Как купить недвижимость во Франции и не ошибиться

В 2025 году рынок недвижимости Франции демонстрирует уверенное восстановление после периода замедления, который наблюдался в 2023–2024 годах. Уже в первом полугодии количество сделок увеличилось на 12% по сравнению с первым полугодием прошлого года. Средняя стоимость квадратного метра по стране достигла €3 017. Париж традиционно остаётся самым дорогим рынком: цена здесь составляет €9 420 за м², что на 0,4% выше уровня февраля 2025 года.

Цель данного материала – рассказать об инвестиционной привлекательности французской недвижимости. В данной статье мы разберём ключевые рыночные тенденции, оценим правовые и налоговые условия, а также обсудим, какие объекты и локации заслуживают внимания инвесторов в зависимости от их цели.

Почему именно сейчас?

• Рост активности на рынке. За первые шесть месяцев 2025 года количество сделок увеличилось на 12% по сравнению с 2024 годом.
• Дорожающие премиальные регионы. Париж, Лазурный Берег и Прованс сохраняют устойчивый рост цен.
• Изменения в регулировании аренды. Новые правила стимулируют долгосрочные контракты и снижают риски краткосрочной аренды.
• Надёжный инвестиционный актив. На фоне глобальной экономической неустойчивости Франция остаётся безопасным вариантом для защиты капитала.

Меня зовут Оксана Жушман. По образованию я юрист, а профессионально занимаюсь инвестициями в недвижимость в странах ЕС, включая Францию, Австрию и Германию. За годы практики я сопровождала сделки на всех этапах: от выбора объекта и юридической проверки до налоговой оптимизации и построения структуры владения. Моя основная цель – защитить вложения, сделать процесс инвестирования понятным, и выгодным для клиента.

Франция предлагает инвесторам высокую ликвидность, широкий выбор объектов и развитую инфраструктуру. Здесь есть всё: от квартир в Париже и домов в пригородах до альпийских шале и вилл на побережье. Франция сочетает привлекательность lifestyle-инвестиций и сравнительно большими возможностями для дохода, так как туристический поток и высокий спрос на аренду формируют устойчивый потенциал доходности, особенно в долгосрочной перспективе.

Австрия же отличается более стабильной моделью рынка. Здесь рисков меньше, законодательство более прозрачное, а правила для инвесторов строже, что обеспечивает надежную защиту капитала. Доходность от аренды в Австрии обычно ограничена 2–3% годовых, но именно эта консервативность делает рынок предсказуемым. Важный фактор — количество запросов на недвижимость в Австрии стабильно остаётся высоким, что поддерживает цены и подтверждает устойчивый интерес со стороны покупателей. В отличие от Франции, где доходность во многом зависит от туризма и колебаний рынка, в Австрии недвижимость работает как инструмент сохранения капитала.

Таким образом, Франция подходит для тех, кто ищет более динамичные возможности и готов принимать риски ради высокой доходности, тогда как Австрия лучше для консервативных инвесторов, ценящих стабильность, правовую защищённость и долгосрочный рост стоимости объектов.

Франция давно занимает прочное место в числе ведущих рынков Европы. Правовая база здесь защищает права инвесторов, а высокая ликвидность позволяет объектам находить покупателей и арендаторов.

По данным Mordor Intelligence Source, объём французского рынка жилой недвижимости в 2025 году оценивается в $528,33 млрд и, согласно прогнозу, вырастет до $697,52 млрд к 2030 году. Среднегодовой темп роста составит 5,92% (CAGR).

Французский рынок недвижимости относится к числу зрелых и устойчивых: здесь установлены прозрачные правила сделок, а правовая система надежно защищает интересы инвесторов. Благодаря этому недвижимость во Франции является достаточно ликвидной. Особенно это заметно в крупных городах и на востребованных курортах – объекты там практически не задерживаются на рынке, быстро находя новых собственников или арендаторов.

В практике работы с клиентами, заинтересованными в покупке жилья во Франции по доступной цене, нередко рассматривались варианты в пригородах Парижа, а также небольшие квартиры на Лазурном Берегу. Несмотря на сравнительно невысокую стоимость, такие объекты показывали хорошую окупаемость, в первую очередь за счет стабильного спроса на долгосрочную аренду.

Согласно последним аналитическим отчетам PwC и World Bank, Франция стабильно входит в число европейских лидеров по уровню безопасности сделок с недвижимостью и по защите прав собственников. При этом доходность от аренды жилья в крупнейших городах страны в среднем превышает показатели по Европейскому союзу и составляет около 4–5%.

Значительная часть инвесторов недооценивают фактор правовой защиты. Я всегда рекомендую клиентам уделять особое внимание юридической проверке приобретаемого объекта, а также работать исключительно с надежными агентами и нотариусами, особенно когда речь идет о покупке квартиры во Франции для последующей сдачи в аренду.

Франция сочетает относительно высокую доходность, стабильность и предсказуемость, а также привлекательный для многих покупателей образ жизни.

Париж и юг Франции традиционно остаются ключевыми направлениями для инвестиций в недвижимость во Франции. Их привлекательность определяется сочетанием высокой ликвидности, стабильного спроса и особого стиля жизни, который ценят как местные жители, так и иностранные покупатели.

Париж особенно интересен инвесторам, ориентированным на стабильный арендный доход и долгосрочный рост стоимости капитала. Лазурный Берег и Прованс, в свою очередь, привлекают тех, кто хочет совместить вложения с престижем и туристическим потенциалом региона.

• Париж – крупнейший деловой и туристический центр Европы, имеет высокий уровень ликвидности
• Лазурный Берег и Прованс – регионы премиального сегмента, где востребованы виллы. Также имеется устойчивый сезонный спрос и стабильный интерес со стороны иностранных инвесторов.

Даже объекты с относительно низкой стоимостью в этих зонах могут приносить ощутимый доход. Так, один из моих клиентов приобрёл небольшую виллу в Ницце: доход от аренды полностью компенсировал вложения всего за первые два туристических сезона, хотя изначально цель была найти недорогой дом во Франции.

Франция в целом сохраняет статус одного из наиболее стабильных и привлекательных рынков Европы. По данным Notaires de France, в период с апреля 2024 по апрель 2025 года в стране было продано 892 000 объектов недвижимости – на 50 000 больше, чем годом ранее. При этом средняя цена жилья достигла около €2 953 за м².

