Investir sur le marché immobilier autrichien : ce qu'il faut savoir

Lorsque l'inflation est élevée et que l'économie est en crise, investir dans l'immobilier est l'un des moyens les plus efficaces non seulement de préserver son capital, mais aussi de l'accroître.

D'après les données ouvertes d'Infina , l'économie autrichienne est réputée pour sa stabilité, et le marché immobilier viennois connaît une croissance soutenue depuis des décennies, sans krach ni spéculation. Grâce à la progression constante des prix de l'immobilier à Vienne ces 30 à 40 dernières années, ce marché est devenu l'un des plus fiables et prévisibles pour les investissements à long terme.

L'inflation, qui atteint 8 à 10 % (et même 15 à 20 % dans certaines régions), contraint de plus en plus d'investisseurs à chercher refuge non pas dans les liquidités, ni dans des actifs dont la valeur chute en cas d'émission massive de monnaie par l'État, ni dans des actifs numériques jugés instables. Par conséquent, l'immobilier à Vienne n'est pas seulement une valeur refuge, mais une véritable protection pour l'épargne.

Cette stratégie est particulièrement efficace avec l'immobilier, dont les revenus sont prévisibles, comme par exemple les appartements locatifs ou les centres médicaux. Leurs bénéfices permettent non seulement de compenser les pertes dues à l'inflation, mais aussi de générer des revenus. Grâce à une gestion compétente et professionnelle, certains biens peuvent préserver jusqu'à 80 % de votre capital, malgré les crises et l'instabilité mondiale.

Vienne offre délibérément un potentiel d'investissement limité , et c'est judicieux : les nouvelles constructions sont strictement contrôlées, les bâtiments historiques sont protégés et l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché est soigneusement maintenu.

C’est pourquoi la demande est toujours supérieure à l’offre dans ce secteur, et ces biens immobiliers non seulement restent recherchés (ils se vendent facilement), mais leur prix augmente aussi régulièrement.

Dans cet article, nous verrons pourquoi investir dans l'immobilier autrichien reste rentable, quelles options d'investissement sont disponibles pour tous (citoyens de l'UE et résidents hors UE), quels facteurs prendre en compte lors du choix d'un bien immobilier et comment élaborer un plan fiable garantissant stabilité, légalité totale et un retour sur investissement clair.

Je partagerai mes conclusions et mon expérience pratique acquises au fil des années dans l'immobilier et l'accompagnement d'investisseurs. Mon objectif est de vous aider à comprendre comment investir judicieusement en Autriche, en minimisant les risques.

Si vous recherchez la stabilité dans des marchés volatils, l'immobilier d'investissement viennois est un refuge sûr. Sa fiabilité éprouvée lui a permis de résister aux crises. Depuis des décennies, le marché viennois figure parmi les plus fiables d'Europe , affichant une croissance constante même en période de bouleversements mondiaux. C'est pourquoi de plus en plus de particuliers et de grands fonds choisissent Vienne pour la préservation de leur capital à long terme.

L'Autriche n'est pas seulement un pays stable, c'est une machine bien huilée. En 2023, l'inflation (hausse des prix) y était mieux maîtrisée que dans nombre de ses voisins de la zone euro. Vienne en est le cœur.

Vienne n'est pas seulement la capitale, mais aussi un pôle d'attraction majeur pour les investissements. La ville ne se concentre pas uniquement sur le tourisme ou la finance ; la santé, les technologies de l'information et l'éducation y sont également en plein essor. Ces facteurs contribuent à l'attrait de Vienne pour l'avenir, ce qui conduit inévitablement à des projets immobiliers, qu'il s'agisse de location ou d'achat.

D'après le site officiel de Statistik Austria , plus de 75 % des Viennois sont locataires. Cette tradition locale bien ancrée est soutenue par une législation locative stable et claire, créant ainsi un environnement favorable aux propriétaires et aux locataires. Le marché locatif est harmonieux. Pour les investisseurs, il représente une source de revenus stable et prévisible. Le rendement annuel moyen (avant impôts, brut) se situe entre 2,5 % et 4 %. Toutefois, pour certains biens, notamment ceux recherchés dans le secteur médical (cliniques, bureaux, etc.) ou par les étudiants, le rendement peut être nettement supérieur, jusqu'à 6-8 % par an .

Comme je l'ai déjà mentionné, la demande sur le marché immobilier viennois est si forte que les biens sont souvent loués en moins de 24 heures. C'est une réalité du marché, sans exagération.

