Dans une liste d'appartements à Vienne, vous verrez peut-être des termes tels que « Nutzfläche », « Rücklage », « Wohnungseigentum » ou « Baurecht ». Un contrat comprendra également "Kaufanbot", "Treuhandkonto" et "Aufsandungserklärung". La traduction aide à clarifier les mots, mais n'explique pas toujours les droits, dépenses et obligations qu'ils impliquent.
Par exemple, Kaufanbot peut entrer en contact avec un acheteur avant même la signature d'un contrat détaillé. La mention « Rücklage » (revente) ne signifie pas que la maison disposera de fonds suffisants pour d'éventuelles rénovations. De même, Neubau (bâtiment neuf) dans une annonce n'indique pas nécessairement un bâtiment neuf.
Ce lexique immobilier viennois explique les termes utilisés pour choisir, acheter et posséder un bien immobilier en Autriche. Chaque terme est défini et des informations sont fournies sur les points importants à prendre en compte par les acheteurs. Ces définitions permettent de préparer les discussions relatives à un bien spécifique avec un agent immobilier, un avocat, un notaire ou un conseiller fiscal.
Comment utiliser un dictionnaire
Les termes sont regroupés en fonction des tâches de l'acheteur :
1. Transaction et enregistrement de la propriété.
2. Formes de propriété et objets d'investissement.
3. Bail et droits de bail.
4. Bâtiment, agencement et superficie.
5. Taxes, frais et charges.
6. Documents relatifs à l'appartement et à la maison.
7. Parties à la transaction et organismes gouvernementaux.
À la fin, vous trouverez une liste des erreurs de traduction courantes, des réponses aux questions fréquentes et une courte liste de documents à consulter. La terminologie est expliquée ; les calculs et les procédures détaillés se trouvent dans les sections dédiées du blog.
1. Transaction et enregistrement des droits de propriété
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Autriche, la signature du contrat et l'enregistrement du titre de propriété sont deux étapes distinctes. Le titre de propriété est établi par l'inscription au registre foncier. La remise des clés et le paiement peuvent intervenir à d'autres dates précisées dans le contrat.
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| Kaufanbot | Une offre d'achat assortie de conditions spécifiques. Elle engage généralement l'acheteur pour une durée déterminée. Si le vendeur accepte une offre suffisamment précise dans un délai raisonnable, un contrat juridiquement contraignant peut être formé. Il ne s'agit pas d'une simple demande de visite ni d'une réservation. |
| Bindungsfrist | La période pendant laquelle une offre d'achat reste contraignante pour son proposant. Avant de signer, il est important de vérifier la date d'expiration et les conditions de résiliation convenues. |
| Anbotsannahme | L’acceptation de l’offre par le vendeur entraîne des conséquences juridiques qui dépendent du contenu de l’offre, du délai d’acceptation et des conditions spécifiées. |
| Kaufvertrag | Un contrat de vente. Il définit la propriété, le prix, les modalités de paiement, le transfert de propriété, les garanties et autres conditions. L'enregistrement du titre de propriété requiert des documents conformes au formulaire prescrit, notamment la certification des signatures. |
| Aufsandungserklärung | Consentement exprès à l'inscription d'un titre spécifique au registre foncier. Dans le cadre d'une transaction immobilière, il s'agit généralement du consentement du vendeur à l'inscription du titre de propriété de l'acheteur. Ce consentement peut figurer dans le contrat ou dans un document séparé. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Assistance transactionnelle sécurisée : un représentant autorisé gère les fonds et les documents conformément aux conditions convenues. L’étendue de la fiducie et les modalités de paiement au vendeur sont importantes. |
| Compte de trésorerie / Compte alternatif | Un compte de fiducie destiné à la conservation et au transfert de fonds. Son nom ne précise pas les conditions de protection ; il est nécessaire de consulter la convention de fiducie et les modalités de paiement. |
| Grundbuch | Le registre foncier est un registre d'État des droits immobiliers. Il recense les propriétaires, les droits enregistrés et les charges. L'extrait est lu en complément des documents connexes. |
| Einverleibung | L'inscription définitive d'un droit au registre foncier (Grundbuch), tel qu'un titre de propriété ou une hypothèque. Dans une vente classique, c'est cette inscription qui confère à l'acquéreur la propriété. |
| Einlagezahl (EZ) | Le numéro d'enregistrement d'un bien immobilier au sein d'une communauté cadastrale. Il est utilisé pour l'identification en lien avec la désignation Katastralgemeinde. |
| Katastralgemeinde (KG) | Une communauté cadastrale est une unité d'enregistrement territorial. Son nom et son numéro permettent d'identifier correctement une propriété au registre. |
| Grundstücksnummer | Numéro de parcelle cadastrale. Une entrée du Grundbuch peut comprendre plusieurs parcelles. |
| Anmerkung der Rangordnung | Une marque qui garantit la priorité pour l'enregistrement futur d'une vente ou d'une hypothèque. Elle est généralement valable un an à compter de la date d'approbation de la demande. Elle n'empêche pas le propriétaire d'effectuer des transactions ultérieures. |
| Wormerkung | L'enregistrement conditionnel du titre de propriété, qui nécessite une confirmation ultérieure (Rechtfertigung), ne vaut pas enregistrement définitif de la propriété. |
| Lastenfreistellung | La mainlevée des charges convenues sur le bien. Plus précisément, la radiation de l'hypothèque du vendeur. Le contrat doit préciser quelles charges sont radiées, par qui et à quels frais. |
| Pfandrecht | Une sûreté, généralement une garantie de prêt. L'obligation garantie, le montant de la sûreté inscrite et la procédure de radiation ou de maintien de celle-ci sont examinés. |
| Dienstbarkeit / Servitude | Servitude : droit de passage, de circulation, d’usage ou autre droit limité sur la propriété d’autrui. Le contenu et la signification d’un droit spécifique sont déterminés par le document sur lequel il repose. |
| Belastungs- und Veräußerungsverbot | Interdiction de grever et d'aliéner. Peut nécessiter le consentement du bénéficiaire. Sa validité dépend de sa base juridique et de son enregistrement. |
| Droit de vente | Droit de préemption. Lors de la vente, le titulaire de ce droit peut être tenu de proposer le bien à des conditions appropriées. La procédure de vente est vérifiée avant la finalisation de la transaction. |
| Gewährleistung | Responsabilité civile pour les vices cachés du bien. Il est important de vérifier les spécifications et les termes convenus dans le contrat : la possibilité de limiter la responsabilité dépend notamment du statut des parties. |
| Übergabe | Le transfert effectif de propriété. Généralement, les clés, l'état des lieux, les relevés de compteurs et les documents transférés sont consignés. Ce transfert ne remplace pas l'enregistrement du titre de propriété. |
| Grundverkehrsbehörde | L'autorité compétente examine les acquisitions immobilières conformément à la réglementation de l'État fédéral concerné. Une autorisation peut être requise en fonction du statut de l'acquéreur ou des caractéristiques du bien. |
| Autosuffisance | Le calcul et le versement des sommes dues sont effectués par un représentant autorisé, généralement un avocat ou un notaire. L'acheteur doit recevoir le calcul et la confirmation des opérations réalisées. |
Ce qu'il est important de comprendre avant Kaufanbot
Avant de signer l'offre, il est nécessaire de s'entendre sur le prix d'achat, la durée et les conditions nécessaires, notamment les restrictions applicables aux étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Autriche. Si la transaction est subordonnée à l'obtention d'un financement bancaire ou d'un permis d'acquisition, cela doit être clairement indiqué dans les documents. Une explication verbale ne saurait remplacer un accord contractuel.
