Инфляция жоғары және экономика күйзеліске ұшыраған кезде жылжымайтын мүлікке инвестиция салу - капиталды сақтап қана қоймай, оны көбейтудің ең тиімді әдістерінің бірі.
Infina-ның ашық деректеріне сәйкес , Австрия экономикасы өзінің тұрақтылығымен танымал және Венаның жылжымайтын мүлік нарығы ондаған жылдар бойы кенеттен құлдырау немесе алыпсатарлықсыз өсіп келеді. Соңғы 30-40 жыл ішінде Венадағы тұрғын үй бағасының тұрақты өсуінің арқасында бұл нарық ұзақ мерзімді инвестициялар үшін ең сенімді және болжамды нарықтардың біріне айналды.
деңгейіндегі инфляция (кейбір жерлерде 15-20% дейін) барған сайын көбірек инвесторларды қолма-қол ақша емес, мемлекет үлкен көлемдегі валюта басып шығарған кезде құлдырайтын активтерге емес, «діріл» цифрлық активтерге емес пана іздеуге мәжбүрлеуде. Сондықтан Венадағы жылжымайтын мүлік жай ғана «қауіпсіз баспана» емес, жинақ үшін шынайы қорғаныс болып табылады.
Бұл кірісті болжауға болатын жылжымайтын мүлікпен ең сенімді жұмыс істейді, мысалы, жалға берілетін пәтерлер немесе медициналық орталықтар. Олардың пайдасы инфляциядан болатын шығындарды жабуға ғана емес, сонымен қатар кіріс алуға да мүмкіндік береді. Құзыретті және кәсіби көзқараспен белгілі бір мүліктер дағдарыстар мен жаһандық тұрақсыздыққа қарамастан капиталыңыздың 80% дейін қорғай алады.
Вена әдейі шектеулі инвестициялық әлеуетті және бұл дана: жаңа құрылыс қатаң бақыланады, тарихи ғимараттар қорғалады және нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі мұқият сақталады.
Осы себепті мұндағы сұраныс әрқашан ұсыныстан жоғары болады және мұндай мүліктер сұраныста болып қана қоймайды (оларды сату оңай), сонымен қатар тұрақты түрде баға өседі.
Бұл мақалада біз австриялық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу неліктен тиімді болып қала беретінін, қандай инвестициялау нұсқалары барлығына – ЕО азаматтарына да, ЕО-дан тыс жерде тұратындарға да – жылжымайтын мүлікті таңдағанда қандай факторларды ескеру керектігін және тұрақтылықты, толық заңдылықты және нақты қайтарымды қамтамасыз ететін сенімді жоспарды қалай әзірлеу керектігін қарастырамыз.
Мен жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеу және инвесторларға көмектесу кезінде жинаған қорытындыларым мен практикалық тәжірибеммен бөлісемін. Менің мақсатым - Австрияға қалай ақылмен және ең аз тәуекелмен инвестициялау керектігін түсінуге көмектесу.
Неліктен Вена Еуропадағы ең жақсы жылжымайтын мүлік нарықтарының бірі болып табылады
Егер сіз құбылмалы нарықтарда тұрақтылықты іздесеңіз, Венадағы инвестициялық жылжымайтын мүлік сіздің қауіпсіз баспанаңыз болып табылады. Ол уақыт сынынан өтті және дағдарыстарға төтеп берді. Еуропадағы ең сенімді нарықтардың бірі болды , тіпті жаһандық толқулар кезінде де тұрақты өсуде. Сондықтан көп адамдар мен ірі қорлар ұзақ мерзімді капиталды сақтау үшін Венаны таңдайды.
Экономикалық тұрақтылық сенім негізі ретінде
Австрия жай ғана тұрақты ел емес, ол жақсы майланған машина. 2023 жылы инфляция (бағаның өсуі) еуроаймақтағы көптеген көршілеріне қарағанда жақсы бақыланды. Вена - бәрінің жүрегі.
Бұл астана ғана емес, сонымен қатар қуатты инвестициялық магнит. Қала тек туризмге немесе қаржыға бағытталған емес; денсаулық сақтау, IT, білім беру саласы да дамып келеді. Бұл факторлар көптеген адамдардың өз болашағын Венада көруге деген ұмтылысына ықпал етеді, бұл өз кезегінде жалға алынған немесе иеленетін жылжымайтын мүлік туралы ойларға еріксіз әкеледі.
Жалдау нарығы минималды тәуекелмен тұрақты кіріс ұсынады.
Statistik Austria ресми веб-сайтына сәйкес , Вена тұрғындарының 75% -дан астамы өз үйлерін емес, жалдайды Бұл бұрыннан келе жатқан жергілікті дәстүр жалға беру туралы тұрақты және нақты заңдармен қуатталады, бұл өз кезегінде жалға берушілер мен жалға алушылар үшін қолайлы климат жасайды. Жалдау нарығы үйлесімді. Инвесторлар үшін бұл нарық тұрақты және болжамды табыс көзін ұсынады. Орташа жылдық кірістілік (салықтарға дейінгі, брутто) 2,5%-дан 4%-ға дейін. Дегенмен, белгілі бір мүліктер, әсіресе медициналық секторда (мысалы, емханалар, кеңселер) немесе студенттер тарапынан сұранысқа ие объектілер үшін кірістілік айтарлықтай жоғары болуы мүмкін - жылына 6-8% .
Мен жоғарыда атап өткенімдей, Венаның жылжымайтын мүлік нарығында сұраныстың жоғары болғаны сонша, жылжымайтын мүлік жиі 24 сағат ішінде жалға беріледі. Бұл нақты нарықтық шындық, артық айтқандық емес.
