Недвижимость в Египте: стоит ли покупать в 2026? Советы инвестора

Интерес к недвижимости в Египте у инвесторов растёт: страна проводит экономические реформы, оживляются туристические потоки, а правительство поощряет иностранные инвестиции.

Я, Ксения Левина, инвестиционный консультант и юрист Vienna Property Investment, подготовила системный обзор покупки недвижимости в Египте. Разберёмся с законами, налогами и доходностью, сравним с Австрией (Веной) и отметим, когда Египет выгоднее, а когда стабильность Европы решает всё.

Цель статьи – системно разобрать инвестиционную привлекательность Египта. Вы узнаете, можно ли купить квартиру в Египте, какие законы регулируют сделки с иностранцами и кому это выгодно.

Мы рассмотрим мировой и региональный контекст: почему сейчас стоит обратить внимание на Африку/Ближний Восток, что творится с экономикой Египта, какие глобальные тренды влияют на рынок.

Например, спрос на курортное жильё во всём мире растёт: логично сравнить Египет с другими «тёплыми» направлениями (Турция, Греция, Марокко), а также со стабильной Австрией.

Австрия здесь выступает в роли «базиса»: на 70 % критериев (стабильность, рост цен, надёжность) она выигрывает, но мы посмотрим, где Египет может предложить большую доходность или низкую стоимость.

Почему именно сейчас? После нескольких лет нестабильности (политические потрясения после 2011 г. и последние валютные кризисы) экономика Египта постепенно восстановилась: начиная с 2016 г. правительство ввело систему девальвации и в 2022 г. сумело выйти из затяжного кризиса; в 2023 г. при среднем инфляции 30–35 % (однако падающей к концу года) темпы роста ВВП составили ~3,8 %.

К сожалению, государственный бюджет высоко зависим от иностранных займов, но вместе с тем ЕГИПЕТ стал активнее привлекать инвесторов: в 2023 г. сняты ограничения на количество покупаемых иностранцем объектов, действует «золотая виза» для инвесторов, строятся новые мегапроекты (Новая столица, Египетский мост через Суэцкий канал) и развиваются курорты.

Глобальный тренд – «голубая экономика» (морской туризм, порты, инфраструктура) – идёт Египту навстречу. При этом не забывайте: в Египте ещё многое нужно реформировать, и вложения сюда более рискованны, чем в ЕС.

Коротко о репутации Египта: агентства и журналы описывают его как «стабильного, но меняющегося». Мировые рейтинги (например, World Bank Doing Business) ставят Египет около 114 места в 2020 г., тогда как Австрия – в первой тридцатке. По индексу коррупции/прозрачности Египет тоже уступает ЕС.

С другой стороны, население Египта (110+ млн, молодое и растущее) – большой локальный спрос на жильё, а свободные зоны и туризм снижают налоговую нагрузку для инвестора. Это делает Египет «ростовым рынком» в статистике PWC/Numbeo, но с ниже стабильностью.

Египет – крупнейшая арабская страна по населению и по рынку недвижимости. В экономическом смысле Египет – это «развивающаяся экономика Ближнего Востока», со своими плюсами и минусами.

По сравнению с Европой его можно назвать «новым базаром» – очень демократичный и потенциально доходный (доходность и рост цен высокие), но это требует терпения и готовности к рискам.

Региональный контекст (MENA). Конкуренты в зоне Средиземноморья – Турция и Марокко:

• Турция предлагает более высокие доходы, но у неё гиперинфляция и политика нестабильна (курс лиры просядет, как в Египте – в 2021/22).
• Марокко более консервативно, но рынок меньше.
• Египет выгодно отличается населением (больше 110 млн человек) и туризмом: у него Суэцкий канал, два моря, пирамиды и доступная цена жизни.
• Плюс, правительство активно строит новое (например, Новый административный центр, где уже запланированы кварталы европейского образца).

Мировые рейтинги. По Ease of Doing Business, Египет был на 114 м месте в 2020 г. (средние показатели по всем параметрам), Австрия примерно 27. Это значит:

• Вести бизнес (и покупать жильё) в Австрии в 70% случаев гораздо проще – процедуры меньше, перевод денег прозрачнее, законы устоявшиеся.
• Египет зачастую требует разрешений (например, уже упомянуто, что нужно одобрение Кабинета министров при покупке любых объектов) и соблюдения валютных правил.
• Из плохого сюда входит: существенная бюрократия и потенциал политических изменений (им же придется подстраиваться под реформы МВФ, которые могут менять нормативы).

Экономический фон. Последние годы экономика Египта демонстрирует стабильный рост после прошлых кризисов. По данным Минэкономразвития Египта, ВВП страны в 2021/22 вырос на ~6,6%, а в 2022/23 – на 3,8%.

Инфляция всё ещё двузначная (~35% в 2023), но начала замедляться. Такая ситуация даёт два ключевых вывода: первая — недвижимость в Египте дорожает быстрее, чем в стабильной Европе (в 2023 жилищные цены в некоторых курортных районах выросли на 20–40%), вторая — нестабильность курса означает, что инвестор не должен хранить все средства в фунтах.

Южная Европа. Иногда Египет сравнивают с Турцией или Грецией (или Кипром):

• У Греции есть «золотая виза» за €250–500 тыс., там членство в Евросоюзе, а рынок небольшого размера. Полезно отдельно посмотреть, как купить недвижимость в Греции — так проще свести различия в процедурах к понятному чеклисту.
• Египет же не в ЕС, но при этом имеет более низкие цены (купить квартиру в Каире или Хургаде дешевле, чем аналогичную в Афинах) и немного более высокую доходность (например, сравните: средняя сдаваемая квартира в Каире даёт 5–7% годовых против 2–3% в большинстве городов Австрии).
• Кипр и Турция тоже дешевле Австрии, но Египет крупнее и предлагает интересные курортные локации (Красное море).

Почему инвесторы обращают внимание на Египет? Ответ простой: он пока недооценён. Во время кризисов инвесторы уходили из Египта (например, из-за революции 2011 г. или обесценивания фунта), цены упали.

Сейчас, когда страна преодолевает финансовые трудности, иностранные капиталы заходят: последние новости – Эмираты и Саудиты планируют вложить десятки миллиардов в развитие курортных зон (например, проект Ras El-Hekma стоимостью $35 млрд). Это показатель того, что на ближайшее десятилетие инвестиции в Египет будут расти.

Сравните с Веной. Около 70% условий для инвестора в Австрии лучше: европейская правовая система, низкая инфляция, предсказуемая политика. Возврат инвестиций (ROI) в Австрии за счёт роста цен слабее (в 2022–2023 цены здесь почти стабилизировались). Но доходы от аренды (нет ограничения ставок, но и спрос умеренный) дают около 2–3 %. В Египте потенциал роста выше, но там надо активнее мониторить риски.

Рынок египетской недвижимости прошёл яркую эволюцию в последние 15 лет.

