Avropada kriptovalyuta ilə əmlak almaq: tam təlimat

Son vaxtlara qədər daşınmaz əmlak üçün kriptovalyuta ilə ödəniş etmək futuristik bir fikir kimi görünürdü. 2017-ci ildən 2019-cu ilə qədər bu cür əməliyyatlar nadir hesab olunurdu və Avropadakı notariuslar ödənişləri Bitcoin, Ethereum və ya stabilkoinlərlə qeyd etməkdən imtina edirdilər. Lakin 2025-ci ilə qədər hər şey dəyişdi: rəqəmsal aktivlər adi hala gəldi, bir çox satıcı kriptovalyutanı qəbul etməyə hazır idi və bəzi Avropa ölkələri kriptovalyuta əməliyyatlarını rəsmiləşdirmək üçün xüsusi mexanizmlər hazırlamışdılar.

İnvestorlar, startaplar, Web3 oyunçuları və böyük rəqəmsal aktivlərin sahibləri getdikcə Avropada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almağa çalışırlar - istər İspaniyada dənizkənarı mənzil, istər Portuqaliyada villa, istər Berlində şəhər mənzili, istərsə də Çexiyadakı investisiya mülkü olsun.

Lakin bu cür əməliyyatlar qanunvericiliyə ciddi şəkildə riayət etməyi tələb edir: AML/KYC, vəsait mənbələrinin yoxlanılması, vergi planlaşdırması, eləcə də ölkənin düzgün seçilməsi.

Bu ətraflı təlimat 2025-ci ildə kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almağın necə işlədiyini, hansı Avropa ölkələrinin bu cür əməliyyatlara hazır olduğunu, yeni AB qanunlarından nə gözləməli olduğunu və BTC, ETH, USDT və ya USDC ilə ödəniş edərkən nələrə diqqət etməli olduğunu izah edir.

Avropada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almaq, Bitcoin üçün mənzil almaq kimi deyil, notarius, depozit hesabı və uyğunluq yoxlamalarını əhatə edən mürəkkəb hüquqi prosesdir.

Üç kriptovalyuta ödəniş modeli

Avropada notarius əməliyyat dəyərini avro ilə qeyd etməlidir, hətta faktiki ödəniş kriptovalyutada olsa belə. Bu tələb bütün Avropa ölkələrində torpaq reyestrlərinin yalnız fiat valyutası ilə işləməsindən və əmlakın dəyəri milli valyutada əks olunmalıdır.

Müqaviləni imzalamazdan əvvəl, kriptovalyutanın mənşəyi AML qaydalarına uyğun olaraq ətraflı yoxlamadan keçir: notarius və ya təyin olunmuş uyğunluq mütəxəssisi birjalardakı aktivlərin hərəkəti hesabatlarını, cüzdanlar arasında köçürmələrin tarixini və vəsait mənbəyini təsdiqləyən sənədləri təhlil edir.

Bu hesabatlar 2024-2025-ci il yeniləmələrindən sonra istənilən əməliyyatın məcburi hissəsinə çevrildi və bunlar olmadan Aİ-də heç bir notariusa mülkiyyət hüququnun ötürülməsini qeydiyyata almağa icazə verilmir.

Alıcı həmçinin KYC (Müştəri Tanı) prosesindən keçir və bu müddət ərzində pasport, ünvan sübutu və biznes fəaliyyətləri haqqında məlumat təqdim edir. Bir neçə Avropa ölkəsinin əlavə tələbləri var: məsələn, Almaniya, Avstriya və Çexiya Respublikasında əməliyyatın şəffaflığını təmin etmək və təsdiqlənə bilən bank izi yaratmaq üçün kriptovalyuta əməliyyat qeydiyyata alınmazdan əvvəl fiat valyutasına çevrilməlidir.

Bu il kriptovalyuta daşınmaz əmlak əməliyyatları daha çox yayılıb. Bu cür alış-verişlərin hansı ölkələrdə sürətli və qanuni olduğu, kriptovalyutanın isə yalnız əlavə vasitə kimi istifadə edildiyi artıq aydındır.

Avropada müvəqqəti yaşayış, daimi yaşayış və ya vətəndaşlıq əldə etmək yolu kimi qəbul edilir . Rahatlığınız üçün ən aktiv variantların təhlili aşağıda verilmişdir.

İspaniya Avropa kriptovalyuta bazarının flaqman ölkələrindən birinə çevrilib. Kurort bölgələri uzun müddətdir ki, xarici alıcılarla aktivdir, buna görə də BTC, ETH və USDT ilə ödənişlərə keçid digər ölkələrə nisbətən daha tez baş verib.

• Marbella
• Malaqa
• Alikante
• Torrevieja
• Barselona
• Madrid

Bunlar bazarın artıq kripto investorlarının ehtiyaclarına uyğunlaşdığı və agentliklərin rəqəmsal aktivlərlə tam hüquqi səviyyədə işləməyi öyrəndiyi sahələrdir.

Bu şəhərlərdə sadəcə "razılaşma ilə" kriptovalyutanı qəbul etməyən, əslində yaxşı qurulmuş bir infrastruktura malik olan rieltorlar tapa bilərsiniz: müqavilələrdə kriptovalyuta ödənişlərini necə qeyd etməyi bilən notariuslarla əməkdaşlıq; lisenziyalı kripto emal şirkətləri ilə tərəfdaşlıq; aydın AML/KYC prosedurları; və ən əsası, tamamlanmış əməliyyatlarda təcrübə.