Шектеулі ұсыныс бағаның өсуінің факторы ретінде
Венадағы тұрғын үй бағасы 30-40 жыл бойы тұрақты түрде өсіп келеді. Тіпті 2022-2023 жылдары несие беру мөлшерлемесі көтерілген кезде де нарық құлдыраған жоқ, тек аздап баяулады. 2024 жылдан бастап өсу қайта көтерілді және барлық белгілер оның жақын арада аяқталмайтынын көрсетеді. қарай бағалар ағымдағы деңгейлермен салыстырғанда 55%-ға өседі деп күтілуде .
Неліктен баға тұрақты түрде өсіп жатыр? Жауап қарапайым: Венаның дәл орталығында жаңа тұрғын үй салу мүмкін емес. Қаланың тарихи ғимараттарына, сәулет ережелеріне және қатаң құрылыс нормаларына байланысты орталықта жаңа тұрғын үйлер іс жүзінде жоқ. Бірақ адамдар сонда да өмір сүргісі келеді - сұраныс тұрақты! Мұны Дубаймен салыстырыңыз: онда тұтас аудандар салынған, ал Венада орталықтағы әрбір жаңа ғимарат әдеттегі құбылыс емес, іс жүзінде бірегей оқиға болып табылады.
Австрияның инвестициялық жылжымайтын мүлік нарығы тұрғын үйден саудаға дейін алуан түрлі. Әрбір опцияның өзінің бірегей ерекшеліктері бар, әртүрлі кірістер береді және әртүрлі тәуекелдерді тудырады. Қайсысын таңдау керек? Бұл сіздің стратегияңызға байланысты: тұрақты жалға алу, уақыт өте келе активтердің қымбаттауы немесе портфельді әртараптандыру.
| Сегмент | Жалпы табыстылық | Негізгі артықшылықтар | Негізгі тәуекелдер |
|---|---|---|---|
| Тұрғын жылжымайтын мүлік | 3.0-4.5% | Тұрақты сұраныс, төмен тәуекел | Жалдау туралы қатаң заңдар |
| Коммерциялық | 4.5-6.5% | Орташадан жоғары табыс әкеле алады | Экономика дағдарыс кезінде кірістілік төмендейді. |
| Турист (пәтерлер) | 5.0-7.0% | Орташадан жоғары табыс әкеле алады | Экономика дағдарыс кезінде кірістілік төмендейді. |
| Шағын тұрғын үй / Студент | 5.0-6.0% | Сенімді, жыл бойы табыс | Жалға алушылардың жиі ауысуы |
Венадағы бағалар және басқа еуропалық астаналармен салыстыру
Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу перспективалы болып көрінеді. Knight Frank қаланы инвесторлардың тартымдылығы үшін еуропалық он қаланың қатарына жатқызады. Евростат : Венадағы тұрғын үй бағасы жыл сайын 4-6% өсіп, дамыған аймақтарда одан да айтарлықтай өсуде. Басқа ірі астаналармен салыстырғанда Вена өте тұрақты нәтиже көрсетті.
| Қала | Жалға берудің орташа кірісі | 5 жыл ішінде бағаның өсуі | Реттеу деңгейі |
|---|---|---|---|
| Вена | 3.5-4.2% | ~30% | Орташа, болжамды |
| Берлин | 2.5-3.0% | ~45% | Өте жоғары (жалдауды тоқтату) |
| Париж | 2.0-2.8% | ~25% | Қатаң реттеу |
| Мадрид | 4.0-5.0% | ~35% | Аз реттеледі |
Вена инвесторлар үшін қолайлы теңгерім ұсынады. Оның жылжымайтын мүлкі сенімді ережелермен, жоғары өмір сапасымен және тұрақты сұраныспен тартымды.
Нарық алыпсатарлықтан әдейі бас тартып , ұзақ мерзімді жалға алуды, энергия тиімділігін және ашық транзакцияларды атап өтеді. Сайып келгенде, барлығы жеңеді: тұрғындар жайлылықты, ал инвесторлар тұрақты және болжамды нарықты пайдаланады.
Венадағы жылжымайтын мүліктің инвесторлар үшін негізгі артықшылықтары
Вена тұрақты түрде ұзақ мерзімді жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бойынша Еуропадағы ең тиімді қалалардың қатарында. Мұның бірнеше себептері бар: тамаша өмір сүру сапасы, барлық қолайлы жағдайларға қол жетімділік және тұрақты орта. Сондықтан халықаралық инвесторлар Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға ынталы.
Вена ЕО-ның басқа астаналарымен салыстырғанда айқын артықшылығы бар: жылжымайтын мүлік нарығының ережелері анық және тұрақты. Бұл қалыпты салықтар мен меншік құқығын сенімді қорғауды білдіреді. Бұл шарттар сіздің инвестицияңыздың құнының тұрақты өсуі және жалға беруден түсетін тұрақты кіріс үшін тамаша жағдай жасайды.
Тіпті жаһандық дағдарыс кезінде де төзімділік
Заңнаманың және транзакциялардың ашықтығы
Қысқа мерзімді жалға алуды реттеу ерекше назар аударуды қажет етеді . Көптеген аймақтардағы Airbnb ережелері нарықтың қызып кетуін және алыпсатарлық бағаның өсуін тежейді.
Бөлімсіз аудандардың үйлесімді дамуы
Меншік құқығын тиімді қорғау
Макроэкономикалық тұрақтылық және саяси бейтараптық
Өсу болжамы: 10 жылда +55% дейін
Барлық артықшылықтарына қарамастан, Вена басқа еуропалық астаналарға қарағанда арзанырақ. Неліктен? Көптеген нарықтық ережелер бар, бағаның жасанды инфляциясы жоқ, өсу баяу және сақтықпен жүреді. Бірақ бұл болашақта сенімді өсудің негізі. Сарапшылардың бағалауынша, 2034 жылға қарай баға 50-55 пайызға көтерілуі мүмкін. Бұл әсіресе пәтерлер мен үйлер тапшылығы бар аймақтарға қатысты.
Венаға инвестиция салу үшін қандай жылжымайтын мүлік қолайлы?
