Как и зачем покупать недвижимость в Хорватии

Рынок недвижимости Хорватии сегодня переживает один из самых динамичных периодов в своей истории. Вступление страны в зону евро и Шенген в 2023 году резко упростило сделки для иностранцев, сняло валютные риски и сделало рынок более предсказуемым и прозрачным. Хорватия на карте Европы прочно закрепилась как привлекательное направление для инвесторов, которые хотят купить квартиру в Хорватии, дом у моря или вложиться в туристическую аренду.

Цель этой статьи — дать системный разбор инвестиционной привлекательности Хорватии: от объяснения, почему именно сейчас стоит задуматься о покупке, до сравнения с Австрией, где недвижимость воспринимается как эталон стабильности. Мы разберём все аспекты: юридические нюансы, динамику цен, варианты объектов и регионы Хорватии, в которых лучше всего искать жильё.

Австрия остаётся эталоном стабильности. Здесь всё чётко и предсказуемо: законы понятные, суды защищают права владельцев, цены в Вене растут медленно, но стабильно. Доходность от аренды обычно не превышает 2–3% в год, но спрос постоянный, а ликвидность высокая — поэтому квартиры в Австрии часто выбирают как “якорный” актив в портфеле. Чтобы получить ВНЖ через недвижимость, в Австрии требуется вложить от €500 000 и выше, а сама процедура сопровождается значительной бюрократией. Но за это вы получаете уверенность и долговременную защиту капитала.

Хорватия, напротив, даёт больше динамики:

• входной порог ниже — можно купить квартиру в Хорватии дешево от €120–150 тыс.;
• доходность выше — аренда у моря даёт 5–7% годовых;
• налоги проще — 3% при покупке вторички и минимум бюрократии;
• туризм растёт и поддерживает спрос на жильё.

Но рынок менее предсказуем: цены зависят от сезона и экономической ситуации, а ликвидность выше всего в coastal-регионах.

Рынок недвижимости Хорватии продолжает активно расти после перехода на евро и вступления в Шенген в 2023 году. По данным Евростата и хорватского национального банка, цены на жильё в стране в 2024 году увеличились на 8,3%, а на побережье рост превысил 10% год к году. В Загребе, Сплите и Дубровнике количество транзакций достигло рекордных уровней: спрос от иностранцев и локальных покупателей устойчиво растёт, особенно на квартиры и дома у моря.

По моему опыту, Хорватия стала одной из самых популярных стран для тех, кто хочет купить квартиру у моря недорого, оформить ВНЖ Хорватии и получать доход от аренды. Сочетание природной красоты, статуса страны ЕС и умеренных налогов делает её привлекательной для инвесторов из Германии, Австрии, Словении и скандинавских стран.

• 🇩🇪 Клиент из Германии приобрёл апартаменты в Сплите в начале 2024 года. За летний сезон доход от аренды составил около 6% годовых, а рыночная стоимость объекта выросла на 9% за год.
• 🇷🇺 Российская семья купила дом в Истрии рядом с побережьем для собственного отдыха и сдачи через Airbnb. Инвестиция позволила оформить ВНЖ в Хорватии, а доход превысил ожидания: объект почти не простаивал летом.
• 🇸🇮 Молодой инвестор из Словении выбрал студию в Загребе за €125 000. Благодаря стабильному спросу со стороны студентов и специалистов в столице, объект сдался за 2 недели, а прогноз доходности составил 4,5% в год.

• Низкий порог входа — квартиры можно купить от €120–150 тыс., дома у моря от €200–250 тыс.
• Доходность выше, чем в Австрии или Италии — 4–6% в среднем, до 7% на побережье.
• Прозрачность сделок ЕС — юридическая защита и регистрация через государственный реестр.
• ВНЖ Хорватии за недвижимость — при долгосрочном проживании и собственности доступна резиденция для всей семьи.
• Рост цен — особенно на побережье, где предложение ограничено, а спрос стабильно превышает его.

Главный секрет успешных инвестиций в Хорватию — выбирать не только «здесь и сейчас доходную» квартиру, но и локацию с будущим потенциалом. Новые проекты инфраструктуры, дороги, университеты и туристические кластеры (Сплит, Задар, Риека) могут дать прирост стоимости выше среднего.

Когда меня спрашивают, стоит ли покупать недвижимость в Хорватии, я всегда отвечаю: чтобы понять перспективы, нужно знать историю рынка. Хорватия прошла путь от кризиса после 2008 года до стремительного роста цен после вступления в ЕС и особенно после перехода на евро и вхождения в Шенгенскую зону в 2023 году. Сегодня это один из самых привлекательных рынков Южной Европы, особенно для тех, кто хочет купить квартиру в Хорватии у моря или дом в Хорватии для отдыха и аренды.

• 2008–2014: мировой кризис сильно ударил по Хорватии — цены на недвижимость упали более чем на 20%, особенно в прибрежных регионах.
• 2015–2019: постепенное восстановление, рост спроса со стороны иностранцев (особенно немцев, австрийцев и скандинавов).
• 2020: пандемия временно снизила число сделок, но цены продолжили расти благодаря внутреннему спросу.
• 2023–2025: после перехода на евро и в Шенген цены на жильё в среднем выросли на 8,3%, а на побережье прирост превысил 10%.

Разобраться в том, что ждёт рынок недвижимости Хорватии завтра, невозможно без понимания того, через какие этапы он прошёл за последние двадцать лет. Хорватия — страна с красивейшим побережьем, высоким туристическим потенциалом и стремительной интеграцией в Европейский союз. Но путь её рынка был непростым: от взрывного роста до кризиса и нового подъёма.

