Покупка недвижимости в Европе за криптовалюту: полное руководство

До недавнего времени оплата недвижимости за криптовалюту казалась футуристичной идеей. В 2017–2019 годах такие сделки рассматривались как редкость, а нотарии в Европе отказывались фиксировать оплату в Bitcoin, Ethereum или стейблкоинах. Но к 2025 году всё изменилось: цифровые активы вошли в обиход, многие продавцы готовы принимать крипту, а некоторые европейские государства разработали специальные механизмы для оформления крипто-сделок.

Инвесторы, стартаперы, представители Web3-сферы и владельцы больших цифровых активов всё чаще ищут, как купить недвижимость в Европе за криптовалюту — будь то квартира у моря в Испании, вилла в Португалии, городские апартаменты в Берлине или инвестиционный объект в Чехии.

Однако такие сделки требуют строгого соблюдения законодательства: AML/KYC, проверки источников средств, налогового планирования, а также правильного выбора страны.

Это масштабное руководство объясняет, как работает покупка недвижимости за криптовалюту в 2025 году, какие страны Европы готовы к таким сделкам, чего ожидать от новых законов ЕС и на что обратить внимание при оплате BTC, ETH, USDT или USDC.

Покупка недвижимости за криптовалюту в Европе — это не «квартира за Bitcoin», а юридически сложный процесс с участием нотариуса, escrow-счёта и compliance-проверок.

Три модели оплаты криптовалютой

Нотариус в Европе обязан зафиксировать стоимость сделки в евро, даже если фактический расчёт проходит в криптовалюте. Это требование связано с тем, что земельные реестры всех европейских стран работают исключительно с фиатными значениями, а стоимость недвижимости должна быть отражена в национальной валюте.

Перед подписанием договора происхождение криптовалюты проходит детальную проверку по правилам AML: нотариус или назначенный комплаенс-специалист анализирует отчёты о движении активов на биржах, историю переводов между кошельками и документы, подтверждающие источник средств.

Эти отчёты стали обязательной частью любой сделки после обновлений 2024 – 2025 годов, и без них ни один нотариус в ЕС не имеет права зарегистрировать переход права собственности.

Покупатель также проходит процедуру KYC, во время которой он предоставляет паспорт, подтверждение адреса проживания и информацию о характере своей деятельности. В ряде европейских стран действуют дополнительные требования: например, в Германии, Австрии и Чехии криптовалюту необходимо конвертировать в фиат до момента регистрации сделки, чтобы обеспечить прозрачность операций и создать проверяемый банковский след.

В этом году криптовалютные сделки в недвижимости перестали быть редкостью. Уже видно, в каких странах такие покупки проходят быстро и легально, а где крипта используется лишь как дополнительный инструмент.

Всё чаще недвижимость, купленная за криптовалюту, рассматривается не только как инвестиция, но и как способ получить ВНЖ, ПМЖ или гражданство в Европе через действующие инвестиционные программы. Для удобства — разбор наиболее активных направлений.

Испания стала одним из флагманов европейского крипторынка недвижимости. Курортные регионы давно работают с иностранными покупателями, поэтому переход к оплатам в BTC, ETH и USDT произошёл быстрее, чем в других странах.

• Марбелья
• Малага
• Аликанте
• Торревьеха
• Барселона
• Мадрид

Это те зоны, где рынок уже адаптировался под запросы криптоинвесторов, а агентства научились работать с цифровыми активами на полном юридическом уровне.

В этих городах можно найти риелторов, которые не просто принимают криптовалюту «по договорённости», а действительно имеют налаженную инфраструктуру: сотрудничество с нотариусами, которые знают, как фиксировать криптоплатёж в договоре; партнёрство с лицензированными криптопроцессинговыми компаниями; понятные процедуры AML/KYC; а главное — опыт завершённых сделок.

Испания использует смешанную модель: крипта переводится через лицензированного провайдера, конвертируется в евро и поступает на нотариальный счёт. Продавцу удобно — он получает фиат. Покупателю удобно — курс фиксируется заранее, а провайдер выдаёт полный AML-отчёт.

