Vyana mənzil siyahısında siz "Nutzfläche", "Rücklage", "Wohnungseigentum" və ya "Baurecht" kimi şərtləri görə bilərsiniz. Müqaviləyə həmçinin "Kaufanbot", "Treuhandkonto" və "Aufsandungserklärung" daxildir. Tərcümə sözləri aydınlaşdırmağa kömək edir, lakin həmişə onların gətirdiyi hüquqları, xərcləri və öhdəlikləri izah etmir.
Məsələn, Kaufanbot ətraflı müqavilə imzalanmadan əvvəl belə alıcı ilə əlaqə saxlaya bilər. "Rücklage" ("Rücklage") evin gələcək təmir işləri üçün kifayət qədər pulu olacağı anlamına gəlmir. Reklamdakı Neubau ("yeni bina") mütləq yeni tikilmiş binanı göstərmir.
Bu Vyana Əmlak lüğəti Avstriyada daşınmaz əmlak seçərkən, alarkən və sahibi olarkən istifadə olunan terminləri izah edir. Hər bir terminin tərifi var və alıcıların nələrə diqqət yetirməli olduqları barədə məlumatları ehtiva edir. Təriflər agent, vəkil, notarius və ya vergi məsləhətçisi ilə müəyyən bir əmlak haqqında müzakirələrə hazırlaşmağa kömək edir.
Lüğətdən necə istifadə etməli
Şərtlər alıcının tapşırıqlarına görə qruplaşdırılıb:
1. Mülkiyyətin əməliyyatı və qeydiyyatı.
2. Mülkiyyət formaları və investisiya obyektləri.
3. İcarə və icarə hüquqları.
4. Bina, plan və sahə.
5. Vergilər, rüsumlar və xərclər.
6. Mənzil və ev üçün sənədlər.
7. Əməliyyatın tərəfləri və dövlət qurumları.
Sonda, ümumi tərcümə səhvlərinin siyahısını, suallara cavabları və yoxlanılacaq sənədlərin qısa siyahısını tərtib etdik. Terminologiya izah olunur; ətraflı hesablamalar və prosedurlar bloqun xüsusi bölmələrində yerləşir.
1. Mülkiyyət hüquqlarının sövdələşməsi və qeydiyyatı
Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən müqavilənin imzalanması və mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı ayrı-ayrı mərhələlərdir. Mülkiyyət hüququ sənəd kitabındakı qeydlə müəyyən edilir . Açarların təhvil verilməsi və ödəniş müqavilədə göstərilən digər tarixlərdə də baş verə bilər.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| Kaufanbot | Müəyyən şərtlər altında alış təklifi. Adətən alıcını müəyyən bir müddətə bağlayır. Satıcı kifayət qədər konkret təklifi vaxtında qəbul edərsə, hüquqi cəhətdən məcburi müqavilə bağlana bilər. Bu, sadəcə baxış sorğusu və ya rezervasiya deyil. |
| Bindungsfrist | Satınalma təklifinin verildiyi müddət təklif verən üçün məcburi olaraq qalır. İmzalamadan əvvəl, bitmə tarixini və razılaşdırılmış ləğv şərtlərini yoxlamaq vacibdir. |
| Anbotsannahme | Satıcı tərəfindən təklifin qəbul edilməsi. Hüquqi nəticələr təklifin məzmunundan, qəbulun vaxtından və göstərilən şərtlərdən asılıdır. |
| Kaufvertrag | Alqı-satqı müqaviləsi. Mülkiyyəti, qiyməti, ödənişləri, köçürməni, zəmanətləri və digər şərtləri müəyyən edir. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün imzaların düzgün təsdiqlənməsi də daxil olmaqla, müəyyən edilmiş formada sənədlər tələb olunur. |
| Aufsandungserklärung | Grundbuch-da müəyyən bir qeyd etmək üçün açıq razılıq. Alış əməliyyatında bu, adətən satıcının alıcının mülkiyyət hüququnu qeydiyyata almağa razılığını ifadə edir. Bu, müqavilədə və ya ayrıca sənəddə ola bilər. |
| Treuhand / Treuhandschaft | Etibarlı əməliyyat dəstəyi: səlahiyyətli nümayəndə vəsaitləri və sənədləri razılaşdırılmış şərtlər daxilində idarə edir. Etibarın əhatə dairəsi və satıcıya ödəniş proseduru vacibdir. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | Vəsaitlərin saxlanması və köçürülməsi üçün etibarnamə hesabı. Hesabın adı qorunma şərtlərini izah etmir; etibarnamə müqaviləsini və ödənişin əsaslarını nəzərdən keçirməlisiniz. |
| Qrundbux | Torpaq reyestri daşınmaz əmlak hüquqlarının dövlət reyestridir. Burada mülkiyyətçilər, qeydiyyata alınmış hüquqlar və yüklülüklər qeyd olunur. Çıxarış əlaqəli sənədlərlə birlikdə oxunur. |
| Einverleibung | Grundbuch-da mülkiyyət hüququ və ya ipoteka kimi hüququn son qeydiyyatı. Standart alqı-satqı əməliyyatında alıcını mülkiyyətçi edən qeydiyyatdır. |
| Einlagezahl (EZ) | Kadastr icması daxilində daşınmaz əmlak qeydiyyatının nömrəsi. Katastralgemeinde təyinatı ilə birlikdə identifikasiya üçün istifadə olunur. |
| Katastralgemeinde (KG) | Kadastr icması ərazi qeydiyyat vahididir. Onun adı və nömrəsi reyestrdə əmlakın düzgün müəyyən edilməsinə kömək edir. |
| Əsas nömrə | Kadastr icmasında torpaq sahəsinin nömrəsi. Bir Grundbuch qeydi birdən çox sahəni əhatə edə bilər. |
| Anmerkung der Rangordnung | Gələcəkdə satış və ya ipotekanın qeydiyyatı üçün prioritet təmin edən nişan. Adətən, ərizənin təsdiq edildiyi tarixdən etibarən bir il müddətində qüvvədə olur. Sahibinin sonrakı əməliyyatlar etməsini qadağan etmir. |
| Wormerkung | Mülkiyyət hüququnun şərti qeydiyyatı, sonradan təsdiq tələb edir (Rechtfertigung). Bu, mülkiyyət hüququnun son qeydiyyatına bərabər deyil. |
| Lastenfreistellung | Əmlakın razılaşdırılmış yüklərdən azad edilməsi. Xüsusilə, satıcının ipotekasının ləğvi. Müqavilədə hansı qeydlərin, kimin tərəfindən və kimin hesabına çıxarıldığı göstərilməlidir. |
| Pfandrext | Girov, adətən kredit təminatı. Təminatlı öhdəlik, qeydiyyatdan keçmiş girovun məbləği və onun ləğvi və ya saxlanması proseduru araşdırılır. |
| Dienstbarkeit / Servitute | Servitut: başqasının əmlakı üzərində keçid, səyahət, istifadə və ya digər məhdud hüquq. Müəyyən bir hüququn məzmunu və mənası onun əsaslandığı sənədlə müəyyən edilir. |
| Belastungs- və Veräußerungsverbot | Yüklülük və özgəninkiləşdirmənin qadağan edilməsi. Xeyrinə müəyyən edildiyi şəxsin razılığı tələb oluna bilər. Onun qüvvədə olması hüquqi əsasdan və qeydiyyatdan asılıdır. |
| Vorkaufsrecht | İlk imtina hüququ. Satış zamanı bu hüququn sahibindən əmlakı müvafiq şərtlərlə təklif etməsi tələb oluna bilər. Satış proseduru əməliyyat başa çatmazdan əvvəl yoxlanılır. |
| Gewährleistung | Əmlakdakı qüsurlara görə hüquqi məsuliyyət. Müqavilənin razılaşdırılmış spesifikasiyalarını və şərtlərini yoxlamaq vacibdir: məsuliyyəti məhdudlaşdırmaq imkanı, xüsusən də tərəflərin statusundan asılıdır. |
| Übergabe | Əmlakın faktiki təhvil verilməsi. Adətən, açarlar, binanın vəziyyəti, sayğac göstəriciləri və təhvil verilmiş sənədlər qeydə alınır. Təhvil vermə özü mülkiyyətin qeydiyyatını əvəz etmir. |
| Grundverkehrsbehörde | Müvafiq federal ştatın qaydalarına uyğun olaraq daşınmaz əmlakın alınmasını nəzərdən keçirən orqan. Alıcının statusuna və ya əmlakın xüsusiyyətlərinə əsasən icazə tələb oluna bilər. |
| Özünütəminetmə | Tələb olunan ödənişlərin hesablanması və köçürülməsi səlahiyyətli nümayəndə, adətən vəkil və ya notarius tərəfindən həyata keçirilir. Alıcı tamamlanmış hərəkətlərin hesablanmasını və təsdiqini almalıdır. |
Kaufanbotdan əvvəl nəyi başa düşmək vacibdir
Təklifi imzalamazdan əvvəl, alış qiyməti, müddəti və zəruri şərtlər, o cümlədən əcnəbilərin Avstriyada daşınmaz əmlak almasına tətbiq olunan məhdudiyyətlər barədə razılığa gəlmək lazımdır . Əməliyyat bank maliyyələşdirməsi və ya alış icazəsi ilə bağlıdırsa, bu, sənədlərdə aydın şəkildə əks olunmalıdır. Şifahi izahat müqavilə müqaviləsini əvəz etmir.