В начале 2000-х годов Хорватия стала одной из самых популярных стран для иностранных покупателей в регионе Адриатики. Немцы, австрийцы, британцы и скандинавы активно покупали дома и квартиры у моря. Причины были очевидны: относительно низкие цены по сравнению с Италией и Грецией, потрясающее побережье, растущий туристический поток. В этот период появилось много частных сделок: иностранцы скупали небольшие виллы и квартиры на островах Хвар, Брач, в Сплите и Дубровнике. Цены росли стремительно — ежегодный прирост достигал 10–15%.

Мировой финансовый кризис серьёзно ударил по Хорватии. Банки перестали активно кредитовать, строительство резко замедлилось, а спрос на недвижимость упал. Цены снизились на 20–30% в зависимости от региона, особенно пострадали прибрежные зоны, где в 2007–2008 годах наблюдалась ценовая перегретость. Многие застройщики заморозили проекты, а инвесторы, купившие объекты на пике, столкнулись с трудностями при продаже.

Тем не менее, именно в этот период сформировался новый класс покупателей — осторожные инвесторы, которые рассматривали Хорватию не как спекулятивный рынок, а как долгосрочную стратегию. Те, кто приобрёл недвижимость в 2009–2012 годах, через несколько лет увидели стабильный рост стоимости и смогли сдать жильё туристам с хорошей доходностью.

После вступления Хорватии в ЕС в 2013 году рынок постепенно оживился. С 2015 года количество сделок уверенно росло, а иностранцы снова начали активно покупать недвижимость, особенно на побережье. По данным хорватского нацбанка, доля иностранцев в некоторых прибрежных регионах достигала 15–20% от всех покупателей.

В это время начали развиваться новые инфраструктурные проекты — дороги, аэропорты, яхтенные марины. Туризм достиг рекордных значений: более 20 миллионов посетителей в год. Всё это подогревало интерес к квартирам и домам у моря. В Загребе спрос формировался за счёт студентов, айти-специалистов и деловой среды.

Переход на евро в январе 2023 года и вхождение Хорватии в Шенгенскую зону стали переломным моментом. С этого момента рынок стал ещё более прозрачным и понятным для инвесторов из ЕС. Отпали риски валютных колебаний, упростились юридические процедуры.

Результат был заметен уже к концу 2024 года: по данным Eurostat, цены на жильё выросли в среднем на 8,3%, а в туристических регионах (Далмация, Истрия, Дубровник) прирост составил 10–12%. Спрос со стороны иностранцев увеличился: особенно активны стали покупатели из Германии, Австрии и Скандинавии, а также новые инвесторы из Центральной Европы.

В Хорватии разные локации решают разные задачи: где-то лучше «работает» сезонная аренда у моря, где-то — круглый год столица и университеты, а премиальные виллы и бутик-апартаменты — это уже про статус и редкость предложения. Чтобы выбрать объект с максимальной выгодой, важно понимать, где сосредоточен спрос и какой формат аренды будет устойчивым именно там.

Здесь проще всего запустить стабильную долгосрочную сдачу: столица тянет студентов, айти-специалистов, врачей, сотрудников госучреждений и корпораций.

• Квартиры 1–2 спальни (около 45–75 м²): ориентиры €150–240 тыс.
• Компактные студии под посуточную/среднесрочную сдачу: €120–170 тыс.
• Дом/таунхаус в пригороде: от €250–400 тыс.

Для кого: инвесторы, которым нужна предсказуемость загрузки и умеренная доходность без ярко выраженной сезонности.

Высокий летний спрос плюс межсезонье за счёт деловых и медицинских поездок. Центр и первая линия — дефицитны.

• Квартиры 1–2 спальни у моря: €200–370 тыс. (редко дешевле)
• Исторический центр/видовые апартаменты: чаще премия к рынку
• Дома с участком/видом: от €400–700 тыс. и выше

Для кого: желающие сочетать lifestyle и сезонную доходность; тем, кто готов к управлению краткосрочной аренды.

Ограниченная историческая застройка и высокая туристическая узнаваемость формируют «дефицитную» цену.

• Апартаменты в хороших локациях: €250–450 тыс.
• Виллы у моря/с панорамой: от €700 тыс. – €1,5 млн+

Для кого: покупатели статуса и «тихой гавани» у моря; более консервативные владельцы, ориентированные на капитализацию.

Немцы и австрийцы традиционно любят Истрию за климат, авто-доступность и ярко выраженный гастрономический/винный туризм.

• Дома/виллы с землёй: от €280–600 тыс.
• Квартиры у моря/в центре: €180–300 тыс.

Для кого: семейный lifestyle + сезонная аренда, меньше толпы, чем в «открытках» Далмации.

Стабильный летний спрос, развитая набережная, медицинский и деловой туризм.

• Квартиры: €170–300 тыс. (локация решает многое)
• Виллы/дома с видом на залив: от €400–800 тыс.

Для кого: тем, кто ценит инфраструктуру и предсказуемость, но хочет море ближе к границе.

Хороший компромисс цена/качество и удобная география; аэропорты, яхтенные марины, растущая гостиничная база.

• Студии и 1-bed: €120–220 тыс.
• Дома недалеко от моря: €250–450 тыс.

Для кого: первый инвестиционный объект у Адриатики с перспективой роста.

Высокий летний спрос и премия за вид/перевозку. Логистика сложнее, зато чек выше.

• Апартаменты: чаще от €220–400 тыс.
• Дома/виллы: от €500 тыс. и заметно выше на «перовой линии»

Для кого: опытные собственники, понимающие сезонность и логистику; покупатели редких, коллекционных лотов.

• Германия, Австрия, Словения — традиционные лидеры, активно покупают в Истрии, Кварнере и центральной Далмации.
• Скандинавия, Бенилюкс, Великобритания — выбирают острова и премиальные курорты, чаще для второго дома и сезонной сдачи.
• Русскоязычные инвесторы — Далмация (Сплит, острова), Дубровник, Истрия; часть сделок ориентирована на личное использование.

