ভিয়েনা অ্যাপার্টমেন্ট লিজ চুক্তি: কীভাবে এটি সঠিকভাবে তৈরি করবেন এবং কী বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ

ভিয়েনায়, ৭৫% এরও বেশি বাসিন্দা ভাড়া থাকেন, তাই অস্ট্রিয়ায় অ্যাপার্টমেন্ট লিজের সুনির্দিষ্ট বিষয়গুলি বোঝা যারা দেশে যাওয়ার পরিকল্পনা করছেন এবং বিনিয়োগকারী উভয়ের জন্যই গুরুত্বপূর্ণ। আপনি যদি অস্ট্রিয়ায় যাওয়ার পরিকল্পনা করছেন বা ভিয়েনায় আবাসন , তাহলে আপনাকে বুঝতে হবে কিভাবে একটি অ্যাপার্টমেন্ট লিজ চুক্তি তৈরি এবং কার্যকর করতে হয়।

প্রথম নজরে, প্রক্রিয়াটি বেশ সহজ বলে মনে হচ্ছে। শুধু চুক্তিতে স্বাক্ষর করুন, চাবি নিন এবং আপনার নতুন অ্যাপার্টমেন্টে চলে যান। তবে, অস্ট্রিয়াতে, ভাড়া স্পষ্ট নিয়ম এবং আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। চুক্তিটি যেভাবে তৈরি করা হয় তা কেবল আপনার আরামই নয়, আপনার তহবিলের নিরাপত্তাও নির্ধারণ করতে পারে।.

কেন এটা গুরুত্বপূর্ণ? কারণ ভুলগুলি ব্যয়বহুল। উদাহরণস্বরূপ, ভুলভাবে নির্দিষ্ট ভাড়ার সময়কাল বা ভাড়া সূচীকরণের শর্তাবলী অপ্রয়োজনীয় খরচের দিকে নিয়ে যেতে পারে। আপনি যদি একজন বিদেশী হন, তাহলে আপনার বসবাসের অবস্থা ভাড়া চুক্তির উপর নির্ভর করতে পারে।

সূক্ষ্মতাগুলি আরও ভালভাবে বুঝতে, আপনি ভিয়েনায় অ্যাপার্টমেন্ট লিজ চুক্তির একটি নমুনা । এই অস্ট্রিয়ান লিজ চুক্তির টেমপ্লেটটি শত শত সফল ক্ষেত্রে পরীক্ষা করা হয়েছে।

এই নিবন্ধটি ভিয়েনা বা অন্যান্য অস্ট্রিয়ান শহরে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার পরিকল্পনা করছেন এমন যে কারও জন্য কার্যকর হবে: শিক্ষার্থী, তরুণ পেশাদার, পরিবার এবং অবশ্যই, যারা রিয়েল এস্টেটকে লাভজনক বিনিয়োগ হিসেবে দেখেন এমন বিনিয়োগকারীরা।.

চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে, এটি জেনে রাখা গুরুত্বপূর্ণ যে অস্ট্রিয়ায় ভাড়াটে থাকা আবাসিক ভাড়াটে আইন ( Mietrechtsgesetz, MRG ) এবং সাধারণ নাগরিক কোড ( ABGB ) দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। এটি ভাড়াটেদের আইন দ্বারা সুরক্ষিত বোধ করার সুযোগ দেয়।

অস্ট্রিয়াতে বিভিন্ন ধরণের লিজ চুক্তিও রয়েছে। আপনি যে ধরণেরটি বেছে নেবেন তা অস্ট্রিয়ায় আপনার অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার শর্তাবলী নির্ধারণ করবে, যার মধ্যে ভাড়া এবং দীর্ঘমেয়াদী দখলের সম্ভাবনা অন্তর্ভুক্ত।.

এটা বোঝার মতো যে একটি নির্দিষ্ট মেয়াদী এবং একটি উন্মুক্ত মেয়াদী চুক্তির মধ্যে স্পষ্ট পার্থক্য রয়েছে।.

নির্দিষ্ট মেয়াদী লিজ (সাধারণত ৩ বছর বা তার বেশি সময়ের জন্য)। ভাড়াটে হঠাৎ দাম বৃদ্ধি থেকে সুরক্ষিত থাকে। তবে, এই ধরনের চুক্তি আগেভাগে বাতিল করা কঠিন হতে পারে। লিজের প্রথম বছরের পরেই কেবল তিন মাসের নোটিশ দিয়ে চুক্তি বাতিল করার অধিকার আসে।

চিরস্থায়ী। এই বিকল্পটি আদর্শ বলে মনে হচ্ছে। ভাড়াটে যতদিন ইচ্ছা থাকতে পারেন, যতক্ষণ পর্যন্ত সমস্ত শর্ত পূরণ করা হয়। তবে, এই চুক্তির মাধ্যমে বাড়িওয়ালা নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে ভাড়া পরিবর্তন করতে বা চুক্তি বাতিল করতে ।

আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়: আপনি অ্যাপার্টমেন্টের মালিকের সাথে সরাসরি একটি চুক্তি করতে পারেন (ভাড়া), অথবা আপনি এমন কারো কাছ থেকে আবাসন ভাড়া নিতে পারেন যিনি নিজেই অ্যাপার্টমেন্টটি ভাড়া নিচ্ছেন (সাবলিজ)।.

• প্রথম ক্ষেত্রে, আপনার অধিকারগুলি আইন দ্বারা নির্ভরযোগ্যভাবে সুরক্ষিত।.
• দ্বিতীয় ক্ষেত্রে, ভাড়াটেদের জন্য শর্তাবলী কম অনুকূল হতে পারে। শিক্ষার্থী এবং স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার প্রয়োজন এমন অন্যান্য ব্যক্তিদের জন্য সাবলেট করা সুবিধাজনক হতে পারে। তবে, বাড়িওয়ালা আসলে সম্পত্তি ভাড়া দেওয়ার জন্য অনুমোদিত কিনা তা সাবধানে পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

আপনি যদি বিদেশী হন, তাহলে অনুগ্রহ করে মনে রাখবেন যে আপনার অস্ট্রিয়ার নাগরিকত্ব না থাকা ভিয়েনা এবং অন্যান্য শহরে লিজ চুক্তি স্বাক্ষর করার অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না।.