После революции 2011 г. многие покупатели отошли от рынка, что привело к снижению цен (особенно в 2012–2015 гг.). Когда власть укрепилась, цены плавно пошли вверх. Поддержку дали строительные гиганты (Talaat Moustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) и государственные проекты (например, мисрская социальная застройка).

В 2016 г. произошёл ещё один шок – резкая девальвация лира (с 8 EGP/$ до 30 EGP/$) – из-за реформы пошёл всплеск инфляции, и на непростом фоне доминанта вторичного рынка быстро перетекла в новостройки массового сектора.

Сейчас рынок растёт. По международным данным, в 2023 г. цены на жильё в Египте выросли примерно на 15–40% в номинале. В 2024 г. темп ускорился: в первых месяцах рост достигал 24% годовых в новых районах (New Cairo).

По статистике CAPMAS, частный строительный сектор в 2022/23 построил рекордный объём жилых единиц (около 1,3 млн, что на 21% больше, чем годом ранее). Это говорит о том, что рынок сейчас в фокусе застройщиков и покупателей.

Центры – это всё крупные города и курорты:

Каир и пригороды. Здесь проживает большая часть населения (~20 млн в столичной агломерации). На вторичке в старых районах (Шубра, Заманих, Маср эль-Адима) царит низкий ценник, но и спрос слаб.

Зато в новых городах вокруг Каира (Новый Каир, 6th of October, Sheikh Zayed, Madinaty и т. д.) предложение активно растёт: тут можно купить квартиру в Каире на разный бюджет – от однокомнатной студии до особняка с бассейном.

Цены в пригородах обычно в 1,5–2 раза выше, чем в самом Каире (примерно $60–100 тыс. за 1-комн. на руки). На рынок жилой недвижимости в Каире традиционно влияет внутренний спрос (местные покупают жильё для себя) и аренда студентам (их много, 60 университетов, плюс иностранные партнеры и консалтинговые фирмы).

Курорты Красного моря. Хургада и Шарм-эль-Шейх – главные туристические центры. Они притягивают европейцев и богатых ближневосточников. Здесь много новостроек и кондоминиумов (развитые комплексы с отельной инфраструктурой).

Купить квартиру в Хургаде можно от ~$50-80 тысяч за скромную студию; престижнее – вилла за $300–500 тысяч.

Цены заметно дороже, чем в Каире: здесь люди готовы платить за вид на море. Выгоднее всего покупать в долларах (цены привязаны к валюте), так как фунт сильнее падает.

Северное побережье (Новый Эль-Аламейн и окрестности Александрии). Здесь начинался бум в 2017–2019 гг. Комплексы «Marassi», «Dunes», «Sidi Abdelrahman», а потом новый «Alamein Heights» и «North Coast». Инфраструктуры пока мало, но темпы строительства высокие.

Цены: однокомнатная от $60 тыс., виллы до $200 тыс. Рынок больше спекулятивный, пока что многие квартиры пустуют вне сезона.

Новая административная столица и другие проекты. Правительство строит огромную «сателлит»-столицу рядом с Каиром. Пока в ней жилые кварталы не заселены массово (дороги и метро ещё строятся), но многих инвесторов привлекает идея перспективной аренды чиновникам.

Цены здесь высокие (стартапы по $300–600 тыс.), предложение – многоэтажки и офисы.

Другие. В Александрии и на побережье Средиземного моря (например, Хургада на запад, Эль-Ариш) цены ниже, но спрос тоже мал. Специфика: на севере Египта ближе к Европе и зимой теплее; в Каире больше работы и учёбы; в Красном море – активный туризм.

В Египте вторичный рынок всё ещё доминирует (>60% сделок). Многие египтяне всё ещё обмениваются «старым фондом» (домами до 1980-х), особенно низкометражным жильём на бедных окраинах Каира.

Новостройки (новые кварталы, коттеджные комплексы) заполняют нишу более дорогого жилья и туристических апартаментов. Среди новостроек есть проекты бизнес-класса (SODIC One в Каире, Palm Hills Madinaty) и luxury (Marassi villas).

Отели под управлением международных брендов тоже предлагает инвестпроекты: например, апартаменты в Hotel Apartments рядом с отелем Sofitel в Каире или проекты вилл в Эль-Гуне (El Gouna).

Покупатели – в основном местные: из среднего и высшего класса, банковские служащие, врачи, военные пенсионеры. Из иностранцев традиционно вливались средства: китайские рабочие и компании (раньше строили), европейские пенсионеры (часто британцы, французы арендовали жилье), российский капитал (особенно на севере и в Хургаде), а сейчас заметны интерес из ОАЭ и Саудовской Аравии (вместе с инвестициями в инфраструктуру).

Интересно, что внутри региона есть тренд: к примеру, недавно стало известно, что Египет дал льготы покупателям жилья из региональных стран (налоговые каникулы и похожие условия для саудовцев и эмиратцев).

В целом, внутренний спрос (азиаты, африканцы, сами египтяне) покрывает большинство сделок. Доля иностранцев от общего объёма покупок невелика, но ключевая на самых дорогих объектах.

Египетская недвижимость всё ещё считается привлекательной «бюджетной альтернативой» европейской: цены явно ниже мировых городов с развитой инфраструктурой. Словом, рынок Египта – это молодой, интенсивно растущий рынок со своей спецификой (акцент на туризме и жилье для внутреннего потребителя), который по своей сути больше спекулятивен, чем «стабильный» австрийский.

Физические лица. Любой гражданин (иностранец или египтянин) может приобрести жилой объект или земельный участок. С 2023 г. было отменено ограничение «не более двух объектов», так что теперь можно купить сколько угодно квартир или домов (правда, про каждый придётся уведомлять госорганы).

Компания. Часто покупают через компанию – египетскую корпорацию (LTD/GPSC) или филиал иностранной. Это даёт некоторые бонусы по налогообложению: если организация получает доходы (например, с аренды), то платит корпоративный налог, который иногда ниже индивидуальных ставок.

Но учтите, что большинству иностранцев для открытия египетской фирмы тоже нужен представитель или соучредитель (как минимум, оформляется в EGX). Чтобы минимизировать налоги, некоторые покупают на компанию Кипра или Эстонии и контролируют сделку через эти юрисдикции, но формально недвижимость регистрируется на египетскую «дочку».

REIT (фонды). В Египте есть легальные инструменты коллективных инвестиций: REIT-фонды (Real Estate Investment Trusts), регулируемые банком и биржей (FRA). Однако их доля в сегменте малa.

Условия таковы: по закону REIT должен вкладывать не менее 80–90% активов в сдаваемую недвижимость, а налог с прибыли уплачивать по ставке 22.5% (нет льгот для инвесторов). В 2018–2020 гг. были попытки запустить биржевые REIT (несколько фондов Misr Insurance и Banque du Caire), но их капитализация пока небольшая.

Если вы готовы к бюрократии и хотите «косвенно» вкладываться (больше ликвидности, но и рисков согласовывать структуру), можно рассмотреть местные REIT (в случае стабильного роста рынков они начнут дорожать).

