Венадағы пәтерлер тізімінде сіз «Nutzfläche», «Rücklage», «Wohnungseigentum» немесе «Baurecht» сияқты терминдерді көре аласыз. Келісімшартқа сонымен қатар "Kaufanbot", "Treuhandkonto" және "Aufsandungserklärung" кіреді. Аударма сөздерді түсіндіруге көмектеседі, бірақ олардың құқықтарын, шығындары мен міндеттерін әрқашан түсіндіре бермейді.
Мысалы, Kaufanbot егжей-тегжейлі келісімшартқа қол қойылғанға дейін сатып алушымен байланыса алады. "Rücklage" ("Rücklage") үйдің болашақ жөндеу жұмыстарына ақшасы жететінін білдірмейді. Ал жарнамадағы Neubau ("жаңа ғимарат") міндетті түрде жаңадан салынған ғимаратты білдірмейді.
Бұл Вена мүлік сөздігі Австрияда жылжымайтын мүлікті таңдау, сатып алу және иелену кезінде қолданылатын терминдерді түсіндіреді. Әрбір терминнің анықтамасы бар және сатып алушылар неге назар аударуы керектігі туралы ақпаратты қамтиды. Анықтамалар агентпен, адвокатпен, нотариуспен немесе салық кеңесшісімен белгілі бір мүлік туралы талқылауға дайындалуға көмектеседі.
Сөздікті қалай пайдалануға болады
Терминдер сатып алушының міндеттеріне сәйкес топтастырылған:
1. Меншік құқығын тіркеу және мәміле жасау.
2. Меншік нысандары және инвестициялық нысандар.
3. Жалға алу және жалға алу құқықтары.
4. Ғимарат, орналасу және аумақ.
5. Салықтар, алымдар және шығындар.
6. Пәтер мен үйге арналған құжаттар.
7. Мәміле тараптары және мемлекеттік органдар.
Соңында біз аудармада жиі кездесетін қателіктердің тізімін, сұрақтарға жауаптарды және тексеруге арналған құжаттардың қысқаша тізімін жасадық. Терминология түсіндірілген; егжей-тегжейлі есептеулер мен процедуралар блогтың арнайы бөлімдерінде орналасқан.
1. Мүлік құқықтарымен мәміле жасау және тіркеу
Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алған кезде, келісімшартқа қол қою және меншік құқығын тіркеу бөлек кезеңдер болып табылады. Меншік құқығы мүлік кітабындағы жазбамен белгіленеді . Кілттерді тапсыру және төлем келісімшартта көрсетілген басқа күндерде жүргізілуі мүмкін.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| Кауфанбот | Белгілі бір шарттар бойынша сатып алу туралы ұсыныс. Әдетте, ол сатып алушыны белгілі бір мерзімге міндеттейді. Егер сатушы жеткілікті нақты ұсынысты уақтылы қабылдаса, заңды күші бар келісімшарт жасалуы мүмкін. Бұл жай ғана қарау туралы өтініш немесе брондау емес. |
| Биндунгсфрист | Сатып алу туралы ұсыныстың мерзімі оны ұсынушы үшін міндетті болып табылады. Қол қоймас бұрын, жарамдылық мерзімін және келісілген тоқтату шарттарын тексеру маңызды. |
| Анботсаннамме | Сатушының ұсынысты қабылдауы. Заңды салдар ұсыныстың мазмұнына, қабылдаудың уақтылылығына және көрсетілген шарттар мен талаптарға байланысты. |
| Кауфвертраг | Сатып алу-сату шарты. Онда мүлік, баға, төлемдер, беру, кепілдіктер және басқа да шарттар белгіленеді. Меншік құқығын тіркеу үшін белгіленген нысандағы құжаттар, соның ішінде қолтаңбаларды тиісті түрде куәландыру қажет. |
| Ауфсандунгсерктерларунг | Grundbuch-қа нақты жазба енгізуге келісім беру. Сатып алу мәмілесінде бұл әдетте сатушының сатып алушының меншігін тіркеуге келісімін білдіреді. Ол келісімшартта немесе бөлек құжатта болуы мүмкін. |
| Треуханд / Треухандшафт | Сенiмдi мәмiлелердi қолдау: уәкiлеттi өкiл келiсiлген шарттар шеңберiнде қаражат пен құжаттарды басқарады. Сенiмнiң ауқымы және сатушыға төлем жасау тәртiбi маңызды. |
| Треухандконто / Андерконто | Қаражатты сақтау және аударуға арналған сенімгерлік шот. Шот атауының өзі қорғау шарттарын түсіндірмейді; сенімгерлік келісімшартты және төлем негіздерін қарап шығу қажет. |
| Грундбух | Жер тізілімі - жылжымайтын мүлік құқықтарының мемлекеттік тізілімі. Онда меншік иелері, тіркелген құқықтар және ауыртпалық тіркеледі. Үзінді тиісті құжаттармен бірге оқылады. |
| Эйверлейбунг | Grundbuch-та меншік құқығы немесе ипотека сияқты құқықты соңғы тіркеу. Стандартты сату және сатып алу кезінде сатып алушыны меншік иесі ететін нәрсе - тіркеу. |
| Эйнлагезахл (EZ) | Кадастрлық қауымдастықтағы жылжымайтын мүлікті тіркеу нөмірі. Ол Katastralgemeinde белгісімен бірге сәйкестендіру үшін қолданылады. |
| Катастралгемейнде (KG) | Кадастрлық қауымдастық - аумақтық тіркеу бірлігі. Оның атауы мен нөмірі тізілімдегі мүлікті дұрыс анықтауға көмектеседі. |
| Негізгі сан | Кадастрлық қауымдастықтағы жер учаскесінің нөмірі. Бір Grundbuch жазбасы бірнеше учаскені қамтуы мүмкін. |
| Рангорднунгтағы анмеркунг | Болашақта сатуды немесе ипотеканы тіркеу кезінде басымдықты қамтамасыз ететін белгі. Әдетте, ол өтінім мақұлданған күннен бастап бір жыл бойы жарамды. Ол иесіне кейінгі мәмілелер жасауға тыйым салмайды. |
| Вормеркунг | Кейіннен растауды талап ететін меншік құқығын шартты түрде тіркеу (Rechtfertigung). Бұл меншік құқығын түпкілікті тіркеуге тең емес. |
| Соңғы қалпына келтіру | Мүлікті келісілген ауыртпалықтардан босату. Нақтырақ айтқанда, сатушының ипотекасын алып тастау. Келісімшартта қандай жазбалар, кім және кімнің есебінен алынып тасталатыны көрсетілуі тиіс. |
| Пфандрехт | Әдетте несиені қамтамасыз ететін кепіл. Кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме, тіркелген кепіл сомасы және оны алып тастау немесе сақтау тәртібі қарастырылады. |
| Dienstbarkeit / Servitute | Сервитут: басқа біреудің мүлкіне қатысты өту, саяхаттау, пайдалану немесе басқа шектеулі құқық. Нақты құқықтың мазмұны мен мағынасы оның негізделген құжатымен анықталады. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Ауыртпалықты және иеліктен шығаруды тыйым салу. Ол кімнің пайдасына белгіленсе, сол адамның келісімі қажет болуы мүмкін. Оның жарамдылығы заңды негізге және тіркеуге байланысты. |
| Воркауфсрехт | Бірінші кезекте бас тарту құқығы. Сату кезінде осы құқықтың иесі мүлікті тиісті шарттармен ұсынуы тиіс болуы мүмкін. Сату рәсімі мәміле аяқталғанға дейін тексеріледі. |
| Әлеуметтік көмек | Мүліктегі ақаулар үшін заңды жауапкершілік. Келісілген шарттар мен шарттарды тексеру маңызды: жауапкершілікті шектеу мүмкіндігі, атап айтқанда, тараптардың мәртебесіне байланысты. |
| Үбергабе | Мүліктің нақты берілуі. Әдетте, кілттер, үй-жайдың жағдайы, есептегіш көрсеткіштері және берілген құжаттар тіркеледі. Берудің өзі меншік құқығын тіркеуді алмастырмайды. |
| Грундверкерсбехерде | Тиісті федералды штаттың ережелеріне сәйкес жылжымайтын мүлікті сатып алуды қарастыратын орган. Сатып алушының мәртебесіне немесе мүліктің сипаттамаларына байланысты рұқсат қажет болуы мүмкін. |
| Өзін-өзі қамтамасыз ету | Қажетті төлемдерді есептеу және аударуды уәкілетті өкіл, әдетте адвокат немесе нотариус жүргізеді. Сатып алушы аяқталған әрекеттердің есебін және растауын алуы керек. |
Kaufanbot алдында нені түсіну маңызды
Ұсынысқа қол қоймас бұрын, сатып алу бағасы, мерзімі және қажетті шарттар, соның ішінде Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алуға қатысты шетелдіктерге қойылатын шектеулер туралы келісу қажет . Егер мәміле банк қаржыландыруына немесе сатып алуға рұқсат алуға байланысты болса, бұл құжаттарда анық көрсетілуі тиіс. Ауызша түсініктеме келісімшарттық келісімді алмастырмайды.
