অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার সময় অতিরিক্ত ফি এবং লুকানো খরচ

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার জন্য কেবল সম্পত্তির দামই নয়, অতিরিক্ত খরচও বিবেচনা করতে হয়, যা গড়ে ক্রয় মূল্যের প্রায় ১০-১২%। এই খরচগুলি বাধ্যতামূলক অর্থপ্রদানে বিভক্ত - কর, নিবন্ধন ফি এবং নোটারি ফি - এবং ঐচ্ছিক অর্থপ্রদান, যেমন রিয়েলটর ফি বা বন্ধকী প্রক্রিয়াকরণ।

বিদেশী ক্রেতাদের জন্য বিশেষ নিয়ম প্রযোজ্য হতে পারে। অধিকন্তু, ২০২৫ সালের জুলাই থেকে, ৫০০,০০০ ইউরো পর্যন্ত লেনদেনের জন্য কর ছাড় চালু করা হবে, যা কিছু নিবন্ধন ফি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করবে।

প্রধান অর্থপ্রদানের মধ্যে রয়েছে সম্পত্তি হস্তান্তর কর, জমি রেজিস্ট্রি নিবন্ধন, নোটারি বা আইনজীবীর ফি এবং, যদি কোনও সংস্থার মাধ্যমে কেনাকাটা করা হয়, তাহলে রিয়েলটরের কমিশন।

1. সম্পত্তি হস্তান্তর কর (Grunderwerbsteuer)

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার সময় এটিই মূল কর। এটি ক্রয় চুক্তিতে উল্লেখিত সম্পত্তির মূল্যের 3.5%। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি €400,000 দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় করেন, তাহলে স্থানান্তর কর হবে €14,000।

এটা মনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ যে কর প্রকৃত ক্রয় মূল্যের উপর ভিত্তি করে গণনা করা হয়, তবে কিছু ক্ষেত্রে (উদাহরণস্বরূপ, যদি চুক্তিতে মূল্য কম দেখানো হয়), কর কর্তৃপক্ষ বাজার মূল্যকে নির্দেশিকা হিসাবে ব্যবহার করতে পারে।

2. রেজিস্ট্রেশন ফি (Grundbuchseintragungsgebühr)

লেনদেনের পর, মালিকানা জমি রেজিস্ট্রিতে নিবন্ধিত হতে হবে। এর জন্য সম্পত্তির মূল্যের ১.১% ফি নেওয়া হয়। €৪০০,০০০ দিয়ে কেনা সম্পত্তির জন্য, নিবন্ধনের জন্য €৪,৪০০ খরচ হবে।

২০২৫ সালের জুলাই থেকে, ৫০০,০০০ ইউরো বা তার কম মূল্যের সম্পত্তির জন্য মালিকানা নিবন্ধন এবং জমা ফি মওকুফ করা হতে পারে। ৫০০,০০০ ইউরোর বেশি মূল্যের জন্য, ফি শুধুমাত্র অতিরিক্ত মূল্যের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হবে। এই পরিবর্তন ক্রেতাদের উল্লেখযোগ্যভাবে সঞ্চয় করার সুযোগ দেবে, বিশেষ করে বন্ধক কেনার সময়।

৩. একজন নোটারি বা আইনজীবীর সেবা

আইন অনুসারে লেনদেনটি একজন নোটারি বা আইনজীবী দ্বারা প্রত্যয়িত হওয়া আবশ্যক। এই বিশেষজ্ঞ সম্পত্তির আইনি অবস্থা যাচাই করেন, ক্রয় ও বিক্রয় চুক্তি প্রস্তুত করেন এবং নিরাপদ লেনদেনের জন্য একটি ট্রাস্ট অ্যাকাউন্ট (Treuhandkonto) খোলেন।

পরিষেবার খরচ লেনদেনের জটিলতার উপর নির্ভর করে এবং চুক্তির পরিমাণের 2% থেকে 5% + 20% ভ্যাট পর্যন্ত হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, €400,000 মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, আইনি ফি €9,600 থেকে €24,000 (ভ্যাট সহ) পর্যন্ত হতে পারে।

৪. রিয়েলটর কমিশন

যদি আপনি কোন রিয়েল এস্টেট এজেন্সির মাধ্যমে ক্রয় করেন, তাহলে আপনাকে একটি কমিশন দিতে হবে। সাধারণত, এটি সম্পত্তির মূল্যের 3% এবং 20% ভ্যাট। €400,000 এর সম্পত্তির মূল্যের জন্য, রিয়েলটরের কমিশন হবে €14,400।

