Классификация жилья в Австрии: три оси вместо одной

Девять слов из венских объявлений — Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus — не образуют одной классификации. Они описывают три разных признака: возраст здания, форму владения и налоговое назначение.

У одного объекта есть по одному значению на каждой оси. Квартира может быть одновременно Altbau по возрасту, объектом квартирной собственности по форме владения и Vorsorgewohnung по налоговой цели. Поэтому сравнивать квартиры в Вене по одному слову из объявления нельзя: Altbau говорит о возрасте и косвенно о режиме аренды, но ничего — о том, что переходит покупателю; Vorsorgewohnung говорит о налоговой цели, но ничего о доме.

Возраст важен не сам по себе. От даты разрешения на строительство зависит режим аренды, а значит — предельная ставка и объём защиты арендатора. В законе фигурирует не одна дата, а несколько, и они отвечают за разное.

Рыночное обозначение дома старой постройки. Единой юридической даты у слова нет.

Правовые последствия привязаны к дате разрешения на строительство, а не к слову в объявлении. Расчёт ставки по Richtwert возможен, если договор подпадает под полное применение MRG, разрешение выдано до 8 мая 1945 года, квартира относится к категории A или B и её площадь не превышает 130 м². Категория D и площадь свыше 130 м² из этого расчёта выпадают.

Архитектурный период второй половины XIX — начала XX века.

Слово обозначает время и стиль застройки, не правовой режим и не состояние конструкций. Охранный статус памятника (Denkmalschutz) и нахождение в охранной зоне (Schutzzone) проверяют отдельно: из слова Gründerzeit ни то, ни другое не следует.

В объявлении — здание послевоенной постройки, а не недавно сданный дом.

Для аренды значение имеет дата разрешения. Объект в здании, возведённом без государственных средств по разрешению после 30 июня 1953 года, подпадает под частичное применение MRG: ограничения основной ставки по MRG там, как правило, не действуют. Сданный объект квартирной собственности в здании с разрешением после 8 мая 1945 года тоже относится к частичному применению. Дом, сданный недавно, обозначается словом Erstbezug.

Мансарда или надстройка — объект с собственным режимом внутри того же дома.

Квартира, созданная обустройством чердака по разрешению после 31 декабря 2001 года, при договоре аренды после той же даты подпадает под частичное применение MRG. Для надстройки и пристройки та же логика привязана к 30 сентября 2006 года. Поэтому мансарда в доме 1890 года может иметь режим, отличный от квартир на нижних этажах того же здания.

Эта ось отвечает на вопрос, что именно переходит к покупателю. Слово из объявления здесь ничего не решает: решают выписка из Grundbuch и документы квартирной собственности.

Доходный дом целиком, не разделённый на объекты квартирной собственности.

Покупается здание с участком, а вместе с ним — действующие договоры аренды. Смена собственника не прекращает их и не позволяет поднять ставки к рыночному уровню: рост ограничен правилами индексации арендной платы. Доходность такого объекта считают по фактическим договорам, а не по ставкам района. Возраст дома в самом термине не заключён, хотя на венском рынке так чаще называют старую застройку.

Право пользования с внесённым финансовым взносом, а не собственность.

Объект принадлежит некоммерческой жилищной организации, жилец выступает арендатором или пользователем. Последующая передача в собственность возможна не всегда: требуются участие Wohnbauförderung при заключении договора, минимальный размер квартиры и отсутствие чужого права застройки на участке. Заявление подаётся не ранее пяти лет действия договора, в интервалах с 6-го по 10-й, с 11-го по 15-й и с 16-го по 20-й год; право прекращается после тридцатого года с первого заселения.

Муниципальный арендный фонд города.

В Вене это порядка 220 000 квартир более чем в 2 300 домах под управлением Wiener Wohnen. Квартиры предоставляются в аренду по городским правилам распределения; на рынке покупки этого сегмента нет. Для инвестора Gemeindebau имеет значение как окружение соседнего объекта и фактор структуры арендного спроса, а не как предмет сделки.

Дом в ряду. Форма собственности бывает двух разных видов.