Венадағы жылжымайтын мүлікке табысты инвестициялау үшін алдымен дұрыс пәтерді немесе үйді таңдау керек. Мұндағы нарық тыныш, бірақ көптеген ережелер бар. Сондықтан тәжірибелі адам әсіресе қажет: бұл сізге ақша әкелетін сатып алу. Қалай? Құнды дәл есептеп, мұқият жоспарлап, нақты бағадан төмен сатып алу арқылы. Ыстық, қызып кеткен базарлардағыдай бұл жерде асықпайды. Шешімдер сандарды тексергеннен кейін және болашаққа жоспармен қабылданады.
Венада сатылатын 7500-ге дейін жылжымайтын мүлік бар . Бірақ біздің бағалауымыз бойынша, олардың шамамен 2% -ы ғана Қорытынды: ақылмен таңдау маңызды. Сізге көп нәрсені тексеру керек: үйдің/пәтердің жағдайын, құжаттардың заңдылығын, бағаның көтерілу мүмкіндігін және оны жалға берудің қарапайымдылығын.
Біз жаппай деректер қорын өңдеу үшін жасанды интеллект . Бұған бағалар, нақты транзакциялар, әртүрлі аудандардың дамуы, әртүрлі жерлерде жалға алу және сатып алу сұранысы және басқа да маңызды көрсеткіштер туралы деректер кіреді. Бірінші кезеңде алгоритмдер ең перспективалы нұсқаларды анықтайды. Екінші кезеңде біздің мамандар осындай әрбір мүлікті жеке тексереді.
Қайталама нарық ең өтімді тұрғын үйді ұсынады. Бұл мүліктер көбінесе тарихи аудандарда орналасқан және ұзақ мерзімді жалға алушылар арасында үнемі сұранысқа ие. Ғимарат пен ауданның даму болашағын, көлікке жақындығын және мүліктің нашарлауын ескере отырып, мұнда нарық бағасынан төмен бағада пәтер табуға болады. Дегенмен, ең бастысы - мәміленің заңды тұтастығын, жалға алушылардың сенімділігін және барлық коммуналдық қызметтердің дұрыс жұмыс істеуін тексеру.
Венаның жаңа ғимараттары ( Neubau ) стилі мен заманауи дизайнымен тартымды. Олар энергияны үнемдейтін және жоғары сапалы. Дегенмен, олардың бағасы қайталама нарықтағы ұқсас өлшемді пәтерлерден жиі 30-40% жоғары.
Жаңа ғимараттардың қымбаттығы олардың сапасына ғана байланысты емес. Бұл сонымен қатар жобалардың өзіндік құнының жоғары болуына, материалды жеткізудегі қиындықтарға және әзірлеушіге үлкен тәуекелдерге байланысты. Инвесторлар үшін ең бастысы - бұл пәтердің болашақтағы бағасының өсуі бастапқы сыйлықақыны шынымен өтей ме, жоқ па, соны нақты бағалау.
Кішігірім пәтерлер табысы төмен болғандықтан еліктіреді, бірақ олар Венадағы барлық адамдар үшін емес. Олардың негізгі жалға алушылары студенттер, еңбек мигранттары және мигранттар. Бұл көп қиындықты білдіреді: сіз үнемі жаңа жалға алушыларды іздейсіз және жалдау ақысын үнемі бақылап отырасыз. Біз мұндай жылжымайтын мүлікті тек сенімді аймақтарда және кім жалға алатынын және оларды қалай басқару керектігін нақты түсінген жағдайда ғана ұсынамыз.
Ұзақ мерзімді жалға алу - ең сенімді нұсқа. Мұндағы тұрғындар бірнеше күн жалға алатындарға қарағанда, ұзақ мерзімді, 5-10 жыл өмір сүреді. Олар әдетте пәтерді бос, сіздің жиһазсыз жалдайды және барлық шарттар мен талаптар заңмен нақты белгіленген. Бұл техникалық қызмет көрсету шығындарын айтарлықтай үнемдеуге және нақты кірісті қамтамасыз етуге көмектеседі. Вена қаласының билігі ұзақ мерзімді жалға алудың бұл түрін белсенді түрде қолдайды.
туристерді жалға алу өте күрделі, өйткені билік ережелерді айтарлықтай қатайтты. 2024 жылдан бастап қысқа мерзімді жалға алуға тек белгілі бір бекітілген аумақтарда рұқсат етіледі. Бұл бизнес тұрақты бақылауды қажет етеді: сіз барлық заңдармен мұқият танысып, пәтерді тәулік бойы басқаруға дайын болуыңыз керек. Сондықтан, оны ең алдымен көптеген мүліктері бар тәжірибелі инвесторлар және өздерінің тазалау және қонақтарды басқару командасы жүргізеді.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік бетбұрыс алдында тұр. Интернет-дүкендегі бум көптеген дүкендер мен қоймаларды бос қалдырды. Дегенмен, басқа форматтарға сұраныс өсті: жеке кеңселер, қызмет көрсету орындары және емханалар. Бұл хаостағы табыстың кілті - төлем қабілеттілігі кепілдендірілген жалға алушы немесе заманауи қажеттіліктер үшін ескі кеңістікті толығымен қайта құрудың ақылды жоспары.
Көршілер маңызды. Вена мүлдем басқа 23 ауданнан тұрады. Әрқайсысының өз ережелері бар: баға өз қарқынымен өзгереді, құрылыс барлық жерде шектеулі, ал онда тұратын адамдар әртүрлі. Тіпті бір ауданның өзінде көше перспективалары күрт өзгеруі мүмкін! Біз тереңірек зерттейміз: біз сату деректерінің үлкен көлемін талдаймыз және бағалар шарықтап кететін дәл сол бағаланбаған бұрыштарды табамыз. Осылайша, біздің клиенттер Венадағы жылжымайтын мүлікке жай ғана инвестиция ; олар өсу әлеуеті бар жылжымайтын мүлікті сатып алады.
