Yaşayış və İnvestisiya üçün Vyananın Məhəllələri: Qiymətlər və Məsləhətlər ilə 2025 Bələdçisi

Vyana sadəcə bir şəhər deyil; bu, 23 rayonun mozaikasıdır, hər biri öz atmosferi, tarixi və imkanları olan bir dünyadır:

• Rayon 1 (Şəhərdaxili)
• 2-ci rayon (Leopoldstadt)
• 3-cü rayon (Landstrasse)
• 4-cü rayon (Viden)
• 5-ci rayon (Margareten)
• 6-cı rayon (Mariahilf)
• 7-ci rayon (Neubau)
• 8-ci rayon (Yozefstadt)
• 9-cu rayon (Alsergrund)
• 10-cu rayon (Sevimli)
• 11-ci rayon (Simmering)
• 12-ci rayon (Meidling)
• 13-cü rayon (Hietzing)
• 14-cü rayon (Penzinq)
• 15-ci rayon (Rudolfsheim-Fünfhaus)
• Rayon 16 (Ottakring)
• 17-ci rayon (Hernals)
• Rayon 18 (Müharibə)
• 19-cu rayon (Döbling)
• 20-ci rayon (Brigittenau)
• 21-ci rayon (Floridsdorf)
• 22-ci rayon (Donaustadt)
• 23-cü mkr (İcarə)

Bir neçə il əvvəl buraya ilk dəfə köçəndə hər şeyin şəhərin mərkəzinə aid olduğunu düşünürdüm: kafedrallar, saraylar, kafelər. Amma tez başa düşdüm ki, məhəllə seçmək həyat tərzini seçmək kimidir.

İstər köçməyi planlaşdırırsınız, istər daşınmaz əmlaka sərmayə qoyursunuz, istərsə də sadəcə bazarda gəzirsinizsə, bu "dünyaları" anlamaq sizin ən böyük sərvətiniz olacaq.

Təsəvvür edin ki, siz ailəniz üçün mənzil axtarırsınız. Şəhərin mərkəzində, 1-ci məhəllədə, siz Müqəddəs Stefan Katedralinin mənzərəsi olan, lakin büdcənizi nəzərə almağa vadar edəcək qiymətə lüks təmirli mənzil tapa bilərsiniz. Amma 10-cu məhəllədə, Favoritendə, eyni qiymətə, yaxınlıqda parkı olan geniş yeni bina əldə edəcəksiniz - uşaqlar üçün mükəmməldir.

Yaxud siz investorsunuz: 7-ci (Neubau) kimi rayonlarda hipsterlər və kreativlər sayəsində kirayə qiymətləri sürətlə artır, 19-cu rayonda (Döbling) isə diplomatlar və şərabçılar arasında sabit kapital artımı var.

Köçənlər üçün məhəllələr gündəlik həyatı müəyyənləşdirir: ərzaqları haradan almalı, uşağı məktəbə hara aparmalı, tıxaclardan necə qurtulmalı. Vyana yığcam bir şəhərdir, lakin nəqliyyat şəbəkəsi (U-Bahn, tramvaylar) bəzi məhəllələri hətta kənarda "mərkəzi" edir.

Məsələn, 22-ci məhəllə, Donaustadt, Dunaydakı yeni məhəllələri ilə gənc ailələr üçün bir maqnit oldu - sakit, yaşıl, lakin metroya yaxındır.

İnvestorlar üçün rayonlar bir strategiyadır. Statistik Avstriya görə , Vyanada kvadrat metrə görə orta qiymət 2024-cü ildə 7% artdı, lakin 15-ci kimi "çevirən" rayonlarda bu artım 11% oldu.

Niyə? Çünki təmir, yeni metro xətləri və miqrant axını. 2025-ci ildə tendensiya davam edəcək : orta qiymət €6,800/m² civarındadır, əsas ərazilərdə 8%-ə qədər artımla.

Əgər Vyanada yenisinizsə, Vyananın rayonlarının xəritəsi ilə başlayın - bu, şəhərin daxili dairəyə (1-ci), Gürtel kəmərinə (2-9) və xarici zonalara (10-23) necə bölündüyünü göstərir. Hər rayonun nömrəsi və adı var və bu, təkcə inzibati məsələ deyil: bu, vergilərə, məktəblərə və hətta qonşularınıza da təsir edir.

Məsləhətim: köçürsənsə, gəl və kəşf et – gəzin, kafedə oturun.

İnvestorlar üçün tələbin təklifi aşdığını görmək üçün icarə məlumatlarını öyrənin.

Bu məqalə sizin bələdçinizdir. Biz sistemin icmalı ilə başlayacağıq, sonra hər bir rayona təfərrüatı ilə baxacağıq: onun xarakteri, qiymətləri və investisiya potensialı.

Vyananın rayon sistemi soğan təbəqələrinə bənzəyir: tarixi nüvədən müasir şəhərətrafı ərazilərə qədər. Şəhər 23 rayona (Bezirke) bölünür və bu təsadüfi deyil.

Bir az tarix. Hər şey 1850-ci ildə İmperator Frans Cozef Vyananı şəhərətrafı əraziləri də əhatə etməklə genişləndirdiyi zaman başladı. Əvvəlcə yalnız birinci rayon var idi - İçəri Şəhər ( Innere Stadt ), divarlarla əhatə olunmuşdu (indiki Ringstrasse).

Sonra Gürtel boyunca rayonları əlavə etdilər - 2-9-cu rayonların Gründerzeit arxitekturası ilə "daxili şəhər" təşkil etdiyi magistral yollar kəməri: hündür tavanlar, stükkolar, hoflar (daxili həyətlər).

Xarici rayonlar (10-23) 1890-1938-ci illərdə ilhaq edilmiş, panel evlər, yeni tikililər və yaşıllıqların qarışığı olan keçmiş kəndlərdir.

İnzibati struktur. Hər rayon mini-şəhər kimidir: öz hakimi, məktəbləri və polis qüvvəsi. Rəqəmlər mərkəzdən spiral olaraq çıxır: ürəkdə 1-ci, şimalda 2-ci və s. cənubda 23-ə. Bu rahatdır: " Wien 1090" kimi bir ünvan dərhal onu 9-cu rayon kimi müəyyənləşdirir.