История рынка показывает, что он способен выдерживать серьёзные кризисы. Например:

• 2008–2010 годы: в крупнейших городах зафиксировано снижение цен на вторичное жильё в среднем на 10–12%. Постепенное восстановление произошло благодаря устойчивому спросу на долгосрочную аренду.
• 2020–2021 годы: во время пандемии COVID-19 локдауны и ограничения на туризм привели к снижению интереса к объектам в туристических зонах. Однако рынок поддержал внутренний спрос, прежде всего на первичное жильё.

Французская недвижимость исторически демонстрирует устойчивость к экономическим кризисам. Для инвесторов, которые ставят целью купить дом во Франции недорого, рационально искать варианты в регионах с сильным внутренним спросом.

Яркий пример: один из моих клиентов приобрёл небольшой дом в Провансе сразу после кризиса 2020 года. Уже к 2022 году доход от долгосрочной аренды позволил ему полностью окупить вложенные средства.

Цены в крупных городах ( Париже, Лионе и на Лазурном Берегу) росли стабильно на уровне 3–5% в год. При этом вторичный рынок увеличивался медленнее, чем сектор новостроек, что открывало дополнительные возможности для инвесторов, которые хотят купить недвижимость во Франции для роста капитала.

Даже самая доступная недвижимость в востребованных регионах Франции часто остаётся ликвидной и приносит стабильный арендный доход.

Важно понимать, что рынок страны отличается высокой региональной диверсификацией, и выбор объекта напрямую зависит от инвестиционной стратегии.

• Париж: культурный центр; жильё от €350 000 до €900 000 за квартиры с 1–3 комнатами; премиальные пентхаусы – от €1,2 млн. Краткосрочная аренда через Airbnb приносит 4–5% годовых.
• Лион: университетский и промышленный центр; квартиры от €250 000 до €600 000, крупные апартаменты – от €700 000. Востребованная долгосрочная аренда среди студентов и специалистов.
• Марсель: портовый город, который имеет большой поток туристов; жильё от €180 000 до €450 000, дома у моря – от €500 000. Летняя аренда приносит 5–6% доходности.
• Лазурный Берег: апартаменты от €300 000, виллы – от €1 млн. Сезонная аренда особенно прибыльна, ликвидность объектов высокая.
• Бордо: квартиры от €220 000 до €550 000, дома – от €400 000. Регион стабильно растёт в цене, пользуется спросом у студентов и инвесторов.
• Тулуза: квартиры от €200 000 до €450 000, дома – от €400 000. Востребованная долгосрочная аренда благодаря развитию авиационной и IT-индустрии.
• Альпы: апартаменты от €250 000, шале – от €1 млн. Популярны среди зимних туристов, сезонная аренда приносит стабильный доход.

Более 60% сделок приходится на вторичное жильё. Квартиры и дома в центрах городов и пригородах востребованы как для аренды, так и для последующей перепродажи.

Новостройки же сохраняют популярность прежде всего в крупных городах и на побережье. Их преимуществами являются современные планировки и налоговые льготы (например, программа Pinel). Стоимость варьируется от €250 000 до €700 000, в премиальном сегменте – от €1 млн.

Апартаменты и студии являются оптимальными для краткосрочной аренды (Airbnb), особенно в Париже, Лионе и на Лазурном Берегу. Средняя доходность – 4–5% годовых.

Шале и виллы наиболее актуальны для Альп и юга страны. Цены начинаются от €250 000, а в премиум-классе – от €1 млн. В туристических зонах они обеспечивают высокий сезонный доход.

Иностранные покупатели составляют лишь около 2% от общего объема сделок на вторичном рынке недвижимости Франции, однако именно они формируют устойчивый спрос на премиальные объекты в туристических регионах.

Основные национальности:

• Бельгийцы – около 20% сделок с участием иностранцев. Наиболее активны в регионе Var и в Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA).
• Британцы – около 17%, предпочитают Dordogne и PACA. Средний бюджет их покупок составляет примерно €500 000.
• Американцы – занимают лидирующие позиции в Париже, где на них приходится до 25% иностранных сделок. Средний бюджет – около €715 000. Также проявляют интерес к Лазурному Берегу.
• Нидерландцы – рост активности за 2022–2025 годы составил +45%. Их выбор – Creuse и Haute-Savoie, средний бюджет около €298 000.
• Немцы – традиционно покупают недвижимость в Var и Эльзасе стоимостью €400 000–600 000.
• Китайские инвесторы – до 10% сделок в Париже и на Лазурном Берегу. Их бюджеты чаще всего превышают €1 000 000.
• Ливанцы – около 12% иностранных сделок в Париже. В приоритете – престижные объекты в лучших районах столицы.

Французы активно инвестируют в первичное жильё, что создаёт прочный фундамент для стабильности рынка в долгосрочной перспективе.

Особенности внутреннего спроса:

• популярностью пользуются небольшие квартиры и дома в пригородах крупных городов;
• востребованы апартаменты на Лазурном Берегу, а также в Париже, Лионе, Бордо;
• жильё покупается не только для проживания, но и как источник дохода от аренды;
• в мегаполисах внутренний спрос зачастую превышает предложение, особенно в сегменте новостроек с современными планировками.

При покупке недвижимости во Франции, учитывайте баланс интересов местных и иностранных покупателей. Именно это сочетание обеспечивает высокую ликвидность и стабильную доходность, даже если туристический поток временно снижается.

Выбор формы владения напрямую зависит от целей, бюджета и стратегии инвестора. Существует несколько основных способов вложений в недвижимость во Франции, каждый из которых имеет свои преимущества и ограничения.

Наиболее простой вариант. Подходит индивидуальным инвесторам или партнёрам, которые хотят управлять объектом напрямую без сложных юридических структур.

Пример: клиентка приобрела квартиру в Лионе стоимостью €320 000 на своё имя для долгосрочной аренды. Доход составил около 4% годовых, в то время как управление осуществлялось через местное агентство недвижимости.

Форма совметного владения, популярная среди семей и небольших групп инвесторов. Она упрощает распределение долей собственности и передачу по наследству.