Зачем покупают: второй дом у моря, сезонная аренда с доходностью 5–7%, защита капитала от инфляции в еврозоне.

Местные семьи берут квартиры в Загребе и приморских городах за пределами первой линии. Для предпринимателей популярная стратегия — купить несколько компактных апартаментов и сдавать их посуточно летом.

• Загреб — востребован студентами, врачами и айти-специалистами.
• Сплит, Задар, Опатия — формат комбинированного проживания и аренды, что позволяет владельцу иметь загрузку в межсезонье.

Экспаты помогают сгладить сезонные колебания доходности, особенно в побережных городах с хорошей инфраструктурой.

При покупке недвижимости в Хорватии — будь то квартира у моря, дом в Истрии или апартаменты в Загребе — важно учитывать не только локацию и класс объекта, но и форму владения, правила для иностранных граждан и выбранную стратегию инвестиций. От этого зависят налоги, доходность и скорость выхода из сделки.

Граждане ЕС и ЕЭЗ могут свободно покупать квартиры, дома и апартаменты наравне с местными. Владение оформляется в земельной книге (katastar и zemljišna knjiga). Объект можно сдавать в аренду, продавать или передавать по наследству без ограничений.

Граждане стран вне ЕС тоже могут приобретать недвижимость, но только при условии «взаимности» — если их страна разрешает хорватам покупать объекты у себя. Для таких сделок нужно согласие Министерства юстиции Хорватии. Эта процедура занимает от 3 до 6 месяцев, но является стандартной.

Пример: клиент из Германии приобрёл квартиру в Сплите и сразу сдал её через Airbnb. Доходность составила 6% годовых. Семья из Украины смогла купить дом в Истрии через юриста, получив одобрение Минюста — объект используется как второй дом и сдаётся туристам летом.

Создание компании в Хорватии позволяет:

• приобретать несколько объектов под арендный бизнес;
• вести расчёты по НДС при покупке новостроек;
• оптимизировать налоговую нагрузку, если недвижимость используется как часть бизнеса (апартаменты, мини-отели, сдача в аренду).

Иностранные компании также могут покупать недвижимость в Хорватии. Этот вариант чаще выбирают инвесторы, которые приобретают гостиницы, апарт-отели или несколько квартир для краткосрочной аренды.

Пример: австрийский инвестор зарегистрировал d.o.o. и купил 3 квартиры в Загребе для сдачи студентам. Управление ведётся через управляющую компанию, что снижает его личное участие.

В Хорватии развиваются фонды недвижимости (REIFs), через которые можно инвестировать в портфель объектов: жилые квартиры, апарт-отели, офисы. Для частных инвесторов это способ диверсифицировать риски и получить пассивный доход.

Семейные трасты, распространённые в ЕС, можно использовать для защиты активов и планирования наследства. Особенно это актуально для иностранных семей, покупающих виллу у моря или дом с землёй в Истрии.

Недвижимость в Хорватии можно оформить на нескольких собственников. Это удобно при семейных покупках — например, родители и дети могут быть совладельцами квартиры.

Наследование оформляется через нотариуса и регистрируется в земельной книге. Если объект куплен иностранцем, наследники также сохраняют права владения (при условии взаимности для стран вне ЕС).

Пример: словенская семья купила дом в Опатии на родителей и сына. После смерти отца наследование прошло быстро: нотариус оформил переход доли, и объект остался в семье.

В отличие от Дубая, где есть Freehold и Leasehold зоны, в Хорватии всё регулируется едиными законами ЕС. Однако есть ряд особенностей:

1. Правила для иностранцев

• ЕС/ЕЭЗ: покупка любых квартир, домов и апартаментов без ограничений.
• Non-EU: требуется согласие Министерства юстиции (по принципу взаимности).
• Земельные участки: иностранцы-физлица не могут напрямую покупать сельхозземли. Решение — покупка через компанию или переоформление на юридическое лицо.

2. Коммерческая недвижимость

Иностранцы могут владеть офисами, магазинами и гостиницами. Для крупных объектов и бизнеса чаще используют d.o.o.

3. Аренда

Любой владелец может сдавать недвижимость, но для краткосрочной аренды (туристов) нужно получить лицензию (туристическая категория). Долгосрочная аренда оформляется договором у нотариуса и регистрируется.

4. Ипотека

Иностранцы могут получить ипотеку в хорватских банках, но условия жёстче, чем для местных. Как правило, банки требуют подтверждения доходов, а ставка выше на 1–2%. Для резидентов ЕС доступно финансирование до 70% стоимости объекта.

• Краткосрочная аренда (туристы): высокая доходность (5–7%), но сезонность. Особенно актуальна для Сплита, Дубровника и Истрии.
• Долгосрочная аренда (столица и города): ниже доходность (3–5%), зато стабильный спрос и ровный кэш-флоу.
• Комбинированная стратегия: летом сдача посуточно, зимой — долгосрочно. Работает в Сплите, Опатии, Задаре.

На практике многие инвесторы уделяют недостаточно внимания юридическим деталям сделки. Я всегда подчёркиваю: ключевая задача — не просто купить квартиру или дом у моря, а гарантировать чистоту права собственности. Правильное оформление снижает риски, экономит время и позволяет сразу выйти на аренду или проживание.

1. Выбор объекта – квартира в Загребе, апартаменты у моря в Сплите или дом в Истрии. На этом этапе важно оценить не только цену, но и доходность, разрешения на аренду, инфраструктуру.

2. Предварительный договор – Predugovor (Predugovor Website) – фиксирует условия сделки и блокирует объект для покупателя. Обычно депозит составляет 10% от стоимости.

3. Основной договор купли-продажи — Ugovor o kupoprodaji – в нём прописываются цена, порядок оплаты, права и обязанности сторон.