Есеп айырысу және тіркеу механизмдері бірге жұмыс істейді. Rangordnung (тіркеу) тіркеудің басымдығын қорғайды, Treuhand (қазынашылық) ақшаны өңдеуді реттейді, ал Lastenfreistellung (соңғы еркін иелік) ауыртпалықтарды босатуды анықтайды. Олардың қолданылуы мен реттілігі нақты транзакция үшін анықталады.
2. Меншік нысандары және инвестициялық нысандар
Жалдау шарты белгілі бір пәтерді тек қана пайдалануға және билік етуге мүмкіндік береді. Сонымен қатар, меншік иесі ортақ мүлікте үлеске иелік етеді. Сондықтан, сатып алу кезінде пәтердің де, бүкіл ғимараттың да құжаттары маңызды.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| Эигентум | Меншік құқығы. Меншік иесінің құқықтарының көлемі заңға, тіркелген ауыртпалықтарға және басқа да қолданылатын шектеулерге байланысты. |
| Miteigentum | Жылжымайтын мүлікке ортақ меншік құқығы. Ресми меншік құқығы туралы құжаты жоқ бір ғана үлес белгілі бір пәтерге айрықша меншік құқығын білдірмейді. |
| Вохнунгсейгентум (WE) | Ортақ мүліктегі үлеспен байланысты нақты пәтерді, бөлек бөлмені немесе тұрақ орнын айрықша пайдалану және билік ету құқығы. |
| Жеке меншіктегі мейншоттар | Бірлескен мүлікті басқару мәселелерінде әрекет ететін мүлік иелерінің қауымдастығы. Ғимаратты күтіп ұстау туралы шешімдер пәтер иесінің шығындарына әсер етуі мүмкін. |
| Миндестантейл | Wohnungseigentum-ның тиісті құқығы үшін қажетті бірлескен мүліктегі үлес. Оның мөлшері сатып алынған мүліктің құжаттарымен салыстырылады. |
| Нуцверт | Жеке меншіктің бағаланған салыстырмалы құны. Акцияларды анықтау үшін қолданылады; аумақты және мүлік сипаттамаларына түзетулерді ескереді. Бұл нарықтық баға емес. |
| Парифизирлеу | Жеке мүліктің Нуцверт коэффициентін анықтау үшін практикада қолданылатын термин. Есептеудің өзі пәтерге меншік құқығын тіркеуді аяқтамайды; тиісті құжаттар мен тіркеу қажет. |
| Барлық | Мүліктің ортақ аумақтары: мысалы, баспалдақтар, қасбет, шатыр немесе коммуналдық жүйелер. Құрамы мен пайдалану тәртібі ғимараттың құжаттамасында көрсетілген. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Белгілі бір пәтермен, мысалы, жертөлемен немесе бақша учаскесімен заңды түрде байланысты қосымша мүліктер. Тұрақ бөлек мүлік болуы мүмкін; оның мәртебесі тәуелсіз тексеріледі. |
| Баурехт | Басқа біреудің жеріндегі ғимаратқа меншік құқығы. Ол 10 жылдан 100 жылға дейінгі мерзімге белгіленеді. Қалған мерзім, келісімшарт, төлемдер және келісімшартты бұзудың салдары маңызды. |
| Суперәдіфікат | Тұрақты тұру ниеті жоқ басқа біреудің жерінде салынған құрылыс. Бұл баурхттан ерекшеленетін ерекше заңды құрылым. |
| Fruchtgenussrecht | Басқа біреудің мүлкін пайдалану және одан табыс алу құқығы. Бұл меншік иесінің мүлікті өз бетінше пайдалану немесе жалға алу мүмкіндігін шектеуі мүмкін. |
| Вонрехт | Белгілі бір көлемде тұру немесе тұрғын үйді пайдалану құқығы. Адамдар, үй-жайлар және мерзім осы құқықтың негізімен анықталады. |
| Genossenschaftswohnung | Коммерциялық емес тұрғын үй ұйымына, көбінесе кооперативке тиесілі тұрғын үйге қатысты ауызекі термин. Әдетте, бұл мүлікті қаржылық жарнамен жалға алуды немесе пайдалануды қамтиды. Шарттар орындалған жағдайда кейіннен сатып алу мүмкін; бұл әрбір пәтер үшін кепілдік берілмейді. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Муниципалдық пәтер/муниципалдық тұрғын үй ғимараты. Тұрғын үйдің бұл түрі арнайы ережелер бойынша беріледі және кәдімгі жеке пәтер нарығына кірмейді. |
| Ворсоргевохнунг | Ұзақ мерзімді жалға алудан табыс табу үшін сатып алынған пәтер. Меншік құқығы табысқа, ҚҚС шегеріміне немесе басқа салық жеңілдіктеріне кепілдік бермейді. |
| Ангелервохнунг | Инвестициялық пәтер. Инвесторлық мүліктің жалпы нарықтық белгісі, оның өзіндік нақты заңды мәртебесі жоқ. |
| Бауэрренмодель | Жылжымайтын мүлік құрылысына немесе жөндеуіне қатысудың инвестициялық моделі. Құқықтар, міндеттемелер, тәуекелдер және салықтық салдарлар нақты жоба құрылымына байланысты. |
| Зиншаус | Жалға беруден түсетін табыс алуға арналған көпқабатты үй. Бұл термин көбінесе ескі көпқабатты үйлерге қолданылады, бірақ тек жасы ғана заңды мәртебені анықтамайды. |
| Иммобильді-GmbH | Жылжымайтын мүлікке иелік ететін немесе онымен байланысты мәмілелерді жүзеге асыратын жауапкершілігі шектеулі серіктестік. Жауапкершілігі шектеулі серіктестік арқылы сатып алу рұқсат талаптарынан автоматты түрде бас тартпайды. |
| Акциялар туралы келісім | Жылжымайтын мүлікке иелік ететін компанияның акцияларын немесе акцияларын сатып алу. Сатып алушы мүлікті тікелей сатып алудың орнына компанияның меншігіне ие болады. Корпоративтік міндеттемелер мен салықтық салдарды қарау қажет. |
Неліктен үйдегі теңдік маңызды
Бірдей өлшемдегі екі пәтердің ортақ меншіктегі үлестері мен үлестері әртүрлі болуы мүмкін. Ағымдағы төлемдерді бағалау кезінде тек үлесті ғана емес, сонымен қатар шығындарды бөлудің қолданыстағы тәртібін де тексеру маңызды: заң, меншік иелерінің келісімдері және арнайы ережелер әртүрлі есептеу негіздерін көздеуі мүмкін.
