Инвестирование в недвижимость на Кипре: что нужно знать

Рынок недвижимости Кипра за последние годы уверенно закрепился в числе наиболее востребованных направлений для инвесторов. Оно привлекательно для людей, которые хотят купить дом на Кипре, и при этом ищут сочетание жизни у моря, стабильного арендного дохода и привлекательных налоговых условий.

Цель этой статьи – провести системный разбор инвестиционной привлекательности недвижимости Кипра: от покупки жилья для личного проживания и отдыха до использования строительных объектов как источника пассивного дохода и инструмента международного структурирования капитала.

Почему сейчас? На рынке Средиземноморья наблюдается сдвижение баланса инвесторского интереса. Классические направления вроде Испании и Португалии становятся всё более зарегулированными, а Греция испытывает давление из-за внутренней бюрократии. Кипр же выигрывает благодаря росту арендного спроса в сезонных локациях, постоянному притоку цифровых кочевников и ИТ-специалистов, а также гибким налоговым режимам для нерезидентов.

Кроме того, новые программы для релокантов, включая Digital Nomad Visa и упрощённые режимы налогообложения для non-dom граждан, еще более усилили интерес международных инвесторов.

Я – Ксения Левина, юрист с опытом в сфере сделок с недвижимостью в ЕС, включая Кипр и Австрию. Моя специализация – юридическое сопровождение инвесторов, оформление структур владения, соблюдение всех требований KYC/AML и защита интересов покупателей в рамках правовой системы Кипра.

Для понимания общей картины, приведем сравнение с Австрией (подробнее оно будет раскрыто далее в статье):

Кипр занимает уникальное положение на инвестиционной карте Европы, совмещая в себе черты курортного и делового рынка. Можно выделить три ключевых сегмента:

Жилой курортный сектор – виллы и апартаменты у моря в Лимасоле, Пафосе и Айя-Напе. Эти объекты способны приносить наиболее высокий доход, работая по модели сезонной аренды.

Городская недвижимость – квартиры и дома в Никосии, Лимасоле и Ларнаке. Здесь выше спрос на долгосрочную аренду от студентов, работников международных компаний и релокантов.

Премиальные проекты – элитные апартаменты и пентхаусы на побережье, часто находящиеся под управлением международных операторов. Этот вариант скорее пригоден для сохранения капитала и статуса, чем для максимизации доходности.

С точки зрения юридических гарантий, Кипр выгодно отличается от многих стран Средиземноморья. Здесь действует англо-саксонское право, что делает рынок более прозрачным и понятным для иностранных инвесторов. Вся документация доступна на английском языке, сделки сопровождаются юристами и посредниками, а регистрация собственности проходит через государственный кадастр.

Кипр стабильно занимает высокие позиции во всех ведущих международных рейтингах:

• Ease of Doing Business (легкость ведения бизнеса) – индекс выше, чем у большинства соседей по Средиземноморью.
• Tax Competitiveness Index – Кипр входит в число наиболее привлекательных юрисдикций для нерезидентов благодаря режиму non-dom и низким ставкам по корпоративным налогам (12,5%).
• Динамика цен на жильё – за последние 5 лет, рынок продемонстрировал устойчивый рост, особенно в Лимасоле и Пафосе.

Конкурентами Кипра на рынке остаются Греция, Португалия, Испания и Мальта, но Кипр выигрывает за счёт климата, англоязычной среды, развитой инфраструктуры для эмигрантов и IT-компаний, а также гибкого налогового режима.

Таким образом, Кипр выбирают те, кто ищет баланс между жизнью у моря, возможностью релокации и более высокой доходностью. Тем временем, Австрия приоритет для тех, кто предпочитает предсказуемость и долгосрочную стабильность.

Когда инвесторы рассматривают Кипр как приоритетный вариант, они почти всегда сравнивают его с другими юрисдикциями Европы. Главные конкуренты – это страны Средиземноморья и Центральной Европы, предлагающие сравнимые форматы вложений: покупка апартаментов у моря, долгосрочные квартиры в городах или коммерческая недвижимость.

Австрия. Это полная противоположность Кипру. Здесь нет моря и курортных сезонов, но есть надежная стабильность. Вена – одна из самых надёжных локаций для вложений: цены стартуют от €5,000/м², и в долгосрочной перспективе приносят доход в 2-3%. В Зальцбурге и Инсбруке цены выше средних по ЕС, а доходность низкая, но также стабильная. Австрия – это про “сохранение капитала”, а Кипр – про “доходность и lifestyle”.

Испания и Португалия. Эти страны предлагают развитый рынок курортной недвижимости с активным туристическим потоком. В Испании цены на побережье Коста-дель-Соль стартуют от €2,500-3,000/м², в Лиссабоне и Порту – они еще выше (€4,000-5,000/м²). Доходность в краткосрочной перспективе может достигать 5-6 %, но правила для аренды достаточно строгие, а лицензии получить сложнее, чем на Кипре.

Греция. Сравнимая климатическая и туристическая модель. В Афинах и Салониках цены от €2,000/м², и значительно выше на островных локациях. Доходность колеблется в пределах 4-6 %, при этом административные барьеры выше, чем на Кипре, и бюрократия бросает больше вызовов.

Мальта. Прямой конкурент в плане «островного lifestyle». Однако рынок недвижимости небольшой и дорогой: цены стартуют от €4,000/м², а ликвидность ограничена размерами страны. Для многих инвесторов Кипр выглядит более доступным вариантом, сохраняя при этом англоязычный контекст.

Черногория. Более доступный вариант для инвесторов, ищущих недвижимость у моря. Цены стартуют от €1,800-2,500/м², доходность 5-7 %, но рынок меньше по объёму и более нестабильный, чем кипрский.

Рынок недвижимости Кипра – один из самых динамичных в Средиземноморье. Его развитие напрямую связано с туризмом, международным спросом и особенностями налоговой политики острова.

История и ключевые тренды. До мирового кризиса 2008 года на Кипре наблюдался строительный бум: активно развивались прибрежные города, особенно Лимасол и Пафос. Однако кризис привел к падению цен почти на 30-40%.