Nəqliyyat. Bu, mənim fikrimcə, Vyananın güclü tərəfidir. U-Bahn demək olar ki, hər şeyi əhatə edir və S-Bahn şəhərətrafı əraziləri birləşdirir. Wien er Linien- ə görə , Vyana əhalisinin 70%-i gündəlik ictimai nəqliyyatdan istifadə edir. Bununla belə, yerli fərqlər var: mərkəzdə (1–9), hər şey piyadadır, kənar ərazilərdə isə daha çox avtomobil və Park & ​​Ride dayanacağı var.

Memarlıq əhəmiyyətli dərəcədə dəyişir: 1-ci rayonda, Barokko və Qotik üslubda, YUNESKO-nun irs yerlərində. Gürteldə 4-cü və 7-ci rayonlarda olduğu kimi Art Nouveau və Jugendstil mövcuddur. Eksteryerlər 10-cu məhəllədə 1960-cı illərin sosialist prefabrik evlərindən tutmuş 22-ci məhəllədə (Seestadt Aspern) ekoloji cəhətdən təmiz yeni binalara qədər dəyişir.

Daşınmaz əmlakın qiymətləri bir çox amillərdən asılıdır: məhəllə əsas amildir, həm də infrastruktur (metro qiymətə 10-15% əlavə edir), mərtəbə (yuxarı mərtəbələr 5% bahadır), vəziyyət (təmir edilmiş köhnə binalara qarşı), parkinq (qaraj +20%) və siyahıda olan bina statusu (təmirdə məhdudiyyətlər, lakin prestij).

Immopreise.at-ın məlumatına görə , 2025-ci ildə Vyanada orta qiymət 6 800 avro/m² olub, lakin diapazon böyükdür: Vyanada 3 600 avrodan Vyanada 27 000 avroya qədər. İnvestorlar üçün vacibdir: kadastr dəyərinin 1-3%-i həcmində daşınmaz əmlak vergisi, üstəlik Makler təminatları (3% + ƏDV).

2023-cü ildə faiz dərəcələrinə görə qiymətlərin necə 2% azaldığını, lakin 2025-ci ildə 7% yenidən qalxdığını xatırlayıram. 15 və 22-ci rayonlar kimi transformasiyaya məruz qalan rayonlar ən böyük artımı görürlər.

Seçmək üçün nəzərə alın:

• Yaşayış üçün - məktəblər (Gymnasien at 18-19), parklar (Prater at 2).
• İnvestisiyalar üçün - gəlir (mərkəzdə 3-5%, kənarda 5-7%).

Vyana sabit bazardır: icarə üzrə vakansiyalar 2%-dən aşağıdır. Bununla belə, nüanslar var: multikultural rayonlarda, məsələn, 10-da olanlarda, kirayə haqqı aşağıdır, lakin mühacirlərdən tələb yüksəkdir.

İndi keçək əsas məqama: hər bir rayonun ətraflı təhlili. Rahatlığınız üçün rayon qrupları üzrə qiymətlərin müqayisəli cədvəlini təqdim edirik:

Bura Vyananın ürəyidir. Burada hər bir bina bir abidədir və hər künc tarixə malikdir. Müqəddəs Stefan Katedrali, Hofburq sarayı və opera binası piyada məsafədədir. Lüks, turist səs-küyü və mədəni tədbirlər atmosferi.

Mən yaxşı xatırlayıram ki, burada bir mənzili investor müştərisinə göstərdim. 80 kvadratmetr idi, təmir edilmiş, dizayner daxili və kafedralın mənzərəsi var. Qiyməti 2,2 milyon avro idi. Onun üçün bu, iqamətgah deyil, biznes layihəsi idi: turistlərə və diplomatlara kirayə vermək. O, geri ödəmə müddətini beş il hesabladı və bundan məmnun qaldı.

Ancaq ərazi hər kəs üçün deyil. Bəli, prestijlidir, hər axşam mədəni proqram var, dünya səviyyəli restoranlar var. Ancaq bir mənfi cəhət də var: gün ərzində turistlərin çoxluğu, ciddi təmir qaydaları (demək olar ki, hər bina mühafizə altındadır) və ən sadə alış-veriş üçün bahalı mağazalar. Və parkinq tamamilə başqa bir axtarışdır.

Daşınmaz əmlak. 2025-ci ildə burada qiymətlər yeni rekordlar vurdu: minimum – təxminən €10,000/m² (köhnə bina tapmaq şansınız varsa), orta – 27,000 €/m² və premium təmir işləri €30,000+/m²-ə çatır.

Uyğundur: Avropanın statusuna və mədəniyyət mərkəzinə dəyər verənlər. İnvestorlar üçün bu, “qızıl aktiv”dir: gəlir aşağıdır (2-3%), lakin kapital artımı davamlı olaraq yüksəkdir.

1-ci rayon tarix və prestij haqqındadırsa, Leopoldstadt şəhər və təbiət arasındakı tarazlıq haqqındadır. Burada gəzinti yerləri, attraksionları və festivalları ilə geniş Prater tapa bilərsiniz. Və sonra Vyanalıların qaçışa, velosiped sürməyə və su kənarında gəzintiyə getdiyi Dunay adası var.

Mən burada bir il yaşadım və hələ də Praterdəki səhər qaçışlarımı xatırlayıram. Gərgin iş günlərindən sonra bu, mənim xilasım oldu: səssizlik, təmiz hava və artıq şəhərin mərkəzində deyil, bir kənd parkında olmaq hissi.

Qonşuluq hündür tavanlı Gründerzeit binalarından tutmuş müasir sahilyanı yaşayış komplekslərinə qədər inanılmaz dərəcədə müxtəlifdir. Tələbələr və yaradıcılar arasında məşhur olan köhnə yəhudi məhəlləsi də var. Viertel Zwei yeni inkişaflar gələcəyə bənzəyir - ekoloji cəhətdən təmiz taxta evlər, avtomobilsiz həyətlər və bol yaşıllıq.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət təxminən €6,000/m²-dir (kənardakı köhnə evlər), orta qiymət €9,000/m²-dir və Dunay boyunca yeni inkişaflar €11,000/m²-ə çata bilər. 2025-ci ildə burada qiymət artımı orta səviyyədən yüksəkdir - illik 8-9%, əsasən immiqrasiya və infrastrukturun inkişafı ilə bağlıdır.

