Как и зачем покупать недвижимость в Греции: системный разбор инвестиционной привлекательности

В последние годы спрос на недвижимость в Греции постоянно увеличивается. По информации Банка Греции, в 2024 году цены на квартиры и дома выросли в среднем на 13,8% по стране и на 15,9% в Афинах. Этот рост продолжается уже много лет. Цифры показывают: рынок активен, а инвестиции в страну выгодны не только из-за туризма.

Цель статьи — разобраться, почему покупать в Греции недвижимость выгодно именно сейчас. Мы рассмотрим все варианты: для переезда, сдачи в аренду или оформления вида на жительство (ВНЖ).

Почему именно сейчас?

✔️ Экономическое восстановление. После долгого кризиса Греция идёт вверх: экономика выросла на 2.4% в 2023, в 2025 рост ожидается выше, чем в Европе в целом. Безработица снижается, условия для инвесторов улучшаются.

✔️ Golden Visa. Программа Греции «Золотая виза» остаётся очень лояльной. Инвестируя от 250 000 €, можно получить вид на жительство, не нужно постоянно жить в стране. Хотя в отдельных местах сумму могут повысить, условия всё равно привлекательнее, чем в Португалии, Испании и уж тем более в Австрии.

✔️ Глобальные тренды. Все больше людей покупают недвижимость в теплых, спокойных местах с хорошей медициной и уровнем жизни. После пандемии желание иметь второй дом или уехать из огромных городов сделало это еще популярнее.

В этой статье мы разберём, почему недвижимость в Греции сегодня так популярна. Это не просто «домик у моря», а выгодное и надёжное вложение: всё понятно, закон на вашей стороне, а начать можно с небольшой суммы. Я расскажу, что даёт Golden Visa, как найти объект, который подорожает, в каких районах скрыты выгодные предложения, и на что смотреть при покупке, чтобы всё прошло безопасно.

Я работаю в этой сфере много лет, помогая клиентам покупать квартиры в Греции, Австрии, Кипре и других странах ЕС. Мой опыт сочетает знание законов, международных инвестиций и строительства. За это время я выработала свой подход: системно решаю задачи, внимательна к деталям и хорошо понимаю, что нужно инвестору. Это касается и прибыли, и защиты денег, и вопросов переезда, и нового образа жизни. Надеюсь, мои знания помогут вам подойти к покупке жилья в Греции осознанно, с чётким планом и пониманием всех важных деталей.

А почему не Австрия?

Австрия — развитая и привлекательная страна, но инвестировать там сложнее. Минимальная сумма для ВНЖ выше, требования жёстче, а цены на рынке часто завышены. Греция же предлагает более доступные условия:

• Меньшую сумму для старта (250 000 € против 500 000 €+ в Австрии),
• Более простые правила для переезда,
• Больший доход от аренды на курортах (до 6–8% в год),
• Хорошие шансы подорожания благодаря новым дорогам и росту туризма.

При этом Австрия тоже имеет свои преимущества: рынок более стабильный, юридические процессы лучше отрегулированы, а объекты недвижимости традиционно дороже и качественнее. Это привлекает инвесторов, нацеленных на долгосрочную надёжность.

В последние годы интерес к Греции заметно растёт, тогда как по Австрии количество запросов стабильно остаётся высоким — она по-прежнему считается «тихой гаванью» для капитала. Подход: системно решаю задачи, внимательна к деталям и хорошо понимаю, что нужно инвестору. Это касается и прибыли, и защиты денег, и вопросов переезда, и нового образа жизни. Надеюсь, мои знания помогут вам подойти к покупке жилья в Греции осознанно, с чётким планом и пониманием всех важных деталей.

Сегодня Греция — не просто туристическая страна с древней историей. Это растущий рынок, который уже несколько лет уверенно входит в топ инвестиционных направлений. Здесь можно получить хороший доход, законы лояльны к инвесторам, а начать достаточно просто.

Раньше, когда я начинала работать с греческой недвижимостью, все видели в ней просто «домик у моря» — место для отпуска, а не для заработка. Сейчас всё иначе. Ко мне всё чаще приходят клиенты, которые сознательно уходят с рынков Португалии, Кипра или Испании и выбирают именно Грецию. Их запрос чёткий: стабильный доход в будущем, возможности для переезда и уверенность в безопасности сделки.

Греция — одна из лучших стран ЕС для заработка на краткосрочной аренде (до 7,5–8,3% в год). Особенно выгодно в популярных у туристов местах: Афины, Салоники, Родос, Крит.

По рейтингу Всемирного банка (Doing Business), Греция теперь входит в топ-30 стран, где оформить недвижимость проще всего. На практике это чувствуется: сделки идут чётко, особенно если риэлтор, нотариус и юрист работают вместе.

По данным Numbeo, при оформлении недвижимости в Греции берут взятки гораздо реже, чем в Турции или на Кипре. За последние 5 лет всё стало быстрее, надёжнее и понятнее.

Всё чаще ко мне приходят инвесторы, которые уже пробовали покупать в других странах. Они столкнулись с проблемами: плохая аренда, меняющиеся законы или просто устали от слишком дорогих рынков. Поэтому теперь выбирают Грецию.

Например, пара из Копенгагена сначала искала жильё в Валенсии, но купила две квартиры в Афинах. Почему? Тут выгоднее: гибкие правила, ниже налоги, цены растут понятно и есть куда развиваться.

Ещё случай: клиент из Израиля продал квартиру в Лимассоле (Кипр) и вложил деньги в Афины. Он купил старое здание, отремонтировал его под аренду. Его слова: «На Кипре рынок замер, а здесь кипит жизнь: строят, туристы приезжают — я вижу развитие».

Я не говорю, что Греция идеальна для каждого. Но если вы ищете удачное сочетание: отдых у моря + заработок + вид на жительство, то сейчас — отличный момент. Особенно если действовать обдуманно, без спешки и с чёткой стратегией.

Меня часто спрашивают: «Сейчас безопасно покупать жилье в Греции?» Я всегда рассказываю, что было раньше. Ведь чтобы понять, куда идёт рынок, нужно знать, откуда он пришёл. 

После кризиса 2008 года цены на жильё резко упали, в некоторых местах вдвое. Стройки замораживались, банки не давали кредиты, а люди продавали свои квартиры в Греции за бесценок, чтобы отдать долги.

Я сама видела, общаясь с местными юристами и хозяевами квартир: жилье, которое раньше стоило 180 000 €, тогда продавали всего за 90 000-100 000 €. Те, кто купил тогда, особенно спокойные и расчетливые иностранцы, сейчас в очень выгодном положении.

С 2018 года все потихоньку наладилось. Экономика Греции окрепла, снова поехали туристы, заработала программа Golden Visa. И рынок недвижимости начал оживать и расти.

Статистика падения/роста цен в Греции с 2001 года
(source https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/)

В соответствии с данным Банка Греции, с 2018 по 2025 год рынок недвижимости стабильно растет, в среднем на 5-8% ежегодно. Только в 2024 году рост составил +6,6%. Особенно заметно подорожали квартиры в Афинах и Салониках, и на таких часто посещаемых островах как Крит, Родос, Парос, Санторини. Но главное: в отличие от раздутых рынков, этот подъём естественный. Он зависит не от искусственного ажиотажа, а от восстановления экономики, роста спроса на аренду и интереса инвесторов.

