Инвестиции в недвижимость США — дома, квартиры, доходность, налоги

С 2020 по 2025 год рынок недвижимости США вырос в цене на рекордные $20 трлн, достигнув общей стоимости $55,1 трлн. Однако в 2025 году рост заметно замедлился: по данным Zillow, средняя цена дома увеличилась всего на 0,3 % за год и составила около $368 000. Для инвесторов это сигнал: рынок становится более сбалансированным, а значит — появляется пространство для выгодных сделок.

Моя цель — дать вам системный разбор инвестиционной привлекательности недвижимости в США. Я хочу показать, как устроен рынок, какие города — от Нью-Йорка и Лос-Анджелеса до Майами и Флориды — могут быть интересны для покупки, какие налоги и расходы ждут инвестора, а также какие юридические нюансы важно учитывать.

Почему сейчас:

• Рост цен в долгосрочной перспективе: несмотря на локальное замедление, США остаются одним из самых динамичных рынков в мире.
• Доллар как «тихая гавань»: вложения в американскую недвижимость защищают капитал от девальвации в нестабильных странах.
• Спрос на аренду: в условиях дорогой ипотеки растёт рынок аренды — от Нью-Йорка до Калифорнии.
• Глобальные миграционные тренды: США остаются страной притяжения для бизнеса, студентов, специалистов и инвесторов, что поддерживает спрос на жильё в долгосрочной перспективе.

Я эксперт по недвижимости с юридическим образованием и многолетним опытом работы в международных инвестициях и строительстве. Я сопровождала сделки в Европе и США, от покупки апартаментов и вилл до комплексных проектов в сегменте коммерческой и гостиничной недвижимости.

Мой опыт включает:

• юридическое сопровождение сделок и проверку объектов на чистоту;
• анализ инвестиционной привлекательности рынков и отдельных регионов;
• разработку стратегий распределения капитала между стабильными и растущими рынками;
• сопровождение проектов с участием иностранных инвесторов, включая юридические и налоговые аспекты.

В статье я собрала свой опыт и практические сценарии, которые помогут тем, кто задумывается о том, чтобы купить дом в США или вложиться в американскую недвижимость как в инструмент защиты и приумножения капитала.

Если сравнивать США с Австрией, стоит отметить несколько ключевых преимуществ европейской страны:

• Стабильность рынка: цены растут умеренно и прогнозируемо, без резких колебаний, характерных для крупных американских городов.
• Стабильный спрос: австрийская недвижимость востребована как местными жителями, так и иностранными инвесторами, что обеспечивает ликвидность объектов.
• Простота планирования: налоги и юридические условия более прозрачны, что облегчает долгосрочное управление инвестициями.
• Высокий уровень жизни: инфраструктура, медицина, образование и безопасность создают комфортную среду для жизни и долгосрочного владения недвижимостью.

В то время как США предлагает масштаб, динамику и высокую доходность, Австрия выигрывает в предсказуемости, устойчивости и надежности — особенно для консервативных инвесторов, ищущих безопасное место для хранения и приумножения капитала.

США остается одним из самых привлекательных рынков недвижимости для международных инвесторов. Это не только крупнейший рынок по объёму сделок и капитализации, но и рынок с высокой ликвидностью и прозрачностью процедур. Каждый год сюда приходят инвесторы из Европы, Азии и Ближнего Востока, чтобы купить дом в США или купить квартиру в Нью-Йорке, диверсифицировать портфель и получить стабильный доход от аренды.

Согласно последнему отчёту Knight Frank Global House Price Index за 4 квартал 2024 года, средний ежегодный рост цен на жильё в США составил 2,6%. Хотя этот показатель ниже долгосрочной тенденции в 4,8%, он свидетельствует о стабильности и умеренном росте рынка.

В отчёте PwC и Urban Land Institute «Emerging Trends in Real Estate® 2025» отмечается, что снижение процентных ставок Федеральной резервной системы США способствует оживлению рынка недвижимости, увеличивая объём сделок и улучшая условия для инвесторов.

По данным JLL, в 2024 году США продемонстрировали высокую степень прозрачности на рынке недвижимости, что подтверждается улучшением показателей в Global Real Estate Transparency Index. Это делает американский рынок привлекательным для международных инвесторов, обеспечивая уверенность в правовой и финансовой стабильности сделок.

США предлагают уникальное сочетание ликвидности, разнообразия рынков и стабильности. В отличие от Европы, где высокие налоги и ограниченная ликвидность могут быть препятствием, и Азии, где политическая нестабильность может влиять на рынок, США обеспечивают более предсказуемую среду для инвестиций.

Например, мои клиенты, инвестирующие в недвижимость в Нью-Йорке, отмечают высокую доходность и стабильность рынка, несмотря на высокие первоначальные затраты. Один из клиентов приобрел квартиру в Нью-Йорке за $1,5 млн и уже через два года получил доход в размере $120 тыс. от аренды.

Рынок недвижимости США является одним из крупнейших и наиболее ликвидных в мире, предлагая инвесторам широкий спектр возможностей — от жилых домов и кондоминиумов до коммерческих объектов и мультифэмили. Стабильная экономика, развитая инфраструктура и прозрачная правовая система делают страну особенно привлекательной как для местных, так и для иностранных инвесторов.

Рынок недвижимости США за последние два десятилетия пережил несколько ключевых этапов. Кризис 2008 года вызван был массовыми субстандартными ипотеками и спекуляциями: цены на жильё резко упали, многие собственники оказались в негативном капитале, а банки — с дефолтами.
В последующие годы рынок постепенно восстанавливался: с 2010 по 2015 год наблюдался умеренный рост цен, особенно в крупных городах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес, благодаря притоку инвесторов и ограниченному предложению жилья.

Пандемия COVID-19 сначала замедлила рынок, но уже к концу 2020 года спрос резко вырос: низкие ипотечные ставки и интерес к пригородам ускорили рост цен, особенно на жилые дома и кондоминиумы.

К 2025 году рынок стабилизируется: прогнозируемый рост цен — 3–4% в год, а высокая доходность аренды и интерес иностранных инвесторов делают США привлекательными для инвестиций. Мои клиенты, инвестировавшие в Нью-Йорк и Майами, отмечают устойчивую доходность и предсказуемую динамику рынка.