Les mécanismes de règlement et d'enregistrement fonctionnent de concert. Le Rangordnung (enregistrement) garantit la priorité d'enregistrement, le Treuhand (trésorerie) encadre la gestion des fonds et le Lastenfreistellung (dernier droit de propriété) détermine la mainlevée des charges. Leur application et leur ordre d'exécution sont définis pour chaque transaction.
2. Formes de propriété et objets d'investissement
Un contrat de location confère l'usage exclusif et la jouissance d'un appartement spécifique. Parallèlement, le propriétaire détient une part de la propriété commune. C'est pourquoi, lors d'un achat, il est important de s'intéresser aussi bien aux documents relatifs à l'appartement qu'à ceux concernant l'immeuble entier.
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| Eigentum | Droits de propriété. L'étendue des droits d'un propriétaire dépend de la loi, des charges enregistrées et des autres restrictions applicables. |
| Miteigentum | Propriété partagée d'un bien immobilier. Une part individuelle sans titre de propriété formel ne confère pas la propriété exclusive d'un appartement en particulier. |
| Wohnungseigentum (WE) | Le droit d'utiliser et de disposer exclusivement d'un appartement spécifique, d'une chambre séparée ou d'une place de parking, associé à une quote-part d'une propriété commune. |
| Eigentümergemeinschaft | Une copropriété qui gère collectivement les biens immobiliers. Les décisions relatives à l'entretien de l'immeuble peuvent avoir une incidence sur les dépenses des copropriétaires. |
| Mindestanteil | La quote-part dans la propriété commune requise pour le droit de jouissance correspondant. Son montant est comparé aux documents relatifs à la propriété acquise. |
| Nutzwert | Valeur relative estimée d'un bien immobilier. Utilisée pour déterminer les parts, elle tient compte de la superficie et des caractéristiques du bien. Il ne s'agit pas d'un prix de marché. |
| Parafizierung | Ce terme est utilisé en pratique pour déterminer la valeur locative (Nutzwert) des biens immobiliers. Ce calcul ne suffit pas à lui seul pour l'enregistrement de la propriété d'un appartement ; les documents et l'enregistrement nécessaires sont requis. |
| Allgemeinteile | Parties communes de l'immeuble : par exemple, escaliers, façade, toiture ou réseaux techniques. Leur composition et leurs modalités d'utilisation sont précisées dans la documentation du bâtiment. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Les dépendances légalement rattachées à un appartement, comme un sous-sol ou un jardin privatif. Une place de parking peut constituer un bien distinct ; son statut est vérifié indépendamment. |
| Baurecht | Un droit de propriété sur un bâtiment construit sur le terrain d'autrui. Ce droit est établi pour une durée de 10 à 100 ans. La durée restante, le contrat, les modalités de paiement et les conséquences d'une résiliation sont des éléments importants. |
| Superädifikat | Une construction érigée sur le terrain d'autrui sans intention d'y habiter de façon permanente. Il s'agit d'une structure juridique particulière, distincte du droit de construction (baurecht). |
| Droit aux fruits | Le droit d'utiliser le bien d'autrui et d'en tirer des revenus. Cela peut limiter la capacité du propriétaire à utiliser ou à louer le bien de manière indépendante. |
| Wohnrecht | Le droit de résider ou d'occuper un logement dans un périmètre déterminé. Les personnes, les lieux et la durée sont définis par les fondements de ce droit. |
| Genossenschaftswohnung | L'expression « logement appartenant à un organisme sans but lucratif » est un terme familier désignant un logement géré par une coopérative. Il s'agit généralement d'une location ou d'une occupation du logement moyennant une contribution financière. L'achat ultérieur est possible sous certaines conditions ; toutefois, cela n'est pas garanti pour chaque appartement. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Appartement municipal/immeuble résidentiel municipal. Ce type de logement est soumis à des règles particulières et n'est pas inclus dans le marché locatif privé classique. |
| Vorsorgewohnung | Appartement acquis dans le but de générer des revenus locatifs à long terme. Le titre de propriété ne garantit ni revenus locatifs, ni déduction de TVA, ni autres avantages fiscaux. |
| Anlegerwohnung | Appartement d'investissement. Désignation générale sur le marché pour un bien immobilier destiné à l'investissement, sans statut juridique spécifique. |
| Modèle de maître d'œuvre | Un modèle d'investissement pour participer à la construction ou à la rénovation d'un bien immobilier. Les droits, obligations, risques et implications fiscales dépendent de la structure spécifique du projet. |
| Zinshaus | Un immeuble d'habitation conçu pour générer des revenus locatifs. Ce terme est souvent employé pour désigner des immeubles d'appartements plus anciens, mais l'âge à lui seul ne détermine pas leur statut juridique. |
| Immobilien-GmbH | Une société à responsabilité limitée (SARL) qui possède des biens immobiliers ou effectue des transactions immobilières. L'acquisition d'un bien immobilier par le biais d'une SARL n'exempte pas automatiquement des exigences en matière de permis. |
| Accord sur les actions | Acquisition d'actions d'une société propriétaire de biens immobiliers. L'acheteur devient actionnaire de la société plutôt que propriétaire direct du bien. Il convient d'examiner les engagements de la société et les implications fiscales. |
Pourquoi la valeur nette d'une maison est importante
Deux appartements de même superficie peuvent avoir des valeurs de copropriété (Nutzwert) et des quotes-parts différentes dans la partie commune. Lors de l'évaluation des charges courantes, il est important de vérifier non seulement la quote-part, mais aussi la méthode de répartition des dépenses : la loi, les conventions de copropriété et les règlements spécifiques peuvent prévoir des bases de calcul différentes.