তবে, বাস্তবে, বাড়িওয়ালারা প্রায়শই অতিরিক্ত নথি চান: আয়ের প্রমাণ, কর্মসংস্থানের প্রমাণ, এমনকি রেফারেন্সও।.

• ইইউ নাগরিকরা অবাধে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে পারেন, তাদের কেবল তাদের পাসপোর্ট বা পরিচয়পত্র দেখাতে হবে।
• অতিরিক্ত পারমিট ছাড়াই রিয়েল এস্টেট ভাড়া দেওয়ার জন্য "Rot-Weiß-Rot"-Karte থাকা প্রয়োজন
• স্বল্পমেয়াদী ভিসায় (৯০ দিন পর্যন্ত) আসা পর্যটকদের চুক্তি সম্পাদনের জন্য বাড়িওয়ালার সাথে বিশেষভাবে আলোচনা করতে হতে পারে।

সাধারণভাবে, প্রায় যেকোনো অ্যাপার্টমেন্ট বিদেশীদের কাছে ভাড়া দেওয়া যেতে পারে। চুক্তি স্বাক্ষরের আগে, বাড়িওয়ালার সাথে যেকোনো প্রয়োজনীয়তা (উদাহরণস্বরূপ, পরিবারের সদস্যদের স্থানান্তরের জন্য মালিকের সম্মতি) স্পষ্ট করে নেওয়া উচিত।.

যারা অস্ট্রিয়ায় প্রথমবারের মতো রিয়েল এস্টেট লিজ চুক্তি দেখেন তারা প্রায়শই পৃষ্ঠাগুলির সংখ্যা দেখে অবাক হন। তবে, এই ধরনের চুক্তির প্রতিটি লাইন আপনাকে অথবা অ্যাপার্টমেন্টের মালিককে সুরক্ষা দেয়। নীচে, আমরা মূল বিষয়গুলি উল্লেখ করেছি যা অন্তর্ভুক্ত করা আবশ্যক।.

দয়া করে বাড়িওয়ালা এবং ভাড়াটে উভয়ের পুরো নাম এবং ঠিকানা প্রদান করুন। যদি অ্যাপার্টমেন্টটি সমানভাবে ভাগ করা হয়, তাহলে সমস্ত ভাড়াটে ভাড়া পরিশোধের জন্য দায়ী। উভয় পক্ষের যোগাযোগের তথ্য এবং পাসপোর্ট/আইডি তথ্য প্রয়োজন।.

• ভাড়াটে ব্যবহার করতে পারেন এমন অ্যাপার্টমেন্টের ঠিকানা, মেঝে, এলাকা এবং সম্পত্তির তালিকা।.
• ভাড়াটে কোন ঘর এবং সাধারণ জায়গা ব্যবহার করতে পারবেন (যেমন পার্কিং, স্টোরেজ রুম, অ্যাটিক, বাগান, লন্ড্রি রুম ইত্যাদি)।.
• সম্পত্তির বর্তমান অবস্থা লিপিবদ্ধ করুন। পরিদর্শনের সময় আবিষ্কৃত সমস্ত সমস্যা বর্ণনা করা গুরুত্বপূর্ণ। যদি স্পষ্ট ত্রুটি (জানালা, নদীর গভীরতানির্ণয়, আর্দ্রতার লক্ষণ) থাকে, তাহলে ভিয়েনায় এবং কার খরচে মেরামতের ব্যবস্থা করবে তা অবিলম্বে স্পষ্ট করে বলা ভালো।

আমি সবসময় জোর দিই যে ক্লায়েন্টরা যখনই সেখানে যাবেন তখন ছোটখাটো চিপস এবং স্ক্র্যাচগুলিও নথিভুক্ত করুন। অ্যাপার্টমেন্টের গ্রহণযোগ্যতা শংসাপত্রে এই স্বাক্ষরটি থাকা আপনাকে বাড়ি ছেড়ে যাওয়ার সময় যে কোনও বাড়িওয়ালার দাবি থেকে রক্ষা করবে।.

• মূল (মোট) এবং প্রয়োজনে, মূল (নেট) ভাড়া প্রদানের পরিমাণ এবং এতে কী কী অন্তর্ভুক্ত রয়েছে তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করুন।.
• ভাড়াটে বিদ্যুৎ, গ্যাস, গরম করার ব্যবস্থা, ইন্টারনেট এবং অন্যান্য খরচ আলাদাভাবে পরিশোধ করে কিনা তা পরীক্ষা করুন।.
• অনুগ্রহ করে পেমেন্ট পদ্ধতি এবং শর্তাবলী উল্লেখ করুন (সাধারণত মাসে একবার ব্যাংক ট্রান্সফার)।.
• যদি চুক্তিটি MRG-এর অধীনে পড়ে, তাহলে ফি সূচীবদ্ধ করা যাবে কিনা তা নিয়ে একমত হোন (উদাহরণস্বরূপ, মুদ্রাস্ফীতি অনুসারে) এবং পুনঃগণনা কীভাবে করা হবে তা নির্দিষ্ট করুন।.
• অস্ট্রিয়ার আইন অনুযায়ী, বাড়িওয়ালারা প্রতি বর্গমিটারের মূল ভাড়ার (Richtwert/Kategoriemiete) থেকে সামান্য বেশি বর্ধিত ভাড়া দাবি করতে পারেন। ২০২৪-২০২৫ সাল থেকে, সর্বোচ্চ ভাড়া বৃদ্ধি প্রতি বছর ৫%।

জমার পরিমাণ সাধারণত ২-৩ মাসের ভাড়ার সমান হয় (আইনি সর্বোচ্চ ৬ মাস পর্যন্ত)।.