Baurecht үшін аяқталу күні мен шарттары бөлек қарастырылады. Акциялармен мәмілелер үшін компанияның міндеттемелері, қатысу құрылымы және салық салу ескеріледі. Бұл құрылымдарды тек сұраныс бағасына негізделген стандартты пәтер сатып алумен салыстыруға болмайды.
Австриялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде меншік нысаны шығындарға, басқару процедураларына және оны пайдалану мүмкіндіктеріне әсер етеді.
3. Жалдау және лизинг құқығы
Жалға берілетін пәтер үшін қолданылатын жалдау режимі маңызды. Ол рұқсат етілген жалдау ақысын, жалға алушыны қорғауды және келісімшарт талаптарын анықтайды. Жарнамадағы "Altbau" немесе Neubau сөзінің өзі бұл режимді анықтай алмайды.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| MRG — Metrechtsgesetz | Жалдау туралы заң нақты келісімшартқа толық, ішінара немесе қолданылмауы мүмкін. Жалпы азаматтық құқық ережелерін қоса алғанда, басқа қолданылатын ережелер күшінде қалады. |
| Волланвендунг | MRG толық қолданылуы. Бұған, басқалармен қатар, қолайлы жалдау ақысы, пайдалану шығындары және жалдау шартын бұзудан қорғау ережелері кіреді. Жалдау ақысын анықтаудың нақты әдісі мүлікке және келісімге байланысты. |
| Тейланвендунг | MRG ішінара қолданылуы. MRG бойынша базалық жалдау ақысына шектеулер әдетте қолданылмаса да, кейбір қорғаныс ережелері күшінде қалады. Бұл реттеудің жетіспеушілігі емес. |
| Воллауснам | Келісімшартты MRG шеңберінен алып тастау. Құқықтар мен міндеттер келісімшарттың басқа қолданылатын ережелері мен талаптарымен анықталады. Алып тастау негізі расталуы тиіс. |
| Гауптмитциндер | Негізгі жалдау ақысы. Бұл пайдалану шығындары, жеке қызметтер үшін төлемдер және ҚҚС сияқты қосымша төлемдерден бөлек. |
| Рихтвертмитциндер | Жалдау ақысы рұқсат етілген қосымша төлемдер мен жеңілдіктермен Рихтверт негізінде есептеледі. Заңда көрсетілген жағдайларда қолданылады, бірақ барлық ескі пәтерлерге емес. |
| Рихтверт | Белгілі бір реттелетін жалдау ақысын есептеу үшін федералды штат үшін белгіленген базалық құн. Бұл орташа нарықтық жалдау ақы емес. |
| Лагезушлаг | Реттелетін жалдау ақысын есептеу кезінде орналасқан жері үшін қосымша ақы қолданылады. Оның рұқсат етілуі мен негіздемесі нақты мекенжай мен келісімшарт үшін тексеріледі. |
| Санат | Жалдау ақысы пәтердің жабдық санатына негізделген. Бұл белгілі бір келісімшарттық және өтпелі келісімдерге байланысты. Оны бір санаттағы барлық пәтерлерге автоматты түрде қолдану мүмкін емес. |
| Ангемессенер Митзинс | MRG белгілеген жағдайларда ақылға қонымды жалдау ақысы. Меншік иесінің қалауына ғана емес, мүліктің сипаттамалары мен орналасқан жеріне байланысты анықталады. |
| Бефристунг | Жалдау мерзімін белгілеу. MRG секторындағы тұрғын үй келісімшарттары үшін, 2026 жылдан бастап қолданыстағы ережелерге сәйкес, ең аз мерзім кәсіпкер болып табылатын үй иелері үшін бес жылды және KSchG бойынша кәсіпкер болып табылмайтын үй иелері үшін үш жылды құрайды. Келісімшарт күні мен өтпелі ережелер тексеріледі. |
| Бефристунгсабшлаг | Тиісті жалдау шектеулері қолданылған кезде қысқа мерзімді жалдау шартына жеңілдік. Бұл жеңілдік Австриядағы барлық жалдау шарттары үшін міндетті емес. |
| Күндізгі жеткізу | Белгілі бір мерзімге стандартты жұмыстан шығарудан келісілген бас тарту. Оның кімге қолданылатынын және жұмыстан шығарудың қандай негіздері сақталатынын тексеру маңызды. |
| Версихерунгсклаузе | Индекске немесе басқа келісілген тетікке негізделген жалдау ақысын түзету туралы ереже. Қолданыстағы шектеулер мен келісімшарт талаптарына сәйкес қолданылады. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Жалдау ақысын индекстеу шарттарын реттейтін заң. Нақты есептеу қолданылу аясына, келісімшарт күніне және өтпелі ережелерге байланысты. |
| Сақтық шаралары | Жалға алушының кепілдік жарнасы. Бұл ақылға қонымды талаптарды жабу үшін пайдаланылады және жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін толық қайтарылады. Бұл пәтерді сатып алу бағасы емес. |
| Аблёсе | Мысалы, берілген жиһаз немесе белгілі бір жақсартулар үшін төлем. Оның рұқсат етілуі төлемнің негізі мен пропорционалдылығына байланысты; келісімшарт жасасу үшін негізсіз төлем заңсыз болуы мүмкін. |
| Инвестициялау | Жалдау мерзімі аяқталған кезде жалға алушының белгілі бір инвестициялары үшін өтемақы. Құқығы жасалған жақсартулардың түріне және заңды шарттар мен талаптардың сақталуына байланысты. |
| Untermiete | Қосалқы жалға беру. Қосалқы жалға беру мүмкіндігі және шектеулердің шектері келісімге және қолданыстағы ережелерге байланысты. Ол әрқашан бірдей нысанда бөлек келісімді қажет етпейді. |
| Эйнтриттсрехт | Белгілі бір жағдайларда белгілі бір тұлғалардың қолданыстағы жалдау шартын жасасу құқығы. Туыстық қатынастың өзі мұндай құқыққа кепілдік бермейді. |
| Эрхалтунгспфлихт | Белгілі бір ақауларды күтіп ұстау және жөндеу жауапкершілігі. Тараптар арасындағы жауапкершіліктің бөлінуі құқықтық режимге және жұмыстың сипатына байланысты. |
| Раумунгсклаге | Үй-жайдан шығару немесе босату. Мәжбүрлеп босату заңды түрде белгіленген рәсімді талап етеді; құлыптарды өзіңіз ауыстыру оны алмастырмайды. |
| Шлихтунгстелла | Тұрғын үй дауларының кейбір түрлері бойынша муниципалдық орган. Венада ол заңмен анықталған істерді қарайды; бұл кез келген жалдау дауындағы міндетті алғашқы қадам емес. |
| Mietvertragsgebühr | Жалдау шарты бойынша төлем. Тұрғын үй жалдау шарттарынан бас тартылады; басқа келісімдердің қолданылуы бөлек анықталады. |
Неліктен құрылыс жылы толық жауап бермейді
MRG режимін анықтаған кезде құрылысқа рұқсат берілген күні, пәтерге меншік құқығының болуы, мемлекеттік қаржыландыру, жаңа үй-жайлардың құрылуы және басқа да жағдайлар ескеріледі. Мысалы, ескі ғимараттағы кейінірек салынған шатырдың режимі төменгі қабаттардағы пәтерлерден өзгеше болуы мүмкін.
