Berinvestasi di Pasar Properti Austria: Apa yang Perlu Anda Ketahui

Ketika inflasi tinggi dan ekonomi sedang bergejolak, berinvestasi di real estat adalah salah satu cara paling efektif untuk tidak hanya mempertahankan modal Anda tetapi juga meningkatkannya.

Menurut data terbuka Infina , perekonomian Austria dikenal akan stabilitasnya, dan pasar properti Wina telah berkembang selama beberapa dekade tanpa anjlok atau spekulasi mendadak. Berkat pertumbuhan harga perumahan yang stabil di Wina selama 30-40 tahun terakhir, pasar ini telah menjadi salah satu yang paling andal dan terprediksi untuk investasi jangka panjang.

Inflasi sebesar 8-10% (dan di beberapa tempat hingga 15-20%) memaksa semakin banyak investor untuk mencari perlindungan, bukan pada uang tunai, bukan pada aset yang jatuh ketika negara mencetak mata uang dalam jumlah besar, dan bukan pada aset digital yang "tidak stabil". Oleh karena itu, properti di Wina bukan sekadar "tempat berlindung yang aman", melainkan perlindungan sejati untuk tabungan.

Cara ini paling efektif untuk properti yang pendapatannya dapat diprediksi—misalnya, apartemen sewa atau pusat kesehatan. Keuntungannya tidak hanya dapat menutupi kerugian akibat inflasi, tetapi juga menghasilkan pendapatan. Dengan pendekatan yang kompeten dan profesional, properti tertentu dapat melindungi hingga 80% modal Anda, terlepas dari krisis dan ketidakstabilan global.

Wina sengaja menawarkan potensi investasi yang terbatas , dan ini bijaksana: konstruksi baru dikontrol secara ketat, bangunan bersejarah dilindungi, dan keseimbangan penawaran dan permintaan di pasar dijaga dengan hati-hati.

Karena alasan ini, permintaan di sini selalu lebih tinggi daripada pasokan, dan properti seperti itu tidak hanya tetap diminati (mudah dijual), tetapi juga harganya terus meningkat.

Dalam artikel ini, kita akan membahas mengapa berinvestasi di real estat Austria tetap menguntungkan, opsi investasi apa yang tersedia bagi semua orang—baik warga negara UE maupun mereka yang tinggal di luar UE—faktor apa yang perlu dipertimbangkan saat memilih properti, dan cara mengembangkan rencana andal yang akan memastikan stabilitas, legalitas lengkap, dan pengembalian yang jelas.

Saya akan berbagi temuan dan pengalaman praktis yang saya peroleh selama bertahun-tahun berkecimpung di dunia real estat dan membantu para investor. Tujuan saya adalah membantu Anda memahami cara berinvestasi di Austria dengan bijak dan dengan risiko minimal.

Jika Anda mencari stabilitas di pasar yang volatil, properti investasi Wina adalah tempat berlindung yang aman. Properti ini telah teruji oleh waktu dan telah bertahan melewati krisis. Selama beberapa dekade, pasar Wina telah menjadi salah satu yang paling andal di Eropa , terus berkembang bahkan di tengah gejolak global. Inilah sebabnya semakin banyak individu dan dana besar memilih Wina untuk pelestarian modal jangka panjang.

Austria bukan hanya negara yang stabil, melainkan mesin yang beroperasi dengan baik. Pada tahun 2023, inflasi (kenaikan harga) di sini lebih terkendali dibandingkan di banyak negara tetangganya di zona euro. Wina adalah pusatnya.

Wina bukan hanya ibu kota, tetapi juga magnet investasi yang kuat. Kota ini tidak hanya berfokus pada pariwisata atau keuangan; layanan kesehatan, TI, dan pendidikan juga sedang berkembang. Faktor-faktor ini mendorong keinginan banyak orang untuk membangun masa depan mereka di Wina, yang pada akhirnya mengarah pada pemikiran tentang properti, baik sewaan maupun milik sendiri.

Menurut situs web resmi Statistik Austria , lebih dari 75% penduduk Wina menyewa rumah daripada memilikinya. Tradisi lokal yang telah berlangsung lama ini didukung oleh undang-undang sewa yang stabil dan jelas, yang pada gilirannya menciptakan iklim yang kondusif bagi pemilik properti dan penyewa. Pasar sewa sangat harmonis. Bagi investor, pasar ini menawarkan sumber pendapatan yang stabil dan terprediksi. Rata-rata imbal hasil tahunan (sebelum pajak, bruto) berkisar antara 2,5% hingga 4%. Namun, untuk properti tertentu, terutama yang diminati di sektor medis (misalnya, klinik, kantor) atau oleh mahasiswa, imbal hasil bisa jauh lebih tinggi – hingga 6-8% per tahun .

Seperti yang telah saya catat, permintaan di pasar properti Wina begitu tinggi sehingga properti seringkali terjual dalam waktu 24 jam. Ini adalah realitas pasar yang sebenarnya, tanpa melebih-lebihkan.