• যে অ্যাকাউন্টে অর্থ স্থানান্তর করা হবে তার সঠিক পরিমাণ এবং বিশদ বিবরণ লিখুন।.
• আমানত ফেরত দেওয়ার শর্তাবলী (স্থানান্তর এবং ক্ষতি পরীক্ষা করার পরে) এবং সুদ (আমানত একটি বিশেষ অ্যাকাউন্টে রাখা যেতে পারে এবং ভাড়াটেদের জন্য একটি ছোট সুদ অর্জন করা যেতে পারে) উল্লেখ করুন।.
• জমা দেওয়ার জন্য একটি রসিদ নিতে ভুলবেন না।.

আমি সবসময় ক্লায়েন্টদের পরামর্শ দিই যে তারা যেদিন অ্যাপার্টমেন্টে থাকবেন সেদিনই তাদের ছবি তুলুন। এটা একটা ছোট ব্যাপার, কিন্তু এই ছবিগুলি প্রায়শই তাদের কোনও বিরোধ ছাড়াই তাদের আমানত ফেরত পেতে সাহায্য করে।.

• ভাড়াটেদের দায়িত্বগুলি নির্দিষ্ট করুন (উদাহরণস্বরূপ, পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা বজায় রাখা, ছোটখাটো মেরামত এবং পরিষেবার জন্য অর্থ প্রদান করা)।.
• বাড়িওয়ালার অধিকার বর্ণনা করুন (কারিগরি অবস্থা পরীক্ষা করা, পরিদর্শন করা)।.
• সম্মতি ছাড়া অ্যাপার্টমেন্ট সাবলেট করা সাধারণত নিষিদ্ধ, যেমন আক্রমণাত্মক প্রাণী পালন, রাতে শব্দ করা ইত্যাদি।.
• যদি কোন নির্দিষ্ট বিষয় আপনার কাছে গুরুত্বপূর্ণ হয় (উদাহরণস্বরূপ, আপনি একটি পোষা প্রাণী রাখার বা কিছু সংস্কার করার পরিকল্পনা করছেন), তাহলে চুক্তিতে এটি প্রতিফলিত করুন।.
• যদি বাড়িওয়ালা কোনও বাধ্যবাধকতা গ্রহণ করেন (উদাহরণস্বরূপ, ভবিষ্যতের মেরামত), তাহলে সম্পন্ন করার জন্য একটি সময়সীমা নির্ধারণ করুন।.

অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে প্রায়শই এমন নিয়ম থাকে যা কত ঘন্টা পরে নীরবতা পালন করতে হবে, আবর্জনা দিয়ে কী করতে হবে, কোথায় ধূমপান করা এবং পোষা প্রাণীদের হাঁটার অনুমতি দেওয়া হয় ইত্যাদি সম্পর্কে বিস্তারিতভাবে বর্ণনা করে। যদি এই ধরনের নিয়ম বিদ্যমান থাকে, তাহলে আপনার অস্ট্রিয়ান অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া চুক্তির একটি সংযোজনে সেগুলি অন্তর্ভুক্ত করার জন্য বলুন।.

এছাড়াও, চুক্তিতে উল্লেখ করুন যে কে মেরামত (প্রসাধনী বা প্রধান) করতে পারবেন এবং কোন শর্তে।.

• চুক্তিটি যে সময়ের জন্য সম্পন্ন হয়েছে তা নির্দিষ্ট করুন (শুরু এবং শেষের তারিখ, অথবা "অনির্দিষ্ট" চিহ্নিত করুন)।.
• সীমিত মেয়াদের লিজে অবশ্যই একটি ধারা অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে যা আগেভাগে উচ্ছেদের অনুমতি দেয় ("Aussteigsklausel")। উদাহরণস্বরূপ: "ভাড়াটে এক বছরের পরে এক মাসের নোটিশ দিয়ে লিজ বাতিল করার অধিকার রাখে।" যদি এই ধারাটি বাদ দেওয়া হয়, তাহলে আইন অনুসারে এই অধিকার কেবল এক বছরের পরেই পাওয়া যাবে, বাড়িওয়ালাকে তিন মাসের নোটিশ সাপেক্ষে।.
• চুক্তিতে মেয়াদ শেষ হওয়ার পরে স্বয়ংক্রিয় নবায়ন বা নতুন আলোচনার বিষয়ে একটি ধারাও অন্তর্ভুক্ত করা উচিত।.
• যদি চুক্তিটি আনুষ্ঠানিকভাবে শেষ হয়ে যায়, তবে প্রায়শই এটি আইনত আরও তিন বছরের জন্য বাড়ানো হয়।.

টেমপ্লেট এবং উদাহরণ ব্যবহার করা সহায়ক । জার্মান থেকে অনুবাদ করার সময় এবং মূল বিষয়গুলি পরীক্ষা করার সময় এই নমুনাগুলি সহায়ক হবে।

আপনি যদি প্রথমবারের মতো অস্ট্রিয়ায় ভাড়া নিচ্ছেন, তাহলে লিজ স্বাক্ষর করা বেশ জটিল বলে মনে হতে পারে। এটি সহজ করার জন্য, এই নির্দেশিকাগুলি অনুসরণ করুন:

ধাপ ১. স্বাক্ষর করার আগে অ্যাপার্টমেন্টটি পরিদর্শন করুন। পরিদর্শনের দিন, ক্যামেরা বা ফোন দিয়ে যেকোনো ছোটখাটো ত্রুটি ধারণ করুন। একটি "গ্রহণযোগ্যতা প্রতিবেদন" (Übergabeprotokoll) তৈরি করুন এবং ক্ষতির একটি তালিকা এবং তাদের বিবরণ অন্তর্ভুক্ত করুন।

আমি সবসময় জোর দিই যে ক্লায়েন্টরা যখন বাড়ি থেকে বেরোবে তখন ছোটখাটো চিপ এবং স্ক্র্যাচও লিপিবদ্ধ করবে। এই পূর্বচিন্তা তাদের বাড়ি ছেড়ে যাওয়ার সময় বাড়িওয়ালার দাবি থেকে রক্ষা করবে।.

প্রতিবেদনের উপর ভিত্তি করে, এটি নিশ্চিত করা যেতে পারে যে ক্ষতিটি প্রাথমিকভাবে সেখানেই ছিল এবং আপনাকে এটি মেরামতের জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে না।.

