Praqa Daşınmaz Əmlakına İnvestisiya: Nə Etməli və Necə Etməli

Praqa, sabitlik və güclü böyümə potensialı arasında tarazlıq axtaran özəl investorlar üçün Mərkəzi Avropanın ən cəlbedici bazarlarından biridir. Qiymətlərin çoxdan pik nöqtəsinə çatdığı və icarə gəlirlərinin azaldığı Qərbi Avropa bazarlarından fərqli olaraq, Praqa orta qiymətləri və yüksək tələbatı qoruyaraq böyüməyə davam edir.

Çexiya güclü iqtisadiyyata malikdir və sənaye, İT sektoru, bankçılıq və turizm tərəfindən dəstəklənir. Ölkənin ÜDM-i durmadan artır və işsizlik səviyyəsi Aİ-də ən aşağı səviyyələrdən biri olaraq qalır. Bu, həm yerli sakinlər, həm də Praqada mənzil və ya Çexiyada vasitəçilər olmadan sadəcə əlverişli bir ev almaq istəyən əcnəbilər tərəfindən mənzilə uzunmüddətli tələbat üçün zəmin yaradır.

Praqa bir neçə səbəbdən maraqlıdır:

• Çexiya sabit iqtisadiyyata malikdir. Bir çox AB ölkələrindən fərqli olaraq, Çexiya kəskin iqtisadi dalğalanmalarla qarşılaşmır. Milli valyuta olan Çexiya kronu nisbətən sabit qalır və mərkəzi bank ehtiyatlı siyasət yürüdür.
• Artan turist axını. Praqa ardıcıl olaraq Avropanın ən çox ziyarət edilən 10 şəhəri arasında yer alır. 2024-cü ildə şəhəri 9 milyondan çox turist ziyarət edib ki, bu da qısamüddətli kirayə evlərinə və otel layihələrinə yüksək tələbatı dəstəkləyir.
• Böyük daxili tələbat. Praqa Mərkəzi Avropa üçün universitet mərkəzidir. Çexiya Respublikasından və digər ölkələrdən on minlərlə tələbə, eləcə də rəqəmsal köçərilərin böyük bir əhalisi burada təhsil alır və bu da uzunmüddətli kirayə evlərinə güclü tələbat yaradır.
• Avstriya və Almaniya ilə müqayisədə münasib qiymətlər. Praqada kvadrat metrə düşən orta qiymət Vyana qiymətindən iki dəfə, Münhen qiymətindən isə təxminən üç dəfə aşağıdır ki, bu da bazara girişi daha az kapital tutumlu edir və böyümə üçün imkanlar açır.

Mən, Kseniya Levina, 15 ildən çoxdur ki, beynəlxalq daşınmaz əmlak əməliyyatlarını dəstəkləyirəm və həm özəl investorlara, həm də investisiya fondlarına məsləhət verirəm. Təcrübəmə Çexiya, Avstriya, Almaniya və İsveçrədəki əməliyyatlar daxildir. Geniş təcrübəm sayəsində müxtəlif bazarların güclü və zəif tərəflərini tanımağı öyrəndim.

Mən Vyanaya kapitalın qorunması bazarı kimi baxıram: sabit və etibarlıdır, lakin əhəmiyyətli qiymət artımı təklif etmir. Digər tərəfdən, Praqa fürsətlər bazarıdır, burada qısamüddətli icarə və təmir layihələri də daxil olmaqla, yaxşı böyümə potensialına və gəlirliliyə malik əmlaklar tapa bilərsiniz.

Praqa Avropanın mərkəzində strateji bir mövqedə yerləşir və bu da onu həyati əhəmiyyətli nəqliyyat və logistika mərkəzinə çevirir. Əsas yük marşrutları şəhərdən keçir və Vatslav Havel Beynəlxalq Hava Limanı Çexiya paytaxtını dünyanın 100-dən çox şəhəri ilə birləşdirir. Bu strateji yerləşmə biznesin, turizmin və bütövlükdə iqtisadiyyatın inkişafına kömək edir.

Çexiya Respublikası AB və Şengen zonasının üzvüdür və investorlar üçün yüksək səviyyədə hüquqi müdafiə və şəffaflıq təmin edir. Ölkənin Avstriya ilə müqayisə edilə bilən investisiya təhlükəsizliyi reytinqi var, eyni zamanda bazara giriş xərcləri baxımından daha əlverişlidir.

Digər Mərkəzi Avropa paytaxtları ilə müqayisə:

Praqa hər iki dünyanın ən yaxşısını təklif edir: Budapeştdən daha sabit və proqnozlaşdırıla biləndir, lakin Vyana və ya Berlindən daha böyük böyümə və gəlirlilik potensialı təklif edir.