Инвестор үшін алдымен заңды режим белгіленеді, содан кейін ағымдағы келісімшарт тексеріледі, содан кейін ғана жалдау табысы есептеледі. Хабарландыруда немесе көрші пәтерде көрсетілген баға сатып алынатын мүлік үшін қолайлы бағаны растамайды.
Табыс болжамы Венадағы жалдау ақысын индекстеу шарттарын да ескеруі керек : жылдық өсімді автоматты түрде ескеру мүмкін емес.
-
Кейс-стади:
Сатып алушы жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін пәтерге көшуді жоспарлады. Мен келісімшартты қарап шығып, осы мерзімнің жарамдылығын заңды бағалауды қажет ететін мән-жайларды анықтадым. Адвокатпен бірлесіп, біз пәтердің көрсетілген күнге дейін босатылуын күту мүмкін емес екенін анықтадық. Мен таңдау критерийлерін қарап шықтым: жеке пайдалану үшін сатып алу үшін тегін беру расталған мүлік қажет болды. Бұл сатып алушының жоспарларына сәйкес келмейтін нұсқаны алып тастады.
4. Ғимарат, орналасу және аумақ
Тізімдегі терминдер пәтерді елестетуге көмектеседі, бірақ олар қабат жоспарын, рұқсаттарды және нақты жағдайды тексеруді алмастырмайды. Бұл әсіресе Венадағы Альтбауда өлшемдерді салыстыру және пәтер сатып алу, себебі кез келген жөндеу және қайта құру құжаттамасын тексеру қажет.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| Альтбау | Ескі ғимарат; Вена базарында бұл термин көбінесе тарихи ғимаратты сипаттау үшін қолданылады. Бұл термин барлық заңды салдарды анықтайтын бірыңғай күн жоқ. Жалға беру және құрылыс үшін бөлек критерийлер қолданылады. |
| Көктем мезгілі | 19 ғасырдан 20 ғасырдың басына дейінгі қарқынды қала құрылысының тарихи дәуірі. Бұл техникалық жағдайдың немесе сақталу мәртебесінің расталуын емес, сәулет өнері кезеңін білдіреді. |
| Neubau | Нарық жіктемесіндегі жаңа немесе салыстырмалы түрде жаңа ғимарат. Ондаған жылдар бұрын салынған үйді білдіруі мүмкін. Жақында аяқталғанын білдірмейді. |
| Эрстбезуг | Алғашқы пайдалану. Бұл жаңа мүлікті немесе жөндеуден кейінгі алғашқы пайдалануды білдіруі мүмкін. Нақты не салынғанын немесе жөнделгенін нақтылау маңызды. |
| Дахгешоссаусбау (DG) | Тұрғын үйлерді шатырға немесе лофтқа айналдыру. Олар рұқсаттарды, тіркелген аумақты және алынған құрылымның тәуелсіз заңды мәртебесін тексереді. |
| Родахбоден | Құрылысы аяқталмаған шатыр. Тұрғын үй салу мүмкіндігі мүліктің атауына, бекітулеріне, құрылыс талаптарына және техникалық сипаттамаларына байланысты. |
| Оңтүстік жағажай | Жер деңгейінен төмен немесе ішінара төмен кеңістік. Тұрғын үйді пайдалану рұқсат етілген мақсат пен құрылыс ережелерімен анықталады. |
| Хохпартер | Бірінші қабаттың биіктігі. Терезенің биіктігі, қолжетімділігі және нақты орналасқан жері орнында тексеруді қажет етеді. |
| Мезонин | Кейбір тарихи ғимараттарға тән аралық қабат. Оның орналасқан жері мен биіктігін тек атауымен ғана сенімді түрде анықтау мүмкін емес. |
| Стиге | Баспалдақ, кіреберіс немесе ғимарат бөлігі. Штиж нөмірі мекенжайдың бір бөлігі болуы мүмкін және пәтерді дәл анықтау үшін қажет. |
| Жоғарғы | Жеке пәтердің немесе үй-жайдың белгіленуі, мысалы, Top 14. Нөмір жарнамада, жоспарда, келісімшартта және меншік құжаттарында расталады. |
| Шкаф | Кішкентай бөлме. Терминнің өзі бөлек жылытуды, тұрғын үй талаптарына сәйкестікті немесе оны жатын бөлме ретінде пайдалану мүмкіндігін білдірмейді. |
| Лоджия | Ғимараттың көлеміне салынған және бір жағы ашық кеңістік. Егер белгіленген критерийлерге сәйкес келсе, оның ауданы Nutzfläche (балкон аймағы) құрамына кіреді; лоджия автоматты түрде балкон болып саналмайды. |
| шығанақ терезесі | Шығыңқы терезе - бөлменің шығыңқы бөлігі. Жоспарды, нақты өлшемдерді және құрылымның жағдайын тексеру маңызды. |
| Инненхоф | Ішкі аула. Аулаға қарайтын терезелер тыныш немесе жақсы жарықтандыруды кепілдендірмейді: оның көлемі, пайдаланылуы және іргелес кеңістіктері маңызды факторлар болып табылады. |
| Воннутцфляче | Тұрғын үйдің пайдалы ауданы. Есептеу тәртібі құжаттар мен тиісті негізге негізделіп нақтыланған; жарнама алаңының белгіленуі жеткіліксіз. |
| Nutzfläche | Заңмен талап етілетін есептеулерде пайдаланылатын пайдалануға жарамды аумақ. MRG және WEG бойынша ашық балкондар мен террасалар кірмейді, бірақ лоджиялар кіруі мүмкін. Жертөлелер мен шатырлар үшін тұрғын үй немесе коммерциялық мақсатта пайдалануға жарамдылығы маңызды. |
| A, B, C, D санаттары | MRG сәйкес пәтер жабдықтарының санаттары. Бұл санаттарда заңды түрде белгіленген сипаттамалар және мүліктің заңды түрде тиісті уақыттағы жағдайы ескеріледі. Санат хаты жабдық сипаттамасын алмастырмайды. |
| Видмунг | Аумақтың немесе жеке меншіктің мақсаты контекстке байланысты. Учаскенің қала құрылысы мақсатын, үй-жайды рұқсат етілген пайдалануды және пәтерге меншік құқығы құжаттарында көрсетілген мақсатты ажырата білу маңызды. |
| Флахенвидмунгсплан | Учаскені және оған іргелес аумақтарды рұқсат етілген пайдаланудың аймақтандыру жоспары. Ол учаскені және оған іргелес аумақтарды рұқсат етілген пайдалануды бағалауға көмектеседі. |
| Bebauungsplan | Құрылыс жоспары. Биіктік, құрылыс сызықтары және басқа шектеулер сияқты рұқсат етілген құрылыс параметрлерін қамтиды. |
| Цвайтвонсиц | Екінші тұрғын үй. Оны тіркеу мүлікті туристік немесе демалыс үйі ретінде пайдалануға рұқсат бермейді. Шектеулер мен мүмкін болатын төлемдер аймаққа байланысты өзгереді. |
| Денкмальшутц | Ескерткіштерді қорғау. Талаптар нақты мәртебеге және жоспарланған жұмысқа байланысты. Ескерткіштерді қорғауды мақұлдау және құрылысқа рұқсат беру - бұл әртүрлі мәселелер. |
| Шуцзон | Әсіресе Венадағы қорғалатын даму аймағы ғимараттың сыртқы түрі мен басқа да жұмыстарының өзгеруін шектеуі мүмкін, бірақ оған автоматты түрде ескерткіш мәртебесін бермейді. |
| Термисше Саниерунг | Ғимараттың жылу өткізгіштігін жақсарту: мысалы, жеке элементтерді оқшаулау немесе жаңарту. Қолдану көлемі мен нәтижелері құжатталуы тиіс. |
| Жалпыға ортақ | Кешенді жөндеу немесе ірі жөндеу. Жұмыстардың толық тізімі жоқ нарықтық белгілеу: не аяқталғанын және қашан аяқталғанын сұраңыз. |
| Санитарлық-гигиеналық жабдықтар | Жөндеуді немесе қайта құруды қажет етеді. Тұжырымдамада бюджет көрсетілмеген: смета құрылымның жағдайына, инженерлік жұмыстарға, рұқсаттарға және жұмыс көлеміне байланысты. |
Аймақтарды салыстырған кезде қателіктерден қалай аулақ болуға болады
Екі пәтерді салыстырған кезде әрқайсысының ауданы қалай есептелетінін түсіну маңызды. Балкон, лоджия, терраса және пайдалануға жарамды жертөле әртүрлі мәртебеге ие болуы мүмкін. Хабарландыруда көрсетілген барлық аудан мәндерін қосу міндетті түрде заңды түрде жарамды ауданды бермейді.
