থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেটে লাভজনক বিনিয়োগ কীভাবে করবেন

থাই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ তাদের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ বিকল্প হয়ে উঠছে যারা আয় এবং আরামদায়ক বসবাসের জায়গা খুঁজছেন। যদিও ইউরোপের বিনিয়োগকারীরা প্রায়শই উচ্চ প্রবেশ খরচ এবং সীমিত রিটার্নের সম্মুখীন হন, এশিয়া, বিশেষ করে থাইল্যান্ড নতুন সুযোগ প্রদান করে।.

এই প্রবন্ধটি কেবল বাজারের একটি সংক্ষিপ্তসার প্রদানের লক্ষ্যে নয়, বরং দেশের বিনিয়োগ আকর্ষণের একটি পদ্ধতিগত বিশ্লেষণ প্রদানের লক্ষ্যে কাজ করে: আবাসিক সুযোগ এবং ভাড়া আয় থেকে শুরু করে আন্তর্জাতিক সম্পদ বৈচিত্র্যকরণ কৌশলে এর ভূমিকা পর্যন্ত।.

এই বিষয়ের প্রাসঙ্গিকতা বিভিন্ন বিষয়ের উপর নির্ভর করে। পর্যটন, যা সর্বদা থাই বাজারের অন্যতম প্রধান চালিকাশক্তি, সক্রিয়ভাবে মহামারী থেকে সেরে উঠছে এবং চীন, রাশিয়া এবং ইউরোপ থেকে দর্শনার্থীদের আগমন আবারও বৃদ্ধি পাচ্ছে।.

একই সময়ে, ডিজিটাল মাইগ্রেশনের ঘটনাটি বিকশিত হচ্ছে - তথ্যপ্রযুক্তি এবং সৃজনশীল শিল্পের পেশাদাররা ক্রমবর্ধমানভাবে ব্যাংকক বা চিয়াং মাইকে তাদের কাজ এবং জীবনের ভিত্তি হিসাবে বেছে নিচ্ছেন।.

দেশটি বৃহৎ পরিসরে অবকাঠামো প্রকল্প বাস্তবায়ন করছে, যার মধ্যে রয়েছে পূর্ব অর্থনৈতিক করিডোরের উন্নয়ন এবং নতুন বিমানবন্দর ও মহাসড়ক নির্মাণ, যা অনিবার্যভাবে গুরুত্বপূর্ণ অঞ্চলগুলিতে রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করে।.

এই বিষয়ে বিশেষজ্ঞদের নির্দেশনা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ, কারণ থাইল্যান্ডের আইনি পরিবেশ ইউরোপের তুলনায় অনেক জটিল। আমি, কেসেনিয়া লেভিনা, একজন আইনজীবী যার ইইউ এবং এশিয়ার লেনদেনের অভিজ্ঞতা রয়েছে। আমি আন্তর্জাতিক মালিকানা কাঠামো এবং KYC/AML পদ্ধতিতে বিশেষজ্ঞ। এটি আমাকে কেবল ডেভেলপারদের বিপণন প্রতিশ্রুতির দৃষ্টিকোণ থেকে নয় বরং প্রকৃত আইন প্রয়োগকারী অনুশীলনের দৃষ্টিকোণ থেকেও বাজার দেখতে দেয়।.

থাইল্যান্ডের দিকনির্দেশনা আরও ভালোভাবে বুঝতে, ঐতিহ্যগতভাবে স্থিতিশীল অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা করা কার্যকর। অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেট অধিকার সুরক্ষা এবং নিয়ন্ত্রক পূর্বাভাসের জন্য একটি সুবিধাজনক মানদণ্ড প্রদান করে। তুলনাটি দুটি ভিন্ন জগৎ প্রকাশ করে। অস্ট্রিয়া নির্ভরযোগ্যতার প্রতীক হিসেবে রয়ে গেছে: পূর্বাভাসযোগ্য নিয়মকানুন, সম্পত্তির অধিকার সুরক্ষা, কিন্তু কম ফলনও - খুব কমই বার্ষিক ২-৩% এর বেশি।

অন্যদিকে, থাইল্যান্ড সম্পূর্ণ ভিন্ন মডেল অফার করে: উচ্চ রিটার্ন এবং কম প্রবেশের সীমা (কখনও কখনও প্রতি অ্যাপার্টমেন্টে $70,000 থেকে $100,000 পর্যন্ত), যখন দেশটি একটি গতিশীল এশিয়ান প্রেক্ষাপটে নিহিত, যেখানে বৃদ্ধির হার ইউরোপের তুলনায় বেশি।.

থাইল্যান্ডের রিয়েল এস্টেট বাজার একটি জটিল, বহুস্তরবিশিষ্ট জীব। এটি ব্যাংককের মতো বৃহৎ মহানগরকে একত্রিত করে, যা বিশ্বের শীর্ষস্থানীয় রাজধানীর সাথে তুলনীয়, ফুকেট এবং কোহ সামুইয়ের মতো উন্নত রিসোর্ট এলাকাগুলির সাথে, যা এশিয়ান পর্যটনের প্রতীক হিসাবে বিবেচিত হয়। এছাড়াও নির্দিষ্ট গন্তব্য রয়েছে:

• চিয়াং মাই, ছাত্র এবং ডিজিটাল যাযাবরদের আবাসস্থল
• হুয়া হিন একটি জনপ্রিয় গন্তব্য, যারা জীবনের আরও স্বাচ্ছন্দ্যময় গতি পছন্দ করেন।

এই বৈচিত্র্য বাজারকে স্থিতিশীল করে তোলে: এটি চাহিদার একটি নির্দিষ্ট উৎসের উপর নির্ভর করে না।

থাইল্যান্ডের আইনি পরিবেশে কিছু বিধিনিষেধ আরোপ করা হয়েছে। বিদেশীরা সরাসরি জমির মালিক হতে পারে না, তবে তারা দীর্ঘমেয়াদী লিজহোল্ডে প্রবেশ করতে পারে বা কর্পোরেট কাঠামো ব্যবহার করতে পারে।

৪৯% পর্যন্ত বিদেশী মালিকানার অনুমতি রয়েছে যা অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগকে সবচেয়ে সহজলভ্য করে তোলে। অনেক বিনিয়োগকারীর জন্য, ব্যাংককের অ্যাপার্টমেন্ট বা সমুদ্র সৈকতের কনডো তাদের প্রথম প্রবেশপথ।

থাইল্যান্ডের প্রতি আগ্রহ কেবল তার জলবায়ু এবং সংস্কৃতি দ্বারা পরিচালিত হয় না। এখানে জীবনযাত্রার খরচ ইউরোপের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম, এবং পর্যটন এলাকাগুলিতে ইংরেজি ব্যাপকভাবে কথ্য, যা খাপ খাইয়ে নেওয়া সহজ করে তোলে। এর সাথে যুক্ত হয়েছে আকর্ষণীয় ভিসা প্রোগ্রাম: দীর্ঘমেয়াদী এলিট ভিসা থেকে শুরু করে এলটিআর (দীর্ঘমেয়াদী বাসিন্দা) এবং স্মার্ট ভিসা, যা বিনিয়োগকারী, পেশাদার এবং অবসরপ্রাপ্তদের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে।

থাই রিয়েল এস্টেট বাজারের ইতিহাস পর্যায়ক্রমে সংকট এবং উত্থানের ইতিহাস। ১৯৯৭ সালের তীব্র এশীয় সংকটের পর, দেশটি বাজারকে অতিরিক্ত উত্তাপ থেকে রক্ষা করার জন্য একটি নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থা তৈরি করে।.

২০১০-এর দশকে দ্রুত প্রবৃদ্ধি দেখা যায়, বিশেষ করে ব্যাংকক এবং রিসোর্টগুলিতে, যেখানে নতুন আবাসিক কমপ্লেক্স, কনডো হোটেল এবং ভিলা গজিয়ে উঠছিল। ২০২০-২০২১ সালে কোভিড-১৯ মহামারী একটি গুরুতর চ্যালেঞ্জ উপস্থাপন করে: পর্যটন তীব্রভাবে হ্রাস পায় এবং এর সাথে বিনিয়োগকারীদের আগ্রহও কমে যায়।.

কিন্তু ব্যাংককপোস্টের মতে, ২০২২ সাল থেকে দ্রুত পুনরুদ্ধার শুরু হয়েছে। ফুকেট এবং কোহ সামুই আবারও আন্তর্জাতিক পুঁজির জন্য আকর্ষণের কেন্দ্রবিন্দুতে পরিণত হয়েছে, অন্যদিকে ব্যাংকক স্থিতিস্থাপকতা এবং মূল্য স্থিতিশীলতা প্রদর্শন করেছে।.

বিভিন্ন অঞ্চলে উন্নয়ন অসম। ব্যাংকক ব্যবসায়িক কার্যকলাপের প্রধান কেন্দ্র হিসেবে রয়ে গেছে, মেট্রো স্টেশন এবং ব্যবসায়িক জেলাগুলির কাছে প্রিমিয়াম কনডোমিনিয়াম নির্মিত হচ্ছে।.

ফুকেটে সমুদ্রতীরবর্তী ভিলা এবং অ্যাপার্টমেন্টের উপর জোর দেওয়া হয়, বিশেষ করে ভিড়ের মৌসুমে এগুলোর চাহিদা বেশি থাকে। কোহ সামুই এমন লোকেদের জন্য একটি জীবনযাত্রার গন্তব্য হিসেবে বিবেচিত হয় যারা দূর থেকে বসবাস করতে এবং কাজ করতে চান। চিয়াং মাই শিক্ষার্থী এবং আইটি পেশাদারদের আকর্ষণ করে, অন্যদিকে পাতায়া এবং হুয়া হিন একটি আরও সাশ্রয়ী মূল্যের বাজার অংশ।.

সম্পত্তির ধরণ বিবেচনা করে । কনডোমিনিয়ামগুলি সবচেয়ে জনপ্রিয়, কারণ বিদেশীদের কাছে এগুলি সবচেয়ে সহজলভ্য। ভিলাগুলি প্রায়শই লিজহোল্ড ব্যবস্থা বা কর্পোরেট কাঠামোর মাধ্যমে অধিগ্রহণ করা হয়। কনডো হোটেলগুলি একটি বিশেষ অংশের প্রতিনিধিত্ব করে, যেখানে বিনিয়োগকারীরা একটি নিশ্চিত আয় পান এবং তাদের নিজেরাই সেগুলি পরিচালনা করতে হয় না।

ভাড়াটেদের তিনটি গ্রুপের চাহিদার কারণে এই চাহিদা তৈরি হয়। প্রথমটি হল পর্যটক যারা স্বল্পমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট বা ভিলা বেছে নেন। দ্বিতীয়টি হল ডিজিটাল যাযাবর যারা দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া পছন্দ করেন এবং সহ-কর্মক্ষেত্রে কাজ করার বিকল্প পান। তৃতীয়টি হল আন্তর্জাতিক কোম্পানিতে কাজ করা এবং বছরের পর বছর ধরে ভাড়া থাকা প্রবাসীরা।.