• высокий спрос на туристическую аренду — доходность выше среднего по ЕС;
• продавцы привыкли работать с иностранным капиталом;
• многие объекты подходят под Golden Visa → 500 000 € после конвертации;
• нотариусы уже знают, как оформлять такие сделки правильно.

Португалия давно считается криптодружественной страной, особенно после всплеска интереса к Лиссабону как к европейскому Web3-хабу.

Здесь криптовалюту воспринимают не как риск, а как современный способ расчёта. Поэтому сделки с оплатой в цифровых активах проходят быстрее, чем в любой другой стране ЕС.

Португалия стала главным европейским центром криптосделок благодаря сочетанию мягкого регулирования и реальной готовности рынка работать с цифровыми активами. Местные налоговые правила остаются одними из самых комфортных в ЕС: долгосрочное владение криптовалютой практически не облагается налогами, что делает страну привлекательной для инвесторов, желающих расплачиваться USDT или Bitcoin без дополнительных потерь.

Недвижимость в Португалии для инвестиций и личного проживания традиционно считается одной из самых выгодных в Европе. Алгарве, Лиссабон и Порту предлагают сразу два сильных направления: стабильную арендную доходность для инвесторов и высокий уровень комфорта для тех, кто планирует переезд в страну. Рынок развивается динамично, инфраструктура модернизируется, а спрос от иностранцев остаётся устойчивым даже при колебаниях экономики в ЕС.

Нотариусы в Португалии уже привыкли к криптовалютным отчётам и воспринимают их так же естественно, как банковские выписки, поэтому процесс проверки происхождения средств проходит быстрее и проще, чем в Германии или Австрии. Многие застройщики, особенно в Лиссабоне и Алгарве, официально принимают стейблкоины, фиксируя курс через криптопроцессинговые платформы, что позволяет оформлять сделку буквально за несколько дней.

Благодаря этому Португалия стала первой страной Европы, где покупка недвижимости за криптовалюту ощущается не как исключение, а как полноценная, отработанная практика.

В отличие от Испании, в Португалии зачастую не требуют конвертации крипты в евро. Покупатель может оплатить объект в BTC или USDT, а нотариус фиксирует стоимость на момент сделки.

Мальта остаётся одной из самых криптодружественных стран Европы. Она была первой, кто создал отдельную правовую зону для криптокомпаний, поэтому рынок недвижимости здесь естественно адаптировался под сделки с цифровыми активами.

Статус «Blockchain Island» Мальта получила не случайно. Это была одна из первых стран в Европе, которая поняла, что будущее финансовой инфраструктуры связано с цифровыми активами, и решила создать для них официально регулируемую среду. Здесь не просто разрешили деятельность криптобирж и блокчейн-компаний — государство разработало отдельный пакет законов, который описывает работу провайдеров, хранителей цифровых активов, криптовалютных платёжных сервисов и даже порядок проведения токенизированных сделок.

Благодаря этому криптовалютные операции стали не серой зоной, а частью прозрачной финансовой системы. То, что в других странах вызывает споры между юристами, на Мальте давно определено законом: какие криптокомпании должны получать лицензии, как нотариус обязан фиксировать стоимость актива, какие документы подтверждают происхождение средств, какие отчёты подаются в государственные органы после сделки.

Именно поэтому рынок недвижимости на Мальте одним из первых в Европе стал спокойно работать с криптовалютой. Здесь цифровые активы не воспринимаются как риск или временная мода — законодательство обеспечивает понятные правила игры, а бизнес свободно принимает крипту, зная, что юридическая ответственность чётко прописана.

На Мальте недвижимость часто продают через агентства, которые давно работают с криптовалютой и имеют опыт нескольких десятков успешных сделок. Продавцы не удивляются, когда покупатель предлагает оплатить BTC или ETH — они воспринимают это так же естественно, как банковский перевод.

Рынок особенно активен в Слиме, Валлетте и Сент-Джулианс — здесь много IT-компаний, поэтому крипта стала почти стандартным инструментом.

На Мальте покупка недвижимости за криптовалюту строится вокруг трёх официально признанных схем, и каждая из них полностью легальна. Конкретный вариант выбирают в зависимости от требований продавца, предпочтений покупателя и рекомендаций юриста, который ведёт сделку.

