Недвижимость в Граце — доступный рынок с высоким потенциалом роста

Грац — столица федеральной земли Штирия и второй по величине город Австрии. Здесь проживает около 300 тысяч человек, а вместе с агломерацией население превышает полмиллиона. Это не просто крупный региональный центр, но и важная точка на экономической карте Австрии: университетский город, промышленный хаб и культурное сердце Штирии.

Недвижимость в Граце уже много лет стабильно востребована как среди местных жителей, так и среди иностранцев. Причины очевидны: цены ниже, чем в Вене и Зальцбурге, но уровень жизни при этом остаётся высоким. Грац активно растёт, и это отражается на рынке жилья: в городе строятся новые кварталы, модернизируются старые районы, а спрос на аренду поддерживается большим числом студентов и специалистов из-за рубежа.

Грац сочетает несколько факторов, которые делают его интересным для разных категорий покупателей:

1. Университеты и студенты.
   Здесь расположены Университет Граца, Технический университет и Медицинский университет. Более 60 тысяч студентов создают устойчивый спрос на аренду. Небольшие квартиры и студии вблизи кампусов не простаивают никогда.
2. Индустрия и рабочие места.
   Международные компании, такие как Magna Steyr, а также десятки машиностроительных и IT-предприятий, создают рабочие места. Сюда приезжают инженеры, специалисты и их семьи, которым нужно жильё.
3. Культурный центр.
   Старый город Граца включён в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Музыкальные фестивали, театры и выставки делают его привлекательным для туристов и ценителей культуры.
4. Доступность цен.
   Купить квартиру в Австрии недорого проще именно в Граце. В то время как в Вене цены за м² давно перевалили за €6 000–7 000, в Граце ещё можно найти качественное жильё за €4 000–5 000.
5. Географическое расположение.
   Грац связан железной дорогой и автобанами с Веной, Словенией, Венгрией и Италией. Это удобный узел для бизнеса и поездок.

Грац — город с очень разными лицами. Здесь можно найти и исторический центр с дворцами и музеями, и молодёжные кварталы, где кипит студенческая жизнь, и зелёные пригороды, где тише и просторнее.

Каждый район формирует свою «аудиторию» покупателей и арендаторов: кто-то ищет престиж и статус, кто-то — доходную аренду, а кто-то — тишину для семьи. Чтобы лучше понять, где выгоднее купить квартиру в Австрии, важно рассмотреть, чем отличаются ключевые районы Граца.

Innere Stadt — это исторический центр, включённый в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Узкие улочки, старинные дома, площади с фонтанами и ресторанами под открытым небом делают его не только туристической, но и инвестиционной жемчужиной. Квартиры здесь редко появляются на рынке, и каждая сделка воспринимается как событие.

Жильё в центре покупают в первую очередь иностранцы, которые хотят подчеркнуть статус и владеть частью истории. Для инвесторов это скорее «тихий капитал» — доходность от аренды не максимальная, но престиж и устойчивый рост цены обеспечены.

Geidorf — район, который дышит студенческой жизнью. Сюда стекаются десятки тысяч студентов, обучающихся в университете Карла-Франценса и Техническом университете. Именно поэтому маленькие квартиры и студии здесь буквально на вес золота.

Инвесторы любят Geidorf за быстрый оборот: жильё сдаётся практически мгновенно. Спрос формируют не только студенты, но и молодые специалисты, работающие в научных и медицинских центрах. Это район, где аренда стабильна круглый год, а цены на квартиры растут быстрее, чем в среднем по городу.

Lend за последние годы превратился из тихого рабочего квартала в модный центр притяжения для творческой молодёжи. Здесь открываются арт-галереи, коворкинги, кафе с авторской кухней и барные улицы. Атмосфера района напоминает берлинские креативные кластеры, и именно это делает его популярным у арендаторов.

Цены здесь пока ниже, чем в центре, но тренд на рост очевиден: спрос на жильё от фрилансеров, дизайнеров и IT-специалистов всё больше толкает рынок вверх. Для инвестора Lend — это шанс «зайти в район до того, как он стал элитным».

Jakomini — это один из самых удобных районов для жизни. Рядом главный вокзал, трамвайные линии и деловые кварталы. Район активный, шумный и динамичный, но именно это делает его привлекательным для семей и молодых пар, которым важно сочетание доступности и инфраструктуры.

Здесь есть школы, магазины, спортивные центры и парки. Квартиры стоят дешевле, чем в центре, но дороже, чем в Lend, что делает район «золотой серединой». Инвесторы также обращают внимание на Jakomini, так как аренда здесь стабильна и долгосрочна.