Покупка на себя (solo или в браке). Самый простой способ – оформлять покупку на физлицо или на двоих (супругам). Важно учесть вопросы наследования и дарения: если мать покупает квартиру на своё имя, она потом может передать её детям (но по египетскому праву – через завещание, которое надо правильно оформить).

С 2018 г. Египет признал брачные контракты как средство раздела имущества, так что «покупка на двоих» является распространённой практикой для семей.

Через инвестиционный траст или фонд. Почти нет: в Египте отсутствуют семейные трасты по западному образцу (как в Австрии).

Но есть варианты оформления «estate planning»: недвижимость можно записать на компанию или «специальный фонд», управляющий имуществом (под контролем финансового регулятора). Это сложная схема и обычно не нужна для зарубежной инвестиции до ~млн евро.

Покупка через доверительное лицо (доверенность). Многие иностранцы не могут сразу прилететь, поэтому оформляют покупку через доверенное лицо (на египтянина или фирму) по генеральной доверенности у нотариуса.

Закон разрешает это: нотариус оформляет доверенность в Египте или за рубежом (после апостиля). Доверенное лицо заключает предварительный договор (mushakhasah), даёт депозит, а потом оформляет окончательную сделку.

Нерезидент vs резидент. Юридически никаких ограничений: иностранец (нерезидент) может приобрести недвижимость на тех же условиях, что и египтянин, если получил одобрение в Министерстве иностранных дел/инвестиционной комиссии.

Одобрение практически выдаётся всегда (только проверяют отсутствие нарушений). Для неневропейцев нет автоматической визы при покупке, но оформляется вид на жительство (1–5 лет) по программе инвестиций.

Процесс покупки в Египте состоит из нескольких обязательных шагов:

Получение налогового номера (Мухсид/Tax Card). Как и во многих странах MENA, иностранцу сначала нужно получить в налоговой службу Египта («Tax Authority») местный идентификационный номер (NIN). Это просто и обычно делают через банкинг (из своего паспорта оформляют карточку). Без этого номер нельзя зафиксировать сделку.

Договор о намерениях (Mushakhasah) и задаток. После выбора объекта стороны подписывают предварительный договор (обычно на 10–15 дней), по которому покупатель вносит гарантийный депозит (обычно 5–10% от цены). Этот договор защищает обе стороны: продавец обещает не продавать жильё кому-то ещё, покупатель – гарантирует намерение купить.

Юридическая проверка. Почти обязательна. Египетский юрист по недвижимости проверяет документы на объект: наличие прав у продавца, обременения, правильность регистрации. Её оформление часто называется «проверка чистоты». Здесь же, в офисе агента или у юриста, подписывают окончательный договор купли-продажи.

Нотариус и регистрация. Финальный шаг – подача документов нотариусу (её обычно делают в местной катастровой палате – «Title Registration Office»). С нотариусом плательщик вносит полную сумму (лучше переводом через египетский банк). Нотариус оформляет покупку и регистрирует право собственности на имя покупателя.

Сроки: при наличии всех документов процедура обычно занимает 1–2 недели. Ключевой момент – именно оплата. До конца 2025 года новостройки (жилые) освобождены от НДС, но сборы всё равно взимаются: гербовый сбор (~2,5%), нотариальный сбор до 1–3%, платы юристу/агенту (обычно не более 2%).

Регистрация за новыми владельцами. После нотариуса право собственности (Title Deed) оформляется на имя покупателя.

Роль юриста и агента. Советую обязательно нанимать местного адвоката и опытного агента или риэлтора. Адвокат проверит «чистоту» сделки, поможет с документами, в том числе удостоверит перевод важных бумаг на арабский. Агент расскажет о рисках района, реальной цене (цены рекламные часто завышены).

Требования к покупателю. Формально – наличие средств и отсутствие запрещений (например, объект в военной зоне). Предполагается, что покупатель совершеннолетний и дееспособный.

Иностранцев регистрируют в реестре иностранной собственности. Закон 230/1996 запрещал иностранцам владеть недвижимостью «в стратегически важных» местах, но нововведения 2023 г. это ограничение убрали для жилой недвижимости (если объект не закрытая воинская часть).

Особенности островной недвижимости. Некоторые популярные курорты (о. Гельмондиб, Острова Красного моря) находятся на особо охраняемых зонах. На них часто требуется отдельное разрешение от военного управления перед сделкой. Это редкость, но вопрос надо заранее уточнить у юриста.

Покупка дистанционно. Как упоминалось, можно по доверенности. Мне часто говорят клиенты «не хочу ехать», но я рекомендую хотя бы раз приехать – важно увидеть объект, понять окружение. Но все формальности реально решить удалённо: юристы могут подписывать от имени, а нотариус работает по заверенной доверенности.

Проверка «чистоты». В Египте надо проверить следующие моменты: никто ли не оспаривает право собственности (например, нет подсудности чужого наследства), объект не заложен в банке (тогда нужно запросить справку об отсутствии кредита), и все коммунальные платежи оплачены. Госслужбы обязаны предъявлять справку об отсутствии долгов перед продажей.

Регистрация права. После оформления у нотариуса покупатель получает Сертификат о регистрации – египетский «свидетельство о собственности».

При покупке недвижимости в Египте инвестору нужно учесть следующие расходы:

Гербовый сбор (stamp duty). Обычно 2.5% от цены сделки (включается в договор). Его платит продавец, но часто стоимость учитывают при торге.

Нотариальные и регистрационные сборы. Примерно 1–3% от сделки – это тарифы нотариуса и службы регистрации прав собственности.

Юрист/агент. Приблизительно до 2–3% от стоимости (сумма обсуждается с агентом). Это не государственное, а оплатит покупатель или делится с продавцом по договорённости.

НДС. Прожиточный минимум – новостройки жилого назначения освобождены от НДС до конца 2025 г. (положено законом об экономических реформах) – то есть вы не платите дополнительный НДС на квартиру в жилом проекте.

Единый налог на недвижимость. В Египте действует ежегодный налог на сдаваемую в аренду недвижимость (Real Estate Tax) по ставке 10% от официальной арендной стоимости (плюс льгота 30% к вычету). То есть если вы сдаёте жильё, 10% от оборота (после 30% вычета) уходит в бюджет.

Муниципальный налог (местный, похож на австрийский Gemeindesteuer). Незначителен, обычно входит в годовые взносы собственников (maintenance fee) и перекладывается на арендаторов.

Инвестиционный налог. В Египте нет специального налогового режима «non-domicile» или «отсрочки» как в некоторых странах (например, как австрийский Self-Sufficiency Scheme).

Здесь налоги платятся традиционно, зарубежный доход не учитывается только на уровне личного бюджета (то есть резидент Египта платит налог только с тех доходов, которые «пришли в Египет» или получены здесь). Но для нерезидента это неактуально.

Суммарно, при покупке будьте готовы потратить до 7–10% от цены сделки на всевозможные сборы и комиссии.