Рост цен на недвижимость в Греции с 2022 – 2025
(source https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index)

На практике я чаще всего работаю с четырьмя главными регионами. У каждого свои правила для инвестиций, свой темп жизни на рынке и своя аудитория покупателей.

Афины — деловая и арендная активность круглый год

Афины — это самый стабильный и понятный рынок. Здесь отлично развиты городская жизнь, образование, медицина, транспорт и сдача жилья. Столица — это самое простое место в Греции, чтобы купить квартиру, которая сразу начнет приносить доход.

• в районах Панграти, Кукаки, Неос Космос, Кипсели — хорошие квартиры в готовых домах от 130–180 тыс. €;
• у моря (Глифада, Вула, Алимос) — дороже, от 250 тыс. €, но здесь можно найти элитное жильё.

Многие мои клиенты начинают с Афин, потому что это «надёжный первый шаг»: стабильные арендаторы, лёгкий процесс покупки и прозрачные юридические сделки.

Салоники — растущий рынок с местным спросом

Салоники — это второй самый важный город после Афин. Покупателей здесь всё больше. Особенность: чаще покупают сами греки (для жизни или в кредит), поэтому рынок меньше «скачет».

• Город развивается: появляется все больше трамвайных и метро-линий, центр постоянно реставрируется.
• Этот вариант может заменить Афины, если вас интересует более дешёвое жилье в Греции, а также недвижимость с потенциалом повышения цен.
• Цены: однокомнатную квартиру, размером 45–50 м² с косметическим ремонтом можно купить за 95 000 — 110 000 €. Новые квартиры побольше (80–90 м²) в районах вроде Каламарии или недалеко от порта цены начинаются от 190 000 до 230 000 евро.

У меня был реальный случай: семья из Вены приобрела в центре Салоник двухуровневую квартиру с террасой за 178 000 евро. Мы проверили все документы, оформили покупку удаленно (по доверенности), и они сразу получили Golden Visa. Сейчас они сдают эту квартиру посуточно, в основном студентам по программе Erasmus и людям, приехавшим на лечение. Квартира приносит им около 6% дохода в год, она пользуется спросом (ликвидная) и почти всегда сдана.

Острова — эмоции, туризм и доходность в сезон

Ритм жизни в таких городах как Крит, Родос, Корфу и Парос сильно отличается, поэтому тип инвестиций здесь также другой. Люди приобретают здесь имущество для отдыха, сезонной аренды, а также релокации.

• Дома на Крите особенно популярны среди французов и немцев. Они чаще всего ищут виллы у моря.
• Парос: этот остров все чаще называют «Греция, как Балеары, но дешевле».
• Родос здесь постоянно покупают недвижимость люди из Скандинавии и Израиля.
• Цены: Подальше от моря апартаменты можно найти от 100 до 130 тысяч евро. Ближе к берегу: Дом с землей будет стоить от 250 тысяч евро.

Мой опыт на островах показал: очень важно разбираться в трех вещах – когда сезон, насколько легко туда попасть и что покупают местные. Если ошибешься с местом – будут проблемы. Зато если выбрать удачно – прибыль будет выше, чем в Афинах.

Материковая часть — альтернатива островам с доступом к морю

Пелопоннес, Халкидики, Волос — это места для семей. Там меньше туристов, но живут хорошо, и сами греки всё чаще там отдыхают.

• В Халкидиках очень активны покупатели из Сербии, Болгарии, Румынии. Их интересуют в основном виллы и апарт-отели.
• В Пелопоннесе много старинных домов под реконструкцию – это интересные объекты для вложений. 

Тут чаще покупают дома чтобы жить самим (постоянно или на сезон) ИЛИ сдавать в аренду (от 3 до 6 месяцев в году).

Моя практика показывает: спрос в Греции сосредоточен на вторичном рынке. Покупатели ищут готовые к использованию квартиры и дома, которые можно быстро запустить в работу: сдать в аренду или заселиться самим. Наибольший интерес — к отремонтированным объектам (любого уровня), с оформленными документами и понятной «биографией». Такие покупки безопаснее и позволяют быстрее получить доход (аренда или resale).

Так как рынок не статичен, другие форматы становятся все более и более популярны:

Новостройки. Новостроек в Греции мало, но они привлекательны. В Афинах (особенно в развивающихся районах) строят современное жилье с удобствами и энергосбережением. У моря в престижных локациях — компактные премиум-комплексы, цены от 250 000 € за 70-80 кв.м. Общие плюсы: низкие эксплуатационные расходы, надежные сети, гарантия и возможность получить Golden Visa.

Luxury-сегмент. В Греции продаются дома от 500 000 € — чаще на островах или в лучших пригородах Афин. Особенно востребованы объекты на Кефалонии, Миконосе, Паросе и Крите. Основные покупатели — это инвесторы из ОАЭ, США и Израиля, для которых критически важны приватность, широкие виды и качественная отделка. Часто такие дома предлагаются с управлением и сервисом: это позволяет легко владеть ими из другой страны.

Апарт-отели.Комплексы апартаментов под ключевым управлением — идеальный инструмент для пассивных инвестиций. При вложениях от 300 000 € инвестор получает 6-8% годовых, выбирая между краткосрочной арендой, профессиональным управлением или личным использованием объектов.

Мини-отели под управление. Небольшие бутик-отели (5–10 номеров) в популярных греческих городах (Ретимно, Родос, Ханья, Нафплион) — это привлекательные инвестиции. Часто расположенные в исторических зданиях, они привлекают лояльную клиентуру. Хотя для успеха здесь требуется активный менеджмент и бизнес-подход, такие отели способны давать высокую доходность (8–10% годовых) при грамотном управлении. Стартовая цена покупки — от 400 000 €. Владение таким объектом также дает возможность создания и развития собственного уникального бренда в сфере гостеприимства.

Из практики: клиент из Перу приобрел на Паросе апарт-отель (6 студий) за 620 000 €. После подключения местного управляющего и помощи с налоговой регистрацией, объект стабильно генерирует около 52 000 € годового дохода при минимальном участии владельца в операционном управлении.

Таблица по типам объектов: инвестиционный порог, риски, доходность:

Национальный состав инвесторов стал совсем другим за 10 лет. Сейчас основные игроки на рынке:

• Китай: Лидер по количеству запросов на «золотую визу» (Golden Visa).
• Россия, Украина, Беларусь: активно покупают в Афинах и на островах, часто ищут квартиры как «запасной вариант» на случай непредвиденных обстоятельств.
• Европа (французы, немцы, австрийцы): Всё чаще выбирают Грецию вместо «перегретого» (дорогого и конкурентного) рынка недвижимости Испании.
• ОАЭ и Саудовская Аравия: инвестируют в основном в отели, элитную недвижимость (luxury) и новостройки.

По моим наблюдениям: несколько клиентов, ушедших с рынков Лимассола (Кипр) и Марбельи (Испания), купили дома в Греции. Их решение было связано с более привлекательными перспективами и менее жестким регулированием здесь.