ধাপ ২। চুক্তিটি সাবধানে পর্যালোচনা করুন। স্বাক্ষর করার আগে প্রতিটি ধারা পড়ুন। শর্তাবলীর ভুল বোঝাবুঝির ফলে প্রায়শই বিরোধ দেখা দেয়। যেকোনো অস্পষ্ট শর্তাবলী স্পষ্ট করুন, বিশেষ করে লিখিতভাবে (ইমেলের মাধ্যমে), এবং চিঠিপত্রটি সংরক্ষণ করুন।

শুধুমাত্র মৌখিক প্রতিশ্রুতির উপর নির্ভর করবেন না। চুক্তিতে সমস্ত শর্তাবলী (যেমন, মেরামতের সময়সীমা বা অতিরিক্ত পরিষেবা) নির্দিষ্ট করার দাবি করুন।.

ধাপ ৩. চুক্তির পক্ষগুলি পরীক্ষা করুন। নিশ্চিত করুন যে আপনি সম্পত্তির মালিক বা তাদের অনুমোদিত প্রতিনিধির সাথে লেনদেন করছেন:

• যদি আপনি সরাসরি বাড়িওয়ালার কাছ থেকে ভাড়া নেন, তাহলে মালিকানার দলিল (Grundbuchauszug - রিয়েল এস্টেট রেজিস্টার থেকে উদ্ধৃতাংশ) দেখতে বলুন।.
• যদি আপনি কোনও এজেন্সির মাধ্যমে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেন, তাহলে লাইসেন্স এবং কমিশনের তথ্য পরীক্ষা করে দেখুন। ১ জুলাই, ২০২৩ সাল থেকে, "বেস্টলারপ্রিঞ্জিপ" (বেস্টলারপ্রিঞ্জিপ) নীতি কার্যকর হয়েছে: একজন রিয়েলটর নিয়োগকারী প্রথম ব্যক্তি তার কমিশন প্রদান করেন। সাধারণত, বাড়িওয়ালা এজেন্ট নিয়োগ করেন এবং কমিশন প্রদান করেন, তবে প্রথমে এটি পরীক্ষা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

ধাপ ৪। চুক্তিটি সঠিকভাবে খসড়া করুন। অস্ট্রিয়াতে, লিজ চুক্তির নোটারাইজেশনের প্রয়োজন হয় না। উভয় পক্ষের চুক্তিতে স্বাক্ষর এবং তারিখ নির্ধারণ করা যথেষ্ট। আইনত আইনজীবী বা নোটারির উপস্থিতি প্রয়োজন হয় না।

তবে, নিরাপদ থাকার জন্য, অনেকেই আইনজীবীর সাথে পরামর্শ করেন। তারা যাচাই করতে পারেন যে চুক্তিতে এমন কোনও ভুল আছে কিনা যা ভুল ব্যাখ্যা করা যেতে পারে বা এমন ধারা আছে যা আইনত যোগ করা যায় না।.

বিশেষ ক্ষেত্রে (উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি একজন বিনিয়োগকারী বা একটি বড় কোম্পানি হন), তাহলে এটিই যুক্তিসঙ্গত। যদি আপনি কোনও সংস্থার মাধ্যমে আলোচনা করেন, তাহলে নিশ্চিত করুন যে এজেন্ট এবং বাড়িওয়ালার মধ্যে সমস্ত চুক্তি চুক্তিতে প্রতিফলিত হয়েছে।.

ধাপ ৫। স্বাক্ষরের পর অর্থপ্রদান এবং নথিপত্র। চুক্তি স্বাক্ষর করার সময়, একটি আমানত (সাধারণত ব্যাংক ট্রান্সফারের মাধ্যমে) এবং প্রথম মাসের অর্থপ্রদান প্রায়শই তাৎক্ষণিকভাবে প্রদান করা হয়। সমস্ত লেনদেনের রসিদ পান।

যদি সম্ভব হয়, তাহলে বাড়িওয়ালার (অথবা তাদের প্রতিনিধি) কাছ থেকে বাড়িওয়ালার পরিচয়পত্র এবং অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানার নথির স্ক্যান সংগ্রহ করুন। যদি আপনি সরাসরি না হয়ে কোনও এজেন্টের মাধ্যমে আলোচনা করেন, তাহলে চুক্তিতে কমিশনের উল্লেখ আছে কিনা তা পরীক্ষা করে দেখুন - Bestellerprinzip-এর মাধ্যমে, ভাড়াটেকে একটিও দিতে হবে না।.

ধাপ ৬। আপনার অফিসিয়াল আবাসস্থল নিবন্ধন করুন এবং ঠিকানা পরিবর্তন করুন। অস্ট্রিয়ায় প্রবেশের পর, বিদেশীদের তাদের নতুন ঠিকানায় স্থানীয় টাউন হলে তাদের আবাসস্থল (মেলডং) নিবন্ধন করতে হবে। নিবন্ধন করার জন্য, আপনার বাড়িওয়ালার স্বাক্ষরিত একটি "মেলডজেটেল" (একটি বিশেষ আবাসিক ফর্ম) এবং আপনার পাসপোর্ট/আইডি কার্ডের প্রয়োজন হবে।

তিন কর্মদিবসের মধ্যে এটি করতে ভুলবেন না, অন্যথায় আপনার জরিমানার ঝুঁকি রয়েছে (প্রশাসনিক কোডের অধীনে €726 পর্যন্ত)। নিবন্ধনের পরে জারি করা নথিটি আপনার কাছে রাখুন। একটি ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলতে, বীমা পেতে এবং সার্টিফিকেট পেতে আপনার এটির প্রয়োজন হবে।

ধাপ ৭। সবকিছুর কপি রাখুন। চুক্তির সমস্ত পৃষ্ঠা এবং পরিশিষ্টগুলি রাখুন। সমাপ্তির শর্তাবলী, জমার পরিমাণ এবং ইউটিলিটি বিল উল্লেখ করে এমন পৃষ্ঠাগুলি রাখা বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। যদি সম্ভব হয়, তাহলে চুক্তির একটি কপি আইনজীবী বা নোটারি দ্বারা প্রত্যয়িত করুন যাতে নিশ্চিত করা যায় যে নথিটি আইনত বাধ্যতামূলক।

অস্ট্রিয়ায় প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত না করে লিজ স্বাক্ষর করা অসম্ভব। বাড়িওয়ালারা নিশ্চিত হতে চান যে তারা একজন নির্ভরযোগ্য ভাড়াটেদের সাথে স্বাক্ষর করছেন, তাই তারা কঠোরভাবে নথি যাচাই করেন।.

