тбилиси стабильно в топ-20 европейских городов по доступности жилья.
• PwC: Грузия отмечается как одна из юрисдикций с низкими налогами и простыми правилами регистрации собственности.

Для инвестора это означает: сделки проходят быстро, расходы минимальные, а защита прав собственника достаточно надёжная по меркам региона.

Португалия. Популярна благодаря Golden Visa и стабильному туристическому потоку. Сильный спрос в Лиссабоне и Алгарве разогнал цены: порог входа от €280 000–350 000, а аренда даёт в среднем лишь 3–4% годовых. Рынок считается перегретым и подходит больше для сохранения капитала, чем для быстрой доходности. Если ваша цель — не только инвестиция, но и переезд/лайфстайл в ЕС, имеет смысл параллельно сравнить недвижимость в Португалии с грузинскими вариантами.

Испания. Даёт стабильность и ликвидность, но с высокими налогами. Для нерезидентов налог на аренду до 24%, при продаже действует налог на прирост капитала. В итоге реальная доходность 2–3% в год, зато рынок надёжный и цены растут плавно.

Кипр. Сочетает морскую недвижимость и налоговые льготы, популярен у тех, кто ищет виллы у моря. Однако после банковского кризиса доверие снизилось, а ликвидность объектов вне курортов низкая. Доходность средняя, но зависимость от туризма велика. При этом инвестирование в недвижимость на Кипре чаще выбирают те, кому важно сочетание моря, понятной европейской юрисдикции и более “курортного” сценария личного проживания, но с поправкой на сезонность.

Турция. Привлекает низкими ценами и масштабом рынка — от Стамбула до Антальи. Но инфляция и нестабильная лира делают прогнозы по доходности сложными. Для инвесторов с высоким аппетитом к риску рынок остаётся интересным, но менее предсказуемым, чем в Европе.

Многие инвесторы, попробовав рынки Испании или Португалии и столкнувшись с высокими налогами и низкой доходностью, выбирают Грузию как более гибкий и доходный вариант. Здесь проще войти в рынок, быстрее оформить сделку и сразу запустить объект в аренду.

• Мои клиенты из Германии сначала рассматривали апартаменты в Лиссабоне, но после сравнения стоимости и доходности выбрали квартиры в Батуми. В итоге они получили доход 7% годовых против прогнозных 3% в Португалии.

Таким образом, Грузия сегодня воспринимается как рынок второго эшелона: пока ещё «молодой», но именно за счёт этого более доходный и перспективный.

Грузия нравится инвесторам тем, что здесь всё просто: регистрация права собственности занимает всего один день, налоги минимальные, а выбор жилья широкий — от дешёвых квартир в Тбилиси до апартаментов на побережье Чёрного моря. С 2018 года цены стабильно растут, а иностранцы могут свободно покупать жильё в собственность.

После кризиса 2008–2012 годов рынок недвижимости в Грузии оказался на дне. В Тбилиси и Батуми стоимость квадратного метра упала на 25–30%, а спрос со стороны иностранцев практически исчез. Но ситуация изменилась после 2016 года: страна активнее интегрировалась в европейское пространство, был открыт безвизовый режим с ЕС, а туризм начал расти рекордными темпами.

С этого момента началось постепенное восстановление: с 2018 года цены на квартиры стабильно прибавляли в среднем 6–7% в год. Особенно быстро рынок ожил в курортных зонах: Батуми, Гудаури и Кобулети. В 2024 году, по данным Национального агентства статистики Грузии, среднегодовой рост стоимости жилья составил 6,6%, и аналитики прогнозируют аналогичную динамику и в 2025 году.

Для инвесторов важно понимать, что грузинский рынок движется поступательно. В Тбилиси цены уверенно растут в центральных районах — Ваке, Сабуртало, Мтацминда. В Батуми квадратный метр у моря за последние пять лет подорожал почти вдвое, хотя стартовые цены были очень низкими по меркам Европы.

Даже в регионах есть оживление: Кахетия (винный регион) и Кутаиси (второй по значимости город) подтянулись вслед за столицей. А в горных курортах вроде Бакуриани и Гудаури интерес к шале и апартаментам под краткосрочную аренду только растёт.

• Тбилиси — главный рынок страны, лидер по долгосрочной аренде и стабильному спросу. Здесь выгодно брать квартиры в новостройках для сдачи экспатам и студентам.
• Батуми — второй центр и безусловный фаворит у иностранных инвесторов. Город живёт туризмом, поэтому доходность от аренды выше, чем в Тбилиси, особенно летом.
• Кутаиси — дешевле столицы, но активно развивается благодаря аэропорту и внутренней миграции.
• Горные районы (Гудаури, Бакуриани) — новый тренд: туристы всё чаще выбирают горнолыжные курорты, а инвесторы скупают апартаменты в комплектах «ski-in/ski-out».

Интересно, что опытные инвесторы часто комбинируют: берут одну квартиру в Тбилиси для стабильности и ещё один объект на море или в горах для сезонного дохода. Такой портфель сбалансирован и защищает от простоев аренды.

Вторичка (≈70% сделок) — старые квартиры, которые выгодно купить под ремонт и сдавать. Это самый доступный способ зайти на рынок.

Новостройки — активно строятся в Тбилиси и Батуми. Застройщики предлагают рассрочки от 10% первоначального взноса, что удобно для иностранцев.

Luxury — премиальные апартаменты у моря или в центре Тбилиси. Спрос ограничен, но доходность выше среднего.

Апарт-отели и гостиницы под управление — тренд последних лет. Инвестор покупает номер или апартамент, передаёт его управляющей компании и получает фиксированный процент от дохода без головной боли.

Иностранные инвесторы сегодня формируют заметную часть спроса на рынке жилья в Грузии, особенно в Батуми и Тбилиси. По данным девелоперов, в 2024 году доля иностранных покупателей в общем объёме сделок выросла почти на 40%, и в курортных городах они уже составляют большинство.

