অস্ট্রিয়ায় নগদ অর্থে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা: এটা কি সম্ভব এবং চুক্তিটি কীভাবে কাজ করে?

অস্ট্রিয়ার রিয়েল এস্টেট বাজার ইউরোপের মধ্যে সবচেয়ে কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত বাজারগুলির মধ্যে একটি। তা সত্ত্বেও, অনেকেই ভুল করে বিশ্বাস করেন যে সঠিক পরিমাণ অর্থ দিয়ে তারা সহজেই যেকোনো সম্পত্তি কিনতে পারবেন। বাস্তবতা আরও জটিল।.

অস্ট্রিয়ায় নগদে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য নগদে অর্থ প্রদানের প্রয়োজন হয় না। এর সহজ অর্থ হল ক্রেতার কাছে ইতিমধ্যেই প্রয়োজনীয় তহবিল রয়েছে এবং তিনি কোনও ব্যাংক ঋণের সাথে আবদ্ধ নন, যা প্রক্রিয়াটিকে দ্রুততর করে। KYC এবং AML চেক, আইনি মূলধনের প্রমাণ এবং রাজ্য অফিস থেকে অনুমতি নেওয়া সহ সমস্ত বাধ্যতামূলক প্রক্রিয়াগুলি এখনও কার্যকর রয়েছে।.

হ্যাঁ, অস্ট্রিয়ান আইন অনুসারে "নগদে" রিয়েল এস্টেট কেনা অনুমোদিত। তবে, এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যে এর অর্থ নগদে অর্থ প্রদান করা নয় - নোট বিনিময় কেবল ব্যবহৃত হয় না। "নগদে ক্রয়" শব্দটির সহজ অর্থ হল ক্রেতা তার নিজস্ব তহবিল দিয়ে অর্থ প্রদান করছেন এবং কোনও বন্ধকের সাথে আবদ্ধ নন।.

এখানে মূল বিষয় হল অর্থপ্রদান কীভাবে করা হয় তা নয়, বরং তহবিলগুলি সঠিকভাবে নথিভুক্ত করা এবং তাদের উৎস স্পষ্ট হওয়া। অস্ট্রিয়ায়, KYC এবং AML চেকগুলিকে খুব গুরুত্ব সহকারে নেওয়া হয়: নোটারি, ব্যাংক এবং কখনও কখনও এমনকি রাজ্য অফিসকেও নিশ্চিত করতে হয় যে তহবিলগুলি বৈধভাবে প্রাপ্ত হয়েছে। অতএব, লেনদেনের সময়, আয়, নগদ প্রবাহ এবং কর সম্মতি নিশ্চিত করার নথিগুলি সাধারণত প্রয়োজন হয়।

ঋণ ছাড়াই ক্রয় করা হলেও, একজন নোটারি এবং একটি ব্যাংকের প্রয়োজন। লেনদেনের আইনি দিকগুলির জন্য নোটারি দায়ী, ভূমি রেজিস্ট্রিতে নথি জমা দেওয়া এবং এর বৈধতা পর্যবেক্ষণ করা। ব্যাংক একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট (Treuhandkonto) - অস্ট্রিয়ায় লেনদেনের একটি বাধ্যতামূলক অংশ, এমনকি ব্যক্তিগত তহবিল দিয়ে অর্থ প্রদানের সময়ও। তহবিল প্রথমে এই অ্যাকাউন্টে স্থানান্তরিত হয়, যেখানে রাষ্ট্রীয় নিবন্ধন না হওয়া পর্যন্ত সেগুলি ব্লক করা হয় এবং কেবল তখনই সেগুলি বিক্রেতার কাছে স্থানান্তরিত হয়।

সুতরাং, অস্ট্রিয়াতে নগদ অর্থে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা সম্ভব, তবে কেবলমাত্র যদি সমস্ত নিয়ম মেনে চলা হয়, লেনদেন সম্পূর্ণ স্বচ্ছ হয় এবং একজন নোটারি, ব্যাংক এবং সরকারি সংস্থার অংশগ্রহণ জড়িত থাকে।.

রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের ক্ষেত্রে বিধিনিষেধগুলি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ : বিদেশীদের জন্য নিয়মগুলি রাজ্য ( বুন্দেসল্যান্ড ) এবং ক্রয়ের উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হয়, তাই কাউফানবটে স্বাক্ষর করার আগে সেগুলি পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ।

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনা কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত: লেনদেন বিভিন্ন স্তরে যাচাই-বাছাই সাপেক্ষে, এমনকি সহজতম ক্রয়ের জন্যও সরকারী পরিদর্শন এবং অনুমতির প্রয়োজন হয়।.

১. মূলধনের উৎপত্তি যাচাইকরণ (AML)

অস্ট্রিয়ায় মানি লন্ডারিং বিরোধী কঠোর আইন রয়েছে। ক্রেতাদের প্রমাণ করতে হবে যে তাদের তহবিল বৈধভাবে অর্জিত হয়েছে।.

সাধারণত তারা নিম্নলিখিতগুলি প্রদান করতে বলে:

• আয় নিশ্চিতকারী নথি (বেতন, লভ্যাংশ, ব্যবসায়িক আয়);
• নগদ লেনদেন দেখানো ব্যাংক স্টেটমেন্ট;
• অন্যান্য সম্পত্তি বা সম্পদ বিক্রয়ের কাগজপত্র;
• ট্যাক্স রিটার্ন।.

AML চেকের নির্ভুলতা এবং সম্পূর্ণতার জন্য নোটারি দায়ী। এটি ছাড়া, লেনদেন হবে না।.

2. Erwerbskommission থেকে অনুমতি

অস্ট্রিয়ার বেশিরভাগ অঞ্চলে, বিদেশী ক্রেতারা স্বাধীনভাবে রিয়েল এস্টেট কিনতে পারেন না। কেনার আগে, তাদের স্থানীয় Erwerbskommission থেকে অনুমতি নিতে হবে, যা সিদ্ধান্ত নেয় যে ক্রেতা লেনদেন চালিয়ে যেতে পারবেন কিনা।.