Средняя стоимость жилья в США на вторичном рынке составляет $368,581, что на 0,3% выше по сравнению с предыдущим годом. В городах Нью-Йорк, Майами и Лос-Анджелес наблюдается снижение цен, что делает эти рынки более привлекательными для покупателей.

Средняя доходность от аренды составляет 8%, что является высоким показателем по мировым стандартам.

Наибольший интерес со стороны покупателей наблюдается в следующих регионах:

• Нью-Йорк: стабильный спрос и развитая инфраструктура делают город привлекательным для инвесторов.
• Майами: переход на рынок покупателя в 2025 году делает условия более выгодными.
• Лос-Анджелес: снижение цен повышает доступность жилья, особенно для многоквартирных объектов.
• Техас: отсутствие налога на доходы и низкие налоги на имущество привлекают инвесторов.
• Средний Запад: города вроде Детройта предлагают высокую доходность аренды до 21,95%.

Рынок США предлагает разнообразные объекты, что позволяет инвесторам подобрать стратегию под свой бюджет и цели — от купить дом в США до квартиры в Нью-Йорке.

• Жилые дома обеспечивают стабильный доход от аренды и долгосрочный рост стоимости, особенно в пригородах Нью-Йорка и Майами.
• Кондоминиумы и таунхаусы востребованы в городах, проще в управлении, доходность аренды 5–7% годовых.
• Мультифэмили (многоквартирные дома) привлекают высокой доходностью — до 10% годовых — и минимизируют риски пустующих квартир.
• Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады) интересна для долгосрочных инвестиций, особенно в стратегических локациях, несмотря на рост удаленной работы.
• Luxury и краткосрочная аренда обеспечивают высокую доходность, но требуют активного управления.

Иностранные покупатели потратили $56 млрд на недвижимость США в период с апреля 2024 по март 2025 года, что на 33,2% больше по сравнению с предыдущим годом. Основные страны-инвесторы: Китай, Канада, Латинская Америка и Европа. Интерес сосредоточен в основном на крупных городах и престижных районах — Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, где средняя стоимость жилья за м² составляет $1,100–$1,400. Доходность аренды для иностранных инвесторов колеблется в среднем 6–8% в год, что делает рынок США одним из самых привлекательных по соотношению риск/доходность.

Американские покупатели проявляют растущий интерес к внутренним регионам, таким как Средний Запад, где средняя стоимость жилья ниже на 25–40% по сравнению с побережьями, а доходность аренды достигает до 10–12% годовых. Это создает привлекательные возможности для тех, кто ищет купить дом в США или недвижимость в США с высокой доходностью и потенциалом роста капитала.

Высокие ипотечные ставки (средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке на август 2025 года — около 7,2%) временно сдерживают спрос на покупку жилья. Однако снижение ставок даже на 1–1,5% может значительно активизировать рынок.

Миграция жителей из дорогих штатов, таких как Калифорния и Нью-Йорк, в более доступные регионы (Техас, Флорида, Средний Запад) усиливает внутренний спрос на жильё. По данным Census Bureau, более 3 млн человек ежегодно переезжают в более доступные штаты, что создаёт стабильный поток потенциальных арендаторов и покупателей.

Инвестирование в недвижимость США предоставляет разнообразные возможности, и выбор структуры владения зависит от целей, налоговых предпочтений и уровня вовлеченности инвестора.

Простой способ инвестирования: покупка недвижимости на имя физического лица. Однако это может привести к повышенному налогообложению и ограниченной защите активов. Например, мои клиенты, инвестировавшие в дом в США таким образом, сталкивались с повышенными налоговыми ставками и рисками личной ответственности.

Особенности:

• Простое оформление сделки и минимальная бюрократия
• Полный контроль над управлением, ремонтом и арендой
• Легко получить ипотеку на имя физического лица, особенно для граждан США
• Подходит для частной собственности или семейного жилья

Создание Limited Liability Company (LLC) позволяет ограничить личную ответственность и оптимизировать налогообложение. Это особенно выгодно для иностранных инвесторов, так как LLC предоставляет гибкость в распределении прибыли и убытков, а также упрощает передачу активов.

Особенности:

• Ограничение личной ответственности владельца
• Гибкость распределения прибыли и убытков между участниками
• Упрощение передачи долей другим инвесторам без перепродажи объекта
• Возможность налоговой оптимизации, включая списание расходов и амортизацию
• Подходит для мультифэмили, коммерческих объектов и портфелей недвижимости

Пример: один из моих клиентов приобрел недвижимость в США через LLC, что позволило ему эффективно управлять налоговыми последствиями и защитить личные активы.

REITs — это компании, владеющие и управляемые недвижимостью, которые предлагают ликвидность и диверсификацию. В 2024 году публичные REITs выплатили около $66,2 млрд дивидендов.

Особенности:

• Возможность инвестировать в офисные здания, торговые центры, склады и апартаменты без прямого управления
• Диверсификация по географии и типу объектов
• Ликвидность — акции REITs легко продаются на рынке
• Подходит для инвесторов, желающих пассивный доход
• Дивидендная доходность в среднем 4–7% годовых, с дополнительным ростом капитала

Партнёрские сделки и недвижимые инвестиционные трасты (REITs) позволяют объединить капитал для приобретения крупных объектов недвижимости. Это снижает риски и увеличивает потенциальную прибыль.

Особенности:

• Доступ к дорогостоящей коммерческой и мультифэмили недвижимости
• Разделение рисков и расходов между партнерами
• Управление объектами доверяется профессиональной команде
• Возможность участия в крупных проектах без необходимости крупных личных вложений

В целом США не запрещают иностранцам приобретать жилье, включая дома, квартиры и коммерческую недвижимость напрямую на свое имя, через LLC, через REITs или участвуя в партнёрских сделках и трастах. Есть ограничения на покупку земли вблизи стратегических объектов, таких как военные базы и инфраструктура критической важности.

Некоторые ипотечные программы доступны только гражданам и резидентам, поэтому иностранцам чаще приходится использовать наличные средства или финансирование через международные банки. Владение через LLC или трасты часто помогает обойти некоторые бюрократические сложности и упростить оформление.

