Vyana Mənzil Təftişi: Vyana Əmlakı Necə İşləyir

Kaufanbot müqaviləsini imzalamazdan əvvəl, alıcının baxış zamanı gördüyü mənzilin sənədlərdə təsvir edilən əmlakla uyğun olub-olmadığını yoxlayırıq. Göstərilən kvadrat metrlər Nutzfläche-yə daxildirmi? Təmir təsdiqlənibmi? Zirzəmi mənzilə təyin edilibmi? Hansı tikinti xərcləri artıq razılaşdırılıb, lakin hələ ödənilməyib?

Vienna Property şirkəti Grundbuch çıxarışını, planlarını, mənzil mülkiyyət sənədlərini və Hausverwaltung hesabatlarını müqayisə edir. Aşkar edilmiş hər hansı uyğunsuzluq qiymət smetasına, alış büdcəsinə və müqavilə şərtlərinə təsir göstərir. Məsələn, dam təmiri üçün kifayət qədər ehtiyat olmadığı halda, potensial ilkin ödənişin hesablanması tələb olunur, cari icarə müqaviləsi isə vaxtında istifadəyə mane ola bilər.

Bu yoxlamanı Vyanadakı Altbauda üç otaqlı mənzil nümunəsi ilə nümayiş etdirəcəyik: hansı sənədləri nəzərdən keçiririk, satıcı ilə nələri dəqiqləşdiririk və imzalamadan əvvəl hansı şərtlərlə razılaşırıq. Bu nümunədəki spesifikasiyalar və məbləğlər təxmini xarakter daşıyır.

Bizim nümunəmizdə, bir ailə 420.000 avro dəyərində mənzil almaq istəyir. Siyahıda mənzilin sahəsi 80 m², eyvanı və zirzəmisi göstərilir. Kosmetik təmir işləri başa çatıb və aylıq ödəniş 360 avrodur. Satıcının sözlərinə görə, mənzil artıq mövcuddur.

Alıcıya iki ayrı yataq otağı, daimi yaşamaq imkanı və razılaşdırılmış müddət ərzində köçmək imkanı lazımdır. Qiymət təyin etməzdən əvvəl bu tələbləri müəyyən edirik. Ailə üçün uyğun olmayan daha ucuz mənzil problemi həll etməyəcək.

Həmçinin alıcının statusunu və icazələrə olan ehtiyacı da aydınlaşdırırıq. Əcnəbinin alış qabiliyyəti onun vətəndaşlığından, federal ştatından və əməliyyatın şərtlərindən asılıdır. Yalnız yaşayış icazəsinin olması avtomatik olaraq alış üçün uyğun deyil. Əcnəbilərin Avstriyada daşınmaz əmlak almasına tətbiq olunan məhdudiyyətlər, öhdəlik götürməzdən əvvəl aydınlaşdırılmalıdır.

Əgər icazələr və ya bank maliyyələşdirməsi tələb olunursa, bu, satıcıya təklifin vaxtına və məzmununa təsir göstərir. Bu şərtlərlə bağlı şifahi razılaşmalar kifayət deyil.

Vienna Property satıcıdan və Hausverwaltungdan sənədlər tələb edir, alınan məlumatları müqayisə edir və çatışmayan təsdiqləri qeyd edir. Tikinti faylına və fərdi sənədlərə giriş lazımi icazə ilə verilir.

Mövcud binadakı bir mənzil üçün dəst adətən aşağıdakıları əhatə edir:

✓ cari Grundbuch çıxarışı və əsas girişlər haqqında sənədlər

✓ Wohnungseigentumsvertrag — mənzil mülkiyyət müqaviləsi

✓ Nutzwertgutachten — obyektlərin və səhmlərin təxmini dəyəri barədə nəticə

✓ Tikinti planları və dəyişiklik sənədləri

✓ Energiausweis — enerji pasportu

✓ illik hesabatlar və cari ödəniş bildirişləri

✓ Ehtiyat, qarşıdan gələn işlər və evdəki kreditlər haqqında məlumat

✓ Son bir neçə il ərzində sahiblərin görüşlərinin mövcud protokolları

Biz planı reklamdan və tikinti planından fərqləndiririk. Müəyyən bir tarix üçün qalan ehtiyatı yoxlayırıq və protokoldakı təmir müzakirəsini yekun qərar və ya büdcə ilə eyniləşdirmirik.