কমিশন পরীক্ষা করে:

• ক্রেতা বাসিন্দা নাকি অনাবাসিক;
• কোন উদ্দেশ্যে সম্পত্তি অধিগ্রহণ করা হচ্ছে;
• এই অঞ্চলে কি কোন বিশেষ বিধিনিষেধ আছে (উদাহরণস্বরূপ, রিসোর্ট এলাকায়);
• লেনদেনটি স্থানীয় আইন এবং নির্দিষ্ট রাজ্যের (বুন্দেসল্যান্ড) স্বার্থ মেনে চলে কিনা।.

এই ধরনের অনুমতি ছাড়া, মালিকানা নিবন্ধন করা এবং জমির রেজিস্টারে প্রবেশ করা অসম্ভব।.

৩. অনাবাসীদের জন্য অতিরিক্ত চেক

বিদেশী ক্রেতাদের জন্য, আরও পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করা হয়:

• ইইউতে থাকার বৈধতা এবং স্থিতি পরীক্ষা করুন;
• তারা অস্ট্রিয়ার সাথে সংযোগ আছে কিনা তা দেখার জন্য অনুসন্ধান করে (কখনও কখনও ক্রয়ের উদ্দেশ্য ব্যাখ্যা করা প্রয়োজন);
• করের অবস্থা বিশ্লেষণ করুন;
• তারা বিস্তারিতভাবে পরীক্ষা করে দেখে যে টাকা কোথা থেকে এসেছে।.

কিছু অঞ্চলে, অনাবাসীদের রিয়েল এস্টেট ক্রয় থেকে কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করা হয়, সম্পত্তিটি সত্যিই প্রয়োজনীয় কিনা তার প্রমাণ প্রয়োজন হয়, যেমনটি টাইরোলে দেখা যায়।.

এমনকি যদি ক্রেতা অস্ট্রিয়ায় একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য সম্পূর্ণ অর্থ তাদের নিজস্ব পকেট থেকে পরিশোধ করে, তবুও ক্রয় প্রক্রিয়াটি অত্যন্ত আনুষ্ঠানিক, কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত এবং প্রতিষ্ঠিত ধাপগুলি অনুসরণ করে। আমি সবসময় আমার ক্লায়েন্টদের বলি: প্রয়োজনীয় তহবিল থাকা প্রক্রিয়াটিকে সহজ এবং দ্রুত করে তোলে, তবে এটি সমস্ত বাধ্যতামূলক আইনি পদক্ষেপগুলি অতিক্রম করার প্রয়োজনীয়তা দূর করে না। অস্ট্রিয়ায় যেকোনো রিয়েল এস্টেট লেনদেন অবশ্যই নোটারিকৃত হতে হবে - এটি একটি আইনি প্রয়োজনীয়তা, এবং এটিকে এড়িয়ে যাওয়ার কোনও উপায় নেই।.

ক্রেতা একটি অ্যাপার্টমেন্ট নির্বাচন করেন, আশেপাশের এলাকা, অবকাঠামো, ভবনের অবস্থা এবং অবস্থা এবং কোনও বিধিনিষেধ (উদাহরণস্বরূপ, সম্পত্তিটি স্বল্পমেয়াদী ভাড়া দেওয়া যেতে পারে কিনা) পরীক্ষা করেন। এই পর্যায়ে, গুরুত্বপূর্ণ বিবরণগুলি প্রায়শই স্পষ্ট হয়ে ওঠে যা অনেকেই জানেন না: কিছু অঞ্চলে, রিয়েল এস্টেট প্রাথমিকভাবে অনাবাসীদের জন্য বন্ধ করে দেওয়া হতে পারে।.

এটি সম্পত্তি এবং মালিকের একটি বিস্তৃত পরীক্ষা:

• প্রকৃত মিটারগুলি কি নথিতে যা বলা আছে তার সাথে মিলে যায়?
• ইউটিলিটি বিলের উপর কি কোন লুকানো বোঝা বা ঋণ আছে;
• সম্পত্তির পুনর্নির্মাণ, পুনর্গঠন বা লিজ নেওয়ার ক্ষেত্রে কি কোনও বিধিনিষেধ আছে?.

এমন কিছু ঘটনা ঘটেছে যেখানে একটি অ্যাপার্টমেন্ট আদর্শ বলে মনে হয়েছিল, কিন্তু পরিদর্শনে সমস্যাগুলি ধরা পড়েছে - উদাহরণস্বরূপ, ইউটিলিটি রুমের সীমানা নিয়ে বিরোধ বা অবৈধ পুনর্নির্মাণ। এই ধরনের সম্পত্তি না কেনাই ভালো।.

লেনদেনের মূল্য, শর্তাবলী এবং শর্তাবলী নির্দিষ্ট করা থাকে। সাধারণত একটি ছোট আমানত করা হয়, যা পরে একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে স্থানান্তরিত হয়। বিদেশী ক্রেতাদের জন্য, প্রায়শই একটি ধারা যুক্ত করা হয় যেখানে বলা হয় যে লেনদেনটি কেবল "Erwerbskommission" থেকে অনুমোদনের পরে কার্যকর হবে।.

অস্ট্রিয়াতে, রিয়েল এস্টেটের জন্য সরাসরি নগদে অর্থ প্রদান করা সম্ভব নয়—শুধুমাত্র ব্যাংক ট্রান্সফার এবং এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে অর্থ প্রদান করা হয়। লেনদেনের তত্ত্বাবধানকারী একজন নোটারি বা আইনজীবী এর বৈধতা নিশ্চিত করেন: তহবিলগুলি স্বচ্ছ এবং যাচাইযোগ্য হতে হবে, একটি যাচাইকৃত উৎস এবং কর এবং ফি প্রদান করতে হবে, কেবল নগদে হস্তান্তর করা হবে না।.