В 2013 году европейский долговой кризис и банковская реструктуризация снова ударили по рынку, но иностранный спрос помог ему восстановиться. В 2013–2020 годах главным драйвером стала программа «гражданство за инвестиции», которая привлекла миллиарды евро, но была закрыта в конце 2020 года из-за критики ЕС.

Сейчас акцент сместился на ПМЖ по инвестициям (от €300 тыс. в новостройках) и на долгосрочную аренду, особенно в городах с активной IT- и финансовой миграцией.

Динамика цен на недвижимость (2010-2025)

Лимасол:

• Самый дорогой и развитый рынок недвижимости Кипра.
• Считается “кипрским Дубаем”: здесь сосредоточены небоскребы с апартаментами бизнес- и премиум-класса, гавань, яхтенные стоянки, и офисы международных компаний.
• Лимасол – центр для релокантов из IT и финансовой сферы. Здесь находится множество штаб-квартир компаний, работающих с ЕС и Ближним Востоком.
• Стоимость квартир у моря и в новых комплексах в 2025 г. достигает €6–10 тыс./м². Аренда остаётся высокой на протяжении всего года (особенно для корпоративных клиентов).

Пафос:

• Более “семейная” локация, с уклоном на lifestyle и отдых.
• Покупатели: британцы (традиционно крупнейшая группа), немцы, скандинавы.
• Популярны виллы с бассейнами и комплексы с полным набором сервисов.
• Цены умеренные: €2-3 тыс./м² за апартаменты и €3-5 тыс./м² за виллы.
• Активный рынок краткосрочной аренды, но также есть спрос на долгосрочную от семей, переезжающих с детьми.

Ларнака:

• Долгое время считалась второстепенным рынком, но в последние годы активно развивается благодаря новому порту, марине и масштабным девелоперским проектам.
• Здесь более низкий входной порог (апартаменты от €2-2,5 тыс./м²).
• Главный плюс – транспортная доступность: аэропорт находится в самом городе.
• Прогнозируется значительный рост цен в ближайшие 3-5 лет из-за инфраструктурных инвестиций.

Никосия:

• Столица и деловой центр. Не является туристическим направлением, но важна для инвесторов, ориентированных на стабильную аренду.
• Основные арендаторы: госслужащие, студенты университетов, компании с долгосрочными контрактами.
• Цены ниже, чем на побережье: €1,5-2,5 тыс./м².
• Доходность долгосрочной аренды в Никосии может быть выше, чем в курортных локациях (за счёт стабильности).

Айя-Напа и Протарас:

• Чисто курортные регионы: высокий доход достигается благодаря посуточной сезонной аренде (апрель–октябрь).
• Спрос со стороны инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду.
• Высокая сезонность: доходность может достигать 8-10 % в год, но в остальное время (зима), доход резко падает.
• Цены: €2-3 тыс./м², что ниже, чем в Лимасоле или Пафосе, но окупаемость выше при грамотном управлении.

Кипр предлагает инвесторам широкий спектр форматов недвижимости, выбор между которыми во многом зависит от целей и общей стратегии покупателя. Наиболее популярным решением для тех, кто планирует купить квартиру на Кипре или инвестирует в арендный бизнес, остаются современные апартаменты в новостройках.

Девелоперы ориентируются на международный рынок, поэтому новые жилые комплексы строятся по стандартам, близким к европейским и ближневосточным. В них закладывается богатая инфраструктура: бассейны, тренажёрные залы, закрытые дворы, консьерж-сервис. Проекты премиум-класса также включают SPA-зоны, лаунж-площадки на крыше и охраняемые паркинги.

Такой формат удобен для семей с детьми и для экспатов, которые хотят жить в знакомой и комфортной среде. Стоимость варьируется: от доступных объектов в Ларнаке и Пафосе до более дорогостоящих апартаментов в Лимасоле, где цены могут превышать €10 000 за квадратный метр.

Отдельный сегмент рынка занимают таунхаусы и виллы на побережье. Это более традиционный и престижный вид недвижимости, ориентированный в первую очередь на состоятельных покупателей из Великобритании, Германии и Израиля. Вилла у моря – это не просто жильё, а элемент статуса и многообещающий долгосрочный актив.

Цены начинаются от €500,000 за компактные дома в Пафосе или Айя-Напе и могут достигать нескольких миллионов в Лимасоле и на уединённых прибрежных участках. Для семей, выбирающих эту страну как место для постоянного проживания, вариант купить виллу на Кипре часто становится оптимальным: много пространства, собственный бассейн, и возможность сдавать недвижимость в аренду туристам в летний сезон.

Особого внимания заслуживает формат доходных жилых комплексов с делегированным управлением, в так называемом “курортном стиле”. Инвестор приобретает квартиру или студию, а управляющая компания берёт на себя всю операционную деятельность: поиск арендаторов, сервисное обслуживание, и сбор платежей.

Такой вид “пассивной инвестиции” позволяет владельцу просто получать доход, в то время ка недвижимость сохраняет свою ликвидность. Этот подход всё чаще выбирают инвесторы из Европы и Ближнего Востока, которые хотят иметь актив в ЕС, но не планируют лично заниматься арендой.

Отдельная ниша – кондо-отели. Этот формат, популярный в Азии и США, активно развивается и на Кипре. Схема предполагает, что инвестор покупает долю в гостиничном комплексе и получает фиксированную доходность, обычно на уровне 4–6% годовых.

Для покупателя это безопасный и прозрачный вариант: недвижимость работает как полноценный отель, управляемый профессиональной сетью, а доходность не зависит от сезонных колебаний спроса.

Портрет покупателя кипрской недвижимости довольно разнообразен, но в нём можно выделить несколько главных категорий.

Наибольшую долю занимают иностранные инвесторы. Среди них особенно выделяются граждане Германии, Франции и скандинавских стран, которые рассматривают Кипр как площадку для диверсификации капитала.

Кипр традиционно популярен среди британцев: ещё со времён колониальной истории они активно приобретают жильё на острове, особенно в Пафосе и Лимасоле. С 2022 года усилился интерес инвесторов из Израиля и стран Ближнего Востока, что связано с политической нестабильностью региона и стремлением перевести часть активов в юрисдикцию ЕС.

Вторая группа покупателей – релоканты из IT и финансового сектора. Кипр за последние годы сделал ставку на привлечение международного бизнеса, запустив программу headquartering, льготные налоговые режимы для компаний и специальные визы для специалистов из IT сферы.