4. Оплата – как правило, единым платежом при вторичных сделках. В случае новостроек возможна рассрочка по графику.

5. Нотариальное заверение – договор должен быть заверен у нотариуса (javni bilježnik).

6. Регистрация в земельной книге — Zemljišne knjige – именно здесь закрепляется право собственности.

Мой совет. Убедитесь, что объект зарегистрирован в земельной книге и нет обременений.

• Юрист проверяет юридическую чистоту: соответствие данных в земельной книге, наличие обременений (ипотека, долг, арест), правильность договора.
• Агент помогает найти квартиру или дом, вести переговоры, согласовать цену.

Если подключить юриста и агента с самого начала, риск проблем сокращается минимум на 70%.

Что нужно для покупки недвижимости в Хорватии:

• Возраст от 18 лет и действующий заграничный паспорт.
• Иностранцы из ЕС покупают напрямую; гражданам стран вне ЕС нужно согласие Министерства юстиции (принцип взаимности).
• Документы о происхождении средств для крупных сделок.
• Налоговый номер в Хорватии (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Для компаний — уставные документы, регистрация d.o.o. или иностранного юрлица.

Новостройки (новые квартиры, апартаменты):

Цены выше, но в них уже включён НДС (обычно 25%). Не нужно платить 3% налог на покупку. Важно проверить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию.

Вторичный рынок:

Сюда относятся квартиры и дома с историей владения. При покупке оплачивается налог на передачу недвижимости (3% от стоимости). Обязательна проверка задолженностей и точных границ участка/квартиры в кадастре.

Иностранцы могут купить квартиру или дом в Хорватии без личного присутствия. Для этого оформляется доверенность у нотариуса, которая апостилируется и переводится на хорватский язык. Юрист по доверенности подписывает договор и регистрирует право собственности в земельной книге.

Перед подписанием договора я всегда проверяю:

• Есть ли у продавца законное право собственности в Zemljišne knjige.
• Нет ли долгов, арестов или ипотек.
• Совпадает ли площадь и назначение объекта в кадастре с фактическим.
• Есть ли разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (для домов/новостроек).
• Правильность всех лицензий при сдаче объекта туристам.

Пример: клиент хотел купить дом у моря в Шибенике, но юрист обнаружил, что часть участка зарегистрирована как сельхозземля. Сделку остановили, клиент избежал проблем с регистрацией.

Финальный этап — регистрация в Zemljišne knjige.

В выписке из земельной книги — Vlasnički list, фиксируются данные о владельце, объекте и обременениях. После регистрации покупатель становится полноправным собственником: может сдавать в аренду, продавать или передавать по наследству.

В среднем процесс покупки и регистрации занимает 6–10 недель. Срок зависит от готовности документов и того, требуется ли согласие Минюста (для покупателей из стран вне ЕС).

Инвесторы часто выбирают Хорватию, потому что здесь налоговая система для владельцев жилья относительно мягкая. В отличие от многих стран Южной Европы, ставки просты и прозрачны. Это позволяет более точно прогнозировать доходность при сдаче квартиры или дома у моря.

При покупке недвижимости в Хорватии следует учитывать следующие обязательные расходы:

• Налог на передачу права собственности (Porez na promet nekretnina) — 3% от стоимости объекта на вторичном рынке.
• НДС (PDV) — 25% на новостройки, но он включён в цену, поэтому покупатель оплачивает её без дополнительного налога.
• Услуги юриста, нотариуса и агентства — в среднем 3–5% от стоимости сделки (проверка земельной книги, оформление договора, сопровождение).
• Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы — в среднем €1,2–2 за м² в месяц для квартиры в Сплите или Загребе; для домов у моря расходы выше из-за содержания участка.

Для резидентов ЕС и иностранных инвесторов действуют единые правила. На практике я рекомендую:

• учитывать, что при сдаче в аренду облагается налогом только чистый доход (10–20% в зависимости от системы налогообложения);
• при покупке нескольких объектов рассмотреть регистрацию компании d.o.o. — это позволяет учитывать расходы и работать официально в сфере туризма;
• заранее просчитать коммунальные платежи, особенно в старых домах с низкой энергоэффективностью.

В Австрии инвестор платит Grunderwerbsteuer 3,5% и Einkommensteuer на арендный доход до 55%. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса и регистрационный сбор. Это повышает первоначальные расходы, но рынок стабилен и защищён.

В Хорватии ситуация мягче:

• налог при покупке всего 3% (или НДС, если новостройка),
• арендный доход облагается по ставке 10–20% при упрощённой системе,
• нет налога на прирост капитала при продаже после 2 лет владения.

Это позволяет быстрее окупить инвестиции, но рынок более чувствителен к сезонности и туристическому потоку.

Многие клиенты спрашивают, можно ли оформить вид на жительство при покупке квартиры или дома в Хорватии. Да, такая возможность существует, но здесь есть нюансы. Покупка недвижимости в Хорватии сама по себе не гарантирует автоматического получения ВНЖ, однако она является весомным основанием для подачи заявки. Главное — доказать, что объект действительно используется для проживания, а не просто куплен «на бумаге».

• Краткосрочный ВНЖ (до 1 года) — можно получить на основании владения недвижимостью, если вы действительно проживаете в стране.
• Продление — требует подтверждения, что объект используется для проживания.
• ПМЖ и гражданство — доступны после 5 лет проживания с ВНЖ, при условии интеграции и знания языка.

Пример из практики: семья из Австрии приобрела дом в Истрии стоимостью €320 тыс., оформила ВНЖ, перевезла детей и открыла малый бизнес. Через несколько лет они планируют подать на ПМЖ.

