২০২৫ সালে জার্মানিতে রিয়েল এস্টেটের দাম কত হবে?

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে নিম্নগামী সমন্বয়ের পর, জার্মান রিয়েল এস্টেট বাজার ২০২৫ সালে স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধির লক্ষণ দেখাচ্ছে। ইউরোপেসের মতে, দেশে গড় অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় মূল্য প্রতি বর্গমিটারে প্রায় €৩,৪০০, মিউনিখের মতো প্রধান শহরগুলিতে দাম প্রতি বর্গমিটারে €৭,০০০ ছাড়িয়ে গেছে, যেখানে কম চাহিদাসম্পন্ন অঞ্চলে, এটি দুই থেকে তিনগুণ কম হতে পারে।

ইনস্টিটিউট অফ জার্মান ইকোনমিক্স (আইডব্লিউ কনসাল্ট) এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ থেকে ২০২৫ সালের মধ্যে ৮২% জার্মান অঞ্চলে দাম বৃদ্ধি পাবে, গড়ে ২.৩%, যা ধীরে ধীরে বাজার পুনরুদ্ধার নিশ্চিত করে।

এই পরিস্থিতিতে, জার্মানি দীর্ঘমেয়াদী মূলধন সুরক্ষা এবং স্থিতিশীল আয়ের সন্ধানকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য সবচেয়ে আকর্ষণীয় গন্তব্যগুলির মধ্যে একটি। এটি সম্পত্তির মালিকদের জন্য উচ্চ আইনি সুরক্ষা, স্বচ্ছ লেনদেন পদ্ধতি এবং ভাড়া বাড়ির জন্য শক্তিশালী অভ্যন্তরীণ চাহিদা, বিশেষ করে বৃহত্তম শহরগুলিতে - বার্লিন, মিউনিখ এবং ফ্রাঙ্কফুর্টে একত্রিত করে।

দক্ষিণ ইউরোপীয় দেশগুলির তুলনায় যেখানে বাজার বেশি অস্থির, জার্মান বাজার স্থিতিশীলতা এবং ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্যতার দ্বারা চিহ্নিত, যা এটিকে আন্তর্জাতিক বিনিয়োগকারীদের পোর্টফোলিওতে একটি "নোঙ্গর" করে তোলে।

আমি, ওকসানা ঝুশমান, একজন আইনজীবী যার রিয়েল এস্টেট এবং বিনিয়োগে আন্তর্জাতিক অভিজ্ঞতা রয়েছে। আমি ইউরোপ জুড়ে বিভিন্ন প্রকল্পে কাজ করি, যার মধ্যে রয়েছে লেনদেন সহায়তা এবং নির্মাণ প্রকল্প। এই প্রবন্ধে, আমি জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনার সুনির্দিষ্ট বৈশিষ্ট্য, এর বিনিয়োগ আকর্ষণ, আইনি এবং কর দিকগুলি নিয়ে আলোচনা করব এবং অস্ট্রিয়ার সাথে বাজারের তুলনা করব।

জার্মানি এবং অস্ট্রিয়া উভয়ই স্থিতিশীলতা এবং উচ্চ বিনিয়োগ সুরক্ষা দ্বারা চিহ্নিত, তবে করের বোঝা এবং বাজারের গতিশীলতার ক্ষেত্রে ভিন্ন। জার্মানি , বিশেষ করে বার্লিন, তার স্কেল, সম্পত্তির বৈচিত্র্য এবং উচ্চ ভাড়া চাহিদার মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করে, তবে বিনিয়োগকারীদের আরও জটিল নিয়মকানুন, কর খরচ এবং পর্যায়ক্রমিক মূল্যের ওঠানামা বিবেচনা করতে হবে।

, অস্ট্রিয়া আরও ভারসাম্যপূর্ণ মডেল প্রদর্শন করে: আইন প্রণয়ন আরও স্বচ্ছ, ঝুঁকি কম এবং বাজার ধারাবাহিকভাবে সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি দেখায়। ভিয়েনা কেবল স্থিতিশীলতার দিক থেকে নয়, বরং পূর্বাভাসিত মূল্য বৃদ্ধি এবং চাহিদার দিক থেকেও বার্লিনকে ছাড়িয়ে গেছে - অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট অনুসন্ধান ধারাবাহিকভাবে উচ্চ থাকে। এটি দেশটিকে রক্ষণশীল বিনিয়োগকারীদের কাছে বিশেষভাবে আকর্ষণীয় করে তোলে যারা মূলধন সংরক্ষণ এবং দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গিকে মূল্য দেয়।

আরও ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্য এবং স্থিতিশীল বাজার খুঁজছেন এমন বিনিয়োগকারীদের জন্য, ভিয়েনায় অ্যাপার্টমেন্ট কেনা প্রায়শই স্বাভাবিক: শহরটি আবাসনের স্থিতিশীল চাহিদা, স্পষ্ট নিয়মকানুন এবং সম্পত্তির দামের মাঝারি কিন্তু স্থিতিশীল বৃদ্ধির সমন্বয় করে।

জার্মানিকে দীর্ঘদিন ধরে ইইউর "অগ্রণী" রিয়েল এস্টেট বাজার হিসেবে বিবেচনা করা হয়ে আসছে। এটি কোনও কাকতালীয় ঘটনা নয়: দেশটিতে একটি বৃহৎ বাজার, একটি স্থিতিশীল অর্থনীতি এবং বিনিয়োগকারীদের জন্য স্পষ্ট নিয়মকানুন রয়েছে। উচ্চ সম্পত্তি অধিকার সুরক্ষা এবং পূর্বাভাসযোগ্য রিটার্ন হল দুটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় যা জার্মান রিয়েল এস্টেটকে দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য একটি মূল্যবান সম্পদ করে তোলে।

বাস্তবে, আমি প্রায়শই ক্লায়েন্টদের বার্লিন বা মিউনিখ বেছে নিতে দেখি এই কারণে: যদিও জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্টগুলি অনেক প্রতিবেশী দেশের তুলনায় বেশি ব্যয়বহুল, মূলধন ক্ষতির ঝুঁকি ন্যূনতম। উদাহরণস্বরূপ, আমার একজন ক্লায়েন্ট বার্লিনে €4,300/m² দিয়ে একটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন এবং দুই বছরের মধ্যে, ভাড়া আয় ধারাবাহিকভাবে বন্ধকী এবং কর কভার করে।

বিশ্বব্যাংক, PWC এবং Numbeo এর মতে, লেনদেনের স্বচ্ছতা এবং বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষার ক্ষেত্রে জার্মানি শীর্ষ ইউরোপীয় দেশগুলির মধ্যে স্থান করে নিয়েছে। সম্পত্তি স্বচ্ছতা সূচকে (PWC, 2024), জার্মানি 84/100 স্কোর করে, যা এটিকে নেদারল্যান্ডস এবং অস্ট্রিয়ার সমান করে তোলে, যেখানে স্পেন এবং পর্তুগাল 65-70/100 স্কোর করে এবং গ্রিস 58/100 স্কোর করে।

বিশ্বব্যাংকের ডুয়িং বিজনেস ২০২৩ অনুসারে, সম্পত্তি নিবন্ধনের সহজতার জন্য জার্মানি ইইউতে প্রথম স্থানে রয়েছে, যার স্কোর ৯৭/১০০, যা লেনদেনের গতি এবং স্বচ্ছতা প্রতিফলিত করে।

বিনিয়োগকারীদের জন্য, এর অর্থ হল কম লুকানো ঝুঁকি, আরও অনুমানযোগ্য করের বোঝা এবং স্পষ্ট পদ্ধতি। বাস্তবে, আমি আমার ক্লায়েন্টদের পরামর্শ দিচ্ছি যে তারা গ্রুন্ডবুচ পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করে দেখুন এবং আইনি সমস্যা এড়াতে স্থানীয় নোটারি ব্যবহার করুন - বিশেষ করে যখন জার্মানিতে মর্যাদাপূর্ণ এলাকায় অ্যাপার্টমেন্ট কিনবেন।

আমি প্রায়ই ছোট জার্মান শহর (লাইপজিগ, ড্রেসডেন) দিয়ে বিনিয়োগ শুরু করতে দেখি, যেখানে বার্লিন বা মিউনিখের তুলনায় আবাসন খরচ কম, কিন্তু বৃদ্ধির সম্ভাবনা বেশি। এর ফলে কম প্রবেশমূল্যের সুযোগ পাওয়া যায় এবং একই সাথে স্থিতিশীল ভাড়া আয়ও তৈরি হয়।

• স্থিতিশীল অর্থনীতি এবং আইন। সংকটের বছরগুলিতেও, প্রধান শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম মাঝারিভাবে কমেছিল।
• বিশেষ করে বিশ্ববিদ্যালয় শহর এবং প্রধান ব্যবসায়িক কেন্দ্রগুলিতে ভাড়ার চাহিদা বেশি।
• স্বচ্ছতা এবং সুরক্ষা। আইনি ব্যবস্থা জালিয়াতি এবং লুকানো সমস্যার ঝুঁকি কমিয়ে দেয়।
• দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের সম্ভাবনা। তুলনামূলকভাবে কম ভাড়ার আয় থাকা সত্ত্বেও, জার্মানিতে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ মূলধন সুরক্ষায় বিনিয়োগের যোগ্য।

আমার পরামর্শ: সম্পত্তি নির্বাচন করার সময়, সর্বদা জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্টের দামই নয়, সম্ভাব্য ভাড়ার চাহিদা, অবকাঠামো এবং এলাকার পরিকল্পিত উন্নয়নও বিবেচনা করুন। আমার একটি ঘটনা: লাইপজিগে €2,800/m² দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা - তিন বছর পরে, দাম প্রায় 15% বৃদ্ধি পেয়েছিল, যখন ভাড়ার হার স্থিতিশীল ছিল, যা আমার কৌশলের সঠিকতা নিশ্চিত করে।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট ঐতিহ্যগতভাবে ইউরোপে মূলধন সংরক্ষণ এবং বৃদ্ধির জন্য সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য হাতিয়ারগুলির মধ্যে একটি হিসাবে বিবেচিত হয়। অর্থনৈতিক ওঠানামার সময়কালেও এই বাজারটি স্থিতিস্থাপক থাকে এবং স্থিতিশীল অভ্যন্তরীণ চাহিদা এটিকে দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের কাছে বিশেষভাবে আকর্ষণীয় করে তোলে।

গত ১৫ বছরে জার্মান রিয়েল এস্টেট বাজার বেশ কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ পর্যায়ের মধ্য দিয়ে গেছে। ২০০৮-২০১০ সালের সংকটের পর, আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেতে শুরু করে, যা ২০২১-২০২২ সালে সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছে। এই সময়ের মধ্যে, জনপ্রিয় জার্মান শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বছর ১০-১৫% বৃদ্ধি পেতে পারে।

