Klasifikasi perumahan di Austria: tiga sumbu, bukan satu

Sembilan kata dari iklan Wina—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—tidak membentuk klasifikasi tunggal. Mereka menggambarkan tiga karakteristik berbeda: usia bangunan, jenis kepemilikannya, dan tujuan perpajakannya.

Suatu properti tunggal memiliki satu nilai pada setiap sumbu. Sebuah apartemen dapat diklasifikasikan sebagai Altbau (gedung apartemen) karena usianya, kondominium (properti apartemen) karena kepemilikannya, dan Vorsorgewohnung (gedung apartemen) karena tujuan pajaknya. Oleh karena itu, membandingkan apartemen di Wina berdasarkan satu kata kunci iklan saja tidak mungkin: Altbau (gedung apartemen) menunjukkan usianya dan, secara tidak langsung, status sewanya, tetapi tidak menunjukkan apa yang diterima pembeli; Vorsorgewohnung (gedung apartemen) menunjukkan tujuan pajaknya, tetapi tidak menunjukkan apa pun tentang bangunan itu sendiri.

Usia saja tidak cukup penting. Tanggal izin pembangunan menentukan rezim penyewaan, dan oleh karena itu tarif sewa maksimum dan cakupan perlindungan penyewa. Undang-undang tidak hanya menetapkan satu tanggal, tetapi beberapa tanggal, dan tanggal-tanggal tersebut mewakili hal yang berbeda.

Sebutan pasar untuk bangunan tua. Istilah ini tidak memiliki tanggal resmi yang pasti.

Konsekuensi hukum terkait dengan tanggal izin bangunan, bukan kata-kata dalam iklan. Tarif Richtwert dapat dihitung jika kontrak tersebut termasuk dalam penerapan penuh MRG, izin dikeluarkan sebelum 8 Mei 1945, apartemen termasuk dalam kategori A atau B, dan luas lantainya tidak melebihi 130 m². Kategori D dan luas lantai di atas 130 m² dikecualikan dari perhitungan ini.

Periode arsitektur paruh kedua abad ke-19 hingga awal abad ke-20.

Kata tersebut menunjukkan waktu dan gaya konstruksi, bukan rezim hukum atau kondisi bangunan. Status konservasi sebuah monumen (Denkmalschutz) dan lokasinya di dalam kawasan lindung (Schutzzone) diperiksa secara terpisah: kata "Gründerzeit" tidak menyiratkan keduanya.

Iklan tersebut merujuk pada bangunan pasca-perang, bukan rumah yang baru selesai dibangun.

Untuk keperluan sewa, tanggal izin sangat penting. Properti di gedung yang dibangun tanpa dana negara dan dengan izin setelah 30 Juni 1953, tunduk pada penerapan sebagian dari MRG: pembatasan tarif dasar MRG umumnya tidak berlaku di sana. Properti apartemen yang sudah jadi di gedung dengan izin setelah 8 Mei 1945 juga tunduk pada penerapan sebagian. Gedung yang baru selesai dibangun diberi label "Erstbezug.".

Loteng atau bangunan tambahan adalah objek dengan mode tersendiri di dalam rumah yang sama.

Apartemen yang dibuat melalui konversi loteng dengan izin setelah 31 Desember 2001, dengan perjanjian sewa yang disepakati setelah tanggal yang sama, tunduk pada penerapan sebagian dari MRG. Untuk perluasan dan bangunan tambahan, logika yang sama berlaku hingga 30 September 2006. Oleh karena itu, loteng di gedung yang dibangun pada tahun 1890 mungkin memiliki rezim yang berbeda dari apartemen di lantai bawah gedung yang sama.

Poros ini menjawab pertanyaan tentang apa sebenarnya yang berpindah ke pembeli. Kata-kata dalam iklan tidak menentukan apa pun di sini: ekstrak Grundbuch dan dokumen kepemilikan apartemen yang menentukan.

Sebuah gedung apartemen secara keseluruhan, bukan dibagi menjadi unit-unit apartemen.