• সেকেন্ডারি মার্কেটে বা নতুন ভবনে আবাসন কেনার সময়, সাধারণত নোটারি বা আইনজীবীর (treuhandkonto / Notartreuhandbank) সাথে একটি এসক্রো অ্যাকাউন্ট ব্যবহার করা হয়।.
• ক্রেতা এই অ্যাকাউন্টে জমা বা সম্পূর্ণ পরিমাণ স্থানান্তর করেন। সমস্ত লেনদেনের শর্ত পূরণ করার পরেই - চুক্তিতে স্বাক্ষর করা, মালিকানা নিবন্ধন করা, কর এবং ফি প্রদান করা ইত্যাদি - তহবিল বিক্রেতার কাছে স্থানান্তরিত হয়।.
• এটি ক্রেতাকে রক্ষা করে: যদি লেনদেন না হয় (উদাহরণস্বরূপ, নিবন্ধন প্রত্যাখ্যান বা পারমিটের অভাবের কারণে), তহবিল ফেরত দেওয়া হয়।.

এসক্রো এবং ব্যাংক ট্রান্সফার সিস্টেম বাধ্যতামূলক - এটি ছাড়া কোনও বিক্রেতা সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারবেন না।.

এই পর্যায়ে, নোটারি AML নিয়ম অনুসারে সম্পূর্ণ পরীক্ষা পরিচালনা করে। সাধারণত, ক্রেতাদের বলা হয়:

• গত ৬-১২ মাসের ব্যাংক স্টেটমেন্ট;
• ব্যবসা বা রিয়েল এস্টেটের বিক্রয় নিশ্চিতকারী নথি;
• ট্যাক্স রিটার্ন।.

অভিজ্ঞতা থেকে: যদি তহবিল কোনও বিদেশী অ্যাকাউন্ট থেকে আসে এবং কোথা থেকে এসেছে তা স্পষ্ট না হয়, তাহলে নোটারি অতিরিক্ত নিশ্চিতকরণের জন্য অনুরোধ করতে পারে - যতক্ষণ না এটি সরবরাহ করা হয়, লেনদেনটি এগিয়ে যাবে না।.

সমস্ত চেক সফলভাবে সম্পন্ন হওয়ার পরে, Treuhänder বিক্রেতার কাছে তহবিল স্থানান্তর করার অনুমতি পায়। "নগদে অর্থপ্রদান" এর অর্থ কেবল একটি জিনিস: ক্রেতার অ্যাকাউন্টে ইতিমধ্যেই তহবিল রয়েছে এবং তাকে বন্ধকী অনুমোদনের জন্য অপেক্ষা করতে হবে না। এটি লেনদেনকে দ্রুততর করে, তবে ধাপগুলির ক্রম (চেক, নোটারি, তহবিল স্থানান্তর) একই থাকে।.

নোটারি জমি রেজিস্ট্রি (Grundbuch) -এ নথিপত্র জমা দেয়। নিবন্ধন সম্পন্ন হলে, আপনি অ্যাপার্টমেন্টের আইনি মালিক হয়ে যান এবং বিক্রেতা নিরাপত্তা আমানত থেকে অর্থ প্রদান করেন।.

অস্ট্রিয়ায় নগদে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা ক্রেতার জন্য সুবিধা প্রদান করে। অস্ট্রিয়ায়, যেখানে সমস্ত লেনদেন কঠোর নিয়ম দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, বন্ধকের অভাব প্রক্রিয়াটিকে ত্বরান্বিত করে এবং আপনাকে বিক্রেতার কাছে আরও আকাঙ্ক্ষিত ক্রেতা করে তোলে।.

১. কার্যকরী লেনদেন

আপনি যদি ব্যাংক অনুমোদনের জন্য অপেক্ষা না করেন, তাহলে প্রক্রিয়াটি দ্রুততর হবে:

• কম নথিপত্রের প্রয়োজন হয়,
• ব্যাংক সম্পত্তি মূল্যায়ন করে না,
• ঋণের শর্তাবলীতে একমত হওয়ার কোন প্রয়োজন নেই।.

আমার অভিজ্ঞতায়, এই ধরনের চুক্তিতে সাধারণত ২-৪ সপ্তাহ কম সময় লাগে।.

২. ছাড়ের বিষয়ে আলোচনা করা

অস্ট্রিয়ার বিক্রেতারা ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্য ফলাফল পছন্দ করেন। নগদ অর্থ সহ ক্রেতাকে আরও নির্ভরযোগ্য হিসাবে দেখা হয়, যা আলোচনায় তাদের প্রস্তাবকে আরও শক্তিশালী করে তোলে।.

কখনও কখনও আপনি ১-৫% এর একটি ছোট ছাড়ও পেতে পারেন, বিশেষ করে যদি বিক্রেতার পক্ষে দ্রুত চুক্তিটি সম্পন্ন করা গুরুত্বপূর্ণ হয়।.

৩. সকল পক্ষের দ্বারা লেনদেনের দ্রুত অনুমোদন

নোটারি, বিক্রেতা এবং রিয়েলটররা ক্রেতাদের উপর বেশি আস্থা রাখেন যারা সরাসরি তাদের নিজস্ব অর্থ দিয়ে অর্থ প্রদান করেন, ব্যাংক ঋণ ছাড়াই। যত কম পক্ষের সমন্বয় প্রয়োজন, বিলম্বের ঝুঁকি তত কম।.

এমনকি বাধ্যতামূলক অ্যান্টি-মানি লন্ডারিং (AML) যাচাইকরণও দ্রুততর হবে যদি আপনার কাছে সমস্ত নথি আগে থেকে প্রস্তুত থাকে যাতে দেখানো হয় যে পুরো অর্থ কোথা থেকে এসেছে, এবং এই গল্পটি স্পষ্ট এবং বৈধ বলে মনে হচ্ছে।.