Əgər vacib məlumatlar yoxdursa, bu, açıq sual olaraq qalır. İmzalandıqdan sonra sənədləri təqdim etmək vədi, yoxlamanın tam hesab edilməsinə imkan vermir. Əsas yoxlamanın əhatə dairəsi həmçinin Arbeiterkammer-in mənzil almaq üçün tövsiyələrində.

Grundbuch-da biz sahibi, payı və mənzil təyinatını satıcının təklifi ilə uyğunlaşdırırıq. Şəxsiyyəti təsdiqləmək üçün EZ (Einlagezahl)və ya torpaq qeydiyyatı nömrəsi və KG (Katastralgemeinde)və ya kadastr icması vacibdir. Ünvan təkcə bu məlumatları əvəz etmir.

Çıxarışda qeydiyyatdan keçmiş hüquqlar və yüklülüklər göstərilir. Əhəmiyyətli qeydlər üçün təsdiqedici sənədlər tələb olunur: reyestrdəki qısa qeyd həmişə məhdudiyyətin məzmununu açıqlamır.

Satıcının payına bank girov hüququ qeydə alınıbsa, onun silinməsinin mümkün olub-olmadığını müəyyən edirik. Qeydiyyatdan keçmiş girov məbləği cari borcdan fərqli ola bilər. Əməliyyatda cari kreditor məlumatları və girov hüququndan imtina üçün zəruri sənədlər olmalıdır.

Biz aradan qaldırılacaq yükləri və alışdan sonra qalacaq hüquqları müəyyən edirik. Ləğv və ödəniş proseduru əməliyyatın qanuni icrası zamanı müəyyən edilir.

Eyni yanaşma zirzəmiyə də aiddir. Təqdim edilən açar girişi təsdiqləyir, lakin istifadənin məqsədini izah etmir. Məkanın mənzilə təyin edilib-edilmədiyini və hansı şərtlər altında olduğunu yoxlamaq lazımdır. Müqavilədə sənədlərlə dəstəklənən hüquqların əhatə dairəsi təsvir olunmalıdır.

Bizim nümunəmizdə, 80 m² 72 m² daxili məkandan və 8 m² açıq balkondan ibarətdir. Siyahı bu rəqəmləri birləşdirir, buna görə də ilkin qiymət müqayisəsi düzəliş tələb edir.

420.000 avronu 80 m²-ə bölməklə 5250 avro/m² gəlir. Tam qiyməti daxili sahə ilə əlaqələndirdikdə təxminən 5833 avro/m² rəqəmi alınır .

Lakin balkon bazar dəyərini qoruyub saxlayır. Hesablamalardakı uyğunsuzluq şişirdilmiş qiymət demək deyil və ya alıcının bütün səkkiz metr üçün endirim almaq hüququna malik olduğu anlamına gəlmir. Təklifləri müqayisə edərkən daxili sahə və əlavə məkanlar ayrıca nəzərə alınmalıdır.

Vienna Property şirkəti sərgi pozasını, planını, sahə hesablamasını və Nutzwertgutachten-i müqayisə edir. Əhəmiyyətli uyğunsuzluqlar yaranarsa, əlavə yoxlama və ya peşəkar ölçmə təşkil edilir. Nutzwert özü mənzilin sahəsini təmsil etmir.

