Dalam daftar apartemen di Wina, Anda mungkin melihat istilah seperti "Nutzfläche", "Rücklage", "Wohnungseigentum", atau "Baurecht". Kontrak juga akan mencakup "Kaufanbot", "Treuhandkonto", dan "Aufsandungserklärung". Penerjemahan membantu memperjelas kata-kata, namun tidak selalu menjelaskan hak, pengeluaran, dan kewajiban yang terkandung di dalamnya.
Sebagai contoh, Kaufanbot dapat menarik minat pembeli bahkan sebelum kontrak terperinci ditandatangani. Istilah "Rücklage" (bangunan yang perlu direnovasi) tidak selalu berarti rumah tersebut memiliki cukup uang untuk renovasi di masa mendatang. Dan Neubau (bangunan baru) dalam iklan tidak selalu menunjukkan bangunan yang baru dibangun.
Kamus Properti Wina ini menjelaskan istilah-istilah yang digunakan saat memilih, membeli, dan memiliki real estat di Austria. Setiap istilah didefinisikan dan mencakup informasi tentang apa yang harus diperhatikan pembeli. Definisi membantu mempersiapkan diskusi tentang properti tertentu dengan agen, pengacara, notaris, atau penasihat pajak.
Cara menggunakan kamus
Istilah-istilah tersebut dikelompokkan menurut tugas-tugas pembeli:
1. Transaksi dan pendaftaran kepemilikan.
2. Bentuk kepemilikan dan objek investasi.
3. Sewa dan hak sewa.
4. Bangunan, tata letak, dan luas.
5. Pajak, biaya, dan pengeluaran.
6. Dokumen untuk apartemen dan rumah.
7. Pihak-pihak dalam transaksi dan instansi pemerintah.
Di bagian akhir, kami telah menyusun daftar kesalahan penerjemahan umum, jawaban atas pertanyaan, dan daftar singkat dokumen yang perlu diperiksa. Terminologi dijelaskan; perhitungan dan prosedur terperinci terdapat di bagian khusus blog ini.
1. Transaksi dan pendaftaran hak milik
Saat membeli properti di Austria, penandatanganan kontrak dan pendaftaran hak milik merupakan tahapan yang terpisah. Hak milik ditetapkan dengan pencatatan dalam buku akta. Penyerahan kunci dan pembayaran dapat dilakukan pada tanggal lain yang ditentukan dalam kontrak.
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Kaufanbot | Penawaran untuk membeli dengan syarat-syarat tertentu. Biasanya mengikat pembeli untuk jangka waktu tertentu. Jika penjual menerima penawaran yang cukup spesifik dalam waktu yang tepat, kontrak yang mengikat secara hukum dapat dibuat. Ini bukan sekadar permintaan untuk melihat properti atau reservasi. |
| Bindungsfrist | Periode di mana penawaran pembelian tetap mengikat bagi pihak yang mengajukannya. Sebelum menandatangani, penting untuk memverifikasi tanggal kedaluwarsa dan ketentuan penghentian yang telah disepakati. |
| Anbotsannahme | Penerimaan penawaran oleh penjual. Konsekuensi hukum bergantung pada isi penawaran, ketepatan waktu penerimaan, dan syarat dan ketentuan yang ditentukan. |
| Kaufvertrag | Perjanjian jual beli. Perjanjian ini menetapkan properti, harga, pembayaran, pengalihan, jaminan, dan ketentuan lainnya. Pendaftaran hak milik memerlukan dokumen dalam bentuk yang ditentukan, termasuk sertifikasi tanda tangan yang sah. |
| Aufsandungserklärung | Persetujuan tegas untuk membuat entri khusus dalam Grundbuch. Dalam transaksi jual beli, ini biasanya merujuk pada persetujuan penjual untuk mendaftarkan hak milik pembeli. Hal ini dapat tercantum dalam kontrak atau dokumen terpisah. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Dukungan transaksi tepercaya: perwakilan resmi mengelola dana dan dokumen sesuai dengan ketentuan yang disepakati. Lingkup kepercayaan dan prosedur pembayaran kepada penjual sangat penting. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Rekening perwalian untuk penyimpanan dan transfer dana. Nama rekening itu sendiri tidak menjelaskan ketentuan perlindungan; Anda perlu meninjau perjanjian perwalian dan dasar pembayaran. |
| Buku Dasar | Kantor pendaftaran tanah adalah kantor pendaftaran hak-hak properti milik negara. Kantor ini mencatat pemilik, hak-hak terdaftar, dan beban-beban yang ada. Kutipan ini dibaca bersamaan dengan dokumen-dokumen terkait. |
| Einverleibung | Pendaftaran akhir suatu hak dalam Grundbuch, seperti sertifikat hak milik atau hipotek. Dalam jual beli standar, pendaftaran inilah yang menjadikan pembeli sebagai pemilik. |
| Einlagezahl (EZ) | Nomor registrasi properti real estat dalam suatu komunitas kadaster. Nomor ini digunakan untuk identifikasi bersamaan dengan penunjukan Katastralgemeinde. |
| Katastralgemeinde (KG) | Komunitas kadaster adalah unit registrasi teritorial. Nama dan nomornya membantu mengidentifikasi properti dengan benar dalam registrasi. |
| Grundstücksnummer | Nomor bidang tanah dalam komunitas kadaster. Satu entri Grundbuch dapat mencakup beberapa bidang tanah. |
| Anmerkung der Rangordnung | Tanda yang menjamin prioritas untuk pendaftaran penjualan atau hipotek di masa mendatang. Biasanya, tanda ini berlaku selama satu tahun sejak tanggal permohonan disetujui. Tanda ini tidak menghalangi pemilik untuk melakukan transaksi selanjutnya. |
| Wormerkung | Pendaftaran hak milik bersyarat, yang memerlukan konfirmasi selanjutnya (Rechtfertigung). Ini tidak sama dengan pendaftaran kepemilikan final. |
| Lastenfreistellung | Pelepasan properti dari beban yang telah disepakati. Secara khusus, penghapusan hipotek penjual. Kontrak harus menentukan entri mana yang dihapus, oleh siapa, dan atas biaya siapa. |
| Pfandrecht | Suatu hak gadai, biasanya untuk mengamankan pinjaman. Kewajiban yang dijamin, jumlah hak gadai yang terdaftar, dan prosedur untuk penghapusan atau penahanannya akan diperiksa. |
| Dienstbarkeit / Servitude | Servitude: hak untuk melintas, bepergian, menggunakan, atau hak terbatas lainnya atas properti orang lain. Isi dan makna dari hak tertentu ditentukan oleh dokumen yang menjadi dasarnya. |
| Belastungs- dan Veräußerungsverbot | Larangan untuk membebani dan mengalihkan hak milik. Mungkin memerlukan persetujuan dari orang yang diuntungkan oleh larangan tersebut. Keabsahannya bergantung pada dasar hukum dan pendaftarannya. |
| Vorkaufsrecht | Hak prioritas pembelian. Saat menjual, pemegang hak ini mungkin diharuskan untuk menawarkan properti tersebut dengan persyaratan yang sesuai. Prosedur penjualan diverifikasi sebelum transaksi diselesaikan. |
| Jaminan | Tanggung jawab hukum atas cacat pada properti. Penting untuk memeriksa spesifikasi dan ketentuan kontrak yang telah disepakati: kemampuan untuk membatasi tanggung jawab bergantung, khususnya, pada status para pihak. |
| Übergabe | Proses pengalihan kepemilikan properti yang sebenarnya. Biasanya, kunci, kondisi properti, pembacaan meteran, dan dokumen pengalihan dicatat. Pengalihan itu sendiri tidak menggantikan pendaftaran kepemilikan. |
| Grundverkehrsbehörde | Otoritas yang meninjau akuisisi real estat sesuai dengan peraturan negara bagian federal yang bersangkutan. Izin mungkin diperlukan berdasarkan status pembeli atau karakteristik properti. |
| Kemandirian | Perhitungan dan transfer pembayaran yang diperlukan dilakukan oleh perwakilan yang berwenang, biasanya pengacara atau notaris. Pembeli harus menerima perhitungan dan konfirmasi atas tindakan yang telah diselesaikan. |
Yang penting dipahami sebelum Kaufanbot
Sebelum menandatangani penawaran, perlu disepakati harga pembelian, jangka waktu, dan syarat-syarat yang diperlukan, termasuk pembatasan yang berlaku bagi warga negara asing yang membeli properti di Austria. Jika transaksi bergantung pada pembiayaan bank atau izin akuisisi, hal ini harus tercantum dengan jelas dalam dokumen. Penjelasan lisan tidak dapat menggantikan perjanjian kontraktual.