Hesablaşma və qeydiyyat mexanizmləri birlikdə işləyir. Rangordnung (qeydiyyat) qeydiyyatın prioritetini qoruyur, Treuhand (xəzinədarlıq) pulun idarə olunmasını tənzimləyir və Lastenfreistellung (son sərbəst sahiblik) yüklülüklərin aradan qaldırılmasını müəyyən edir. Onların tətbiqi və ardıcıllığı müəyyən bir əməliyyat üçün müəyyən edilir.
2. Mülkiyyət formaları və investisiya obyektləri
Kirayə müqaviləsi müəyyən bir mənzilin müstəsna istifadəsinə və sərəncamına icazə verir. Eyni zamanda, mülk sahibi ortaq mülkdə paya malikdir. Buna görə də, alqı-satqı zamanı həm mənzilin, həm də bütün binanın sənədləri vacibdir.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| Eigentum | Mülkiyyət hüquqları. Mülkiyyətçinin hüquqlarının əhatə dairəsi qanundan, qeydiyyata alınmış yüklülüklərdən və digər tətbiq olunan məhdudiyyətlərdən asılıdır. |
| Miteigentum | Daşınmaz əmlakın ortaq mülkiyyəti. Rəsmi mülkiyyət sənədi olmayan tək bir səhm müəyyən bir mənzilin müstəsna mülkiyyətini təşkil etmir. |
| Wohnungseigentum (WE) | Ümumi əmlakdakı payla əlaqəli müəyyən bir mənzildən, ayrı bir otaqdan və ya dayanacaq yerindən müstəsna istifadə və sərəncam vermək hüququ. |
| Eigentümergemeinschaft | Ortaq əmlak idarəetməsi məsələlərində fəaliyyət göstərən əmlak sahibləri icması. Bina təmiri ilə bağlı qərarlar mənzil sahibinin xərclərinə təsir göstərə bilər. |
| Mindestanteil | Wohnungseigentum-un müvafiq hüququ üçün tələb olunan birgə mülkiyyətdəki pay. Onun ölçüsü əldə edilmiş əmlakın sənədləri ilə müqayisə edilir. |
| Nutzwert | Fərdi əmlakın təxmini nisbi dəyəri. Səhmləri müəyyən etmək üçün istifadə olunur; ərazini və əmlak xüsusiyyətlərinə düzəlişləri nəzərə alır. Bazar qiyməti deyil. |
| Parifizierung | Fərdi əmlakların Nutzwertini müəyyən etmək üçün praktikada istifadə olunan termin. Hesablama özü mənzil mülkiyyətinin qeydiyyatını tamamlamır; müvafiq sənədlər və qeydiyyat tələb olunur. |
| Bütün | Əmlakın ümumi sahələri: məsələn, pilləkənlər, fasad, dam və ya kommunal sistemlər. Tərkibi və istifadə prosedurları binanın sənədlərində göstərilib. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | Müəyyən bir mənzil mülkü ilə, məsələn, müəyyən bir zirzəmi və ya bağ sahəsi ilə qanuni olaraq əlaqəli əlavələr. Park yeri ayrı bir mülk ola bilər; onun statusu müstəqil olaraq təsdiqlənir. |
| Baurext | Başqasının torpağında binaya sahib olmaq üçün mülkiyyət hüququ. 10 ildən 100 ilə qədər müddətə müəyyən edilir. Qalan müddət, müqavilə, ödənişlər və xitamın nəticələri vacibdir. |
| Superädifikat | Daimi yaşayış niyyəti olmadan başqasının torpağında tikilmiş bir tikili. Bu, baurechtdən fərqli xüsusi bir hüquqi tikilidir. |
| Fruchtgenussrecht | Başqasının əmlakından istifadə etmək və ondan gəlir əldə etmək hüququ. Bu, mülkiyyətçinin əmlakdan müstəqil istifadə etmək və ya icarəyə götürmək imkanını məhdudlaşdıra bilər. |
| Vonrext | Müəyyən bir dairədə yaşamaq və ya mənzildən istifadə etmək hüququ. Şəxslər, binalar və müddət bu hüququn əsası ilə müəyyən edilir. |
| Genossenschaftswohnung | Qeyri-kommersiya mənzil təşkilatına, çox vaxt kooperativə məxsus mənzil üçün danışıq termini. Adətən, bu, əmlakın maliyyə yardımı ilə icarəyə götürülməsini və ya istifadəsini əhatə edir. Şərtlər yerinə yetirildikdə, sonrakı alış mümkündür; bu, hər mənzil üçün zəmanətli deyil. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | Bələdiyyə mənzili/bələdiyyə yaşayış binası. Bu tip mənzil xüsusi qaydalar çərçivəsində təmin edilir və adi özəl mənzil bazarına daxil deyil. |
| Vorsorgewohnung | Uzunmüddətli kirayə gəliri əldə etmək üçün alınan mənzil. Mülkiyyət hüququ gəlir, ƏDV endirimi və ya digər vergi güzəştlərinə zəmanət vermir. |
| Anlegerwohnung | İnvestisiya mənzili. Özünün spesifik hüquqi statusu olmayan investor əmlakı üçün ümumi bazar təyinatı. |
| Bauherrenmodell | Daşınmaz əmlakın tikintisində və ya təmirində iştirak etmək üçün investisiya modeli. Hüquqlar, öhdəliklər, risklər və vergi nəticələri konkret layihə strukturundan asılıdır. |
| Zinshaus | Kirayə gəliri əldə etmək üçün nəzərdə tutulmuş çoxmənzilli bina. Bu termin tez-tez köhnə mənzil binalarına tətbiq olunur, lakin təkcə yaş hüquqi statusu müəyyən etmir. |
| Immobilien-GmbH | Daşınmaz əmlaka sahib olan və ya əlaqəli əməliyyatlar həyata keçirən məhdud məsuliyyətli cəmiyyət. Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət vasitəsilə satın alma avtomatik olaraq icazə tələblərindən imtina etmir. |
| Paylaşma Müqaviləsi | Daşınmaz əmlaka sahib olan şirkətdə səhmlərin və ya səhmlərin əldə edilməsi. Alıcı əmlakı birbaşa almaq əvəzinə, şirkətdə mülkiyyət hüququ qazanır. Korporativ öhdəliklərin və vergi təsirlərinin nəzərdən keçirilməsi tələb olunur. |
Evdə bərabərlik niyə vacibdir
Eyni ölçülü iki mənzilin ortaq mülkiyyətdə fərqli payları və payları ola bilər. Cari ödənişləri qiymətləndirərkən yalnız payı deyil, həm də xərclərin bölüşdürülməsi üçün mövcud proseduru yoxlamaq vacibdir: qanun, mülkiyyətçi müqavilələri və xüsusi qaydalar fərqli hesablama bazaları təmin edə bilər.