İspaniya hibrid modeldən istifadə edir: kriptovalyuta lisenziyalı provayder vasitəsilə köçürülür, avroya çevrilir və notarius hesabına yatırılır. Bu, satıcı üçün əlverişlidir - onlar fiat valyutasını alırlar. Bu, alıcı üçün əlverişlidir - məzənnə əvvəlcədən müəyyən edilir və provayder tam AML hesabatı verir.

• turist icarələrinə yüksək tələbat - Aİ orta göstəricisindən yüksək gəlir;
• satıcılar xarici kapitalla işləməyə öyrəşiblər;
• bir çox əmlak Golden Visa üçün uyğundur → çevrilmədən sonra 500.000 avro;
• Notariuslar artıq bu cür əməliyyatları necə düzgün rəsmiləşdirəcəyini bilirlər.

Portuqaliya uzun müddətdir ki, kriptovalyutaya dost ölkə hesab olunur, xüsusən də Lissabona Avropa Web3 mərkəzi kimi marağın artmasından sonra.

Burada kriptovalyuta risk kimi deyil, müasir ödəniş vasitəsi kimi qəbul edilir. Buna görə də, rəqəmsal aktivlərlə bağlı əməliyyatlar digər Aİ ölkələrindən daha sürətli şəkildə emal olunur.

kripto əməliyyatları üçün aparıcı Avropa mərkəzinə çevrilib . Yerli vergi tənzimləmələri AB-də ən əlverişli qaydalar arasında qalır: uzunmüddətli kriptovalyuta ehtiyatları faktiki olaraq vergidən azaddır və bu da ölkəni əlavə itkilər vermədən USDT və ya Bitcoin ilə ödəniş etmək istəyən investorlar üçün cəlbedici edir.

Portuqaliyanın daşınmaz əmlakı, istər investisiya, istərsə də şəxsi yaşayış üçün olsun, ənənəvi olaraq Avropada ən gəlirli əmlaklardan biri hesab olunur. Alqarve, Lissabon və Porto iki güclü cəhət təklif edir: investorlar üçün sabit icarə gəlirləri və ölkəyə köçməyi planlaşdıranlar üçün yüksək səviyyəli rahatlıq. Bazar dinamik şəkildə böyüyür, infrastruktur modernləşdirilir və AB-də iqtisadi dalğalanmalar zamanı belə xarici vətəndaşların tələbi sabit qalır.

Portuqaliyadakı notariuslar kriptovalyuta hesabatlarına öyrəşiblər və onlara bank çıxarışları kimi təbii yanaşırlar ki, bu da vəsaitlərin mənşəyinin yoxlanılması prosesini Almaniya və ya Avstriyadakından daha sürətli və asanlaşdırır. Xüsusilə Lissabon və Alqarvedəki bir çox inkişaf etdirici, kriptovalyuta emalı platformaları vasitəsilə məzənnəni təyin edərək əməliyyatların cəmi bir neçə gün ərzində başa çatdırılmasına imkan verən stabilkoinləri rəsmi olaraq qəbul edir.

Bunun sayəsində Portuqaliya Avropada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almağın istisna kimi deyil, tam hüquqlu, sübut olunmuş bir təcrübə kimi hiss olunduğu ilk ölkə oldu.

İspaniyadan fərqli olaraq, Portuqaliya çox vaxt kriptovalyutanın avroya çevrilməsini tələb etmir. Alıcı əmlak üçün BTC və ya USDT ilə ödəyə bilər və notarius əməliyyat zamanı qiyməti qeyd edəcək.

Malta Avropada kriptovalyutaya ən çox dost ölkələrdən biri olaraq qalır. Kriptovalyuta şirkətləri üçün ayrıca hüquqi zona yaradan ilk ölkə idi, buna görə də yerli daşınmaz əmlak bazarı təbii olaraq rəqəmsal aktiv əməliyyatlarına uyğunlaşıb.

"Blokçeyn Adası" statusu təsadüfi deyildi. Malta, maliyyə infrastrukturunun gələcəyinin rəqəmsal aktivlərdə olduğunu qəbul edən və onlar üçün rəsmi olaraq tənzimlənən bir mühit yaratmaq qərarına gələn Avropadakı ilk ölkələrdən biri idi. Bu, kripto birjalarının və blokçeyn şirkətlərinin fəaliyyət göstərməsinə icazə verməklə yanaşı, hökumət provayderlərin, rəqəmsal aktivlərin saxlanmasının, kriptovalyuta ödəniş xidmətlərinin və hətta tokenləşdirilmiş əməliyyatlar üçün prosedurların işini tənzimləyən ayrıca qanunlar dəsti hazırladı.

Bunun sayəsində kriptovalyuta əməliyyatları boz zonadan daha çox şəffaf maliyyə sisteminin bir hissəsinə çevrilib. Digər ölkələrdə hüquqi müzakirələrə səbəb olan məsələlər Maltada qanunla uzun müddətdir müəyyən edilib: hansı kriptovalyuta şirkətləri lisenziya almalıdır, notarius aktivin dəyərini necə qeyd etməlidir, vəsaitlərin mənşəyini hansı sənədlər təsdiqləyir və əməliyyatdan sonra dövlət qurumlarına hansı hesabatlar təqdim edilməlidir.

