Avstriyada kirayə haqqı necə formalaşır və nədən asılıdır?

Avstriyada kirayə bazarı ölkənin mənzil sistemində əsas yer tutur: əhalinin 40%-dən çoxu kirayə qalmağa üstünlük verir, iri şəhərlərdə, xüsusilə Vyanada kirayəçilərin payı daha da yüksəkdir. Bununla belə, kirayənin formalaşdırılması həm kirayəçilər, həm də ev sahibləri üçün ən çətin məsələlərdən biri olaraq qalır.

Səbəb Avstriyada kirayə qiymətlərinin yalnız bazar amillərindən - yerləşmə, mənzilin vəziyyəti, tikinti ili və infrastrukturdan deyil, həm də hüquqi qaydalardan da asılı olmasıdır. Burada ən vacib elementlərdən biri Mietrechtsgesetz (MRG) - Kirayə Qanunudur: bəzi hallarda tam, digərlərində qismən, bəzən isə heç tətbiq olunmur. Bu, sərbəst bazar qiymətinin müəyyən edilib-edilmədiyini və ya ev sahibinin tənzimləyici dərəcələrə və məhdudiyyətlərə riayət etmək məcburiyyətində olub-olmadığını müəyyən edir.

Bu yazıda, bir Avstriyalı daşınmaz əmlak mütəxəssisi kimi, mən kirayə haqqının nədən ibarət olduğunu, ona hansı amillərin təsir etdiyini və Avstriyada mənzil üçün ədalətli icarə qiymətinin necə düzgün müəyyən ediləcəyini ətraflı nəzərdən keçirəcəyəm.

istəyirsinizsə vacibdir Vyanada kirayə mənzil almaq və aylıq ödənişləri əvvəlcədən hesablaya bilərsiniz.

Əsas kirayə haqqı (Hauptmietzins). Bu, kirayəçinin əmlakın istifadəsi üçün ödədiyi əsas məbləğdir. 2025-ci ilin birinci rübündə Hauptmietzinlərin orta aylıq kirayəsi 502 avro və ya 7,50 avro/m² təşkil etmişdir ki, bu da 2024-cü ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 2,7% çoxdur (Statistik Austria, 2025). Bu kirayə haqqının məbləği mənzilin növündən (yeni bina, köhnə bina və s.), vəziyyətindən və Mietrechtsgesetz (MRG) tabe olub-olmamasından asılıdır.

Əməliyyat xərcləri (Betriebskosten). Bunlara kommunal xidmətlər və binanın təmiri, məsələn, zibil yığımı, su təchizatı, kanalizasiya, ümumi sahənin işıqlandırılması, dəhlizin təmizlənməsi, lift təmiri və bina sığortası daxildir. 2025-ci ilin birinci rübündə Betriebskostendə orta aylıq kirayə haqqı 165,20 avro və ya m² üçün 2,50 avro təşkil etmişdir ki, bu da ümumi kirayə haqqının təxminən 30%-ni təşkil edir.

Xüsusi xərclər (besondere Aufwendungen). Bunlar lift haqları, camaşırxana, təmir və digər xüsusi xidmətləri əhatə edə biləcək əlavə xərclərdir. Bu xərclər adətən icarə müqaviləsində ayrıca göstərilir.

Mebel haqqı (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Kirayə mənzildə mebel təmin edilirsə, ev sahibi onun istifadəsi üçün əlavə haqq ala bilər. Bu haqqın məbləği mebelin dəyərinə və istifadə müddətinə əsasən müəyyən edilir. Məsələn, mebelin qiyməti 7000 avrodursa və təxmini istifadə müddəti 20 ildirsə, aylıq mebel haqqı təxminən 29,60 avro, üstəgəl 12% ev sahibi əlavə haqqı və ayda cəmi 33,10 avro ola bilər.

ƏDV (Umsatzsteuer). Avstriyada icarəyə götürülmüş əmlaklar üçün əlavə dəyər vergisi 10% təşkil edir. Bununla belə, mebel, dayanacaq və istilik sistemlərinə 20% standart ƏDV dərəcəsi tətbiq olunur.