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা করলে, পার্থক্যগুলি স্পষ্ট হয়ে ওঠে। থাইল্যান্ড এমন একটি বাজার যেখানে স্বতন্ত্র রিসোর্ট বৈশিষ্ট্য এবং শক্তিশালী ঋতুগত বৈশিষ্ট্য রয়েছে। উচ্চ মৌসুমে, রিটার্ন দুই অঙ্কে পৌঁছাতে পারে, অন্যদিকে নিম্ন মৌসুমে, তা হ্রাস পেতে পারে।.

অন্যদিকে, অস্ট্রিয়া প্রায় বিপরীত মডেলের প্রতিনিধিত্ব করে: দীর্ঘমেয়াদী লিজ, স্থিতিশীল দাম এবং কম অস্থিরতা সহ নগর বাজার। বিনিয়োগকারীদের জন্য, পছন্দটি স্পষ্ট: থাইল্যান্ড উচ্চ রিটার্নের সুযোগ দেয়, যেখানে অস্ট্রিয়া শান্তি এবং ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্যতা প্রদান করে।.

এশিয়ার প্রেক্ষাপটে, থাইল্যান্ড ভিয়েতনামের সাথে প্রতিযোগিতা করে (আরও বিস্তারিত জানার জন্য, "ভিয়েতনামে রিয়েল এস্টেট " নিবন্ধটি দেখুন), ইন্দোনেশিয়া এবং মালয়েশিয়া। ভিয়েতনামের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির হার দ্রুত, কিন্তু বিদেশীদের জন্য এর আইনি ব্যবস্থা কম অনুমানযোগ্য।

ইন্দোনেশিয়া এবং বালি প্রবাসীদের মধ্যে জনপ্রিয়, কিন্তু মালিকানার নিয়মকানুন আরও জটিল। HMLF-এর মতে, মালয়েশিয়া আকর্ষণীয় ভিসার বিকল্প প্রদান করে কিন্তু পর্যটকদের আকর্ষণের দিক থেকে থাইল্যান্ডের চেয়ে পিছিয়ে। পরিশেষে, থাইল্যান্ড একটি ভারসাম্যপূর্ণ পছন্দ প্রদান করে: একটি উন্নত বাজার, সুবিধাজনক ভাড়া শর্ত এবং একটি প্রতিষ্ঠিত আন্তর্জাতিক ভাবমূর্তি।

অস্ট্রিয়ার দিকে নজর দেওয়া দরকারী যদিও ভিয়েনা এবং সালজবার্গে ভাড়ার ফলন খুব কমই বার্ষিক ২-৩% এর বেশি হয়, ব্যাংকক বা ফুকেটে আপনি ৫-১০% এবং কখনও কখনও আরও বেশি আশা করতে পারেন।

অস্ট্রিয়ার বাজার স্বচ্ছ এবং স্থিতিশীল, এবং বিদেশীদের জন্য জমির মালিকানা সহজ, কিন্তু উচ্চ প্রবেশ খরচ (€300,000 থেকে €400,000 পর্যন্ত) অনেক বেসরকারি বিনিয়োগকারীদের কাছে এটি অ্যাক্সেসযোগ্য করে তোলে। তবে, থাইল্যান্ডে, প্রবেশ খরচ উল্লেখযোগ্যভাবে কম, এবং উচ্চ পর্যটক ট্র্যাফিক ভাড়ার চাহিদা বজায় রাখে।.

থাইল্যান্ডের আইনি পরিবেশ ইউরোপের থেকে আলাদা, এবং লেনদেনের পরিকল্পনা করার সময় এটি অবশ্যই বিবেচনায় নেওয়া উচিত। প্রধান পার্থক্য হল বিদেশীরা সরাসরি জমির মালিক হতে পারে না এবং এই নিষেধাজ্ঞা এখনও একটি মৌলিক নিয়ম। তবে, বাস্তবে, বেশ কয়েকটি মডেল বিদ্যমান যা আইনি এবং নিরাপদ রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের অনুমতি দেয়।.

মালিকানার প্রধান ধরণ

কনডোমিনিয়াম ফ্রিহো হল সবচেয়ে সহজ এবং জনপ্রিয় ফর্ম্যাট। একজন বিদেশী সরাসরি একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক হতে পারেন, তবে ভবনে তাদের অংশ মোট এলাকার ৪৯% এর মধ্যে সীমাবদ্ধ। বেশিরভাগ বেসরকারি বিনিয়োগকারীদের জন্য, এটিই সর্বোত্তম পছন্দ।

লিজহোল্ড (দীর্ঘমেয়াদী লিজ) - জমি বা ভিলা ৩০ বছর পর্যন্ত লিজ দেওয়া হয়, যার মেয়াদ বাড়ানোর সুযোগ থাকে। বাস্তবে, চুক্তির একটি শৃঙ্খল তৈরি করা হয় যা ৯০ বছর পর্যন্ত সম্পত্তির মালিকানার অনুমতি দেয়।

কোম্পানির মালিকানা - একটি থাই কোম্পানি প্রতিষ্ঠা করা যেখানে একজন বিদেশীর সংখ্যালঘু অংশীদারিত্ব (৪৯% পর্যন্ত) থাকে এবং আইনি প্রক্রিয়ার মাধ্যমে (মনোনীত শেয়ারহোল্ডার, চুক্তি) নিয়ন্ত্রণ নিশ্চিত করা হয়। এই মডেলটি প্রায়শই জমি এবং ভিলা কেনার জন্য ব্যবহৃত হয়।

একটি কনডো-হোটেল অথবা ডেভেলপারের কাছ থেকে নিশ্চিত আয় - বিনিয়োগকারী একটি ইউনিট ক্রয় করেন এবং কোনও ব্যবস্থাপনার দায়িত্ব ছাড়াই একটি নির্দিষ্ট বা পরিবর্তনশীল আয় পান। যারা থাইল্যান্ডে থাকার পরিকল্পনা করেন না তাদের মধ্যে এটি জনপ্রিয়।

স্পষ্টতার জন্য, থাইল্যান্ড এবং অস্ট্রিয়াতে উপলব্ধ মালিকানার ফর্ম্যাটগুলির তুলনা করা যাক:

সুতরাং, থাই বাজার উপকরণের দিক থেকে আরও নমনীয়, তবে আইনি প্রস্তুতির প্রয়োজন। অস্ট্রিয়ান ব্যবস্থাটি সহজ এবং আরও স্থিতিশীল, তবে উচ্চ ফলনের "বহিরাগত" বৈশিষ্ট্যের অভাব রয়েছে।.

বিনিয়োগকারীরা তাদের লক্ষ্যের উপর নির্ভর করে বিভিন্ন কৌশল বেছে নিতে পারেন:

• ভাড়া আয় – ব্যাংককে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বা রিসোর্ট কনডো কিনুন, স্বল্পমেয়াদী বা দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া দিন।.
• লাইফস্টাইল বিনিয়োগ - ফুকেট/সামুইতে ব্যক্তিগত ব্যবহারের জন্য একটি ভিলা বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনা, মৌসুমে ভাড়া দেওয়ার বিকল্প সহ।.
• অনুমানমূলক কৌশল - নির্মাণ পর্যায়ে বিনিয়োগ (পরিকল্পনার বাইরে), প্রকল্প শেষ হওয়ার পরে পরবর্তী পুনঃবিক্রয়।.
• সম্পদ বৈচিত্র্যকরণ - আন্তর্জাতিক পোর্টফোলিওর অংশ হিসেবে রিয়েল এস্টেটের মালিকানা অর্জন বিশেষ করে মুদ্রা ঝুঁকিপূর্ণ দেশগুলির বিনিয়োগকারীদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ।.

তুলনামূলকভাবে, অস্ট্রিয়াতে, স্থিতিশীলতার উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া মডেল প্রায় সবসময়ই প্রাধান্য পায়। অনুমানমূলক চুক্তি বিরল, এবং বার্ষিক লাভ খুব কমই ৩% এর বেশি হয়। থাইল্যান্ডে, স্বল্পমেয়াদী ভাড়া ৭-১০% এবং সফল রিসোর্ট প্রকল্পগুলিতে আরও বেশি লাভ করতে পারে।

থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেট কেনার ক্ষেত্রে বিদেশীদের আইনি অবস্থা এবং মালিকানা কাঠামোর সাথে সম্পর্কিত নিজস্ব অনন্য চ্যালেঞ্জ রয়েছে। প্রধান অসুবিধা হল বিদেশীরা সরাসরি জমির মালিক হতে পারে না, তবে কেবল কনডোর মালিক হতে পারে অথবা লিজ বা কর্পোরেট কাঠামোর মাধ্যমে। অতএব, ক্রয় প্রক্রিয়ার জন্য সতর্কতার সাথে যথাযথ পরিশ্রম এবং একজন পেশাদার আইনজীবীর সহায়তা প্রয়োজন।.

লেনদেনের ধাপে ধাপে প্রক্রিয়াটি নিম্নরূপ: প্রথমে, বিনিয়োগকারী সম্পত্তি সংরক্ষণ করেন এবং একটি আমানত করেন, তারপরে একটি প্রাথমিক ক্রয় এবং বিক্রয় চুক্তি সম্পন্ন হয়, যা মূল্য এবং শর্তাবলী নির্ধারণ করে।

এরপর মূল পরিমাণ স্থানান্তর করা হয়, বিনিময় বিধিনিষেধ এবং থাইল্যান্ডে বৈদেশিক মুদ্রা স্থানান্তরের প্রয়োজনীয়তা বিবেচনা করে। চূড়ান্ত পর্যায়ে ভূমি বিভাগের সাথে লেনদেনের নিবন্ধন করা হয়, যেখানে একটি সরকারী মালিকানা দলিল বা লিজহোল্ড চুক্তি জারি করা হয়।.

লেনদেনের নিরাপত্তার জন্য যথাযথ পরিশ্রম

• স্বত্ব দলিল,
• সম্পত্তির উপর দায় বা ঋণের উপস্থিতি,
• ডেভেলপারের আইনি অবস্থা এবং নির্মাণ অনুমতিপত্র,
• জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে লিজহোল্ড চুক্তির সঠিক বাস্তবায়ন।.