Сравнение с Австрией. В Австрии покупатель платит Grunderwerbsteuer 3.5% (GrESt), регистрационный сбор ~1.1% и нотариальный гонорар ~1.5%, всего около 6–7%. А также НДС 20% при покупке новостройки (если вы резидент и покупаете крупный проект, но для иностранцев может быть частично льготен).

Таким образом, австрийские налоги в целом выше (особенно НДС), но и услуги сделаны на порядок эффективнее (прозрачные, сразу включены).

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). В Египте он стандартно 10% от разницы между ценой продажи и покупки (для физлица). Но есть нюанс: если вы владели квартирой более 2 лет, фактически допналог снимается, потому что продажи старой недвижимости не подлежат обычному налоговому учёту. Для нерезидентов перевод обычно удерживается покупателем.

В Австрии правила иные. Если вы продаёте квартиру, которая была вашей основной, налога нет. Иначе при продаже в течение 10 лет со строительства действует ставкa 30% с прибыли. После 10 лет – освобождение.

Египет предлагает программу резидентства для инвесторов в недвижимость. По сути это аналог Golden Visa: для покупки недвижимости существуют требования, позволяющие получить проживание на 1–3–5 лет. Правила (последние реформы 2023 г.) следующие:

• 1 год: недвижимость на сумму не менее $50 000 или банковский депозит $50 000 (в египетском банке).
• 3 года: покупки от $100 000 или депозит $100 000.
• 5 лет: от $200 000 недвижимого имущества.

В каждом случае виза неограниченно продлевается, пока на руках подтверждения от банка или вы собственник нужной недвижимости. Никаких требований по фактическому проживанию нет (бонус!).

Единственное: недвижимость должна быть зафиксирована в национальном реестре (registered), то есть покупка в строящемся проекте может не подойти без регистрации (но ожидается смягчение).

Сравнение с Австрией. Австрия не предлагает «золотую визу» при покупке недвижимости. У нас есть вид на жительство для состоятельных лиц (§56 закона о пребывании без работы), но по нему надо иметь очень высокий годовой доход (около €2 550 ежемесячно для одного, и серьёзное обеспечение).

Наша «Ауфентхальт» карта не связана с покупкой, а больше похожа на пенсионный или накопительный вид на жительство. Для инвестора в Австрии вариант — это Red-White-Red Card для самозанятых лиц: требуют бизнес-план, вложения ~€100 000 плюс создание рабочих мест. Таким образом, чтобы инвестировать и остаться, австриец должен либо открыть бизнес, либо доказать богатство, а не просто купить квартиру.

Ошибки. Многие новички путают «туристические визы» и «инвестиционное резидентство»:

• Покупка квартиры в Египте НЕ гарантирует автоматического ПМЖ; после оформления сделки инвестор подаёт заявку на “residence permit for property owner”.
• Например, консорциумом юристов уже зафиксировано, что иностранцу нельзя жить в Египте больше 6 месяцев без визы, и надо регистрироваться в Миграции. Поэтому автоматический ВНЖ не получают только по объекту без обращения.
• Другие ограничения: нельзя получить вид на жительство на жилой дом до 100 м² в каирском новом районе – надо минимум 50 000 $ покупки.

Что изменилось (2023–2025). Программа «Residence by Investment» была официально утверждена летом 2023 г. (при этом парламент ещё находится в процессе утверждения изменений в законах о гражданстве).

Главная новация – прямое снятие лимита «2 объекта», а также уточнения по депозитам. Таким образом, при 250 тыс. $ инвестиций в экономику (или в недвижимость) иностранный инвестор получает статус резидента.

Сравнение с Австрией. Австрийское ПМЖ даётся, например, по D-визе (учеба/работа) или по Deka Card (пенсионный вид). То есть у нас нельзя «просто купить дом и жить в Австрии» – нужно действовать по стандартным каналам эмиграции.

Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking и пр.). Доходность может быть очень высокой – в лучших случаях 6–8% годовых или выше (по местной валюте), особенно на популярных курортах зимой и в каникулы.

Например, вилла у моря за $300 000 может приносить $20 000 за пару месяцев сезона – до 6–7% от суммы.

Но есть важные риски и ограничения: новые законы ужесточают правила. Например, правительство Египта по образцу многих стран требует регистрировать гостей и платить налоги как отелям. В Каире городской совет разрешил сдавать на срок до 30 дней и обязал платить туристический сбор; а на Красном море такие нормы готовятся – уже введён полный запрет на «неклассифицированные» квартиры (штрафы от владельцев до турагентств).

В итоге краткосрочные аренды сейчас находятся «на грани легальности»: многие сегменты рынка всё ещё нелегальны. Если вы берёте объект под Airbnb, нужно быть готовым к штрафам или новым ограничениям (может понадобиться регистрация в туристическом министерстве).

Долгосрочная аренда. Менее рискованна. При сдаче 3–5 лет (квартиры в Каире часто берут госслужащие, врачи, экспаты) доходность стабильнее, но ниже – порядка 4–6% годовых (рублевые инвестиции дадут более высокую доходность из-за инфляции, но «в реальном выражении» обычно около 5%).

Например, в самом Каире средняя арендная плата за 80–100 м² апартаменты – ~$400–600 в месяц, а квартиру можно купить за $50–70 тыс., что даёт около 6–7% валового дохода. В Шарм-эль-Шейхе аналогичные апартаменты стоят дороже (до $1 000/мес), и там арендный доход теоретически до 8%.

Но на практике: такие квартиры владельцы часто сами используют, поэтому сдача популярна лишь в сезон.

Управляющие и агентства. В крупных городах есть специализированные компании («Property Management»), которые занимаются управлением арендной недвижимостью (по факту, берут комиссию 20–25%).

Например, фирма Al Burouj в Каире или Egyptian Homes в Хургаде. Они берут на себя поиск арендаторов, сбор платежей и обслуживание, но берут свой процент. Я часто советую новичкам на первых порах воспользоваться агентством, хотя это уменьшает доходность.

Налогообложение дохода от аренды. Стандартная ставка – 10% от официальной арендной платы (после 30% вычета). То есть если вы сдаёте за 600 $/мес (и декларируете этот доход), налог составит $720/год ($60 в мес).

Сравнение с Австрией. В Австрии доход от аренды складывается с другими доходами и облагается прогрессивно (до 50%), но зато коммунальные расходы и амортизация снимаются.

По эффективности налогообложения Египет выглядит честнее: 10% с «грязного» дохода – это ниже, чем в Европе. Сравните: австрийский владелец тоже платит такс 30% на сдачу и муниципальный сбор, итого более 30% с дохода.

Сравнение доходности. Условно, грубая цифра – около 7% в Египте vs 3% в Австрии. Конечно, это номинал; в Египте большая часть дохода может уходить на инфляцию/увеличение зарплат персонала, но при покупке в валюте доход всё равно остается выше. Зато в Вене или Граце падений арендной платы почти не бывает, а жильё легко отдаётся известным немецким арендаторам по договору.