• Россияне. С 2022 года россияне стали крупнейшей группой покупателей — как из-за релокации, так и из-за желания обезопасить капитал. Они берут в основном квартиры в Тбилиси (для постоянного проживания и долгосрочной аренды), а также апартаменты у моря в Батуми.
• Европейцы. Среди них лидируют инвесторы из Германии, Великобритании и стран Балтии. Для многих это способ диверсифицировать портфель и выйти на более доступный рынок, чем в ЕС. Европейцы чаще всего выбирают новостройки в Тбилиси и апартаменты в Батуми, ориентируясь на доход от краткосрочной аренды через Airbnb и Booking.
• Китайские инвесторы. Их интерес лежит больше в коммерческом сегменте — офисы, гостиницы, торговые площади. Однако в последние годы они активно покупают и новостройки в Тбилиси, рассматривая их как инвестицию с долгосрочной перспективой. Важный фактор — участие китайских компаний в строительных проектах, что дополнительно стимулирует спрос.
• Арабские страны. Инвесторы из ОАЭ, Саудовской Аравии и Кувейта тяготеют к премиум-сегменту: luxury-апартаменты в Батуми, гостиничные комплексы на побережье и элитные квартиры в центре Тбилиси. Для них Грузия привлекательна как недорогая, но перспективная «вторая линия» после Дубая и Дохи.

На практике иностранный спрос сильно влияет на структуру рынка. Если в Тбилиси балансируют и местные, и приезжие, то в Батуми иностранцы фактически формируют основной сегмент покупателей новостроек. Это объясняет, почему именно здесь цены за последние годы выросли быстрее, чем в других регионах страны.

В отличие от многих стран ЕС, в Грузии иностранцы могут покупать недвижимость почти без ограничений. Основное исключение — земля сельхозназначения, которую иностранцам владеть напрямую запрещено. В остальном доступны разные форматы владения и инвестирования:

Полная собственность (Freehold). При покупке квартиры или дома вы становитесь полноправным владельцем объекта. Это право бессрочное и включает возможность сдавать, перепродавать, дарить или передавать по наследству.

Через компанию (LLC в Грузии или фирму в ЕС). Популярный способ у инвесторов, которые хотят обойти запрет на покупку сельхозземли. Зарегистрировав компанию, можно легально приобрести участок, например в горах или у моря, и строить дом или гостиницу.

REIC / фонды недвижимости. Грузия пока только формирует рынок инвестиционных фондов недвижимости, но первые примеры (в Тбилиси и Батуми) уже появились. Это способ вложиться через траст и получать доход, не управляя объектами напрямую.

Совместная покупка, наследование и семейные трасты. Часто используется при приобретении объектов на семью или бизнес-партнёров. Наследственное право в Грузии довольно простое: достаточно оформить завещание или дарственную. В случае с несколькими объектами юристы рекомендуют семейные трасты или регистрацию через компанию.

Покупка как частное лицо — самый простой и быстрый вариант, особенно если речь о квартире в Тбилиси или апартаментах в Батуми. Сделка оформляется за 1–2 дня.

Если цель — земля в горах или строительство отеля, тогда открывают компанию (LLC). Это занимает до 2–3 дней и стоит около 100–150$.

В Грузии правила наследования достаточно простые: по закону имущество автоматически переходит к ближайшим родственникам — супругу, детям, родителям. Если есть завещание, процедура ещё более прозрачная и почти всегда завершается без судебных споров.

Для иностранных инвесторов это удобно, но есть нюанс: оформление и признание документов может зависеть от страны гражданства наследников. Поэтому многие предпочитают заранее структурировать владение.

Часто используется оформление через компанию – LLC: в этом случае наследуется не сама квартира или дом, а доля в фирме. Это упрощает передачу актива и позволяет избежать дополнительных расходов.

Другой вариант — семейный траст. Такая схема даёт инвестору контроль над тем, как и кому перейдёт имущество, защищает актив от раздела при семейных спорах и обеспечивает конфиденциальность. Хотя в Грузии сама система трастов пока не развита так сильно, как в Великобритании или Австрии, местные юристы предлагают создавать трасты в юрисдикциях ЕС или США и «привязывать» к ним грузинскую недвижимость.

Таким образом, у инвестора есть выбор:

• оставить наследование по умолчанию (автоматический переход родственникам),
• оформить завещание в Грузии,
• либо заранее структурировать актив через компанию или траст, чтобы исключить бюрократию и сделать процесс максимально предсказуемым.

Главное ограничение — иностранцы не могут владеть сельхозземлёй напрямую. Однако это правило обходится через регистрацию компании. Для квартир, апартаментов, коммерческой недвижимости и домов у моря никаких ограничений нет.

В Грузии процедура покупки проста: иностранец может за день стать собственником квартиры и сразу сдавать её в аренду. В Австрии всё сложнее: нужны лицензии, нотариальные процедуры и часто одобрение земельных комиссий.

Но у Вены и других городов есть преимущество — рынок стабильнее, цены растут медленно, но надёжно, а спрос более предсказуемый. В Грузии доходность выше, вход дешевле, но риски (курс, политика, спрос) значительно выше.

Хотя процесс покупки в Грузии проще, чем в большинстве стран Европы, важно учитывать несколько ключевых юридических шагов. Правильное оформление гарантирует, что объект действительно будет принадлежать покупателю и не окажется обременённым долгами или спорами.

1. Получение налогового номера (ИНН).
   Иностранцу он нужен для регистрации сделки в Доме юстиции. Получить можно за один день.
2. Предварительный договор и депозит.
   Обычно заключается с застройщиком или владельцем, депозит — 5–10% от стоимости.
3. Проверка объекта юристом.
   Юрист анализирует кадастровую выписку, проверяет право собственности, наличие долгов и обременений.
4. Нотариальное заверение договора.
   Для сделок с жильём в большинстве случаев требуется нотариус, особенно если оплата идёт частями или объект оформляется на нескольких собственников.
5. Регистрация в кадастре (Public Registry).
   В Грузии действует принцип «одного окна»: право собственности заносится в электронный реестр и подтверждается выпиской.
6. Получение свидетельства о собственности.
   Выписка выдаётся в течение 1–4 рабочих дней (ускоренная регистрация — в тот же день за 350 GEL).

