Инфляция жоғары және экономика тұрақсыз болған кезде, жылжымайтын мүлікке инвестиция салу - капиталды сақтаудың ғана емес, сонымен қатар оны көбейтудің ең тиімді тәсілдерінің бірі.
Infina компаниясының ашық деректеріне сәйкес , Австрия экономикасы тұрақтылығымен танымал, ал Вена жылжымайтын мүлік нарығы ондаған жылдар бойы кенеттен құлдыраусыз немесе алыпсатарлықсыз өсіп келеді. Соңғы 30-40 жылда Венадағы тұрғын үй бағасының тұрақты өсуінің арқасында бұл нарық ұзақ мерзімді инвестициялар үшін ең сенімді және болжамды нарықтардың біріне айналды.
8-10% (кейбір жерлерде 15-20%-ға дейін) инфляция көбірек инвесторларды қолма-қол ақшаға емес, мемлекет көп мөлшерде валюта басып шығарған кезде түсіп кететін активтерге емес және «дірілдейтін» цифрлық активтерге емес, пана іздеуге мәжбүр етуде. Сондықтан Венадағы жылжымайтын мүлік тек «қауіпсіз баспана» ғана емес, жинақтар үшін нағыз қорғаныс болып табылады.
Бұл жылжымайтын мүлікпен ең сенімді жұмыс істейді, оның кірісі болжамды - мысалы, жалға берілетін пәтерлер немесе медициналық орталықтар. Олардың пайдасы инфляциядан болған шығындарды ғана емес, сонымен қатар табыс әкелуі мүмкін. Құзыретті және кәсіби тәсілмен белгілі бір мүліктер дағдарыстар мен жаһандық тұрақсыздыққа қарамастан, сіздің капиталыңыздың 80%-ға дейін қорғай алады.
Вена әдейі шектеулі инвестициялық әлеуетті , және бұл ақылдылық: жаңа құрылыс қатаң бақыланады, тарихи ғимараттар қорғалады және нарықтағы сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігі мұқият сақталады.
Осы себепті, мұнда сұраныс әрқашан ұсыныстан жоғары болады, және мұндай мүліктерге сұраныс қана емес (оларды сату оңай), сонымен қатар бағасы тұрақты түрде өсіп отырады.
Бұл мақалада біз Австрияның жылжымайтын мүлкіне инвестиция салудың неліктен тиімді болып қалатынын, ЕО азаматтары мен ЕО-дан тыс тұратындар үшін қандай инвестициялық мүмкіндіктер бар екенін, мүлікті таңдағанда қандай факторларды ескеру керектігін және тұрақтылықты, толық заңдылықты және айқын кірістілікті қамтамасыз ететін сенімді жоспарды қалай әзірлеу керектігін қарастырамыз.
Мен жылжымайтын мүлік саласында жұмыс істеу және инвесторларға көмектесу барысында жинақтаған тәжірибем мен тұжырымдарыммен бөлісемін. Менің мақсатым - Австрияға қалай ақылмен және минималды тәуекелмен инвестиция салу керектігін түсінуге көмектесу.
Неліктен Вена Еуропадағы ең үздік жылжымайтын мүлік нарықтарының бірі болып табылады
Егер сіз тұрақсыз нарықтарда тұрақтылық іздесеңіз, онда Венаның инвестициялық жылжымайтын мүлкі сіздің қауіпсіз баспанаңыз болады. Ол уақыт сынағынан өтті және дағдарыстарға төтеп берді. Ондаған жылдар бойы Вена нарығы Еуропадағы ең сенімді нарықтардың бірі , тіпті жаһандық төңкерістер кезінде де тұрақты түрде өсіп келеді. Сондықтан көптеген жеке тұлғалар мен ірі қорлар ұзақ мерзімді капиталды сақтау үшін Венаны таңдап жатыр. Тек «неге» ғана емес, сонымен қатар практикалық қадамдарды да түсіну маңызды: жергілікті ережелер мен шығындарды ескере отырып , Венада пәтерді қалай сатып алу керек
Экономикалық тұрақтылық сенім негізі ретінде
Австрия тек тұрақты ел ғана емес, ол жақсы жұмыс істейтін механизм. 2023 жылы инфляция (бағаның өсуі) еуроаймақтағы көптеген көршілеріне қарағанда мұнда жақсы бақыланды. Вена - бәрінің жүрегі.
Бұл тек астана ғана емес, сонымен қатар қуатты инвестициялық магнит. Қала тек туризмге немесе қаржыға ғана емес, денсаулық сақтау, IT және білім беруге де бағытталған. Бұл факторлар көптеген адамдардың өз болашағын Венада көру ниетін арттырады, бұл өз кезегінде жалға алынған немесе жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік туралы ойларға әкеледі.
Жалға алу нарығы минималды тәуекелмен тұрақты табыс ұсынады
Statistik Austria ресми веб-сайтының мәліметтері бойынша , Вена тұрғындарының 75%-дан астамы үйлерін иеленудің орнына жалға алады Орташа жылдық кірістілік (салықтарды қоспағанда, жалпы кіріс) 2,5%-дан 4%-ға дейін ауытқиды. Дегенмен, кейбір мүліктер үшін, әсіресе медицина саласында (мысалы, клиникалар, кеңселер) немесе студенттер сұранысқа ие мүліктер үшін кірістілік айтарлықтай жоғары болуы мүмкін - жылына 6-8%-ға .
Мен бұған дейін атап өткенімдей, Вена жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс соншалықты жоғары, сондықтан мүліктер көбінесе 24 сағат ішінде жалға беріледі. Бұл нарықтың нақты шындығы, асыра сілтеу емес.
Бағаның өсуінің факторы ретінде шектеулі ұсыныс
Венадағы тұрғын үй бағалары 30-40 жыл бойы тұрақты түрде өсіп келеді. Тіпті 2022-2023 жылдары несие беру мөлшерлемелері күрт өскен кезде де нарық құлдыраған жоқ, тек аздап баяулады. 2024 жылдан бастап өсім қайтадан жанданды және барлық белгілер оның жақын арада аяқталмайтынын көрсетеді. 2034 жылға қарай бағалар қазіргі деңгеймен салыстырғанда 55%-ға өседі деп күтілуде .