Mekanisme penyelesaian dan pendaftaran bekerja bersama-sama. Rangordnung (pendaftaran) melindungi prioritas pendaftaran, Treuhand (perbendaharaan) mengatur penanganan uang, dan Lastenfreistellung (hak milik terakhir) menentukan pelepasan beban. Penerapan dan urutannya ditentukan untuk transaksi tertentu.
2. Bentuk-bentuk kepemilikan dan objek investasi
Perjanjian sewa memungkinkan penggunaan dan pengelolaan eksklusif sebuah apartemen tertentu. Pada saat yang sama, pemilik memiliki bagian dalam properti bersama tersebut. Oleh karena itu, saat membeli, baik dokumen untuk apartemen maupun seluruh bangunan sangat penting.
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Eigentum | Hak kepemilikan. Cakupan hak pemilik bergantung pada hukum, beban terdaftar, dan pembatasan lain yang berlaku. |
| Miteigentum | Kepemilikan bersama atas properti. Satu bagian saham tanpa akta kepemilikan resmi tidak berarti kepemilikan eksklusif atas apartemen tertentu. |
| Wohnungseigentum (WE) | Hak untuk menggunakan dan mengelola secara eksklusif sebuah apartemen, kamar terpisah, atau tempat parkir tertentu, yang terkait dengan kepemilikan bersama atas suatu properti. |
| Eigentümergemeinschaft | Sebuah komunitas pemilik properti yang bertindak dalam hal pengelolaan properti bersama. Keputusan pemeliharaan bangunan dapat memengaruhi pengeluaran pemilik apartemen. |
| Bagian terkecil | Besaran kepemilikan bersama yang dibutuhkan untuk hak Wohnungseigentum yang bersangkutan. Besarnya dibandingkan dengan dokumen kepemilikan properti yang diperoleh. |
| Nutzwert | Estimasi nilai relatif suatu properti individual. Digunakan untuk menentukan kepemilikan saham; memperhitungkan luas area dan penyesuaian berdasarkan karakteristik properti. Ini bukan harga pasar. |
| Parifizierung | Istilah yang digunakan dalam praktik untuk menentukan Nilai Guna (Nutzwert) properti individual. Perhitungan itu sendiri tidak menyelesaikan pendaftaran kepemilikan apartemen; dokumen dan pendaftaran yang relevan diperlukan. |
| Umum | Area umum properti: misalnya, tangga, fasad, atap, atau sistem utilitas. Komposisi dan prosedur penggunaannya ditentukan dalam dokumentasi bangunan. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Aset-aset yang secara hukum terkait dengan properti apartemen tertentu, seperti ruang bawah tanah atau lahan taman tertentu. Tempat parkir mungkin merupakan properti terpisah; statusnya diverifikasi secara independen. |
| Baurecht | Hak kepemilikan atas bangunan di tanah milik orang lain. Hak ini ditetapkan untuk jangka waktu 10 hingga 100 tahun. Sisa jangka waktu, kontrak, pembayaran, dan konsekuensi penghentian kontrak merupakan hal penting. |
| Superädifikat | Sebuah bangunan yang didirikan di atas tanah milik orang lain tanpa maksud untuk dijadikan tempat tinggal permanen. Ini adalah struktur hukum khusus yang berbeda dari baurecht. |
| Fruchtgenussrecht | Hak untuk menggunakan properti orang lain dan menerima penghasilan darinya. Hal ini dapat membatasi kemampuan pemilik untuk menggunakan atau menyewakan properti tersebut secara mandiri. |
| Wohnrecht | Hak untuk bertempat tinggal atau menggunakan perumahan dalam lingkup tertentu. Orang, tempat, dan durasi ditentukan berdasarkan hak ini. |
| Genossenschaftswohnung | Istilah sehari-hari untuk perumahan yang dimiliki oleh organisasi perumahan nirlaba, seringkali berupa koperasi. Biasanya, ini melibatkan penyewaan atau penggunaan properti dengan kontribusi finansial. Pembelian selanjutnya dimungkinkan jika persyaratan terpenuhi; ini tidak dijamin untuk setiap apartemen. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Apartemen milik pemerintah kota/bangunan hunian milik pemerintah kota. Jenis perumahan ini disediakan berdasarkan peraturan khusus dan tidak termasuk dalam pasar apartemen swasta biasa. |
| Vorsorgewohnung | Apartemen yang dibeli untuk menghasilkan pendapatan sewa jangka panjang. Sertifikat kepemilikan tidak menjamin pendapatan, pengurangan PPN, atau keuntungan pajak lainnya. |
| Anlegerwohnung | Apartemen investasi. Sebutan umum di pasar untuk properti investasi, tanpa status hukum khusus tersendiri. |
| Bauherrenmodell | Model investasi untuk berpartisipasi dalam pembangunan atau renovasi properti. Hak, kewajiban, risiko, dan implikasi pajak bergantung pada struktur proyek tertentu. |
| Zinshaus | Bangunan apartemen yang dirancang untuk menghasilkan pendapatan sewa. Istilah ini sering diterapkan pada bangunan apartemen yang lebih tua, tetapi usia saja tidak menentukan status hukumnya. |
| Immobilien-GmbH | Perseroan terbatas yang memiliki properti atau melakukan transaksi terkait. Pembelian melalui perseroan terbatas tidak secara otomatis membebaskan dari persyaratan izin. |
| Kesepakatan Saham | Membeli saham atau surat berharga di perusahaan yang memiliki properti. Pembeli memperoleh kepemilikan di perusahaan tersebut, bukan membeli properti secara langsung. Peninjauan kewajiban perusahaan dan implikasi pajak diperlukan. |
Mengapa ekuitas dalam sebuah rumah itu penting?
Dua apartemen dengan ukuran yang sama mungkin memiliki Nilai Guna (Nutzwert) yang berbeda dan bagian kepemilikan bersama yang berbeda. Saat menilai pembayaran saat ini, penting untuk memeriksa tidak hanya bagian kepemilikan tetapi juga prosedur pembagian biaya yang berlaku: hukum, perjanjian pemilik, dan peraturan khusus dapat menetapkan dasar perhitungan yang berbeda.