মৌলিক কর এবং ফি ছাড়াও, ক্রেতাকে বেশ কিছু অতিরিক্ত খরচের সম্মুখীন হতে হয় যা সবসময় তাৎক্ষণিকভাবে স্পষ্ট হয় না। এই খরচগুলি লেনদেনের শর্তাবলী, অর্থায়ন পদ্ধতি এবং ক্রেতার অবস্থার উপর নির্ভর করে।

যদি ব্যাংক ঋণ নিয়ে রিয়েল এস্টেট কেনা হয়, তাহলে বিবেচনা করার মতো বিষয় হল:

• ঋণ প্রক্রিয়াকরণের জন্য ব্যাংকের কমিশন নির্দিষ্ট প্রতিষ্ঠানের শর্তাবলীর উপর নির্ভর করে এবং সাধারণত ঋণের পরিমাণের ০.৫% থেকে ১.৫% পর্যন্ত হয়।
• সম্পত্তি এবং ঋণগ্রহীতার জীবনের বীমা সাধারণত ব্যাংকের একটি বাধ্যতামূলক শর্ত: সম্পত্তি বীমা - বীমাকৃত পরিমাণের বার্ষিক 0.1%-0.3%; ঋণগ্রহীতার জীবন বীমা - বার্ষিক ঋণের ভারসাম্যের প্রায় 0.2%-0.5%।
• জমির রেজিস্টারে দায়বদ্ধতা প্রবেশের জন্য ঋণের পরিমাণের ১.২% এককালীন লিয়েন (Hypothekeneintragungsgebühr) নিবন্ধন ফি প্রযোজ্য।
• ডাউন পেমেন্ট - অস্ট্রিয়াতে এটি সম্পত্তির মূল্যের ২০-৫০%, যা প্রাথমিক বাজেটের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলে।

ইইউ-বহির্ভূত নাগরিকদের স্থানীয় কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে একটি বিশেষ ক্রয় অনুমতি নিতে হতে পারে, যার জন্য অতিরিক্ত খরচ হবে (সাধারণত কয়েকশ ইউরো)।

নতুন বাড়ি কেনার সময়, মূল্য সংযোজন কর (ভ্যাট) প্রযোজ্য হতে পারে, বিশেষ করে যদি সম্পত্তিটি কোনও ডেভেলপারের কাছ থেকে কেনা হয়। অতিরিক্তভাবে, রিয়েলটর এবং নোটারি ফি (২০%) এর জন্য ভ্যাট নেওয়া হয়, যা চূড়ান্ত খরচ বৃদ্ধি করে।

লেনদেন সম্পন্ন হওয়ার পর, সম্পত্তির মালিককে মাসিক Betriebskosten (ভাড়া ফি) দিতে বাধ্য করা হয়, যার মধ্যে আবর্জনা সংগ্রহ, পয়ঃনিষ্কাশন, বাড়ির বীমা, সাধারণ এলাকার মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ এবং ব্যবস্থাপনা কোম্পানির ফি অন্তর্ভুক্ত থাকে। গড়ে, এটি প্রতি বর্গমিটারে প্রতি মাসে €2 থেকে €3.50 পর্যন্ত হয়।

বন্ধকের জন্য আবেদন করার সময়, ব্যাংকগুলি প্রায় সবসময় সম্পত্তির মূল্যের একটি স্বাধীন মূল্যায়নের প্রয়োজন করে। মূল্যায়নের জটিলতার উপর নির্ভর করে এই পরিষেবার খরচ €300 থেকে €1,000 পর্যন্ত।

অতিরিক্ত পরীক্ষাও সম্ভব, যেমন:

• ক্ষতিকারক পদার্থের উপস্থিতি (অ্যাসবেস্টস, সীসা, ছাঁচ) — €200–600;
• ভবনের কারিগরি অবস্থা (স্ট্যাটিক চেক, ইঞ্জিনিয়ারিং সিস্টেম) — €300–800।

এই খরচগুলি আলাদাভাবে প্রদান করা হয় এবং সম্পত্তির আকার এবং অবস্থার উপর নির্ভর করে, সেইসাথে নির্বাচিত বিশেষজ্ঞের উপরও।

যদি ক্রেতা জার্মান ভাষা বলতে না পারেন, তাহলে আইনত গুরুত্বপূর্ণ সকল নথি একজন শপথপ্রাপ্ত অনুবাদকের দ্বারা অনুবাদ করতে হবে। চুক্তির অনুবাদের গড় খরচ €100 থেকে €300 পর্যন্ত, যা দৈর্ঘ্যের উপর নির্ভর করে। নোটারিকৃত অনুবাদের জন্য অনুবাদ পরিষেবাগুলিও আলাদাভাবে চার্জ করা হয়।

