Berinvestasi di Pasar Properti Austria: Apa yang Perlu Anda Ketahui

Ketika inflasi tinggi dan ekonomi sedang bergejolak, berinvestasi di properti adalah salah satu cara paling efektif untuk tidak hanya mempertahankan modal Anda tetapi juga meningkatkannya.

Menurut data terbuka Infina , ekonomi Austria dikenal karena stabilitasnya, dan pasar properti Wina telah tumbuh selama beberapa dekade tanpa adanya penurunan tajam atau spekulasi yang tiba-tiba. Berkat pertumbuhan harga perumahan yang stabil di Wina selama 30-40 tahun terakhir, pasar ini telah menjadi salah satu pasar yang paling andal dan dapat diprediksi untuk investasi jangka panjang.

Inflasi sebesar 8-10% (dan di beberapa tempat hingga 15-20%) memaksa semakin banyak investor untuk mencari perlindungan bukan dalam bentuk uang tunai, bukan dalam aset yang nilainya turun ketika negara mencetak banyak uang, dan bukan dalam aset digital yang "tidak stabil". Oleh karena itu, properti di Wina bukan hanya "tempat berlindung yang aman," tetapi juga perlindungan sejati untuk tabungan.

Hal ini paling andal diterapkan pada properti, yang pendapatannya dapat diprediksi—misalnya, apartemen sewa atau pusat medis. Keuntungan dari properti tersebut tidak hanya dapat menutupi kerugian akibat inflasi tetapi juga menghasilkan pendapatan. Dengan pendekatan yang kompeten dan profesional, properti tertentu dapat melindungi hingga 80% modal Anda, terlepas dari krisis dan ketidakstabilan global.

Wina sengaja menawarkan potensi investasi yang terbatas , dan ini adalah langkah bijak: pembangunan baru dikontrol secara ketat, bangunan bersejarah dilindungi, dan keseimbangan antara penawaran dan permintaan di pasar dijaga dengan cermat.

Oleh karena itu, permintaan di sini selalu lebih tinggi daripada penawaran, dan properti semacam itu tidak hanya tetap diminati (mudah dijual), tetapi juga terus meningkat harganya.

Dalam artikel ini, kita akan membahas mengapa investasi properti di Austria tetap menguntungkan, pilihan investasi apa saja yang tersedia bagi semua orang—baik warga negara Uni Eropa maupun mereka yang tinggal di luar Uni Eropa—faktor-faktor apa yang perlu dipertimbangkan saat memilih properti, dan bagaimana mengembangkan rencana yang andal untuk memastikan stabilitas, legalitas penuh, dan pengembalian yang jelas.

Saya akan membagikan temuan dan pengalaman praktis yang saya peroleh selama bertahun-tahun bekerja di bidang properti dan membantu para investor. Tujuan saya adalah membantu Anda memahami cara berinvestasi di Austria dengan bijak dan dengan risiko minimal.

Jika Anda mencari stabilitas di pasar yang bergejolak, maka investasi properti di Wina adalah tempat berlindung yang aman. Investasi ini telah teruji waktu dan mampu bertahan di tengah krisis. Selama beberapa dekade, pasar Wina telah menjadi salah satu yang paling andal di Eropa , terus tumbuh bahkan selama gejolak global. Inilah mengapa semakin banyak individu dan dana besar memilih Wina untuk pelestarian modal jangka panjang. Penting untuk memahami tidak hanya "mengapa" tetapi juga langkah-langkah praktisnya: bagaimana membeli apartemen di Wina, dengan mempertimbangkan peraturan dan biaya setempat.

Austria bukan hanya negara yang stabil, tetapi juga mesin yang berjalan dengan lancar. Pada tahun 2023, inflasi (kenaikan harga) di sini lebih terkendali daripada di banyak negara tetangga zona euro. Wina adalah jantung dari semuanya.

Wina bukan hanya ibu kota, tetapi juga magnet investasi yang kuat. Kota ini tidak hanya berfokus pada pariwisata atau keuangan; layanan kesehatan, IT, dan pendidikan juga berkembang. Faktor-faktor ini berkontribusi pada keinginan banyak orang untuk melihat masa depan mereka di Wina, yang pada gilirannya pasti mengarah pada pemikiran tentang properti, baik sewa maupun milik sendiri.

Menurut situs web resmi Statistik Austria , lebih dari 75% penduduk Wina menyewa daripada memiliki rumah mereka sendiri. Tradisi lokal yang sudah lama ini didukung oleh hukum sewa yang stabil dan jelas, yang pada gilirannya menciptakan iklim yang menguntungkan bagi pemilik dan penyewa. Pasar sewa harmonis. Bagi investor, pasar ini menawarkan sumber pendapatan yang stabil dan dapat diprediksi. Hasil tahunan rata-rata (sebelum pajak, bruto) berkisar antara 2,5% hingga 4%. Namun, untuk properti tertentu, terutama yang diminati di sektor medis (misalnya, klinik, kantor) atau oleh mahasiswa, hasilnya bisa jauh lebih tinggi – hingga 6-8% per tahun .