Baurecht üçün bitmə tarixi və şərtləri ayrıca araşdırılır. Səhm Əqdləri üçün şirkətin öhdəlikləri, iştirak strukturu və vergitutma nəzərə alınır. Bu strukturlar yalnız tələb olunan qiymətə əsaslanan standart mənzil alışı ilə müqayisə edilə bilməz.
Avstriya daşınmaz əmlakına investisiya qoyularkən mülkiyyət forması xərclərə, idarəetmə prosedurlarına və istifadə imkanlarına təsir göstərir.
3. İcarə və lizinq hüququ
Tətbiq olunan kirayə rejimi kirayəyə verilməsi planlaşdırılan mənzil üçün vacibdir. Bu rejim icazə verilən kirayə haqqını, kirayəçinin müdafiəsini və müqavilə tələblərini müəyyən edir. Reklamda təkcə "Altbau" və ya Neubau sözü bu rejimi müəyyən edə bilməz.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| MRG — Mietrechtsgesetz | İcarə Qanunu konkret müqaviləyə tam, qismən və ya tətbiq olunmaya bilər. Ümumi mülki hüquq qaydaları da daxil olmaqla, digər tətbiq olunan qaydalar qüvvədə qalır. |
| Vollanwendung | MRG-nin tam tətbiqi. Buraya, digər məsələlərlə yanaşı, məqbul icarə haqqı, əməliyyat xərcləri və icarənin ləğvindən qorunma qaydaları daxildir. Kirayə haqqının müəyyən edilməsinin konkret metodu əmlakdan və müqavilədən asılıdır. |
| Teilanwendunq | MRG-nin qismən tətbiqi. MRG çərçivəsində baza icarə məhdudiyyətləri ümumiyyətlə tətbiq edilməsə də, müəyyən qoruyucu müddəalar qüvvədə qalır. Bu, tənzimləmə çatışmazlığı deyil. |
| Vollausnahme | Müqavilənin MRG-nin əhatə dairəsindən çıxarılması. Hüquq və vəzifələr müqavilənin digər tətbiq olunan qaydaları və şərtləri ilə müəyyən edilir. İstisna üçün əsas təsdiqlənməlidir. |
| Hauptmietzins | Əsas kirayə haqqı. Bu, əməliyyat xərcləri, fərdi xidmətlər üçün ödənişlər və tətbiq olunarsa, ƏDV kimi əlavə ödənişlərdən ayrıdır. |
| Richtwertmietzins | Kirayə haqqı Rixtvert cədvəlinə əsasən hesablanır və icazə verilən əlavə ödənişlər və endirimlər tətbiq olunur. Qanunla müəyyən edilmiş hallarda tətbiq olunur, lakin bütün köhnə mənzillərə şamil edilmir. |
| Rixtvert | Müəyyən tənzimlənən kirayə haqlarının hesablanması üçün federal ştat üçün müəyyən edilmiş baza dəyəri. Bu, orta bazar kirayəsi deyil. |
| Lagezuschlag | Tənzimlənən kirayə haqqı hesablanarkən yer əlavəsi tətbiq olunur. Onun qəbuledilməzliyi və əsaslandırılması konkret ünvan və müqavilə üçün yoxlanılır. |
| Kateqoriya | Kirayə haqqı mənzilin avadanlıq kateqoriyasına əsaslanır. Bu, müəyyən müqavilə və keçid razılaşmaları ilə bağlıdır. Bu, eyni kateqoriyadakı bütün mənzillərə avtomatik olaraq tətbiq edilə bilməz. |
| Angemessener Mietzins | MRG tərəfindən nəzərdə tutulmuş hallarda münasib icarə haqqı. Yalnız mülk sahibinin seçimlərinə deyil, əmlakın xüsusiyyətlərinə və yerləşməsinə əsasən müəyyən edilir. |
| Befristung | Kirayə müddətinin müəyyən edilməsi. MRG sektorundakı yaşayış müqavilələri üçün, 2026-cı ildən bəri qüvvədə olan qaydalara əsasən, minimum müddət ümumiyyətlə sahibkar olan ev sahibləri üçün beş il, KSchG çərçivəsində sahibkar olmayan ev sahibləri üçün isə üç ildir. Müqavilənin tarixi və keçid müddəaları yoxlanılır. |
| Befristungsabschlag | Müvafiq icarə məhdudiyyətləri tətbiq edildikdə qısamüddətli icarə üçün endirim. Bu endirim Avstriyada bütün icarələr üçün məcburi deyil. |
| Kündigungsverzicht | Müəyyən bir müddət üçün standart xitamdan razılaşdırılmış imtina. Bunun kimə aid olduğunu və xitam üçün hansı əsasların qaldığını yoxlamaq vacibdir. |
| Wertsicherungskrausel | İndeks və ya digər razılaşdırılmış mexanizm əsasında icarə haqqının tənzimlənməsi üçün müddəa. Tətbiq olunan məhdudiyyətlər və müqavilə tələblərinə tabe olmaqla tətbiq olunur. |
| MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz | Kirayə indeksləşdirmə şərtlərini tənzimləyən qanun. Xüsusi hesablama tətbiq dairəsindən, müqavilə tarixindən və keçid müddəalarından asılıdır. |
| Diqqət | Kirayəçinin təminat depoziti. Bu, ağlabatan iddiaları ödəmək üçün istifadə olunur və icarə müqaviləsi ləğv edildikdə tam şəkildə geri qaytarılır. Bu, mənzil üçün alış qiyməti deyil. |
| Ablöse | Məsələn, köçürülmüş mebel və ya müəyyən təkmilləşdirmələr üçün ödəniş. Bunun icazəli olub-olmaması ödənişin əsasından və mütənasibliyindən asılıdır; müqavilənin bağlanması üçün ağlabatan olmayan ödəniş qanunsuz ola bilər. |
| Investitionsablöse | İcarə müqaviləsinin ləğvi zamanı müəyyən icarəçi investisiyaları üçün kompensasiya. Uyğunluq edilən təkmilləşdirmələrin növündən və qanuni şərtlərə uyğunluqdan asılıdır. |
| Untermiete | Alt icarə. Alt icarəyə vermə ehtimalı və məhdudiyyətlərin həddi müqavilədən və tətbiq olunan qaydalardan asılıdır. Həmişə eyni formada ayrıca razılıq tələb olunmur. |
| Eintrittsrecht | Müəyyən şəxslərin müəyyən hallarda mövcud icarə müqaviləsi bağlamaq hüququ. Təkcə qohumluq belə bir hüququ təmin etmir. |
| Erhaltungspflicht | Müəyyən nasazlıqların saxlanılması və təmiri üçün məsuliyyət. Tərəflər arasında məsuliyyətin bölüşdürülməsi hüquqi rejimdən və işin xarakterindən asılıdır. |
| Raumungsklage | Məcburi boşaltma qanuni olaraq müəyyən edilmiş proseduru tələb edir; qıfılların özünüz dəyişdirilməsi onu əvəz etmir. |
| Şlixtunqstel | Müəyyən mənzil mübahisələri üzrə bələdiyyə orqanı. Vyanada qanunla müəyyən edilmiş işlərə baxır; bu, heç bir kirayə mübahisəsində məcburi ilk addım deyil. |
| Mietvertragsgebühr | Kirayə Müqaviləsi Ödənişi. Yaşayış icarəsi müqavilələri üçün imtina edilir; digər müqavilələrin tətbiqi ayrıca müəyyən edilir. |
Tikinti ili niyə tam cavab vermir
MRG rejimi müəyyən edilərkən , tikinti icazəsinin tarixi, mənzil mülkiyyətinin mövcudluğu, dövlət maliyyələşdirilməsi, yeni binaların yaradılması və digər hallar nəzərə alınır. Məsələn, köhnə binada sonradan inkişaf etdirilən çardaq aşağı mərtəbələrdəki mənzillərdən fərqli rejimə malik ola bilər.