৪. প্রায়শই বন্ধক দিয়ে ক্রেতাদের মন জয় করে

ভিয়েনা, সালজবার্গ এবং ইনসব্রুকের মতো জনপ্রিয় শহরগুলিতে, প্রায়শই একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য একাধিক ক্রেতা থাকে। ঋণ ছাড়াই কেনাকাটা প্রায় সবসময়ই লাভজনক:

• বিক্রেতার জন্য কোনও ঝুঁকি নেই যে ব্যাংক লেনদেন অনুমোদন করবে না;
• নিবন্ধন দ্রুততর;
• চুক্তি ভেস্তে যেতে পারে এমন শর্ত কম হবে।.

কখনও কখনও বিক্রেতারা তাদের বিজ্ঞাপনে সরাসরি বলেন যে তারা তাদের নিজস্ব তহবিল দিয়ে ক্রেতাদের অগ্রাধিকার দেন।.

বিদেশীদের মধ্যে একটি সাধারণ ভুল ধারণা পরিষ্কার করা মূল্যবান। অস্ট্রিয়াতে, আপনি কেবল প্রচুর নগদ অর্থ নিয়ে সরাসরি একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারবেন না। এটি অবৈধ, এবং বাস্তবে, এই ধরনের লেনদেন কখনই হবে না: নোটারি বা ব্যাংক কেউই এই অর্থপ্রদানের পদ্ধতি গ্রহণ করবে না।.

আপনি যদি অস্ট্রিয়ায় নগদ অর্থ দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার চেষ্টা করেন, তাহলে লেনদেন বন্ধ করে দেওয়া হবে। একজন নোটারি এই ধরনের তহবিল গ্রহণ করতে পারবেন না এবং আইনত এই ধরনের লঙ্ঘনের প্রতিবেদন করতে বাধ্য।.

কেন এত কঠোর:

• আইন: সমস্ত লেনদেন অস্ট্রিয়ান অ্যান্টি-মানি লন্ডারিং আইন (Finanzmarkt-Geldwäschegesetz, FM-GwG) মেনে চলে। প্রতিটি লেনদেন যাচাই করার জন্য নোটারি বাধ্যতামূলক এবং কোনও সন্দেহ থাকলে তা বন্ধ করার অধিকার তার রয়েছে।.
• নগদ অর্থ প্রদানের উপর বিধিনিষেধ - রিয়েল এস্টেট কেনার সময় নগদ অর্থ ব্যবহার করা উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ বলে বিবেচিত হয় এবং এটি অনুশীলন করা হয় না। আইন অনুসারে, অর্থ প্রদান অবশ্যই ব্যাংক এবং বিশেষ নিয়ন্ত্রিত অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে করা উচিত।.

অনেকেই বিশ্বাস করেন যে অস্ট্রিয়ায় অ্যাপার্টমেন্ট কেনার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল প্রয়োজনীয় তহবিল থাকা। কিন্তু বাস্তবে, বিদেশীদের জন্য, প্রধান চ্যালেঞ্জ হল আর্থিক নয়, বরং প্রয়োজনীয় অনুমতিপত্র অর্জন করা।.

• ইইউ নাগরিকদের উল্লেখযোগ্য সুবিধা রয়েছে: বেশিরভাগ ফেডারেল রাজ্যে, তাদের জন্য পদ্ধতিটি সহজ, এবং উল্লেখযোগ্যভাবে কম বিধিনিষেধ রয়েছে।
• ইইউ-বহির্ভূত দেশগুলির ক্রেতাদের কঠোর নিয়মের সম্মুখীন হতে হয়। কিছু অঞ্চলে, যেমন ক্যারিন্থিয়া এবং টাইরলে, বাধ্যতামূলক কারণ ছাড়া রিয়েল এস্টেট কেনা প্রায় অসম্ভব - আপনাকে অবশ্যই অঞ্চলের সাথে সংযোগ বা ক্রয়ের জন্য একটি স্পষ্ট উদ্দেশ্য (কাজ, ব্যবসা, বা স্থায়ী বাসস্থান) প্রমাণ করতে হবে।
• ভিয়েনায়, বিদেশীরা একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারে তবে কেবল এরওয়ার্বসকমিশন থেকে সমস্ত প্রয়োজনীয় অনুমতি পাওয়ার পরে। এই অনুমোদন ছাড়া, সম্পত্তির মালিকানা নিবন্ধিত হবে না।

আমার পর্যবেক্ষণ: অনেক ধনী ক্লায়েন্ট মাসের পর মাস তহবিল সংগ্রহের জন্য নয়, বরং পারমিট পেতে (বিশেষ করে ভূমি কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে) মাস নষ্ট করেন। অতএব, ক্রয়ের পরিকল্পনা করার সময়, প্রথমে আপনার অঞ্চলের নিয়মকানুন পরীক্ষা করে নিন এবং প্রয়োজনীয় সমস্ত নথি আগে থেকেই প্রস্তুত করুন।

আপনি যদি অস্ট্রিয়ায় নগদে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে চান, তাহলে নোটারি এবং ব্যাংক আইনত আপনার তহবিল সৎভাবে প্রাপ্ত হয়েছে কিনা তা যাচাই করতে বাধ্য। এটি AML এবং KYC পদ্ধতির অধীনে একটি বাধ্যতামূলক প্রয়োজনীয়তা। লেনদেনটি সুষ্ঠুভাবে এবং বিলম্ব ছাড়াই সম্পন্ন করার জন্য, আপনার তহবিলের উৎস প্রমাণকারী সমস্ত নথি আগে থেকেই প্রস্তুত করা ভাল।.