Seperti yang sudah saya sebutkan, permintaan di pasar properti Wina sangat tinggi sehingga properti sering disewa dalam waktu 24 jam. Ini adalah realitas pasar yang sebenarnya, bukan berlebihan.

Harga rumah di Wina terus meningkat selama 30-40 tahun. Bahkan pada tahun 2022-2023, ketika suku bunga pinjaman melonjak, pasar tidak runtuh, hanya sedikit melambat. Sejak tahun 2024, pertumbuhan kembali meningkat, dan semua indikasi menunjukkan bahwa hal itu tidak akan berakhir dalam waktu dekat. Pada tahun 2034, harga diperkirakan akan meningkat sebesar 55% dibandingkan dengan tingkat saat ini .

Mengapa harga terus naik begitu stabil? Jawabannya sederhana: hampir tidak mungkin membangun perumahan baru di pusat kota Wina. Karena bangunan bersejarah kota, peraturan arsitektur, dan kode bangunan yang ketat, perumahan baru praktis tidak ada di pusat kota. Tetapi orang-orang masih ingin tinggal di sana—permintaan tidak pernah surut! Bandingkan ini dengan Dubai: di sana, seluruh lingkungan dibangun, sementara di Wina, setiap bangunan baru di pusat kota praktis merupakan peristiwa unik, bukan kejadian umum.

Pasar properti investasi Austria sangat beragam, mulai dari hunian hingga komersial. Setiap pilihan memiliki fitur uniknya sendiri, menghasilkan pengembalian yang berbeda, dan membawa risiko yang berbeda pula. Mana yang harus dipilih? Itu tergantung pada strategi Anda: pendapatan sewa yang stabil, apresiasi aset dari waktu ke waktu, atau diversifikasi portofolio.

Berinvestasi di properti residensial di Wina tampak menjanjikan. Sebuah studi Knight Frank menempatkan kota ini di antara sepuluh kota Eropa teratas yang menarik bagi investor. Eurostat : harga perumahan di Wina tumbuh 4-6% per tahun, dengan pertumbuhan yang lebih signifikan di daerah-daerah yang sudah berkembang. Dibandingkan dengan ibu kota besar lainnya, Wina telah menunjukkan hasil yang sangat stabil.

Wina menawarkan keseimbangan yang menguntungkan bagi investor. Properti di kota ini menarik karena regulasi yang andal, kualitas hidup yang tinggi, dan permintaan yang stabil.

Pasar secara sengaja menjauh dari spekulasi , menekankan sewa jangka panjang, efisiensi energi, dan transaksi terbuka. Pada akhirnya, semua pihak diuntungkan: penghuni menikmati kenyamanan, dan investor menikmati pasar yang stabil dan dapat diprediksi.

Wina secara konsisten menempati peringkat di antara kota-kota paling menguntungkan di Eropa untuk investasi properti jangka panjang. Ada beberapa alasan untuk ini: kualitas hidup yang sangat baik, akses mudah ke semua fasilitas, dan lingkungan yang stabil. Inilah mengapa investor internasional sangat ingin berinvestasi di properti Wina.

Wina memiliki keunggulan tersendiri dibandingkan ibu kota Uni Eropa lainnya: aturan pasar properti jelas dan stabil. Ini berarti pajak yang moderat dan perlindungan hak milik yang andal. Kondisi ini menciptakan lingkungan ideal untuk pertumbuhan nilai investasi yang stabil dan pendapatan tetap dari penyewaan.

Regulasi penyewaan jangka pendek layak mendapat perhatian khusus . Regulasi Airbnb di banyak daerah mengekang pasar yang terlalu panas dan kenaikan harga spekulatif.

Terlepas dari semua keunggulannya, Wina masih lebih murah daripada ibu kota Eropa lainnya. Mengapa? Ada banyak regulasi pasar, tidak ada inflasi harga buatan, dan pertumbuhan lambat dan hati-hati. Namun, justru inilah fondasi untuk pertumbuhan yang percaya diri di masa depan. Analis memperkirakan bahwa pada tahun 2034, harga dapat naik sebesar 50-55%. Hal ini terutama berlaku di daerah-daerah yang kekurangan apartemen dan rumah.

Untuk berhasil berinvestasi di properti Wina , pertama-tama Anda perlu memilih apartemen atau rumah yang tepat. Pasar di sini tenang, tetapi ada banyak aturan. Oleh karena itu, orang yang berpengalaman sangat dibutuhkan: pembelianlah yang dapat menghasilkan uang bagi Anda. Bagaimana caranya? Dengan menghitung biaya secara akurat, merencanakan dengan cermat, dan membeli dengan harga lebih rendah dari harga sebenarnya. Tidak ada terburu-buru di sini, tidak seperti di pasar yang panas dan terlalu ramai. Keputusan dibuat setelah memverifikasi angka-angka dan dengan rencana untuk masa depan.

Di Wina, terdapat hingga 7.500 properti yang dijual . Namun menurut perkiraan kami, hanya sekitar 2% di antaranya yang benar-benar bagus dan merupakan investasi yang baik. Intinya: memilih dengan bijak adalah kuncinya. Anda perlu memeriksa banyak hal: kondisi rumah/apartemen, legalitas dokumen, potensi kenaikan harga, dan kemudahan menyewakannya.