Harga rumah di Wina telah meningkat secara stabil selama 30-40 tahun. Bahkan pada tahun 2022-2023, ketika suku bunga kredit melonjak, pasar tidak kolaps, hanya sedikit melambat. Sejak tahun 2024, pertumbuhan kembali meningkat, dan semua indikasi menunjukkan bahwa pertumbuhan ini tidak akan berakhir dalam waktu dekat. Pada tahun 2034, harga diperkirakan akan naik sebesar 55% dibandingkan dengan level saat ini .

Mengapa harga terus naik? Jawabannya sederhana: hampir mustahil membangun perumahan baru di pusat kota Wina. Karena bangunan-bangunan bersejarah, peraturan arsitektur, dan kode bangunan yang ketat, perumahan baru hampir tidak ada di pusat kota. Namun, orang-orang tetap ingin tinggal di sana—permintaan tak tergoyahkan! Bandingkan dengan Dubai: di sana, seluruh lingkungan dibangun, sementara di Wina, setiap bangunan baru di pusat kota praktis merupakan peristiwa unik, bukan kejadian umum.

Pasar investasi real estat Austria beragam, mulai dari residensial hingga komersial. Setiap opsi memiliki fitur uniknya sendiri, menghasilkan imbal hasil yang berbeda, dan memiliki risiko yang berbeda pula. Mana yang harus dipilih? Tergantung pada strategi Anda: sewa yang stabil, apresiasi aset seiring waktu, atau diversifikasi portofolio.

Berinvestasi di sektor properti residensial di Wina tampak menjanjikan. Sebuah studi Knight Frank menempatkan kota ini di antara sepuluh kota teratas di Eropa yang paling menarik bagi investor. Eurostat : harga rumah di Wina tumbuh 4-6% per tahun, dengan pertumbuhan yang lebih signifikan di kawasan-kawasan maju. Dibandingkan dengan ibu kota besar lainnya, Wina telah menunjukkan hasil yang sangat stabil.

Wina menawarkan keseimbangan yang menguntungkan bagi investor. Properti di sana menarik karena regulasi yang andal, kualitas hidup yang tinggi, dan permintaan yang stabil.

Pasar sengaja menjauh dari spekulasi , menekankan sewa jangka panjang, efisiensi energi, dan transaksi terbuka. Pada akhirnya, semua pihak diuntungkan: penghuni menikmati kenyamanan, dan investor menikmati pasar yang stabil dan terprediksi.

Wina secara konsisten menempati peringkat di antara kota-kota paling menguntungkan di Eropa untuk investasi real estat jangka panjang. Ada beberapa alasan untuk ini: kualitas hidup yang prima, akses mudah ke semua fasilitas, dan lingkungan yang stabil. Inilah mengapa investor internasional begitu bersemangat berinvestasi di real estat Wina.

Wina memiliki keunggulan tersendiri dibandingkan ibu kota Uni Eropa lainnya: aturan pasar propertinya jelas dan stabil. Ini berarti pajak yang moderat dan perlindungan hak properti yang andal. Kondisi ini menciptakan lingkungan ideal untuk pertumbuhan nilai investasi yang stabil dan pendapatan tetap dari sewa.

Regulasi penyewaan jangka pendek patut mendapat perhatian khusus . Regulasi Airbnb di banyak daerah menghambat pasar yang terlalu panas dan kenaikan harga yang spekulatif.

Terlepas dari semua kelebihannya, Wina masih lebih murah dibandingkan ibu kota Eropa lainnya. Mengapa? Ada banyak regulasi pasar, tidak ada inflasi harga yang dibuat-buat, dan pertumbuhannya lambat dan hati-hati. Namun, inilah fondasi bagi pertumbuhan yang meyakinkan di masa depan. Para analis memperkirakan bahwa pada tahun 2034, harga bisa naik 50-55%. Hal ini terutama berlaku di daerah-daerah yang kekurangan apartemen dan rumah.

Untuk berinvestasi dengan sukses di properti Wina , pertama-tama Anda perlu memilih apartemen atau rumah yang tepat. Pasar di sini tenang, tetapi banyak aturannya. Oleh karena itu, orang yang berpengalaman sangat dibutuhkan: pembelianlah yang dapat menghasilkan uang. Bagaimana caranya? Dengan menghitung biaya secara akurat, merencanakan dengan cermat, dan membeli dengan harga di bawah harga sebenarnya. Tidak ada terburu-buru di sini, tidak seperti di pasar yang panas dan terlalu panas. Keputusan dibuat setelah memverifikasi angka-angka dan dengan rencana untuk masa depan.

Di Wina, terdapat hingga 7.500 properti yang dijual . Namun menurut perkiraan kami, hanya sekitar 2% yang benar-benar bagus dan merupakan investasi yang baik. Intinya: memilih dengan bijak adalah kuncinya. Anda perlu memeriksa banyak hal: kondisi rumah/apartemen, legalitas dokumen, potensi kenaikan harga, dan kemudahan menyewakannya.