Məhz buna görə də Maltanın daşınmaz əmlak bazarı Avropada kriptovalyutanı qəbul edən ilk bazarlardan biri olub. Burada rəqəmsal aktivlər risk və ya keçici bir dəb kimi qəbul edilmir - qanunvericilik oyunun aydın qaydalarını müəyyən edir və müəssisələr hüquqi məsuliyyətin dəqiq müəyyən edildiyini bilərək kriptovalyutanı sərbəst şəkildə qəbul edirlər.

Maltada daşınmaz əmlak çox vaxt kriptovalyuta ilə uzun müddətdir əməkdaşlıq edən və onlarla uğurlu əməliyyat həyata keçirən agentliklər vasitəsilə satılır. Satıcılar alıcılar BTC və ya ETH ilə ödəniş etməyi təklif etdikdə təəccüblənmirlər - onlar bunu bank köçürməsi kimi təbii hesab edirlər.

Bazar xüsusilə bir çox İT şirkətinin yerləşdiyi Sliema, Valletta və St. Julian's-də aktivdir, buna görə də kriptovalyuta demək olar ki, standart bir alətə çevrilib.

Maltada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlakın alınması hər biri tamamilə qanuni olan üç rəsmi tanınmış sxemə əsaslanır. Seçilən konkret seçim satıcının tələblərindən, alıcının seçimlərindən və əməliyyatı idarə edən vəkilin tövsiyələrindən asılıdır.

Müxtəlif əməliyyat formatlarına baxmayaraq, Malta notariusları hamısına eyni dərəcədə yanaşırlar - əsas odur ki, alıcının kriptovalyuta hesabatlarının tam dəsti olsun. Bu sənədlər vəsaitlərin mənşəyinin rəsmi sübutu kimi xidmət edir və adi alış-veriş üçün bank çıxarışları kimi notarius faylına daxil edilir.

Məhz buna görə də Malta kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almaq istəyənlər üçün Avropada ən əlverişli ölkələrdən biri hesab olunur: hüquqi çərçivə yaxşı qurulmuşdur və bütün bazar iştirakçıları bu cür əməliyyatları necə düzgün rəsmiləşdirəcəyini bilirlər.

Satıcı kriptovalyutanı birbaşa qəbul etməyə razıdırsa, məzənnəni sadə şifahi razılaşma yolu ilə deyil, lisenziyalı emal platforması vasitəsilə təyin etdiyinizə əmin olun. Bu xidmətlər əməliyyat zamanı BTC, ETH və ya USDT dəyərini qeyd edir və notariusun əməliyyat sənədlərinə daxil edə biləcəyi rəsmi hesabat yaradır.

Bu, yalnız alıcını qorumaq, məzənnənin kəskin düşməsi halında həddindən artıq ödənişlərin qarşısını almaq üçün deyil, həm də qanuni olaraq təsdiqlənmiş avro ekvivalenti məbləğə ehtiyacı olan satıcının təhlükəsizliyi üçün vacibdir.

Kriptoemaldan istifadə kripto ödənişlərini bazar dalğalanmalarından, blokçeyndəki texniki gecikmələrdən və ya əməliyyatın aparıldığı məzənnə ilə bağlı potensial mübahisələrdən qorunan tam hüquqlu bir maliyyə alətinə çevirir.

Vergi yükü Avropada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak alarkən nəzərə alınmalı əsas amillərdən biridir. Hər bir ölkənin kriptovalyutaya fərqli baxdığını anlamaq vacibdir: bəziləri ona aktiv kimi, digərləri isə xarici valyuta kimi yanaşır və bəzi yurisdiksiyalarda onunla əməliyyatlar tamamilə vergidən azaddır.

Əksər Avropa ölkələrində kriptovalyutanın avroya çevrilməsi vergi tutulan hadisə hesab olunur. Bu o deməkdir ki, əgər siz kriptovalyutanı uzun müddət saxlamısınızsa və onun dəyəri artıbsa, vergi orqanları kapital mənfəəti vergisi tələb edə bilər. Məsələn, Almaniyada dərəcə aktivin nə qədər müddət saxlanılmasından asılıdır, Portuqaliyada isə uzunmüddətli saxlama hələ də yumşaq rejim altındadır.

Vergi orqanları iri əməliyyatlara xüsusi diqqət yetirirlər. Daşınmaz əmlak həmişə tənzimləyicilərin yüksək marağını cəlb edir, buna görə də alıcıların sənədləri əvvəlcədən hazırlaması vacibdir: əməliyyat tarixçəsi, mübadilə hesabatları, kriptovalyuta alışının və mənşəyinin sübutu. Kriptovalyuta emalının avroya avtomatik çevrilməsi əməliyyat şəffaflığını asanlaşdırır və əlavə yoxlamaların ehtimalını azaldır.

Avropada vergi orqanları kriptovalyutaya pul kimi deyil, aktiv kimi yanaşır. Buna görə də, onun satıldığı və ya avroya dəyişdirildiyi an avtomatik olaraq potensial mənfəət kimi qeyd olunur. Bu o deməkdir ki, alıcı daşınmaz əmlakı birbaşa USDT və ya BTC ilə alsa belə, yenə də kriptovalyutanın hansı qiymətə alındığını göstərən hesabatlar təqdim etməlidir.

Misal üçün, Bitcoin-i 20.000 avroya alıb 35.000 avroya xərcləyən investor fərqi mənfəət kimi izah etməli və həmin mənfəət müəyyən ölkənin qaydalarına uyğun olaraq vergiyə cəlb edilməlidir.