Kami secara aktif menggunakan kecerdasan buatan dan pembelajaran mesin untuk memproses basis data yang sangat besar . Ini termasuk data tentang harga, transaksi aktual, perkembangan berbagai lingkungan, permintaan sewa dan pembelian di berbagai lokasi, dan indikator penting lainnya. Pada tahap pertama, algoritma mengidentifikasi opsi yang paling menjanjikan. Pada tahap kedua, para ahli kami secara pribadi memeriksa setiap properti tersebut.

Pasar sekunder menawarkan perumahan yang paling likuid. Properti-properti ini seringkali terletak di distrik bersejarah dan selalu diminati oleh penyewa jangka panjang. Ada kemungkinan untuk menemukan apartemen di sini dengan harga lebih rendah daripada harga pasar, dengan mempertimbangkan prospek pengembangan bangunan dan lingkungan sekitar, kedekatan dengan transportasi, dan kondisi properti yang memburuk. Namun, kuncinya adalah memverifikasi integritas hukum transaksi, keandalan penyewa, dan berfungsinya semua fasilitas dengan baik.

Bangunan baru di Wina ( Neubau ) menarik karena gaya dan desain modernnya. Bangunan-bangunan ini hemat energi dan berkualitas tinggi. Namun, harganya seringkali 30-40% lebih tinggi daripada apartemen berukuran serupa di pasar sekunder.

Mahalnya biaya bangunan baru bukan hanya karena kualitasnya. Hal ini juga disebabkan oleh tingginya biaya proyek itu sendiri, kesulitan dalam pengiriman material, dan risiko signifikan yang ditanggung pengembang. Kuncinya bagi investor adalah menilai secara realistis apakah kenaikan harga apartemen di masa depan benar-benar akan mengimbangi premi awal

Apartemen kecil memang menarik karena harganya yang terjangkau, tetapi tidak cocok untuk semua orang di Wina. Penyewa utamanya adalah mahasiswa, pekerja migran, dan imigran. Ini berarti lebih banyak kerepotan: Anda terus-menerus mencari penyewa baru dan terus memantau pembayaran sewa. Kami merekomendasikan properti seperti ini hanya di area yang terpercaya dan hanya jika Anda benar-benar memahami siapa yang akan menyewa dan bagaimana mengelolanya.

Sewa jangka panjang adalah pilihan yang paling dapat diandalkan. Penghuni di sini tinggal dalam jangka panjang, selama 5-10 tahun, tidak seperti mereka yang menyewa hanya untuk beberapa hari. Mereka biasanya menyewakan apartemen dalam keadaan kosong, tanpa perabotan Anda, dan semua syarat dan ketentuan didefinisikan dengan jelas oleh hukum. Hal ini membantu menghemat biaya perawatan secara signifikan dan memastikan pendapatan yang pasti. Pemerintah kota Wina secara aktif mendukung jenis sewa jangka panjang ini.

Bisnis penyewaan properti wisata di Wina sangat kompleks, karena pihak berwenang telah memperketat peraturan secara signifikan. Sejak tahun 2024, penyewaan jangka pendek hanya diizinkan di area-area tertentu yang telah disetujui. Bisnis ini membutuhkan pengawasan terus-menerus: Anda perlu benar-benar memahami semua hukum dan siap mengelola apartemen 24/7. Oleh karena itu, bisnis ini terutama dijalankan oleh investor berpengalaman dengan banyak properti dan tim kebersihan serta manajemen tamu sendiri.

Sektor properti komersial sedang menghadapi titik balik. Ledakan belanja online telah menyebabkan banyak toko dan gudang kosong. Namun, permintaan telah meningkat untuk format lain: kantor pribadi, gerai layanan, dan klinik. Kunci keberhasilan dalam kekacauan ini adalah penyewa dengan solvabilitas yang terjamin atau rencana cerdas untuk mendesain ulang sepenuhnya ruang lama agar sesuai dengan kebutuhan modern.

Lingkungan tempat tinggal sangat penting. Wina terdiri dari 23 distrik yang benar-benar berbeda. Masing-masing memiliki aturannya sendiri: harga berfluktuasi dengan kecepatan yang berbeda, pembangunan terbatas di mana-mana, dan orang-orang yang tinggal di sana beragam. Bahkan dalam satu distrik, prospek jalanan dapat sangat bervariasi! Kami menggali lebih dalam: kami menganalisis sejumlah besar data penjualan dan menemukan sudut-sudut yang undervalued di mana harga akan meroket. Dengan cara ini, klien kami tidak hanya berinvestasi di real estat Wina ; mereka membeli properti dengan potensi pertumbuhan.

Ada berbagai cara untuk berinvestasi di properti Wina. Semuanya bergantung pada siapa Anda (kewarganegaraan Anda), berapa banyak yang ingin Anda investasikan, tujuan Anda, dan seberapa aktif Anda bersedia berpartisipasi. Kami menawarkan berbagai pilihan: mulai dari pembelian sederhana apartemen atas nama Anda sendiri hingga pilihan yang lebih kompleks melalui perusahaan Uni Eropa atau investasi di dana properti besar.

