Inspeksi Apartemen di Vienna: Cara Kerja Vienna Property

Sebelum menandatangani Kaufanbot, kami memeriksa apakah apartemen yang dilihat pembeli saat peninjauan sesuai dengan properti yang dijelaskan dalam dokumen. Apakah luas meter persegi yang tercantum termasuk dalam Nutzfläche? Apakah renovasi telah dikonfirmasi? Apakah ruang bawah tanah dialokasikan untuk apartemen? Biaya pembangunan apa saja yang telah disepakati tetapi belum dibayar?

Vienna Property membandingkan ekstrak Grundbuch, denah, dokumen kepemilikan apartemen, dan laporan Hausverwaltung. Setiap perbedaan yang teridentifikasi akan memengaruhi perkiraan harga, anggaran pembelian, dan ketentuan kontrak. Misalnya, cadangan yang tidak mencukupi untuk perbaikan atap mengharuskan perhitungan uang muka potensial, sementara perjanjian sewa saat ini dapat menghalangi hunian tepat waktu.

Kami akan mendemonstrasikan verifikasi ini menggunakan contoh apartemen tiga kamar di Altbau, Wina: dokumen apa yang kami periksa, apa yang kami klarifikasi dengan penjual, dan persyaratan apa yang kami sepakati sebelum menandatangani. Spesifikasi dan jumlah dalam contoh ini bersifat perkiraan.

Dalam contoh kita, sebuah keluarga sedang mempertimbangkan sebuah apartemen seharga €420.000. Iklan tersebut menyebutkan luas apartemen 80 m², dengan balkon dan ruang bawah tanah. Renovasi kosmetik telah selesai, dan pembayaran bulanan adalah €360. Menurut penjual, apartemen tersebut tersedia.

Pembeli membutuhkan dua kamar tidur terpisah, kemampuan untuk tinggal secara permanen, dan pindah dalam jangka waktu yang disepakati. Kami menguraikan persyaratan ini sebelum menentukan harga. Apartemen yang lebih murah dan tidak sesuai untuk keluarga tidak akan menyelesaikan masalah.

Kami juga mengklarifikasi status pembeli dan kebutuhan izin. Kemampuan warga negara asing untuk membeli bergantung pada kewarganegaraan, negara bagian federal, dan keadaan transaksi. Memiliki izin tinggal saja tidak secara otomatis memenuhi syarat untuk membeli. Pembatasan yang berlaku bagi warga negara asing yang membeli properti di Austria harus diklarifikasi sebelum melakukan pembelian.

Jika izin atau pembiayaan bank diperlukan, hal ini memengaruhi waktu dan isi penawaran kepada penjual. Perjanjian lisan mengenai persyaratan ini tidak cukup.

Vienna Property meminta dokumen dari penjual dan Hausverwaltung, membandingkan informasi yang diterima, dan mencatat konfirmasi yang hilang. Akses ke berkas konstruksi dan dokumen individual diberikan dengan otorisasi yang diperlukan.

Untuk apartemen di bangunan yang sudah ada, perlengkapan biasanya meliputi:

✓ Ekstrak Grundbuch terkini dan dokumen tentang entri penting

✓ Wohnungseigentumsvertrag — perjanjian kepemilikan apartemen

✓ Nutzwertgutachten — kesimpulan tentang perkiraan nilai objek dan saham

✓ Rencana konstruksi dan dokumen perubahan

✓ Energieausweis — paspor energi

✓ laporan tahunan dan pemberitahuan pembayaran terkini

✓ Informasi tentang cagar alam, pekerjaan yang akan datang, dan pinjaman di rumah

✓ Tersedia notulen rapat pemilik selama beberapa tahun terakhir

Kami membedakan antara rencana dari iklan dan rencana konstruksi. Kami memeriksa cadangan yang tersisa untuk tanggal tertentu, dan kami tidak menyamakan diskusi renovasi dalam notulen dengan keputusan akhir atau anggaran.

Jika informasi penting hilang, hal itu tetap menjadi pertanyaan terbuka. Janji untuk menyediakan dokumen setelah penandatanganan tidak memungkinkan uji tuntas dianggap lengkap. Cakupan uji tuntas dasar juga tercermin dalam rekomendasi Arbeiterkammer untuk membeli apartemen.