Неліктен бағалар соншалықты тұрақты түрде өсіп келеді? Жауап қарапайым: Венаның дәл орталығында жаңа тұрғын үй салу мүмкін емес дерлік. Қаланың тарихи ғимараттарына, сәулет ережелеріне және қатаң құрылыс нормаларына байланысты орталықта жаңа тұрғын үйлер жоқтың қасы. Бірақ адамдар әлі де сол жерде тұрғысы келеді - сұраныс өзгермейді! Мұны Дубаймен салыстырыңыз: онда тұтас аудандар салынады, ал Венада орталықтағы әрбір жаңа ғимарат іс жүзінде ерекше оқиға, жиі кездесетін жағдай емес.
Австрияның инвестициялық жылжымайтын мүлік нарығы тұрғын үйден бастап коммерциялыққа дейін алуан түрлі. Әрбір нұсқаның өзіндік ерекшеліктері бар, әртүрлі кіріс әкеледі және әртүрлі тәуекелдерді тудырады. Қайсысын таңдау керек? Бұл сіздің стратегияңызға байланысты: тұрақты жалдау ақысы, уақыт өте келе активтердің өсуі немесе портфельді әртараптандыру.
| Сегмент | Жалпы кірістілік | Негізгі артықшылықтары | Негізгі тәуекелдер |
|---|---|---|---|
| Тұрғын үй жылжымайтын мүлкі | 3.0-4.5% | Тұрақты сұраныс, төмен тәуекелдер | Жалға алудың қатаң заңдары |
| Коммерциялық | 4.5-6.5% | Орташадан жоғары табыс табуға болады | Экономика дағдарыста болған кезде кірістілік төмендейді |
| Туристік (пәтерлер) | 5.0-7.0% | Орташадан жоғары табыс табуға болады | Экономика дағдарыста болған кезде кірістілік төмендейді |
| Шағын тұрғын үй / Студент | 5.0-6.0% | Жыл бойы сенімді табыс | Жалға алушылардың жиі ауысуы |
Венадағы бағалар және басқа еуропалық астаналармен салыстыру
Венадағы тұрғын үй жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу перспективалы болып көрінеді. Knight Frank қаланы инвесторлардың тартымдылығы бойынша Еуропаның үздік он қаласының қатарына қосады. Eurostat : Венадағы тұрғын үй бағалары жыл сайын 4-6%-ға өсіп келеді, ал дамыған аймақтарда одан да айтарлықтай өсім байқалады. Басқа ірі астаналармен салыстырғанда Вена өте тұрақты нәтижелер көрсетті.
| Қала | Орташа жалдау кірістілігі | 5 жыл ішінде бағаның өсуі | Реттеу деңгейі |
|---|---|---|---|
| Вена | 3.5-4.2% | ~30% | Орташа, болжамды |
| Берлин | 2.5-3.0% | ~45% | Өте жоғары (жалдау ақысы тоқтатылады) |
| Париж | 2.0-2.8% | ~25% | Қатаң реттеу |
| Мадрид | 4.0-5.0% | ~35% | Аз реттеледі |
Вена инвесторлар үшін қолайлы тепе-теңдікті ұсынады. Оның жылжымайтын мүлкі сенімді ережелерге, жоғары өмір сүру сапасына және тұрақты сұранысқа байланысты тартымды.
Нарық спекуляциядан әдейі бас тартып . Түптеп келгенде, барлығы ұтады: тұрғындар жайлылықтан, ал инвесторлар тұрақты және болжамды нарықтан ләззат алады.
Вена жылжымайтын мүлкінің инвесторлар үшін негізгі артықшылықтары
Вена ұзақ мерзімді жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бойынша Еуропадағы ең тиімді қалалардың қатарында тұрақты орын алады. Мұның бірнеше себебі бар: өмір сүрудің тамаша сапасы, барлық қолайлылықтарға ыңғайлы қол жетімділік және тұрақты орта. Сондықтан халықаралық инвесторлар Вена жылжымайтын мүлкіне инвестиция салуға соншалықты құлшыныс танытады.
Венаның басқа ЕО астаналарына қарағанда айқын артықшылығы бар: жылжымайтын мүлік нарығының ережелері айқын және тұрақты. Бұл орташа салықтар мен мүлік құқықтарының сенімді қорғалуын білдіреді. Бұл жағдайлар сіздің инвестицияңыздың құнының тұрақты өсуі және жалдау ақысынан тұрақты табыс алу үшін тамаша орта жасайды.
Әлемдік дағдарыс кезінде де төзімділік
Заңнама мен мәмілелердің ашықтығы
Қысқа мерзімді жалға алуды реттеу ерекше назар аударуды қажет етеді . Airbnb ережелері көптеген салаларда нарықтың қызып кетуін және бағаның спекулятивті өсуін тежейді.
Аудандардың сегрегациясыз үйлесімді дамуы
Меншік құқығын тиімді қорғау
Макроэкономикалық тұрақтылық және саяси бейтараптық
Өсу болжамы: 10 жылда +55%-ға дейін
Барлық артықшылықтарына қарамастан, Вена басқа еуропалық астаналарға қарағанда әлі де арзан. Неліктен? Нарықтық реттеулер көп, жасанды баға инфляциясы жоқ, ал өсім баяу және сақтықпен жүреді. Бірақ бұл болашақта сенімді өсудің негізі. Сарапшылардың бағалауы бойынша, 2034 жылға қарай бағалар 50-55%-ға өсуі мүмкін. Бұл әсіресе пәтерлер мен үйлер тапшылығы бар аймақтарда байқалады.
Венада қандай мүлік инвестициялауға жарамды?