Uyğundur: Gənc ailələr, tələbələr və yaşıllıq və şəhər mərkəzinə asan giriş axtaran fəal şəxslər. İnvestorlar xüsusilə yeni tikililərdə yaxşı icarə gəlirini (4-5%) qiymətləndirəcəklər.

Landstrasse diplomatik və sakit rayondur, səfirliklər, bağları, ofis binaları və rahat yaşayış sahələri ilə tarixi Belvederedir.

Müştərilərimdən biri burada 550.000 avroya iki otaqlı mənzil alıb və onu əcnəbilərə və diplomatlara icarəyə verir. Ərazi bu baxımdan etibarlıdır: kirayəçilər ödəmə qabiliyyətinə malikdir, tələbat isə sabitdir.

Burada yaşamağın gözəl tərəfi balanslaşdırılmış atmosferdir: yaxınlıqda U3 metro stansiyası, Rochusmarkt kimi bazarlar və gəzinti üçün parklar var. Digər tərəfdən, əsas küçələrdə nəqliyyatın hərəkəti bezdirici ola bilər və gündəlik ehtiyaclar üçün daha az mağaza var, daha çox yaşayış məntəqələri.

Memarlıq gözə xoş gəlir: Gründerzeit binaları, Art Nouveau və müasir komplekslər də var. Axşamlar hipster 7-ci və ya turizm mərkəzlərindən daha sakitdir və çoxları bunu yüksək qiymətləndirir.

Daşınmaz əmlak. 2025-ci ildə qiymətlər 6500-10500 avro/m², orta hesabla 8500 avro səviyyəsində qalacaq. Artım orta səviyyədədir - ildə 7-8% - lakin icarə gəlirləri təxminən 4% səviyyəsində sabitdir.

Kimlər üçündür: Prestij və rahatlıq arasında tarazlıq axtaranlar. İnvestorlar üçün bu, diplomatlara və ya əcnəbilərə kirayə vermək üçün yaxşı seçimdir. Ailələr yaşıllıq və təhlükəsizliyi yüksək qiymətləndirəcək, lakin trafikdən və orta qiymətlərdən xəbərdar olun.

Wieden təzadlar rayonudur. Bir tərəfdən, burjua: yaxınlıqda Belvedere, gözəl Art Nouveau fasadları və bərpa edilmiş malikanələr var. Digər tərəfdən, küçə konsertləri, kafeləri və bazarları ilə Karlsplatzın tələbə və yaradıcı atmosferi var.

Naschmarkt-a tez-tez gəlirəm. Bura xüsusi yerdir: meyvə-tərəvəz köşkləri, şərq ədviyyatları, Avstriya delikatesləri. Burada siz universitet professorları və tələbələri, noutbukları olan frilanserlər və uşaqlı ailələrlə görüşə bilərsiniz – hamısı bir yerdə.

Əgər siz şəhər mərkəzini qiymətləndirirsinizsə (bir neçə dəqiqəlik məsafədədir), lakin yenə də 1-ci rayondan bir az daha çox dinclik və sakitlik istəyirsinizsə, Wiedendə yaşamaq rahatdır. Bununla belə, uşaqlarla Karlsplatzdan uzaqda daha sakit məhəllələri axtarmaq daha yaxşıdır, çünki axşamlar səs-küylü və canlı olur.

Daşınmaz əmlak. Qiymətlər yüksək olaraq qalır: köhnə mülklər üçün €7,000/m²-dən, orta hesabla təxminən €10,200/m²-dir və metro yaxınlığında ən yüksək səviyyəli təmir işləri €12,000/m²-ə çatır. Burada kirayə tələbi çox güclüdür: gəlir 5% civarındadır və qiymətlər ildə 10%-ə qədər artır.

Uyğundur: Aktiv və yaradıcı şəxslər: tələbələr, gənc ailələr və atmosferi və nəqliyyat əlçatanlığını qiymətləndirənlər. İnvestorlar üçün əmlak universitet şəhərciyi və şəhər mərkəzinə yaxınlığı sayəsində əla icarə imkanları təklif edir.

Margareten Vyananın ən canlı və rəngarəng məhəllələrindən biridir. Bu, sosial mənzilləri, müasir yeni binaları və tədricən təmir olunan köhnə hofları (fermaları) birləşdirir. Atmosfer peşəkar və multikulturaldır, lakin onu bu qədər maraqlı edən məhz budur.

Burada Ukraynadan olan bir ailəyə mənzil göstərdim: 350.000 avroya 60 m², məktəbə və parka yaxın. Onları qonşu 4-cü və ya 6-cı məhəllələrdən daha sərfəli qiymətlər cəlb etdi və şəhər mərkəzinə avtomobillə 10 dəqiqəlik məsafədə yerləşir. Bəli, səs-küylüdür, bəli, yaşıl sahə daha azdır, lakin büdcə və rahatlıq üçün bu, yaxşı bir seçimdir.

Məhəllə tədricən dəyişir. Küçələrdə yeni kafe və mağazalar açılır, bazarlar müasirləşir, multikulturalizm ona özünəməxsus ləzzət verir. Burada türk, ərəb və Şərqi Avropa dükanlarını tapa bilərsiniz - sanki bir neçə ölkədə yaşayırsınız.

Daşınmaz əmlak. Orta qiymət təxminən €7,000/m²-dir. Qiymətlər təmir edilmiş layihələrdə €5,000/m² ilə €9,000/m² arasında dəyişir. 2025-ci ilə qədər təkmilləşdirmələr və təmirlər hesabına artımın təxminən 11% olacağı gözlənilir. Məhsuldarlıq 6% təşkil edir ki, bu da şəhər üzrə orta göstəricidən çoxdur.

Uyğundur: Şəhər mərkəzinə yaxın, sərfəli qiymətə mənzil axtaranlar. İnvestorlar üçün bu sahə böyümə potensialı təklif edir.