Вена қаласының MA 25 түсіндірмесінде лоджиялар, балкондар, террасалар және басқа да элементтер арнайы қарастырылған. Нақты пәтер үшін аумақты және үлесті анықтайтын тізімді, қабат жоспарын және құжаттарды салыстыру пайдалы.
-
Кейс-стади:
Сатып алушы бағасы 320 000 еуро болатын, ауданы 80 м² болатын пәтерді қарастырып отырды. Мен тізімді жоспармен және ауданды есептеумен салыстырдым: тізімде 8 м² ашық балкон болды. Ішкі ауданы 72 м² болғандықтан, бағасы 4000 еуро/м² орнына шамамен 4444 еуро/м² болды. Мен балконның құнын ескере отырып, салыстырмалы ұсыныстарды бөлек қайта есептедім. Сатып алушы ұсыныс жасамас бұрын мүліктің ақылға қонымды бағасын алды.
5. Салықтар, алымдар және шығындар
Сатып алушы үшін бір реттік транзакциялық шығындарды, иесінің ағымдағы төлемдерін және табыс алған немесе сатылған кезде төленетін салықтарды бөлу маңызды. Бұл сомалар әртүрлі себептермен туындайды және оларды бірыңғай «техникалық қызмет көрсету құны» көрсеткішіне біріктіруге болмайды.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| Кауфнебенкостен | Сатып алумен байланысты қосымша шығындарға салықтар, тіркеу алымдары, заңгерлік қолдау, комиссиялар және басқа да мәмілеге қатысты шығындар кіреді. Бұлар пәтер бағасынан бөлек есептеледі. |
| Грундервербстеуер (GrESt) | Жылжымайтын мүлікті сатып алу салығы. Қаражатқа сатып алудың әдеттегі мөлшерлемесі 3,5% құрайды; салық базасы мен ерекшеліктер аудару түріне байланысты. |
| Айнтрагунгсгебюр | Grundbuch-қа меншік құқығын енгізу үшін алым. Мүлікті тіркеудің стандартты мөлшерлемесі меншік құқығы құнының 1,1%-ын құрайды; мүмкін болатын жеңілдіктер қолданыстағы шарттар мен талаптармен расталады. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Кепілді тіркеу ақысы. Ақы тіркелген кепілге негізделген және нақты несие сомасынан өзгеше болуы мүмкін. |
| Vertragserrichtungskosten | Келісімшартты дайындау және басқару шығындары. Қызметтер көлемін, ҚҚС-ты, қосымша шығындарды және сенімгерлік қолдаудың кіретінін анықтау маңызды. |
| Маклерпровизиясы | Брокерлік комиссия. Әдеттегі пәтер сатып алу сомасы 48 448,51 еуродан асатын болса, әр тарап үшін ең жоғары мөлшерлеме 3% және ҚҚС құрайды. Аз сомалар үшін әртүрлі шектеулер қолданылады; нақты міндеттеме келісімшартпен расталады. |
| Ең көп сатылатындар | «Клиентке бірінші болып» қағидаты жалдау делдалдығына қолданылады. Бұл кімнің комиссия төлеуге міндетті екенін анықтайды. Бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу және сатуға автоматты түрде қолданылмайды. |
| Грундштейер | Мерзімді мүлік салығы. Сомасы тиісті критерийлер мен муниципалдық ережелер негізінде анықталады; бұл сатып алу салығы емес. |
| Бетрибскостен | Пайдалану шығындары. MRG толық қолданылуы бойынша олардың тізімі заңмен реттеледі; басқа режимдерде қосымша заңды және келісімшарттық факторлар маңызды. Меншік иесінің ай сайынғы төлемінің барлығы бірдей Betriebskosten болып саналмайды. |
| Қамқорлыққа қарсы дәрі | Кезең ішіндегі пайдалану шығындарын есепке алу және қайта есептеу. Есептелген сомаларды тексеруге және оларды аванстық төлемдермен салыстыруға мүмкіндік береді. |
| Рюклаг | Үй иелері қауымдастығының болашақ шығындарға, әсіресе ғимаратты күтіп ұстауға арналған резерві. Нақты қалдық, жоспарланған шығындар және жарналар сомасы тексеріледі. Резервтің болуы қосымша төлемдердің болмауына кепілдік бермейді. |
| Instandhaltungskosten | Мүлікті күтіп ұстау шығындары. Пәтер ішінде орындалатын жұмыс пен ғимараттың ортақ пайдаланылатын аумақтарына жұмсалатын шығындарды ажырату маңызды. |
| Hausverwaltungshonorar | Басқарушы компанияның сыйақысы. Оны есептеу және меншік иелеріне немесе жалға алушыларға тағайындау тәртібі қолданылатын режимге байланысты. |
| Heizkostenabrechnung | Жылыту шығындарын, ал егер жүйе сәйкес келсе, ыстық су шығындарын да есептеңіз. Мерзімі, тарату әдісі және нақты тұтыну тексеріледі. |
| Раучфангкерер | Мұржа тазалаушы немесе тиісті тексерулерді жүргізетін маман. Бұл қызмет көрсетуші, ал шот-фактурада нысанға қажет болған жағдайда байланысты қызметтер көрсетіледі. |
| Звейтвонситзабгабе | Қолданыстағы аймақтық немесе муниципалдық ережелермен белгіленген екінші үй үшін төлем. Бұл бірыңғай федералды салық емес; төлемнің болуы мүліктің орналасқан жері бойынша тексеріледі. |
| Умзацштейер (АҚШ) | ҚҚС. Салық салынатын тұрғын үй жалдау ақысына әдетте 10% мөлшерлеме қолданылады, бірақ босату және арнайы ережелер қолданылуы мүмкін; тұрақ және белгілі бір қызметтер үшін басқа мөлшерлеме болуы мүмкін. |
| Ворстеуэрабзуг | Заңды талаптар сақталған жағдайда ҚҚС шегерімі. Инвестициялық пәтер сатып алу өздігінен шегерімге сөзсіз құқықты тудырмайды. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Салық амортизациясы. Жалға беруден түсетін кірісі бар ғимараттар үшін стандартты заңды амортизация мөлшерлемесі әдетте жылына 1,5% құрайды. Жер амортизацияланбайды; арнайы салық режимдері және амортизация базасы бөлек есептеулерді талап етеді. |
| Либхаберей | Белгілі бір мағынада кешенді пайда табуға бағытталмаған қызмет түрлерінің салықтық жіктелуі. Шығындарды тануға және ҚҚС есебіне әсер етуі мүмкін. Белгілі бір жылда теріс нәтиженің болуы қорытынды жасау үшін жеткіліксіз. |
| ImmoEST - Immobilienertragsteuer | Жылжымайтын мүлікті сатуға арналған табыс салығының арнайы түрі. Тиісті табысқа стандартты мөлшерлеме 30% құрайды, бірақ салық базасы, ерекше жағдайлар және ерекше жағдайлар бөлек есептеледі. |
| Нойвермёген | Нақты салық түсімдері мен шығындары әдетте сату кезінде есептелетін мүліктерді белгілеу. Мүлікті тек сатып алу күніне ғана емес, тарихи салық мәртебесіне негіздеп санат тағайындаған дұрысырақ. |
| Альтвермёген | Сату кезінде арнайы табыс салығының есебі қолжетімді болатын белгілі бір «ескі» мүліктердің белгіленуі. Қолданылуы бұрынғы салық мәртебесіне және жердің мақсатты пайдаланылуының өзгеруін қоса алғанда, басқа жағдайларға байланысты. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Негізгі тұрғын үйді сатудан түскен табыс белгілі бір шарттарға байланысты ImmoESt-тен босатылады. Hauptwohnsitz ретінде тіркелу жеткіліксіз; нақты пайдалану және талап етілетін мерзімдер өте маңызды. |
| Ерлермен сөйлесу | Белгілі бір шарттар орындалған жағдайда, өз бетінше салынған ғимаратты сатуға қатысты босату. Бұл босату жерге немесе сатып алынған және жөнделген мүлікке автоматты түрде қолданылмайды. |
Қандай сомаларды біріктіруге болмайды?