সাধারণত, তহবিলের উৎস নিশ্চিত করার জন্য নিম্নলিখিত নথিগুলি উপযুক্ত:

• ব্যবসা বিক্রয় - বিক্রয় চুক্তি, স্থানান্তর নথি এবং কর প্রদানের নিশ্চয়তা।
• রিয়েল এস্টেট বিক্রয় - তহবিল প্রাপ্তির পর লেনদেনের নথি এবং ব্যাংক স্টেটমেন্ট।
• আমানত প্রোগ্রাম এবং বিনিয়োগ - ব্যাংক স্টেটমেন্ট এবং বৈধ বিনিয়োগ আয়ের প্রমাণ।
• সাম্প্রতিক বছরগুলির আয় - ট্যাক্স রিটার্ন, বেতন সার্টিফিকেট এবং লভ্যাংশের নথি।
• ক্রিপ্টোকারেন্সি : লেনদেনের জন্য প্রথমে তহবিল একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্টে স্থানান্তর করা হয়, তারপর একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে; সম্পূর্ণ লেনদেনের ইতিহাস এবং তহবিলের বৈধ উৎস যাচাই করতে হবে।

আমার পরামর্শ: ব্যাংক এবং নোটারির কাছে আপনার তহবিলের উৎস যত সহজ এবং পরিচিত হবে, তারা তত দ্রুত যাচাইকরণ সম্পন্ন করবে। অস্বাভাবিক উৎস (উদাহরণস্বরূপ, একটি ক্রিপ্টোকারেন্সি অ্যাকাউন্ট থেকে এর উৎসের স্পষ্ট নথিপত্র ছাড়াই বড় অঙ্কের টাকা তোলা) অনুমোদনের জন্য অনেক বেশি সময় লাগে এবং সন্দেহ জাগাতে পারে।

সম্পূর্ণ ক্রয়ের পরিমাণ থাকা সত্ত্বেও, অস্ট্রিয়ায় একজন বিদেশী ক্রেতা ঝুঁকি থেকে মুক্ত নন। সম্পূর্ণ পরিমাণ থাকা তাদের সমস্ত স্থানীয় আইন এবং নিয়ন্ত্রক প্রয়োজনীয়তা মেনে চলা থেকে অব্যাহতি দেয় না।.

প্রধান ঝুঁকি:

• ক্রয় অনুমতিপত্র প্রত্যাখ্যান। ক্যারিন্থিয়া এবং টাইরলের মতো কিছু অঞ্চলে, কোনও অনাবাসীকে কোনও ব্যাখ্যা ছাড়াই অনুমতি প্রত্যাখ্যান করা হতে পারে। এমনকি ভিয়েনায়ও, যদি নথিগুলি এরওয়ার্বসকমিশনের প্রয়োজনীয়তা পূরণ না করে তবে প্রত্যাখ্যান করা সম্ভব।
• দীর্ঘ চেক। তহবিলের উৎস যাচাইকরণ, সেইসাথে KYC এবং AML পদ্ধতিগুলি প্রায়শই কয়েক সপ্তাহ সময় নেয়। কোনও ত্রুটি বা অনুপস্থিত নথি লেনদেনকে উল্লেখযোগ্যভাবে ধীর করে দেয়।
• নথিপত্রের নির্ভুলতার উপর নির্ভরশীলতা। সমস্ত লেনদেন ব্যাংক এবং নোটারিদের দ্বারা তত্ত্বাবধান করা হয়, তাই নথিপত্রে যেকোনো ভুল থাকলে প্রক্রিয়াটি বন্ধ হয়ে যেতে পারে এবং অতিরিক্ত নিশ্চিতকরণের প্রয়োজন হতে পারে।
• সন্দেহ থাকলে তহবিল জব্দ করা। যদি ব্যাংক বা নোটারির তহবিলের বৈধতা সম্পর্কে সন্দেহ থাকে, তাহলে তদন্ত শেষ না হওয়া পর্যন্ত তহবিলগুলি একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টে জব্দ করা যেতে পারে। চরম ক্ষেত্রে, লেনদেন বাতিল করা হতে পারে।

তহবিলের উৎস যত স্পষ্ট এবং আনুষ্ঠানিক হবে, ব্যাংক এবং নোটারি তত দ্রুত যাচাইকরণ পরিচালনা করবে। তবে, অস্বাভাবিক লেনদেন, যেমন সহায়ক নথি ছাড়াই ক্রিপ্টো অ্যাকাউন্ট থেকে বড় স্থানান্তর, যাচাই করতে বেশি সময় নেয় এবং প্রায়শই অতিরিক্ত প্রশ্ন উত্থাপন করে।.

অস্ট্রিয়ায় নগদ অর্থে অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময়, আপনাকে কেবল সম্পত্তির দামের চেয়েও বেশি কিছু বিবেচনা করতে হবে। অতিরিক্ত খরচ রয়েছে যা সামগ্রিক বাজেটকে উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করে - সাধারণত সম্পত্তির মূল্যের প্রায় 7-10%।.

কখনও কখনও ক্রেতারা বুঝতে পারেন না যে নগদে কেনার সময় অতিরিক্ত খরচ কেন হয়। অস্ট্রিয়াতে এটি স্বাভাবিক: বন্ধক ছাড়াই, নোটারি, ব্যাংক এবং লেনদেনের অন্যান্য পক্ষের সম্পূর্ণ আইনি এবং আর্থিক নিরাপত্তা নিশ্চিত করা প্রয়োজন।.

হ্যাঁ, অস্ট্রিয়াতে কোম্পানির নাম ব্যবহার করে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা সম্ভব। এটি কখনও কখনও বিদেশীদের জন্য আরও সুবিধাজনক, তবে এর নিজস্ব নিয়ম এবং আনুষ্ঠানিকতা রয়েছে যা অবশ্যই পালন করা উচিত।.