Несмотря на разные форматы проведения сделки, для мальтийских нотариусов все они абсолютно равны — главное, чтобы у покупателя был полноценный пакет криптоотчётов. Эти документы служат официальным подтверждением происхождения средств и включаются в нотариальное дело так же, как банковские выписки при обычной покупке.

Именно поэтому Мальта считается одной из самых удобных стран Европы для тех, кто хочет приобрести недвижимость за криптовалюту: юридическая практика отработана, а все участники рынка знают, как правильно оформлять такие сделки.

Если продавец согласен принять криптовалюту напрямую, обязательно фиксируйте курс через лицензированную процессинговую платформу, а не простым устным соглашением. Такие сервисы фиксируют стоимость BTC, ETH или USDT в момент транзакции и формируют официальный отчёт, который нотариус сможет включить в документы сделки.

Это важно не только для защиты покупателя, чтобы избежать переплат в случае резкого падения курса, но и для безопасности продавца, которому нужен юридически подтверждённый эквивалент суммы в евро.

Использование криптопроцессинга превращает криптооплату в полноценный финансовый инструмент, защищённый от рыночных скачков, технических задержек блокчейна или возможных споров о том, по какому курсу была проведена операция.

Налоговая нагрузка — один из ключевых факторов, который нужно учитывать при покупке недвижимости в Европе за криптовалюту. Здесь важно понимать, что каждая страна рассматривает крипту по-разному: где-то её приравнивают к активам, где-то — к иностранной валюте, а в ряде юрисдикций операции с ней вообще не облагаются налогом.

В большинстве европейских стран факт конвертации криптовалюты в евро считается налоговым событием. Это значит, что если вы владели криптой долго и её стоимость выросла, налоговые органы могут потребовать уплату налога на прирост капитала. Например, в Германии ставка зависит от того, сколько времени владели активом, а в Португалии долгосрочное хранение всё ещё попадает под мягкий режим.

Особенно внимательно налоговые службы относятся к крупным сделкам. Недвижимость всегда вызывает повышенный интерес у регуляторов, и именно поэтому покупателю важно подготовить документы заранее: историю транзакций, отчёты бирж, подтверждение покупки крипты и её происхождения. Если вы используете криптопроцессинг с автоматической конвертацией в евро, это упрощает прозрачность сделки и снижает вероятность дополнительных проверок.

В Европе налоговые органы рассматривают криптовалюту не как деньги, а как актив. Поэтому момент её продажи или обмена на евро автоматически фиксируется как потенциальная прибыль. Это значит, что даже если покупатель приобрёл недвижимость напрямую в USDT или BTC, он всё равно должен показать отчёты о том, по какой цене крипта была куплена.

Например, инвестор, который приобрёл Bitcoin по 20 000 €, а потратил его при цене 35 000 €, должен будет объяснить разницу как прибыль — и эта прибыль облагается налогом согласно правилам конкретной страны.

Португалия наименее строгая: долгосрочные инвесторы часто вообще избегают налога. Германия — самая понятная: хочешь 0% — держи крипту больше года. Испания и Польша — требуют налог с любой прибыли, независимо от срока. Мальта — самый гибкий вариант, особенно для нерезидентов.

MiCA — это главный нормативный акт ЕС, который изменил правила игры для всех криптоинвесторов. С вступлением его основных положений в 2024–2025 годах сделки с недвижимостью стали гораздо прозрачнее и безопаснее.

MiCA стандартизировал подход к проверке происхождения средств: теперь во всех странах ЕС действует единая методика AML-анализа криптовалюты. Нотариусы больше не трактуют криптоотчёты по-разному — все используют одинаковый формат проверки. Это сильно сократило время сделок и снизило риск отказов.

Ещё одно важное изменение — появление официально лицензированных провайдеров криптовалютных платежей в ЕС. Такие компании могут работать как мост между криптовалютой и банковской системой, обеспечивая защиту сделки на каждом этапе.

Для покупателей это означает, что крипта стала полностью легитимным инструментом покупки недвижимости, а не «серой зоной», вызывающей проблемы у нотариуса или банка.

Хотя крипта стала гораздо более регулируемой, сделки в Европе по-прежнему сопряжены с определёнными рисками. Но большинство из них легко избегаются, если правильно подготовиться.