Beləliklə, Avstriyada mənzil kirayəsi hər birinin özünəməxsus xüsusiyyətləri olan və müvafiq qanun və qaydalarla tənzimlənən bir neçə komponentdən ibarətdir. Bu komponentləri başa düşmək həm kirayəçilər, həm də ev sahibləri üçün icarə münasibətlərində şəffaflığı və ədaləti təmin etmək üçün vacibdir.

Yaşayış İcarəsi Qanunu (Mietrechtsgesetz, MRG) 12 noyabr 1981-ci ildə qəbul edilib və Avstriyada ev sahibləri və kirayəçilər arasında münasibətləri tənzimləyir, hər iki tərəfin hüquqları arasında tarazlığı təmin edir. Lakin bu, bütün daşınmaz əmlak növlərinə şamil edilmir. Binanın yaşından, təyinatından və digər amillərdən asılı olaraq, MRG tam, qismən və ya ümumiyyətlə tətbiq oluna bilər.

MRG tam həcmdə aşağıdakı daşınmaz əmlak növlərinə şamil edilir:

• 1945-ci ildən əvvəl tikilmiş evlər, o cümlədən 1953-cü ildən əvvəl dövlət subsidiyaları ilə tikilmiş binalar.
• Tikinti ilindən asılı olmayaraq dövlət dəstəyi ilə mənzil.

Belə hallarda icarə haqqı aşağıdakılar nəzərə alınmaqla məhdudlaşdırılır:

• Mənzil kateqoriyaları: əmlakın növünü müəyyən edir (məsələn, sosial mənzil, dövlət tərəfindən dəstəklənən mənzil).
• Richtwertmietzins: müəyyən mənzil kateqoriyaları üçün müəyyən edilmiş təlimat kirayə haqqı.
• Angemessener Mietzins: bazar şərtlərini və konkret əmlakın spesifik xüsusiyyətlərini nəzərə alan münasib kirayə haqqı.

Bu tədbirlər kirayəçiləri şişirdilmiş icarə haqlarından və əsassız evdən çıxarılmalardan qorumaq məqsədi daşıyır. Məsələn, Qratsda köhnə binada (Altbau) müasir təmirli, tam MRG tərəfindən əhatə olunmuş 80 kvadratmetrlik mənzil ayda təxminən 600 avroya icarəyə verilir ki, bu da MRG-nin əhatə etmədiyi oxşar mənzillərin bazar qiymətindən 25-30% aşağıdır.

MRG qismən aşağıdakı əmlak növlərinə şamil edilir:

• 1953-cü ildən sonra tikilmiş yeni kondominium mənzillər Bina birdən çox mənzildən ibarətdirsə və dövlət yardımı almayıbsa,
• çardaqlar və əlavələr 1953-cü ildən sonra mövcud binalara

Belə hallarda, kirayə haqqı “məqbul” (angemessen) kimi müəyyən edilir, yəni ev sahibi və kirayəçi bazar şərtləri nəzərə alınmaqla kirayə haqqı məbləği barədə sərbəst şəkildə razılığa gələ bilərlər.

Misal: Linzdə yerləşən, 1960-cı illərdə tikilmiş, MRG-nin qismən tətbiqi şərtilə, müasir 55 m² mənzil ayda 650 avroya kirayəyə götürülə bilər, özəl bazarda MRG-siz oxşar mənzillər isə ayda təxminən 750 avroya başa gəlir.

MRG aşağıdakı əmlak növlərinə şamil edilmir:

• fərdi evlər və duplekslərTikinti ilindən asılı olmayaraq
• yeni binalardövlət dəstəyi almayan
• Turist mənzilləri və qısamüddətli kirayə evləri.

Bu hallarda ev sahibi və kirayəçi icarə haqqının məbləği daxil olmaqla, icarə şərtlərini müəyyən etməkdə tam sərbəstliyə malikdirlər.

Nümunə 1: 2010-cu ildə tikilmiş Vyananın kənarında yerləşən 100 m² fərdi ev, tamamilə tərəflər arasında razılaşma əsasında ayda 1200 avroya kirayəyə verilə bilər.