Jika Anda adalah warga negara Uni Eropa atau Wilayah Ekonomi Eropa (misalnya, Jerman, Prancis, Polandia), Anda dapat membeli apartemen di Wina dengan bebas, tanpa persyaratan tambahan apa pun . Namun, bagi warga negara lain (seperti Ukraina, AS, atau Inggris), aturannya lebih ketat (lihat pembatasan bagi warga negara asing yang membeli properti di Austria ): pembelian langsung hanya diperbolehkan setelah persetujuan permohonan khusus oleh Kantor Kejaksaan Wina.

Tidak semua orang mendapatkan izin ini. Hanya mereka yang memiliki ikatan kuat dengan Austria—tinggal di sini, bekerja, menjalankan bisnis, atau membayar pajak—yang memiliki kesempatan. Menunggu keputusan bisa memakan waktu berbulan-bulan, dan tidak ada jaminan izin akan diberikan.

Ini adalah pilihan yang paling nyaman dan populer bagi warga negara lain. Ada dua rute utama:

● Dirikan perusahaan Austria Anda sendiri (misalnya, GmbH)

● Membeli melalui perusahaan yang sudah ada dari negara Uni Eropa lainnya (misalnya, Slovakia, Siprus, atau Irlandia)

Pendekatan ini menghilangkan kebutuhan untuk mendapatkan izin khusus dari pemerintah untuk membeli, secara signifikan menyederhanakan penjualan atau pengalihan properti, memungkinkan pengurangan beban pajak secara legal, dan juga memungkinkan penyewaan atau penjualan properti secara langsung.

Penting untuk diingat:

● Wajib memelihara dokumen keuangan (akuntansi) dan menyerahkan laporan tahunan

● Biaya rutin untuk pemeliharaan perusahaan

● Pajak di Austria atas keuntungan perusahaan, pendapatan sewa, dan dividen

Jika disusun dengan benar, ini adalah cara paling efektif untuk berinvestasi di bidang properti dalam jangka panjang.

Tidak ingin mengelola properti Anda? Dana investasi real estat (REIF) akan menangani semuanya untuk Anda. Anda membeli saham dalam portofolio properti yang sudah ada, dan para profesional akan mengelolanya. Pendapatan Anda bergantung pada jumlah investasi Anda.

Pilihan ideal bagi mereka yang tidak suka mengambil risiko dan tidak ingin membuang waktu untuk transaksi dan penyewa.

Austria membedakan pembeli properti berdasarkan kewarganegaraan. Oleh karena itu, warga negara Uni Eropa (seperti Jerman, Polandia, dan Prancis) dapat membeli tanpa batasan – di Wina atau kota lain mana pun. Semua orang lain (Ukraina, Amerika, Inggris, dan lainnya) harus mendapatkan izin dari Magistrat, pemerintah kota Wina.

Untuk mendapatkan izin ini, Anda harus memiliki hubungan dengan Austria: memegang izin tinggal di sana, bekerja atau menjalankan bisnis di sana, atau membayar pajak di sana. Tanpa hubungan tersebut, prosesnya dapat berlarut-larut selama berbulan-bulan dan seringkali berakhir dengan penolakan.

Dalam situasi seperti itu, kami menyarankan klien untuk mempertimbangkan opsi lain: membeli properti melalui perusahaan yang terdaftar di Uni Eropa (misalnya, GmbH Austria atau perusahaan Estonia). Ini sepenuhnya legal. Anda tetap akan menjadi pemilik penuh dan dapat menggunakan properti tersebut sesuai keinginan Anda.

1. Memilih bentuk kepemilikan

Anda dapat mendaftarkan properti atas nama pribadi atau atas nama perusahaan Anda. Kami akan membantu Anda memahami cara terbaik untuk mendaftarkan kepemilikan Anda guna meminimalkan pajak, melindungi aset Anda, dan mencapai tujuan Anda.

2. Verifikasi objek (Due Diligence)

Sebelum melakukan pembelian, kami memeriksa aspek teknis dan hukum: mulai dari legalitas hak atas hutang dan batasan tersembunyi pada properti tersebut.

3. Kaufanbot – persetujuan awal

Dokumen yang menegaskan keputusan Anda untuk membeli. Dokumen ini menguraikan syarat-syarat utama, dan tanda tangan notaris membuatnya mengikat. Ini menjamin penjual bahwa Anda tidak akan berubah pikiran.

4. Perjanjian Jual Beli (Kaufvertrag)
Dokumen ini disiapkan oleh pengacara, yang menguraikan semua ketentuan transaksi. Setelah ditandatangani oleh pembeli dan penjual, proses administrasi dan transfer uang dimulai.

5. Pendaftaran dalam pendaftaran tanah (Grunbuch)

Pengacara kami menyerahkan semua dokumen yang diperlukan ke basis data resmi (registrasi). Setelah semuanya tercatat dan dikonfirmasi, pembeli secara resmi menerima hak milik atas properti tersebut.