পরিকল্পনার বাইরে (নির্মাণাধীন) বাড়ি কেনার সময়, বিনিয়োগকারীদের জন্য অর্থপ্রদানের সময়সূচী এবং গ্যারান্টির বিষয়ে একমত হওয়া গুরুত্বপূর্ণ। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে, লেনদেনগুলি পর্যায়ক্রমে গঠিত হয়: রিজার্ভেশন পর্যায়ে 10-30%, প্রকল্পের সমাপ্তির উপর নির্ভর করে পরবর্তী অর্থপ্রদান এবং মালিকানা হস্তান্তরের পরে চূড়ান্ত অর্থপ্রদান। নির্মাণ বিলম্বের ক্ষেত্রে ডেভেলপাররা সাধারণত ফেরতের গ্যারান্টি প্রদান করে, তবে যথাযথ পরিশ্রম বাধ্যতামূলক।

উপকূলীয় বৈশিষ্ট্যগুলির মধ্যে রয়েছে জোনিং সীমাবদ্ধতা এবং নগর পরিকল্পনা বিধিনিষেধ যা ভবনের উচ্চতা, উন্নয়ন ঘনত্ব এবং ভূমি ব্যবহার নিয়ন্ত্রণ করে। ফুকেট বা কোহ সামুইয়ের ভিলার জন্য এটি বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ, যেখানে আইন এবং স্থানীয় পৌরসভা বিধিনিষেধ সম্ভাব্য পুনর্বিকাশ এবং সম্প্রসারণকে সীমিত করতে পারে।

রিয়েল এস্টেট কেনার ধাপে ধাপে প্রক্রিয়া

সাধারণভাবে, থাইল্যান্ডে আইনি নিরাপত্তা পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যথাযথ পরিশ্রম এবং সঠিক মালিকানা কাঠামোর মাধ্যমে অর্জন করা হয়, যেখানে অস্ট্রিয়ায় প্রক্রিয়াটি সহজ এবং আরও আনুষ্ঠানিক, কিন্তু লাভ কম।.

থাইল্যান্ডে রিয়েল এস্টেট কেনার আর্থিক দিকটি ইউরোপের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে সহজ, তবে এর জন্য বেশ কয়েকটি বিষয় বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন।

সম্পত্তি কেনার সময়, বিনিয়োগকারীদের নিবন্ধন ফি এবং স্থানান্তর করের সম্মুখীন হতে হয়। গড়ে, নিবন্ধন ফি সম্পত্তির মূল্যের প্রায় 2%, এবং স্থানান্তর কর 2-3% এর মধ্যে থাকে। যদি ক্রয়টি কোনও ডেভেলপারের মাধ্যমে করা হয়, তাহলে নতুন ভবনের উপর 7% ভ্যাটও যোগ করা হয়।.

সিয়ামলিগ্যালের মতে রিয়েল এস্টেটের মালিকানা উচ্চ করের বোঝা চাপায় না । বার্ষিক কর কম (আবাসিক সম্পত্তির জন্য ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের 0.02-0.1%), তবে বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই ইউটিলিটি খরচ এবং পরিষেবা ফি (রক্ষণাবেক্ষণ ফি, জটিল রক্ষণাবেক্ষণ, নিরাপত্তা এবং সাধারণ এলাকার পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা) বিবেচনা করতে হবে।

মূলধন লাভ কর বিক্রয়ের উপর প্রযোজ্য যা সরকারী ক্যাডাস্ট্রাল মূল্য এবং সম্পত্তির মালিকানার দৈর্ঘ্যের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়। প্রায়শই, কর 1% থেকে 3% পর্যন্ত হয়, তবে মালিকানার ধরণ (লিজহোল্ড বা ফ্রিহোল্ড) এবং বিক্রয় পদ্ধতির উপর নির্ভর করে সমন্বয় করা যেতে পারে।

অনাবাসিকদের জন্য ভাড়া আয়ের উপর ১৫-২০% হারে কর আরোপ করা হয়। যদি মালিক কোনও কর্পোরেট কাঠামো ব্যবহার করেন বা কোনও ব্যবস্থাপনা সংস্থার মাধ্যমে সম্পত্তি পরিচালনা করেন, তাহলে অতিরিক্ত সামাজিক এবং কর্পোরেট কর প্রযোজ্য হতে পারে।.

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা

অস্ট্রিয়ান রিয়েল এস্টেট কর পরীক্ষা করা মূল্যবান - এগুলি সরাসরি নেট আয় এবং মালিকানা কৌশলকে প্রভাবিত করে।

সুতরাং, থাইল্যান্ডের কর পরিবেশ বিনিয়োগকারীদের উচ্চ নেট রিটার্ন অর্জনের সুযোগ করে দেয়, তবে মুদ্রা স্থানান্তর এবং লেনদেন কাঠামোর যত্ন সহকারে বিবেচনা করা প্রয়োজন। অস্ট্রিয়া স্বচ্ছতা এবং পূর্বাভাসযোগ্যতা প্রদান করে, কিন্তু ফলন উল্লেখযোগ্যভাবে কম।.

উদ্দেশ্য: BTS স্টেশনের (ব্যাংককের কেন্দ্রস্থলে) কাছে একটি আধুনিক কনডোতে 40 বর্গমিটার আয়তনের 1-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট।

ক্রয় মূল্য: ৫০,০০,০০০ বাট (≈ $১৪০,০০০)।

১. ক্রয় খরচ

২. ভাড়া আয়

• এই এলাকায় ১ বেডরুমের একটি অ্যাপার্টমেন্টের গড় ভাড়া ২৫,০০০ বাট/মাস।.
• বার্ষিক আয় = ৩০০,০০০ বাহাত।.

৩. বার্ষিক খরচ

৪. নিট ভাড়া আয়

• আয়: ৩০০,০০০ বাহাত
• কম খরচ: ১০১,০০০ বাট
• নিট আয় = ১৯৯,০০০ বাট/বছর (≈ $৫,৬০০)
• নিট ফলন = ১৯৯,০০০ / ৫,৫০০,০০০ ≈ ৩.৬% প্রতি বছর

৫. ৭ বছর পর প্রস্থান (পুনঃবিক্রয়)

ধরা যাক ব্যাংককে দাম প্রতি বছর গড়ে ৩% হারে বৃদ্ধি পায়।.

• ৭ বছর পরের দাম: ৫,০০০,০০০ × (১.০৩)^৭ ≈ ৬,১৫০,০০০ বাহাত।.

বিক্রয় খরচ:

• এজেন্সি কমিশন: ৩% = ১৮৫,০০০ বাহাত
• মূলধন লাভ কর (ধরুন প্রায় ২%): ১২০,০০০ বাহাত

নিট বিক্রয় আয়: ≈ ৫,৮৪৫,০০০ বাহাত

৬. লাভজনকতার চূড়ান্ত হিসাব

বিনিয়োগ: ৫,৫০০,০০০ বাহাত

ফেরত: ৭,২৩৮,০০০ বাট

লাভ: ১,৭৩৮,০০০ বাট (~$৪৯,০০০)

IRR (গড় রিটার্ন) ≈ বার্ষিক ৬.২%

উপসংহার:

• বার্ষিক নেট ভাড়ার ফলন প্রায় ৩.৫-৪%।.
• দাম বৃদ্ধি এবং পুনঃবিক্রয় বিবেচনায় নিলে, চূড়ান্ত লাভজনকতা বার্ষিক ৬-৭% এ পৌঁছায়।.
• সুবিধাগুলি হল কম কর এবং তুলনামূলকভাবে সস্তা প্রবেশ। অসুবিধাগুলি হল অবস্থান নির্ভরতা এবং ভাড়ার মৌসুমীতা।.

থাই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করলে সরাসরি স্থায়ী বসবাসের অনুমতি পাওয়া যায় না, তবে দেশটি বেশ কয়েকটি দীর্ঘমেয়াদী ভিসা প্রোগ্রাম অফার করে যা আপনাকে দীর্ঘ সময়ের জন্য দেশে বসবাস এবং কাজ করার অনুমতি দেয়।.

থাইল্যান্ড এলিট ভিসা একটি প্রিমিয়াম প্রোগ্রাম যা ৫ থেকে ২০ বছর মেয়াদী। এটি বিদেশীদের নিয়মিত ভিসা নবায়নের প্রয়োজন ছাড়াই থাইল্যান্ডে প্রবেশের সুযোগ দেয় এবং দ্রুত অভিবাসন ছাড়পত্র, স্বাস্থ্যসেবা এবং জীবনধারা পরিষেবার মতো সুযোগ-সুবিধা প্রদান করে।

এটি বিনিয়োগকারীদের জন্য সুবিধাজনক, কারণ সম্পত্তিটি ভিসার সীমাবদ্ধতা ছাড়াই ব্যক্তিগত বাসস্থান এবং ভাড়ার জন্য ব্যবহার করা যেতে পারে।.

দীর্ঘমেয়াদী আবাসিক ভিসা (LTR) বিনিয়োগকারী, ডিজিটাল যাযাবর এবং দক্ষ পেশাদারদের জন্য তৈরি। এটি দেশে ১০ বছর পর্যন্ত থাকার সুযোগ দেয়, একই সাথে কর ছাড় এবং কর্মসংস্থানের স্বাধীনতা প্রদান করে।

স্মার্ট ভিসা আইটি পেশাদার, স্টার্টআপ এবং অত্যন্ত দক্ষ কর্মীদের জন্য তৈরি। এটি চার বছর পর্যন্ত বসবাসের সুযোগ প্রদান করে, কর্মসংস্থান সহজ করে এবং কর হ্রাস সহ বিভিন্ন সুবিধার অ্যাক্সেস উন্মুক্ত করে।

এটা লক্ষণীয় যে, কিছু ইউরোপীয় দেশে যেমন রিয়েল এস্টেট কেনার মাধ্যমে সরাসরি স্থায়ী বসবাসের অনুমতি পাওয়া যায় না। পরিবর্তে, বিদেশীরা দীর্ঘমেয়াদী থাকার জন্য এবং দেশের জীবনযাত্রার সাথে একীভূত হওয়ার জন্য উপরে উল্লিখিত ভিসা ব্যবহার করে - আরামদায়ক জীবনযাপন, উচ্চমানের স্বাস্থ্যসেবা, কম অপরাধের হার এবং বছরব্যাপী সৈকত এবং কার্যকলাপের পরিবেশ।.

