Как и зачем покупать недвижимость в Дубае

Рынок недвижимости в Дубае сейчас на огромном подъёме. Как утверждает Knight Frank и FT, за последние несколько лет цены на жилье выросли на целых 75%. Только за первое полугодие 2025 года было продано недвижимости на рекордные 117 миллиардов долларов. Это доказывает, что Дубай — это не просто растущий рынок, а один из самых привлекательных и активных в мире для инвестиций.

В этой статье мы подробно разберём, почему сейчас самое подходящее время покупать недвижимость в Дубае. Неважно, зачем она вам: чтобы переехать и жить в ней, сдавать в аренду для заработка или как надёжный способ вложить и сохранить деньги.

По данным Statista, рынок недвижимости в Дубае будет и дальше расти: в среднем каждый год с 2025 по 2029 он будет увеличиваться примерно на 2,28 % (CAGR).

Будучи юристом, я помогаю людям покупать недвижимость в других странах. Моя задача — сделать так, чтобы покупка была не только прибыльной инвестицией, но и безопасной, а также отвечала вашим личным целям (например, для жизни или получения вида на жительство). У меня есть большой опыт работы с рынками Дубая, Австрии и других стран.

В этой статье мы расскажем:

• Чем интересен рынок Дубая — в чём его особенности и большие возможности.
• Почему это выгодно — какие здесь налоги и законы помогают инвесторам.
• Как выбрать растущую в цене недвижимость и оформить покупку правильно и безопасно.
• В каких районах лучше всего покупать, чтобы получить максимальный доход и самые хорошие условия.

Австрия — это стабильность и постепенный рост, но её рынок уже хорошо развит. Дубай — это динамика, быстрый рост и амбициозные проекты. Я помогу вам разобраться, какая из этих стратегий (надежная или более рискованная, но с высоким потенциалом) подходит именно вам и почему.

Австрия — это страна, где недвижимость стабильно растёт в цене, а вложения находятся в полной безопасности. Здесь всё честно и прозрачно: законы понятные, а суды надёжно защищают права. Цены растут не быстро, но зато постоянно и предсказуемо. Чтобы получить вид на жительство через покупку недвижимости, потребуется вложить больше денег, чем в некоторых других странах. Но зато вы получаете гарантированную стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

Вот что предлагает Дубай:

• начать инвестировать можно без слишком крупных вложений — дома в Дубае доступны по разным бюджетам;
• налоговая система максимально выгодная — нет сборов с аренды и перепродажи;
• в популярных районах можно получать высокую прибыль от аренды;
• цены на недвижимость растут за счёт притока новых жителей и развития города.

На этом можно хорошо зарабатывать. Сдавая в аренду недвижимость в самых лучших и популярных у туристов районах, вы получите особенно большую прибыль.

Цены на недвижимость продолжают расти, потому что в Дубай постоянно приезжают новые жители и запускаются масштабные проекты — например, строительство островов и новых районов.

Но важно помнить: рынок Дубая более рискованный и непредсказуемый. Цены могут меняться быстро, поэтому здесь нужно тщательно всё планировать и быть готовым к временным падениям цен. Поэтому если выбирать по надёжности, то Австрия — явный лидер. Это самый стабильный и безопасный вариант для долгосрочных вложений.

По моему опыту, Дубай сейчас один из самых активных рынков для инвесторов, которые хотят купить квартиру, виллу или таунхаус в ОАЭ. За последние четыре года жильё подорожало примерно на 70%, особенно виллы и апартаменты. Это показывает, что спрос высокий и интерес у иностранных покупателей растёт.

По моим наблюдениям, многие клиенты в итоге выбирают Дубай после изучения других рынков — из-за высокого дохода, прозрачности сделок, доступных цен, возможности получить вид на жительство и быстрого роста стоимости недвижимости.

Истории моих клиентов:

• Клиент из Европы приобрёл апартаменты в Дубае (район Dubai Marina) в начале 2024 года. После 8 месяцев сдачи в аренду годовая доходность составила 6,5%, а стоимость жилья выросла на 12% за первый год. Удачный выбор локации с развитой инфраструктурой обеспечил постоянный спрос на аренду.
• Российская семья выбрала виллу в районе Джумейра для проживания и сдачи в аренду через Airbnb. С учётом их потребностей я предложила объект рядом со школами и торговыми центрами. В результате доход от аренды превзошёл ожидания, а инвестиция также позволила семье оформить вид на жительство в ОАЭ.
• Молодой инвестор приобрёл свой первый объект для аренды — таунхаус в районе Dubai Hills. По моей рекомендации он выбрал локацию с перспективной инфраструктурой (строящиеся школы, парки и транспорт). В результате объект быстро сдался, а его стоимость выросла на 10% уже в первый год.

Инвесторы выбирают Дубай, потому что:

• Низкий порог входа — квартиры от AED 400 000 ($109 000), виллы от AED 1 500 000 ($410 000).
• Высокая доходность — особенно в районах, пользующихся стабильным спросом на аренду.
• Прозрачность и надёжность — все сделки регистрируются государством, а законы четко защищают права инвесторов.
• Вид на жительство — покупка недвижимости даёт право на получение резидентской визы.
• Рост стоимости — особенно заметный в сегментах вилл и таунхаусов.

Главный секрет успешных инвестиций в недвижимость — не просто высокая арендная доходность «здесь и сейчас», а выбор района и типа объекта с учётом будущего потенциала. Например, локации с строящейся инфраструктурой (метро, школы, бизнес-центры) часто приносят больший рост стоимости в долгосрочной перспективе.

Когда меня спрашивают, стоит ли покупать недвижимость в Дубае или ОАЭ, я всегда говорю: чтобы понять, что будет с рынком завтра, нужно знать, что с ним было вчера. Без этого сложно оценить риски и возможности.

Рынок недвижимости Дубая пережил бурный рост в 2000-х, серьёзный кризис в 2008 году, но смог быстро восстановиться. Сегодня это один из самых прозрачных и быстрорастущих рынков в мире. Мои клиенты регулярно получают стабильный доход от аренды и наблюдают рост стоимости своих активов.

2000-е: Дубай рос быстро, и многие вкладывались в недвижимость. Но те, кто покупал на максимуме цен, учились на ошибке: важно смотреть не только на объект, но и на состояние экономики в целом.