বাড়িওয়ালা (যারা অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দিচ্ছেন) তাদের নিম্নলিখিত নথিগুলির প্রয়োজন হবে:

• অ্যাপার্টমেন্টের মালিকানা দলিল (ভূমি রেজিস্টার থেকে উদ্ধৃতাংশ - গ্রুন্ডবুচাউসজুগ)। এটি সম্পত্তি ভাড়া দেওয়ার আপনার অধিকার নিশ্চিত করে।
• জ্বালানি দক্ষতা। অস্ট্রিয়াতে (অন্যান্য ইইউ দেশগুলির মতো), প্রায়শই একটি জ্বালানি সার্টিফিকেট (Heizkostenpass/Energieausweis) প্রয়োজন হয়। এটি গরম করার খরচ সম্পর্কে তথ্য প্রদান করে।
• দখলের সার্টিফিকেট। যদি আপনি কোনও এজেন্টের মাধ্যমে আপনার অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেন, তাহলে এজেন্টের সাথে একটি চুক্তি করুন (Maklervertrag)। যদি অ্যাপার্টমেন্টটি একাধিক মালিকের মালিকানাধীন হয়, তাহলে প্রত্যেকের কাছ থেকে নোটারিকৃত সম্মতি নেওয়া ভাল।
• ভবনের নথিপত্র। কখনও কখনও, মালিকদের HOA সাধারণ সভার (Eigentümerversammlung) কার্যবিবরণীর কপি প্রদান করতে হয় যাতে প্রমাণ করা যায় যে তাদের কোনও ঋণ বকেয়া নেই। অন্যান্য অ্যাপার্টমেন্টের মালিকদেরও সম্মতি প্রয়োজন হতে পারে।
• ইউটিলিটি চুক্তি। যদি ভাড়াটে কোনও পরিষেবা ব্যবহার করেন (যেমন, ইন্টারনেট, কেবল টিভি, অথবা লিজ নেওয়া সম্পত্তিতে পার্কিং স্পেস), তাহলে সরবরাহকারীদের সাথে চুক্তি এবং ভাড়াটেকে প্রদানের জন্য পরিষেবাগুলির কপি প্রস্তুত করুন।

ভাড়াটে (অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়াটে) এর জন্য:

• পাসপোর্ট অথবা আইডি কার্ড। আপনাকে অবশ্যই একটি বৈধ আইডি প্রদান করতে হবে। মূল পৃষ্ঠাগুলির কপি তৈরি করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে।
• আয়ের প্রমাণপত্র। উদাহরণস্বরূপ, আপনাকে গত দুই বা তিন মাসের আপনার অর্জিত বেতন, একটি ব্যাংক স্টেটমেন্ট, অথবা একটি কর্মসংস্থান চুক্তির তথ্য প্রদান করতে হতে পারে। এই নথিগুলি আপনার স্বচ্ছলতা নিশ্চিত করে। কখনও কখনও কর রিটার্ন গ্রহণ করা হয় (স্ব-কর্মসংস্থানকারী ব্যক্তিদের জন্য)।
• ভাড়াটে প্রশ্নপত্র (Mieterselbstauskunft)। এটি একটি আদর্শ ফর্ম যাতে ব্যক্তিগত তথ্য, কর্মসংস্থানের বিবরণ, পূর্ববর্তী বাসস্থান ইত্যাদি অন্তর্ভুক্ত থাকে। ভাড়াটেদের নির্ভরযোগ্যতা মূল্যায়নের জন্য একজন বাড়িওয়ালা এটির অনুরোধ করতে পারেন। আইন অনুসারে এটি বাধ্যতামূলক নয়, তবে বাস্তবে এটি সাধারণ।
• বাসস্থান নিবন্ধন (মেলডেজেটেল)। এই নথিটি অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়িতে বসবাসের আপনার অধিকার নিশ্চিত করে। আপনি মেলডেজেটেল ফর্মটি ডাকযোগে পাবেন এবং তারপর এটি পৌর কর্তৃপক্ষের কাছে জমা দেবেন। নিবন্ধন ছাড়া, বাড়িওয়ালা আপনাকে জরিমানা করতে পারে এবং আপনি স্বাস্থ্য বীমার জন্য অর্থ প্রদান করতে, ব্যাংক অ্যাকাউন্ট খুলতে ইত্যাদি করতে পারবেন না।
• আবাসিক অনুমতিপত্র বা ভিসা (ইইউর বাইরের দেশের বাসিন্দাদের জন্য)। যদি আপনি তৃতীয় কোনও দেশের বাসিন্দা হন, তাহলে আপনাকে অবশ্যই একটি বৈধ আবাসিক অনুমতিপত্র বা দীর্ঘমেয়াদী ভিসা প্রদান করতে হবে। যদি আপনি স্বল্পমেয়াদী ভিসায় দেশে এসে থাকেন, তাহলে আপনার বাড়িওয়ালার সাথে যোগাযোগ করুন যে তারা আপনাকে অল্প সময়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দিতে ইচ্ছুক কিনা। এটি ভুল বোঝাবুঝি এড়াতে সাহায্য করবে। অস্ট্রিয়ায় বিদেশীদের জন্য একটি প্রমাণিত অ্যাপার্টমেন্ট লিজ চুক্তির টেমপ্লেট ব্যবহার করাও একটি ভাল ধারণা।
• কোনও অপরাধমূলক রেকর্ড না থাকার সার্টিফিকেট। কিছু বাড়িওয়ালা ভাড়াটেদের বিশ্বাসযোগ্যতা নিশ্চিত করার জন্য এই সার্টিফিকেটের অনুরোধ করেন। যদিও এটি কোনও আইনি বাধ্যবাধকতা নয়, বাড়িওয়ালারা ব্যক্তিগতভাবে তাদের ইচ্ছামত যেকোনো নথির জন্য অনুরোধ করতে পারেন।