Каир. Главный центр деловой жизни Египта:

• Инфраструктура. Аэропорты, метро (метро 2 линии), больницы высокого класса, международные школы (Нью-Каирская школа, American School in Cairo) – всё это на уровне больших городов.
• Архитектура. От простейшего жилья до резиденций.
• Районы для инвестиций. Маади, Нубария, Нексус Бэй (юг Каира) – это престижные пригородные зоны с парками и хорошими школами; Zamalek, Garden City (остров Нил, центр) – элит, но цены огромные (7-10 тыс $/м²). Новый город Новый Каир и Madinty – здесь много новых кварталов и готовых домов. Напротив, старый центр (Иззетлмамплит, Шубра) – не советую, там безопасность и качество жилья низкие.
• Для аренды. Студентам и экспатам интересны Маади, Новый Каир, Гелиополис. Покупателям из ЕС или США лучше смотреть Новую Каирскую сеть и Маади — там можно найти квартиры от $100 тыс.

Салоники Египта – Александрия. Второй по величине рынок страны, цены здесь ниже каирских (на 20–30%):

• Александрийская «швейцарская зона» (Zizinia, Sidi Bishr) напоминает средиземноморскую Европу: тихо, зелено, но меньше работы.
• Инвесторы иногда рассматривают Северное побережье (Новый Эль-Аламейн, Марса Матрух), где строительство сейчас в разгаре. Там низкие цены (вила от $70 тыс.), но инфраструктура ещё слаба.
• Высокого спроса у иностранцев в Александрии нет (чуть Ближний Восток), зато местные сдают по кругу (туристов в Александрии немного).

Острова и Красное море:

• Шарм-эль-Шейх – дорогое направление. Апартаменты здесь стартуют примерно с $100 тыс. (апртамент 50 м² в приличном комплексе), виллы – $300–400 тыс. до $1 млн и выше. Высокий сезон (декабрь-февраль) заполняет эти дома жильём, но летом бывает пусто.
• Хургада – чуть дешевле Шарма, но более доступна: тут развита «плоский берег» (Сахл Хашиш, Сафага). Цены: студия от $50 тыс., вилла $150–300 тыс. Аренду легче найти, так как везде много туристов летом (скидка зимой).
• Дахаб – маленький бэкпекерский городок, но тоже входит в туристические зоны, там дешевле (студия от $30 тыс.). Пляжи Северного Красного моря (Таба, Раш-эль-Хекма): уникальные локации (рядом Иордания и Израиль), но спрос больше вахтовый, чем постоянный.

Полуостров Пелопоннес. Тут альтернативы нет: мы говорим о внутренних провинциях Египта, где всё совсем дешево (до $300 за квартиру):

• В Эль-Минье, Фаюм или Кена, дома стоят копейки по сравнению с Евросоюзом. Но спрос – только на местном уровне.
• Вложения туда рассматривают в основном египтяне, а иностранцы — крайне редко.
• Такие объекты очень легкодоступны (3–5 тыс. $ за дом в деревне), но и продать потом будет трудно – негде.

Инфраструктура. Чуть подробнее о коммуникациях. В Каире и крупных городах (Александрия, Хургада) есть международные аэропорты, скоростные автострады, отели и больницы мирового класса (в Каире – с Deutsche Bank Clinic, Agouza Hospital, в Хургаде – Hospitel). Это плюс для инвестора: даже если вы сами не будете жить, туристам и арендаторам важно, чтобы «всё было рядом».

Например, покупатель из Европы с детьми оценит наличие международной школы в Каире, поездки на море (есть курсы дайвинга), разумное время перелёта и хорошие медуслуги.

Сравнение с Австрией. В Вене и Австрии в целом, безусловно, уровень жизни выше: чистый воздух, отличные больницы, бесплатное высшее образование, но всё это и стоит в 2–3 раза дороже, чем в Египте.

Сегодня наиболее популярны следующие покупки:

Каир. Семейные квартиры для аренды (люди настаивают на стабильности сдачи) и спекулятивные «индексные покупки» (например, относительно дешёвые апартаменты в новом проекте, рассчитывая перепродать, когда инфраструктуру достроят).

Хургада/Шарм. Как правило, владельцы ищут доход через короткосрочную аренду и платят «ПМЖ к морю».

Новый Эль-Аламейн. Бурно растущий район, куда вкладываются крупные девелоперы. Продаются «пакеты» квартир и вилл – чисто инвестиционный интерес, надеясь на развитие побережья.

Внутренние региональные города. Лишь 5% инвестиций – там идут только редко спекулянты, видящие в дешёвой земле «золотую жилу» для постройки городских пригородов.

Вторичный рынок (>65% сделок) – это в основном квартиры и дома, построенные до 2000 г., иногда ещё недоремонтированные. Многие из них требуют обновления (отремонтировать санузел, провести интернет).

По опыту: «старый фонд» в Египте обычно годится лишь для местных – исторические кварталы Каира, ветхие дома в Александрии. Зато в этом сегменте можно найти «жучки» по €30–40 тыс. за большую квартиру (но там порой нет даже кондиционеров!).

Особенности вторички. До 1980 г. постройки – низкая энергоэффективность. Летом дома раскаляются, кондиционеры едят много электроэнергии.

Поэтому я советую клиентам такие дома либо обновлять с введением изоляции и новых окон (инвестиционно-неэффективно), либо планировать сдать их лишь как краткосрочный объект (туристы уже готовы терпеть «средиземноморскую романтику»).

Бонус: вторичное жильё часто дешевле новостроя на 20–30% (за похожие метры). Но ликвидность ниже: поиск покупателя может занять месяц или два, особенно если вы покупаете на удалении. Удобно, что цены в наиболее дорогих районах (Маади, New Cairo) слабо упали после инфляции, и вторичка там всё ещё дорогая (на уровень строителей).

Новостройки. Минимум 35% рынка. Сюда попадают жилые комплексы девелоперов (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom и др.), а также специальные проекты апарт-отелей.

Темпы строительства в Египте умеренные по нашим меркам, но достаточно быстро для местных. При покупке строящегося объекта надо учитывать срок сдачи (допустим, 1–2 года). Девелоперы часто предлагают рассрочки (0% от 5 до 10 лет) – это удобно инвестору: платить частями, а получать жильё через год.

Сравнение качества. В некоторых проектах (Marassi, El Gouna) застройка делается по европейским стандартам (большое внимание инфраструктуре).

В целом, качество «новостроя» в среднем уступает Австрии: бывают претензии к отделке и качеству материалов.

Например, я слышала жалобы, что в одном комплексе SODIC плитка прилеплена плохо, а гидроизоляцию делали формально, вследствие чего после года дождей на базальтах пошёл грибок.

Зато Австрия устанавливает строгие стандарты в строительстве – и проекты в Вене строятся с учётом энергоэффективности, шумоизоляции и пожарной безопасности намного лучше, чем в Египте.

Поэтому, покупая новострой в Египте, я рекомендую сразу закладывать 5–10% стоимости на «недоделки» – даже самый современный египетский дом нуждается в локальном ремонте через 5 лет (установка нового кондиционера, покраска фасада и пр.).