Pour Baurecht, la date d'échéance et les conditions sont examinées séparément. Pour les opérations sur actions, les obligations de la société, la structure de participation et la fiscalité sont prises en compte. Ces structures ne peuvent être comparées à l'achat d'un appartement classique sur la seule base du prix demandé.
Lorsqu'on investit dans l'immobilier en Autriche, la forme de propriété influe sur les coûts, les procédures de gestion et les possibilités d'utilisation.
3. Bail et droit du bail
Le régime locatif applicable est essentiel pour un appartement destiné à la location. Il détermine le loyer autorisé, la protection du locataire et les exigences contractuelles. La simple mention « Altbau » ou Neubau dans une annonce ne suffit pas à déterminer ce régime.
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| MRG — Loi sur les droits de mutation | La loi sur les baux peut s'appliquer en totalité, en partie ou pas à un contrat donné. Les autres règles applicables, notamment les règles générales du droit civil, demeurent en vigueur. |
| Vollanwendung | Application intégrale de la MRG. Celle-ci comprend notamment les règles relatives au loyer acceptable, aux charges d'exploitation et à la protection contre la résiliation du bail. La méthode de calcul du loyer dépend du bien et du contrat. |
| Teilanwendung | Application partielle de la MRG. Certaines dispositions protectrices demeurent en vigueur, même si les restrictions relatives au loyer de base prévues par la MRG ne s'appliquent généralement pas. Il ne s'agit pas d'une absence de réglementation. |
| Vollausnahme | Exclusion du contrat du champ d'application des RGPD. Les droits et obligations sont déterminés par les autres règles et conditions applicables du contrat. Le fondement de l'exclusion doit être confirmé. |
| Hauptmietzins | Loyer de base. Ce montant est distinct des charges supplémentaires, telles que les frais d'exploitation, les honoraires pour des services individuels et la TVA, le cas échéant. |
| Richtwertmietzins | Loyer calculé selon la valeur cadastrale (Richtwert), majoré des suppléments et réductions autorisés. Applicable dans les cas prévus par la loi, mais pas à tous les appartements anciens. |
| Valeur de Richtwerk | Valeur de base fixée par l'État fédéral pour le calcul de certains loyers réglementés. Il ne s'agit pas du loyer moyen du marché. |
| Lagezuschlag | Une majoration de localisation est appliquée au calcul du loyer réglementé. Son admissibilité et sa justification sont vérifiées au cas par cas, en fonction de l'adresse et du contrat. |
| Catégorie | Le loyer est calculé en fonction de la catégorie d'équipements de l'appartement. Ce calcul est soumis à des accords contractuels et transitoires spécifiques. Il ne peut être appliqué automatiquement à tous les appartements d'une même catégorie. |
| Angemessener Mietzins | Un loyer raisonnable dans les cas prévus par le MRG. Déterminé en fonction des caractéristiques et de l'emplacement du bien, et non uniquement des préférences du propriétaire. |
| Befristung | Détermination de la durée du bail. Pour les contrats de location résidentielle du secteur MRG, conformément à la réglementation en vigueur depuis 2026, la durée minimale est généralement de cinq ans pour les bailleurs entrepreneurs et de trois ans pour les autres bailleurs (au sens de la loi allemande sur la location immobilière). La date du contrat et les dispositions transitoires sont vérifiées. |
| Befristungsabschlag | Une réduction est accordée pour les locations de courte durée lorsque des restrictions locatives s'appliquent. Cette réduction n'est pas systématique pour toutes les locations en Autriche. |
| Kündigungsverzicht | Il s'agit d'une renonciation convenue à une clause de résiliation standard pour une période déterminée. Il est important de vérifier à qui elle s'applique et quels motifs de résiliation restent applicables. |
| Wertsicherungsklausel | Une clause d'ajustement du loyer fondée sur un indice ou un autre mécanisme convenu. S'applique sous réserve des restrictions et exigences contractuelles applicables. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | La loi régissant les modalités d'indexation des loyers. Le calcul précis dépend du champ d'application, de la date du contrat et des dispositions transitoires. |
| Prudence | Dépôt de garantie du locataire. Ce dépôt sert à couvrir les réclamations justifiées et est intégralement remboursable à la fin du bail. Il ne constitue pas un prix d'achat pour l'appartement. |
| Ablose | Un paiement, par exemple, pour du mobilier transféré ou certains travaux d'amélioration. Sa légalité dépend de sa nature et de sa proportionnalité ; des frais excessifs pour l'obtention d'un contrat peuvent être illégaux. |
| Investitionsablöse | Indemnisation pour certains investissements locatifs à la résiliation du bail. L'éligibilité dépend du type d'améliorations réalisées et du respect des clauses et conditions légales. |
| Untermite | Sous-location. La possibilité de sous-louer et les limites des restrictions dépendent du contrat et de la réglementation applicable. Elle ne requiert pas toujours un consentement distinct formulé de la même manière. |
| Droit d'entrée | Le droit de certaines personnes de conclure un contrat de location existant sous certaines conditions. Les liens de parenté ne garantissent pas à eux seuls ce droit. |
| Erhaltungspflicht | La responsabilité de l'entretien et de la réparation de certains défauts. La répartition des responsabilités entre les parties dépend du régime juridique et de la nature des travaux. |
| Räumungsklage | Expulsion ou départ des lieux. Une expulsion forcée nécessite une procédure légale ; changer soi-même les serrures ne la remplace pas. |
| Schlichtungsstelle | Une autorité municipale compétente pour certains litiges en matière de logement. À Vienne, elle traite les affaires définies par la loi ; sa saisine n’est pas une démarche obligatoire en cas de litige locatif. |
| Frais de mietvertrags | Frais de contrat de location. Exonérés pour les contrats de location résidentielle ; leur applicabilité aux autres contrats est déterminée séparément. |
Pourquoi l'année de construction ne donne pas une réponse complète
Pour déterminer le MRG , la date du permis de construire, l'existence d'un droit de propriété sur l'appartement, les subventions publiques, la création de nouveaux locaux et d'autres circonstances sont prises en compte. Par exemple, un grenier aménagé ultérieurement dans un immeuble ancien peut être soumis à un régime différent de celui des appartements situés aux étages inférieurs.