Преимущества SCI:

• возможность владения объектом сразу несколькими участниками;
• легкая передача собственности по наследству;
• налоговые преимущества в определённых случаях.

Недостатки:

• обязательное ведение бухгалтерского учёта и подача отчётности каждый год;
• более сложная процедура регистрации по сравнению с прямым владением.

Пример: семья решила купить виллу на Лазурном Берегу через SCI, распределив доли между родителями и детьми. Это позволило упростить управление и заранее решить вопросы наследования.

Для тех, кто хочет получать доход от недвижимости во Франции, не управляя объектом напрямую, существуют специальные фонды:

• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) – инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость с регулярными выплатами дохода.
• OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) – более гибкая структура, позволяющая совмещать вложения в недвижимость с финансовыми инструментами.

Пример: один из клиентов вложил €200 000 в SCPI, специализирующуюся на офисных зданиях и жилых комплексах в Париже. Среднегодовая доходность составила 4,2%.

Ещё один вариант: покупка объекта в долях несколькими инвесторами. В отдельных случаях используются трасты и специальные семейные схемы для оптимизации налогообложения и упрощения наследственных процедур. Однако, такие сделки требуют квалифицированного юридического сопровождения и прозрачных договорённостей между участниками.

Во Франции отсутствуют юридические барьеры для нерезидентов. Иностранные граждане могут свободно купить дом во Франции, купить квартиру во Франции или любой другой тип недвижимости.

Ключевые особенности:

• иностранцы имеют право покупать, сдавать в аренду и продавать недвижимость без ограничений;
• нет лимита на количество или стоимость объектов;
• для покупки не требуется вид на жительство или гражданство, достаточно загранпаспорта.

Покупка недвижимости во Франции требует внимательного подхода к юридическим процедурам. Даже если объект выглядит идеально, отсутствие должной проверки может привести к финансовым рискам.

1. Получение NIF (Numéro d’Identification Fiscale) – налоговый идентификационный номер, обязательный для всех покупателей, включая иностранных.
2. Выбор нотариуса – Во Франции нотариус является обязательным участником сделки, он гарантирует её законность и регистрацию прав собственности.
3. Compromis de vente – предварительный договор купли-продажи, при подписании которого обычно вносится депозит в размере 5–10% от стоимости.
4. Acte de vente – финальный акт, подписываемый у нотариуса. После его регистрации покупатель становится полноправным собственником.

Один из моих клиентов приобрёл квартиру в Париже, подписав Compromis de vente с депозитом 7%. После тщательной проверки документов нотариус оформил Acte de vente, и объект был сразу же готов к сдаче в аренду.

Во Франции нотариальное сопровождение сделки является обязательным по закону. Нотариус играет ключевую роль в обеспечении юридической чистоты сделки: он проверяет право собственности, выявляет возможные обременения и долги, составляет Compromis de vente и Acte de vente, а затем регистрирует переход права собственности в Service de publicité foncière. Кроме того, нотариус также рассчитывает налоги и сборы, гарантируя защиту интересов как покупателя, так и продавца.

Агент играет немного другую роль: он занимается подбором объектов, оценкой их рыночной стоимости, организует просмотры, ведёт переговоры, однако заменить нотариуса не может.

Для иллюстрации приведу пример: клиент из Германии захотел купить квартиру во Франции на Лазурном Берегу. Агент помог договориться о снижении цены на 5%, а нотариус обеспечил полную проверку сделки и зарегистрировал право собственности.

• В сельских районах и небольших французских деревнях нередко встречаются дома с исторической ценностью. При этом они могут быть обременены сервитутами или задолженностями, что требует особого внимания.
• На курортах, таких как Лазурный Берег или Альпы, распространены вторичные дома под аренду и апартаменты в кондоминиумах. Здесь важно учитывать специфику оплаты коммунальных сборов и правила управления недвижимостью.

Клиент приобрёл дом во французской деревне за €180 000. На первый взгляд объект выглядел идеально, но при проверке я выявила задолженности по земельному налогу и коммунальным платежам. Если бы проверка не было, покупатель столкнулся бы с непредвиденными расходами на несколько тысяч евро и осложнениями при регистрации прав собственности.

Французское законодательство разрешает приобретение недвижимости во Франции по доверенности. Это особенно удобно для иностранных инвесторов, которые не имеют возможности присутствовать лично на сделке.

Так, клиент из США решил приобрести квартиру в Лионе дистанционно. Я сопровождала данную сделку от начала до конца: организовала подписание документов у нотариуса, внесение депозита и регистрацию прав собственности. В результате сделка была успешно закрыта без личного визита клиента во Францию.

Перед покупкой любой недвижимости во Франции необходимо тщательно проверять:

• наличие задолженностей по налогам;
• правовой статус земли и возможные обременения;
• юридическую чистоту объекта (право собственности, отсутствие судебных споров).

Один из показательных случаев произошёл при покупке дома в Провансе. В процессе проверки выяснилось, что часть земли принадлежит муниципалитету, а не продавцу. После корректировки границ клиент смог приобрести объект без риска потери части территории.

Финальным этапом является регистрация объекта в Service de publicité foncière. Только после этой процедуры право собственности закрепляется за покупателем юридически. Подписание акта у нотариуса важно, но именно регистрация защищает собственника от любых возможных претензий третьих лиц.

Покупка недвижимости во Франции подразумевает не только стоимость объекта, но и дополнительные расходы, которые важно учитывать заранее. Правильное планирование налогов и сборов позволяет инвестору сэкономить и избежать неожиданных затрат.

Покупка недвижимости во Франции подразумевает не только оплату стоимости объекта, но и учёт расходов на налоги и сборы. Грамотное планирование этих расходов позволяет избежать неприятных сюрпризов.

• Taxe foncière – ежегодный налог на владение недвижимостью. Его размер зависит от площади, местоположения и типа объекта.
• Taxe d’habitation – налог на проживание. С 2023 года почти полностью отменён для основного жилья, но сохраняется для вторых домов, особенно в туристических регионах.

Пример: клиент приобрёл дом в деревне за €180 000. Ежегодный taxe foncière составил около €1 200, а taxe d’habitation оказался практически нулевым благодаря действующим льготам.

