Dalam penyenaraian apartmen Vienna, anda mungkin melihat istilah seperti "Nutzfläche", "Rücklage", "Wohnungseigentum" atau "Baurecht". Kontrak juga akan merangkumi "Kaufanbot," "Treuhandkonto" dan "Aufsandungserklärung." Terjemahan membantu menjelaskan perkataan, tetapi tidak selalu menerangkan hak, perbelanjaan dan kewajipan yang diperlukan.
Contohnya, Kaufanbot boleh mendapatkan khidmat pembeli walaupun sebelum kontrak terperinci ditandatangani. "Rücklage" ("Rücklage") tidak bermakna rumah itu akan mempunyai wang yang mencukupi untuk pengubahsuaian pada masa hadapan. Dan Neubau ("bangunan baharu") dalam iklan tidak semestinya menunjukkan bangunan yang baru dibina.
Kamus Hartanah Vienna ini menerangkan istilah yang digunakan semasa memilih, membeli dan memiliki hartanah di Austria. Setiap istilah ditakrifkan dan merangkumi maklumat tentang perkara yang perlu diberi perhatian oleh pembeli. Takrifan membantu menyediakan perbincangan tentang hartanah tertentu dengan ejen, peguam, notari atau penasihat cukai.
Cara menggunakan kamus
Istilah-istilah tersebut dikumpulkan mengikut tugas pembeli:
1. Transaksi dan pendaftaran pemilikan.
2. Bentuk pemilikan dan objek pelaburan.
3. Hak pajakan dan pegangan pajak.
4. Bangunan, susun atur dan keluasan.
5. Cukai, yuran dan perbelanjaan.
6. Dokumen untuk pangsapuri dan rumah.
7. Pihak-pihak dalam transaksi dan agensi kerajaan.
Akhirnya, kami telah menyusun senarai kesalahan terjemahan yang biasa, jawapan kepada soalan dan senarai pendek dokumen untuk disemak. Terminologi dijelaskan; pengiraan dan prosedur terperinci terdapat di bahagian khusus blog.
1. Transaksi dan pendaftaran hak milik
Apabila membeli hartanah di Austria, menandatangani kontrak dan mendaftarkan hak milik adalah peringkat yang berasingan. Hak milik diwujudkan dengan catatan dalam buku surat ikatan. Penyerahan kunci dan pembayaran boleh berlaku pada tarikh lain yang dinyatakan dalam kontrak.
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Kaufanbot | Tawaran untuk membeli di bawah syarat-syarat tertentu. Ia biasanya mengikat pembeli untuk tempoh tertentu. Jika penjual menerima tawaran yang cukup spesifik tepat pada masanya, kontrak yang mengikat secara sah boleh diwujudkan. Ini bukan sekadar permintaan melihat atau tempahan. |
| Bindungsfrist | Tempoh di mana tawaran untuk membeli kekal mengikat pencadangnya. Sebelum menandatangani, adalah penting untuk mengesahkan tarikh luput dan terma penamatan yang dipersetujui. |
| Anbotsannahme | Penerimaan tawaran oleh penjual. Akibat undang-undang bergantung pada kandungan tawaran, ketepatan masa penerimaan, dan terma dan syarat yang dinyatakan. |
| Kaufvertrag | Perjanjian jual beli. Ia menetapkan hartanah, harga, pembayaran, pemindahan, jaminan dan terma-terma lain. Pendaftaran hak milik memerlukan dokumen dalam bentuk yang ditetapkan, termasuk pengesahan tandatangan yang betul. |
| Aufsandungserklärung | Persetujuan nyata untuk membuat catatan khusus dalam Grundbuch. Dalam transaksi pembelian, ini biasanya merujuk kepada persetujuan penjual untuk mendaftarkan hak milik pembeli. Ia mungkin terkandung dalam kontrak atau dokumen berasingan. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Sokongan transaksi yang dipercayai: wakil yang diberi kuasa menguruskan dana dan dokumen dalam terma yang dipersetujui. Skop amanah dan prosedur pembayaran kepada penjual adalah penting. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Akaun amanah untuk penyimpanan dan pemindahan dana. Nama akaun itu sendiri tidak menerangkan terma perlindungan; anda perlu menyemak perjanjian amanah dan alasan pembayaran. |
| Grundbuch | Daftar tanah merupakan sebuah pejabat pendaftaran negeri bagi hak hartanah. Ia merekodkan pemilik, hak berdaftar dan bebanan. Petikan tersebut dibaca bersama-sama dengan dokumen berkaitan. |
| Einverleibung | Pendaftaran akhir hak dalam Grundbuch, seperti hak milik atau gadai janji. Dalam jual beli standard, pendaftaranlah yang menjadikan pembeli sebagai pemilik. |
| Einlagezahl (EZ) | Bilangan pendaftaran hartanah dalam komuniti kadaster. Ia digunakan untuk pengenalpastian bersempena dengan penamaan Katastralgemeinde. |
| Gemeinde Katastral (KG) | Komuniti kadaster ialah unit pendaftaran wilayah. Nama dan nombornya membantu mengenal pasti harta dalam pendaftaran dengan betul. |
| Nombor Grundstücks | Nombor petak tanah dalam komuniti kadaster. Satu entri Grundbuch mungkin merangkumi berbilang petak. |
| Anmerkung der Rangordnung | Tanda yang memastikan keutamaan untuk pendaftaran jualan atau gadai janji pada masa hadapan. Biasanya, ia sah selama satu tahun dari tarikh permohonan diluluskan. Ia tidak menghalang pemilik daripada membuat transaksi berikutnya. |
| Wormerkung | Pendaftaran hak milik bersyarat, yang memerlukan pengesahan berikutnya (Rechtfertigung). Ia tidak bersamaan dengan pendaftaran pemilikan muktamad. |
| Lastenfreistellung | Pelepasan harta daripada bebanan yang dipersetujui. Khususnya, penyingkiran gadai janji penjual. Kontrak mesti menyatakan penyertaan mana yang dikeluarkan, oleh siapa, dan atas perbelanjaan siapa. |
| Pfandrecht | Lien, biasanya menjamin pinjaman. Obligasi yang dijamin, jumlah lien berdaftar dan prosedur untuk penyingkiran atau pengekalannya akan dikaji. |
| Dienstbarkeit / Servitude | Penghambaan: hak laluan, perjalanan, penggunaan atau hak terhad lain ke atas harta orang lain. Kandungan dan makna hak tertentu ditentukan oleh dokumen yang menjadi asasnya. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Larangan ke atas bebanan dan pengasingan. Mungkin memerlukan persetujuan orang yang memihak kepadanya ia diwujudkan. Kesahannya bergantung pada asas undang-undang dan pendaftaran. |
| Vorkaufsrecht | Hak penolakan pertama. Semasa menjual, pemegang hak ini mungkin dikehendaki menawarkan harta tersebut di bawah terma yang sesuai. Prosedur penjualan disahkan sebelum transaksi selesai. |
| Gewährleistung | Liabiliti undang-undang untuk kecacatan pada harta benda. Adalah penting untuk menyemak spesifikasi dan terma kontrak yang dipersetujui: keupayaan untuk mengehadkan liabiliti bergantung, khususnya, pada status pihak-pihak. |
| Übergabe | Pemindahan sebenar hartanah. Biasanya, kunci, keadaan premis, bacaan meter dan dokumen yang dipindahkan direkodkan. Pemindahan itu sendiri tidak menggantikan pendaftaran pemilikan. |
| Grundverkehrsbehörde | Pihak berkuasa yang menyemak pemerolehan hartanah mengikut peraturan negeri persekutuan yang berkaitan. Kebenaran mungkin diperlukan berdasarkan status pembeli atau ciri-ciri hartanah tersebut. |
| Berdikari | Pengiraan dan pemindahan pembayaran yang diperlukan oleh wakil yang diberi kuasa, biasanya peguam atau notari. Pembeli harus menerima pengiraan dan pengesahan tindakan yang telah diselesaikan. |
Perkara yang penting untuk difahami sebelum Kafanbot
Sebelum menandatangani tawaran, adalah perlu untuk bersetuju tentang harga belian, tempoh dan syarat yang diperlukan, termasuk sekatan yang terpakai ke atas warga asing yang membeli hartanah di Austria. Jika transaksi bergantung pada pembiayaan bank atau permit pemerolehan, ini mesti ditunjukkan dengan jelas dalam dokumen. Penjelasan lisan tidak menggantikan perjanjian kontrak.