Portuqaliya ən az sərt ölkədir: uzunmüddətli investorlar çox vaxt vergilərdən tamamilə yayınırlar. Almaniya ən sadə ölkədir: 0% istəyirsinizsə, kriptovalyutanı bir ildən çox saxlayın. İspaniya və Polşa, müddətindən asılı olmayaraq, bütün mənfəətlərə vergi tələb edir. Malta, xüsusən də qeyri-rezidentlər üçün ən çevik seçimdir.

MiCA, bütün kripto investorları üçün oyun qaydalarını dəyişdirən əsas Aİ tənzimləməsidir. Əsas müddəalarının 2024-2025-ci illərdə qüvvəyə minməsi ilə daşınmaz əmlak əməliyyatları daha şəffaf və təhlükəsiz hala gəlmişdir.

MiCA vəsaitlərin mənşəyinin yoxlanılmasına yanaşmanı standartlaşdırdı: indi bütün Aİ ölkələrində kriptovalyuta üçün vahid AML təhlili metodologiyası mövcuddur. Notariuslar artıq kriptovalyuta hesabatlarını fərqli şəkildə şərh etmirlər - hər kəs eyni yoxlama formatından istifadə edir. Bu, əməliyyat müddətini əhəmiyyətli dərəcədə azaltmış və rədd edilmə riskini azaltmışdır.

Digər mühüm dəyişiklik isə Aİ-də rəsmi lisenziyalı kriptovalyuta ödəniş provayderlərinin meydana çıxmasıdır. Bu şirkətlər kriptovalyuta ilə bank sistemi arasında körpü rolunu oynaya və hər mərhələdə əməliyyat təhlükəsizliyini təmin edə bilərlər.

Alıcılar üçün bu o deməkdir ki, kriptovalyuta notariuslar və ya banklar üçün problem yaradan "boz sahə"dən daha çox, daşınmaz əmlak almaq üçün tamamilə qanuni bir vasitəyə çevrilib.

Kriptovalyuta daha çox tənzimlənsə də, Avropada ticarət hələ də müəyyən risklər daşıyır. Lakin, düzgün hazırlıqla bunların əksəriyyətindən asanlıqla qaçınmaq olar.

BTC və ETH qiymətləri bir neçə saat ərzində kəskin şəkildə dəyişə bilər. Zərərlərin qarşısını almaq üçün kriptovalyuta emalından istifadə edərək ticarət etməzdən əvvəl məzənnəni sabit saxlamalısınız.

Hesabatlar natamamdırsa və ya əməliyyat tarixçəsi aydın deyilsə, notarius əməliyyatı dayandıra bilər. Bir çox alıcı bu məqamı qiymətləndirməsə də, bu, çox vacibdir.

Bəzi AB ölkələrində kriptovalyuta qadağan olunmasa da, prosedur tam müəyyən edilməyib. Buna görə də, əməliyyatlar əlavə hüquqi dəstək tələb edir.

Bu, platforma kriptovalyutanın çıxarılmasını şübhəli hesab edərsə baş verir. Peşəkar bir vəkil platformanı əvvəlcədən yoxlayacaq və vəsaitlərin necə düzgün çıxarılacağı barədə məsləhət verəcək.

Son üç ildə Avropada kriptovalyuta əməliyyatları yenilikdən sabit bazar təcrübəsinə çevrilib. Çoxsaylı notariat palatası, emal şirkətləri və banklar rəqəmsal aktivlərlə işləmək üçün alqoritmlər hazırlayıblar, buna görə də 2025-ci ilə qədər üç rəsmi fəaliyyət sxemi — bunlar real əməliyyatlarda istifadə olunan və alıcılar üçün hüquqi müdafiəni təmin edən sxemlərdir.

Hər bir sxem müəyyən bir bazarın yetkinliyini əks etdirir: kripto infrastrukturunun inkişafı, notariusların yanaşması, bank tələbləri və rəqəmsal ödənişlərə etibar səviyyəsi.

Ən sabit, təhlükəsiz və hüquqi cəhətdən etibarlı model. Bu sxem əksər AB ölkələrində standart halına gəlmişdir. Bütün tərəfləri: alıcını, notariusu, satıcını və bankı qane edir.

Emal necə işləyir:

1. Alıcı kriptovalyutanı (BTC, ETH, USDT, USDC) lisenziyalı operatorun cüzdanına göndərir.
2. Operator vəsaitin alındığı anda məzənnəni təyin edir.
3. Emal avtomatik olaraq kriptovalyutanı avroya çevirir.
4. Avro notariusun depozit hesabına köçürülür.

Niyə bu sxem ən populyardır:

• AML5, MiCA və bank nəzarəti tələblərinə tam uyğundur;
• notarius fiat alır → hüquqi risklər azalır;
• satıcı məzənnə dəyişkənliyi ilə qarşılaşmır;
• Alıcı vəsaitin qanuni mənşəyi barədə rəsmi hesabat alır.

notariat sisteminin yüksək dərəcədə rəsmiləşdirildiyi və dəyişkənlik və ÇPY pozuntuları risklərinin ciddi qəbul edildiyi ölkələrdə standart halına gəlmişdir

Ən sürətli, lakin həmişə ən uyğun olmayan üsul. Kriptovalyuta ilə birbaşa ödəniş, bazarın uzun müddətdir rəqəmsal aktivlərlə işləməyə öyrəşdiyi ölkələrdə xüsusilə populyarlaşan bir formatdır.