Nutzfläche hesablama qaydalarına əsasən, açıq eyvanlar və lojikalar fərqli şəkildə qəbul edilir. Bu fərqlər Nutzfläche üçün Vyana Şəhər Bələdçisində. Buna görə də, kvadrat metrləri hesablamadan əvvəl məkanın növünü və tətbiq olunan metodologiyanı müəyyən etmək vacibdir.

Yoxlama zamanı binanın faktiki planını sənədlərlə müqayisə edirik. Köçürülmüş mətbəx, birləşdirilmiş otaqlar və ya dəyişdirilmiş vanna otağı izahat tələb edir: nəyin görüldüyü və işin necə təsdiqləndiyi.

Tikinti təsdiqləri və mənzil mülkiyyəti qaydaları çərçivəsində zəruri razılıqlar ayrıca yoxlanılır. Tək bir icazə həmişə hər iki məsələni əhatə etmir.

Sənədlər yoxdursa, dəyişikliklərin əhatə dairəsini dəqiqləşdiririk və onların mümkünlüyünü qiymətləndirmək üçün məlumat toplayırıq. Bu məsələ aydınlaşdırılana qədər, bütün dəyişikliklərin qanuni olduğu təsdiqlənən mənzil əmlak kimi təsvir edilə bilməz.

Texniki yoxlama nəmliyin görünən əlamətlərini, pəncərələrin, istilik sisteminin, elektrik sistemlərinin və ventilyasiyanın vəziyyətini əhatə edir. Altbau mənzili alarkən , binanın ümumi strukturunun və kommunal sistemlərinin vəziyyətini də nəzərə alırıq. Təzə rənglənmiş divarlar damın qalan ömrünü göstərmir.

Xüsusi rəy tələb edən qüsur əlamətləri aşkar edilərsə, mütəxəssis çağırılır. Adi yoxlama gizli strukturların yoxlanılmasını əvəz etmir.

Qiymət barədə razılığa gəlməzdən əvvəl Vyanada zəruri təmir işlərini qiymətləndirmək vacibdir : tapşırıqların siyahısını tərtib edin və layihə smetasını əldə edin. Kvadrat metrə düşən orta qiymət bunun üçün çox təxmini deyil.

Enerji səmərəliliyi sertifikatında ünvanı, hazırlıq tarixini və hesablamanın tətbiq olunduğu bina və ya obyekti yoxlayırıq. Göstəricilərdən biri olan HWB, isitmə üçün təxmini istilik tələbatını xarakterizə edir. Bu, enerji səmərəliliyini müqayisə etməyə kömək edir, lakin müştərinin gələcək hesabını avro ilə göstərmir.

Faktiki xərclər həmçinin istilik sistemindən, tariflərdən, mənzilin yerləşməsindən və istifadə vərdişlərindən asılıdır. Buna görə də, məlumat vərəqindəki rəqəmləri mövcud istilik xərcləri və pəncərələrin və avadanlıqların vəziyyəti ilə müqayisə edirik.
Altbau termininə əsasən sinfi müəyyən etmək mümkün deyil: hərtərəfli təmirdən sonra ev və təmirsiz bina əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənə bilər.

Ümumi qayda olaraq, satıcı alıcının əmlakı almaq niyyəti barədə bəyannaməsindən əvvəl on ildən çox olmayan müddətdə enerji səmərəliliyi sertifikatını dərhal təqdim etməlidir. Müqavilə bağlandıqdan sonra satıcı enerji səmərəliliyi sertifikatını və ya tam surətini 14 gün ərzində təqdim etməlidir. Öhdəliklər və istisnalar Avstriya hökumət portalında.

Biz Hausverwaltung hesabatını iclas protokolları və iş planı ilə müqayisə edirik. Mövcud ehtiyatlar, artıq qəbul edilmiş öhdəliklər və qarşıdan gələn xərclər bizi maraqlandırır.