Кризис 2008: цены снизились, а темпы строительства замедлились. Я рекомендовала клиентам не спешить и инвестировать в объекты с долгосрочным потенциалом. Такой подход полностью оправдал себя.

Восстановление (2012–2019): новые районы Дубая привлекли инвесторов, и те, кто купил недвижимость там, через несколько лет стали получать арендную прибыль и смогли продать её дороже.

Бум (2020–2025): недвижимость в Дубае дорожает — виллы и таунхаусы особенно сильно. Те, кто купил квартиру дёшево, через год получили +15% к стоимости и стабильную арендную прибыль.

Опыт Дубая доказывает: чтобы инвестиции были успешными, важно не только выбрать хороший объект, но и разбираться в рыночных циклах. На практике это означает: если грамотно сочетать доступные квартиры, таунхаусы и виллы, можно создать портфель, который одновременно растёт в цене и приносит арендный доход.

Начиная с 2020 года, рынок недвижимости в Дубае постоянно развивается: квартиры подорожали примерно на 15-20% за год, в то время как виллы и таунхаусы выросли в цене на 10-15% в год, что особенно заметно в таких хорошо известных районах, как Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Business Bay.

Как показывает моя практика, клиенты, которые инвестировали в виллы в DAMAC Hills или апартаменты в JVC в 2021-2022 годах, уже через 2-3 года смогли не только увеличить стоимость своих активов на 12-18%, но и получать стабильную прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

Согласно прогнозам Statista, рынок недвижимости Дубая будет расти в среднем на 2.28% ежегодно с 2025 по 2029 год. На практике я наблюдаю, что наиболее заметный рост цен ожидается в районах с новой инфраструктурой и на искусственных островах, таких как Palm Jumeirah и Dubai Harbour. Именно здесь спрос на виллы и апартаменты остаётся стабильно высоким.

В Дубае разные районы подходят для разных целей: одни идеальны для сдачи в аренду, другие — для жизни, третьи — для покупки элитных вилл. Чтобы выбрать объект с наибольшей выгодой, важно понимать, где именно сосредоточен спрос.

Downtown Dubai — деловая и арендная активность круглый год

Здесь особенно просто купить квартиру в Дубае, которая принесет прибыль в кратчайшие сроки:

• квартиры 1-2 спальни 60–90 м² — AED 1,5–2,2 млн;
• люксовые апартаменты и пентхаусы — от AED 3 млн;
• виллы/таунхаусы — AED 4-6,5 млн.

Dubai Marina — прибрежная жизнь и туристический спрос

В Dubai Marina высокий спрос со стороны туристов и экспатов, поэтому аренда здесь приносит больше дохода. Район подходит для любых форматов сдачи жилья.

• квартиры 1-2 спальни 50-80 м² — AED 1,3-2 млн;
• таунхаусы — AED 3,5-5 млн.

Palm Jumeirah — престиж и премиум-сегмент

В Dubai Marina высокий спрос со стороны туристов и экспатов, поэтому аренда здесь приносит больше дохода. Район подходит для любых форматов сдачи жилья.

• квартиры — AED 2,5-3,5 млн;
• виллы — AED 6–10 млн.

Business Bay — это деловой район Дубая, где сосредоточены офисные здания и современные жилые комплексы. Он отлично подходит для долгосрочной аренды и инвестиций в сегмент недвижимости для рабочих и экспатов. Именно здесь часто покупают квартиры для сдачи в аренду иностранным специалистам.

• квартиры 1-2 спальни 60–90 м² — AED 1,4-2,1 млн;
• таунхаусы — AED 3,8–5,5 млн.

Dubai Hills Estate — это премиальный жилой район с зелёными зонами.
Dubai Hills Estate подходит для семей и долгосрочного проживания. Здесь высокий спрос на виллы и таунхаусы, инфраструктура развита:

Он идеален для семейного проживания и долгосрочных инвестиций. Здесь особенно высок спрос на виллы и таунхаусы, а инфраструктура включает всё необходимое.

• квартиры — AED 1,8-2,5 млн;
• виллы/таунхаусы — AED 4,5-7,5 млн.

Jumeirah Village Circle (JVC) и DAMAC Hills — недорогие районы с прогнозируемым ростом

Эти локации востребованы у молодых инвесторов и семей, которые рассматривают более доступное жильё с перспективой увеличения стоимости.

• квартиры — AED 0,9-1,4 млн;
• таунхаусы — AED 2,5-3,5 млн.

При подборе района я всегда изучаю, будет ли он расти в цене, насколько востребована здесь аренда, сколько стоит квадратный метр и что планируют строить поблизости. Так клиент получает не просто привлекательную недвижимость, а актив, который приносит доход.

В Дубае чаще всего покупают и продают готовое жилье — квартиры, таунхаусы и виллы с современным ремонтом и чистой юридической историей. Такие объекты можно быстро сдать в аренду или сразу заселиться. Самые востребованные районы — Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers и Downtown Dubai.

Новостройки. Квартиры и апартаменты в Дубае с полным набором удобств: парковкой, лифтами, фитнес-центрами и зонами отдыха. Популярные районы — Business Bay, Dubai Hills и Palm Jumeirah. Такое жильё обеспечивает комфорт, готово к заселению и подходит для долгосрочных инвестиций.

Элитные виллы и таунхаусы. Элитные локации у моря: приватные, комфортные и подходящие для жизни или сдачи в аренду. Примеры: Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari, Palm Jumeirah.

Апартаменты с панорамными видами и пентхаусы. Престижные районы у моря с приватностью и высоким уровнем комфорта. Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari и Palm Jumeirah идеальны как для жизни, так и для инвестиций в аренду.

Коммерческая недвижимость и апарт-отели. Эти районы удобны для посуточной аренды или передачи под управление профессионалам. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai и DIFC обеспечивают стабильно растущую прибыль при инвестициях от 500 000 $.

Интересно! В начале 2025 года в Дубае продали 111 объектов элитной недвижимости дороже $10 млн — на 5,7% больше, чем за тот же период в 2024 году. Хотя это немного меньше, чем рекорд конца 2024 года (153 сделки), этот показатель стал самым высоким за первый квартал за всю историю

При покупке недвижимости в Дубае выгоднее выбирать готовые или почти готовые объекты. Это ускоряет начало аренды, снижает риски и быстрее приносит доход. Даже небольшие вложения в ремонт или мебель могут заметно увеличить стоимость объекта.