В результате, в Лимасоле и Ларнаке открываются офисы крупных IT-компаний, а спрос на жильё со стороны сотрудников этих компаний растёт огромными темпами.

Отдельная категория – семьи, приобретающие недвижимость ради переезда на ПМЖ. Для них важны инфраструктура, школы и медицинские услуги. На Кипре много международных школ, работающих по британской и американской системе образования, что делает его привлекательным для семей из ЕС и Ближнего Востока. Такие покупатели чаще выбирают виллы или просторные квартиры с несколькими спальнями.

Внутренний спрос тоже существует, но он заметно меньше. Киприоты чаще приобретают жильё на вторичном рынке, ориентируясь на доступность и цену, тогда как иностранные инвесторы создают спрос на премиальный сегмент и новостройки.

Арендный рынок Кипра делится на несколько сегментов, каждый из которых имеет свои особенности.

Долгосрочный рынок ориентирован прежде всего на сотрудников международных компаний, банкиров и релокантов. В Лимасоле и Никосии аренда востребована круглый год, и именно здесь можно говорить о стабильной доходности без ярко-выраженной сезонности.

Средняя стоимость аренды двухспальной квартиры в Лимасоле в 2025 году превышает €2 000 в месяц, и прогнозы говорят о дальнейшем росте, поскольку предложение ограничено.

Краткосрочный рынок – это классический туристический сегмент, наиболее развитый в Пафосе, Айя-Напе и Протарасе. Здесь доходность напрямую зависит от сезона: с апреля по октябрь спрос стремительно растёт, и именно на летние месяцы приходится около 70% годового дохода. Однако в зимние месяцы активность резко снижается, что требует грамотного стратегического планирования от инвестора.

Третья ниша – корпоративная аренда. Многие компании арендуют квартиры или дома для своих сотрудников, работающих в Кипре. Особенно востребован этот сегмент в Лимасоле, где сосредоточены штаб-квартиры IT и финансовых компаний. Корпоративные арендаторы ценят надёжность и долгосрочность контрактов, что делает такие сделки выгодными для владельцев.

Сравнение с Австрией

Юридическая система Кипра базируется на английском общем праве, что делает её одной из самых прозрачных и предсказуемых в ЕС для иностранных инвесторов. Практически все ключевые документы доступны на английском языке, а сами сделки структурированы так, чтобы быть понятными не только для местных, но и для международных покупателей.

Именно поэтому Кипр многие называют “удобной стартовой точкой европейского рынка недвижимости” для инвесторов из разных стран.

Ниже представлены основные модели владения и их особенности.

Самый простой и популярный способ оформления недвижимости – купить квартиру на Кипре физическим лицом напрямую. Этот формат чаще всего выбирают семьи, которые приобретают жильё для собственного проживания или получения ПМЖ. Процесс понятный: заключается договор купли-продажи, объект регистрируется в земельном кадастре, и покупатель становится официальным владельцем.

Однако важно учитывать, что налоговые последствия зависят от страны налогового резидентства. Например, резиденты некоторых стран должны будут отчитываться о зарубежных активах и платить налоги у себя дома.

Для тех, кто рассматривает недвижимость как инвестицию, особенно при покупке нескольких объектов или вложения в доходные проекты, используется компания специального назначения (Special Purpose Vehicle – SPV).

Преимущества владения через компанию:

• разделение активов и личных рисков;
• корпоративный налог всего 12,5% — один из самых низких в ЕС;
• возможность гибко оптимизировать налогообложение, в том числе при продаже или наследовании.

SPV часто применяют инвесторы, покупающие доходные комплексы, кондо-отели или портфель квартир для сдачи в аренду. Такой формат также облегчает привлечение партнёров и последующую продажу объекта, когда речь идёт не о недвижимости, а о долях в компании.

Для состоятельных инвесторов, Кипр предлагает инструменты наследственного планирования и защиты активов – трасты и фонды. Они позволяют:

• грамотно передать недвижимость детям или бенефициарам;
• избежать сложных процедур наследования;
• обезопасить имущество от возможных претензий третьих лиц.

Такой подход актуален при владении крупными портфелями или премиальной недвижимостью стоимостью в несколько миллионов евро. На практике это работает как семейный “щит”, позволяющий сохранить капитал и минимизировать юридические риски.

Ещё один вариант – купить недвижимость на Кипре в формате совместной собственности. Чаще всего используется при приобретении больших вилл на побережье или апарт-комплексов, когда несколько инвесторов объединяются для снижения входного порога.

Совладение позволяет каждому участнику владеть определённой долей объекта и получать доход, размер которого пропорционален вложению. Такой подход удобен для друзей, партнёров или семей, которые хотят владеть недвижимостью вместе.

Для иностранных инвесторов вход на кипрский рынок максимально упрощён:

• ограничений на покупку практически нет (в отличие от Австрии или Швейцарии, где иностранцы часто сталкиваются с жёсткими квотами);
• обязательным является прохождение банковской верификации (KYC, AML), где проверяется происхождение средств;
• все сделки проводятся через лицензированных юристов, что снижает риски мошенничества и гарантирует прозрачность.

Фактически, любой инвестор может приобрести недвижимость на Кипре, если он подтверждает легальность своего капитала.

В Австрии преобладает частное владение. Налоговая система прозрачная, но жёстко регулируемая: инвестор заранее понимает все издержки, однако гибкости практически нет. Структурирование через трасты или фонды здесь дорого и сложно, поэтому такие инструменты используются редко. Доходность аренды в Австрии низкая – 2–3%, зато риски минимальны, а рынок стабилен и прогнозируем.

В отличие от Австрии, Кипр предлагает гораздо более широкий выбор форм владения. Здесь можно построить структуру под свои конкретные цели:

• для ПМЖ – купить жильё напрямую;
• для инвестиций – оформить через компанию или вложится в кондо-отель;
• для наследственного планирования – использовать трасты и фонды.

Дополнительно работает уникальный режим non-dom: нерезидент, получивший этот статус, освобождается от налогов на дивиденды и проценты сроком на 17 лет. Это делает Кипр одной из самых выгодных юрисдикций ЕС по налоговой нагрузке для частных инвесторов.