অতিরিক্ত নথি:

• রেফারেন্স অথবা পূর্ববর্তী লিজ। যদি আপনি আগে অস্ট্রিয়ায় বসবাস করে থাকেন, তাহলে আপনার পূর্ববর্তী বাড়িওয়ালার কাছ থেকে সুপারিশপত্র অথবা পূর্ববর্তী লিজের একটি কপির প্রয়োজন হতে পারে।
• ব্যাংকের বিবরণ। অস্ট্রিয়ান ব্যাংকে অ্যাকাউন্ট খোলার ফলে লিজ চুক্তি সম্পাদনের প্রক্রিয়া সহজ হবে। এটি আপনাকে কমিশন-মুক্ত অর্থপ্রদান এবং সরাসরি স্থানান্তর করার সুযোগও দেবে। কিছু ক্ষেত্রে, আপনাকে একটি বিশেষ অ্যাকাউন্টে (Kautionskonto) জমা করতে হতে পারে।
• নথিপত্রের অনুবাদ। যদি আপনি জার্মান না বলতে পারেন, তাহলে আপনার পাসপোর্ট এবং চুক্তিপত্র আগে থেকেই অনুবাদ করে নিন এবং আপনার বাড়িওয়ালাকে দেখান।

একবার আপনি নথিপত্র সংগ্রহ করার পরে, সেগুলিতে স্বাক্ষর করার জন্য আপনার সম্পূর্ণ প্রস্তুত থাকা উচিত। নথিপত্রের কপি এবং পেমেন্ট রসিদগুলি নিজের কাছে রাখা ভাল।.

আপনার ডকুমেন্টেশন যত বেশি সম্পূর্ণ হবে, তত দ্রুত আপনি নিখুঁত অ্যাপার্টমেন্টটি খুঁজে পাবেন। কখনও কখনও, সমস্ত প্রয়োজনীয় নথিপত্র আগে থেকে সরবরাহ করার জন্য প্রস্তুত থাকাই সিদ্ধান্তমূলক কারণ হতে পারে—বিশেষ করে ভিয়েনার প্রতিযোগিতামূলক ভাড়া বাজারে।.

চুক্তি স্বাক্ষরিত হওয়ার পরে এবং আপনি চাবিগুলি পেয়ে যাওয়ার পরেও, শিথিল হওয়ার সময় খুব তাড়াতাড়ি। অস্ট্রিয়ায় ভাড়া নেওয়ার নিজস্ব অনন্য বৈশিষ্ট্য রয়েছে যা আপনাকে আগে থেকেই জানা দরকার।.

ন্যূনতম মেয়াদ এবং প্রাথমিক অবসান। বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই, ন্যূনতম লিজের মেয়াদ তিন বছর। তবে, প্রথম বছরের পরে, ভাড়াটে তিন মাসের নোটিশ দিয়ে চুক্তিটি বাতিল করার অধিকার রাখে। এটি Mietrechtsgesetz (ভাড়াটে আইন) তে উল্লেখ করা হয়েছে।

যদি সম্পত্তিটি অল্প সময়ের জন্য ভাড়া দেওয়া হয় (উদাহরণস্বরূপ, ছয় মাস), তবে এটি প্রায়শই সাবলেটিংয়ের সাথে যুক্ত। তবে, এই বিকল্পগুলি দীর্ঘমেয়াদী সুরক্ষা প্রদান করে না এবং প্রায় সবসময়ই বেশি ব্যয়বহুল।.

ভাড়া সূচীকরণ। লিজ চুক্তিতে প্রায় সবসময়ই সূচীকরণ সম্পর্কিত একটি ধারা থাকে, যা ভাড়াকে সরকারী মূল্য সূচকের (Verbraucherpreisindex) সাথে সংযুক্ত করে। এর অর্থ হল মুদ্রাস্ফীতির উপর নির্ভর করে ভাড়া বার্ষিক বৃদ্ধি পেতে পারে।

জরিমানা এবং জরিমানা। ভাড়াটে যদি অর্থ প্রদানে দেরি করে অথবা লিজের শর্তাবলী লঙ্ঘন করে (উদাহরণস্বরূপ, অনুমতি ছাড়া স্থানটি পুনর্নির্মাণ করে), তাহলে চুক্তিতে জরিমানা নির্ধারণ করা হতে পারে। এই ধারাগুলি মনোযোগ সহকারে পড়া গুরুত্বপূর্ণ, কারণ জরিমানা কখনও কখনও উল্লেখযোগ্য হতে পারে।

ভাড়াটেদের অধিকার। যদি বাড়িওয়ালা তাদের বাধ্যবাধকতা পূরণে ব্যর্থ হন (উদাহরণস্বরূপ, ভাঙা বয়লার মেরামত করতে ব্যর্থ হন বা ছাদের ফুটো সম্পর্কে অভিযোগ উপেক্ষা করেন), তাহলে ভাড়াটেদের ত্রুটিগুলি সংশোধন করার বা ভাড়া কমানোর দাবি করার অধিকার রয়েছে।

আমি সবসময় আমার ক্লায়েন্টদের পরামর্শ দিই: আপনার অধিকারের জন্য দাঁড়াতে ভয় পাবেন না। অস্ট্রিয়ার একটি ভাড়াটে সালিসি ব্যবস্থা রয়েছে এবং কখনও কখনও অভিযোগ দায়ের করাই সমস্যা সমাধানের জন্য যথেষ্ট।.

লিজের শর্তাবলী জানা কেবল একটি আনুষ্ঠানিকতা নয়; এটি সম্ভাব্য ক্ষতি থেকে নিজেকে রক্ষা করার একটি উপায়। সর্বোপরি, অস্ট্রিয়ায় লিজ কেবল মালিককেই নয়, ভাড়াটেকেও সুরক্ষা দেয়।.

