Налоги на недвижимость в Австрии 2026 – полная инструкция

Недвижимость в Австрии давно привлекает не только местных жителей, но и иностранных покупателей. Причины очевидны: стабильная экономика, высокий уровень жизни и надежная система права.

Я часто напоминаю клиентам: вложения в недвижимость в Австрии нужно рассматривать именно как бизнес. Здесь важно учитывать не только цену квартиры или дома, но и все сопутствующие расходы, в первую очередь налоговые.

Надо понимать: сумма, указанная в договоре купли-продажи, далеко не окончательная, ведь к ней добавляются налоги и обязательные сборы. Кроме того, налоговое законодательство время от времени обновляется, поэтому лучше заранее разбираться в действующих правилах и планировать бюджет с учётом возможных изменений.

В этой статье мы разберём подробно: какие налоги и сборы ждут собственника на разных этапах – при покупке, владении, сдаче в аренду и продаже недвижимости в Австрии. А также посмотрим, как эти расходы можно оптимизировать.

Покупка недвижимости иностранцем в Австрии в принципе возможна, но порядок зависит от статуса покупателя. Для граждан стран ЕС и ЕЭЗ покупка квартиры или дома в Австрии обычно не вызывает проблем, но вот только сложнее обстоит ситуация с земельными участками, так как в некоторых регионах действуют собственные правила.

Особые ограничения распространяются на сельскохозяйственные угодья и участки в так называемых «запретных зонах». В таких случаях иностранцу нужно получать специальное разрешение по земельному законодательству – Grundverkehrsgenehmigung. Подробнее о том, где и когда это требуется, — в материале «Ограничения на покупку недвижимости иностранцами в Австрии».

Эти требования касаются и покупателей из стран, не входящих в ЕС. Поэтому перед покупкой земли или загородного дома важно заранее уточнять законы конкретной федеральной земли.

Что касается типов объектов, то иностранец может приобрести те же типы недвижимости, что и австриец: квартиру, дом или участок земли. Наибольшим спросом традиционно пользуются Вена и крупные города вроде Зальцбурга или Граца – именно здесь сосредоточено большинство предложений.

В то же время популярностью пользуются и курортные регионы Тироля или Зальцбурга (Китцбюэль, Гинтерсбрунн и др.). Однако в туристических зонах власти нередко ограничивают покупку вторых домов, чтобы избежать чрезмерного роста цен.

По моему опыту, иностранные покупатели часто предполагают, что процедура будет максимально простой, но на практике сталкиваются с бюрократией. Банки, например, тщательно проверяют происхождение средств, а муниципалитеты могут уточнять цели использования жилья.

Цена объекта – лишь часть общей суммы сделки. Покупатель должен учитывать обязательные австрийские налоги и сборы, которые часто застают инвесторов врасплох.

Основной налог при покупке недвижимости в Австрии – Grunderwerbsteuer, налог на передачу недвижимости. Его стандартная ставка составляет 3,5% от цены сделки (или рыночной стоимости объекта).

Пример: если квартира стоит 300 000 €, налог составит 10 500 €.

Кроме того, для сделок внутри семьи (например, между супругами, родителями и детьми) налог часто снижается до 0,5–2%. Таким образом, сделку при наследовании недвижимости лучше оформить официально, так как выйдет заплатить меньший налог.

После уплаты Grunderwerbsteuer необходимо зарегистрировать переход права собственности в земельной книге (Grundbuch). За это взимается отдельная пошлина – 1,1% от стоимости объекта.

Обычно все расчёты и платежи ведёт нотариус или юрист. В результате, только государственные сборы при покупке жилья в Австрии составляют около 4,6% от стоимости жилья.

Помимо обязательных налогов, покупателю стоит учитывать и дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки. В первую очередь речь идёт о нотариальных услугах и юридическом сопровождении. Именно нотариус готовит договор купли-продажи и отвечает за процедуру «Verbücherung» – официальное внесение данных в земельный суд. Обычно его услуги обходятся примерно в 1–2% от стоимости объекта.

Точные ставки зависят от конкретной ситуации и сложности договора, но в среднем разумно планировать около 1,5–2% на оплату нотариуса. В некоторых случаях может потребоваться и переводчик (если покупатель не владеет немецким языком). За это также придётся заплатить, как правило, несколько сотен евро.

К этому добавляются и другие возможные издержки: например, расходы на оценку недвижимости (банки нередко требуют такую экспертизу при оформлении ипотеки), комиссии при обмене валюты, если средства поступают из-за границы, и прочие траты.