À Vienne, les prix de l'immobilier augmentent régulièrement depuis 30 à 40 ans. Même en 2022-2023, malgré la flambée des taux d'intérêt, le marché ne s'est pas effondré, se contentant de ralentir légèrement. Depuis 2024, la croissance a repris et tout porte à croire qu'elle se poursuivra. D'ici 2034, les prix devraient augmenter de 55 % par rapport à leur niveau actuel .

Pourquoi les prix augmentent-ils si régulièrement ? La réponse est simple : il est quasiment impossible de construire de nouveaux logements en plein cœur de Vienne. En raison du patrimoine architectural, des règles d’urbanisme strictes et des normes de construction rigoureuses, les nouveaux logements sont presque inexistants dans le centre-ville. Pourtant, la demande reste forte ! À titre de comparaison, à Dubaï, des quartiers entiers sont construits, tandis qu’à Vienne, chaque nouvelle construction dans le centre est un événement exceptionnel.

Le marché de l'immobilier d'investissement en Autriche est diversifié, allant du résidentiel au commercial. Chaque option présente des caractéristiques uniques, offre des rendements différents et comporte des risques spécifiques. Laquelle choisir ? Cela dépend de votre stratégie : loyers stables, plus-value à long terme ou diversification de portefeuille.

Investir dans l'immobilier résidentiel à Vienne s'avère prometteur. Une étude de Knight Frank classe la ville parmi les dix villes européennes les plus attractives pour les investisseurs. Eurostat  : les prix de l'immobilier à Vienne augmentent de 4 à 6 % par an, avec une croissance encore plus marquée dans les zones développées. Comparée à d'autres grandes capitales, Vienne affiche des résultats très stables.

Vienne offre un équilibre avantageux pour les investisseurs. Son marché immobilier est attractif grâce à une réglementation fiable, une qualité de vie élevée et une demande stable.

Le marché s'éloigne délibérément de la spéculation , privilégiant les baux à long terme, l'efficacité énergétique et la transparence des transactions. Au final, tout le monde y gagne : les résidents bénéficient d'un confort optimal et les investisseurs d'un marché stable et prévisible.

Vienne figure régulièrement parmi les villes les plus rentables d'Europe pour les investissements immobiliers à long terme. Plusieurs raisons expliquent ce succès : une excellente qualité de vie, un accès facile à toutes les commodités et un environnement stable. C'est pourquoi les investisseurs internationaux sont si désireux d'investir dans l'immobilier viennois.

Vienne présente un avantage certain par rapport aux autres capitales de l'UE : les règles de son marché immobilier y sont claires et stables. Il en résulte une fiscalité modérée et une protection efficace des droits de propriété. Ces conditions créent un environnement idéal pour une valorisation régulière de votre investissement et des revenus locatifs stables.

La réglementation des locations de courte durée mérite une attention particulière . Dans de nombreuses régions, la réglementation d'Airbnb permet de freiner la surchauffe du marché et la spéculation sur les prix.

Malgré tous ses atouts, Vienne reste moins chère que les autres capitales européennes. Pourquoi ? Grâce à une réglementation stricte du marché, à l'absence d'inflation artificielle et à une croissance lente et prudente. Or, c'est précisément ce qui garantit une croissance future sereine. Les analystes estiment que d'ici 2034, les prix pourraient augmenter de 50 à 55 %, notamment dans les zones où les logements sont rares.

Pour réussir un investissement immobilier à Vienne , il faut d'abord choisir le bon appartement ou la bonne maison. Le marché y est calme, mais régi par de nombreuses règles. C'est pourquoi l'expertise d'un professionnel est essentielle : c'est l'achat lui-même qui peut s'avérer rentable. Comment ? En calculant précisément les coûts, en planifiant soigneusement et en achetant à un prix inférieur à sa valeur réelle. Ici, contrairement aux marchés surchauffés, il n'y a pas d'urgence. Les décisions se prennent après avoir vérifié les chiffres et en ayant une vision à long terme.

À Vienne, jusqu'à 7 500 biens immobiliers sont en vente . Cependant, selon nos estimations, seulement 2 % d'entre eux environ constituent un véritable investissement. En résumé : bien choisir est essentiel. Il est important de vérifier plusieurs points : l'état du logement, la validité des documents, le potentiel d'appréciation et la facilité de location.