BTC и ETH могут резко измениться в цене за несколько часов. Чтобы избежать убытков, нужно фиксировать курс перед сделкой через криптопроцессинг.

Если отчёты неполные или история транзакций запутана, нотариус может приостановить сделку. Многие покупатели недооценивают этот момент, хотя он критически важен.

В некоторых странах ЕС крипта не запрещена, но и процедура не полностью прописана. Из-за этого сделки требуют дополнительного юридического сопровождения.

Это случается, если платформа считает вывод крипты подозрительным. Профессиональный юрист заранее проверит платформу и подскажет, как правильно вывести средства.

За последние три года криптосделки в Европе прошли путь от «экзотики» до устойчивой рыночной практики. Множество нотариальных палат, процессинговых компаний и банков разработали алгоритмы работы с цифровыми активами, поэтому в 2025 году на рынке укрепились три официально рабочие схемы — именно они используются в реальных сделках и обеспечивают юридическую защищённость покупателя.

Каждая схема отражает зрелость конкретного рынка: развитость криптоинфраструктуры, подход нотариусов, требования банков и уровень доверия к цифровым платежам.

Самая стабильная, безопасная и юридически выверенная модель. Эта схема стала стандартом в большинстве стран ЕС. Она устраивает всех участников сделки: покупателя, нотариуса, продавца и банк.

Как работает процессинг:

1. Покупатель отправляет криптовалюту (BTC, ETH, USDT, USDC) на кошелёк лицензированного оператора.
2. Оператор фиксирует курс в момент поступления средств.
3. Процессинг автоматически конвертирует крипту в евро.
4. Евро перечисляются на нотариальный escrow-счёт.

Почему эта схема самая популярная:

• полностью соответствует требованиям AML5, MiCA и банковского контроля;
• нотариус получает фиат → снижаются юридические риски;
• продавец не сталкивается с волатильностью курса;
• покупатель получает официальный отчёт о законном происхождении средств.

Эта модель стала стандартом в странах, где нотариальная система максимально формализована, а риски волатильности и AML-нарушений принимаются всерьёз. Именно поэтому Германия, Австрия и Испания перешли на жёсткую привязку криптосделок к фиату.

Самая быстрая, но не всегда подходящая схема. Прямая оплата криптовалютой — это формат, который стал особенно популярен в странах, где рынок давно привык работать с цифровыми активами.

Это не эксперимент и не рискованная стратегия — это рабочая, отлаженная модель, которую используют как частные продавцы, так и агентства.

Покупатель просто переводит криптовалюту на кошелёк продавца — без банков, без посредников, без долгих проверок.

Нотариус фиксирует стоимость сделки в евро (например, «325 000 €»), даже если весь расчёт прошёл в USDT или BTC.

Дальше продавец действует по своему выбору:

• сразу конвертирует крипту;
• удерживает её как инвестицию;
• распределяет между несколькими кошельками;
• передаёт в управление фондовому или OTC-оператору.

Продавцов это устраивает, потому что многие из них уже работают с цифровыми активами и рассматривают их как способ диверсификации капитала.

Здесь нет банковских комиссий, не нужно ждать 2–3 дня международного перевода, не требуется посредник-процессинг. С точки зрения скорости это самый быстрый формат покупки недвижимости в Европе.

Особенно ярко преимущества заметны на фоне стран, где подход к крипте остаётся консервативным. Например, во Франции покупка недвижимости устроена иначе, и именно здесь у иностранных инвесторов возникает больше всего ошибок. Французские нотариусы почти всегда требуют предварительную конвертацию криптовалюты в евро, подробное подтверждение происхождения средств и полное соответствие банковским правилам.

Поэтому тем, кто планирует сделки во Франции, важно заранее собрать отчёты с бирж, подготовить налоговые документы и выбрать юриста, который знаком с местной практикой — иначе сделка может затянуться на месяцы.

Именно на этом контрасте прямая криптооплата выглядит ещё выгоднее: покупатель полностью минует банковский compliance, ему не нужно много раз объяснять происхождение средств, как это происходит в Германии, Австрии или той же Франции, а сама сделка проходит в разы быстрее.