Примеры объектов:

• До $100 000: частые предложения – небольшие студии или 1-комнатные в Каире, а также линейные квартиры в Хургаде (до 60 м²).
• $100–250 000: класс «средний»: 2–3-комн квартиры в Каире (80–120 м²), или таунхаусы в Каире/New Cairo (малый коттедж 150 м²), или достойные 2-комн. в Хургаде/Шарм.
• $250–500 000+: квартиры 120–150 м² в лучших каирских кварталах, большие таунхаусы и виллы, комплексы с бассейном.

Сравнение новостроек с Австрией. В Австрии новостройка по умолчанию оснащена «умным домом», лифтом, паркингом, полностью с отделкой «под ключ», с закрытым двором.

В Египте эти стандарты не повсеместны. Особенно в «гастарбайтерских» районах (близ моря, ближе к бедным), качество может быть хуже. Однако новые жилые зоны (Madinty, New Cairo, El Gouna) имеют довольно высокий уровень инфраструктуры (школы, торговые центры), и там у новостроя спрос есть.

Одно преимущество Египта: земля в прибрежных зонах всё ещё дешевле Европы, поэтому комплексную покупку (например, апарт-отель на 100 номеров с кухней в каждом) на побережье Красного моря можно найти по цене, сопоставимой с маленьким B&B в Центральной Европе.

В целом, риском новостройки в Египте считается задержка сроков и возможные доработки. Австрийские застройщики редко срывают дедлайны, а египетские могут сместить сдачу на год при форс-мажорах (см. пандемию).

Помимо «классических» инвестиций в апартаменты, рассмотрим несколько нестандартных подходов:

Несколько студий вместо одной большой квартиры. Многие наши клиенты из Азии и Европы (особенно в пандемию) предпочли купить по 2–3 смежные квартиры-студии вместо одной большой. Это повышает доходность (каждая студия продаётся отдельно, аренда 2 студий обычно выше суммарной аренды одного 2-комнатного, плюс риск простоя снижен).

Недостаток: в два раза больше работы с несколькими договорами, возможно, два ипотечных продукта. Главное – чтобы двухкомнатная цена с учётом доплат не вышла выше трёх студий.

Реновация старого жилья (Flipping). В Египте это популярно: берёшь старую квартиру в центральных районах Каира, тратишь 10–20 % на ремонт и продаёшь уже «под ключ» дороже.

Однако здесь рынок просел после 2022 г. (курсы валют, пандемия), и всё стоит пересчитывать в фунтах. Если вы покупаете в египетской валюте и находите дешёвую квартиру, наценка может быть 15–30% после ремонта.

Апарт-отели и мини-отели. Туристические проекты нередко продаются как «отельные апартаменты» – вы владеете студией, которую отеляри сдают и управляют. Здесь плюсом является готовое сервисное обслуживание, но минус – вы меньше контролируете доход.

Иногда такие апартаменты продаются по цене выше рынка (за бренд отеля). Выход: при хорошем комплексе можно надеяться на стабильный процент с прибыли отеля (~5%); но я предпочитаю прямую самостоятельную аренду, если сам владелец-управитель.

Инвестиции в землю и долгострой. В Египте всё ещё разрешено покупать земли (вне охранных зон). Есть предложения – например, участки на отдалённых окраинах Каира или Северного побережья (по цене от $10–20 за м²). Это высокорисковый актив: нужно ждать, что регион застроят.

Пример: недавно правительство озвучило планы по развитию «Нового Луксора» и в 2024 г. сообщество ждёт тендер на новые дороги в пустыне. Если вы купите землю рядом, сможете построить позже с большой прибылью (или продать разработчику). Но если проект «прокатит» – сложность найти покупателей.

Через фонды и инструменты (REIT и т.п.). Как мы упоминали, в Египте есть только несколько REIT, и они пока накапливают деньги. Плюс такого вложения – это диверсификация (вы вкладываете в портфель коммерческой недвижимости). Минус – как уже сказано, налоги по REITы выше (22.5% вместо 10%).

Также есть негосударственные фонды и пайщики в жилых проектах (иногда девелопер предлагает «пул инвесторов» – покупка нескольких квартир и их сплошная аренда управляющим).

Мы в Vienna Property нечасто консультируем подобные схемы, но для крупного капитала ($1 млн+) они могут иметь смысл: снизится зависимость от одного объекта, доход «сглаживается».

Сравнение со стратегиями в Вене. В Австрии люди чаще берут один хороший объект в отличном месте и держат его десятилетиями (пенсия планируется из стабильной аренды). Спекуляций мало: из-за низкого рост цен сам переворот (flip) здесь непривлекателен – льгот налоговых нет.

Для портфеля я лично советую держать 70% в консервативном варианте (квартира в Вене, инвестиционный фонд недвижимости) и 30% – в растущем (новые рынки типа Каира или Египта).

Такую стратегию мы предлагаем нескольким клиентам: часть денег мы вкладываем в «anti-crisis» фонды (еврооблигации, стабфонды, немецкую недвижимость), а оставшуюся сумму – в более агрессивные проекты (США, Египет, Кипр).

При всех плюсах, нужно быть откровенными: риски Египта серьёзны. Главное – государственные и природные:

Бюрократия и изменчивость законов. В 2023 г. вывели иностранцев «из тени», но завтра могут снова что-то подкрутить (как недавно – требование платить в фунтах через банки). Вспомните, что ещё 5 лет назад для золотой визы нужен был паспорт не старше 15 лет.

Поэтому каждый инвестор должен иметь надёжного юриста, который отслеживает изменения (например, как именно разрешено документировать доход и т.д.). Постоянно проверяйте актуальность правил, в том числе через посольство или консульство.

Краткосрочная аренда. Меняются правила часто: в 2023 г. правительство начало принимать жёсткие законы против нелицензированного Airbnb. Поэтому рассчитывать на сверхдоходы с посуточного жилья сегодня рискованно: завтра может выйти приказ «сдать сейф-арендатору штраф 100 тыс. EGP».

Сезонность. Крупнейший минус Египта – экстрим климата. Спрос на аренду в Каире почти сезонный: летом многие уезжают на юг или в Европу. Курортные же города – наоборот, зимой заполнены (туристы из Европы и ближнего Востока), а летом пустынны из-за жары.

Ваш доход «просаживается» на межсезонье. В Австрии спрос на аренду в целом равномерный круглый год.

Инфраструктурные риски. Некоторые регионы страдают от нехватки дорог и воды.

Пример: Южный Каир на пути к пирамиде Эль-Харам периодически задыхается от пробок; северный Африканский берег летом остро нуждается в бесперебойном водоснабжении – если вы купили виллу в пустыне на севере, запаситесь эко-водными планами (несмотря на то, что солёные скважины не годятся для питья, ближайшим поселениям явно не хватает резервуаров).

Природные риски. Осадки – редкость, но, если сильный ливень, то на юге наступают каникулы для арендаторов. Землетрясения – маловероятны, но есть небольшие сейсмические зоны. К наводнениям склонны отдалённые от Нила районы.

