Как формируется и от чего зависит стоимость аренды в Австрии

Рынок аренды в Австрии занимает ключевое место в жилищной системе страны: более 40% населения предпочитает снимать жильё, а в крупных городах, особенно в Вене, доля арендаторов ещё выше. При этом вопрос формирования арендной платы остаётся одним из самых сложных для понимания как у арендаторов, так и у собственников.

Причина в том, что стоимость аренды в Австрии зависит не только от рыночных факторов — локации, состояния квартиры, года постройки и инфраструктуры, — но и от правового регулирования. Одним из важнейших элементов здесь является Mietrechtsgesetz (MRG) — Закон об аренде, который применяется к разным объектам по-разному: в одних случаях полностью, в других — частично, а иногда не применяется вовсе. Именно от этого зависит, можно ли назначить свободную рыночную цену или же арендодатель обязан ориентироваться на нормативные ставки и ограничения.

В этой статье я, как эксперт по недвижимости в Австрии, подробно разберу, из чего складывается арендная плата, какие факторы влияют на её размер и каким образом правильно определить справедливую стоимость аренды жилья в Австрии.

Арендная плата в Австрии не ограничивается только «чистой» стоимостью квартиры. В большинстве случаев сумма, которую платит арендатор, состоит из нескольких компонентов.

Основная арендная плата (Hauptmietzins). Это базовая сумма, которую арендатор платит за пользование жильём. В 1 квартале 2025 года средняя Hauptmietzins составила 502 € в месяц или 7,5 €/м², что на 2,7 % выше, чем в аналогичный период 2024 года (Statistik Austria, 2025). Размер этой платы зависит от типа квартиры (новостройка, старый фонд и т.д.), её состояния и подпадения под Mietrechtsgesetz (MRG).

Эксплуатационные расходы (Betriebskosten). Включают коммунальные услуги и обслуживание здания, такие как: вывоз мусора, водоснабжение, канализация, освещение общих зон, уборка подъездов, техническое обслуживание лифта, страхование здания. В 1 квартале 2025 года средние Betriebskosten составляли 165,2 €/мес или 2,5 €/м², что примерно 30 % от общей арендной платы.

Специальные расходы (besondere Aufwendungen). Это дополнительные расходы, которые могут включать в себя затраты на лифт, прачечные, ремонты и другие специфические услуги. Эти расходы обычно оговариваются отдельно в договоре аренды.

Плата за мебель (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Если в арендуемой квартире предоставляется мебель, арендодатель может взимать дополнительную плату за её использование. Размер этой платы определяется на основе стоимости мебели и её срока службы. Например, если стоимость мебели составляет 7 000 €, а срок службы оценивается в 20 лет, то месячная плата за мебель может составить около 29,60 €, к которой добавляется 12% наценки для арендодателя, что в сумме даёт 33,10 € в месяц.

НДС (Umsatzsteuer). Налог на добавленную стоимость в Австрии составляет 10% для аренды жилья. Однако для мебели, парковки и отопления применяется стандартная ставка НДС в размере 20%.

Таким образом, аренда квартиры в Австрии включает в себя несколько составляющих, каждая из которых имеет свои особенности и регулируется соответствующими законами и нормативами. Понимание этих компонентов важно как для арендаторов, так и для арендодателей, чтобы обеспечить прозрачность и справедливость в арендных отношениях.

Закон о найме жилья (Mietrechtsgesetz, MRG) был принят 12 ноября 1981 года и регулирует отношения между арендодателями и арендаторами в Австрии, обеспечивая баланс между правами обеих сторон. Однако его действие распространяется не на все виды недвижимости. В зависимости от возраста здания, его назначения и других факторов, MRG может применяться полностью, частично или не применяться вовсе.

MRG применяется в полном объёме к следующим типам недвижимости:

• Дома, построенные до 1945 года, включая здания, построенные до 1953 года с государственным субсидированием.
• Жильё с государственной поддержкой, независимо от года постройки.

В таких случаях аренда ограничена с учётом:

• Категории жилья: определяет тип недвижимости (например, социальное жильё, жильё с государственной поддержкой).
• Richtwertmietzins: ориентировочная ставка аренды, установленная для определённых категорий жилья.
• Angemessener Mietzins: разумная аренда, которая учитывает рыночные условия и особенности конкретного жилья.