Pour un investisseur, le régime légal est d'abord établi, puis le contrat en vigueur est vérifié, et ce n'est qu'ensuite que le revenu locatif est calculé. Le loyer affiché dans l'annonce ou dans un appartement voisin ne constitue pas un loyer acceptable pour le bien acquis.
Les prévisions de revenus doivent également tenir compte des conditions d'indexation des loyers à Vienne: les augmentations annuelles ne peuvent pas être prises en compte automatiquement.
-
Étude de cas:
L'acheteur prévoyait d'emménager dans l'appartement à l'expiration du bail. J'ai examiné le contrat et identifié des éléments nécessitant une analyse juridique de la validité de cette clause. Avec l'aide d'un avocat, nous avons conclu qu'il était impossible d'exiger que l'appartement soit libéré à la date prévue. J'ai revu les critères de sélection : pour un achat destiné à un usage personnel, un bien immobilier avec une cession franche et définitive était requis. Ce critère a permis d'éliminer une option qui ne correspondait pas aux projets de l'acheteur.
4. Bâtiment, agencement et superficie
Les termes de l'annonce vous permettent de vous faire une idée de l'appartement, mais ils ne remplacent pas la vérification du plan, des permis et de l'état réel du bien. Ceci est particulièrement important lors de la comparaison des superficies et de l'achat d'un appartement dans un quartier ancien de Vienne (Altbau), où il est indispensable de vérifier les documents relatifs aux éventuelles rénovations et transformations.
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| Bâtiment ancien | Un bâtiment ancien ; sur le marché viennois, ce terme est souvent employé pour désigner un édifice historique. Il n’existe pas de date butoir pour que ce terme détermine toutes les conséquences juridiques. Des critères distincts s’appliquent à la location et à la construction. |
| Le printemps | Une période historique de développement urbain intensif du XIXe siècle au début du XXe siècle. Elle désigne une période architecturale, et non une confirmation de l'état technique ou du statut de conservation. |
| Neubau | Dans la classification du marché, il s'agit d'un bâtiment neuf ou relativement récent. Cela peut désigner une maison construite il y a plusieurs décennies. Cela n'indique pas une construction récente. |
| Erstbezug | Première occupation. Cela peut concerner un logement neuf ou une première utilisation après rénovation. Il est important de préciser ce qui a été construit ou rénové exactement. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Transformation d'espaces habitables en combles aménagés. Ils vérifient les permis, la superficie enregistrée et le statut juridique indépendant de la structure ainsi créée. |
| Rohdachboden | Un grenier non aménagé. La possibilité d'y créer un logement dépend du titre de propriété, des autorisations, des exigences en matière de construction et des spécifications techniques. |
| Souterrain | Un espace situé en dessous ou partiellement en dessous du niveau du sol. Son usage résidentiel est déterminé par la destination autorisée et la réglementation en matière de construction. |
| Hochparterre | Rez-de-chaussée surélevé. La hauteur des fenêtres, l'accessibilité et l'emplacement exact nécessitent une vérification sur place. |
| Mezzanine | Étage intermédiaire, typique de certains bâtiments historiques. Sa position et sa hauteur ne peuvent être déterminées avec certitude par son seul nom. |
| Stiege | Un escalier, une entrée ou une partie du bâtiment. Le numéro Stiege peut faire partie de l'adresse et est nécessaire pour identifier précisément l'appartement. |
| Haut | Désignation d'un appartement ou d'un local séparé, par exemple Top 14. Le numéro est vérifié entre l'annonce, le plan, le contrat et les documents de propriété. |
| Armoire | Une petite pièce. Le terme lui-même n'indique ni chauffage individuel, ni conformité aux normes d'habitation, ni possibilité de l'utiliser comme chambre à coucher. |
| Loggia | Un espace intégré au volume du bâtiment et ouvert sur un côté. Si les critères établis sont remplis, sa surface est incluse dans la Nutzfläche (surface du balcon) ; une loggia n’est pas automatiquement considérée comme un balcon. |
| baie vitrée | Une baie vitrée est une partie en saillie d'une pièce. Il est important de vérifier le plan, les dimensions exactes et l'état de la structure. |
| Innenhof | Cour intérieure. Les fenêtres donnant sur la cour ne garantissent ni le calme ni un bon éclairage : sa taille, son usage et les espaces adjacents sont des facteurs importants. |
| Wohnnutzfläche | Surface utile d'un bien immobilier résidentiel. La méthode de calcul est précisée sur la base des documents et des règles applicables ; les indications de surface indiquées dans les publicités ne suffisent pas. |
| Nutzfläche | Surface utile utilisée pour les calculs exigés par la loi. Selon les normes MRG et WEG, les balcons et terrasses ouverts ne sont pas inclus, mais les loggias peuvent l'être. Pour les sous-sols et les combles, il est important de préciser leur aptitude à un usage résidentiel ou commercial. |
| Catégorie A, B, C, D | Les catégories d'équipements d'appartements sont définies par le MRG. Elles tiennent compte des caractéristiques légalement établies et de l'état du logement à la date pertinente. La lettre de catégorie ne remplace pas la description des équipements. |
| Widmung | La finalité d'un territoire ou d'un bien immobilier dépend du contexte. Il est important de distinguer la finalité urbanistique du site, l'usage autorisé des locaux et la finalité telle que spécifiée dans les documents de propriété de l'appartement. |
| Plan de nettoyage des surfaces | Un plan de zonage définissant les usages autorisés du site et des zones adjacentes. Il permet d'évaluer ces usages. |
| Plan de construction | Plan d'aménagement. Contient les paramètres des constructions autorisées, tels que la hauteur, les alignements de bâtiments et autres restrictions. |
| Zweitwohnsitz | Une résidence secondaire. Son enregistrement n'autorise pas son utilisation comme résidence touristique ou de vacances. Les restrictions et les frais éventuels varient selon la région. |
| Protection des façades | Protection des monuments. Les exigences dépendent de leur statut et des travaux prévus. L'autorisation de protection des monuments et les permis de construire sont deux choses distinctes. |
| Zone de sécurité | Une zone de développement protégée, notamment à Vienne, peut limiter les modifications apportées à l'apparence du bâtiment et autres travaux, mais ne lui confère pas automatiquement le statut de monument. |
| Sanitaire thermique | Améliorer la performance thermique du bâtiment : par exemple, en isolant ou en modernisant certains éléments. Le périmètre et les résultats doivent être documentés. |
| Generalsanierung | Une rénovation complète ou une rénovation majeure. Une désignation de marché sans liste exhaustive des travaux : veuillez vous renseigner sur les travaux effectués et leur calendrier. |
| Sanierungsbedürftig | Nécessitant des réparations ou une reconstruction. Le libellé ne précise pas de budget : l’estimation dépend de l’état de la structure, des études d’ingénierie, des permis et de l’étendue des travaux. |
Comment éviter les erreurs lors de la comparaison de zones
Lorsqu'on compare deux appartements, il est important de comprendre comment la superficie de chacun est calculée. Un balcon, une loggia, une terrasse et un sous-sol aménageable peuvent avoir des statuts différents. La somme de toutes les superficies indiquées dans l'annonce ne correspond pas forcément à la superficie légalement valable.