সম্ভাব্য নকশা বিকল্প:

• GmbH (অস্ট্রিয়া) হল অস্ট্রিয়ান আইনের অধীনে প্রতিষ্ঠিত একটি স্থানীয় সীমিত দায়বদ্ধতা কোম্পানি।.
• একটি বিদেশী কোম্পানি বিশ্বের যেকোনো দেশে প্রতিষ্ঠিত হতে পারে, তবে তাকে অস্ট্রিয়ার সমস্ত আইন ও বিধি মেনে চলতে হবে।.

সূক্ষ্মতা এবং বাধ্যতামূলক পরীক্ষা:

• WiEReG (অস্ট্রিয়ান বেনিফিশিয়ারি ট্রান্সপারেন্সি ল) অনুসারে একটি কোম্পানির প্রকৃত মালিকদের প্রকাশ করা বাধ্যতামূলক। সমস্ত বেনিফিশিয়ারি মালিকদের আনুষ্ঠানিকভাবে প্রকাশ করা আবশ্যক।
• মালিকদের নিবন্ধন - রিয়েল এস্টেট নিবন্ধনের সময় কোম্পানি এবং এর প্রকৃত মালিকদের সম্পর্কে তথ্য জমির রেজিস্টারে নির্দেশিত হয়।
• কমপ্লায়েন্স/এএমএল/কেওয়াইসি — সমস্ত পেমেন্ট কঠোর ব্যাংকিং এবং নোটারি নিয়ন্ত্রণের মধ্য দিয়ে যায়। নথিতে কোনও ভুল থাকলে, লেনদেন সাময়িকভাবে স্থগিত করা হতে পারে।

কোনও কোম্পানির মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট ক্রয় প্রক্রিয়াটিকে দ্রুততর করে এবং কর সুবিধা প্রদান করে। তবে, কোনও বিলম্ব এড়াতে, কোম্পানির মালিক কে এবং এর তহবিল কোথা থেকে আসে তা প্রমাণ করার জন্য আগে থেকেই নথি প্রস্তুত করুন।.

হ্যাঁ, কেনাকাটা করা সম্ভব, তবে খুব কঠোর নিয়ম প্রযোজ্য। আপনি কেবল বিক্রেতার কাছে সরাসরি ক্রিপ্টোকারেন্সি স্থানান্তর করতে পারবেন না। অস্ট্রিয়ান AML এবং KYC আইন মেনে চলার জন্য সমস্ত তহবিলকে সরকারী ব্যাংকিং চ্যানেলের মাধ্যমে যেতে হবে।.

সাধারণ লেনদেনের স্কিম:

• ক্রিপ্টো → ব্যাংক / নন-ব্যাংক। ক্রিপ্টোকারেন্সি প্রথমে লাইসেন্সপ্রাপ্ত এক্সচেঞ্জার বা ব্যাংকের মাধ্যমে ফিয়াট টাকার (ইউরো বা ডলার) সাথে বিনিময় করা হয়।
• → এসক্রো অ্যাকাউন্ট। তহবিল একটি নোটারি বা ব্যাংক এসক্রো অ্যাকাউন্টে (Treuhandkonto) জমা করা হয় এবং লেনদেন নিবন্ধিত না হওয়া পর্যন্ত সেখানেই থাকে।
• → লেনদেন। তহবিল বৈধ বলে নিশ্চিত হওয়ার পরে এবং সমস্ত নথি যাচাই করার পরে, অর্থ বিক্রেতার কাছে স্থানান্তরিত হয়।

যা নিষিদ্ধ:

• রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য USDT বা অন্য কোনও ক্রিপ্টোকারেন্সি সরাসরি "নগদ" হিসেবে ব্যবহার করা সম্ভব নয়।.
• নগদ ইউরোর সাথে ক্রিপ্টোকারেন্সি বিনিময় করা এবং ভাড়া পরিশোধের চেষ্টা করা আইন এবং AML বিধি লঙ্ঘন।.

ক্রিপ্টোকারেন্সি দিয়ে রিয়েল এস্টেট কেনা সম্ভব, তবে সম্পূর্ণ স্বচ্ছতার সাথে: আপনাকে তহবিলের উৎস নিশ্চিত করতে হবে এবং সমস্ত ব্যাংক এবং নোটারি চেক পাস করতে হবে। এই নিয়মগুলি লঙ্ঘনের প্রচেষ্টা প্রায় সর্বদা লেনদেনকে অবরুদ্ধ করে দেয়।.

অস্ট্রিয়ায় নগদ অর্থে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা কেবল সুবিধার জন্য নয়; এটি একটি সুচিন্তিত পদ্ধতি। আমি আপনাকে ঝুঁকি কমাতে, সম্পত্তি পরিদর্শন করতে এবং এমন একটি দেশ বেছে নিতে সাহায্য করব যেখানে আপনার অর্থ নিরাপদে সংরক্ষণ করা হবে এবং বৃদ্ধি পেতে পারে।.

প্রধান বিভাগ:

• নতুন উন্নয়ন। অনেক বিনিয়োগকারী নতুন অ্যাপার্টমেন্ট বেছে নেন, বিশেষ করে ভিয়েনা এবং রিসোর্ট এলাকায়। ঋণ ছাড়াই অর্থ প্রদান করলে দ্রুত বন্ধ হয়ে যায় এবং কখনও কখনও ডেভেলপারদের কাছ থেকে ছাড় পাওয়া যায়।
• সেকেন্ডারি মার্কেট। যখন কোনও বিদ্যমান বাড়ি কেনার সময়, নগদ অর্থ সহ ক্রেতারা বিক্রেতাদের কাছে তাৎক্ষণিকভাবে আরও আকর্ষণীয় হয়ে ওঠেন - এই ধরনের লেনদেন দ্রুত বন্ধ হয়ে যায়, বিশেষ করে জনপ্রিয় এলাকায়।
• বিনিয়োগ হিসেবে অ্যাপার্টমেন্ট । যারা ভাড়া সম্পত্তি কেনেন তারা প্রায়শই ব্যাংক অনুমোদনের জন্য অপেক্ষা করা এড়াতে এবং দ্রুত চুক্তিটি সম্পন্ন করার জন্য অগ্রিম অর্থ প্রদান করেন।
• বাণিজ্যিক সম্পত্তি। নগদ অর্থে অফিস, দোকান বা ছোট হোটেল কেনা খুব কম দেখা যায়, তবে সুবিধাগুলি একই: দ্রুত লেনদেন, অনুকূল শর্তের সম্ভাবনা এবং আমলাতান্ত্রিক ঝুঁকি হ্রাস।