Покупка недвижимости на Кипре – понятный и отлаженный процесс, но он имеет свои особенности, отличные от большинства континентальных европеизированных схем. Юридическая основа – англо-саксонский подход к праву собственности, что делает сделки относительно прозрачными для иностранных покупателей, но требует внимательной подготовки и контроля над выполнением всех требований.

Давайте рассмотрим всю последовательность действий от выбора объекта до получения права собственности, вскрывая при этом потенциальные подводные камни.

1. Выбор объекта. Сначала формируется инвестиционная цель: “для жизни/ПМЖ”, “доход через краткосрочную аренду”, “корпоративный фонд/портфель”. Это влияет на формат покупки и требования к документам (налоговый статус, тип финансирования, необходимость escrow и т.д.).

2. Резервирование (Reservation Agreement). Девелопер или продавец подписывает с покупателем предварительный договор, который обычно сопровождается оплатой фиксированной суммы резервирования (фиксация цены, срок для проверки). Важно – этот этап не равен контракту. Он даёт небольшую гарантию, но не защищает от юридических рисков.

3. Юридическая проверка (due diligence). Юрист проводит:

• Проверку цепочки владельцев и права собственности;
• Проверку на возможные существующие усложнения – ипотеки, залоги, судебные иски, аресты;
• Анализ документов на планирование и статуса разрешений на строительство;
• Проверку, не попадает ли участок под защиту (археология, региональные ограничения, прибережная территория на которой строительство запрещено).

Юридическая проверка – ключ к безопасной сделке; экономия на услугах юриста часто оборачивается неоправданными рисками.

4. Договор купли-продажи (Contract / Agreement for Sale). При согласовании условий подписывается контракт: цена, график платежей, гарантийные положения, штрафы за дефолт и сроки ввода в эксплуатацию. Часто к контракту прикладывают график с этапами оплаты и условиями передачи права собственности.

5. Депозит / escrow. Как правило, на стадии контракта вносится депозит (обычно 10% от цены) на клиентский счёт юриста или в отдельный escrow (если согласовано обоими сторонами). На Кипре широко практикуется доверительное хранение у юриста, реже – банковский escrow у третьей стороны.

6. Регистрация договора и временная защита. После подписания, договор обычно регистрируют (например, запись в земельном кадастре). Регистрация контракта даёт покупателю определенную степень защиты до выдачи окончательного права собственности.

7. Расчёты. Оплата остатка цены по контракту, налоги и сборы, оплата юридических и агентских услуг, и, при необходимости, нотариальные/нотариально-квалифицированные заверения.

8. Выдача права собственности (Title Deed) / Assignment Agreement. Для вторичного рынка вы получаете право собственности (Title Deed). Для покупок строящейся недвижимости часто оформляют Assignment Agreement (передача прав застройщика на покупателя) и по завершении проекта – выдача права собственности.

Важно: период между завершением строительства и выдачей права собственности может быть значительным – покупатель остаётся защищён контрактами и регистрацией, но юридически недвижимость ему не принадлежит до получения правоустанавливающего документа.

Юрист – ключевой участник сделки: он выполняет комплексную проверку, готовит и перепроверяет контракты, обеспечивает перевод денежных средств, сопутствует в процедуре регистрации и передачи права собственности. Список его задач включает:

• запрос и анализ права собственности и планов недвижимости;
• проверка статуса разрешения на строительство;
• запроса в кадастровый реестр и местных властей относительно ограничений;
• согласование графика платежей и резервирования в договоре;
• организация escrow/счета клиента и контроль над поступлением средств;
• сопровождение закрытия сделки и регистрации права собственности.

Практическая рекомендация: работайте только с лицензированными адвокатами/юристами, имеющими опыт в сфере недвижимости на Кипре и подтверждённые примеры закрытых сделок.

Любая легитимная сделка с недвижимостью подразумевает строгий банковский и юридический контроль:

• подтверждение источника средств (банковские выписки, отчёты о продаже активов, корпоративная отчётность);
• идентификация покупателя и бенефициаров (ID, паспорт, доказательства адреса);
• проверка конечного бенефициара (UBO) при покупке через компанию;
• отчётность по переводу крупных сумм (банки требуют объяснения происхождения средств).

Невыполнение требований KYC/AML ведёт к отказу в открытии счета, заморозке средств и срыву сделки.

Off-plan (покупка на стадии строительства) недвижимость очень популярна на Кипре и предлагает выгодные цены, но требует дополнительных мер предосторожности.

Этапы платежей. Обычно: резерв → 10% при подписании контракта → этапные платежи по мере строительства (этапы определяются в контракте) → последний платёж при передаче.

Банковские гарантии. Надёжные контракты предусматривают банковские гарантии или удержания частей суммы до получения права собственности или завершения ключевых работ. Постарайтесь получить банковские гарантии на сумму депозита/частей платежей.

Сроки завершения и штрафы. Контракт должен содержать чёткие сроки ввода в эксплуатацию и санкции/штрафы в случае задержки со стороны застройщика. Обратите внимание на форс-мажорные положения – они могут отменять ответственность застройщика при пандемиях, локальных ограничениях и т.п.

Переуступка прав. При переуступке прав (assignment), предусмотрите механизм, который защищает вас от скрытых долгов и обязательств, и согласуйте, кто понесёт налоговые издержки в случае реструктуризации сделки.

Рекомендация. Для новостроек крайне важна проверка репутации девелопера, его текущих проектов, рейтинга и отзывов, а также наличие у него средств для завершения строительства объекта.

Сегодня, всё больше сделок проводится дистанционно – особенно если речь идёт о нерезидентах. Этот формат стал возможен благодаря сочетанию англосаксонской модели права, гибкости местных юристов и цифровых сервисов.

Преимущества дистанционной покупки:

• Экономия времени и затрат на поездки.
• Возможность участвовать в сделке, находясь в другой стране.
• Гибкие механизмы – электронные подписи и доверенности.
• Юрист фактически “замещает” покупателя, контролируя процесс.

Как это работает на практике

1. Выбор объекта

Инвестор получает материалы от застройщика или агента: планировки, фото/видеообзоры, виртуальные туры. Многие компании предлагают live-показы через Zoom или WhatsApp.

