Как и зачем покупать недвижимость в Абу Даби

В Абу-Даби наблюдается экономический бум: в 2024 году рынок недвижимости показал рекордные значения — количество сделок выросло на 24%, а их общая стоимость достигла 96 млрд дирхамов. Туристический сектор также демонстрирует уверенный рост: только за первый квартал 2025 года эмират принял 1,4 млн гостей, что привело к увеличению доходов отелей на 18% и значительному росту прибыли с каждого номера (25 % до 484 AED).

Эта статья — понятная инструкция, как выгодно и без риска купить жилье или инвестировать в недвижимость Абу-Даби. Вы узнаете как сохранить свои деньги, приумножить их и быть при этом полностью защищенным по закону. Всё чётко, продуманно и безопасно.

Абу-Даби сегодня активно превращается в крупный мировой инвестиционный центр, и есть несколько причин, почему сейчас особенно удачное время обратить внимание на этот рынок.

• Новые визовые программы – «Golden Visa» для инвесторов и собственников недвижимости стоимостью от 2 млн AED.
• Налоги отсутствуют – физические лица не платят ни подоходный налог, ни налог на прирост капитала.
• Растущий туризм – в 2024 году Абу-Даби принял свыше 18 миллионов туристов, что на 12 % превышает показатель предыдущего года.
• Культурные проекты – освоение острова Саадият: Лувр Абу-Даби, Гуггенхайм (открытие в 2025 году), Zayed National Museum.

Меня зовут Ксения Левина, я инвестиционный консультант по международной недвижимости и сложным сделкам. В этой статье я разберу, насколько выгодно инвестировать в недвижимость Абу-Даби, и сравню её с Австрией, где правила и подход к инвестициям совсем другие.

Из своего опыта я вижу, что покупка квартиры в Абу-Даби, особенно на Саадият-Айленде или Аль-Рим-Айленде, — это не просто жильё, а вложение с хорошим потенциалом дохода и стабильностью. Например, один клиент купил двухкомнатную квартиру на Аль-Рим-Айленде, сразу сдал её по переуступке, заработанную прибыль вложил в похожую недвижимость и уже через три месяца после первой покупки начал получать стабильный доход.

Австрия привлекательна благодаря стабильному рынку, понятным законам и постоянному спросу — как от местных жителей, так и от иностранных инвесторов. В Вене и других крупных городах цены на жильё растут медленно, но уверенно, а недвижимость там считается надёжным и безопасным способом сохранить капитал.

Абу-Даби, наоборот, даёт быстрый рост цен и доходов, но рынок там ещё сравнительно молодой и более зависим от мировых изменений.

В то время как инвестиции в Вене обычно рассматривают как часть консервативного портфеля: они дают более предсказуемый рост стоимости и высокий уровень правовой защиты, но без такой же динамики доходности, как в ОАЭ.

Абу-Даби можно назвать самым надёжным местом для инвестиций на Ближнем Востоке. Здесь прозрачные правила, низкие риски и сильная защита прав инвесторов, в то время как в соседних странах с этим нередко возникают трудности.

Согласно отчетам авторитетных организаций — Всемирного банка (World Bank) и Numbeo — Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) входят в число мировых лидеров по привлекательности для инвестиций и уровню безопасности операций с недвижимостью.

Исследования Knight Frank подтверждают, что в элитном сегменте жилой недвижимости Абу-Даби ежегодный прирост цен составляет от 7% до 17%. При этом, хотя соседние страны, в частности Катар и Саудовская Аравия, также демонстрируют высокие темпы роста, их рынки характеризуются меньшей прозрачностью и большей подверженностью резким колебаниям под влиянием локальных факторов.

Для инвестиций в недвижимость за рубежом Абу-Даби — один из лучших выборов. Здесь и риски минимальны, и цены на дорогое жильё растут на 7-17% в год. В соседних странах хоть и высокая доходность, но нет такой же стабильности и прозрачности.

Цены в соседних странах, например в Катаре и Саудовской Аравии, растут быстрее, но их рынки менее прозрачны и более зависимы от местных колебаний.

Всё больше инвесторов, попробовав рынки Европы или соседей и столкнувшись с высокими налогами, бюрократией и пустыми объектами, в итоге выбирают Абу-Даби.

• Клиент из Швейцарии сначала думал о покупке квартир в Мюнхене и Цюрихе, но в итоге купил две квартиры в Аль-Марсе. Причина — невысокая стоимость входа, быстрая сделка и высокая прибыль от аренды премиум-апартаментов.
• Семья из Великобритании продала квартиру в Лондоне и купила новостройки на острове Яс. Они объясняют свой выбор так: «Нам нужен актив, который приносит стабильный доход сам по себе — сдаём апартаменты и при этом есть шанс, что их цена вырастет».

Всё больше инвесторов, попробовав рынки Европы или соседей и столкнувшись с высокими налогами, бюрократией и пустыми объектами, в итоге выбирают Абу-Даби.

Абу-Даби нравится инвесторам, потому что здесь всё стабильно, всё по правилам и есть много разной недвижимости на выбор. Цены постоянно растут, покупают как местные, так и иностранцы. А главное — теперь иностранцы могут спокойно покупать жильё в собственность.

Раньше иностранцы не могли просто купить себе квартиру или виллу в Абу-Даби в полную собственность — только арендовать на долгий срок или вкладываться с кучей ограничений. Это многих отпугивало. Но в 2006–2008 годах власти всё изменили. Они создали специальные районы (freehold-зоны), где любой иностранец может купить недвижимость (квартиру, виллу или таунхаус) и стать её полноправным хозяином. Это сильно оживило рынок.

В Дубае для иностранцев есть больше 40 freehold-зон — от дорогих апартаментов у моря до недорогих семейных жилых комплексов. Первыми такие районы появились на островах Саадият и Аль-Рим, потом к ним добавились Яс и Аль-Раха. Именно в этих зонах иностранные покупатели получают все права: они могут владеть квартирой или виллой постоянно, сдавать её, передавать по наследству или продавать — без каких-либо ограничений.