6. Pihak-pihak dalam transaksi

Transaksi Austria biasanya melibatkan:

• Pembeli dan penjual (atau perwakilan mereka)
• Seorang pengacara mendampingi transaksi dan dapat bertindak sebagai orang yang dipercaya.
• Notaris – mengesahkan tanda tangan, memeriksa dokumen.
• Sistem pembayaran bank atau lembaga kepercayaan – seperti Mclean Atalios atau Banked Household.
• Agen properti – biasanya mewakili kepentingan penjual.

Transaksi tersebut biasanya melibatkan:

• Pembeli dan penjual (sendiri atau melalui asisten mereka).
• Seorang pengacara membantu dalam pelaksanaan transaksi dan dapat bertindak berdasarkan surat kuasa.
• Notaris memeriksa dokumen dan mengesahkan tanda tangan.
• Akun khusus : bank atau sistem pembayaran (misalnya Mclean, Atalios, Banked Household).
• Agen properti paling sering membantu penjual menemukan pembeli.

7. Pengendalian AML: utamakan transparansi

Austria memiliki peraturan anti pencucian uang (AML) yang sangat ketat. Anda diharuskan untuk menyediakan dokumen yang mengkonfirmasi asal usul dana Anda yang sah. Persyaratan ini berlaku untuk individu maupun badan hukum. Kami akan membantu Anda mengumpulkan dan mempersiapkan semua dokumen yang diperlukan dengan benar untuk memastikan semuanya berjalan lancar, tanpa kesalahan atau masalah hukum.

Hukum Austria membuat investasi properti di Wina transparan dan aman bagi semua orang. Kekhasan lokal dari proses ini adalah lamanya proses (proses birokrasi Austria, seperti orang-orang di bidang ini, lambat) dan perlunya melibatkan spesialis pihak ketiga yang dibayar dari berbagai disiplin ilmu (pengacara, agen properti, notaris, dan bank).

Salah satu keunggulan yang tak terbantahkan adalah semua tahapan diatur secara ketat, sehingga meminimalkan risiko kesalahan atau penipuan. Sebagai perusahaan dengan pengalaman internasional, kami menganggap sistem Austria sangat seimbang: terstruktur, andal, dan memberikan kepercayaan di setiap langkahnya.

Untuk investasi yang sukses, penting tidak hanya memilih properti yang tepat tetapi juga menghitung keuntungan di masa depan dengan cermat. Pada saat yang sama, jangan lupakan biaya tambahan apa pun. Berikut adalah contoh transaksi nyata, yang menunjukkan bagaimana hal itu bekerja di pasar saat ini.

Contoh perhitungan:

Objek : Apartemen di pasar sekunder

Harga pembelian: €300 000

Jumlah total transaksi: sekitar €330.000

Pendapatan sewa

• Pendapatan Sewa: €1.400 per bulan (€16.800 per tahun)

• Biaya perawatan (asuransi, perbaikan besar, dll.): €300-320 per bulan

• Pendapatan bersih: ~€1.100 per bulan

• Hasil tahunan: sekitar 4%

Biaya utilitas

Dalam kasus sewa jangka panjang, penyewa bertanggung jawab untuk membayar semua tagihan utilitas:

• Listrik (berdasarkan kesepakatan individu)

• Pemanas dan air (jika tidak termasuk dalam Hausbetriebskosten)

• Internet dan televisi

Perjanjian sewa dibuat atas nama penyewa. Ini berarti pemilik memiliki pengeluaran yang lebih sedikit, dan pendapatan mereka stabil dan jelas.

Perpajakan

Besarnya pajak bergantung pada beberapa faktor, seperti bentuk kepemilikan dan kewarganegaraan investor:

• Individu: Pajak sewa di Austria maksimal 25%.

• Perusahaan: pajak dapat dikurangi (misalnya, dengan mempertimbangkan penyusutan properti, biaya manajemen, dan perbaikan).

Untuk meminimalkan dan mengoptimalkan pajak, kami menyarankan untuk berkonsultasi dengan spesialis mengenai semua isu penting. Kami dapat membantu Anda mengoptimalkan struktur investasi dan membangun model kepemilikan yang efektif—hubungi kami saja.

Keuntungan Anda tidak hanya berasal dari sewa tetapi juga dari apresiasi properti itu sendiri. Para ahli, termasuk Publikationen , memperkirakan bahwa pasar properti Wina dapat mengalami apresiasi hingga 55% pada tahun 2034. Dengan demikian, investasi sebesar €330.000 hari ini berpotensi berubah menjadi €510.000 dalam sembilan tahun. Dengan menggabungkan pendapatan sewa dan apresiasi harga, Anda akan menerima sekitar 6-7% per tahun dengan risiko yang lebih rendah daripada berinvestasi di saham.

Strategi investasi

• Sewa jangka panjang – pendapatan stabil, minim kerepotan, jaminan hukum.
• Spekulasi jangka pendek menguntungkan jika membeli di bawah harga pasar, tetapi membutuhkan pengalaman, kecepatan, dan kemauan untuk mengambil risiko.
• Model hibrida – sewa selama 3-5 tahun dan jual pada harga puncak. Pendekatan yang fleksibel.