2. Юридическое сопровождение

На Кипре ключевую роль играет юрист-посредник. Он проверяет право собственности, наличие потенциальных ограничений, разрешения на строительство и готовит договор купли-продажи. Для клиента всё это может проходить удалённо, без визита на остров.

3. Подписание документов

Договор можно подписать:

• электронно (через сертифицированные платформы),
• или по доверенности, заверенной у нотариуса в стране покупателя.

Стандартной практикой считается пересылка оригиналов документов по почте.

4. Финансовые расчёты

Деньги перечисляются не напрямую застройщику, а на клиентский счёт юриста (escrow). Юрист переводит их продавцу только после выполнения всех условий договора. Это защищает инвестора от рисков.

5. Регистрация собственности

После завершения сделки, юрист подаёт документы в земельный департамент. Инвестор получает выписку (о праве собственности) почтой или в электронном виде.

Покупка недвижимости у моря имеет целый ряд преимуществ, но с ней также связаны дополнительные юридические тонкости. На что обратить внимание:

Отступление / прибережные ограничения. Вдоль побережья действуют лимиты застройки, требования к отступам от берега, особые градостроительные правила и охрана природных зон. Некоторые участки могут быть непригодны для строительства или требовать специальных разрешений.

Первая линия / вторая линия. “Первая линия” включает территорию, которая непосредственно близка к морю и имеет премиальную цену. “Вторая линия” – находится чуть дальше и стоит дешевле, при этом имея меньше ограничений. При покупке недвижимости в первой линии, необходимо обязательно проверить зону ограничения построек и взять во внимание риск эрозии береговой полосы.

“Вид на море” в документах. Не стоит полностью доверять маркетингу: наличие или отсутствие официального права на беспрепятственный вид на море и строительных ограничений должно быть отражено в документах.

Защита побережье, морские разрешение. При строительстве на побережье могут потребоваться дополнительные согласования с морскими/экологическими правительскими органами и организациями.

Сравнение с Австрией. В Австрии процесс заключения сделки более формализован через роль нотариуса (notary public) и четко регламентированные escrow/фонды; налогообложение и трансферы. Он более предсказуем, но и уровень контроля здесь гораздо строже.

На Кипре – англо-саксонский стиль юридического сопровождения с акцентом на договорную защиту и регистрацию договоров до выдачи права собственности. В Австрии нотариальное сопровождение и формальная проверка происходит “на этапе нотариуса”, тогда как на Кипре много работы выполняет адвокат/юрист.

Это делает кипрский процесс гибким, но требует большей дисциплинированности со стороны покупателя и компетентного юриста.

Ниже – структурированная таблица, которая включает все основные налоги и сборы, связанные с покупкой, владением и продажей недвижимости на Кипре.

Источники по ключевым ставкам: налоговая и аналитические публикации 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summeries.

НДС (VAT). НДС 19% — стандартная ставка. Она применяется к новым объектам и строительным услугам. Однако для жилья существуют программы и пониженные ставки (раньше действовала схема 5% для определённых “первичных мест жительства” и проектов, но в 2025-2026 гг. налоговое регулирование пониженных схем регулярно меняется, поэтому проверьте актуальные условия для конкретного проекта, который вас заинтересовал).

Для перепродажи (вторичного рынка) НДС обычно не применяется, но тогда используются комиссии за перевод.

Гербовый сбор (Stamp Duty) и комиссии за перевод. Stamp duty – небольшая плата за договор. Её сплачивают быстро – в течение 30 дней после подписания. Комиссии за перевод (регистрационные сборы при передаче права собственности) рассчитываются по шкале (3%/5%/8%), причём часто применяется 50% скидка в пользу покупателя по ряду типов сделок.

Эти две составляющие вместе – значимая часть транзакционных расходов, особенно при перепродаже.

Налог на прирост капитала (CGT). CGT 20% применяется к прибыли при продаже кипрской недвижимости (и к акциям компаний, которые напрямую владеют таким имуществом при соответствующих условиях).

При этом есть вычеты (первоначальная стоимость, обоснованные улучшения) и определённые освобождения – эти детали необходимо учесть если вы планируете выйти из инвестиций.

Юридические расходы и агентские комиссионные. Юридические услуги в основном составляют 1-2% от общей цены сделки, агентская комиссия 2-3% (обычно её оплачивает продавец, но возможны и другие варианты). Рекомендуется заложить в бюджет минимум 3-6% непредвиденных и фиксированных транзакционных расходов при расчёте полной стоимости входа на рынок.

Владение и ежегодные расходы. К ежегодным расходам относятся коммунальные платежи комплекса, страхование, муниципальные сборы и плата за утилизацию. В дорогих комплексах (премиум-курорты) общие расходы могут быть существенными – до нескольких тысяч евро в год, что уменьшает чистую доходность аренды.

Налогообложение дохода от аренды и корпоративные нюансы. Доход от аренды облагается налогом как часть общей налоговой базы. Для физических лиц – налоговые ставки прогрессивны. Покупка через компанию (SPV) и управление через корпоративную структуру влечёт за собой корпоративный налог, обязательные социальные взносы при выплате заработка, дивидендную политику и т.д.

Также важны соглашения об избежании двойного налогообложения между Кипром и страной инвестора – они позволяют снизить налоговую нагрузку при корректном оформлении.

Налоговые режимы для нерезидентов: non-dom и “правило 60 дней”. Кипр предлагает привлекательные налоговые механизмы для новых резидентов – в частности, режим non-dom, дающий освобождение от налога на дивиденды и проценты в течение длительного периода (17 лет при определённых условиях), а также “правило 60 дней” для определения налогового резидентства (альтернатива 183-дневному правилу) – это инструмент планирования временного или частичного налогового резидентства на Кипре.

Эти режимы делают Кипр привлекательным для инвесторов, которые хотят сочетать налоговую оптимизацию и проживание в ЕС, однако применение льгот требует строгого соблюдения условий.

Продажа и налог на выход (CGT). CGT в размере 20% применяется к приросту стоимости. Для снижения налоговой базы учитываются расходы на улучшение, юридические расходы и базовые вычеты. Планируйте налоговые последствия заранее: при продаже через SPV – возможны иные нюансы, а при наследовании – вступают в силу отдельные правила, которые делают вариант планирования через трасты/фонды более привлекательным.