В Грузии процесс покупки прозрачен, но иностранным инвесторам почти всегда нужен юрист. Агент помогает найти объект, вести переговоры и проверить рыночные цены. Юрист же берёт на себя всю правовую экспертизу: проверяет кадастровую историю, готовит договор купли-продажи, следит за правильностью перевода средств и оформляет регистрацию в Public Registry.

На практике это важнее, чем кажется: многие квартиры, особенно в старом жилом фонде Тбилиси, могут иметь «хвосты» — споры по наследству, старые долги за коммунальные услуги или незаконные перепланировки. Юрист проверяет эти риски заранее.

Чтобы купить квартиру или дом в Грузии, достаточно:

• быть совершеннолетним (от 18 лет),
• предъявить действующий паспорт,
• при крупных сделках подтвердить происхождение средств (стандартные правила AML).

ВНЖ или виза для покупки не требуются. То есть иностранец может прилететь в страну даже как турист и оформить сделку буквально за несколько дней.

Главное ограничение — иностранцы не могут владеть землёй сельхозназначения напрямую. Этот вопрос решают через регистрацию компании (LLC) или перевод участка в другую категорию использования.

Побережье (Батуми, Кобулети) ориентировано на апартаменты в жилых комплексах и гостиничного типа объектах. Большинство новых проектов сразу продаются с управляющими компаниями, что упрощает сдачу в аренду. Это удобно для тех, кто хочет получать доход, не находясь в Грузии постоянно.

В горных регионах (Гудаури, Бакуриани) в основном покупают квартиры в апарт-отелях или земельные участки под строительство гостиниц и шале. Но землю здесь иностранцы берут только через фирмы. Участки востребованы благодаря круглогодичному туризму, однако требуют большего контроля и инвестиций.

Грузия одна из немногих стран, где можно оформить недвижимость полностью удалённо.

Для этого:

1. У нотариуса по месту жительства оформляется доверенность.
2. Документы пересылаются в Грузию и заверяются.
3. Юрист или доверенное лицо подписывает договор и регистрирует сделку.

Процесс занимает 1–2 недели. Интересно, что многие сделки в 2022–2024 годах проходили именно так: покупатели из России и Европы приобретали апартаменты в Батуми и Тбилиси, не приезжая лично.

Перед покупкой недвижимости в Грузии обязательна проверка юридической чистоты объекта. Нужно убедиться, что у квартиры или дома нет арестов, долгов или судебных споров, а новостройка имеет все необходимые разрешения. Также важно проверить, зарегистрирован ли застройщик и имеет ли он право на продажу. Особенно это актуально для жилых комплексов в Батуми, где часть проектов запускается без полной документации — юрист помогает избежать риска покупки «бумажного» жилья.

После проверки сделка регистрируется в Public Service Hall (Дом юстиции) — это современная система «одного окна», где можно подать документы, оплатить сбор и получить электронное свидетельство о собственности.

• Стандартная регистрация занимает до 4 рабочих дней.
• Ускоренная возможна за 1 день при оплате дополнительного сбора (около 350 GEL).

Полученное свидетельство имеет полную юридическую силу и признаётся во всех государственных структурах, а также может использоваться в международных операциях, например при оформлении ипотеки или наследства.

Покупка недвижимости в Грузии выгоднее, чем во многих странах ЕС, поскольку система налогообложения здесь проще и дешевле. Иностранные инвесторы не сталкиваются с «гербовыми сборами» или высокими расходами на оформление, а основные платежи связаны с регистрацией и услугами юристов.

Налог на имущество
Для физических лиц ставка зависит от дохода семьи:

• при доходе до 100 000 лари — от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости объекта;
• при доходе выше 100 000 лари — 0,8–1%.

Для компаний ставка фиксированная — 1% от балансовой стоимости.

Подоходный налог
Для арендного дохода ставка составляет 5%, если владелец зарегистрирован в реестре арендодателей. В противном случае применяется общая ставка — 20%.

Налог на прибыль (корпоративный налог)
Для компаний-резидентов действует ставка 15%, но налог взимается только при распределении прибыли («эстонская модель»). Для международных компаний и IT-сектора предусмотрены льготы — до 0–5%.

НДС
Стандартная ставка — 18%, однако при покупке жилой недвижимости для физлиц он не применяется. Освобождены также экспортные и туристические услуги.

Акциз
Относится только к подакцизным товарам (алкоголь, табак, топливо) и к недвижимости прямого отношения не имеет.

Дополнительные налоги и особенности в Грузии касаются в первую очередь нерезидентов и компаний, работающих с иностранными подрядчиками. Так, при оказании услуг нерезидентом применяется возвратный НДС — его ставка составляет 18%.

Кроме того, если нерезидент получает доход из источников в Грузии, вступает в силу налог у источника выплаты: стандартная ставка — 10%, для дивидендов и роялти действует льготная ставка в 5%, а в случае выплат в офшорные юрисдикции налог повышается до 15%.

Налоговая система предусматривает и санкции за нарушение сроков. За несвоевременную подачу декларации назначается штраф в размере 100 лари, при задержке уплаты налога начисляется пеня в 0,05% за каждый день просрочки.

Если же задолженность сохраняется дольше двух месяцев, сумма штрафа может составить от 5 до 10% от неуплаченного налога. Таким образом, налоговая дисциплина в Грузии остаётся строгой, но прозрачной: инвестор понимает не только размер обязательств, но и последствия за их невыполнение.

При покупке недвижимости инвестор оплачивает:

• услуги юриста — обычно 1–2% от суммы сделки,
• услуги агента — 2–3% (если объект покупается через агентство),
• госпошлину за регистрацию — 50 GEL (4 рабочих дня) или 350 GEL (1 день).

Суммарно расходы редко превышают 2–5% от стоимости сделки, что значительно ниже, чем в Австрии, где налоги и нотариальные сборы могут достигать 7–10%.

В Австрии покупка недвижимости всегда связана с заметными дополнительными расходами — подробнее об этом в материале «Налоги на недвижимость в Австрии». Помимо Grunderwerbsteuer (3,5%), инвестор оплачивает регистрационный сбор в земельном кадастре (1,1%), услуги нотариуса и юриста (обычно ещё 2–3%). Если объект позже продаётся, возникает налог на прирост капитала — его ставка зависит от срока владения и колеблется от 4,2% до 30%. Таким образом, совокупные расходы на сделку в Австрии часто составляют 7–10% от стоимости объекта, и это без учёта текущих налогов на доход или содержание жилья.