Это важное и часто недооцененное преимущество. На многих «солнечных» рынках (Кипр, Черногория) цены в основном «крутятся» вокруг иностранных инвестиций. В Греции же есть мощная основа – собственный, устойчивый спрос. Жители Афин, Салоников и других городов активно покупают жилье.

Благодаря этому, даже при временном оттоке иностранцев (из-за геополитики или корректировок программ вроде Golden Visa), греческий рынок не испытывает резких падений цен. Местный спрос выступает надежной «подушкой безопасности».

• Молодые семьи: берут ипотеку (ставка сейчас 3,7-4,2%), чтобы купить свою квартиру для жизни. Часто выбирают спальные или новые районы.
• Греки из-за рубежа (США, Австралия, Германия): возвращаются на родину или покупают недвижимость «назад к корням», помогая родственникам.
• Средний класс (врачи, юристы, IT): постепенно копят на жилье — растет спрос на небольшие квартиры (1-2 комнаты) по цене до 150-200 тыс. €.
• Студенты и их родители: часто покупают малогабаритные квартиры в Афинах и Салониках вместо аренды на время учебы (4-5 лет). Выгоднее, чем снимать.

По данным Банка Греции (2024):

• Большинство покупок (около 68%) — это местные покупатели. Это так, даже несмотря на то, что иностранцы стали интересоваться Грецией больше.
• В Салониках и на Пелопоннесе местных покупателей ещё больше — до 75%.

При выборе недвижимости в Греции важно учитывать не только что покупать, но и как оформить владение. От этого формата напрямую зависят ваши налоги, уровень правовой защиты, правила наследования и даже итоговая доходность. На практике я помогаю клиентам подобрать оптимальный вариант — будь то квартира для личного проживания или дом для арендного бизнеса.

Вы покупаете недвижимость в Греции на своё имя (как частное лицо). Это самый популярный вариант для первой покупки.

Подходит, если вам нужно купить квартиру или дом для себя или сдачи в аренду, получить ВНЖ через Golden Visa или взять ипотеку в греческом банке.

Многие мои клиенты покупают недвижимость в Греции через иностранную компанию (в Эстонии, на Кипре или в Болгарии). Так часто делают, если у них уже есть бизнес. Это удобно профессиональным инвесторам, компаниям с активами за рубежом, владельцам отелей или нескольких объектов.

Кейс: Клиент из Вены купил отель на Крите через фирму в Эстонии. Такой вариант позволил ему платить меньше налогов на ремонт, удобно получать прибыль и без лишних сложностей передать часть бизнеса детям через акции.

Кейс: Клиент из Вены купил отель на Крите через фирму в Эстонии. Такой вариант позволил ему платить меньше налогов на ремонт, удобно получать прибыль и без лишних сложностей передать часть бизнеса детям через акции.

REIC — это способ вложить деньги в недвижимость, не занимаясь ей лично. Вы покупаете часть компании, а она сама владеет зданиями и управляет ими. Такой вариант подходит тем, кто хочет получать доход, но не хочет заниматься управлением, и при этом хочет снизить риски.

Если покупать жильё в Греции вместе с партнёром, ребёнком или через семейный траст, это даёт больше удобства. Такой вариант часто выбирают семьи, которые хотят пользоваться недвижимостью по очереди, заранее упростить наследование или вложиться вместе с детьми, родителями, друзьями. Можно заранее определить, у кого какая доля, как делить доход от аренды — всё понятно и оформлено по закону.

В Греции почти нет запретов на покупку недвижимости для иностранцев, кроме отдельных приграничных зон и военных объектов (например, некоторых островов в Эгейском море). Но:

• Если вы из страны вне ЕС, и объект в охраняемой зоне — нужно специальное разрешение.
• Любая сделка проходит через нотариуса, налоговую проверку и регистрацию -важно оформить всё правильно с юристом.

Мой совет: перед покупкой дома или квартиры в Греции обязательно поговорите с юристом и налоговым консультантом о том, как оформить собственность. От этого зависят налоги, вопросы наследства и будущая цена продажи. Если планируете сдавать жильё или оформить его на семью — рассмотрите вариант покупки через компанию или в долях.

Покупка недвижимости в Греции часто оказывается проще, чем думают, особенно если работает хороший юрист и надёжный агент. По моему опыту, сделки проходят без проблем, когда все этапы соблюдены, а каждый знает, за что отвечает.

Покупка недвижимости в Греции состоит из нескольких ключевых этапов:

1. Получение AFM (греческого налогового номера). Это первое, что нужно сделать. Через юриста оформление обычно занимает 1 день.
2. Выбор юриста — он будет защищать ваши интересы, проверять объект и готовить договор.
3. Проверка объекта. Юрист убеждается, что нет долгов, запретов или незаконных перепланировок.
4. Предварительный договор и задаток. Подписывается соглашение и вносится 5–10% от цены.
5. Нотариус. У нотариуса подписывается основной договор, и он же регистрирует переход прав.
6. Кадастр. После покупки юрист оформляет собственность в госреестре

Без юриста ваша сделка вряд ли состоится. Он:

• проверяет, что с объектом всё в порядке,
• готовит договор,
• оформляет доверенность, если вы покупаете дистанционно,
• присутствует у нотариуса,
• регистрирует собственность в кадастре.

Агент — помогает выбрать объект, вести переговоры, собрать документы продавца и координировать участников сделки. Важно, чтобы он работал с юристом сообща, а не заменял его.

Как показывает практика, экономия на юристе при покупке часто оборачивается долгами за коммунальные услуги или проблемными документами. Заплатить за сопровождение — значит заплатить за спокойствие.

Для покупки квартиры или дома в Греции вам понадобится:

• Возраст — от 18 лет.
• Наличие действующего заграничного паспорта.
• Оформление греческого налогового номера (AFM).
• Открытие счёта в банке Греции или другой страны ЕС.
• Предоставление подтверждения законного происхождения средств.

Если вы из страны, которая не входит в ЕС, и хотите купить недвижимость в «чувствительных» районах (например, у границы или на некоторых островах), могут попросить согласование с Министерством обороны. В Афинах, Салониках, на Крите и Корфу такое разрешение не нужно.

На таких посещаемых островах как Крит, Парос, Корфу, Родос, есть свои нюансы:

• Нужно внимательно проверить границы участка — старые документы часто оформлены с ошибками.
• Некоторые дома и участки находятся в туристических или охраняемых зонах, где действуют особые правила строительства.
• Юрист отдельно проверяет, есть ли к участку подъезд, вода и какой у него статус по документам.

Совет: перед покупкой дома на острове всегда просите архитектурный план, разрешение на строительство, выписку из кадастра и сертификат энергоэффективности.

Большинство моих клиентов совершают сделку без личного присутствия — по нотариальной доверенности, оформленной в Греции или в своей стране и заверенной апостилем.

Ваш юрист:

• оформляет для вас налоговый номер,
• проводит проверку недвижимости,
• подписывает договор с вашим участием или по доверенности,
• открывает банковский счёт,
• оформляет регистрацию сделки.

Это особенно полезно, если вы находитесь за пределами страны или не имеете возможности приехать для подписания.

Один из важнейших этапов. Юрист проверяет:

• право собственности продавца,
• отсутствие задолженностей (по налогам, коммуналке),
• соответствие объекта градостроительным нормам,
• историю владения,
• нет ли обременений или судебных споров.