За последние 10 лет структура инвесторов заметно изменилась. В настоящее время на рынке преобладают:

• Великобритания — инвесторов привлекают стабильность и потенциальная прибыль; востребованные районы: Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate, DAMAC Hills.
• Индия — интерес вызывает льготный режим без налогов на доход и имущество; районы: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
• Китай — наибольшая активность наблюдается в Dubai South, Meydan и Downtown Dubai; интерес растёт благодаря новым финансовым подходам и крупным мировым инфраструктурным проектам.
• Россия — стремятся к защите от налоговой нагрузки и рисков нестабильности; востребованные районы: Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island, Emirates Hills.
• Пакистан — высоко ценят прибыльность и сохранение капитала от колебаний валют; районы: International City, Discovery Gardens, Dubai Silicon Oasis, Downtown Dubai, Dubai Marina.
• Саудовская Аравия — инвесторы GCC предпочитают условия, которые оказываются выгоднее, чем на родине: Arabian Ranches, Emirates Hills, Palm Jumeirah.

Рынок недвижимости Дубая сохраняет высокую привлекательность для иностранных инвесторов. С каждым годом растёт спрос на элитное жильё и апартаменты в строящихся проектах. Для инвесторов важна не только доходность, но и комфорт, престиж, а также надёжность вложений.

Граждане ОАЭ покупают недвижимость реже иностранцев, но их активность в дорогом сегменте помогает стабилизировать рынок. Обычно они выбирают виллы и таунхаусы с закрытой территорией и бассейном. На практике их сделки закрываются быстро: прозрачные юридические проверки, оплата без ипотеки и минимальные риски.

Семьи и инвесторы из ОАЭ приобретают недвижимость для двух целей: собственного проживания или долгосрочной сдачи в аренду. Кроме того, местные компании нередко инвестируют в объекты для корпоративных нужд, например, для размещения сотрудников или последующей сдачи.

Рынок недвижимости Дубая в значительной степени зависит от экспатов, которые составляют подавляющее большинство населения (87%). Они не только снимают жильё, но и часто становятся инвесторами, покупая объекты для сдачи в аренду или личного использования.

• Европейцы и русскоязычные клиенты чаще покупают квартиры для сдачи в аренду — как на короткий, так и на длительный срок.
• Семьи из Индии и Азии обычно выбирают виллы или таунхаусы для жизни.
• Арабские инвесторы вкладываются в премиум-недвижимость — как для себя, так и для заработка.

На практике многие мои клиенты приобретают квартиры в Дубае специально для сдачи в аренду экспатам. Это обеспечивает стабильную доходность в 6-8% годовых, а благодаря прозрачной юридической истории объекты легко перепродать при необходимости.

При покупке недвижимости в Дубае — будь то квартира, дом или вилла — важно учитывать не только расположение и тип объекта, но и формы владения, а также стратегии инвестирования. Правильный подход к оформлению собственности помогает снизить риски, сэкономить на налогах и быстрее начать получать доход.

Иностранцы могут полностью владеть недвижимостью в специальных районах Дубая (Freehold). Это даёт право свободно сдавать, продавать или передавать её по наследству. Например: клиент из Европы купил квартиру в Dubai Marina, через месяц сдал её экспатам и получает около 6% годового дохода.

Создание компании упрощает управление несколькими объектами недвижимости, оптимизацию налогов и контроль активов. Например: клиент зарегистрировал фирму в свободной экономической зоне Дубая и приобрёл два апартамента в Downtown Dubai для сдачи в аренду через управляющую компанию.

Идеально для пассивного дохода и разнообразия вложений (квартиры, виллы, коммерческая недвижимость). Например: клиенты владеют несколькими объектами в JVC и Dubai Hills через единую структуру.

Недвижимость в Дубае можно оформлять на нескольких владельцев. Семейные трасты помогают защитить активы и упрощают передачу имущества наследникам. Это особенно удобно для семей, покупающих виллу для жизни и планирования наследства.

В Дубае иностранцы имеют право покупать жильё, но нужно знать, в каких районах это разрешено, и понимать местные законы, чтобы правильно строить стратегию:

1. Freehold и Leasehold зоны

• Freehold: полная собственность на квартиры, дома и villa Dubai (Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate).
• Leasehold: право пользования недвижимостью сроком до 99 лет без получения полной собственности. Возможности перепродажи и сдачи в аренду ограничены.

2. Тип собственности

• Иностранцы могут покупать только готовые объекты (квартиры, виллы) в специальных районах (Freehold), но не землю за их пределами.
• Коммерческая недвижимость и промышленные зоны в Дубае в основном доступны только гражданам ОАЭ или иностранцам через регистрацию местной компании (Mainland).

3. Юридические лица

• Free Zone компании могут владеть недвижимостью только в пределах своей зоны; для операций за её пределами требуются дополнительные разрешения.
• Mainland компании имеют доступ к жилой и коммерческой недвижимости по всему Дубаю, но процесс оформления сопровождается более сложными процедурами.

4. Ипотека

• Иностранцы могут получить ипотеку в Дубае на квартиру (до 75% стоимости) или виллу (50–60%), но под более высокий процент и при условии подтверждения дохода и легального статуса.

5. Аренда

• Freehold-недвижимость позволяет свободно сдавать квартиры и виллы в аренду. Все договоры официально регистрируются в RERA (государственный регулятор).
• В некоторых жилых комплексах действуют ограничения на краткосрочную аренду — правила устанавливает управляющая компания.

Большинство моих клиентов предпочитают Freehold недвижимость, чтобы иметь полный контроль над объектом и свободно сдавать его в аренду. Например, семья из Австрии приобрела виллу в Dubai Hills Estate для долгосрочной аренды и комфортного проживания.

На практике многие инвесторы уделяют недостаточно внимания юридическим аспектам покупки недвижимости. Я всегда подчёркиваю: ключевая задача — не просто приобрести объект, а гарантировать полную защиту прав собственности. Грамотная подготовка сокращает риски, ускоряет оформление и позволяет контролировать бюджет сделки.