২০২৩-২০২৪ সালে একটি মাঝারি সংশোধন লক্ষ্য করা গেছে, সারা দেশে গড়ে ১০-১৫% দাম কমেছে। তবে, ২০২৫ সালের প্রথম প্রান্তিকের মধ্যে, বাজার স্থিতিশীল হয়ে উঠেছে এবং বিশেষজ্ঞদের মতে, বেশিরভাগ অঞ্চলে ১-৩% মসৃণ প্রবৃদ্ধি আশা করা হচ্ছে।

বাস্তবে, আমি দেখতে পাচ্ছি যে দাম সংশোধনের সময়কালেই জার্মানিতে আকর্ষণীয় মূল্যে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সুযোগ তৈরি হয়, বিশেষ করে যখন প্রমাণিত মালিকানার ইতিহাস সহ পুনঃবিক্রয় সম্পত্তি বিবেচনা করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, আমার একজন ক্লায়েন্ট লাইপজিগে €2,800/m² মূল্য হ্রাসের সময় একটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন, এবং এক বছর পরে, দাম 8% বৃদ্ধি পেয়েছিল এবং সম্পত্তিটি ইতিমধ্যেই একটি স্থিতিশীল ভাড়া আয় তৈরি করছিল।

বৃহত্তম শহরগুলিতে সর্বাধিক কার্যকলাপ পরিলক্ষিত হয়:

• বার্লিন হল অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের রাজধানী এবং কেন্দ্র, উচ্চ তরলতা এবং স্থিতিশীল ভাড়া চাহিদা সহ।
• মিউনিখ একটি প্রিমিয়াম সেগমেন্ট, যেখানে ব্যয়বহুল অ্যাপার্টমেন্ট, কম ভাড়ার আয়, কিন্তু নির্ভরযোগ্য মূলধন রয়েছে।
• ফ্রাঙ্কফুর্ট এবং হামবুর্গ হল প্রাতিষ্ঠানিক বিনিয়োগকারীদের আগ্রহের আর্থিক এবং সরবরাহ কেন্দ্র।
• লিপজিগ, ড্রেসডেন, ডুসেলডর্ফ হল ক্রমবর্ধমান চাহিদা এবং আরও সাশ্রয়ী মূল্যের শহর।

আমি বিনিয়োগকারীদের শীর্ষ শহরগুলির বাইরেও দেখার পরামর্শ দিচ্ছি। উদাহরণস্বরূপ, জার্মানির লিপজিগ বা ড্রেসডেনে বাড়ি কেনা কম প্রবেশ মূল্য এবং উচ্চ প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা প্রদান করে - এটি বিশেষ করে তাদের পোর্টফোলিও বৈচিত্র্যময় করতে চাওয়া বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত একটি পদ্ধতি।

জার্মান বাজার বৈচিত্র্যময়:

সেকেন্ডারি মার্কেট হল প্রধান অংশ, যা সাশ্রয়ী মূল্যের বিকল্প এবং পূর্বাভাসযোগ্য ভাড়ার ফলন প্রদান করে।
নতুন উন্নয়নের অভাব রয়েছে, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে; দাম বেশি, কিন্তু সম্পত্তিগুলি শক্তি-সাশ্রয়ী এবং আধুনিক বিন্যাসের বৈশিষ্ট্যযুক্ত।
প্রিমিয়াম অংশের মধ্যে রয়েছে মিউনিখ, ফ্রাঙ্কফুর্ট এবং বার্লিন; তারা উচ্চ মূলধন প্রদান করে কিন্তু দীর্ঘ পরিশোধের সময়কাল প্রদান করে।
অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (মেহরফ্যামিলিনহাউস) প্রাতিষ্ঠানিক এবং ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের কাছে আকর্ষণীয়; তারা ভাড়া প্রদানের একটি স্থিতিশীল প্রবাহ প্রদান করে।

আমি প্রায়শই দেখি যে বিনিয়োগকারীরা জার্মানিতে বিদ্যমান সম্পত্তি কিনে শুরু করেন ভাড়ার চাহিদা মেটাতে এবং ধীরে ধীরে নতুন নির্মাণ এবং মেহরফ্যামিলিয়েনহাউসের মাধ্যমে তাদের পোর্টফোলিও সম্প্রসারণ করেন।

জার্মান রিয়েল এস্টেট বাজার ইউরোপের মধ্যে সবচেয়ে ভারসাম্যপূর্ণ বাজারগুলির মধ্যে একটি। বুন্দেসব্যাঙ্কের মতে, ২০২৪ সালে, সমস্ত আবাসিক রিয়েল এস্টেট লেনদেনের প্রায় ৮২% জার্মানরা নিজেরাই সম্পন্ন করবে, যেখানে বিদেশী বিনিয়োগকারীরা বাজারের প্রায় ১৮% দখল করবে।

• জার্মানরা মূলত তাদের নিজস্ব বাসস্থান এবং দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য কেনে, প্রায়শই জার্মানিতে পুনঃবিক্রয় সম্পত্তি বা বাড়ি বেছে নেয়।
• ভাড়া এবং প্রিমিয়াম সম্পত্তির ক্ষেত্রে বিদেশী বিনিয়োগকারীরা সক্রিয়। তাদের মধ্যে উল্লেখযোগ্য হলেন অস্ট্রিয়া, সুইজারল্যান্ড, নেদারল্যান্ডস, চীন এবং মধ্যপ্রাচ্যের ক্রেতারা।
• প্রাতিষ্ঠানিক তহবিল (পেনশন, বীমা কোম্পানি) অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের বাজারে (মেহরফ্যামিলিনহাউস) প্রধান খেলোয়াড় হিসেবে রয়ে গেছে।

বিদেশী ক্রেতারা প্রায়শই বার্লিন এবং ফ্রাঙ্কফুর্টের নতুন উন্নয়নের দিকে মনোনিবেশ করেন, যেখানে জার্মানিতে প্রিমিয়াম-শ্রেণীর অ্যাপার্টমেন্টের দাম €8,000–€10,000/বর্গমিটার থেকে শুরু হতে পারে, তবে স্থিতিশীল ভাড়ার চাহিদা নিশ্চিত করার জন্য তারা প্রিমিয়াম দিতে ইচ্ছুক।

বাজারের স্থিতিশীলতার মূল কারণ হল শক্তিশালী অভ্যন্তরীণ চাহিদা। এমনকি আন্তর্জাতিক কার্যকলাপ হ্রাসের সময়কালেও, জার্মানরা বাজারকে সমর্থন করে।

• ২০২৩-২০২৪ সালে, ১০-১৫% মূল্য হ্রাস সত্ত্বেও, অভ্যন্তরীণ লেনদেনের সংখ্যা মাত্র ৫% কমেছে, যা ক্রেতাদের অব্যাহত কার্যকলাপ নির্দেশ করে।
• প্রধান শহরগুলিতে, আবাসনের দামের তুলনায় ভাড়া দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে। উদাহরণস্বরূপ, বার্লিন এবং মিউনিখে, প্রতি বছর গড়ে ৬-৮% হারে ভাড়া বৃদ্ধি পেয়েছে, যা স্থানীয় ক্রেতাদের আগ্রহকে আরও বাড়িয়ে তুলেছে।

২০২৩ সালে, ফ্রাঙ্কফুর্টের ক্লায়েন্টরা প্রতি বর্গমিটারে ৬,২০০ ইউরোতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন, ভাড়া আয়ের আশায়। এক বছরের মধ্যে, লাভ ছিল ৩.৮%, যা জার্মানির জন্য খুব ভালো ফলাফল বলে মনে করা হয়, কারণ ঝুঁকি কম ছিল।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনার ক্ষেত্রে, জার্মানিতে কেবল অ্যাপার্টমেন্টের দামই নয়, আইনি মালিকানা কাঠামোও বোঝা গুরুত্বপূর্ণ, যা বিনিয়োগকারীদের অধিকার এবং ঝুঁকির উপর সরাসরি প্রভাব ফেলে।

এটি সবচেয়ে সাধারণ বিকল্প - জার্মানিতে বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার ক্লাসিক রূপ। মালিক ভবন এবং তার নীচের জমি উভয়েরই মালিক। সম্পত্তিটি অবাধে নিষ্পত্তি করা যেতে পারে: ভাড়া দেওয়া, বিক্রি করা, অথবা উত্তরাধিকার সূত্রে হস্তান্তর করা।

দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারীদের জন্য, এটি সর্বোত্তম বিকল্প - ন্যূনতম সীমাবদ্ধতা এবং অনুমানযোগ্য মূল্য বৃদ্ধি। আমার একজন ক্লায়েন্ট ২০১৮ সালে মিউনিখে ১.২ মিলিয়ন ইউরোতে একটি বাড়ি কিনেছিলেন। আজ, এর বাজার মূল্য ১.৮ মিলিয়ন ইউরো ছাড়িয়ে গেছে - এবং সম্পত্তিটি কোনও তৃতীয় পক্ষের অধিকার থেকে মুক্ত।

মূলত, এটি ৯৯ বছর পর্যন্ত একটি "জমি লিজ" যার মাধ্যমে সম্পত্তি নির্মাণ এবং ব্যবহারের অধিকার রয়েছে। মালিক এরবাউজিন্স (জমি মালিককে বার্ষিক ভাড়া) প্রদান করেন। লিজ শেষে, জমি মালিকের কাছে ফেরত দেওয়া হয় এবং ভবনগুলির ভাগ্য চুক্তির উপর নির্ভর করে।

বাস্তবে, এই ধরনের লেনদেন সেইসব শহরে বেশি দেখা যায় যেখানে জমি বিশেষভাবে ব্যয়বহুল (উদাহরণস্বরূপ, ফ্রাঙ্কফুর্ট বা হামবুর্গ)। আমি সাধারণত ক্লায়েন্টদের বিনিয়োগের উপর রিটার্ন সাবধানতার সাথে গণনা করার পরামর্শ দিই: কখনও কখনও জার্মানিতে এরবাউরেখটের অধীনে একটি অ্যাপার্টমেন্টের কম দাম উচ্চ বার্ষিক অর্থপ্রদানের দ্বারা পূরণ করা হয়।

• মাইটিজেন্টাম হল একটি সাধারণ ভাগ করা সম্পত্তি যেখানে প্রতিটি মালিকের একটি শতাংশ অংশ থাকে।
• Wohnungseigentum হল একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ব্যক্তিগত অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার একধরণের রূপ যার সাধারণ অংশের (সিঁড়ি, ছাদ, বেসমেন্ট) অংশ রয়েছে।

বার্লিনে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময়, আমি সবসময় আমার ক্লায়েন্টদের কাছে সাধারণ এলাকা রক্ষণাবেক্ষণের খরচের কথা উল্লেখ করি। জার্মানিতে আবাসনের দাম আকর্ষণীয় মনে হলেও, রক্ষণাবেক্ষণ ব্যয়বহুল হতে পারে (বিশেষ করে ঐতিহাসিক ভবনগুলিতে)।