Mariatrost — тихий и зелёный район, расположенный чуть в стороне от центра. Это место для тех, кто хочет жить ближе к природе, но при этом иметь доступ к городской инфраструктуре. Виллы с садами, просторные квартиры с балконами и вид на холмы делают Mariatrost особенно популярным у семей с детьми и пенсионеров.

Цены здесь доступнее, чем в центре, а атмосфера спокойнее. Для инвесторов это район долгосрочной аренды: жильё сдают не туристам, а семьям, которые живут годами.

Puntigam — это смесь промышленной зоны и жилого квартала. Здесь расположены заводы, торговые центры и логистические компании, поэтому спрос на жильё формируют рабочие и сотрудники предприятий.

Квартиры и дома в Puntigam стоят дешевле, чем в других районах Граца, что делает район привлекательным для покупателей, которые хотят «войти в рынок» с меньшими вложениями. Для инвестора это стабильный, но не самый престижный сегмент: доходность есть, но перспективы роста цен ниже, чем в центре или студенческих районах.

Рынок жилья в Граце в 2025 году демонстрирует чёткое деление по районам. Центр остаётся самым дорогим сегментом: квартиры в Innere Stadt и на прилегающих улицах продаются по цене €6 500–7 500 за м², а в отдельных случаях премиальные объекты уходят и дороже — всё зависит от состояния дома, вида из окон и культурной ценности здания.

Второй эшелон формируют Geidorf и Jakomini, где жильё стоит от €4 800 до €6 000 за м². Эти районы ценят за универсальность: здесь комфортно жить семьям, но и арендаторы — студенты или молодые специалисты — формируют высокий спрос.

Более доступные локации — это Puntigam и Mariatrost, где средняя цена держится в пределах €3 500–4 500 за м². Здесь квартиры и дома могут быть не столь престижны, зато дают возможность войти в рынок с меньшим бюджетом. Особенно это важно для семей, которые ищут простор, или для покупателей, которые хотят «первое жильё» без переплаты за статус.

Ситуация с арендой в Граце ещё нагляднее показывает его привлекательность для инвесторов.

• В центре ставка доходит до €18 за м², и такие квартиры чаще всего снимают иностранные специалисты или арендуют под краткосрочные форматы.
• В Geidorf и Jakomini аренда держится на уровне €15–16 за м². Здесь спрос поддерживается студентами и семьями, поэтому квартиры не простаивают.
• В Lend ставки чуть ниже — €14–15 за м², но зато ликвидность высокая, жильё разбирают молодые арендаторы и креативная аудитория.
• На окраинах и в промышленных зонах, вроде Puntigam, цена падает до €11–13 за м². Это делает аренду доступной, но и собственникам важно учитывать: такие квартиры сдаются быстро, но дороже их не продать.

• Австрия в среднем: €13,5/м².
• Грац: €15,5/м².

Например, квартира площадью 70 м² в Граце приносит владельцу примерно на €140 в месяц больше, чем аналогичный объект в среднем по стране. За год это около €1 600 дополнительного дохода, а за десять лет — сумма, которая может покрыть существенную часть расходов на ремонт или даже ипотечные проценты.

Причина в том, что Грац сочетает несколько факторов одновременно: студенты и молодые специалисты обеспечивают постоянный спрос, а туристы и деловые поездки поддерживают краткосрочную аренду. В результате арендный рынок не зависит от одного источника дохода, что делает его более устойчивым по сравнению с другими городами Австрии.

Для инвестора это значит, что даже при тех же рисках, что и в других федеральных землях, доходность в Граце выше и стабильнее.

Портрет покупателя и арендатора в Граце разнородный — всё зависит от района.

• Студенты и молодые специалисты чаще всего выбирают квартиры площадью до 60 м². Особенно востребованы студии и «двушки» в Geidorf и Lend, где рядом университеты и оживлённая городская жизнь. Здесь важно не столько качество ремонта, сколько удобство и близость к транспорту.
• Семьи предпочитают квартиры площадью 85–100 м² с тремя или четырьмя комнатами. Их интересуют районы Jakomini и Mariatrost, где есть школы, зелёные зоны и магазины. Важное условие — балкон или терраса, ведь жизнь в Австрии тесно связана с открытым воздухом.
• Иностранные инвесторы склонны покупать компактные квартиры в Innere Stadt. Такие объекты удобны для краткосрочной аренды (туристы, бизнес-специалисты) и при этом сохраняют ликвидность при перепродаже.
• Пенсионеры выбирают более спокойные зелёные кварталы. Mariatrost для них фаворит: тихие улицы, просторные квартиры, вид на холмы и возможность отдыхать в собственном саду или на террасе.