Nous utilisons activement l'intelligence artificielle et l'apprentissage automatique pour traiter d'immenses bases de données . Celles-ci comprennent des données sur les prix, les transactions réelles, l'évolution des différents quartiers, la demande locative et immobilière dans diverses zones, ainsi que d'autres indicateurs importants. Dans un premier temps, des algorithmes identifient les options les plus prometteuses. Dans un second temps, nos experts examinent personnellement chaque bien.

Le marché secondaire offre les logements les plus liquides. Ces biens sont souvent situés dans des quartiers historiques et sont constamment recherchés par les locataires de longue durée. Il est possible d'y trouver un appartement à un prix inférieur à celui du marché, compte tenu des perspectives de développement de l'immeuble et du quartier, de la proximité des transports et de l'état du bien. Toutefois, il est essentiel de vérifier la validité juridique de la transaction, la fiabilité des locataires et le bon fonctionnement de tous les services publics.

Les immeubles neufs viennois ( Neubau ) séduisent par leur style et leur design moderne. Économes en énergie et de grande qualité, ils affichent toutefois des prix souvent 30 à 40 % supérieurs à ceux d'appartements de taille similaire sur le marché de l'occasion.

Le coût élevé des immeubles neufs ne s'explique pas uniquement par leur qualité. Il est également dû au coût important des projets eux-mêmes, aux difficultés d'approvisionnement en matériaux et aux risques considérables pris par le promoteur. Pour les investisseurs, l'essentiel est d'évaluer avec réalisme si la plus-value future de cet appartement compensera réellement le surcoût initial.

Les petits appartements sont attrayants pour les personnes à faibles revenus, mais ils ne conviennent pas à tous les Viennois. Leurs principaux locataires sont des étudiants, des travailleurs migrants et des migrants. Cela implique davantage de contraintes : il faut constamment rechercher de nouveaux locataires et surveiller les loyers. Nous recommandons ce type de logement uniquement dans les quartiers de confiance et seulement si vous savez précisément qui seront les locataires et comment gérer la situation.

La location longue durée est l'option la plus fiable. Les résidents y vivent généralement pendant 5 à 10 ans, contrairement à ceux qui louent pour quelques jours. Ils louent généralement l'appartement vide, sans meubles, et toutes les conditions sont clairement définies par la loi. Cela permet de réaliser d'importantes économies sur les frais d'entretien et de garantir un revenu stable. La municipalité de Vienne encourage activement ce type de location longue durée.

La location touristique à Vienne est un secteur complexe, la réglementation ayant considérablement durci les autorités. Depuis 2024, les locations de courte durée ne sont autorisées que dans certaines zones agréées. Ce type d'activité exige une surveillance constante : il est indispensable de maîtriser parfaitement la législation en vigueur et d'être prêt à gérer l'appartement 24 h/24 et 7 j/7. C'est pourquoi elle s'adresse principalement à des investisseurs expérimentés possédant plusieurs biens immobiliers et leur propre équipe de nettoyage et de gestion des locataires.

L'immobilier commercial est à un tournant. L'essor du commerce en ligne a laissé de nombreux magasins et entrepôts vacants. Cependant, la demande a augmenté pour d'autres formats : bureaux privés, commerces de services et cliniques. La clé du succès dans ce contexte complexe réside soit dans un locataire à la solvabilité garantie, soit dans un plan intelligent de réaménagement complet d'un espace ancien pour répondre aux besoins modernes.

Le quartier est primordial. Vienne se compose de 23 arrondissements très différents. Chacun a ses propres règles : les prix fluctuent à son propre rythme, la construction est limitée partout et la population y est diverse. Même au sein d’un même arrondissement, le potentiel d’une rue peut varier considérablement ! Nous allons plus loin : nous analysons d’importants volumes de données de vente et identifions précisément ces zones sous-évaluées où les prix sont sur le point de s’envoler. Ainsi, nos clients n’investissent pas simplement dans l’immobilier viennois ; ils acquièrent des biens à fort potentiel de plus-value.

Il existe différentes manières d'investir dans l'immobilier à Vienne. Tout dépend de votre situation (votre nationalité), du montant que vous souhaitez investir, de vos objectifs et de votre degré d'implication. Nous proposons diverses options : de l'achat simple d'un appartement à votre nom à des solutions plus complexes via des sociétés européennes ou des investissements dans de grands fonds immobiliers.