В Грузии картина совсем иная. Здесь нет гербового сбора и налога на покупку, регистрация проходит за 1–4 дня и стоит от 50 до 350 GEL (около €15–100). Основные траты инвестора связаны с оплатой юриста и агента — обычно в пределах 2–5% от сделки.

При перепродаже объекта налог на прирост капитала для физлиц отсутствует, если квартира находилась в собственности более двух лет. Это делает грузинский рынок гораздо более доступным и быстрым для входа, хотя уровень стабильности и прозрачности у Австрии, конечно, выше.

В Грузии нет классической программы «Золотая виза» в стиле Португалии или Греции, но иностранные инвесторы могут получить вид на жительство через инвестиции. Основной путь — вложение от 300 000 долларов в грузинскую экономику или покупка недвижимости (кроме сельхозземель) аналогичной стоимости.

Чтобы правильно оценить этот путь, полезно сравнить его с тем, как устроены ВНЖ, ПМЖ и гражданство за инвестиции в Европе: требования к суммам, срокам, проживанию и отчётности там обычно заметно строже.

Чтобы получить вид на жительство в Грузии через инвестиции, необходимо вложить минимум $300 000. Эти средства можно направить на покупку квартиры, дома, апартаментов или гостиницы, а также инвестировать в бизнес. При этом важно, что речь идёт о рыночной стоимости объекта, которую обязательно подтверждает сертифицированный оценщик.

Для сравнения “европейских” сценариев полезно отдельно разобрать, как и зачем покупать недвижимость в Греции: там логика часто строится вокруг статуса резидента, семейного переезда и долгосрочного владения, а не только высокой текущей доходности.

Оформленный ВНЖ действует 5 лет и даёт инвестору широкие возможности: легальное проживание в стране, право вести бизнес, доступ к медицинской системе и образованию. Программа распространяется не только на самого инвестора, но и на членов его семьи — супругов, несовершеннолетних детей и иждивенцев, которые могут получить вид на жительство вместе с основным заявителем.

Это делает схему привлекательной для тех, кто рассматривает Грузию не только как инвестиционное направление, но и как место для переезда всей семьи.

Инвестиционный ВНЖ в Грузии не является прямым путём к гражданству. Даже если инвестор вложил требуемые средства, для получения паспорта нужно прожить в стране непрерывно не менее 10 лет и соответствовать дополнительным критериям, включая знание языка и базовую интеграцию в общество. Кроме того, сам ВНЖ не даёт права на работу по найму — для этого требуется отдельное разрешение, в то время как заниматься бизнесом можно свободно с первого дня.

Программа рассчитана на реальных инвесторов, поэтому к ней привязан контроль годового оборота бизнеса:

• $50 000 в первый год,
• $100 000 во второй,
• $120 000 в третий и далее.

Эти показатели ежегодно подтверждаются отчётностью в Агентство по развитию государственных сервисов.

Раньше иностранцам достаточно было просто купить объект недвижимости на $300 000 и получить ВНЖ почти автоматически. С 2023 года условия ужесточили: теперь обязательно показывать обороты бизнеса и доказательства, что инвестиция реально работает в экономике страны. Это сделано для борьбы со «спящими визами», когда инвесторы лишь покупали квартиру, но не участвовали в развитии рынка.

• Покупка сельхозземли (иностранцы не имеют права на неё).
• Недооценка требования по обороту — если бизнес не показывает нужных цифр, ВНЖ не продлевается.
• Оформление на заниженную стоимость: кадастр учитывает рыночную оценку, а не цену в договоре.

Airbnb и Booking остаются основными каналами сдачи недвижимости в Тбилиси и Батуми. Доходность может достигать 7–9% годовых, особенно в курортный сезон, но нужно учитывать высокую конкуренцию и сезонность. Зимой апартаменты в Батуми нередко простаивают, а в Тбилиси спрос падает в периоды без туристических пиков.

Спрос на долгосрочные контракты стабилен в столице. Экспаты, студенты и сотрудники международных компаний предпочитают снимать квартиры на год и дольше. Доходность ниже — 5–6% годовых, но при этом надёжнее и с меньшими рисками простоя.

Пока Грузия не вводила жёстких ограничений на краткосрочную аренду, как это сделали многие европейские столицы. Однако в Тбилиси активно обсуждают необходимость правил для Airbnb-сектора, поэтому часть инвесторов уже переходит на долгосрочную модель, чтобы не зависеть от возможных изменений.

• Тбилиси: квартиры в центре приносят 5–6% в долгосрочной аренде, студии в Сабуртало или Ваке могут давать до 7% на краткосроке.
• Батуми: летом апартаменты у моря приносят до 9–10%, но в межсезонье доходность резко падает.
• Гудаури и Бакуриани: апарт-отели у горнолыжных курортов дают 6–8% при правильном управлении.
• Кутаиси: растущий рынок, доходность умеренная — 4–5%, но спрос стабильно растёт благодаря аэропорту.

Многие владельцы доверяют свои апартаменты управляющим компаниям. В Батуми и Гудаури застройщики часто сразу предлагают схему: вы покупаете апартаменты, а компания берёт на себя сдачу и обслуживание, выплачивая вам фиксированный процент от дохода (обычно 6–8% в год).

Доход от аренды облагается 5% налогом, если владелец зарегистрирован в реестре арендодателей. При отсутствии регистрации применяется стандартная ставка 20%. Это делает официальное оформление выгодным и простым.

В Австрии доходность от аренды редко превышает 2–3% годовых, а рынок строго регулируется. Инвестирование в рынок недвижимости Австрии больше похоже на стратегию сохранения капитала: вложения долгосрочные, риски минимальны, цены растут равномерно десятилетиями, а юридическая база надёжно защищает собственников.