Когда криптовалюта «исчезает из кадра», а сделка проходит как обычная. Этот формат выбирают в тех странах Европы, где криптовалюты пока не интегрированы в юридическую практику.

Нотариусы могут не понимать механизм крипторасчётов, банки — требовать дополнительные проверки, а законодательство — не давать чёткого регламента. Поэтому покупатели предпочитают вывести крипту заранее, чтобы сделка была максимально предсказуемой.

Фактически криптовалюта не участвует в документах — она превращается в евро ещё до начала оформления покупки.

Схема выглядит так:

1. Покупатель продаёт криптовалюту на бирже — чаще всего на Binance, Kraken или Bitstamp, где можно получить подробные AML-отчёты.
2. Биржа переводит евро на банковский счёт покупателя. Обычно это SEPA-перевод, который занимает от нескольких часов до одного-двух дней.
3. Покупатель отправляет евро нотариусу, и дальше сделка проходит как стандартная приобретательная транзакция.

Для нотариуса и земельного реестра такая покупка ничем не отличается от обычной. В договоре нет упоминаний крипты, нет зафиксированного курса, нет цифровых активов — только стандартный банковский платёж.

Она создаёт ощущение полной юридической прозрачности:

• нотариус видит обычный банковский перевод и спокойно оформляет документы;
• продавцу не нужно разбираться в крипте;
• государственные органы проводят стандартную проверку сделки без дополнительных вопросов.

Эта схема особенно востребована у тех, кто не хочет объяснять происхождение криптовалюты перед нотариусом или опасается отказа в регистрации сделки.

Процесс покупки недвижимости за крипту в ЕС почти всегда выглядит одинаково, даже если правила в разных странах отличаются. Важно понимать общую логику: сначала вы готовитесь документально, потом выбираете объект и схему расчёта, и только затем переходите к сделке у нотариуса.

1. Определитесь, в какой стране вы хотите покупать — и какие у вас налоги

Первое, что нужно решить — где вы сами являетесь налоговым резидентом и как эта страна относится к криптодоходам. Иногда выгоднее остаться резидентом Португалии или Мальты и купить объект оттуда. Иногда — наоборот: сначала закрыть доход в Германии (там крипта после года владения не облагается), а уже потом покупать жильё.

Это помогает избежать проблем с налоговой через год-два после сделки.

2. Подготовьте документы заранее

Любая сделка с недвижимостью за крипту требует прозрачности. Поэтому заранее нужно собрать:

• историю транзакций с биржи,
• отчёты по кошелькам,
• короткое объяснение происхождения крипты.

Если пытаться собрать всё в последний момент — нотариус или банк просто отложит сделку. Грамотные покупатели всегда готовят документальный пакет заранее.

3. Найдите юриста или агентство, которое уже делало криптосделки

Это один из самых важных шагов. Специалист, который хотя бы несколько раз проводил такие сделки, уже знает:

• каких нотариусов лучше выбирать,
• какие формулировки нужны в договоре,
• какие отчёты подойдут банку или регистратору.

Использовать агентство без опыта криптосделок — почти гарантированно означает задержки и путаницу.

4. Выберите схему оплаты

В Европе сейчас есть три распространённых варианта:

1. Крипта через процессинг → евро → нотариус.
   Самый безопасный и официальный вариант.
2. Прямая оплата в криптовалюте продавцу.
   Работает в странах вроде Португалии и Мальты, где нотариусы уже привыкли к крипте.
3. Продажа крипты заранее → оплата в евро.
   Классическая схема для стран, где крипту не любят или плохо понимают.

От выбора зависит, какие документы нужны, кто и как фиксирует курс, и сколько времени займёт сделка.

5. Забронируйте объект и подпишите предварительный договор

После выбора недвижимости подписывается документ о бронировании, который фиксирует цену и условия сделки. В криптосделках особенно важно сразу указать, как именно проходит оплата и в какой момент считается, что объект оплачен.

Также заранее определяют, кто берёт на себя риск изменения курса — без этого сумма может измениться уже на следующий день, и стороны столкнутся с недопониманием.

6. Юрист проверяет объект

Параллельно проводится юридическая проверка недвижимости:

• кто собственник,
• нет ли долгов или арестов,
• не заложено ли жильё под кредит,
• нет ли спорных или незарегистрированных сделок в прошлом.