Kredit Perumahan: Apakah Pembiayaan Mungkin Diperoleh?

• Bagi warga Uni Eropa : Mendapatkan pinjaman dimungkinkan: Anda hanya perlu penghasilan dan riwayat kredit yang baik. Prosedurnya standar.
• Bagi non-penduduk : Dimungkinkan melalui lembaga khusus. Kami akan memilih bank dan membimbing Anda langkah demi langkah, dari pengajuan hingga penandatanganan.

Salah satu tahapan kunci adalah menemukan penyewa yang baik. Hal ini ditangani oleh perusahaan manajemen yang:

• Mencari penyewa melalui situs web tepercaya;
• Menunjukkan apartemen dan bernegosiasi dengan calon pembeli;
• memeriksa apakah mereka mampu membayar;
• Menyusun perjanjian sewa dengan benar sesuai dengan hukum setempat.

Akibatnya, Anda cenderung tidak akan menemui properti yang tidak dibayar atau kosong, dan uang akan masuk secara teratur.

Jika properti dibeli dengan kondisi "dasar" atau memerlukan pembaruan, perusahaan manajemen dapat sepenuhnya menyediakan perbaikan dan proyek desain:

• pengembangan dan persetujuan tata letak beserta pemilihan gaya;
• pembelian furnitur, peralatan, dan material;
• pengendalian kontraktor dan proses kerja;
• jika perlu, mendapatkan izin untuk penyewaan jangka pendek.

Tujuannya adalah untuk menciptakan sesuatu yang menarik

Perusahaan manajemen menyediakan berbagai layanan pemeliharaan lengkap, termasuk pengelolaan hunian dan perbaikan:

• Menjaga komunikasi dengan para penyewa;
• pengorganisasian pemeliharaan teknis sistem rekayasa;
• pembayaran tagihan utilitas (jika diperlukan);
• Penyusunan dan penyampaian laporan kepada pemilik (bulanan, triwulanan).

Investor memiliki akses ke pelaporan pendapatan dan pengeluaran yang transparan serta membuat keputusan dari jarak jauh.

Keunggulan utama layanan siap pakai kami adalah menghemat waktu Anda. Anda tidak perlu lagi mengurus detail lokal sendiri. Anda dapat tinggal di negara lain dan melupakan urusan administrasi—kami akan menangani semuanya.

Kami bekerja sama dengan perusahaan manajemen properti yang andal di Wina dan seluruh Austria. Ini memberi Anda solusi siap pakai yang dapat Anda percayai: semuanya transparan dan jelas.

Risiko mata uang memengaruhi mereka yang menerima pendapatan dalam mata uang lain, seperti dolar. Karena semua pembayaran di Austria dilakukan dalam euro, fluktuasi nilai tukar dapat mengurangi keuntungan. Untuk menghindari hal ini, Anda dapat melakukan lindung nilai terhadap fluktuasi nilai tukar atau hanya berinvestasi dalam proyek-proyek di dalam zona euro.

Risiko hukum muncul jika transaksi dilakukan secara tidak benar, dokumen tidak lengkap, atau perjanjian sewa tidak adil. Melindungi diri Anda itu mudah: cukup pekerjakan pengacara yang kompeten. Mereka akan meninjau apartemen, penjual, dan semua syarat dan ketentuan, serta menyusun kontrak yang tepat.

Risiko penyewaan meliputi situasi ketika apartemen kosong tanpa penyewa, penyewa berhenti membayar, atau terdapat kesulitan dalam proses pengusiran. Pemilihan penyewa yang cermat, negosiasi sewa dengan agen berpengalaman, dan asuransi untuk menutupi kehilangan pendapatan dapat membantu mengurangi risiko-risiko ini.

Di Austria, Anda dapat membeli berbagai jenis asuransi untuk melindungi properti Anda:

• Asuransi apartemen atau rumah itu sendiri (terhadap kebakaran, banjir, kerusakan, dan masalah lainnya);
• Asuransi jika Anda secara tidak sengaja menyebabkan kerugian atau kerusakan pada orang lain (misalnya, membanjiri tetangga di bawah);
• Asuransi terhadap kehilangan pendapatan sewa (jika apartemen tidak dapat disewakan karena alasan apa pun).

Polis asuransi ini membantu Anda menghindari pengeluaran tak terduga akibat masalah, dan juga menjaga pendapatan yang stabil dari penyewaan properti Anda.

Jika Anda membeli apartemen yang masih dalam pembangunan, pastikan untuk memeriksa apakah pengembangnya dapat dipercaya. Kami menyarankan untuk memperhatikan hal-hal berikut:

• Jenis rumah apa saja yang sudah ia bangun?
• Apa kata mereka tentang dia?
• Apakah dia memiliki keuangan yang kuat?
• Apakah semuanya sudah jelas terkait tanah dan dokumennya?

Pastikan untuk melibatkan pengacara dan agen properti profesional untuk memverifikasi semua informasi sebelum melakukan transaksi.