Важно: ВНЖ, полученный через владение недвижимостью, не даёт права на работу без отдельного разрешения. Чтобы трудоустроиться, нужно оформить разрешение на работу или зарегистрировать компанию и работать как предприниматель.

ВНЖ в Хорватии открывает широкие возможности для проживания, обучения и бизнеса, но остаётся «резидентским» инструментом, а не трудовой визой. Поэтому стратегия «купил жильё и переехал» работает отлично, если основной доход инвестора уже обеспечен за пределами Хорватии или через собственный бизнес.

Чтобы продлить ВНЖ, необходимо:

• сохранять право собственности на жильё;
• проживать в Хорватии большую часть времени;
• своевременно подавать документы и оплачивать госпошлины.

Я всегда советую клиентам заранее проверять статус объекта и продлевать регистрацию вовремя.

• Покупка сельхозземли напрямую (для иностранцев физлиц это запрещено).
• Отсутствие регистрации договора в земельной книге.
• Недоучёт налогов при сдаче квартиры в аренду туристам.

Хорватия предлагает более низкие налоги при покупке и владении недвижимостью, чем Австрия, и даёт возможность оформить ВНЖ для семьи. Но для долгосрочного проживания требуется интеграция и проживание в стране. Это рынок с сезонными рисками, зато порог входа и налоговая нагрузка ниже, чем в Западной Европе.

• ВНЖ через недвижимость. Владельцы квартир и домов в Хорватии могут оформить временный вид на жительство сроком на 1 год с правом продления. Объект должен быть пригоден для проживания и зарегистрирован в земельной книге. После 5 лет проживания можно подать на ПМЖ, а через 8 лет — на гражданство.
• Digital Nomad Visa. Хорватия одной из первых стран ЕС ввела визу для цифровых кочевников. Она действует до 12 месяцев и позволяет работать удалённо на иностранную компанию. Для оформления требуется подтвердить доход от €2 500 в месяц или наличие средств на счёте. Повторная подача возможна через 6 месяцев после окончания первой визы.
• Семейное воссоединение. Владельцы ВНЖ в Хорватии могут перевезти супругов и несовершеннолетних детей. Для этого нужно подтвердить доходы и наличие жилья. Семья получает такие же права на медицину и образование, как и сам инвестор.
• Job Seeker Visa. Выпускники хорватских университетов могут получить право остаться в стране на срок до 12 месяцев для поиска работы. Эта программа особенно популярна среди студентов, чьи родители приобрели жильё в Загребе или Сплите.
• Новые правила продления ВНЖ. С 2024 года продление стало проще благодаря онлайн-системе e-Građani. Теперь документы можно подать удалённо, а данные автоматически обновляются в биометрической карте резидента. Для продления требуется подтверждать доход: от €560 в месяц на одного человека и около €1 200–1 300 на семью из четырёх человек.

Эти изменения сделали иммиграцию в Хорватию более прозрачной и удобной: теперь инвесторы и семьи, приобретающие недвижимость, могут быстрее оформить статус, а цифровые кочевники получили легальный способ жить у моря и работать удалённо в ЕС.

Доходность — одна из ключевых причин, по которым инвесторы рассматривают покупку недвижимости в Хорватии. В отличие от стран Западной Европы, здесь можно получить более высокую ставку на туристической аренде, особенно в прибрежных регионах. При грамотном выборе локации и управлении объектом жильё у моря окупается быстрее.

Сдача квартир и домов через Airbnb или Booking в Хорватии приносит от 6 до 10% годовых, особенно в таких туристических центрах, как Сплит, Дубровник и Ровинь. В пик сезона (июль–август) загрузка достигает 90–95%, что позволяет быстро вернуть вложения.

Пример: один из клиентов приобрёл апартаменты в Сплите за €210 000 и сдал их туристам посуточно. Чистая доходность за год составила около 8,5% после вычета налогов и комиссии управляющей компании.

Для тех, кто ищет стабильный доход, подходит сдача квартир на срок от 6 месяцев до года. Средняя доходность в Загребе и Риеке составляет 3–5% годовых. Этот формат особенно востребован среди студентов, специалистов IT и медицины.

Пример: инвестор купил квартиру в Загребе за €160 000 и сдаёт её студентам университета. Годовой доход составил около €6 500, что соответствует 4% доходности, при минимальных рисках и стабильной загрузке.

Рынок аренды в Хорватии очень зависит от региона и сезона. В Дубровнике доходность выше за счёт дефицита объектов и премиального сегмента, но входной порог там тоже самый высокий. Сплит сочетает туристический и студенческий спрос, что делает его более сбалансированным рынком. В Загребе ставки ниже, зато доход поступает круглый год, и арендный поток менее рискованный.

В Истрии интерес стабильно поддерживается покупателями и арендаторами из Германии и Австрии — это регион для «спокойных инвестиций». Задар и Шибеник пока дешевле, чем Далмация и Дубровник, но именно здесь фиксируется уверенный рост потока туристов и новые проекты. Острова, такие как Хвар и Брач, дают максимальные проценты на аренде, но их главный минус — короткий сезон и высокая зависимость от туристического трафика.

Большинство иностранных инвесторов передают жильё под управление агентствам. Они занимаются:

• лицензией на краткосрочную аренду (turistička kategorizacija);
• поиском и обслуживанием арендаторов;
• уборкой, маркетингом и выплатами.

Комиссия — 20–25% от дохода, но это позволяет владельцам из-за рубежа получать прибыль без постоянного контроля.

• Краткосрочная аренда: налог 10% + туристический сбор (по числу ночей).
• Долгосрочная аренда: 12% + местный сбор (prirez, до 18% в зависимости от города).
• Коммунальные платежи: в среднем €1,2–2 за м².

Благодаря упрощённой системе налогообложения для частных арендодателей, реальные расходы на налоги в Хорватии ниже, чем в Австрии или Германии.