• Гербовый сбор (taxes de publicité foncière) на вторичном рынке составляет от 5,09% до 5,8%, а в отдельных случаях может доходить до 8,9% от стоимости купленной недвижимости.
• Для новостроек, введённых в эксплуатацию менее пяти лет назад, этот сбор значительно ниже – около 2–3%.
• Агентские комиссии составляют от 2% до 6% и обычно оплачиваются продавцом.
• Нотариальные расходы зависят от стоимости объекта и включают налоги и обязательные сборы.

В совокупности расходы при покупке вторичного жилья обычно составляют около 7–10% от стоимости жилья.

При покупке новостройки моложе пяти лет дополнительно начисляется НДС в размере 20%. Это стандартная ставка, применимая ко всем видам новых объектов – квартирам, домам или апартаментам.

Однако существуют льготы для определенных категорий покупателей:

• молодые семьи и покупатели первого жилья могут рассчитывать на частичное снижение ставки;
• в некоторых регионах (в основном на юге Франции и пригородах крупных городов) действуют программы стимулирования покупки новостроек, снижающие налоговую нагрузку;
• инвестиции в социальное жильё или арендные программы могут приносить дополнительные налоговые преимущества.

Кроме того, регистрационные сборы для новостроек значительно ниже, чем для вторичного жилья, и составляют всего около 0,7% от цены объекта. Это делает инвестиции в новые проекты особенно привлекательными для тех инвесторов, кто хочет оптимизировать расходы.

Во Франции имущественный налог IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) уплачивают только те собственники, чья налогооблагаемая недвижимость на территории страны оценивается более чем в €800 000 по состоянию на 1 января каждого года. Для иностранных инвесторов действует особое правило: учитывается исключительно недвижимость, расположенная во Франции. При этом применяются положения налоговых соглашений между Францией и страной налогового резидентства владельца.

К объектам налогообложения относятся:

• квартиры, дома, а также вспомогательные постройки (гаражи, подвалы, парковки);
• здания, имеющие статус исторических памятников;
• объекты в процессе строительства;
• сельскохозяйственные земельные участки, земли под застройку и другие незастроенные территории;
• доли в компаниях, владеющих недвижимостью на территории Франции.

При этом не облагаются налогом:

• сельские земельные угодья, переданные в долгосрочную аренду;
• лесные массивы и сады;
• отдельные категории профессиональной недвижимости.

Для наглядности разберём пример. Если рыночная стоимость недвижимости во Франции составляет €1,4 млн, то налоговая база рассчитывается по прогрессивной шкале. Это означает, что разные части стоимости облагаются по разным ставкам:

• первые €800 000 освобождены от налога;
• сумма от €800 000 до €1,3 млн облагается по ставке 0,5% (то есть, €500 000 по ставке 0,5%);
• сумма от €1,3 млн до €1,4 млн облагается по ставке 0,7% (то есть, €100 000 по ставке 0,7%).

Для тех, кто хочет приобрести недвижимость во Франции с целью сдачи её в аренду, существует специальный налоговый режим LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Он предназначен для владельцев меблированного жилья и позволяет существенно сократить налоговую нагрузку.

Преимущества LMNP:

• возможность амортизировать стоимость объекта и мебели, тем самым снижая налогооблагаемую прибыль;
• квалификация дохода как коммерческого (BIC), что снижает совокупное налогообложение;
• возможность объединять доходы от нескольких объектов для более выгодной оптимизации.

Один из моих клиентов приобрёл квартиру в Париже стоимостью €450 000 для последующей сдачи в аренду через Airbnb. Применение режима LMNP позволило уменьшить налогооблагаемый доход с €35 000 до €20 000 в год, что в итоге значительно повысило чистую доходность объекта.

Инвесторы часто сопоставляют Францию с Австрией. Австрийский рынок недвижимости ценится за прозрачность процедур, высокую ликвидность и стабильность, что делает его более предсказуемым. Франция же привлекает возможностью приобретения премиальных объектов и сочетания инвестиций с личным образом жизни. Однако налоговая нагрузка и сопутствующие расходы на регистрацию здесь выше.

Покупка недвижимости во Франции сама по себе не даёт права на ВНЖ. Однако наличие жилья может рассматриваться как положительный фактор при подаче на визу или вид на жительство по другим основаниям.

Программа Passeport Talent позволяет работать во Франции, пользоваться системой социального обеспечения и через пять лет претендовать на получение гражданства. Для этого достаточно:

• Вложить от €300 000 в действующую французскую компанию;
• Открыть собственный бизнес с уставным капиталом от €30 000, включая инновационные стартапы.

Для тех, кто планирует проживать во Франции без трудовой деятельности, существует виза визитера. Одним из условий её получения является наличие арендованного или собственного жилья. Данная виза является наилучшим вариантом для иностранцев, которые покупают дома во Франции для отдыха или аренды.

Таким образом, во Франции нет возможности получить ВНЖ с помощью покупки недвижимости, однако вы можете получить вид на жительство через бизнес и инвестиции. В Австрии, с другой стороны, доступны D-карты и Self-Sufficiency, которые позволяют получить ВНЖ без необходимости инвестиций в какой-либо бизнес, если вы имеете стабильный доход и жилье.

1. С марта 2024 года программа Passeport Talent официально переименована в Talent Residence Permit, однако условия для получения ВНЖ остались теми же.
2. С июня 2025 года Франция сократила сроки рассмотрения заявок на ВНЖ, включая Голубую карту ЕС.
3. Усилены проверки легальности происхождения средств при инвестициях, особенно для инвестиционных программ.
4. Для визы визитера установлены новые минимальные требования к подтверждению дохода. С 2025 года к этому добавилось требование подтвердить наличие средств, сопоставимых с минимальной заработной платой во Франции (SMIC) – около €1 450 в месяц на одного человека.

Французский рынок аренды строго регулируется. А если говорить о доходности, то она сильно варьируется в зависимости от региона и формата сдачи жилья.

В Париже и туристических зонах краткосрочная аренда особенно востребована, однако существуют серьёзные ограничения: обязательная регистрация объекта в мэрии и лимит не более 120 дней в год для сдачи основной резиденции.