Mariahilf alış-veriş və dinamizmlə bağlıdır. Rayonun əsas küçəsi Mariahilfer Straße, Vyananın ən böyük alış-veriş küçəsidir. Həmişə mağazalar, butiklər, kafelər və alış-verişə gələn turistlər və yerli əhali ilə doludur.

Axşamlar burada gəzməyi sevirəm: işdən sonra kiçik bir restoranda dayana, qəhvə içə və ya sadəcə vitrin dükanına baxa bilərsiniz. Amma mən Mariahilfer Straße-də yaşamağı tövsiyə etməzdim - çox səs-küylüdür. Bununla belə, yaxınlıqdakı sakit yan küçələrdə rahat mənzillər tapa bilərsiniz.

Ərazi gənclər və daha aktiv həyat tərzi sürənlər arasında populyardır. Subaylar və uşaqsız cütlüklər burada özlərini evdəki kimi hiss edirlər: nəqliyyat əladır, kafelər və barlar hər küncdə yerləşir, şəhərin mərkəzi isə bir daş atım məsafəsindədir. Ancaq uşaqlı ailələr çox vaxt çox izdihamlı və səs-küylü olurlar.

Daşınmaz əmlak. 2025-ci ildə qiymətlərin hər kvadratmetr üçün 6500 avrodan 11 000 avroya qədər, hər kvadratmetr üçün orta hesabla 9000 avroya qədər olacağı gözlənilir. Sahə 5% gəlirlə qısamüddətli kirayə üçün investorlar üçün xüsusilə cəlbedicidir. Mariahilf er Straße yaxınlığında yaşayış yeri axtarırlar

Uyğundur: "İşlərin qalınlığında" olmaq istəyənlər. İnvestorlar üçün bu, Airbnb və ya qısa müddətli icarə üçün ən yaxşı yerlərdən biridir.

Neubau yaradıcılığı və azadlığı sevənlər üçün bir məhəllədir. Bu , Avropanın ən böyük mədəniyyət məkanlarından biri olan MuseumsQuartier- Həftə sonları tələbələr burada noutbuklarla otururlar, rəssamlar sərgilərə ev sahibliyi edir, vegan kafelər isə frilanserlərlə dolur.

Mən tez-tez bura ilham almaq üçün gəlirəm: Lerchenfelder Straße-dəki kiçik kafedə qəhvə içmək, qalereyaya getmək və ya sadəcə sakit bir hofda oturmaq. Neubau-nun özünəməxsus ritmi var: gündüzlər yaradıcılıq və işgüzarlıq, axşamlar isə barlar, konsertlər və dostlarla görüşlər.

Ərazi atmosferi qiymətləndirən və səs-küyə və izdihama dözməyə hazır olanlar üçün cəlbedicidir. Buradakı mənzillər çox vaxt kiçikdir, lakin hündür tavanlara və dizayner təmirinə malikdir. Dayanacaq praktiki olaraq mifdir, ona görə də velosiped və ya metro sizin ən yaxşı dostlarınız olur.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət €7,000/m², orta qiymət təxminən €10,000/m², üst loftlar isə €12,000/m²-dir. İcarəyə yüksək tələbat var: gəlirlilik 4,5% civarındadır və 2025-ci ildə qiymət artımının 9% olacağı gözlənilir.

Uyğundur: Gənc mütəxəssislər, İT mütəxəssisləri, rəssamlar – mədəni həyatın mərkəzində olmaq istəyənlər. İnvestorlar üçün bu əmlak əla icarə imkanı təklif edir.

Josefstadt Vyananın ən kiçik rayonudur, lakin çox cazibədarlığı var. Bu, paytaxtdakı kəndə bənzəyir: sakit küçələr, rahat meydanlar, teatrlar və ağıllı kafelər. Burada demək olar ki, heç bir turist yoxdur, lakin sakitliyi və incəliyi yüksək qiymətləndirən bir çox yerli sakin var.

Mən payızda burada gəzməyi sevirəm: kiçik kitab mağazaları, teatr afişaları, köhnə kafelərdən gələn qəhvə qoxusu. Atmosfer "köhnə Vyananı" xatırladır, lakin lazımsız iddiasızdır.

Josefstadtda yaşamaq şəhərin mərkəzində işləyən, lakin daha rahat həyat tərzi istəyənlər üçün əlverişlidir. Buradakı mənzillər genişdir, klassik interyerə malikdir, lakin təmir bahalıdır. Demək olar ki, yeni tikililər yoxdur, ona görə də tədarük məhduddur və qiymətlər davamlı olaraq yüksək olaraq qalır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət €6,500/m², orta qiymət €9,000/m², maksimum isə €11,000/m²-dir. İcarə gəliri 4% civarındadır, lakin əsas üstünlük sabitlikdir: tələb sabitdir.

Uyğundur : ziyalılar, ailələr və sülhə və nüfuza dəyər verənlər. İnvestorlar – aşağı risklə uzunmüddətli icarə.

Alsergrund tələbə və tibb bölgəsidir. Burada Avstriyanın ən böyük xəstəxanası (AKH), ​​Vyana Universiteti və çoxsaylı kampuslar və tədqiqat mərkəzləri var. Atmosfer çox praktikdir: burada həyat elm, tibb və təhsil ətrafında fırlanır.

Mən bu məhəlləyə ilk gələndə küçələrdə gənclərin çoxluğu məni təəccübləndirdi. Kafelər tələbələrlə dolu idi, kitabxanalar həmişə məşğul olurdu və Lixtenşteyn parkında layihələri müzakirə edən professor və tələbələrlə görüşmək olardı.

Alsergrund burada işləyən və ya oxuyanlar üçün yaşamaq üçün əla yerdir: evdən universitetə ​​gediş bir neçə dəqiqə çəkir. Ailələr bunu çox sürətli və səs-küylü hesab edə bilər. Halbuki infrastruktur əladır: metro, tramvay, marketlər, parklar hamısı yaxınlıqdadır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət €6,000/m², orta qiymət €8,500/m², maksimum isə €10,500/m²-dir. İnvestorlar üçün bu, əsl qızıl mədənidir: gəlir 5% civarındadır və tələbələr və həkimlər sayəsində kirayə tələbi sabitdir.