Kami secara aktif menggunakan kecerdasan buatan dan pembelajaran mesin untuk memproses basis data yang sangat besar . Ini mencakup data harga, transaksi aktual, perkembangan berbagai lingkungan, permintaan sewa dan pembelian di berbagai lokasi, dan indikator penting lainnya. Pada tahap pertama, algoritma mengidentifikasi opsi yang paling menjanjikan. Pada tahap kedua, para ahli kami secara langsung memeriksa setiap properti tersebut.

Pasar sekunder menawarkan perumahan paling likuid. Properti-properti ini seringkali terletak di kawasan bersejarah dan selalu diminati oleh penyewa jangka panjang. Anda mungkin menemukan apartemen di sini dengan harga lebih rendah dari harga pasar, dengan mempertimbangkan prospek pengembangan gedung dan lingkungan sekitar, kedekatan dengan transportasi, dan kondisi kerusakan properti. Namun, kuncinya adalah memverifikasi integritas hukum transaksi, keandalan penyewa, dan berfungsinya semua utilitas dengan baik.

Bangunan baru di Wina ( Neubau ) menarik karena gaya dan desain modernnya. Bangunan-bangunan ini hemat energi dan berkualitas tinggi. Namun, harganya seringkali 30-40% lebih tinggi daripada apartemen berukuran serupa di pasar sekunder.

Tingginya biaya bangunan baru bukan hanya karena kualitasnya. Namun, juga karena tingginya biaya proyek itu sendiri, kesulitan pengiriman material, dan risiko signifikan yang ditanggung pengembang. Kunci bagi investor adalah menilai secara realistis apakah kenaikan harga apartemen ini di masa mendatang akan benar-benar menutupi premi awal.

Apartemen kecil memang menarik karena pendapatannya yang rendah, tetapi tidak cocok untuk semua orang di Wina. Penyewa utamanya adalah mahasiswa, pekerja migran, dan warga negara asing. Ini berarti lebih banyak kerumitan: Anda harus terus-menerus mencari penyewa baru dan terus-menerus memantau sewa. Kami merekomendasikan properti seperti itu hanya di area tepercaya dan hanya jika Anda memahami dengan jelas siapa yang akan menyewa dan bagaimana mengelolanya.

Sewa jangka panjang adalah pilihan yang paling dapat diandalkan. Penghuni di sini tinggal dalam jangka panjang, selama 5-10 tahun, tidak seperti mereka yang menyewa hanya beberapa hari. Mereka biasanya menyewa apartemen kosong, tanpa perabotan, dan semua syarat dan ketentuannya dijelaskan secara jelas oleh hukum. Ini membantu menghemat biaya perawatan secara signifikan dan memastikan pendapatan yang tetap. Pemerintah kota Wina secara aktif mendukung jenis sewa jangka panjang ini.

Penyewaan properti untuk turis di Wina sangat kompleks, karena pihak berwenang telah memperketat peraturan secara signifikan. Sejak 2024, penyewaan jangka pendek hanya diizinkan di area tertentu yang telah disetujui. Bisnis ini membutuhkan pengawasan yang konstan: Anda harus benar-benar memahami semua peraturan dan siap mengelola apartemen 24/7. Oleh karena itu, bisnis ini terutama dijalankan oleh investor berpengalaman dengan beberapa properti dan tim kebersihan serta manajemen tamu mereka sendiri.

Real estat komersial sedang menghadapi titik balik. Ledakan belanja daring telah membuat banyak toko dan gudang kosong. Namun, permintaan untuk format lain telah meningkat: kantor pribadi, gerai layanan, dan klinik. Kunci sukses dalam kekacauan ini adalah penyewa dengan solvabilitas terjamin atau rencana cerdas untuk mendesain ulang ruang lama sepenuhnya demi kebutuhan modern.

Lingkungan itu penting. Wina terdiri dari 23 distrik yang sangat berbeda. Masing-masing distrik memiliki aturannya sendiri: harga berfluktuasi dengan kecepatannya sendiri, pembangunan terbatas di mana-mana, dan penduduknya beragam. Bahkan dalam satu distrik pun, prospek jalan bisa sangat bervariasi! Kami menggali lebih dalam: kami menganalisis data penjualan dalam jumlah besar dan menemukan sudut-sudut yang kurang dihargai di mana harga akan segera meroket. Dengan cara ini, klien kami tidak hanya berinvestasi di properti Wina ; mereka membeli properti dengan potensi pertumbuhan.

Ada beragam cara untuk berinvestasi di properti Wina. Semuanya tergantung pada siapa Anda (kewarganegaraan Anda), seberapa besar Anda ingin berinvestasi, tujuan Anda, dan seberapa aktif Anda bersedia berpartisipasi. Kami menawarkan beragam pilihan: mulai dari pembelian apartemen atas nama Anda sendiri hingga opsi yang lebih kompleks melalui perusahaan-perusahaan Uni Eropa atau investasi di dana investasi real estat besar.