Это ключевой этап сделки. Юрист выясняет:

• действительно ли продавец является собственником,
• нет ли долгов по налогам и коммунальным платежам,
• соответствует ли недвижимость градостроительным правилам,
• какова история собственников,
• отсутствуют ли обременения и судебные разбирательства.

Я всегда рекомендую проводить проверку до внесения задатка, даже если недвижимость выглядит безупречно.

После заверения сделки у нотариуса недвижимость вносится в кадастровый реестр, и вам выдаются:

• официальная выписка о праве собственности,
• бумаги, необходимые для оформления вида на жительство по программе Golden Visa (если применимо),
• право на оформление договоров коммунального обслуживания на ваше имя.

Весь процесс от подписания договора до полного оформления занимает обычно от одного до двух месяцев.

Выбирая недвижимость в Греции (квартиру или дом), важно считать не только стоимость самого объекта. Обязательно приплюсуйте к ней все налоги и дополнительные траты. Как показывает моя практика, инвесторы, которые сразу видят полную картину расходов, принимают верные решения и не сталкиваются потом с неожиданными платежами.

В Греции все владельцы жилья или земли обязаны платить ежегодный имущественный налог (ENFIA). Размер налога зависит от цены по кадастру, площади и места нахождения недвижимости.

• Основная ставка: около 0.1–0.3% от оценочной стоимости объекта в год.
• На практике: владелец квартиры в Афинах (70 кв.м) в 2024 платит в среднем 250-350 евро.
• Скидка по месту: в провинции и на островах налог ниже, чем в больших городах.

Этот платёж взимают местные власти (вашего района/города). Сумма зависит от расположения объекта и равна примерно 0,2-0,3% от его кадастровой стоимости.

Цена объекта – это еще не все. При покупке недвижимости в Греции покупатель платит обязательные добавочные сборы:

• Государственная пошлина: 3% от стоимости.
• Работа нотариуса: 1-1,5% от суммы сделки.
• Услуги адвоката/юриста: около 1%.
• Вознаграждение агенту: 2-3%.

Общий итог: такие сопутствующие расходы часто достигают 7-10% от суммы, за которую вы покупаете объект.

Важная льгота сейчас: при покупке новой квартиры в новостройке не надо платить НДС (24%) до конца 2025 года. Это отличный шанс сэкономить!

После 2025 года: НДС вернется (24%), и жилье в новых домах станет дороже на эту сумму.

В Австрии при покупке недвижимости нужно заплатить:

• Grunderwerbssteuer — налог на покупку, составляет 3,5%;
• Налог на доход от аренды (Einkommenssteuer) — может доходить до 55% в зависимости от вашего дохода; плюс другие сборы и платежи, которые в сумме могут составить ещё 10–12%.

В Греции налоги в среднем ниже, а также есть разные легальные способы их оптимизировать.

Для тех, кто живёт или проводит много времени за границей, в Греции есть режим «Non-Dom» — вы платите фиксированный налог €100 000 в год со всех доходов из-за рубежа. Это помогает заметно сократить налоги с прибыли от аренды или продажи недвижимости.

Тенденции в обработке заявок на получение “Золотой визы”
(source https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/)

Греческая «Золотая виза» — один из самых удобных и востребованных способов получить ВНЖ в ЕС через покупку недвижимости. В течении последних несколько лет я занималась десятками сделок, где главной целью клиентов было именно оформление Golden Visa — особенно это актуально для семей, предпринимателей, фрилансеров и инвесторов, которые ценят свободу передвижения и не хотят быть привязаны к одной стране.

Сумма инвестиций зависит от региона и составляет от €250 000 до €800 000.

С 2023 года минимальный порог стал разным для разных территорий Греции.

На практике:

— многие мои клиенты вкладывали €250–270 тыс. и покупали в Греции квартиру, которую можно выгодно сдавать.

— в Афинах, особенно в центре, уже нужно около €500 тыс., особенно если это дом или пентхаус.

• Можно жить в Греции, не находясь там постоянно.
• Можно свободно ездить по странам Шенгена.
• Можно открыть бизнес, учить детей (в школах/вузах), пользоваться европейскими дорогами, больницами и т.д.
• Можно получить вид на жительство сразу для всей семьи: муж/жена, дети младше 21 года, родители.

• По этой визе нельзя устроиться на работу в греческую компанию, но можно вести собственный бизнес или просто владеть недвижимостью.
• Она не гарантирует получение гражданства, но со временем может дать такую возможность через процедуру натурализации.

Если жить в стране более 183 дней в году, платить налоги, изучать язык и быть вовлечённым в местную жизнь, то спустя 7 лет можно обратиться за гражданством. Однако это отдельный процесс, и он не происходит автоматически.

Из моего опыта, для тех, кто планирует купить недвижимость в Греции и при этом свободно путешествовать, программа Golden Visa — один из самых простых и выгодных вариантов. В Австрии же требования гораздо жёстче и включают обязательное подтверждение интеграции в общество.

• Покупка недвижимости, которая не подходит под требования Golden Visa (например, несколько квартир по €150 000 на одного собственника — не засчитывается).
• Перевод денег не с личного счёта инвестора.
• Неполный пакет документов — часто отсутствуют переводы или апостили.
• Ошибки при оформлении визы для всей семьи, особенно если у детей уже больше 21 года.

• Стоимость входа теперь зависит от региона: в центральных и популярных туристических зонах минимальная сумма выросла до €500 000.
• Усилена проверка источника средств, особенно для граждан стран вне ЕС.
• Сокращены сроки оформления: после подписания договора покупка должна быть завершена в установленные законом сроки.

Покупать недвижимость в Греции – это не просто ради красивого вида. Это отличный вариант создать стабильный заработок. Я уже несколько лет помогаю клиентам не просто купить квартиру, а наладить сдачу в аренду – будь то туристы на короткий срок или арендаторы по долгим договорам.

Краткосрочная аренда: высокий заработок, но рискованней

• Платформы: Airbnb, Booking, местные сервисы бронирования.
• Доход: до 8–10% прибыли в год, особенно в популярных туристических местах (Афины, Крит, Парос, Родос).
• Факторы успеха: расположение объекта, сезонный спрос, качество управления, репутация и отзывы, наличие разрешений.
• Риски: сильная конкуренция, увеличение расходов, низкая загрузка в межсезонье.

Допустим, жильё в Афинах, расположенное недалеко от станции метро, может давать доход до €1 100 в месяц в летний период, при его покупной стоимости €160 000.

Долгосрочная аренда: надёжно и без лишних хлопот

• Договоры обычно заключаются на срок от одного до трёх лет.
• Прибыль ниже — примерно 3–5% в год, но при этом требуется меньше личного участия.
• Спросом пользуются квартиры для студентов, местных жителей и иностранцев, переехавших в Грецию.
• Хороший вариант для инвесторов, которые не хотят самостоятельно заниматься управлением недвижимостью.

Доходность по регионам (в среднем по моей практике):

Новые правила и ограничения

С 2023 года в Греции начали действовать новые правила для краткосрочной аренды в ряде регионов:

• В определённых частях Афин и на островах установлены ограничения или квоты на сдачу жилья через платформы вроде Airbnb.
• Власти поощряют переход к долгосрочной аренде, особенно в местах, где ощущается нехватка жилья для местных жителей.
• Для законной сдачи объектов в аренду требуется получение лицензии от Греческой национальной туристической организации (EOT).