Совет: выбирая район, смотрите не только на его статус, но и на то, насколько легко будет продать там жилье, какая вокруг инфраструктура и удобная ли транспортная развязка. От этого зависит ваша прибыль и как быстро вы сможете продать объект.

С 2018 по 2025 год цены на недвижимость в Абу-Даби стабильно растут уже несколько лет — на 7-17% каждый год. Даже дорогое жилье пользуется спросом у инвесторов. Например, на острове Саадият квартиры подорожали на 12% за 2024 год, а виллы на Аль-Рим — на 15%.

Yas Island — район известен как центр туризма и развлечений: здесь есть тематические парки, гольф-клубы и апартаменты для краткосрочной аренды. Стоимость студий и квартир с 1-3 спальнями стартует от 150 до 500 тысяч долларов, а цены на таунхаусы начинаются от 750 тысяч.

Saadiyat Island — это престижное место с культурными достопримечательностями и элитным жильём. Стоимость квартир высшего класса начинается от 500 тысяч долларов и может превышать 1,5 миллиона. Именно поэтому район интересен инвесторам, которые хотят выгодно вложить деньги на долгий срок.

Al Reem Island — это современный район с развитой инфраструктурой, высотками и апартаментами с морскими видами. Стоимость жилья варьируется: студии и 1-3-комнатные квартиры можно купить за 150-600 тысяч долларов в зависимости от площади и расположения.

В Al Raha Beach — в этом районе в основном строят семейные таунхаусы, виллы и просторные апартаменты. Цены на них — от 400 тысяч до миллиона долларов. Место популярно у тех, кто снимает жильё надолго, и у инвесторов, которые хотят стабильно зарабатывать на аренде.

Al Maryah Island — этот район считается финансовым центром, где живут профессионалы и много бизнес-объектов. Цены на апартаменты — от 250 до 700 тысяч долларов, а на офисы и премиум-недвижимость — еще выше. Поэтому его часто выбирают для крупных инвестиций.

На практике видно, что район напрямую определяет доходность и темпы сдачи недвижимости в аренду. Инвесторы обычно комбинируют локации: выбирают престижные зоны для сохранения и приумножения капитала, а более доступные — для быстрой ликвидности.

В Абу-Даби рынок недвижимости предлагает много вариантов для инвесторов с разными целями и бюджетом.

Элитные апартаменты в Абу-Даби пользуются спросом у иностранных инвесторов, которые ищут престиж, высокий доход от аренды и долгосрочный рост стоимости. Обычно это объекты на Саадият-Айленде или Аль-Рим-Айленде с современной отделкой, видом на море и доступом к премиальной инфраструктуре.

Виллы и таунхаусы в Абу-Даби идеально подходят для семей, которые ищут просторное жильё с приватностью и высоким потенциалом продажи. Районы Al Raha Beach и Yas Island привлекают покупателей видами на воду и собственными садами, а виллы на Саадият-Айленде ценятся за престижное расположение рядом с культурными достопримечательностями.

Помимо жилья, в Абу-Даби можно инвестировать в коммерческую недвижимость, напрмер офисы, магазины и торговые центры — особенно на острове Эль-Мария. Такие вложения подходят тем, кто хочет распределить риски и получать стабильную арендную плату от компаний и бизнесов.

Самая эффективная стратегия — это сочетание различных типов недвижимости в портфеле. Например, инвестирование в элитную квартиру, таунхаус и коммерческую площадь позволяет одновременно получать премиальный доход, обеспечивать долгосрочную аренду и стабильный денежный поток. Такой диверсифицированный подход снижает риски и повышает общую доходность инвестиций.

Иностранные инвесторы (особенно из Великобритании, России, Китая и Индии) активно скупают недвижимость. Компания Aldar Properties сообщает, что их доля в продажах выросла на 40% за год и достигла 78% в 2024 году.

Среди иностранных покупателей можно выделить:

• Арабские инвесторы — традиционно крупная группа, предпочитающая премиальные объекты.
• Россияне — активно вкладываются в недвижимость Абу-Даби, особенно в последние годы.
• Китайцы — проявляют интерес как к жилыми, так и к коммерческим объектам.
• Индийцы — одна из самых больших групп зарубежных инвесторов, которые активно вкладываются в недвижимость Абу-Даби.
• Европейцы — в том числе граждан Великобритании, Германии и Франции, которые ищут надёжные вложения в недвижимость. Для части из них недвижимость во Франции остаётся привычным выбором, а Абу-Даби — способом повысить доходность портфеля.

Внутренний спрос остается важным — государственные служащие, сотрудники нефтяной отрасли и бизнес-клиенты продолжают инвестировать в недвижимость. Это создает надежный источник дохода для собственников и сохраняет активность рынка.

Совет: при инвестициях в недвижимость Абу-Даби учитывайте два ключевых фактора: международный и локальный спрос. Это особенно важно для долгосрочной аренды.

Абу-Даби предлагает несколько форм владения недвижимостью:

Freehold (полная собственность): доступна для граждан ОАЭ и стран Персидского залива во всех районах, а для иностранцев — только в специально отведённых инвестиционных зонах. При покупке в формате freehold вы становитесь полноправным владельцем земли и недвижимости.

Leasehold (аренда): обычно договор заключается на 50-99 лет. Земля при этом остаётся в собственности государства или застройщика, но вы можете жить или распоряжаться недвижимостью весь этот период.

Usufruct (пожизненное пользование): возможность владеть и использовать недвижимость до 99 лет, но без права что-то менять в ней.

Masataha (строительное право): сроком на 50 лет с продлением, даёт возможность возводить здания или проводить их обновление.

С 2019 года в Абу-Даби стало больше районов, где иностранцы могут купить недвижимость в полную собственность (freehold). Сейчас это Saadiyat Island, Yas Island и Al Reem Island. Я всегда советую иностранным покупателям выбирать именно такие варианты — это надёжнее, проще продать и передать имущество, а доход стабильнее.