Mekanisme penyelesaian dan pendaftaran berfungsi bersama. Rangordnung (pendaftaran) melindungi keutamaan pendaftaran, Treuhand (perbendaharaan) mengawal selia pengendalian wang, dan Lastenfreistellung (pegangan bebas terakhir) menentukan pelepasan beban. Penggunaan dan urutannya ditentukan untuk transaksi tertentu.
2. Bentuk pemilikan dan objek pelaburan
Perjanjian penyewaan membenarkan penggunaan dan pelupusan eksklusif sesebuah apartmen tertentu. Pada masa yang sama, pemilik memegang bahagian dalam harta kongsi tersebut. Oleh itu, semasa membeli, kedua-dua dokumen untuk apartmen dan keseluruhan bangunan adalah penting.
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Eigentum | Hak pemilikan. Skop hak pemilik bergantung pada undang-undang, beban berdaftar dan sekatan lain yang berkenaan. |
| Miteigentum | Pemilikan bersama hartanah. Saham tunggal tanpa surat ikatan hak milik rasmi tidak membentuk pemilikan eksklusif pangsapuri tertentu. |
| Wohnungseigentum (WE) | Hak untuk menggunakan dan melupuskan secara eksklusif pangsapuri tertentu, bilik berasingan atau ruang letak kereta, yang berkaitan dengan perkongsian dalam harta bersama. |
| Eigentümergemeinschaft | Sebuah komuniti pemilik hartanah yang bertindak dalam hal ehwal pengurusan hartanah bersama. Keputusan penyelenggaraan bangunan boleh memberi kesan kepada perbelanjaan pemilik pangsapuri. |
| Mindestanteil | Bahagian dalam harta bersama yang diperlukan untuk hak Wohnungseigentum yang sepadan. Saiznya dibandingkan dengan dokumen untuk harta yang diperolehi. |
| Nutzwert | Anggaran nilai relatif sesuatu hartanah individu. Digunakan untuk menentukan saham; mengambil kira keluasan dan pelarasan untuk ciri-ciri hartanah. Ia bukan harga pasaran. |
| Parifizierung | Istilah yang digunakan dalam amalan untuk menentukan Nutzwert bagi hartanah individu. Pengiraan itu sendiri tidak melengkapkan pendaftaran pemilikan pangsapuri; dokumen dan pendaftaran yang berkaitan diperlukan. |
| Semua Gemeinteile | Kawasan umum hartanah: contohnya, tangga, bahagian hadapan, bumbung atau sistem utiliti. Komposisi dan prosedur penggunaan dinyatakan dalam dokumentasi bangunan. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Peralatan yang berkaitan secara sah dengan hartanah pangsapuri tertentu, seperti ruang bawah tanah atau plot taman tertentu. Ruang letak kereta mungkin merupakan hartanah yang berasingan; statusnya disahkan secara bebas. |
| Baurecht | Hak milik untuk memiliki bangunan di atas tanah orang lain. Ia diwujudkan untuk tempoh 10 hingga 100 tahun. Baki tempoh, kontrak, pembayaran dan akibat daripada penamatan adalah penting. |
| Superädifikat | Sebuah struktur yang didirikan di atas tanah orang lain tanpa niat untuk kediaman tetap. Ini adalah struktur perundangan khas yang berbeza daripada baurecht. |
| Fruchtgenussrecht | Hak untuk menggunakan harta orang lain dan menerima pendapatan daripadanya. Ini mungkin mengehadkan keupayaan pemilik untuk menggunakan atau menyewa harta tersebut secara bebas. |
| Wohnrecht | Hak untuk tinggal atau menggunakan perumahan dalam skop tertentu. Orang, premis dan tempoh ditentukan oleh asas hak ini. |
| Genossenschaftswohnung | Istilah sehari-hari untuk perumahan yang dimiliki oleh organisasi perumahan bukan berasaskan keuntungan, selalunya koperasi. Biasanya, ia melibatkan penyewaan atau penggunaan hartanah dengan sumbangan kewangan. Pembelian seterusnya adalah mungkin jika syarat-syarat dipenuhi; ini tidak dijamin untuk setiap pangsapuri. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Pangsapuri perbandaran/bangunan kediaman perbandaran. Jenis perumahan ini disediakan di bawah peraturan khas dan tidak termasuk dalam pasaran pangsapuri persendirian biasa. |
| Vorsorgewohnung | Sebuah apartmen yang dibeli untuk menjana pendapatan sewa jangka panjang. Hak milik tidak menjamin pendapatan, potongan VAT atau kelebihan cukai yang lain. |
| Bilik tidur | Pangsapuri pelaburan. Satu gelaran pasaran umum untuk hartanah pelabur, tanpa status undang-undang khususnya sendiri. |
| Model Bauherren | Model pelaburan untuk menyertai pembinaan atau pengubahsuaian hartanah. Hak, obligasi, risiko dan implikasi cukai bergantung pada struktur projek tertentu. |
| Zinshaus | Sebuah bangunan rumah pangsa yang direka untuk menjana pendapatan sewa. Istilah ini sering digunakan untuk bangunan pangsapuri lama, tetapi usia sahaja tidak menentukan status undang-undangnya. |
| Immobilien-GmbH | Sebuah syarikat liabiliti terhad yang memiliki hartanah atau menjalankan transaksi berkaitan. Pembelian melalui syarikat liabiliti terhad tidak secara automatik mengetepikan keperluan permit. |
| Tawaran Kongsi | Memperoleh saham atau saham dalam syarikat yang memiliki hartanah. Pembeli memperoleh pemilikan dalam syarikat dan bukannya membeli hartanah tersebut secara langsung. Semakan liabiliti korporat dan implikasi cukai diperlukan. |
Mengapa ekuiti dalam rumah penting
Dua pangsapuri dengan saiz yang sama mungkin mempunyai Nutzwert yang berbeza dan saham yang berbeza dalam harta kongsi. Semasa menilai pembayaran semasa, adalah penting untuk menyemak bukan sahaja saham tetapi juga prosedur semasa untuk mengagihkan perbelanjaan: undang-undang, perjanjian pemilik dan peraturan khas mungkin memperuntukkan asas pengiraan yang berbeza.