Di Grundbuch, kami mencocokkan pemilik, bagian kepemilikan, dan penunjukan apartemen dengan penawaran penjual. Untuk identifikasi, EZ (Einlagezahl), atau nomor registrasi tanah, dan KG (Katastralgemeinde), atau komunitas kadaster, sangat penting. Alamat saja tidak dapat menggantikan detail ini.

Kutipan ini menunjukkan hak dan beban yang terdaftar. Untuk entri penting, diperlukan dokumen pendukung: entri singkat dalam register tidak selalu mengungkapkan isi pembatasan tersebut.

Jika terdapat hak gadai bank yang terdaftar atas bagian penjual, kami akan menentukan apakah hak gadai tersebut dapat dihapus. Jumlah hak gadai yang terdaftar mungkin berbeda dari utang saat ini. Transaksi harus mencakup informasi kreditur terkini dan dokumen yang diperlukan untuk menghapus hak gadai.

Kami mengidentifikasi beban-beban yang perlu dihapus dan hak-hak yang akan tetap ada setelah pembelian. Prosedur penghapusan dan pembayaran ditetapkan selama pelaksanaan transaksi secara hukum.

Pendekatan yang sama berlaku untuk ruang bawah tanah. Kunci yang diberikan mengkonfirmasi akses, tetapi tidak menjelaskan tujuan penggunaannya. Perlu diperiksa apakah ruangan tersebut dialokasikan untuk apartemen dan dalam kondisi apa. Kontrak harus menjelaskan ruang lingkup hak yang didukung oleh dokumen-dokumen tersebut.

Dalam contoh kami, 80 m² terdiri dari 72 m² ruang interior dan balkon terbuka seluas 8 m². Daftar properti menggabungkan angka-angka ini, sehingga perbandingan harga awal perlu disesuaikan.

Membagi €420.000 dengan 80 m² menghasilkan €5.250/m². Mengkorelasikan harga penuh dengan luas interior menghasilkan angka sekitar €5.833/m².

Namun, balkon tersebut tetap mempertahankan nilai pasarnya. Perbedaan dalam perhitungan tidak membuktikan harga yang dinaikkan atau berarti pembeli berhak mendapatkan diskon untuk keseluruhan delapan meter persegi. Saat membandingkan penawaran, luas interior dan ruang tambahan harus diperhitungkan secara terpisah.

Vienna Property membandingkan tampilan luar, denah, perhitungan luas, dan Nutzwertgutachten (laporan nilai guna). Jika terdapat perbedaan signifikan, inspeksi tambahan atau pengukuran profesional akan diatur. Nilai guna itu sendiri tidak mewakili luas apartemen.

Menurut aturan perhitungan Nutzfläche, balkon terbuka dan loggia diperlakukan berbeda. Perbedaan ini dibahas dalam Panduan Kota Wina tentang Nutzfläche. Oleh karena itu, penting untuk menentukan jenis ruang dan metodologi yang berlaku sebelum menghitung luas dalam meter persegi.

Selama inspeksi, kami membandingkan tata letak sebenarnya dari bangunan dengan dokumentasi. Dapur yang dipindahkan, ruangan yang digabungkan, atau kamar mandi yang dimodifikasi memerlukan penjelasan: apa yang telah dilakukan dan bagaimana pekerjaan tersebut disetujui.

Persetujuan konstruksi dan izin yang diperlukan berdasarkan peraturan kepemilikan apartemen diperiksa secara terpisah. Satu izin tidak selalu mencakup kedua masalah tersebut.

Jika dokumen hilang, kami akan mengklarifikasi cakupan perubahan dan mengumpulkan informasi untuk menilai kelayakannya. Hingga masalah ini diklarifikasi, apartemen tersebut belum dapat disebut sebagai properti dengan semua modifikasi yang telah dikonfirmasi legal.

Inspeksi teknis mencakup tanda-tanda kelembapan yang terlihat, kondisi jendela, pemanas, sistem listrik, dan ventilasi. Saat membeli apartemen Altbau di Wina, kami juga mempertimbangkan kondisi struktur umum bangunan dan sistem utilitas. Dinding yang baru dicat tidak menunjukkan sisa umur atap.

Jika ditemukan tanda-tanda kerusakan yang memerlukan kesimpulan khusus, spesialis akan dipanggil. Inspeksi rutin tidak menggantikan inspeksi struktur tersembunyi.