Si vous êtes citoyen de l'UE ou de l'Espace économique européen (par exemple, d'Allemagne, de France ou de Pologne), vous pouvez acheter un appartement à Vienne librement, sans conditions supplémentaires . En revanche, pour les citoyens d'autres pays (comme l'Ukraine, les États-Unis ou le Royaume-Uni), les règles sont plus strictes : l'achat direct n'est autorisé qu'après approbation d'une demande spéciale par le tribunal d'instance de Vienne.

Ce permis n'est pas accordé à tous. Seules les personnes ayant des liens étroits avec l'Autriche — y résidant, y travaillant, y dirigeant une entreprise ou y payant des impôts — ont une chance de l'obtenir. L'attente d'une décision peut durer des mois, et son obtention n'est jamais garantie.

C’est l’option la plus pratique et la plus populaire pour les citoyens d’autres pays. Il existe deux itinéraires principaux :

● Ouvrez votre propre société autrichienne (par exemple, une GmbH)

● Achetez par l’intermédiaire d’une société déjà établie dans un autre pays de l’UE (par exemple, la Slovaquie, Chypre ou l’Irlande).

Cette approche élimine la nécessité d'obtenir une autorisation gouvernementale spéciale pour l'achat, simplifie considérablement la vente ou le transfert de biens immobiliers, permet de réduire légalement la charge fiscale et permet également la location ou la vente immédiate du bien.

Il est important de se souvenir de :

● Tenue obligatoire des documents financiers (comptabilité) et dépôt des rapports annuels

● Les dépenses courantes liées au fonctionnement de l'entreprise

● Impôts en Autriche sur les bénéfices des sociétés, les revenus locatifs et les dividendes

Correctement structurée, c'est la manière la plus efficace d'investir dans l'immobilier sur le long terme.

Vous ne souhaitez pas gérer votre bien immobilier ? Les fonds d'investissement immobilier cotés (SIIC) s'occupent de tout. Vous achetez une part dans un portefeuille immobilier existant, géré par des professionnels. Vos revenus dépendent du montant de votre investissement.

Une option idéale pour ceux qui n'aiment pas prendre de risques et ne veulent pas perdre de temps avec les transactions et les locataires.

En Autriche, les acquéreurs immobiliers sont soumis à une discrimination fondée sur la nationalité. Ainsi, les citoyens de l'UE (comme les Allemands, les Polonais et les Français) peuvent acheter sans restriction, à Vienne comme dans toute autre ville. Tous les autres (Ukrainiens, Américains, Britanniques, etc.) doivent obtenir une autorisation du Magistrat, la mairie de Vienne.

Pour obtenir ce permis, vous devez avoir un lien avec l'Autriche : y posséder un permis de séjour, y travailler ou y exercer une activité professionnelle, ou y payer des impôts. Sans un tel lien, la procédure peut s'éterniser pendant des mois et se solde souvent par un refus.

Dans ce genre de situation, nous conseillons à nos clients d'envisager une autre option : acquérir le bien immobilier par le biais d'une société immatriculée dans l'UE (par exemple, une GmbH autrichienne ou une société estonienne). Cette solution est parfaitement légale. Vous resterez pleinement propriétaire et pourrez disposer du bien à votre guise.

1. Choix de la forme de propriété

Vous pouvez enregistrer un bien immobilier à votre nom ou au nom de votre société. Nous vous aiderons à comprendre la meilleure façon d'enregistrer votre propriété afin de minimiser vos impôts, de protéger vos actifs et d'atteindre vos objectifs.

2. Vérification de l'objet (diligence raisonnable)

Avant tout achat, nous vérifions les aspects techniques et juridiques : de la légalité des droits et des dettes aux restrictions cachées grevant la propriété.

3. Kaufanbot – accord préliminaire

Un document qui confirme votre décision ferme d'achat. Il en précise les conditions essentielles et la signature d'un notaire le rend exécutoire. Cela garantit au vendeur que vous ne reviendrez pas sur votre décision.

4. Contrat de vente (Kaufvertrag)
Ce document, rédigé par un avocat, détaille toutes les modalités de la transaction. Une fois signé par l'acheteur et le vendeur, les formalités administratives et le transfert de fonds peuvent commencer.

5. Inscription au registre foncier (Grundbuch)

Notre avocat dépose tous les documents nécessaires auprès du registre foncier. Une fois l'ensemble des documents enregistrés et validés, l'acheteur devient officiellement propriétaire du bien.