Кто управляет?

Для собственников, проживающих за пределами Греции, управление арендой можно передать специализированной компании.

• Оплата за услуги обычно составляет 10-20% от дохода.
• В услуги входит организация заселений, клининг, сопровождение гостей и ведение отчетности.
• На рынке работают как локальные частные операторы, так и международные сети.

Налогообложение арендного дохода в Греции

Подача налоговой декларации является обязательной. Оптимизация налогов возможна через использование статуса Non-Dom или приобретение недвижимости через компанию. Для нерезидентов действует фиксированная налоговая ставка в размере 15% на доход от аренды, независимо от его размера.

Сравнение с Австрией

Вывод: сдавать недвижимость в Греции выгоднее и проще, чем в Австрии. Чтобы получить максимум дохода, важно верно определить тип объекта и аренды, минимизировать возможные угрозы и строго следовать действующим правовым требованиям.

Но как эксперт в австрийской недвижимости с большим опытом, я могу сказать, что при всей привлекательности Греции нужно понимать: Австрия — это другая стратегия: здесь меньше про быструю доходность и больше про сохранение капитала, стабильный рост и престиж. Венский рынок считается одной из самых безопасных гаваней для инвесторов в Европе. Покупая объект в Вене, вы платите больше и проходите более сложные процедуры, но взамен получаете защищённые права, предсказуемый рынок и недвижимость, которая со временем только укрепляет свою ценность.

Если вы планируете купить дом в Греции, нужно учитывать множество факторов, таких как стоимость, инфраструктура, уровень спроса от арендаторов, потенциал роста и степень ликвидности. Я регулярно разъясняю клиентам: за одну и ту же сумму можно приобрести либо квартиру в сердце Афин, либо дом на побережье Халкидиков — выбор определяется вашими приоритетами.

Афины – самый большой и наиболее активный рынок недвижимости в Греции

• Стоимость жилья в Афинах стабильно увеличивается, особенно в центральных районах, а также в Глифаде, Кифисии и Палео Фалиро.
• Город идеально подходит для инвестиций в краткосрочную или долгосрочную аренду, а также для приобретения недвижимости для личного проживания.
• Покупка квартиры в Афинах выгодна как для получения дохода, так и для оформления Golden Visa.

Например, в районе Панграти жильё можно приобрести от €2 500 за м², с потенциальной доходностью от аренды до 7%.

Салоники — более дешевая альтернатива

• Второй по значимости рынок недвижимости в Греции.
• Преобладает спрос со стороны местных жителей, а стоимость жилья ниже, чем в Афинах.
• Идеальный вариант для тех, кто ищет доступную недвижимость в крупном городе.

Благодаря наличию университетов востребованы квартиры для сдачи в аренду студентам по программе Erasmus.

Острова Греции — элитная и курортная недвижимость

• Популярные острова, такие как Санторини, Миконос, Родос, Крит и Корфу, обладают высоким потенциалом для сдачи в аренду.
• Идеальны для покупки дома на побережье или инвестиций в апарт-отели.
• Стоимость недвижимости выше, а логистика может быть сложнее, но в пик сезона доходность составляет 9-10% годовых.

Например, вилла с видом на море на Миконосе обойдётся от €800 000, но при эффективном управлении позволит заработать до €100 000 за сезон.

Пелопоннес — недооценённый рынок

• Доступная стоимость объектов, впечатляющие пейзажи, активно развивающаяся инфраструктура с новыми отелями и гольф-комплексами.
• Популярен среди семей, планирующих летний отдых в Греции.
• Высокий потенциал для проектов апарт-отелей, особенно в районе Коста Наварино.

Эпир, Фессалия, Македония — эконом-сегмент

В этих регионах возможно приобретение недвижимости от €30 000, однако:

• спрос на аренду невысок,
• транспортная доступность ограничена,
• перспективы значительного роста стоимости — умеренные.

Ключевые критерии при выборе локации:

Актуальные направления инвестиций: куда вкладывают сейчас?

При планировании покупки недвижимости в Греции ключевой вопрос — не «где дешевле», а «где перспективнее». Рынок динамичен: одни локации становятся новыми точками роста, другие уже достигли ценового пика.

Где покупают сейчас:

• Центр Афин (Кукаки, Панграти, Керамикос) — тут по-прежнему активно покупают квартиры инвесторы из Израиля, Франции, Америки. Берут в основном под сдачу в аренду. Цены тут подскочили на треть за последние 3 года.
• Глифада, Вула, Вулиагмени — это зона богатых покупателей из ОАЭ и Германии. Покупают и для себя, и чтобы сдавать (часто доверяют это управляющим агентствам).
• Салоники — привлекает тем, что тут есть свои местные покупатели, развивается город и цены пока ниже. Хороший выбор, если хотите купить подешевле, но с надеждой, что цены вырастут.
• Миконос, Санторини, Корфу — тут покупают в основном богатые люди из США, Канады, Ливана. Берут дорогие виллы и дома у моря либо чтобы сдавать туристам на короткий срок, либо для собственного отдыха семьей.

Где ожидается рост:

• Пелопоннес (Коста Наварино, Толо, Каламата): туристический сектор здесь активно развивается, появляются элитные пятизвёздочные отели и гольф-курорты, что делает регион перспективным для вложений в жилую недвижимость и апарт-отели.
• Пирей и западные районы Афин: эти районы пока остаются недооценёнными, но стремительно развиваются благодаря близости к порту, новым линиям метро и проектам реконструкции набережной.
• Центральная и Северная Греция (Волос, Янина): жильё здесь стоит дешевле, а популярность растёт за счёт внутреннего туризма и программ развития, поддерживаемых Евросоюзом.

Хотите выгодно купить квартиру в Греции? Смотрите на три вещи: развитие района, кому вы будете сдавать и планы местных властей. Цены будут расти до 2027 года не только в Афинах, но и на южном побережье (Пелопоннес), и на самых туристических островах — там, где всегда много отдыхающих.

Большая часть покупок недвижимости в Греции (свыше 65%) приходится на вторичное жильё. Это обусловлено историческими особенностями строительства в стране, а также спецификой рынка: доступностью объектов, их удачным местоположением и ограниченным количеством новых строительных проектов.

На греческом рынке недвижимости доминирует вторичное жильё, в основном квартиры в Афинах и прибрежные дома на островах. Такие объекты обычно уже имеют все необходимые коммуникации, расположены в благоустроенных районах и часто сдаются в аренду. В некоторых случаях это полностью отремонтированные квартиры, готовые к немедленной эксплуатации для аренды или личного использования.

Пример: квартира площадью 65 м² в районе Панграти (Афины) с выполненным косметическим ремонтом стоит примерно 145 000–160 000 € и может приносить доход от аренды сразу после покупки.

Значительная часть домов в Греции возведена до введения новых строительных стандартов в 1980-х годах. В результате такие объекты часто имеют низкий уровень энергоэффективности, плохую звукоизоляцию и требуют ремонта, иногда капитального. В 2023 году власти Греции начали предоставлять субсидии на модернизацию зданий для повышения их энергоэффективности, но эти меры доступны только для местных жителей.