Жалдау ақысы, жалдау ақысы және жылыту бір айлық хабарламада пайда болуы мүмкін, бірақ олар әртүрлі тақырыптар бойынша жіктеледі. Инвестициялық модель үшін қандай шығындарды үй иесі көтеретінін және қайсысын жалға алушыға беруге болатынын анықтау қажет.
Сатып алуды бағалау кезінде Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезіндегі қосымша төлемдер мен жасырын шығындар, соның ішінде заңгерлік қызметтер, қолданылатын ҚҚС және тіркеу алымдары бөлек есептеледі.
-
Кейс-стади:
Сатушы 5000 еуро жеңілдік ұсынды, бірақ Hausverwaltung құжаттарын қарап шыққан кезде, мен алдағы фасадты жөндеу жұмыстарын және резервтің жеткіліксіз екенін анықтадым. Жоба бюджетін шығындарды бөлу кілтімен салыстырғаннан кейін, мен пәтер үшін қосымша бастапқы жарнаны 7200 еуро деп есептедім. Содан кейін қаржыландыру тәртібі мен төлем шарттарын нақтыладым. Келісімшартқа қол қоймас бұрын, сатып алушы толық мәміле бюджетін бағалай алуы үшін, біз сатушымен осы шығындарды бөлу туралы келістік.
6. Пәтер мен үйге арналған құжаттар
Бір ғана құжат мүліктің толық көрінісін бермейді. Үзіндіде тіркелген құқықтар, жоспарда конфигурация, ал басқарушы компания құжаттарында ғимараттың қаржылық жағдайы және алдағы жұмыстар көрсетіледі.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| Грундбухаусзуг | Жер тізілімінен үзінді. А парағында мүлік және онымен байланысты жазбалар туралы ақпарат, В парағында меншік туралы ақпарат, ал С парағында ауыртпалық бар. Қосымша құжаттардың өзектілігі мен мазмұны маңызды. |
| Экспозиция | Мүліктің ақпараттық сипаттамасы. Оның деректері тексерілуі керек, бірақ оның ешқашан заңды маңызы жоқ деп болжауға болмайды: нақты мәлімдемелер келісілген сипаттамалар мен міндеттемелерге әсер етуі мүмкін. |
| Энергия | Энергия тиімділігі туралы сертификат. Мүлікті сатқан немесе жалға берген кезде, егер басқаша көрсетілмесе, он жылдан аспаған құжат ұсынылуы тиіс. Бұл құжатта көрсетілген смета нақты жылыту шотына тең емес. |
| Nutzwertgutachten | Жеке меншіктердің Nutzwert бойынша сарапшылардың пікірлері. Пәтерлерді, аксессуарларды және ортақ меншіктегі үлестерді салыстыруға көмектеседі. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Пәтерге меншік құқығы туралы келісім. Тиісті құқықтарды, мүліктің мақсатын және меншік иелері арасындағы қарым-қатынасты реттейді. Ол тіркеу және басқа құжаттармен бірге оқылады. |
| Хаусорднунг | Жалпы аумақтарды пайдалану және тыныштық сақтау сияқты үй ережелері заңды түрде берілген құқықтарды автоматты түрде жоққа шығармайды. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Меншік иелері жиналысының хаттамасы. Талқылаулар мен шешімдерді қамтиды. Болашақ шығындар үшін нақты не шешілгенін, қандай тәртіппен және қалай қаржыландырылатынын анықтау маңызды. |
| Jahresabrechnung | Жылдық мүлікті басқару есебі. Онда кірістер, шығыстар, қалдықтар және жинақталған қаражаттың бөлінуі қамтылған. |
| Вораусшау | Басқарушы компаниядан ұсынылған жұмыстар мен шығындар туралы алдын ала ақпарат. Ағымдағы төлемдерде әлі көрсетілмеген жоспарларды анықтауға көмектеседі. |
| Баубевиллигунг | Құрылысқа рұқсат немесе белгілі бір өзгерістер беріледі. Олар нақты құрылыстың бекітілген жобаға сәйкес келетінін тексереді. |
| Ең жақсысы | Аяқталған құрылысты қажет болған жағдайда пайдалануға рұқсат. Жер учаскесі мен рәсімге байланысты, құрылыстың аяқталуы туралы хабарлама сияқты басқа құжат маңызды болуы мүмкін. |
| Баутеррагервертраг | Әзірлеушімен келісімшарт. Егер шарттар орындалса, BTVG бойынша арнайы сатып алушыны қорғау режимі қолданылады. Әзірлеушімен жасалған әрбір келісімшарт автоматты түрде бірдей кепілдіктермен бірге келе бермейді. |
| Трюхандвертраг | Сенімгерлік келісім. Онда қаражатты кім қабылдайтыны, қандай шарттарды тексеретіні және қаражатты аударуға қашан рұқсат етілгені белгіленеді. |
| Қаржыландыру | Қаржыландыруды растау. Бұл шартты, уақытша шектелген немесе мүліктің құнына байланысты болуы мүмкін. Оның банктің соңғы міндеттемесін білдіретінін тексеру маңызды. |
| Грундрисс | Пәтер жоспарының өзі қайта құрудың заңдылығын немесе көрсетілген аумақтың дәлдігін растамайды; шығу тегі, күні және нақты жағдайға сәйкестігі маңызды. |
| Мелдезеттель | Тұрғылықты жері бойынша тіркеу нысаны. Бұл нысан меншік құқығын растайтын құжат немесе жылжымайтын мүлік сатып алуға рұқсат болып табылмайды. Тиісті тіркеу ақпараты тіркеуді растау үшін пайдаланылады. |
Жарнамадан басқа не сұрау керек
Алдын ала тексеру үшін әдетте ағымдағы үзінді көшірме, жоспар, пәтерге меншік құқығы туралы құжаттар және энергетикалық өнімділік сертификаты қажет. Ғимаратты бағалау үшін ең соңғы жылдық есептер, ғимараттың Rücklage (құрылыс коды), Vorausschau (құрылыс коды) туралы ақпарат және бірнеше жылдық жиналыс хаттамалары пайдалы. Бұл әрбір транзакция үшін міндетті тізім емес, практикалық құжаттар жиынтығы.
Егер жөндеу, шатыр, бөлек бақша немесе тұрақ орны болса, олардың мәртебесін растайтын құжаттар қажет. Егер пәтерде жалға алушы тұрса, ағымдағы келісімшарт және қосымша келісімдер қажет.