Le règlement MA 25 de la Ville de Vienne précise les informations relatives aux loggias, balcons, terrasses et autres éléments similaires. Pour un appartement en particulier, il est conseillé de comparer l'annonce, le plan et les documents qui déterminent la superficie et les charges.
-
Étude de cas:
L'acheteur s'intéressait à un appartement affiché à 320 000 € d'une surface habitable de 80 m². J'ai comparé l'annonce avec le plan et le calcul de la surface : celle-ci incluait un balcon ouvert de 8 m². La surface habitable étant de 72 m², le prix s'élevait à environ 4 444 €/m² au lieu de 4 000 €/m². J'ai recalculé les offres comparables en tenant compte séparément de la valeur du balcon. L'acheteur a ainsi obtenu une estimation raisonnable du bien avant de soumettre son offre.
5. Taxes, frais et dépenses
Il est important pour l'acheteur de bien distinguer les frais de transaction ponctuels, les charges courantes du propriétaire et les taxes à payer lors de la perception des revenus ou de la vente. Ces montants sont liés à des raisons différentes et ne doivent pas être regroupés en un seul chiffre de « frais d'entretien ».
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Les frais annexes liés à l'achat comprennent les taxes, les frais d'enregistrement, les frais juridiques, les commissions et autres coûts spécifiques à la transaction. Ces frais sont calculés séparément du prix de l'appartement. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Taxe sur les acquisitions immobilières. Pour un achat classique à titre onéreux, le taux standard est de 3,5 % ; l’assiette fiscale et les exceptions dépendent du type de transfert. |
| Eintagungsgebühr | Frais d'inscription au registre foncier (Grundbuch). Le taux standard d'enregistrement est de 1,1 % de la valeur du bien ; les éventuelles exemptions sont vérifiées conformément aux conditions générales en vigueur. |
| Pfandrechtseintrungsgebühr | Frais d'enregistrement des garanties. Ces frais varient selon la nature des garanties enregistrées et peuvent différer du montant du prêt. |
| Vertragserrichtungskosten | Frais de préparation et de gestion du contrat. Il est important de déterminer l'étendue des services, la TVA, les frais supplémentaires et si un soutien fiduciaire est inclus. |
| Maklerprovision | Commission d'agence. Pour l'achat d'un appartement d'une valeur supérieure à 48 448,51 €, le taux maximal applicable à chaque partie est de 3 % HT. Pour les montants inférieurs, des limites différentes s'appliquent ; le montant exact est précisé dans le contrat. |
| Principe du best-seller | Le principe du premier arrivé, premier servi s'applique aux transactions de location. Il détermine qui peut être tenu de payer une commission. Ce principe ne s'applique pas automatiquement aux achats et ventes immobilières. |
| Grundsteuer | Une taxe foncière périodique. Son montant est déterminé selon les critères en vigueur et la réglementation municipale ; il ne s’agit pas d’une taxe d’acquisition. |
| Frais d'exploitation | Frais d'exploitation. En vertu de la loi sur les charges d'exploitation (MRG), leur liste est définie par la loi ; dans d'autres régimes, des facteurs juridiques et contractuels supplémentaires sont importants. La totalité du paiement mensuel du propriétaire n'est pas considérée comme des frais d'exploitation. |
| Betriebskostenabrechnung | Générez et recalculez les charges d'exploitation de la période. Cela vous permet de vérifier les charges à payer et de les comparer aux paiements anticipés. |
| Retour | Une réserve constituée par l'association des copropriétaires couvre les dépenses futures, notamment l'entretien de l'immeuble. Le solde actuel, les dépenses prévues et le montant des cotisations sont vérifiés. L'existence d'une réserve ne garantit pas l'absence de frais supplémentaires. |
| Instandhaltungskosten | Frais d'entretien du bien. Il est important de faire la distinction entre les travaux effectués à l'intérieur de l'appartement et les dépenses relatives aux parties communes de l'immeuble. |
| Hausverwaltungshonorar | Rémunération de la société de gestion. Les modalités de calcul et d'attribution aux propriétaires ou aux locataires dépendent du régime applicable. |
| Heizkostenabrechnung | Calculer les coûts de chauffage et, si le système est adapté, les coûts d'eau chaude sanitaire. Vérifier la période, le mode de distribution et la consommation réelle. |
| Rauchfangkehrer | Un ramoneur ou un spécialiste effectuant les inspections nécessaires. Il s'agit du prestataire de services, et la facture précisera les services connexes, le cas échéant. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Des frais de résidence secondaire peuvent être appliqués, conformément à la réglementation régionale ou municipale en vigueur. Il ne s'agit pas d'une taxe fédérale unique ; leur existence est vérifiée à l'adresse du bien. |
| Umsatzsteuer (USt) | TVA. Un taux de 10 % est généralement appliqué aux loyers locatifs imposables, mais des exemptions et des règles particulières peuvent s'appliquer ; le stationnement et certains services peuvent être soumis à un taux différent. |
| Vorsteuerabzug | La déduction de la TVA en amont est soumise au respect des conditions légales. L'acquisition d'un appartement d'investissement ne confère pas en soi un droit absolu à la déduction. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Amortissement fiscal. Pour les immeubles générant des revenus locatifs, le taux d'amortissement légal standard est généralement de 1,5 % par an. Les terrains ne sont pas amortissables ; des régimes fiscaux spécifiques et la base d'amortissement nécessitent des calculs distincts. |
| Liebhaberei | Classification fiscale des activités ne visant pas à générer un bénéfice global au sens habituel. Peut avoir une incidence sur la constatation des pertes et le traitement de la TVA. Un résultat négatif au cours d'un exercice donné ne suffit pas à lui seul à établir une telle classification. |
| ImmoEST - Immobilienertragsteuer | Un régime fiscal spécifique s'applique à la vente de biens immobiliers. Le taux normal sur les revenus correspondants est de 30 %, mais l'assiette fiscale, les exceptions et les cas particuliers font l'objet d'un calcul séparé. |
| Neuvermögen | Désignation des biens pour lesquels les recettes et dépenses fiscales réelles sont généralement calculées lors de la vente. Il est plus approprié de classer le bien en fonction de son historique fiscal, et non uniquement de sa date d'acquisition. |
| Altvermögen | Désignation de certains biens « anciens » pour lesquels un calcul spécial de l'impôt sur le revenu est possible lors de la vente. L'applicabilité dépend du statut fiscal antérieur et d'autres circonstances, notamment le changement de destination du terrain. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Les revenus provenant de la vente d'une résidence principale sont exonérés d'ImmoESt, sous certaines conditions. L'enregistrement en tant que Hauptwohnsitz ne suffit pas ; l'occupation effective et le respect des délais requis sont indispensables. |
| Herstellerbefreiung | Une exemption est prévue pour la vente d'un bâtiment construit par le propriétaire lui-même, sous réserve du respect de certaines conditions. Cette exemption ne s'applique pas automatiquement aux terrains ni aux propriétés achetées et rénovées. |
Quels montants ne peuvent pas être cumulés ?