Sebelum menyepakati harga, penting untuk menilai pekerjaan renovasi yang diperlukan di Wina: buat daftar tugas dan dapatkan perkiraan biaya proyek. Tarif rata-rata per meter persegi terlalu perkiraan untuk hal ini.

Dalam sertifikat kinerja energi, kami memeriksa alamat, tanggal pembuatan, dan bangunan atau fasilitas yang menjadi objek perhitungan. Salah satu indikatornya, HWB, menggambarkan perkiraan kebutuhan panas untuk pemanasan. Ini membantu membandingkan efisiensi energi tetapi tidak menunjukkan tagihan pelanggan di masa mendatang dalam euro.

Biaya sebenarnya juga bergantung pada sistem pemanas, tarif, lokasi apartemen, dan pola penggunaan. Oleh karena itu, kami membandingkan angka-angka dalam lembar data dengan tagihan pemanas yang tersedia dan kondisi jendela serta peralatan.
Tidak mungkin menentukan kelas berdasarkan istilah Altbau: rumah setelah renovasi menyeluruh dan bangunan tanpa renovasi dapat berbeda secara signifikan.

Sebagai aturan umum, penjual harus segera menyerahkan sertifikat kinerja energi yang tidak lebih dari sepuluh tahun sebelum pembeli menyatakan niat untuk membeli properti tersebut. Setelah kontrak disepakati, penjual harus memberikan sertifikat kinerja energi atau salinan lengkapnya dalam waktu 14 hari. Kewajiban dan pengecualian dijelaskan di portal pemerintah Austria.

Kami membandingkan laporan Hausverwaltung dengan notulen rapat dan rencana kerja. Kami tertarik pada cadangan yang tersedia, komitmen yang telah dibuat, dan pengeluaran yang akan datang.

Contoh perhitungan ini membahas perbaikan atap yang menelan biaya €210.000, dan cadangan yang tersedia adalah €75.000. Jika seluruh cadangan digunakan untuk pekerjaan ini, defisitnya akan menjadi €135.000. Dengan kunci alokasi yang telah dikonfirmasi sebesar 3,2%, perkiraan beban pada apartemen tersebut adalah.. 4 320 €.

Jumlah ini tidak dapat langsung dinyatakan sebagai pembayaran wajib oleh pembeli. Pertama, kami menentukan apakah pekerjaan telah disetujui, bagaimana anggaran yang ditetapkan, apakah ada kewajiban lain, dan bagaimana defisit tersebut diharapkan akan dibiayai. Kunci alokasi diverifikasi secara khusus untuk kategori pengeluaran yang relevan.

Ketentuan dan pembagian biaya diatur khususnya oleh §§ 31–32 WEG 2002. Perjanjian yang ada dan pengecualian berdasarkan undang-undang dipertimbangkan secara terpisah.

Kemudian kita membahas pembagian biaya dengan penjual. Kompensasi yang disepakati dalam kontrak tidak serta merta mengubah kewajiban untuk membayar kepada asosiasi pemilik rumah. Oleh karena itu, syarat pembelian harus mencakup ketentuan yang jelas dan mekanisme pembayaran antara para pihak.

Biaya bulanan sebesar €360 dalam contoh tersebut terdiri dari €245 untuk biaya operasional, €85 untuk kontribusi cadangan, dan €30 untuk biaya lainnya. Kami memeriksa isi setiap baris, termasuk apakah PPN sudah termasuk, dan apakah biaya pemanasan sudah termasuk. Menyebut seluruh pembayaran sebagai "Betriebskosten" (biaya operasional) adalah tidak tepat.

Kami membandingkan pembayaran di muka saat ini dengan periode pelaporan yang telah selesai. Kami juga menentukan apakah perhitungan ulang dimungkinkan, apakah peningkatan pembayaran direncanakan, dan apakah bangunan tersebut saat ini membayar cicilan pinjamannya.

Saat membuat anggaran untuk pembelian, kami memperhitungkan biaya wajib. Untuk pembelian standar dengan pertimbangan tertentu, tarif pajak 3,5% biasanya diterapkan. Dalam perhitungan kami, berdasarkan €420.000, jumlahnya adalah €14.700. Biaya pendaftaran properti biasanya 1,1% dari nilai hak yang didaftarkan: berdasarkan dasar yang sama, ini akan menjadi €4.620.