Процесс приобретения жилья в США отличается прозрачностью и строгостью юридических процедур, что делает рынок привлекательным как для американцев, так и для иностранных инвесторов. Ниже разберём ключевые шаги и особенности, которые стоит учитывать, если вы планируете купить квартиру в Нью-Йорке, дом в США или инвестировать в объекты в Лос-Анджелесе.

Процесс покупки недвижимости в США чётко структурирован. Вот основные шаги, которые проходят мои клиенты при покупке дома в США или когда хотят купить квартиру в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе:

1. Выбор агента и объекта — подбор недвижимости и подача оффера (предложения о покупке) через риелтора.
2. Принятие оффера — продавец подтверждает условия сделки, цена фиксируется в контракте.
3. Escrow-счёт — открывается специальный счёт для хранения депозита и средств до завершения сделки.
4. Инспекция (Home Inspection) — техническая проверка состояния объекта (крыша, коммуникации, системы).
5. Appraisal (оценка стоимости) — проводится банком или независимым оценщиком, особенно если используется ипотека.
6. Title search и title insurance — проверка юридической чистоты и оформление страховки титула.
7. Подготовка документов — адвокат или escrow-компания готовят финальные договоры и расчёты.
8. Closing (закрытие сделки) — стороны подписывают документы, деньги переводятся, права собственности регистрируются в county records.

Пример: один из моих клиентов покупал дом в Америке в Техасе, и весь процесс от подачи оффера до регистрации прав занял около 45 дней — это стандартный срок для большинства сделок.

При покупке недвижимости в США ключевую роль играют два специалиста — риелтор и адвокат.

Риелтор сопровождает клиента на всех этапах: от подбора объекта и подачи оффера до переговоров с продавцом. В отличие от Европы, услуги риелтора в США оплачивает продавец, а не покупатель, что делает их работу особенно выгодной для иностранных инвесторов. Например, мой клиент, планировавший купить квартиру в Нью-Йорке, сэкономил десятки тысяч долларов благодаря грамотным переговорам агента, который добился скидки в условиях конкуренции.

Адвокат нужен не во всех штатах, но в Нью-Йорке, Нью-Джерси и Массачусетсе его участие обязательно. Он проверяет «чистоту» сделки, анализирует title (право собственности), подготавливает контракт, следит за соблюдением налоговых норм (например, FIRPTA для иностранцев).

В моей практике был случай, когда клиент собирался приобрести дом в Америке во Флориде, и адвокат обнаружил задолженность прежнего владельца по налогам на $15 тыс. Благодаря этому проблему решили до closing, а покупатель избежал лишних расходов.

Чтобы купить квартиру в США или инвестировать в дом в Америке, не требуется гражданство или вид на жительство. Основные условия сводятся не к паспорту, а к финансовой и юридической прозрачности сделки. Покупателю необходимо подтвердить законное происхождение средств, иметь достаточный бюджет для покрытия первоначального взноса (если речь идет об ипотеке) и понимать налоговые правила, включая FIRPTA и налогообложение доходов от аренды.

1.  Идентификационный номер

• Резидентам нужен SSN (Social Security Number)
• Нерезидентам — ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) для уплаты налогов

2. Банковский счёт в США

• Используется для перевода средств на escrow и оплаты текущих расходов
• Можно открыть на основании визы и паспорта

3. Подтверждение личности и происхождения средств

• Банк или escrow-компания проверяют документы, чтобы исключить нарушение правил AML (anti-money laundering)

4. Финансирование

• Большинство иностранных инвесторов оплачивают сделки наличными (по данным NAR, более 40% покупок иностранцев — cash deals)
• Ипотека доступна, но условия жёстче: первый взнос 30–50%, ставка на 1–2% выше, чем для граждан США

5. Налоговые обязательства

• У нерезидентов удерживается налог с продажи (FIRPTA — до 15%)
• Наличие ITIN позволяет подавать декларации по аренде

6. Возраст

• Ограничений на владение нет, недвижимость может быть оформлена даже на несовершеннолетнего через опекуна или траст
• Для ипотеки банки устанавливают нижний порог — от 18 лет

Иностранные инвесторы и покупатели могут приобрести недвижимость в США полностью онлайн, без личного присутствия. Риелторы проводят виртуальные показы и 3D-туры, а документы подписываются через электронные сервисы вроде DocuSign.

Финансовую часть сделки ведёт escrow-компания: она принимает депозит, проверяет право собственности и оформляет страхование титула. Деньги переводятся международным банковским платежом.
Закрытие (closing) проходит удалённо, а зарегистрированный deed отправляется покупателю по почте или курьером. У меня был клиент, который хотел купить квартиру в Нью-Йорке, и мы оформили сделку полностью онлайн — ключи получил его доверенный представитель.

Этот формат особенно удобен для тех, кто планирует сразу сдавать жильё в аренду: будь то дом в Америке или квартира в Лос-Анджелесе, Майами или Флориде, объект сразу передают под управление управляющей компании.

Инвесторы, планирующие купить дом или квартиру в Америке, должны учитывать не только цену объекта, но и налоговую нагрузку. В отличие от Европы, где налоги на недвижимость зачастую более прозрачны и предсказуемы, в США система многоуровневая: федеральный уровень, штат и муниципалитет.

В США ежегодный налог на собственность варьируется от 0,3% (Гавайи) до более 2,4% (Техас, Нью-Джерси). В среднем — около 1,1% от стоимости объекта.

Например, при стоимости дома в Америке $500 000 налог составит примерно $5 500 в год. Мои клиенты, купившие жильё во Флориде за $650 000, платят property tax чуть более $9 000 ежегодно.

Сюда входят услуги адвоката, страховка титула, комиссии escrow, оценка и регистрация сделки. Обычно составляют 2–5% от стоимости объекта. При покупке квартиры в Америке за $400 000 нужно заложить $8 000–20 000 на закрывающие расходы.