নগদ অর্থের বিনিময়ে অফিস, দোকান বা ছোট হোটেল কেনা কম সাধারণ, তবে এটি একই সুবিধা প্রদান করে: লেনদেন দ্রুত হয়, অনুকূল শর্তাবলী নিয়ে আলোচনা করা সহজ হয় এবং কাগজপত্র এবং ঝুঁকি কম থাকে।.

অস্ট্রিয়ায় নগদ অর্থে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা বিনিয়োগকারীদের জন্য উল্লেখযোগ্য সুবিধা প্রদান করে। এটি অস্ট্রিয়ায় বিশেষভাবে মূল্যবান, যেখানে বাজার প্রতিযোগিতামূলক এবং লেনদেন দ্রুত হয়।.

মূল সুবিধা:

• ২%–৭% ছাড়। লেনদেন সুষ্ঠুভাবে সম্পন্ন হওয়া নিশ্চিত করা বিক্রেতাদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ। ক্রেতা যখন অগ্রিম নগদ অর্থ প্রদান করেন, তখন তারা প্রায়শই অতিরিক্ত ছাড় পেতে পারেন, বিশেষ করে যদি সম্পত্তির জন্য অনেক দরদাতা থাকে।
• নিলাম বেশি লাভজনক। নিলামে, ক্রেডিট সহ দরদাতারা ব্যাংকের অনুমোদন প্রক্রিয়ার উপর নির্ভরশীল। নগদ ক্রেতার একটি সুবিধা রয়েছে: তারা দ্রুত অর্থ প্রদান করতে পারে এবং তাৎক্ষণিকভাবে চুক্তিটি সম্পন্ন করতে পারে।
• দ্রুত এবং কম আমলাতান্ত্রিক। বন্ধক ছাড়া, ব্যাংক অনুমোদন, মূল্যায়ন বা পরিদর্শনের জন্য অপেক্ষা করার দরকার নেই। লেনদেন সরাসরি একটি নোটারি এবং একটি এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে হয়, যা উল্লেখযোগ্য পরিমাণ সময় সাশ্রয় করে—কখনও কখনও সপ্তাহ এমনকি মাসও।

বিশেষ করে বিদ্যমান বাজারে বা নতুন ভবনে নিজের টাকা দিয়ে অ্যাপার্টমেন্ট কেনা লাভজনক, যেখানে ক্রেতাদের মধ্যে প্রতিযোগিতা থাকে। এই ধরনের পরিস্থিতিতে, যিনি তাৎক্ষণিকভাবে এবং দ্রুত অর্থ প্রদান করতে পারেন তিনি প্রায়শই জয়ী হন - দ্রুততা এবং সম্পূর্ণ অর্থ হাতে থাকা লেনদেনের ফলাফল নির্ধারণ করে।.

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, ইউরোপীয় ইউনিয়নে একটি সাধারণ প্রবণতা দেখা দিয়েছে: নগদ সঞ্চালনের উপর বিধিনিষেধ এবং নিয়ন্ত্রণ, বিশেষ করে যখন রিয়েল এস্টেট লেনদেন, বড় কেনাকাটা, বা আন্তঃসীমান্ত লেনদেনের কথা আসে। এর বেশ কয়েকটি কারণ রয়েছে:

• অর্থ পাচার বিরোধী (AML)। অর্থের সন্ধান সহজ করার জন্য EU কঠোর নিয়ম চালু করছে। বড় নগদ লেনদেনকে ঝুঁকিপূর্ণ বলে মনে করা হয়, কারণ এগুলি অর্থ পাচার বা অবৈধ কার্যকলাপের সাথে যুক্ত হতে পারে। প্রতিটি দেশের একটি সীমা রয়েছে যার উপরে তহবিলের উৎস যাচাই করতে হবে।
• কর ফাঁকি দমন। কর কর্তৃপক্ষের পক্ষে নগদ অর্থ নিয়ন্ত্রণ করা আরও কঠিন। ব্যাংক স্থানান্তর ট্র্যাক করা সহজ, যার ফলে লেনদেনের সরকারী রেকর্ড তৈরি হয় এবং কর স্বচ্ছতা বৃদ্ধি পায়।
• ডিজিটাল পেমেন্টের উত্থান। যেহেতু এখন প্রায় সকল পেমেন্ট ব্যাংক এবং ইলেকট্রনিক সিস্টেমের মাধ্যমে হয়, তাই বিপুল পরিমাণ নগদ অর্থ সন্দেহের জন্ম দেয়। ইইউ দেশগুলি নগদহীন পেমেন্টকে উৎসাহিত করছে, মূলত ছোট খরচের জন্য নগদ সংরক্ষণ করছে।
• আইনগত আপডেট। অস্ট্রিয়া এবং অন্যান্য ইইউ দেশগুলিতে Finanzmarkt-Geldwäschegesetz (FM-GwG) এর মতো আইন রয়েছে, যার জন্য প্রচুর পরিমাণে রিয়েল এস্টেট কেনার সময় তহবিলের উৎসের স্পষ্ট প্রমাণ প্রয়োজন। এই নিয়মগুলি লঙ্ঘন করলে লেনদেন বন্ধ হয়ে যেতে পারে এবং জরিমানা আরোপ করা হতে পারে।

ক্রেতার কাছে পুরো টাকা নগদে থাকলেও, ব্যাংক নোট দিয়ে পরিশোধ করা সম্ভব নয়। আইন অনুসারে, বড় ক্রয় অবশ্যই একটি ব্যাংকের মাধ্যমে প্রক্রিয়াজাত করতে হবে: তহবিল কার্ড থেকে কার্ডে বা একটি বিশেষ সুরক্ষিত অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে স্থানান্তর করা হয়। এটি উভয় পক্ষের জন্য লেনদেন ন্যায্য এবং নিরাপদ কিনা তা নিশ্চিত করে।.