1. Выбор объекта – квартира, вилла в Дубае или коммерческая недвижимость в Дубае. На этом этапе я анализирую: потенциальную доходность, локацию и возможности роста стоимости обьекта.

2. Соглашение о бронировании – подтверждает желание приобрести и закрепляет объект; размер депозита обычно составляет 5-10% от цены.

3. MOU (Memorandum of Understanding) – подробный контракт, в котором указаны цена, порядок оплаты и обязанности сторон.

4. Оплата – пошагово при приобретении недвижимости Off-Plan или одним платежом на вторичном рынке.

5. Регистрация в Dubai Land Department (DLD) – заключительный этап, в результате которого право собственности закрепляется за покупателем.

Мой совет. Убедитесь, что все документы зарегистрированы в DLD и оформлены корректно.

Юрист проверяет, чтобы с документами на недвижимость всё было в порядке, смотрит договор (MOU) и условия оплаты.

Агент помогает выбрать квартиру или виллу в Дубае, ведёт переговоры и общается с застройщиком.

Если подключить и юриста, и агента с самого начала, риск проблем снижается как минимум на 70%.

Что нужно для покупки недвижимости в Дубае:

• Возраст от 21 года (в некоторых случаях достаточно 18) и действующий загранпаспорт.
• Подтверждение дохода и происхождения средств при покупке дорогих объектов.
• Банковский счёт в Дубае и кредитная история — если планируется ипотека.
• Юридические документы для компаний-покупателей (Free Zone или Mainland).
• Проверка, чтобы на иностранного инвестора не действовали ограничения или санкции.

Off-Plan — это покупка недвижимости на этапе строительства. Цены обычно ниже, чем на готовые объекты, но важно тщательно проверить застройщика, сроки сдачи, гарантии и условия внесения депозита. Я всегда рекомендую клиентам прописывать в договоре график платежей и четкие даты завершения строительства.

На вторичном рынке представлены готовые объекты с полной документацией, что позволяет оперативно въехать в жильё или начать его сдачу в аренду. Ключевым этапом является проверка юридической чистоты объекта и свободу от каких-либо обременений.

Можно купить дом в Дубае без личного присутствия через доверенность. От юриста зависит проверка бумаг, правильность договора (MOU), а также корректное проведение платежей и регистрация объекта в DLD. Доверенность требует нотариального заверения, апостиля и перевода.

Перед покупкой я обязательно убеждаюсь:

• в наличии у продавца законного права собственности;
• в отсутствии задолженностей, штрафов и судебных разбирательств;
• в актуальном статусе объекта в DLD и его соответствии проектной документации;
• в корректности всех разрешений и сертификатов (особенно для таунхаусов и вилл).

На практике клиенты, которые экономят на юридической проверке, позже сталкиваются с проблемами: не могут зарегистрировать право собственности или сдать жилье в аренду.
Пример: один клиент хотел купить виллу в DAMAC Hills, но юрист обнаружил незарегистрированные изменения в документах застройщика. Это помогло избежать финансовых потерь и судебных споров.

Финальный этап покупки недвижимости — регистрация Title Deed в DLD. В этом документе фиксируются данные владельца, параметры объекта и условия сделки. После регистрации покупатель становится полноправным собственником и может свободно распоряжаться недвижимостью: сдавать в аренду, продавать или передавать по наследству.

В среднем процесс от выбора недвижимости до завершения регистрации занимает примерно 6-12 недель. Срок зависит от того, приобретается ли объект в Дубае по схеме Off-Plan или на вторичном рынке, а также от степени готовности документов.

Инвесторы часто выбирают Дубай, потому что здесь нет налогов на недвижимость и аренду. Это значит, что вся прибыль от сдачи квартиры, виллы или дома остаётся у вас. Чистый доход получается значительно выше, чем в Европе, где налоги могут забирать существенную часть прибыли.

При приобретении недвижимости в Дубае следует предусмотреть ряд обязательных затрат:

• Регистрационный сбор DLD — 4% от цены недвижимости, уплачиваемые при оформлении права собственности (Title Deed).
• Услуги юриста, нотариуса и агентства — на практике мои клиенты обычно расходуют примерно 5-7% от стоимости сделки на юридическое сопровождение и оформление документов.
• Коммунальные платежи и сервисные сборы — ежегодно варьируются в зависимости от типа недвижимости и района: для квартиры в Dubai Marina — около 20-30 дирхамов за кв. м., а для виллы на Palm Jumeirah — выше, до 40-50 дирхамов за кв. м.

Для резидентов ОАЭ и иностранных инвесторов действуют выгодные схемы владения недвижимостью, которые помогают оптимизировать налоговые расходы. На практике я рекомендую:

• учитывать отсутствие подоходного налога при сдаче объекта в аренду — это повышает чистую прибыль;
• оформлять владение через компанию в Free Zone или Mainland — это защищает активы и упрощает бухгалтерский учёт;
• заранее уточнять расходы на страховку и коммунальные услуги, чтобы они не снижали ожидаемую доходность.

В Австрии (высокие налоги Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) и дополнительные сборы при покупке недвижимости значительно увеличивают первоначальные затраты инвесторов. Однако этот рынок отличается стабильностью: цены растут постепенно, а законодательство обеспечивает полную защиту прав собственников.

В Дубае ситуация противоположная: здесь полностью отсутствует налог на арендный доход, а единый регистрационный сбор составляет всего 4% от стоимости объекта. Это позволяет быстрее окупить инвестиции, но рынок более изменчив — цены сильно зависят от спроса иностранных специалистов и экономических факторов.

Когда меня спрашивают, как купить недвижимость в Дубае и получить право на проживание, я сначала рассказываю о визовых программах. Покупка квартиры или виллы в Дубае даёт возможность оформить резидентскую визу и другие преимущества, но важно разобраться в деталях.

В Дубае покупка недвижимости позволяет иностранцам получить визы разного срока действия:

• 2 года — если объект стоит от 750 тыс. дирхамов (~$204 тыс.);
• 5 лет — при инвестициях от 1 млн дирхамов;
• 10 лет (Golden Visa) — при покупке от 2 млн дирхамов.