• ওহনরেখ্ট (বাসস্থানের অধিকার) - প্রায়শই উত্তরাধিকারসূত্রে ব্যবহৃত হয়: উদাহরণস্বরূপ, বাবা-মায়েরা তাদের সন্তানদের কাছে বাড়িতে বসবাসের অধিকার রেখে গেলেও তাদের অধিকার বজায় থাকে।
• আবাসন সমবায় (Genossenschaften) – আবাসনটি সমবায়ের মালিকানাধীন, কোনও ব্যক্তির নয়। সদস্যরা অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবহারের অধিকার পান কিন্তু অবাধে এটি বিক্রি করতে পারেন না।

সমবায় আবাসন কখনও কখনও ছাত্র বা অবসরপ্রাপ্তদের জন্য উপযুক্ত, তবে বিনিয়োগকারীদের জন্য এটি খুব কমই আগ্রহী: জার্মানিতে এই ফর্ম্যাটে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার অর্থ বিক্রির সময় কম নিয়ন্ত্রণ এবং শূন্য তারল্য।

সরাসরি ক্রয়ের পাশাপাশি, নিম্নলিখিতগুলি ক্রমশ জনপ্রিয় হয়ে উঠছে:

• যারা ব্যবস্থাপনায় তাদের সম্পৃক্ততা কমাতে চান তাদের জন্য তহবিলের (ইমোবিলিয়েনফন্ড) মাধ্যমে বিনিয়োগ সুবিধাজনক।
• ভাগাভাগি করে কেনাকাটা এবং পারিবারিক ট্রাস্ট হল পারিবারিক মূলধনের সমাধান, যেখানে সম্পত্তি ভবিষ্যত প্রজন্মের কাছে হস্তান্তর করা হয়।

সম্প্রতি আমি নুরেমবার্গের একটি পরিবারের লেনদেনকে সমর্থন করেছি, যার মধ্যে একটি পারিবারিক ট্রাস্টের মাধ্যমে জার্মানিতে তাদের বাড়ি নিবন্ধন করা জড়িত ছিল। এর ফলে তারা তাৎক্ষণিকভাবে উত্তরাধিকারের ব্যবস্থা করতে পেরেছিল এবং পরবর্তীকালে তাদের সন্তানদের কাছে স্থানান্তরের ক্ষেত্রে উচ্চ কর এড়াতে পেরেছিল।

অস্ট্রিয়া বা সুইজারল্যান্ডের বিপরীতে, যেখানে বিদেশীদের কঠোর কোটা এবং পারমিট প্রযোজ্য, জার্মানিতে অনাবাসিকরা অবাধে রিয়েল এস্টেট কিনতে পারেন। তবে, একটি সমস্যা আছে: আবাসিক পারমিট বা আয় ছাড়া, ব্যাংকগুলি জার্মানিতে বন্ধক ইস্যু করতে অনিচ্ছুক, এবং স্থানীয়দের তুলনায় করের বোঝা বেশি। তদুপরি, ব্যাংক এবং নোটারিদের তহবিলের উৎস যাচাই করতে এবং আন্তর্জাতিক নিষেধাজ্ঞার তালিকার বিরুদ্ধে ক্রেতাদের পরীক্ষা করতে বাধ্য করা হয়।

আমার ইউক্রেনের একজন ক্লায়েন্ট ছিলেন যিনি নিজের তহবিল দিয়ে জার্মানিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন (ডুসেলডর্ফে €420,000 এর দাম) কিন্তু জার্মান আবাসনের অভাবে বন্ধক পেতে পারেননি। এই ধরনের পরিস্থিতিতে, আমি আগে থেকেই ক্রয় কাঠামো পরিকল্পনা করার পরামর্শ দিচ্ছি - উদাহরণস্বরূপ, একটি GmbH বা একটি পারিবারিক ফাউন্ডেশন তৈরির মাধ্যমে যদি এটি একটি বড় পোর্টফোলিও হয়।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনা—সেটা বার্লিনে অ্যাপার্টমেন্ট হোক, বাভারিয়ায় বাড়ি হোক, অথবা লিপজিগে ভাড়া সম্পত্তি হোক—সবসময়ই একটি কঠোর আইনি প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে যেতে হয়। যদিও প্রথম নজরে এটি জটিল বলে মনে হতে পারে, এই ব্যবস্থা ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের জন্যই উচ্চ মাত্রার সুরক্ষা প্রদান করে।

প্রক্রিয়াটিতে বেশ কয়েকটি মূল পর্যায় অন্তর্ভুক্ত রয়েছে:

• প্রাথমিক চুক্তি - পক্ষগুলি মূল শর্তাবলীতে সম্মত হয়: জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম, শর্তাবলী এবং অর্থায়নের উৎস।
• নোটারির সাথে চুক্তি প্রস্তুত করুন - নোটারাইজেশন ছাড়া লেনদেন বৈধ নয়।
• আর্থিক যথাযথ পরিশ্রম - ব্যাংক বা আইনজীবী মূলধনের উৎস এবং লেনদেনের জন্য ক্রেতার প্রস্তুতি মূল্যায়ন করেন।
• নোটারি স্বাক্ষর - নোটারি চুক্তিটি প্রত্যয়িত করে এবং এর পরিণতি ব্যাখ্যা করে।
• গ্রান্ডবুচে (সম্পত্তি নিবন্ধন) প্রবেশ করানো হল সেই ধাপ যা ক্রেতাকে জার্মানিতে সম্পত্তির আইনি মালিক করে তোলে।

চেক প্রজাতন্ত্রের একজন ক্লায়েন্ট একবার জার্মানিতে দূর থেকে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চেয়েছিলেন। সঠিক পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির জন্য ধন্যবাদ, লেনদেন দ্রুত সম্পন্ন হয়েছিল, তবে ব্যাংক তহবিলের উৎস প্রমাণ করার জন্য নথিও চেয়েছিল। পরামর্শ: আগে থেকে আর্থিক নথির একটি প্যাকেজ প্রস্তুত করুন।

• এজেন্ট সম্পত্তি খুঁজে পেতে এবং আলোচনা পরিচালনা করতে সহায়তা করে।
• একজন আইনজীবী লেনদেনের আইনি বিশুদ্ধতা পরীক্ষা করেন: দায়বদ্ধতার উপস্থিতি, মালিকের অবস্থা এবং সমস্ত শর্তের স্বচ্ছতা।

আমি সবসময় ক্লায়েন্টদের পরামর্শ দিই যে তারা আইনি পরামর্শে কৃপণতা না করে: একবার, একটি পরিদর্শনে জানা গেল যে তারা হামবুর্গে যে বাড়িটি বিবেচনা করছিলেন তাতে একটি খোলা মামলা-মোকদ্দমা বিরোধ ছিল। এটি উল্লেখযোগ্য ঝুঁকি এড়াতে সাহায্য করেছিল।

জার্মানিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে হলে, একজন বিনিয়োগকারীকে প্রমাণ করতে হবে:

• তহবিলের আইনি উৎস,
• পর্যাপ্ত মূলধন (সাধারণত বন্ধকী ব্যবহার করা হলে ডাউন পেমেন্টের জন্য সম্পত্তির মূল্যের কমপক্ষে 20-30%),
  নিষেধাজ্ঞা বা কালো তালিকা থেকে অনুপস্থিতি।

বিদেশীরা ব্যক্তিগতভাবে উপস্থিত না হয়েও লেনদেন সম্পন্ন করতে পারবেন—একজন প্রক্সির মাধ্যমে। পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি অবশ্যই নোটারিকৃত এবং ক্রেতার দেশে অ্যাপোস্টিলড হতে হবে।

বাস্তবে, এই বিকল্পটি প্রায়শই এশিয়ার বিনিয়োগকারীরা বেছে নেন যারা স্বাক্ষর অনুষ্ঠানে যেতে পারেন না। তবে, জার্মানিতে নোটারিরা জালিয়াতির ঝুঁকি কমাতে ক্রমবর্ধমানভাবে ভিডিও শনাক্তকরণের প্রয়োজন বোধ করছেন।

মূল দলিলটি হল গ্রুন্ডবুচাউসজুগ (ভূমি রেজিস্ট্রি থেকে উদ্ধৃতাংশ)। এটি প্রতিফলিত করে:

• মালিক,
• দায়বদ্ধতা (বন্ধক, Erbbaurecht অধীনে ইজারা, সুবিধা),
• ব্যবহারের উপর বিধিনিষেধ।

লাইপজিগের গ্রুন্ডবুচের একজন ক্লায়েন্ট তাদের উঠোনের একটি অংশে একটি সুবিধাজনক স্থান আবিষ্কার করেছেন - প্রতিবেশীদের ব্যবহারের জন্য একটি অধিকার। আমরা আলোচনার সময় এটি বিবেচনায় নিয়েছিলাম এবং দাম 4% কমিয়েছি।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, কেবল আবাসনের দামই নয়, অতিরিক্ত খরচও বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। এগুলি সম্পত্তির দামে ১০-১৫% যোগ করতে পারে, বিশেষ করে প্রিমিয়াম সম্পত্তি বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের ক্ষেত্রে।

• করের পরিমাণ ফেডারেল রাজ্যের উপর নির্ভর করে: অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ির মূল্যের 3.5% থেকে 6.5% পর্যন্ত।
• বাভারিয়া এবং স্যাক্সনিতে - ৩.৫%, বার্লিন, হামবুর্গ এবং হেসে - ৬.৫% পর্যন্ত।

আমার অভিজ্ঞতায়, যখন একজন ক্লায়েন্ট বার্লিনে €450,000 দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেন, তখন কর প্রায় €29,000 ছিল। এটি এমন একটি জিনিস যা প্রায়শই বিদেশী বিনিয়োগকারীদের দ্বারা অবমূল্যায়ন করা হয়।

• গ্রুন্ডবুচে নোটারি + নিবন্ধন: সম্পত্তির মূল্যের ~১%।
• এজেন্ট: সাধারণত ৩-৭% প্লাস ভ্যাট, অঞ্চল এবং চুক্তির শর্তাবলীর উপর নির্ভর করে।
• আইনজীবী: স্বতন্ত্রভাবে, নিরীক্ষার জটিলতা এবং লেনদেন সহায়তার উপর নির্ভর করে।

আমি সবসময় এজেন্টের কমিশনের শতাংশ আগে থেকেই স্পষ্ট করে আপনার ক্রয় বাজেটে অন্তর্ভুক্ত করার পরামর্শ দিই। উদাহরণস্বরূপ, মিউনিখে ১.২ মিলিয়ন ইউরো দিয়ে বাড়ি কেনার সময়, কমিশন এবং নোটারি ফি মোটের সাথে প্রায় €৬০,০০০ যোগ করে।

• জার্মানিতে, সম্পত্তির মালিকদের গ্রুন্ডস্টুয়ারকে অর্থ প্রদান করতে হয়, সাধারণত সম্পত্তির ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের 0.26-0.35%।
• ভাড়া আয় বা মূলধন লাভের উপর করের তুলনায় এটি একটি ছোট ব্যয়, তবে আপনার বিনিয়োগের উপর রিটার্ন গণনা করার সময় এটি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।