Либо отдельный земельный участок с единоличной собственностью, либо объект квартирной собственности в составе общего участка. Во втором случае действует WEG: доля в общей недвижимости, сообщество собственников, ремонтный резерв и решения собрания по общим частям. Что именно из двух — видно по выписке Grundbuch и договору о квартирной собственности, а не по слову Reihenhaus.

Не тип дома и не форма собственности, а налоговая конструкция вокруг долгосрочной сдачи.

Собственного правового режима у этого названия нет: речь об обычной квартире в квартирной собственности, купленной под сдачу с расчётом на вычет входящего НДС и амортизацию. Это одна из стратегий вложения в австрийскую недвижимость, а не отдельный тип объекта: само по себе название ни доходности, ни налогового результата не подтверждает.

Признание зависит от прогноза совокупной прибыли. Для одиночной сдачи жилья (kleine Vermietung) срок прогноза составляет 25 лет с начала сдачи и не более 28 лет с первого расхода. Эти сроки действуют для периодов прогноза, начинающихся после 31 декабря 2023 года: ранее действовали 20 и 23 года, срок продлён на пять лет постановлением BGBl II 89/2024.

Если деятельность признают Liebhaberei, аренда становится не облагаемой НДС, право на вычет входящего НДС отпадает, а убытки не засчитываются против других доходов. Отрицательный результат в отдельном году сам по себе такого вывода не даёт.

Расчёт прогноза делают с налоговым консультантом до покупки: он опирается на допустимую ставку аренды для этого конкретного объекта, а она определяется первой осью — режимом MRG.

Объявление даёт рыночное обозначение. Правовой и технический статус устанавливают по документам, в таком порядке:

1. Выписка Grundbuch. Показывает, что является предметом права: доля с квартирной собственностью, отдельный участок или здание целиком. Это закрывает ось формы владения.
2. Дата разрешения на строительство. Берётся из строительных документов, не из года постройки в объявлении. Закрывает ось возраста и возможный режим аренды.
3. Документы квартирной собственности. Nutzwertgutachten и Wohnungseigentumsvertrag: доля, принадлежности, назначение объекта.
4. Отдельно — мансарда, надстройка, пристройка. У них своё разрешение и своя дата, и режим может не совпадать с остальным домом.
5. Действующий договор аренды, если квартира занята. Режим и ставка определяются по нему, а не по категории дома.
6. Расчёт прогноза — для инвестиционной цели. До покупки, на основе допустимой ставки, а не желаемой.

Два первых пункта дают категорию объекта по всем трём осям. Остальные четыре показывают, сколько эта категория стоит в деньгах.

Что такое Altbau в Австрии? Рыночное обозначение дома старой постройки, чаще довоенной. Единой даты, по которой это слово определяло бы все юридические последствия, не существует. Для аренды значение имеет дата разрешения на строительство.

Значит ли Neubau, что дом построен недавно? Нет. В рыночном употреблении это здание послевоенной постройки, включая дома 1960–х и 1970–х годов. Недавно сданное жильё обозначают словом Erstbezug.

Чем Zinshaus отличается от Altbau? Это признаки с разных осей. Altbau описывает возраст здания, Zinshaus — форму владения: дом целиком, без разделения на объекты квартирной собственности. Дом может быть одновременно и тем, и другим.

Можно ли купить Genossenschaftswohnung? Приобретается право пользования с финансовым взносом, а не собственность. Передача в собственность возможна при соблюдении условий и сроков, и не для любой квартиры.

Продаются ли квартиры в Gemeindebau? На рынке покупки этого сегмента нет: муниципальный фонд предоставляется в аренду по городским правилам распределения.

Почему мансарда дороже квартиры на втором этаже того же дома? Одна из причин — правовая. Квартира, созданная обустройством чердака после 31 декабря 2001 года, при сдаче попадает под частичное применение MRG, тогда как квартиры ниже могут оставаться в полной сфере действия закона.

Гарантирует ли Vorsorgewohnung вычет НДС? Нет. Вычет зависит от того, выйдет ли сдача на совокупную прибыль в срок прогноза — 25 лет с начала сдачи, не более 28 лет с первого расхода. При признании Liebhaberei вычет отпадает.

Что покупается вместе с Reihenhaus? Либо отдельный участок, либо доля в общем участке с правом на конкретный дом. Второй вариант означает сообщество собственников, ремонтный резерв и решения собрания по общим частям.