Доход от сдачи недвижимости облагается федеральным налогом (10–37%) и налогом штата (0–13%). Нерезиденты могут удерживаться по ставке 30%, если не применяются международные соглашения. Вычеты на ремонт, управление и амортизацию позволяют снизить налогооблагаемую базу. Например, клиент в Майами снизил налог на аренду квартиры в Америке почти вдвое за счет расходов на управление и ремонт.

Применяется при продаже недвижимости и достигает 20% федерального налога плюс ставка штата. Для резидентов есть льготы при владении более 2 лет, иностранцы таких преимуществ не получают.

По закону FIRPTA удерживает до 15% от цены продажи у нерезидентов. Например, австрийский инвестор, продавший квартиру в Нью-Йорке за $1,2 млн, удержал $180 000 в счёт налога. После подачи декларации часть суммы может быть возвращена.

Австрия в плане налогообложения недвижимости более выгодна и предсказуема для консервативных инвесторов. Налоговая нагрузка минимальна, доходность от аренды и прироста капитала легче планировать. США дают более высокую доходность, но риски и расходы выше, особенно для иностранцев.

Чтобы снизить налоговую нагрузку при покупке дома в США, инвесторы используют:

• LLC — ограничивает личную ответственность и оптимизирует налогообложение аренды и продажи.
• 1031 Exchange — отсрочка налога на прирост капитала при обмене инвестиционного объекта на другой.
• Налоговые вычеты — расходы на ремонт, управление, амортизация уменьшают налогооблагаемую базу.
• Структурирование собственности — трасты или партнерства для защиты активов и налоговой оптимизации.
• Планирование дохода и расходов — сбалансированное распределение арендного дохода и капитальных расходов.

Владение недвижимостью в США или квартирой в Америке не предоставляет прямого пути к получению вида на жительство (ВНЖ). Однако существуют несколько визовых программ, которые могут быть связаны с инвестициями в недвижимость и бизнес.

Программа EB-5 позволяет инвесторам и их семьям получить грин-карту при условии инвестирования в размере $1,050,000 в коммерческое предприятие в США, которое создаст не менее 10 рабочих мест для граждан США. Если инвестиции направлены в целевую зону занятости (TEA), сумма может быть снижена до $800,000.

Однако, в феврале 2025 года президент США Дональд Трамп предложил заменить программу EB-5 новой схемой — «золотой картой» стоимостью $5 миллионов, предоставляющей путь к гражданству без требования создания рабочих мест.

Виза E-2 предназначена для граждан стран, с которыми США имеют договоры о торговле и навигации. Инвестор должен вложить существенную сумму капитала в действующий или новый бизнес в США и иметь контрольный пакет (обычно более 50%) в компании.
Вложения в недвижимость, такие как покупка многоквартирных домов с целью их управления, могут квалифицировать для этой визы, если бизнес активно управляется и приносит прибыль.

Хотя официально нет минимального размера инвестиций для визы E-2, на практике рекомендуется инвестировать от $250,000 до $300,000, особенно для малых бизнесов.

Виза L-1 предназначена для сотрудников международных компаний, переводимых в филиалы или дочерние компании в США. Для получения этой визы необходимо, чтобы компания за рубежом проработала не менее одного года и имела соответствующие связи с американской компанией. Это может быть полезно для владельцев иностранных компаний, которые хотят расширить свой бизнес, включая инвестиции в недвижимость, в США.

В США существуют и другие законные способы получения ВНЖ, помимо инвестиционных виз:

• Воссоединение семьи — для ближайших родственников граждан и резидентов США.
• Брак с гражданином США — даёт право на получение грин-карты.
• Рабочие визы — H-1B, O-1 и другие для квалифицированных специалистов.
• Образование — студенческие визы F-1 с возможностью последующего перехода на рабочую визу.
• Лотерея «Грин Кард» — ежегодная программа случайного распределения виз для граждан стран с низкой иммиграцией в США.

В Австрии существуют различные способы получения ВНЖ, включая:

• D-карта: предназначена для высококвалифицированных специалистов, инвесторов и предпринимателей. Позволяет легально проживать и работать в стране. Для инвесторов минимальная сумма вложений обычно составляет €300,000–500,000 в бизнес или экономику Австрии. Первоначальный ВНЖ выдаётся на 1 год, с возможностью продления до 5 лет, после чего можно подать на ПМЖ, а через 6 лет — на гражданство.
• Self-Sufficiency: для лиц, которые могут обеспечить себя финансово без государственной помощи. Необходимо подтвердить наличие €30,000–60,000 на банковском счёте и собственное жильё. Первоначальный ВНЖ выдаётся на 1 год, продлевается ежегодно до 5 лет, затем возможен ПМЖ.

Австрия проще и предсказуемее для инвесторов, ищущих ВНЖ через инвестиции, благодаря чётким требованиям, фиксированным суммам и прямому пути к долгосрочному проживанию и гражданству.

Вложения в недвижимость в США могут приносить стабильный доход, однако важно учитывать различия между краткосрочной и долгосрочной арендой, особенности налогообложения и местное регулирование. Мой опыт показывает, что правильный выбор стратегии аренды напрямую влияет на рентабельность вложений.

Краткосрочная аренда предлагает высокую доходность, часто в диапазоне 12–15% годовых, особенно в туристических и городских районах. Например:

• Нью-Йорк: ежедневная ставка $159, заполняемость 67%, годовой доход $39,983.
• Санта-Моника: ежедневная ставка $216, заполняемость 72%, годовой доход $58,184.
• Голливуд, Флорида: ежедневная ставка $197, заполняемость 69%, годовой доход $47,000.

Риски и особенности: многие города, включая Нью-Йорк, Майами и Лос-Анджелес, вводят строгие правила для краткосрочной аренды — требуется регистрация, лицензии и соблюдение лимитов по числу дней сдачи. Поэтому инвесторы должны внимательно анализировать локальные законы, чтобы избежать штрафов.

Долгосрочная аренда обеспечивает более стабильный доход с меньшими регуляторными рисками. Средняя доходность составляет около 8%, а в некоторых регионах может доходить до 12–22%. Примеры:

• Детройт: доходность до 21,95%.
• Майами: доходность около 7%.