• বন্দোবস্তের জন্য একটি অ্যাকাউন্ট বজায় রাখতে প্রতি বছর প্রায় €30-60 খরচ হয়।
• চুক্তি সম্পাদনের জন্য নগদ খরচ এবং অন্যান্য ছোটখাটো প্রশাসনিক ফি €50 থেকে €200 পর্যন্ত।

পারমিট প্রক্রিয়াকরণ, নথি অনুবাদ, অতিরিক্ত নোটারি পরিষেবা এবং ব্যাংকের প্রয়োজনীয়তা বিবেচনা করে অনাবাসীদের জন্য মৌলিক খরচ বাসিন্দাদের তুলনায় প্রায় ১-৩% বেশি। উদাহরণস্বরূপ, €৪০০,০০০ মূল্যের একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, অতিরিক্ত খরচ হিসেবে এটি €৪,০০০-€১২,০০০ হতে পারে।

যদিও অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার সময় অতিরিক্ত খরচ সম্পত্তির মূল্যের ১২% পর্যন্ত হতে পারে, তবুও সেগুলিকে অপ্টিমাইজ করার বেশ কয়েকটি ব্যবহারিক উপায় রয়েছে:

১. ৫০০,০০০ ইউরো পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট ক্রয়। ২০২৫ সালের জুলাই থেকে, ৫০০,০০০ ইউরো পর্যন্ত মূল্যের সম্পত্তির কিছু নিবন্ধন ফি (Grundbuchseintragungsgebühr এবং বন্ধকের নিবন্ধন) থেকে অব্যাহতি দেওয়া হবে। এটি লেনদেন সম্পন্ন করার সময় উল্লেখযোগ্য সাশ্রয় করতে সাহায্য করে।

২. শেয়ার হস্তান্তর এবং পর্যায়ক্রমে হস্তান্তর। যদি মালিকানা সম্পূর্ণ সম্পত্তির জন্য নয়, বরং ৫০% পর্যন্ত অংশের জন্য হস্তান্তর করা হয়, অথবা লেনদেন কিস্তিতে করা হয়, তাহলে কর প্রদানের পরিমাণ হ্রাস করা যেতে পারে অথবা এমনকি সম্পূর্ণরূপে অব্যাহতি দেওয়া হতে পারে।

৩. আত্মীয়স্বজনের কাছে সম্পত্তি হস্তান্তর। ১ জুলাই, ২০২৫ থেকে, স্বামী/স্ত্রী, সন্তান, নাতি-নাতনি, বাবা-মা এবং নাগরিক অংশীদারদের মতো নিকটাত্মীয়দের মধ্যে সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ০.৫% হার বহাল থাকবে। তবে, অগ্রাধিকারমূলক হার নিশ্চিত করার জন্য পারিবারিক সম্পর্ক সঠিকভাবে নথিভুক্ত করা গুরুত্বপূর্ণ।

৪. বন্ধকী খরচের সর্বোত্তম ব্যবহার করুন। বিভিন্ন ব্যাংকের সুদের হার এবং ঋণ প্রক্রিয়াকরণ ফি তুলনা করুন। সম্পত্তি এবং ঋণগ্রহীতার জীবন বীমা উভয়ের জন্যই কম সুদের হার সহ একটি বীমা কোম্পানি বেছে নেওয়ার কথা বিবেচনা করুন। বেশি ডাউন পেমেন্ট (সম্পত্তির মূল্যের ২০-৫০%) করলে সুদ এবং বন্ধকী ফি হ্রাস পায়।

৫. দীর্ঘমেয়াদী লিজ চুক্তি (Erbpacht) ব্যবহার করা। দীর্ঘমেয়াদী লিজ চুক্তিতে প্রবেশ করা সুবিধাজনক হতে পারে, কারণ আনুষ্ঠানিক মালিকানা হস্তান্তরিত হয় না এবং কোনও হস্তান্তর করও নেওয়া হয় না।

৬. বিশেষজ্ঞ এবং মূল্যায়নের খরচ কমিয়ে আনুন। শুধুমাত্র প্রয়োজনীয় পরিদর্শনের অর্ডার দিন: প্রযুক্তিগত অবস্থা, বিপজ্জনক পদার্থের উপস্থিতি, অথবা শক্তি দক্ষতা। একটি বিশেষজ্ঞ পরিদর্শনে একাধিক পরিদর্শন একত্রিত করলে আপনি ভ্রমণ এবং ডকুমেন্টেশন খরচ বাঁচাতে পারবেন।

৭. কম পরিচালন খরচ (Betriebskosten)। দক্ষ ব্যবস্থাপনা কোম্পানি এবং আধুনিক ইউটিলিটি সিস্টেম সহ অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি বেছে নিন। কম শক্তি খরচ এবং অপ্টিমাইজড ইউটিলিটি খরচ সহ নতুন ভবনগুলি পুরানো, মাঝারি-পরিসরের আবাসনের তুলনায় মাসিক পেমেন্ট উল্লেখযোগ্যভাবে ২০-৪০% কমাতে পারে।