থাইল্যান্ড বনাম অস্ট্রিয়া

থাইল্যান্ড একটি প্রাণবন্ত জীবনধারার উপাদান সহ ভিসা প্রদান করে, যা আপনাকে বিনিয়োগ এবং আরামদায়ক জীবনযাত্রার সমন্বয় করতে দেয়, অন্যদিকে অস্ট্রিয়া আয় বা ব্যবসার বাধ্যতামূলক ডকুমেন্টারি প্রমাণ সহ আনুষ্ঠানিক আবাসিক বিভাগগুলিতে মনোনিবেশ করে।.

থাইল্যান্ডের ভাড়া বাজার অত্যন্ত গতিশীল, বিশেষ করে রিসোর্ট এলাকা এবং প্রধান শহরগুলিতে। এটি দুটি প্রধান বিভাগে বিভক্ত: স্বল্পমেয়াদী ভাড়া (পর্যটক, এয়ারবিএনবি, বুকিং) এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া (প্রবাসী, ডিজিটাল যাযাবর)।.

স্বল্পমেয়াদী ভাড়া বিনিয়োগকারীদের আকর্ষণ করে এবং উচ্চ রিটার্ন দেয়, তবে মৌসুমের উপর নির্ভর করে। ফুকেট এবং কোহ সামুইয়ের রিসোর্ট এলাকায় শীতকালে আয় বার্ষিক ১২% পর্যন্ত বৃদ্ধি পেতে পারে, তবে অফ-সিজনে অর্ধেক কমে যায়। ভাড়া প্রায়শই ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির মাধ্যমে পরিচালিত হয়, যারা বিপণন, পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা এবং অতিথিদের অর্থ প্রদান পরিচালনা করে।

দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া সাধারণত দেখা যায়। এখানে চাহিদা বেশি স্থিতিশীল, কিন্তু উৎপাদন কম—গড়ে, বার্ষিক ৪-৬%। ডিজিটাল যাযাবর এবং প্রবাসীরা বছরব্যাপী ভাড়াটেদের প্রবাহ নিশ্চিত করে, মৌসুমী ঝুঁকি কমিয়ে আনে।

অবস্থান অনুসারে লাভের পরিসর

ইউরোপীয় শহরগুলিতে, ফলন ২-৩%, কিন্তু তা স্থিতিশীল এবং মৌসুমি প্রভাবের দ্বারা কার্যত প্রভাবিত হয় না। থাইল্যান্ডে, ফলন ২-৩ গুণ বেশি, তবে বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই ঝুঁকিগুলি বিবেচনা করতে হবে: মৌসুমি, সম্পত্তির মান, ব্যবস্থাপনা এবং লিজহোল্ডের আইনি দিকগুলি।.

স্থানের পছন্দ বিনিয়োগের উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে - ভাড়া আয়, জীবনযাত্রার ধরণ, অথবা সম্মিলিত কৌশল। বিভিন্ন অঞ্চলে ফলন, সম্পত্তির ধরণ, প্রবেশ খরচ এবং ভাড়ার চাহিদা ভিন্ন হয়।.

ব্যাংকক থাইল্যান্ডের বৃহত্তম মহানগর এবং একটি ব্যবসায়িক ও সাংস্কৃতিক কেন্দ্র। এখানে মূল চাহিদা দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেদের দ্বারা পরিচালিত হয় - প্রবাসী, আন্তর্জাতিক কোম্পানির কর্মচারী এবং আইটি এবং আর্থিক খাতের পেশাদাররা।.

রিয়েল এস্টেটের প্রকারভেদ: কনডোমিনিয়াম, আকাশচুম্বী ভবনে অ্যাপার্টমেন্ট, শহরতলিতে বিরল ভিলা।

সর্বনিম্ন দাম: স্টুডিও - $60-70 হাজার থেকে, 1-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট - $80-100 হাজার থেকে, প্রিমিয়াম কনডো - $200-250 হাজার থেকে।

জনপ্রিয় এলাকা:

• সুখুমভিট (থংলোর, এক্কামাই): সক্রিয় জীবনধারা, রেস্তোরাঁ, শপিং সেন্টার, প্রবাসীদের কাছে জনপ্রিয়।.
• সিলম / সাথর্ন: ব্যবসায়িক জেলা, অফিস কর্মীদের জন্য মর্যাদাপূর্ণ ভাড়া।.
• আরি / ফ্রম ফং: শান্ত আবাসিক এলাকা, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার চাহিদা বেশি।.

ফুকেট সমুদ্রতীরবর্তী সম্পত্তি সহ একটি প্রিমিয়াম রিসোর্ট বাজার, যা পর্যটক এবং কনডো হোটেল মালিকদের আকর্ষণ করে। এটি স্বল্পমেয়াদী ভাড়া আয়ের উচ্চ সম্ভাবনা প্রদান করে, তবে এটি অত্যন্ত মৌসুমী।.

সম্পত্তির ধরণ: সুইমিং পুল সহ ভিলা, সমুদ্রের দৃশ্য সহ কনডোমিনিয়াম, পর্যটন এলাকায় অ্যাপার্টমেন্ট।

সর্বনিম্ন দাম: কনডো - $১০০,০০০-১২০,০০০ থেকে, ভিলা - $২৫০,০০০ থেকে, প্রিমিয়াম ভিলা - $৫০০,০০০ এবং তার বেশি।

জনপ্রিয় এলাকা:

• পাটোং / কারোন / কাটা: পর্যটক প্রবাহ, উচ্চ স্বল্পমেয়াদী লাভজনকতা।.
• কমলা / সুরিন / ব্যাং তাও: প্রিমিয়াম ভিলা, শান্ত এলাকা, লাইফস্টাইল বিনিয়োগের জন্য উপযুক্ত।.

সামুই ডিজিটাল যাযাবরদের জন্য জীবনধারা এবং মধ্যমেয়াদী ভাড়ার দিকে লক্ষ্য রাখে। ফুকেটের তুলনায় ফলন কিছুটা কম, তবে বাজার সারা বছর স্থিতিশীল থাকে।.

সম্পত্তির ধরণ: সমুদ্র সৈকতের কাছাকাছি কনডো, ভিলা, স্টুডিও এবং অ্যাপার্টমেন্ট।

সর্বনিম্ন দাম: স্টুডিও - ৮০ হাজার ডলার থেকে শুরু, ১-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট - ১২০ হাজার ডলার থেকে শুরু, ভিলা - ২০০ হাজার ডলার থেকে শুরু।

জনপ্রিয় এলাকা:

• চাওয়েং / লামাই: পর্যটকদের জন্য সক্রিয় ভাড়া সহ কেন্দ্রীয় সৈকত।.
• বোফুট / মেনাম: জীবনযাত্রা এবং দীর্ঘমেয়াদী ভাড়াটেদের সাথে শান্ত এলাকা।.

চিয়াং মাই একটি ছাত্র এবং তথ্যপ্রযুক্তি কেন্দ্র যেখানে দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার চাহিদা রয়েছে। মৌসুমি কম, ফলন গড় এবং প্রবেশের বাধা কম।.

সম্পত্তির ধরণ: অ্যাপার্টমেন্ট এবং টাউনহাউস, শহরতলিতে বিচ্ছিন্ন বাড়ি।

সর্বনিম্ন দাম: স্টুডিও - ৫০-৬০ হাজার ডলার থেকে, ১-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্ট - ৭০-৮০ হাজার ডলার থেকে, ঘর - ১৫০ হাজার ডলার থেকে।

জনপ্রিয় এলাকা:

• নিম্মান / সান্তিথাম: তথ্যপ্রযুক্তি এবং সহ-কর্মসংস্থান, চাহিদাপূর্ণ ডিজিটাল যাযাবর।.
• পুরাতন শহর / নদীর তীর: বিশ্ববিদ্যালয় এবং পর্যটন এলাকার কাছাকাছি।.

পাতায়া এবং হুয়া হিন হল সাশ্রয়ী মূল্যের রিয়েল এস্টেট সহ একটি গণ-বাজার বিভাগ। সীমিত বাজেট, উচ্চ প্রতিযোগিতা এবং মাঝারি রিটার্ন সহ বিনিয়োগকারীদের জন্য এগুলি উপযুক্ত।.

সম্পত্তির ধরণ: কনডো, বহুতল অ্যাপার্টমেন্ট, ছোট ভিলা।

সর্বনিম্ন দাম: কনডো - $50-70 হাজার থেকে, 1-বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্ট - $60-80 হাজার থেকে, ভিলা - $150-180 হাজার থেকে।

জনপ্রিয় এলাকা:

• পাতায়া সেন্ট্রাল / জোমতিয়েন: পর্যটন কেন্দ্র, স্বল্পমেয়াদী ভাড়া বেশি।.
• হুয়া হিন সিটি / খাও তাকাব: শান্ত এলাকা, পারিবারিক জীবনযাত্রার জন্য উপযুক্ত।.

অঞ্চল এবং বৈশিষ্ট্যের তুলনা সারণী:

থাই রিয়েল এস্টেট বাজারকে মাধ্যমিক এবং প্রাথমিক (নতুন ভবন) দুই ভাগে ভাগ করা হয়েছে, এবং বিনিয়োগকারীর দৃষ্টিকোণ থেকে প্রতিটি বিভাগের নিজস্ব বৈশিষ্ট্য রয়েছে।.

সেকেন্ডারি মার্কেটের বৈশিষ্ট্য হল আরও সাশ্রয়ী মূল্য এবং সম্পূর্ণ সম্পত্তি, যা তাৎক্ষণিক ভাড়া আয়ের সুযোগ করে দেয়। এখানে বিনিয়োগকারীর প্রাথমিক দায়িত্ব হল সম্পত্তিটি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিদর্শন করা: ইউটিলিটিগুলির অবস্থা, নির্মাণ সামগ্রীর অবনতি, এবং সংস্কার খরচ এবং ভবিষ্যতের আয়ের উপর প্রভাব ফেলতে পারে এমন ত্রুটি বা ত্রুটির উপস্থিতি।

অবস্থান এবং অবকাঠামো মূল্যায়ন করাও গুরুত্বপূর্ণ - ভাড়াটেদের তাৎক্ষণিক প্রবাহ এবং প্রতিষ্ঠিত চাহিদার কারণে ব্যাংকক বা ফুকেটের নামীদামী এলাকায় পুনঃবিক্রয় নতুন উন্নয়নের চেয়ে বেশি লাভজনক হতে পারে।.