7. Мәміле тараптары және мемлекеттік органдар
Сатып алмас бұрын, мүлікті кім таңдайтынын, келісімшартты кім дайындайтынын, техникалық жағдайын кім тексеретінін және сенімгерлік есепшоттарға кім жауапты екенін анықтап алған пайдалы. Бір маман бірнеше функцияны орындай алады, бірақ олардың жұмыс көлемі анықталуы керек.
| Термин | Сатып алушының нені тексеруі керек және оның мәні неде |
|---|---|
| Рехтсанвалт | Адвокат. Мәмілелер бойынша кеңес бере алады, келісімшарттар жобасын жасай алады, есеп айырысулар мен тіркеуге көмектесе алады. Өкілдік етілетін тараптар және тапсырманың көлемі нақтылануы тиіс. |
| Нотариус | Нотариус. Қолтаңбалар мен құжаттарды куәландырады, сондай-ақ келісімшарттар дайындай алады және сенімгерлік мәмілелерді жүргізе алады. Олардың рөлі тек қолтаңбаларды куәландырумен шектелмейді. |
| Бөлшектік конвертер | Тараптың немесе тараптардың өкілі; салық және тіркеу мәнмәтінде көбінесе адвокат немесе нотариус. Мағынасы нақты рәсімге байланысты. |
| Треухандер | Сенiмгерлiк мiндетті орындайтын тұлға келiсiлген шарттарға сәйкес қаражатты қабылдайды және аударады. Қорғау мiндеттердiң шарттарымен және тиiстi түрде орындалуымен қамтамасыз етiледi, бiр мезгiлде уәде берумен емес. |
| Қозғалмайтын құрылғылар | Жылжымайтын мүлік брокері. Сату кезінде екі тарап үшін де екінші агент ретінде әрекет ете алады. Олардың ақпараттық міндеттері сатып алушы үшін тәуелсіз заңды өкілдікті алмастырмайды. |
| Қозғалмайтын жүк көлігі | Келесі мамандықтарды қамтитын реттелетін кәсіби санат: иммобильді көлік жүргізушілері, иммобильді көлік жүргізушілері және автомобиль көлігі жүргізушілері. Бұл терминнің өзі белгілі бір адамның осы жұмыстардың барлығын орындауға білікті екеніне кепілдік бермейді. |
| Хаусвервалтунг | Басқарушы компания немесе менеджер. Ғимаратты басқаруды мандат және заң шеңберінде ұйымдастырады, есепке алуды жүргізеді және иелерімен өзара әрекеттеседі. |
| Баутрегер | Құрылыс жобасының әзірлеушісі немесе ұйымдастырушысы. Олар заңды тұлғаны, жобаны, рұқсаттарды және келісімшарттық міндеттемелерді тексереді. |
| Сакверштандигер | Тиісті саладағы сарапшы. Құндылықты, техникалық жағдайды немесе Nutzwert бағалауы мүмкін. Сот-медициналық сарапшы болу үшін бөлек растау қажет. |
| Безирксгерихт | Аудандық сот. Өз юрисдикциясына байланысты ол тұрғын үйге қатысты кейбір істерді қарайды және Grundbuch ісі бойынша сот ісін жүргізеді. |
| Grundbuchsgericht | Grundbuch тіркеу мәселелері бойынша құзыретті сот. Бұл бөлек мамандық емес, функцияның белгіленуі. |
| Магистрат | Венаны қоса алғанда, ерекше мәртебесі бар қала әкімшілігі. Нақты сұраныстар құзыретті департаментке жіберіледі. |
| Магистратура (MA) | Вена қалалық әкімшілік департаменті, нөмірмен белгіленген. Тиісті департамент тек «жылжымайтын мүлік» деген жалпы терминге емес, сұраныстың тақырыбына негізделіп таңдалады. |
| Қаржыландыру | Салық органы. Өз құзыреті шегінде салық мәселелеріне жауапты. |
| Митерверейнигунг | Жалға алушыларға нақты мәселелер бойынша кеңес беретін және олардың мүдделерін қорғайтын ұйым. Көмек көрсету және мүшелік шарттары бөлек көрсетілген. |
| Виртшафтскаммер (WKO) | Австрия экономикалық палатасы. Кәсіби ақпарат және компанияларды іздеу қызметтерін ұсынады. Рұқсат етілген коммерциялық қызметтің көлемі Gewerbeberechtigung (шынайы және заңды тұлға сертификаты) және GISA тізілімін пайдаланып тексеріледі. |
Агент кімнің мүдделерін ескереді?
Австрияда жылжымайтын мүлік брокерінің «Doppelmakler» («күмәнді брокер») рөлін атқаруы жиі кездеседі. Бұл жағдайда брокер екі тараптың да мүдделерін ескеруі керек. Бұл адвокатқа бір тараптың мүдделерін тәуелсіз түрде білдіруді тапсырудан ерекшеленеді.
Сондықтан, сатып алушы екі сұрақ қоюы маңызды: делдал қандай лауазымда әрекет етеді және сатып алушы үшін мәміленің заңды шарттарын кім нақты тексереді. Сол сияқты, егер олардың барлығы біріктірілген болса, нотариустың, адвокаттың және Треухандердің функцияларын нақтылау маңызды.
Көбінесе дұрыс түсінілмейтін терминдер
| Термин | Ортақ түсінік | Бұл іс жүзінде нені білдіреді? |
|---|---|---|
| Neubau | Жаңа ғана салынған пәтер | Нарық санатына алдыңғы онжылдықтардағы үйлер кіруі мүмкін. Жылы мен жағдайы бөлек тексеріледі. |
| Эрстбезуг | Жаңа ғимарат міндетті түрде қажет | Қайта құрудан кейінгі алғашқы тұрғын үйді көрсетуі мүмкін. |
| Nutzfläche | Пәтердің, балконның, террасаның және жертөленің ауданының қосындысы | Құрамы қолданыстағы ережелермен анықталады. Лоджиялар мен ашық балкондар әртүрлі есептеледі. |
| Бетрибскостен | Иесінің барлық айлық шығындары | Резерв, жылыту, электр қуаты және жөндеу жұмыстары бөлек мәселелер болуы мүмкін. |
| Рюклаг | Жөндеу жұмыстарының ақысы төленгеніне кепілдік | Бұл ғимараттың резерві. Ол бұрыннан басталған немесе жоспарланған жұмыс үшін жеткіліксіз болуы мүмкін. |
| Кауфанбот | Қосымша сатып алу тапсырысы | Ұсыныс сатып алушы үшін міндетті болуы мүмкін және қабылданған жағдайда міндетті шарт жасасады. |
| Wohnungseigentum | Ғимараттың қалған бөлігімен байланысы жоқ пәтер | Нысанға айрықша құқық ортақ мүліктегі үлеспен және үйге қатысты міндеттермен байланысты. |
| Genossenschaftswohnung | Жалға алушыға тиесілі арзан пәтер | Әдетте бұл жалға алу немесе пайдалану; сатып алу мүмкіндігі тәуелсіз тексеруді қажет етеді. |
| Ворсоргевохнунг | ҚҚС қайтарымына кепілдік берілген инвестиция | Салық нәтижесі сатып алу, пайдалану және салық салу шарттарына байланысты. |
| Баурехт | Пәтер мен жер учаскесіне ортақ меншік құқығы | Нысан басқа біреудің жеріне уақытша шектеулі құқықпен байланысты. |
| Сақтық шаралары | Сатып алуға арналған депозит | Жалдау қатынастарындағы кепілдік депозиті. |
| Экспозиция | Барлық сипаттамаларды растайтын құжат | Сипаттама тексеруді қажет етеді; жеке мәлімдемелердің заңды маңызы болуы мүмкін. |
Жиі қойылатын сұрақтар
Австрияда сатып алушы қай кезде пәтердің иесі болады?