অস্ট্রিয়াতে ভাড়া চুক্তি স্বাক্ষর করা কেবল একটি আনুষ্ঠানিকতা নয়; এটি আপনার মনোযোগেরও একটি পরীক্ষা। এই পর্যায়ে ভুলগুলি ব্যয়বহুল হতে পারে, তাই কয়েকটি ব্যবহারিক টিপস ব্যবহার করা সহায়ক।.

বাড়িওয়ালা এবং সম্পত্তি পরীক্ষা করে দেখুন। চুক্তি স্বাক্ষর করার আগে, নিশ্চিত করুন:

• বাড়িওয়ালা আসলে অ্যাপার্টমেন্টের মালিক (এটি জমির রেজিস্টারে যাচাই করা যেতে পারে - গ্রুন্ডবুচ);
• প্রাথমিক পরিদর্শনের সময় অ্যাপার্টমেন্টে এমন কোনও সমস্যা নেই যা নজরে পড়েনি: ফুটো, ছাঁচ, ত্রুটিপূর্ণ বৈদ্যুতিক তার।.

ঝুঁকি কমানোর উপায়:

• সম্পূর্ণ চুক্তিটি পড়ুন। "অতিরিক্ত খরচ" সম্পর্কে একটি ছোটখাটো ধারাও প্রতি মাসে শত শত ইউরোর অর্থ হতে পারে।.
• অ্যাপার্টমেন্টের অবস্থা লিপিবদ্ধ করুন। আপনার জমা ফেরত পাওয়ার জন্য ছবি এবং গ্রহণযোগ্যতা শংসাপত্র হল আপনার সেরা যুক্তি।.
• বাজারের দাম তুলনা করুন। কখনও কখনও বাড়িওয়ালারা অতিরিক্ত ভাড়া নেন।.

দ্বন্দ্বের ক্ষেত্রে কী করবেন। যদি বিরোধ দেখা দেয় (উদাহরণস্বরূপ, মেরামতে বিলম্ব বা আমানত ফেরত দিতে অস্বীকৃতি), তাহলে ভিয়েনায় আপনি যোগাযোগ করতে পারেন:

• Schlichtungsstelle- এ (ম্যাজিস্ট্রেটের সালিশ কমিশন);
• Arbeiterkammer (চেম্বার অফ লেবার, ভাড়াটেদের অধিকার রক্ষা করে) -এ
• আদালতে (শেষ অবলম্বন হিসেবে)।.

রিয়েল এস্টেট এজেন্সিগুলির ভূমিকা। অস্ট্রিয়ায়, ভাড়া চুক্তিগুলি প্রায়শই এজেন্সিগুলির মাধ্যমে আলোচনা করা হয়। এই ক্ষেত্রে, ভাড়াটে একটি কমিশন প্রদান করে—সাধারণত দুই মাসিক ভাড়া পর্যন্ত। এটি একটি উল্লেখযোগ্য পরিমাণ, তবে এজেন্সি লেনদেনের স্বচ্ছতা নিশ্চিত করার জন্য দায়ী এবং বিরোধের মধ্যস্থতা করতে পারে।

অস্ট্রিয়ার ভাড়া বাজার দ্রুত বর্ধনশীল। ২০২৪-২০২৫ সালে নতুন নিয়ম চালু করা হবে, যা ভিয়েনায় ভাড়া নেওয়ার পরিকল্পনা করছেন এমন যেকোনো ব্যক্তির জন্য বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ।.

Mietrechtsgesetz-এ পরিবর্তন। Mietrechtsgesetz (MRG)-এর সংশোধনীগুলি ২০২৪ সালের জানুয়ারিতে কার্যকর হয়েছিল:

• ভাড়া সূচীকরণ নিয়ন্ত্রণকারী আরও স্পষ্ট নিয়ম। এখন, ভাড়া কেবলমাত্র ভোক্তা মূল্য সূচক (CPI) অনুসারে সূচিত করা হয় এবং বাড়িওয়ালাদের ভাড়ার পরিবর্তনের বিষয়ে ভাড়াটেদের তিন মাস আগে অবহিত করতে হবে।.
• অতিরিক্ত খরচের স্বচ্ছতা। ইউটিলিটি বিল আলাদাভাবে তালিকাভুক্ত করা উচিত, কোনও লুকানো ফি ছাড়াই।.

লিজের জন্য নতুন প্রয়োজনীয়তা। ভাড়াটেদের অসাধু বাড়িওয়ালাদের হাত থেকে রক্ষা করার জন্য এগুলি গৃহীত হয়েছিল। লিজের ক্ষেত্রে এখন অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে:

• আমানত ফেরতের ধারা এবং শর্তাবলী;
• চুক্তি সম্পাদনের সময় উল্লেখ না করা সমস্যাগুলি আবিষ্কৃত হলে ভাড়াটেদের অধিকার সম্পর্কে তথ্য;
• শেষ বড় ওভারহলের তারিখের ইঙ্গিত।.

বিদেশীদের জন্য বিশেষ বিবেচনা। বিদেশী পেশাদারদের জন্য ইজারা চুক্তি সম্পাদনের প্রক্রিয়া সহজ করার জন্য ২০২৫ সালে নতুন সুপারিশ (বর্তমানে সংসদীয় উদ্যোগ পর্যায়ে) নিয়ে আলোচনা করা হবে। পরিকল্পনাগুলিতে বিদেশীদের কাছ থেকে বাড়িওয়ালাদের প্রয়োজনীয় অতিরিক্ত নথির তালিকা হ্রাস করার আহ্বান জানানো হয়েছে।

ভিয়েনার বাজারে প্রভাব:

• ভাড়াটেদের জন্য - আরও স্বচ্ছতা এবং ভবিষ্যদ্বাণীযোগ্যতা।.
• বাড়িওয়ালাদের জন্য, আরও আনুষ্ঠানিকতা রয়েছে, তবে মামলা-মোকদ্দমার ঝুঁকিও কম।.
• বিদেশী ভাড়াটেদের জন্য, এটি তাদের আবাসন অনুসন্ধান সহজ করার একটি সুযোগ।.