Bagi Baurecht, tarikh akhir dan syarat-syaratnya diperiksa secara berasingan. Bagi Urus Niaga Saham, obligasi syarikat, struktur penyertaan dan percukaian dipertimbangkan. Struktur ini tidak boleh dibandingkan dengan pembelian pangsapuri standard berdasarkan semata-mata pada harga yang diminta.
Apabila melabur dalam hartanah Austria, bentuk pemilikan mempengaruhi kos, prosedur pengurusan dan kemungkinan penggunaannya.
3. Undang-undang pajakan dan pajakan
Rejim sewa yang berkenaan adalah penting untuk sebuah apartmen yang dirancang untuk disewa. Ia menentukan sewa yang dibenarkan, perlindungan penyewa dan keperluan kontrak. Perkataan "Altbau" atau Neubau sahaja dalam iklan tidak dapat menentukan rejim ini.
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| MRG — Mietrechtsgesetz | Undang-undang Pajakan boleh terpakai sepenuhnya, sebahagian, atau tidak kepada kontrak tertentu. Peraturan lain yang terpakai, termasuk peraturan undang-undang sivil umum, masih berkuat kuasa. |
| Vollanwendung | Penggunaan penuh MRG. Ini termasuk, antara lain, peraturan mengenai sewa yang boleh diterima, kos operasi dan perlindungan daripada penamatan pajakan. Kaedah khusus untuk menentukan sewa bergantung pada harta dan perjanjian. |
| Teilanwendung | Penggunaan sebahagian daripada MRG. Peruntukan perlindungan tertentu masih berkuat kuasa, walaupun sekatan sewa asas di bawah MRG secara amnya tidak terpakai. Ini bukanlah kekurangan peraturan. |
| Vollausnahme | Pengecualian kontrak daripada skop MRG. Hak dan obligasi ditentukan oleh peraturan dan syarat kontrak yang lain yang terpakai. Asas pengecualian mesti disahkan. |
| Hauptmietzins | Sewa asas. Ini berasingan daripada caj tambahan, seperti perbelanjaan operasi, yuran untuk perkhidmatan individu dan VAT, jika berkenaan. |
| Richtwertmietzins | Sewa dikira berdasarkan Richtwert dengan surcaj dan diskaun yang dibenarkan. Terpakai dalam kes yang dinyatakan oleh undang-undang, tetapi tidak untuk semua pangsapuri lama. |
| Richtwert | Nilai asas yang ditetapkan untuk negeri persekutuan bagi mengira sewa terkawal tertentu. Ia bukanlah sewa pasaran purata. |
| Lagezuschlag | Caj tambahan lokasi dikenakan semasa mengira sewa terkawal. Kebolehterimaan dan justifikasinya disahkan untuk alamat dan kontrak tertentu. |
| Kategori | Sewa adalah berdasarkan kategori peralatan apartmen. Ini terikat dengan pengaturan kontrak dan peralihan tertentu. Ia tidak boleh digunakan secara automatik untuk semua apartmen dalam kategori yang sama. |
| Angemessener Mietzins | Sewa yang berpatutan dalam kes yang ditetapkan oleh MRG. Ditentukan berdasarkan ciri dan lokasi hartanah, bukan hanya pilihan pemilik. |
| Befristung | Menetapkan tempoh pajakan. Bagi kontrak kediaman dalam sektor MRG, di bawah peraturan yang berkuat kuasa sejak 2026, tempoh minimum biasanya lima tahun untuk tuan tanah yang merupakan usahawan, dan tiga tahun untuk tuan tanah yang bukan usahawan di bawah KSchG. Tarikh kontrak dan peruntukan peralihan disemak. |
| Befristungsabschlag | Diskaun untuk pajakan jangka pendek apabila sekatan sewa yang berkenaan dikenakan. Diskaun ini tidak wajib untuk semua pajakan di Austria. |
| Sistem Kündigungs | Pengecualian yang dipersetujui bagi penamatan standard untuk tempoh tertentu. Adalah penting untuk menyemak siapa yang memohonnya dan alasan penamatan yang masih ada. |
| Kejurulatihan Kejuruteraan | Peruntukan untuk pelarasan sewa berdasarkan indeks atau mekanisme lain yang dipersetujui. Tertakluk kepada sekatan dan keperluan kontrak yang berkenaan. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Undang-undang yang mengawal terma indeksasi sewa. Pengiraan khusus bergantung pada skop permohonan, tarikh kontrak dan peruntukan peralihan. |
| Awas | Deposit keselamatan penyewa. Ini digunakan untuk menampung tuntutan yang munasabah dan boleh dikembalikan sepenuhnya setelah pajakan tamat. Ini bukanlah harga belian untuk apartmen. |
| Ablöse | Bayaran, sebagai contoh, untuk perabot yang dipindahkan atau penambahbaikan tertentu. Sama ada ia dibenarkan bergantung pada asas dan perkadaran balasan; yuran yang tidak munasabah untuk mendapatkan kontrak mungkin menyalahi undang-undang. |
| Siasatan | Pampasan untuk pelaburan penyewa tertentu semasa penamatan pajakan. Kelayakan bergantung pada jenis penambahbaikan yang dibuat dan pematuhan dengan terma dan syarat undang-undang. |
| Untermiete | Pajakan kecil. Kemungkinan penyewaan kecil dan had sekatan bergantung pada perjanjian dan peraturan yang berkenaan. Ia tidak semestinya memerlukan persetujuan berasingan dalam bentuk yang sama. |
| Eintrittsrecht | Hak orang tertentu untuk memeterai perjanjian pajakan sedia ada dalam keadaan tertentu. Hubungan kekeluargaan sahaja tidak menjamin hak tersebut. |
| Erhaltungspflicht | Tanggungjawab untuk penyelenggaraan dan pembaikan kerosakan tertentu. Pengagihan tanggungjawab antara pihak-pihak bergantung pada rejim undang-undang dan jenis kerja. |
| Räumungsklage | Pengusiran atau pengosongan premis. Pengosongan paksa memerlukan prosedur yang ditetapkan secara sah; menukar kunci sendiri tidak menggantikannya. |
| Schlichtungsstelle | Pihak berkuasa perbandaran untuk pertikaian perumahan tertentu. Di Vienna, ia mendengar kes-kes yang ditakrifkan oleh undang-undang; ia bukanlah langkah pertama yang wajib dalam sebarang pertikaian sewa. |
| Gebühr Mietvertrags | Yuran Perjanjian Pajakan. Dikecualikan untuk perjanjian pajakan kediaman; kebolehgunaan untuk perjanjian lain ditentukan secara berasingan. |
Mengapa tahun pembinaan tidak memberikan jawapan yang lengkap
Apabila menentukan MRG , tarikh permit bangunan, kewujudan pemilikan pangsapuri, pembiayaan negeri, penciptaan premis baharu dan keadaan lain akan diambil kira. Contohnya, loteng yang dibangunkan kemudian di bangunan lama mungkin mempunyai rejim yang berbeza daripada pangsapuri di tingkat bawahnya.
Bagi pelabur, rejim perundangan diwujudkan terlebih dahulu, kemudian kontrak semasa disahkan, dan hanya selepas itu pendapatan sewa dikira. Kadar yang disenaraikan pada iklan atau di apartmen bersebelahan tidak mengesahkan kadar yang boleh diterima untuk hartanah yang dibeli.