Bu, təcrübə və ya riskli bir strategiya deyil - həm özəl satıcılar, həm də agentliklər tərəfindən istifadə edilən işləyən, sübut olunmuş bir modeldir.

Alıcı sadəcə kriptovalyutanı satıcının cüzdanına köçürür — banklar, vasitəçilər, uzun çeklər yoxdur.

Notarius, bütün əməliyyat USDT və ya BTC ilə aparılsa belə, əməliyyatın dəyərini avro ilə qeyd edir (məsələn, “325.000 avro”).

Satıcı daha sonra öz mülahizəsinə əsasən hərəkət edir:

• kriptovalyutanı dərhal çevirir;
• onu investisiya kimi saxlayır;
• bir neçə cüzdan arasında paylayır;
• idarəetməni səhm və ya OTC operatoruna ötürür.

Bu, satıcıları qane edir, çünki onların bir çoxu artıq rəqəmsal aktivlərlə işləyir və onları kapitallarını şaxələndirmək üçün bir yol kimi görür.

Bank komissiyaları, beynəlxalq köçürmə üçün 2-3 günlük gözləmə və vasitəçi emalı tələb olunmur. Sürət baxımından bu, Avropada daşınmaz əmlak almağın ən sürətli yoludur.

Üstünlüklər, kriptovalyutaya yanaşmanın mühafizəkar olaraq qaldığı ölkələrdə xüsusilə nəzərə çarpır. Məsələn, Fransada daşınmaz əmlak alışı fərqli şəkildə qurulur və xarici investorlar ən çox səhvləri məhz burada edirlər. Fransız notariusları demək olar ki, həmişə kriptovalyutanın əvvəlcədən avroya çevrilməsini, vəsaitlərin mənşəyinin ətraflı sübutunu və bank qaydalarına tam uyğunluğu tələb edirlər.

Buna görə də, Fransada əməliyyat planlaşdıranlara birjalardan hesabatlar toplamaq, vergi sənədlərini hazırlamaq və yerli təcrübə ilə tanış olan bir vəkil seçmək tövsiyə olunur - əks halda əməliyyat aylarla uzana bilər.

Məhz bu ziddiyyət birbaşa kriptovalyuta ödənişlərini daha da üstünlüklü edir: alıcı bank uyğunluğunu tamamilə kənara qoyur, Almaniya, Avstriya və ya Fransada olduğu kimi vəsaitlərin mənşəyini dəfələrlə izah etmək məcburiyyətində qalmır və əməliyyatın özü daha sürətlidir.

Kriptovalyuta "şəkildən yoxa çıxdıqda" və əməliyyat adi qaydada davam etdikdə. Bu format, kriptovalyutaların hələ hüquqi praktikaya inteqrasiya olunmadığı Avropa ölkələrində üstünlük təşkil edir.

Notariuslar kriptovalyuta əməliyyatlarının mexanikasını başa düşməyə, banklar əlavə yoxlama tələb etməyə və qanunvericilik aydın qaydalar müəyyən etməyə bilər. Buna görə də, alıcılar əməliyyatın mümkün qədər proqnozlaşdırıla biləcəyini təmin etmək üçün kriptovalyutanı əvvəlcədən geri götürməyə üstünlük verirlər.

Əslində, kriptovalyuta sənədlərə daxil deyil — alış-veriş emal olunmazdan əvvəl belə avroya çevrilir.

Diaqram belə görünür:

1. ətraflı AML hesabatlarının mövcud olduğu birjada - əksər hallarda Binance, Kraken və ya Bitstampda - satır
2. Mübadilə şirkəti avronu alıcının bank hesabına köçürür. Bu, adətən bir neçə saatdan bir və ya iki günə qədər davam edən SEPA köçürməsidir.
3. Alıcı notariusa avro göndərir və əməliyyat standart alış əməliyyatı kimi davam edir.

Notarius və torpaq qeydiyyatı üçün belə bir alış-veriş adi alış-verişdən heç bir fərqi yoxdur. Müqavilədə kriptovalyutadan bəhs edilmir, sabit məzənnə, rəqəmsal aktivlər yoxdur - sadəcə standart bank ödənişi.

Bu, tam hüquqi şəffaflıq hissi yaradır:

• notarius adi bank köçürməsini görür və sənədləri sakitcə emal edir;
• satıcının kriptovalyutanı başa düşməsinə ehtiyac yoxdur;
• Dövlət qurumları əlavə suallar vermədən əməliyyatın standart icmalını aparırlar.

Bu sxem, kriptovalyutalarının mənşəyini notariusa izah etmək istəməyənlər və ya əməliyyatlarının qeydiyyata alınmamasından qorxanlar arasında xüsusilə populyardır.

AB-də kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlakın alınması prosesi, qaydalar ölkədən ölkəyə dəyişsə belə, demək olar ki, həmişə eynidir. Ümumi məntiqi anlamaq vacibdir: əvvəlcə lazımi sənədləri hazırlayırsınız, sonra əmlakı və ödəniş üsulunu seçirsiniz və yalnız bundan sonra notariat əməliyyatına keçirsiniz.

1. Hansı ölkədən alış-veriş etmək istədiyinizə və vergilərinizin nə qədər olduğuna qərar verin

İlk qərar verməli olduğunuz şey vergi rezidentliyiniz və həmin ölkənin kriptovalyuta gəlirlərinə necə yanaşdığıdır. Bəzən Portuqaliya və ya Malta sakini olaraq qalmaq və orada əmlak almaq daha sərfəlidir. Bəzən isə əksinə olur: əvvəlcə Almaniyadakı gəlirinizi çıxın (burada kriptovalyuta bir illik mülkiyyətdən sonra vergiyə cəlb edilmir) və sonra əmlak alın.