Total biaya adalah €19.320, tidak termasuk biaya lainnya. Potensi manfaat dan kriteria perhitungan diverifikasi berdasarkan transaksi per transaksi; manfaat sementara, yang berlaku hingga 1 Juli 2026, tidak dapat secara otomatis diterapkan pada pembelian baru di bulan Oktober.

Kami secara terpisah mencantumkan dukungan hukum, komisi yang berlaku, pembiayaan, dan renovasi. Item lainnya dibahas dalam artikel tentang biaya tambahan dan biaya tersembunyi saat membeli properti di Austria.

Untuk pembelian dengan dana pinjaman, kami menyepakati persyaratan keputusan dan pencairan dana bank terlebih dahulu. Perkiraan awal pinjaman yang tersedia untuk properti di Austria tidak menjamin persetujuan untuk apartemen tertentu.

Kami meminta informasi tentang perjanjian sewa saat ini, hak hunian, dan hak penggunaan lainnya. Apartemen yang kosong saat dilihat tidak serta merta menjamin tidak adanya hak pihak ketiga.

Jika perjanjian sewa dilindungi oleh MRG ), pembelian properti tidak menjamin pengakhiran perjanjian tersebut. Untuk kontrak yang tercakup dalam Undang-Undang Richtwert, sewa yang diperbolehkan dibatasi oleh peraturan yang berlaku. Kemungkinan pengakhiran diverifikasi secara terpisah: harga pembelian yang tinggi tidak serta merta memberi hak kepada penyewa untuk menaikkan sewa atau menuntut pengosongan.

Dengan perjanjian sewa tetap yang terjamin, mengosongkan apartemen pada tanggal yang diinginkan keluarga mungkin tidak dapat dicapai. Bagi pembeli yang ingin menempati properti tersebut untuk penggunaan pribadi, ini merupakan alasan untuk mempertimbangkan kembali. Penerapan pembatasan bergantung pada properti dan kontrak, bukan hanya usia bangunan.

Tanggal pengalihan hak milik secara bebas, kondisi tempat usaha, dan komposisi harta benda yang tersisa ditetapkan dalam ketentuan transaksi.

Vienna Property membuat daftar ketidaksesuaian dan pertanyaan terbuka untuk pembeli dan semua pihak yang terlibat. Daftar tersebut menghubungkan setiap risiko yang teridentifikasi dengan dokumen atau persyaratan yang dibutuhkan.

Kaufanbot dapat mengikat pembeli bahkan sebelum kontrak terperinci ditandatangani. Oleh karena itu, syarat-syarat pembiayaan, izin, dan inspeksi penting disepakati sebelum penandatanganan, dengan tenggat waktu spesifik dan konsekuensi jika gagal memenuhinya.

Rumusan hukum dan prosedur untuk Treuhand disusun oleh spesialis yang berwenang. Laporan teknis disiapkan oleh spesialis di bidang terkait. Tugas tim adalah mengumpulkan dasar-dasar pengambilan keputusan, mengoordinasikan tindakan para peserta, dan memastikan bahwa temuan-temuan penting dari audit diperhitungkan dalam laporan akhir.

Dalam contoh yang dibahas, keputusan pembelian memerlukan konfirmasi tentang keabsahan pembangunan ulang, persetujuan untuk menghapus hak gadai bank, klarifikasi pengaturan pembiayaan untuk perbaikan atap, dan penentuan dasar untuk pengalihan kepemilikan apartemen secara bebas. Harga harus diperkirakan berdasarkan luas interior 72 m² dan balkon terpisah.

Untuk setiap masalah penting, harus jelas dokumen apa yang mendukung jawaban tersebut, biaya apa yang mungkin dikeluarkan, dan siapa yang akan menanggungnya. Jika jumlahnya belum ditentukan, hal itu tetap menjadi ketidakpastian dalam anggaran. Jika penjual berjanji untuk memperbaiki masalah tersebut, ketentuan kesepakatan harus mencakup kewajiban spesifik, tenggat waktu, dan konsekuensi pelanggaran.

Uji tuntas dianggap selesai ketika bukti yang dikumpulkan cukup untuk mendukung keputusan yang tepat. Pembelian dapat direkomendasikan ketika status hukum apartemen, kondisi teknis, biaya, dan ketentuan pengalihan memungkinkan untuk penggunaan yang dimaksudkan. Jika hal ini tidak terpenuhi, penandatanganan harus ditunda, meskipun harganya tampak menarik.