Jika Anda warga negara Uni Eropa atau Wilayah Ekonomi Eropa (misalnya, Jerman, Prancis, Polandia), Anda dapat membeli apartemen di Wina secara bebas, tanpa syarat tambahan apa pun . Namun, bagi warga negara lain (seperti Ukraina, AS, atau Inggris), aturannya lebih ketat: pembelian langsung hanya diizinkan setelah permohonan khusus disetujui oleh Kantor Magistrat Wina.

Tidak semua orang menerima izin ini. Hanya mereka yang memiliki ikatan kuat dengan Austria—tinggal di sini, bekerja, menjalankan bisnis, atau membayar pajak—yang berkesempatan. Penantian untuk mendapatkan keputusan bisa memakan waktu berbulan-bulan, dan tidak ada jaminan akan diberikan.

Ini adalah pilihan paling nyaman dan populer bagi warga negara asing. Ada dua rute utama:

● Buka perusahaan Austria Anda sendiri (misalnya, GmbH)

● Beli melalui perusahaan siap pakai dari negara UE lain (misalnya, Slovakia, Siprus, atau Irlandia)

Pendekatan ini menghilangkan kebutuhan untuk memperoleh izin khusus dari pemerintah untuk membeli, menyederhanakan penjualan atau pengalihan real estat secara signifikan, memungkinkan pengurangan beban pajak secara hukum, dan juga memungkinkan penyewaan atau penjualan properti secara langsung.

Penting untuk diingat:

● Pemeliharaan wajib dokumen keuangan (akuntansi) dan penyampaian laporan tahunan

● Biaya rutin untuk pemeliharaan perusahaan

● Pajak di Austria atas laba perusahaan, pendapatan sewa, dividen

Jika terstruktur dengan benar, ini adalah cara paling efektif untuk berinvestasi di real estat untuk jangka panjang.

Tidak ingin mengelola properti Anda? Dana investasi real estat (REIF) akan mengurus semuanya untuk Anda. Anda membeli saham di portofolio properti yang sudah ada, dan para profesional akan mengelolanya. Pendapatan Anda bergantung pada jumlah investasi Anda.

Pilihan ideal bagi mereka yang tidak suka mengambil risiko dan tidak ingin membuang waktu pada transaksi dan penyewa.

Austria membedakan pembeli properti berdasarkan kewarganegaraan. Oleh karena itu, warga negara Uni Eropa (seperti Jerman, Polandia, dan Prancis) dapat membeli tanpa batasan – di Wina atau kota mana pun. Warga negara lain (Ukraina, Amerika, Inggris, dan lainnya) harus mendapatkan izin dari Magistrat, pemerintah kota Wina.

Untuk mendapatkan izin ini, Anda harus memiliki koneksi ke Austria: memiliki izin tinggal di sana, bekerja atau menjalankan bisnis di sana, atau membayar pajak di sana. Tanpa koneksi tersebut, prosesnya bisa berlarut-larut selama berbulan-bulan dan seringkali berakhir dengan penolakan.

Dalam situasi seperti ini, kami menyarankan klien untuk mempertimbangkan opsi lain: membeli properti melalui perusahaan yang terdaftar di Uni Eropa (misalnya, Austrian GmbH atau perusahaan Estonia). Hal ini sepenuhnya legal. Anda tetap menjadi pemilik penuh dan dapat mengelola properti tersebut sesuai keinginan.

1. Memilih bentuk kepemilikan

Anda dapat mendaftarkan properti atas nama Anda sendiri atau atas nama perusahaan Anda. Kami akan membantu Anda memahami cara terbaik mendaftarkan kepemilikan properti untuk meminimalkan pajak, melindungi aset Anda, dan mencapai tujuan Anda.

2. Verifikasi Objek (Uji Tuntas)

Sebelum membeli, kami memeriksa aspek teknis dan hukum: dari legalitas hak hingga utang dan batasan tersembunyi pada properti.

3. Kaufanbot – persetujuan awal

Dokumen yang menegaskan keputusan tegas Anda untuk membeli. Dokumen ini menguraikan syarat-syarat utama, dan tanda tangan notaris menjadikannya mengikat. Ini menjamin penjual bahwa Anda tidak akan berubah pikiran.

4. Perjanjian Jual Beli (Kaufvertrag)
Dokumen ini disusun oleh pengacara, yang menguraikan semua ketentuan transaksi. Setelah ditandatangani oleh pembeli dan penjual, proses administrasi dan transfer uang dimulai.

5. Pendaftaran dalam pendaftaran tanah (Grunbuch)

Pengacara kami akan menyerahkan semua dokumen yang diperlukan ke basis data resmi (registrasi). Setelah semuanya tercatat dan terkonfirmasi, pembeli resmi menerima hak milik atas properti tersebut.