Ликвидность. Если вы купили на острове или в малом регионе, продать может быть сложно (в зависимости от инфраструктуры места). Квартира в Каире уйдёт за 2–3 месяца, вилла в пустыне – может и год.

Валютные риски. Покупка долларами – хорошо, но расходы в фунтах могут съесть дивиденды. Думайте об этом заранее: покупая «евровый» объект, будьте готовы, что изменения курса отразятся на реальной доходности.

При ипотеке берите лучше долларовые кредиты (хотя банки Египта в основном дают в фунтах). Сейчас каналы конвертации улучшились, но помним, что колебания не редкость. Австрия здесь выигрывает: евро одна из самых стабильных валют.

Сравнение с Австрией. Главные плюсы Австрии – устойчивость. Здесь нет ни сезонности (каждый год стабильно приезжает та же волна студентов), ни сюрпризов с законодательством (правила аренды менятся крайне редко), ни проблем с безопасностью.

Для клиентов, привыкших к стабильности, Австрия примерно в 70 % вопросов предпочтительнее (меньше рисков, гарантированный лифт и отопление в доме, чёткое право собственности). Египет же – это оставшиеся 30 %: любопытство, долгий хедж на будущее рынка Ближнего Востока, и более быстрый, но рискованный доход.

Покупка недвижимости – не только деньги, но и «жизнь внутри» объекта. В Египте уровень жизни и быта заметно отличается от Австрии, и это надо учитывать.

Климат. Египет – страна континентальная-субтропическая. Зимой тепло (+15…+25°C в Каире), а летом очень жарко (в тени +40…+45°C, и это каждый год). На побережье Красного моря летом немного прохладнее (до +35°C), а в горах Синая – до +30°C ночью.

Если семья с детьми или пожилые, климат – ключевой фактор. Австрия дарит умеренное лето (+20…+25°C) и мягкую зиму (в Вене −5…+5°C), без изнуряющих аномалий, зато и до моря не доехать пешком.

Медицина и страхование. В Египте есть хорошие частные клиники (Cleopatra Hospital, MedStar). Для жителей доступны госпитали высокого класса, но они платные. Обязательное страхование отсутствует, поэтому обычно при переезде европейцы покупают частную международную страховку (медстраховку).

В Австрии же медицина государственная (система Krankenkasse), и она считается одной из лучших: сюда стекаются лечиться со всего мира.

Образование. Международные школы в Каире (например, Egypt Marriott School, Cairo American College) есть, но их плата существенна ($6–15 тыс./год на ребёнка). Плюсы: преподавание на английском или французском, международный диплом.

Школы с качеством ближе к австрийским (Steirische etc.) – они редкость. В Австрии образование государственное, платишь только за языковые курсы или частные немецкие школы, но в целом школу ребёнок получит бесплатно и на хорошем уровне.

Безопасность. Официально Египет в последние годы борется с терроризмом (целенаправленно контролирует курортные зоны). В туристических местах (Хургада, Шарм) полиция охраняет.

Тем не менее риски остаются: у метро Каира могут быть наплывы карманников, но это не часто. Австрия по любым стандартам – очень безопасная страна (криминал минимален, полиция вежлива).

Уровень жизни и цены. Стоимость бытовых услуг в Египте гораздо ниже европейской. Счёт в кафе – в 5 раз ниже, бензин и коммуналка – в 3–4 раза дешевле. При этом качество брендов в супермаркетах (Carrefour, Metro) сравнимо с европейским.

В Вене же аренда квартиры в сто раз дороже, еда дороже (при равном качестве), но и зарплаты высокие.

Транспорт и коммуникации. В Каире давно работает метро (2 линии), приличные автобусы и новые платные дороги (между Каиром и Александрийским шоссе есть автобан). В других городах общественный транспорт скуднее (тут нужен автомобиль).

Банковская система развивается: сейчас можно ввести доллар в банке, заплатить за квартиру картой, а кредиты по ипотеке (если иметь в виду платежеспособность) всё же дают по старым условиям (до 5–6% годовых). С телефоном и интернетом в Египте уровень хороший (4G покрывает почти всю страну).

Для сравнения, Австрия – страна с отличным транспортом и связью, но это и дорогое удовольствие.

Упрощённая легализация и переезд. Стоит отметить, что при покупке недвижимости инвестор может оформить вид на жительство (как мы описали), и это включает право жить с семьёй (супруги, несовершеннолетние дети). Однако в Египте есть языковые и бюрократические барьеры: нужно пройти регистрацию о прибытии (кому нужно – в консульстве Египта там просто помечают паспорт).

Примеры: многие переездом в Египет на краткий срок (6 мес. по визе) остаются довольны – погода и цены радуют, но к долгосрочному есть вопросы. Семьям с детьми надо учитывать: хорошие международные сады и школы есть только в Каире/Александрии. Если вы покупаете в Шарм-эль-Шейхе, детям придётся переезжать на учёбу в Каир или в своеобразную «британскую школу Шарм».

Сравнение с Австрией:

• Безопасность: Вена примерно в 10 раз безопаснее, чем Каир в целом.
• Качество жилья: Австрийские дома энергоэффективнее и шумоизолированнее.
• Комфорт: Египет выигрывает в климате и возможностях отдыха (моря, пустыни) – это приносит качество жизни для любителей природы.
• Быт: Европа обеспечивает более равномерную жизнь с выходными, службами, языковой средой – это уже вопрос личных приоритетов.

Для кого покупка египетской недвижимости может быть выходом при ограничениях в других странах?

Граждане нестабильных регионов. Если у вас нет возможности легко получить европейское гражданство или ПМЖ (например, вы из страны вне ЕС с непредсказуемой политикой), Египет может дать хотя бы жилищную гибкость.

Египет выдаёт туристические визы и резиденцию, и они не закрывают вам путь в другие страны (ЕС). В то время как австрийская красно-бело-красная карта очень дорога (минимум миллион на счету, доказанная бизнес-активность или 1 млн инвестиций по специальной программе).

Пенсионеры. Тёплый климат Египта делает его привлекательным для европейских пенсионеров (при условии наличия на руках около $100–200 тыс.). Медицина здесь не хуже соседей (при развитом частном секторе).

За $1 500 в месяц можно снять или купить (вернее, взять в ипотеку) достаточное жильё и жить хорошо (личный водитель, домработница). В Австрии пенсионерам приходится платить за всё: квартира + питание + медицина в год обойдутся вдвое дороже.

Digital nomads. Для фрилансеров и «цифровых кочевников» Египет – интересное направление. Много коворкингов в Каире/Александрии, дешёвый офис (или просто отличное кафе с интернетом у моря).

В Австрии регламент по визе достаточно строг: без разрешения на работу у вас максимум 90 дней в полугодие, потом проблемы. В Египте же резидент по недвижимости может работать онлайн неофициально (либо открыть ИП на месте).

Да, налоги с зарубежных доходов в Египте не платятся, если они не приходят из-за рубежа (в ЕС, кстати, есть режим non-domicile для некоторых стран, но Египет такой регламент не вводил – просто эта тема менее актуальна здесь).