Несмотря на ограниченные объемы нового строительства в Греции, в 2024-2025 годах реализуются перспективные проекты:

• В Афинах (районы Глифада, Вула, Неа Смирни) возводятся современные дома с энергоэффективными технологиями, лифтами и парковочными местами.
• Стоимость квадратного метра в новых комплексах варьируется от 3 000 до 6 000 € в зависимости от расположения и качества отделки.
• До конца 2025 года новостройки в Греции освобождены от НДС, что повышает их привлекательность для покупателей.

Пример: в Вуле продаётся просторная квартира площадью 90 м² с большой террасой и панорамным видом на море, стоимостью примерно 520 000 €. Покупка даёт право на оформление Golden Visa.

Вывод: планируете купить квартиру в Греции? Начните с «вторички» — это быстрее и проще, особенно если хотите сдавать или заехать сразу. Новые дома встречаются реже, но лучше по качеству и экономят на коммуналке. Оба варианта сейчас прибыльны: после отмены налога на новостройки и из-за высокого спроса.

Греческий рынок недвижимости горячий, но новостроек мало. Это открывает двери не только для стандартных инвестиций, но и для нестандартных подходов, особенно если вы хотите больше заработать или ищете гибкие варианты.

Вместо покупки одной большой квартиры в Греции можно вложиться в две-три небольшие студии. Это позволит:

• Зарабатывать в сумме больше — до 7-9% в год;
• Гибко управлять арендой: сдавать посуточно, на несколько месяцев или продавать по отдельности;
• Разделить риски, имея жильё в разных районах.

Пример: вместо квартиры за 300 000 € можно купить три студии по 100 000 € в разных частях Афин и получать более стабильную прибыль.

В Греции квартиры, построенные до 1980 года, обычно стоят дешевле среднего. Если сделать ремонт и улучшить энергоэффективность, их можно продать дороже м заработать 20-40%.

• Плюс: такие варианты есть почти в каждом районе;
• Минус: придётся потратить время и найти проверенных мастеров;
• В Афинах и Салониках нередко применяют как «flip-стратегию».

Для инвесторов, которые думают о доходе, недвижимость в Греции может работать как бизнес:

• Можно купить уже действующий мини-отель на 10-20 номеров;
• Переделать жилой дом в апарт-отель;
• Получать до 10-12% годовых, особенно на популярных островах — Крит, Санторини, Парос.

Для этого нужны лицензия и регистрация в Греческой организации по туризму (EOT).

Если хотите вложиться в недвижимость в Греции, но не заниматься её управлением, можно инвестировать через специальные фонды:

• REIC (Real Estate Investment Companies) — местный вариант REIT с налоговыми послаблениями;
• AEEAP — регулируемые компании, куда можно войти от 250 000 €.

Плюсы: вложения распределяются между разными объектами, управляют профессионалы, а доход поступает пассивно.

Инвестиции в землю в Греции становятся всё популярнее, хоть это и более сложный вариант:

• Особенно востребованы участки в окрестностях Афин и туристических районах Пелопоннеса;
• На них можно построить виллу, жилой комплекс или апартаменты для последующей реализации;
• Главное — убедиться в «чистоте» документов и соблюдать правила застройки.

Если вы хотите не просто купить квартиру в Греции, а заработать больше и действовать активнее, можно выбрать другие стратегии. Они помогут повысить доход и воспользоваться гибкими возможностями греческого рынка, который менее ограничен правилами, чем, например, в Австрии.

Хотя недвижимость в Греции популярна и прибыльна, тут есть подводные камни. Особенно если вы любите чёткие правила (как в Австрии). Вот главные риски, о которых стоит помнить, прежде чем покупать квартиру или дом.

Да, Греция в ЕС, с евро и без ограничений на капитал. Но будьте готовы к бюрократии: получение ИНН, заверка документов на сделку, регистрация — процесс небыстрый, требует терпения и своего юриста.

Настоятельно не советую действовать без греческого юриста. Без него любая, даже простая сделка, рискует застрять. Помните: законы по недвижимости, аренде и налогам обновляются часто. Например, правила сдачи жилья на короткий срок меняют почти каждый сезон — это обязательно учитывайте в планах.

В Греции платформы типа Airbnb и Booking работают хорошо, но власти ввели правила:

• Сдавать жилье можно не дольше 90 дней в году.
• В многоквартирных домах есть ограничения.
• Нужно зарегистрировать объект и получить номер EOT.

Перед сдачей, особенно в Афинах или на островах, уточняйте местные законы и условия.

На курортах (Крит, Санторини, Миконос) это видно лучше всего: дома переполнены туристами с мая по октябрь, а с ноября по март — тишина, сдать почти невозможно.

Всегда говорю клиентам: считайте доход за весь год, а не только за лето. Если сдаете постоянно (или купили в городе, например, в Афинах) — там аренда идет стабильнее, и этот провал зимой не так страшен.

Если вы планируете приобрести дом на греческом острове, учтите

• Воду иногда доставляют танкерами.
• Зимой штормы и сильный ветер могут мешать транспорту.
• В высокий сезон электросети могут быть перегружены.

Эти моменты не фатальны, но требуют понимания местных условий и правильного планирования расходов на обслуживание.

Продать квартиру в Афинах или Салониках — легко. А вот на островах или в деревне — может висеть полгода-год, особенно если дом необычный.

Я советую брать квартиры в Афинах — там, где метро, магазины, школы. Так и продать потом проще, и меньше мороки.

На курортах (Крит, Санторини, Миконос) это видно лучше всего: дома переполнены туристами с мая по октябрь, а с ноября по март — тишина, сдать почти невозможно.

Всегда говорю клиентам: считайте доход за весь год, а не только за лето. Если сдаете постоянно (или купили в городе, например, в Афинах) — там аренда идет стабильнее, и этот провал зимой не так страшен.

Греция — чемпион Европы по солнцу: до 300 ясных и тёплых дней в году. Море, чистый воздух, ласковые зимы — идеально для переезда на ПМЖ или зимнего отдыха от холода.

Лечиться можно и в госбольницах, и в частных клиниках. Частный сектор — уровень высокий, цены адекватные, и точно дешевле, чем в Австрии.

Для детей — международные школы. Вузы ведут программы на английском. Устроить ребёнка в частную школу — вопрос бюджета, а не возможностей.

Что касается безопасности, жить тут спокойно: особенно в маленьких городках и на островах. Преступность — это редкость, а к приезжим относятся с открытостью.

«Дорого ли жить в Греции?» — спрашивают многие. Отвечаю: траты тут ниже, чем в Австрии, Германии или Франции. Еда, услуги, съём жилья — всё по нормальным ценам. При этом жизнь комфортная, особенно если сравнивать с большими городами Европы. Это ключевой плюс при выборе места и типа жилья.

Пара, решившая поужинать в кафе или ресторане в оживленном районе греческого города, может рассчитывать на сумму порядка 25-30 евро. Ежемесячные расходы на содержание жилья (коммуналка), обычно находятся в диапазоне от 80 до 120 евро. Короткая поездка на афинском такси обойдется как минимум в 3,50 евро.