ডুসেলডর্ফের বেশ কয়েকটি অ্যাপার্টমেন্টে পোর্টফোলিও বিনিয়োগের জন্য, মোট বার্ষিক সম্পত্তি করের পরিমাণ ছিল প্রায় €4,500, যা আয়-উৎপাদনকারী সম্পত্তির বাজেটের সাথে সহজেই খাপ খায়।

• জার্মানিতে যদি আপনি একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেন, তাহলে ভাড়ার আয়ের উপর ৪৫% পর্যন্ত প্রগতিশীল হারে আয়কর প্রযোজ্য হবে।
• অনাবাসীদের শুধুমাত্র জার্মান রিয়েল এস্টেট থেকে আয়ের উপর কর ধার্য করা হয়।

সর্বদা করের পরে নিট আয় গণনা করুন। উদাহরণস্বরূপ, বার্লিনে একটি অ্যাপার্টমেন্ট যার আয় €2,000/মাস, 30% কর হারে, প্রকৃত আয় €1,400/মাস করে।

• জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ১০ বছরের মধ্যে বিক্রি করলে প্রযোজ্য। করের হার মালিকের আয়ের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ - উচ্চ আয়ের জন্য ৪৫% পর্যন্ত।
• যদি সম্পত্তি ১০ বছরের বেশি সময় ধরে থাকে, তাহলে কোনও কর আরোপ করা হয় না।

সম্পত্তি অর্জন এবং উন্নতির খরচ বিবেচনা করে বিক্রয় মূল্য এবং ক্রয় মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের উপর কর গণনা করা হয়। একজন ক্লায়েন্ট লাইপজিগে €300,000 দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন, €30,000 দিয়ে এটি সংস্কার করেছিলেন এবং আট বছর পরে €400,000 দিয়ে বিক্রি করেছিলেন। মূলধন লাভ কর €70,000 (400,000 – 300,000 – 30,000) এর উপর গণনা করা হয়েছিল, যার ফলে প্রায় €50,000 নিট মুনাফা হয়েছিল।

বাস্তবে, আমি ভিয়েনাকে তার স্থিতিশীলতা, প্রাক্কলিত মূল্য বৃদ্ধি এবং চাহিদার স্তরের কারণে বিজয়ী হিসেবে দেখছি, বিশেষ করে যারা ৫-৭ বছরের মধ্যে পুনরায় বিক্রি করার পরিকল্পনা করছেন তাদের জন্য। দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া এবং মূলধন সুরক্ষা খুঁজছেন এমন বিনিয়োগকারীদের কাছে জার্মানি বেশি আকর্ষণীয়, কিন্তু স্বল্পমেয়াদী অনুমানের জন্য, অস্ট্রিয়া প্রায়শই বেশি সুবিধাজনক বলে মনে হয়।

গ্রীস বা পর্তুগালের বিপরীতে, জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনার ফলে স্বয়ংক্রিয়ভাবে বসবাসের অনুমতি পাওয়া যায় না। এমনকি যদি আপনি €500,000 দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা দশ লক্ষ ডলারে একটি বাড়ি কিনেন, তবুও এটি আপনাকে স্বয়ংক্রিয়ভাবে ভিসা বা বসবাসের মর্যাদার জন্য যোগ্য করে তোলে না।

জার্মান আইনে বাড়ির মালিকানাকে বসবাসের অধিকারের সাথে যুক্ত করা হয়নি। বসবাসের জন্য একটি আইনি ভিত্তি প্রয়োজন: কর্মসংস্থান, পড়াশোনা, ব্যবসায়িক বিনিয়োগ, পারিবারিক পুনর্মিলন, অথবা আর্থিক স্বাধীনতার প্রমাণ।

রিয়েল এস্টেটের মালিকানা আপনার আবেদনকে সমর্থন করতে পারে এই প্রমাণের মাধ্যমে যে আপনি অর্থনীতিতে বিনিয়োগ করেছেন এবং দেশে থাকার পরিকল্পনা করছেন, কিন্তু এটি নিজে থেকে কোনও সুবিধা প্রদান করে না।

• ব্যবসায়িক বিনিয়োগ: অনাবাসীরা যদি জার্মান কোম্পানিতে বিনিয়োগ করে এবং কর্মসংস্থান তৈরি করে, তাহলে তারা আবাসিক অনুমতি পেতে পারেন।
• স্ব-কর্মসংস্থান / ফ্রিল্যান্স / ডিজিটাল যাযাবর: স্ব-কর্মসংস্থান ভিসা আপনাকে জার্মানিতে বসবাস এবং কাজ করার অনুমতি দেয়, তবে আয়ের প্রমাণ এবং দেশের অর্থনৈতিক সুবিধার প্রমাণ প্রয়োজন।

২০২৫ সালে, জার্মানি দক্ষ পেশাদার এবং তাদের পরিবারের জন্য বসবাসের অনুমতি এবং নাগরিকত্ব প্রাপ্তির প্রক্রিয়া সহজ করবে। স্থায়ীভাবে বসবাসের দ্রুততর পথ চালু করা হয়েছে, ইইউ ব্লু কার্ডের জন্য বেতনের প্রয়োজনীয়তা আপডেট করা হয়েছে এবং বাস্তব অভিজ্ঞতা সম্পন্ন পেশাদারদের জন্য নতুন নিয়ম চালু করা হয়েছে।

আমার এশিয়ার এক ক্লায়েন্ট বার্লিনে একটি আইটি কোম্পানি খুলেছিলেন এবং একই সাথে প্রেনজলাউয়ার বার্গ জেলায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছিলেন। অ্যাপার্টমেন্টটি তার গুরুত্ব প্রদর্শন করতে সাহায্য করেছিল, কিন্তু তিনি ব্যবসা নিবন্ধনের মাধ্যমে একটি আবাসিক পারমিট পেয়েছিলেন।

অস্ট্রিয়া ক্যাটাগরি ডি (স্বয়ংসম্পূর্ণতা) প্রদান করে - আর্থিকভাবে স্বাধীন ব্যক্তিদের জন্য একটি আবাসিক পারমিট, যেখানে রিয়েল এস্টেট আর্থিক স্বচ্ছলতার প্রমাণ হিসাবে ব্যবহার করা যেতে পারে। জার্মানিতে এমন কোনও সরাসরি প্রোগ্রাম নেই। এখানে, সবকিছুই প্রকৃত অর্থনৈতিক বা পেশাদার যোগ্যতার উপর ভিত্তি করে, অ্যাপার্টমেন্টের খরচের উপর নয়।

জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময়, এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যে ভাড়া বাজার কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত, এবং ভাড়ার ধরণ, অঞ্চল এবং আইনি বিধিনিষেধের উপর নির্ভর করে রিটার্ন পরিবর্তিত হয়।

• Airbnb, বুকিং: প্রধান শহরগুলিতে, বিশেষ করে বার্লিন এবং মিউনিখে, স্থানীয় পৌর আইন দ্বারা স্বল্পমেয়াদী ভাড়া কঠোরভাবে সীমাবদ্ধ।
• ব্যক্তিগত বিনিয়োগকারীদের প্রায়শই অনুমতির প্রয়োজন হয় অথবা জরিমানা ভোগ করতে হয়।

যেসব ক্লায়েন্ট অনুমতি ছাড়া বার্লিনে Airbnb-এ অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেওয়ার চেষ্টা করেছিলেন, তাদের সর্বোচ্চ €10,000 পর্যন্ত জরিমানা করা হয়েছে। অতএব, আমি সর্বদা স্থানীয় নিয়মকানুন আগে থেকে পরীক্ষা করার পরামর্শ দিই।

স্বল্পমেয়াদী ভাড়া শুধুমাত্র ছোট শহর বা আনুষ্ঠানিকভাবে নিবন্ধিত পর্যটন অঞ্চলেই অর্থবহ।

• প্রধান বাজার অংশ হল দীর্ঘমেয়াদী চুক্তি।
• গড় ফলন অ্যাপার্টমেন্টের মূল্যের বার্ষিক ২-৪%।
• মিটস্পিগেল এবং মিটেন্ডেকেল সীমার মাধ্যমে ভাড়াটেদের শক্তিশালী সুরক্ষা, বিশেষ করে মহানগর এলাকায় ভাড়া বৃদ্ধি।

বার্লিনে €400,000 মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্ট €1,500/মাসে ভাড়া করা হয়। কর এবং ফি-পরবর্তী নেট লাভ ~3%।

পূর্ব জার্মানি (লাইপজিগ, ড্রেসডেন) উচ্চতর ফলন প্রদান করে—প্রতি বছর ৪% পর্যন্ত—কিন্তু সেখানে সম্পত্তির পরিমাণ কম এবং ভাড়াটেদের খুঁজে পাওয়া আরও কঠিন। বার্লিন, মিউনিখ, ফ্রাঙ্কফুর্ট এবং হামবুর্গের মতো বড় শহরগুলিতে স্থিতিশীল চাহিদা এবং উচ্চতর তরলতা প্রদান করা হয়, তবে ফলন ২-৩% এর মধ্যে সীমাবদ্ধ। দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগের জন্য, বড় শহরগুলিতে মনোনিবেশ করা ভাল, যখন উচ্চতর লাভের জন্য, পূর্ব অঞ্চলগুলি বিবেচনা করুন।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, সঠিক সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। এমনকি যদি বার্লিনের একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা লিপজিগের একটি বাড়ি ভালো অবস্থায় থাকে, তবুও পেশাদার তত্ত্বাবধান ছাড়া সমস্যা দেখা দিতে পারে, যার মধ্যে রয়েছে বিলম্বিত ভাড়া পরিশোধ, অনির্ধারিত মেরামত এবং ভাড়াটেদের সাথে বিরোধ।

Hausverwaltung একটি পেশাদার ব্যবস্থাপনা সংস্থা যা সমস্ত প্রশাসনিক এবং প্রযুক্তিগত কাজগুলি দেখাশোনা করে:

• ভাড়া আদায় এবং পরিশোধ নিয়ন্ত্রণ;
• মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের সংগঠন;
• ডকুমেন্টেশন রক্ষণাবেক্ষণ এবং ভাড়াটেদের সাথে যোগাযোগ;
• সমস্ত আইনি এবং কর সংক্রান্ত প্রয়োজনীয়তা মেনে চলা।

একাধিক সম্পত্তি আছে এমন বিনিয়োগকারীদের জন্য অথবা বিদেশে বসবাসকারী বিনিয়োগকারীদের জন্য, পেশাদার রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা কার্যত অপরিহার্য, কারণ এটি দূরবর্তী ব্যবস্থাপনা নিশ্চিত করে এবং ঝুঁকি কমায়। এই পরিষেবাগুলির খরচ সাধারণত বার্ষিক ভাড়া আয়ের 0.8% থেকে 1.5% পর্যন্ত হয়, যা প্রায়শই স্থিতিশীলতা এবং ঝুঁকি প্রশমনের মাধ্যমে নিজের জন্য অর্থ প্রদান করে।