Один из моих клиентов приобрёл квартиру за €480 000 для сдачи на Airbnb. Мы оформили объект официально и выстроили стратегию аренды в рамках установленных ограничений. В результате доходность составила около 3% годовых, что хоть и ниже первоначальных ожиданий, но абсолютно легально и без штрафов.

Долгосрочная аренда является более устойчивой и предсказуемой, однако здесь владелец сталкивается с серьёзной защитой прав арендаторов. Таким образом, смена жильца возможна только в рамках закона, с обязательными уведомлениями и ограничением на рост арендной платы.

Мой клиент приобрёл дом во Франции в провинции стоимостью €320 000 и заключил долгосрочный договор аренды. Доходность составила около 4% годовых при минимальном участии в управлении объектом.

Для иностранных инвесторов особенно актуальны услуги компаний по управлению недвижимостью. Они берут на себя:

• подбор арендаторов;
• контроль за выплатами;
• техническое обслуживание и ремонт.

Комиссия управляющих компаний обычно составляет 8–12% от арендного дохода или фиксированную сумму за сезон (например, при краткосрочной аренде).

Доходность инвестиций в недвижимость во Франции и Австрии остаётся сравнительно низкой. Однако различия между странами очевидны:

• Австрия обеспечивает более высокую стабильность и ликвидность;
• Франция остаётся привлекательной для тех, кто хочет совместить инвестиции с личным использованием жилья и премиальным образом жизни.

Для инвестора, ориентированного на стабильность и минимальные риски, предпочтительнее будет Австрия. А для тех, кто рассматривает недвижимость ещё и как часть личного lifestyle-проекта, Франция является более интересным выбором.

Франция – это не только Париж и Лазурный Берег. При выборе региона для инвестиций или личного проживания важно понимать цель: получение арендного дохода, покупка жилья для собственного использования, долгосрочная капитализация или переезд в сельскую местность ради спокойной жизни.

Париж – премиальный сегмент и стабильная ликвидность

Французская столица остаётся крупнейшим финансовым и культурным центром страны. Квартиры в центральных районах Парижа и вблизи деловых кварталов пользуются стабильным спросом со стороны экспатов, студентов и корпоративных арендаторов. Даже в кризисные периоды парижская недвижимость обеспечивает владельцам предсказуемый доход.

• Стоимость жилья: €10 000–€15 000 за м² в центре, €7 000–€9 000 за м² в пригородах.
• Экология: урбанистическая инфраструктура, парки, Сена, а также доступ к зелёным пригородам.
• Доходность: 2–3% годовых при долгосрочной аренде.

Лазурный Берег – престижный образ жизни и высокий порог входа

Ницца, Канны и Антиб – это города, где недвижимость востребована прежде всего для сезонного отдыха. Летом сдать жилье здесь очень легко, а премиальные апартаменты приносят владельцам заметный доход.

• Стоимость жилья: €8 000–€12 000 за м² в Каннах и Ницце, €6 000–€8 000 за м² в менее популярных городах региона.
• Экология: мягкий средиземноморский климат, море и обилие зелёных зон.
• Доходность: 4–6% в сезон при краткосрочной аренде.

Лион – деловой и студенческий центр

Лион является одним из ведущих деловых и университетских центров Франции. Наличие крупных кампусов и офисных парков обеспечивает стабильный спрос на аренду жилья.

• Стоимость жилья: около €5 000 за м².
• Экология: более благоприятная, чем в Париже; город славится зелёными парками и гастрономической культурой.
• Доходность: 3–4% годовых при долгосрочной аренде.

Бордо – город винной индустрии и туризма

Данный город активно привлекает туристов и бизнес-иммигрантов. Недвижимость в центральной части и вблизи винодельческих регионов пользуется устойчивым спросом.

• Стоимость жилья: около €4 500 за м².
• Экология: река Гаронна, исторический центр, виноградники и прогулочные зоны.
• Доходность: 3–4% в год.

Тулуза – космический и авиационный центр

Тулуза занимает лидирующие позиции в авиационной и космической промышленности Европы. Здесь располагается штаб-квартира Airbus, что формирует значительный спрос на жильё со стороны специалистов и студентов.

• Стоимость жилья: около €4 000 за м².
• Экология: мягкий климат, близость к Пиренеям, зелёные зоны.
• Доходность: 3–4% годовых.

Альпы (Шамони, Мерибель) – зимний спортивный хаб

Французские Альпы – это центр зимнего туризма. Апартаменты и шале особенно востребованы в высокий сезон, когда стоимость аренды достигает максимальных значений.

• Стоимость жилья: €6 000–€12 000 за м² в популярных курортах.
• Экология: горный воздух, лыжные трассы, озёра и прекрасные виды.
• Доходность: 5–7% в сезон, до 3% в межсезонье.

Сельская Франция – тихая зона с низкой ликвидностью

Сельские регионы страны интересны низкими ценами и экологической обстановкой. Дома в деревнях востребованы среди тех, кто ищет спокойный ритм жизни или рассматривает варианты агротуризма.

• Стоимость жилья: €1 200–€2 500 за м² в зависимости от региона.
• Экология: чистая природа, леса, реки и традиционная сельская жизнь.
• Доходность: 1–2% годовых.

Инвесторам следует обращать особое внимание на динамику цен. Сегмент вторичной недвижимости постепенно восстанавливается после снижения, которое наблюдалось в период 2021–2024 годов. В то же время рынок новостроек демонстрирует иные преимущества: объекты продаются с гарантиями качества и дают возможность реализовать индивидуальные решения в планировке. Дополнительно необходимо учитывать и региональные ограничения, касающиеся покупки вторых домов. Подобные меры вводятся местными властями с целью смягчения жилищного дефицита и повышения доступности жилья.

Сегодня примерно 90% сделок приходится на вторичный рынок. Это объясняется тем, что покупатели ценят историческую архитектуру, центральное расположение и готовую инфраструктуру. Особенно популярны парижские дома в стиле Haussmann и аналогичные здания в других крупных городах: они обеспечивают высокий арендный потенциал и хорошую ликвидность.

Старые дома имеют уникальный стиль, но они часто требуют серьёзных вложений:

• электрика и сантехника нередко нуждаются в полной модернизации;
• энергоэффективность не соответствует современным стандартам, что увеличивает расходы на содержание.