Австриялық жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың қолжетімді нұсқалары
Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың әртүрлі жолдары бар. Мұның бәрі сіздің кім екеніңізге (азаматтығыңызға), қанша инвестиция салғыңыз келетініңізге, мақсаттарыңызға және қаншалықты белсенді қатысуға дайын екеніңізге байланысты. Біз әртүрлі нұсқаларды ұсынамыз: қарапайым пәтерді өз атыңызға сатып алудан бастап ЕО компаниялары арқылы күрделі опцияларға немесе ірі жылжымайтын мүлік қорларына инвестициялауға дейін.
Жеке сатып алу: резидент еместерге арналған мүмкіндіктер мен шектеулер
Егер сіз ЕО немесе Еуропалық экономикалық аймақтың (мысалы, Германия, Франция, Польша) азаматы болсаңыз, Венада ешқандай қосымша шарттарсыз пәтерді тегін . Дегенмен, басқа елдердің (Украина, АҚШ немесе Ұлыбритания сияқты) азаматтары үшін ережелер қатаңырақ: тікелей сатып алуға Вена магистратының арнайы өтініші бекітілгеннен кейін ғана рұқсат етіледі.
Бұл рұқсатты барлығы бірдей ала бермейді. Тек Австриямен тығыз байланысы барлардың — осында тұрып жатқан, жұмыс істейтін, кәсіппен айналысатын немесе салық төлейтін адамдардың ғана мүмкіндігі бар. Шешімді күту бірнеше айға созылуы мүмкін және оның қабылданатынына кепілдік жоқ.
Компания арқылы инвестициялау: икемділік және салықты оңтайландыру
Бұл басқа елдердің азаматтары үшін ең қолайлы және танымал нұсқа. Екі негізгі бағыт бар:
● Өзіңіздің австриялық компанияңызды ашыңыз (мысалы, GmbH)
● Басқа ЕО елінен дайын компания арқылы сатып алыңыз (мысалы, Словакия, Кипр немесе Ирландия)
Бұл тәсіл сатып алу үшін мемлекеттік арнайы рұқсат алу қажеттілігін болдырмайды, жылжымайтын мүлікті сатуды немесе беруді айтарлықтай жеңілдетеді, салық ауыртпалығын заңды түрде азайтуға мүмкіндік береді, сондай-ақ мүлікті дереу жалға беруге немесе сатуға мүмкіндік береді.
Есте сақтау маңызды:
● Қаржылық құжаттарды міндетті түрде жүргізу (бухгалтерлік есеп) және жылдық есептерді ұсыну
● Компанияны ұстауға арналған тұрақты шығындар
● Австриядағы компанияның пайдасына, жалдау табысына, дивидендтерге салынатын салықтар
Егер дұрыс құрылымдалған болса, бұл ұзақ мерзімді перспективада жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың ең тиімді жолы.
Бірлескен меншік: ортақ инвестицияға инвестициялау
Артықшылықтары:
- аз инвестициямен элиталық жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігі,
- басқаруды мамандар қолға алады
- кіру шегін төмендету
Кемшіліктері:
- анық жазылған шарттар қажет
- шешімдерге шектеулі ықпал ету
- ортақ меншік иелері арасындағы келіспеушілік қаупі
Жылжымайтын мүлік қорлары: инвестициясыз пассивті кіріс
Меншікіңізді басқарғыңыз келмей ме? Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық қорлар (REIFs) сіз үшін бәрін шешеді. Сіз бұрыннан бар жылжымайтын мүлік портфолиосындағы үлесті сатып аласыз және оларды кәсіби мамандар басқарады. Сіздің кірісіңіз инвестиция көлеміне байланысты.
Тәуекелге баруды ұнатпайтын және транзакциялар мен жалға алушыларға уақытын жоғалтқысы келмейтіндер үшін тамаша нұсқа.
Артықшылықтары:
- мамандарды басқару,
- бірнеше жылжымайтын мүлікке инвестиция салыңыз
- қарапайым бюджет жеткілікті болады
Кемшіліктері:
- қызмет ақысы
- бақылаудың болмауы
- нарықтың құлдырауы немесе нашар басқару теріс салдарға әкеледі
Австриядағы құқықтық аспектілер және транзакция құрылымы
Жылжымайтын мүлікті кім сатып ала алады: резидент мәртебесі маңызды
Австрия жылжымайтын мүлікті сатып алушыларды азаматтығы бойынша ажыратады. Сондықтан ЕО азаматтары (мысалы, немістер, поляктар және француздар) Венада немесе кез келген басқа қалада шектеусіз сатып ала алады. Қалғандардың барлығы (украиндықтар, американдықтар, британдықтар және т.б.) Вена қаласының әкімшілігінен, магистраттан рұқсат алуы керек.
Бұл рұқсатты алу үшін сізде Австриямен байланысыңыз болуы керек: онда тұруға рұқсатыңыз болуы, онда жұмыс істеу немесе бизнес жүргізу немесе сол жерде салық төлеу. Мұндай байланыссыз процесс бірнеше айға созылуы мүмкін және жиі бас тартумен аяқталады.
Мұндай жағдайларда біз клиенттерге басқа нұсқаны қарастыруға кеңес береміз: мүлікті ЕО-да тіркелген компания арқылы сатып алу (мысалы, Austrian GmbH немесе эстониялық компания). Бұл толығымен заңды. Сіз әлі де толық меншік иесі боласыз және мүлікті өз қалауыңыз бойынша басқара аласыз.
Транзакция қалай жұмыс істейді: қадамдық процесс
1. Меншік нысанын таңдау
Жылжымайтын мүлікті өз атыңызға немесе компанияңыздың атына тіркей аласыз. Салықтарды азайту, активтеріңізді қорғау және мақсаттарыңызға жету үшін меншік құқығын қалай дұрыс тіркеу керектігін түсінуге көмектесеміз.
2. Объектіні тексеру (тиісті тексеру)
Сатып алудан бұрын біз техникалық және заңды аспектілерді тексереміз: құқықтардың заңдылығынан бастап қарыздарға және мүлікке жасырын шектеулерге дейін.