Если всё сложить, «скрытые» расходы обычно составляют около 2–4% от суммы сделки. А вместе с налогами итоговая нагрузка может достигать 6–8% и даже выше.

Именно поэтому важно учитывать эти затраты заранее. Цена квартиры, которая изначально кажется привлекательной, после всех сборов и платежей может оказаться заметно выше ожидаемой.

После покупки недвижимости расходы не заканчиваются – появляются регулярные платежи и налоги, которые стоит учитывать заранее.

Каждый владелец недвижимости в Австрии обязан платить земельный налог – Grundsteuer. Основанием для расчёта служит «официальная стоимость» объекта – Einheitswert, которую определяет налоговая служба.

Формула расчёта выглядит так:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl – это тариф, который зависит от типа недвижимости (квартира, дом) и постепенно увеличивается для более дорогих объектов. А Hebesatz – коэффициент, который устанавливает каждый муниципалитет самостоятельно (обычно до 500%).

Для наглядности пример: если Einheitswert равен 50 000 €, а в Вене применяется максимальный Hebesatz в 500%, то расчёт будет таким: 87,23 € × 5 = 436,15 € в год.

Таким образом, речь идёт о сравнительно небольших суммах – обычно сотни евро в год, но не тысячи. Размер налога напрямую зависит как от Einheitswert, так и от политики конкретного города или посёлка.

В крупных городах, например в Вене, коэффициент обычно близок к верхней границе (500%), а в небольших муниципалитетах он может быть заметно ниже. Если сумма налога превышает 75 €, платить его можно не сразу целиком, а четырьмя равными частями в течение года.

Формально налог обязан платить собственник, но на практике многие владельцы, сдающие квартиры в аренду, перекладывают его на жильцов, включая Grundsteuer в состав коммунальных платежей.

В среднем по Австрии владельцы квартиры площадью 70–100 м² тратят на Grundsteuer от 200 до 500 € в год. В расчётах удобно ориентироваться примерно на 100–200 € в квартал для большой квартиры или частного дома.

Многие иностранные покупатели удивляются, насколько низок этот налог. И действительно: в сравнении с другими странами он почти символический. Но, несмотря на небольшую величину, учитывать его при планировании бюджета всё же необходимо.

Если недвижимость используется не для собственного проживания, а сдаётся в аренду, то доход от неё облагается налогом. Этот доход прибавляется к общему личному доходу собственника и облагается по стандартной прогрессивной шкале подоходного налога – от 20% до 55%.

В Австрии действует необлагаемый минимум: до ~13 300 € в год (данные на 2024 год). Это означает, что, если после вычета расходов доход от аренды не превышает эту сумму, налога платить не придётся. При превышении сумма облагается по соответствующей ставке – 20%, 30% и далее, вплоть до 55% для очень высоких доходов.

Например: квартира сдаётся за 12 000 € в год. После учёта расходов налогооблагаемый доход может попасть в одну из нижних ступеней, что снижает фактическую налоговую нагрузку.

Когда приходит время продавать недвижимость в Австрии, главным вопросом становится не только цена сделки, но и то, какой налог на прибыль придётся заплатить – и как законными методами можно его уменьшить.

Если собственник решает продать недвижимость в Австрии, возникает ещё один налог – Immobilienertragsteuer, или налог на прирост капитала. Он введён в 2012 году и составляет 30% от полученной прибыли (разница между ценой продажи и ценой покупки).

Этот налог платит продавец, а сам срок владения объектом значения не имеет, за исключением отдельных специальных случаев.

Для юридических лиц ставка ниже – 23%. Но для физических лиц стандартным остаётся налог в 30%.

Следует также учесть: налог на прирост капитала не влияет на другие доходы. То есть, даже если у вас высокая зарплата или доход от бизнеса, ImmoESt остаётся фиксированным налогом 30% и не увеличивает ставку по другим видам дохода.

Несмотря на то, что ставка в 30% кажется довольно высокой, существуют ситуации, когда налог на прирост капитала при продаже недвижимости можно вовсе не платить. Ключевое условие – личное проживание. Если собственник использовал квартиру как основное место жительства не менее двух лет подряд непосредственно перед продажей, налог ImmoESt с него не взимается.

Есть и другое правило, более гибкое – «5 из 10». То есть, если человек проживал в доме или квартире как в своей главной резиденции не менее пяти лет в течение последних десяти лет, то при продаже объекта налог также не начисляется. Эта норма создана для того, чтобы учитывать долгосрочное проживание, даже если человек недавно переехал.