Bu, əməliyyatdan bir və ya iki il sonra vergi orqanları ilə problemlərin qarşısını almağa kömək edir.

2. Sənədləri əvvəlcədən hazırlayın

Kriptovalyuta ilə bağlı hər hansı daşınmaz əmlak əməliyyatı şəffaflıq tələb edir. Buna görə də, aşağıdakı məlumatları əvvəlcədən toplamaq vacibdir:

• birjadan əməliyyatların tarixi,
• cüzdan hesabatları,
• Kriptin mənşəyinin qısa izahı.

Hər şeyi son anda toplamağa çalışsanız, notarius və ya bank sadəcə əməliyyatı təxirə salacaq. Fərasətli alıcılar həmişə sənədləşmə paketini əvvəlcədən hazırlayırlar.

3. Əvvəllər kriptovalyuta əməliyyatları aparmış bir vəkil və ya agentlik tapın

Bu, ən vacib addımlardan biridir. Ən azı bir neçə dəfə belə əməliyyatlar aparmış mütəxəssis artıq bilir:

• Hansı notariusları seçmək daha yaxşıdır?
• Müqavilədə hansı ifadələrə ehtiyac var?
• Bank və ya qeydiyyatçı üçün hansı hesabatlar uyğundur?

Kriptovalyuta əməliyyatlarında təcrübəsi olmayan bir agentliyin istifadəsi, demək olar ki, gecikmələrə və qarışıqlığa zəmanət verir.

4. Ödəniş planı seçin

Hazırda Avropada üç ümumi seçim mövcuddur:

1. Kriptovalyuta emal yolu ilə → avro → notarius.
   Ən təhlükəsiz və ən rəsmi seçim.
2. Satıcıya birbaşa kriptovalyuta ödənişləri.
   Bu, notariusların artıq kriptovalyutaya öyrəşdiyi Portuqaliya və Malta kimi ölkələrdə işləyir.
3. Kriptovalyutanı əvvəlcədən satmaq → avro ilə ödəniş.
   Kriptovalyutanın populyar olmadığı və ya zəif başa düşüldüyü ölkələr üçün klassik bir yanaşma.

Seçim hansı sənədlərin lazım olduğunu, məzənnəni kimin və necə təyin etdiyini və əməliyyatın nə qədər vaxt aparacağını müəyyən edir.

5. Əmlakı sifariş edin və ilkin müqaviləni imzalayın

Əmlak seçildikdən sonra, əməliyyatın qiymətini və şərtlərini müəyyən edən rezervasiya sənədi imzalanır. Kriptovalyuta əməliyyatlarında ödənişin necə emal ediləcəyini və əmlakın nə vaxt ödənildiyi dərhal göstərilməlidir.

Məzənnə dəyişiklikləri riskini kimin daşıdığını əvvəlcədən müəyyən etmək də vacibdir - bu olmadan məbləğ ertəsi gün dəyişə bilər və tərəflər anlaşılmazlıqlarla üzləşəcəklər.

6. Vəkil əmlakı yoxlayır

Paralel olaraq, əmlakın hüquqi auditi aparılır:

• sahibi kimdir,
• Borclar və ya həbslər varmı?
• Əmlak kredit üçün girov qoyulubmu?
• keçmişdə mübahisəli və ya qeydiyyatdan keçməmiş əməliyyatların olub-olmaması.

Bu mərhələ bütün ölkələrdə eynidir - kriptovalyutanın hələlik bununla heç bir əlaqəsi yoxdur.

7. Ödəniş üçün hazırlıq

Ödəniş emal yolu ilə edilirsə, hesab açılır, yoxlama aparılır və test köçürməsi edilir.

Ödəniş birbaşa edilirsə, satıcının cüzdanı razılaşdırılır, məzənnə və ödəniş təsdiqləmə proseduru sabitdir.

8. Notariusun ofisində əməliyyatın aparıldığı gün

Əməliyyatın imzalandığı gün hər şey olduqca sadə şəkildə baş verir, lakin prosedur həmişə ciddi şəkildə yerinə yetirilir. Notarius əvvəlcə tərəflərin sənədlərini və müqavilə şərtlərini nəzərdən keçirir, sonra isə rəsmi olaraq əmlakın dəyərini avro ilə qeyd edir - hətta ödəniş kriptovalyutada olsa belə.

Daha sonra, onlar ödəniş təsdiqini gözləyirlər: bu, kripto prosessorundan bank bildirişi və ya tərəflər əvvəlcədən razılaşdırılmış məzənnə ilə birbaşa kripto ödənişlərindən istifadə edirlərsə, uğurlu əməliyyatın ekran görüntüsü ola bilər. Notarius təsdiq aldıqdan sonra alqı-satqı müqaviləsini imzalayır və yeni sahibi qeydiyyata almaq üçün sənədləri torpaq reyestrinə təqdim edir.

Kriptovalyuta əməliyyatlarına öyrəşmiş ölkələrdə bütün proses çox sürətlidir - bəzən tək bir ziyarət və bir neçə saat kifayətdir. Daha məhdud yurisdiksiyalarda notarius qeydiyyatı mərhələli şəkildə apara bilər: əvvəlcə yoxlama və imzalar, sonra ödənişin təsdiqlənməsi və bir və ya iki gün ərzində reyestrə təqdim edilməsi.