Этот этап одинаков во всех странах — крипта пока ни при чём.

7. Подготовка к оплате

Если расчёт через процессинг — открывается аккаунт, проходит верификация, делается пробный перевод.

Если оплата напрямую — согласовывается кошелёк продавца, фиксируется курс и порядок подтверждения платежа.

8. День сделки у нотариуса

В день подписания сделки всё происходит достаточно просто, но порядок действий всегда строго соблюдается. Нотариус начинает с проверки документов сторон и условий договора, после чего официально фиксирует стоимость недвижимости в евро — даже если оплата проходит криптовалютой.

Далее он ждёт подтверждение платежа: это может быть банковское уведомление от криптопроцессинга или скриншот об успешной транзакции, если стороны используют прямую криптооплату с заранее согласованной фиксацией курса. Как только нотариус получает подтверждение, он подписывает договор купли-продажи и направляет документы в земельный реестр, чтобы зарегистрировать нового собственника.

В странах, привыкших к криптосделкам, весь процесс проходит очень быстро — иногда достаточно одного визита и пары часов. В более строгих юрисдикциях нотариус может проводить регистрацию поэтапно: сначала проверка и подписания, затем — подтверждение платежа и подача в реестр спустя один-два дня.

9. Регистрация собственности

После оплаты нотариус отправляет данные в реестр.

Очень важно понимать: в кадастре не указано, что вы платили криптовалютой.

Там будут лишь:

• цена в евро,
• ваши данные как покупателя,
• данные продавца,
• информация о нотариусе.

Крипта присутствует только в виде отчётов, которые остаются в архиве нотариуса. Для государства это выглядит как обычная сделка.

Пока Португалия, Испания, Мальта и Турция удерживают лидерство, в 2025 году появились новые юрисдикции, которые постепенно выходят в криптодружественную плоскость. Это страны, где криптоплатежи ещё не встроены в закон, но уже становятся частью реальных сделок — через агентства, процессинги или прямые соглашения.

Страны-претенденты на рост криптосделок

Эти страны пока не рекламируют криптосделки так активно, как Мальта или Португалия, но рынок уже меняется снизу, через практику агентств и клиентов.

В криптосделках давно прослеживается чёткая тенденция: разные типы недвижимости привлекают разные категории криптоинвесторов. В этом году рынок уже сформировал свои «любимые» сегменты — те, которые проще купить за цифровые активы, легче сдавать и выгоднее держать в долгосрок.

Кондо на побережье — абсолютный лидер криптопокупок.

Причина проста: такие объекты подходят как для личного отдыха, так и для аренды, а продавцы в туристических регионах давно привыкли к криптовалюте.

Где чаще всего покупают:
Португалия (Алгарве), Испания (Коста-дель-Соль, Коста-Бланка), Турция (Анталия), Черногория (Будва, Котор), Кипр (Лимассол).

Почему именно они:

• стабильный поток туристов → высокая доходность посуточной аренды;
• понятная ликвидность — такие квартиры легко перепродать;
• продавцы и застройщики на побережье гибче, чем в крупных столицах;
• криптопроцессинги уже встроены в сделки.

Многие криптопокупатели вообще не планируют жить в этих объектах — они используют недвижимость как «тихий кэшфлоу» и способ диверсификации капитала.

В 2025 году особенно много сделок проходило в Алгарве и Будве — иногда до 60% покупателей оплачивают апартаменты в USDT или BTC.

Застройщики — самая технологичная категория продавцов.

Именно они первыми начали внедрять криптоплатежи официально, часто через лицензированные европейские процессинги.

География:
Португалия, Испания, Мальта, Турция, Кипр, а также ОАЭ (если покупатель — резидент ЕС).

Почему новостройки удобны для криптосделок:

• у застройщиков есть собственные юристы, уже работающие с криптой;
• оплата может идти по этапам строительства (в крипте это особенно удобно);
• курс можно фиксировать заранее, что снижает волатильность;
• юридическая структура понятная: от бронирования до передачи ключей.