Эти меры направлены на защиту арендаторов от завышенных арендных ставок и необоснованного выселения. Например, квартира 80 м² в Граце в старом фонде (Altbau) с современным ремонтом, подпадающая под полное применение MRG, сдаётся примерно за €600/мес, что на 25–30 % ниже рыночной цены для аналогичного жилья, не подпадающего под MRG.

MRG применяется частично к следующим типам недвижимости:

• Новые квартиры в кондоминиумах после 1953 года, если здание состоит из нескольких квартир и не получало государственной поддержки.
• Мансарды и надстройки, добавленные к существующим зданиям после 1953 года.

В таких случаях аренда определяется как «разумная» (angemessen), что означает, что арендодатель и арендатор могут свободно договариваться о размере аренды, учитывая рыночные условия.

Пример: современная квартира 55 м² в кондоминиуме в Линце, построенная в 1960-х годах, подпадающая под частичное применение MRG, может сдаваться за €650/мес, в то время как сопоставимое жильё без MRG на частном рынке стоит около €750/мес.

MRG не применяется к следующим типам недвижимости:

• Частные дома и дуплексы, независимо от года постройки.
• Новостройки после 2006 года, не получавшие государственной поддержки.
• Туристические апартаменты и краткосрочная аренда.

В этих случаях арендодатель и арендатор имеют полную свободу в установлении условий аренды, включая размер арендной платы.

Пример 1: частный дом 100 м² на окраине Вены, построенный в 2010 году, может сдаваться за €1 200/мес, полностью по договорённости сторон.

Пример 2: апартамент 70 м² в новостройке 2020 года в Инсбруке для долгосрочной аренды может иметь арендную ставку €1 050/мес, установленную без ограничений MRG, в зависимости от спроса.

Эти различия особенно важны для тех, кто планирует снять квартиру в Вене на длительный срок или интересуется арендой жилья в Австрии в целом.

В Австрии арендная плата определяется несколькими системами, каждая из которых учитывает различные факторы, такие как состояние жилья, его расположение и год постройки. Рассмотрим основные из них:

Система категорийной аренды классифицирует квартиры по четырём категориям (A–D) в зависимости от их состояния и оснащения на момент заключения договора аренды:

• Категория A: современный стандарт, квартира с современной отделкой и оборудованием.
• Категория B: хороший стандарт, квартира с качественной отделкой, но без новейших улучшений.
• Категория C: средний стандарт, квартира с базовой отделкой, возможно, требует некоторых улучшений.
• Категория D: низкий стандарт, квартира без туалета внутри, возможно, с устаревшей отделкой.

Эти категории влияют на размер арендной платы, причём квартиры более высокого стандарта имеют более высокую арендную плату.

Richtwertmietzins — это ориентировочная ставка аренды, устанавливаемая для каждой федеральной земли Австрии. Она пересматривается каждые два года.

С 1 апреля 2025 года вступила в силу новая система ежегодной корректировки Richtwertmietzins и категорийных ставок в Австрии. Эти изменения были введены в рамках 4-го Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) с целью смягчения последствий высокой инфляции для арендаторов.

Пример расчёта корректировки Richtwertmietzins:

Важные моменты для арендаторов:

• Замораживание ставок: Для Mietverträge, заключённых до 1 апреля 2025 года, ставки остаются на уровне 2023 года. Это означает, что арендная плата не будет увеличиваться в 2025 году.
• Ограничение повышения: В 2026 году повышение ставок будет ограничено 5% от предыдущего значения. В 2027 году будет применяться средняя инфляция за последние 3 года, с ограничением на 5%.
• Исключения: Эти ограничения не распространяются на свободные Mietverträge, такие как новостройки или частные дома.

Angemessener Mietzins — это система расчёта арендной платы, основанная на рыночных условиях, и она применяется к определённым типам недвижимости:

• Крупные квартиры: обычно более 130 м², например, просторная квартира в старом фонде Вены (Altbau) в 1-м районе.
• Объекты в охраняемых зданиях: исторические дома, включённые в реестр культурного наследия, где арендная плата должна учитывать стоимость содержания и реконструкции.
• Новостройки: квартиры в недавно построенных зданиях, где применение MRG ограничено или отсутствует.