Untuk Baurecht, tanggal berakhir dan kondisinya diperiksa secara terpisah. Untuk Share Deals, kewajiban perusahaan, struktur partisipasi, dan perpajakan dipertimbangkan. Struktur ini tidak dapat dibandingkan dengan pembelian apartemen standar yang hanya berdasarkan harga penawaran.
Saat berinvestasi di properti Austria, bentuk kepemilikan memengaruhi biaya, prosedur pengelolaan, dan kemungkinan penggunaannya.
3. Sewa dan hukum sewa
Peraturan sewa yang berlaku sangat penting untuk apartemen yang direncanakan untuk disewakan. Peraturan ini menentukan harga sewa yang diperbolehkan, perlindungan penyewa, dan persyaratan kontrak. Kata "Altbau" atau Neubau saja dalam iklan tidak dapat menentukan peraturan ini.
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| MRG — Mietrechtsgesetz | Undang-Undang Sewa dapat berlaku sepenuhnya, sebagian, atau tidak sama sekali untuk kontrak tertentu. Aturan lain yang berlaku, termasuk aturan hukum perdata umum, tetap berlaku. |
| Vollanwendung | Penerapan penuh MRG. Ini mencakup, antara lain, aturan tentang sewa yang dapat diterima, biaya operasional, dan perlindungan terhadap pemutusan kontrak sewa. Metode spesifik untuk menentukan sewa bergantung pada properti dan perjanjiannya. |
| Teilanwendung | Penerapan sebagian dari MRG. Ketentuan perlindungan tertentu tetap berlaku, meskipun pembatasan sewa dasar berdasarkan MRG umumnya tidak berlaku. Ini bukan berarti kurangnya regulasi. |
| Vollausnahme | Pengecualian kontrak dari cakupan MRG. Hak dan kewajiban ditentukan oleh aturan dan ketentuan kontrak lain yang berlaku. Dasar pengecualian harus dikonfirmasi. |
| Hauptmietzins | Sewa dasar. Ini terpisah dari biaya tambahan, seperti biaya operasional, biaya untuk layanan individual, dan PPN, jika berlaku. |
| Richtwertmietzins | Sewa dihitung berdasarkan Richtwert dengan biaya tambahan dan diskon yang diizinkan. Berlaku dalam kasus-kasus yang ditentukan oleh hukum, tetapi tidak untuk semua apartemen lama. |
| Richtwert | Nilai dasar yang ditetapkan untuk negara bagian federal untuk menghitung sewa tertentu yang diatur. Ini bukan harga sewa pasar rata-rata. |
| Lagezuschlag | Biaya tambahan lokasi diterapkan saat menghitung sewa yang diatur. Kelayakan dan pembenarannya diverifikasi untuk alamat dan kontrak tertentu. |
| Kategori | Harga sewa didasarkan pada kategori perlengkapan apartemen. Hal ini terkait dengan pengaturan kontrak dan transisi tertentu. Harga sewa tidak dapat diterapkan secara otomatis ke semua apartemen dalam kategori yang sama. |
| Angemessener Mietzins | Sewa yang wajar dalam kasus-kasus yang diatur oleh MRG. Ditentukan berdasarkan karakteristik dan lokasi properti, bukan hanya preferensi pemilik. |
| Befristung | Menentukan jangka waktu sewa. Untuk kontrak hunian di sektor MRG, berdasarkan peraturan yang berlaku sejak tahun 2026, jangka waktu minimum umumnya adalah lima tahun untuk pemilik rumah yang merupakan pengusaha, dan tiga tahun untuk pemilik rumah yang bukan pengusaha berdasarkan KSchG. Tanggal kontrak dan ketentuan transisi diperiksa. |
| Befristungsabschlag | Diskon untuk sewa jangka pendek berlaku jika ada pembatasan sewa yang berlaku. Diskon ini tidak wajib untuk semua perjanjian sewa di Austria. |
| Kündigungsverzicht | Persetujuan untuk mengesampingkan klausul pemutusan hubungan kerja standar untuk jangka waktu tertentu. Penting untuk memeriksa kepada siapa persetujuan ini berlaku dan alasan pemutusan hubungan kerja apa yang masih berlaku. |
| Klausul Penjaminan Nilai | Ketentuan mengenai penyesuaian sewa berdasarkan indeks atau mekanisme lain yang disepakati. Berlaku dengan tunduk pada batasan dan persyaratan kontrak yang berlaku. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Hukum yang mengatur ketentuan indeksasi sewa. Perhitungan spesifik bergantung pada ruang lingkup penerapan, tanggal kontrak, dan ketentuan transisi. |
| Peringatan | Uang jaminan penyewa. Uang ini digunakan untuk menutupi klaim yang wajar dan akan dikembalikan sepenuhnya setelah berakhirnya masa sewa. Ini bukan harga pembelian apartemen. |
| Ablöse | Pembayaran, misalnya, untuk pengalihan perabot atau perbaikan tertentu. Apakah hal itu diperbolehkan atau tidak bergantung pada dasar dan proporsionalitas imbalannya; biaya yang tidak wajar untuk mendapatkan kontrak dapat dianggap melanggar hukum. |
| Investitionsablöse | Kompensasi untuk investasi tertentu yang dilakukan penyewa setelah berakhirnya masa sewa. Kelayakan bergantung pada jenis perbaikan yang dilakukan dan kepatuhan terhadap syarat dan ketentuan hukum. |
| Rayap | Penyewaan kembali. Kemungkinan penyewaan kembali dan batasan pembatasannya bergantung pada perjanjian dan peraturan yang berlaku. Hal ini tidak selalu memerlukan persetujuan terpisah dalam bentuk yang sama. |
| Eintrittsrecht | Hak orang-orang tertentu untuk memasuki perjanjian sewa yang sudah ada dalam keadaan tertentu. Hubungan kekerabatan saja tidak menjamin hak tersebut. |
| Kewajiban untuk menjaga | Tanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan kerusakan tertentu. Pembagian tanggung jawab antara para pihak bergantung pada rezim hukum dan sifat pekerjaan. |
| Räumungsklage | Pengusiran atau pengosongan tempat tinggal. Pengosongan paksa memerlukan prosedur yang ditetapkan secara hukum; mengganti kunci sendiri tidak menggantikan prosedur tersebut. |
| Schlichtungsstelle | Otoritas kota untuk sengketa perumahan tertentu. Di Wina, otoritas ini menangani kasus-kasus yang ditentukan oleh hukum; ini bukan langkah pertama yang wajib dalam setiap sengketa sewa-menyewa. |
| Mietvertragsgebühr | Biaya Perjanjian Sewa. Dikecualikan untuk perjanjian sewa hunian; penerapannya untuk perjanjian lain ditentukan secara terpisah. |
Mengapa tahun pembangunan tidak memberikan jawaban yang lengkap?
Dalam menentukan MRG , tanggal izin bangunan, keberadaan kepemilikan apartemen, pendanaan negara, pembuatan tempat baru, dan keadaan lainnya diperhitungkan. Misalnya, loteng yang dikembangkan kemudian di bangunan tua mungkin memiliki rezim yang berbeda dari apartemen di lantai bawahnya.
Bagi seorang investor, rezim hukum pertama-tama ditetapkan, kemudian kontrak yang berlaku diverifikasi, dan barulah pendapatan sewa dihitung. Tarif yang tercantum dalam iklan atau di apartemen tetangga tidak menjamin tarif yang dapat diterima untuk properti yang akan dibeli.