Bangunan dan tanahnya dibeli, bersama dengan perjanjian sewa yang ada. Perubahan kepemilikan tidak mengakhiri perjanjian ini dan mencegah kenaikan sewa ke tingkat pasar: kenaikan dibatasi oleh aturan indeksasi sewa. Hasil dari properti tersebut dihitung berdasarkan perjanjian sewa yang sebenarnya, bukan tarif lokal. Usia bangunan tidak ditentukan dalam istilah itu sendiri, meskipun di pasar Wina, ini lebih sering menjadi istilah untuk bangunan yang lebih tua.

Hak penggunaan dengan kontribusi finansial, bukan kepemilikan.

Properti ini dimiliki oleh organisasi perumahan nirlaba, dan penghuni bertindak sebagai penyewa atau pengguna. Pengalihan kepemilikan selanjutnya tidak selalu dimungkinkan: diperlukan partisipasi otoritas perumahan (Wohnbauförderung) dalam kontrak, ukuran apartemen minimum, dan tidak adanya hak pengembangan pihak ketiga di lahan tersebut. Permohonan diajukan paling cepat lima tahun setelah kontrak dimulai, yaitu pada tahun ke-6 hingga ke-10, ke-11 hingga ke-15, dan ke-16 hingga ke-20; hak kepemilikan berakhir setelah tahun ke-30 sejak pertama kali ditempati.

Dana sewa kota.

Di Wina, ini mewakili sekitar 220.000 apartemen di lebih dari 2.300 bangunan yang dikelola oleh Wiener Wohnen. Apartemen-apartemen tersebut disewakan sesuai dengan peraturan alokasi kota; tidak ada pasar pembelian untuk segmen ini. Bagi investor, Gemeindebau penting sebagai konteks untuk properti tetangga dan faktor dalam struktur permintaan sewa, bukan sebagai aset transaksional.

Rumah deret. Ada dua jenis kepemilikan yang berbeda.

Baik berupa sebidang tanah terpisah dengan kepemilikan tunggal atau properti apartemen di dalam sebidang tanah bersama. Dalam kasus yang terakhir, WEG berlaku: bagian dalam properti bersama, komunitas pemilik, cadangan perbaikan, dan keputusan rapat tentang area bersama. Mana dari keduanya yang berlaku ditentukan oleh kutipan Grundbuch dan perjanjian kepemilikan apartemen, bukan oleh kata "Reihenhaus.".

Bukan tipe rumah atau bentuk kepemilikannya, tetapi struktur pajak seputar penyewaan jangka panjang.

Istilah ini tidak memiliki status hukum tersendiri: istilah ini merujuk pada apartemen standar di properti hunian, yang dibeli untuk tujuan sewa dengan harapan dapat mengurangi PPN masukan dan penyusutan. Ini adalah salah satu strategi untuk berinvestasi di real estat Austria, bukan jenis properti yang terpisah: istilah itu sendiri tidak mengkonfirmasi profitabilitas atau hasil pajaknya.

Pengakuan bergantung pada proyeksi pendapatan komprehensif. Untuk rumah sewa keluarga tunggal (kleine Vermietung), periode proyeksi pendapatan adalah 25 tahun sejak awal penyewaan dan tidak lebih dari 28 tahun sejak pengeluaran pertama. Periode ini berlaku untuk periode perkiraan yang dimulai setelah 31 Desember 2023: sebelumnya, 20 dan 23 tahun berlaku; periode ini diperpanjang lima tahun oleh Undang-Undang Federal No. II 89/2024.

Jika aktivitas tersebut diakui sebagai Liebhaberei, maka sewa tersebut menjadi bebas PPN, hak untuk mengurangi PPN masukan berakhir, dan kerugian tidak dapat dikompensasikan terhadap pendapatan lain. Hasil negatif pada tahun tertentu, dengan sendirinya, tidak mengarah pada kesimpulan ini.

Perkiraan tersebut dihitung dengan konsultan pajak sebelum pembelian: perkiraan tersebut didasarkan pada tingkat sewa yang diperbolehkan untuk properti spesifik ini, yang ditentukan oleh sumbu pertama - rezim MRG.