ভাড়া থেকে আয়ের উপর ৪৫% পর্যন্ত প্রগতিশীল আয়কর হার প্রযোজ্য। অনাবাসীরা কেবল জার্মান রিয়েল এস্টেট থেকে আয়ের উপর কর প্রদান করেন। মেরামত, অবচয় এবং ব্যবস্থাপনা ব্যয়ের জন্য ছাড় সম্ভব।

যদি আপনার লক্ষ্য হয় জার্মানিতে ভাড়া এবং দীর্ঘমেয়াদী আয়ের জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা, তাহলে স্থিতিশীল দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া বিভাগের উপর মনোযোগ দেওয়া ভাল। অস্ট্রিয়া কখনও কখনও স্বল্পমেয়াদী ভাড়া এবং পর্যটন বিভাগের জন্য বেশি সুবিধাজনক।

অঞ্চল নির্বাচন সরাসরি জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম, ভাড়ার আয় এবং তারল্যের উপর প্রভাব ফেলে। নীচে মূল শহর এবং অঞ্চলগুলির একটি সারসংক্ষেপ দেওয়া হল।

বার্লিন: একটি প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তি এবং কঠোর নিয়ম

• আবাসনের দাম: অ্যাপার্টমেন্টের জন্য €5,000–7,000/বর্গমিটার, বাড়িগুলি আরও ব্যয়বহুল।
• জেলাগুলি: মিত্তে, প্রেঞ্জলাউয়ার বার্গ, শার্লটেনবার্গ – উচ্চ চাহিদা, ফ্রেডরিচশেইন, নিউকোলন – ভাড়ার জন্য প্রতিশ্রুতিবদ্ধ।
• চাহিদা: ধারাবাহিকভাবে বেশি, বিশেষ করে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার জন্য।
• বৈশিষ্ট্য: স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার উপর কঠোর বিধিনিষেধ, Mietspiegel ভাড়া বৃদ্ধি নিয়ন্ত্রণ করে।

মিট্টে অ্যাপার্টমেন্টগুলি দ্রুত ভাড়াটেদের খুঁজে পায়, কিন্তু অনুমতি ছাড়া Airbnb-এ তাদের ভাড়া দেওয়া অসম্ভব।

মিউনিখ - প্রিমিয়াম এবং স্থিতিশীলতা

• বাড়ির দাম: €৭,০০০-১০,০০০/বর্গমিটার, বাড়িগুলি €১২,০০০/বর্গমিটারের বেশি হতে পারে।
• জেলা: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - প্রিমিয়ামের জন্য শীর্ষ।
• চাহিদা: উচ্চ, বিশেষ করে ধনী ভাড়াটে এবং প্রবাসীদের মধ্যে।
• বৈশিষ্ট্য: স্থিতিশীল বাজার, প্রবেশ মূল্যের তুলনায় কম রিটার্ন।

দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার উপর মনোযোগ দেওয়া ভালো; শহরের নিয়মকানুন অনুসারে স্বল্পমেয়াদী ভাড়া প্রায় অসম্ভব।

হামবুর্গ - একটি বন্দর কেন্দ্র এবং বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট

• আবাসনের দাম: €৫,৫০০–৭,৫০০/বর্গমিটার।
• জেলা: হাফেনসিটি, আল্টোনা, এপেনডর্ফ - বিনিয়োগের প্রতি আগ্রহ বাড়ছে।
• চাহিদা: কেন্দ্রে অ্যাপার্টমেন্টের জন্য বেশি, প্রত্যন্ত অঞ্চলে মাঝারি।
• বৈশিষ্ট্য: শক্তিশালী কর্পোরেট বিভাগ, ব্যবসায়িক ভাড়ার জন্য ভালো।

ফ্রাঙ্কফুর্ট একটি আর্থিক কেন্দ্র

• আবাসনের দাম: €6,000–8,000/বর্গমিটার।
• জেলা: Westend, Nordend, Sachsenhausen - ব্যাঙ্ক কর্মচারীদের কাছ থেকে মর্যাদাপূর্ণ, উচ্চ চাহিদা।
• চাহিদা: পেশাদার এবং প্রবাসীদের জন্য দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার ক্ষেত্রে ধারাবাহিকভাবে উচ্চ।
• বৈশিষ্ট্য: আর্থিক কোম্পানির কর্মীদের জন্য অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ দ্রুত লাভজনক হয়।

ক্লায়েন্ট ওয়েস্টেন্ডে €650,000 দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন, যার দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া বার্ষিক ~3% লাভজনক।

লিপজিগ এবং ড্রেসডেন - গতিশীলতা এবং একটি কম প্রবেশ মূল্য

• আবাসনের দাম: €২,৫০০–৪,৫০০/বর্গমিটার।
• জেলাগুলি: জেনট্রাম, সুডভরস্টাড্ট (লিপজিগ), নিউস্টাড্ট, আল্টস্টাড্ট (ড্রেসডেন)।
• চাহিদা: ক্রমবর্ধমান, বিশেষ করে ছাত্র এবং তরুণ পেশাদারদের মধ্যে।
• বৈশিষ্ট্য: ৩-৪% উচ্চ ফলন, কিন্তু তারল্য বার্লিন বা মিউনিখের তুলনায় কম।

লাইপজিগে অ্যাপার্টমেন্ট কিনলে আপনি গড়ের চেয়ে বেশি আয় করতে পারবেন, কিন্তু বিক্রি করতে বেশি সময় লাগে।

নর্থ রাইন-ওয়েস্টফালিয়া - শিল্প এবং বিশ্ববিদ্যালয়

• আবাসনের দাম: €3,500–6,000/বর্গমিটার, শহর: ডুসেলডর্ফ, কোলন।
• জেলা: ইনেনস্টাড (ডুসেলডর্ফ), এহরেনফেল্ড (কোলোন)।
• চাহিদা: বিশ্ববিদ্যালয় এবং ব্যবসায়িক জেলাগুলিতে উচ্চ।
• বৈশিষ্ট্য: স্থিতিশীল ভাড়া এবং দাম বৃদ্ধির সম্ভাবনার সংমিশ্রণ।

নির্ভরযোগ্য : মিউনিখ, ফ্রাঙ্কফুর্ট, বার্লিন - উচ্চ তরলতা, স্থিতিশীল চাহিদা, কিন্তু উচ্চ প্রবেশ মূল্য।

প্রতিশ্রুতিশীল : লিপজিগ, ড্রেসডেন, হামবুর্গের কিছু এলাকা - কম প্রবেশ মূল্য, উচ্চ লাভজনকতা, কিন্তু বিক্রয় সময়কাল দীর্ঘ।

বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, স্থিতিশীলতার জন্য বৃহৎ শহর এবং লাভজনকতার জন্য গতিশীল অঞ্চলগুলিকে একত্রিত করা ভালো, যাতে তরলতা এবং লাভজনকতার ভারসাম্য বজায় থাকে।

জার্মানিতে, নতুন নির্মাণ এবং বিদ্যমান বাড়ির মধ্যে নির্বাচন করা একটি কৌশলগত সিদ্ধান্ত। নির্মাণ খাত মন্দার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে: নতুন পারমিটের সংখ্যা হ্রাস পাচ্ছে এবং আবাসনের দাম বাড়ছে। বাস্তবে, আমি দেখতে পাচ্ছি যে বিনিয়োগকারীরা বিদ্যমান বাড়িগুলি বেছে নেওয়ার সম্ভাবনা বেশি কারণ নতুন নির্মাণগুলি দুর্লভ, ব্যয়বহুল এবং দীর্ঘ অপেক্ষার প্রয়োজন হয়। এদিকে, পুরানো বাড়িগুলি (আল্টবাউ) তাদের অনন্য স্থাপত্য এবং অবস্থানের কারণে চাহিদা বজায় রাখে।

জার্মানিতে ৭০% এরও বেশি লেনদেন বিদ্যমান বাজারে হয়। কারণটি সহজ: নতুন ভবনের অভাব রয়েছে এবং আমলাতন্ত্র পারমিট প্রদানের গতি কমিয়ে দেয়। উদাহরণস্বরূপ, বার্লিনে, অনুমোদন প্রক্রিয়াগুলি বছরের পর বছর ধরে চলতে পারে।

বার্লিনে, একজন ক্লায়েন্ট প্রেনজলাউয়ার বার্গ জেলায় €550,000 দিয়ে তিন কক্ষের একটি আল্টবাউ অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। দুই বছর পরে, দাম 18% বৃদ্ধি পেয়েছে এবং অ্যাপার্টমেন্টটি এখনও ভাড়া দেওয়া হচ্ছে।

আল্টবাউ (পুরাতন আবাসন এস্টেট) হল উঁচু সিলিং এবং বড় জানালা সহ ঐতিহাসিক ভবন। বার্লিন এবং লিপজিগে এর চাহিদা ধারাবাহিকভাবে বেশি। সম্প্রতি একজন ক্লায়েন্ট মধ্য লিপজিগের আল্টবাউতে €280,000 দিয়ে একটি তিন কক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন এবং ছয় মাস পরে এটি দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া দিয়েছেন €1,200 প্রতি মাসে।

২০২২ সাল থেকে জার্মানিতে নতুন বাড়ি নির্মাণ ৩০% কমেছে। এর কারণগুলির মধ্যে রয়েছে ক্রমবর্ধমান উপকরণের খরচ, ব্যয়বহুল ঋণ এবং কঠোর ESG মান। আধুনিক বিন্যাস এবং শক্তি দক্ষতার (ESG মান) কারণে নতুন ভবনগুলি আকর্ষণীয়, তবে দাম পুনঃবিক্রয় মূল্যের তুলনায় ২০-৩০% বেশি। মিউনিখে, একটি নতুন ভবনে প্রতি বর্গমিটারের দাম ১০,০০০-১১,০০০ ইউরো, যেখানে বার্লিনে, এটি ৬,৫০০-৮,০০০ ইউরো।

২০২৪ সাল থেকে, ভবনের জ্বালানি কর্মক্ষমতা মান (EnEV) আরও কঠোর হবে। বাস্তবে, এর অর্থ হল পুরানো ভবনগুলিকে আধুনিকীকরণ করতে হবে, যার মধ্যে রয়েছে অন্তরক সম্মুখভাগ, নতুন জানালা এবং আধুনিক হিটিং সিস্টেম। অনেক বিনিয়োগকারী এই খরচগুলিকে অবমূল্যায়ন করেন। সর্বদা সম্পত্তির শক্তি কর্মক্ষমতা শংসাপত্র (Energieausweis) পরীক্ষা করে দেখুন।