Инвесторы могут покупать недвижимость в Абу-Даби сами или через компанию. Второй вариант удобнее: проще управлять несколькими объектами, оптимизировать налоги и контролировать всё удалённо.

Пример: моя клиентка из Европы купила студию через компанию — так ей легче сдавать её разным арендаторам и защищать свои права.

Чтобы передать недвижимость родственникам, инвесторы часто используют семейные трасты. Их оформление — сложный процесс, где нужны эксперты. В Абу-Даби гибкие законы о наследовании: они позволяют не терять контроль над активами и обеспечивают их безопасность.

Для оформления семейного траста в ОАЭ лучше всего подходят финансовые центры DIFC (Dubai International Financial Centre) и ADGM (Abu Dhabi Global Market). Их правовые системы работают по международным стандартам, а местные суды специализируются на таких делах, защищая активы и упрощая управление.

Я часто советую оформлять недвижимость через траст, особенно при нескольких объектах — это облегчает передачу имущества и помогает снизить налоговую нагрузку.

С 2019 года иностранные покупатели могут приобретать апартаменты в Абу-Даби исключительно в специальных freehold-зонах. Ограничений по гражданству не существует, однако необходимо соблюдать правила оформления сделок, налоговые требования и предоставлять соответствующие документы. До этого иностранцы могли владеть недвижимостью только через долгосрочную аренду сроком до 99 лет.

На практике важно проводить тщательную юридическую проверку: многие клиенты избегают лишних затрат и проблем, заранее привлекая опытных юристов и агентов.

В Абу-Даби процесс покупки недвижимости более доступен: иностранцы могут быстро оформить сделку, получить права собственности и сразу начать сдавать объект в аренду. В Австрии ситуация сложнее: для покупки требуется специальная лицензия, действуют строгие корпоративные правила, а также приходится сталкиваться с более масштабной бюрократией.

При этом Австрия выигрывает за счет стабильности, постепенного роста цен и высокого спроса: недвижимость там медленно, но уверенно дорожает, а доход от аренды в большинстве случаев покрывает расходы на содержание.

Я рекомендую клиентам системный подход: Абу-Даби подходит для быстрого старта и диверсификации портфеля, тогда как Австрия — для надежной долгосрочной стабильности. Комбинация двух рынков позволяет снизить риски и одновременно получать стабильную прибыль.

Хотя кажется, что купить недвижимость в Абу-Даби просто, на каждом этапе есть юридические тонкости. Выбор формы собственности и грамотное оформление документов — то, от чего зависит ваша защищённость.

Пошагово покупка недвижимости в Абу-Даби выглядит следующим образом:

1. Бронирование объекта — вносится авансовый платеж и подписывается меморандум о взаимопонимании (MoU — Memorandum of Understanding).
2. Договор купли-продажи (SPA) — в документе фиксируются все детали: цена, график платежей и условия передачи недвижимости.
3. Оплата основного взноса / ипотечное одобрение.
4. Регистрация в системе DARI — государственной платформе, где подтверждаются права собственности и вносятся данные покупателя.
5. Получение свидетельства о праве собственности (Title Deed).

На приобретение недвижимости, включая апартаменты и 1-комнатные квартиры в Абу-Даби требуется от 2 до 6 недель. Длительность процесса варьируется в зависимости от компании-застройщика и типа сделки.

В Абу-Даби главный в сделке — агент: он ведёт процесс и проверяет объект. Юрист нужен только для крупных покупок или при работе через компанию.

В Австрии же без нотариуса не обойтись — он регистрирует сделку и хранит деньги до её завершения.

На практике в Абу-Даби всё проще: мой клиент из Лондона купил квартиру удалённо через доверенность в консульстве и стал владельцем, даже не приезжая. В Австрии так сделать почти невозможно, так как там нужно личное присутствие.

Для приобретения недвижимости в Абу-Даби иностранцу необходимо соответствовать следующим базовым требованиям:

• возраст от 21 года;
• наличие действительного паспорта (резидентская виза желательна, но не обязательна для покупки);
• подтверждение легального происхождения средств при крупных сделках в соответствии с международными нормами AML;
• одобрение банка и соответствие кредитным требованиям при оформлении ипотеки.

В настоящее время многие клиенты приобретают жилье в Абу-Даби удалённо:

• доверенность оформляется через консульство ОАЭ в стране проживания,
• все документы регистрируются электронно через государственную систему DARI,
• платежи переводятся напрямую на защищённый эскроу-счёт застройщика.

Например, недавно пара из Варшавы приобрела апартаменты в Абу-Даби всего за неделю, находясь в Европе. Для них была критически важна скорость сделки, поскольку цена на выбранный лот могла существенно вырасти в ближайшее время.

Перед покупкой недвижимости необходимо обязательно проверить:

• репутацию застройщика,
• наличие всех разрешительных документов (особенно для объектов в стадии строительства),
• отсутствие юридических обременений на объект.

Совет: если вы планируете приобрести жильё в Абу-Даби для последующей сдачи в аренду, рекомендуется выбирать проекты с официальной регистрацией в системе DARI и действующими управляющими компаниями — это минимизирует потенциальные риски.

В Австрии процесс приобретения недвижимости сопряжён с бюрократическими процедурами: налоги выше, обязательно участие нотариуса, действуют строгие правила для иностранных покупателей. Однако рынок отличается стабильностью, долгосрочным ростом цен и высоким спросом со стороны европейских инвесторов.

В Абу-Даби процедура значительно проще и оперативнее, особенно если цель — приобретение недвижимости для получения прибыли и оформления резидентского статуса.

Приобретение апартаментов в Абу-Даби требует предварительного анализа налоговой нагрузки и сопутствующих затрат, поскольку данный аспект зачастую является определяющим при выборе юрисдикции для инвестиций.

В Абу-Даби нет налогов на доход от аренды и на рост стоимости недвижимости. Обязателен только один сбор — 2% при регистрации сделки. Это большое преимущество: инвесторы часто выбирают недвижимость здесь именно за простые и прозрачные правила.