İnvestor üçün əvvəlcə hüquqi rejim müəyyən edilir, sonra mövcud müqavilə yoxlanılır və yalnız bundan sonra kirayə gəliri hesablanır. Elanda və ya qonşu mənzildə göstərilən qiymət alınan əmlak üçün məqbul qiymətləri təsdiqləmir.
Gəlir proqnozu həmçinin Vyanadakı kirayə indeksləşdirmə şərtlərini də nəzərə almalıdır : illik artımlar avtomatik olaraq nəzərə alına bilməz.
-
İş araşdırması:
Alıcı kirayə müddəti bitdikdən sonra mənzilə köçməyi planlaşdırırdı. Müqaviləni nəzərdən keçirdim və bu müddətin etibarlılığının hüquqi qiymətləndirilməsini tələb edən halları müəyyən etdim. Bir vəkillə birlikdə mənzilin göstərilən tarixə qədər boşaldılmasını gözləməyin mümkün olmadığını müəyyən etdik. Seçim meyarlarını nəzərdən keçirdim: şəxsi istifadə üçün alış-veriş üçün təsdiqlənmiş pulsuz köçürmə ilə əmlak tələb olunurdu. Bu, alıcının planlarına uyğun olmayan bir seçimi aradan qaldırdı.
4. Bina, plan və sahə
Siyahıdakı şərtlər mənzili vizuallaşdırmağa kömək edir, lakin onlar mərtəbə planını, icazələri və faktiki vəziyyəti yoxlamağı əvəz etmir. Bu, xüsusilə ölçüləri müqayisə edərkən və Vyananın Altbau şəhərində mənzil alarkən, çünki burada hər hansı bir təmir və yenidənqurma üçün sənədləri yoxlamalısınız.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| Altbau | Köhnə bina; Vyana bazarında bu termin tez-tez tarixi binanı təsvir etmək üçün istifadə olunur. Bu terminin bütün hüquqi nəticələri müəyyən etdiyi vahid bir tarix yoxdur. Kirayə və tikinti üçün ayrıca meyarlar tətbiq olunur. |
| Yaz vaxtı | 19-cu əsrdən 20-ci əsrin əvvəllərinə qədər intensiv şəhərsalmanın tarixi dövrü. Bu, texniki vəziyyətin və ya qorunma statusunun təsdiqi deyil, memarlıq dövrünü göstərir. |
| Neubau | Bazar təsnifatında yeni və ya nisbətən yeni bir bina. On illər əvvəl tikilmiş bir evə aid ola bilər. Bu yaxınlarda tamamlandığını göstərmir. |
| Erstbezug | İlk istifadə. Bu, yeni əmlaka və ya təmirdən sonra ilk istifadəyə aid ola bilər. Dəqiq olaraq nəyin tikildiyini və ya təmir edildiyini aydınlaşdırmaq vacibdir. |
| Dachgeschossausbau (DG) | Yaşayış sahələrini çardaq və ya mansard sahələrinə çevirmək. Onlar icazələri, qeydiyyatdan keçmiş sahəni və yaranan strukturun müstəqil hüquqi statusunu yoxlayırlar. |
| Rohdachboden | Tikinti olunmamış çardaq. Mənzil tikmək imkanı əmlakın mülkiyyət hüququndan, təsdiqlərdən, tikinti tələblərindən və texniki xüsusiyyətlərdən asılıdır. |
| Cənubi Yayın | Yer səviyyəsindən aşağıda və ya qismən aşağıda yerləşən sahə. Yaşayış binalarının istifadəsi icazə verilən məqsəd və tikinti qaydaları ilə müəyyən edilir. |
| Hochparterre | Hündür mərtəbə. Pəncərənin hündürlüyü, əlçatanlığı və faktiki yeri yerində yoxlama tələb edir. |
| Mezzanin | Bəzi tarixi binalara xas olan orta mərtəbə. Yerini və hündürlüyünü yalnız adı ilə etibarlı şəkildə müəyyən etmək mümkün deyil. |
| Stiege | Pilləkən, giriş və ya bina hissəsi. Stiege nömrəsi ünvanın bir hissəsi ola bilər və mənzili dəqiq müəyyən etmək üçün lazımdır. |
| Üst | Ayrı bir mənzilin və ya ərazinin təyinatı, məsələn, Top 14. Nömrə reklam, plan, müqavilə və mülkiyyət sənədləri arasında təsdiqlənir. |
| Kabinet | Kiçik otaq. Termin özü ayrıca isitmə, yaşayış tələblərinə uyğunluq və ya yataq otağı kimi istifadə etmək imkanını ifadə etmir. |
| Loggia | Binanın həcminə uyğunlaşdırılmış və bir tərəfi açıq olan bir məkan. Müəyyən edilmiş meyarlara cavab verildikdə, onun sahəsi Nutzfläche-yə (balkon sahəsi) daxil edilir; lodjiya avtomatik olaraq balkon hesab edilmir. |
| Körfəz pəncərəsi | Dəfnə pəncərəsi otağın çıxıntılı hissəsidir. Planı, faktiki ölçüləri və konstruksiyanın vəziyyətini yoxlamaq vacibdir. |
| İnnenhof | Daxili həyət. Həyətə baxan pəncərələr sakit və ya yaxşı işıqlandırma təmin etmir: onun ölçüsü, istifadəsi və bitişik məkanlar vacib amillərdir. |
| Wohnnutzfläche | Yaşayış binasının istifadəyə yararlı sahəsi. Hesablama proseduru sənədlərə və tətbiq olunan əsaslara əsasən dəqiqləşdirilir; təkcə reklam sahəsinin təyin edilməsi kifayət deyil. |
| Nutzfläche | Qanunla tələb olunan hesablamalarda istifadə edilən istifadəyə yararlı sahə. MRG və WEG-yə əsasən, açıq eyvanlar və terraslar daxil deyil, lakin lojikalar daxil ola bilər. Zirzəmilər və çardaqlar üçün yaşayış və ya kommersiya məqsədləri üçün uyğunluq vacibdir. |
| A, B, C, D kateqoriyası | MRG-yə görə mənzil avadanlıqları kateqoriyaları. Bunlar qanuni olaraq müəyyən edilmiş xüsusiyyətləri və əmlakın qanuni olaraq müvafiq vaxtdakı vəziyyətini nəzərə alır. Kateqoriya məktubu avadanlıq təsvirini əvəz etmir. |
| Vidmunq | Ərazinin və ya fərdi mülkün məqsədi kontekstdən asılıdır. Sahənin şəhərsalma məqsədi, binanın icazə verilən istifadəsi və mənzil mülkiyyət sənədlərində göstərilən məqsəd arasında fərq qoymaq vacibdir. |
| Flächenwidmungsplan | Sahənin və bitişik ərazilərin icazə verilən istifadəsi üçün rayonlaşdırma planı. Bu plan sahənin və bitişik ərazilərin icazə verilən istifadəsini qiymətləndirməyə kömək edir. |
| Bebauungsplan | İnkişaf planı. Hündürlük, bina xətləri və digər məhdudiyyətlər kimi icazə verilən tikinti üçün parametrləri ehtiva edir. |
| Zweitwohnsitz | İkinci yaşayış yeri. Onu qeydiyyata almaq əmlakdan turist və ya tətil evi kimi istifadə etməyə icazə vermir. Məhdudiyyətlər və mümkün ödənişlər bölgəyə görə dəyişir. |
| Denkmalschutz | Abidənin qorunması. Tələblər konkret statusdan və planlaşdırılan işdən asılıdır. Abidənin qorunmasının təsdiqi və tikinti icazələri fərqli məsələlərdir. |
| Şutzzone | Xüsusilə Vyanada qorunan inkişaf zonası binanın görünüşündə və digər işlərində dəyişiklikləri məhdudlaşdıra bilər, lakin ona avtomatik olaraq abidə statusu vermir. |
| Thermische Sanierung | Binanın istilik keçiriciliyinin yaxşılaşdırılması: məsələn, fərdi elementlərin izolyasiyası və ya təkmilləşdirilməsi. Əhatə dairəsi və nəticələr sənədləşdirilməlidir. |
| Generalsanierung | Hərtərəfli təmir və ya əsaslı təmir. İşlərin tam siyahısı olmayan bazar təyinatı: zəhmət olmasa, nəyin və nə vaxt tamamlandığını soruşun. |
| Sanierungsbedürftig | Təmir və ya yenidənqurma tələb olunur. Sözdə büdcə göstərilmir: smeta strukturun vəziyyətindən, mühəndislik işlərindən, icazələrdən və işin həcmindən asılıdır. |
Əraziləri müqayisə edərkən səhvlərdən necə qaçınmaq olar
İki mənzili müqayisə edərkən, hər birinin sahəsinin necə hesablandığını anlamaq vacibdir. Balkon, lojiya, terras və istifadəyə yararlı zirzəmi fərqli statuslara malik ola bilər. Elanda sadalanan bütün sahə dəyərlərinin cəmlənməsi mütləq qanuni olaraq etibarlı bir sahə əldə etməyə imkan vermir.