Вена – качество и порядок. Надёжное законодательство, чистые улицы, восточноевропейский уровень зарплат, почти полная гарантия инвестиции. Немецкая точность, ипотека с очень стабильными ставками (1–2% годовых), налаженная система управления недвижимостью.

По сути, это как купили «еврооблигацию с кирпичами» – с небольшой доходностью, но полной безопасностью.

Египет – лайфстайл и свобода. Если вы хотите жить «по-южному», в купальнике и с дайвингом раз в неделю, при этом не вкладывать больше €100 тыс., Египет даёт вам шанс развернуться. Здесь дороже риск (курсы, бюрократия, сезонность), но и выигрыши могут быть до 2–3 раз больше.

Египет подойдёт тем, кто готов быть «активным инвестором»: следить за ситуацией, общаться с нанятыми управляющими, искать и продавать жильё самостоятельно. Если вы настроены «купил и забыл» – лучше Австрия, а не Египет.

Планируете ли вы «отойти от дел» через 5–10 лет? Знать сценарий выхода – важно:

Продажа имущества. В Каире продать квартиру можно сравнительно быстро (2–6 месяцев), если она ликвидна (центр или хорошее метро). На курортах – дольше, особенно если цены упали. Если вы планируете возвращать деньги в евро, учтите валюту продажи: потеряете на курсе за 2020–25 (сейчас 1 €=35 EGP).

После продажи с ВНЖ. Если ваша резиденция выдавалась по этой недвижимости, то продажа не аннулирует ваше право на проживание сразу (Egp Flexible). Но так как для продления нужны документы об имуществе или депозитах, после продажи вы просто не сможете его продлить на следующий срок.

По текущим правилам вам придётся найти другой объект или депозит, чтобы сохранить статус. Если вы этого не сделаете, то через год-два вид на жительство прекратится.

Переоформление на родственников. В Египте нет понятия условной передачи резиденции «в наследство». Если вы отдали другому лицу долю в собственности, это будет обычная сделка купли-продажи, и ВНЖ по ней не сохраняется.

Да, законодательство на этапе перехода прав осталось таким же, как и для граждан – всё через дарение/наследство по законом исламского права (шариат).

От себя добавлю: мы видели примеры, когда родственники покойных инвесторов оформляли наследство и по существу «наследники» продлевали виды на жительство на себя, но это сложная процедура с долгим ожиданием (как и в любой стране разрешения на проживание по семейной категории).

Ликвидность – Австрия vs Египет. Австрийскую недвижимость обычно продать можно быстрее (за счёт международного спроса и общей стабильности рынка). В Египте – всё зависит от региона: квартиры в Каире найдут покупателя за несколько месяцев, но дом в Не́в-Эль-Аламейне или сельская вилла в Фаюме могут лежать годами.

К тому же, если инвестиция «нужна быстро», в Австрии вы свободнее распоряжаетесь (продаёте через агентство или аукцион), а в Египте документы и проверка сильно затягивают.

Из личного опыта инвестиций в ЕС (Германия, Австрия, Кипр) и Египет я сформулировала несколько главных уроков:

Разделение капитала. Я никогда не рекомендую вкладывать всё «в один котел». Если у клиента есть цель сохранить капитал, мы обязательно советуем держать резерв в высоколиквидных валютах или активах. К тому же, я считаю важным «навешивать пояса» на разные рынки.

К примеру, меня часто спрашивают: «Что бы Вы сами выбрали в 2025 г., €300k инвестиций – Египет или Вена?» Я отвечаю: «Разумно разделить – €200k вложить в долгосрочную недвижимость Вены (меньше роста, но стабильный доход), а €100k рискнуть в Египте под высокую доходность. Если иностранец или русскоязычный предпочитает всё ставить на одну карту, пусть думает: готов ли он из-за этого лишиться комфорта?».

Проверка объекта. Задача юриста – убедиться, что документов у продавца достаточно. На практике я видела случаи, когда новые хозяева обнаруживали нарушение условий строительства (апартаменты «заливались» соседями сверху!), или незавершённую регистрацию (владелец на самом деле не полностью выкупил землю).

Бывает, что иностранцы пренебрегают риском, думая: «Всем всё равно, пусть будет, а я потом сдам». Мой совет: закон в Египте сложен и зависит от суннитского наследства, так что всегда нанимайте юриста с местной практикой. Мы в Vienna Property тщательно проверяем каждого юриста-партнёра через отзывы, чтобы клиент мог контролировать ситуацию.

Распределение между стабильными и растущими рынками. Обычно я делю стратегию так: 30% – высокорискованные рынки с потенциалом (Египет, Турция, Мексика и пр.); 70% – традиционные активы (ЕС недвижимость, облигации ЕС, США).

Что бы я выбрала для себя? Я предпочитаю сценарий стабильного роста: продала бы часть долей Египетских и вложила в «комфортный» фонд в Австрии. Мои цели – обеспечить семью и будущую пенсию, так что я доверяю Австрии в большинстве.

Но открыто скажу: Я не исключаю повторного захода в Египет, если рынок сильно упадёт и появятся скидки – тогда я войду, как только уверюсь, что экономика страны действительно стабилизировалась.

Египет – это рынок с большими перспективами и высокими рисками.

Когда стоит выбирать Египет? Когда вы готовы управлять инвестициями: тщательно анализировать объекты, учитывать валютные колебания и быть готовым к сюрпризам. В таком случае вы получите высокую доходность и выгодные условия (низкие цены на старте, «золотую визу» при покупке от $50–100 тыс.).

Когда лучше предпочесть Австрию? Когда для вас важнее стабильность и гарантия, чем максимальная прибыль. Австрия выгоднее в 70% аспектов: прозрачность сделок, надёжное право собственности, медленный но верный рост цен, минимальные бюрократические риски.

Универсальные советы от юриста-инвестора:

1. Всегда подключайте местного адвоката (как минимум для проверки и подготовки документов).
2. Ни в коем случае не вкладывайте все сбережения в один объект (делите инвестиции по странам и активам).
3. Следите за экономикой и политикой (инфляция, валютный курс, законодательство) – это прямой фактор вашего дохода в Египте.
4. Инвестируйте в ликвидную локацию (с хорошим спросом). Если сомневаетесь, начните с жилья в Каире или центре курортного города.
5. Не забывайте о страховке и уходе за недвижимостью (любая квартира раз в год-две может потребовать ремонта).

Перспектива до 2030. К 2030 г. мы ожидаем продолжения роста туристического потока в Египет, реализацию крупных проектов (новый портал Суэцкого канала, развитие Красного моря). Это может подстегнуть рынок недвижимости ещё на 10–20%.

Одновременно Египет будет ориентироваться на приток иностранных инвестиций (новые программы ПМЖ, возможно, либерализация банковских операций). Мы будем следить за этими трендами: Vienna Property планирует запускать специальные проекты в Египте (совместно с местными девелоперами), чтобы клиенты могли инвестировать под наблюдением европейских профессионалов.