В Грузии доходность в 2–3 раза выше, но за это приходится платить большей сезонностью и более высоким риском простоев. Такой рынок подходит инвесторам, готовым к активному управлению и поиску баланса между высокой прибылью и волатильностью.

Столица остаётся самым стабильным рынком страны. Здесь высокий спрос на долгосрочную аренду со стороны экспатов, студентов и работников международных компаний. Средняя доходность в центре города — около 5–6%, а студии в Сабуртало и Ваке при краткосрочной сдаче могут приносить до 7%. Цены на жильё продолжают расти в пределах 6–8% в год, особенно в районах с развитой инфраструктурой. Тбилиси подходит инвесторам, которые ищут надёжность и ликвидность.

Главный курорт и флагман инвестиционного интереса. Здесь наблюдается устойчивый рост, усиленный приходом крупного девелопера EMAAR Group, который строит целый район на $6 млрд. Самые перспективные локации — Аллея Героев, Новый Бульвар и проекты на «Батумском острове». Летом доходность краткосрочной аренды может доходить до 9–10%, в то время как зимой квартиры простаивают. Для тех, кто готов работать с сезонностью, Батуми даёт одну из самых высоких доходностей в стране.

Кутаиси становится новым инвестиционным центром благодаря международному аэропорту и растущему туристическому потоку. Цены здесь заметно ниже, чем в Тбилиси или Батуми, что делает город интересным для инвесторов с ограниченным бюджетом. Доходность в среднем 4–5%, но потенциал роста высок: город активно развивает гостиничную и туристическую инфраструктуру.

Главные горнолыжные курорты Грузии. Здесь активно строятся апарт-отели, которые приносят 6–8% годовых при правильном управлении. Зимой доходность высокая за счёт наплыва туристов, летом спрос ниже, но компенсируется внутренним туризмом. Для инвесторов, ориентированных на туристическую недвижимость, это направление остаётся перспективным.

Регион виноделия, который постепенно превращается в точку притяжения для агротуризма и премиальной загородной недвижимости. Спрос на дома с участками здесь стабилен, особенно вблизи туристических маршрутов (Телави, Сигнахи). Доходность умеренная — около 4–6%, но ценность земли и домов в Кахетии растёт благодаря популярности винных туров и инвестпроектам в агробизнес.

Этот регион интересен прежде всего городом Местиа, который стал центром зимнего и летнего туризма. Инвестиции в небольшие гостиницы и апартаменты приносят доход выше среднего — до 8% в пиковые сезоны. Рынок всё ещё в стадии развития, что создаёт возможности для ранних инвесторов.

Регион с центром в Ахалцихе и популярностью курорта Бакуриани. Здесь заметен интерес к частным домам и апартаментаам вблизи горнолыжной инфраструктуры. Доходность — 5–7%, но рынок более локальный, чем в Гудаури.

Один из самых маленьких и недооценённых регионов. Здесь цены на недвижимость низкие, а спрос ограничен. Потенциал связан с развитием внутреннего туризма, но для крупных иностранных инвесторов пока не самое привлекательное направление.

• Тбилиси обладает самой развитой инфраструктурой: новые дороги и развязки, расширение метро, проекты по зелёным зонам и благоустройству. Это делает жилую недвижимость в центральных и близлежащих районах особенно востребованной.
• Батуми развивается как морской курорт с инвестициями в набережную и парковые зоны. Новые дороги связывают прибрежные районы с центром, улучшаются порты, строятся променады и зоны отдыха — всё это повышает привлекательность объектов в «первой линии».
• Горные регионы (Гудаури, Бакуриани, Сванети): транспорт худшего качества, чем на побережье, но проекты по улучшению доступа — дорожных подъездов, инфраструктуры курортов, рост туризма — делают их интересными. Особенно важна устойчивость инфраструктуры к погодным условиям.

Чистый воздух, горы и море — важный плюс многих регионов Грузии. В Батумской и Аджарийской зонах — влажность и уровень осадков выше, что может быть минусом для некоторых инвесторов, но многие ценят море и тропическую растительность.

В горных регионах экологический фактор — ключевой. Туристы ищут природу, свежий воздух, виды. Это значит, что проекты без вреда природе будут выделяться.

В Тбилиси экологическая нагрузка выше: загазованность, транспортный трафик, шум. Поэтому объекты в районах с зелёными зонами и хорошей инфраструктурой — большой плюс.

• В Тбилиси спрос стабильно высок со стороны экспатов, сотрудников международных компаний, студентов: они ценят квартиры с ремонтом, удобным доступом к бизнес-центрам и транспортом.
• В Батуми — туристы и краткосрочные арендаторы: летом особенно высок спрос на студии и апартаменты у моря, с балконами и видом.
• Горные курорты привлекают туристов зимой и летом, что позволяет объектам апарт-отельного типа хорошо сдавать в сезоны.
• В Кутаиси и меньших городах — спрос больше долгосрочный, от местных жителей и работников инфраструктуры туризма и сервиса.

В 2025 году главным центром внимания инвесторов остаётся Батуми и вся Аджария. Подписание меморандума с девелопером EMAAR Group и строительство нового района придали рынку дополнительный импульс. В сочетании с морской логистикой и устойчивым туристическим потоком это означает рост цен, особенно на первой линии у моря и в премиальных проектах.

Рынок недвижимости Грузии сочетает в себе как вторичное жильё, так и новостройки. Наибольшая доля сделок приходится именно на вторичный рынок — более 65%, что связано с доступными ценами и возможностью купить жильё в районах с уже развитой инфраструктурой. В то же время новые проекты предлагают современные планировки и энергоэффективные решения, но обходятся дороже и пока составляют меньшую часть рынка.

Вторичный рынок занимает более двух третей сделок в Грузии и остаётся главным источником доступного жилья. Его ключевое преимущество — более низкая цена за квадратный метр по сравнению с новостройками. Например, в спальных районах Тбилиси или Батуми можно найти квартиры почти в полтора раза дешевле, чем в новых комплексах у моря или в центре столицы.

Ещё один важный плюс — развитая инфраструктура. Большинство таких объектов расположено в районах, где уже есть школы, детские сады, общественный транспорт и магазины. Это особенно ценно для семей и тех, кто планирует сдавать жильё в долгосрочную аренду: арендаторы часто выбирают именно такие квартиры благодаря удобству повседневной жизни.