Le loyer, les charges et le chauffage peuvent figurer sur le même relevé mensuel, mais ils sont classés sous des rubriques différentes. Pour le modèle d'investissement, il est nécessaire de déterminer quels coûts sont à la charge du propriétaire et lesquels peuvent être refacturés au locataire.
Lors de l'évaluation de l'achat, les frais supplémentaires et les coûts cachés liés à l'acquisition d'un bien immobilier en Autriche, y compris les services juridiques, la TVA applicable et les frais d'enregistrement.
-
Étude de cas:
Le vendeur a accordé une réduction de 5 000 €, mais en consultant les documents de la copropriété, j'ai constaté des travaux de façade à prévoir et une réserve insuffisante. Après avoir comparé le budget du projet avec la grille de répartition des coûts, j'ai calculé l'apport supplémentaire potentiel pour l'appartement à 7 200 €. J'ai ensuite clarifié les modalités de financement et de paiement. Avant la signature du contrat, nous avons convenu avec le vendeur de la répartition de ces dépenses afin que l'acheteur puisse estimer le budget total de la transaction.
6. Documents relatifs à l'appartement et à la maison
Un document unique ne donne pas une image complète d'un bien immobilier. Un extrait cadastral indique les droits enregistrés, un plan en précise la configuration, et les documents du syndic renseignent sur la situation financière de l'immeuble et les travaux à venir.
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Extrait du registre foncier. La feuille A contient des informations sur la propriété et les documents connexes, la feuille B des informations sur la propriété et la feuille C les charges grevant la propriété. La pertinence et le contenu des pièces justificatives sont importants. |
| Exposer | Description informative du bien. Ses données doivent être vérifiées, mais il ne faut pas présumer qu'elles n'ont jamais de valeur juridique : certaines déclarations peuvent avoir une incidence sur les caractéristiques et les responsabilités convenues. |
| Energieausweis | Diagnostic de performance énergétique (DPE). Lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier, sauf indication contraire, un certificat de performance énergétique datant de moins de dix ans doit être présenté. Les estimations figurant sur ce document ne correspondent pas à la facture de chauffage réelle. |
| Nutzwertgutachten | Avis d'experts sur la valeur ajoutée de chaque bien immobilier. Permet de comparer appartements, équipements et parts de copropriété. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Contrat de copropriété. Il régit les droits et obligations des copropriétaires, la destination du bien et les relations entre eux. Il doit être lu conjointement avec l'acte d'enregistrement et les autres documents. |
| Hausordnung | Le règlement intérieur, notamment les règles relatives à l'utilisation des espaces communs et au respect du calme, ne prime pas automatiquement sur les droits légalement accordés. |
| Protocole de l'échange de données propre | Procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires. Contient les discussions et les décisions. Pour les dépenses futures, il est important de déterminer précisément ce qui a été décidé, dans quel ordre et comment cela sera financé. |
| Jahresabrechnung | Rapport annuel de gestion immobilière. Il couvre les revenus, les dépenses, les soldes et la répartition des charges à payer. |
| Vorausschau | Informations préliminaires de la société de gestion concernant les travaux et les dépenses prévus. Permet d'identifier les projets non encore pris en compte dans les paiements actuels. |
| Baubewilligung | Un permis de construire ou certaines modifications sont délivrés. Ils attestent que la construction réalisée est conforme au plan approuvé. |
| Benützungsbewilligung | Autorisation d'utiliser l'ouvrage achevé là où cela est nécessaire. Selon la nature du terrain et la procédure, un autre document, tel qu'un avis d'achèvement, peut être requis. |
| Bauträgervertrag | Concluez un contrat avec le promoteur. Si les conditions sont remplies, un régime de protection des acheteurs spécifique, prévu par la loi allemande sur les garanties commerciales (BTVG), s'applique. Attention : tous les contrats avec un promoteur n'offrent pas automatiquement les mêmes garanties. |
| Treuhandvertrag | Un contrat de fiducie. Il établit qui accepte les fonds, quelles conditions ils vérifient et quand ils sont autorisés à transférer les fonds. |
| Finanzierungszusage | Confirmation du financement. Celle-ci peut être conditionnelle, limitée dans le temps ou subordonnée à l'évaluation du bien. Il est important de vérifier qu'elle représente bien l'engagement définitif de la banque. |
| Grundriss | Un plan d'appartement ne suffit pas à lui seul à confirmer la légalité du réaménagement ni l'exactitude de la superficie indiquée ; l'origine, la date et la correspondance avec la situation réelle sont importantes. |
| Meldezettel | Formulaire d'enregistrement de résidence. Ce formulaire ne constitue ni un titre de propriété ni un permis d'achat immobilier. Les informations d'enregistrement pertinentes servent à confirmer l'inscription. |
Que demander en plus de l'annonce
Une inspection préliminaire requiert généralement un extrait de cadastre récent, un plan, les documents de propriété de l'appartement et un certificat de performance énergétique. Pour une évaluation du bâtiment, les rapports annuels les plus récents, les informations relatives au règlement de construction (Rücklage et Vorausschau) et les procès-verbaux des assemblées générales des dernières années sont utiles. Il s'agit d'un ensemble de documents pratiques, et non d'une liste obligatoire pour chaque transaction.
En cas de rénovation, d'aménagement des combles, de jardin privatif ou de place de parking, des documents attestant de leur statut sont requis. Si l'appartement est occupé par un locataire, un bail en vigueur et les accords complémentaires sont nécessaires.