Uyğundur: Tələbələr, gənc mütəxəssislər, həkimlər və sabit kirayə gəliri axtaran investorlar.

Favoriten Vyananın ən böyük və ən rəngarəng rayonlarından biridir. Burada köhnə prefabrik binalardan və fəhlə məhəllələrindən tutmuş yaşıl həyətləri olan müasir yaşayış komplekslərinə qədər hər şey var. Atmosfer çoxmədəniyyətlidir: türk və ərəb dükanları, şərq ədviyyat bazarları və böyük immiqrant icması.

Uşaqlı gənc ailənin bura köçməsinə kömək etdim. Onların U1 metrosunun yaxınlığında yerləşən yeni kompleksdəki mənzili mərkəzi rayonlardakı analoji mənzillərin təxminən yarısı baha idi. Yaxınlıqda park, məktəb və mağazalar - gündəlik həyat üçün lazım olan hər şey var. Favoriten onların Vyanadakı həyatına əla başlanğıc idi.

Ərazi fəal şəkildə inkişaf edir: yeni yaşayış kompleksləri tikilir, məktəblər və uşaq bağçaları açılır. Lakin sosial təzadlar qalmaqdadır: baxımlı yeni binalar təhlükəsizlik səviyyəsinin orta səviyyədən aşağı olduğu məhəllələrlə yanaşı dayanır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət €3600/m², orta qiymət 5000€/m², maksimum qiymət isə 6500€/m²-dir. 2025-ci ildə burada qiymət artımı ən yüksək göstəricilərdən biridir: illik 12%-ə qədər. Kirayə gəliri təxminən 6% təşkil edir.

Kimlər üçündür: Geniş və sərfəli mənzil axtaran ailələr. İnvestorlar üçün bu, yaxşı böyümə potensialı olan büdcəyə uyğun giriş nöqtəsidir.

Simmering sənaye keçmişi və rahat atmosferi olan bir rayondur. Bir vaxtlar fabrikləri və sənayesi ilə məşhur olan bu gün bura yaşayış sahələri, yaşıl sahələr və logistik mərkəzlərin qarışığıdır.

Burası Favoritendən daha sakitdir, lakin həm də mərkəzdən uzaqdadır. Bir çox ailələr üçün bu, bir kompromisdir: əlverişli qiymətlər, yaxınlıqdakı parklar və ictimai nəqliyyat. Münasib qiymətə kirayə mənzil axtaran bir müştərini xatırlayıram. Biz Simmerinqdə 280.000 avroya 70 m² mənzil tapdıq və o, əla U3 metro bağlantısı sayəsində bir həftə ərzində kirayəçi tapdı.

Burada memarlıq qarışıqdır: panel binalar, yeni yaşayış kompleksləri və köhnə binalar. Ərazi aktiv şəkildə abadlaşdırılır, müasir komplekslər peyda olur.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €3,600/m², orta: təxminən €4,800/m², maksimum: €6,000/m². Məhsuldarlıq orta səviyyədən yüksəkdir - 7%. 2025-ci ilə qədər qiymət artımı 9% ətrafında idi.

Kimlər üçündür: Kiçik bir investisiya ilə yüksək gəlirlər axtaran investorlar. Ailələr üçün bu, Favoriten-ə sakit bir alternativdir.

Meidling keçmişin gələcəyə qovuşduğu bir məhəllədir. Köhnə Vyana binaları müasir komplekslərlə, bazarlar isə yeni ofis binaları ilə yanaşı yerləşir. Atmosfer rahat və ailə dostudur.

Bir dəfə Almaniyadan köçmüş orta yaşlı bir cütlüklə işləyirdim. Onlar Meidlinqi balansına görə seçdilər: mərkəzə yaxın, yaxşı infrastruktur və sakit küçələr. Onların mənzili 450.000 avroya başa gəlir və onlar hələ də xoşbəxtdirlər: yaxınlıqda U6 metro stansiyası, uşaqları üçün məktəb və gəzinti üçün park var.

Meidling tez-tez uçanlar üçün də əlverişlidir: hava limanı cəmi 20 dəqiqəlik məsafədədir. Ərazi orta səviyyəli ailələr arasında xüsusilə məşhurdur: gündəlik həyat üçün lazım olan hər şeyi təklif edir, lakin daha dəbli ərazilərin səs-küyü olmadan.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,000/m², orta: €5,500/m², maksimum: €7,000/m². Kirayə gəliri: təxminən 6%. 2025-ci ilə qədər qiymət artımı 8% təşkil edib.

Uyğundur: Ailələr və qiymət və keyfiyyət arasında balans axtaranlar. İnvestorlar üçün yaxşı gəlirli sabit bazar təklif edir.

Hitzinq Vyananın yaşıl incisidir. Rayon ilk növbədə Schönbrunn Sarayı və onun bağları ilə əlaqələndirilir. Burada özünüzü daha az metropolda, geniş parkları, villaları və sakit küçələri olan şəhərətrafı qəsəbə kimi hiss edirsiniz.

18-ci və 13-cü rayonlar arasında qərar vermək üçün uzun müddət sərf edən bir müştərim var idi. Nəhayət, Hietzing qalib gəldi - bağçası olan villa, uşaqlar üçün qrammatika məktəbi və yaxınlıqda gəzintilər üçün Schönbrunn Parkı. Onlar hələ də mənə yazırlar ki, Vyanada daha “ev kimi” yer təsəvvür edə bilməzlər.

Ərazi bahalıdır, lakin rahat və təhlükəsiz hiss olunur. Burada ailələr, həkimlər, sahibkarlar yaşayır. Sarayın yaxınlığında çoxlu turist var, lakin bir az da irəli gedin və sükut yaranır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət €6500/m², orta qiymət 9000€/m², maksimum qiymət isə 11000€/m²-dir. Kirayə gəliri təxminən 4% təşkil edir. Qiymətlər durmadan artır, lakin heç bir ani sıçrayış olmadan.