3. Кауфанбот – алдын ала келісім
Сатып алу туралы нақты шешіміңізді растайтын құжат. Ол негізгі шарттарды көрсетеді және нотариустың қолы оны міндетті етеді. Бұл сатушыға сіздің ойыңызды өзгертпейтініңізге кепілдік береді.
4. Сатып алу-сату келісімі (Kaufvertrag)
Бұл құжатты заңгер дайындап, мәміленің барлық шарттарын көрсетеді. Сатып алушы да, сатушы да қол қойғаннан кейін құжаттарды рәсімдеу және ақша аудару басталады.
5. Жер тізілімінде тіркеу (Grundbuch)
Біздің заңгер барлық қажетті құжаттарды ресми дерекқорға (тізілімге) тапсырады. Барлығы жазылып, расталғаннан кейін сатып алушы жылжымайтын мүлікке меншік құқығын ресми түрде алады.
6. Мәміле тараптары
Австриялық транзакция әдетте мыналарды қамтиды:
- Сатып алушы және сатушы (немесе олардың өкілдері)
- Заңгер мәмілемен бірге жүреді және сенімді тұлға ретінде әрекет ете алады.
- Нотариус – қолдарды куәландырады, құжаттарды тексереді
- Mclean Atalios немесе Banked Household сияқты банк немесе сенімгерлік төлем жүйесі
- Риэлтор – әдетте сатушының мүддесін білдіреді
Транзакция әдетте мыналарды қамтиды:
- Сатып алушы мен сатушы (өздері немесе көмекшілері арқылы).
- Заңгер мәміле жасауға көмектеседі және сенімхат бойынша әрекет ете алады.
- Нотариус құжаттарды тексеріп, қойылған қолдарды куәландырады.
- Арнайы шот : банк немесе төлем жүйесі (мысалы, Mclean, Atalios, Banked Household).
- Риэлтор көбінесе сатушыға сатып алушыны табуға көмектеседі.
7. AML бақылауы: бірінші кезекте мөлдірлік
Австрияда ақшаны жылыстатуға қарсы (AML) өте қатаң ережелер бар. Сізден қаражатыңыздың заңды шығу тегін растайтын құжаттарды ұсыну қажет. Бұл талап жеке тұлғаларға да, заңды тұлғаларға да қатысты. Біз сізге барлық қажетті құжаттарды дұрыс жинауға және дайындауға көмектесеміз, бәрі қатесіз және заңды мәселелерсіз өтуі үшін.
Неліктен австриялық модель міндетті түрде жұмыс істейді
Австрия заңдары Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды барлығы үшін ашық және қауіпсіз етеді. Бұл процестің жергілікті ерекшелігі - оның ұзақ процессі (Австриядағы бюрократиялық процестер, бұл саладағы адамдар сияқты, баяу жүреді) және әртүрлі саладағы ақылы үшінші тарап мамандарын (заңгерлер, риэлторлар, нотариустар және банктер) тарту қажеттілігі.
Даусыз артықшылығы - барлық кезеңдердің қатаң түрде реттелуі, нәтижесінде қателер немесе алаяқтық қаупі аз болады. Халықаралық тәжірибесі бар компания ретінде біз австриялық жүйені өте теңдестірілген деп санаймыз: ол құрылымды, сенімді және әр қадамда сенімділік береді.
Сіз қанша табуға болады: кірістер, шығыстар және салықтар
Табысты инвестициялау үшін мүлікті дұрыс таңдау ғана емес, сонымен қатар болашақ табысты мұқият есептеу маңызды. Сонымен қатар, кез келген қосымша шығындар туралы ұмытпаңыз. Төменде оның бүгінгі нарықта қалай жұмыс істейтінін көрсететін нақты мәміленің мысалы келтірілген.
Есептеу мысалы:
Нысан : Қайталама нарықтағы пәтер
Сатып алу бағасы: €300 000
| Шығын бабы | Құнның пайызы | Шамамен сома |
|---|---|---|
| Мүлікті беру салығы | 3,5% | €10,500 |
| Жер кадастрында тіркеу | 1,1% | €3,300 |
| Адвокат/нотариус төлемдері | 1,5–2% | €4,500–€6,000 |
| Агенттік комиссиясы | 3,6% | €10 800 дейін |
Транзакцияның жалпы сомасы: шамамен €330 000
Арендалық табыс
- Жалдау табысы: айына 1400 евро (жылына 16800 евро)
- Техникалық қызмет көрсету шығындары (сақтандыру, күрделі жөндеу және т.б.): айына €300-320
- Таза кіріс: айына ~€1,100
- Жылдық кірістілік: шамамен 4%
Коммуналдық шығындар
Ұзақ мерзімді жалға алу жағдайында жалға алушы барлық коммуналдық төлемдерді төлеуге жауапты:
- Электр энергиясы (жеке келісім бойынша)
- Жылыту және су (егер Hausbetriebskosten құрамына кірмесе)
- Интернет және теледидар
Жалдау шарты жалға алушының атына жасалады. Бұл иесінің шығындары аз, ал олардың кірісі тұрақты және анық дегенді білдіреді.
Салық салу
Салық мөлшері бірнеше факторларға байланысты, мысалы, меншік нысаны және инвестордың азаматтығы:
- Жеке тұлғалар: Австрияда рента салығы 25%-ға дейін.
- Компаниялар: салықты азайтуға болады (мысалы, мүліктің амортизациясын, басқару шығындарын және жөндеу жұмыстарын ескере отырып).
Салық салуды азайту және оңтайландыру үшін барлық негізгі мәселелер бойынша маманмен кеңесуді ұсынамыз. Біз сізге инвестиция құрылымын оңтайландыруға және тиімді меншік үлгісін құруға көмектесе аламыз — бізге хабарласыңыз.