Интересный момент: арендаторы в Граце гораздо меньше обращают внимание на наличие лифта или гаража. Гораздо важнее — современная кухня, хороший вид и близость транспорта.

Процесс покупки жилья в Граце построен максимально прозрачно и безопасно для покупателя. Всё начинается с постановки цели: если квартира нужна под аренду студентам, внимание обычно сосредоточено на районах Geidorf и Lend; для семей больше подходят Jakomini или Mariatrost; а те, кто ищет престиж и статус, чаще всего смотрят объекты в Innere Stadt.

Далее наступает этап подбора объекта. Риелторы показывают разные варианты, и важно оценивать не только цену или расположение, но и технические характеристики: год постройки, энергоэффективность, уровень коммунальных расходов. В 2025 году жильё с хорошей теплоизоляцией и современными системами отопления пользуется особым спросом, так как это напрямую влияет на ежемесячные траты.

Когда объект выбран, начинается юридическая проверка. В Австрии все сделки регистрируются в Grundbuch — земельном реестре, что гарантирует покупателю защиту от скрытых долгов или обременений. Только после этого нотариус или юрист составляет договор купли-продажи — Kaufvertrag, где фиксируются все ключевые условия: цена, сроки передачи объекта, обязанности сторон.

Важно учитывать и дополнительные расходы: к цене квартиры прибавляется примерно 8–10 %. В эту сумму входят налог на передачу собственности (3,5 %), регистрация права в реестре (1,1 %), услуги юриста или нотариуса (около 1,5–2 %), а также комиссия агентства, которая может достигать 3,6 %.

Для граждан ЕС процедура покупки относительно проста. Но если покупатель приезжает из страны вне Евросоюза, может потребоваться специальное разрешение земельной комиссии, особенно в случае приобретения участка или дома в охраняемой зоне.

Недвижимость в Граце давно считается одним из самых надёжных активов в Австрии. В отличие от более «перегретого» рынка Вены и эксклюзивного Зальцбурга, цены здесь растут стабильно и без резких скачков. За последние десять лет средний показатель увеличения стоимости жилья составил около 4–6 % в год, что вполне сопоставимо с традиционными европейскими рынками недвижимости, но при этом Грац предлагает более низкий входной порог.

Самый заметный прирост фиксируется в центральных районах и университетских зонах. Именно здесь спрос остаётся устойчивым даже в периоды экономических колебаний. Студенты, научные сотрудники и приезжие специалисты создают постоянный поток арендаторов, а туристы и деловые визитёры дополняют картину. В результате инвестор получает не только рост стоимости самой квартиры или дома, но и уверенный доход от аренды.

Средняя доходность аренды в Граце составляет 4–5 % годовых, что немного выше среднего показателя по Австрии. При этом разброс по районам довольно большой:

• В студенческих кварталах (Geidorf, Lend) доходность может достигать 6 %, особенно если речь идёт о компактных квартирах до 60 м². Эти объекты быстро сдаются и редко простаивают.
• В премиум-сегменте (Altstadt, Innere Stadt) доходность скромнее — около 3–4 %, но здесь играет роль другое: такие квартиры дорожают быстрее всего при перепродаже. Инвесторы рассматривают их как «тихий капитал», который со временем увеличивает стоимость.
• В семейных районах (Jakomini, Mariatrost) аренда даёт стабильные 4–5 %, но главное преимущество — низкие риски: семьи обычно снимают жильё на годы, а не на месяцы.

В отличие от курортных регионов, где доходность сильно зависит от сезона, рынок Граца работает круглый год. Университеты и бизнес формируют постоянный спрос, а фестивали и культурные события только усиливают его.

Мы видим плавный рост: от €5 200 за м² в 2025 году до примерно €6 300 за м² в 2030-м. Это не резкий скачок, а устойчивое движение вверх, что идеально подходит для инвесторов, предпочитающих стабильность и долгосрочную перспективу.

Это означает, что при вложении в квартиру стоимостью €300 000 уже через пять лет её цена может достигать €360 000–370 000. Прибавим сюда доход от аренды (в среднем 4–5 % годовых), и получится, что объект не только сохраняет капитал, но и активно работает на владельца.

Такой сценарий особенно интересен для долгосрочных инвесторов, которые смотрят не на быстрый заработок, а на постепенное увеличение стоимости актива.

В июле 2025 года в Штирии вступили в силу изменения, которые напрямую затрагивают владельцев квартир, сдающих жильё через Airbnb, Booking и аналогичные платформы. Теперь такие объекты облагаются дополнительным налогом.