Uyğundur: Ailələr və "kənddə" yaşamaq istəyən, lakin hələ də şəhərdə olanlar. İnvestorlar üçün - uzunmüddətli sabitliyə malik mükafat seqmenti.

Penzinq Vyana meşəsinə (Wien) açılan qapıdır. Qonşuluq müxtəlifdir: sakit yaşayış sahələri, yaşıllıqlar, köhnə binalar və yeni inkişaflar var.

Yadımdadır, burada bir gənc cütlüyə mənzil göstərmişdim. Onlar meşədə gəzmək imkanı olan sərfəli yer istəyirdilər. Biz köhnə binada tramvay xəttinin yaxınlığında bir mənzil tapdıq: qiyməti kvadrat metr üçün 4800 avro civarında idi. Bu, onlar üçün mükəmməl seçim idi: təbiət, əmin-amanlıq və hələ də S-Bahn vasitəsilə şəhərin mərkəzinə asan giriş.

Ərazi hələ Hietzinq qədər məşhur deyil, lakin onun üstünlüyü məhz budur. Burada siz investisiya imkanlarının “növbəti dalğasını” tapa bilərsiniz – köhnə binalar tədricən təmir olunur, yeni layihələr yaranır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,000/m², orta: €5,500/m², maksimum: €7,000/m². 2025-ci ildə qiymət artımı 10%, gəlirlilik təxminən 6,5% təşkil edib.

Uyğundur: Ailələr və təbiətsevərlər. İnvestorlar üçün bu sahə böyümə potensialı təklif edir.

15-ci məhəllə uzun müddət "işçi sinfi" və əlverişsiz ərazi hesab edilsə də, son illərdə transformasiyaya məruz qalır. Yeni kafelər, barlar və incəsənət məkanları yaranır və köhnə hof binaları dəbli yaşayış komplekslərinə çevrilir. Atmosfer Berlinin məhəllələrini xatırladır - multikultural, səs-küylü, lakin maraqlıdır.

Mən bir dəfə "yüksək artımlı məhəllə" axtaran bir investorla işlədim. 15-ci məhəllədə, U3 metrosunun yaxınlığında yeni tikili seçdik. Üç il ərzində mənzilin dəyəri 20% artıb. Onun üçün bu, uğurlu investisiyanın mükəmməl nümunəsi idi: aşağı giriş və yüksək artım.

Sosial təzadlar burada hələ də nəzərə çarpır: köhnə tikililərlə yanaşı, mükəmməl vəziyyətdə olan yeni yaşayış kompleksləri də tapıla bilər. Amma investisiya potensialını yaradan da məhz budur.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,500/m², orta: €6,500/m², maksimum: €8,000/m². Gəlir: təxminən 6%, qiymət artımı: 2025-ci ilə qədər 11%.

Uyğundur: Dinamik mühitdən zövq alan və səs-küylü mühitdən qorxmayan gənclər. İnvestorlar üçün bu sahə yüksək təmir potensialı təklif edir.

Ottakring, türk və Balkan dükanlarının Avstriya pivə zavodları və bazarları ilə çiyin-çiyinə sürdüyü bir mədəniyyət qarışığıdır. Buradakı ən simvolik yer Vyananın ən uzun bazarı Brunnenmarktdır Səhər təzə meyvə və ədviyyatlarla, axşam isə küçə konsertləri və canlı izdihamla doludur.

Mən bura atmosfer üçün gəlməyi sevirəm: bazarda kofe içmək, musiqi dinləmək və şəhərin əsl multikultural ruhunu yaşamaq. Amma burada yaşamaq hər kəsə nəsib olmur. Ərazi dinamik, səs-küylüdür və güclü mədəniyyət qarışığına malikdir.

Ottakring fəal şəkildə özünü yeniləyir: yeni yaşayış kompleksləri peyda olur, köhnə binalar təmir olunur. Qiymətlər şəhərin orta qiymətindən daha sürətlə qalxır. Bu cəlbedici investisiya fürsətidir.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,000/m², orta: €5,800/m², maksimum: €7,500/m². Gəlir: təxminən 6,5%, 2025-ci ilə qədər qiymət artımı: 10%.

Uyğundur: Dinamizmi, bazarları və canlı atmosferi qiymətləndirənlər. İnvestorlar üçün bu sahə güclü inkişaf potensialı təklif edir.

Hernals Vyana təpələrinin ətəyində sakit və yaşıl bir məhəllədir. Bu, daha az səs-küylü, daha çox yaşayış yeridir və təbiətlə əhatə olunmuşdur. Ailələr və sülh və sakitliyi qiymətləndirənlər üçün mükəmməldir.

Kiçik uşağı olan gənc cütlüyə burada bir mənzil göstərdim. Həftə sonları təbiətdən həzz almaq üçün bağçalı bir ev seçdilər. Mərkəzə daha uzun yol idi, amma dedilər ki, “Bizim üçün dinclik, sakitlik və yaşıllıq daha önəmlidir”.

İnfrastruktur var: tramvaylar, məktəblər, mağazalar. Amma ictimai nəqliyyat metrodan daha yavaşdır və şəhərin mərkəzinə çatmaq daha uzun çəkir.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,200/m², orta: €5,500/m², maksimum: €7,000/m². Məhsuldarlıq: təxminən 6%. 2025-ci ildə qiymət artımı 8% təşkil edib.

Uyğundur: Ailələr və şəhər və təbiət arasında tarazlıq arayanlar. İnvestorlar – ailələrdən davamlı tələbat var.

Währing ziyalıların və köhnə Vyana burjuaziyasının bir rayonudur. O, gözəl Gründerzeit binalarına, prestijli məktəblərə və rahat parklara malikdir. Atmosfer hörmətli və sakitdir.

Mən Fransadan olan bir ailə ilə işlədim və bu ərazini yüksək reytinqli orta məktəbi üçün seçdi. Qızları məktəbə piyada gedir və valideynlər yaşıl küçələrə və atmosferə aşiq olurlar.

Waring təhsilli ailələr və prestij və həyat keyfiyyəti axtaran peşəkarlar arasında populyardır. Ərazi təhlükəsizdir və baxımlıdır, lakin qiymətlər də orta səviyyədədir. Gənclər üçün darıxdırıcı görünə bilər, lakin ailələr üçün bu, ən yaxşı seçimdir.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €6,000/m², orta: €7,500/m², maksimum: €9,000/m². Gəlir: təxminən 5%, 2025-ci ilə qədər qiymət artımı: 9%.