• ইউরোপীয় ইউনিয়ন (ইইউ) তার অর্থ পাচার বিরোধী নিয়মের অংশ হিসেবে নগদ লেনদেনের উপর একটি সাধারণ সীমা প্রবর্তন করছে, যার অর্থ বৃহৎ নগদ লেনদেন হয় নিষিদ্ধ করা হবে অথবা কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হবে।.
• সীমাটি নিয়ে আলোচনা করা হচ্ছে: যদি নগদ লেনদেন ~€3,000–€3,000+ এর বেশি হয়, তাহলে বিক্রেতা (কোম্পানি বা ব্যবসা) ক্রেতার বিবরণ রেকর্ড করতে এবং তাদের সনাক্তকরণ সম্পাদন করতে বাধ্য।.
• নেদারল্যান্ডসের মতো কিছু দেশ, ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে ৩,০০০ ইউরোর বেশি মূল্যের নগদ লেনদেন নিষিদ্ধ করার পরিকল্পনা করছে, যদি কোনও পেশাদার বিক্রেতা লেনদেনের সাথে জড়িত থাকে।.
• অন্যান্য ইইউ দেশগুলি নির্দিষ্ট কিছু বিভাগে (ব্যবসা, রিয়েল এস্টেট, বিলাসবহুল পণ্য এবং পরিষেবা) নগদ অর্থ প্রদানের জন্য একটি সাধারণ সর্বোচ্চ €10,000 নির্ধারণের প্রস্তাব করছে। এই সীমা বাধ্যতামূলক হবে, তবে দেশগুলি আরও কঠোর বিধিনিষেধ আরোপ করতে সক্ষম হবে।.

এটি রিয়েল এস্টেট বাজার এবং বড় লেনদেনের উপর কীভাবে প্রভাব ফেলে?

• যদি কোনও বিনিয়োগকারী সরাসরি নগদে বড় অঙ্কের অর্থ প্রদানের চেষ্টা করেন, তবে সম্ভবত এটি সম্ভব হবে না: কোম্পানি, ব্রোকার, নোটারি এবং রিয়েল এস্টেট বিক্রেতারা নির্ধারিত সীমার বেশি নগদ গ্রহণ করেন না।.
• এমনকি ঋণ ছাড়া একজন ক্রেতাকেও সাধারণত অর্থ পাচার বিরোধী নিয়ম মেনে চলার জন্য একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট বা এসক্রোর মাধ্যমে তহবিল স্থানান্তর করতে হয়।.
• যদি লেনদেনটি আনুষ্ঠানিকভাবে সম্পন্ন হয় এবং আইনি সত্তা (কোম্পানি, সংস্থা, ব্যবসা হিসাবে বিক্রেতা) জড়িত থাকে, তাহলে নগদ সীমাবদ্ধতা এবং বাধ্যতামূলক সনাক্তকরণ যেকোনো ক্ষেত্রেই প্রযোজ্য।.
• বিদেশীদের জন্য, বিশেষ করে যদি তারা তহবিলের অ-মানক উৎস ব্যবহার করে (যেমন ক্রিপ্টোকারেন্সি ফিয়াটে রূপান্তর), যাচাইকরণ এবং স্বচ্ছতার প্রয়োজনীয়তা আরও কঠোর - অস্পষ্ট উৎসের লেনদেন অনুমোদিত নাও হতে পারে।.

অস্ট্রিয়ায় অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময়, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল আপনার কত টাকা আছে তা নয়। আপনি যদি সবকিছু ঠিকঠাক না করেন তবে লক্ষ লক্ষ টাকাও সাহায্য করবে না।.

গুরুত্বপূর্ণ বিষয়:

• একটি লেনদেন সঠিকভাবে আনুষ্ঠানিক করার জন্য , একজন নোটারির সাথে কাজ করা এবং আইনি পদ্ধতি অনুসরণ করা অপরিহার্য।
• পাস চেক - AML, KYC এবং তহবিলের উৎস যাচাইকরণ গুরুত্বপূর্ণ।
• কোনও স্থান এবং জমি নির্বাচন করার সময় , অনুগ্রহ করে আঞ্চলিক বিধিনিষেধ এবং এরওয়ার্বসকমিশনের প্রয়োজনীয়তাগুলি বিবেচনা করুন।
• ক্রয়টি সঠিকভাবে গঠন করুন —একজন ব্যক্তিগত ব্যক্তি বা কোম্পানির মাধ্যমে, আইনি এবং আর্থিক ব্যবস্থা আগে থেকেই ভেবেচিন্তে করুন।

যেসব বিনিয়োগকারীরা আগে থেকেই সমস্ত প্রয়োজনীয় নথি সংগ্রহ করেছেন, সঠিক অঞ্চল বেছে নিয়েছেন এবং ক্রয় পরিকল্পনাটি ভেবে দেখেছেন, তারা তাদের নিজস্ব তহবিল দিয়ে ক্রয় করে আরও বেশি সুবিধা পাবেন - লেনদেনটি দ্রুত, নিরাপদ এবং ন্যূনতম ঝুঁকি রয়েছে।.