দীর্ঘমেয়াদী মূল্য বৃদ্ধির ক্ষেত্রে জার্মানি জয়ী, বিশেষ করে বার্লিন, মিউনিখ এবং লিপজিগে। তবে, আমলাতান্ত্রিক ঝুঁকি ছাড়াই নতুন নির্মাণের সন্ধানকারীদের জন্য অস্ট্রিয়া আরও সুবিধাজনক - ভিয়েনা একটি আরও অনুমানযোগ্য প্রক্রিয়া এবং উচ্চমানের প্রস্তুত প্রকল্প অফার করে।

• যদি লক্ষ্য হয় ৫-১০ বছরের মধ্যে মূলধন এবং তারল্য, তাহলে জার্মানি আরও আকর্ষণীয় (বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে দ্বিতীয় স্তরের আবাসন)।
• যদি কম ঝুঁকি এবং শক্তির দক্ষতা এখনই গুরুত্বপূর্ণ হয়, তাহলে আমি অস্ট্রিয়ার দিকে নজর দেব।

জার্মানিতে যখন একক অ্যাপার্টমেন্ট কেনা খুব স্পষ্ট কৌশল বলে মনে হয়, তখন বিনিয়োগকারীরা আরও নমনীয় এবং লাভজনক পদ্ধতির কথা বিবেচনা করেন। বাস্তবে আমি যে মূল প্রবণতাগুলি দেখতে পাচ্ছি তা এখানে।

একটি মাত্র অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিবর্তে, ৪-১০টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ একটি সম্পূর্ণ অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে বিনিয়োগ করা আরও লাভজনক। লাইপজিগে, এই ধরনের সম্পত্তি €600,000 থেকে শুরু করে এবং বার্লিনে €1.5 মিলিয়ন থেকে শুরু করে পাওয়া যাবে। এটি ডাউনটাইমের ঝুঁকি হ্রাস করে এবং স্কেলেবল রিটার্নের সুযোগ দেয়। এটি €500,000 থেকে শুরু করে মূলধনের বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত। আমি ড্রেসডেনে একটি লেনদেন সমর্থন করেছি: ক্লায়েন্ট €720,000 দিয়ে ছয়টি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন কিনেছেন, যার ফলন 5.2%।

বার্লিন, লিপজিগ এবং ড্রেসডেনে পুরাতন ভবন (আল্টবাউ) জনপ্রিয়। এগুলি বাজার মূল্যের চেয়ে কম দামে কেনা, সংস্কার করা এবং প্রিমিয়ামে বিক্রি করা যায়। উদাহরণস্বরূপ, বার্লিনে €3,000/বর্গমিটার মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কারের পরে €4,500/বর্গমিটারে বিক্রি হয়। এই পদ্ধতিটি 18-24 মাসের মধ্যে নিজেই খরচ করে, যদি আপনি বুদ্ধিমানের সাথে বাজেট করেন এবং একজন নির্ভরযোগ্য ঠিকাদার নির্বাচন করেন।

ই-কমার্সের কারণে গুদাম কমপ্লেক্স এবং লজিস্টিকস বৃদ্ধি পাচ্ছে, অন্যদিকে শীর্ষস্থানীয় স্থানগুলিতে খুচরা বিক্রয় স্থিতিশীল। লাভজনকতা সাধারণত ৪-৬%, আবাসিক রিয়েল এস্টেটের তুলনায় বেশি। এই বিকল্পটি অভিজ্ঞ বিনিয়োগকারীদের জন্য: ঝুঁকি বেশি, তবে রিটার্ন দ্রুত।

যারা নিজের সম্পত্তি নিজে পরিচালনা করতে চান না তাদের জন্য উপযুক্ত। প্রবেশের সীমা €50,000 থেকে শুরু হয় এবং পোর্টফোলিওতে বিভিন্ন ধরণের সম্পদ অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে। নেতিবাচক দিক হল ব্যবস্থাপনা কোম্পানির উপর নিয়ন্ত্রণ এবং নির্ভরতা কম। এই বিকল্পটি প্রায়শই এমন ক্লায়েন্টরা বেছে নেন যারা অ্যাপার্টমেন্ট না কিনে জার্মানিতে বিনিয়োগ করতে চান।

প্রধান শহরগুলিতে উন্নয়ন জমির অভাব রয়ে গেছে, তবে শহরতলিতে বিকল্প রয়েছে। বার্লিন অঞ্চলে, প্রতি বর্গমিটারে দাম €200-€400 থেকে শুরু হয়। এটি একটি দীর্ঘমেয়াদী কৌশল যার বৃদ্ধির সম্ভাবনা রয়েছে।

ভিয়েনা আরও কম্প্যাক্ট এবং অনুমানযোগ্য, চাহিদা স্থিতিশীল এবং দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পায়। জার্মানি স্কেলিং এর জন্য আরও বেশি সুযোগ প্রদান করে, কিন্তু বাজার আরও জটিল: আমলাতন্ত্র এবং ভাড়া সংক্রান্ত নিয়মকানুন। ক্লায়েন্টরা জার্মানিকে তার আয়তন এবং সম্ভাবনার জন্য এবং অস্ট্রিয়াকে মানসিক শান্তির জন্য বেছে নেয়।

জার্মানি হল ইইউর বৃহত্তম রিয়েল এস্টেট বাজার, যেখানে আরও বিকল্প এবং আরও কৌশল রয়েছে (অ্যাপার্টমেন্ট থেকে অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং গুদাম)। ভিয়েনা আরও বুটিক: কম বিকল্প, কিন্তু প্রতিটি সম্পত্তির দাম এবং চাহিদা বেশি অনুমানযোগ্য।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ একটি নির্ভরযোগ্য হাতিয়ার বলে মনে হচ্ছে, কিন্তু বাস্তবতা আরও জটিল। স্ট্যাটিস্টিশেস বুন্দেস্যাম্টের মতে, দাম কমার এবং ক্রমবর্ধমান হারের কারণে ২০২৩ সালে লেনদেনের পরিমাণ প্রায় ৩০% কমে গেছে। এর ফলে অনেক বিনিয়োগকারী তাদের কৌশল পুনর্বিবেচনা করতে বাধ্য হয়েছেন। শক্তিশালী অর্থনীতি এবং আবাসনের চাহিদার কারণে জার্মানি এখনও আকর্ষণীয়, তবে বেশ কয়েকটি কারণ সরাসরি রিটার্ন এবং তারল্যকে প্রভাবিত করে।

জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময়, বিনিয়োগকারীদের ক্রয় কর (Grunderwerbsteuer, রাজ্যের উপর নির্ভর করে 3.5-6.5%), বার্ষিক সম্পত্তি কর এবং ভাড়া আয়করের সম্মুখীন হতে হয়। এটি নেট রিটার্ন উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করে। অনেকে করের প্রভাবকে অবমূল্যায়ন করে এবং মোট আয় গণনা করে। আমার পরামর্শ: শুরু থেকেই কর এবং রক্ষণাবেক্ষণ খরচের জন্য কমপক্ষে 30% বাজেট করুন।

ভাড়া না দেওয়া ভাড়াটেকে উচ্ছেদ করা অথবা একতরফাভাবে লিজ বাতিল করা কার্যত অসম্ভব। জার্মানিতে এখনও ভাড়াটে থাকা একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করেও নতুন মালিককে লিজ থেকে মুক্তি দেওয়া হয় না।

বার্লিনে আমার একটি মামলা ছিল: একজন ক্লায়েন্ট দীর্ঘমেয়াদী লিজ দিয়ে একটি সম্পত্তি কিনেছিলেন এবং বাজার মূল্যে এটি পুনরায় ভাড়া দিতে অক্ষম ছিলেন। সমাধান ছিল ভাড়াটেদের পরীক্ষা করা এবং যদি আপনি পুনরায় বিক্রি করার পরিকল্পনা করেন তবে অস্থায়ী চুক্তি তৈরি করা।

Grundbuch-এর মাধ্যমে ক্রয় নিবন্ধন করতে ৩-৬ মাস সময় লাগতে পারে। জার্মানিতে এটি স্বাভাবিক। অস্ট্রিয়া একটু দ্রুত, কিন্তু তাৎক্ষণিকভাবে তা সম্ভব নয়। যদি আপনার লক্ষ্য জার্মানিতে দ্রুত একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা হয়, তাহলে সেই অনুযায়ী পরিকল্পনা করা গুরুত্বপূর্ণ।

বার্লিন এবং মিউনিখে, Airbnb ভাড়া প্রায় সম্পূর্ণরূপে নিষিদ্ধ। আমার অভিজ্ঞতা: যারা দৈনিক ভাড়া থেকে অর্থ উপার্জনের আশা করেছিলেন তারা হতাশ হয়েছিলেন। লাভজনকতার জন্য, দীর্ঘমেয়াদী চুক্তির উপর নির্ভর করা ভাল।

২০২৩-২০২৪ সালে, জার্মানিতে বেশ কয়েকটি অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের দাম ১০-১৫% কমেছে। এটি প্রমাণ করে যে প্রবৃদ্ধি অক্ষয় নয়। বাজার বর্তমানে স্থিতিশীল হচ্ছে, তবে অবস্থান এবং পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনা বিশ্লেষণ করা গুরুত্বপূর্ণ।

অস্ট্রিয়া আরও স্থিতিশীল প্রমাণিত হয়েছে: দামের হ্রাস ন্যূনতম ছিল, এবং ভাড়াটেরা আরও বেশি সুরক্ষিত ছিলেন। তবে, ভিয়েনায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি এবং ফলন কম। জার্মানি মূলধন বৃদ্ধির জন্য আরও বেশি সুযোগ প্রদান করে, তবে আরও সক্রিয় ব্যবস্থাপনা এবং ঝুঁকি সহনশীলতা প্রয়োজন।

জার্মান রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ কেবল আপনার মূলধন সংরক্ষণ এবং বৃদ্ধির একটি উপায় নয়, বরং উচ্চ স্তরের আরামদায়ক দেশে বসবাসের সুযোগও। স্বাস্থ্যসেবা, শিক্ষা, পরিবহন এবং নিরাপত্তা এখানকার জীবনকে সুবিধাজনক এবং অনুমানযোগ্য করে তোলে। জার্মানিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা আপনাকে বিনিয়োগের লক্ষ্য এবং জীবনযাত্রার মানের সমন্বয় করতে দেয়।

সরকারি ও বেসরকারি ক্লিনিকগুলি আধুনিক সরঞ্জাম দিয়ে সজ্জিত, এবং বীমা বেশিরভাগ খরচ বহন করে। বীমাবিহীন বিদেশীদের জন্য, একজন সাধারণ অনুশীলনকারীর কাছে যাওয়ার জন্য গড়ে €50–€80 খরচ হয়, বিশেষজ্ঞ পরামর্শের জন্য €100–€150 খরচ হয়, দাঁতের পরিষেবার জন্য €70–€250 খরচ হয় এবং হাসপাতালে এক রাত কাটানোর খরচ €350 থেকে শুরু হয়। আমার অভিজ্ঞতায়, আমি লক্ষ্য করেছি যে ক্লায়েন্টরা বিশেষ করে নির্ভরযোগ্যভাবে স্বাস্থ্যসেবা পাওয়ার সুযোগকে মূল্য দেয়, যা পরিবার এবং বয়স্কদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ।