6. Parties à la transaction

Une transaction autrichienne implique généralement :

• Acheteur et vendeur (ou leurs représentants)
• Un avocat accompagne la transaction et peut agir comme personne de confiance.
• Notaire – certifie les signatures, vérifie les documents
• Un système de paiement bancaire ou fiduciaire – tel que Mclean Atalios ou Banked Household
• Agent immobilier – représente généralement les intérêts du vendeur

L'opération implique généralement :

• L'acheteur et le vendeur (eux-mêmes ou par l'intermédiaire de leurs assistants).
• Un avocat aide à mener à bien une transaction et peut agir en vertu d'une procuration.
• Le notaire vérifie les documents et certifie les signatures.
• Compte spécial : banque ou système de paiement (par exemple Mclean, Atalios, Banked Household).
• un agent immobilier aide un vendeur à trouver un acheteur.

7. Contrôle LCB-FT : la transparence avant tout

L'Autriche applique une réglementation très stricte en matière de lutte contre le blanchiment d'argent. Vous devez fournir des documents attestant de l'origine légale de vos fonds. Cette obligation s'applique aussi bien aux personnes physiques qu'aux personnes morales. Nous vous accompagnerons dans la collecte et la préparation de tous les documents nécessaires afin de garantir le bon déroulement de la procédure, sans erreur ni problème juridique.

La législation autrichienne rend l'investissement immobilier à Vienne transparent et sûr pour tous. Ce processus présente toutefois une particularité locale : il est long (les procédures administratives autrichiennes, à l'image des acteurs de ce secteur, sont lentes) et nécessite le recours à des spécialistes externes rémunérés (avocats, agents immobiliers, notaires et banques).

Un avantage indéniable réside dans la réglementation stricte de toutes les étapes, minimisant ainsi les risques d'erreurs ou de fraudes. Forte d'une expérience internationale, notre entreprise considère le système autrichien comme parfaitement équilibré : structuré, fiable et gage de confiance à chaque étape.

Pour un investissement réussi, il est essentiel de choisir le bien immobilier adéquat, mais aussi de calculer avec précision les profits futurs. Par ailleurs, il ne faut pas négliger les frais annexes. Vous trouverez ci-dessous un exemple concret illustrant son fonctionnement sur le marché actuel.

Exemple de calcul:

Objet : Appartement sur le marché secondaire

prix d'achat: €300 000

Montant total de la transaction : environ 330 000 €

revenus locatifs

• Revenus locatifs : 1 400 € par mois (16 800 € par an)

• Frais d'entretien (assurance, réparations importantes, etc.) : 300 à 320 € par mois

• Revenu net : environ 1 100 € par mois

• Rendement annuel : environ 4 %

coûts des services publics

Dans le cas d'un bail de longue durée, le locataire est responsable du paiement de toutes les factures de services publics :

• Électricité (sous contrat individuel)

• Chauffage et eau (si non inclus dans les frais de gestion de l'habitation)

• Internet et télévision

Le bail est établi au nom du locataire. Cela signifie que le propriétaire a moins de frais et que ses revenus sont stables et garantis.

Imposition

Le montant des impôts dépend de plusieurs facteurs, tels que la forme de propriété et la nationalité de l'investisseur :

• Particuliers : La taxe sur les loyers en Autriche peut atteindre 25 %.

• Entreprises : l’impôt peut être réduit (par exemple, en tenant compte de l’amortissement du bien, des frais de gestion et des réparations).

Pour optimiser votre fiscalité, nous vous recommandons de consulter un spécialiste sur tous les points clés. Nous pouvons vous aider à optimiser votre structure d'investissement et à mettre en place un modèle de propriété efficace ; contactez-nous.

Votre profit provient non seulement des loyers, mais aussi de la plus-value du bien immobilier. Selon les experts, notamment Publikationen , le marché immobilier viennois pourrait prendre jusqu'à 55 % de valeur d'ici 2034. Ainsi, un investissement de 330 000 € aujourd'hui pourrait potentiellement atteindre 510 000 € dans neuf ans. En additionnant les revenus locatifs et la plus-value, vous obtiendrez un rendement annuel d'environ 6 à 7 %, avec un risque moindre qu'un investissement en actions.

Stratégies d'investissement

• Location longue durée – revenus stables, minimum de tracas, garanties légales.
• La spéculation à court terme est rentable lorsqu'on achète en dessous du prix du marché, mais elle exige de l'expérience, de la rapidité et une volonté de prendre des risques.
• Un modèle hybride : louer pendant 3 à 5 ans et revendre au prix fort. Une approche flexible.