7. Parties à la transaction et organismes gouvernementaux
Avant d'acheter, il est utile de se renseigner sur les personnes chargées de la sélection du bien, de la rédaction du contrat, de l'inspection technique et de la gestion des comptes séquestres. Un seul spécialiste peut remplir plusieurs fonctions, mais son rôle doit être clairement défini.
| Terme | Signification et ce qu'un acheteur doit vérifier |
|---|---|
| Avocat | Avocat. Peut fournir des conseils en matière de transactions, rédiger des contrats et assister aux règlements et à l'enregistrement. Les parties représentées et l'étendue de la mission doivent être précisées. |
| Notaire | Notaire. Il certifie les signatures et les documents, et peut également rédiger des contrats et gérer des opérations fiduciaires. Son rôle ne se limite pas à la certification des signatures. |
| Parteienvertreter | Un représentant d'une ou plusieurs parties ; dans le domaine fiscal et de l'enregistrement, il s'agit souvent d'un avocat ou d'un notaire. La signification dépend de la procédure spécifique. |
| Treuhänder | La personne qui exécute l'obligation fiduciaire accepte et transfère les fonds conformément aux conditions convenues. La protection est assurée par les termes et la bonne exécution de cette obligation, et non par une promesse de simultanéité littérale. |
| Immobilienmakler | Courtier immobilier. Peut agir comme second agent pour les deux parties lors d'une vente. Son rôle d'information ne remplace pas la représentation juridique indépendante de l'acheteur. |
| Agent immobilier | Catégorie professionnelle réglementée regroupant les professions suivantes : agent immobilier, gestionnaire immobilier et entrepreneur en bâtiment. L’appellation « agent immobilier » ne garantit pas pour autant qu’une personne soit qualifiée pour exercer l’ensemble de ces fonctions. |
| Hausverwaltung | Société de gestion ou gestionnaire. Organise la gestion de l'immeuble conformément au mandat et à la loi, tient les registres et interagit avec les propriétaires. |
| Bauträger | Le promoteur ou l'organisateur du projet de construction vérifie l'entité juridique, le projet, les permis et les obligations contractuelles. |
| Sachverständiger | Un expert dans le domaine concerné. Il peut évaluer la valeur, l'état technique ou la valeur marchande (Nutzwert). La certification d'expert médico-légal requiert une confirmation distincte. |
| Bezirksgericht | Tribunal de district. Selon sa juridiction, il traite certaines affaires de logement et tient le Grundbuch. |
| Tribunal des livres généraux | Le tribunal compétent en matière d'inscription au Grundbuch. Il s'agit d'une désignation de fonction, et non d'une profession distincte. |
| Magistrat | L'administration d'une ville à statut spécial, dont Vienne. Les demandes spécifiques sont adressées au service compétent. |
| Magistratsabteilung (MA) | Un service de l'administration municipale de Vienne, désigné par un numéro. Le service compétent est sélectionné en fonction de l'objet de la demande, et non pas uniquement du terme générique « immobilier ». |
| Finanzamt | Autorité fiscale. Responsable des questions fiscales relevant de sa juridiction. |
| Association des copropriétaires | Une organisation qui conseille et représente les locataires sur des questions spécifiques. Les modalités d'assistance et d'adhésion sont précisées séparément. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | Chambre de commerce autrichienne. Fournit des informations professionnelles et des services de recherche d'entreprises. L'étendue des activités commerciales autorisées est également vérifiée au moyen du certificat d'existence légale (Gewerbeberechtigung) et du registre GISA. |
De quels intérêts l'agent tient-il compte ?
En Autriche, il est courant qu'un agent immobilier agisse en tant que « Doppelmakler » (intermédiaire). Dans ce cas, il doit prendre en compte les intérêts des deux parties. Cela diffère du recours à un avocat pour représenter les intérêts d'une seule partie de manière indépendante.
Il est donc important que l'acheteur pose deux questions : à quel titre agit l'intermédiaire et qui vérifie précisément les conditions juridiques de la transaction pour l'acheteur ? De même, il est important de clarifier les fonctions du notaire, de l'avocat et du trésorier, s'ils sont tous cumulés.
Des termes souvent mal compris
| Terme | Compréhension commune | Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? |
|---|---|---|
| Neubau | Un appartement neuf | Cette catégorie de marché peut inclure des maisons datant des décennies précédentes. L'année et l'état sont vérifiés séparément. |
| Erstbezug | Un nouveau bâtiment est indispensable | Peut indiquer la première occupation après reconstruction. |
| Nutzfläche | La somme des surfaces de l'appartement, du balcon, de la terrasse et du sous-sol | La composition est déterminée par la réglementation en vigueur. Les loggias et les balcons ouverts sont comptabilisés différemment. |
| Frais d'exploitation | Toutes les dépenses mensuelles du propriétaire | Les réserves, le chauffage, l'électricité et les réparations peuvent faire l'objet de postes de dépenses distincts. |
| Retour | Garantir que les réparations ont déjà été payées | Il s'agit de la réserve du bâtiment. Elle pourrait ne pas suffire pour les travaux déjà entrepris ou prévus. |
| Kaufanbot | Bon de commande facultatif | Une offre peut être contraignante pour l'acheteur et, si elle est acceptée, créer un contrat contraignant. |
| Wohnungseigentum | Un appartement sans lien avec le reste de l'immeuble | Le droit exclusif sur un objet est associé à une part des biens communs et à des responsabilités concernant l'immeuble. |
| Genossenschaftswohnung | Un appartement bon marché déjà loué | Il s'agit généralement d'un bail ou d'une location ; l'option d'achat nécessite une vérification indépendante. |
| Vorsorgewohnung | Investissement avec remboursement de TVA garanti | Le résultat fiscal dépend des conditions d'achat, d'utilisation et de taxation. |
| Baurecht | Propriété commune d'un appartement et d'un terrain | Cet objet est associé à un droit temporaire sur le terrain d'autrui. |
| Prudence | Acompte pour achat | Dépôt de garantie dans le cadre d'une location. |
| Exposer | Un document confirmant toutes les caractéristiques | Cette description nécessite une vérification ; certaines déclarations peuvent avoir une importance juridique. |
Foire aux questions
À quel moment un acheteur devient-il propriétaire d'un appartement en Autriche ?
Dans le cadre d'un achat classique, cette inscription intervient après l'enregistrement du titre de propriété au registre foncier. La signature du contrat, le paiement et la remise des clés ne remplacent pas, en soi, cet enregistrement.