На примере из практики: многие выбирают Golden Visa. Например, клиент купил два апартамента в Dubai Marina, получил визу на 10 лет для всей семьи, что помогло ему открыть счёт в банке и вести бизнес без сложностей.

• Владелец и его семья могут легально проживать в ОАЭ;
• Можно открыть бизнес и оформить банковские счета;
• Доступ к медицине и образованию на льготных условиях.

Визы, полученные через инвестиции в недвижимость, не дают права работать без отдельного разрешения.

Чтобы продлить визу, необходимо сохранять право собственности на недвижимость и поддерживать её стоимость на уровне не ниже минимального требования. Рекомендую регулярно проверять статус объекта и вовремя обновлять все документы для минимизации риска отказа при продлении.

• Покупка объекта дешевле нужной суммы.
• Неправильная регистрация в официальном реестре (DLD).
• Ошибки в документах при подаче на визу.

Я веду клиентов от выбора недвижимости (например, квартиры в ОАЭ) до подачи заявки на Golden Visa. Это гарантирует отсутствие задержек и правильное оформление документов для всей семьи.

Если вам важнее надёжность и стабильность — выбирайте Австрию. Здесь рынок предсказуем, риски минимальны, а капитал защищён. Если же цель — быстрая доходность и простые процедуры, то Дубай подходит лучше: здесь выше прибыль, но и риски из-за изменчивого рынка тоже есть.

Golden Visa. Теперь получить «Золотую визу» на 10 лет в Дубае могут не только бизнесмены и инвесторы, но и представители многих профессий — например, врачи, учителя, экологи или специалисты в диджитал сфере. Виза позволяет жить в ОАЭ без спонсора, перевезти семью и пользоваться премиум услугами.

Green Visa. «Золотая виза» предназначена для специалистов, фрилансеров и инвесторов, которые хотят жить в ОАЭ без привязки к работодателю. Для её получения фрилансерам требуется подтвердить доход от 15 000 дирхамов в месяц и наличие высшего образования (диплом бакалавра или эквивалент).

Семейное спонсорство. Иностранные специалисты с доходом от 4 000 дирхамов в месяц могут оформить визы для своих семей: супруга, детей (сыновей до 25 лет и дочерей любого возраста) и родителей. Если вашу визу аннулируют, у вашей семьи будет 6 месяцев, чтобы оформить новый вид на жительство в ОАЭ.

Job Seeker Visa.«Золотая виза» может быть продлена на 120 дней для недавних выпускников ведущих университетов и квалифицированных специалистов без требования спонсорства. Одно условие — необходимо поддерживать минимальный баланс на счете 14 700 дирхамов в течение последних 6 месяцев.

• Онлайн продление через Salama System. Внедрена система Salama с поддержкой искусственного интеллекта, которая автоматизирует продление виз и сокращает срок обработки заявок с одного месяца до 5 дней. Информация автоматически обновляется в Emirates ID.
• Продление разрешений на работу. Для отдельных категорий срок действия разрешения продлён с 2 до 3 лет, что уменьшает необходимость частых продлений и сокращает расходы (комиссия 100 AED).
• Re-Entry Permit. Резидент ОАЭ, находившийся за пределами страны более 6 месяцев, может сохранить свой статус, если вернётся в течение 30 дней после одобрения его заявления.
• Продление туристических виз. 30- и 60-дневные визы можно продлить ещё на 30 дней за 600 AED, а 90-дневные визы продлеваются на дополнительные 90 дней — при этом выезд из страны не требуется.

Эти изменения сделали длительное пребывание в Дубае более доступным и комфортным для инвесторов, профессионалов и их семей.

Доходность – это главная причина, по которой инвесторы выбирают недвижимость в Дубае. В отличие от Европы, здесь можно начать получать стабильный арендный доход сразу после покупки — особенно при грамотном выборе локации и формата недвижимости.

Сдача квартир через Airbnb или Booking в Дубае может приносить 10-12% дохода в год, особенно в таких районах, как Dubai Marina, Downtown и Palm Jumeirah. Для этого нужно получить лицензию в Dubai Tourism и соблюдать местные правила. Например, один из клиентов в Dubai Marina сдавал квартиру посуточно и получил 11% годового дохода.

Данный вариант подходит для тех, кто ищет стабильный доход в размере 5-7% годовых при умеренных рисках. Это идеальное решение для семейных инвестиций или сдачи жилья экспатам. Наиболее востребованы районы JVC (Jumeirah Village Circle) и Business Bay, где наблюдается постоянный спрос на аренду и низкая текучесть арендаторов.

Совет от меня: при выборе недвижимости важно гармонично сочетать район, тип жилья и подход к аренде. К примеру, виллы на Palm Jumeirah чаще сдают туристам на короткий срок, а квартиры в Dubai Marina надежнее сдавать экспатам на долгий период.

Чтобы снизить риски и упростить управление недвижимостью, многие клиенты, особенно проживающие за рубежом, пользуются услугами управляющих компаний. Они занимаются поиском арендаторов, сбором арендной платы и техническим обслуживанием объекта.

Дубай привлекает инвесторов отсутствием налога на арендный доход — это значительно повышает чистую прибыль по сравнению с другими рынками.

По сравнению с Австрией, где арендная доходность обычно составляет 2-3%, а налоги и регулирование строже, Дубай предлагает более высокую чистую прибыль и гибкие условия управления недвижимостью.

Доходность аренды в Дубае выше, а рынок более активен, однако Австрия предлагает стабильность, прогнозируемость цен и высокий спрос, обеспечивая надёжность для осторожных инвесторов.

Один из моих клиентов приобрел квартиру в районе JVC в Дубае за 950 000 дирхамов и за первый год получил 9% годовых благодаря краткосрочной аренде. Другой клиент выбрал виллу на Palm Jumeirah, где первоначальная доходность составила лишь 4%, однако через два года стоимость недвижимости выросла на 35%, что в итоге принесло значительно более высокий совокупный доход.

Советы от меня:

• Если важны стабильный доход и минимальные риски — отдайте предпочтение Business Bay или Dubai Marina.
• Рост престижной стоимости и рыночной ценности — Palm Jumeirah или Downtown.
• Если вы хотите купить виллу в Дубае для семьи, обратите внимание на Dubai Hills.