Для владельцев это означает, что простая схема «купил квартиру и сдаёшь туристам» больше не работает в прежнем объёме. Прибыль остаётся, но часть дохода придётся отдавать государству. В результате многие собственники начинают менять стратегию: кто-то уходит в долгосрочную аренду студентам или семьям, кто-то повышает ставки, а часть владельцев вовсе рассматривает продажу.

С одной стороны, этот закон делает рынок более регулируемым и честным: жители города получают доступное жильё, а бюджет — дополнительные налоги. С другой — для инвесторов это вызов, требующий гибкости и пересмотра привычных моделей заработка.

Именно этот фактор делает рынок Граца уникальным в 2025 году: здесь уже нельзя копировать стратегии Зальцбурга или Вены, придётся адаптироваться под новые условия.

Сравнивая Вену и Грац, можно заметить, что Вена остаётся крупнейшим и самым престижным рынком недвижимости в Австрии, с высоким уровнем цен и огромным международным интересом. Квартиры в центральных районах столицы продаются по €10 000–12 000 за м², что делает рынок недоступным для многих инвесторов. При этом доходность от аренды здесь ниже, около 3–4 %, так как высокая стоимость покупки съедает часть прибыли.

Грац, напротив, считается более «доступным входом» в австрийскую недвижимость. Средние цены ниже, а доходность аренды выше — особенно в районах, где сосредоточены университеты и студенческая жизнь. Для тех, кто ищет стабильный рост капитала и надёжный поток арендаторов, Грац становится логичным выбором.

Таким образом, если Вена — это рынок статуса и престижных инвестиций, то Грац — это рынок практичных решений и долгосрочной доходности.

Плюсы:

• Более доступные цены, чем в Вене или Зальцбурге.
  Грац позволяет войти на рынок недвижимости с меньшими вложениями. Многие инвесторы рассматривают его как «первую ступень» в Австрии: здесь можно приобрести квартиру или дом за разумную цену и постепенно наращивать капитал, не тратя миллионы сразу.
• Стабильный спрос на аренду.
  Университеты, туристы, молодые специалисты и деловые приезжие формируют постоянный поток арендаторов. Благодаря этому квартиры в Граце практически не простаивают, а владельцы могут рассчитывать на стабильный доход круглый год, без выраженной сезонности.
• Прозрачность сделок.
  Каждая покупка фиксируется в земельном реестре Grundbuch, где указаны права собственности и обременения. Для инвестора это гарантия того, что сделка безопасна, а квартира действительно принадлежит продавцу. Такой уровень юридической защиты особенно важен иностранцам.
• Культурная насыщенность города.
  Фестивали, концерты, театры и богатая архитектура делают Грац не просто местом для жизни, а культурной столицей Штирии. Это повышает ценность аренды и привлекательность жилья, ведь город интересен как студентам, так и обеспеченным иностранцам.

Минусы:

• Высокие цены в центре.
  В районе Innere Stadt стоимость за м² легко достигает €7 500 и выше. Для многих это становится барьером, и хотя такие квартиры дорожают быстрее всего, входной порог остаётся слишком высоким.
• Бюрократия для иностранцев.
  Если покупатель не является гражданином ЕС, потребуется разрешение земельной комиссии. Этот процесс может занять несколько месяцев и потребует дополнительных документов. Сделка остаётся возможной, но становится дольше и сложнее.
• Новое налогообложение краткосрочной аренды.
  С 2025 года квартиры, сдаваемые через Airbnb и похожие сервисы, облагаются дополнительным налогом. Это снижает чистую доходность и заставляет владельцев переключаться на долгосрочную аренду или повышать ставки.

Недвижимость в Граце — это баланс между доступностью и доходностью. Здесь цены ниже, чем в Вене или Зальцбурге, но при этом рост цен и спрос на аренду делают рынок не менее привлекательным. Для инвестора Грац — это возможность войти в Австрию с меньшими вложениями и получить доходность 4–5 % годовых, а в студенческих районах и выше.

Вена же остаётся рынком статуса: квартиры там дороже, доходность ниже, но сам факт владения жильём в столице придаёт инвестиции вес. Грац, напротив, выигрывает своей универсальностью — он подходит студентам, семьям, пенсионерам и инвесторам, которые ищут практичный и рабочий инструмент для сохранения и приумножения капитала.

Именно поэтому Грац можно назвать «золотой серединой» австрийского рынка: здесь нет избыточного пафоса столицы, но есть стабильный рост, культура, университеты и качественная жизнь.