Сравнение с Австрией. В Австрии больше формальностей: ключевая роль нотариуса, предсказуемая и строгая налоговая схема, менее гибкое структурирование (трасты/фонды дороже и сложнее). Доходность аренды в Австрии, в частности в Вене, меньшая (около 2-3%), однако риски и волатильность рынка также значительно ниже. На Кипре – выше потенциальная доходность (особенно на побережье), гибкость в структуре владения (SPV, non-dom), но и выше сезонные и операционные риски.

Юридически: Австрия – нотариус делает транзакцию формально безопасной и практически автоматизированной. В то время как на Кипре ключевую роль играет адвокат/юрист, который движет процесс и организует escrow/клиентский счёт. Это делает процесс более гибким, но требует внимательного выбора профессионалов, с которыми вы будете сотрудничать.

Кипр остаётся одной из немногих европейских стран, где инвестиции в жильё напрямую ведут к статусу резидента. Самый популярный инструмент – программа fast-track ПМЖ. Она доступна если купить недвижимость на Кипре на сумму от €300000 и подтверждении дохода из-за рубежа. Такой статус:

• бессрочный и наследуемый;
• не требует постоянного проживания (достаточно посещения раз в два года);
• распространяется на семью заявителя.

Альтернативой выступают стандартные ВНЖ для пенсионеров и частных лиц с пассивным доходом, а также рабочие визы для специалистов, преимущественно из IT и финансового сектора.

С 2022 года введена и Digital Nomad Visa для удалённых сотрудников при доходе от €3,500 в месяц. Для граждан ЕС всё ещё проще: они могут жить и работать на Кипре без ограничений, лишь уведомив местные органы.

Помимо юридической части, важен lifestyle-фактор.

• В крупных городах работают англоязычные школы, соответствующие британским стандартам.
• Медицинская система сочетает государственное страхование GESY и развитый частный сектор.
• Кипр входит в число наиболее безопасных стран Европы с низкой преступностью.

В совокупности всё это делает ПМЖ на Кипре не только инструментом инвестиций, но и способом улучшить качество жизни семьи.

В Австрии ситуация иная. Здесь нельзя получить статус резидента напрямую через недвижимость. Основные варианты – ВНЖ по доходам и разрешения для бизнес- или трудовой деятельности. В отличие от Кипра, Австрия требует реального проживания: “формальный” ВНЖ невозможен.

Сравнение с Австрией:

• Кипр: гибкие и практические опции для инвесторов и семей.
• Австрия: строгие и формализованные правила для тех, кто реально живёт в стране.

На Кипре рынок аренды делится на два сегмента.

Краткосрочная аренда – это туристическая модель.

• Сезон длится с апреля по октябрь.
• Загрузка в пиковые месяцы – до 90-95%.
• Средняя дневная стоимость: €100-250.
• Управляющие компании получают 15-25% дохода, беря на себя обслуживание и маркетинг.

В несезон доходность падает резко, но за счёт высокого ADR летом инвестор может получать 6-8% годовых.

Долгосрочная аренда связана в первую очередь с айтишниками и иностранными специалистами.

• В Лимасоле цены на аренду квартир начинаются от €1,500 в месяц, доходность 3-4%.
• В Никосии, где спрос формируют госслужащие и студенты, доходность выше – 5-6%.
• В Пафосе и Ларнаке балансируются цена входа и доходность: 4-6%.

В Австрии рынок более предсказуем, но малодоходен. В Вене и Зальцбурге краткосрочная аренда не очень актуальна, поэтому инвесторы ориентируются на долгосрочные контракты. Ставки стабильны, но доходность редко превышает 2-3%.

Итого:

• Кипр = высокий потенциал доходности, но ярко выраженная сезонность.
• Австрия = стабильность и низкие риски, но ограниченный доход.

Выбор оптимальной локации чтобы купить виллу или квартиру на Кипре зависит от стратегии.

• Лимасол – премиальный рынок: офисы, небоскребы, гавань, статус “бизнес-столицы”. Высокие цены (€6000-10000/м²), низкая доходность, но высокая ликвидность.
• Пафос – семейный и туристический город, популярный среди британцев и скандинавов. Баланс цены и ликвидность, доходность выше, чем в Лимасоле.
• Ларнака – инфраструктурный апгрейд (порт, марина), доступный вход (€2,000–3,000/м²), потенциал роста капитализации.
• Никосия – столица и административный центр. Круглогодичная аренда, низкие цены входа (€1500-2500/м²), доходность 5-6%.
• Айя-Напа и Протарас – курортная модель: летом доходность до 10%, зимой – простаивание.

Кипр vs Австрия:

• Лимасол ближе всего к Вене – престиж и низкая доходность.
• Пафос напоминает Зальцбург – туризм и lifestyle.
• Никосия ближе к Инсбруку – студенты и госслужащие.
• Айя-Напа и Протарас можно сопоставить с горнолыжными курортами из-за высокой сезонности.

Вывод: Австрийский рынок подходит тем, кто ищет стабильность и долгосрочную предсказуемость. Кипр же даёт больше возможностей для инвесторов, готовых работать с динамичной системой, сезонностью и различными стратегиями в зависимости от региона.

На Кипре рынок делится на “вторичный” и новостройки, причём оба сегмента имеют свои особенности.

Вторичный рынок традиционно привлекателен за счёт того, что объекты уже проверены временем:

• можно оценить фактическое качество строительства и эксплуатационные расходы;
• учесть коммунальные платежи и резервы на капитальный ремонт;
• проверить историю объекта – от прав собственности до истории ремонтов.

Новостройки чаще всего продаются на стадии строительства (off-plan). Покупка на раннем этапе позволяет получить скидку до 10-15%, но требует большей скрупулёзности:

• графики платежей привязаны к этапам стройки;
• используются банковские гарантии или страховки;
• ключевой риск – задержки по сдаче и качество строительства.

Ориентировочные цены (2024г.)

В Австрии новостройки, как правило, дороже и качественнее за счёт строгих строительных норм, но доходность ниже. На Кипре коридор цен и качества шире, поэтому выбор надёжного застройщика – ключевой элемент любой успешной стратегии.