Ramalan pendapatan juga perlu mengambil kira keadaan indeksasi sewa di Vienna: kenaikan tahunan tidak boleh diambil kira secara automatik.
-
Kajian kes:
Pembeli merancang untuk berpindah ke apartmen tersebut selepas tempoh pajakan tamat. Saya menyemak kontrak dan mengenal pasti keadaan yang memerlukan penilaian undang-undang terhadap tempoh sah laku tempoh ini. Bersama-sama dengan seorang peguam, kami memutuskan bahawa mustahil untuk menjangkakan apartmen itu akan dikosongkan menjelang tarikh yang dinyatakan. Saya menyemak kriteria pemilihan: untuk pembelian untuk kegunaan peribadi, hartanah dengan pemindahan percuma yang disahkan diperlukan. Ini menghapuskan pilihan yang tidak sesuai dengan rancangan pembeli.
4. Bangunan, susun atur dan kawasan
Istilah dalam penyenaraian membantu anda menggambarkan apartmen, tetapi ia tidak menggantikan pemeriksaan pelan lantai, permit dan keadaan sebenar. Ini amat penting terutamanya apabila membandingkan saiz dan membeli apartmen di Altbau di Vienna, di mana anda perlu menyemak dokumentasi untuk sebarang pengubahsuaian dan pengubahsuaian.
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Altbau | Sebuah bangunan lama; di pasar Vienna, ini sering digunakan untuk menggambarkan bangunan bersejarah. Tiada tarikh tunggal yang menentukan semua akibat undang-undang dalam istilah ini. Kriteria berasingan digunakan untuk pajakan dan pembinaan. |
| Waktu musim bunga | Era sejarah pembangunan bandar yang intensif dari abad ke-19 hingga awal abad ke-20. Ia menandakan tempoh seni bina, bukan pengesahan keadaan teknikal atau status pemuliharaan. |
| Neubau | Bangunan baharu atau agak baharu dalam klasifikasi pasaran. Mungkin merujuk kepada rumah yang dibina beberapa dekad yang lalu. Tidak menunjukkan penyiapan baru-baru ini. |
| Erstbezug | Penghunian pertama. Ini mungkin merujuk kepada hartanah baharu atau penggunaan pertama selepas pengubahsuaian. Adalah penting untuk menjelaskan apa sebenarnya yang dibina atau diubah suai. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Menukar ruang kediaman kepada ruang loteng atau loteng. Mereka menyemak permit, kawasan berdaftar dan status undang-undang bebas bagi struktur yang terhasil. |
| Rohdachboden | Loteng yang belum dibangunkan. Keupayaan untuk mewujudkan perumahan bergantung pada hak milik hartanah, kelulusan, keperluan bangunan dan spesifikasi teknikal. |
| Souterrain | Ruang di bawah atau sebahagiannya di bawah aras tanah. Kegunaan kediaman ditentukan oleh tujuan yang dibenarkan dan peraturan bangunan. |
| Hochparterre | Tingkat bawah yang dinaikkan. Ketinggian tingkap, kebolehcapaian dan lokasi sebenar memerlukan pengesahan di tapak. |
| Mezanin | Sebuah tingkat pertengahan, tipikal bagi beberapa bangunan bersejarah. Kedudukan dan ketinggiannya tidak dapat ditentukan dengan pasti hanya dengan namanya sahaja. |
| Stiege | Tangga, pintu masuk atau bahagian bangunan. Nombor Stiege mungkin merupakan sebahagian daripada alamat dan diperlukan untuk mengenal pasti apartmen dengan tepat. |
| Atas | Penetapan pangsapuri atau premis yang berasingan, contohnya Top 14. Nombor tersebut disahkan antara dokumen iklan, pelan, kontrak dan pemilikan. |
| Kabinet | Sebuah bilik kecil. Istilah itu sendiri tidak menunjukkan pemanasan berasingan, pematuhan dengan keperluan kediaman, atau keupayaan untuk menggunakannya sebagai bilik tidur. |
| Loggia | Ruang yang dibina dalam isipadu bangunan dan terbuka pada satu sisi. Jika kriteria yang ditetapkan dipenuhi, keluasannya termasuk dalam Nutzfläche (kawasan balkoni); loggia tidak secara automatik dianggap sebagai balkoni. |
| Tingkap teluk | Tingkap teluk merupakan bahagian bilik yang menonjol. Adalah penting untuk memeriksa pelan, dimensi sebenar dan keadaan strukturnya. |
| Innenhof | Halaman dalam. Tingkap yang menghadap halaman tidak menjamin pencahayaan yang tenang atau baik: saiz, kegunaan dan ruang bersebelahannya adalah faktor penting. |
| Wohnutzfläche | Keluasan kawasan kediaman yang boleh digunakan. Prosedur pengiraan dijelaskan berdasarkan dokumen dan asas yang berkenaan; penetapan kawasan pengiklanan sahaja tidak mencukupi. |
| Nutzfläche | Kawasan boleh guna yang digunakan dalam pengiraan yang dikehendaki oleh undang-undang. Di bawah MRG dan WEG, balkoni dan teres terbuka tidak termasuk, tetapi loggia mungkin termasuk. Untuk ruang bawah tanah dan loteng, kesesuaian untuk kegunaan kediaman atau komersial adalah penting. |
| Kategori A, B, C, D | Kategori peralatan pangsapuri mengikut MRG. Ini mengambil kira ciri-ciri yang ditetapkan secara sah dan keadaan hartanah pada masa yang berkaitan dengan undang-undang. Surat kategori tidak menggantikan perihalan peralatan. |
| Widmung | Tujuan sesebuah wilayah atau harta individu bergantung pada konteksnya. Adalah penting untuk membezakan antara tujuan perancangan bandar tapak tersebut, penggunaan premis yang dibenarkan dan tujuan seperti yang dinyatakan dalam dokumen pemilikan pangsapuri. |
| Pelan Lebar Flächen | Pelan pengezonan untuk penggunaan tapak dan kawasan bersebelahan yang dibenarkan. Ia membantu menilai penggunaan tapak dan kawasan bersebelahan yang dibenarkan. |
| Pelan Bebauung | Pelan pembangunan. Mengandungi parameter untuk pembinaan yang dibenarkan, seperti ketinggian, garisan bangunan dan sekatan lain. |
| Zweitwohnsitz | Kediaman kedua. Mendaftarkannya tidak memberikan kebenaran untuk menggunakan hartanah tersebut sebagai rumah pelancong atau percutian. Sekatan dan yuran yang mungkin berbeza mengikut wilayah. |
| Denkmalschutz | Perlindungan monumen. Keperluan bergantung pada status khusus dan kerja yang dirancang. Kelulusan perlindungan monumen dan permit pembinaan adalah perkara yang berbeza. |
| Schutzzone | Zon pembangunan yang dilindungi, terutamanya di Vienna, mungkin menyekat perubahan pada penampilan bangunan dan kerja-kerja lain, tetapi tidak secara automatik memberikannya status monumen. |
| Thermische Sanierung | Meningkatkan prestasi terma bangunan: contohnya, penebat atau menaik taraf elemen individu. Skop dan hasilnya mesti didokumenkan. |
| Ketuanan | Pengubahsuaian komprehensif atau pengubahsuaian besar. Penamaan pasaran tanpa senarai kerja yang komprehensif: sila tanya tentang apa yang telah siap dan bila. |
| Katil tidur Sanierungs | Memerlukan pembaikan atau pembinaan semula. Perkataan tidak menunjukkan bajet: anggaran bergantung pada keadaan struktur, kejuruteraan, permit dan skop kerja. |
Cara mengelakkan kesilapan semasa membandingkan kawasan
Apabila membandingkan dua pangsapuri, adalah penting untuk memahami bagaimana keluasan setiap satu dikira. Balkoni, loggia, teres dan ruang bawah tanah yang boleh digunakan mungkin mempunyai status yang berbeza. Menjumlahkan semua nilai keluasan yang disenaraikan dalam iklan tidak semestinya menghasilkan keluasan yang sah di sisi undang-undang.