Hesablama nümunəsində 210.000 avroya başa gələn dam təmiri və mövcud ehtiyatın 75.000 avro olduğu müzakirə olunur. Bütün ehtiyat bu iş üçün istifadə olunsaydı, kəsir 135.000 avro olardı. Təsdiqlənmiş 3,2% bölgü açarı ilə mənzilə düşən təxmini yük belədir 4 320 €.

Bu məbləğ alıcı tərəfindən dərhal məcburi ödəniş elan edilə bilməz. Əvvəlcə işin təsdiqlənib-təsdiqlənmədiyini, büdcənin nə dərəcədə müəyyən edildiyini, digər öhdəliklərin olub-olmadığını və kəsirin necə maliyyələşdiriləcəyinin gözlənildiyini müəyyən edirik. Bölüşdürmə açarı xüsusi olaraq müvafiq xərc kateqoriyası üçün təsdiqlənir.

Xərclərin təmin edilməsi və bölüşdürülməsi xüsusilə §§ 31–32 WEG 2002 ilə tənzimlənir. Mövcud müqavilələr və qanuni istisnalar ayrıca nəzərə alınır.

Daha sonra satıcı ilə xərclərin bölüşdürülməsini müzakirə edirik. Müqavilədə razılaşdırılmış kompensasiya ev sahibləri birliyinə ödəmə öhdəliyini mütləq dəyişdirmir. Buna görə də, alış şərtləri aydın şərtləri və tərəflər arasında ödəniş mexanizmini əhatə etməlidir.

Nümunədəki aylıq 360 avro əməliyyat xərcləri üçün 245 avro, ehtiyat ödənişləri üçün 85 avro və digər xərclər üçün 30 avrodan ibarətdir. Hər sətrin məzmununu, o cümlədən ƏDV-nin daxil olub-olmadığını və istilik xidmətinin daxil olub-olmadığını yoxlayırıq. Bütün ödənişi "Betriebskosten" adlandırmaq səhvdir.

Cari avans ödənişlərini tamamlanmış hesabat dövrü ilə müqayisə edirik. Həmçinin yenidən hesablamaların mümkün olub-olmadığını, ödənişlərdə artımın planlaşdırılıb-planlaşdırılmadığını və binanın hazırda kreditə xidmət göstərib-göstərmədiyini müəyyən edirik.

Alış-veriş üçün büdcə tərtib edərkən məcburi ödənişləri nəzərə alırıq. Münasib qiymətli standart alış-veriş üçün adətən 3,5% vergi dərəcəsi tətbiq olunur. 420.000 avroya əsaslanan hesablamamızda bu, 14.700 avroya. Əmlakın qeydiyyatı haqqı adətən qeydiyyata alınan hüququn dəyərinin 1,1%-ni təşkil edir: eyni əsasa əsasən, bu, 4.620 avro.

Digər xərclər istisna olmaqla, ümumi xərc 19.320 avrodur. Potensial faydalar və hesablama meyarları əməliyyatlar üzrə yoxlanılır; 1 iyul 2026-cı il tarixinədək qüvvədə olan müvəqqəti fayda oktyabr ayında yeni bir alışa avtomatik olaraq tətbiq edilə bilməz.

Biz ayrıca olaraq hüquqi dəstək, tətbiq olunan komissiyalar, maliyyələşdirmə və təmir işlərini əhatə edirik. Qalan maddələr Avstriyada daşınmaz əmlak alarkən əlavə ödənişlər və gizli xərclər haqqında məqalədə müzakirə olunur .

Borc götürülmüş vəsaitlə alış-verişlər üçün bankın qərarı və ödəniş şərtləri barədə əvvəlcədən razılığa gəlirik. Avstriyada daşınmaz əmlak üçün mövcud kreditin konkret bir mənzilin təsdiqlənməsinə zəmanət vermir.

Mövcud icarə müqaviləsi, istifadə hüquqları və digər istifadə hüquqları barədə məlumat tələb edirik. Baxış zamanı boş mənzil mütləq üçüncü tərəf hüquqlarının olmamasını təsdiqləmir.