Сіздің пайдаңыз тек жалға беруден ғана емес, мүліктің өзін бағалаудан да келеді. Сарапшылар, соның ішінде Publikationen , Венаның жылжымайтын мүлік нарығы 2034 жылға қарай 55%-ға дейін қымбаттауы мүмкін деп есептейді. Осылайша, 330 000 еуро тоғыз жылда 510 000 еуроға айналуы мүмкін Жалдау табысы мен бағаның өсуін қосқанда, сіз акцияларға инвестициялаудан гөрі төмен тәуекелмен жылына шамамен 6-7% аласыз.
Инвестициялық стратегиялар
- Ұзақ мерзімді жалға алу – тұрақты табыс, ең аз қиындықтар, заңды кепілдіктер.
- Қысқа мерзімді алыпсатарлық нарықтық бағадан төмен сатып алу кезінде тиімді, бірақ тәжірибе, жылдамдық және тәуекелге баруға дайын болуды талап етеді.
- Гибридті модель – 3-5 жылға жалға беріледі және ең жоғары бағамен сатылады. Икемді тәсіл.
Ипотека: қаржыландыру мүмкін бе?
- ЕО резиденттері үшін : Несие алу мүмкін: сізге тек табыс пен жақсы несие тарихы қажет. Процедура стандартты болып табылады.
- Бейрезиденттер үшін : Мамандандырылған мекемелер арқылы мүмкін. Біз банкті таңдаймыз және сізге өтініштен қол қоюға дейін қадамдық нұсқаулық береміз.
Қашықтан қалай инвестициялауға болады: кілтті басқару
Жалға алушыларды табу: таңдау және скрининг
Негізгі кезеңдердің бірі - жақсы жалға алушыларды табу. Бұл басқарушы компаниямен айналысады:
- сенімді веб-сайттар арқылы жалға алушыларды іздеу;
- пәтерді көрсетеді және үміткерлермен келіссөздер жүргізеді;
- төлеу мүмкіндігін тексереді;
- жергілікті заңдарға сәйкес жалдау шартын дұрыс жасайды.
Нәтижесінде сіз төлемсіз немесе бос жылжымайтын мүлікке тап болмайсыз және ақша тұрақты түрде түседі.
Максималды кірістілік үшін жөндеу және жиһаз
Егер жылжымайтын мүлік «негізгі» әрлеумен сатып алынса немесе жаңартуды қажет етсе, басқарушы компания жөндеу жұмыстарын және жобалау жобасын толығымен қамтамасыз ете алады:
- стиль таңдаумен макет әзірлеу және бекіту;
- жиһаз, жабдықтар мен материалдарды сатып алу;
- мердігерлер мен жұмыс процестерін бақылау;
- қажет болған жағдайда қысқа мерзімді жалға алуға лицензия алу.
Мақсат - тартымды жасау
Басқарушы компания: Сіздің жергілікті серіктесіңіз
Басқарушы компания техникалық қызмет көрсетудің толық спектрін ұсынады, оның ішінде орналастыру және жөндеу:
- жалға алушылармен байланыс орнату;
- инженерлік жүйелерге техникалық қызмет көрсетуді ұйымдастыру;
- коммуналдық төлемдерді төлеу (қажет болған жағдайда);
- есептерді дайындау және меншік иесіне беру (ай сайын, тоқсан сайын).
Инвестор кірістер мен шығыстар туралы ашық есептілікке қол жеткізе алады және қашықтан шешім қабылдайды.
Инвесторлардың минималды қатысуы – максималды тиімділік
Біздің «кілтке» қызмет көрсетудің басты артықшылығы - бұл сіздің уақытыңызды үнемдейді. Жергілікті мәліметтерді өзіңіз шарлаудың қажеті жоқ. Сіз басқа елде тұрып, қағазбастылықты ұмыта аласыз - біз бәрін реттейміз.
Біз Венадағы және бүкіл Австриядағы сенімді мүлікті басқару компанияларымен жұмыс істейміз. Бұл сізге сенуге болатын кілтті шешімді береді: бәрі мөлдір және мөлдір.
Негізгі тәуекелдер және оларды азайту жолдары
Валюталық, заңды және ренталық тәуекелдер
Валюталық тәуекел басқа валютада, мысалы, долларда табыс алатындарға әсер етеді. Австриядағы барлық төлемдер еуромен жүргізілетіндіктен, валюта бағамының ауытқуы пайданы азайтуы мүмкін. Бұған жол бермеу үшін валюта бағамының ауытқуынан хеджирлеуге немесе тек еуроаймақтағы жобаларға инвестициялауға болады.
Құқықтық тәуекелдер мәміле дұрыс ресімделмеген, құжаттары дұрыс болған жағдайда немесе жалға алу келісімі әділетсіз болса туындайды. Өзіңізді қорғау оңай: сауатты заңгерді жалдаңыз. Олар пәтерді, сатушыны және барлық шарттарды қарап шығып, тиісті келісім-шарт жасайды.
Жалдау тәуекелдеріне пәтер жалдаушысыз бос болған кезде, жалға алушы төлемді тоқтатқанда немесе шығару кезінде қиындықтар туындағанда жатады. Жалға алушыларды мұқият таңдау, тәжірибелі агентпен жалдау туралы келіссөздер жүргізу және кіріс жоғалуын жабу үшін сақтандыру бұл тәуекелдерді азайтуға көмектеседі.
Инвестицияларды қорғаудағы сақтандырудың рөлі
Австрияда мүлікті қорғау үшін сақтандырудың әртүрлі түрлерін сатып алуға болады:
- пәтерді немесе үйдің өзін сақтандыру (өрттен, су тасқынынан, зақымданудан және басқа да проблемалардан);
- сіз кездейсоқ біреуге зиян келтірген немесе зиян келтірген жағдайда сақтандыру (мысалы, төмендегі көршілерді су басып қалу);
- жалдау бойынша кірісті жоғалтудан сақтандыру (егер пәтерді қандай да бір себептермен жалға беру мүмкін болмаса).