Perkiraan pendapatan juga perlu memperhitungkan kondisi indeksasi sewa di Wina: kenaikan tahunan tidak dapat diperhitungkan secara otomatis.
-
Studi kasus:
Pembeli berencana pindah ke apartemen setelah masa sewa berakhir. Saya meninjau kontrak dan mengidentifikasi keadaan yang memerlukan penilaian hukum atas keabsahan ketentuan ini. Bersama dengan seorang pengacara, kami menentukan bahwa tidak mungkin mengharapkan apartemen tersebut dikosongkan pada tanggal yang ditentukan. Saya meninjau kriteria seleksi: untuk pembelian untuk penggunaan pribadi, properti dengan pengalihan hak milik yang telah dikonfirmasi diperlukan. Hal ini menghilangkan pilihan yang tidak sesuai dengan rencana pembeli.
4. Bangunan, tata letak, dan area
Istilah-istilah dalam iklan membantu Anda memvisualisasikan apartemen, tetapi tidak menggantikan pengecekan denah lantai, izin, dan kondisi sebenarnya. Hal ini sangat penting terutama saat membandingkan ukuran dan membeli apartemen Altbau di Wina, di mana Anda perlu memeriksa dokumentasi untuk setiap renovasi dan perbaikan.
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Bangunan kuno | Bangunan tua; di pasar Wina, istilah ini sering digunakan untuk menggambarkan bangunan bersejarah. Tidak ada satu tanggal pun yang menentukan semua konsekuensi hukum berdasarkan istilah ini. Kriteria yang berbeda diterapkan untuk penyewaan dan pembangunan. |
| Musim semi | Suatu era sejarah perkembangan perkotaan intensif dari abad ke-19 hingga awal abad ke-20. Istilah ini merujuk pada periode arsitektur, bukan konfirmasi kondisi teknis atau status konservasi. |
| Neubau | Klasifikasi bangunan baru atau relatif baru di pasaran. Dapat merujuk pada rumah yang dibangun beberapa dekade lalu. Tidak menunjukkan penyelesaian pembangunan baru-baru ini. |
| Erstbezug | Hunian pertama. Ini dapat merujuk pada properti baru atau penggunaan pertama setelah renovasi. Penting untuk mengklarifikasi apa sebenarnya yang dibangun atau direnovasi. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Mengubah ruang hunian menjadi ruang loteng atau ruang atas. Mereka memeriksa izin, area terdaftar, dan status hukum independen dari struktur yang dihasilkan. |
| Rohdachboden | Loteng yang belum dikembangkan. Kemampuan untuk menciptakan hunian bergantung pada sertifikat kepemilikan properti, persetujuan, persyaratan bangunan, dan spesifikasi teknis. |
| Terowongan bawah tanah | Ruang di bawah atau sebagian di bawah permukaan tanah. Penggunaan hunian ditentukan oleh tujuan yang diizinkan dan peraturan bangunan. |
| Hochparterre | Lantai dasar ditinggikan. Tinggi jendela, aksesibilitas, dan lokasi sebenarnya memerlukan verifikasi di tempat. |
| Lantai mezzanine | Lantai tengah, yang umum terdapat pada beberapa bangunan bersejarah. Posisi dan ketinggiannya tidak dapat ditentukan secara akurat hanya berdasarkan namanya saja. |
| Pencuri | Tangga, pintu masuk, atau bagian bangunan. Nomor Stiege mungkin merupakan bagian dari alamat dan diperlukan untuk mengidentifikasi apartemen secara akurat. |
| Atas | Penunjukan apartemen atau tempat tinggal terpisah, misalnya Top 14. Nomor tersebut diverifikasi antara iklan, denah, kontrak, dan dokumen kepemilikan. |
| Kabinet | Sebuah ruangan kecil. Istilah itu sendiri tidak menunjukkan adanya pemanas terpisah, kesesuaian dengan persyaratan perumahan, atau kemampuan untuk menggunakannya sebagai kamar tidur. |
| Loggia | Sebuah ruang yang dibangun menyatu dengan volume bangunan dan terbuka di satu sisi. Jika kriteria yang ditetapkan terpenuhi, luasnya termasuk dalam Nutzfläche (area balkon); loggia tidak secara otomatis dianggap sebagai balkon. |
| Jendela teluk | Jendela teluk adalah bagian ruangan yang menjorok keluar. Penting untuk memeriksa denah, dimensi sebenarnya, dan kondisi struktur bangunan. |
| Innenhof | Halaman dalam. Jendela yang menghadap ke halaman dalam tidak menjamin ketenangan atau pencahayaan yang baik: ukuran, fungsi, dan ruang-ruang di sekitarnya merupakan faktor penting. |
| Wohnnutzfläche | Luas area yang dapat digunakan dari properti hunian. Prosedur perhitungan dijelaskan berdasarkan dokumen dan dasar yang berlaku; penunjukan area iklan saja tidak cukup. |
| Nutzfläche | Luas area yang dapat digunakan dalam perhitungan yang diwajibkan oleh hukum. Berdasarkan MRG dan WEG, balkon dan teras terbuka tidak termasuk, tetapi loggia mungkin termasuk. Untuk ruang bawah tanah dan loteng, kesesuaian untuk penggunaan hunian atau komersial sangat penting. |
| Kategori A, B, C, D | Kategori perlengkapan apartemen menurut MRG. Kategori ini mempertimbangkan karakteristik yang ditetapkan secara hukum dan kondisi properti pada waktu yang relevan secara hukum. Huruf kategori tidak menggantikan deskripsi perlengkapan. |
| Widmung | Tujuan suatu wilayah atau properti individu bergantung pada konteksnya. Penting untuk membedakan antara tujuan perencanaan kota dari lokasi tersebut, penggunaan yang diizinkan dari tempat tersebut, dan tujuan sebagaimana yang tercantum dalam dokumen kepemilikan apartemen. |
| Flächenwidmungsplan | Rencana tata ruang untuk penggunaan yang diizinkan pada lokasi dan area sekitarnya. Rencana ini membantu menilai penggunaan yang diizinkan pada lokasi dan area sekitarnya. |
| Bebauungsplan | Rencana pembangunan. Berisi parameter untuk konstruksi yang diizinkan, seperti tinggi bangunan, garis bangunan, dan batasan lainnya. |
| Kursi dua tempat tidur | Sebuah tempat tinggal kedua. Pendaftaran tidak memberikan izin untuk menggunakan properti tersebut sebagai rumah wisata atau rumah liburan. Pembatasan dan kemungkinan biaya bervariasi tergantung wilayah. |
| Denkmalschutz | Perlindungan monumen. Persyaratannya bergantung pada status spesifik dan pekerjaan yang direncanakan. Persetujuan perlindungan monumen dan izin konstruksi adalah hal yang berbeda. |
| Zona Perlindungan | Zona pengembangan yang dilindungi, khususnya di Wina, dapat membatasi perubahan pada tampilan bangunan dan pekerjaan lainnya, tetapi tidak secara otomatis memberikannya status sebagai monumen. |
| Pembersihan Termal | Meningkatkan kinerja termal bangunan: misalnya, dengan memasang insulasi atau meningkatkan elemen-elemen individual. Lingkup dan hasilnya harus didokumentasikan. |
| Generalsanierung | Renovasi menyeluruh atau renovasi besar. Penunjukan pasar tanpa daftar pekerjaan yang lengkap: mohon tanyakan tentang apa yang telah diselesaikan dan kapan. |
| Sanierungsbedürftig | Membutuhkan perbaikan atau rekonstruksi. Kata-kata tersebut tidak menyebutkan anggaran: perkiraan biaya bergantung pada kondisi struktur, rekayasa, izin, dan lingkup pekerjaan. |
Cara menghindari kesalahan saat membandingkan area
Saat membandingkan dua apartemen, penting untuk memahami bagaimana luas masing-masing dihitung. Balkon, loggia, teras, dan ruang bawah tanah yang dapat digunakan mungkin memiliki status yang berbeda. Menjumlahkan semua nilai luas yang tercantum dalam iklan belum tentu menghasilkan luas yang sah secara hukum.