Penjelasan MA 25 Bandar Vienna secara khusus membincangkan loggia, balkoni, teres dan elemen lain. Bagi apartmen tertentu, adalah berguna untuk membandingkan penyenaraian, pelan lantai dan dokumen yang menentukan kawasan dan perkongsian.
-
Kajian kes:
Pembeli sedang mempertimbangkan sebuah apartmen berharga €320,000 dengan keluasan 80 m² yang disenaraikan. Saya membandingkan penyenaraian tersebut dengan pelan lantai dan pengiraan keluasan: angka yang disenaraikan termasuk balkoni terbuka seluas 8 m². Keluasan bahagian dalamannya ialah 72 m², jadi harganya kira-kira €4,444/m² dan bukannya €4,000/m². Saya mengira semula tawaran yang setanding, secara berasingan dengan mengambil kira nilai balkoni. Pembeli menerima penilaian hartanah yang munasabah sebelum mengemukakan tawaran.
5. Cukai, yuran dan perbelanjaan
Adalah penting bagi pembeli untuk mengasingkan kos transaksi sekali sahaja, pembayaran pemilik berterusan dan cukai yang perlu dibayar setelah menerima pendapatan atau jualan. Amaun ini timbul atas sebab yang berbeza dan tidak boleh digabungkan menjadi satu angka "kos penyelenggaraan".
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Perbelanjaan sampingan yang berkaitan dengan pembelian termasuk cukai, yuran pendaftaran, sokongan guaman, komisen dan kos khusus transaksi lain. Ini dikira secara berasingan daripada harga apartmen. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Cukai pemerolehan hartanah. Bagi pembelian biasa untuk pertimbangan, kadar standard ialah 3.5%; asas cukai dan pengecualian bergantung pada jenis pemindahan. |
| Eintragungsgebühr | Yuran untuk memasukkan hak milik ke dalam Grundbuch. Kadar pendaftaran hartanah standard ialah 1.1% daripada nilai hak milik; pengecualian yang mungkin disahkan oleh terma dan syarat semasa. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Yuran pendaftaran untuk cagaran. Yuran adalah berdasarkan cagaran yang didaftarkan dan mungkin berbeza daripada jumlah pinjaman sebenar. |
| Kos Vertragserrichtungs | Kos penyediaan dan pengurusan kontrak. Adalah penting untuk menentukan skop perkhidmatan, VAT, kos tambahan dan sama ada sokongan fidusiari disertakan. |
| Maklerprovision | Komisen broker. Bagi pembelian pangsapuri biasa melebihi €48,448.51, kadar maksimum bagi setiap pihak ialah 3% ditambah VAT. Bagi jumlah yang lebih kecil, had yang berbeza dikenakan; liabiliti sebenar disahkan oleh kontrak. |
| Prinsip Terbaik | Prinsip "pertama kepada pelanggan" terpakai kepada pembrokeran sewa. Ini menentukan siapa yang mungkin dikehendaki membayar komisen. Ini tidak terpakai secara automatik kepada pembelian dan penjualan hartanah. |
| Grundsteuer | Cukai harta berkala. Amaun ditentukan berdasarkan kriteria yang berkaitan dan peraturan perbandaran; ia bukan cukai pembelian. |
| Kos pertaruhan | Kos operasi. Di bawah aplikasi penuh MRG, senarai mereka dikawal selia oleh undang-undang; dalam rejim lain, faktor perundangan dan kontrak tambahan adalah penting. Tidak semua bayaran bulanan pemilik dianggap sebagai Betriebskosten. |
| Betriebskostenabrechnung | Laporkan dan kira semula perbelanjaan operasi untuk tempoh tersebut. Membolehkan anda mengesahkan akruan dan membandingkannya dengan bayaran pendahuluan. |
| Rücklage | Rizab persatuan pemilik rumah untuk perbelanjaan masa hadapan, terutamanya untuk penyelenggaraan bangunan. Baki sebenar, perbelanjaan yang dirancang dan jumlah caruman disahkan. Kehadiran rizab tidak menjamin ketiadaan yuran tambahan. |
| Kos sewa tetap | Kos penyelenggaraan hartanah. Adalah penting untuk membezakan antara kerja yang dilakukan di dalam apartmen dan perbelanjaan untuk kawasan umum bangunan. |
| Kehormatan Hausverwaltungs | Imbuhan syarikat pengurusan. Prosedur untuk mengira dan memberikannya kepada pemilik atau penyewa bergantung pada rejim yang berkenaan. |
| Heizkostenabrechnung | Kira kos pemanasan, dan jika sistem itu sesuai, juga kos air panas. Tempoh, kaedah pengagihan dan penggunaan sebenar disahkan. |
| Rauchfangkehrer | Penyapu cerobong asap atau pakar yang menjalankan pemeriksaan yang berkaitan. Ini adalah penyedia perkhidmatan dan invois akan mengenal pasti perkhidmatan berkaitan jika ia diperlukan untuk kemudahan tersebut. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Yuran rumah kedua, jika ditetapkan oleh peraturan serantau atau perbandaran yang berkenaan. Ini bukan cukai persekutuan tunggal; kehadiran yuran tersebut disahkan di lokasi hartanah. |
| Umsatzsteuer (USt) | VAT. Bagi sewa kediaman yang boleh dikenakan cukai, kadar 10% biasanya dikenakan, tetapi pengecualian dan peraturan khas mungkin dikenakan; tempat letak kereta dan perkhidmatan tertentu mungkin mempunyai kadar yang berbeza. |
| Vorsteuerabzug | Potongan VAT input tertakluk kepada syarat undang-undang yang dipenuhi. Pembelian pangsapuri pelaburan tidak dengan sendirinya mewujudkan hak tanpa syarat untuk potongan. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Susut nilai cukai. Bagi bangunan dengan pendapatan sewa, kadar susut nilai berkanun standard biasanya 1.5% setahun. Tanah tidak disusut nilai; rejim cukai khas dan asas susut nilai memerlukan pengiraan berasingan. |
| Liebhaberei | Pengelasan cukai aktiviti yang tidak bertujuan untuk menjana keuntungan komprehensif dalam erti kata yang ditetapkan. Boleh menjejaskan pengiktirafan kerugian dan layanan VAT. Kehadiran keputusan negatif pada tahun tertentu tidak mencukupi untuk menentukan kesimpulan. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | Satu bentuk cukai pendapatan khas untuk penjualan hartanah. Kadar standard ke atas pendapatan yang sepadan ialah 30%, tetapi asas cukai, pengecualian dan kes khas dikira secara berasingan. |
| Neuvermögen | Penetapan hartanah yang mana hasil dan perbelanjaan cukai sebenar biasanya dikira semasa jualan. Adalah lebih sesuai untuk menetapkan kategori berdasarkan status cukai sejarah hartanah, bukan hanya pada tarikh pembelian. |
| Altvermögen | Penetapan hartanah "lama" tertentu yang mana pengiraan cukai pendapatan khas tersedia semasa jualan. Kebolehgunaan bergantung pada status cukai sebelumnya dan keadaan lain, termasuk perubahan dalam tujuan penggunaan tanah. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Pendapatan daripada penjualan kediaman utama dikecualikan daripada ImmoESt, tertakluk kepada syarat-syarat tertentu. Pendaftaran sebagai Hauptwohnsitz tidak mencukupi; penggunaan sebenar dan jangka masa yang diperlukan adalah penting. |
| Herstellerbefreiung | Pengecualian berkaitan dengan penjualan bangunan yang dibina sendiri, tertakluk kepada syarat-syarat tertentu yang dipenuhi. Pengecualian ini tidak terpakai secara automatik kepada tanah atau hartanah yang dibeli dan diubah suai. |
Jumlah apa yang tidak boleh digabungkan?