Однако правило «5 из 10» учитывает и проживание прежних владельцев. Это значит, что если недвижимость долго была семейным домом, то наследник или одаряемый может воспользоваться этой льготой. Всё зависит от того, кто и сколько фактически жил в объекте.

Если же квартира перешла по наследству и была сразу перепродана, налог всё равно взимается с разницы между ценой продажи и прежней стоимостью. Единственный способ избежать его – прожить в этом жилье самому не менее двух лет.

Существует и ещё одна интересная льгота – так называемая «Herstellerbefreiung» («производственная льгота»). Если владелец самостоятельно построил дом на участке и позже его продаёт, то прибыль от самого здания освобождается от ImmoESt.

Однако прибыль, полученная за землю под домом в Австрии, облагается налогом в обычном порядке. Это правило особенно актуально для тех, кто купил участок, построил на нём дом и затем решил реализовать объект.

С 1 августа 2008 года в Австрии нет отдельного налога на наследство и дарение. Это значит, что передача квартиры или дома родственникам не облагается специальным налогом.

Тем не менее при наследовании или дарении недвижимости в Австрии действует налог на приобретение имущества – Grunderwerbsteuer. Для близких родственников применяется льготный тариф: 0,5% на первые 250 000 € и 2% на сумму свыше этого порога. Для сравнения: при обычной покупке ставка составляет 3,5%.

Пример: если отец переоформляет дом на сына, то расходы составят всего несколько тысяч евро, тогда как при обычной продаже через куплю-продажу сумма налога могла бы достигать десятков тысяч.

Каждая сделка дарения или наследования должна быть официально заявлена в налоговые органы (Anzeigepflicht). Но помимо GrESt, никаких дополнительных налогов платить не нужно.

Дарение или наследование внутри семьи обходится значительно дешевле и проще, по сравнение со Швейцарией или Германией, где за передачу недвижимости по наследству нужно платить налог.

Поэтому, если планируется несколько передач подряд, лучше заранее обсудить детали с юристом.

Австрийская система налогообложения недвижимости достаточно гибкая и предусматривает несколько способов снижения нагрузки:

Освобождение от Grundsteuer для новых объектов. В некоторых федеральных землях и муниципалитетах новые квартиры, построенные по государственным программам субсидий (geförderte Wohnobjekte), временно освобождаются от земельного налога. Такой льготный период может длиться от 5 до 10 лет. Чтобы воспользоваться им, нужно подать заявление в мэрию.

Амортизация и вычеты по аренде. Собственники, сдающие недвижимость в аренду, могут уменьшать налогооблагаемый доход за счёт расходов: ремонт, страхование, содержание дома, а также амортизация здания.

Стандартные нормы составляют 2% в год для домов и 2,5% – для квартир. При правильном учёте расходов налогооблагаемая прибыль может быть сведена к минимуму.

Льгота для «малых предпринимателей» (Kleinunternehmerregelung). Аренда может считаться услугой, и доход может облагаться НДС (20%), особенно если речь идёт о краткосрочной аренде.

Но по правилам «малого предпринимателя» (Kleinunternehmerregelung), если оборот не превышает 55 000 € в год (с 2025 года), владелец освобождается от НДС.

Другие государственные льготы. Помимо налоговых льгот, существуют программы поддержки – для молодых семей, специалистов и т. д. Они предоставляют дополнительные бонусы при покупке жилья, хотя не влияют на налогообложение напрямую.

Покупка земельного участка в Австрии сопровождается теми же основными налогами, что и приобретение квартиры или дома: GrESt в размере 3,5% (или льготная ставка при покупке в пределах семьи) и сбор за регистрацию – 1,1%.

Однако у земли есть свои особенности. Одной из ключевых является Widmung – коммерческое разрешение на использование участка для строительства. Если планируется постройка, необходимо заранее уточнить статус земли и возможность получения такого разрешения. Иногда сделка может потребовать дополнительных проверок и выплат.

Если земля числится как сельскохозяйственная, перевести её в категорию строительных территорий можно только с разрешения местных властей. И именно такой перевод в будущем повлечёт за собой новый налог при продаже (об этом расскажу ниже).

При возведении дома на собственном участке появляются новые расходы. Все строительные подрядчики выставляют счета с учётом НДС 20% – это стандартная ставка в Австрии.

Для частного покупателя эти 20% уже включены в смету: отдельно налог не выделяется, но он фактически увеличивает стоимость стройки на одну пятую.