Что касается инфраструктуры связи, транспорта и банков, то в столице, крупных городах и на известных островах с этим полный порядок — все необходимое доступно. Но стоит отъехать в глубинку, как уровень доступности сервисов, включая логистику и медицину, может значительно снизиться. Этот аспект крайне важен для осознания перед приобретением жилья в сельской местности Греции.

После приобретения жилья в Греции и получения вида на жительство по программе Golden Visa, вы фактически получаете те же права на государственные услуги, что и граждане страны. Это касается доступа к школам, медицинским учреждениям и социальным программам.

• Медицина: Национальная система здравоохранения EOPYY предоставляет базовое медицинское обслуживание. Частный сектор предлагает высокий уровень сервиса по сравнительно доступным ценам — например, визит к терапевту обойдётся примерно в 30 €, а ультразвуковое исследование — в 40-50 €. Если хотите, можно приобрести частную страховку от 500 € в год.
• Образование: В Афинах, Глифаде, Салониках и на Крите работают международные и англоязычные школы с годовой оплатой от 5 000 до 10 000 €. Государственные школы можно посещать бесплатно, но обучение в них ведётся на греческом языке.
• Легализация: ВНЖ даёт право официально проживать в стране, открывать банковские счета, оформлять коммунальные подключения и заключать долгосрочные договоры. Большинство формальностей можно уладить дистанционно по доверенности.

Для многих инвесторов жильё в Греции становится не просто активом, а ещё и способом без лишней бюрократии переехать или проводить здесь значительную часть времени в комфортных условиях.

Как агент я обычно говорю, что Австрия — это про порядок и чёткие правила, а Греция — про свободу и больше жизненных возможностей.

В Австрии жизнь очень организованная: всё чётко, по правилам, с удобными городами и продуманной инфраструктурой. Но за этот порядок приходится платить — аренда, коммуналка, услуги и налоги здесь недешёвые.

В Греции, особенно если у вас есть собственная недвижимость, жизнь воспринимается гораздо расслабленнее. Коммунальные расходы обычно составляют 100-150 € в месяц, продукты свежие и стоят меньше, а климат мягкий, особенно вдали от мегаполисов. Конечно, оформление документов тут может быть запутанным, а услуги — не всегда стабильными, но тёплая погода, море и дружелюбные люди делают повседневную жизнь заметно комфортнее и спокойнее.

Пару слов о безопасности. По уровню организации и медицинского обеспечения Австрия объективно опережает Грецию. Тем не менее, в греческих небольших городах и районах царит вполне безопасная и расслабленная обстановка. Ключевое различие — в приоритетах: страсть и морские пейзажи Греции или порядок Австрии.

Все чаще вижу, что людям нужна не только прибыль от вложений, но и личное пространство — спокойное и безопасное место, где можно пожить, перевести дух от нестабильности дома и иметь надёжную опору в Европе. В этом смысле покупка недвижимости в Греции выглядит очень логичным выбором.

Купив в Греции жильё от 250 000 €, можно получить вид на жительство. Это хороший вариант для людей из стран с нестабильной ситуацией, кто хочет жить в Европе без долгих процедур и огромных трат, как в других местах.

Пенсионеры, как показывает моя практика, часто покупают тут жильё из-за тёплого климата, простой жизни и низких цен. Еда, врачи, свет и вода — всё дешевле, чем, например, в Австрии. При этом здесь спокойно и всё необходимое для жизни есть, как в Европе.

Если вы digital nomads, Греция предложит все необходимое: надежный интернет, адекватные цены на аренду или покупку, банковский сервис без проблем и уникальную расслабляющую атмосферу. Плюс, вы можете воспользоваться специальной визой для проживания.

При сравнении с Веной выбор определяется личными предпочтениями: австрийская столица предлагает структурированность и надежность, Греция — теплый климат, свободу и более непринужденный стиль жизни. Мой формат: Вена остается базой для работы и анализа рынка, но Греция все чаще становится местом, где я по-настоящему отдыхаю и душой, и телом.

Реализация недвижимости в Греции может занять от пары месяцев до года с лишним — всё зависит от локации, типа жилья и выбранной тактики продажи. В крупных городах вроде Афин и Салоник объекты уходят быстрее, особенно если они обновлены и приносят хороший доход. На островах и в небольших населённых пунктах покупателя найти труднее, особенно вне туристического сезона или если цена завышена.

Если квартира в Греции была куплена по программе Golden Visa, при продаже стоит помнить о нюансах, связанных с видом на жительство. Чтобы новый владелец-иностранец тоже смог оформить визу, его сделка должна соответствовать актуальному минимальному порогу инвестиций — от 250 000 до 800 000 €, в зависимости от региона. А если продать жильё раньше, чем через 5 лет, ВНЖ утратит силу, если только вы не купите взамен другой подходящий объект.

Семьи часто передают греческую недвижимость родным — например, дарят или продают «за копейки». Помогает контролировать активы и упростить наследование.

Из практики: в Австрии (особенно в Вене) продать квартиру легче. Там всё ясно: спрос предсказуемый, цены стабильные, рынок открытый. В Греции же всё зависит от места и состояния объекта. Но если грамотно подготовиться, красиво подать и знать местные особенности — продажа станет прибыльным финалом ваших вложений.

Работая с инвестициями в недвижимость по всему ЕС, я участвую в сделках как в стабильных странах, например, в Австрии, так и на более живых и изменчивых рынках, таких как Греция. Каждый из них требует своего подхода — как в процессе проверки недвижимости, так и при планировании стратегии инвестирования.

В Греции я всегда советую начинать работу с тщательной юридической проверки. Из-за большого числа старых домов, особенно в Афинах и на островах, важно детально изучить кадастр, разрешительную документацию и возможные обременения. Без поддержки местного юриста и инженера риски могут существенно увеличиться. Здесь ситуация отличается от Австрии, где вся документация оформлена по единому и чёткому стандарту.

Часто я предлагаю клиентам распределять капитал так: примерно две трети — в спокойные и предсказуемые рынки вроде Вены, а оставшуюся треть — в более динамичные направления, такие как Афины или Крит. Так можно сохранить баланс между доходом и безопасностью. В Греции доходность может доходить до 7-8% в год, но там нужно быть вовлечённым. В Австрии прибыль ниже, зато рисков почти нет.

Если вам важно сохранить деньги, получать стабильный доход или вид на жительство без хлопот — выбирайте Австрию. Это тихая гавань: тут всё по правилам, жизнь комфортная, а цены меняются предсказуемо.

Если же готовы рискнуть ради роста, играть на разнице цен и вкладывать силы — Греция может окупиться гораздо лучше. Особенно если вдохнуть жизнь в старый дом, сдавать на короткий срок или открыть мини-отель.

Греция — это азарт, гибкость и шанс на высокую прибыль. Тут много возможностей, но и сложностей хватает. Австрия — про надёжность, понятные процедуры и стратегию на десятилетия. Обе страны — хороший выбор, если вы чётко знаете свои цели и готовы к ним.