Prêt hypothécaire : un financement est-il possible ?

• Pour les résidents de l'UE : obtenir un prêt est possible : il vous suffit d'avoir des revenus et un bon historique de crédit. La procédure est standard.
• Pour les non-résidents : C’est possible par l’intermédiaire d’établissements spécialisés. Nous sélectionnerons une banque et vous accompagnerons à chaque étape, de la demande à la signature.

L'une des étapes clés consiste à trouver de bons locataires. Cette tâche est confiée à une société de gestion qui :

• recherche de locataires via des sites web de confiance ;
• fait visiter l'appartement et négocie avec les candidats ;
• vérifient s'ils peuvent payer ;
• rédige correctement un contrat de location conformément aux lois locales.

Par conséquent, vous avez moins de risques de rencontrer des impayés ou des biens vacants, et les rentrées d'argent sont régulières.

Si le bien est acheté avec des finitions « basiques » ou nécessite une rénovation, la société de gestion peut prendre en charge l'intégralité des réparations et un projet de design :

• élaboration et approbation de la mise en page avec choix du style ;
• achat de meubles, d'équipements et de matériaux ;
• contrôle des sous-traitants et des processus de travail ;
• Si nécessaire, obtenir une licence de location de courte durée.

L'objectif est de créer un environnement attrayant

La société de gestion propose une gamme complète de services d'entretien, y compris l'occupation des lieux et les réparations :

• maintenir la communication avec les locataires ;
• organisation de la maintenance technique des systèmes d'ingénierie ;
• paiement des factures de services publics (le cas échéant) ;
• préparation et soumission des rapports au propriétaire (mensuels, trimestriels).

L'investisseur a accès à des rapports transparents sur les revenus et les dépenses et prend ses décisions à distance.

Notre service clé en main vous offre un gain de temps considérable. Plus besoin de vous soucier des formalités administratives locales. Installez-vous à l'étranger et oubliez les démarches administratives : nous prenons tout en charge.

Nous collaborons avec des sociétés de gestion immobilière fiables à Vienne et dans toute l'Autriche. Vous bénéficiez ainsi d'une solution clé en main en toute confiance : tout est transparent.

Le risque de change affecte ceux qui perçoivent des revenus en devises étrangères, comme le dollar. En Autriche, tous les paiements étant effectués en euros, les fluctuations du taux de change peuvent réduire les profits. Pour s'en prémunir, il est possible de se couvrir contre ces fluctuations ou d'investir uniquement dans des projets situés dans la zone euro.

Des risques juridiques surviennent en cas de mauvaise exécution de la transaction, de documents non conformes ou de contrat de location abusif. Pour vous protéger, rien de plus simple : faites appel à un avocat compétent. Il examinera l’appartement, le vendeur et toutes les clauses et conditions, et rédigera un contrat en bonne et due forme.

Les risques liés à la location comprennent la vacance d'un appartement, le non-paiement du loyer par le locataire principal ou les difficultés d'expulsion. Une sélection rigoureuse des locataires, la négociation d'un bail avec un agent immobilier expérimenté et une assurance couvrant la perte de revenus permettent d'atténuer ces risques.

En Autriche, vous pouvez souscrire différents types d'assurance pour protéger vos biens :

• assurance de l’appartement ou de la maison elle-même (contre l’incendie, les inondations, les dommages et autres problèmes) ;
• une assurance au cas où vous causeriez accidentellement un préjudice ou des dommages à quelqu'un (par exemple, en inondant les voisins du dessous) ;
• assurance contre la perte de revenus locatifs (si l'appartement ne peut être loué pour quelque raison que ce soit).

Ces polices d'assurance vous aident à éviter les dépenses imprévues liées aux difficultés et vous permettent également de maintenir un revenu stable grâce à la location de votre bien immobilier.

Si vous achetez un appartement en construction, assurez-vous de vérifier la fiabilité du promoteur. Nous vous recommandons de prêter attention aux points suivants :

• Quel genre de maisons a-t-il déjà construites ?
• Que disent-ils de lui ?
• A-t-il une situation financière saine ?
• Tout est-il en règle concernant le terrain et les documents ?

Assurez-vous de faire appel à un avocat et à un agent immobilier professionnels pour vérifier toutes les informations avant de conclure une transaction.