Penjelasan MA 25 Kota Wina secara khusus membahas loggia, balkon, teras, dan elemen lainnya. Untuk apartemen tertentu, akan sangat membantu jika membandingkan deskripsi, denah lantai, dan dokumen yang menentukan luas dan luasnya.
-
Studi kasus:
Pembeli mempertimbangkan sebuah apartemen seharga €320.000 dengan luas yang tercantum 80 m². Saya membandingkan iklan tersebut dengan denah lantai dan perhitungan luas: angka yang tercantum termasuk balkon terbuka seluas 8 m². Luas interiornya adalah 72 m², sehingga harganya menjadi sekitar €4.444/m² bukan €4.000/m². Saya menghitung ulang penawaran yang sebanding, dengan mempertimbangkan nilai balkon secara terpisah. Pembeli menerima penilaian properti yang wajar sebelum mengajukan penawaran.
5. Pajak, biaya, dan pengeluaran
Penting bagi pembeli untuk memisahkan biaya transaksi satu kali, pembayaran pemilik yang berkelanjutan, dan pajak yang harus dibayar pada saat penerimaan pendapatan atau penjualan. Jumlah-jumlah ini muncul karena alasan yang berbeda dan tidak boleh digabungkan menjadi satu angka "biaya pemeliharaan".
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Biaya tambahan yang terkait dengan pembelian meliputi pajak, biaya pendaftaran, bantuan hukum, komisi, dan biaya spesifik transaksi lainnya. Biaya-biaya ini dihitung secara terpisah dari harga apartemen. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Pajak akuisisi properti. Untuk pembelian dengan imbalan yang umum, tarif standarnya adalah 3,5%; dasar pengenaan pajak dan pengecualiannya bergantung pada jenis transfer. |
| Eintragungsgebühr | Biaya untuk memasukkan sertifikat hak milik ke dalam Grundbuch. Tarif pendaftaran properti standar adalah 1,1% dari nilai sertifikat hak milik; kemungkinan pengecualian diverifikasi berdasarkan syarat dan ketentuan yang berlaku. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Biaya pendaftaran jaminan. Biaya ini didasarkan pada jaminan yang didaftarkan dan mungkin berbeda dari jumlah pinjaman sebenarnya. |
| Biaya Pengurusan Kontrak | Biaya persiapan dan pengelolaan kontrak. Penting untuk menentukan ruang lingkup layanan, PPN, biaya tambahan, dan apakah dukungan fidusia termasuk di dalamnya. |
| Penyediaan Makler | Komisi perantara. Untuk pembelian apartemen tipikal di atas €48.448,51, tarif maksimum untuk setiap pihak adalah 3% ditambah PPN. Untuk jumlah yang lebih kecil, batasan yang berbeda berlaku; kewajiban sebenarnya diverifikasi oleh kontrak. |
| Bestellerprinzip | Prinsip "siapa yang pertama kali mendapatkan klien", berlaku untuk perantara penyewaan. Ini menentukan siapa yang mungkin diwajibkan membayar komisi. Namun, prinsip ini tidak secara otomatis berlaku untuk jual beli properti. |
| Pajak Daerah | Pajak properti berkala. Jumlahnya ditentukan berdasarkan kriteria yang relevan dan peraturan kotamadya; ini bukan pajak pembelian. |
| Biaya Operasional | Biaya operasional. Di bawah penerapan penuh MRG, daftar biaya tersebut diatur oleh hukum; dalam rezim lain, faktor hukum dan kontraktual tambahan menjadi penting. Tidak semua pembayaran bulanan pemilik dianggap sebagai biaya operasional. |
| Betriebskostenabrechnung | Melaporkan dan menghitung ulang biaya operasional untuk periode tersebut. Memungkinkan Anda untuk memverifikasi akrual dan membandingkannya dengan pembayaran di muka. |
| Rücklage | Dana cadangan asosiasi pemilik rumah untuk pengeluaran di masa mendatang, khususnya untuk pemeliharaan bangunan. Saldo aktual, pengeluaran yang direncanakan, dan jumlah kontribusi diverifikasi. Keberadaan dana cadangan tidak menjamin tidak akan adanya biaya tambahan. |
| Biaya Pemeliharaan | Biaya pemeliharaan properti. Penting untuk membedakan antara pekerjaan yang dilakukan di dalam apartemen dan pengeluaran untuk area umum gedung. |
| Hausverwaltungshonorar | Imbalan perusahaan manajemen. Prosedur perhitungan dan pembagiannya kepada pemilik atau penyewa bergantung pada peraturan yang berlaku. |
| Heizkostenabrechnung | Hitung biaya pemanasan, dan jika sistemnya sesuai, juga biaya air panas. Periode, metode distribusi, dan konsumsi aktual diverifikasi. |
| Rauchfangkehrer | Tukang pembersih cerobong asap atau spesialis yang melakukan inspeksi terkait. Ini adalah penyedia layanan, dan faktur akan mengidentifikasi layanan terkait jika diperlukan untuk fasilitas tersebut. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Biaya rumah kedua, yang ditetapkan oleh peraturan regional atau kota yang berlaku. Ini bukan pajak federal tunggal; keberadaan biaya tersebut diverifikasi di lokasi properti. |
| Pajak Penjualan (USt) | PPN. Untuk sewa hunian yang dikenakan pajak, tarif 10% umumnya diterapkan, tetapi pengecualian dan aturan khusus mungkin berlaku; parkir dan layanan tertentu mungkin memiliki tarif yang berbeda. |
| Vorsteuerabzug | Pengurangan PPN masukan tunduk pada pemenuhan persyaratan hukum. Pembelian apartemen investasi tidak dengan sendirinya menciptakan hak tanpa syarat untuk mendapatkan pengurangan. |
| AfA - Absetzung untuk Abnutzung | Penyusutan pajak. Untuk bangunan dengan pendapatan sewa, tingkat penyusutan standar menurut undang-undang biasanya 1,5% per tahun. Tanah tidak disusutkan; rezim pajak khusus dan dasar penyusutan memerlukan perhitungan terpisah. |
| Liebhaberei | Klasifikasi pajak atas kegiatan yang tidak bertujuan menghasilkan laba komprehensif dalam pengertian yang telah ditetapkan. Dapat memengaruhi pengakuan kerugian dan perlakuan PPN. Adanya hasil negatif pada tahun tertentu tidak cukup untuk menetapkan kesimpulan. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | Suatu bentuk khusus pengenaan pajak penghasilan untuk penjualan properti. Tarif standar untuk penghasilan terkait adalah 30%, tetapi dasar pengenaan pajak, pengecualian, dan kasus khusus dihitung secara terpisah. |
| Neuvermögen | Penetapan kategori properti yang pendapatan dan pengeluaran pajaknya biasanya dihitung pada saat penjualan. Lebih tepat untuk menetapkan kategori berdasarkan status pajak historis properti tersebut, bukan semata-mata berdasarkan tanggal pembelian. |
| Altvermögen | Penetapan properti "lama" tertentu yang memungkinkan perhitungan pajak penghasilan khusus saat penjualan. Penerapannya bergantung pada status pajak sebelumnya dan keadaan lain, termasuk perubahan tujuan penggunaan lahan. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Pendapatan dari penjualan tempat tinggal utama dibebaskan dari ImmoESt, dengan syarat-syarat tertentu. Pendaftaran sebagai Hauptwohnsitz saja tidak cukup; penggunaan aktual dan jangka waktu yang dipersyaratkan sangat penting. |
| Herstellerbefreiung | Pengecualian terkait penjualan bangunan yang dibangun sendiri, dengan syarat-syarat tertentu terpenuhi. Pengecualian ini tidak secara otomatis berlaku untuk tanah atau properti yang dibeli dan direnovasi. |
Jumlah apa saja yang tidak dapat digabungkan?