Стандартты сатып алу үшін бұл меншік құқығы Grundbuch-та тіркелгеннен кейін жасалады. Келісімшартқа қол қою, төлем жасау және кілттерді алу өздігінен бұл тіркеуді алмастырмайды.
Kaufanbot-ты кәдімгі брондау деп санауға бола ма?
Жоқ. Бұл ықтимал міндетті салдары бар ұсыныс. Қол қоймас бұрын, оның мазмұнын, жарамдылық мерзімін және транзакцияның шарттары мен талаптарын тексеруіңіз керек.
Лоджиялар Nutzfläche құрамына кіре ме?
Егер белгіленген критерийлер орындалса, ол кіреді. Ашық балкон немесе терраса, лоджиялар сияқты, MRG және WEG ережелеріне сәйкес есептелмейді. Жоспар мен есептеу негізі нақты пәтер үшін тексеріледі.
Altbau немесе Neubauсөздерін пайдаланып жалға алу режимін анықтау мүмкін бе?
Жоқ. Құрылыс құжаттары, пәтерге меншік құқығы, қаржыландыру, ғимараттың тарихы және кез келген ерекшеліктер маңызды. Қасбеттің жасы немесе тізімдегі сөздер жеткіліксіз.
Сатып алу-сату шартын кім жасайды: адвокат немесе нотариус?
Келісімді адвокат немесе нотариус дайындауы мүмкін. Екеуі де сенімгерлік қолдауды қоса алғанда, өзара байланысты функцияларды орындай алады. Міндеттердің нақты бөлінуі мәмілені бекіту процесінде анықталады.
Агент міндетті түрде тек сатушыны ғана білдіре ме?
Жоқ. Сату кезінде олар екі тараптың да мүдделерін ескере алады. Бұл олардың өкілеттіктерінің көлемін түсіну және сатып алудың заңды шарттарын бөлек тексеру қажеттілігін жоймайды.
Vorsorgewohnung кепілді қайтаруды білдіреді ме?
Жоқ. Пайдалылық бағаға, рұқсат етілген жалдау ақысына, пайдалану шығындарына, тоқтап қалу уақытына, жөндеу жұмыстарына, қаржыландыруға және салықтарға байланысты. Мүліктің меншік құқығы табыстың немесе ҚҚС шегеріміне құқығын растамайды.
Компания шетелдіктерге рұқсатсыз жылжымайтын мүлік сатып алуға рұқсат бере ме?
Автоматты түрде емес. Рұқсат беру ережелерінің қолданылуы жерге, мүлікке және компанияның меншік құрылымына байланысты. Салық салдары мен сатып алуға рұқсаттар бөлек мәселелер.
Grundbuch-тан үзіндіні қайдан алуға болады?
Ресми әділет қызметтері, уәкілетті қызметтер, адвокат немесе нотариус арқылы. Қолжетімділік шарттары мен құны сұрау салу әдісіне байланысты. 2026 жылдың 1 қазанынан бастап мүлік иелері JustizOnline арқылы қажетті сомаға дейін өз мүлкі үшін тегін электрондық көшірмелер ала алады.
Сарапшы пікірі: Ксения Левина
Австрия нарығында жұмыс істеген уақытымда мен бір заңдылықты байқадым: сатып алушылардың қателіктері сирек жағдайда нарықты білмеуден болады. Олар әрқашан таныс терминнің дұрыс түсіндірілмеуінен болады. Олар кірістілікті ауданға негіздеп есептейді, ол іс жүзінде басқаша өлшенеді. Олар өз бюджеттерін қосымша шығындарсыз жоспарлайды, себебі олардың елінде олар пайыздың үлесіне тең. Олар ғимараттың толығымен MRG қамтитынын білмей, жалдау ақысын көтеруді жоспарлайды.
Сондықтан мен жаңа клиентке жіберетін алғашқы құжат нысандар жиынтығы емес, сөздік. Содан бері әңгіме сол тілде өрбиді.
Сатып алудан бұрын жылдам тексеру тізімі
Бұл тізім құжаттар мен сұрақтарды дайындауға көмектеседі. Тиісті тексерудің көлемі мүлікке және мәміле шарттарына байланысты.
Объект және құқықтар
- Ағымдағы Grundbuch үзіндісі алынды; иесі, үлесі және нысаны ұсыныспен салыстырылды.
- Ауыртпалықтарды, соның ішінде растайтын құжаттарды тексерді.
- Қандай кедергілер сақталып, қайсысы жойылатыны анық.
- Жертөленің, тұрақ орнының, бақшаның немесе террасаның мәртебесі құжаттармен расталады.
- Аудан мен жоспар нақты жағдаймен және рұқсат етілген өзгерістермен салыстырылады.
Үй және болашақ шығындар
- Пәтерге меншік құқығы туралы құжаттар қабылданды.
- Соңғы жылдық есептер, Рюклаге және Вораусшау туралы ақпарат зерттелді.
- Қолжетімді отырыс хаттамалары мен жұмысқа қатысты шешімдер қаралды.
- Меншік иесінің ағымдағы төлемдері және мүмкін болатын қосымша жарналар бөлек белгіленеді.
- Энергетикалық паспорт және қолжетімді техникалық құжаттар тексерілді.
Пайдалану және жалға алу
- Нысанның мақсатты мақсаты анықталды.
- Егер сіз мүлікті жалға беруді жоспарласаңыз, қолданыстағы жалдау режимін тексеріңіз.
- Тұрғын үй үшін жалдау шарты және қосымша келісімдер қайта қаралды.
- Екінші немесе туристік үй ретінде пайдалану сатып алу мақсатына сәйкес келсе, бөлек тексеріледі.
Транзакция және есеп айырысу
- Kaufanbot келісіміне қол қоймас бұрын қажетті қаржыландыру және рұқсат беру шарттары келісілді.
- Рұқсат беру талаптары сатып алушы және таңдалған меншік құрылымы үшін анықталған.
- Мүлік бағасынан асатын шығындар есептеледі.
- Қатысушылардың функциялары және олардың тапсырмаларының көлемі белгілі.
- Сенiмгерлiк есеп айырысулардың, ауыртпалықтарды алып тастаудың және тiркеудiң шарттары құжаттарда көрсетiлген.
- Ауыстыру күні, пәтердің жағдайы және хаттаманы жасау тәртібі келісілді.
Нені есте сақтауға тұрарлық
Австриялық мәміледегі терминология формальдылық емес, мүліктің нақты параметрлерін түсіну тәсілі. Сөздікті толығымен оқуға уақытыңыз болмаса да, үш нәрсені есте сақтау керек:
Меншік құқығы келісімшартқа қол қойғаннан немесе төлем жасағаннан кейін емес, Grundbuch-қа тіркелген сәтте пайда болады . Осы оқиғалар арасында болатын барлық нәрсе басымдық жазбасымен және сенімгерлік шотпен қорғалады — олардың бар екендігі ақша аударылғанға дейін тексеріледі.
Пәтер емес, ғимараттағы үлес сатып алынады. Бұған Nutzwert, ортақ аумақ шығындары, меншік иелерінің жиналыс шешімдері және жөндеу резерві кіреді. Жиналыс хаттамалары кез келген мүлік сипаттамасына қарағанда болашақ шығындардың дәлірек көрінісін береді.
Жалға берілетін мүлік режимі кірістілікті анықтайды. Модельді есептемес бұрын, ғимараттың толық, ішінара немесе тәркіленгенін білу маңызды. 2026 жылы индекстеу және келісімшарт мерзіміне арналған жаңа ережелер қосылды.
Ресми дереккөздер: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