ব্যবহারিক সুপারিশ:

• সর্বদা পরীক্ষা করে দেখুন যে চুক্তিটি বর্তমান প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করে (বাড়িওয়ালাকে একটি নতুন টেমপ্লেট ব্যবহার করতে বলা ভাল)।.
• যদি বাড়িওয়ালা চুক্তির একটি "পুরানো সংস্করণ" অফার করে, তাহলে কারণগুলি স্পষ্ট করুন।.
• লিজ সম্পর্কিত সমস্ত লিখিত নথিপত্র রাখুন।.

সাম্প্রতিক বছরগুলিতে ভাড়া বাজার আরও সভ্য হয়ে উঠেছে, কিন্তু আমি সবসময় আমার ক্লায়েন্টদের বলি: চুক্তি যাচাই করা আপনার ব্যক্তিগত বীমা।.

অনেকেই এই প্রশ্নটি জিজ্ঞাসা করছেন, বিশেষ করে যখন ক্রমশ শোনা যাচ্ছে যে কেবল বিজ্ঞাপনের উত্তর দিলেই অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়া সম্ভব। আসুন জেনে নেওয়া যাক একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্টের আসলেই প্রয়োজন কিনা, নাকি তাদের পরিষেবা কেবল সময় এবং অর্থের অপচয়।.

১ জুলাই, ২০২৩ সাল থেকে, বেস্টেলারপ্রিঞ্জিপ (ক্লায়েন্ট পেমেন্ট) নীতি কার্যকর হয়েছে। এর অর্থ হল যদি বাড়িওয়ালা অ্যাপার্টমেন্টটি অফার করে এবং তারা কোনও এজেন্ট নিয়োগ করে, তাহলে ভাড়াটে কোনও কমিশন দেয় না। এর ফলে ভাড়াটেরা উল্লেখযোগ্যভাবে সঞ্চয় করতে পারে।.

অনেক অ্যাপার্টমেন্ট মালিকরা সরাসরি ভাড়া দেন, কোনও কমিশন ছাড়াই। অনলাইনে এবং সোশ্যাল মিডিয়ায় "কোন মধ্যস্থতাকারী নয়" লেখা এই ধরনের তালিকা ("provisionsfrei") খুঁজে পাওয়া সহজ। এটি সময় এবং অর্থ সাশ্রয় করে।.

ভিয়েনার রিয়েল এস্টেট বাজার অত্যন্ত প্রতিযোগিতামূলক। ভালো অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায়শই রিয়েল এস্টেট অনুসন্ধান প্ল্যাটফর্মগুলিতে দেখা যায় না; সেগুলি প্রথমে বিশ্বস্ত এজেন্টদের মাধ্যমে দেখানো হয়। একজন রিয়েলটর চমৎকার বিকল্পগুলি সুপারিশ করতে পারেন যা আপনি তাদের সাহায্য ছাড়া খুঁজে পেতেন না।.

আইনি পরিষেবা এবং বাজার দক্ষতা। এজেন্টরা মূল্য নির্ধারণ, ভিয়েনা এবং অন্যান্য শহরে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার শর্তাবলী এবং আইনি সূক্ষ্মতা সম্পর্কে ভালভাবে অবগত। তারা আপনাকে চুক্তি স্বাক্ষর করার সময় ঝামেলা এড়াতে এবং প্রক্রিয়াটিকে কম চাপমুক্ত করতে সাহায্য করতে পারে।.

সময় বাঁচান। আপনি যদি সম্প্রতি অস্ট্রিয়ায় চলে আসেন এবং কোন এলাকাটি বেছে নেবেন তা নিশ্চিত না হন, তাহলে একজন এজেন্ট দ্রুত উপযুক্ত বিকল্প খুঁজে পাবেন।.

ভিয়েনায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নেওয়ার জন্য আমলাতান্ত্রিক পদ্ধতির জটিলতা এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের সূক্ষ্মতাগুলি বোঝা প্রয়োজন। অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়িতে আপনার নিরাপদ এবং নিরাপদ থাকার বিষয়টি নিশ্চিত করার জন্য লিজ চুক্তিতে আপনার অধিকার এবং দায়িত্বগুলি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা উচিত। এই সহজ নিয়মগুলি অনুসরণ করুন:

1. বাড়িওয়ালা এবং সম্পত্তির নথিপত্র পরীক্ষা করুন। নিশ্চিত করুন যে মালিক আসলে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেওয়ার জন্য অনুমোদিত।
2. চুক্তিটি ভালোভাবে পড়ুন। এমনকি ছোটখাটো বিষয়ও উপেক্ষা করলে তা উল্লেখযোগ্য ক্ষতির কারণ হতে পারে।
3. স্থানান্তরের সময় অ্যাপার্টমেন্টের অবস্থা লিপিবদ্ধ করুন। ছবি এবং ভিডিও প্রমাণ জমা ফেরত দেওয়ার ক্ষেত্রে সাহায্য করবে।
4. সমস্ত রসিদ এবং চিঠিপত্র রাখুন। সমস্যা দেখা দিলে এটি আপনার স্বার্থ রক্ষা করতে সাহায্য করবে।
5. নতুন নিয়মকানুন সম্পর্কে নজর রাখুন। অস্ট্রিয়ার আইন ক্রমাগত আপডেট করা হচ্ছে, তাই ভাড়ার শর্তাবলী পরিবর্তিত হতে পারে।

আমাদের সেবাসমূহ:

• আপনার লক্ষ্যের উপর ভিত্তি করে একটি অ্যাপার্টমেন্ট নির্বাচন করা (স্থানান্তর, কাজ, বিনিয়োগ)
• আইন মেনে চলার জন্য লিজ চুক্তি পরীক্ষা করা হচ্ছে
• আপনার স্বার্থ বিবেচনায় নিয়ে বাড়িওয়ালার সাথে আলোচনা করা
• আমানত, প্রাথমিক অবসান এবং ভাড়া সূচীকরণ সম্পর্কিত বিষয়গুলিতে পরামর্শ

অস্ট্রিয়ায় বসবাসের জন্য একটি জায়গা খুঁজে পাওয়া চাপের কিছু নয়। একটি পেশাদারভাবে প্রস্তুত চুক্তি ভিয়েনায় আপনার মানসিক প্রশান্তির নিশ্চয়তা দেবে।.