Vyana şəhərinin MA 25 izahatları xüsusilə lojikalar, eyvanlar, terraslar və digər elementlərə toxunur. Müəyyən bir mənzil üçün ərazini və payı müəyyən edən siyahını, mərtəbə planını və sənədləri müqayisə etmək faydalıdır.
-
İş araşdırması:
Alıcı qiyməti 320.000 avro olan və 80 m² sahəyə malik mənzili nəzərdən keçirirdi. Mən elanı plan və sahə hesablaması ilə müqayisə etdim: siyahıya 8 m² açıq balkon daxil idi. Daxili sahə 72 m² idi, buna görə də qiymət 4000 avro/m² əvəzinə təxminən 4444 avro/m² oldu. Balkonun dəyərini nəzərə alaraq müqayisə edilə bilən təklifləri ayrıca yenidən hesabladım. Alıcı təklif təqdim etməzdən əvvəl əmlakın ağlabatan qiymətləndirilməsini aldı.
5. Vergilər, rüsumlar və xərclər
Alıcının birdəfəlik əməliyyat xərclərini, davam edən sahibkar ödənişlərini və gəlir əldə edildikdə və ya satış edildikdə ödəniləcək vergiləri ayırması vacibdir. Bu məbləğlər müxtəlif səbəblərdən yaranır və vahid "təmir xərcləri" rəqəmində birləşdirilməməlidir.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Alışla bağlı köməkçi xərclərə vergilər, qeydiyyat haqları, hüquqi dəstək, komissiyalar və digər əməliyyatla bağlı xərclər daxildir. Bunlar mənzilin qiymətindən ayrı hesablanır. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | Daşınmaz əmlakın əldə edilməsi vergisi. Münasib qiymətə alınan tipik alış-veriş üçün standart dərəcə 3,5% -dir; vergi bazası və istisnalar köçürmənin növündən asılıdır. |
| Eintragungsgebühr | Grundbuch-a mülkiyyət hüququnun daxil edilməsi üçün ödəniş. Standart əmlak qeydiyyatı dərəcəsi mülkiyyət dəyərinin 1,1%-ni təşkil edir; mümkün istisnalar mövcud şərtlər və qaydalarla təsdiqlənir. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | Girov üçün qeydiyyat haqqı. Ödəniş qeydiyyata alınan girovdan asılıdır və faktiki kredit məbləğindən fərqlənə bilər. |
| Vertragserrichtungskosten | Müqavilənin hazırlanması və idarə edilməsi xərcləri. Xidmətlərin əhatə dairəsini, ƏDV-ni, əlavə xərcləri və etibarnamə dəstəyinin daxil edilib-edilmədiyini müəyyən etmək vacibdir. |
| Maklerprovision | Broker komissiyası. 48.448.51 avrodan yuxarı tipik mənzil alışı üçün hər tərəf üçün maksimum dərəcə 3% üstəgəl ƏDV-dir. Daha kiçik məbləğlər üçün fərqli limitlər tətbiq olunur; faktiki öhdəlik müqavilə ilə təsdiqlənir. |
| Ən çox satılanlar | "Müştəriyə birinci" prinsipi icarə vasitəçiliyinə tətbiq olunur. Bu, kimin komissiya ödəməli olduğunu müəyyən edir. Bu, daşınmaz əmlak alqı-satqısına avtomatik olaraq tətbiq edilmir. |
| Grundsteuer | Dövri əmlak vergisi. Məbləğ müvafiq meyarlara və bələdiyyə qaydalarına əsasən müəyyən edilir; bu, alış vergisi deyil. |
| Betriebskosten | Əməliyyat xərcləri. MRG-nin tam tətbiqinə əsasən, onların siyahısı qanunla tənzimlənir; digər rejimlərdə əlavə hüquqi və müqavilə amilləri vacibdir. Sahibkarın aylıq ödənişinin hamısı Betriebskosten hesab edilmir. |
| Betriebskostenabrechnung | Dövr üçün əməliyyat xərclərini hesabatlayın və yenidən hesablayın. Hesablamaları yoxlamağa və onları avans ödənişləri ilə müqayisə etməyə imkan verir. |
| Rücklage | Ev sahibləri assosiasiyasının gələcək xərclər, xüsusən də binanın təmiri üçün ehtiyatı. Faktiki qalıq, planlaşdırılan xərclər və ianə məbləğləri təsdiqlənir. Ehtiyatın olması əlavə ödənişlərin olmamasına zəmanət vermir. |
| Instandhaltungskosten | Əmlakın saxlanılması xərcləri. Mənzil daxilində görülən işlərlə binanın ümumi sahələri üçün xərclər arasında fərq qoymaq vacibdir. |
| Hausverwaltungshonorar | İdarəetmə şirkətinin əmək haqqı. Onun hesablanması və sahiblərinə və ya kirayəçilərə verilməsi qaydası tətbiq olunan rejimdən asılıdır. |
| Heizkostenabrechnung | İstilik xərclərini və sistem uyğun olarsa, isti su xərclərini də hesablayın. Dövr, paylama metodu və faktiki istehlak təsdiqlənir. |
| Rauchfangkehrer | Baca süpürgəsi və ya müvafiq yoxlamalar aparan mütəxəssis. Bu, xidmət təminatçısıdır və obyekt üçün tələb olunarsa, fakturada əlaqəli xidmətlər göstəriləcək. |
| Zweitwohnsitzabgabe | Müvafiq regional və ya bələdiyyə qaydaları ilə müəyyən edildiyi hallarda ikinci ev haqqı. Bu, tək bir federal vergi deyil; haqqın mövcudluğu əmlakın yerləşdiyi yerdə təsdiqlənir. |
| Umsatzsteuer (USt) | ƏDV. Vergi tutulan yaşayış kirayəsi üçün ümumiyyətlə 10% dərəcə tətbiq olunur, lakin istisnalar və xüsusi qaydalar tətbiq oluna bilər; dayanacaq və müəyyən xidmətlər üçün fərqli bir dərəcə ola bilər. |
| Vorsteuerabzuq | Qanuni şərtlərə tabe olan giriş ƏDV endirimi. İnvestisiya mənzili almaq özü-özlüyündə endirim üçün qeyd-şərtsiz hüquq yaratmır. |
| AfA - Absetzung für Abnutzung | Vergi amortizasiyası. Kirayə gəliri olan binalar üçün standart qanuni amortizasiya dərəcəsi adətən illik 1,5% təşkil edir. Torpaq amortizasiya olunmur; xüsusi vergi rejimləri və amortizasiya bazası ayrıca hesablamalar tələb edir. |
| Liebhaberei | Müəyyən mənada hərtərəfli mənfəət əldə etməyi hədəfləməyən fəaliyyətlərin vergi təsnifatı. Zərərin tanınmasına və ƏDV-nin tətbiqinə təsir göstərə bilər. Müəyyən bir ildə mənfi nəticənin olması nəticə çıxarmaq üçün kifayət deyil. |
| ImmoEST - Immobilienertragsteuer | Daşınmaz əmlakın satışı üçün xüsusi gəlir vergisi forması. Müvafiq gəlir üzrə standart dərəcə 30% -dir, lakin vergi bazası, istisnalar və xüsusi hallar ayrıca hesablanır. |
| Neuvermögen | Faktiki vergi gəlirləri və xərclərinin adətən satış zamanı hesablandığı əmlakların təyinatı. Kateqoriyanı yalnız alış tarixinə deyil, əmlakın tarixi vergi statusuna əsasən təyin etmək daha məqsədəuyğundur. |
| Altvermögen | Satış zamanı xüsusi gəlir vergisi hesablanmasının mümkün olduğu müəyyən "köhnə" əmlakların təyinatı. Tətbiq olunma əvvəlki vergi statusundan və digər hallardan, o cümlədən torpağın təyin olunmuş istifadəsindəki dəyişiklikdən asılıdır. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | Əsas yaşayış yerinin satışından əldə edilən gəlir müəyyən şərtlər daxilində İmmoESt-dən azaddır. Hauptwohnsitz kimi qeydiyyat kifayət deyil; faktiki istifadə və tələb olunan müddətlər vacibdir. |
| Herstellerbefreiung | Müəyyən şərtlər yerinə yetirilmək şərtilə, özbaşına tikilmiş binanın satışı ilə bağlı istisna. Bu istisna avtomatik olaraq torpaq sahəsinə və ya satın alınmış və təmir edilmiş əmlaklara şamil edilmir. |
Hansı məbləğlər birləşdirilə bilməz?