Поэтому я всегда рекомендую привлекать архитектора или юриста ещё до покупки земли. Это позволит заранее просчитать возможные траты и избежать неприятных сюрпризов при подписании договора.

Австрийская налоговая система является достаточно динамической. Уже утверждены несколько изменений, которые вступят в силу в 2025 году и напрямую повлияют на владельцев недвижимости.

Переоценка доходных порогов. С нового года вступает в силу автоматическая привязка подоходных ставок к инфляции. Необлагаемый минимум является 13 308 € (против 12 816 € ранее), а максимальная ставка 55% будет применяться только к доходам свыше 1 млн €.

Для инвесторов это означает: часть арендных доходов останется свободной от налогообложения, что особенно заметно при небольших суммах.

Реформа малых предпринимателей. С 2025 года повышается лимит для освобождения от НДС. Теперь доход до 55 000 € в год (вместо прежних 35 000 €) позволяет не начислять налог на добавленную стоимость. Это значительное облегчение для арендодателей: сдавать квартиру можно без 20% сверху в счетах арендаторам.

Ужесточение долевых сделок (share-deals). С июля 2025 года поменялись правила для компаний, владеющих недвижимостью. Если объект продаётся не напрямую, а через продажу долей фирмы, которая владеет квартирой, налог GrESt будет рассчитываться не по «Einheitswert», а от рыночной стоимости всего портфеля недвижимости. Фактически это означает: придётся платить 3,5% как при обычной покупке.

Мера направлена на борьбу со схемами ухода от налогообложения через «продажу компаний». Особенно сильно это затронет инвесторов в крупные проекты и девелоперов.

Налог на перепланировку (Umwidmungszuschlag). Ещё одно новшество – дополнительный налог на продажу земли, переведённой из сельскохозяйственного назначения в строительное. Если участок после 2024 года был переведен из Grünland в Bauland, то при продаже после середины 2025-го прибыль от этой земли увеличивается на 30% и облагается налогом.

Иными словами: спекуляции на «дешёвой сельскохозяйственной земле» теперь станут заметно менее выгодными.

Будущее Grundsteuer. Обсуждается и реформа земельного налога. Последняя оценка Einheitswert проводилась ещё в 2012 году, и к 2025–2027 гг. планируется новая переоценка. Это может привести к росту налоговой базы по Grundsteuer.

Стоимость недвижимости во многих районах значительно выросла по сравнению с предыдущими оценками. На этом фоне новое законодательство может изменить правила налогообложения: либо увеличить сам налог, либо перераспределить его так, чтобы владельцы объектов в престижных и дорогих зонах вносили большую часть.

Именно поэтому очень важно внимательно следить за актуальными новостями. Инвесторам я настоятельно рекомендую оформить подписку на рассылки налоговых органов Австрии. Кроме того, стоит регулярно консультироваться с местными специалистами в сфере налогообложения и недвижимости чтобы избежать ситуации, когда реформа оборачивается неприятным сюрпризом.

Налоги на недвижимость в Австрии невелики по сравнению со многими странами, но они обязательны и требуют внимания:

• При покупке недвижимости стоит учитывать дополнительные расходы — обычно это около 4–8% от цены.
• Годовой земельный налог невысокий. Но если недвижимость сдаётся в аренду, этим расходом всё же нужно управлять.
• При продаже действует налог на прирост капитала в размере 30%. Его влияние на итоговую прибыль может быть значительным.
• Дарение и наследование недвижимости в Австрии практически не облагаются налогами. Это делает передачу объектов внутри семьи особенно выгодной.

Главное правило простое: всегда рассчитывайте не только цену покупки, но и все последующие австрийские налоги и расходы.

Налоги на недвижимость в Австрии нельзя назвать высокими, особенно если сравнивать их с другими европейскими странами. Но это вовсе не значит, что о них можно забыть:

В итоге грамотное налоговое планирование становится залогом успешной инвестиции в недвижимость.

• Покупателям стоит заранее изучить структуру дополнительных затрат и консультироваться с бухгалтером.
• Продавцам необходимо проверять, есть ли возможность воспользоваться освобождением от налога.
• Всем инвесторам важно следить за изменениями в законодательстве – как мы видим, уже в 2025 году вступят в силу новые правила, которые повлияют на рынок.

При таком подходе австрийская недвижимость становится не рискованной лотереей, а действительно надёжным инструментом для сохранения и приумножения капитала.