Iklan tersebut memberikan penunjukan pasar. Status hukum dan teknis ditentukan oleh dokumen, dalam urutan berikut:

1. Kutipan dari Grundbuch. Menunjukkan apa yang menjadi objek hak tersebut: bagian kepemilikan apartemen, sebidang tanah terpisah, atau seluruh bangunan. Ini melengkapi sumbu bentuk kepemilikan.
2. Tanggal izin pembangunan. Diambil dari dokumen konstruksi, bukan tahun pembangunan yang tercantum dalam iklan. Ini mencakup usia dan kemungkinan opsi penyewaan.
3. Dokumen kepemilikan apartemen. Nutzwertgutachten dan Wohnungseigentumsvertrag: bagian, aksesori, dan tujuan properti.
4. Loteng, perluasan, dan bangunan tambahan merupakan bagian terpisah. Masing-masing memiliki izin dan tanggal tersendiri, dan peraturan yang berlaku mungkin tidak sama dengan peraturan yang berlaku untuk bagian bangunan lainnya.
5. Perjanjian sewa yang sah diperlukan jika apartemen tersebut ditempati. Syarat dan tarif sewa ditentukan oleh perjanjian ini, bukan oleh kategori bangunan.
6. Perhitungan perkiraan – untuk tujuan investasi. Sebelum membeli, berdasarkan suku bunga yang tersedia, bukan suku bunga yang diinginkan.

Dua item pertama menunjukkan kategori objek di sepanjang ketiga sumbu. Empat item sisanya menunjukkan nilai moneter dari kategori ini.

Apa yang dimaksud dengan "Altbau" di Austria? Ini adalah sebutan pasar untuk bangunan yang lebih tua, seringkali dibangun sebelum perang. Tidak ada satu tanggal pun yang menentukan semua konsekuensi hukum berdasarkan istilah ini. Untuk penyewaan, tanggal izin pembangunanlah yang relevan.

Apakah Neubaurumah yang baru dibangun? Tidak. Istilah yang umum digunakan di pasaran merujuk pada bangunan yang dibangun setelah perang, termasuk bangunan dari tahun 1960-an dan 1970-an. Perumahan yang baru selesai dibangun disebut sebagai "Erstbezug."

Apa perbedaan Zinshaus dengan Altbau? Keduanya merupakan karakteristik pada sumbu yang berbeda. Altbau menggambarkan usia bangunan, sedangkan Zinshaus menggambarkan jenis kepemilikan: seluruh bangunan, tanpa dibagi menjadi unit apartemen. Sebuah rumah bisa termasuk keduanya.

Apakah mungkin untuk membeli Genossenschaftswohnung (akta kepemilikan umum)? Hak penggunaan diperoleh dengan kontribusi finansial, bukan kepemilikan. Pengalihan kepemilikan tunduk pada kondisi dan tenggat waktu tertentu, dan tidak berlaku untuk setiap apartemen.

Apakah ada apartemen yang dijual di Gemeindebau? Tidak ada pasar seperti itu: perumahan milik pemerintah kota disewakan sesuai dengan aturan distribusi kota.

Mengapa apartemen loteng lebih mahal daripada apartemen lantai dua di gedung yang sama? Salah satu alasannya adalah masalah hukum. Apartemen yang dibuat melalui konversi loteng setelah 31 Desember 2001, sebagian tunduk pada MRG (Mortgage Reduction Grant) saat diserahkan, sementara apartemen di bawahnya mungkin tetap sepenuhnya tercakup oleh hukum tersebut.

Apakah pengurangan PPN menjamin pengurangan PPN? Tidak. Pengurangan tersebut bergantung pada apakah sewa tersebut akan menghasilkan keuntungan kumulatif dalam periode yang diproyeksikan—25 tahun sejak awal sewa, hingga 28 tahun sejak pengeluaran pertama. Jika hak gadai diakui, pengurangan tersebut dibatalkan.

Apa yang dibeli dengan Reihenhaus? Baik sebidang tanah terpisah atau bagian dari sebidang tanah bersama dengan hak atas bangunan tertentu. Opsi kedua mencakup komunitas pemilik, cadangan pemeliharaan, dan keputusan rapat mengenai area umum.