Kirayə haqqı, kirayə haqqı və istilik eyni aylıq bildirişdə görünə bilər, lakin onlar fərqli başlıqlar altında təsnif edilir. İnvestisiya modeli üçün hansı xərclərin ev sahibi tərəfindən ödənildiyini və hansılarının kirayəçiyə ötürülə biləcəyini müəyyən etmək lazımdır.
Alış qiymətləndirilərkən, Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən əlavə ödənişlər və gizli xərclər, hüquqi xidmətlər, tətbiq olunan ƏDV və qeydiyyat haqları daxil olmaqla, ayrıca hesablanır.
-
İş araşdırması:
Satıcı 5000 avro endirim təklif etdi, lakin Hausverwaltung sənədlərini nəzərdən keçirərkən qarşıdan gələn fasad təmirləri və kifayət qədər ehtiyat olmadığını aşkar etdim. Layihə büdcəsini xərc bölgüsü açarı ilə müqayisə etdikdən sonra mənzil üçün potensial əlavə ilkin ödənişi 7200 avro olaraq hesabladım. Daha sonra maliyyələşdirmə tənzimləmələrini və ödəniş şərtlərini dəqiqləşdirdim. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl, alıcının tam əməliyyat büdcəsini təxmin edə bilməsi üçün satıcı ilə bu xərclərin bölüşdürülməsi barədə razılığa gəldik.
6. Mənzil və ev üçün sənədlər
Tək bir sənəd əmlakın tam mənzərəsini təmin etmir. Çıxarış qeydiyyatdan keçmiş hüquqları, plan konfiqurasiyanı, idarəetmə şirkətinin sənədləri isə binanın maliyyə vəziyyətini və qarşıda duran işləri göstərir.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| Grundbuchauszug | Torpaq reyestrindən çıxarış. A vərəqində əmlak və əlaqəli qeydlər haqqında məlumat, B vərəqində mülkiyyət məlumatları, C vərəqində isə yüklülüklər var. Təsdiqləyici sənədlərin aktuallığı və məzmunu vacibdir. |
| Ekspozisiya | Əmlakın məlumat xarakterli təsviri. Məlumatları təsdiqlənməlidir, lakin onun heç vaxt hüquqi əhəmiyyətə malik olmadığı güman edilə bilməz: konkret ifadələr razılaşdırılmış xüsusiyyətlərə və məsuliyyətlərə təsir göstərə bilər. |
| Energieausweis | Enerji Performans Sertifikatı. Başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, əmlak satarkən və ya icarəyə götürərkən on ildən çox olmayan sənəd təqdim edilməlidir. Bu sənəddə olan qiymətləndirmələr faktiki istilik hesabına bərabər deyil. |
| Nutzwertgutachten | Fərdi əmlakların Nutzwert-i ilə bağlı ekspert rəyləri. Mənzilləri, aksesuarları və ortaq əmlakdakı payları müqayisə etməyə kömək edir. |
| Wohnungseigentumsvertrag | Mənzil mülkiyyət müqaviləsi. Müvafiq hüquqları, əmlakın məqsədini və sahiblər arasındakı münasibətləri tənzimləyir. Qeydiyyat və digər sənədlərlə birlikdə oxunur. |
| Hausordnung | Ümumi sahələrdən istifadə və səssiz qalmaq kimi ev qaydaları qanuni olaraq verilən hüquqları avtomatik olaraq ləğv etmir. |
| Eigentümerverssammlung Protokoll | Sahibkarların iclasının protokolları. Müzakirələri və qərarları ehtiva edir. Gələcək xərclər üçün dəqiq nəyin, hansı ardıcıllıqla və necə maliyyələşdiriləcəyini müəyyən etmək vacibdir. |
| Jahresabrechnung | İllik əmlak idarəetmə hesabatı. Gəlir, xərclər, balanslar və yığımların bölüşdürülməsini əhatə edir. |
| Vorausschau | Təklif olunan iş və xərclər barədə idarəetmə şirkətindən ilkin məlumat. Cari ödənişlərdə hələ əks olunmayan planları müəyyən etməyə kömək edir. |
| Baubewilligung | Tikinti icazəsi və ya müəyyən dəyişikliklər verilir. Onlar faktiki tikintinin təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olduğunu yoxlayırlar. |
| Benützungsbewilligung | Tamamlanmış tikilinin tələb olunduğu yerdə istifadəsinə icazə. Torpaqdan və prosedurdan asılı olaraq, tamamlanma bildirişi kimi başqa bir sənəd də müvafiq ola bilər. |
| Bauträgervertrag | Tikinti şirkəti ilə müqavilə. Şərtlər yerinə yetirilərsə, BTVG çərçivəsində xüsusi alıcı müdafiəsi rejimi tətbiq olunur. Tikinti şirkəti ilə bağlanan hər müqavilə avtomatik olaraq eyni zəmanətlərlə təmin olunmur. |
| Treuhandvertrag | Etibar müqaviləsi. Bu müqavilə vəsaitləri kimin qəbul etdiyini, hansı şərtləri yoxladığını və vəsaitləri nə vaxt köçürməyə səlahiyyətli olduqlarını müəyyən edir. |
| Finanzierungszusage | Maliyyələşdirmə təsdiqi. Bu, şərti, müddətli və ya əmlakın qiymətləndirilməsindən asılı ola bilər. Bunun bankın son öhdəliyini təmsil edib-etmədiyini yoxlamaq vacibdir. |
| Qrundriss | Təkcə mənzil planı yenidənqurmanın qanuniliyini və ya göstərilən ərazinin dəqiqliyini təsdiqləmir; mənşəyi, tarixi və faktiki vəziyyətə uyğunluğu vacibdir. |
| Meldezettel | Yaşayış yeri qeydiyyatı forması. Bu forma mülkiyyət sənədi və ya daşınmaz əmlak almaq üçün icazə təşkil etmir. Müvafiq qeydiyyat məlumatları qeydiyyatı təsdiqləmək üçün istifadə olunur. |
Reklamdan əlavə nə tələb etmək olar
İlkin yoxlama adətən cari çıxarış, plan, mənzil mülkiyyəti sənədləri və enerji səmərəliliyi sertifikatı tələb edir. Bina qiymətləndirməsi üçün ən son illik hesabatlar, binanın Rücklage (tikinti normaları), Vorausschau (tikinti normaları) və bir neçə il ərzində keçirilən iclas protokolları faydalıdır. Bu, hər əməliyyat üçün məcburi siyahı deyil, praktik sənədlər dəstidir.
Əgər təmir, çardaq, ayrıca bağ və ya dayanacaq varsa, onların statusunu təsdiq edən sənədlər tələb olunur. Mənzildə kirayəçi yaşayırsa, cari müqavilə və əlavə razılaşmalar tələb olunur.