Совет: при покупке старого дома следует заранее закладывать бюджет на ремонт около 10–20% от стоимости объекта.

Новостройки занимают меньшую долю рынка, но обладают своими преимуществами:

• сниженные нотариальные сборы (2–3% вместо 7–8% на вторичку);
• возможные налоговые льготы, включая временное освобождение от имущественного налога;
• соответствие современным стандартам энергоэффективности (RT 2012 и RE 2020), что сокращает коммунальные расходы;
• гарантии от застройщика и возможность кастомизации планировки и отделки.

В 2024 году во Франции построено всего 59 014 новых домов, что на 29% меньше, чем годом ранее, и почти в два раза меньше показателей 2022 года. Причины: высокие ставки по ипотеке и падение покупательной способности. Ожидается, что в 2026–2027 годах темпы строительства стабилизируются на уровне 28–33 тысяч объектов в год.

Также, важный тренд последних лет – переход на стандарты ESG и энергоэффективность. Для инвесторов это означает:

• рост ликвидности объектов с современными системами энергосбережения;
• возможность использования налоговых льгот;
• повышенный интерес арендаторов к комфортному и экологичному жилью.

Даже при покупке исторического объекта, если разумно инвестировать в его модернизацию, можно повысить рыночную стоимость и обеспечить конкурентоспособность на арендном рынке.

Австрийские новостройки соответствуют более строгим стандартам качества, а вторичный рынок здесь отличается высокой предсказуемостью. Во Франции же особое место занимает историческая недвижимость: она открывает уникальные возможности для инвесторов премиального сегмента, но требует аккуратного подхода.

Инвестиции во французскую недвижимость не ограничиваются покупкой одной квартиры в Париже. Существует множество подходов, позволяющих повысить доходность, минимизировать риски и адаптироваться к особенностям локального рынка.

Так, один из моих клиентов отказался от приобретения больших апартаментов в центре Парижа и предпочёл распределить капитал между тремя студиями стоимостью по €180 000–200 000 каждая. Такой выбор дал сразу несколько преимуществ:

• риски были диверсифицированы – при простое одной квартиры остальные продолжали приносить доход;
• совокупная доходность оказалась выше, чем при владении одним крупным объектом;
• управление арендой стало проще через краткосрочные платформы.

Франция активно стимулирует восстановление исторического фонда. По программам Malraux и Denormandie инвесторы могут получить существенные налоговые вычеты при реновации старых объектов.

Пример: клиент приобрёл дом XIX века в Лионе за €450 000, вложил в реконструкцию ещё €120 000 и получил ощутимые налоговые льготы. В результате реальная стоимость вложений оказалась ниже, а доходность аренды выросла.

Туристический сектор остаётся привлекательным направлением. Апарт-отели, мини-отели и курортные резиденции на Лазурном Берегу приносят доход за счёт краткосрочной аренды.

Например, мой клиент приобрёл апартаменты в Ницце за €600 000 и сдаёт их через Airbnb и Booking. Доходность достигает 6% годовых, а управлением занимается специализированная компания. Однако стоит учитывать сезонность, комиссионные расходы и строгие законодательные ограничения (например, в Париже действует лимит в 120 дней аренды в год для основной резиденции).

Французские SCPI (аналог REIT) позволяют инвестировать в недвижимость без необходимости непосредственного управления. Минимальная сумма вложений начинается от €5 000, а средняя доходность составляет 4–5% годовых.

Инвестор из США вложил €50 000 в SCPI и получил дивиденды вместе с налоговыми преимуществами, избежав административных хлопот.

Инвестиции в землю во Франции редко приносят высокий доход без строительства.

Пример: клиент приобрёл участок в сельском регионе за €60 000 и смог продать его лишь через три года за €75 000. Поэтому, такая модель больше подходит тем, кто планирует дальнейшую застройку.

Рынок Вены отличается большей предсказуемостью и устойчивостью, однако входной порог выше, а доходность аренды ниже. Французский рынок недвижимости более разнообразен: здесь можно заработать на туристических объектах и премиальных локациях, но и риски значительно выше, особенно при вложениях во вторичные дома.

Оптимальной стратегией является комбинация различных инструментов: часть капитала направить в SCPI, часть – в реновацию исторических зданий, и какую-то долю – в туристическую недвижимость.

Инвестирование во Франции привлекательно, но важно понимать потенциальные сложности и риски, чтобы минимизировать потери и сделать покупку действительно выгодной. На основе моего опыта и примеров клиентов я выделила ключевые моменты, которые стоит учитывать.

Французские налоги сложны и многослойны: налог на недвижимость, гербовый сбор, налог на доход от аренды, а в случае новостроек ещё и НДС. Пример: клиент приобрёл дом в деревне за €320 000, и при отсутствии грамотного налогового планирования дополнительные расходы выросли почти на €20 000 сверх ожидаемого бюджета.

Французское законодательство ориентировано на защиту прав жильцов. Поэтому, процесс выселения в случае задержек с оплатой может быть длительным. Один из моих клиентов столкнулся с ситуацией: арендатор не платил три месяца, и договор удалось расторгнуть только через суд.

Совет: всегда заключайте детализированные договоры, тщательно проверяйте арендаторов и по возможности пользуйтесь услугами управляющих компаний.

Airbnb и другие платформы во Франции жёстко регулируются. В Париже и Ницце сдавать жильё можно только после регистрации и не более 120 дней в год. Один клиент планировал сдавать квартиру в Марселе круглогодично, но пришлось сокращать срок аренды, чтобы избежать штрафа.

Важно помнить: штрафы за нарушение могут достигать €50 000.

Процесс покупки недвижимости во Франции занимает от 6 до 12 месяцев. Он включает выбор объекта, юридические проверки, согласование и нотариальное оформление. Так, покупка квартиры в Бордо для одного клиента длилась почти 10 месяцев.

Скорость перепродажи зависит от региона. В Париже премиальные объекты продаются быстро (в среднем за 1–3 месяца). В сельской местности ситуация противоположная: продажа может затянуться на годы. Один клиент приобрёл дом в небольшой деревне за €180 000 и смог его реализовать только спустя два года.