নতুন উন্নয়ন (অফ-প্ল্যান) কম দামে রিয়েল এস্টেট কেনার সুযোগ দেয়, কিন্তু ঝুঁকির সাথে যুক্ত: নির্মাণ বিলম্ব, ডেলিভারির তারিখ পরিবর্তন, অর্থপ্রদানের সময়সূচী মেনে চলার প্রয়োজনীয়তা এবং প্রকল্পে সম্ভাব্য পরিবর্তন।

সাধারণত ধাপে ধাপে অর্থ প্রদান করা হয়: প্রাথমিকভাবে একটি আমানত, নির্মাণ সম্পন্ন হওয়ার সাথে সাথে বেশ কয়েকটি কিস্তি এবং সম্পত্তি হস্তান্তরের পরে চূড়ান্ত অর্থ প্রদান। ঝুঁকি কমাতে বিকাশকারীর যথাযথ পরিশ্রম এবং চুক্তির শর্তাবলী অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।.

বাজারে দামের পরিসর ভিন্ন: ব্যাংকক এবং চিয়াং মাইতে স্টুডিও এবং ছোট কনডোর দাম শুরু হয় $50,000-70,000 থেকে, যেখানে ফুকেট এবং কোহ সামুইতে ভিলার দাম $300,000 এবং তার বেশি।.

থাইল্যান্ড বনাম অস্ট্রিয়া

সামগ্রিকভাবে, সেকেন্ডারি মার্কেট দ্রুত আয় তৈরি এবং গুরুত্বপূর্ণ ক্ষেত্রগুলিতে সম্পন্ন সম্পত্তি নির্বাচনের সুযোগ করে দেয়, অন্যদিকে নতুন উন্নয়ন কৌশলগত বিনিয়োগকারীদের জন্য উপযুক্ত যারা অপেক্ষা করতে এবং প্রকল্পের ঝুঁকি পরিচালনা করতে ইচ্ছুক।.

থাইল্যান্ডে, স্ট্যান্ডার্ড কনডোমিনিয়াম বা ভিলার মালিকানার বাইরেও আপনার বিনিয়োগ পোর্টফোলিওকে বৈচিত্র্যময় করার জন্য অনেক বিকল্প রয়েছে।.

কনডো হোটেল হল সেই সম্পত্তি যেখানে ডেভেলপার বা ব্যবস্থাপনা কোম্পানি কয়েক বছরের জন্য একটি নির্দিষ্ট আয়ের গ্যারান্টি দেয়। এটি পরিচালনাগত ঝুঁকি হ্রাস করে, তবে ফলন সাধারণত স্বাধীন ভাড়া সম্পত্তির তুলনায় কম হয়।

পরিচালিত ভিলাগুলি স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার মাধ্যমে উচ্চতর রিটার্ন প্রদান করে, তবে পেশাদার ব্যবস্থাপনা এবং রক্ষণাবেক্ষণের প্রয়োজন হয়। বিনিয়োগকারীরা আয়ের একটি অংশ পান এবং কোম্পানি বিপণন, পরিষ্কারকরণ এবং ভাড়া ব্যবস্থাপনা পরিচালনা করে।

চিয়াং মাই এবং ব্যাংককে ছাত্র ভাড়া বাসাগুলি

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটের চাহিদা রয়েছে, তবে এর জন্য গভীর বাজার বিশ্লেষণ এবং দীর্ঘমেয়াদী ব্যবস্থাপনা প্রয়োজন।

SPV-এর মাধ্যমে জমি একজন বিদেশীকে সরাসরি জমির মালিকানার উপর বিধিনিষেধ এড়িয়ে যেতে সাহায্য করে। বিনিয়োগকারী একটি থাই কোম্পানি (SPV) তৈরি করেন এবং এর মাধ্যমে জমি ক্রয় করেন। এটি নমনীয়তা প্রদান করে, তবে আইনি এবং কর সম্পর্কিত প্রভাবও যোগ করে।

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা

থাইল্যান্ড বিনিয়োগকারীদের স্বল্পমেয়াদী এবং বিশেষায়িত ফর্ম্যাটের বিস্তৃত পরিসর প্রদান করে, যেখানে রিটার্ন বেশি হতে পারে, কিন্তু কার্যকরী এবং আইনি ঝুঁকি বেশি। অন্যদিকে, অস্ট্রিয়া স্থিতিশীলতা এবং দীর্ঘমেয়াদী লিজের উপর জোর দেয়, যেখানে রিটার্ন কম, কিন্তু আইনি এবং বাজার ঝুঁকি ন্যূনতম।.

থাইল্যান্ডের আধুনিক রিয়েল এস্টেট বাজার বিদেশী বিনিয়োগকারীদের জন্য অত্যন্ত উপযোগী, এবং লেনদেনের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ দূরবর্তীভাবে সম্পন্ন হয়, ক্রেতাকে দেশে শারীরিকভাবে উপস্থিত না হয়েই। কোভিড-পরবর্তী সময়ে এটি বিশেষভাবে প্রাসঙ্গিক হয়ে উঠেছে, যখন অনলাইন প্রক্রিয়াগুলি প্রায় টার্নকি তৈরি করা হয়েছে।.

প্রপার্টি নির্বাচনের মাধ্যমে প্রক্রিয়াটি শুরু হয় ডেভেলপার এবং এজেন্সিগুলি অ্যাপার্টমেন্ট বা ভিলার 3D ট্যুর, ভিডিও পর্যালোচনা এবং বিস্তারিত ফ্লোর প্ল্যান প্রদান করে। অনেক কোম্পানি জুম বা হোয়াটসঅ্যাপের মাধ্যমে "ভার্চুয়াল শো" আয়োজন করে, যেখানে একজন এজেন্ট রিয়েল টাইমে সম্পত্তিটি দেখায় এবং প্রশ্নের উত্তর দেয়। কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার পর, বিনিয়োগকারী আন্তর্জাতিক ব্যাংক ট্রান্সফারের মাধ্যমে আমানত প্রদান করে অনলাইনে একটি রিজার্ভেশন চুক্তিতে স্বাক্ষর করেন।

দূরবর্তী আইনি সহায়তাও থাইল্যান্ডে, নোটারি প্রতিনিধিত্ব বাধ্যতামূলক নয়, তাই পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির অধীনে কাজ করা একজন আইনজীবী চুক্তি তৈরি করতে পারেন। ক্লায়েন্ট তার নিজ দেশের একজন নোটারির মাধ্যমে পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি স্বাক্ষর করেন (পরবর্তীতে অ্যাপোস্টিল বা কনস্যুলার বৈধকরণের সাথে), এবং থাইল্যান্ডের আইনজীবী ভূমি বিভাগের সামনে তাদের স্বার্থের প্রতিনিধিত্ব করার জন্য অনুমোদিত হন।

আর্থিক নিষ্পত্তি করা হয়। আইন অনুসারে বিদেশী কনডো ক্রেতাদের দেশে বৈদেশিক মুদ্রায় তহবিল আনতে হবে এবং তারপর তা বাহাতে রূপান্তর করতে হবে। তহবিলের উৎস নিশ্চিত করতে এবং মুদ্রার নিয়ম মেনে চলতে, একটি বৈদেশিক মুদ্রা লেনদেন ফর্ম (FET) পূরণ করতে হয়। এই নথিটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ: এটি ছাড়া, অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা নিবন্ধিত হতে পারে না।

লেনদেনটি ভূমি অফিস, ভূমি বিভাগ সাথে নিবন্ধিত । বিনিয়োগকারীর উপস্থিত থাকার প্রয়োজন নেই: একজন আইনজীবী বা প্রতিনিধি প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করেন, চ্যানোট (টাইটেল ডিড) পান এবং ক্লায়েন্টের কাছে হস্তান্তর করেন।

অতএব, থাইল্যান্ডে দূর থেকে রিয়েল এস্টেট কিনতে ৪ থেকে ৮ সপ্তাহ সময় লাগে, যা সম্পত্তির ধরণ (সম্পূর্ণ বা নির্মাণাধীন) এবং ব্যাংক স্থানান্তরের গতির উপর নির্ভর করে। এই নমনীয় মডেলটি বিশ্বজুড়ে বিনিয়োগকারীদের জটিল আমলাতান্ত্রিক পদ্ধতি ছাড়াই বাজারে প্রবেশ করতে দেয়।

অস্ট্রিয়ার সাথে তুলনা

থাই রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করলে উচ্চ রিটার্ন এবং কম প্রবেশ বাধা পাওয়া যায়, তবে এর সাথে বেশ কিছু নির্দিষ্ট ঝুঁকিও আসে যা কেনার আগে বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

জমির উপর বিধিনিষেধ - বিদেশীরা সরাসরি জমির মালিক হতে পারে না। মালিকানা কেবল একটি লিজহোল্ড (৩০-৯০ বছরের লিজ) অথবা একটি এসপিভি (থাই কোম্পানি) এর মাধ্যমে সম্ভব। এটি আইনি সূক্ষ্মতা তৈরি করে এবং সাবধানে নথি যাচাইয়ের প্রয়োজন হয়।

বৈদেশিক মুদ্রা নিয়ন্ত্রণ - বিদেশ থেকে বৃহৎ পরিমাণ অর্থ স্থানান্তরের সাথে থাইল্যান্ড ব্যাংকে বৈদেশিক মুদ্রা নিবন্ধনের জন্য একটি ঘোষণা এবং তহবিলের উৎসের প্রমাণ থাকতে হবে। ত্রুটির কারণে সম্পত্তি নিবন্ধনে বিলম্ব এবং আইনি জটিলতা দেখা দিতে পারে।

নতুন (পরিকল্পনার বাইরে) নির্মাণ প্রকল্পের ক্ষেত্রে ডেভেলপারদের ঝুঁকি

পর্যটন মৌসুম - স্বল্পমেয়াদী ভাড়া পর্যটকদের আগমনের উপর অত্যন্ত নির্ভরশীল। ফুকেট এবং কোহ সামুইতে, গ্রীষ্মকালীন ভাড়ার ফলন শীর্ষ মাসের তুলনায় 30-50% কমে যেতে পারে।

থাইল্যান্ড কেবল বিনিয়োগকারীদেরই আকর্ষণ করে না, বরং যারা বিনিয়োগের সাথে আরামদায়ক জীবনযাত্রার সমন্বয় করতে চান তাদেরও আকর্ষণ করে। দেশটি গ্রীষ্মমন্ডলীয় জলবায়ু, সমুদ্রতীরবর্তী উপকূলরেখা, কম জীবনযাত্রার খরচ এবং প্রবাসীদের জন্য উন্নত অবকাঠামোর এক অনন্য সমন্বয় প্রদান করে।.