Бұл сақтандыру полистері қиындықтарға байланысты күтпеген шығындарға ақша жұмсамауға, сондай-ақ мүлікті жалға беруден тұрақты кірісті сақтауға көмектеседі.
Сатып алудан бұрын әзірлеушіні қалай тексеруге болады
Егер сіз әлі салынып жатқан пәтерді сатып алсаңыз, әзірлеушінің сенімді екенін тексеріңіз. Төмендегілерге назар аударуды ұсынамыз:
- Ол қандай үйлер салып үлгерді?
- Олар ол туралы не айтады?
- Оның күшті қаржысы бар ма?
- Жермен, құжаттармен бәрі түсінікті ме?
Мәміле жасамас бұрын барлық ақпаратты тексеру үшін кәсіби заңгер мен риэлторды тартуды ұмытпаңыз.
Жылжымайтын мүлік инфляциядан қорғау құралы ретінде
Бағалар көтерілген кезде (инфляция) Австриядағы инвестициялық жылжымайтын мүлік инвестициялаудың ең сенімді тәсілдерінің бірі болып қала береді. Венадағы пәтерлер мен үйлер тарихи құндылықты бағалайды және оларды жалға беру барлық басқа нәрселерге бағаның өсуін өтейтін кіріс береді. Сонымен қатар, «нақты» активке ие болу фактісі инвесторларға ұзақ мерзімді перспективада сенімділік пен жан тыныштығын береді.
Ағымдағы тенденциялар мен болжамдар
2023 жылдан 2025 жылға дейін Венадағы пәтер мен үй бағасы іс жүзінде өзгеріссіз қалды. Бұл өмір сүру құнының (инфляция) өсуіне және Еуропалық Орталық банктің арқасында еуроаймақтағы несиелік шығындарға қарамастан болды. Нарықтағы бұл тыныштық кездейсоқ емес: қатаң ережелер, жаңа листингтердің аз саны және толқудың болмауы тұрақты және болжамды орта жасайды.
Бірақ өзгерістер қазірдің өзінде көрінеді. ЕОБ ставкасын төмендету жаңа тарауды ашады: ипотека қайтадан арзандап, сатып алуды жеңілдетеді. Сұраныс тек шетелдіктер тарапынан ғана емес, сонымен қатар австриялықтардың өздерінен де өсуде. Тұрғын үймен қамтамасыз ету әлі шектеулі болғандықтан, нарық баяу, бірақ сенімді түрде жоғары бағаға ауысады.
Вена Берлин немесе Прага сияқты емес, мұнда бағаның шарықтауы мүмкін. Мұнда бәрі біртіндеп және біркелкі өзгереді. Біз белгіленген аудандардан үй сатып алғысы келетіндердің көбейіп бара жатқанын көріп отырмыз - оларда қажеттінің бәрі бар: саябақтар, дүкендер, мектептер және жақсы көлік бар.
әлемдегі ең жақсы бағдарламалардың бірі болып табылатын Smart City Vienna арқасында өзгеруде Қала жаңа шеткі аудандар арқылы емес, ескі аудандарды жаңарту арқылы өсіп келеді. Даму кеңдікте емес, тереңде: жаңарту, аралас мақсаттағы даму, энергия тиімділігін арттыру және цифрландыру арқылы. Бұл тәсіл өмір сүру және инвестиция үшін тартымды жоғары сапалы қалалық ортаны жасайды.
Вена тұрақты және тұруға ыңғайлы, ол Австрияның түкпір-түкпірінен және шетелден адамдарды тартады. 2030 жылға қарай қала халқы 200 мыңға . Дегенмен, тұрғын үй құрылысының қарқыны көп нәрсені қалаусыз қалдырады, бұл ұзақ мерзімді перспективада тұрғын үй жылжымайтын мүліктің айтарлықтай жетіспеушілігін сақтайтыны сөзсіз.
Маңыздысы, адамдар Венаға ұзақ сапарға келеді: жақсы жұмысшылар, балалы отбасылар және лайықты жалақысы бар адамдар. Бұл тұрғындар тұрақты жалдау ақысын төлейді, бұл жылжымайтын мүлікке инвестицияларды сенімдірек және тиімдірек етеді.
Ақырында, Вена өмір сүруге арналған әлемдегі ең жақсы қалалардың бірі болып қала береді. Иә, Копенгаген 2025 жылы күтпеген жерден бірінші орынға ие болды, бірақ Вена әлі де көптеген маңызды салаларда: тамаша көлік, жақсы ауруханалар, қауіпсіз көшелер, әдемі ғимараттар, жоғары сапалы білім және жағымды климат бойынша озық.
Бұл инвесторлар үшін нені білдіреді? Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу жылдам ақша табу емес. Бұл ұзақ мерзімді ойын, 5-10 жылға созылады: жақсы ойластырылған, түсінікті және ең аз тәуекел. Ал дәл қазір бұл әсіресе тиімді: несие арзандап, қала халқы көбейіп, қала дамып келеді. Бұл тамаша мүмкіндік және ол қазірдің өзінде пайда болды.
Жағдайларды талдау: Венадағы нақты өмірдегі инвестиция мысалдары
Мұның нақты өмірде қалай жұмыс істейтінін көрсету үшін мен 2024 жылы клиенттер үшін орындаған нақты өмірдегі бірнеше транзакциялармен бөлісемін. Біз әрбір пәтерді инвестордың мақсаттары мен мүмкіндіктеріне негізделген, яғни олардың бюджетін, инвестициялауға дайындығын, қалаған табысын және болжамды қызмет мерзімін ескере отырып іздедік.
1-жағдай: Екінші аудан – 64 м², кірістілік 4,5%
Бағасы жоғарылайтын пәтерді сатып алудан қорықпаған инвестор үшін біз Leopoldstadt (2-ші аудан) нұсқаны таптық. 64 шаршы метрлік пәтер 1960 жылдардағы ғимаратта. Ол нашар жағдайда болды - ол біраз жөндеуді қажет етті, бірақ бұл сатып алу бағасын айтарлықтай төмендетуге көмектесті.