Один из моих клиентов приобрёл апартаменты в Сплите за €210 000 и за первый год получил около 8,5% годовых благодаря краткосрочной аренде через Airbnb. Другой инвестор выбрал дом в Ровине стоимостью €420 000. Первоначальная доходность от аренды составила лишь 4%, но через три года стоимость объекта выросла на 28%, что дало значительно больший совокупный доход при перепродаже.

Советы от меня:

• Если для вас важна стабильность и минимальные риски, выбирайте Загреб или Риеку — здесь аренда работает круглый год.
• Если ставка на рост туристической стоимости, обратите внимание на Сплит, Задар или Истру.
• Если хотите вложиться в престиж и редкость, подойдут Дубровник и острова вроде Хвара или Брача.
• Всегда проверяйте не только текущую доходность, но и планы по развитию района: новые дороги, аэропорты или марinas сразу увеличивают стоимость жилья.

Одно из главных преимуществ хорватской недвижимости — это качественная инфраструктура, особенно в туристических центрах и столице.

• Транспортная доступность. Загреб соединён с Европой прямыми авиарейсами, а Сплит, Задар и Дубровник имеют международные аэропорты, что обеспечивает поток туристов. Хорошие автомагистрали связывают побережье с внутренними регионами.
• Коммерческая и социальная инфраструктура. В прибрежных городах активно развиваются торговые центры, рестораны, медицинские клиники и международные школы, что делает их привлекательными не только для туристов, но и для экспатов.
• Экологическая среда. Хорватия славится чистым морем, зелёными зонами и охраняемыми национальными парками. Особенно это касается Истрии и островов, где экологический туризм стал драйвером роста цен. В Загребе, напротив, экология уступает, но компенсируется деловой активностью и стабильным спросом на жильё.

В 2024–2025 годах наибольший интерес инвесторов сосредоточен в Сплите, Дубровнике и Истрии, где туристический поток растёт быстрее всего. В то же время эксперты отмечают потенциал у Задара и Шибеника — здесь пока цены ниже, но развитие аэропортов и морских портов делает рынок всё более перспективным.

Прогнозы показывают, что в ближайшие 2–3 года наиболее значительный рост цен ожидается в Истрии и на островах, где спрос на премиальное жильё стабильно превышает предложение.

Выбор между новостройкой и готовой недвижимостью в Хорватии — один из главных вопросов у покупателей. За последние годы на побережье строится всё больше современных комплексов, но вторичный рынок всё ещё занимает большую часть сделок. Оптимальный выбор зависит от целей инвестора: быстрый доход от аренды или ставка на рост стоимости в долгосрочной перспективе.

• Современные планировки, энергоэффективные материалы и новые стандарты жилья (A+/A класс).
• Более низкие коммунальные расходы за счёт утепления и современных систем отопления/охлаждения.
• Возможность возврата НДС (25%) при покупке у застройщика для юридических лиц.
• Рост стоимости после сдачи: квартиры у моря дорожают на 10–20% в первые 2–3 года.

Пример: клиент из Германии приобрёл апартаменты в новостройке рядом с Пулой за €240 000. Уже через два года цена выросла до €290 000 благодаря туристическому спросу и развитию инфраструктуры.

• Можно сразу сдавать в аренду, особенно если жильё находится в туристическом центре (Сплит, Дубровник).
• Большинство объектов имеют уже сформированную инфраструктуру — школы, магазины, транспорт.
• Широкий выбор старых каменных домов и апартаментов в центре городов или на островах.
• Минус — возможны расходы на ремонт (замена окон, утепление, обновление интерьера).

Пример: семья из Австрии купила дом в Ровине 1970-х годов постройки за €380 000. Благодаря удачному расположению они сразу начали сдавать его туристам и получают доходность около 7% годовых, несмотря на необходимость частичной реконструкции.

В Хорватии доля новостроек меньше, чем в Вене или Зальцбурге, однако интерес к ним растёт, особенно со стороны иностранных инвесторов. Наибольшим спросом пользуются современные жилые комплексы на побережье и новые дома в Загребе. Такие проекты предлагают улучшенные планировки, энергоэффективные материалы и удобную инфраструктуру, что делает их более конкурентными по сравнению со вторичным жильём.

По ряду показателей Хорватия пока отстаёт от Австрии, но постепенно сокращает этот разрыв.

• Энергоэффективность. Новые проекты в Хорватии строятся по классам A+/A, что значительно снижает расходы на коммунальные услуги. В Австрии же стандарты выше и закреплены на законодательном уровне.
• Темпы строительства. В Хорватии возведение жилого комплекса занимает в среднем 18–36 месяцев, тогда как в Австрии темпы выше, особенно в крупных городах.
• ESG-стандарты. В Хорватии они только начинают внедряться, главным образом на побережье, а в Австрии уже обязательны для всех проектов.
• Цена за квадратный метр. На побережье Хорватии стоимость новостроек составляет €2 200–4 500, в Загребе — €2 000–2 800. Для сравнения, в Австрии цены выше: €5 000–9 000 за м².
• Доля новостроек. В Хорватии около 25% сделок приходится на новые проекты, тогда как в Австрии эта доля достигает 30%, при том, что рынок в целом остаётся вторичным.

Итог: Хорватия предлагает более доступные цены и растущий рынок новостроек, в то время как Австрия выигрывает по уровню стандартов и стабильности.

В последние годы инвесторы в Хорватии всё чаще отходят от привычного сценария «купить квартиру у моря и сдавать летом». Они используют комбинированные стратегии, чтобы увеличить доходность и снизить риски.