Misal 2: 2020-ci ildən etibarən İnsbrukda yeni binada uzunmüddətli kirayə üçün nəzərdə tutulmuş 70 m² mənzilin kirayə haqqı tələbdən asılı olaraq MRG məhdudiyyətləri olmadan ayda 1050 avro təşkil edə bilər.

Bu fərqlər Vyanada uzun müddətə mənzil kirayə götürməyi planlaşdıranlar və ya ümumiyyətlə Avstriyada mənzil kirayələmək istəyənlər üçün xüsusilə vacibdir.

Avstriyada icarə haqqı bir neçə sistemlə müəyyən edilir ki, onların hər biri əmlakın vəziyyəti, onun yeri və tikildiyi il kimi müxtəlif amilləri nəzərə alır. Əsas olanlara baxaq:

İcarəyə verilən kateqoriya sistemi mənzilləri icarə müqaviləsi zamanı vəziyyətindən və avadanlıqlarından asılı olaraq dörd kateqoriyaya (A–D) təsnif edir:

• A kateqoriyası: müasir standart, müasir bəzək və avadanlıqla təchiz olunmuş mənzil.
• B kateqoriyası: yaxşı standart, keyfiyyətli təmirli, lakin ən son təkmilləşdirmələrə malik olmayan mənzil.
• C kateqoriyası: orta standart, əsas təmirli mənzil, bəlkə də bəzi təkmilləşdirmələrə ehtiyacı var.
• Kateqoriya D: aşağı standart, içərisində tualeti olmayan, bəlkə də köhnəlmiş bitirmə ilə mənzil.

Bu kateqoriyalar kirayə məbləğinə təsir göstərir, daha yüksək standart mənzillərin kirayə haqqı daha yüksəkdir.

Richtwertmietzins, Avstriyanın hər bir federal əyaləti üçün müəyyən edilmiş istinad kirayə qiymətləridir. Onlar iki ildən bir nəzərdən keçirilir.

Avstriyada Richtwertmietzins və kateqoriya dərəcələrinə illik düzəlişlərin yeni sistemi 1 aprel 2025-ci il tarixindən qüvvəyə minmişdir. Bu dəyişikliklər yüksək inflyasiyanın kirayəçilər üzərində təsirini azaltmaq üçün 4-cü Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) çərçivəsində tətbiq edilmişdir.

Richtwertmietzins tənzimləməsinin hesablanması nümunəsi:

Kirayəçilər üçün vacib məqamlar:

• Qiymətlərin dondurulması: 1 aprel 2025-ci il tarixindən əvvəl bağlanmış icarə müqavilələri üçün qiymətlər 2023-cü il səviyyəsində qalacaq. Bu o deməkdir ki, 2025-ci ildə kirayə haqları artmayacaq.
• Faiz artımı həddi: 2026-cı ildə faiz artımları əvvəlki faiz dərəcəsinin 5%-i ilə məhdudlaşdırılacaq. 2027-ci ildə isə son üç il üçün orta inflyasiya səviyyəsi 5% ilə məhdudlaşdırılacaq.
• İstisnalar: Bu məhdudiyyətlər yeni binalar və ya fərdi evlər kimi boş mənzillərə şamil edilmir.

Angemessener Mietzins bazar şərtlərinə əsaslanan icarə haqqının hesablanması sistemidir və müəyyən daşınmaz əmlak növlərinə aiddir:

• Böyük mənzillər: adətən 130 m²-dən çox, məsələn, Vyananın 1-ci rayondakı köhnə binasında (Altbau) geniş mənzil.
• Siyahıya alınmış binalardakı əmlaklar: Mədəni irs reyestrinə daxil edilmiş tarixi binalar, burada icarə haqqı təmir və yenidənqurma xərclərini nəzərə almalıdır.
• Yeni binalar: MRG-nin istifadəsi məhdud və ya mövcud olmayan yeni tikilmiş binalardakı mənzillər.