Всегда оценивайте инфраструктуру района и планы по развитию территории — это напрямую определяет будущий рост стоимости недвижимости.

Одно из главных преимуществ недвижимости в Дубае — это хорошо спланированная и постоянно развивающаяся инфраструктура. В самых популярных районах обычно есть всё необходимое для комфортной жизни:

• Транспортную доступность: метро, трамваи, автобусы и скоростные дороги. Например, Downtown Dubai и Business Bay имеют хорошее сообщение к метро и шоссе Sheikh Zayed Road, а в Dubai Marina легко передвигаться на трамвае или пароме.
• Коммерческую и социальную инфраструктуру: торговые центры, рестораны, медицинские центры, школы международного уровня. В Dubai Hills и DAMAC Hills акцент сделан на комфорт для семей: зеленые парковые зоны, современные детские площадки и школы международного уровня.
• Экологическую среду: Районы Dubai Hills, DAMAC Hills и Palm Jumeirah привлекают обилием зелёных зон, полями для гольфа, парковыми аллеями и близостью к морю. В то же время деловые районы, такие как Business Bay, могут уступать в экологии, но выигрывают за счёт удобного расположения и развитой транспортной доступности.

Спрос арендаторов:

• Краткосрочная аренда — лидеры Dubai Marina, Downtown и Palm Jumeirah из-за множества туристов.
• Долгосрочная аренда — JVC, Business Bay и Dubai Hills, локация, которые выбирают семьи и профессионалы, связавшие свою жизнь с Дубаем.

Если хотите быстро заработать — выбирайте квартиры в Дубае рядом с метро и туристическими местами. Если нужен стабильный долгосрочный доход — лучше инвестировать в районы с парками, хорошими школами и развитой инфраструктурой для семей.

В 2024–2025 годах наибольший интерес инвесторов сосредоточен на JVC, Business Bay и Dubai Marina. При этом перспективы наиболее значительного роста цен в течение ближайших 2-3 лет прогнозируются в Business Bay и Dubai Hills, где создаётся инфраструктура нового уровня.

Выбор между новостройкой и готовой недвижимостью в Дубае — один из самых частых вопросов от клиентов. Оба варианта имеют свои преимущества, риски и стратегии. За годы работы я помогала клиентам как с покупкой квартир на ранних этапах строительства, так и с продажей объектов с уже действующей арендой. Главный вывод: оптимальный выбор зависит от ваших инвестиционных целей и готовности к риску.

• Удобный формат оплаты — рассрочка без процентов до завершения работ и ещё на 1–3 года после сдачи объекта.
• Шанс войти в проект на стартовой стадии и реализовать актив до сдачи с доходностью 20-40%
• Продуманные современные планировки, экологичные энергоэффективные материалы и системы «умный дом».

Пример: пара из Австрии приобрела квартиру с двумя спальнями в Dubai Hills за AED 1,3 млн, и всего за два года её стоимость выросла до AED 1,75 млн.

• Объект можно сразу вывести на рынок аренды и получать стабильный доход.
• Неотъемлемый этап — проверка юридической чистоты сделки через Dubai Land Department.
• Недвижимость старше 10 лет может потребовать дополнительных вложений в ремонт.
• Виллы и таунхаусы на вторичном рынке зачастую расположены в районах с полностью сформированной инфраструктурой.

Пример: клиент из Украины приобрел виллу в престижном районе Jumeirah Golf Estates с уже действующими арендаторами. Это позволило ему сразу получать стабильный доход, который оказался выше, чем потенциальная доходность многих объектов на стадии строительства.

В Дубае новостройки являются главным двигателем рынка: инвесторы могут войти в проект на ранней стадии и получить максимальный рост стоимости к моменту сдачи.

В Австрии новостроек меньше, но они ориентированы на энергоэффективность и соответствие ESG-стандартам, что привлекает консервативных инвесторов, готовых ждать долгосрочной стабильной доходности.

Инвесторы в Дубае всё чаще отходят от стандартных схем и ищут комбинированные стратегии: вместо покупки одной квартиры или виллы они рассматривают портфели из разных объектов, коммерческую недвижимость и участие в крупных проектах. Такой подход помогает распределить риски, увеличить общую доходность и гибко реагировать на рыночные изменения.

Многие мои клиенты предпочитают вместо одной крупной виллы покупать 3-4 студии в популярных районах Дубая. Это позволяет диверсифицировать риски, обеспечивать стабильный доход в течение всего года и упрощает продажу объектов при необходимости. Например, один инвестор приобрел четыре студии в JVC и Business Bay и сейчас стабильно получает свыше 9% годовых.

Формат «buy-to-let» в гостиничных комплексах позволяет получать пассивный доход без личного участия: управляющая компания полностью берёт на себя бронирование, уборку и продвижение объекта. Наибольшим спросом пользуются апарт-отели в Dubai Marina и Downtown.

Для опытных инвесторов приобретение земельного участка с последующей постройкой таунхауса или виллы в ОАЭ может принести 20–30% прибыли при перепродаже готового объекта. Ключевыми факторами успеха являются выбор перспективной локации и надежного подрядчика.

Совместные инвестиции в недвижимость позволяют участвовать в более масштабных проектах — например, в покупке виллы на Palm Jumeirah или коммерческого помещения в Dubai Hills. Я рекомендую четко прописывать доли каждого участника и условия выхода из проекта, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Коммерческая недвижимость в Дубае (офисы, торговые площади, склады) активно привлекает европейские и азиатские бизнесы благодаря высокой доходности (больше чем в Австрии) и доступному порогу входа от $300 000.

Если вы стремитесь к быстрому росту капитала и высокой доходности, Дубай предлагает больше возможностей и гибкости. Однако для консервативных инвесторов, ориентированных на долгосрочную стабильность, Австрия остается надежным выбором.

Покупка недвижимости в Дубае открывает большие возможности, но важно понимать риски, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Международный спрос сильно влияет на рынок. В кризисные периоды число арендаторов сокращается, особенно в сегменте краткосрочной аренды. Я советую клиентам выбирать районы с устойчивым внутренним спросом, такие как Business Bay или JVC.

Стоимость недвижимости может временно снижаться из-за внешних экономических кризисов. Однако ликвидные объекты (например, квартиры в Дубае или виллы в популярных районах) меньше теряют в цене и быстрее восстанавливаются после спадов.