Sewa, sewa dan pemanasan mungkin muncul dalam notis bulanan yang sama, tetapi ia dikelaskan di bawah tajuk yang berbeza. Bagi model pelaburan, adalah perlu untuk menentukan kos yang ditanggung oleh tuan tanah dan yang boleh dipindahkan kepada penyewa.
Semasa menilai pembelian, bayaran tambahan dan kos tersembunyi semasa membeli hartanah di Austria, termasuk perkhidmatan guaman, VAT yang berkenaan dan yuran pendaftaran.
-
Kajian kes:
Penjual menawarkan diskaun €5,000, tetapi semasa menyemak dokumen Hausverwaltung, saya mendapati pembaikan bahagian hadapan yang akan datang dan rizab yang tidak mencukupi. Selepas membandingkan bajet projek dengan kunci peruntukan kos, saya mengira potensi bayaran pendahuluan tambahan untuk apartmen tersebut pada €7,200. Saya kemudian menjelaskan pengaturan pembiayaan dan terma pembayaran. Sebelum menandatangani kontrak, kami bersetuju tentang pengagihan perbelanjaan ini dengan penjual supaya pembeli boleh menganggarkan bajet transaksi penuh.
6. Dokumen untuk apartmen dan rumah
Satu dokumen sahaja tidak memberikan gambaran lengkap tentang sesuatu hartanah. Petikan menunjukkan hak berdaftar, pelan menunjukkan konfigurasi dan dokumen syarikat pengurusan menunjukkan status kewangan bangunan dan kerja-kerja yang akan datang.
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Petikan daripada daftar tanah. Helaian A mengandungi maklumat tentang harta dan rekod berkaitan, Helaian B mengandungi maklumat pemilikan, dan Helaian C mengandungi bebanan. Kaitan dan kandungan dokumen sokongan adalah penting. |
| Pendedahan | Huraian maklumat tentang harta tersebut. Datanya mesti disahkan, tetapi tidak boleh diandaikan bahawa ia tidak pernah mempunyai kepentingan undang-undang: pernyataan khusus mungkin mempengaruhi ciri dan tanggungjawab yang dipersetujui. |
| Energieausweis | Sijil Prestasi Tenaga. Apabila menjual atau menyewa hartanah, melainkan dinyatakan sebaliknya, dokumen yang tidak lebih daripada sepuluh tahun mesti dikemukakan. Anggaran yang terkandung dalam dokumen ini tidak bersamaan dengan bil pemanasan sebenar. |
| Nutzwertgutachten | Pendapat pakar tentang Nutzwert hartanah individu. Membantu membandingkan pangsapuri, aksesori dan perkongsian dalam hartanah kongsi. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Perjanjian pemilikan pangsapuri. Mengawal selia hak berkaitan, tujuan hartanah dan hubungan antara pemilik. Ia dibaca bersama-sama dengan pendaftaran dan dokumen lain. |
| Hausordnung | Peraturan rumah, seperti peraturan mengenai penggunaan kawasan umum dan berdiam diri, tidak secara automatik mengatasi hak yang diberikan secara sah. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Minit mesyuarat pemilik. Mengandungi perbincangan dan keputusan. Bagi perbelanjaan masa hadapan, adalah penting untuk menentukan apa sebenarnya yang telah diputuskan, dalam susunan apa, dan bagaimana ia akan dibiayai. |
| Jahresabrechnung | Laporan pengurusan harta tahunan. Ia merangkumi pendapatan, perbelanjaan, baki dan pengagihan akruan. |
| Vorausschau | Maklumat awal daripada syarikat pengurusan tentang kerja dan perbelanjaan yang dicadangkan. Membantu mengenal pasti pelan yang belum tercermin dalam pembayaran semasa. |
| Baubewilligung | Permit bangunan atau pengubahsuaian tertentu dikeluarkan. Mereka mengesahkan bahawa pembinaan sebenar mematuhi reka bentuk yang diluluskan. |
| Benützungsbewilligung | Kebenaran untuk menggunakan struktur yang telah siap di tempat yang diperlukan. Bergantung pada tanah dan prosedur, dokumen lain, seperti notis penyiapan, mungkin berkaitan. |
| Bauträgervertrag | Kontrak dengan pemaju. Jika terma-terma dipenuhi, rejim perlindungan pembeli khas di bawah BTVG terpakai. Tidak setiap kontrak dengan pemaju secara automatik didatangkan dengan jaminan yang sama. |
| Treuhandvertrag | Perjanjian amanah. Ia menetapkan siapa yang menerima dana, syarat-syarat yang mereka semak dan bila mereka dibenarkan untuk memindahkan dana. |
| Pembiayaan | Pengesahan pembiayaan. Ini mungkin bersyarat, terhad masa atau bergantung pada penilaian hartanah. Adalah penting untuk menyemak sama ada ia mewakili komitmen muktamad bank. |
| Grundriss | Pelan apartmen sahaja tidak mengesahkan kesahihan pembangunan semula atau ketepatan kawasan yang ditunjukkan; asal usul, tarikh dan kesesuaian dengan keadaan sebenar adalah penting. |
| Meldezettel | Borang pendaftaran kediaman. Borang ini bukan merupakan surat ikatan hak milik atau permit untuk membeli hartanah. Maklumat pendaftaran yang berkaitan digunakan untuk mengesahkan pendaftaran. |
Apa yang perlu diminta selain iklan
Pemeriksaan awal biasanya memerlukan petikan semasa, pelan, dokumen pemilikan pangsapuri dan sijil prestasi tenaga. Untuk penilaian bangunan, laporan tahunan terkini, maklumat mengenai Rücklage (kod bangunan), Vorausschau (kod bangunan) dan minit mesyuarat selama beberapa tahun adalah berguna. Ini adalah satu set dokumen yang praktikal, bukan senarai wajib untuk setiap transaksi.
Jika terdapat pengubahsuaian, loteng, taman berasingan atau ruang letak kereta, dokumen yang mengesahkan statusnya diperlukan. Jika apartmen diduduki oleh penyewa, kontrak semasa dan perjanjian tambahan diperlukan.