Венадағы жылжымайтын мүлікке сәтті инвестиция салу үшін алдымен дұрыс пәтерді немесе үйді таңдау керек. Мұндағы нарық тыныш, бірақ көптеген ережелер бар. Сондықтан тәжірибелі адам әсіресе қажет: сізге ақша табуға көмектесетін сатып алу. Қалай? Құнын дәл есептеу, мұқият жоспарлау және нақты бағадан төмен бағаға сатып алу арқылы. Мұнда ыстық, қызған нарықтардағыдай асығыс емес. Шешімдер сандарды тексергеннен және болашаққа жоспар құрғаннан кейін қабылданады.
Венада сатылымға қойылған 7500-ге дейін мүлік бар . Бірақ біздің бағалауымыз бойынша, тек 2%-ы ғана шынымен жақсы және жақсы инвестиция. Түйін: ақылмен таңдау жасау маңызды. Сіз көп нәрсені тексеруіңіз керек: үйдің/пәтердің жағдайы, құжаттардың заңдылығы, бағаның өсуі мүмкіндігі және оны жалға берудің оңайлығы.
үлкен дерекқорларды өңдеу үшін жасанды интеллект белсенді түрде пайдаланамыз . Бұған бағалар, нақты транзакциялар, әртүрлі аудандардың дамуы, әртүрлі жерлерде жалға алу мен сатып алуға деген сұраныс және басқа да маңызды көрсеткіштер туралы деректер кіреді. Бірінші кезеңде алгоритмдер ең перспективалы нұсқаларды анықтайды. Екінші кезеңде біздің сарапшыларымыз әрбір осындай мүлікті жеке тексереді.
Екінші нарық ең өтімді тұрғын үйлерді ұсынады. Бұл мүліктер көбінесе тарихи аудандарда орналасқан және ұзақ мерзімді жалға алушылар арасында үнемі сұранысқа ие. Ғимараттың және ауданның даму перспективаларын, көлікке жақындығын және мүліктің тозуын ескере отырып, мұнда нарықтық бағадан төмен бағамен пәтер табуға болады. Дегенмен, ең бастысы - мәміленің заңды тұтастығын, жалға алушылардың сенімділігін және барлық коммуналдық қызметтердің дұрыс жұмыс істеуін тексеру.
Венаның жаңа ғимараттары ( Neubau ) өздерінің стилі мен заманауи дизайнымен тартымды. Олар энергия үнемдейтін және жоғары сапалы. Дегенмен, олардың бағалары көбінесе қайталама нарықтағы ұқсас өлшемдегі пәтерлерге қарағанда 30-40%-ға жоғары.
Жаңа ғимараттардың қымбаттығы тек олардың сапасына ғана емес. Бұл сондай-ақ жобалардың өздерінің қымбаттығына, материалдарды жеткізудегі қиындықтарға және құрылыс салушының елеулі тәуекелдеріне де байланысты. Инвесторлар үшін маңыздысы - бұл пәтердің болашақ бағасының өсуі бастапқы үстеме ақыны шынымен өтей ме, жоқ па, соны нақты бағалау
Кішкентай пәтерлер табысының төмендігіне байланысты тартымды, бірақ олар Венадағы барлық адамдарға арналмаған. Олардың негізгі жалға алушылары - студенттер, мигрант жұмысшылар және мигранттар. Бұл көбірек қиындық тудырады: сіз үнемі жаңа жалға алушыларды іздейсіз және жалдау ақысын үнемі бақылайсыз. Біз мұндай мүліктерді тек сенімді аймақтарда және кім жалға алатынын және оларды қалай басқару керектігін анық түсінген жағдайда ғана ұсынамыз.
Ұзақ мерзімді жалға алу - ең сенімді нұсқа. Мұндағы тұрғындар бірнеше күнге жалға алатындардан айырмашылығы, ұзақ мерзімді, 5-10 жыл тұрады. Олар әдетте пәтерді жиһазсыз бос жалға алады, ал барлық шарттар мен талаптар заңмен анық белгіленген. Бұл техникалық қызмет көрсету шығындарын айтарлықтай үнемдеуге және нақты табысты қамтамасыз етуге көмектеседі. Вена қаласының билігі ұзақ мерзімді жалға алудың бұл түрін белсенді түрде қолдайды.
туристік жалға алу өте күрделі, себебі билік ережелерді айтарлықтай күшейтті. 2024 жылдан бастап қысқа мерзімді жалға алу тек белгілі бір бекітілген аумақтарда ғана рұқсат етіледі. Бұл бизнес үнемі бақылауды қажет етеді: сіз барлық заңдармен мұқият таныс болуыңыз және пәтерді тәулік бойы басқаруға дайын болуыңыз керек. Сондықтан, оны негізінен бірнеше мүлкі бар және өздерінің тазалау және қонақтарды басқару тобы бар тәжірибелі инвесторлар іздейді.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік бетбұрыс кезеңіне тап болды. Онлайн сауданың қарқынды дамуы көптеген дүкендер мен қоймаларды бос қалдырды. Дегенмен, басқа форматтарға: жеке кеңселерге, қызмет көрсету орындарына және клиникаларға сұраныс артты. Бұл хаоста табысқа жетудің кілті - кепілдік берілген төлем қабілеттілігі бар жалға алушы немесе ескі кеңістікті заманауи қажеттіліктерге толығымен қайта жобалаудың ақылды жоспары.
Көршілер маңызды. Вена 23 мүлдем басқа ауданнан тұрады. Әрқайсысының өз ережелері бар: бағалар өз қарқынымен өзгереді, құрылыс барлық жерде шектеулі және онда тұратын адамдар әртүрлі. Тіпті бір ауданның ішінде де көшедегі перспективалар айтарлықтай өзгеруі мүмкін! Біз тереңірек зерттейміз: біз сату туралы көптеген деректерді талдаймыз және бағалар аспанға көтерілетін бағаланбаған бұрыштарды дәл табамыз. Осылайша, біздің клиенттеріміз Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салып , өсу әлеуеті бар мүліктерді сатып алады.
Австриялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың қолжетімді нұсқалары
Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың әртүрлі жолдары бар. Мұның бәрі сіздің кім екеніңізге (азаматтығыңыз), қанша инвестиция салғыңыз келетініне, мақсаттарыңызға және қаншалықты белсенді қатысуға дайын екеніңізге байланысты. Біз әртүрлі нұсқаларды ұсынамыз: өз атыңызға пәтер сатып алудан бастап, ЕО компаниялары арқылы күрделірек нұсқаларға немесе ірі жылжымайтын мүлік қорларына инвестиция салуға дейін.
Жеке сатып алу: резидент еместер үшін мүмкіндіктер мен шектеулер
Егер сіз ЕО немесе Еуропалық экономикалық аймақтың (мысалы, Германия, Франция, Польша) азаматы болсаңыз, Венада ешқандай қосымша талаптарсыз . Дегенмен, басқа елдердің (мысалы, Украина, АҚШ немесе Ұлыбритания) азаматтары үшін ережелер қатаңырақ ( шетелдіктердің Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алуына қойылатын шектеулерді ): тікелей сатып алуға тек Вена магистратының кеңсесі арнайы өтінішті мақұлдағаннан кейін ғана рұқсат етіледі.
Бұл рұқсатты барлығы бірдей ала бермейді. Тек Австриямен тығыз байланысы барлар ғана — мұнда тұратындар, жұмыс істейтіндер, бизнес жүргізетіндер немесе салық төлейтіндер ғана мүмкіндікке ие. Шешімді күту бірнеше айға созылуы мүмкін және оның берілетініне кепілдік жоқ.
Компания арқылы инвестиция салу: икемділік және салықты оңтайландыру
Бұл басқа елдердің азаматтары үшін ең ыңғайлы және танымал нұсқа. Екі негізгі бағыт бар:
● Өзіңіздің австриялық компанияңызды ашыңыз (мысалы, GmbH)
● Басқа ЕО елінен (мысалы, Словакия, Кипр немесе Ирландия) дайын компания арқылы сатып алыңыз
Бұл тәсіл сатып алуға арнайы үкіметтік рұқсат алу қажеттілігін жояды, жылжымайтын мүлікті сатуды немесе беруді айтарлықтай жеңілдетеді, салық ауыртпалығын заңды түрде азайтуға мүмкіндік береді, сондай-ақ мүлікті дереу жалға беруге немесе сатуға мүмкіндік береді.
Есте сақтау маңызды:
● Қаржылық құжаттарды (бухгалтерлік есепті) міндетті түрде жүргізу және жылдық есептерді тапсыру
● Компанияны ұстап тұруға арналған тұрақты шығындар
● Австрияда компания пайдасына, жалдау табысына, дивидендтерге салынатын салықтар
Егер дұрыс құрылымдалған болса, бұл ұзақ мерзімді перспективада жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың ең тиімді тәсілі.
Бірлескен меншік: ортақ инвестицияға инвестиция салу
Артықшылықтары:
- аз инвестициямен элиталық мүлік сатып алу мүмкіндігі,
- басқаруды мамандар өз мойнына алады
- кіру шегін төмендету
Кемшіліктері:
- анық жазылған келісімшарттар қажет
- шешімдерге шектеулі ықпал ету
- бірлескен меншік иелері арасындағы келіспеушіліктер қаупі
Жылжымайтын мүлік қорлары: инвестициясыз пассивті табыс
Мүлікті басқарғыңыз келмей ме? Жылжымайтын мүлікке инвестициялық қорлар (ЖИҚ) сіз үшін бәрін басқарады. Сіз бұрыннан бар мүлік портфолиосынан үлес сатып аласыз, ал мамандар оларды басқарады. Сіздің табысыңыз инвестицияңыздың көлеміне байланысты.
Тәуекелге баруды ұнатпайтын және мәмілелер мен жалға алушыларға уақыт жұмсағысы келмейтіндер үшін тамаша нұсқа.
Артықшылықтары:
- мамандарды басқару,
- бірнеше мүлікке инвестиция салу
- шағын бюджет жеткілікті болады
Кемшіліктері:
- қызмет көрсету ақысы
- бақылаудың болмауы
- Нарықтың құлдырауы немесе нашар басқару теріс салдарға әкеледі
Австриядағы құқықтық аспектілер және мәміле құрылымы
Кім жылжымайтын мүлік сатып ала алады: тұрғын мәртебесі маңызды
Австрия мүлік сатып алушыларды азаматтығы бойынша ажыратады. Сондықтан ЕО азаматтары (мысалы, немістер, поляктар және француздар) Венада немесе кез келген басқа қалада шектеусіз сатып ала алады. Қалғандардың барлығы (украиндықтар, американдықтар, британдықтар және басқалар) Вена қалалық әкімшілігінің, яғни Магистраттың рұқсатын алуы керек.
Бұл рұқсатты алу үшін сізде Австриямен байланыс болуы керек: сол жерде тұруға рұқсатыңыз болуы керек, сол жерде жұмыс істеуіңіз немесе бизнес жүргізуіңіз немесе салық төлеуіңіз керек. Мұндай байланыс болмаса, процесс бірнеше айға созылуы мүмкін және көбінесе бас тартумен аяқталады.
Мұндай жағдайларда біз клиенттерге басқа нұсқаны қарастыруға кеңес береміз: мүлікті ЕО-да тіркелген компания арқылы сатып алу (мысалы, Austrian GmbH немесе Эстония компаниясы). Бұл толығымен заңды. Сіз әлі де толық меншік иесі болып қаласыз және мүлікті қалауыңыз бойынша басқара аласыз.
Транзакция қалай жұмыс істейді: кезең-кезеңімен процесс
1. Меншік нысанын таңдау
Сіз жылжымайтын мүлікті өз атыңызға немесе компанияңыздың атына тіркей аласыз. Біз сізге салықтарды азайту, активтеріңізді қорғау және мақсаттарыңызға жету үшін меншік құқығыңызды қалай ең жақсы тіркеу керектігін түсінуге көмектесеміз.