Летом арендаторы не такие активные. Но недвижимость в Downtown Dubai, Dubai Marina и Dubai Hills Estate пользуется спросом круглогодично.

При покупке недвижимости на этапе строительства в ОАЭ важно тщательно проверить репутацию застройщика и реальные сроки ввода объекта. Сотрудничество с надёжными компаниями значительно снижает риски.

В отдельных проектах затраты могут достигать 10-12% от суммы аренды, и этот фактор важно включать в финансовые расчёты.

Австрия привлекает стабильностью и предсказуемостью цен: рынок слабо реагирует на внешние кризисы, а правовая и налоговая системы гарантируют защиту инвестора. Сильный спрос на жильё, особенно в Вене и крупных городах, поддерживает ликвидность объектов. Основной недостаток — сравнительно низкая доходность на уровне 2–3% против 5–8% в Дубае, а также жёсткое регулирование арендного рынка и высокие налоги на недвижимость.

Часто мои клиенты задаются вопросом: покупать ли квартиру или виллу в Дубае именно с точки зрения образа жизни. Из практики могу сказать: недвижимость в Дубае сочетает инвестиционный потенциал с возможностью комфортной жизни, работы и ведения бизнеса.

Солнечный и тёплый климат круглый год делает Дубай особенно притягательным для европейцев. При этом город предлагает современную систему здравоохранения: визит к врачу в частной клинике обходится в среднем 250–500 AED ($68–136), а стоимость семейной страховки начинается от 15 000 AED ($4 080) в год.

Международные школы, предлагающие программы IB или британский аттестат, обойдутся родителям в 50 000-100 000 AED ($13 600-27 000) в год за ребёнка. При этом Дубай заслуженно считается одним из самых безопасных городов мира: уровень преступности крайне низкий, а законы строго исполняются.

Стоимость проживания в Дубае выше, чем в среднем по ОАЭ, однако остается ниже, чем в ряде крупных европейских столиц. Годовая аренда квартиры здесь обходится примерно в 80 000-180 000 AED ($21 800-49 000), а виллы — в 180 000–500 000 AED ($49 000-136 000), в зависимости от локации и площади. Дополнительно стоит учитывать расходы на коммунальные услуги и сервисные сборы: для вилл и таунхаусов они составляют в среднем 1 500-4 000 AED ($410-1 080) ежемесячно.

В городе хорошо развита транспортная инфраструктура. Банковская система отличается стабильностью, а открытие счетов для бизнеса и личных целей проходит без затруднений. Мобильная связь и интернет работают на высоком уровне и без перебоев, что особенно важно для удалённой работы.

Дубай — это международный центр с крупным сообществом экспатов. По моему опыту, клиенты без труда заводят здесь как социальные, так и профессиональные связи, посещают клубы по интересам, деловые сообщества и различные мероприятия.

Австрия выделяется стабильностью, развитой инфраструктурой, экологичностью и высоким уровнем безопасности. Дубай, в свою очередь, притягивает своей динамикой, низкими налогами и условиями для комфортной жизни в международном сообществе.

Мой совет: если для вас важнее спокойствие и европейский комфорт — выбирайте Австрию. Если нужны возможности для бизнеса, высокая доходность и активный образ жизни — Дубай станет оптимальным решением.

В моей практике нередко встречаются клиенты, которым важны не только инвестиции, но и надёжная, комфортная альтернатива Европе. В этом отношении Дубай выступает как уникальная юрисдикция: для граждан стран с нестабильной ситуацией приобретение недвижимости здесь становится способом сохранить капитал и быть уверенными в юридической прозрачности сделки.

Пенсионеров привлекают мягкий климат зимой, высокий уровень медицинских услуг и сервисов, а также возможность проживания в удобных виллах или квартирах с уже сформированной инфраструктурой.

Digital nomads ценят развитую IT- и финансовую инфраструктуру, доступ к мировым рынкам и налоговые преимущества, обеспечивающие гибкость в управлении доходами.

Вена — это выбор для тех, кто ценит стабильность, высокое качество жизни и прозрачность правил. Здесь рынок недвижимости проверен десятилетиями, законы и налоги понятны, а цены не подвержены резким колебаниям. Это город с многовековой историей, где ваши инвестиции защищены, а ежедневный комфорт становится нормой.

Дубай предлагает совершенно иной опыт: здесь царит динамичный рынок с потенциалом высокой доходности от аренды. По моим наблюдениям, клиенты, которые ценят стабильность и долгосрочные гарантии, чаще выбирают Вену. Те же, кто ищет высокую прибыль, гибкость и активный образ жизни, обычно отдают предпочтение Дубаю.

Сроки выхода из инвестиции в недвижимость Дубая сильно зависят от локации и типа объекта. Например, квартиры в Downtown или Dubai Marina при грамотной подготовке продаются в среднем за 4-6 недель, тогда как виллы в Palm Jumeirah или JVC могут потребовать больше времени. При наличии резидентской визы, полученной через недвижимость, важно учитывать условия визовой программы и уведомлять DLD о планируемой продаже. Передача объекта по наследству или родственникам требует особого юридического сопровождения, особенно если недвижимость оформлена через компанию или траст.

Рынок недвижимости Вены отличается предсказуемостью и стабильностью: объекты здесь продаются быстрее, а юридические процедуры максимально упрощены. В Дубае ликвидность сильно варьируется в зависимости от локации и типа недвижимости — например, элитные виллы и студии в популярных районах раскупаются быстро, тогда как новым проектам может потребоваться время для завоевания рынка.

Мой опыт работы с недвижимостью в Дубае и Европе показал, что каждый рынок требует особого подхода. В Дубае проверка застройщиков и объектов особенно важна: я всегда изучаю репутацию девелопера, наличие всех разрешений, соответствие проекта требованиям RERA и готовность инфраструктуры. Только такой подход позволяет безопасно приобрести элитную недвижимость в Дубае или квартиру в ОАЭ, минимизируя риски для ваших инвестиций.

При формировании инвестиционного портфеля я рекомендую сочетать более динамичные рынки, такие как Дубай, с устойчивыми и предсказуемыми, например, Австрией. Так, один из моих клиентов приобрёл квартиру в ОАЭ для сдачи в аренду, а параллельно вложился в жилую недвижимость Вены для сохранности капитала. Такой подход обеспечивает одновременно высокую доходность и защиту от рисков.