মার্চ থেকে মে পর্যন্ত উষ্ণ ঋতু, জুন থেকে অক্টোবর পর্যন্ত বর্ষাকাল এবং নভেম্বর থেকে ফেব্রুয়ারি পর্যন্ত শীতল শুষ্ক ঋতু সহ গ্রীষ্মমন্ডলীয় জলবায়ু থাইল্যান্ডকে সারা বছর বসবাসের জন্য আকর্ষণীয় করে তোলে। আঞ্চলিক পার্থক্যগুলিও আরামের উপর প্রভাব ফেলে: দেশের উত্তর (চিয়াং মাই) শীতল এবং সবুজ, যেখানে দক্ষিণ (ফুকেট, কোহ সামুই) সমুদ্র এবং সৈকতে প্রবেশাধিকার প্রদান করে, তবে উচ্চ আর্দ্রতা সহ। সমুদ্র এবং গ্রীষ্মমন্ডলীয় বন প্রকৃতি প্রেমী এবং বহিরঙ্গন উত্সাহীদের জন্য একটি অনন্য জীবনধারা তৈরি করে।.

থাইল্যান্ডে আন্তর্জাতিক ক্লিনিক এবং হাসপাতালের একটি উন্নত নেটওয়ার্ক রয়েছে। ব্যাংকক, ফুকেট এবং কোহ সামুইতে উচ্চমানের চিকিৎসা সেবা, ইংরেজিভাষী কর্মী এবং আধুনিক সরঞ্জাম সহ সুবিধা রয়েছে। বাসিন্দা এবং দীর্ঘমেয়াদী ভিসাধারীদের চিকিৎসা খরচ ইউরোপীয় দেশগুলির তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম, একই সাথে পরিষেবার মানও তুলনামূলকভাবে বজায় রাখা হয়। বিদেশীদের জন্য ব্যক্তিগত বীমা চিকিৎসা এবং বিশেষজ্ঞদের সাথে পরামর্শের আওতায় পড়ে।.

থাইল্যান্ডে বসবাস পশ্চিম ইউরোপের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে সস্তা। ব্যাংকক বা চিয়াং মাইতে একটি আরামদায়ক অ্যাপার্টমেন্ট বা কনডোর ভাড়া প্রতি মাসে $৪০০-$৮০০ হতে পারে, যেখানে ফুকেট বা কোহ সামুইতে একটি ভিলা ভাড়া $১,২০০-$২,৫০০। মুদিখানা, পরিবহন, ইউটিলিটি, ইন্টারনেট এবং গৃহস্থালির কাজ সবই ইইউর তুলনায় সস্তা। এই স্তরের খরচ বিনিয়োগকারীদের কেবল আরামে জীবনযাপন করতেই সাহায্য করে না, বরং ভাড়া সম্পত্তি থেকে তাদের আয়ের বেশিরভাগ অংশ ধরে রাখতেও সাহায্য করে।.

থাইল্যান্ড সক্রিয়ভাবে রাশিয়া, ইউরোপ, চীন এবং মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র থেকে প্রবাসীদের আকর্ষণ করে। ব্যাংকক, ফুকেট, কোহ সামুই এবং চিয়াং মাইয়ের মতো প্রধান পর্যটন ও ব্যবসায়িক কেন্দ্রগুলিতে বৃহৎ প্রবাসী সম্প্রদায় গড়ে উঠেছে। তারা দৈনন্দিন বিষয়গুলিতে সহায়তা প্রদান করে, আইনি ও ব্যাংকিং বিষয়ে সহায়তা করে এবং প্রবাসীদের সন্তানদের জন্য ক্লাব এবং স্কুল তৈরি করে। এটি অভিযোজনকে সহজ করে তোলে এবং জীবনকে আরামদায়ক করে তোলে।.

দেশটি তার নিরাপদ এবং শান্তিপূর্ণ পরিবেশের জন্য বিখ্যাত, প্রধান ইউরোপীয় শহরগুলির তুলনায় এখানে অপরাধের হার কম। স্থানীয় জনগণ বিদেশীদের প্রতি বন্ধুত্বপূর্ণ এবং ভদ্র, বিশেষ করে পর্যটন এবং প্রবাসী এলাকায়। শিশুদের পরিবারগুলির জন্য ইংরেজি ভাষার প্রোগ্রাম অফার করে এমন আন্তর্জাতিক স্কুলগুলি উপলব্ধ, যা একীভূতকরণকে সহজতর করে।.

প্রধান শহর এবং রিসোর্ট এলাকায় রাস্তাঘাট, গণপরিবহন, বিমানবন্দর এবং সমুদ্রবন্দরের একটি উন্নত নেটওয়ার্ক রয়েছে। ব্যাংককে বিটিএস এবং এমআরটি উভয়ই রয়েছে, যা সুবিধাজনক পরিবহন সুবিধা প্রদান করে। ফুকেট এবং কোহ সামুইয়ের পর্যটন এলাকাগুলিতে ব্যাপক ট্যাক্সি, গাড়ি ভাড়া এবং ফেরি পরিষেবা রয়েছে।.

থাইল্যান্ডে অবসরের বিস্তৃত সুযোগ রয়েছে: সমুদ্র সৈকত, জলক্রীড়া, গল্ফ, যোগব্যায়াম, ফিটনেস, আন্তর্জাতিক রেস্তোরাঁ, স্পা এবং সাংস্কৃতিক অনুষ্ঠান। সাংস্কৃতিক অনুষ্ঠান এবং উৎসব, যেমন সংক্রান (থাই নববর্ষ) এবং লয় ক্রাথং, একটি বিশেষ পরিবেশ তৈরি করে।.

একজন বিনিয়োগকারীর কৌশলের ক্ষেত্রে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ থেকে বেরিয়ে আসা একটি গুরুত্বপূর্ণ পর্যায়। এটি সম্পত্তির ধরণ, অঞ্চল, মালিকানা কাঠামো এবং বাজারের অবস্থার উপর নির্ভর করে। থাইল্যান্ডে, বাজার উচ্চ রিটার্ন এবং তরলতা এবং ঋতুগততার সাথে সম্পর্কিত কিছু চ্যালেঞ্জ উভয়ই অফার করে, যেখানে অস্ট্রিয়া স্থিতিশীলতা কিন্তু কম আয়ের সম্ভাবনা প্রদান করে।.

থাইল্যান্ডে, রিয়েল এস্টেট বিক্রয় প্রায়শই এজেন্সিগুলির মাধ্যমে পরিচালিত হয়, বিশেষ করে যদি মালিক বিদেশে থাকেন। এজেন্সিগুলি মৌসুমীতা, চাহিদার গতিশীলতা এবং ভাড়ার ধরণের (দীর্ঘমেয়াদী বা স্বল্পমেয়াদী) উপর ভিত্তি করে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণে সহায়তা করে।.

ব্যাংকক এবং চিয়াং মাইতে, প্রবাসী এবং ডিজিটাল যাযাবরদের কাছ থেকে অবিচল চাহিদার কারণে সম্পত্তিগুলি দ্রুত বিক্রি হয়। ফুকেট এবং কোহ সামুইয়ের রিসোর্ট দ্বীপপুঞ্জে, পর্যটক প্রবাহের মৌসুমী ওঠানামার কারণে গড় বিক্রয় সময়কাল দীর্ঘ হতে পারে।.

থাইল্যান্ডের সেকেন্ডারি মার্কেটে রিয়েল এস্টেটের গড় এক্সপোজার সময়:

• ব্যাংকক: ৩-৬ মাস, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়ার জন্য কনডো এবং অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি উচ্চ আগ্রহ।.
• ফুকেট/সামুই: ৬-১২ মাস, বেশি লাভ কিন্তু মৌসুমি বাজার।.
• চিয়াং মাই: ৩-৬ মাস, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া, শিক্ষার্থী এবং আইটি পেশাদারদের কাছ থেকে স্থিতিশীল চাহিদা।.
• পাতায়া/হুয়া হিন: ৪-৮ মাস, ব্যাপক সংখ্যক, প্রতিযোগিতা বেশি।.

তুলনামূলকভাবে, অস্ট্রিয়ায় তরলতা আরও সমানভাবে বিতরণ করা হয়: ভিয়েনা - ২-৪ মাস, সালজবার্গ - ৩-৫ মাস, ইনসব্রুক - ৩-৬ মাস। কম ফলন সত্ত্বেও, বাজার কম অস্থির।.

থাইল্যান্ডে অনাবাসীদের জন্য মূলধন লাভ কর প্রায় ৫-১০%, সম্পত্তির বিভাগ এবং মালিকানার সময়কালের উপর নির্ভর করে, এবং এর সাথে সর্বোচ্চ ২% স্ট্যাম্প শুল্কও প্রযোজ্য। SPV মালিকদের জন্য কর বিভিন্ন হতে পারে এবং আইনি পরামর্শের প্রয়োজন হতে পারে। অস্ট্রিয়ায়, ব্যক্তিদের জন্য মূলধন লাভ কর প্রায় ২৫%, যা রিটার্ন কমায় কিন্তু বিক্রয় প্রক্রিয়াকে স্বচ্ছ এবং পূর্বাভাসযোগ্য করে তোলে।.

কোনও বিনিয়োগ থেকে বেরিয়ে আসার ক্ষেত্রে উত্তরাধিকারসূত্রে সম্পত্তি বা উপহার দেওয়ার মতো বিষয় জড়িত থাকতে পারে। থাইল্যান্ডে, মালিকানা সঠিকভাবে নিবন্ধন করা গুরুত্বপূর্ণ, বিশেষ করে যখন SPV-এর মাধ্যমে সম্পত্তি রাখা হয়। এটি ছাড়া, সম্পদ স্থানান্তর কঠিন হতে পারে। অস্ট্রিয়ায়, সরাসরি মালিকানা এবং নোটারিয়াল ব্যবস্থা সম্পত্তি স্থানান্তরকে আরও সহজ এবং নিরাপদ করে তোলে।.

থাইল্যান্ডে স্বল্পমেয়াদী ভাড়া সহ রিসোর্ট সম্পত্তির ক্ষেত্রে বার্ষিক ১২% পর্যন্ত রিটার্নের সম্ভাবনা বেশি। ব্যাংকক এবং চিয়াং মাইয়ের মতো শহুরে স্থানে রিটার্ন কিছুটা কম (৩-৬%) কিন্তু বেশি স্থিতিশীল। অস্ট্রিয়ায়, রিটার্নের সম্ভাবনা কম - ২-৩%, তবে মূলধন ক্ষতির ঝুঁকি ন্যূনতম।.