Но у вторички есть и свои ограничения. Часть зданий, построенных до 1980-х годов, требует капитального ремонта и реновации. В Тбилиси и Батуми это особенно заметно: старые «хрущёвки» и панельные дома нуждаются в энергоэффективных модернизациях и часто уступают по качеству современным проектам. Для инвесторов такие объекты могут быть привлекательны только как бюджетное жильё или проекты для перепродажи после ремонта.

• Преимущество — современная архитектура, новые инженерные системы, энергоэффективность.
• Объекты часто продаются с «белым каркасом» (без отделки), что даёт свободу дизайна.
• Минус — темпы строительства остаются относительно медленными, а готовое предложение ограничено.

Разброс цен сильно зависит от района. В Тбилиси квартиры на вторичке можно найти от $800–900 за м² в спальных районах, тогда как новостройки в центре или Ваке начинаются от $1 500–1 800 за м². В Батуми вторичный рынок стартует от $700 за м², но новые комплексы у моря стоят $1 200–1 500 и выше. В целом, в 4 квартале 2024 года цены на жильё выросли в среднем на 7–8%, и эта тенденция сохраняется в 2025 году.

Доход от продажи недвижимости облагается налогом:

• 5% — если речь идёт о жилой аренде или продаже после менее чем 2 лет владения;
• 20% — на коммерческую недвижимость и прибыльные продажи в короткие сроки.
• Продажа объекта, которым владели более 2 лет, налогом не облагается.

Недвижимость в Грузии открыта для иностранных покупателей: можно приобретать квартиры, апартаменты и дома. Исключение составляют только земельные участки сельхозназначения.

Если сравнивать с Австрией, то грузинские новостройки уступают по качеству строительства, энергоэффективности и ESG-стандартам. Однако Грузия выигрывает низким порогом входа и скоростью оформления сделок: покупка занимает всего несколько дней, тогда как в Австрии процесс может тянуться месяцами.

В то же время в Вене, особенно в 1-м районе — Центральном районе, недвижимость считается эталоном стабильности и престижа: здесь цены высокие, но они обеспечивают максимальную защиту капитала и долгосрочную ликвидность.

Недвижимость остаётся ключевым направлением для иностранных инвесторов, но рынок Грузии предлагает и другие стратегии, которые могут быть не менее доходными. Благодаря открытой деловой среде, низким налогам и географическому положению страна становится площадкой для разнообразных вложений.

• Покупка нескольких студий вместо одной квартиры — позволяет диверсифицировать риски и сдавать объекты разным категориям арендаторов.
• Реновация старого фонда — покупка квартир в зданиях до 1980-х с последующим ремонтом и перепродажей может приносить доход выше среднего.
• Вложения в туристическую инфраструктуру — апарт-отели, мини-гостиницы, бутик-отели в Батуми, Тбилиси и горных курортах становятся популярным форматом.
• Инвестиции через фонды (REIC, AEEAP) — позволяют получать доход от недвижимости без прямого управления.
• Земельные участки под строительство — особенно интересны в Батуми и Кахетии, где спрос растёт, а предложение ограничено.

Туризм и HoReCa остаются движущей силой экономики Грузии. С ростом потока туристов растёт спрос на отели, рестораны и агентства, что делает этот сектор особенно выгодным.

Сельское хозяйство и виноделие традиционно сильны: инвестиции в виноградники, сады и переработку дают доход как на экспорте, так и в агротуризме. Пищевая промышленность дополняет этот сектор, создавая продукты с добавленной стоимостью.

Логистика и транспорт усиливаются благодаря выгодному положению страны на стыке Европы и Азии. Склады, терминалы и грузоперевозки становятся частью долгосрочных проектов.

IT и медицина показывают быстрый рост: здесь востребованы стартапы, цифровые сервисы и телемедицина. Риски выше, но и потенциал доходности значительно больше.

Помимо недвижимости, многие инвесторы рассматривают покупку доли или полного пакета в действующих компаниях. Такой подход особенно привлекателен в отраслях энергетики и телекоммуникаций, где доход более предсказуем и не зависит от сезонных колебаний, как в туризме или сельском хозяйстве.

Грузия делает такие вложения ещё более доступными благодаря простой регуляторной среде: регистрацию бизнеса здесь можно пройти всего за несколько дней. Экономика страны показывает устойчивый рост, что подтверждается интересом крупных международных корпораций, активно инвестирующих в локальные проекты.

Дополнительным преимуществом остаётся доступность — стоимость жизни и расходы на запуск бизнеса в Грузии ниже, чем в Австрии или других странах ЕС, что снижает барьер входа и делает рынок особенно привлекательным для иностранных инвесторов.

Грузия привлекательна динамикой и низким порогом входа, но требует готовности к рискам. Вена же больше подходит для инвесторов, ищущих долгосрочную стабильность и защиту капитала.

Несмотря на привлекательность, рынок Грузии имеет и уязвимые стороны. Одним из главных рисков остаётся бюрократия и нестабильность законодательства. Хотя в целом страна упрощает правила ведения бизнеса, законы и регуляции в сфере недвижимости могут меняться, что создаёт неопределённость для инвесторов.

Дополнительная сложность связана с краткосрочной арендой: в крупных городах и курортных зонах постепенно усиливается регулирование, что может ограничить доходность. Сезонность также влияет на рынок: в Батуми спрос резко растёт летом и почти замирает зимой, а в горных курортах ситуация обратная — активность сосредоточена зимой.

Есть и инфраструктурные риски. В прибрежных районах важную роль играют наводнения и влажность, а в регионах — транспортная доступность. Кроме того, ликвидность за пределами Тбилиси и Батуми ограничена: продать объект в Кахетии или небольших городах часто сложнее и дольше.

Если сравнивать с Австрией, то грузинский рынок выигрывает по доходности, но уступает по стабильности и защите капитала. Вена предлагает низкие, но предсказуемые проценты, в то время как Грузия даёт больше возможностей для быстрого роста, но и рисков заметно больше.