Когда Греция — лучший выбор

Недвижимость в Греции подойдёт тем, кто ценит высокую доходность, возможность самостоятельно управлять объектами и хочет иметь больше свободы в инвестициях. Она особенно интересна для:

• получения вида на жительство через программу Golden Visa;
• инвестиций в туристический сектор — от вилл и апарт-отелей до аренды через Airbnb;
• покупки недвижимости с расчётом на рост стоимости и последующую продажу;
• людей на пенсии и удалённых специалистов, для которых важны тёплый климат, комфортная жизнь и доступные цены.

Когда Австрия — лучше

Австрия подойдёт тем, кто в первую очередь хочет надёжно сохранить средства, ценит предсказуемость и не планирует активно заниматься управлением недвижимостью. Это особенно верный выбор для:

• семей с детьми, которым важно высокое качество жизни;
• инвесторов, предпочитающих пассивный доход без личного участия;
• тех, кто хочет минимизировать правовые риски и быть уверенным в стабильности правил.

Универсальные советы от юриста-инвестора:

1. Документы — ваша броня. В Греции проверяйте всё трижды: старые дома, путаницу с участками и недоделанные разрешения — это источники будущих проблем.
2. Считайте не только прибыль, но и ликвидность. Красивая вилла у моря — не всегда ликвидный актив.
3. Разнообразьте активы: в пределах одной страны можно комбинировать жильё, коммерческие объекты и земельные участки.
4. Планируйте финансовую «подушку» на налоги, ремонт и периоды без арендаторов — это особенно важно при посуточной аренде.
5. Привлекайте местных экспертов, а не полагайтесь только на крупные международные агентства — именно они лучше понимают специфику и нюансы рынка.

Перспектива до 2030 года:

• Спрос на ВНЖ в странах ЕС продолжит расти, и Греция сохранит позиции одного из фаворитов среди инвесторов из-за пределов Евросоюза.
• Ожидается ужесточение правил — уже вводят ограничения на краткосрочную аренду и повышают минимальный порог инвестиций для Golden Visa.
• Важные локации, особенно Афины и популярные острова, подорожают, тогда как в провинции цены останутся средними.
• Растёт интерес к экологичной недвижимости и проектам с учётом ESG-принципов, при этом Австрия уже задаёт тон в этом направлении.

Итог: тем, кто готов к переменам и хочет заработать на росте, стоит присмотреться к Греции. Для тех, кто ищет надёжный и прозрачный актив, больше подойдёт Австрия. Оптимальный вариант — совместить оба направления и получить преимущества каждой из стран.

1. Определите цели и бюджет

• Поймите, зачем покупаете: для личного проживания, сдачи в аренду, получения Golden Visa или перепродажи.
• Рассчитайте приемлемый бюджет, включая налоги и сопутствующие расходы.

2. Выберите локацию и формат недвижимости

• Сравните разные регионы: Афины, Салоники, острова или материковая часть.
• Определитесь с типом объекта — вторичное жильё, новостройка, вилла, апарт-отель и т.д.

3. Проведите анализ рынка и объекта

• Изучите тенденции цен и уровень доходности в интересующем регионе
• Узнайте полную информацию об объекте: историю, состояние, возможные обременения.

4. Проверка юридической чистоты

• Оформите налоговый номер (AFM)
• Проведите полную правовую экспертизу объекта с юристом
• Убедитесь в корректности данных в кадастре, наличии необходимых разрешений и отсутствии долгов или ограничений.

5. Организация финансирования

• Выберите форму расчёта: собственные средства, ипотечный кредит или покупка через компанию
• Рассчитайте налоги и узнайте, на какие послабления можно рассчитывать.

6. Заключение соглашения и предоплата

• Оформляйте предварительный договор только при сопровождении юриста.
• Переведите оговорённый задаток — обычно это 10-30% от стоимости объекта

7. Оформление сделки у нотариуса

• Убедитесь, что финальный договор проверен и заверен нотариусом
• Проведите процедуру передачи права собственности
• Внесите данные об объекте в государственный кадастр

8. Эксплуатация и управление

• При планах на аренду заранее выберите надёжную управляющую компанию или агентство
• Заложите в бюджет регулярные траты на налоги, обслуживание, ремонт и коммунальные услуги

9. Оформление Golden Visa (при необходимости)

• Соберите полный комплект необходимых документов.
• Контролируйте соответствие вложений сумме и срокам программы

10. Стратегия выхода из инвестиций

• Заранее продумайте, как и когда будете продавать недвижимость
• Приведите объект в порядок: сделайте ремонт, подготовьте всю документацию
• Изучите возможности передачи собственности членам семьи

1. Инвестор с €250 000

• Цели: получение вида на жительство по программе Golden Visa, формирование базового инвестиционного пакета, регулярный доход от сдачи жилья
• Что приобретать: квартира в Афинах или Салониках (50-70 м²), либо компактная вилла на материковой части страны
• Особенности: вторичное жилье с качественным ремонтом, готово к быстрой сдаче; для разнообразия вложений можно выбрать студии или апарт-отели
• Доходность: прогнозируемая годовая прибыль – 5-7%
• Риски: сезонные колебания спроса, сложные административные процедуры, возможные задержки на этапе юридической проверки

Клиент с бюджетом €250 000 купил через нас 65 м² на вторичке. Потребовался лишь косметический ремонт — это дало скидку при покупке и рост арендного дохода за счет краткосрочных туристов. Суть стратегии: найти объект с потенциалом и раскрыть его.

2. Пенсионер с €500 000

• Цели: Жить с комфортом в хорошем жилье долгие годы, а также стабильно зарабатывать на сдаче части площади
• Что купить: Большой дом/виллу на популярных островах (Крит, Родос) или элитную квартиру в Афинах (районы Глифада, Палео Фалиро)
• Особенности: Главное — качество постройки, развитая инфраструктура (школы, магазины, транспорт), близость к больницам и сервисам
• Доходность: 4-6% в год. Важнее надежность и спокойствие, чем максимум дохода
• Риски: Значительные расходы на содержание и налоги и сезонные падения спроса на аренду (особенно зимой)

Пенсионеру с бюджетом €500 000 мы подобрали уютный дом на Крите площадью 110 м², расположенный рядом с медицинскими учреждениями и необходимой инфраструктурой. Недвижимость полностью пригодна для проживания и приносит около 4,5% годовых от долгосрочной аренды. Это удачное сочетание комфортных условий и надёжного инвестиционного дохода.

3. Семья с детьми

• Цели: Переезд на ПМЖ, сильные школы для детей, безопасная среда, вложение в будущее
• Что купить: Квартиру или дом в спокойных районах под Афинами (Кифисия, Маруси) или Салониках — обязательно рядом с учебными заведениями и парками
• Особенности: Школы в шаговой доступности, удобная транспортная развязка, парки/скверы рядом, возможность получить ВНЖ
• Доходность: Второстепенна, возможность быстро продать и комфорт для ежедневной жизни в приоритете
• Риски: Много желающих на лучшие объекты, поправки в законах (налог, ВНЖ)

Семье с детьми и бюджетом более €500 000 мы предложили современную квартиру площадью 90 м² в Кифисии — престижном пригороде Афин. Жильё расположено в новом доме с удобной инфраструктурой, рядом находятся школы и парки, что создаёт комфортные и безопасные условия для жизни. Кроме того, объект отличается высокой ликвидностью и подойдёт для выгодной перепродажи в будущем.