Кроме регистрационного сбора, владельцы жилья платят ежегодный сервисный платеж в сумме обычно $7-8 за квадратный метр. Эти деньги идут на охрану, уборку, работу ресепшн, содержание бассейна, спортзала и других общих зон. В дорогих комплексах, например на Saadiyat Island, такие платежи выше, чем в районах вроде Masdar City, но и сервис там заметно лучше.

Для сравнения: в Австрии при покупке недвижимости нужно платить налог на приобретение (3,5%), нотариальные услуги и регистрационные сборы. При продаже применяется налог на прирост капитала (27,5%), что делает вход и выход из инвестиций дороже. Зато Австрия привлекает стабильным ростом цен и высоким спросом на долгосрочную аренду, особенно в Вене.

Инвестиции в недвижимость Абу-Даби дают не только финансовую выгоду, но и шанс на долгосрочную резиденцию. На практике многие мои клиенты выбирают квартиры здесь не только для дохода, но и чтобы обеспечить безопасное и комфортное проживание для себя и своей семьи.

• Условия: нужно вложить в недвижимость минимум 2 млн дирхамов (около $545 000). Виза выдаётся до 10 лет и действует для всей семьи.
• Что даёт: возможность жить в ОАЭ, работать, а также пользоваться школами и медициной для всей семьи.
• Что не даёт: виза не даёт гражданство автоматически, её нужно будет продлевать после окончания срока.
• Ипотека: можно оформить через банки ОАЭ, если недвижимость стоит больше 2 млн дирхамов. При этом у инвестора должно быть вложено не меньше 2 млн своих средств. Например, если жильё стоит 5 млн, то ипотека может покрывать максимум 3 млн.

На примере одного из реализованных кейсов: европейский инвестор приобрел недвижимость в Абу-Даби за 2,2 млн дирхамов (AED), что позволило ему оформить Golden Visa для себя и супруги, а также обеспечить детям обучение в международной школе эмирата. Это дало им возможность официально жить и заниматься бизнесом в ОАЭ без оформления дополнительных виз.

• Условия: нужно купить недвижимость минимум за 2 млн дирхамов или иметь от 1 млн дирхамов на счёте в банке ОАЭ. Возраст — от 55 лет.
• Срок: виза выдаётся на 5 лет с возможностью продления.
• Что даёт: право жить в Абу-Даби, оформить медицинскую страховку и включить в визу супругу и иждивенцев.

Многие клиенты видят в этом хорошую замену европейской пенсии — благодаря отсутствию налогов на доход и прирост капитала, а также надёжности резидентского статуса.

• Заниженная стоимость недвижимости или капитала — объект должен стоить не меньше 2 млн дирхамов.
• Ошибки при оформлении собственности — особенно если покупка идёт через компанию.
• Недостаток подтверждающих документов — банковские выписки, справки о доходах, сведения об источнике средств.
• Неточности в доверенностях и нотариальных бумагах — особенно важно при покупке дистанционно.

Работайте с юристами и надёжными агентами, собирайте все документы заранее — это поможет снизить риск отказа и ускорит оформление.

С 2023 года в правилах оформления Golden Visa в ОАЭ вступили в силу важные изменения:

• Минимальная сумма вложений снижена: теперь Golden Visa можно получить при покупке недвижимости от AED 2 млн (раньше требовалось AED 10 млн).
• Разрешена ипотека: до половины стоимости жилья можно оплатить с помощью банков ОАЭ.
• Строящиеся объекты: Golden Visa доступна и при покупке недвижимости на этапе строительства.
• Семья: обладатель визы может оформить её на супругу и детей любого возраста без дополнительных условий и депозитов.

Теперь покупка недвижимости в Абу-Даби стала удобнее и выгоднее для инвесторов и их семей.

Абу-Даби дает возможность быстро оформить долгосрочное резидентство, особенно при покупке семейной недвижимости. В Австрии процесс дольше и сложнее, но зато там стабильный рынок и цены растут предсказуемо. Выбор между двумя вариантами зависит от ваших приоритетов: быстрые результаты и доход в Абу-Даби или неторопливая, но надежная стабильность в Европе.

Абу-Даби остается привлекательным для инвесторов благодаря высокой доходности в 5-8%, которая зависит от района и типа аренды. Правильно подобранная недвижимость может приносить стабильный пассивный доход, особенно при передаче её в профессиональное управление.

Краткосрочная аренда, например, через Airbnb, особенно популярна на Яс-Айленд, Саадият-Айленд и Аль-Рим-Айленд. Такой формат позволяет получать более высокий доход, но требует активного управления и строгого соблюдения правил и лицензий.

Один из моих клиентов приобрёл апартаменты на Саадият-Айленд и, передав их в управление специализированной компании, получает доходность около 8% годовых, сочетая комфорт и постоянный поток туристов.

Для экспатов, семей и сотрудников госструктур лучше всего подходит долгосрочная аренда с доходностью 5-6% в год. Такой вариант даёт стабильный доход и требует меньше забот. На практике я рекомендую выбирать квартиры рядом с деловыми центрами и международными школами — так жильё проще сдавать и почти не бывает простоев.

Использование услуг профессиональных управляющих компаний позволяет владельцу недвижимости получать доход и не тратить время на постоянные заботы. Это особенно удобно для иностранных собственников, которые живут не в Абу-Даби.

Что входит в управление:

• Поиск арендаторов и реклама жилья
• Подготовка и подписание договоров, приём оплаты
• Организация ремонта и техобслуживания
• Оплата коммунальных и сервисных счетов
• Юридическая помощь по вопросам аренды

Обычно комиссия за такие услуги составляет 5-10% от годового дохода с аренды.

В Абу-Даби вы получаете всю арендную плату целиком, так как там нет налога на этот доход. Из-за этого заработать можно больше. В Австрии же доход с аренды небольшой (2-3%), но зато там чёткие правила и права арендаторов лучше защищены.