En période d'inflation, l'immobilier locatif en Autriche demeure l'un des placements les plus sûrs. Historiquement, les appartements et les maisons à Vienne prennent de la valeur, et leur location génère des revenus qui compensent l'inflation. De plus, la possession d'un bien immobilier procure aux investisseurs confiance et sérénité sur le long terme.

De 2023 à 2025, les prix des appartements et des maisons à Vienne sont restés quasiment stables. Ce, malgré la hausse du coût de la vie (inflation) et l'augmentation des coûts d'emprunt dans la zone euro, conséquence des mesures prises par la Banque centrale européenne. Cette stabilité du marché n'est pas le fruit du hasard : une réglementation stricte, un nombre limité de nouvelles annonces et un manque d'activité créent un environnement stable et prévisible.

Mais les changements sont déjà visibles. La baisse des taux de la BCE ouvre une nouvelle ère : les prêts immobiliers redeviennent plus abordables, facilitant l’accès à la propriété. La demande est en hausse, non seulement de la part des étrangers, mais aussi des Autrichiens eux-mêmes. Et face à une offre de logements toujours limitée, le marché évolue lentement mais sûrement vers des prix plus élevés.

Vienne est différente de Berlin ou de Prague, où les prix peuvent s'envoler. Ici, tout évolue progressivement et en douceur. De plus en plus de gens cherchent à acheter une maison dans des quartiers établis, qui offrent tout le nécessaire : parcs, commerces, écoles et transports en commun performants.

Vienne se transforme grâce au Smart City Vienna , l'un des meilleurs au monde. La ville se développe non pas par l'ajout de nouvelles banlieues, mais par la rénovation de ses quartiers historiques. Le développement se fait en profondeur, et non en largeur : rénovation, mixité des usages, amélioration de l'efficacité énergétique et numérisation. Cette approche crée un cadre de vie urbain de grande qualité, attractif pour les résidents et les investisseurs.

Vienne est une ville stable et agréable à vivre, qui attire des personnes de toute l'Autriche et de l'étranger. D'ici 2030, sa population devrait augmenter de 200 000 habitants . Cependant, le rythme de la construction de logements laisse à désirer, ce qui maintiendra sans aucun doute une pénurie importante de logements à long terme.

Surtout, les gens qui viennent s'installer à Vienne le font pour longtemps : ce sont des travailleurs qualifiés, des familles avec enfants et des personnes aux revenus confortables. Ces résidents paient un loyer stable, ce qui rend les investissements immobiliers plus sûrs et plus rentables.

Enfin, Vienne demeure parmi les meilleures villes du monde où vivre. Certes, Copenhague a pris la première place à la surprise générale en 2025, mais Vienne excelle toujours dans de nombreux domaines importants : d’excellents transports, de bons hôpitaux, des rues sûres, de beaux bâtiments, un enseignement de grande qualité et un climat agréable.

Qu'est-ce que cela signifie pour les investisseurs ? Investir dans l'immobilier viennois ne consiste pas à faire un profit rapide. Il s'agit d'un investissement à long terme, sur 5 à 10 ans : mûrement réfléchi, transparent et à risque minimal. Et actuellement, c'est particulièrement lucratif : les prêts sont moins chers, la ville se densifie et se développe. C'est une excellente opportunité qui se présente déjà.

Pour illustrer comment cela fonctionne dans la réalité, je vais partager quelques transactions réelles que nous avons réalisées pour des clients en 2024. Nous avons recherché chaque appartement spécifiquement en fonction des objectifs et des capacités de l'investisseur, en tenant compte de son budget, de sa volonté d'investir, du rendement souhaité et de la durée de vie prévue.

Cas 1 : Deuxième district – 64 m², rendement 4,5 %

Pour un investisseur prêt à investir dans un appartement susceptible de prendre de la valeur, nous avons trouvé une option à Leopoldstadt (2e arrondissement). Cet appartement de 64 mètres carrés se situe dans un immeuble des années 1960. Il était en mauvais état et nécessitait des travaux de rénovation, ce qui a permis de réduire considérablement son prix d'achat.

Nous avons effectué des travaux de rénovation pour la location, et l'appartement a rapidement généré un rendement de 4,5 % par an, supérieur à la moyenne du marché. Cet exemple illustre parfaitement la règle : acheter à un bon prix, c'est réaliser un bon profit.