Ketika harga naik (inflasi), investasi properti di Austria tetap menjadi salah satu cara investasi yang paling andal. Apartemen dan rumah di Wina secara historis mengalami apresiasi nilai, dan menyewakannya memberikan pendapatan yang mengimbangi kenaikan harga untuk semua hal lainnya. Lebih jauh lagi, kepemilikan aset "nyata" itu sendiri memberikan kepercayaan dan ketenangan pikiran bagi investor dalam jangka panjang.

Dari tahun 2023 hingga 2025, harga apartemen dan rumah di Wina praktis tidak berubah. Hal ini terjadi meskipun biaya hidup meningkat (inflasi), dan biaya pinjaman di zona euro meningkat karena kebijakan Bank Sentral Eropa. Ketenangan di pasar ini bukanlah suatu kebetulan: peraturan yang ketat, sedikitnya jumlah properti baru yang ditawarkan, dan kurangnya antusiasme menciptakan lingkungan yang stabil dan dapat diprediksi.

Namun, perubahan sudah mulai terlihat. Pemotongan suku bunga ECB membuka babak baru: hipotek menjadi lebih murah lagi, sehingga memudahkan pembelian rumah. Permintaan meningkat – tidak hanya dari warga asing, tetapi juga dari warga Austria sendiri. Dan dengan pasokan perumahan yang masih terbatas, pasar perlahan tapi pasti bergeser ke harga yang lebih tinggi.

Wina tidak seperti Berlin atau Praha, di mana harga bisa meroket. Di sini, semuanya berubah secara bertahap dan lancar. Kita melihat semakin banyak orang yang ingin membeli rumah di lingkungan yang sudah mapan—lingkungan yang memiliki semua yang mereka butuhkan: taman, toko, sekolah, dan transportasi yang baik.

Wina berubah berkat Smart City Vienna , salah satu yang terbaik di dunia. Kota ini berkembang bukan melalui pembangunan pinggiran kota baru, tetapi melalui pembaruan distrik-distrik lama. Pembangunan tidak bersifat luas, tetapi mendalam: melalui renovasi, pengembangan multifungsi, peningkatan efisiensi energi, dan digitalisasi. Pendekatan ini menciptakan lingkungan perkotaan berkualitas tinggi yang menarik untuk ditinggali dan diinvestasikan.

Wina adalah kota yang stabil dan nyaman untuk ditinggali, menarik orang-orang dari seluruh Austria dan luar negeri. Pada tahun 2030, populasi kota ini diperkirakan akan bertambah sebanyak 200.000 jiwa . Namun, laju pembangunan perumahan masih jauh dari harapan, yang tentunya akan menyebabkan kekurangan lahan perumahan yang signifikan dalam jangka panjang.

Yang terpenting, orang-orang datang ke Wina untuk jangka panjang: pekerja yang baik, keluarga dengan anak-anak, dan orang-orang dengan gaji yang layak. Para penduduk ini membayar sewa yang stabil, sehingga investasi properti menjadi lebih andal dan menguntungkan.

Pada akhirnya, Wina tetap menjadi salah satu kota terbaik di dunia untuk ditinggali. Ya, Kopenhagen secara tak terduga menduduki peringkat pertama pada tahun 2025, tetapi Wina masih unggul dalam banyak bidang penting: transportasi yang sangat baik, rumah sakit yang bagus, jalanan yang aman, bangunan yang indah, pendidikan berkualitas tinggi, dan iklim yang menyenangkan.

Apa artinya ini bagi investor? Berinvestasi di properti Wina bukan tentang menghasilkan uang cepat. Ini adalah investasi jangka panjang, berlangsung 5-10 tahun: direncanakan dengan matang, mudah dipahami, dan dengan risiko minimal. Dan saat ini, peluangnya sangat menguntungkan: pinjaman semakin murah, kota ini semakin padat penduduknya, dan kota ini sedang berkembang. Ini adalah peluang besar, dan sudah mulai terlihat.

Untuk menggambarkan bagaimana hal ini bekerja dalam kehidupan nyata, saya akan berbagi beberapa transaksi nyata yang telah kami selesaikan untuk klien pada tahun 2024. Kami mencari setiap apartemen secara khusus berdasarkan tujuan dan kemampuan investor—dengan mempertimbangkan anggaran mereka, kesediaan mereka untuk berinvestasi, tingkat pengembalian yang diinginkan, dan perkiraan masa pakainya.

Kasus 1: Distrik Kedua – 64 m², imbal hasil 4,5%

Bagi investor yang tidak takut membeli apartemen yang berpotensi mengalami kenaikan harga, kami menemukan sebuah pilihan di Leopoldstadt (distrik ke-2) . Apartemen seluas 64 m² ini berada di gedung tahun 1960-an. Kondisinya kurang baik—membutuhkan renovasi, tetapi hal itu secara signifikan menurunkan harga pembelian.

Kami melakukan beberapa renovasi untuk apartemen sewaan tersebut, dan apartemen itu dengan cepat mulai menghasilkan pendapatan 4,5% per tahun—lebih tinggi dari rata-rata pasar. Contoh ini dengan sempurna menggambarkan aturan: beli dengan harga bagus, dapatkan keuntungan bagus.