6. Pihak-pihak yang bertransaksi

Transaksi Austria biasanya melibatkan:

• Pembeli dan penjual (atau perwakilan mereka)
• Seorang pengacara mendampingi transaksi tersebut dan dapat bertindak sebagai orang yang dipercaya.
• Notaris – mengesahkan tanda tangan, memeriksa dokumen
• Sistem pembayaran bank atau perwalian – seperti Mclean Atalios atau Banked Household
• Agen properti – biasanya mewakili kepentingan penjual

Transaksi biasanya melibatkan:

• Pembeli dan penjual (sendiri atau melalui asisten mereka).
• Seorang pengacara membantu melakukan transaksi dan dapat bertindak berdasarkan surat kuasa.
• Notaris memeriksa dokumen dan mengesahkan tanda tangan.
• Rekening khusus : bank atau sistem pembayaran (misalnya Mclean, Atalios, Banked Household).
• Seorang makelar paling sering membantu penjual menemukan pembeli.

7. Pengendalian AML: transparansi adalah yang utama

Austria memiliki peraturan antipencucian uang (AML) yang sangat ketat. Anda diwajibkan untuk memberikan dokumen yang mengonfirmasi asal usul dana Anda yang sah. Persyaratan ini berlaku baik untuk perorangan maupun badan hukum. Kami akan membantu Anda mengumpulkan dan menyiapkan semua dokumen yang diperlukan dengan benar untuk memastikan semuanya berjalan lancar, tanpa kesalahan atau masalah hukum.

Hukum Austria menjadikan investasi di properti Wina transparan dan aman bagi semua orang. Keunikan lokal dari proses ini adalah panjangnya proses (proses birokrasi Austria, seperti halnya orang-orang di bidang ini, lambat) dan perlunya melibatkan spesialis pihak ketiga berbayar dari berbagai disiplin ilmu (pengacara, agen properti, notaris, dan bank).

Keunggulan yang tak terbantahkan adalah semua tahapannya diatur secara ketat, sehingga meminimalkan risiko kesalahan atau penipuan. Sebagai perusahaan dengan pengalaman internasional, kami menganggap sistem Austria sangat seimbang: terstruktur, andal, dan memberikan kepercayaan di setiap langkah.

Untuk investasi yang sukses, penting untuk tidak hanya memilih properti yang tepat tetapi juga memperhitungkan keuntungan di masa mendatang dengan cermat. Jangan lupakan biaya tambahan apa pun. Berikut adalah contoh transaksi nyata, yang menunjukkan cara kerjanya di pasar saat ini.

Contoh perhitungan:

Objek : Apartemen di pasar sekunder

Harga pembelian: €300 000

Jumlah total transaksi: sekitar €330.000

Pendapatan sewa

• Pendapatan Sewa: €1.400 per bulan (€16.800 per tahun)

• Biaya pemeliharaan (asuransi, perbaikan besar, dll.): €300-320 per bulan

• Pendapatan bersih: ~€1.100 per bulan

• Hasil tahunan: sekitar 4%

Biaya utilitas

Dalam kasus sewa jangka panjang, penyewa bertanggung jawab untuk membayar semua tagihan utilitas:

• Listrik (berdasarkan perjanjian individu)

• Pemanas dan air (jika tidak termasuk dalam Hausbetriebskosten)

• Internet dan televisi

Perjanjian sewa dibuat atas nama penyewa. Ini berarti pemilik memiliki lebih sedikit pengeluaran, dan pendapatan mereka stabil dan jelas.

Perpajakan

Besarnya pajak bergantung pada beberapa faktor, seperti bentuk kepemilikan dan kewarganegaraan investor:

• Perorangan: Pajak sewa di Austria hingga 25%.

• Perusahaan: pajak dapat dikurangi (misalnya, dengan memperhitungkan penyusutan properti, biaya manajemen, dan perbaikan).

Untuk meminimalkan dan mengoptimalkan perpajakan, kami sarankan Anda berkonsultasi dengan spesialis mengenai semua isu utama. Kami dapat membantu Anda mengoptimalkan struktur investasi dan membangun model kepemilikan yang efektif—hubungi kami.

Keuntungan Anda tidak hanya berasal dari sewa, tetapi juga dari apresiasi properti itu sendiri. Para ahli, termasuk Publikationen , memperkirakan bahwa pasar properti Wina dapat mengalami apresiasi hingga 55% pada tahun 2034. Dengan demikian, investasi sebesar €330.000 saat ini berpotensi menjadi €510.000 dalam sembilan tahun. Dengan menggabungkan pendapatan sewa dan apresiasi harga, Anda akan menerima sekitar 6-7% per tahun dengan risiko yang lebih rendah dibandingkan berinvestasi di saham.

Strategi investasi

• Sewa jangka panjang – pendapatan stabil, kerumitan minimal, jaminan hukum.
• Spekulasi jangka pendek menguntungkan ketika membeli di bawah harga pasar, tetapi membutuhkan pengalaman, kecepatan, dan kemauan untuk mengambil risiko.
• Model hibrida – sewa selama 3-5 tahun dan jual dengan harga tertinggi. Pendekatan yang fleksibel.