Абу-Даби — большой и разный. Здесь можно купить квартиру как в самом центре событий, среди достопримечательностей, так и в тихом районе, идеальном для жизни с детьми. Всё зависит от ваших планов: ищете ли вы дом для себя или выгодное вложение, чтобы сдавать его.

Saadiyat Island — это элитный район для искусства и роскошной жизни.

• Остров — центр культурной жизни: Лувр, будущий музей Гуггенхайм, университеты.
• Развитая инфраструктура: пляжи, 5-звёздочные отели, международные школы.
• Стоимость: апартаменты от AED 2,5-3 млн ($680k–820k), виллы стоят значительно дороже.
• Аренда: высокий спрос со стороны экспатов, работающих в культуре и образовании.

Al Reem Island — район для жизни и работы

• Один из самых популярных среди молодых специалистов и иностранцев.
• Всё рядом: офисные центры, школы, клиники и большие торговые центры.
• Стоимость: квартиры с 1-2 спальнями от AED 1,2-1,8 млн ($326k-490k).
• Аренда: доходность 7-8% благодаря высокому спросу у экспатов.

Yas Island — остров туризма и развлечений

• Здесь сосредоточены главные развлечения: Ferrari World, аквапарк, трасса Формулы-1, концертные арены.
• Удобства: отели, торговые центры, пляжи и зоны для туристов.
• Стоимость: апартаменты от AED 1,5 млн ($408k).
• Аренда: высокий спрос на краткосрочную аренду от туристов и через Airbnb.

На деле: многие инвесторы берут здесь недвижимость под туристическую аренду. При грамотном управлении доходность может достигать 9%.

Al Raha Beach — район для семейной жизни

• Современные жилые комплексы у моря с удобствами для семей.
• Инфраструктура: школы, детские сады, парки и пляжи.
• Стоимость: квартиры от AED 1,4 млн ($381k).
• Аренда: популярно среди семей экспатов и сотрудников госструктур.

Al Reef — жильё по доступной цене

• Район с квартирами и виллами по более низкой стоимости.
• Стоимость: от AED 800k до 1 млн ($218k–272k).
• Аренда: подходит для среднего класса и госслужащих.

Совет: многие инвесторы рассматривают Al Reef как стартовую площадку — возможность протестировать рынок и проверить уровень доходности.

Masdar City – город будущего

• Это первый в мире «умный город», созданный с упором на экологию и устойчивое развитие.
• Здесь есть солнечные электростанции, современные эко-здания и собственный университет.
• Квартиры стоят от AED 900k до 1,2 млн ($245k–326k).
• Жильё особенно популярно у студентов и компаний, работающих в сфере «зелёных» технологий.

Сейчас самые популярные районы для покупки — Reem и Saadiyat. Там люди покупают и для себя, и чтобы сдавать. Это уже раскрученные, стабильные места. Но если думать о будущей прибыли, то стоит присмотреться к Ясу и Масдару. Ожидается, что в ближайшие несколько лет цены и спрос на аренду там будут расти быстрее. Поэтому лучшая стратегия — это «смешивать»: купить что-то в проверенном районе для надёжности и часть денег вложить в более перспективные локации, чтобы заработать на росте.

Рынок недвижимости Абу-Даби сегодня очень разнообразен. Вы можете выбрать квартиру на вторичном рынке, чтобы поселиться сразу, или вложиться в новостройку — это часто перспективнее для заработка на будущем подорожании. Таким образом, возможности есть для всех: и для тех, кто покупает квартиру для жизни, и для инвесторов.

По данным Metropolitan Capital Real Estate (MCRE), в начале 2025 года вторичный рынок недвижимости показал рекордные результаты. В первом квартале объем сделок вырос на 53% по сравнению с прошлым годом и достиг 5.04 млрд дирхамов ($1.37 млрд) против 3.3 млрд дирхамов ($0.90 млрд) годом ранее. Сейчас доля «вторички» составляет 11,4% всего рынка.

Основные группы покупателей:

• Энд-юзеры — семьи, которым важно сразу въехать в готовое жильё без дополнительных вложений.
• Международные инвесторы — ориентируются на стабильность и доходность, которая выше, чем в Европе.

Моё наблюдение: становится популярной покупка квартир, которые уже сдаются в аренду. Это выгодно, потому что деньги от арендатора вы получаете буквально на следующий день после сделки. Например: на Аль-Рим Айленд мой клиент приобрёл квартиру за $410,000, в которой уже был действующий договор аренды. Благодаря этому он мгновенно начал получать прибыль — 6.5% от стоимости квартиры ежегодно.

Сектор новостроек в Абу-Даби очень оживлённый. Застройщики активно возводят новые жилые комплексы в самых перспективных районах. Большой плюс для покупателей — это удобная рассрочка. Первый взнос часто составляет всего 5-10%, а основные платежи растянуты на всё время стройки.

Инвесторы ценят новостройки благодаря:

• Удобным схемам оплаты (70/30, 60/40 и другие варианты).
• Увеличению стоимости в процессе строительства (к сдаче объекта +15-25%).
• Современной инфраструктуре и технологиям: системы «умный дом», бассейны, фитнес-залы, детские площадки.

Выбирая новостройку, важно смотреть не только на имя застройщика, но и на инфраструктуру. Например, проекты в Masdar City популярны благодаря экологичности и удобной транспортной доступности — рядом находится аэропорт.

Примеры предложений на рынке новостроек

• Студия в Masdar City — стоимость стартует от $120,000.
• Апартаменты с одной спальней на Yas Island — цена от $280,000.
• Вилла на острове Saadiyat — предложения начинаются от $1,800,000.

Рынок новостроек в Австрии развивается не так стремительно, как в Абу-Даби, но обладает рядом других преимуществ.

• Высокие стандарты строительства и энергоэффективности: современные жилые комплексы соответствуют ESG-принципам, используют «зелёные» технологии и рассчитаны на длительную эксплуатацию.
• Прозрачность сделок и стабильное регулирование: сделки защищены чёткими нормами, а права покупателей надёжно охраняются законодательством.
• Предсказуемость инвестиций: рынок характеризуется отсутствием резких колебаний цен и демонстрирует стабильную динамику на протяжении десятилетий.