• Несколько апартаментов вместо одной виллы. Инвесторы покупают 2–3 квартиры в Сплите или Задаре, вместо одной дорогой виллы в Дубровнике. Такой подход даёт гибкость: если один объект простаивает, другие продолжают приносить доход.
• Апарт-отели и кондо-формат. Владелец получает долю дохода, а управлением занимается гостиничная компания. Это решение особенно удобно для иностранцев, которые живут в другой стране.
• Старые каменные дома с реконструкцией. В Истрии и на островах покупают традиционные дома, реставрируют их и сдают туристам премиум-сегмента. Доходность после реконструкции может достигать 8–10%.
• Совместные инвестиции. Группы инвесторов объединяются для покупки дорогих объектов — например, вилл в Дубровнике или апарт-комплексов на побережье.

Такой подход позволяет не зависеть только от одного формата и лучше распределять риски.

Рынок недвижимости Хорватии привлекателен, но у него есть свои особенности, которые важно учитывать. Главная из них — сезонность. Если летом загрузка апартаментов на побережье достигает почти 100%, то зимой спрос резко падает, что напрямую отражается на доходности. В Загребе ситуация более стабильная, однако доход от аренды там ниже.

Ещё один фактор — бюрократия. Не вся земля доступна иностранцам, особенно сельскохозяйственные участки, поэтому перед покупкой крайне важно тщательно проверять документы в земельной книге, чтобы избежать проблем в будущем.

Качество строительства также может стать подводным камнем. Новостройки иногда страдают от недостаточной тепло- или шумоизоляции, а во вторичном жилье нередко приходится сталкиваться с изношенными коммуникациями и необходимостью ремонта.

Кроме того, стоит учитывать коммунальные расходы. В старых домах с центральным отоплением счета за зиму могут быть довольно высокими и существенно сокращать чистую прибыль от аренды.

Хорватия сочетает мягкий климат, море и безопасность, поэтому недвижимость здесь привлекательна не только как инвестиция, но и как место для жизни.

• Стоимость жизни. Ниже, чем в Австрии: аренда квартиры в Загребе €600–900, у моря €800–1 200. Продукты и транспорт тоже дешевле.
• Медицина. Доступные госуслуги и развитый частный сектор; визит в клинику стоит от €30.
• Образование. Университеты Загреба и Сплита признаны в ЕС, есть международные школы.
• Транспорт. Аэропорты в Загребе, Сплите, Дубровнике и Задаре; развитая сеть автомагистралей и паромов.
• Безопасность. Одна из самых высоких в Европе, особенно в маленьких городах и на островах.

Благодаря этому Хорватия становится «тихой гаванью» для пенсионеров, семей и экспатов, которые ищут сочетание европейского качества жизни и доступных цен.

Многие клиенты рассматривают Хорватию как «тихую гавань» капитала. Это не только страна с красивыми пейзажами и удобным климатом, но и площадка для сохранения и приумножения инвестиций. В отличие от Австрии или Германии, где рынок движется медленно и стабильно, Хорватия сочетает европейскую безопасность с более высокой доходностью, пусть и с сезонными колебаниями.

Пенсионеры всё чаще выбирают Хорватию для покупки второго дома или постоянного проживания. Для них решающими факторами становятся мягкий климат, доступные цены на жильё и спокойный ритм жизни. При этом наличие хороших медицинских центров и близость к другим странам ЕС позволяют чувствовать себя комфортно и безопасно.

Digital nomads видят в Хорватии возможность совместить бизнес и отдых. С введением специальной визы для цифровых кочевников страна стала популярным выбором для специалистов из IT и креативных индустрий. Работать с видом на море, жить в апартаментах в Сплите или на островах и при этом иметь доступ к инфраструктуре ЕС — всё это формирует новый сегмент спроса на аренду и покупку жилья.

Семьи ценят Хорватию за стабильность, доступ к европейскому образованию и возможность интеграции в ЕС. Многие покупают квартиры или дома у моря не только ради аренды летом, но и для собственных поездок или будущего переезда. Наличие международных школ, университетов и безопасной среды делает страну удобной для долгосрочного проживания.

Таким образом, Хорватия становится балансом между стабильностью Европы и динамикой туристического рынка. Здесь можно рассчитывать на доходность выше, чем в Австрии (5–8% против 2–3%), но нужно быть готовым к сезонности: летом спрос почти безграничен, а зимой доходность зависит от локации и правильного выбора объекта.

Сроки продажи зависят от региона и типа объекта.

• В Загребе и Сплите квартиры с хорошим расположением продаются за 1–2 месяца.
• В Дубровнике и на островах дорогие виллы и старые дома могут ждать покупателя 6–12 месяцев.

Все сделки фиксируются через Земельную книгу (ZK). Проверка юридической чистоты объекта обязательна — это защищает инвестора от неприятных сюрпризов.

Мой опыт показывает: рынок Хорватии имеет ярко выраженные региональные особенности. На побережье и островах доходность выше, но сезонность сильнее. В Загребе и крупных городах ставки скромнее, зато спрос стабильный круглый год. Я всегда проверяю документы через Земельную книгу (ZK), изучаю статус земли (особенно важно с сельхозучастками), и только после этого рекомендую клиенту выходить на сделку. Такой подход минимизирует риски и гарантирует безопасность.

Оптимальной стратегией я считаю комбинирование. Один из моих клиентов приобрёл апартаменты в Сплите для сезонной аренды и одновременно квартиру в Загребе как «защитный актив». В результате он получает высокий доход летом и стабильный поток арендаторов зимой. Такой баланс особенно важен для инвесторов, которые хотят и доходности, и надёжности.

Если бы я формировала портфель для себя, то разделила бы его следующим образом: часть направила бы в прибрежные объекты с высоким туристическим спросом, а другую часть вложила бы в городскую недвижимость Загреба. Такой подход позволяет одновременно зарабатывать на сезонном туризме и иметь спокойный источник дохода круглый год.