9. Əmlakın qeydiyyatı

Ödənişdən sonra notarius məlumatları reyestrə göndərir.

Torpaq reyestrinin kriptovalyuta ilə ödəniş etdiyinizi göstərmədiyini başa düşmək çox vacibdir

Yalnız olacaq:

• avro ilə qiymət,
• alıcı kimi məlumatlarınız,
• satıcının məlumatları,
• notarius haqqında məlumat.

Kriptovalyuta yalnız notariusun arxivində qalan hesabatlar şəklində mövcuddur. Dövlət üçün bu, adi bir əməliyyat kimi görünür.

Portuqaliya, İspaniya, Malta və Türkiyə liderlik etsə də, 2025-ci ildə tədricən kriptovalyutaya dostluq edən yeni yurisdiksiyalar yarandı. Bunlar kriptovalyuta ödənişlərinin hələ qanuni olaraq məcburi olmadığı, lakin artıq agentliklər, prosessorlar və ya birbaşa müqavilələr vasitəsilə real dünya əməliyyatlarının bir hissəsinə çevrildiyi ölkələrdir.

Kriptovalyuta Əməliyyatlarında Böyümə Axtaran Ölkələr

Bu ölkələr hələ ki, Malta və ya Portuqaliya qədər kriptovalyuta sövdələşmələrini fəal şəkildə təşviq etmirlər, lakin agentliklərin və müştərilərin təcrübələri vasitəsilə artıq sıfırdan dəyişir

Kriptovalyuta əməliyyatlarında aydın bir tendensiya çoxdan özünü göstərir: müxtəlif növ daşınmaz əmlaklar müxtəlif kateqoriyalı kripto investorlarını cəlb edir. Bu il bazar artıq özünün "sevimli" seqmentlərini - rəqəmsal aktivlərlə almaq daha asan, icarəyə vermək daha asan və uzunmüddətli saxlamaq daha sərfəli olan seqmentləri müəyyən edib.

Çimərlikdəki mənzillər ən yaxşı kriptovalyuta alış-verişidir.

Səbəb sadədir: bu cür əmlaklar həm şəxsi istirahət, həm də kirayə üçün uyğundur və turizm bölgələrində satıcılar çoxdan kriptovalyutaya öyrəşiblər.

İnsanların ən çox alış-veriş etdiyi yerlər:
Portuqaliya (Alqarve), İspaniya (Kosta del Sol, Kosta Blanka), Türkiyə (Antalya), Monteneqro (Budva, Kotor), Kipr (Limassol).

Niyə onlar:

• turistlərin sabit axını → yüksək gündəlik icarə gəliri;
• aydın likvidlik - bu cür mənzilləri yenidən satmaq asandır;
• sahildəki satıcılar və inşaatçılar böyük paytaxtlara nisbətən daha çevikdirlər;
• Kriptoprosessiya artıq əməliyyatlara daxil edilmişdir.

Bir çox kriptovalyuta alıcıları bu əmlaklarda yaşamağı ümumiyyətlə planlaşdırmırlar - onlar əmlakdan "sakit pul axını" və kapitallarını şaxələndirmək üçün bir yol kimi istifadə edirlər.

2025-ci ildə Alqarve və Budvada xüsusilə çox sayda əməliyyat baş verib və alıcıların 60%-ə qədəri mənzillər üçün USDT və ya BTC ilə ödəniş edib.

Tərtibatçılar ən texnoloji cəhətdən inkişaf etmiş satıcı kateqoriyasıdır.

Onlar, çox vaxt lisenziyalı Avropa prosessorları vasitəsilə rəsmi olaraq kriptovalyuta ödənişlərini tətbiq edən ilk şəxslər idilər.

Coğrafiya:
Portuqaliya, İspaniya, Malta, Türkiyə, Kipr və BƏƏ (əgər alıcı AB sakinidirsə).

Yeni binalar kriptovalyuta əməliyyatları üçün niyə əlverişlidir:

• Tərtibatçıların artıq kriptovalyuta ilə işləyən öz vəkilləri var;
• Ödəniş tikinti mərhələlərində edilə bilər (bu, xüsusilə kriptovalyutada əlverişlidir);
• məzənnə əvvəlcədən sabitlənə bilər ki, bu da dəyişkənliyi azaldır;
• Hüquqi struktur aydındır: sifarişdən tutmuş açarların təhvil verilməsinə qədər.

Malta və Portuqaliyada tərtibatçılar artıq rəsmi olaraq USDT ödənişlərini broşürlərində reklam edirlər və kriptovalyutanı avro ilə yanaşı sadalayırlar. Bu, qeyri-adi bir şey deyil, standart hala gəldi.

Kriptovalyuta alıcıları da ənənəvi şəhər bazarlarına fəal şəkildə daxil olurlar. Bu, xüsusilə tələbatın həmişə təklifi üstələdiyi paytaxt şəhərlərində və əsas turizm yerlərində nəzərə çarpır.

Burada insanlar həyəcan üçün deyil, uzunmüddətli kapital artımı üçün alış-veriş edirlər - buna görə də investorlar eyni zamanda qonşu bazarları təhlil edir, Avstriyanın ən bahalı mənzillərinə , regional tendensiyaları müqayisə edir və 5-10 illik perspektivdə hara sərfəli investisiya qoyacaqlarına qərar verirlər.