জার্মানিতে শিক্ষার মান উচ্চ পর্যায়ে। রাজ্য স্কুলগুলি বাসিন্দাদের জন্য বিনামূল্যে, অন্যদিকে আন্তর্জাতিক স্কুলগুলি প্রতি বছর গড়ে €15,000–€25,000 ফি নেয়। বেসরকারি জিমনেসিয়ামগুলির খরচ €10,000–€18,000, এবং বিশ্ববিদ্যালয়গুলি কার্যত বিনামূল্যে—প্রতি সেমিস্টারে €250–€500।

আন্তর্জাতিক শিক্ষার্থীদের জন্য অনেক ইংরেজি ভাষার প্রোগ্রাম উপলব্ধ, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে এবং কারিগরি বিশ্ববিদ্যালয়গুলিতে। আন্তর্জাতিক স্কুল এবং বিশ্ববিদ্যালয়গুলি প্রায়শই বিদেশ থেকে আসা শিশু এবং শিক্ষার্থীদের জন্য উপযুক্ত কোর্স এবং সহায়তা প্রদান করে।

জার্মানি ইউরোপের সবচেয়ে নিরাপদ দেশগুলির মধ্যে একটি, যেখানে কিছু চ্যালেঞ্জিং পাড়া কেবল বড় শহরগুলিতেই পাওয়া যায়। বিনিয়োগকারীরা তাদের সম্পত্তি ভাড়া দেওয়ার পরিকল্পনা করছেন, তাদের ঝুঁকি কমাতে এবং স্থিতিশীল ভাড়া আয় নিশ্চিত করার জন্য ভাল খ্যাতি সম্পন্ন পাড়াগুলি বেছে নেওয়া গুরুত্বপূর্ণ।

জার্মানিতে বসবাসের খরচ পূর্ব ইউরোপের তুলনায় বেশি, কিন্তু সুইজারল্যান্ডের তুলনায় কম। বার্লিনে একটি মধ্যবিত্ত পরিবারের অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া প্রতি মাসে আনুমানিক €1,200–€1,800, যেখানে মিউনিখে এটি €2,000–€3,000। চার সদস্যের পরিবারের জন্য মুদিখানার দাম প্রতি মাসে €400–€600, একটি ক্যাফেতে দুপুরের খাবারের দাম প্রায় €12–€25, এবং কফির দাম €3–€4। রিয়েল এস্টেটের দাম ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়: বার্লিনে €4,500–€6,000/বর্গমিটার, লাইপজিগে €2,500–€3,500/বর্গমিটার এবং মিউনিখে €7,000–€8,500/বর্গমিটার।

জার্মানিতে পরিবহন এবং যোগাযোগ ব্যবস্থা অত্যন্ত উন্নত। মেট্রো, অটোবাহন এবং রেলপথ শহরগুলির মধ্যে যাতায়াত সহজ করে তোলে এবং ব্যাংকিং এবং ইন্টারনেট পরিষেবা বাসিন্দা এবং বিদেশী উভয়ের জন্যই সুবিধাজনক। আমি বিনিয়োগকারীদের পরামর্শ দিচ্ছি যে তারা অ্যাপার্টমেন্ট নির্বাচন করার সময় অবকাঠামোর প্রাপ্যতা বিবেচনা করুন, বিশেষ করে যদি তারা এটি ভাড়া দেওয়ার পরিকল্পনা করে।

জার্মানি আরও গতিশীল: ক্যারিয়ারের অগ্রগতি এবং বিনিয়োগের জন্য আরও সুযোগ রয়েছে, বাজার আরও বৈচিত্র্যময়, এবং সম্পত্তির ধরণ এবং দামের ক্ষেত্রেও ভিন্নতা রয়েছে। অস্ট্রিয়া প্রশান্তি এবং পূর্বাভাসের জন্য জয়ী হয় - বিশেষ করে ভিয়েনায়, যেখানে দাম আরও ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায় এবং ভাড়া আরও স্থিতিশীল। মূলধন বৃদ্ধি এবং নমনীয়তা খুঁজছেন এমন বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই জার্মানি বেছে নেন, অন্যদিকে যারা স্থিতিশীলতা এবং আরও পরিমাপিত জীবনধারাকে মূল্য দেন তারা অস্ট্রিয়াকে পছন্দ করেন।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনা কেবল একটি বিনিয়োগ নয় বরং এটি মূলধন রক্ষা এবং ইউরোপে স্থিতিশীলতা ও নিরাপত্তা অর্জনের একটি উপায়ও। সম্পত্তির অধিকার সুরক্ষা এবং দীর্ঘমেয়াদী নিরাপত্তা খুঁজছেন এমন বিনিয়োগকারীদের জন্য, জার্মানি একটি চমৎকার পছন্দ। প্রধান শহরগুলিতে তারল্য সর্বোচ্চ, এবং সম্পত্তিগুলি তাদের মূল্য ভালভাবে ধরে রাখে।

অস্থিতিশীল দেশগুলির নাগরিকদের জন্য জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা তাদের সঞ্চয় রক্ষার একটি উপায় হয়ে উঠছে। স্বচ্ছ লেনদেনের নিয়ম এবং একটি শক্তিশালী আইনি ব্যবস্থা মূলধন সুরক্ষা নিশ্চিত করে। বাস্তবে, আমি দেখতে পাচ্ছি যে বার্লিন এবং মিউনিখের সম্পত্তিগুলি অর্থনৈতিক ওঠানামার সময়কালেও তাদের মূল্য ধরে রাখে।

অবসরপ্রাপ্তদের জন্য : প্রধান শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গমিটারে €4,500 থেকে €8,500 এর মধ্যে। তবে, দীর্ঘমেয়াদী মালিকানা কর সুবিধা প্রদান করে এবং 10 বছর পরে বিক্রয় মূলধন লাভ কর থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত।

ডিজিটাল যাযাবর এবং ফ্রিল্যান্সারদের , কিন্তু কর বিধিমালার প্রতি মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন। আমার ক্লায়েন্টরা প্রায়শই তাদের কর্মসংস্থান এবং ভাড়া আয় সঠিকভাবে রিপোর্ট করার জন্য কর বিশেষজ্ঞদের সাথে পরামর্শ করে।

জার্মানি আরও গতিশীল বাজার এবং বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তি অফার করে, অন্যদিকে ভিয়েনা স্থিতিশীলতা এবং ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্যতা অফার করে। সক্রিয় বিনিয়োগ এবং মূলধন বৃদ্ধির জন্য, জার্মানি আরও ভাল; আরও স্বাচ্ছন্দ্যপূর্ণ দীর্ঘমেয়াদী কৌশলের জন্য, ভিয়েনা আরও ভাল।

একটি সম্পত্তি কেনার চেয়ে বিনিয়োগ থেকে বেরিয়ে আসা কম গুরুত্বপূর্ণ নয়। একটি সফল বিক্রয়, উত্তরাধিকার বা উপহারের জন্য স্থানীয় বাজার, কর বিধি এবং সম্পত্তির তারল্য সম্পর্কে ধারণা থাকা প্রয়োজন। আগে থেকে পরিকল্পনা মূলধন সংরক্ষণ এবং সর্বাধিক আয় করতে সাহায্য করে, পাশাপাশি মালিকানা হস্তান্তরের সাথে অপ্রত্যাশিত ব্যয় এবং জটিলতা এড়াতে সাহায্য করে।

জার্মানিতে, বিশেষ করে বার্লিন, মিউনিখ এবং ফ্রাঙ্কফুর্টে, স্থিতিশীল চাহিদা এবং স্বচ্ছ লেনদেনের কারণে অ্যাপার্টমেন্টগুলি তুলনামূলকভাবে দ্রুত বিক্রি হয়। ImmobilienScout24 এর মতে, 2025 সালে বার্লিনে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করার গড় সময় প্রায় 4-5 মাস, যেখানে মিউনিখে এটি 3-4 মাস, এবং গড় বিক্রয় মূল্য গত বছরের তুলনায় 2-3% বৃদ্ধি পেয়েছে।

বাস্তবে, আমি দেখতে পাচ্ছি যে জনপ্রিয় অঞ্চলগুলিতে সম্পত্তিগুলি প্রায়শই 3-6 মাসের মধ্যে একজন ক্রেতা খুঁজে পায়। পূর্ব জার্মানির ছোট শহর এবং অঞ্চলগুলিতে বেশি সময় লাগে, কিন্তু এখানেও, সঠিক বিপণনের মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রি করা যেতে পারে।

যদি আপনি জার্মানিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ১০ বছরেরও কম সময়ের মধ্যে বিক্রি করেন, তাহলে মূলধন লাভ কর (Speculationssteuer) প্রযোজ্য হবে। আপনার প্রস্থান পরিকল্পনা করার সময় এটি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ, বিশেষ করে যদি সম্পত্তিটি পুনঃবিক্রয়ের উদ্দেশ্যে বিনিয়োগ হিসাবে কেনা হয়।

উত্তরাধিকারসূত্রে বা উপহারের মাধ্যমে অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করলেও কর আরোপ করা হয়, যা আত্মীয়তার মাত্রা এবং সম্পত্তির মূল্যের উপর নির্ভর করে। করের বোঝা কমাতে এবং উত্তরাধিকারীদের অধিকার নিয়ে সমস্যা এড়াতে আমি আগে থেকেই এই ধরনের লেনদেনের পরিকল্পনা করার পরামর্শ দিচ্ছি।

জার্মানিতে প্রধান শহরগুলির তুলনায় তারল্যের সুবিধা রয়েছে: সম্পত্তি দ্রুত বিক্রি হয় এবং চাহিদা স্থিতিশীল থাকে। অস্ট্রিয়ায়, বিশেষ করে ভিয়েনায়, বাজার আরও পরিমাপিত এবং অনুমানযোগ্য, তবে ক্রেতার সংখ্যা সীমিত থাকার কারণে কখনও কখনও বিক্রয় বেশি সময় নিতে পারে।

ক্লায়েন্টদের প্রতি আমার পরামর্শ: যদি প্রস্থানের গতি এবং মূল্য সংরক্ষণ গুরুত্বপূর্ণ হয়, তাহলে বৃহৎ জার্মান শহরগুলি পছন্দনীয় হবে, অন্যদিকে অস্ট্রিয়া একটি শান্ত দীর্ঘমেয়াদী কৌশলের জন্য উপযুক্ত।