Cas 2 : Quatrième arrondissement – ​​Appartement de 2 chambres, rendement de 3,8 %

Un appartement à Wieden , en plein centre-ville. Nous avons acheté un appartement dans un immeuble construit en 1973. Le quartier est très prestigieux, l'appartement donne sur une cour intérieure calme et verdoyante, et le métro est tout près. L'investisseur n'étant pas ressortissant de l'Union européenne, nous avons dû obtenir une autorisation spéciale pour finaliser la transaction.

Bien que le prix soit plus élevé en raison de son emplacement privilégié, la location de cet appartement génère de 3,8 % . Surtout, sa valeur augmentera plus rapidement que la moyenne de la ville. Cette option est idéale pour ceux qui recherchent un investissement sûr avec un potentiel de retour sur investissement rapide.

Cas 3 : Dixième district – 71 m², rendement 4,2 %

Nous avons acheté un grand appartement juste à côté du métro à Favoriten . Le quartier n'est pas encore très huppé, mais il se développe rapidement et les prix restent abordables. Le centre-ville est à seulement 15 minutes en voiture. Nous avons choisi cet emplacement pour sa proximité avec les transports en commun et en espérant que le quartier gagnera en popularité et en valeur. De ce fait, l'appartement génère déjà un rendement de 4,2 % , et il y a de fortes chances que sa valeur augmente avec le temps, au fur et à mesure du développement des infrastructures environnantes.

Cas 4 : Nouveau bâtiment dans le district 22 – 54 m², rendement 3,2 %

Pour un client souhaitant investir en toute sérénité, nous avons trouvé un appartement neuf clé en main de 54 m² à Donaustadt . Ce bien moderne, sans travaux à prévoir, a été loué immédiatement. Le rendement est légèrement inférieur ( 3,2 % par an), mais il s'agit d'une solution clé en main idéale : un minimum d'efforts et de tracas. Un excellent choix pour ceux qui privilégient la tranquillité d'esprit et la sécurité de leur investissement.

Cas 5 : District 15 – Appartement de 3 pièces, rendement 4,4 %

Nous avons trouvé un appartement pour un investisseur des Émirats arabes unis dans le Rudolfsheim-Fünfhaus . Ce quartier, bien desservi par les transports en commun, est très recherché par les locataires. Il s'agit d'un trois-pièces de 70 m² situé dans un immeuble des années 1980, à proximité de la gare de Westbahnhof.

L'appartement était en bon état et ne nécessitait que quelques travaux de rafraîchissement. Nous avons tout organisé à distance, y compris les travaux et l'achat des meubles. Le coût s'est élevé à environ 15 000 € . Grâce aux travaux, nous avons rapidement trouvé des locataires.

L'appartement génère désormais un de 4,4 % . Le propriétaire n'a pratiquement aucune implication à fournir. La société de gestion s'occupe de toute la gestion courante de l'appartement et des locataires. C'est une excellente option pour ceux qui recherchent un revenu stable et anticipent une plus-value, tout en gérant leur investissement à distance et sans tracas.

Investir dans l'immobilier à Vienne, ce n'est pas seulement admirer de beaux bâtiments. C'est aussi un moyen de protéger son argent dans un pays où tout est clair, sûr et honnête. J'investis ici car il y a une réelle valeur ajoutée : les prix augmentent régulièrement, la réglementation est transparente et il n'y a quasiment aucune mauvaise surprise.

Ces dernières années, nous avons accompagné de nombreux clients européens et internationaux. Nous avons aidé les nouveaux arrivants à éviter les erreurs, à trouver des biens immobiliers à fort potentiel d'appréciation, à réaliser des acquisitions réussies et à estimer leurs revenus futurs. Surtout, nous travaillons toujours pour vous, et non pour le vendeur.

Mon objectif n'est pas de vous vendre un appartement à n'importe quel prix, mais de vous aider à prendre une décision d'investissement judicieuse. Nous ne sommes ni agents immobiliers, ni promoteurs, ni intermédiaires. Nous sommes vos conseillers. Et nous savons où, à Vienne, vous trouverez un appartement dont la valeur augmentera, où trouver un appartement facile à louer et où il vaut mieux ne pas investir du tout.

Nous nous consacrons exclusivement aux acquisitions immobilières . Nous n'intervenons pas sur les biens en copropriété. Notre seuil d'intervention est de 250 000  . Si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à Vienne en vue d'un investissement locatif longue durée, d'une épargne ou simplement pour mieux comprendre le marché immobilier local, n'hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de partager notre expertise et de vous accompagner dans votre projet.