Hipotek: Apakah Pembiayaan Mungkin?

• Bagi penduduk Uni Eropa : Mendapatkan pinjaman itu mungkin: Anda hanya perlu penghasilan dan riwayat kredit yang baik. Prosedurnya standar.
• Untuk non-residen : Tersedia melalui lembaga khusus. Kami akan memilih bank dan memandu Anda langkah demi langkah, dari aplikasi hingga tanda tangan.

Salah satu tahapan kuncinya adalah menemukan penyewa yang baik. Hal ini ditangani oleh perusahaan manajemen yang:

• mencari penyewa melalui situs web tepercaya;
• menunjukkan apartemen dan bernegosiasi dengan kandidat;
• memeriksa apakah mereka dapat membayar;
• menyusun perjanjian sewa dengan benar sesuai dengan hukum setempat.

Hasilnya, kecil kemungkinan Anda menghadapi properti yang tidak dibayar atau kosong, dan uang masuk secara teratur.

Jika properti dibeli dengan finishing "dasar" atau memerlukan pembaruan, perusahaan manajemen dapat sepenuhnya menyediakan perbaikan dan proyek desain:

• pengembangan dan persetujuan tata letak dengan pemilihan gaya;
• pembelian furnitur, peralatan dan material;
• pengendalian kontraktor dan proses kerja;
• jika perlu, memperoleh lisensi untuk penyewaan jangka pendek.

Tujuannya adalah untuk menciptakan sebuah

Perusahaan manajemen menyediakan berbagai layanan pemeliharaan, termasuk hunian dan perbaikan:

• menjaga komunikasi dengan penyewa;
• organisasi pemeliharaan teknis sistem teknik;
• pembayaran tagihan utilitas (jika diperlukan);
• persiapan dan penyampaian laporan kepada pemilik (bulanan, triwulanan).

Investor memiliki akses ke pelaporan transparan tentang pendapatan dan pengeluaran dan membuat keputusan dari jarak jauh.

Keunggulan utama layanan siap pakai kami adalah menghemat waktu Anda. Anda tidak perlu repot mengurus detail lokal sendiri. Anda bisa tinggal di negara lain tanpa perlu repot mengurus dokumen—kami yang mengurus semuanya.

Kami bekerja sama dengan perusahaan manajemen properti tepercaya di Wina dan seluruh Austria. Ini memberi Anda solusi siap pakai yang dapat Anda percaya: semuanya transparan dan mudah dipahami.

Risiko mata uang memengaruhi mereka yang menerima pendapatan dalam mata uang lain, seperti dolar. Karena semua pembayaran di Austria dilakukan dalam euro, fluktuasi nilai tukar dapat mengurangi keuntungan. Untuk menghindari hal ini, Anda dapat melakukan lindung nilai terhadap fluktuasi nilai tukar atau hanya berinvestasi pada proyek-proyek di dalam zona euro.

Risiko hukum muncul jika transaksi dieksekusi secara tidak benar, dokumennya lengkap, atau perjanjian sewanya tidak adil. Melindungi diri sendiri itu mudah: cukup sewa pengacara yang kompeten. Mereka akan meninjau apartemen, penjual, dan semua syarat dan ketentuan, lalu menyusun kontrak yang tepat.

Risiko sewa meliputi ketika apartemen kosong tanpa penyewa, penyewa berhenti membayar, atau terdapat kesulitan penggusuran. Pemilihan penyewa yang cermat, negosiasi sewa dengan agen berpengalaman, dan asuransi untuk menanggung kerugian pendapatan dapat membantu mengurangi risiko ini.

Di Austria, Anda dapat membeli berbagai jenis asuransi untuk melindungi properti Anda:

• asuransi apartemen atau rumah itu sendiri (terhadap kebakaran, banjir, kerusakan dan masalah lainnya);
• asuransi apabila Anda secara tidak sengaja menyebabkan kerugian atau kerusakan pada seseorang (misalnya, membanjiri tetangga di bawah);
• asuransi terhadap hilangnya pendapatan sewa (jika apartemen tidak dapat disewakan karena alasan apa pun).

Polis asuransi ini membantu Anda menghindari pengeluaran uang untuk biaya tak terduga akibat masalah, dan juga mempertahankan pendapatan stabil dari menyewakan properti Anda.

Jika Anda membeli apartemen yang masih dalam tahap pembangunan, pastikan untuk memeriksa apakah pengembangnya tepercaya. Kami sarankan untuk memperhatikan hal-hal berikut:

• Rumah jenis apa yang sudah dibangunnya?
• Apa kata mereka tentang dia?
• Apakah dia memiliki keuangan yang kuat?
• Apakah semuanya jelas dengan tanah dan dokumennya?

Pastikan untuk melibatkan pengacara dan agen real estate profesional untuk memverifikasi semua informasi sebelum melakukan transaksi.