Долгосрочная аренда особенно привлекательна для инвесторов, которые ищут стабильность и минимальные операционные сложности. Мои клиенты часто выбирают такой вариант в Техасе и Аризоне, чтобы зафиксировать доход на длительный срок и снизить риски, связанные с сезонностью и колебаниями спроса.

1. Краткосрочная аренда (Airbnb, VRBO)

• Федеральный налог на прибыль: 10–37% в зависимости от общего дохода инвестора.
• Пример: Если годовой доход от краткосрочной аренды квартиры в Нью-Йорке составляет $40,000, федеральный налог может составить $4,000–$12,000 в зависимости от других источников дохода.
• Налог штата: Нью-Йорк — 4–8,82% от дохода; Флорида — 0% (нет подоходного налога на уровне штата).
• Туристический налог и сбор с продаж: Нью-Йорк — 14,75% с каждой брони; Майами — около 12%.
• Нерезиденты: удерживается 30% налога на валовый доход через управляющую компанию.

2. Долгосрочная аренда

• Федеральный налог на прибыль: 10–37%.
• Пример: Дом в Майами, сдаваемый за $2,800/мес, годовой доход $33,600. Федеральный налог — $3,300–$12,500.
• Налог штата: Флорида — 0%; Калифорния (Лос-Анджелес) — 1–13,3%.
• Удержания для нерезидентов: обычно 30% от валового дохода, если не оформлено через LLC с подачей налоговой декларации.

Для моих клиентов из Европы и Азии я всегда рекомендую заранее рассчитывать налоговую нагрузку по федеральным и местным ставкам, а также рассматривать оформление через LLC для максимальной оптимизации. Например, инвесторы в Майами и Нью-Йорк значительно выигрывают при правильном планировании расходов и амортизации.

Управляющие компании помогают инвесторам, особенно иностранным, вести недвижимость без личного участия. Их услуги включают:

• Поиск арендаторов и проверка платежеспособности
• Сбор арендной платы и контроль своевременных платежей
• Техническое обслуживание, ремонт и уборку
• Ведение бухгалтерии и отчетности для налогов

Стоимость услуг:

• Долгосрочная аренда: обычно 8–12% от ежемесячного дохода. Например, если квартира в Нью-Йорке приносит $3,000/мес, управляющая компания забирает $240–$360/мес.
• Краткосрочная аренда (Airbnb, VRBO): чаще 15–20% от дохода, так как требуется больше операций по управлению бронированиями и обслуживанию гостей. Пример: доход $4,000/мес — комиссия $600–$800.
• Дополнительные сборы: плата за размещение на платформах, разовые сборы за подготовку жилья, экстренные ремонтные работы.

Если ваша цель — стабильность, предсказуемый доход и минимизация регуляторных рисков, я советую рассматривать Австрию. США привлекательны высокими доходами, особенно через краткосрочную аренду, но это сопровождается сложным регулированием и большим количеством рисков.

Выбор региона для инвестиций в недвижимость в США зависит от целей, бюджета и стратегии: хотите ли вы стабильный доход, высокую ликвидность или перспективу роста капитала. Мой опыт показывает, что правильный выбор города напрямую влияет на доходность и риски.

Нью-Йорк — стабильность и ликвидность

Нью-Йорк остаётся самым ликвидным рынком страны. Средняя цена за квадратный метр составляет $10,000–$18,000, что делает вложения дорогими, но предсказуемыми.

• Доходность долгосрочной аренды: 5–6%
• Краткосрочная аренда: 12–14%
• Популярные районы: Манхэттен, Бруклин, Квинс
• Особенности: высокая ликвидность, стабильный спрос, строгие законы Airbnb

Майами и Флорида — рост и налоговые преимущества

Средняя стоимость жилья составляет $5,500–$9,000 за м², что делает Флориду доступной для инвесторов, ищущих рост капитала и налоговые преимущества.

• Доходность долгосрочной аренды: 7%
• Краткосрочная аренда: 11–13%
• Популярные районы: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Особенности: быстрый рост цен, высокий туристический поток, налоговый ноль на подоходный налог

Например, моя клиентка купила кондоминиум 80 м² в Brickell за $600,000 ($7,500/м²). Долгосрочная аренда приносит $3,500 в месяц, краткосрочная через Airbnb может доходить до $5,500 в сезон. Через два года стоимость квартиры выросла на 12%.

Калифорния (Лос-Анджелес, Сан-Франциско) — дорогие, статусные рынки

Цены здесь одни из самых высоких: $8,500–$20,000 за м². Инвестиции требуют значительного бюджета, но обеспечивают престиж и ликвидность.

• Доходность долгосрочной аренды: 5–6%
• Краткосрочная аренда: 12–13%
• Популярные районы: Санта-Моника, Голливуд, Центр Лос-Анджелеса
• Особенности: престижные районы, высокий спрос на аренду, строгие законы

Техас (Остин, Даллас, Хьюстон) — динамичный рост и миграция

Средняя стоимость жилья составляет $3,500–$6,500 за м², что делает Техас привлекательным для инвесторов с ограниченным бюджетом и желающих высокий рост капитала.

• Доходность долгосрочной аренды: 8–9%
• Краткосрочная аренда: 10–12%
• Особенности: рост населения, миграция из дорогих штатов, доступные цены

Инвестор из Канады купил таунхаус 100 м² в Остине за $450,000 ($4,500/м²). Долгосрочная аренда приносит $3,200 в месяц. Через год квартира выросла в цене на 10%. Местный рынок активно развивается, приток мигрантов увеличивает спрос на аренду.

Средний Запад (Чикаго, Детройт) — дешёвые, но рискованные объекты

Цены на жильё здесь варьируются от $1,500 до $6,000 за м², что делает Средний Запад интересным для бюджетных инвестиций с высокой доходностью.

• Доходность долгосрочной аренды: 7–22%
• Краткосрочная аренда: 10–12%
• Особенности: очень низкая стоимость покупки, высокая доходность долгосрочной аренды, но нестабильный рынок и низкий спрос на краткосрочную аренду

Пара из Швейцарии купила дом 120 м² в Детройте за $200,000 ($1,667/м²). Долгосрочная аренда приносит $2,200 в месяц — доходность более 13% годовых. Риск колебаний цен выше, но низкая стоимость входа позволяет инвестору получать значительную отдачу.