Грузия удивляет контрастами: здесь можно завтракать у моря в Батуми, а вечером кататься на лыжах в Гудаури. У побережья климат мягкий и влажный, что нравится тем, кто ценит тёплые зимы и зелень круглый год. В горах, наоборот, зима снежная и долгая, летом прохладно — настоящий рай для любителей природы.

В отличие от Австрии, где климат более предсказуемый и «сбалансированный», в Грузии есть роскошь выбора — от субтропиков до альпийских пейзажей в пределах нескольких часов езды.

С базовыми медицинскими услугами проблем нет: они доступны и стоят в разы дешевле, чем в Европе. Частные клиники в Тбилиси и Батуми предлагают обслуживание на хорошем уровне, а для серьёзных операций многие всё ещё предпочитают Австрию или Германию.

Образование тоже развивается: в Тбилиси работают международные школы, где обучение ведётся на английском, французском или немецком языке. Для семей с детьми это один из факторов, почему они выбирают Грузию для жизни или долгосрочного пребывания.

Жизнь в Грузии ощутимо дешевле: аренда квартиры, продукты, транспорт и даже рестораны обходятся в среднем на 40–60% ниже, чем в Австрии. Например, в Тбилиси можно арендовать хорошую двухкомнатную квартиру за $500–600 в месяц, тогда как в Вене аналогичная обойдётся в €1 200–1 500. Это делает страну особенно привлекательной для экспатов, фрилансеров и инвесторов, которые хотят снизить расходы, сохранив комфорт.

Несмотря на стереотипы, Грузия заметно продвинулась в цифровизации и удобстве сервисов. Онлайн-банкинг работает стабильно, переводы внутри страны и за рубеж занимают минуты, а большинство счетов (коммунальные, налоги, мобильная связь) можно оплатить через интернет-приложения. Интернет быстрый и доступный даже в регионах: средняя цена — около 30–40 GEL ($11–15) в месяц за высокоскоростное соединение.

Что касается транспорта, то страна делает ставку на доступность, а не на дорогие системы, как в Австрии:

• Поезда: курсируют между Тбилиси, Батуми, Кутаиси и Зугдиди. Билет на скоростной поезд «Stadler» Тбилиси–Батуми стоит 25–35 GEL ($9–13).
• Автобусы и маршрутки: самая популярная форма транспорта в регионах. Поездка по городу — 1 GEL ($0,35), междугородние маршруты (например, Тбилиси–Кутаиси) — от 15 GEL ($5,5).
• Такси: благодаря Bolt и Yandex.Taxi поездка по Тбилиси обойдётся в среднем 5–10 GEL ($2–4), что в несколько раз дешевле, чем в Вене.
• Авиарейсы: внутренние перелёты (например, Тбилиси–Батуми или Тбилиси–Местиа) стоят от 100–150 GEL ($35–55) в одну сторону.
• Метро в Тбилиси: два действующих маршрута, стоимость проезда всего 1 GEL ($0,35).

Если в Вене жизнь ассоциируется со стабильностью, высоким качеством медицины и образования, то Грузия выигрывает за счёт цены, климата и простоты интеграции. Здесь легче стартовать: дешевле купить жильё, проще оформить ВНЖ, доступнее открыть бизнес.

Австрия остаётся «тихой гаванью» для капитала и комфорта, но Грузия даёт чувство свободы, динамики и возможность жить ближе к природе, сохранив при этом все базовые удобства.

Грузия всё чаще становится «убежищем» для тех, кто ищет относительно безопасную и недорогую европейскую юрисдикцию. Здесь лояльное законодательство в отношении иностранцев, а процесс покупки квартиры или дома занимает всего несколько дней. Иностранный покупатель может зарегистрировать объект без ограничений (за исключением земли сельхозназначения), что выгодно отличает Грузию от ряда стран ЕС.

Кроме того, покупка недвижимости стоимостью от $300 000 открывает путь к получению ВНЖ сроком на пять лет. Для граждан нестабильных стран это означает легализацию проживания, возможность открыть счёт в банке и пользоваться базовыми правами резидента.

Грузия интересна пенсионерам благодаря сочетанию мягкого климата, дешёвой жизни и доступной медицины. Средняя пенсия в странах ЕС или даже странах СНГ позволяет здесь комфортно жить. Пример: аренда однокомнатной квартиры в Тбилиси обойдётся в $400–500, а ужин в хорошем ресторане — в $15–20 на двоих.

Пенсионеры ценят и социальный климат: страна гостеприимна, здесь много русскоговорящих и англоязычных сообществ. Легализация упрощена — при покупке жилья легко оформить ВНЖ, а при длительном проживании (10 лет) можно претендовать и на гражданство.

Для фрилансеров и удалённых специалистов Грузия стала популярной точкой на карте — во многом благодаря низким ценам и простоте оформления. Интернет быстрый (средняя скорость выше 50 Mbps в Тбилиси), мобильная связь стоит 5–10 $ в месяц, а кофе в кофейне — всего 1,5–2 $.

Digital nomads выбирают Тбилиси или Батуми, где есть коворкинги, международные сообщества и всё для долгосрочной аренды. В отличие от Австрии, где бюрократия и налоги выше, в Грузии можно быстро открыть ИП, платить фиксированный налог (1–5%) и официально работать с иностранными клиентами.

Сравнение выглядит так:

• Вена — стабильность, высокий уровень медицины и образования, дорогие, но надёжные инвестиции.
• Грузия — лайфстайл и свобода: низкий порог входа, быстрое оформление сделок, гибкая налоговая система, динамика рынка.

Для инвестора это выбор между «тихой гаванью» и «растущим рынком». В Вене недвижимость дорожает медленно (2–4% в год), но стабильно. В Грузии рост может составлять 6–10% в год, но с большей волатильностью.

Когда покупаешь недвижимость в Грузии, важно заранее продумать не только покупку, но и стратегию выхода. Продажа, передача объекта родственникам или сохранение ВНЖ через инвестиции — все эти шаги влияют на итоговую доходность и будущие планы инвестора.