2. Нысанды тексеру (Due Diligence)
Сатып алмас бұрын біз техникалық және заңды аспектілерді тексереміз: құқықтардың заңдылығынан бастап қарыздар мен мүлікке жасырын шектеулерге дейін.
3. Кауфанбот – алдын ала келісім
Сатып алу туралы нақты шешіміңізді растайтын құжат. Онда негізгі шарттар көрсетілген және нотариустың қолы оны міндетті етеді. Бұл сатушыға сіздің шешіміңізді өзгертпейтініңізге кепілдік береді.
4. Сатып алу-сату келісімі (Kaufvertrag)
Бұл құжатты заңгер дайындайды, онда мәміленің барлық шарттары көрсетілген. Сатып алушы мен сатушы қол қойғаннан кейін құжаттарды рәсімдеу және ақша аудару басталады.
5. Жер тізілімінде тіркеу (Grundbuch)
Біздің заңгер барлық қажетті құжаттарды ресми дерекқорға (тізілімге) ұсынады. Барлығы тіркеліп, расталғаннан кейін, сатып алушы мүлікке ресми түрде меншік құқығын алады.
6. Мәміле тараптары
Австриялық транзакция әдетте мыналарды қамтиды:
- Сатып алушы және сатушы (немесе олардың өкілдері)
- Заңгер мәмілені сүйемелдейді және сенімді тұлға ретінде әрекет ете алады.
- Нотариус – қолтаңбаларды куәландырады, құжаттарды тексереді
- Банктік немесе сенімгерлік төлем жүйесі – мысалы, Mclean Atalios немесе Banked Household
- Риэлтор – әдетте сатушының мүдделерін білдіреді
Әдетте транзакция мыналарды қамтиды:
- Сатып алушы және сатушы (өздері немесе көмекшілері арқылы).
- Заңгер мәміле жасауға көмектеседі және сенімхат бойынша әрекет ете алады.
- Нотариус құжаттарды тексеріп, қолтаңбаларды куәландырады.
- Арнайы шот : банк немесе төлем жүйесі (мысалы, Mclean, Atalios, Banked Household).
- Риэлтор көбінесе сатушыға сатып алушыны табуға көмектеседі.
7. Қылмыстық жолмен алынған кірістерді жылыстатуды бақылау: бірінші кезекте ашықтық
Австрияда ақшаны жылыстатуға (АҚЖ) қарсы өте қатаң ережелер бар. Сізден қаражатыңыздың заңды шығу тегін растайтын құжаттарды ұсынуыңыз талап етіледі. Бұл талап жеке тұлғаларға да, заңды тұлғаларға да қолданылады. Біз сізге қателіктерсіз немесе заңды мәселелерсіз бәрінің жақсы өтуін қамтамасыз ету үшін барлық қажетті құжаттарды дұрыс жинауға және дайындауға көмектесеміз.
Неліктен австриялық модель сәтсіз жұмыс істейді
Австрия заңдары Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды барлығы үшін ашық және қауіпсіз етеді. Бұл процестің жергілікті ерекшелігі - оның ұзақ процесі (австриялық бюрократиялық процестер, осы саладағы адамдар сияқты, баяу) және әртүрлі саладағы ақылы үшінші тарап мамандарын (адвокаттар, риэлторлар, нотариустар және банктер) тарту қажеттілігі.
Барлық кезеңдердің қатаң реттелетіндігі даусыз артықшылық болып табылады, бұл қателіктер немесе алаяқтық қаупін азайтады. Халықаралық тәжірибесі бар компания ретінде біз австриялық жүйені мінсіз теңдестірілген деп санаймыз: ол құрылымдалған, сенімді және әр қадамда сенімділік береді.
Қанша ақша таба аласыз: табыс, шығындар және салықтар
Сәтті инвестиция салу үшін тек дұрыс мүлікті таңдау ғана емес, сонымен қатар болашақ пайданы мұқият есептеу маңызды. Сонымен қатар, қосымша шығындар туралы ұмытпаңыз. Төменде бүгінгі нарықта қалай жұмыс істейтінін көрсететін нақты келісімнің мысалы келтірілген.
Есептеу мысалы:
Нысан : Екінші нарықтағы пәтер
Сатып алу бағасы: €300 000
| Шығындар элементі | Шығынның пайызы | Шамамен сома |
|---|---|---|
| Мүлікті беру салығы | 3,5% | €10,500 |
| Жер кадастрында тіркеу | 1,1% | €3,300 |
| Адвокат/нотариус қызметтерінің ақысы | 1,5–2% | €4,500–€6,000 |
| Агенттік комиссиясы | 3,6% | 10 800 еуроға дейін |
Жалпы транзакция сомасы: шамамен €330,000
Жалға беруден түскен табыс
- Жалға алудан түскен табыс: айына 1400 еуро (жылына 16 800 еуро)
- Техникалық қызмет көрсету шығындары (сақтандыру, күрделі жөндеу және т.б.): айына 300-320 еуро
- Таза табыс: айына ~€1,100
- Жылдық кірістілік: шамамен 4%
Коммуналдық шығындар
Ұзақ мерзімді жалдау жағдайында жалға алушы барлық коммуналдық төлемдерді төлеуге жауапты:
- Электр энергиясы (жеке келісім бойынша)
- Жылыту және су (егер Hausbetriebskosten құрамына кірмесе)
- Интернет және теледидар
Жалдау шарты жалға алушының атына жасалады. Бұл үй иесінің шығындары аз, ал табысы тұрақты және айқын дегенді білдіреді.
Салық салу
Салықтардың мөлшері бірнеше факторларға, мысалы, меншік нысанына және инвестордың азаматтығына байланысты:
- Жеке тұлғалар: Австрияда жалдау салығы 25%-ға дейін.
- Компаниялар: салықты азайтуға болады (мысалы, мүліктің амортизациясын, басқару шығындарын және жөндеуді ескере отырып).