7. Əməliyyatın tərəfləri və dövlət qurumları
Satın almadan əvvəl əmlakı kimin seçdiyini, müqaviləni kimin hazırladığını, texniki vəziyyəti kimin yoxladığını və etibarnamə hesablarına kimin cavabdeh olduğunu öyrənmək faydalıdır. Bir mütəxəssis bir neçə funksiyanı yerinə yetirə bilər, lakin onun işinin əhatə dairəsi müəyyən edilməlidir.
| Müddət | Alıcının nəyi yoxlamalı olduğu və nəyin mənası var |
|---|---|
| Rechtsanwalt | Vəkil. Əməliyyat məsləhətləri verə, müqavilələr tərtib edə, hesablaşmalarda və qeydiyyatda kömək edə bilər. Təmsil olunan tərəflər və tapşırığın əhatə dairəsi aydınlaşdırılmalıdır. |
| Notar | Notarius. İmzaları və sənədləri təsdiqləyir, həmçinin müqavilələr hazırlaya və etibarnamə əməliyyatlarını həyata keçirə bilər. Onların rolu yalnız imzaları təsdiqləməklə məhdudlaşmır. |
| Partienvertreter | Bir tərəfin və ya tərəflərin nümayəndəsi; vergi və qeydiyyat kontekstində, çox vaxt vəkil və ya notarius. Mənası konkret prosedurdan asılıdır. |
| Treuhänder | Etibarnamə vəzifəsini icra edən şəxs razılaşdırılmış şərtlərə uyğun olaraq vəsaitləri qəbul edir və köçürür. Müdafiə, sözün əsl mənasında eyni vaxtda vəd etməklə deyil, şərtlərlə və vəzifənin düzgün icrası ilə təmin edilir. |
| Immobilienmakler | Daşınmaz əmlak brokeri. Satış zamanı hər iki tərəf üçün ikinci agent kimi çıxış edə bilər. Onların məlumatlandırma vəzifələri alıcı üçün müstəqil hüquqi təmsilçiliyi əvəz etmir. |
| Hərəkətsiz reuhänder | Aşağıdakı peşələri əhatə edən tənzimlənən peşəkar kateqoriya: İmmiqrasiya edənlər, İmmiqrasiya edənlər və Bauträger. Termin özü müəyyən bir şəxsin bütün bu işləri yerinə yetirmək üçün ixtisaslı olduğuna zəmanət vermir. |
| Hausverwaltung | İdarəetmə şirkəti və ya meneceri. Binanın idarə olunmasını səlahiyyət və qanun çərçivəsində təşkil edir, qeydlər aparır və sahibləri ilə qarşılıqlı əlaqədə olur. |
| Bauträger | Tikinti layihəsinin tərtibatçısı və ya təşkilatçısı. Onlar hüquqi şəxsi, layihəni, icazələri və müqavilə öhdəliklərini yoxlayırlar. |
| Sachverständiger | Müvafiq sahədə mütəxəssis. Dəyəri, texniki vəziyyəti və ya Nutzwert-i qiymətləndirə bilər. Məhkəmə ekspertizasından keçmiş ekspert olmaq ayrıca təsdiq tələb edir. |
| Bezirksgericht | Rayon məhkəməsi. Yurisdiksiyasından asılı olaraq, müəyyən mənzil işlərinə baxır və Grundbuch-u saxlayır. |
| Grundbuchsgericht | Grundbuch-da qeydiyyat məsələləri üzrə səlahiyyətli məhkəmə. Bu, ayrı bir peşə deyil, bir funksiyanın təyinatıdır. |
| Hakim | Vyana da daxil olmaqla, xüsusi statusa malik şəhərin administrasiyası. Xüsusi sorğular səlahiyyətli departamentə göndərilir. |
| Magistratsabteilung (MA) | Vyana şəhər administrasiyasının şöbəsi, nömrə ilə təyin olunur. Müvafiq şöbə yalnız ümumi "daşınmaz əmlak" termininə deyil, sorğunun mövzusuna əsasən seçilir. |
| Maliyyə | Vergi orqanı. Öz səlahiyyətləri daxilində vergi məsələlərinə cavabdehdir. |
| Mietervereinigung | Kirayəçilərə konkret məsələlər üzrə məsləhət verən və onları təmsil edən təşkilat. Yardım və üzvlük şərtləri ayrıca göstərilir. |
| Wirtschaftskammer (WKO) | Avstriya İqtisadiyyat Palatası. Peşəkar məlumat və şirkət axtarışı xidmətləri təqdim edir. İcazə verilən kommersiya fəaliyyətinin əhatə dairəsi həmçinin Gewerbeberechtigung (Orijinal və Hüquqi Şəxs Sertifikatı) və GISA reyestri vasitəsilə təsdiqlənir. |
Agent kimin maraqlarını nəzərə alır?
Avstriyada daşınmaz əmlak brokerinin "Doppelmakler" ("şübhə brokeri") kimi çıxış etməsi adi haldır. Bu halda broker hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə almalıdır. Bu, vəkilə bir tərəfin maraqlarını müstəqil şəkildə təmsil etməyi tapşırmaqdan fərqlidir.
Buna görə də, alıcının iki sual verməsi vacibdir: vasitəçi hansı vəzifədə fəaliyyət göstərir və alıcı üçün əməliyyatın qanuni şərtlərini kim konkret olaraq təsdiqləyir. Eynilə, notarius, vəkil və Treuhänderin funksiyalarını, əgər hamısı birləşdirilibsə, aydınlaşdırmaq vacibdir.
Tez-tez səhv başa düşülən terminlər
| Müddət | Ümumi anlayış | Bu, praktikada nə deməkdir? |
|---|---|---|
| Neubau | Sadəcə yeni tikilmiş mənzil | Bazar kateqoriyasına əvvəlki onilliklərdən qalma evlər daxil ola bilər. İl və vəziyyət ayrıca təsdiqlənir. |
| Erstbezug | Yeni bina mütləqdir | Yenidənqurma işlərindən sonra ilk yaşayış yerini göstərə bilər. |
| Nutzfläche | Mənzilin, balkonun, terasın və zirzəminin sahəsinin cəmi | Tərkibi tətbiq olunan qaydalarla müəyyən edilir. Lojiyalar və açıq balkonlar fərqli şəkildə sayılır. |
| Betriebskosten | Sahibkarın bütün aylıq xərcləri | Ehtiyat, istilik, elektrik və təmir ayrı-ayrı məsələlər ola bilər. |
| Rücklage | Təmir işlərinin artıq ödənildiyinə zəmanət verilir | Bu, binanın ehtiyat hissəsidir. Artıq görülən və ya planlaşdırılan işlər üçün kifayət etməyə bilər. |
| Kaufanbot | Könüllü alış sifarişi | Təklif alıcı üçün məcburi ola bilər və qəbul edildiyi təqdirdə məcburi müqavilə bağlana bilər. |
| Wohnungseigentum | Binanın qalan hissəsi ilə əlaqəsi olmayan mənzil | Obyektə müstəsna hüquq ümumi əmlakdakı pay və ev üçün məsuliyyətlə əlaqələndirilir. |
| Genossenschaftswohnung | Artıq kirayəçiyə məxsus olan ucuz mənzil | Adətən bu, icarə və ya istifadədir; satın alma seçimi müstəqil yoxlama tələb edir. |
| Vorsorgewohnung | ƏDV geri qaytarılması zəmanəti ilə investisiya | Vergi nəticəsi alış, istifadə və vergi şərtlərindən asılıdır. |
| Baurext | Mənzilin və torpağın ortaq mülkiyyəti | Obyekt başqasının torpağı üzərində müddətlə məhdud hüquqla əlaqələndirilir. |
| Diqqət | Alış üçün depozit | Kirayə münasibətlərində girov depoziti. |
| Ekspozisiya | Bütün xüsusiyyətləri təsdiq edən sənəd | Təsvir təsdiq tələb edir; fərdi ifadələrin hüquqi əhəmiyyəti ola bilər. |
Tez-tez verilən suallar
Avstriyada alıcı hansı məqamda mənzil sahibi olur?