Франция предоставляет инвесторам широчайшие возможности. Однако вместе с этим, покупка дома во Франции несёт в себе и значительные риски: налоги, бюрократия, медленная ликвидность за пределами крупных городов. Австрийский рынок, напротив, выигрывает за счёт стабильности, высокой защищённости инвестора и предсказуемой доходности, особенно в крупных городах, как в Вене.

Франция интересует инвесторов не только возможностями получения дохода, но и уровнем жизни, развитой инфраструктурой, мягким климатом и культурным многообразием. Для многих покупателей недвижимость во Франции – это не просто инвестиция, но и шанс жить в комфортных условиях, наслаждаясь особым образом жизни страны.

Юг Франции, включая Лазурный Берег и Прованс, известен мягкими зимами, жарким летом и большим количеством солнечных дней (до 300 в году). Париж отличается более холодной зимой и дождливой осенью, но компенсирует климатические особенности насыщенной культурной жизнью и развитой инфраструктурой.

Франция – страна с высоким, но также и дорогим уровнем жизни. Примерные ежемесячные траты составляют:

• продукты питания: €300–450 на семью из 3–4 человек;
• коммунальные услуги: €150–250;
• транспорт (метро, автобусы): €70–120;
• жилье: в Париже – около €3 500/м², в Лионе – €5 000/м², на юге страны – €4 500/м².

Пример из практики: клиентка с бюджетом в €500 000 рассматривала Париж, однако после анализа расходов остановилась на Бордо. Там стоимость жизни и коммунальные платежи оказались заметно ниже, что позволило оптимально распределить средства.

Государственные школы во Франции бесплатны и доступны даже нерезидентам, однако обучение ведётся на французском языке. Частные и международные школы предлагают программы на английском, немецком и других языках. Среди них встречаются варианты, соответствующие международным стандартам (IB, British curriculum, American diploma).

Стоимость обучения в частных школах колеблется от €5 000 до €15 000 в год в зависимости от уровня и региона. Высшее образование также доступно иностранцам: университеты Sorbonne, Sciences Po, INSEAD и другие престижные учреждения принимают студентов из разных стран. Однако почти всегда требуется подтверждение знания французского или успешная сдача вступительных экзаменов.

Система здравоохранения во Франции основана на государственной программе Assurance Maladie, которая покрывает около 70% стоимости медицинских услуг. Оставшиеся 30% компенсируются за счёт дополнительной страховки (mutuelle).

Средние расходы:

• консультация терапевта – около €30;
• приём у специалиста – от €50;
• стоматология: пломба €20–50, чистка – около €30.

Для нерезидентов, проживающих во Франции менее трёх месяцев, рекомендуется оформление международной страховки, её стоимость начинается примерно от €35 в месяц.

Уровень безопасности в стране остаётся достаточно высоким, особенно в сельской местности и пригородах. В крупных городах возможно столкновение с мелкими кражами или уличными правонарушениями, но полиция активно работает над обеспечением порядка.

Инфраструктура во Франции развита хорошо и включает сеть общественного транспорта, скоростные поезда TGV, международные и региональные аэропорты, современные автомобильные трассы и паромные маршруты. В городах доступны культурные и спортивные объекты, торговые центры, медицинские учреждения. В сельских районах инфраструктура ограничена, но включает базовые удобства: магазины, школы, транспортные узлы.

Франция привлекает своим образом жизни: мягкий климат, море, горы, культурное и гастрономическое разнообразие. Австрия же ассоциируется с порядком, безопасностью и предсказуемостью.

Если инвестор ищет комфорт, спокойствие и гарантии безопасности, лучше инвестировать в недвижимость Австрии. Если приоритет –разнообразие культурной жизни, доступ к морю, развитая туристическая инфраструктура и насыщенный образ жизни, то Франция является оптимальным вариантом.

Французский рынок интересен не только инвесторам, но и тем, кто стремится к высокому качеству жизни.

Для граждан стран с политической или экономической нестабильностью покупка недвижимости во Франции становится инструментом сохранения капитала и защиты семьи. Наиболее перспективные регионы – Париж, Лазурный Берег и Бордо: здесь ликвидность выше, а перепродажа объекта проходит значительно быстрее.

Пенсионеры выбирают южные регионы за мягкий климат, высокий уровень медицины и спокойный ритм жизни. При покупке дома во Франции недорого необходимо учитывать близость медицинских центров и транспортной инфраструктуры.

Цифровые кочевники и предприниматели ценят Францию за развитую интернет-инфраструктуру, наличие коворкингов и удобное международное сообщение. Города среднего размера, такие как Лион или Тулуза, идеально подходят для такой жизни.

Например, один из моих клиентов, предприниматель из США, приобрёл апартаменты в Лионе за €350 000. Он совмещает удалённую работу с проживанием во Франции и сдаёт жильё в туристический сезон, что дополнительно увеличивает доходность.

Франция привлекает lifestyle и ликвидностью недвижимости, Австрия – стабильностью и консервативным рынком. Для тех, кто ищет активные инвестиции и возможность сдачи в аренду – Франция. Для желающих максимально безопасное и предсказуемое вложение – Австрия.

Выход из сделки с недвижимостью во Франции требует особого внимания. Особенно это актуально для тех, кто планирует налоговую оптимизацию или передачу активов родственникам. Понимание правил продажи позволяет избежать неожиданных расходов и сохранить доход как можно больше.

Французское законодательство предусматривает полное освобождение от налога на прирост капитала только после 22 лет владения объектом. До этого момента действует ставка 19% плюс социальные сборы в размере 17,2%. В итоге совокупная нагрузка составляет 36,2% от прибыли.

Одним из эффективных способов налоговой оптимизации является переоформление собственности на членов семьи (продажа или наследование).

Пример из практики: семья инвесторов передала детям апартаменты в Бордо. В итоге при последующей продаже удалось избежать полной уплаты налога на прирост капитала и тем самым сократить общие расходы.

В крупных городах Франции – Париже, Лионе, Бордо, а также на Лазурном Берегу – рынок остаётся достаточно ликвидным. Объекты в этих зонах продаются быстро благодаря высокому спросу. В то же время в сельской местности и небольших городах сроки реализации могут составлять от нескольких месяцев до года.

Среднее время продажи квартиры в Париже обычно составляет 3–6 месяцев. В туристических регионах этот срок увеличивается до 9 месяцев, а в деревнях и провинциальных городах перепродажа занимает от полугода до года.