В Тбилиси и Батуми квартиры продаются в среднем за 1–3 месяца, при условии адекватной цены и хорошей локации. Апартаменты в центре столицы и на первой линии у моря уходят быстрее всего — их покупают как для аренды, так и для личного проживания. В регионах сроки длиннее: например, в Кутаиси или Кахетии объект может продаваться полгода и дольше.

Совет: перед продажей стоит сделать качественный ремонт или хотя бы косметическое обновление, подготовить документы в кадастре и ориентироваться на средние рыночные цены. Это ускоряет сделку на 20–30%.

Если недвижимость покупалась для получения ВНЖ (стоимостью от $300 000), её продажа автоматически ставит под вопрос право на проживание. Однако закон позволяет инвестору сохранить статус, если он приобретает другой объект или подтверждает вложения в бизнес. Таким образом, инвестор может менять активы, не теряя права на пребывание в стране.

Недвижимость в Грузии легко переоформляется на супругов, детей или других родственников. При этом наследование упрощено: объект автоматически переходит ближайшим наследникам. Многие инвесторы используют семейные трасты или компании, чтобы сохранить активы внутри семьи и снизить бюрократию при передаче.

• Грузия остаётся рынком с высокой динамикой. В Тбилиси и Батуми ликвидность высокая, а сроки продажи сопоставимы с европейскими столицами. Но в регионах — особенно в Кутаиси, Кахетии или горных курортах — объект может продаваться дольше и зависеть от сезонности.
• В Австрии рынок стабильнее: спрос всегда есть, особенно в Вене, и сделки проходят медленно, но прогнозируемо. В Грузии, напротив, можно заработать быстрее, но и риски выше: ликвидность неравномерна, а стоимость объекта сильнее зависит от района и инфраструктуры.

За последние годы я помогла многим клиентам приобрести недвижимость в Грузии. На практике рынок оказался проще, чем кажется: сделки прозрачные, регистрация проходит через электронную систему, а налоги на покупку минимальны — в отличие от Европы. Часто процесс от выбора до оформления занимает 2–3 недели, что делает Грузию привлекательной для тех, кто хочет быстро войти в рынок.

Особенности рынка Грузии:

• Иностранцы могут покупать объекты в полную собственность (freehold).
• Ограничения касаются только земли сельхозназначения — её можно приобретать через компанию или менять категорию.
• Доходность от аренды достигает 8–10% годовых, особенно в туристических зонах.
• Наиболее перспективные локации: центр Тбилиси и прибрежные апартаменты в Батуми.

Инвестиции в недвижимость Грузии я сравниваю с вложением в динамично развивающийся рынок на этапе роста. Цены на квартиры в Тбилиси и Батуми продолжают расти благодаря иностранным покупателям и туристическому потоку.

Инвестиции в недвижимость Грузии я сравниваю с вложением в динамично развивающийся рынок на этапе роста. Доходность от аренды здесь может достигать 8–10% годовых, особенно в туристических локациях, а цены на квартиры в Тбилиси и Батуми продолжают расти благодаря иностранным покупателям и увеличению числа туристов. Наиболее перспективные варианты — жильё среднего класса в центре Тбилиси и апартаменты у моря в Батуми.

В Австрии всё иначе: рынок стабилен, доходность скромнее (2–4% в год), но зато риски минимальны, а активы защищены на десятилетия. Многие клиенты комбинируют: часть капитала размещают в Грузии для активного роста и высокого дохода, а другую — в Австрии для надёжности. Такой баланс позволяет не только зарабатывать, но и сохранять капитал в долгосрочной перспективе.

Лично я бы выбрала комбинированный подход. В Грузии приобрела бы апартаменты у моря или квартиру в Тбилиси для арендного дохода и роста стоимости. А вторую часть вложений направила бы в Австрию, чтобы обеспечить себе долгосрочную стабильность. Такой баланс между динамикой и надёжностью считаю оптимальной стратегией.

На деле выбор между недвижимостью в Грузии и Австрии определяется не тем, что «лучше», а тем, какие у вас цели.

Если вы ищете высокую доходность, растущий спрос на аренду и перспективу роста цен, стоит присмотреться к Грузии. Здесь активно развиваются туризм и инфраструктура, а рынок остаётся доступным для входа. Особенно перспективны Тбилиси, Батуми и Кутаиси, где спрос стабильно превышает предложение.

Австрия — это надёжность. Я часто вижу, как инвесторы, начавшие с Грузии ради дохода, позже переводят часть средств в Вену или Зальцбург ради защиты капитала. Один из клиентов после продажи апартаментов в Батуми вложил деньги в недвижимость в Зальцбурге — здесь доходность ниже, зато юридическая база и наследование обеспечивают долгосрочную защиту.

• Хотите доход и рост стоимости — выбирайте Грузию.
• Важнее надёжность и стабильность — подходит Австрия.

Оптимальная стратегия — разделить вложения: часть в динамичном грузинском рынке, часть в устойчивой Европе.

До 2030 года Грузия ожидает рост благодаря туризму, иностранным инвестициям и развитию инфраструктуры. Цены на недвижимость будут расти быстрее, чем в Австрии, но риски выше — рынок остаётся менее предсказуемым.

Австрия же останется «тихой гаванью», где доходы скромнее, но капитал защищён надёжно. Поэтому лучший вариант — комбинировать оба направления: в Грузии зарабатывать на росте и аренде, а в Европе сохранять активы.

1. Инвестор с €250 000

Цель: высокая доходность и быстрая окупаемость.

Мы подобрали апартаменты в Батуми на первой линии за €240 000. Сдача через Airbnb приносит до 9% годовых. Полная окупаемость ожидается за 11–12 лет

2. Пенсионер с €500 000

Цель: комфорт и защита капитала.

Была выбрана просторная квартира в центре Тбилиси за €490 000. Район с парками, кафе и культурными объектами подходит для спокойной жизни. Часть жилья сдается долгосрочным арендаторам, что даёт 6–7% годовых.

3. Семья с детьми

Цель: удобное жильё для постоянного проживания.

Мы нашли дом в Кутаиси за €750 000 площадью 200 м², рядом школа и новая инфраструктура. Семья живёт в экологичном районе, а в будущем объект можно выгодно продать или сдавать в аренду.