Standart alış üçün bu, mülkiyyət hüququ Grundbuch-da qeydiyyata alındıqdan sonra baş verir. Müqavilənin imzalanması, ödəniş və açarların alınması öz-özlüyündə bu qeydiyyatı əvəz etmir.
Kaufanbot adi rezervasiya hesab edilə bilərmi?
Xeyr. Bu, potensial olaraq məcburi nəticələri olan bir təklifdir. İmzalamadan əvvəl onun məzmununu, etibarlılıq müddətini və əməliyyatın şərtlərini yoxlamalısınız.
Loggia Nutzfläche-yə daxildirmi?
Müəyyən edilmiş meyarlara cavab verildikdə, bu, daxil edilir. Lodjiya kimi açıq balkon və ya terras MRG və WEG qaydalarına əsasən hesablanmır. Plan və hesablama bazası konkret mənzil üçün yoxlanılır.
Altbau və ya Neubausözləri ilə icarə rejimini təyin etmək mümkündürmü?
Xeyr. Tikinti sənədləri, mənzil mülkiyyəti, maliyyələşdirmə, binanın tarixi və hər hansı istisnalar müvafiqdir. Fasadın yaşı və ya siyahının mətni kifayət deyil.
Satınalma müqaviləsini kim tərtib edir: vəkil, yoxsa notarius?
Müqavilə vəkil və ya notarius tərəfindən hazırlana bilər. Hər ikisi, o cümlədən etibarnamə dəstəyi ilə əlaqəli funksiyaları yerinə yetirə bilər. Məsuliyyətlərin konkret bölgüsü əməliyyatın təsdiqlənməsi prosesi zamanı müəyyən edilir.
Agent mütləq yalnız satıcını təmsil edirmi?
Xeyr. Satış zamanı onlar ikili kimi çıxış edə və hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə ala bilərlər. Bu, onların səlahiyyətlərinin əhatə dairəsini anlamaq və alış-verişin hüquqi şərtlərini ayrıca yoxlamaq ehtiyacını aradan qaldırmır.
Vorsorgewohnung zəmanətli geri dönüş deməkdirmi?
Xeyr. Mənfəət qiymətdən, icazə verilən icarə haqqından, əməliyyat xərclərindən, dayanma müddətindən, təmirdən, maliyyələşdirmədən və vergilərdən asılıdır. Əmlakın mülkiyyət hüququ nə gəlir, nə də ƏDV endiriminə uyğunluğu təsdiqləmir.
Şirkət əcnəbilərə icazəsiz daşınmaz əmlak almağa icazə verirmi?
Avtomatik olaraq yox. İcazə qaydalarının tətbiqi torpaqdan, əmlakdan və şirkətin mülkiyyət strukturundan asılıdır. Vergi nəticələri və əldəetmə icazələri ayrı-ayrı məsələlərdir.
Grundbuch-dan çıxarışı haradan əldə edə bilərəm?
Rəsmi ədliyyə xidmətləri, səlahiyyətli xidmətlər, vəkil və ya notarius vasitəsilə. Giriş şərtləri və dəyəri sorğu üsulundan asılıdır. 1 oktyabr 2026-cı il tarixindən etibarən əmlak sahibləri JustizOnline vasitəsilə tələb olunan məbləğə qədər əmlakları üçün pulsuz elektron çıxarışlar ala bilərlər.
Ekspert rəyi: Kseniya Levina
Avstriya bazarında işlədiyim müddətdə bir qanunauyğunluq müşahidə etmişəm: alıcıların səhvləri nadir hallarda bazar biliklərinin olmamasından qaynaqlanır. Demək olar ki, həmişə tanış bir terminin səhv şərh olunmasından qaynaqlanır. Onlar gəliri sahəyə əsasən hesablayırlar ki, bu da əslində fərqli şəkildə ölçülür. Büdcələrini əlavə xərclər olmadan planlaşdırırlar, çünki ölkələrində bu xərclər faizin kəsirləri qədərdir. Onlar binanın MRG tərəfindən tam ödənildiyindən xəbərsiz olaraq kirayə haqqını artırmağı planlaşdırırlar.
Buna görə də yeni müştəriyə göndərdiyim ilk sənəd obyektlər toplusu deyil, lüğətdir. O vaxtdan etibarən söhbət eyni dildə davam edir.
Satın almadan əvvəl tez bir yoxlama siyahısı
Bu siyahı sənədləri və sualları hazırlamağınıza kömək edir. Müvafiq araşdırmanın əhatə dairəsi əmlakdan və əməliyyat şərtlərindən asılıdır.
Obyekt və hüquqlar
- Hazırkı Grundbuch çıxarışı alındı; sahibi, payı və obyekti təkliflə müqayisə edildi.
- Əlavə sənədlər də daxil olmaqla, yüklülük məsələləri araşdırılıb.
- Hansı məhdudiyyətlərin qaldığı və hansılarının aradan qaldırıldığı aydındır.
- Zirzəminin, dayanacaq yerinin, bağçanın və ya terrasın vəziyyəti sənədlərlə təsdiqlənir.
- Sahə və plan faktiki vəziyyət və icazə verilən dəyişikliklərlə müqayisə edilir.
Ev və gələcək xərclər
- Mənzil mülkiyyət sənədləri qəbul edildi.
- Ən son illik hesabatlar, Rücklage və Vorausschau haqqında məlumatlar öyrənildi.
- Mövcud iclas protokolları və işlə bağlı qərarlar nəzərdən keçirildi.
- Sahibkar tərəfindən cari ödənişlər və mümkün əlavə töhfələr ayrıca müəyyən edilir.
- Enerji pasportu və mövcud texniki sənədlər yoxlanılıb.
İstifadə edin və icarəyə verin
- Obyektin məqsədi müəyyən edilib.
- Əmlakı icarəyə verməyi planlaşdırırsınızsa, tətbiq olunan icarə rejimini yoxlayın.
- Yaşayış mənzili üçün kirayə müqaviləsi və əlavə müqavilələr nəzərdən keçirilmişdir.
- İkinci və ya turist evi kimi istifadə, alış məqsədinə uyğundursa, ayrıca yoxlanılır.
Əməliyyat və hesablaşmalar
- Kaufanbot müqaviləsini imzalamazdan əvvəl zəruri maliyyələşdirmə və icazə şərtləri razılaşdırıldı.
- İcazə tələbləri alıcı və seçilmiş mülkiyyət strukturu üçün müəyyən edilir.
- Əmlakın qiymətindən artıq xərclər hesablanır.
- İştirakçıların funksiyaları və onların tapşırıqlarının əhatə dairəsi məlumdur.
- Etibarnamə ilə hesablaşmaların şərtləri, yüklülüklərin aradan qaldırılması və qeydiyyat sənədlərdə öz əksini tapıb.
- Köçürmə tarixi, mənzilin vəziyyəti və protokolun tərtib edilməsi qaydası razılaşdırılıb.
Nə xatırlamağa dəyər
Avstriya əməliyyatındakı terminologiya formallıq deyil, əmlakın real parametrlərini anlamaq üçün bir yoldur. Bütün lüğəti oxumağa vaxtınız olmasa belə, üç şeyi yadda saxlamağa dəyər:
Mülkiyyət hüquqları müqavilənin imzalanması və ya ödənişin edilməsi ilə deyil, Grundbuch-a daxil olma anında yaranır . Bu hadisələr arasında baş verən hər şey prioritet qeyd və etibarnamə hesabı ilə qorunur — onların mövcudluğu pul köçürülməzdən əvvəl təsdiqlənir.
Mənzildə deyil, binada pay alınır. Buraya Nutzwert, ümumi sahə xərcləri, mülkiyyətçilərin iclas qərarları və təmir ehtiyatı daxildir. İclas protokolları gələcək xərclərin hər hansı bir əmlak təsvirindən daha dəqiq mənzərəsini təqdim edir.
Kirayə əmlak rejimi gəliri müəyyən edir. Modeli hesablamadan əvvəl binanın tam, qismən və ya girov qoyulduğunu bilmək vacibdir. 2026-cı ildə indeksləşdirmə və müqavilə müddəti üçün yeni qaydalar əlavə edildi.
Rəsmi mənbələr: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.