В США около 70% всех сделок приходится на вторичное жильё, а новостройки составляют примерно 30% рынка, включая pre-construction condos и multifamily проекты. Средняя стоимость вторичного жилья на популярных рынках, таких как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, составляет $10,000–$18,000 за м², а новостроек — $8,000–$15,000 за м², в зависимости от региона и сегмента.

Во вторичном рынке США особенно популярны крупные и ликвидные города с проверенной инфраструктурой. Наиболее востребованы квартиры и дома в Нью-Йорке, включая Бруклин, Квинс и Манхэттен, где высокая ликвидность и стабильный спрос на долгосрочную аренду.

Также вторичный рынок активно развивается в Чикаго, Детройте и Кливленде, где стоимость жилья ниже, что позволяет инвесторам входить с небольшим бюджетом и получать высокую доходность долгосрочной аренды до 12–15%.

Особенности: старые дома могут требовать капитального ремонта, но дают быстрый доступ к аренде и доходу.

Новостройки привлекают инвесторов современными планировками и энергоэффективными стандартами. Среди самых популярных регионов — Майами, Форт-Лодердейл и Орландо, где pre-construction кондоминиумы позволяют приобрести жильё по цене ниже рыночной и сдать его в краткосрочную аренду до $5,500 в месяц. В Техасе (Остин, Даллас, Хьюстон) активно строятся multifamily проекты, что позволяет инвесторам получить доход с нескольких квартир одновременно.

Особенности: риск задержек строительства, но потенциал роста стоимости объекта и гибкость планировок.

Американские дома часто строятся по каркасной технологии с использованием древесины, бетона и современных энергоэффективных материалов. Стандарты включают строгие требования к пожарной безопасности, шумоизоляции и вентиляции.

• Новостройки обычно имеют системы «smart home», современные кухни и санузлы, что повышает привлекательность для арендаторов.
• Срок строительства в США варьируется от 12 до 24 месяцев для многоквартирных комплексов.

Австрийские новостройки выигрывают по скорости строительства, энергоэффективности и стабильности рынка. В США процесс может затянуться из-за бюрократии, погодных условий или задержек подрядчиков. Для инвесторов, ищущих надёжность и долговременную стабильность, Австрия часто оказывается предпочтительнее, несмотря на более высокую стоимость м².

Инвестирование в недвижимость в США предлагает широкий спектр стратегий, от классической аренды до девелопмента земельных участков. Выбор стратегии зависит от целей, бюджета и готовности к риску.

Покупка старых объектов с целью ремонта и перепродажи — стратегия для активных инвесторов. Доходность может достигать 15–25% за сделку, особенно в растущих районах, таких как Лос-Анджелес или Сан-Франциско.

Примеры клиентов: дом 120 м² в Остине куплен за $450,000, ремонт $70,000, перепродажа за $650,000 — чистая прибыль около $130,000.

Разделение капитала на несколько небольших объектов снижает риски и позволяет диверсифицировать доход. В портфеле клиентов это часто 2–3 квартиры в разных районах Майами или Техаса, что обеспечивает стабильный поток аренды.

Офисы, склады и магазины приносят доход от 6 до 10% годовых, но требуют более высокого входного капитала. Пример: приобретение небольшого офисного комплекса в Далласе за $1,2 млн приносит $80,000–$100,000 дохода в год.

REITs позволяют участвовать в рынке недвижимости без непосредственного управления объектами. Доходность дивидендов обычно 4–6%, а доступность низкого порога входа делает их привлекательными для новичков.

Покупка земли под строительство или девелопмент — более рисковая стратегия с долгим горизонтом. Пример: участок в Флориде 1,5 га куплен за $250,000, после разрешений и строительства проект может приносить доход до $600,000–$700,000 через 3–5 лет.

В Вене рынок более стабильный и предсказуемый. Buy-to-rent приносит 4–5% доходности, Fix & Flip и девелопмент ограничены из-за строгих норм строительства и высокой стоимости земли. Рынок менее динамичный, но выигрывает по безопасности, прозрачности и долгосрочной стабильности. Для инвесторов, ищущих рост капитала с минимальными рисками, Вена предпочтительнее, тогда как США лучше для активных стратегий с высокой доходностью.

Инвестирование в недвижимость в США сопровождается рядом особенностей и рисков, которые важно учитывать при выборе региона и стратегии.

Средняя ставка налога на недвижимость колеблется от 0,7% до 2,3% в год в зависимости от штата. В некоторых штатах, например, в Нью-Джерси и Иллинойсе, налоги могут превышать 2,2%, что существенно снижает чистую доходность. Примеры клиентов показывают, что при инвестиции в дом в Майами стоимостью $600,000 налоги составляют около $12,000–$15,000 в год, что важно учитывать при расчёте рентабельности.

Местные законы по аренде, особенно краткосрочной через Airbnb и VRBO, могут быть строгими. Например, в Сан-Франциско, Нью-Йорке и Майами действуют ограничения на количество сдаваемых объектов и требования лицензий, что снижает гибкость инвестора.

Высокие ставки по ипотеке и волатильность рынка могут снизить спрос на жильё. Например, в период 2022–2024 годов рост ставок до 7% привёл к замедлению сделок и уменьшению числа покупателей. Это создаёт риск падения цен в нестабильные периоды.

В городах второго и третьего уровня, таких как Детройт, Кливленд или некоторых частях Техаса, ликвидность объектов ниже, а время продажи может достигать 6–12 месяцев. Это увеличивает риски инвесторов, желающих быстро выйти из сделки.

Австрийский рынок выигрывает по стабильности и предсказуемости. Налоги ниже, законодательство прозрачнее, регулирование аренды мягче, а ликвидность объектов в крупных городах, таких как Вена или Зальцбург, стабильна. Для инвесторов, которые ценят долгосрочную защиту капитала и минимизацию рисков, Австрия часто предпочтительнее. США же подходят тем, кто готов к активному управлению портфелем и ищет более высокую доходность, понимая возможные колебания рынка.

Инвестирование в недвижимость в США связано не только с доходностью, но и с особенностями проживания и образа жизни в разных штатах. Выбор региона влияет на климат, доступ к медицине, образовательные возможности, безопасность и финансовую инфраструктуру.