Например, квартира 140 м² в охраняемом Altbau Вены: ориентировочная ставка €6,70/м², но с учетом состояния, расположения и рыночного спроса размер Angemessener Mietzins может составлять €9,50/м², что выше Richtwertmietzins.

Важно: Angemessener Mietzins даёт арендодателям возможность получать рыночную плату за крупные и уникальные объекты, но при этом арендатор защищён от завышенной ставки — она должна быть обоснована рыночной ситуацией.

Erhöhter Mietzins используется, когда арендодатель проводит капитальный ремонт или улучшения в квартире. Это может включать:

• Полную реконструкцию кухни или ванной
• Термическую модернизацию здания (энергосбережение)
• Установка лифта, улучшение общих зон, модернизация фасада

Как устанавливается:

• Размер повышенной арендной платы определяется арбитражной комиссией или судом.
• Повышение ограничено определённым сроком, чаще всего 10 лет для стандартного жилья и до 20 лет для социального жилья.
• Эти меры защищают арендаторов от необоснованного повышения, при этом арендодатель компенсирует свои инвестиции.

Практический совет: если вы хотите снять квартиру в Австрии на длительный срок, стоит проверять, не применялся ли к объекту Erhöhter Mietzins, чтобы понимать реальную стоимость аренды. Например, квартира в историческом здании Вены после термической модернизации: базовая ставка €6,80/м² → повышение до €8,20/м², утверждённое арбитражной комиссией.

Правовая база аренды жилья в Австрии строго регулируется, и для арендаторов и арендодателей важно понимать, как действуют текущие законы и какие изменения вступили в силу недавно. Mietrechtsgesetz (MRG) и Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) определяют рамки допустимой арендной платы, защиту арендаторов и возможности законного увеличения ставок.

В 2024–2025 годах были внесены ключевые изменения, направленные на ограничение резкого роста арендной платы, повышение прозрачности и защиту арендаторов, особенно в крупных городах, таких как Вена.

Wertsicherungsklausel — это положение в договоре аренды, которое позволяет арендодателю корректировать арендную плату в зависимости от изменения потребительского ценового индекса (CPI). До 2024 года такие корректировки могли приводить к увеличению арендной платы на 10% и более.

С 2024 года введено ограничение на ежегодное повышение арендной платы по индексации: максимальный рост составляет 5% в год. Это изменение направлено на защиту арендаторов от чрезмерных повышений арендной платы в условиях высокой инфляции.

Существуют определённые ситуации, когда арендодатель может законно увеличить арендную плату:

• Ремонт и модернизация: если арендодатель проводит капитальный ремонт или улучшения в квартире, он может увеличить арендную плату. Размер повышения устанавливается арбитражной комиссией или судом на ограниченный срок.
• Переход договора к родственникам: при передаче договора аренды родственникам арендодатель может установить новую арендную плату, соответствующую рыночным условиям.
• Очень низкая исходная арендная ставка: если начальная арендная ставка значительно ниже рыночной, арендодатель может требовать повышения до разумного уровня в соответствии с §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) регулирует аренду в некоммерческих домах, таких как жильё, предоставляемое жилищными кооперативами. Существуют свои лимиты на арендную плату, а долгосрочные повышения могут применяться до 20 лет, например, для покрытия расходов на ремонт и модернизацию. Такие меры обеспечивают баланс интересов арендаторов и арендодателей.

Многие жилищные кооперативы и муниципальные программы позволяют украинцам и беженцам подавать заявки на субсидированное жильё. Если вы хотите снять квартиру в Вене для беженцев, важно учитывать регистрацию и подтверждение статуса пребывания. Это делает доступ к кооперативному жилью более реальным и защищённым вариантом для временного или постоянного проживания.