7. Pihak-pihak dalam transaksi dan agensi kerajaan
Sebelum membeli, adalah berguna untuk mengetahui siapa yang memilih hartanah, siapa yang menyediakan kontrak, siapa yang memeriksa keadaan teknikal dan siapa yang bertanggungjawab ke atas akaun amanah. Seorang pakar boleh melaksanakan beberapa fungsi, tetapi skop kerja mereka mesti ditakrifkan.
| Penggal | Maksud dan apa yang perlu diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Rechtsanwalt | Peguam. Boleh menyediakan rundingan transaksi, draf kontrak dan membantu penyelesaian dan pendaftaran. Pihak-pihak yang diwakili dan skop tugasan mesti dijelaskan. |
| Notar | Notari. Mengesahkan tandatangan dan dokumen, dan juga boleh menyediakan kontrak dan mengendalikan transaksi fidusiari. Peranan mereka tidak terhad kepada mengesahkan tandatangan. |
| Parteienvertreter | Wakil sesuatu pihak atau beberapa pihak; dalam konteks cukai dan pendaftaran, selalunya peguam atau notari. Maksudnya bergantung pada prosedur khusus. |
| Treuhänder | Orang yang melaksanakan tugas fidusiari menerima dan memindahkan dana mengikut terma yang dipersetujui. Perlindungan dijamin oleh terma dan pelaksanaan tugas yang betul, bukan oleh janji serentak secara literal. |
| Immobilienmakler | Broker hartanah. Boleh bertindak sebagai ejen kedua untuk kedua-dua pihak semasa jualan. Tugas maklumat mereka tidak menggantikan perwakilan undang-undang bebas untuk pembeli. |
| Immobilientreuhänder | Kategori profesional yang dikawal selia yang merangkumi profesion berikut: Immobilienmakler, Immobilienverwalter dan Bauträger. Istilah itu sendiri tidak menjamin bahawa seseorang tertentu layak untuk melaksanakan semua pekerjaan ini. |
| Hausverwaltung | Syarikat pengurusan atau pengurus. Mengatur pengurusan bangunan mengikut mandat dan undang-undang, menyelenggara rekod dan berinteraksi dengan pemilik. |
| Bauträger | Pemaju atau penganjur projek pembinaan. Mereka menyemak entiti undang-undang, projek, permit dan obligasi kontrak. |
| Sachverständiger | Pakar dalam bidang yang berkaitan. Boleh menilai nilai, keadaan teknikal atau Nutzwert. Menjadi pakar yang diperakui secara forensik memerlukan pengesahan berasingan. |
| Bezirksgericht | Mahkamah daerah. Bergantung pada bidang kuasanya, ia mendengar kes perumahan tertentu dan menyelenggara Grundbuch. |
| Grundbuchsgericht | Mahkamah yang kompeten untuk perkara pendaftaran dalam Grundbuch. Ini adalah penetapan fungsi, bukan profesion yang berasingan. |
| Majistret | Pentadbiran sebuah bandar yang mempunyai status istimewa, termasuk Vienna. Permintaan khusus dihantar kepada jabatan yang berwibawa. |
| Majistretsabteilung (MA) | Sebuah jabatan pentadbiran bandar Vienna, yang ditetapkan oleh nombor. Jabatan yang sesuai dipilih berdasarkan subjek permintaan, bukan hanya istilah umum "hartanah". |
| Kewangan | Pihak berkuasa cukai. Bertanggungjawab untuk perkara cukai dalam bidang kuasanya. |
| Mietervereinigung | Sebuah organisasi yang menasihati dan mewakili penyewa mengenai isu-isu tertentu. Syarat bantuan dan keahlian dinyatakan secara berasingan. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | Dewan Ekonomi Austria. Menyediakan maklumat profesional dan perkhidmatan carian syarikat. Skop aktiviti komersial yang dibenarkan juga disahkan menggunakan Gewerbeberechtigung (Sijil Entiti Tulen dan Sah) dan daftar GISA. |
Kepentingan siapa yang diambil kira oleh ejen?
Di Austria, adalah perkara biasa bagi broker hartanah untuk bertindak sebagai "Doppelmakler" ("broker keraguan"). Dalam kes ini, broker mesti mempertimbangkan kepentingan kedua-dua pihak. Ini berbeza daripada mengarahkan peguam untuk mewakili kepentingan satu pihak secara bebas.
Oleh itu, adalah penting bagi pembeli untuk menanyakan dua soalan: dalam kapasiti apakah perantara bertindak dan siapa yang secara khusus mengesahkan terma undang-undang transaksi untuk pembeli. Begitu juga, adalah penting untuk menjelaskan fungsi notari, peguam dan Treuhänder, jika semuanya digabungkan.
Istilah yang sering disalahertikan
| Penggal | Pemahaman umum | Apakah maksudnya dalam praktiknya? |
|---|---|---|
| Neubau | Hanya sebuah apartmen yang baru dibina | Kategori pasaran mungkin termasuk rumah dari dekad-dekad sebelumnya. Tahun dan keadaan disahkan secara berasingan. |
| Erstbezug | Bangunan baharu adalah satu kemestian | Mungkin menunjukkan penghunian pertama selepas pembinaan semula. |
| Nutzfläche | Jumlah kawasan apartmen, balkoni, teres dan ruang bawah tanah | Komposisi ditentukan oleh peraturan yang berkenaan. Loggia dan balkoni terbuka dikira secara berbeza. |
| Kos pertaruhan | Semua perbelanjaan bulanan pemilik | Rizab, pemanasan, elektrik dan pembaikan boleh menjadi item berasingan. |
| Rücklage | Jaminan bahawa pembaikan telah dibayar | Ini adalah simpanan bangunan. Ia mungkin tidak mencukupi untuk kerja-kerja yang telah dijalankan atau dirancang. |
| Kaufanbot | Pesanan pembelian pilihan | Tawaran mungkin mengikat pembeli dan, jika diterima, mewujudkan kontrak yang mengikat. |
| Wohnungseigentum | Sebuah apartmen tanpa sambungan ke seluruh bangunan | Hak eksklusif ke atas sesuatu objek dikaitkan dengan perkongsian dalam harta bersama dan tanggungjawab untuk rumah tersebut. |
| Genossenschaftswohnung | Sebuah apartmen murah yang sudah dimiliki oleh penyewa | Biasanya ini adalah pajakan atau penggunaan; pilihan untuk membeli memerlukan pengesahan bebas. |
| Vorsorgewohnung | Pelaburan dengan bayaran balik VAT yang dijamin | Keputusan cukai bergantung kepada syarat pembelian, penggunaan dan percukaian. |
| Baurecht | Pemilikan bersama sebuah apartmen dan tanah | Objek tersebut dikaitkan dengan hak terhad masa ke atas tanah orang lain. |
| Awas | Deposit untuk pembelian | Deposit keselamatan dalam hubungan sewaan. |
| Pendedahan | Dokumen yang mengesahkan semua ciri | Huraian memerlukan pengesahan; pernyataan individu mungkin mempunyai kepentingan undang-undang. |
Soalan lazim
Bilakah pembeli boleh menjadi pemilik sebuah apartmen di Austria?