Салықты азайту және оңтайландыру үшін барлық негізгі мәселелер бойынша маманмен кеңесуді ұсынамыз. Біз сізге инвестициялық құрылымыңызды оңтайландыруға және тиімді меншік моделін құруға көмектесе аламыз - бізге хабарласыңыз.
Сіздің пайдаңыз тек жалдау ақысынан ғана емес, сонымен қатар мүліктің өзінің құнының өсуінен де түседі. Publikationen басылымын , сарапшылар Венаның мүлік нарығы 2034 жылға қарай 55%-ға дейін өсуі мүмкін деп есептейді. Осылайша, 330 000 еуро 510 000 еуроға айналуы мүмкін . Жалдау табысы мен бағаның өсуін қосқанда, сіз акцияларға инвестиция салуға қарағанда тәуекелі төмен жылына шамамен 6-7% пайда аласыз.
Инвестициялық стратегиялар
- Ұзақ мерзімді жалдау – тұрақты табыс, ең аз қиындық, заңды кепілдіктер.
- Қысқа мерзімді спекуляция нарықтық бағадан төмен сатып алу кезінде тиімді, бірақ тәжірибені, жылдамдықты және тәуекелге баруға дайындықты қажет етеді.
- Гибридті модель – 3-5 жылға жалға алып, ең жоғары бағамен сатыңыз. Икемді тәсіл.
Ипотека: қаржыландыру мүмкін бе?
- ЕО тұрғындары үшін : Несие алу мүмкін: сізге тек табыс және жақсы несие тарихы қажет. Процедура стандартты.
- Резидент еместер үшін : мамандандырылған мекемелер арқылы мүмкін. Біз банкті таңдап, өтінімнен бастап қол қоюға дейін қадам бойынша бағыт-бағдар береміз.
Қашықтан инвестиция салу жолы: дайын басқару
Жалға алушыларды іздеу: таңдау және іріктеу
Негізгі кезеңдердің бірі - жақсы жалға алушыларды табу. Мұны келесі басқарушы компания жүзеге асырады:
- сенімді веб-сайттар арқылы жалға алушыларды іздеу;
- пәтерді көрсетеді және кандидаттармен келіссөздер жүргізеді;
- төлем жасай алатындығын тексереді;
- жергілікті заңдарға сәйкес жалдау шартын дұрыс жасайды.
Нәтижесінде, төлем жасамау немесе бос тұрған мүліктерге тап болу ықтималдығы азаяды, ал ақша үнемі келіп түседі.
Максималды пайда алу үшін жөндеу және жиһаздау
Егер мүлік «қарапайым» әрлеумен сатып алынса немесе жаңартуды қажет етсе, басқарушы компания жөндеу жұмыстарын және жобалау жобасын толықтай қамтамасыз ете алады:
- стильді таңдай отырып, орналасуды әзірлеу және бекіту;
- жиһаз, жабдықтар және материалдар сатып алу;
- мердігерлер мен жұмыс процестерін бақылау;
- қажет болған жағдайда қысқа мерзімді жалға алуға лицензия алу.
Мақсат - тартымды көрініс жасау
Басқарушы компания: Сіздің жергілікті серіктесіңіз
Басқарушы компания пайдалану және жөндеуді қоса алғанда, техникалық қызмет көрсетудің толық спектрін ұсынады:
- жалға алушылармен байланыс орнату;
- инженерлік жүйелерге техникалық қызмет көрсетуді ұйымдастыру;
- коммуналдық төлемдерді төлеу (қажет болған жағдайда);
- есептерді дайындау және иесіне тапсыру (ай сайын, тоқсан сайын).
Инвестор кірістер мен шығыстар бойынша ашық есептілікке қол жеткізе алады және шешімдерді қашықтан қабылдайды.
Инвесторлардың минималды қатысуы – максималды тиімділік
Біздің дайын қызметіміздің басты артықшылығы - уақытыңызды үнемдейді. Жергілікті мәліметтерді өзіңіз қарап шығудың қажеті жоқ. Сіз басқа елде тұрып, құжаттарды ұмыта аласыз - біз бәрін өзіміз жасаймыз.
Біз Венада және бүкіл Австрияда сенімді мүлік басқару компанияларымен жұмыс істейміз. Бұл сізге сенім арта алатын дайын шешімді ұсынады: бәрі ашық және айқын.
Негізгі тәуекелдер және оларды азайту жолдары
Валюталық, заңды және жалдау тәуекелдері
Валюталық тәуекел басқа валюталармен, мысалы, доллармен табыс алатындарға әсер етеді. Австриядағы барлық төлемдер еуромен жүргізілетіндіктен, валюта бағамының ауытқуы пайданы азайтуы мүмкін. Мұны болдырмау үшін сіз валюта бағамының ауытқуынан қорғануға немесе тек еуроаймақтағы жобаларға инвестиция салуға болады.
Мәміле дұрыс жасалмаса, құжаттар реттелген болса немесе жалдау шарты әділетсіз болса, құқықтық тәуекелдер
Жалға алу тәуекелдеріне пәтер жалға алушысыз бос болған кезде, жалға алушы төлем жасауды тоқтатқанда немесе үйден шығаруда қиындықтар туындағанда жатады. Жалға алушыларды мұқият таңдау, тәжірибелі агентпен жалдау шартын келіссөздер жүргізу және табыстың жоғалуын жабу үшін сақтандыру бұл тәуекелдерді азайтуға көмектеседі.
Инвестицияларды қорғаудағы сақтандырудың рөлі
Австрияда сіз мүлкіңізді қорғау үшін әртүрлі сақтандыру түрлерін сатып ала аласыз:
- пәтерді немесе үйді сақтандыру (өрттен, су тасқынынан, зақымданудан және басқа да мәселелерден);
- кездейсоқ біреуге зиян келтірген немесе залал келтірген жағдайда сақтандыру (мысалы, төмендегі көршілерді су басу);
- жалдау табысын жоғалтудан сақтандыру (егер пәтерді қандай да бір себептермен жалға беру мүмкін болмаса).