Мои клиенты, выбирая Вену или Зальцбург, говорят: «да, доходность ниже — 2-3% против 5-8% в ОАЭ. Зато такая недвижимость надежна и держит свою ценность десятилетиями.»

Инвестиции в недвижимость Абу-Даби предоставляют широкие перспективы для инвесторов, применяющих системный подход. Наряду с традиционными вариантами приобретения квартир и вилл, существуют альтернативные инвестиционные стратегии, позволяющие диверсифицировать портфель активов, повысить доходность и минимизировать риски.

Порой приобрести две-три студии в разных районах оказывается разумнее, чем одну просторную квартиру. Это делает ваши вложения более ликвидными и снижает риски. Яркий пример — мой клиент из Европы, который купил три студии на Al Reem Island. Теперь он стабильно получает арендный доход с каждой из них, и даже если одна какое-то время пустует, остальные продолжают приносить прибыль.

Инвестиции в апартаменты под управлением отеля или мини-отели — это способ получать доход от краткосрочной аренды без лишних хлопот. Вот реальный пример: клиент купил апартаменты на острове Yas Island и передал их под управление отельной компании. В результате его доход стал на 5% выше, чем при обычной долгосрочной аренде, а все заботы по обслуживанию и риски взял на себя оператор.

Покупка земли под будущее строительство — стратегия для опытных инвесторов, позволяющая значительно приумножить капитал. Ключевое условие успеха — тщательная проверка строительных норм и получение всех разрешений в freehold-зоне. Это гарантирует не только законность инвестиции, но и её высокую доходность в перспективе.

В Австрии покупка готовых квартир и комплексов популярна среди инвесторов: доход здесь умеренный — около 2-3%, зато рынок предсказуемый и надёжный. Абу-Даби предлагает более высокую доходность — до 5-8%, но ценовые колебания здесь ощутимее.

Оптимальная стратегия — сочетать оба направления: небольшие квартиры в Абу-Даби для получения прибыли и австрийскую недвижимость для защиты капитала и стабильности.

Вложения в жилье Абу-Даби могут быть прибыльными, однако стоит учитывать возможные колебания и риски рынка.

• Платежи за обслуживание и эксплуатацию: ежегодные расходы на содержание общих зон зависят от района и класса недвижимости. Например, на Саадият-Айленд они могут составлять $8-10 за кв. м в год.
• Ограниченные территории для иностранных инвесторов: хотя зона freehold постепенно расширяется, возможности покупки недвижимости для иностранцев остаются ограниченными, особенно для элитных вилл и апартаментов.
• Сезонные колебания дохода от аренды: прибыль от краткосрочной аренды может сильно меняться в зависимости от сезона, особенно летом и в праздничные периоды.

Многие инвесторы, заходя на рынок Абу-Даби, не учитывают дополнительные расходы и сезонные колебания аренды. Например, мой клиент купил квартиру на Yas Island и рассчитывал на доходность около 8% в год. Но из-за высокой комиссии управляющей компании и падения спроса летом реальный результат вышел примерно 5,5%.

Ещё одна ситуация: инвестор планировал приобрести жильё на Аль-Рим-Айленд, но после обсуждения мы остановились на другом варианте в зоне freehold. Этот объект оказался выгоднее — с более низкими расходами на обслуживание и устойчивым спросом со стороны арендаторов на длительный срок.
Прежде чем инвестировать в квартиры в Абу-Даби, заранее заложите все расходы, оцените сезонность и сфокусируйтесь на локациях с стабильной долгосрочной арендой.

Абу-Даби предлагает более динамичный рынок с возможностью высокой доходности, но и риски выше: колебания цен, ограниченный выбор локаций. Вена, напротив, демонстрирует стабильный рост стоимости квартир, устойчивый спрос и предсказуемую доходность аренды, что делает её идеальной для консервативного инвестора.

Всё больше людей видят в Абу-Даби не просто объект для вложений, а место, где можно комфортно жить. Те, кто покупают здесь недвижимость или заводят второй дом, часто выбирают эмират из-за мягкого климата, высокого уровня безопасности и качественного сервиса.

Климат в Абу-Даби тёплый и солнечный почти весь год, но летом (с июня по сентябрь) бывает очень жарко — температура часто поднимается выше +40°C. При этом город считается одним из самых безопасных в мире: уровень преступности здесь намного ниже, чем в Европе.

Медицина здесь частная и современная, с международными клиниками. Консультация у врача стоит от 100 долларов, а годовая страховка для всей семьи — от 5000 долларов. Также в Абу-Даби есть школы с британской, американской и французской программами обучения, где год обучения обходится от 8000 до 20 000 долларов.

Стоимость жизни в Абу-Даби сильно зависит от района. Аренда однокомнатной квартиры в центре обойдётся минимум в $1,200 в месяц, а вилла с тремя спальнями — от $3,500. Если рассматривать покупку недвижимости, то однокомнатную квартиру можно приобрести от $200,000, а апартаменты в элитных жилых комплексах на острове Саадият — от $600,000.

Повседневные расходы выше, чем в Европе: продукты питания и посещение ресторанов обходятся дороже, но топливо и такси, напротив, дешевле. На ежемесячную продуктовую корзину (молочные продукты, мясо, фрукты, овощи, крупы) уходит $600-800. Обеды в кафе 3-4 раза в неделю добавляют ещё $300–500, а доставка готовой еды стоит в среднем $8-12 за блюдо. Коммунальные услуги и сервисные сборы составляют $3,000-$5,000 в год.

Один из моих клиентов приобрёл апартаменты в Абу-Даби за $280,000 для зимнего проживания, а в летний период сдаёт их туристам — арендный доход полностью покрывает расходы на содержание.