Помимо покупки стандартной квартиры или виллы для сдачи в аренду, на Кипре существуют и альтернативные форматы инвестирования, которые позволяют диверсифицировать портфель и выйти в более нишевые сегменты.

Сервисные апартаменты и кондо-отели. Многие застройщики предлагают готовые комплексы со сторонним управлением, где инвестор передаёт объект управляющей компании. Взамен предоставляется гарантированный доход (3-6% годовых) и отсутствие операционных обязательств. Формат подходит для тех, кто ценит предсказуемость и “пассивность”.

Доходные дома / мини-комплексы. Вариант для более крупных игроков: покупка здания или нескольких квартир под единое управление. Требует больших вложений и операционного контроля, но при грамотном менеджменте может приносить 7-9% годовых.

Студенческая аренда (Никосия, Лимасол). В городах с университетами спрос стабильно высок в период всего учебного года. Формат обеспечивает высокую заполняемость и прогнозируемый доход, хотя летом возможны простои.

Коммерческая недвижимость:

• Уличные магазины и офисы востребованы в Никосии и Лимасоле.
• Склады и логистика пока остаются нишей, но могут быть перспективны в долгосроке.

Земля под застройку. Подходит девелоперам и фондам. Риски связаны с градостроительными ограничениями, сроками согласований и большими капитальными затратами, но и потенциал доходности выше среднего.

Сравнение стратегий

Австрия vs. Кипр

• Австрия → стабильность, акцент на офисы и долгосрочную аренду, доходность обычно 2-4%.
• Кипр → больше ниш (курортные форматы, краткосрочная аренда, студенческий сегмент), доходность 5-8% и выше.

Инвестиции на Кипре сопряжены с более высокой доходностью, но и риски выше, чем в Австрии.

Ключевые риски

• Сезонность дохода и зависимость от туризма: курортная аренда активна с мая по октябрь. Зимой спрос значительно снижается.
• Качество постройки и девелоперские риски: особенно если инвестировать в проекты, которые находятся на стадии строительства. Иногда встречаются задержки или удешевление материалов.
• Банковская верификация (KYC/AML): проверка источника средств может замедлить сделку. Для инвестора важно подготовить документы заранее.
• Валютные риски и дистанционное управление: для нерезидентов это отдельные расходы (управляющие компании, страховки).
• Регулирование краткосрочной аренды: требуется регистрация в специальном реестре и лицензия на сдачу жилья.

Кипр – это не только место для выгодных инвестиций, но и привлекательный вариант для релокации. Многие семьи, предприниматели и специалисты из IT-индустрии выбирают остров не только из-за налоговых или визовых преимуществ, но и для того, чтобы насладится приятным сочетанием климата, доступности и высокого качества жизни.

Климат и экология – это одна из главных причин, почему Кипр стал “магнитом” для иммигрантов. Около 320 солнечных дней в году, мягкая зима без затяжных дождей и возможность купаться в море 6–7 месяцев подряд формируют особый “курортный” ритм жизни.

При этом экология на острове считается достаточно благоприятной: в сравнении с крупными индустриальными регионами Европы, здесь нет перегруженных производственных зон, а морской воздух положительно влияет на здоровье.

Медицина и образование представлены как в государственном, так и в частном формате. С 2019 года работает национальная система здравоохранения GESY, которая охватывает базовые медицинские услуги, а для более требовательных клиентов доступны частные клиники с врачами, имеющими международный опыт.

Для семей также важен вопрос образования: на Кипре много англоязычных школ и университетов, что упрощает процесс релокации для детей и подростков.

Стоимость жизни на острове средняя: выше, чем в Восточной Европе, но ниже, чем в Австрии, Германии или Франции. Квартплата и продукты в супермаркетах могут быть дешевле, но импортные товары и автомобили обойдутся дороже. Поскольку общественный транспорт развит слабо, большинство семей имеет свой автомобиль.

Высокий уровень безопасности также делает Кипр привлекательным местом для жительства. Здесь развитые русскоязычные, британские и израильские диаспоры, и действуют сообщества IT-специалистов и предпринимателей. Остров входит в число самых безопасных регионов Средиземноморья, что делает его комфортным выбором для семей с детьми и пожилых людей.

Для многих инвесторов Кипр стал не просто площадкой для инвестиций, а именно “европейским убежищем”, где можно разместить капитал, обеспечить безопасность семьи и сохранить гибкость в управлении активами.

Причины интереса к Кипру:

• Юрисдикция ЕС: недвижимость на Кипре – это доступ к европейскому правовому полю и защита прав собственности по стандартам ЕС.
• Англосаксонская правовая система: прозрачные и предсказуемые сделки, понятные для иностранных инвесторов.
• Простые процедуры покупки и регистрации недвижимости: минимальная бюрократия в сравнении с другими странами ЕС.
• Английский язык активно используется как в бизнесе, так и в госструктурах, что облегчает адаптацию.
• География: Кипр расположен между Европой, Ближним Востоком и Африкой, обеспечивая быстрые перелёты в разные регионы.

Для IT-специалистов действуют налоговые льготы, льготные визовые режимы и предоставляется возможность работать в международной среде, наслаждаясь высоким качеством жизни.

Таким образом, решение купить недвижимость на Кипре – это не только про инвестиционный доход, но и про диверсификацию рисков. Для жителей стран с нестабильной политической системой или валютными ограничениями Кипр становится “убежищем”, которое обеспечивает доступ к ЕС и комфортное проживание.

Продажа недвижимости на Кипре – это отдельный этап инвестиционного цикла, и здесь важно учитывать несколько факторов: ликвидность рынка, налоги, сезонность и юридические нюансы.

Продажа и сроки нахождения на рынке:

• На Кипре рынок более волатилен: спрос сильно зависит от сезонности (лето активнее, чем зима) и локации.
• Средний срок экспозиции объектов на побережье может составлять 6-12 месяцев, для ликвидных квартир в городах (Лимасол, Никосия) – гораздо меньше.
• Срок продажи может быть еще дольше для премиальных вилл, особенно если речь идёт о недвижимости дороже €1,5-2 млн.

В Австрии ситуация более предсказуемая: рынок менее зависим от сезонов, а срок нахождения объекта на рынке – обычно 3-6 месяцев в Вене и крупных городах.