Məsələn, Vyanada qapalı icmada 140 m² mənzil: bələdçi qiyməti €6,70/m²-dir, lakin şərait, yer və bazar tələbi nəzərə alınmaqla, Angemessener Mietzins €9,50/m² ola bilər ki, bu da Richtwertmietzins-dən yüksəkdir.

Vacibdir: Angemessener Mietzins ev sahiblərinə böyük və unikal əmlaklar üçün bazar kirayəsi almaq imkanı verir, lakin eyni zamanda kirayəçilər şişirdilmiş kirayə haqlarından qorunurlar - kirayə haqqı bazar vəziyyəti ilə əsaslandırılmalıdır.

Erhöhter Mietzins, ev sahibi mənzildə əsaslı təmir və ya təkmilləşdirmə işləri apardıqda istifadə olunur. Buraya aşağıdakılar daxil ola bilər:

• Mətbəx və ya hamamın tam təmiri
• Binanın termal modernləşdirilməsi (enerjiyə qənaət)
• Liftin quraşdırılması, ümumi ərazinin təkmilləşdirilməsi, fasadın modernləşdirilməsi

Necə quraşdırmaq olar:

• Artan icarə haqqının məbləği arbitraj komissiyası və ya məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
• Artım müəyyən müddətlə məhdudlaşır, əksər hallarda standart mənzillər üçün 10 il, sosial mənzillər üçün isə 20 ilə qədərdir.
• Bu tədbirlər icarəçiləri əsassız artımlardan qoruyur, ev sahibi isə sərmayəsini geri qaytarır.

Praktik məsləhət: Avstriyada uzunmüddətli mənzil kirayələmək istəyirsinizsə, faktiki kirayə qiymətini anlamaq üçün əmlaka Erhöhter Mietzins vergisinin tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlamağa dəyər. Məsələn, Vyanada tarixi bir binada istilik modernləşdirməsindən sonra mənzil: baza dərəcəsi 6.80 avro/m² → arbitraj komitəsi tərəfindən təsdiqlənmiş 8.20 avro/m²-ə qədər artırma.

Avstriyada kirayə evlər üçün qanunvericilik bazası ciddi şəkildə tənzimlənir və kirayəçilər və ev sahibləri üçün mövcud qanunları və hər hansı son dəyişiklikləri başa düşmək vacibdir. Mietrechtsgesetz (MRG) və Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) məqbul icarə haqqının hüdudlarını, kirayəçilərin müdafiəsini və qanuni icarə artımı imkanlarını müəyyən edir.

Əsas dəyişikliklər 2024-25-ci illərdə xüsusilə Vyana kimi böyük şəhərlərdə kirayə artımlarının qarşısını almaq, şəffaflığı artırmaq və kirayəçiləri qorumaq üçün tətbiq edilib.

xüsusi diqqətə layiqdir Vyanada kirayə indeksasiyası — bu, çox vaxt İstehlak Qiymətləri İndeksi (İQİ) ilə əlaqələndirilir və son qiymətə düşündüyünüzdən daha çox təsir göstərir.

İcarə haqqının tənzimlənməsi bəndi icarə müqaviləsindəki müddəadır ki, bu da icarəyə götürənə istehlak qiymətləri indeksində (İQİ) dəyişikliklər əsasında icarə haqqını tənzimləməyə imkan verir. 2024-cü ilə qədər belə düzəlişlər icarə haqqının 10% və ya daha çox artması ilə nəticələnə bilər.

2024-cü ildən başlayaraq, indeksləşdirmə əsasında illik icarə haqqının artırılmasına məhdudiyyət qoyuldu: maksimum artım ildə 5% təşkil edir. Bu dəyişiklik yüksək inflyasiya şəraitində kirayəçilərin həddindən artıq icarə haqqı artımından qorunmasına yönəlib.