Kimin üçündür. Uşaqlı ailələr, prestij və təhlükəsizliyi qiymətləndirənlər. İnvestorlar – sabitlik və uzunmüddətli tələb.

Döbling Vyana elitasının simvoludur. Rayon üzüm bağları, səfirliklər və dəbdəbəli villalarla bəzədilmiş təpələrin arasında yerləşir. Burada həyat sakit, ölçülü və tamamilə gözəldir. Təsəvvür edin: üzüm bağları arasında səhər gəzintisi, ardınca axşam bir stəkan yerli şərabla ənənəvi heurigerdə ​​şam yeməyi.

Mənim bir müştərim var idi, diplomat üç il əvvəl burada villa almışdı. O vaxtdan bəri onun qiyməti təxminən 20% artıb. O, etiraf edir ki, bu, onun üçün təkcə investisiya deyil, həm də həyat tərzidir: sülh və sakitlik, nüfuzlu qonşular və təhlükəsizlik hissi.

Döbling lüks bir ərazidir. Köhnə binalardakı mənzillər, müasir mənzillər və şəxsi villalar bahadır, lakin tələbat sabitdir. Sahə ailələr və məxfiliyə dəyər verənlər üçün idealdır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €6,400/m², orta: €8,800/m², maksimum: €12,000/m². Gəlir: təxminən 4%, 2025-ci ilə qədər qiymət artımı: 7%.

Kimin üçündür. Diplomatlar, sahibkarlar və yüksək gəlirli ailələr. İnvestorlar üçün bu, uzunmüddətli sabitliyə malik etibarlı seqmentdir.

Brigittenau Dunayda sıx və canlı bir rayondur. O, çoxsaylı hündürmərtəbəli binalara, müasir yaşayış komplekslərinə və əla ictimai nəqliyyat əlaqələrinə (metro xətti U6, adaya yaxın) malikdir. Atmosfer şəhərdir, gənc sakinlərə və aktiv həyat tərzinə diqqət yetirilir.

Yadımdadır, Çexiyadan olan bir cütlük əvvəlcə Vyanada münasib qiymətə mənzil axtarırdılar. Onlara burada yeni tikilidə mənzil tapdıq və onlar sevinirdilər: mərkəzə yaxın, Dunaya yaxın idi və qonşu rayonlarla müqayisədə qiymət xeyli aşağı idi.

Bəli, ərazi sıxdır və yaşıllıq məndən də azdır. Ancaq bu, həm də kirayə portfelləri üçün ən yaxşı yerlərdən biridir: tələbələr, gənc ailələr və şəhərdən kənarda yaşayanlar müntəzəm olaraq mənzil kirayə verirlər.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,500/m², orta: €6,000/m², maksimum: €7,500/m². Məhsuldarlıq: təxminən 6%. 2025-ci ildə qiymət artımı 9% təşkil edib.

Uyğundur: Gənc ailələr və sabit kirayə gəliri axtaran investorlar.

Floridsdorf Vyananın şimalında gənc və böyüyən bir rayondur. Burada çoxsaylı yeni tikililər, ailə üçün əlverişli məhəllələr və yaşıl sahələr var. Atmosfer sakit, lakin müasirdir.

Mənim bir müştərim var idi, İT mütəxəssisi, o, burada yeni yaşayış kompleksində 320.000 avroya mənzil almışdı. Bu, onun üçün mükəmməl seçim idi: S-Bahn və U6 metrosu vasitəsilə şəhər mərkəzinə əla əlaqəsi olan sərfəli, geniş yaşayış yerləri.

Floridsdorf ilk dəfə ev alanlar arasında məşhurdur. Ərazi sürətlə inkişaf edir, yeni məktəblər və parklar tikilir. Şəhər mərkəzinə gediş-gəliş daha uzun olsa da, qiymətlər Gürtelə yaxın olan oxşar məhəllələrdən daha aşağıdır.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,000/m², orta: €5,500/m², maksimum: €7,000/m². Gəlir: təxminən 6,5%, qiymət artımının 2025-ci ildə 10% olacağı gözlənilir.

Kimlər üçündür: İlk dəfə alıcılar, gənc ailələr və böyümə potensialı olan əlverişli mənzil axtaran investorlar.

Donaustadt Vyananın gələcəyidir. Şəhərin ən böyük rayonu, Dunay boyunca yaşıl sahələri ultra müasir məhəllələrlə birləşdirir. Onun ürəyi Seestadt Aspern , əsl "şəhər daxilində şəhər": ekoloji təmiz evlər, avtomobilsiz həyətlər, velosiped yolları və hətta həyatla dolu süni göl.

Mən Polşadan olan gənc investora Seestadtda mənzil almağa kömək etdim. Onun dəyəri cəmi bir il ərzində 15% artdı - hətta Vyana üçün nadir haldır. Ərazi fəal şəkildə inkişaf edir və gənc ailələr yer, yaşıllıq və yaxşı infrastruktur axtararaq buraya köçürlər.

Bəli, Donaustadt böyükdür. Bəzən adama elə gəlir ki, məsafələr çox böyükdür və onun ətrafındakı tikinti heç vaxt bitmir. Amma bunun müqabilində şəhərin mərkəzindəkindən daha aşağı qiymətlərlə müasir planlı mənzillər əldə edirsiniz.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,000/m², orta: €5,800/m², maksimum: €7,500/m². Gəlir: təxminən 6%, 2025-ci ilə qədər qiymət artımı: 12% -ə qədər.

Uyğundur: Yaşıllıq və yeni evlər axtaran ailələr. İnvestorlar üçün bu sahə güclü inkişaf potensialı təklif edir.

Vyananın cənub qapısı olan Liesing, sənaye keçmişi olan sakit, ailə dostu bir məhəllədir. O, Hietzing və ya Döbling kimi prestijdən məhrumdur, lakin çoxlu yaşıllıq, rahat evlər və rahat atmosfer təklif edir.