আমার অনুশীলনে, আমি বিভিন্ন ধরণের ইউরোপীয় বাজারের মুখোমুখি হয়েছি: গতিশীল জার্মান শহর থেকে স্থিতিশীল ভিয়েনা পর্যন্ত। উদাহরণস্বরূপ, জার্মানি দেখায় যে বার্লিন, মিউনিখ এবং ফ্রাঙ্কফুর্টের মতো প্রধান শহরগুলি স্থিতিশীল চাহিদা এবং স্বচ্ছ লেনদেন প্রদান করে। ক্লায়েন্টরা প্রায়শই জার্মানিতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে এবং তাৎক্ষণিকভাবে ভাড়া দেওয়ার জন্য আমার কাছে আসে - এটি তাদের মালিকানার প্রথম দিন থেকেই আয় করতে সাহায্য করে।

জার্মানিতে রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, সম্পত্তির আইনি অবস্থা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ: গ্রুন্ডবুচাউসজুগ (গ্রাউন্ড ট্যাক্স সার্টিফিকেট), বেলাস্টুঙ্গেন (বেলাস্টুঙ্গেন), এবং শক্তি দক্ষতার মানগুলির সাথে এর সম্মতি। সঠিকভাবে সম্পাদিত নথি সহ সম্পত্তিগুলি দ্রুত বিক্রি হয় এবং কর বা বীমা কর্তৃপক্ষের সাথে বিরোধের সম্ভাবনা কম থাকে।

মূলধন বরাদ্দের ক্ষেত্রে আমার দৃষ্টিভঙ্গি স্থিতিশীল এবং ক্রমবর্ধমান বাজারের সংমিশ্রণের উপর ভিত্তি করে। উদাহরণস্বরূপ, দীর্ঘমেয়াদী স্থিতিশীলতার জন্য কিছু তহবিল বার্লিন বা মিউনিখের অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ করা যেতে পারে, এবং বাকিটা লিপজিগ বা ড্রেসডেনে উচ্চতর রিটার্ন এবং বৃদ্ধির সম্ভাবনার জন্য বিনিয়োগ করা যেতে পারে। এই পদ্ধতি ঝুঁকি হ্রাস করে এবং লাভজনকতা এবং নিরাপত্তার মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখে।

যদি লক্ষ্য হয় মূলধন বৃদ্ধি এবং সক্রিয় বিনিয়োগ, তাহলে আমি জার্মানি : বড় শহর, তারল্য এবং বিভিন্ন ধরণের সম্পত্তি। যদি লক্ষ্য হয় ন্যূনতম ঝুঁকি এবং স্থিতিশীল রিটার্ন সহ আরও স্বাচ্ছন্দ্যময় দীর্ঘমেয়াদী কৌশল, অস্ট্রিয়া জয়ী হয়: বাজার আরও পরিমাপিত, ভাড়া স্থিতিশীল এবং আমলাতন্ত্র সহজ।

জার্মানি সেরা পছন্দ। বার্লিন এবং মিউনিখের মতো প্রধান শহরগুলি উচ্চ চাহিদা এবং স্বচ্ছ লেনদেন নিশ্চিত করে, যা জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্ট কেনাকে একটি নির্ভরযোগ্য বিনিয়োগ করে তোলে।

অস্ট্রিয়া দীর্ঘমেয়াদী রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য বেশি উপযুক্ত, যেখানে পূর্বাভাসযোগ্য আয় এবং স্থিতিশীল বাজার রয়েছে, বিশেষ করে ভিয়েনায়, যেখানে দাম ধীরে ধীরে বৃদ্ধি পায় এবং ভাড়া স্থিতিশীল থাকে। তদুপরি, অস্ট্রিয়া আমলাতান্ত্রিক সরলতা এবং নিম্ন বাজারের অস্থিরতা থেকে উপকৃত হয়, যা এটিকে রক্ষণশীল বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি সুবিধাজনক পছন্দ করে তোলে।

রিয়েল এস্টেট কেনার আগে, সম্পত্তির আইনি অবস্থা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করা, কর, ব্যবস্থাপনা খরচ এবং সম্ভাব্য রিটার্ন বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। ঝুঁকি কমাতে স্থিতিশীল এবং উদীয়মান বাজারের মধ্যে মূলধন বণ্টন করুন। বাস্তবে, আমি দেখেছি যে সুষ্ঠু পরিকল্পনা এবং পেশাদার আইনি সহায়তা লেনদেনকে উল্লেখযোগ্যভাবে সহজ করে এবং বিনিয়োগকারীদের সুরক্ষা দেয়।

২০৩০ সালের মধ্যে, জার্মান রিয়েল এস্টেট বাজার নগরায়ন, অভিবাসন এবং কঠোর ESG মানদণ্ডের প্রভাবে বিকশিত হবে। কর এবং ভাড়া আবাসন বিধিমালার সংস্কার ফলনের উপর প্রভাব ফেলতে পারে, তাই জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্ট বা অন্যান্য সম্পত্তি কেনার পরিকল্পনা করার সময় এই প্রবণতাগুলি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ। যে বিনিয়োগকারীরা সক্রিয়ভাবে তাদের কৌশলকে নতুন নিয়ম এবং টেকসই মানদণ্ডের সাথে খাপ খাইয়ে নেবেন তারা রিটার্ন বজায় রাখতে এবং ঝুঁকি কমাতে সক্ষম হবেন।

১. আপনার বিনিয়োগের উদ্দেশ্য নির্ধারণ করুন। আপনি কী উদ্দেশ্যে সম্পত্তি কিনছেন তা নির্ধারণ করুন: দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া, আয়-বর্ধক সম্পত্তি, মূলধন, আবাসিক ব্যবহার, অথবা এই উদ্দেশ্যগুলির সংমিশ্রণ।

২. একটি অঞ্চল এবং শহর নির্বাচন করুন। জার্মানিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম, ভাড়ার আয় এবং তারল্য সম্পর্কে গবেষণা করুন। প্রধান শহরগুলি (বার্লিন, মিউনিখ, ফ্রাঙ্কফুর্ট) এবং প্রতিশ্রুতিশীল বাজারগুলির (লাইপজিগ, ড্রেসডেন) তুলনা করুন।

৩. মালিকানার ধরণ। মালিকানার ধরণ নির্ধারণ করুন: পরম অধিকার (ফ্রিজ আইজেন্টাম), বংশগত ভবনের অধিকার (এর্ববারেখ্ট), ভাগ করা মালিকানা, অথবা সমবায়।

৪. আইনি যথাযথ পরিশ্রম। কোনও দায় বা ঋণ নেই তা নিশ্চিত করার জন্য একটি আইনি যথাযথ পরিশ্রম পরীক্ষা এবং সম্পত্তি কর নিরীক্ষার আদেশ দিন।

৫. বাজেট এবং কর। সকল খরচ গণনা করুন: ভূমি কর, নোটারি, এজেন্ট, নিবন্ধন, বার্ষিক ভূমি কর, ভাড়া আয়কর, এবং ১০ বছরের মধ্যে বিক্রি করলে ফটকাবাজি কর।

৬. অর্থায়ন এবং ক্রেডিট চেক। অনাবাসীদের জন্য বন্ধকী যোগ্যতা পরীক্ষা করুন, ভাড়ার ফলন মূল্যায়ন করুন এবং আপনার আর্থিক সক্ষমতা মূল্যায়ন করুন।

৭. সম্পত্তি নির্বাচন। পুনঃবিক্রয় বা নতুন নির্মাণ, অ্যাপার্টমেন্ট বা অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (মেহরফ্যামিলিনহাউস), ভবনের অবস্থা মূল্যায়ন, শক্তি দক্ষতা, ESG মান।

৮. সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা। সম্পত্তি নিজেই পরিচালনা করবেন নাকি কোনও রিয়েল এস্টেট এজেন্সি ভাড়া করবেন তা সিদ্ধান্ত নিন, বিশেষ করে যদি আপনি বিদেশে থাকেন বা একাধিক সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করেন।

৯. প্রস্থান কৌশল। বিক্রয়ের পরিস্থিতি বিবেচনা করুন: আপনার অঞ্চলে তরলতা, বিক্রয়ের উপর কর, এবং উত্তরাধিকার বা উপহারের সম্ভাবনা।

১০. অন্যান্য বাজারের সাথে তুলনা। সম্ভব হলে, অস্ট্রিয়াকে বিকল্প হিসেবে মূল্যায়ন করুন: ভিয়েনার স্থিতিশীলতা, কর, ভাড়ার ফলন।

১১. বিশেষজ্ঞদের সাথে পরামর্শ করুন। ঝুঁকি কমাতে এবং লেনদেনের আইনি অখণ্ডতা নিশ্চিত করতে একজন আইনজীবী এবং কর উপদেষ্টার সাথে পরামর্শ করতে ভুলবেন না।

১. €৩০০,০০০ সহ বিনিয়োগকারী

উদ্দেশ্য: বার্ষিক ৪-৫% আয় সহ ভাড়ার জন্য একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা।

আমি লিপজিগে €২৯৫,০০০ (৬৫ বর্গমিটার) দামে একটি অ্যাপার্টমেন্ট পেয়েছি। ক্লায়েন্ট বাকি তহবিল ছোটখাটো সংস্কার এবং আসবাবপত্রের জন্য ব্যবহার করেছিলেন। এক বছর পরে, অ্যাপার্টমেন্টটি সম্পূর্ণ ভাড়া দেওয়া হয়েছিল, ভাড়ার আয় সমস্ত খরচ বহন করেছিল এবং সম্পত্তির মূল্য প্রায় ৫-৬% বৃদ্ধি পেয়েছিল।

২. ৫০০,০০০ ইউরো সহ পেনশনভোগী

উদ্দেশ্য: ন্যূনতম ঝুঁকি এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার সম্ভাবনা সহ একটি নিরাপদ বিনিয়োগ।

আমি মিউনিখের একটি শহরতলীতে €500,000 (80 বর্গমিটার) দামে একটি অ্যাপার্টমেন্ট পেয়েছি। ক্লায়েন্ট বাজেটের কিছু অংশ আসবাবপত্র এবং হিটিং সিস্টেম আপগ্রেড করার জন্য ব্যবহার করেছেন। অ্যাপার্টমেন্টটি দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া দেওয়া হয়, যার ফলে প্রায় 2.5% লাভ হয় এবং সম্পত্তিটি উচ্চ তরলতা এবং স্থিতিশীল মূল্য বজায় রাখে।

৩. সন্তানসহ পরিবার

উদ্দেশ্য: সম্পত্তির কিছু অংশ ভাড়া দেওয়ার সম্ভাবনা সহ একটি পরিবারের জন্য আরামদায়ক আবাসন।

আমি ফ্রাঙ্কফুর্ট শহরতলিতে €550,000 (120 বর্গমিটার) দামে একটি বাড়ি পেয়েছি। বাজেটের একটি অংশ বাগানের ল্যান্ডস্কেপিং এবং অভ্যন্তরীণ সাজসজ্জার জন্য ব্যয় করা হয়েছিল। পরিবারটি সেখানে চলে গেছে, বাড়ির কিছু অংশ ভাড়া দেওয়া হয়েছে, আয় থেকে কিছু খরচ মেটানো হয়েছে এবং গত বছরে বাড়ির মূল্য 4-5% বৃদ্ধি পেয়েছে।