Ev sahibinin icarə haqqını qanuni olaraq artıra biləcəyi müəyyən vəziyyətlər var:

• Təmir və modernləşdirmə: Ev sahibi mənzildə əsaslı təmir və ya təkmilləşdirmə apararsa, kirayə haqqını artıra bilər. Artımın məbləği məhdud müddətə arbitraj komitəsi və ya məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
• Müqavilənin qohumlara verilməsi: İcarə haqqı qohumlara verilərkən ev sahibi bazar şərtlərinə uyğun olaraq yeni icarə haqqı təyin edə bilər.
• Çox aşağı başlanğıc icarə haqqı: Başlanğıc icarə haqqı bazar qiymətindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı olarsa, ev sahibi §45 Mietrechtsgesetz (MRG) uyğun olaraq ağlabatan səviyyəyə artım tələb edə bilər.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) qeyri-kommersiya mənzillərində, məsələn, mənzil kooperativləri tərəfindən verilən mənzillərdə icarə haqqını tənzimləyir. Kirayə hədləri var və uzunmüddətli artımlar 20 ilə qədər tətbiq oluna bilər, məsələn, təmir və modernləşdirmə xərclərini ödəmək üçün. Bu tədbirlər kirayəçilərin və ev sahiblərinin maraqlarını balanslaşdırır.

Bir çox mənzil-tikinti kooperativləri və bələdiyyə proqramları ukraynalılara və qaçqınlara güzəştli mənzil almaq üçün müraciət etməyə imkan verir. Əgər siz Vyanada qaçqınlar üçün kirayə mənzil axtarırsınızsa, qeydiyyatı və yaşayış yerini təsdiq edən sənədi nəzərə almaq vacibdir. Bu, kooperativ mənzillərə girişi müvəqqəti və ya daimi yaşamaq üçün daha real və təhlükəsiz varianta çevirir.

Avstriyada ev kirayəsi qiymətə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edə biləcək bir çox amillərdən asılıdır. Əsas olanlara baxaq:

Vyana ənənəvi olaraq Avstriyada kirayə üçün ən bahalı şəhərdir. Şəhər daxilində qiymət fərqləri də əhəmiyyətlidir:

• Şəhər mərkəzi (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): prestij və inkişaf etmiş infrastruktura görə yüksək kirayə qiymətləri.
• Ətraflar (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): daha sərfəli qiymətlər, lakin daha az nəqliyyat əlçatanlığı və infrastrukturu ilə.

CBRE-nin məlumatına görə, mərkəzi Vyanada kirayə haqqı 2025-ci ildə €16,5/m²-ə çata bilər, kənarda isə €12,2/m² olacaq.

Kiçik mənzillər (40 kvadratmetrdən az) tələbələr və gənc mütəxəssislər arasında yüksək tələbatdır. Çox vaxt onlar daha böyük variantlardan daha çox kvadrat metrə başa gəlir. Məsələn, Vyanada studiya mənzilləri ayda 630 avro ilə 890 avro arasında icarəyə götürə bilərsiniz.

Yeni binalarda və ya müasir təmirli (məsələn, Altbau üslubunda) mənzillər daha bahalıdır. 2025-ci ildə yeni mənzillər üçün orta icarə haqqı təxminən €14,87/m², köhnə mənzillər üçün isə təxminən €10,00/m²-dir.

Yüksək enerji səmərəliliyi reytinqinə malik mənzillərin (məsələn, A sinfi) kommunal xərcləri daha aşağıdır və bu, onları kirayəçilər üçün daha cəlbedici edir. Bu, enerji səmərəliliyi reytinqi aşağı olan oxşar mənzillərlə müqayisədə kirayə qiymətlərini 5-10% artıra bilər.

Mebel, lift, balkon, qaraj və ya dayanacaq icarə haqqını əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər. Əlavə şəraiti olan tam əşyalı mənzillər 10-20% baha ola bilər.

Avstriyada kirayə evlərə tələb ənənəvi olaraq payızda, tələbələr və əcnəbilər şəhərə qayıtdıqda artır. Bu, bu dövrdə kirayə qiymətlərinin artmasına səbəb olur. 2024-cü ildə Vyanada kirayə haqqı orta hesabla 6,2-7,7% artıb.