Kasus 2: Distrik Keempat – Apartemen 2 kamar tidur, imbal hasil 3,8%

Sebuah apartemen di Wieden , pusat kota yang bergengsi. Kami membeli sebuah apartemen di gedung yang dibangun pada tahun 1973. Daerahnya sangat bergengsi, apartemennya berada di halaman yang tenang dan hijau, dan stasiun metro sangat dekat. Investornya bukan dari Uni Eropa, jadi kami harus mendapatkan izin khusus untuk menyelesaikan transaksi.

Meskipun harganya lebih tinggi karena lokasinya yang strategis, menyewakan apartemen ini menghasilkan sebesar 3,8% . Yang penting, harga apartemen ini akan meningkat lebih cepat daripada rata-rata kota. Opsi ini ideal bagi mereka yang mencari investasi aman dengan potensi pengembalian yang cepat.

Kasus 3: Distrik Kesepuluh – 71 m², imbal hasil 4,2%

Kami membeli sebuah apartemen besar tepat di sebelah stasiun metro di Favoriten . Lingkungannya memang bukan yang paling mewah, tetapi perkembangannya sangat pesat, dan harganya masih terjangkau. Hanya butuh 15 menit berkendara ke pusat kota. Kami memilih lokasi ini karena transportasi yang nyaman dan harapan bahwa daerah ini akan menjadi lebih populer dan lebih mahal. Hasilnya, apartemen ini sudah menghasilkan sebesar 4,2% , dan ada kemungkinan besar harganya akan meningkat seiring waktu karena infrastruktur di sekitarnya berkembang.

Kasus 4: Bangunan baru di Distrik 22 – 54 m², imbal hasil 3,2%

Untuk klien yang hanya ingin berinvestasi dan melupakannya, kami menemukan apartemen baru siap huni seluas 54 meter persegi di Donaustadt . Properti modern ini tidak memerlukan renovasi, dan kami langsung menyewakannya. Hasil investasinya sedikit lebih rendah – 3,2% per tahun. Namun, ini adalah pilihan siap huni yang ideal: minim usaha dan kerumitan. Pilihan yang sangat baik bagi mereka yang menghargai ketenangan pikiran dan keamanan investasi.

Kasus 5: Distrik 15 – Apartemen 3 kamar, imbal hasil 4,4%

Kami menemukan sebuah apartemen untuk seorang investor dari UEA di Rudolfsheim-Fünfhaus . Daerah ini nyaman untuk bepergian (transportasi umum yang baik) dan banyak orang yang mencari tempat tinggal untuk disewa. Apartemen ini adalah apartemen tiga kamar seluas 70 m² di gedung tahun 1980-an, dekat stasiun kereta Westbahnhof.

Apartemen itu dalam kondisi baik, hanya membutuhkan beberapa renovasi kosmetik. Kami mengatur semuanya dari jarak jauh, termasuk renovasi dan pembelian furnitur. Biayanya sekitar €15.000 . Berkat renovasi tersebut, kami dengan cepat menemukan penyewa.

Apartemen ini sekarang menghasilkan sebesar 4,4% . Pemilik praktis tidak perlu terlibat. Perusahaan manajemen menangani semua manajemen apartemen rutin dan manajemen penyewa. Ini adalah pilihan yang sangat baik bagi mereka yang menginginkan pendapatan stabil dan mengharapkan nilai apartemen meningkat, sambil mengelola investasi mereka dari jarak jauh dan tanpa kerepotan.

Berinvestasi di properti Wina bukan hanya tentang bangunan-bangunan yang indah. Ini adalah cara untuk melindungi uang Anda di negara di mana semuanya jelas, aman, dan jujur. Saya melakukan ini karena ada nilai nyata di sini: harga naik secara stabil, aturannya jelas, dan hampir tidak ada kejutan.

Selama beberapa tahun terakhir, kami telah membantu banyak klien dari Eropa dan negara lain. Kami telah membantu para pendatang baru menghindari kesalahan, menemukan properti dengan potensi apresiasi yang nyata, melakukan pembelian dengan benar, dan menghitung pendapatan di masa depan. Yang terpenting, kami selalu bekerja untuk Anda, bukan untuk penjual.

Tujuan saya bukanlah untuk menjual apartemen kepada Anda dengan harga berapa pun, tetapi untuk membantu Anda membuat keputusan investasi yang cerdas. Kami bukan agen properti, pengembang, atau perantara. Kami adalah konsultan Anda. Dan kami tahu di mana di Wina Anda dapat menemukan apartemen yang nilainya akan meningkat, di mana Anda dapat menemukan apartemen yang mudah disewakan, dan di mana sebaiknya Anda tidak berinvestasi sama sekali.

Kami hanya membantu pembelian properti secara tunai . Kami tidak menangani properti yang kepemilikannya dibagi antara beberapa pemilik. Jumlah minimum yang kami tangani adalah 250.000 . Jika Anda ingin membeli apartemen atau rumah di Wina untuk disewakan jangka panjang, menghemat uang, atau sekadar memahami pasar properti lokal, silakan hubungi kami. Kami akan dengan senang hati berbagi semua yang kami ketahui dan membantu Anda membuat keputusan yang tepat.