Untuk pembelian standard, ini adalah selepas hak milik didaftarkan di Grundbuch. Menandatangani kontrak, membayar dan menerima kunci tidak, dengan sendirinya, menggantikan pendaftaran ini.
Bolehkah Kaufanbot dianggap sebagai tempahan biasa?
Tidak. Ini adalah tawaran yang berpotensi mengikat. Sebelum menandatangani, anda harus menyemak kandungannya, tempoh sah laku dan terma dan syarat transaksi.
Adakah loggia termasuk dalam Nutzfläche?
Jika kriteria yang ditetapkan dipenuhi, ia akan dimasukkan. Balkoni atau teres terbuka, seperti loggia, tidak dikira mengikut peraturan MRG dan WEG. Asas pelan dan pengiraan disemak untuk apartmen tertentu.
Adakah mungkin untuk menentukan mod sewaan menggunakan perkataan Altbau atau Neubau?
Tidak. Dokumen pembinaan, pemilikan pangsapuri, pembiayaan, sejarah bangunan dan sebarang pengecualian adalah berkaitan. Usia bahagian hadapan atau perkataan penyenaraian tidak mencukupi.
Siapa yang membuat perjanjian pembelian: peguam atau notari?
Perjanjian itu boleh disediakan oleh peguam atau notari. Kedua-duanya boleh melaksanakan fungsi berkaitan, termasuk sokongan fidusiari. Pembahagian tanggungjawab khusus ditentukan semasa proses kelulusan transaksi.
Adakah ejen semestinya hanya mewakili penjual?
Tidak. Semasa jualan, mereka boleh bertindak sebagai doppelganger dan mengambil kira kepentingan kedua-dua pihak. Ini tidak menghapuskan keperluan untuk memahami skop mandat mereka dan mengesahkan terma undang-undang pembelian secara berasingan.
Adakah Vorsorgewohnung bermaksud pulangan terjamin?
Tidak. Keuntungan bergantung pada harga, sewa yang dibenarkan, perbelanjaan operasi, masa henti, pembaikan, pembiayaan dan cukai. Hak milik hartanah tidak mengesahkan sama ada kelayakan pendapatan atau potongan VAT.
Adakah syarikat itu membenarkan warga asing membeli hartanah tanpa kebenaran?
Bukan secara automatik. Kebolehgunaan peraturan permit bergantung pada tanah, harta tanah dan struktur pemilikan syarikat. Implikasi cukai dan permit pemerolehan adalah perkara yang berasingan.
Di mana saya boleh mendapatkan ekstrak daripada Grundbuch?
Melalui perkhidmatan keadilan rasmi, perkhidmatan yang diberi kuasa, peguam atau notari. Syarat dan kos akses bergantung pada kaedah permintaan. Bermula 1 Oktober 2026, pemilik hartanah boleh menerima cabutan elektronik percuma untuk hartanah mereka melalui JustizOnline, sehingga jumlah yang diperlukan.
Pendapat pakar: Ksenia Levina
Semasa saya bekerja di pasaran Austria, saya perasan satu corak: kesilapan pembeli jarang sekali disebabkan oleh kekurangan pengetahuan pasaran. Ia hampir selalu disebabkan oleh istilah biasa yang disalahtafsirkan. Mereka mengira hasil berdasarkan keluasan, yang sebenarnya diukur secara berbeza. Mereka merancang bajet mereka tanpa perbelanjaan sampingan, kerana di negara mereka jumlahnya hanyalah pecahan peratus. Mereka merancang untuk menaikkan sewa, tanpa menyedari bahawa bangunan itu ditanggung sepenuhnya oleh MRG.
Itulah sebabnya dokumen pertama yang saya hantar kepada klien baharu bukanlah koleksi objek, tetapi kamus. Sejak itu, perbualan mengalir dalam bahasa yang sama.
Senarai semak ringkas sebelum membeli
Senarai ini membantu anda menyediakan dokumen dan soalan. Skop usaha wajar bergantung pada harta dan terma transaksi.
Objek dan hak
- Ekstrak Grundbuch semasa telah diterima; pemilik, saham dan objek telah dibandingkan dengan tawaran tersebut.
- Bebanan telah diperiksa, termasuk dokumen sokongan.
- Jelas beban mana yang masih ada dan yang mana dihapuskan.
- Status ruang bawah tanah, ruang letak kereta, taman atau teres disahkan oleh dokumen.
- Keluasan dan pelan dibandingkan dengan keadaan sebenar dan perubahan yang dibenarkan.
Perbelanjaan rumah dan masa hadapan
- Dokumen pemilikan pangsapuri telah diterima.
- Laporan tahunan terkini, maklumat tentang Rücklage dan Vorausschau telah dikaji.
- Minit mesyuarat yang ada dan keputusan mengenai kerja telah disemak.
- Bayaran semasa oleh pemilik dan kemungkinan sumbangan tambahan ditetapkan secara berasingan.
- Pasport tenaga dan dokumen teknikal yang ada telah disahkan.
Guna dan sewa
- Tujuan objek yang dimaksudkan telah ditentukan.
- Jika anda bercadang untuk menyewakan hartanah tersebut, semak rejim sewaan yang berkenaan.
- Bagi apartmen yang diduduki, perjanjian pajakan dan perjanjian tambahan telah dikaji semula.
- Kegunaan sebagai rumah kedua atau rumah pelancongan disemak secara berasingan jika ini selaras dengan tujuan pembelian.
Transaksi dan penyelesaian
- Sebelum menandatangani Kaufanbot, syarat pembiayaan dan permit yang diperlukan telah dipersetujui.
- Keperluan permit ditakrifkan untuk pembeli dan struktur pemilikan yang dipilih.
- Perbelanjaan yang melebihi harga hartanah dikira.
- Fungsi peserta dan skop tugasan mereka diketahui.
- Terma-terma penyelesaian amanah, penyingkiran bebanan dan pendaftaran tertera dalam dokumen-dokumen tersebut.
- Tarikh pemindahan, keadaan apartmen dan prosedur untuk merangka protokol telah dipersetujui.
Apa yang patut diingati
Istilah dalam transaksi Austria bukanlah formaliti, tetapi cara untuk memahami parameter sebenar sesuatu harta. Tiga perkara yang perlu diingat, walaupun anda tidak mempunyai masa untuk membaca keseluruhan kamus:
Hak pemilikan timbul pada saat kemasukan ke dalam Grundbuch, bukan semasa menandatangani kontrak atau pembayaran. Semua yang berlaku antara peristiwa ini dilindungi oleh rekod keutamaan dan akaun amanah—kewujudannya disahkan sebelum wang dipindahkan.
Satu bahagian dalam sebuah bangunan, bukan sebuah apartmen, sedang dibeli. Ini termasuk Nutzwert, perbelanjaan kawasan umum, keputusan mesyuarat pemilik dan rizab pembaikan. Minit mesyuarat memberikan gambaran yang lebih tepat tentang perbelanjaan masa hadapan berbanding sebarang perihalan hartanah.
Rejim hartanah sewa menentukan hasil. Sebelum mengira model, adalah penting untuk mengetahui sama ada bangunan itu dirampas sepenuhnya, sebahagian atau dirampas. Pada tahun 2026, peraturan baharu untuk pengindeksan dan tempoh kontrak telah ditambah.
Sumber rasmi: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