Бұл сақтандыру полистері сізге қиындықтарға байланысты күтпеген шығындарға ақша жұмсамауға, сондай-ақ мүлкіңізді жалға беруден тұрақты табыс табуға көмектеседі.
Сатып алудан бұрын әзірлеушіні қалай тексеруге болады
Егер сіз әлі салынып жатқан пәтер сатып алсаңыз, құрылыс салушының сенімді екенін тексеріңіз. Біз келесі жайттарға назар аударуды ұсынамыз:
- Ол қандай үйлер салды?
- Олар ол туралы не дейді?
- Оның қаржылық жағдайы мықты ма?
- Жер және құжаттар бойынша бәрі түсінікті ме?
Мәміле жасамас бұрын барлық ақпаратты тексеру үшін кәсіби заңгер мен риэлторды жалдауды ұмытпаңыз.
Жылжымайтын мүлік инфляциядан қорғану құралы ретінде
Бағалар өскен кезде (инфляция), Австриядағы инвестициялық жылжымайтын мүлік инвестициялаудың ең сенімді тәсілдерінің бірі болып қала береді. Венадағы пәтерлер мен үйлердің құны тарихи тұрғыдан өсіп келеді, ал оларды жалға беру басқа барлық нәрселердің бағасының өсуін өтейтін табыс әкеледі. Сонымен қатар, «нақты» активке ие болу фактісінің өзі инвесторларға ұзақ мерзімді сенімділік пен тыныштық береді.
Ағымдағы үрдістер мен болжамдар
2023 жылдан 2025 жылға дейін Венадағы пәтерлер мен үйлердің бағалары іс жүзінде өзгеріссіз қалды. Бұл өмір сүру құнының (инфляцияның) өсуіне және Еуропалық Орталық банктің әсерінен еуроаймақтағы қарыз алу шығындарының өсуіне қарамастан болды. Нарықтағы бұл тыныштық кездейсоқтық емес: қатаң ережелер, жаңа тізімдердің аз саны және қозудың болмауы тұрақты және болжамды ортаны жасайды.
Бірақ өзгерістер қазірдің өзінде байқалады. ЕОБ мөлшерлемесін төмендету жаңа тарау ашып отыр: ипотека қайтадан арзандап, сатып алуды жеңілдетуде. Сұраныс артып келеді – тек шетелдіктер ғана емес, сонымен қатар австриялықтардың өздері де. Тұрғын үй ұсынысы әлі де шектеулі болғандықтан, нарық баяу, бірақ сенімді түрде жоғары бағаларға ауысуда.
Вена бағалар күрт көтеріліп кететін Берлин немесе Прагаға ұқсамайды. Мұнда бәрі біртіндеп және бірқалыпты өзгереді. Біз саябақтар, дүкендер, мектептер және жақсы көлікпен қамтамасыз етілген, тұрақты аудандардан үй сатып алғысы келетін адамдардың санын көбейтіп келе жатқанын көріп отырмыз.
Smart City Vienna арқасында өзгеріп жатыр . Қала жаңа қала маңы арқылы емес, ескі аудандарды жаңарту арқылы өсіп келеді. Даму кең ауқымда емес, тереңде: жаңарту, аралас пайдаланудағы құрылыс, энергия тиімділігін арттыру және цифрландыру арқылы жүзеге асырылады. Бұл тәсіл өмір сүру және инвестиция салу үшін тартымды жоғары сапалы қалалық ортаны жасайды.
Вена тұрақты және өмір сүруге ыңғайлы, бүкіл Австриядан және шетелден адамдарды тартады. 2030 жылға қарай қала халқының саны 200 000 . Дегенмен, тұрғын үй құрылысының қарқыны әлі де қанағаттанарлықсыз, бұл ұзақ мерзімді перспективада тұрғын үй жылжымайтын мүліктің айтарлықтай тапшылығын сақтайды.
Маңыздысы, адамдар Венаға ұзақ мерзімді перспективада келеді: жақсы жұмысшылар, балалы отбасылар және лайықты жалақысы бар адамдар. Бұл тұрғындар тұрақты жалдау ақысын төлейді, бұл жылжымайтын мүлікке инвестицияларды сенімдірек және тиімді етеді.
Соңында, Вена әлемдегі өмір сүруге ең қолайлы қалалардың қатарында қалып отыр. Иә, Копенгаген 2025 жылы күтпеген жерден бірінші орын алды, бірақ Вена әлі де көптеген маңызды салаларда үздік: тамаша көлік, жақсы ауруханалар, қауіпсіз көшелер, әдемі ғимараттар, жоғары сапалы білім және жағымды климат.
Бұл инвесторлар үшін нені білдіреді? Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тез ақша табу үшін емес. Бұл 5-10 жылға созылатын ұзақ мерзімді ойын: жақсы ойластырылған, түсінікті және минималды тәуекелмен. Ал қазір бұл әсіресе тиімді: несиелер арзандап, қала халқы көбейіп, қала дамып келеді. Бұл керемет мүмкіндік және ол қазірдің өзінде пайда болып жатыр.
Кейс-стадилер: Венадағы нақты өмірдегі инвестициялық мысалдар
Мұның нақты өмірде қалай жұмыс істейтінін көрсету үшін мен 2024 жылы клиенттеріміз үшін жасаған бірнеше нақты транзакциялармен бөлісемін. Біз әрбір пәтерді инвестордың мақсаттары мен мүмкіндіктеріне негіздеп, олардың бюджетін, инвестиция салуға дайындығын, қалаған кірісін және болжамды қызмет ету мерзімін ескере отырып іздедік.
1-жағдай: Екінші аудан – 64 м², өнімділік 4,5%
Бағасы өсуі мүмкін пәтер сатып алудан қорықпайтын инвестор үшін біз Leopoldstadt (2-ші аудан) . 64 м² пәтер 1960 жылдардағы ғимаратта орналасқан. Ол нашар жағдайда болды — оны біраз жөндеу қажет болды, бірақ бұл сатып алу бағасын айтарлықтай төмендетуге көмектесті.