Если бы я выбирала стратегию для себя, то разделила бы инвестиции следующим образом: часть направила бы в недвижимость Дубая для получения дохода и роста стоимости, а другую часть вложила бы в стабильные европейские объекты, например, в Австрии, рассматривая их как надёжный «запас прочности» и сохранение капитала.

Мой главный совет: Всегда исходите из своих целей, распределяйте капитал между разными направлениями и внимательно проверяйте объекты перед оплатой. Такой подход сделает инвестиции надёжными и результативными — будь то элитная вилла или апартаменты в ОАЭ, либо квартира или дом в Австрии.

Определяйте приоритеты, распределяйте инвестиции между разными сегментами, проводите юридический аудит объектов и учитывайте требования каждой юрисдикции.

Когда Дубай — лучший выбор

• Подходит инвесторам, нацеленным на быстрый прирост капитала и высокую прибыльность.
• Актуально при фокусе на аренду: краткосрочную или долгосрочную сдачу апартаментов в Дубае или вилл.
• Для тех, кто готов работать с активно меняющимся рынком и тщательно анализировать объекты.
• Интересно, если важны программы получения резиденства и налоговые преференции для зарубежных инвесторов.

Когда Австрия — лучший выбор

• Для инвесторов, ориентированных на стабильность и надежную доходность.
• Если приоритетом является долгосрочное вложение с пониженным уровнем риска.
• Подходит тем, кто ценит сохранность капитала и финансовую защиту.
• Актуально, когда важны прозрачные сделки, устойчивый спрос внутри страны и развитая инфраструктура.

Перспективы до 2030 года выглядят очень оптимистично: Дубай продолжает активно развивать инфраструктуру и вводит новые налоговые и иммиграционные льготы, а Австрия укрепляет свои позиции как стабильный рынок с устойчивым спросом и прозрачными правилами. Правильно выбранная стратегия инвестиций позволит вам получать стабильный доход, снижать риски и легко адаптироваться к изменениям на рынке.

1. Сформулируйте цель инвестиций

• Аренда на длительный срок или посуточная (Airbnb)
• Получение дохода, рост стоимости актива или оформление Golden Visa

2. Подберите подходящий тип объекта

• Квартира в Дубае
• Дом в Дубае
• Villa Dubai
• Таунхаус

3. Уточните бюджет и минимальный порог входа

• Необходимая сумма для приобретения квартиры, дома или виллы
• Сопутствующие расходы: регистрация, юридическое сопровождение, сервисные сборы

4. Выберите локацию

• Freehold: возможность полной собственности для иностранцев
• Leasehold: аренда земли на длительный срок
• Примеры: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay, JVC

5. Анализ объекта

• Проверка юридической прозрачности (DLD, RERA)
• Этап проекта: Off-Plan или готовая недвижимость
• Репутация застройщика и наличие лицензий

6. Составление договора

• Бронирование объекта
• Подписание MOU / SPA
• Оплата и условия внесения депозитов

7. Регистрация недвижимости

• Dubai Land Department (DLD)
• Проверка прав собственности, титул на недвижимость

8. Оценка инвестиций

• Ожидаемая арендная доходность
• Коммунальные и эксплуатационные расходы
• Налоги и другие сборы

9. Планирование аренды или перепродажи

• Подбор управляющей компании
• Стратегия: краткосрочная или долгосрочная аренда
• Разработка плана выхода из инвестиций

10. Диверсификация инвестиционного портфеля

• Сочетайте недвижимость в Дубае с активами на других стабильных рынках
• Анализ рисков и ликвидности

1. Инвестор с $200 000

• Цель: войти на рынок с минимальными вложениями и получать пассивный доход от аренды.
• Варианты: квартиры в Дубае в районах JVC, International City или Discovery Gardens. рассмотреть вторичный рынок или небольшие новостройки.
• Доходность: в среднем 6-7% годовых от аренды.
• Риски: возможные задержки с арендой, сезонные колебания спроса, нестабильность арендаторов.

Пример удачной инвестиции: для клиента с бюджетом $200 000 мы подобрали студию (55 м²) в районе Jumeirah Village Circle на вторичном рынке. Квартира была полностью готова к заселению, что позволило сразу сдать её в аренду и получать 6-7% годового дохода. Этот пример показывает, как можно начать инвестировать с минимальными рисками и быстро выйти на стабильный пассивный доход.

2. Семья с $1 млн

• Цель: приобрести комфортное жильё премиум-класса для долгосрочной аренды или личного проживания.
• Варианты: виллы в Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah или Meadows, либо таунхаусы с приватной территорией и бассейном.
• Доходность: 5-6% годовых от аренды + потенциальный рост стоимости объекта.
• Риски: высокие расходы на обслуживание и коммунальные платежи, риск переплаты при перепродаже на перегретом рынке.

Удачный пример для семьи с бюджетом $1 млн: мы подобрали виллу в Dubai Hills Estate (220 м²) с частичным ремонтом и мебелью. Объект подходит как для личного проживания, так и для долгосрочной аренды с доходностью 5-6% годовых. Этот кейс показывает, как совместить комфорт, престиж и инвестиционную выгоду в одной сделке.

3. Коммерческая недвижимость

• Цель: стабильный пассивный доход через долгосрочную аренду и рост стоимости объекта.
• Варианты: Офисные помещения в Business Bay, Jumeirah Lake Towers или Dubai Marina; торговые площади или локации под кафе/рестораны в местах с высоким трафиком.
• Доходность: 7–9% годовых (зависит от локации и типа арендатора).
• Риски: Высокая конкуренция, возможные периоды простоя объекта, зависимость от экономической конъюнктуры.

Успешный пример инвестиции в коммерческую недвижимость: для клиента с бюджетом $450 000 мы подобрали офисное помещение в Jumeirah Lake Towers (80 м²) с долгосрочным арендным контрактом на 5 лет. Объект приносит 8% годового дохода, а стабильные арендные платежи снижают финансовые риски. Этот кейс иллюстрирует, как выбрать недвижимость с гарантированной доходностью и минимальными рисками.