США отличаются огромным климатическим разнообразием, что важно учитывать при выборе недвижимости и стратегии аренды. Города Флориды славятся тёплым субтропическим климатом и пляжами, что делает её популярной для краткосрочной аренды круглый год. Калифорния предлагает мягкий средиземноморский климат, особенно в Лос-Анджелесе и Сан-Диего, что привлекает долгосрочных арендаторов и семьи.

В то же время Средний Запад и северные штаты (Чикаго, Миннеаполис) характеризуются холодными зимами и снежными периодами, что снижает спрос на краткосрочную аренду, но может привлекать покупателей, ориентированных на эконом-сегмент и доступные цены.

Для нерезидентов важно учитывать доступ к качественной медицине и образовательным учреждениям. В Нью-Йорке страховка на семью из 4 человек может достигать $1,500–$2,000 в месяц, включая базовое покрытие и визиты к специалистам. В Лос-Анджелесе аналогичные расходы составляют $1,300–$1,800, а в Майами и Техасе — $700–$1,000 в месяц, в зависимости от выбранного плана.

Образование также различается: частные школы и престижные университеты в Нью-Йорке и Калифорнии стоят $20,000–$50,000 в год, тогда как в Техасе или Флориде можно найти хорошие школы за $10,000–$20,000 в год.

Иностранцы могут открывать счета и получать ипотеку в США, но процесс сложнее, чем для граждан: часто требуется ITIN/SSN, подтверждение дохода и значительный первоначальный взнос (обычно 30–40%). Некоторые банки в Майами и Калифорнии предлагают специализированные программы для нерезидентов.

Жизнь в США сильно зависит от города и штата. Примеры:

• Нью-Йорк (Манхэттен): аренда квартиры 2 спальни — $4,500–$6,000/мес., продукты и услуги — +30–40% к среднему уровню, кафе и рестораны — $15–$25 за блюдо, коммунальные услуги — $250–$400/мес.
• Лос-Анджелес, Калифорния: аренда 2 спальни — $3,500–$4,500, продукты — на 20–30% выше среднего, рестораны $12–$20, коммунальные услуги — $200–$350.
• Майами, Флорида: аренда 2 спальни — $2,500–$3,500, продукты и кафе близки к среднему по США, коммунальные услуги — $150–$300.
• Остин, Даллас, Техас: аренда 2 спальни — $1,800–$2,500, продукты — средние, рестораны — $10–$18, коммунальные услуги — $120–$250.
• Чикаго, Средний Запад: аренда 2 спальни — $1,500–$2,200, продукты — ниже среднего по стране, коммунальные услуги — $120–$250.

В Австрии жизнь предсказуема и организована: здравоохранение качественное и доступное, образование высокоуровневое, а бюрократия минимальна. Например, страховка для семьи из 4 человек составляет $300–$500 в месяц, а обучение в государственных школах или университетах зачастую бесплатное или очень недорогое.

Городская инфраструктура, транспорт и безопасность создают комфортное долгосрочное проживание. Я считаю, что в Австрии проще прогнозировать расходы, минимизировать риски и обеспечить комфорт для семьи.

Выбор недвижимости в США сильно зависит от целей инвестора и его жизненной ситуации. Разные категории населения используют рынок по-разному, и важно учитывать финансовые, юридические и личные факторы.

Для граждан нестабильных стран покупка дома в США или квартиры в Америке часто служит способом защиты капитала. Мои клиенты из Восточной Европы и Латинской Америки приобретали квартиры в Майами и Лос-Анджелесе стоимостью $400,000–$700,000, чтобы диверсифицировать активы и обеспечить долгосрочную сохранность средств.

Пенсионеры активно выбирают Флориду благодаря мягкому климату, низким налогам на недвижимость и отсутствию подоходного налога штата. Например, покупка дома в районе Форт-Лодердейл за $550,000 с долгосрочной арендой принесла доход около $2,800–$3,200 в месяц, при этом объект использовался как второй дом для комфортной жизни.

Digital nomads ценят США за развитую инфраструктуру, высокоскоростной интернет и возможности краткосрочной аренды через Airbnb и VRBO. Однако визовые ограничения и необходимость оформления долгосрочных документов создают определённые сложности. Пример клиентов: приобретение квартиры в Остине за $350,000 с последующей краткосрочной арендой принесло доход $2,000–$2,400 в месяц, при этом потребовалось оформление ITIN и открытие банковского счёта для нерезидентов.

США vs Австрия? Если сравнивать с Австрией, то эта страна выигрывает для консервативных инвесторов: рынок стабилен, законы прозрачны, налоги ниже, а доходность предсказуема. США же привлекают более высокой доходностью, разнообразием регионов и стратегий инвестирования, но сопряжены с рисками, колебаниями рынка и сложностями управления объектами. Для клиентов, ценящих безопасность и порядок, я чаще советую Австрию.

Выход из инвестиций — важный этап, который напрямую влияет на доходность. Продажа объектов в США обычно осуществляется через MLS (Multiple Listing Service) или с помощью профессиональных агентов. Средний срок продажи зависит от региона: в популярных городах вроде Майами или Лос-Анджелеса объект может продаться за 30–90 дней, тогда как в менее ликвидных штатах — до 6–9 месяцев. Мои клиенты, продавая квартиры в Майами за $600,000–$750,000, часто использовали MLS и агента, чтобы максимально ускорить процесс и минимизировать комиссию.

Для нерезидентов ключевым аспектом является FIRPTA, который предполагает удержание до 15% от стоимости продажи для федерального налога. Важно правильно рассчитывать налоговые обязательства, чтобы не столкнуться с неожиданными выплатами.

Инструмент 1031 Exchange позволяет отсрочить уплату налогов при продаже объекта и реинвестировании в другой недвижимый актив в США. Например, один из моих клиентов продал кондоминиум в Майами за $650,000 и вложил в несколько объектов в Остине, что позволило перенести налоговую нагрузку и увеличить диверсификацию портфеля.

Передача недвижимости по наследству или через трасты — ещё один способ эффективного выхода и планирования. Трасты помогают управлять активами, снижать налоговые риски и защищать имущество.