সফল প্রস্থানকে প্রভাবিত করার কারণগুলি

• অবস্থান: পর্যটন এবং ব্যবসায়িক এলাকাগুলিতে দ্রুত এবং আরও বেশি দামে বিক্রি হয়।.
• ঋতুগততা: রিসোর্ট এলাকাগুলি পর্যটকদের আগমনের উপর নির্ভর করে; নভেম্বর থেকে ফেব্রুয়ারি পর্যন্ত উচ্চ মৌসুমে বিক্রির সর্বোচ্চ স্তর থাকে।.
• সম্পত্তির ধরণ: অ্যাপার্টমেন্ট এবং কনডো রিসোর্ট ভিলার তুলনায় দ্রুত বিক্রি হয়।.
• আইনি স্বচ্ছতা: একটি স্পষ্ট শিরোনাম এবং একটি যাচাইকৃত SPV থাকা প্রক্রিয়াটিকে উল্লেখযোগ্যভাবে দ্রুততর করে।.
• আয় ব্যবস্থাপনা: প্রমাণিত ভাড়া আয় সহ সম্পত্তিগুলি আরও ক্রেতাদের আকর্ষণ করে।.

বিদায়ী বিনিয়োগ: থাইল্যান্ড বনাম অস্ট্রিয়া

থাইল্যান্ডে বিনিয়োগ বন্ধ করা সম্ভাব্যভাবে বেশি লাভজনক, তবে পরিকল্পনা এবং ঋতুগত বিবেচনা, আইনি দিক এবং সঠিক অঞ্চল নির্বাচনের প্রয়োজন। অস্ট্রিয়া ন্যূনতম ঝুঁকি এবং দ্রুত তারল্য প্রদান করে, তবে স্বল্পমেয়াদী কৌশলগুলির জন্য ফলন কম এবং কম আকর্ষণীয়।.

কেস ১: ব্যাংকক - ৬০ বর্গমিটার কনডো, ৪.৮% লাভ

বিটিএস স্কাইট্রেনের কাছে সুখুমভিট এলাকায় একটি নতুন আবাসিক কমপ্লেক্সে একজন বিনিয়োগকারী একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। সম্পত্তিটি সম্পূর্ণরূপে ডেভেলপার কর্তৃক সজ্জিত এবং আইটি সেক্টরের একজন প্রবাসীকে দীর্ঘমেয়াদী লিজ দেওয়া হয়েছে।.

গড় ভাড়ার হার বার্ষিক ৪.৮% হারে লাভ প্রদান করে, অন্যদিকে আন্তর্জাতিক কোম্পানিগুলির বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে আবাসনের স্থিতিশীল চাহিদার কারণে এই স্থানের তারল্য উচ্চ। এই ঘটনাটি "কম ঝুঁকি সহ মূলধনে রক্ষণশীল বিনিয়োগ" কৌশলটি তুলে ধরে।.

কেস ২: ফুকেট - পুল সহ ২৫০ বর্গমিটার ভিলা, ৯.৫% লাভ

দুবাইয়ের একজন ক্লায়েন্ট দ্বীপের পশ্চিম উপকূলে, ব্যাং তাও এলাকায়, একটি বিলাসবহুল রিসোর্টের আবাসস্থল, একটি ভিলায় বিনিয়োগ করেছেন। সম্পত্তিটি একটি আন্তর্জাতিক কোম্পানি দ্বারা পরিচালিত হয় যা Airbnb এবং বুকিংয়ের মাধ্যমে স্বল্পমেয়াদী ভাড়া প্রদান করে।.

উচ্চ পর্যটক ট্র্যাফিক এবং প্রিমিয়াম সেগমেন্টের জন্য ধন্যবাদ, সম্পত্তিটি বার্ষিক 9.5% লাভ করে এবং উচ্চ মরসুমে, রিটার্ন 12% ছাড়িয়ে যায়। এটি একটি আক্রমণাত্মক কৌশলের উদাহরণ - "স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার উপর জোর দিয়ে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট।".

কেস ৩: সামুই - ৪৫ বর্গমিটার কনডো, ৭.১% লাভ

একজন তরুণ ইউরোপীয় বিনিয়োগকারী চাওয়েং বিচের কাছে একটি ছোট অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। সম্পত্তিটি সম্পূর্ণরূপে আসবাবপত্র এবং সমাপ্তি সহ কেনা হয়েছিল, এর ভাড়ার আকর্ষণ বাড়ানোর জন্য একটি নকশা প্যাকেজে অতিরিক্ত বিনিয়োগ করা হয়েছিল।.

এই অ্যাপার্টমেন্টটি ডিজিটাল যাযাবর এবং পর্যটকদের জন্য ৩-৬ মাসের জন্য ভাড়া দেওয়া হয়, যার ফলে বার্ষিক ৭.১% সুদ পাওয়া যায়। কোহ সামুই বাজার সারা বছর স্থিতিশীল থাকে এবং সম্পত্তিটি আয় এবং জীবনযাত্রার বৈশিষ্ট্যগুলিকে একত্রিত করে।.

কেস ৪: চিয়াং মাই - ৩৫ বর্গমিটার স্টুডিও, ৫.৪% ফলন

সিঙ্গাপুরের একজন বিনিয়োগকারী চিয়াং মাই বিশ্ববিদ্যালয় এবং আইটি পার্কের কাছে একটি আধুনিক কনডোতে একটি স্টুডিও কিনেছেন। চাহিদা মূলত আইটি সেক্টরে কর্মরত শিক্ষার্থী এবং ফ্রিল্যান্সারদের কাছ থেকে।.

বার্ষিক লাভ ছিল ৫.৪%, এবং পর্যটন মৌসুমের কারণে সম্পত্তিটি প্রভাবিত হয় না, সারা বছর ধরে দখলদারিত্ব বেশি থাকে। কেস স্টাডির কৌশল হল "একটি শিক্ষা ও প্রযুক্তি কেন্দ্রে স্থিতিশীল নগদ প্রবাহ।".

কেস ৫: পাতায়া - ৪০ বর্গমিটারের কনডো-হোটেল, ৬% নিশ্চিত আয়

কাজাখস্তানের একজন ক্লায়েন্ট একটি কনডো-হোটেল কমপ্লেক্সে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন যার আয় ব্যবস্থাপনা কোম্পানির কাছ থেকে নিশ্চিত। ব্যবস্থাপনা কোম্পানিটি বিপণন এবং ভাড়া কার্যক্রম পরিচালনা করে, প্রথম পাঁচ বছরের জন্য নির্দিষ্ট 6% বার্ষিক সুদ প্রদান করে।.

গ্যারান্টিযুক্ত সময়কাল শেষ হওয়ার পরে, লাভজনকতা দখলের উপর নির্ভর করবে, তবে সম্পত্তিটি পাতায়ার কেন্দ্রে সমুদ্র সৈকত থেকে হাঁটার দূরত্বে অবস্থিত, যা ঝুঁকি হ্রাস করে।.

কেস ৬: হুয়া হিন - ১৮০ বর্গমিটার বাড়ি, ৪.২% ফলন

একটি ইউরোপীয় পরিবার একটি গল্ফ কোর্সের কাছে একটি গেটেড কমিউনিটিতে একটি বাড়ি কিনেছিল। তারা সম্পত্তিটি আংশিকভাবে তাদের নিজস্ব বাসস্থান হিসাবে এবং আংশিকভাবে একটি ব্যবস্থাপনা সংস্থার মাধ্যমে ভাড়া হিসাবে ব্যবহার করে।.

গড় ফলন বার্ষিক ৪.২%, তবে ক্রয়ের মূল উদ্দেশ্য হল জীবনযাত্রার জন্য বিনিয়োগ: থাইল্যান্ডে শীতকাল কাটানোর এবং ঘর খালি থাকাকালীন অতিরিক্ত আয় করার সুযোগ।.

আমি দশ বছরেরও বেশি সময় ধরে এশিয়া এবং অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেটের সাথে কাজ করছি এবং দেখতে পাচ্ছি যে এই বাজারগুলি কাঠামো, ঝুঁকি এবং বিনিয়োগের পদ্ধতির ক্ষেত্রে কীভাবে ব্যাপকভাবে ভিন্ন। থাইল্যান্ড সবসময়ই আমার জন্য একটি আকর্ষণীয় প্ল্যাটফর্ম - এটি উচ্চ রিটার্ন এবং জীবনযাত্রার কারণগুলিকে একত্রিত করে, তবে সতর্কতার সাথে প্রস্তুতি এবং আইনি বিবেচনার প্রয়োজন।.

আমার ক্লায়েন্টদের আমি সর্বদা প্রথমেই যে পরামর্শ দিই তা হলো পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যথাযথ পরিশ্রম করা। থাইল্যান্ডে, মালিকানার দলিল, ডেভেলপার পারমিট এবং মালিকানার শর্তাবলী পরীক্ষা করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, বিশেষ করে যখন ভিলা এবং লিজহোল্ড কাঠামোর কথা আসে। দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল পর্যটকদের ট্র্যাফিক এবং ভাড়ার চাহিদা বিশ্লেষণ করা: এটি বিনিয়োগের উপর রিটার্ন এবং প্রস্থানের সময়সীমা নির্ধারণ করে।

কোনও সম্পত্তি নির্বাচন করার সময়, আমি ক্লায়েন্টের কৌশলের উপর ভিত্তি করে এটি করি। যদি একটি রক্ষণশীল মডেল পছন্দ হয়, তাহলে ব্যাংকক বিবেচনা করা ভাল, যেখানে প্রবাসী এবং আন্তর্জাতিক পেশাদারদের জন্য দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া রয়েছে। যদি লাভজনকতা এবং স্থিতিশীলতার মধ্যে ভারসাম্য চান, তাহলে কোহ সামুই বা চিয়াং মাই, যেখানে বাজার মৌসুমী ওঠানামার জন্য কম সংবেদনশীল। যারা আরও আক্রমণাত্মক কৌশলের জন্য প্রস্তুত, তাদের জন্য আমি ফুকেটকে সুপারিশ করি, যেখানে স্বল্পমেয়াদী ভাড়া 10-12% পর্যন্ত লাভ প্রদান করে, তবে মৌসুমীতা এবং নিয়ন্ত্রক ঝুঁকি বিবেচনায় নেওয়া উচিত।

আমি আমার ক্লায়েন্টদের মালিকানা কাঠামো এবং কর অপ্টিমাইজেশনের দিকেও দৃষ্টি আকর্ষণ করি। থাইল্যান্ডে বিভিন্ন কাঠামো সম্ভব, সরাসরি একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা থেকে শুরু করে একটি ভিলার অধীনে একটি কোম্পানি নিবন্ধন করা পর্যন্ত। প্রতিটি কাঠামোর নিজস্ব কর প্রভাব রয়েছে এবং সেগুলি আগে থেকেই বোঝা গুরুত্বপূর্ণ।

আমার মতে, একটি বুদ্ধিমান কৌশলের মধ্যে প্রায়শই দুটি জগৎকে একত্রিত করা থাকে: অস্ট্রিয়ার স্থিতিশীলতা এবং থাইল্যান্ডের লাভজনকতা। ভিয়েনা মূলধন সংরক্ষণ এবং পূর্বাভাসযোগ্যতা প্রদান করে, অন্যদিকে ফুকেট বা কোহ সামুই আপনাকে রিটার্ন বৃদ্ধি করতে এবং আপনার পোর্টফোলিওতে জীবনযাত্রার উপাদান যুক্ত করতে দেয়। এই ভারসাম্য পারিবারিক বিনিয়োগকারী এবং আন্তর্জাতিক পোর্টফোলিও তৈরিকারী উভয়ের জন্যই সবচেয়ে ভালো কাজ করে।.