Город динамично развивает инфраструктуру: строятся новые скоростные трассы, планируется запуск метро, действует разветвлённая сеть авиаперелётов. Такси и аренда автомобилей остаются наиболее популярными способами передвижения. Интернет-соединение высокоскоростное, банки активно обслуживают резидентов, а открытие счёта обычно занимает до двух недель.

Рекомендация: при покупке недвижимости в Абу-Даби целесообразно сразу открыть счёт в местном банке — это упростит управление платежами и получение арендных доходов.

Покупка недвижимости в Абу-Даби от $204,000 позволяет получить резидентскую визу. Это даёт возможность открывать банковские счета, оформлять медицинские страховки и устраивать детей в местные школы. С визой вы также получаете доступ к ипотеке (до 70% стоимости), кредитным картам и другим банковским услугам — всё это упрощает как покупку жилья, так и жизнь в эмирате. Срок действия визы составляет от 2 до 10 лет в зависимости от стоимости недвижимости.

Австрия привлекает мягким климатом, доступной государственной медициной по страховке, качественными школами и университетами. Стоимость жизни здесь ниже благодаря доступному транспорту, коммунальным услугам и ценам на продукты. Однако покупка недвижимости в Вене требует значительных вложений: даже компактная квартира стоит от $400,000, а премиальное жильё — от $800,000.

Главное преимущество — стабильность и социальные гарантии: медицина практически бесплатна при наличии страховки, школы финансируются государством, а уровень жизни остаётся безопасным и комфортным.

Абу-Даби уже давно привлекает инвесторов, семьи и людей, которые ценят стабильность. Здесь нет налогов на доход и недвижимость, очень высокий уровень безопасности. А покупка квартиры от 750,000 AED (~$204,000) открывает возможность получить Golden Visa сроком до 10 лет. Для многих моих клиентов это становится главным аргументом: они приобретают не только недвижимость, но и способ легально закрепиться в стране.

Кому подходит и зачем:

• Инвесторам — интересны квартиры в Абу-Даби благодаря доходности 5-8% в год, лёгкой сдаче в аренду и перспективе выгодной перепродажи.
• Пенсионерам — важны безопасность, медицина, мягкий климат и возможность спокойно приобрести жильё для переезда.
• Digital nomads — выбирают апартаменты в районах с коворкингами и развитой инфраструктурой, например Al Reem или Yas Island.

Что выбрать?

• Вена — надёжное строительство, высокий уровень жизни и социальная защита.
• Абу-Даби — выгодные налоги, динамичное развитие и больше возможностей для инвесторов.

Мой совет такой: если главная цель — сохранить капитал в надёжной и спокойной среде, стоит смотреть на Европу. А если интересен рынок с быстрым ростом, высокой доходностью и возможностью получить Golden Visa — лучше выбрать квартиру или студию в Абу-Даби.

Когда покупаешь недвижимость в Абу-Даби, важно заранее думать не только о покупке, но и о том, как потом распоряжаться объектом. Продажа, передача собственности родственникам или сохранение Golden Visa — все эти решения напрямую влияют на доход, удобство и будущие планы.

Продажа недвижимости в Абу-Даби обычно занимает от 2 до 6 месяцев — всё зависит от района и типа жилья. Например, элитные квартиры на острове Саадият продаются дольше, так как их покупает узкий круг клиентов. А вот апартаменты среднего класса на Аль-Рим-Айленде пользуются постоянным спросом — их быстро приобретают как инвесторы для сдачи в аренду, так и те, кто ищет жильё для себя.

Совет: сделайте качественные фотографии, проверьте все документы и изучите актуальные цены на рынке. Так вы сможете заключить сделку на 20-30% быстрее.

Важно учитывать, что при продаже объекта, дающего право на Golden Visa, виза может быть аннулирована. Однако некоторые инвесторы переоформляют недвижимость на родственников, чтобы сохранить ВНЖ в семье.

Иностранный инвестор при покупке апартаментов за $2 млн получил долгосрочную визу. При продаже он заранее переоформил объект на супругу — виза осталась действующей, так как недвижимость осталась в собственности семьи.

В Абу-Даби можно легко переоформить недвижимость на членов семьи — например, на супруга или детей. Это популярный способ сохранить активы внутри семьи и избежать дополнительных расходов при повторных сделках.

Абу-Даби — рынок для среднесрочных инвестиций. Недвижимость здесь наиболее выгодна при удержании 5-7 лет, особенно в новых районах, где продолжается развитие инфраструктуры. Однако быстрая перепродажа с высокой прибылью не гарантирована: спрос зависит от экономической конъюнктуры, а рынок реагирует на глобальные кризисы.

В Австрии всё немного по-другому: рынок считается стабильным и долгосрочным. Цены растут не так быстро, зато практически всегда плавно и надёжно, а доход от аренды можно прогнозировать с большей уверенностью.

За последние годы я помогла десяткам клиентов купить недвижимость в Абу-Даби. На практике рынок здесь оказался прозрачнее, чем думают многие: все этапы сделок четко прописаны, требуется обязательная регистрация в муниципальном департаменте, а расчеты проходят по строгим правилам. При этом сделки закрываются быстрее, чем в Европе — часто весь процесс от поиска до оформления занимает всего 2-4 недели.

При покупке недвижимости в Абу-Даби важно сразу уточнять тип владения. В отличие от Дубая, здесь часто встречается долгосрочная аренда (leasehold) на 99 лет, особенно в старых районах. Поэтому всегда проверяйте: покупаете ли вы объект в полную собственность (freehold) или приобретаете лишь право аренды на долгое время.

Инвестиции в недвижимость Абу-Даби я сравниваю с грамотным распределением активов в портфеле. Это рынок с высоким потенциалом роста, где можно получить доходность от аренды 5-7% годовых плюс прибыль от будущего подорожания объектов. Наиболее перспективные варианты — жильё среднего и премиум-класса на островах Яс и Саадият, где спрос стабильно растёт.