Если сравнивать с Австрией, то там процесс выхода из инвестиций более простой и предсказуемый. Ликвидность вторичного рынка высокая, бюрократия минимальна, налоги на продажу прозрачны, а сделки заключаются быстрее. США предлагают более высокую доходность, но сопровождаются сложным налоговым регулированием и бюрократией.

На протяжении нескольких лет я работаю с клиентами, которые инвестируют в недвижимость в США и Европе. Моя практика показывает, что каждый рынок имеет свои особенности, и успех инвестиций напрямую зависит от правильной проверки объектов.

Распределение капитала между стабильными и растущими рынками — ключ к сбалансированному портфелю. В таком подходе инвестиции в австрийскую недвижимость обычно отвечают за стабильность и предсказуемость, а американские объекты — за потенциал роста и более высокую арендную доходность. Я рекомендую сочетать объекты в США с более динамичными доходными рынками, например, Майами или Лос-Анджелес, и стабильными европейскими объектами, например, в Вене. Такой подход позволяет диверсифицировать риски, получать доход от аренды и одновременно накапливать капитал.

При выборе стратегии я учитываю цели клиентов: аренда, получение статуса или долгосрочная капитализация. Например, для клиентов, которые ориентируются на доходность и динамику, США подходят больше, особенно через квартиры в Америке и объекты в города Флориды. Для тех, кто ценит стабильность, предсказуемость и защиту капитала, Австрия часто выигрывает.

Лично я бы распределила инвестиции между США и Австрией: США дают возможность роста и высокой доходности, а Австрия обеспечивает спокойствие, прозрачность и долгосрочную защиту активов. Такой подход позволяет сочетать лучшее из двух миров и создавать устойчивый портфель.

Инвестиции в недвижимость требуют чёткого понимания целей и рынков. США — лучший выбор для тех, кто ищет высокую доходность, разнообразие стратегий и динамичные рынки, например, в Майами, Лос-Анджелесе или Техасе. Австрия подходит для инвесторов, которые ценят стабильность, прозрачность законов и предсказуемую доходность. На практике для такой консервативной части портфеля чаще рассматривают недвижимость в Австрии как “стабилизатор”, а США — как источник роста и более высокой доходности.

Универсальные советы от юриста-инвестора: тщательно проверяйте объекты, учитывайте налоговые обязательства, диверсифицируйте портфель и всегда планируйте стратегию выхода. Для нерезидентов особенно важно учитывать FIRPTA, налогообложение арендного дохода и возможности через LLC или трасты.

Перспективы до 2030 года показывают рост населения, внутреннюю миграцию и активное развитие рынков недвижимости. В США увеличивается спрос на жильё в городах с высоким экономическим ростом и привлекательной арендной доходностью. В Австрии стабильность сохраняется, а развитие вторичного и нового рынка продолжает обеспечивать безопасные инвестиции для долгосрочного капитала.

1. Определите цели инвестиций

• Доход от аренды (долгосрочная vs краткосрочная)
• Капитализация и рост стоимости
• Получение резиденции или визовые стратегии (EB-5, E-2)

2. Выбор формата владения

• Покупка на физическое лицо
• Покупка через LLC (Limited Liability Company)
• Инвестиции через REITs и фонды
• Партнёрские сделки или трасты

3. Анализ рынка и региона

• Города и штаты: Майами, Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Остин, Средний Запад
• Доходность аренды и ликвидность объектов
• Цены за м² и динамика рынка
• Инфраструктура, транспорт, экология, спрос арендаторов

4. Проверка объекта и юридическая проверка

• Title search и title insurance
• Inspection report: строительное состояние, коммуникации
• Проверка истории владения и обременений

5. Финансирование и требования к покупателю

• Наличие SSN/ITIN для иностранцев
• Банковский счёт в США
• Первоначальный взнос и подтверждение законного происхождения средств
• Возраст (некоторые банки требуют от 18 лет)

6. Процесс покупки

• Выбор риелтора и адвоката
• Подготовка оффера
• Escrow account
• Closing и регистрация прав собственности в county records
• Возможность покупки дистанционно

7. Налоги и расходы

• Property tax (0,5–3% в зависимости от штата)
• Closing costs (2–5% от сделки)
• Налог на доход от аренды (Federal + State)
• Capital Gains Tax при продаже
• FIRPTA для нерезидентов

8. Управление недвижимостью

• Выбор управляющей компании (Property Management)
• Долгосрочная и краткосрочная аренда
• Контракты с арендаторами и регулирование местных законов

9. Стратегии выхода

• Продажа через MLS или агента
• 1031 Exchange для переноса налогов
• Передача по наследству или через трасты

10. Сценарии и диверсификация

• Один объект vs несколько объектов
• Сочетание США и Европы (Австрия для стабильности, США для роста)
• Баланс доходности и риска

1. «Инвестор с $300 000»

• Что хотел клиент: приобрести квартиру в Нью-Йорке, которая даст стабильный доход от аренды и при этом будет ликвидным активом.
• Что подобрали: кондоминиум 70 м² в Манхэттене, с современным ремонтом и удобной транспортной доступностью.
• Результат: доходность 4–5% годовых, высокая ликвидность, рост стоимости объекта +8% за 2 года.

2. «Пенсионер с $500 000»

• Что хотел клиент: купить дом в Майами, Флорида, для комфортного проживания на пенсии, с возможностью сдачи в аренду при необходимости.
• Что подобрали: дом 90 м² с 2 спальнями в спокойном районе, рядом с пляжем и развитой инфраструктурой.
• Результат: средняя доходность аренды 4,5%, прирост стоимости +10% за 3 года, безопасный район для спокойной жизни.

3. «Семья с детьми»

• Что хотели клиенты: купить квартиру или дом в Лос-Анджелесе для собственного проживания, с хорошими школами и зелёным окружением.
• Что подобрали: таунхаус 120 м² с 3 спальнями и небольшим садом в районе с развитой инфраструктурой. Цена покупки $750 000.
• Результат: высокий потенциал капитализации 6–7% за 5 лет, безопасный район для детей, возможность сдачи в аренду при необходимости.