থাইল্যান্ড এবং অস্ট্রিয়ার মধ্যে কোনটি বেছে নেওয়া হবে তা বিনিয়োগকারীদের উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে। যদি প্রাথমিক লক্ষ্য হয় স্থিতিশীল এখতিয়ারে পুঁজি সংরক্ষণ করা, যেখানে ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্য নিয়ম থাকবে, তাহলে অস্ট্রিয়াই হল সেরা বিকল্প। তবে, যদি বিনিয়োগকারীরা এই অঞ্চলের ক্রমবর্ধমান পর্যটন এবং উন্নয়নের সাথে যুক্ত রিটার্ন খুঁজছেন, তাহলে থাইল্যান্ড বিস্তৃত সুযোগ প্রদান করে।.

করের বোঝা, প্রবেশ খরচ এবং লাভজনকতার সম্ভাবনার দিক থেকে থাইল্যান্ড জয়ী । তবে, আইনি দিক এবং পেশাদার সহায়তার প্রতি আরও বেশি মনোযোগ প্রয়োজন। অস্ট্রিয়া রক্ষণশীল বিনিয়োগকারীদের জন্য একটি নিরাপদ আশ্রয়স্থল, যেখানে রিটার্ন কম কিন্তু ঝুঁকি ন্যূনতম।

বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ তিনটি মূল নিয়মে বিভক্ত:

1. এশিয়ার অভিজ্ঞতাসম্পন্ন একজন আইনজীবীর সাথে কাজ করা অপরিহার্য।.
2. ডেভেলপার এবং সম্পত্তির আইনি ইতিহাস পরীক্ষা করুন।.
3. শুরু থেকেই আপনার লিজ ব্যবস্থাপনা এবং প্রস্থান কৌশল পরিকল্পনা করুন।.

২০৩০ সালের পূর্বাভাস থাইল্যান্ডের পক্ষে: বৃহৎ পরিকাঠামো প্রকল্প (বিমানবন্দর, উচ্চ-গতির ট্রেন, রাস্তা) এবং কঠোর স্বল্পমেয়াদী ভাড়া নিয়ন্ত্রণের সাথে সাথে পর্যটন প্রতি বছর ৮০-৯০ মিলিয়ন লোকের বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই সমস্ত কিছুর ফলে গুরুত্বপূর্ণ অঞ্চলগুলিতে (ফুকেট, ব্যাংকক এবং কোহ সামুই) দাম বেশি হবে, তবে আরও পরিশীলিত চুক্তি কাঠামোর প্রয়োজন হবে।

১. আইনি অংশ

মালিকানা যাচাইকরণ: বিদেশীরা ৪৯% কোটার মধ্যে একটি কনডোর মালিক হতে পারেন অথবা ৩০ বছর পর্যন্ত জমি/ভিলা লিজ নিতে পারেন (বর্ধিতকরণের বিকল্প সহ)। জমির জন্য, একটি SPV (ব্যক্তিগত অংশীদারিত্ব) অথবা থাই অংশীদারের সাথে একটি কাঠামো বেশি ব্যবহৃত হয়।

কনডোমিনিয়াম কোটা: নিশ্চিত করুন যে প্রকল্পে বিদেশী কোটা অতিক্রম করা হয়নি (অন্যথায় ক্রয় সম্ভব হবে না)।

ডেভেলপার এবং সম্পত্তি: প্রকল্পের আইনি বিশুদ্ধতা, পারমিটের প্রাপ্যতা, সম্পন্ন প্রকল্পের ইতিহাস এবং মামলার অনুপস্থিতি পরীক্ষা করুন।

যথাযথ পরিশ্রম: মালিকানা দলিল (চানোট), নিবন্ধিত দায়বদ্ধতা এবং বকেয়া কর বা ইউটিলিটি বিল পরীক্ষা করার জন্য একজন আইনজীবী নিয়োগ করুন।

চুক্তি: চুক্তির শর্তাবলী সাবধানে পর্যালোচনা করুন - বিলম্বিত অর্থপ্রদানের জন্য জরিমানা, বিকাশকারীর গ্যারান্টি, জমা ফেরতের শর্তাবলী।

2. আর্থিক অংশ

মুদ্রা নিয়ন্ত্রণ: বিদেশ থেকে তহবিল সঠিক অর্থপ্রদানের উদ্দেশ্যে (বৈদেশিক মুদ্রা লেনদেন ফর্ম) বৈদেশিক মুদ্রায় স্থানান্তর করতে হবে, অন্যথায় সম্পত্তিটি কোনও বিদেশীর কাছে নিবন্ধিত হবে না।

পরিষেবা ফি: কমপ্লেক্সটি রক্ষণাবেক্ষণ করতে কত খরচ হয় তা আগে থেকেই জেনে নিন (সাধারণত প্রতি মাসে $১-৩/বর্গমিটার)।

সংস্কার এবং আসবাবপত্র: নতুন ভবনগুলিতে প্রায়শই খালি খোলস বা মৌলিক ফিনিশ থাকে, তবে ভাড়া সম্পত্তির জন্য আসবাবপত্র প্রয়োজন। এর জন্য একটি বাজেট হিসাব করুন।

কর:

• ভাড়া আয় - অনাবাসিকদের জন্য ১৫%।.
• বিক্রি করার সময় - মূলধন লাভ কর এবং স্ট্যাম্প শুল্ক (৫-১০%)।.
• মালিকানা - ন্যূনতম কর (ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের 0.01-0.1%), তবে পরিষেবা ফি আরও তাৎপর্যপূর্ণ হতে পারে।.

বীমা: সম্পত্তির জন্য (আগুন, বন্যা, প্রাকৃতিক দুর্যোগের বিরুদ্ধে) বীমা নিন।

৩. ব্যবস্থাপনা এবং লাভজনকতা

ভাড়া মডেলের পছন্দ: স্বল্পমেয়াদী (এয়ারবিএনবি, বুকিং), মধ্যমেয়াদী (ডিজিটাল যাযাবর) অথবা দীর্ঘমেয়াদী (প্রবাসী, শিক্ষার্থী)।

ব্যবস্থাপনা কোম্পানি: একটি সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা কোম্পানির সাথে চুক্তি স্বাক্ষর করুন (কমিশন সাধারণত ভাড়ার ২০-৩০%)। কোম্পানির অভিজ্ঞতা এবং পর্যালোচনা পরীক্ষা করুন।

লাভজনকতা: প্রকৃত ফলন অনুমান করুন - কেবল ডেভেলপারের কাগজপত্রের উপর ভিত্তি করে নয়, স্বাধীন তথ্যের উপরও। অন্যান্য অঞ্চলের সাথে তুলনা করুন (ব্যাংকক ৩-৬%, ফুকেট ৭-১২%, কোহ সামুই ৬-১০%)।

ঋতুগততা: মনে রাখবেন যে রিসোর্টের অবস্থানগুলিতে (ফুকেট, সামুই) ঋতুর উপর নির্ভর করে আয়ের পরিমাণ ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়।

৪. পরিচালনাগত ঝুঁকি

স্বল্পমেয়াদী ভাড়া বিধিনিষেধ: থাইল্যান্ডে, আইন দৈনিক ভাড়া সীমাবদ্ধ করে, কিন্তু বাস্তবে, সেগুলি সর্বদা প্রয়োগ করা হয় না। স্থানীয় ঝুঁকিগুলি বোঝা এবং সূক্ষ্মতাগুলি বোঝে এমন ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির সাথে কাজ করা গুরুত্বপূর্ণ।

নির্মাণের মান: সম্পত্তিটি সাবধানে পরিদর্শন করুন, বিশেষ করে সেকেন্ডারি মার্কেট (আর্দ্রতা, এয়ার কন্ডিশনার, বৈদ্যুতিক ব্যবস্থা)।

প্রতিযোগিতা: গণ-উপাদানে (পাটায়া, হুয়া হিন) উচ্চ সরবরাহ রয়েছে, যা লাভজনকতা হ্রাস করে।

বিনিয়োগ থেকে বেরিয়ে আসা: স্থানের তারল্য আগে থেকেই মূল্যায়ন করুন - ব্যাংকক এবং ফুকেটে বিক্রি করা পাতায়া বা ছোট শহরগুলির তুলনায় সহজ।

৫. কৌশল এবং প্রস্থান পরিকল্পনা

বিনিয়োগের পরিস্থিতি: আপনার কৌশল নির্ধারণ করুন (রক্ষণশীল ব্যাংকক, সুষম সামুই/চিয়াং মাই, আক্রমণাত্মক ফুকেট)।

মালিকানার সময়কাল: আপনি কি সম্পত্তিটি ৫, ১০, অথবা ১৫ বছরের জন্য রাখার পরিকল্পনা করছেন? এটি কর এবং লাভজনকতার উপর প্রভাব ফেলে।

প্রবেশাধিকার: কোনও এজেন্সি বা ব্যক্তিগত চুক্তির মাধ্যমে। রিসোর্টের অবস্থানগুলিতে, এক্সপোজার সময়কাল ১২-১৮ মাস সময় নিতে পারে।

উত্তরাধিকার: একটি উইল তৈরি করা (থাইল্যান্ডে সম্ভব) উত্তরাধিকারীদের জন্য তাদের অধিকার নিবন্ধন করা সহজ করে তুলবে।

মূলধন প্রত্যাবাসন: নিশ্চিত করুন যে সমস্ত অর্থপ্রদান সঠিকভাবে প্রক্রিয়া করা হচ্ছে, অন্যথায় বিদেশে অর্থ ফেরত পাঠানো কঠিন হবে।