Əgər icarə müqaviləsi Avstriya İcarə Qanunu ( MRG ) ilə qorunursa , əmlakın alınması onun ləğvinə zəmanət vermir. Rixtvert Qanunu ilə əhatə olunan müqavilələr üçün icazə verilən icarə haqqı tətbiq olunan qaydalarla məhdudlaşdırılır. Ləğv ehtimalı ayrıca yoxlanılır: yüksək alış qiyməti kirayəçiyə sadəcə kirayə haqqının artırılması və ya köçmək tələbi hüququ vermir.

Daimi təminatlı icarə müqaviləsi ilə mənzili ailənin istədiyi tarixə qədər boşaltmaq mümkün olmaya bilər. Əmlakı öz istifadəsi üçün istifadə etmək istəyən alıcı üçün bu, yenidən baxılması üçün əsasdır. Məhdudiyyətlərin tətbiqi yalnız binanın yaşından deyil, əmlakdan və müqavilədən asılıdır.

Pulsuz köçürmə tarixi, binanın vəziyyəti və qalan əmlakın tərkibi əməliyyat şərtlərində müəyyən edilir.

Vienna Property şirkəti alıcı və bütün tərəflər üçün uyğunsuzluqların və açıq sualların siyahısını hazırlayır. O, müəyyən edilmiş hər bir riski tələb olunan sənəd və ya şərtlə əlaqələndirir.

Kaufanbot, ətraflı müqavilə imzalanmadan əvvəl belə alıcını öhdəsinə götürə bilər. Buna görə də, maliyyələşdirmə şərtləri, icazələr və əhəmiyyətli yoxlamalar imzalanmadan əvvəl razılaşdırılır, konkret son tarixlər və onlara əməl edilməməsi halında nəticələr nəzərə alınır.

Treuhand üçün hüquqi ifadələr və prosedurlar səlahiyyətli mütəxəssis tərəfindən hazırlanır. Texniki hesabatlar müvafiq sahələrdəki mütəxəssislər tərəfindən hazırlanır. Komandanın vəzifəsi qərar üçün əsasları toplamaq, iştirakçıların hərəkətlərini əlaqələndirmək və auditin əhəmiyyətli nəticələrinin yekun hesabatda nəzərə alınmasını təmin etməkdir.

Müzakirə olunan nümunədə, alış qərarı yenidənqurmanın icazəliliyinin təsdiqlənməsini, bank girovunun aradan qaldırılmasına razılıq verilməsini, dam təmiri üçün maliyyələşdirmə tənzimləmələrinin dəqiqləşdirilməsini və mənzilin pulsuz köçürülməsi üçün əsasların müəyyən edilməsini tələb edir. Qiymət 72 m² daxili sahə və ayrıca balkon əsasında hesablanmalıdır.

Hər bir əhəmiyyətli məsələ üçün cavabı hansı sənədin dəstəklədiyi, hansı xərclərin mümkün olduğu və onları kimin ödəyəcəyi aydın olmalıdır. Məbləğ hələ müəyyən edilməyibsə, büdcədə qeyri-müəyyənlik qalır. Satıcı problemi həll edəcəyinə söz verirsə, sövdələşmənin şərtlərinə konkret öhdəlik, son tarix və pozuntunun nəticələri daxil edilməlidir.

Toplanmış dəlillər məlumatlı bir qərarı dəstəkləmək üçün kifayət olduqda, lazımi araşdırma tamamlanmış hesab olunur. Mənzilin hüquqi statusu, texniki vəziyyəti, xərcləri və köçürmə şərtləri onun nəzərdə tutulan istifadəsinə imkan verdikdə, satın alma tövsiyə edilə bilər. Bu müəyyən edilmədikdə, qiymət cəlbedici görünsə belə, imzalanma təxirə salınmalıdır.