অস্ট্রিয়ায় বিদেশী ক্রেতাদের জন্য ভাষার বাধা সবচেয়ে সাধারণ এবং ব্যয়বহুল সমস্যাগুলির মধ্যে একটি। নথি এবং নিয়মকানুন সম্পর্কে ভুল বোঝাবুঝির ফলে উল্লেখযোগ্য আর্থিক ক্ষতি হতে পারে।

অস্ট্রিয়ায় রিয়েল এস্টেট কেনার সময়, অতিরিক্ত খরচের একটি উল্লেখযোগ্য অংশ ব্যাংক এবং নোটারিদের সাথে যুক্ত। তবে, একটি স্মার্ট পদ্ধতির মাধ্যমে, এই খরচগুলি উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করা যেতে পারে।

১. ব্যাংক এবং ঋণের শর্তাবলীর তুলনা করুন

• কমপক্ষে ৩-৫টি ব্যাংকের কাছ থেকে অফার চাইতে হবে এবং ঋণের ফি, সুদের হার এবং বীমা প্রয়োজনীয়তার তুলনা করতে হবে।
• অঙ্গীকারের জন্য নিবন্ধন ফি হ্রাস করার সম্ভাবনা এবং সর্বোত্তম বীমা প্যাকেজ সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করুন।
• যদি ব্যাংক অনাবাসীদের জন্য বেশি ডাউন পেমেন্ট চায়, তাহলে যদি আপনার আর্থিক ইতিহাস ভালো থাকে, তাহলে কম পরিমাণে ডাউন পেমেন্ট করার চেষ্টা করুন।

২. বীমার বাধ্যতামূলক প্রকৃতি দুবার পরীক্ষা করুন।

• বন্ধকী লেনদেনের জন্য, ব্যাংকগুলি ঋণগ্রহীতার সম্পত্তি এবং জীবনের জন্য বীমা প্রয়োজন।
• কোন বীমা পলিসি বাধ্যতামূলক এবং কোনটি ঐচ্ছিক তা লিখিতভাবে ব্যাখ্যা করতে ব্যাংককে বলুন।
• মূল্য এবং কভারেজের সর্বোত্তম সমন্বয় খুঁজে পেতে একাধিক বীমা কোম্পানির তুলনা করুন।

৩. নোটারি এবং আইনজীবীর সাথে স্থির হার নিয়ে আলোচনা করুন।

• সম্পত্তির মূল্যের আদর্শ শতাংশের পরিবর্তে, আপনি পরিষেবার জন্য একটি নির্দিষ্ট ফি নিয়ে আলোচনা করতে পারেন।
• সেরা মূল্য বেছে নিতে অঞ্চলের ৩-৪ জন নোটারি বা আইনজীবীর সাথে তুলনা করুন।
• যদি লেনদেনটি মানসম্মত হয় এবং জটিল আন্তর্জাতিক পরিস্থিতির সাথে জড়িত না হয়, তাহলে কিছু পরামর্শ কমানো যেতে পারে।

৪. আপনার খরচ আগে থেকেই পরিকল্পনা করুন

• চমক এড়াতে আপনার সামগ্রিক ক্রয় বাজেটে নোটারি এবং ব্যাংক ফি অন্তর্ভুক্ত করুন।
• একবারে একাধিক পরিষেবার জন্য (যেমন, নোটারি এবং নিবন্ধন) অর্থ প্রদান করা সম্ভব কিনা তা পরীক্ষা করুন - এটি কখনও কখনও অতিরিক্ত ফি কমাতে পারে।

৫. পেশাদার সাহায্য বিজ্ঞতার সাথে ব্যবহার করুন

• শুধুমাত্র লেনদেনের গুরুত্বপূর্ণ পর্যায়ে একজন আইনজীবী বা নোটারিকে জড়িত করুন।
• স্ট্যান্ডার্ড পদ্ধতির (রেজিস্ট্রেশন, পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি) ক্ষেত্রে, অতিরিক্ত অর্থ প্রদান এড়াতে আপনি নিজেকে ন্যূনতম সহায়তার মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখতে পারেন।

এই পদক্ষেপগুলি অনুসরণ করে, আপনি অস্ট্রিয়ায় একটি ব্যয়বহুল অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ি কেনার সময়ও কয়েক হাজার ইউরো সাশ্রয় করতে পারবেন, অপ্রয়োজনীয় বীমা এড়াতে পারবেন এবং আইনি বা নোটারি পরিষেবার জন্য অতিরিক্ত অর্থ প্রদান এড়াতে পারবেন।