Факт продажи недвижимости не оказывает прямого влияния на получение вида на жительство. Однако при использовании схем Passeport Talent или VLS-TS Visiteur важно сохранять активы или подтверждать наличие дохода, чтобы продемонстрировать финансовую состоятельность.

В Австрии процедура выхода из инвестиции обычно проще. Здесь ниже налог на прирост капитала, выше ликвидность объектов, сроки перепродажи короче, а налоговая нагрузка на наследование и переоформление собственности не столь сложна, чем во Франции.

За годы практики мне довелось сопровождать десятки сделок во Франции: от небольших квартир в Париже до элитных вилл на Лазурном Берегу и загородных домов в деревнях. Опыт показывает, что успех инвестиций зависит прежде всего от тщательной юридической проверки.

Особое внимание всегда уделяю документам compromis de vente и acte de vente. Важно убедиться в отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам, проверить статус земельного участка, ограничения на аренду и возможные обременения. Такой подход защищает клиента от неприятных сюрпризов уже после покупки.

Я считаю оптимальной стратегией считаю диверсификацию: сочетание стабильных вложений в Австрии и более доходных проектов во Франции. Например, часть портфеля – Вена, где рынок отличается надёжностью и предсказуемостью, а другая часть – Париж или Лазурный Берег, где есть потенциал роста капитала и возможность совмещать доходность с престижным образом жизни.

Если рассматривать личные предпочтения, я бы выбрала Францию для сохранения капитала и комфортной жизни, а Австрию для стабильности и безопасности. Такой баланс даёт инвестору и доход, и комфорт.

Покупка недвижимости во Франции подходит тем инвесторам, которые хотели бы сочетание доходности, ликвидности и премиального образа жизни. Париж, Лазурный Берег или даже небольшая деревня могут стать выгодным вложением в зависимости от целей.

Австрия – выбор для тех, кто ориентирован на безопасность и предсказуемость. Здесь ниже риски, более простая налоговая система и высокая степень защиты прав собственников.

Перед заключением сделки крайне важно заранее проверить полный пакет документов: Compromis de vente, Acte de vente, а также регистрацию в Service de publicité foncière.

Не менее значимо и понимание структуры спроса: сочетание интереса как со стороны местных жителей, так и иностранных инвесторов является ключевым фактором ликвидности объекта и стабильности вложений.

Перспектива до 2030 года: французский рынок в ближайшие годы будет демонстрировать постепенный рост. Основные тренды: новые налоги и требования к энергоэффективности, усиление государственного контроля над инвестициями, рост интереса к премиальным объектам, активное развитие региональных центров.

Инвесторы, которые уже сегодня рассматривают покупку дома во Франции, смогут в будущем использовать рост цен и изменения в налоговой системе в свою пользу.

1. Определение цели

• Жильё: для проживания, сдачи в аренду или перепродажи.
• Краткосрочные или долгосрочные вложения.
• Финансы: расчёт бюджета и ожидаемой доходности.

2. Юридическая сторона

• Проверка правового статуса объекта: кадастр, отсутствие долгов и обременений.
• Условия для иностранцев: ограничений для граждан Украины и СНГ нет, но процесс сложнее.
• Предварительный договор (Compromis de vente) и задаток 5–10%.
• Нотариус обязателен (Notaire).

3. Финансы и налоги

При покупке:

• Нотариальные сборы и пошлины – около 7–8% (вторичный рынок).
• НДС (TVA) 20% – при покупке новостроек.

Ежегодно:

• Taxe foncière – налог на недвижимость.
• Taxe d’habitation – налог на проживание (отменён для резидентов, но действует для второго жилья).
• Ипотека для иностранцев: обычно до 70–80% стоимости.

4. Локация и рынок

• Париж: высокая цена, стабильный рост, арендная доходность 2–3%.
• Лазурный берег: высокая ликвидность, туристический спрос.
• Лион, Бордо, Нант: баланс цены и доходности.
• Горнолыжные курорты: высокий сезонный спрос.

5. Управление и аренда

• Сдача: самостоятельно или через агентство de gestion locative.
• Налогообложение аренды:
  • Régime réel – учёт расходов.
  • Micro-foncier / micro-BIC – фиксированный вычет.
• Обязательное страхование жилья (assurance habitation).

6. Проверка объекта

• Диагностика: DPE (энергоэффективность), асбест, свинец и др.
• Состояние здания (особенно старые дома).
• Коммунальные расходы (charges de copropriété).

7. Выход из инвестиций

• Налог на прирост капитала снижается после 22 лет владения.
• Оформление через SCI (Société Civile Immobilière) – оптимизация налогов и наследования.

1. Инвестор с €500 000

Цель: получение стабильного дохода от краткосрочной аренды и сохранение капитала.

Что я подобрала: квартира площадью 80 м² в самом центре Парижа. Объект включает три спальни, выполнен современный ремонт и полностью готов для сдачи на Airbnb.

Результат: доходность составила в среднем 4–5% годовых. Благодаря хорошей локации обеспечен постоянный поток арендаторов, а высокая ликвидность центра Парижа позволила инвестору перепродать объект уже через три года с ростом цены на 15%.

2. Пенсионер с €300 000

Цель: комфортная жизнь на пенсии и безопасность вложенных средств.

Что я подобрала: небольшой дом в спокойном районе тихой деревни Прованса с двумя спальнями и собственным садом.

Результат: расходы на коммунальные услуги оказались минимальными – около €200 в месяц. Дом также предоставил возможность сдачи в долгосрочную аренду соседям или туристам в летний сезон ( доходность 3%). За пять лет стоимость недвижимости выросла на 10%.

3. Семья с детьми с €500 000

Цель: Проживание, образование детей и инвестиция.

Что я подобрала: 3-комнатная квартира в Лионе рядом с хорошими школами и университетами, развитая инфраструктура, паркинг.

Результат: семья получила комфортное жильё с доступом к государственным и частным школам. Квартира стабильно сдавалась в долгосрочную аренду, что обеспечивало доходность порядка 3,5% в год. Дополнительно за четыре года стоимость объекта выросла на 12%, что подтвердило правильность выбранной стратегии.