Жалға алу үшін біраз жөндеу жұмыстарын жасадық, пәтер тез арада жылына 4,5% табыс бере бастады, бұл нарықтағы орташа деңгейден жоғары. Бұл мысал ережені тамаша көрсетеді: жақсы бағамен сатып алыңыз, жақсы пайда алыңыз.
2-жағдай: Төртінші аудан – 2 бөлмелі пәтер, кірістілік 3,8%
Беделді қала орталығы Wieden пәтер Біз 1973 жылы салынған ғимараттан пәтер алдық. Аудан өте беделді, пәтер тыныш, жасыл аулада, метро өте жақын. Инвестор Еуропалық Одақтан болмағандықтан, мәмілені жабу үшін арнайы рұқсат алуға тура келді.
Бағасы ең жақсы орналасқан жеріне байланысты жоғары болғанымен, пәтерді жалға беру жылына 3,8% Ең бастысы, бұл пәтердің бағасы қаладағы орташа бағадан тезірек көтеріледі. Бұл опция жылдам қайтару мүмкіндігі бар қауіпсіз инвестиция іздейтіндер үшін өте қолайлы.
3-жағдай: Оныншы аудан – 71 м², кірістілік 4,2%
Favoriten метроның дәл жанында үлкен пәтер сатып алдық . Маңай өте жақсы емес, бірақ ол тез жақсарып келеді және бағалар әлі де қолжетімді. Қала орталығына көлікпен небәрі 15 минуттық жерде. Тасымалдау ыңғайлы болғандықтан, аудан танымал болып, қымбаттаса деген үмітпен осы орынды таңдадық. Нәтижесінде, пәтер қазірдің өзінде 4,2% жылдық табыс әкелуде және оның бағасының уақыт өте келе айналадағы инфрақұрылымның дамуына байланысты өсуіне жақсы мүмкіндік бар.
4-жағдай: 22 аудандағы жаңа ғимарат – 54 м², кірістілік 3,2%
Жай инвестиция салып, оны ұмытқысы келетін клиент үшін біз Донаустадта 54 шаршы метрді құрайтын жаңа пәтер Donaustadt . Бұл заманауи мүлік жөндеуді қажет етпейді және біз оны бірден жалға бердік. Мұндағы кірістілік сәл төмен – жылдық 3,2% Дегенмен, бұл кілт тапсырудың тамаша нұсқасы: ең аз күш пен қиындық. Жан тыныштығы мен инвестициялық қауіпсіздікті бағалайтындар үшін тамаша таңдау.
5-жағдай: 15 аудан – 3 бөлмелі пәтер, кірістілік 4,4%
Rudolfsheim-Fünfhaus төңірегінде БАӘ инвесторына пәтер таптық . Бұл аймақ саяхаттауға ыңғайлы (қоғамдық көлік жақсы) және жалға алғысы келетіндер көп. Пәтер Вестбанхоф вокзалының жанында, 1980-ші жылдардағы ғимараттағы үш бөлмелі, 70 м² пәтер.
Пәтер жақсы жағдайда болды, тек косметикалық жөндеуді қажет етеді. Біз жөндеу және жиһаз сатып алуды қоса, барлығын қашықтан ұйымдастырдық. Бұл шамамен 15 000 еуро . Жөндеу жұмыстарының арқасында біз тез арада жалға алушыларды таптық.
Пәтер енді 4,4% табыс әкеледі. Иесі іс жүзінде ешқандай қатысуды талап етпейді. Басқарушы компания барлық әдеттегі пәтерлерді басқару және жалға алушыларды басқарумен айналысады. Бұл тұрақты кірісті қалайтындар үшін тамаша нұсқа және өз инвестицияларын қашықтан және еш қиындықсыз басқара отырып, пәтер құнының жоғарылауын күтетіндер үшін.
Неліктен мен мұны істеймін және сізге қалай көмектесе аламын
Венадағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу әдемі ғимараттар туралы ғана емес. Бұл бәрі анық, қауіпсіз және адал елде ақшаңызды қорғаудың жолы. Мен мұны істеймін, өйткені мұнда нақты құндылық бар: баға тұрақты түрде көтеріледі, ережелері анық және тосын сыйлар жоқ.
Соңғы бірнеше жылда біз Еуропадан және басқа елдерден келген көптеген клиенттерге көмектестік. Біз жаңадан келгендерге қателіктер жібермеуге көмектестік, шынайы бағалау әлеуеті бар жылжымайтын мүліктерді тапты, дұрыс орындалған сатып алулар және болашақ кірісті есептедік. Ең бастысы, біз әрқашан сатушы үшін емес, сіз үшін жұмыс істейміз.
Менің мақсатым сізге пәтерді кез келген бағамен сату емес, ақылды инвестициялық шешім қабылдауға көмектесу. Біз риэлторлар, әзірлеушілер немесе делдалдар емеспіз. Біз сіздің кеңесшілеріміз. Ал біз Венада бағасын жоғарылататын пәтерді қай жерден табуға болатынын, жалға беруге оңай пәтерді қайдан табуға болатынын және қай жерде мүлде қаржы салмаған дұрыс екенін білеміз.
Біз тек тікелей мүлікті сатып алуға көмектесеміз . Біз мүлік бірнеше иелер арасында бөлінген мүліктермен жұмыс істемейміз. Біз жұмыс істей бастайтын ең аз сома - 250 000 . Егер сіз Венадан ұзақ мерзімді жалға алу үшін пәтер немесе үй сатып алғыңыз келсе, ақша үнемдеу үшін немесе жай ғана жергілікті жылжымайтын мүлік нарығын түсіну үшін бізге хабарласыңыз. Біз білетінімізбен бөлісуге және дұрыс шешім қабылдауға көмектесуге қуаныштымыз.