Bu əmlaklar qısamüddətli icarəyə deyil, uzunmüddətli dəyər artımına investisiya qoymaq istəyən investorlar tərəfindən seçilir.

Səbəblər:

• böyük şəhərlər həmişə likviddir;
• qiymətlərin davamlı artımı - hətta tənəzzül illərində belə;
• kirayə haqqı il boyu sabit gəlir gətirir;
• Xarici investorlar üçün əmlaka idarəetmə şirkətləri vasitəsilə xidmət göstərmək daha asandır.

2025-ci ildə Lissabon Aİ-də kriptovalyuta əməliyyatları üzrə bir nömrəli şəhər oldu: qeyri-rezidentlərdən edilən bütün alış-verişlərin təxminən 15%-i kriptovalyuta emalı vasitəsilə emal olunur.

Web3 sektorunda kapital qazanan ev sahibləri kriptovalyuta əməliyyatlarında xüsusilə fəal olublar - onlar üçün kriptovalyuta təbii ödəniş formasına çevrilib.

Lüks daşınmaz əmlak seqmentində kriptovalyuta büdcə seqmentinə nisbətən daha çox istifadə olunur.

Bunun səbəbi, böyük villaların sahiblərinin çox vaxt özləri kriptovalyuta investorları olması və ya Web3 bazarlarında kapital toplamalarıdır.

Kriptovalyuta ilə villaları haradan almaq olar:

• İspaniya - Marbella, Malaga, Costa del Sol;
• İtaliya - Liquriya, Toskana, Sardiniya;
• Fransa - Kot d'Azur, Nitsa, Kann;
• Malta - Dingli, Mdina, Sliema;
• Kipr - Pafos, Limassol.

Elit satıcılar adətən:

• artıq kriptovalyuta alıcıları ilə işləmişəm;
• OTC platformaları vasitəsilə məzənnəni təyin etməyə hazırdır;
• müzakirə etmədən böyük miqdarda BTC, ETH və ya USDT qəbul edin.

Ən çox yayılmış sxemlərdən biri qismən kriptovalyutada, qismən isə fiat valyutasında ödənişdir.

Məsələn, 2,5 milyon avro dəyərində bir villanın pulu aşağıdakı kimi ödənilə bilər:

• Kripto emalı vasitəsilə 1,8 milyon avro,
• Bank köçürməsi ilə 700.000 avro.

Bu yolla satıcı riskləri azaldır və alıcı müxtəlif kapital mənbələrindən çevik şəkildə istifadə edir.

2025-ci ildə Avropada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almaq artıq bir təcrübə olmaqdan çıxıb və aydın, strukturlaşdırılmış bir alətə çevrilib. Cəmi bir neçə il əvvəl vəkillərin improvizasiya etməsini tələb edən şey indi aydın MiCA qaydalarına, notariusların təcrübəsinə və mövcud kriptovalyuta emalı sxemlərinə əsaslanır.

Kriptovalyuta bazarın təbii bir hissəsinə çevrilib: okean kənarındakı mənzillər USDT ilə ödənilir, yeni binalar lisenziyalı platformalar vasitəsilə ödəniş qəbul edir və Marbelya və ya Limasoldakı lüks villalar çox vaxt tamamilə BTC ilə alınır. Avropa bankları böyük köçürmələr qarşısında panikaya düşməyi dayandırıb və notariuslar valyuta məzənnəsini necə tənzimləmək və vəsaitlərin mənşəyini yoxlamaq barədə təlimatlar alıblar.

Lakin görünən sadəliyinə baxmayaraq, kriptovalyuta əməliyyatları hüquqi cəhətdən həssas olaraq qalır. Tələsməyə yer yoxdur: sənədlərin düzgün hazırlanması, məzənnənin dəqiq tənzimlənməsi, düzgün ödəniş metodunun seçilməsi və ən əsası, kriptovalyuta əməliyyatının daxili işini başa düşən hüquqşünaslar və agentliklərlə işləmək vacibdir. Səhvlər baha başa gələ bilər - bəzən yüz minlərlə avro.

Qaydalara əməl etsəniz, Avropada kriptovalyuta ilə daşınmaz əmlak almaq adi ödəniş etməkdən daha çətin deyil. Bundan əlavə, düzgün ölkəni və əmlakı seçmək investorlara aşağıdakılara imkan verir:

• vergiləri optimallaşdırmaq;
• proqnozlaşdırıla bilən bir yurisdiksiyada kapitalı qorumaq;
• bütün kriptovalyutanızı fiat-a çevirmədən likvid aktiv əldə edin;
• Portfelinizi şaxələndirin və özünüzü bazar dəyişkənliyindən qoruyun.

Avropa bazarı artıq kriptovalyuta alıcılarına uyğunlaşıb və bu tendensiya yalnız güclənəcək. Getdikcə daha çox agentlik kriptovalyuta şöbələri təqdim edir, tərtibatçılar öz emal həllərini yaradır və Portuqaliya, Malta və Monteneqro kimi ölkələr kriptovalyuta investorları üçün tam hüquqlu mərkəzlərə çevrilir.

Şəffaf işləmək, sənədləri əvvəlcədən hazırlamaq və peşəkar dəstək seçmək istəyənlər üçün kriptovalyuta yeni bir reallıq açır: daşınmaz əmlak tez, rahat və lazımsız maneələr olmadan əldə edilə bilər.