Bir avstriyalı ailəni xatırlayıram ki, şəhərin mərkəzindəki mənzillərini satıb sülh və əmin-amanlıq üçün Liesinq şəhərinə köçüblər. " Uşaqların turistlər arasında deyil, parkların yaxınlığında böyüməsini istəyirdik " dedilər. Və həqiqətən də: paytaxtdan daha çox şəhərətrafı ərazilərə bənzəyir.

Bəli, ərazinin bir hissəsi hələ də sənaye ilə bağlıdır, lakin yeni layihələr tədricən mənzərəni dəyişir. Əlverişliliyi və əmin-amanlığı qiymətləndirənləri cəlb edir.

Daşınmaz əmlak. Minimum qiymət: €4,000/m², orta: €5,000/m², maksimum: €6,500/m². Gəlir: təxminən 7%, 2025-ci ilə qədər qiymət artımı: 8%.

Kimlər üçündür: Sülh, sakitlik və yaşıl ətraf axtaran ailələr. İnvestorlar üçün bu seqment əlverişli giriş və yüksək icarə gəliri təklif edir.

Vyananın məhəllələrinin fərqli şəxsiyyətləri var. Bəziləri səs-küy və təlaşı sevir, bəziləri isə sülh və yaşıllıq axtarır. Seçdiyiniz məhəllə yalnız kvadrat metrə görə qiyməti deyil, həm də həyat tərzinizi müəyyən edir.

Müştərilərlə işləyərkən həmişə sadə bir sualla başlayıram: “ Sizin üçün daha vacib olan nədir: həyat, yoxsa investisiyalar? ” Cavab strategiyanı müəyyən edir.

Uşaqlı ailələr. Yaxşı məktəbləri və yaşıl sahələri olan məhəllələri axtarın. Bunlara 13-cü (Hietzing), 18-ci (Währing) və 19-cu (Döbling) daxildir. Bu məhəllələrdə prestijli orta məktəblər var, təhlükəsizdir və gəzinti üçün parklar var. Qiymətlər daha yüksəkdir, lakin rahatlıq buna dəyər.

Gənc cütlüklər və subaylar. Canlı mədəni və sosial həyatı olan rayonlar sizin üçün idealdır: 4-cü (Wieden), 6-cı (Marijhilf) və 7-ci (Neubau). Burada siz kafelər, marketlər, qalereyalar və şəhər mərkəzinə sürətli çıxış tapa bilərsiniz. Həyat 24/7-dir, lakin səs-küy və qiymətlər bir qiymətə gəlir.

Sərfəli mənzil axtaranlar 10-cu (Favoriten), 11-ci (Simmering), 20-ci (Brigittenau) və ya 23-cü (Lising) mənzilləri nəzərdən keçirməlidirlər. Bu ərazilər sərfəli qiymətlər, yeni yaşayış kompleksləri və yaxşı nəqliyyat təklif edir. Sosial ziddiyyətlər qorxulu olsa da, başlamaq üçün əla yerdir.

Sülh və təbiət həvəskarları? Seçiminiz: 17-ci (Hernals), 14-cü (Penzing) və ya 22-ci (Donaustadt). Bu yaşıl rayonlar təbiətə yaxınlıq hissi yaradır, lakin hələ də Vyanada olduğunuzu hiss edirsiniz.

İcarəyə verilir (sabit tələbat). Şəhər mərkəzi (1-ci), tələbə rayonları (9-cu – Alsergrund, 4-cü – Wieden, 7-ci – Neubau). Buradakı mənzillər həftələrlə satılır; kirayəçilər tələbələr və əcnəbilərdir. Məhsuldarlıq: 4-5%.

Kapital artımı üçün. "Dəyişən" rayonlara baxın: 15-ci (Rudolfsheim), 10-cu (Favoriten), 22-ci (Donaustadt). Burada təmir və yeni layihələr qiymətləri ən sürətlə artırır – ildə 11-12%-ə qədər.

Premium seqment üçün. 1-ci (İçərişəhər), 13-cü (Hietzing), 19-cu (Döbling). Burada məhsuldarlıq aşağıdır (2-3%), lakin onlar sabit artım və prestij təklif edirlər. Bu, dəyərini itirməyən "qızıl varlıqdır".

Məhsuldarlıq üçün . Əlverişli mənzil rayonları: 11, 20 və 23. Burada ailələrin və mühacirlərin yüksək tələbatı sayəsində 6-7% gəlir əldə edə bilərsiniz.

Məhəlləyə gəl. Bazara get, parkda gəz, kafedə otur. Şəhər piyada ekranlardan daha yaxşı təcrübəyə malikdir.

Nəqliyyat variantlarını araşdırın. Metro və tramvaylar sizin rahatlıq səviyyənizi müəyyən edir. U2-nin yaxınlığında yerləşən 22-ci dairədə yerləşən mənzil, yaxınlıqda yaxşı stansiya olmayan 9-cu rayondakı mənzildən daha əlverişli ola bilər.

Gələcəyə baxın. Yeni metro xətləri, təmir layihələri və eko-məhəllələr qiymət artımına əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. Bu gün yersiz görünən şey sabah qaynar nöqtə olacaq.

Kirayə haqqında unutmayın. Özünüz üçün satın alsanız belə, mənzili icarəyə vermənin nə qədər asan olduğunu bilmək faydalıdır. Vyanada vakansiya nisbəti 2%-dən azdır. Bu o deməkdir ki, boş mənzillər demək olar ki, yoxdur.

Vyana mozaika şəhəridir. Hər rayonun öz ab-havası var, mərkəzin dəbdəbəsindən tutmuş şəhərətrafı ərazilərin sakitliyinə qədər. Bəziləri üçün ən yaxşı seçim Schönbrunn yaxınlığındakı villa, digərləri üçün Naschmarkt yaxınlığındakı loft, bəziləri üçün isə Seestadtda yeni tikilidir.

Mən həmişə müştərilərimə deyirəm: " Bir məhəllə seçdiyiniz zaman həyat tərzini seçmiş olursunuz. Daşınmaz əmlak sadəcə divarlar deyil, sizin gündəlik həyatınızdır ."