Мой главный совет: всегда исходите из своих целей. Хотите ли вы получать быстрый доход на побережье, сохранить капитал в надёжном активе или найти дом для семьи — под каждую задачу подбирается разная стратегия.

Определяйте приоритеты, распределяйте капитал между разными регионами страны, обязательно проводите юридический аудит через Земельную книгу и учитывайте специфику рынка: сезонность побережья и устойчивый спрос в городах.

Когда Хорватия — лучший выбор

• Для тех, кто ищет более высокую доходность, чем в Австрии или Германии.
• Если важен доступ к морю, мягкий климат и туризм как основной драйвер дохода.
• Подходит инвесторам, готовым работать с сезонностью и учитывать колебания спроса.
• Для покупателей, которым важно иметь недвижимость в ЕС с прозрачной регистрацией и возможностью оформить ВНЖ.

Когда стоит смотреть в сторону Австрии

• Для тех, кто ценит максимальную стабильность и предсказуемость.
• Если главная цель — долгосрочное хранение капитала без сезонных рисков.
• Для инвесторов, которые хотят минимизировать все возможные юридические нюансы и выбрать рынок с давней историей устойчивого роста.

Перспективы до 2030 года у Хорватии оптимистичные. Вступление в Шенген и евро-зону усилило доверие иностранных покупателей, поток туристов продолжает расти, а интерес немцев, австрийцев и скандинавов к побережью стабильно высокий. Правильно выбранная стратегия позволит сочетать доходность от аренды с надёжным хранением капитала в недвижимости страны ЕС.

1. Сформулируйте цель инвестиций

• Краткосрочная аренда на побережье (Airbnb, Booking) или долгосрочная аренда в Загребе.
• Получение дохода от сдачи, рост стоимости актива или оформление ВНЖ.

2. Подберите подходящий тип объекта

• Квартира в Загребе или Сплите.
• Дом у моря в Истрии или Далмации.
• Вилла на острове (Хвар, Брач, Корчула).
• Апартаменты в туристическом комплексе (кондо-формат).

3. Уточните бюджет и минимальный порог входа

• Квартиры в Загребе: от €120 000.
• Апартаменты на побережье: от €150 000–200 000.
• Виллы в Дубровнике: от €600 000+.
• Дополнительные расходы: налог 3% от сделки, нотариус и регистрация 1–2%, коммунальные платежи.

4. Выберите локацию

• Побережье (Дубровник, Сплит, Задар, Истрия) — высокая сезонная доходность.
• Загреб — стабильный всесезонный спрос.
• Острова (Хвар, Брач, Корчула) — премиум-сегмент с сильной сезонностью.

5. Анализ объекта

• Проверка через Земельную книгу (ZK).
• Этап: новостройка или вторичка.
• Статус земли (не все сельхозучастки доступны иностранцам).
• Состояние здания и энергоэффективность (счета за отопление — ключевой фактор).

6. Составление договора

• Предварительный договор (predugovor) с депозитом 10%.
• Основной договор у нотариуса.
• Оплата: сразу или траншами (новостройки).

7. Регистрация недвижимости

• Запись в Земельную книгу (ZK).
• Внесение в кадастр.
• Получение титула на собственность.

8. Оценка инвестиций

• Доходность аренды: 5–8% на побережье, 3–5% в Загребе.
• Коммунальные расходы: €100–300 в месяц для квартиры, выше для домов.
• Налог на аренду: 10% с 2024 года.

9. Планирование аренды или перепродажи

• Управляющие компании в Далмации берут 20–30% за краткосрочную аренду.
• В Загребе проще сдавать самостоятельно (долгосрочные договоры).
• Перепродажа — ликвидность выше в Сплите, Задаре, Дубровнике.

10. Диверсификация инвестиционного портфеля

• Комбинируйте «туристическое жильё» (Сплит, острова) с «городским» (Загреб).
• Разные форматы: апартаменты + дом у моря.
• Снижайте риски за счёт выбора регионов с разной сезонностью.

1. Инвестор с €150 000

Цель: войти на рынок с минимальными вложениями и получать доход от аренды летом.

Варианты: небольшие апартаменты в Задаре, Шибенике или Сплите.

Доходность: 6–7% в год на краткосрочной аренде.

Риски: сезонность, зависимость от туризма.

Пример: клиент из Германии приобрёл студию в Задаре за €145 000. Сдача через Booking летом обеспечила 7% годовых, а в межсезонье квартира сдаётся студентам, что даёт стабильность.

2. Семья с €600 000–1 млн

Цель: купить дом у моря для личного отдыха и дохода от аренды.

Варианты: виллы в Истрии (Ровинь, Пула), дома на островах Хвар или Брач, премиальные квартиры в Дубровнике.

Доходность: 5–6% в год + рост стоимости.

Риски: высокие расходы на обслуживание и налоги на аренду.

Пример: семья из Австрии купила виллу в Ровине за €720 000. Летом она сдаётся туристам за €400 в сутки, а зимой дом используется для личного проживания. Общая доходность — около 5% в год.

3. Коммерческая недвижимость

Цель: стабильный доход от аренды и рост стоимости.

Варианты: магазины и рестораны в туристических зонах Сплита и Дубровника, офисы и апарт-отели в Загребе.

Доходность: 7–9% годовых.

Риски: сезонный трафик, высокая конкуренция.

Пример: клиент из Нидерландов приобрёл кафе-помещение в центре Сплита за €400 000. Благодаря круглогодичному туристическому потоку арендатор платит стабильные €2 800 в месяц, что даёт 8,4% годовых.

Инвестиции в недвижимость Хорватии можно настроить под разные цели. Для пассивного дохода подойдут апартаменты в Задаре или Сплите, для семьи и статуса — виллы в Истрии или Дубровнике, а для бизнеса — коммерческие объекты в центрах городов.