Ketika harga naik (inflasi), investasi properti di Austria tetap menjadi salah satu cara investasi yang paling andal. Apartemen dan rumah di Wina secara historis mengalami peningkatan nilai, dan menyewakannya memberikan pendapatan yang mengimbangi kenaikan harga untuk hal-hal lainnya. Lebih lanjut, fakta memiliki aset "nyata" memberikan investor keyakinan dan ketenangan pikiran dalam jangka panjang.

Dari tahun 2023 hingga 2025, harga apartemen dan rumah di Wina hampir tidak berubah. Hal ini terjadi meskipun biaya hidup (inflasi) meningkat, dan biaya pinjaman di zona euro meningkat akibat kebijakan Bank Sentral Eropa. Ketenangan pasar ini bukanlah suatu kebetulan: regulasi yang ketat, jumlah listing baru yang sedikit, dan kurangnya antusiasme menciptakan lingkungan yang stabil dan terprediksi.

Namun, perubahan sudah terlihat. Pemangkasan suku bunga ECB membuka babak baru: hipotek kembali menjadi lebih murah, sehingga lebih mudah dibeli. Permintaan meningkat – tidak hanya dari warga asing, tetapi juga dari warga Austria sendiri. Dan dengan pasokan perumahan yang masih terbatas, pasar perlahan tapi pasti beralih ke harga yang lebih tinggi.

Wina tidak seperti Berlin atau Praha, di mana harga bisa meroket. Di sini, semuanya berubah secara bertahap dan lancar. Kita melihat semakin banyak orang mencari rumah di lingkungan yang sudah mapan—lingkungan yang memiliki semua yang mereka butuhkan: taman, toko, sekolah, dan transportasi yang baik.

Wina berubah berkat Smart City Vienna , salah satu yang terbaik di dunia. Kota ini berkembang bukan melalui pembangunan pinggiran kota baru, melainkan melalui pembaruan distrik-distrik lama. Pembangunan tidak hanya menyeluruh, tetapi mendalam: melalui renovasi, pengembangan multiguna, peningkatan efisiensi energi, dan digitalisasi. Pendekatan ini menciptakan lingkungan perkotaan berkualitas tinggi yang menarik untuk ditinggali dan diinvestasikan.

Wina stabil dan nyaman untuk ditinggali, menarik orang-orang dari seluruh Austria dan mancanegara. Pada tahun 2030, populasi kota ini diperkirakan akan tumbuh sebesar 200.000 jiwa . Namun, laju pembangunan perumahan masih belum optimal, yang niscaya akan menyebabkan kekurangan properti residensial yang signifikan dalam jangka panjang.

Yang terpenting, orang-orang datang ke Wina untuk jangka panjang: pekerja yang baik, keluarga dengan anak-anak, dan orang-orang dengan gaji yang layak. Para penghuni ini membayar sewa yang stabil, sehingga investasi properti menjadi lebih andal dan menguntungkan.

Akhirnya, Wina tetap menjadi salah satu kota terbaik di dunia untuk ditinggali. Ya, Kopenhagen secara tak terduga menempati posisi pertama pada tahun 2025, tetapi Wina tetap unggul dalam banyak hal penting: transportasi yang sangat baik, rumah sakit yang baik, jalan-jalan yang aman, bangunan-bangunan yang indah, pendidikan berkualitas tinggi, dan iklim yang menyenangkan.

Apa artinya ini bagi investor? Berinvestasi di properti Wina bukan tentang meraup untung cepat. Ini adalah investasi jangka panjang, 5-10 tahun: dipikirkan dengan matang, mudah dipahami, dan dengan risiko minimal. Dan saat ini, investasi ini sangat menguntungkan: pinjaman semakin murah, kota ini semakin padat penduduknya, dan kota ini sedang berkembang. Ini adalah peluang besar, dan sudah mulai terlihat.

Untuk mengilustrasikan bagaimana hal ini bekerja di dunia nyata, saya akan membagikan beberapa transaksi nyata yang kami selesaikan untuk klien di tahun 2024. Kami mencari setiap apartemen secara spesifik berdasarkan tujuan dan kemampuan investor—dengan mempertimbangkan anggaran mereka, kemauan mereka untuk berinvestasi, imbal hasil yang mereka inginkan, dan proyeksi masa pakainya.

Kasus 1: Distrik Kedua – 64 m², hasil 4,5%

Bagi investor yang tidak takut membeli apartemen yang mungkin harganya akan naik, kami menemukan pilihan di Leopoldstadt (distrik ke-2). Apartemen seluas 64 meter persegi ini berada di gedung tahun 1960-an. Kondisinya memang buruk—membutuhkan beberapa renovasi, tetapi hal itu membantu menurunkan harga beli secara signifikan.

Kami melakukan beberapa renovasi untuk apartemen sewaan, dan apartemen tersebut dengan cepat menghasilkan imbal hasil 4,5% per tahun—lebih tinggi dari rata-rata pasar. Contoh ini dengan sempurna menggambarkan aturannya: beli dengan harga bagus, dapatkan keuntungan besar.