Əgər Avstriyada çox kirayə haqqı ödədiyinizi düşünürsünüzsə, ona etiraz etmək seçiminiz var. Tam Mietrechtsgesetz (MRG) qanununa tabe olan binalarda kirayəçilər kirayə haqqını təsdiqləmək üçün arbitraj şurasına və ya məhkəməyə müraciət edə bilərlər. Kirayə haqqı icazə verilən səviyyədən artıq olarsa, qanuni həddə endirilə bilər və artıq ödənişlər geri qaytarıla bilər.
Aşağıdakı son tarixlərə riayət etmək vacibdir:

• müddəti açıq müqavilələr üçün müqavilə bağlandığı tarixdən 3 il müddətində ərizə verilə bilər;
• müddətli müqavilələr üçün - onların müddəti bitdikdən və ya müddəti açıq müqavilələrə çevrildikdən sonra 6 aydan gec olmayaraq.

Bu müddətlər başa çatdıqdan sonra artıq icarə haqqına etiraz etmək mümkün deyil, lakin indeksasiya yolu ilə icarə haqqının əsassız artırılmasına etiraz etmək mümkün olaraq qalır (Wertsicherung).

MRG-nin yurisdiksiyasından kənar yeni tikililərdə və mülklərdə vəziyyət daha mürəkkəbdir: orada qiymət sərbəst şəkildə müəyyən edilir və məhkəmə qərarları nadir hallarda kirayəçinin tərəfində olur.

Təcrübəmdə kirayəçilərin həddindən artıq yüksək kirayədən şikayət etdiyi hallarla rastlaşmışam. Məsələn, Vyanada uzun müddətə mənzil kirayələmək qərarına gələn qaçqın ailəsi köhnə mənzillər üçün qanunla müəyyən edilmiş kirayə haqqından demək olar ki, 20% artıq pul ödəyirdi. Arbitraj komissiyasına şikayət etdik, icarə haqqı azaldıldı və artıq ödənişlər geri qaytarıldı.

Mənim fikrimcə, Avstriyada kirayə qiymətləri sadəcə müqavilədə göstərilən rəqəm deyil, bazar şərtləri, hüquqi tənzimləmələr və xüsusi mülkiyyət vəziyyətinin mürəkkəb birləşməsinin nəticəsidir. İcarəyə götürənlər üçün mənzilin Mietrechtsgesetz (MRG) müqaviləsinə tabe olub-olmadığını və müqaviləyə hansı əlavə şərtlərin daxil edildiyini anlamaları xüsusilə vacibdir - indeksasiyadan tutmuş təmir nəticəsində mümkün kirayə artımlarına qədər.

2025-ci ildə maraqlı tendensiya müşahidə olunur: yeni tikililərdə kirayə haqları artmaqda davam edir, xüsusən də Vyananın prestijli rayonlarında qanunvericilik köhnə binalarda və tənzimlənən binalarda kirayəçilərin müdafiəsini gücləndirir. Bu, ev sahibləri ilə kirayəçilərin maraqları arasında balans yaradır. Bu, xüsusilə Vyanada qaçqınlar üçün mənzil kirayələmək istəyənlər üçün aktualdır: tənzimlənən kirayə qiymətləri bazar qiymətlərindən xeyli aşağı ola bilər ki, bu da bu cür variantları daha əlverişli edir.

Mənzil seçərkən təkcə qiymətə deyil, həm də mənzil kateqoriyasına, enerji səmərəliliyinə, infrastruktura və müqavilə şərtlərinə diqqət yetirin. Bəzən müasir təmir və əlverişli yer üçün bir az əlavə pul ödəmək, davamlı təmir xərcləri və ya yüksək kommunal ödənişlərlə üzləşməkdən daha ağıllıdır.

Avstriyada uzunmüddətli mənzil kirayələmək istəyənlər üçün müqaviləni diqqətlə nəzərdən keçirmək və hüquqlarınızı anlamaq vacibdir - bu, pula qənaət etməyə və xoşagəlməz sürprizlərin qarşısını almağa kömək edə bilər. Vyanadakı kirayə müqaviləsini, o cümlədən indeksasiyanı (Wertsicherung), ödəniş məlumatlarını və təmirdən sonra potensial artım şərtlərini diqqətlə nəzərdən keçirin.