Biaya sewa, sewa kamar, dan pemanas mungkin tercantum dalam pemberitahuan bulanan yang sama, tetapi diklasifikasikan di bawah judul yang berbeda. Untuk model investasi, perlu ditentukan biaya mana yang ditanggung oleh pemilik rumah dan mana yang dapat dibebankan kepada penyewa.
Saat menilai pembelian, pembayaran tambahan dan biaya tersembunyi saat membeli properti di Austria, termasuk jasa hukum, PPN yang berlaku, dan biaya pendaftaran.
-
Studi kasus:
Penjual menawarkan diskon €5.000, tetapi setelah meninjau dokumen Hausverwaltung, saya menemukan perbaikan fasad yang akan datang dan cadangan yang tidak mencukupi. Setelah membandingkan anggaran proyek dengan kunci alokasi biaya, saya menghitung potensi uang muka tambahan untuk apartemen tersebut sebesar €7.200. Kemudian saya mengklarifikasi pengaturan pembiayaan dan ketentuan pembayaran. Sebelum menandatangani kontrak, kami menyepakati pembagian biaya-biaya ini dengan penjual agar pembeli dapat memperkirakan anggaran transaksi secara keseluruhan.
6. Dokumen untuk apartemen dan rumah
Satu dokumen saja tidak memberikan gambaran lengkap tentang suatu properti. Sebuah ekstrak menunjukkan hak-hak yang terdaftar, sebuah denah menunjukkan konfigurasi bangunan, dan dokumen perusahaan pengelola menunjukkan status keuangan bangunan dan pekerjaan yang akan datang.
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Cuplikan dari register tanah. Lembar A berisi informasi tentang properti dan catatan terkait, Lembar B berisi informasi kepemilikan, dan Lembar C berisi beban hak tanggungan. Relevansi dan isi dokumen pendukung sangat penting. |
| Membuka | Deskripsi informatif tentang properti. Datanya harus diverifikasi, tetapi tidak dapat diasumsikan bahwa data tersebut tidak pernah memiliki signifikansi hukum: pernyataan spesifik dapat memengaruhi karakteristik dan tanggung jawab yang telah disepakati. |
| Energieausweis | Sertifikat Kinerja Energi. Saat menjual atau menyewakan properti, kecuali ditentukan lain, dokumen yang tidak lebih dari sepuluh tahun harus diserahkan. Estimasi yang tercantum dalam dokumen ini tidak sama dengan tagihan pemanas sebenarnya. |
| Nutzwertgutachten | Opini ahli tentang nilai guna (Nutzwert) properti individual. Membantu membandingkan apartemen, aksesori, dan saham dalam properti bersama. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Perjanjian kepemilikan apartemen. Mengatur hak-hak terkait, tujuan properti, dan hubungan antar pemilik. Perjanjian ini dibaca bersamaan dengan pendaftaran dan dokumen lainnya. |
| Hausordnung | Peraturan rumah, seperti peraturan mengenai penggunaan area umum dan menjaga ketenangan, tidak secara otomatis mengesampingkan hak-hak yang diberikan secara hukum. |
| Protokoll der Eigentümerversammlung | Catatan rapat pemilik. Berisi diskusi dan keputusan. Untuk pengeluaran di masa mendatang, penting untuk menetapkan secara pasti apa yang diputuskan, dalam urutan apa, dan bagaimana pembiayaannya. |
| Jahresabrechnung | Laporan tahunan pengelolaan properti. Laporan ini mencakup pendapatan, pengeluaran, saldo, dan distribusi akrual. |
| Vorausschau | Informasi awal dari perusahaan manajemen mengenai pekerjaan dan pengeluaran yang diusulkan. Membantu mengidentifikasi rencana yang belum tercermin dalam pembayaran saat ini. |
| Baubewilligung | Izin pembangunan atau modifikasi tertentu dikeluarkan. Izin ini memverifikasi bahwa konstruksi sebenarnya sesuai dengan desain yang disetujui. |
| Benützungsbewilligung | Izin untuk menggunakan struktur yang telah selesai dibangun di tempat yang dibutuhkan. Tergantung pada lahan dan prosedurnya, dokumen lain, seperti pemberitahuan penyelesaian, mungkin relevan. |
| Bauträgervertrag | Kontrak dengan pengembang. Jika persyaratannya dipenuhi, rezim perlindungan pembeli khusus berdasarkan BTVG berlaku. Tidak setiap kontrak dengan pengembang secara otomatis disertai dengan jaminan yang sama. |
| Treuhandvertrag | Perjanjian perwalian. Perjanjian ini menetapkan siapa yang menerima dana, kondisi apa yang mereka periksa, dan kapan mereka berwenang untuk mentransfer dana tersebut. |
| Finanzierungszusage | Konfirmasi pembiayaan. Ini mungkin bersyarat, terbatas waktu, atau bergantung pada penilaian properti. Penting untuk memeriksa apakah ini merupakan komitmen akhir dari bank. |
| Grundriss | Denah apartemen saja tidak cukup untuk memastikan legalitas pembangunan ulang atau keakuratan area yang ditunjukkan; asal, tanggal, dan kesesuaian dengan kondisi sebenarnya sangatlah penting. |
| Meldezettel | Formulir pendaftaran tempat tinggal. Formulir ini bukan merupakan akta kepemilikan atau izin pembelian properti. Informasi pendaftaran yang relevan digunakan untuk mengkonfirmasi pendaftaran. |
Apa yang perlu diminta selain iklan tersebut?
Inspeksi pendahuluan biasanya memerlukan salinan dokumen terkini, denah, dokumen kepemilikan apartemen, dan sertifikat kinerja energi. Untuk penilaian bangunan, laporan tahunan terbaru, informasi tentang Rücklage (kode bangunan), Vorausschau (kode bangunan), dan notulen rapat selama beberapa tahun sangat berguna. Ini adalah kumpulan dokumen praktis, bukan daftar wajib untuk setiap transaksi.
Jika terdapat renovasi, loteng, taman terpisah, atau tempat parkir, dokumen yang mengkonfirmasi statusnya diperlukan. Jika apartemen tersebut ditempati oleh penyewa, kontrak yang berlaku dan perjanjian tambahan diperlukan.