Кипр:

• налог на прирост капитала (CGT) – 20% (с возможными льготами при покупке первого жилья или долгом владении);
• при продаже через компанию могут быть предложены налоговые оптимизации;
• обязательное раскрытие источников средств и прозрачность сделки.

Австрия:

• налог на прирост капитала (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• правила наследования и дарения прозрачные, но ставки выше, чем на Кипре.

Наследование и планирование. Для долгосрочных инвесторов часто важен вопрос передачи активов:

• На Кипре популярно использовать компании или трасты для владения объектами, что упрощает наследование и минимизирует налоги.
• В Австрии правовая система более жёсткая, но при этом гарантирует полную защиту наследников.

Из собственного опыта работы на Кипре и в Австрии, могу сказать: обе юрисдикции имеют целый ряд преимуществ. Когда мои клиенты ищут надёжность, спокойствие и долгосрочную защиту капитала, я направляю их в Австрию.

Здесь доходность ниже, зато предсказуемость и защита прав на высочайшем уровне. Купить дом или участок на Кипре я рекомендую тем, кто хочет не только сохранить, но и приумножить капитал, при этом совмещая инвестиции с комфортным образом жизни.

Выбирая объект, я всегда начинаю с проверки застройщика и юридического досье: наличие чистого права собственности, отсутствие финансовых обременений и законность разрешений на строительство. Ошибки на этом этапе обходятся слишком дорого.

Второй важный момент – стресс-тест доходности: я моделирую ситуацию, когда загрузка аренды падает на 20-30%, и смотрю, насколько проект остаётся устойчивым. Такой подход позволяет заранее понять, выдержит ли объект сезонные колебания.

Форма владения тоже играет роль. Небольшую квартиру можно оформить на физлицо, но если речь идёт о значительных суммах, лучше инвестировать через компанию (SPV). На Кипре действует non-dom-режим, позволяющий до 17 лет не платить налог на дивиденды и прирост капитала, что серьёзно улучшает экономику сделки.

В Австрии всё строже, но соглашения об избежании двойного налогообложения дают определённые возможности.

Обычно я предлагаю три стратегии. Консервативный вариант – городская недвижимость в долгосрок: например, квартиры в Никосии или Вене. Сбалансированный подход работает в Ларнаке или Пафосе: это умеренные цены и стабильный спрос.

А вот агрессивный сценарий – это курортная краткосрочная аренда на побережье Кипра. Там можно заработать до 8% годовых, но нужно быть готовым к сезонности и активному управлению.

Поэтому я часто говорю своим клиентам: “Диверсифицируйтесь”. Сочетание Австрии и Кипра – это отличная рабочая модель. Австрия даёт стабильность, Кипр – доходность. Вместе они формируют сбалансированный портфель, где один рынок компенсирует недостатки другого.

Перед сделкой я всегда советую инвесторам пройти системную проверку:

1. Прохождение KYC и открытие банковского счёта
2. Проверка права собственности и отсутствия финансовых обременений
3. Анализ девелопера и его предыдущих проектов
4. Лицензии на краткосрочную аренду (если планируется)
5. Страхование объекта
6. Договор управления (property management)
7. Налоговое планирование и учёт non-dom режима
8. План выхода (перепродажа / долгосрок как резервная стратегия)

По моему мнению, купить жилье на Кипре – лучший выбор тогда, когда важны доходность, гибкость и высокий уровень жизни. Он особенно актуален для семей, IT-специалистов и инвесторов, которые хотят совмещать инвестиции с личным комфортом – от релокации до учёбы детей. Австрия же выигрывает у тех, кто ставит на первое место предсказуемость и надёжность, даже если доходность окажется скромнее.

При этом, я всегда даю универсальные советы: обязательно сотрудничайте с юристом, который знает местные тонкости, проверяйте застройщика независимо, и заранее определитесь с системой управления недвижимостью. И главное – всегда имейте “план Б”: оставляйте себе возможность перевести краткосрочную аренду в долгосрочную, снизить цену или перестроить стратегию, если туристический поток просел.

Что касается будущего, я уверена: до 2030 года Кипр сохранит статус динамичного рынка. Инфраструктура будет развиваться, туристический поток останется стабильным, налоговые льготы продолжат привлекать релокантов.

Но и регулирование станет строже: банки будут внимательнее относится к источникам средств, а краткосрочная аренда станет всё более регулируемой. Австрия же, как и прежде, будет островком стабильности – без резких движений, но с гарантированной ликвидностью и защитой капитала.

Если совсем коротко: Австрия – это про сохранение, Кипр – про доходность. Лично я предпочитаю сочетать их в одном портфеле, чтобы получить и спокойствие, и прибыль.

Рынок Кипра многообразен: в разных городах различается не только стоимость входа, но и модель доходности. На побережье доминирует краткосрочная аренда с ярко выраженной сезонностью, в городах – стабильный долгосрок.

Ключевое отличие в том, что Кипр активно использует льготы (non-dom, снижение НДС для первичного жилья), а в Австрии налогообложение более консервативное, с акцентом на долгосрочную стабильность.

Для инвесторов на Кипре возможны разные стратегии – от агрессивных (краткосрочная аренда на курортах) до консервативных (городская долгосрочная).

Краткосрок у моря (Пафос, Айя-Напа)

• Бюджет: 200-300 тыс. €
• Средняя цена за номер: 90-140 €/ночь
• Окупаемость: 6-9%
• Риски: сезонность, зависимость от туризма

Долгосрок в городе (Никосия, Лимасол)

• Бюджет: 150-400 тыс. €
• Доходность: 4,5-5,5%
• Арендаторы: корпоративные работники, студенты, госслужащие
• Плюсы: стабильность, минимальная сезонность

Премиум берег (Лимасол, гавани)

• Бюджет: от 800 тыс. € и выше
• Доходность: 2,5-4%
• Сценарий: ставка на рост капитала и ликвидность
• Плюсы: высокая престижность, защита от инфляции

Диверсификация через управление (портфель)

• 2-3 объекта в разных локациях
• Баланс: один “курорт” + один “город” + опционально земля или коммерция
• Доходность: 5-6,5% при меньших рисках