В Австрии рынок недвижимости работает иначе — это вложения в стабильность.
Здесь доходность скромнее (2-4% в год), но зато цены растут предсказуемо и надёжно. Мои клиенты часто разделяют капитал: часть направляют в Абу-Даби для активного роста, а другую — в Австрию, чтобы сохранить средства на десятилетия вперёд. Это стратегия баланса между риском и безопасностью.

Лично я выбрала бы комбинированный подход. В Абу-Даби купила бы квартиру для арендного дохода и роста стоимости — здесь можно быстро начать зарабатывать на сдаче жилья. А вторую часть средств вложила бы в Австрию — для надёжности и долгосрочного сохранения капитала. Такой баланс между активным доходом и стабильностью я считаю идеальной стратегией и часто советую её клиентам.

На деле я часто замечаю: выбор между недвижимостью в Абу-Даби и Австрии определяется не тем, что «лучше или хуже», а конкретными целями инвестора.

Если ваша цель — доход, стабильный арендный спрос и доступ к динамично растущему рынку, тогда стоит рассматривать Абу-Даби. Здесь высокий внутренний спрос, активно развивается застройка, а цены, по прогнозам, будут расти как минимум до 2030 года. Особенно перспективны районы с ограниченным предложением: Саадият-Айленд, Яс-Айленд и Аль-Рим-Айленд.

Австрия — это надёжность и предсказуемость. Я часто вижу, как клиенты, начавшие с инвестиций в ОАЭ ради высокой доходности, через несколько лет переводят часть средств в Вену или Зальцбург для защиты капитала. Например, один из клиентов после продажи квартиры в Абу-Даби купил апартаменты в Вене. Здесь арендная доходность ниже, зато наследование и долгосрочные перспективы защищены гораздо лучше. Это стратегия для тех, кто ценит спокойствие и юридическую ясность.

• Хотите доход и рост стоимости — присмотритесь к Абу-Даби.
• Важнее надёжность и стабильность — подойдёт Австрия.

Оптимальный вариант — распределить вложения: одну часть держать в динамичном рынке ОАЭ, другую — в устойчивой Европе.

До 2030 года Абу-Даби ждёт активный рост благодаря госинвестициям и растущему населению. Цены на недвижимость здесь будут расти быстрее, чем в Европе, но и риски выше из-за изменчивости рынка. Австрия останется «тихой гаванью» — сверхприбылей не принесёт, зато надёжно сохранит капитал. Это стратегия для тех, кто ценит предсказуемость и долгосрочную стабильность. Идеальный вариант — комбинировать оба рынка: в Абу-Даби зарабатывать на росте, а в Европе защищать активы.

1. Определите инвестиционные цели

• Доход от аренды или рост стоимости актива.
• Краткосрочные сделки либо долгосрочное владение.
• Диверсификация портфеля между разными рынками (например, Абу-Даби и Австрия).

2. Выбор локации

• Рассмотрите востребованные районы: Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach, Al Maryah Island, Khalifa City, Masdar City.
• Сопоставьте среднюю стоимость за м² и уровень арендной доходности.
• Проанализируйте инфраструктуру: транспортную доступность, наличие школ, а также близость к деловым центрам и зонам отдыха.

3. Тип недвижимости

• Варианты: апартаменты (студии, 1-3 спальни), виллы, таунхаусы, коммерческие объекты.
• Право собственности: freehold или leasehold.
• Сегмент рынка: первичная недвижимость или вторичное жильё.

4. Юридическая проверка

• Подтверждение права собственности через Департамент муниципалитета Абу-Даби.
• Проверка наличия всех необходимых разрешений и сертификатов.
• Определение типа владения (freehold или leasehold).

5. Финансовый анализ

• Определение стоимости объекта (квартира/вилла) и минимального первоначального взноса.
• Расчёт регистрационных, нотариальных и сервисных сборов.
• Прогнозируемая доходность от сдачи в аренду.
• Оценка потенциального роста стоимости в перспективе 3-5 лет.

6. Налоги и сборы

• Отсутствие налогообложения дохода от аренды.
• Отсутствие налога на прирост капитала.
• Единовременные расходы при покупке (регистрация, нотариальные услуги) — в пределах 2-3,5% от стоимости объекта.

7. Стратегия аренды

• Краткосрочная сдача через платформы (Airbnb, Booking).
• Долгосрочные договоры аренды сроком от 1 года.
• Выбор управляющей компании или риелтора.

8. Выход из инвестиций

• Анализ ликвидности объекта на рынке.
• Возможность переоформления собственности на членов семьи.
• Продажа с сохранением права на Golden Visa (при наличии).

9. Юридическая и финансовая защита

• Консультации с юристом и/или инвестиционным советником.
• Подготовка договора с чётко прописанными условиями возврата депозита.
• Аудит финансовой модели доходности.

10. Личный контроль и практика

• Осмотр объекта лично либо через доверенное лицо.
• Оценка фактических условий проживания и аренды.
• Анализ баланса между доходностью и статусностью локации.

1. Инвестор с $250 000

Цель: максимальный доход от аренды с минимальными рисками.

Я нашла клиенту студию на Аль-Рим Айленде за $245 000, чтобы сдавать в аренду экспатам надолго.

В результате, клиент получил доходность 7% в год, всё проверили по документам, а окупится инвестиция за 12-13 лет.

2. Пенсионер с $500 000

Цель: комфортное проживание и сохранение капитала.

Была подобрана двухкомнатная квартира на Saadiyat Island стоимостью $495 000. Клиент стремился жить у моря, рядом с культурными объектами и в безопасной локации.

Дополнительно: часть квартиры сдается через управляющую компанию, что обеспечивает пассивный доход. Стоимость за м² и уровень доходности формируют оптимальный баланс между личным комфортом и инвестиционной привлекательностью.

3. Семья с детьми

Цель: удобное жильё для семьи, рядом со школами, в безопасном районе и с перспективой роста цены.

Мы выбрали виллу на Yas Island площадью 180 м² за $750 000. У семьи есть свой сад, рядом находится международная школа и вся нужная инфраструктура для детей. Плюс — ожидается рост стоимости недвижимости в этом районе до 2030 года.