7. Pihak-pihak dalam transaksi dan instansi pemerintah
Sebelum membeli, ada baiknya untuk mencari tahu siapa yang memilih properti, siapa yang menyiapkan kontrak, siapa yang memeriksa kondisi teknis, dan siapa yang bertanggung jawab atas rekening kepercayaan. Satu spesialis dapat melakukan beberapa fungsi, tetapi ruang lingkup pekerjaannya harus ditentukan.
| Ketentuan | Arti dan hal-hal yang harus diperiksa oleh pembeli |
|---|---|
| Pengacara | Pengacara. Dapat memberikan konsultasi transaksi, menyusun kontrak, dan membantu dalam penyelesaian dan pendaftaran. Pihak yang diwakili dan ruang lingkup tugas harus diklarifikasi. |
| Notaris | Notaris. Mengesahkan tanda tangan dan dokumen, serta dapat juga menyiapkan kontrak dan menangani transaksi fidusia. Peran mereka tidak terbatas pada pengesahan tanda tangan saja. |
| Parteienvertreter | Perwakilan dari suatu pihak atau beberapa pihak; dalam konteks pajak dan pendaftaran, seringkali seorang pengacara atau notaris. Maknanya bergantung pada prosedur spesifiknya. |
| Treuhänder | Pihak yang melaksanakan kewajiban fidusia menerima dan mentransfer dana sesuai dengan ketentuan yang disepakati. Perlindungan dijamin oleh ketentuan dan pelaksanaan kewajiban yang tepat, bukan oleh janji keserempakan secara harfiah. |
| Agen properti | Makelar properti. Dapat bertindak sebagai agen kedua untuk kedua belah pihak selama penjualan. Tugas informatif mereka tidak menggantikan perwakilan hukum independen untuk pembeli. |
| Immobilientreuhänder | Kategori profesi yang diatur yang mencakup profesi-profesi berikut: Immobilienmakler, Immobilienverwalter, dan Bauträger. Istilah itu sendiri tidak menjamin bahwa seseorang tertentu memenuhi syarat untuk melakukan semua pekerjaan ini. |
| Hausverwaltung | Perusahaan pengelola atau manajer. Mengatur pengelolaan gedung sesuai dengan mandat dan hukum, memelihara catatan, dan berinteraksi dengan pemilik. |
| Bauträger | Pengembang atau penyelenggara proyek konstruksi. Mereka memeriksa badan hukum, proyek, izin, dan kewajiban kontraktual. |
| Sachverständiger | Seorang ahli di bidang terkait. Dapat menilai nilai, kondisi teknis, atau Nutzwert. Untuk menjadi ahli bersertifikasi forensik memerlukan konfirmasi terpisah. |
| Bezirksgericht | Pengadilan distrik. Tergantung pada yurisdiksinya, pengadilan ini menangani kasus-kasus perumahan tertentu dan mengelola Grundbuch (arsip hukum perumahan). |
| Grundbuchsgericht | Pengadilan yang berwenang untuk menangani masalah pendaftaran di Grundbuch. Ini adalah penunjukan suatu fungsi, bukan profesi terpisah. |
| Hakim | Administrasi kota dengan status khusus, termasuk Wina. Permintaan khusus dikirim ke departemen yang berwenang. |
| Magistratsabteilung (MA) | Sebuah departemen administrasi kota Wina, yang ditandai dengan sebuah nomor. Departemen yang tepat dipilih berdasarkan pokok permasalahan permintaan, bukan hanya istilah umum "real estat". |
| Kantor Keuangan | Otoritas pajak. Bertanggung jawab atas urusan pajak dalam yurisdiksinya. |
| Mietervereinigung | Sebuah organisasi yang memberikan nasihat dan mewakili penyewa dalam masalah-masalah tertentu. Syarat dan ketentuan bantuan serta keanggotaan ditentukan secara terpisah. |
| Kamar Dagang (WKO) | Kamar Ekonomi Austria. Menyediakan informasi profesional dan layanan pencarian perusahaan. Lingkup kegiatan komersial yang diizinkan juga diverifikasi menggunakan Gewerbeberechtigung (Sertifikat Badan Hukum dan Asli) dan register GISA. |
Kepentingan siapa yang dipertimbangkan oleh agen tersebut?
Di Austria, sudah umum bagi seorang pialang properti untuk bertindak sebagai "Doppelmakler" ("pialang keraguan"). Dalam hal ini, pialang harus mempertimbangkan kepentingan kedua belah pihak. Ini berbeda dengan menugaskan seorang pengacara untuk mewakili kepentingan salah satu pihak secara independen.
Oleh karena itu, penting bagi pembeli untuk mengajukan dua pertanyaan: dalam kapasitas apa perantara bertindak dan siapa yang secara khusus memverifikasi ketentuan hukum transaksi untuk pembeli. Demikian pula, penting untuk mengklarifikasi fungsi notaris, pengacara, dan Treuhänder, jika semuanya digabungkan.
Istilah-istilah yang sering disalahpahami
| Ketentuan | Pemahaman umum | Apa artinya ini dalam praktiknya? |
|---|---|---|
| Neubau | Hanya sebuah apartemen yang baru dibangun | Kategori pasar dapat mencakup rumah-rumah dari dekade sebelumnya. Tahun dan kondisinya diverifikasi secara terpisah. |
| Erstbezug | Bangunan baru adalah suatu keharusan | Mungkin menunjukkan hunian pertama setelah rekonstruksi. |
| Nutzfläche | Jumlah luas apartemen, balkon, teras, dan ruang bawah tanah | Komposisi ditentukan oleh peraturan yang berlaku. Loggia dan balkon terbuka dihitung secara berbeda. |
| Biaya Operasional | Semua pengeluaran bulanan pemilik | Cadangan biaya, pemanas, listrik, dan perbaikan dapat dipisahkan menjadi beberapa item. |
| Rücklage | Jaminan bahwa biaya perbaikan telah dibayar | Ini adalah dana cadangan gedung. Dana ini mungkin tidak mencukupi untuk pekerjaan yang telah dilakukan atau direncanakan. |
| Kaufanbot | Pesanan pembelian opsional | Suatu penawaran dapat mengikat pembeli dan, jika diterima, menciptakan kontrak yang mengikat. |
| Wohnungseigentum | Sebuah apartemen yang tidak terhubung dengan bagian bangunan lainnya | Hak eksklusif atas suatu objek dikaitkan dengan bagian dalam kepemilikan bersama dan tanggung jawab atas rumah tersebut. |
| Genossenschaftswohnung | Apartemen murah yang sudah ditempati penyewa | Biasanya ini berupa sewa atau penggunaan; opsi pembelian memerlukan verifikasi independen. |
| Vorsorgewohnung | Investasi dengan jaminan pengembalian PPN | Hasil pajak bergantung pada kondisi pembelian, penggunaan, dan pengenaan pajak. |
| Baurecht | Kepemilikan bersama atas sebuah apartemen dan tanah | Objek tersebut terkait dengan hak terbatas waktu atas tanah milik orang lain. |
| Peringatan | Uang muka untuk pembelian | Uang jaminan dalam hubungan sewa-menyewa. |
| Membuka | Dokumen yang mengkonfirmasi semua karakteristik | Deskripsi tersebut memerlukan verifikasi; pernyataan individu mungkin memiliki implikasi hukum. |
Pertanyaan yang sering diajukan
Pada tahap apa seorang pembeli menjadi pemilik apartemen di Austria?