Біз жалға берілетін пәтерге біраз жөндеу жұмыстарын жүргіздік, ал пәтер тез арада жылына 4,5% кірістілік бере бастады — бұл нарықтық орташа деңгейден жоғары. Бұл мысал ережені тамаша көрсетеді: жақсы бағамен сатып алсаңыз, жақсы пайда табасыз.
2-жағдай: Төртінші аудан – 2 бөлмелі пәтер, кірістілік 3,8%
Wieden пәтер . Біз 1973 жылы салынған ғимараттан пәтер сатып алдық. Аудан өте беделді, пәтер тыныш, жасыл аулада орналасқан, ал метро өте жақын жерде орналасқан. Инвестор Еуропалық Одақтан емес еді, сондықтан мәмілені жабу үшін арнайы рұқсат алуға тура келді.
Бағасы ең қолайлы орналасқан жеріне байланысты жоғары болғанымен, пәтерді жалға беру 3,8% кіріс әкеледі. Маңыздысы, бұл пәтердің бағасы қаланың орташа бағасынан тезірек өседі. Бұл нұсқа тез кіріс алу мүмкіндігі бар сенімді инвестиция іздейтіндер үшін өте қолайлы.
3-жағдай: Оныншы аудан – 71 м², кірістілік 4,2%
Favoriten метроның дәл жанынан үлкен пәтер сатып алдық . Аудан онша жақсы емес, бірақ тез жақсарып келеді, ал бағалары әлі де қолжетімді. Қала орталығына дейін көлікпен небәрі 15 минуттық жерде. Біз бұл орынды ыңғайлы көлік және ауданның танымал болып, қымбаттай түсуіне үміттеніп таңдадық. Нәтижесінде, пәтер қазірдің өзінде 4,2% кіріс әкелуде және айналадағы инфрақұрылым дамыған сайын оның бағасы уақыт өте келе өсуі мүмкін.
4-жағдай: 22-аудандағы жаңа ғимарат – 54 м², кірістілік 3,2%
Жай ғана инвестиция салып, ұмытып кеткісі келетін клиент үшін біз Донауштадттан 54 шаршы метрлік жаңа, дайын пәтер таптық Donaustadt Бұл заманауи мүлік жөндеуді қажет етпейді, сондықтан біз оны дереу жалға бердік. Мұндағы кірістілік сәл төмен – 3,2% . Дегенмен, бұл дайын нұсқа: минималды күш пен қиындық. Тыныштық пен инвестициялық қауіпсіздікті бағалайтындар үшін тамаша таңдау.
5-жағдай: 15-ші аудан – 3 бөлмелі пәтер, кірістілік 4,4%
Rudolfsheim-Fünfhaus БАӘ-ден келген инвесторға пәтер таптық . Бұл аймақ саяхаттауға ыңғайлы (қоғамдық көлік жақсы) және пәтер жалдағысы келетіндер көп. Пәтер Вестбанхоф теміржол вокзалының жанында, 1980 жылдардағы ғимаратта орналасқан үш бөлмелі, 70 м² пәтер.
Пәтер жақсы жағдайда болды, тек косметикалық жөндеуді қажет етті. Біз жөндеу және жиһаз сатып алуды қоса алғанда, барлығын қашықтан ұйымдастырдық. Бұл шамамен 15 000 еуроға . Жөндеудің арқасында біз тез арада жалға алушыларды таптық.
Пәтер қазір 4,4% кіріс әкеледі. Иесі іс жүзінде ешқандай қатысуды қажет етпейді. Басқарушы компания пәтерді басқару мен жалға алушыларды басқарудың барлық күнделікті мәселелерін шешеді. Бұл тұрақты табыс іздейтін және пәтердің құнының өсуін күтетін, сонымен бірге инвестицияларын қашықтан және ешқандай қиындықсыз басқаратындар үшін тамаша нұсқа.
Неліктен мен мұны істеймін және сізге қалай көмектесе аламын
Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тек әдемі ғимараттармен ғана шектелмейді. Бұл бәрі анық, қауіпсіз және адал елде ақшаңызды қорғаудың бір жолы. Мен мұны нақты құндылық болғандықтан істеймін: бағалар тұрақты түрде өсіп келеді, ережелер айқын және ешқандай тосынсыйлар жоқ дерлік.
Соңғы бірнеше жылда біз Еуропадан және басқа елдерден келген көптеген клиенттерге көмектестік. Біз жаңадан келгендерге қателіктер жібермеуге, нақты бағалануы мүмкін мүліктерді табуға, сатып алуларды дұрыс жүргізуге және болашақ кірісті есептеуге көмектестік. Ең бастысы, біз әрқашан сатушы үшін емес, сіз үшін жұмыс істейміз.
Менің мақсатым - сізге пәтерді кез келген бағамен сату емес, ақылды инвестициялық шешім қабылдауға көмектесу. Біз риэлторлар, құрылыс салушылар немесе делдалдар емеспіз. Біз сіздің кеңесшілеріңізбіз. Венада бағасы өсетін пәтерді қайдан табуға болатынын, жалға беруге оңай пәтерді қайдан табуға болатынын және мүлдем инвестиция салмаған дұрыс екенін білеміз.
Біз тек тікелей мүлік сатып алуға көмектесеміз . Біз мүлік бірнеше меншік иелері арасында бөлінген мүліктермен жұмыс істемейміз. Біз жұмыс істей бастайтын ең аз сома - 250 000 . Егер сіз Венада ұзақ мерзімді жалға алу үшін пәтер немесе үй сатып алғыңыз келсе, ақша үнемдеу үшін немесе жай ғана жергілікті жылжымайтын мүлік нарығын түсіну үшін бізбен хабарласыңыз. Біз білетін барлық нәрсемен бөлісуге және сізге дұрыс шешім қабылдауға көмектесуге қуаныштымыз.