В Мальте и Португалии уже есть застройщики, которые официально рекламируют оплату в USDT в своих брошюрах и указывают криптосумму наряду с евро. Это стало стандартом, а не экзотикой.

Криптопокупатели активно заходят и в классические городские рынки. Особенно это заметно в столицах и крупных туристических городах, где спрос всегда выше предложения.

Здесь покупают не ради эмоций, а ради долгосрочного роста капитала — именно поэтому инвесторы параллельно анализируют и соседние рынки, смотрят самые дорогие квартиры Австрии, сравнивают динамику по регионам и принимают решение, куда выгоднее вложиться на горизонте 5–10 лет.

Эти объекты выбирают инвесторы, которые хотят вложиться не в краткосрочную аренду, а в долгосрочный рост стоимости.

Причины:

• крупные города всегда ликвидны;
• постоянный рост цен — даже в годы спада;
• аренда приносит стабильный доход круглый год;
• иностранным инвесторам проще обслуживать объект через управляющие компании.

В 2025 году Лиссабон стал городом №1 для криптосделок в ЕС: около 15% всех покупок от нерезидентов проходит через криптопроцессинг.

Особенно активно в криптосделки вошли собственники жилья, которые сами заработали капитал в Web3-секторе — для них крипта стала естественной формой платежа.

В сегменте элитной недвижимости криптовалюта используется даже чаще, чем в бюджетном сегменте.

Это объясняется тем, что владельцы крупных вилл часто сами являются инвесторами в крипте или получили капитал на Web3-рынках.

Где покупают виллы за криптовалюту:

• Испания — Марбелья, Малага, Коста-дель-Соль;
• Италия — Лигурия, Тоскана, Сардиния;
• Франция — Лазурный берег, Ницца, Канны;
• Мальта — Дингли, Мдина, Слима;
• Кипр — Пафос, Лимассол.

Элитные продавцы обычно:

• уже работали с криптопокупателями;
• готовы фиксировать курс через OTC-платформы;
• принимают большие суммы в BTC, ETH или USDT без обсуждений.

Одна из частых схем — частичная оплата криптой и частичная фиатом.

Например, вилла за 2,5 млн € может быть оплачена:

• 1,8 млн € через криптопроцессинг,
• 700 000 € банковским переводом.

Так продавец снижает риски, а покупатель гибко использует разные источники капитала.

Покупка недвижимости за криптовалюту в Европе в 2025 году перестала быть экспериментом и превратилась в понятный, структурированный инструмент. То, что ещё пару лет назад требовало от юристов импровизации, сегодня опирается на чёткие нормы MiCA, опыт нотариусов и готовые схемы криптопроцессинга.

Крипта стала естественной частью рынка: за апартаменты у океана платят USDT, новостройки принимают оплату через лицензированные платформы, а элитные виллы в Марбелье или Лимассоле часто покупают полностью в BTC. Европейские банки перестали паниковать при виде крупных переводов, а нотариусы получили инструкции, как фиксировать курс и проверять происхождение средств.

Но при всей кажущейся простоте, криптосделки остаются юридически чувствительными. Здесь нет места спешке: важна грамотная подготовка документов, корректная фиксация курса, выбор правильной схемы расчёта и, главное, работа с юристами и агентствами, которые знают, как выглядит криптооперация «изнутри». Ошибки стоят дорого — иногда сотни тысяч евро.

Если соблюдать правила, покупать недвижимость за криптовалюту в Европе не сложнее, чем обычной оплатой. Более того, правильно выбранная страна и объект позволяют инвестору:

• оптимизировать налоги;
• сохранить капитал в предсказуемой юрисдикции;
• получить ликвидный актив, не выводя всю крипту в фиат;
• диверсифицировать портфель и защитить себя от волатильности рынка.

Европейский рынок уже адаптировался к криптопокупателям — и дальше эта тенденция будет только усиливаться. Всё больше агентств внедряют криптоотделы, застройщики создают собственные процессинговые решения, а страны вроде Португалии, Мальты и Черногории становятся полноценными хабами для криптоинвесторов.

Для тех, кто готов работать прозрачно, готовить документы заранее и выбирать профессиональное сопровождение, крипта открывает новую реальность: недвижимость можно покупать быстро, удобно и без лишних барьеров.