Untuk pembelian standar, ini terjadi setelah hak milik didaftarkan di Grundbuch. Penandatanganan kontrak, pembayaran, dan penerimaan kunci, dengan sendirinya, tidak menggantikan pendaftaran ini.
Apakah Kaufanbot bisa dianggap sebagai reservasi biasa?
Tidak. Ini adalah penawaran dengan konsekuensi yang berpotensi mengikat. Sebelum menandatangani, Anda harus memeriksa isinya, periode validitas, dan syarat dan ketentuan transaksi.
Apakah loggia termasuk dalam Nutzfläche?
Jika kriteria yang ditetapkan terpenuhi, maka akan disertakan. Balkon atau teras terbuka, seperti loggia, tidak dihitung menurut aturan MRG dan WEG. Denah dan dasar perhitungan diperiksa untuk apartemen tertentu.
Apakah mungkin menentukan mode sewa menggunakan kata Altbau atau Neubau?
Tidak. Dokumen konstruksi, kepemilikan apartemen, pembiayaan, sejarah bangunan, dan pengecualian apa pun semuanya relevan. Usia fasad atau redaksi dalam daftar saja tidak cukup.
Siapa yang menyusun perjanjian jual beli: pengacara atau notaris?
Perjanjian tersebut dapat disiapkan oleh pengacara atau notaris. Keduanya dapat menjalankan fungsi terkait, termasuk dukungan fidusia. Pembagian tanggung jawab spesifik ditentukan selama proses persetujuan transaksi.
Apakah agen tersebut harus mewakili penjual saja?
Tidak. Selama proses jual beli, mereka dapat bertindak sebagai perantara dan mempertimbangkan kepentingan kedua belah pihak. Namun, hal ini tidak menghilangkan kebutuhan untuk memahami ruang lingkup mandat mereka dan secara terpisah memverifikasi ketentuan hukum pembelian tersebut.
Apakah Vorsorgewohnung berarti jaminan pengembalian?
Tidak. Keuntungan bergantung pada harga, sewa yang diizinkan, biaya operasional, waktu henti, perbaikan, pembiayaan, dan pajak. Sertifikat kepemilikan properti tidak mengkonfirmasi pendapatan atau kelayakan pengurangan PPN.
Apakah perusahaan tersebut mengizinkan warga negara asing untuk membeli properti tanpa izin?
Tidak secara otomatis. Penerapan aturan perizinan bergantung pada lahan, properti, dan struktur kepemilikan perusahaan. Implikasi pajak dan izin akuisisi adalah hal yang terpisah.
Di mana saya bisa mendapatkan kutipan dari Grundbuch?
Melalui layanan peradilan resmi, layanan yang diberi wewenang, pengacara, atau notaris. Syarat akses dan biaya bergantung pada metode permintaan. Mulai 1 Oktober 2026, pemilik properti dapat menerima ekstrak elektronik gratis untuk properti mereka melalui JustizOnline, hingga jumlah yang dibutuhkan.
Pendapat ahli: Ksenia Levina
Selama bekerja di pasar Austria, saya memperhatikan sebuah pola: kesalahan pembeli jarang disebabkan oleh kurangnya pengetahuan pasar. Hampir selalu disebabkan oleh istilah yang sudah dikenal tetapi disalahartikan. Mereka menghitung imbal hasil berdasarkan luas area, yang sebenarnya diukur secara berbeda. Mereka merencanakan anggaran tanpa memperhitungkan biaya tambahan, karena di negara mereka biaya tersebut hanya sebagian kecil dari satu persen. Mereka berencana menaikkan sewa, tanpa menyadari bahwa bangunan tersebut sepenuhnya dilindungi oleh MRG (Mortgage Reinvestment Guarantee).
Itulah mengapa dokumen pertama yang saya kirimkan kepada klien baru bukanlah kumpulan objek, melainkan kamus. Sejak saat itu, percakapan mengalir dalam bahasa yang sama.
Daftar periksa singkat sebelum membeli
Daftar ini membantu Anda mempersiapkan dokumen dan pertanyaan. Lingkup uji tuntas bergantung pada properti dan ketentuan transaksi.
Objek dan hak
- Salinan Grundbuch terbaru telah diterima; pemilik, saham, dan objek telah dibandingkan dengan penawaran.
- Beban-beban tersebut telah diperiksa, termasuk dokumen-dokumen pendukungnya.
- Jelas terlihat hambatan mana yang tetap ada dan mana yang dihilangkan.
- Status ruang bawah tanah, tempat parkir, taman, atau teras dikonfirmasi dengan dokumen.
- Luas area dan rencana tersebut dibandingkan dengan kondisi aktual dan perubahan yang diizinkan.
Pengeluaran rumah dan masa depan
- Dokumen kepemilikan apartemen telah diterima.
- Laporan tahunan terbaru, informasi tentang Rücklage dan Vorausschau dipelajari.
- Catatan rapat dan keputusan terkait pekerjaan yang tersedia telah ditinjau.
- Pembayaran rutin oleh pemilik dan kemungkinan kontribusi tambahan ditetapkan secara terpisah.
- Paspor energi dan dokumen teknis yang tersedia telah diverifikasi.
Penggunaan dan penyewaan
- Tujuan penggunaan objek tersebut telah ditetapkan.
- Jika Anda berencana menyewakan properti tersebut, periksa peraturan penyewaan yang berlaku.
- Untuk apartemen yang ditempati, perjanjian sewa dan perjanjian tambahan telah ditinjau.
- Penggunaan sebagai rumah kedua atau rumah wisata diperiksa secara terpisah apakah hal ini sesuai dengan tujuan pembelian.
Transaksi dan penyelesaian
- Sebelum penandatanganan Kaufanbot, persyaratan pembiayaan dan perizinan yang diperlukan telah disepakati.
- Persyaratan perizinan ditentukan untuk pembeli dan struktur kepemilikan yang dipilih.
- Biaya yang melebihi harga properti akan dihitung.
- Fungsi para peserta dan lingkup tugas mereka sudah diketahui.
- Ketentuan mengenai perjanjian perwalian, penghapusan beban, dan pendaftaran tercermin dalam dokumen-dokumen tersebut.
- Tanggal pengalihan, kondisi apartemen, dan prosedur penyusunan protokol telah disepakati.
Apa yang patut diingat
Terminologi dalam transaksi Austria bukanlah sekadar formalitas, melainkan cara untuk memahami parameter sebenarnya dari suatu properti. Tiga hal penting perlu diingat, meskipun Anda tidak punya waktu untuk membaca seluruh kamus:
Hak kepemilikan timbul pada saat pencatatan dalam Grundbuch, bukan pada saat penandatanganan kontrak atau pembayaran. Segala sesuatu yang terjadi di antara kedua peristiwa tersebut dilindungi oleh catatan prioritas dan rekening kepercayaan—keberadaannya diverifikasi sebelum uang ditransfer.
Yang dibeli adalah saham di sebuah gedung, bukan apartemen. Ini termasuk Pajak Keuntungan (Nutzwert), biaya area umum, keputusan rapat pemilik, dan cadangan perbaikan. Risalah rapat memberikan gambaran yang lebih akurat tentang pengeluaran di masa mendatang daripada deskripsi properti apa pun.
Rezim properti sewa menentukan imbal hasil. Sebelum menghitung model, penting untuk mengetahui apakah bangunan tersebut sepenuhnya, sebagian, atau disita. Pada tahun 2026, aturan baru untuk indeksasi dan jangka waktu kontrak ditambahkan.
Sumber resmi: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