Kaufanbot peut-il être considéré comme une réservation classique ?
Non. Il s'agit d'une offre pouvant avoir des conséquences contraignantes. Avant de signer, vous devez vérifier son contenu, sa durée de validité et les modalités de la transaction.
La loggia est-elle incluse dans la Nutzfläche ?
Si les critères établis sont remplis, la pièce est prise en compte. Un balcon ou une terrasse ouverts, comme une loggia, ne sont pas comptabilisés selon les règles MRG et WEG. Le plan et la base de calcul sont vérifiés pour chaque appartement.
Est-il possible de déterminer le mode de location à l'aide des mots Altbau ou Neubau?
Non. Les documents de construction, le statut de propriété de l'appartement, le financement, l'historique de l'immeuble et les éventuelles exemptions sont tous pertinents. L'âge de la façade ou le libellé du dossier d'inscription ne suffisent pas.
Qui rédige le contrat de vente : un avocat ou un notaire ?
L'accord peut être rédigé par un avocat ou un notaire. Tous deux peuvent exercer des fonctions connexes, notamment celle de conseiller fiduciaire. La répartition précise des responsabilités est déterminée lors du processus d'approbation de la transaction.
L'agent représente-t-il nécessairement uniquement le vendeur ?
Non. Lors d'une vente, ils peuvent agir comme un mandataire et prendre en compte les intérêts des deux parties. Cela ne dispense pas pour autant de comprendre l'étendue de leur mandat et de vérifier séparément les conditions juridiques de la vente.
Vorsorgewohnung signifie-t-il un rendement garanti ?
Non. La rentabilité dépend du prix, du loyer autorisé, des charges d'exploitation, des périodes d'inactivité, des réparations, du financement et des taxes. Le titre de propriété ne confirme ni l'éligibilité à la déduction de TVA ni l'imposition des revenus.
L'entreprise autorise-t-elle les étrangers à acheter des biens immobiliers sans autorisation ?
Pas automatiquement. L'application des règles d'autorisation dépend du terrain, du bien immobilier et de la structure de propriété de l'entreprise. Les implications fiscales et les permis d'acquisition sont des questions distinctes.
Où puis-je trouver un extrait du Grundbuch ?
Par l'intermédiaire des services judiciaires officiels, des services agréés, d'un avocat ou d'un notaire. Les conditions d'accès et les coûts varient selon le mode de demande. À compter du 1er octobre 2026, les propriétaires pourront obtenir gratuitement des extraits électroniques de leur titre de propriété via JustizOnline, jusqu'à concurrence du montant requis.
Avis d'experte : Ksenia Levina
Durant mon expérience sur le marché autrichien, j'ai constaté une tendance : les erreurs des acheteurs sont rarement dues à une méconnaissance du marché. Elles résultent presque toujours d'une mauvaise interprétation d'un terme courant. Ils calculent le rendement en fonction de la surface, qui est en réalité mesurée différemment. Ils établissent leur budget sans tenir compte des charges annexes, car celles-ci représentent en Autriche des fractions de pour cent. Ils envisagent d'augmenter le loyer, ignorant que l'immeuble est entièrement couvert par la MRG (taxe sur les biens immobiliers).
C’est pourquoi le premier document que j’envoie à un nouveau client n’est pas un recueil d’objets, mais un dictionnaire. Dès lors, la conversation se déroule dans le même langage.
Liste de vérification rapide avant l'achat
Cette liste vous aide à préparer les documents et les questions. L'étendue de la vérification préalable dépend du bien et des conditions de la transaction.
Objet et droits
- L'extrait actuel du Grundbuch a été reçu ; le propriétaire, la part et l'objet ont été comparés à l'offre.
- Les charges ont été examinées, y compris les pièces justificatives.
- Il est clair quelles charges subsistent et lesquelles sont levées.
- Le statut du sous-sol, de la place de parking, du jardin ou de la terrasse est confirmé par des documents.
- La zone et le plan sont comparés à l'état réel et aux modifications autorisées.
Dépenses liées au logement et aux dépenses futures
- Documents de propriété de l'appartement reçus.
- Les derniers rapports annuels, les informations sur Rücklage et Vorausschau ont été étudiés.
- Les procès-verbaux de réunion et les décisions relatives au travail disponibles ont été examinés.
- Les paiements courants du propriétaire et les éventuelles contributions supplémentaires sont fixés séparément.
- Le passeport énergétique et les documents techniques disponibles ont été vérifiés.
Utiliser et louer
- La finalité prévue de l'objet a été établie.
- Si vous envisagez de louer le bien, vérifiez le régime de location applicable.
- Pour l'appartement occupé, le contrat de location et les accords complémentaires ont été examinés.
- L’utilisation comme résidence secondaire ou touristique est vérifiée séparément si elle est compatible avec l’objet de l’achat.
Transactions et règlements
- Avant la signature du Kaufanbot, les conditions de financement et d'autorisation nécessaires ont été convenues.
- Les exigences en matière de permis sont définies pour l'acheteur et la structure de propriété choisie.
- Les dépenses excédant le prix du bien sont calculées.
- Les fonctions des participants et l'étendue de leurs missions sont connues.
- Les modalités des règlements de fiducie, de la levée des charges et de l'enregistrement sont reflétées dans les documents.
- La date du transfert, l'état de l'appartement et les modalités d'établissement du protocole ont été convenus.
Ce qu'il faut retenir
La terminologie employée dans une transaction immobilière autrichienne n'est pas une simple formalité, mais un moyen de comprendre les paramètres réels d'un bien. Trois points sont à retenir, même si vous n'avez pas le temps de lire le dictionnaire en entier :
Les droits de propriété naissent dès l'inscription au registre foncier, et non à la signature du contrat ou au paiement. Toutes les opérations effectuées entre ces deux événements sont protégées par un registre prioritaire et un compte séquestre ; leur existence est vérifiée avant tout transfert de fonds.
Il s'agit de l'achat d'une part sociale dans un immeuble, et non d'un appartement. Cette part inclut les charges de copropriété (Nutzwert), les charges des parties communes, les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires et une réserve pour les réparations. Le procès-verbal de l'assemblée générale donne une image plus précise des dépenses futures que n'importe quel descriptif de l'immeuble.
Le régime locatif détermine le rendement. Avant de calculer le modèle, il est important de savoir si le bâtiment est entièrement, partiellement ou fait l'objet d'une saisie. En 2026, de nouvelles règles d'indexation et de durée de contrat ont été ajoutées.
Sources officielles: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