Kasus 2: Distrik Keempat – Apartemen 2 kamar tidur, imbal hasil 3,8%

Sebuah apartemen di Wieden , pusat kota bergengsi. Kami membeli apartemen di gedung yang dibangun pada tahun 1973. Kawasannya sangat bergengsi, apartemennya berada di halaman yang tenang dan hijau, dan akses metro sangat dekat. Investornya bukan dari Uni Eropa, jadi kami harus mendapatkan izin khusus untuk menyelesaikan transaksi.

Meskipun harganya lebih tinggi karena lokasinya yang strategis, menyewakan apartemen ini menghasilkan sebesar 3,8% . Yang terpenting, harga apartemen ini akan naik lebih cepat daripada rata-rata harga di kota. Pilihan ini ideal bagi mereka yang mencari investasi aman dengan potensi imbal hasil cepat.

Kasus 3: Distrik Kesepuluh – 71 m², hasil 4,2%

Kami membeli apartemen besar tepat di sebelah stasiun metro di Favoriten . Lingkungannya memang tidak terlalu prima, tetapi perkembangannya pesat, dan harganya masih terjangkau. Hanya 15 menit berkendara ke pusat kota. Kami memilih lokasi ini karena kemudahan transportasi dan harapan bahwa area ini akan semakin populer dan semakin mahal. Hasilnya, apartemen ini sudah menghasilkan 4,2% , dan ada kemungkinan besar harganya akan naik seiring waktu seiring berkembangnya infrastruktur di sekitarnya.

Kasus 4: Bangunan baru di Distrik 22 – 54 m², hasil 3,2%

Bagi klien yang ingin langsung berinvestasi dan melupakan segalanya, kami menemukan apartemen siap huni baru seluas 54 meter persegi di Donaustadt . Properti modern ini tidak memerlukan renovasi, dan kami langsung menyewakannya. Imbal hasil di sini sedikit lebih rendah – 3,2% per tahun. Namun, ini adalah pilihan siap huni yang ideal: minim usaha dan kerumitan. Pilihan yang sangat baik bagi mereka yang menghargai ketenangan pikiran dan keamanan investasi.

Kasus 5: Distrik 15 – Apartemen 3 kamar, hasil 4,4%

Kami menemukan apartemen untuk seorang investor dari UEA di Rudolfsheim-Fünfhaus . Kawasan ini mudah dijangkau (transportasi umum yang baik) dan banyak orang yang mencari apartemen sewa. Apartemen ini merupakan apartemen tiga kamar seluas 70 m² di sebuah bangunan bergaya tahun 1980-an, dekat stasiun kereta Westbahnhof.

Apartemennya dalam kondisi baik, hanya perlu sedikit renovasi kosmetik. Kami mengatur semuanya dari jarak jauh, termasuk renovasi dan pembelian furnitur. Biayanya sekitar €15.000 . Berkat renovasi tersebut, kami segera menemukan penyewa.

Apartemen ini kini menghasilkan sebesar 4,4% . Pemiliknya hampir tidak memerlukan keterlibatan apa pun. Perusahaan pengelola menangani semua pengelolaan apartemen dan penyewa secara rutin. Ini merupakan pilihan yang sangat baik bagi mereka yang menginginkan penghasilan tetap dan berharap nilai apartemen meningkat, sekaligus mengelola investasi mereka dari jarak jauh dan tanpa repot.

Berinvestasi di properti Wina bukan hanya soal bangunan-bangunannya yang indah. Ini adalah cara untuk melindungi uang Anda di negara yang semuanya jelas, aman, dan jujur. Saya melakukan ini karena ada nilai yang nyata di sini: harga naik terus, aturannya jelas, dan hampir tidak ada kejutan.

Selama beberapa tahun terakhir, kami telah membantu banyak klien dari Eropa dan negara-negara lain. Kami telah membantu para pendatang baru menghindari kesalahan, menemukan properti dengan potensi apresiasi yang nyata, mengeksekusi pembelian dengan tepat, dan menghitung pendapatan masa depan. Yang terpenting, kami selalu bekerja untuk Anda, bukan penjual.

Tujuan saya bukan menjual apartemen dengan harga berapa pun, melainkan membantu Anda membuat keputusan investasi yang cerdas. Kami bukan agen properti, pengembang, atau perantara. Kami konsultan Anda. Dan kami tahu di mana saja di Wina Anda bisa menemukan apartemen yang harganya akan naik, di mana Anda bisa menemukan apartemen yang mudah disewakan, dan di mana sebaiknya tidak berinvestasi sama sekali.

Kami hanya membantu pembelian properti secara langsung . Kami tidak bekerja dengan properti yang dibagi antara beberapa pemilik. Jumlah minimum yang kami terima adalah 250.000 . Jika Anda ingin membeli apartemen atau rumah di Wina untuk disewakan jangka panjang, untuk menghemat uang, atau sekadar ingin memahami pasar properti setempat, silakan hubungi kami. Kami akan dengan senang hati berbagi semua yang kami ketahui dan membantu Anda membuat keputusan yang tepat.