Аренда жилья в Австрии зависит от множества факторов, которые могут существенно влиять на стоимость. Рассмотрим основные из них:

Вена традиционно является самым дорогим городом для аренды жилья в Австрии. Впределах города различия в ценах также значительные:

• Центр города (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): высокие цены на аренду из-за престижности и развитой инфраструктуры.
• Окраины (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): более доступные цены, но с меньшей транспортной доступностью и инфраструктурой.

По данным CBRE, в 2025 году аренда в центральных районах Вены может достигать €16,5/м², тогда как на окраинах — около €12,2/м².

Маленькие квартиры (менее 40 м²) пользуются высоким спросом среди студентов и молодых специалистов. Они часто стоят дороже за квадратный метр, чем более просторные варианты. Например, аренда студии в Вене может составлять от €630 до €890 в месяц.

Квартиры в новостройках или с современным ремонтом (например, в стиле Altbau) стоят дороже. В 2025 году средняя арендная плата для новых квартир составляет около €14,87/м², в то время как для старых — около €10,00/м².

Квартиры с высоким классом энергоэффективности (например, класс A) имеют более низкие коммунальные расходы, что делает их более привлекательными для арендаторов. Это может повышать стоимость аренды на 5–10% по сравнению с аналогичными квартирами с низким классом энергоэффективности.

Наличие мебели, лифта, балкона, гаража или парковки может значительно увеличить стоимость аренды. Квартиры с полной меблировкой и дополнительными удобствами могут стоить на 10–20% дороже.

Спрос на аренду жилья в Австрии традиционно растёт осенью, когда студенты и экспаты возвращаются в город. Это приводит к увеличению цен на аренду в этот период. В 2024 году арендные ставки в Вене выросли в среднем на 6,2–7,7%.

Если вы считаете, что платите слишком высокую аренду в Австрии, у вас есть возможность оспорить её. В домах, подпадающих под полное применение Mietrechtsgesetz (MRG), арендатор может обратиться в арбитражную комиссию или суд, чтобы проверить размер арендной платы. Если аренда превышает допустимый уровень, её могут снизить до законного значения, а переплаченные суммы — вернуть.
Важно соблюдать сроки:

• для бессрочных договоров — подать заявление можно в течение 3 лет с момента заключения договора;
• для срочных договоров — не позднее чем через 6 месяцев после их окончания или превращения в бессрочные.

По истечении этих сроков оспорить аренду уже нельзя, но остаётся возможность возразить против необоснованного повышения платы по индексации (Wertsicherung).

В новостройках и объектах вне действия MRG ситуация сложнее: там цена формируется свободно, и судебная практика редко становится на сторону арендатора.

В моей практике были случаи, когда арендаторы обращались с жалобами на слишком высокую арендную плату. Например, семья беженцев, решившая снять квартиру в Вене на длительный срок, платила почти на 20% выше установленного законом уровня для старого фонда. Мы подали заявление в арбитражную комиссию, и аренда была снижена, а переплаченные суммы возвращены.

На мой взгляд, стоимость аренды в Австрии — это не просто цифра на договоре, а результат сложного сочетания рыночных условий, правового регулирования и состояния конкретного объекта недвижимости. Для арендатора особенно важно понимать, подпадает ли квартира под действие Mietrechtsgesetz (MRG) и какие дополнительные условия включены в договор — от индексации до возможного повышения арендной платы при ремонте.

В 2025 году наблюдается интересная тенденция: аренда в новостройках продолжает расти, особенно в престижных районах Вены, тогда как законодательство усиливает защиту арендаторов в старом фонде и регулируемых домах. Это создаёт баланс между интересами арендодателей и жильцов. Особенно актуально это для тех, кто хочет снять квартиру в Вене для беженцев: регулируемые ставки могут быть значительно ниже рыночных, что делает такие варианты более доступными.

При выборе квартиры ориентируйтесь не только на цену, но и на категорию жилья, энергоэффективность, инфраструктуру и условия договора. Иногда разумнее переплатить немного за современный ремонт и удобное расположение, чем столкнуться с постоянными расходами на ремонт или высокими коммунальными платежами.

Для тех, кто хочет снять квартиру в Австрии на длительный срок, важно тщательно проверять договор и знать свои права — это помогает сэкономить деньги и избежать неприятных сюрпризов.