PWC Real Estate 2025 , Dünya Bankı və Numbeo- məlumatlarına əsaslanan əsas parametrlərə — iqtisadi sabitlik, əməliyyat şəffaflığı və icarə gəlirliliyinə əsaslanan Avropa ölkələrinin müqayisəli reytinqi verilmişdir . Bu cədvəl Praqanın rəqibləri ilə necə müqayisə olunduğunu və Çexiya daşınmaz əmlak bazarına marağın niyə artdığını anlamağa kömək edir.

Praqa Avropanın turistlər üçün cəlbedici şəhəridir. Memarlığı, mədəni irsi və yerli mətbəxi sayəsində şəhər hər il milyonlarla ziyarətçi cəlb edir. 2024-cü ildə turistlərin sayı 9 milyonu keçib və 2030-cu ilə qədər onların 11-12 milyona çatacağı proqnozlaşdırılır. Bu, qısamüddətli kirayələrə yüksək tələbatı təmin edir ki, bu da xüsusilə şəhər mərkəzində və ya inkişaf etmiş infrastrukturu olan ərazilərdə əmlakla işləyən investorlar üçün vacibdir.

Turizmdən əlavə, Praqada kirayə və alış mənzillərinə güclü daxili tələbat var. Çexiyada ofislər açan tələbələr, gənc mütəxəssislər və beynəlxalq şirkətlər sayəsində şəhər sürətlə böyüyür. Bir çox xarici mütəxəssis Praqada uzunmüddətli mənzil kirayə etməyi seçir ki, bu da uzunmüddətli kirayə gəlirlərini illik 4,5-6% səviyyəsində dəstəkləyir ki, bu da gəlirlərin nadir hallarda 3%-i keçdiyi Vyanaya nisbətən daha yüksəkdir.

Son illərdə bir çox investor Avstriya və Almaniyadan Çexiya Respublikasına köçməyə başlayıb. Əsas səbəblərə daha aşağı giriş maneələri, yüksək qiymət artımı (ildə orta hesabla 6-8%), cəlbedici gəlirlilik və daha az sərt icarə məhdudiyyətləri daxildir. Vyananın bazarı daha yetkin və tənzimlənəndir, Praqa isə aktiv strategiyalar üçün daha çox imkan təklif edir: köhnə mənzil fondunun təmiri, qısamüddətli kirayə və binaların mənzillərə çevrilməsi.

Beləliklə, Praqa Mərkəzi Avropanın əsas investisiya şəhərlərindən birinə çevrilib və investisiya təhlükəsizliyi ilə yüksək gəlir əldə etmək imkanı arasında cəlbedici bir tarazlıq təklif edir.

Praqa Avropa investisiya xəritəsində güclü oyunçudur, lakin regionda investorları cəlb edən yeganə şəhər deyil. Mərkəzi və Şərqi Avropa bazarları dinamik şəkildə inkişaf edir və hər birinin öz xüsusiyyətləri, gəlirlilik səviyyələri və riskləri var.

Praqa həm Vyana və Berlin kimi daha sabit bazarlarla, həm də Budapeşt və Varşava kimi daha aqressiv bazarlarla rəqabət aparır. Bu şəhərlər arasında seçim investorun məqsədlərindən asılıdır: kapitalın qorunması, sürətli artım və ya daha riskli strategiyalar vasitəsilə yüksək gəlir əldə etmək.

*HNWI – yüksək sərvətə malik şəxslər, varlı özəl investorlar.

Vyana premium, yüksək səviyyədə tənzimlənən bir bazardır. Vyanada mənzil qiymətləri demək olar ki, sabit qalır və kirayə qiymətləri sabitdir. Bununla belə, gəlirlilik aşağıdır və bazar son illərdə yavaş artım müşahidə edir. Şəhər təhlükəsizlik və uzunmüddətli kapital qorunmasına üstünlük verən investorlar üçün uyğundur.

• Müsbət cəhətləri: yüksək səviyyədə hüquqi müdafiə, minimal risklər, yüksək likvidlik.
• Eksiler: aşağı gəlirlilik, yüksək giriş həddi.

Budapeşt gəlirlilik baxımından regionda ən perspektivli bazarlardan biri hesab olunur. Burada daşınmaz əmlak qiymətləri Praqadakından daha aşağıdır və qısamüddətli icarə gəlirləri illik 8-10%-ə çata bilər. Lakin bazar daha az sabitdir və siyasi və iqtisadi risklər daha yüksəkdir.

• Müsbət cəhətləri: aşağı qiymətlər, yüksək gəlirlilik, aktiv turist axını.
• Mənfi cəhətləri: qeyri-sabit iqtisadiyyat, zəif hüquqi müdafiə, mümkün kəskin qiymət dalğalanmaları.

Almaniyanın ən böyük daşınmaz əmlak bazarıdır və iri investorlar və fondlar üçün cəlbedicidir. Lakin sərt icarə qaydaları və yüksək vergilər onu özəl investorlar, xüsusən də xaricdən olanlar üçün daha az cəlbedici edir. Qiymətlər artır, lakin orta tempdədir və gəlirlilik nadir hallarda illik 3,5%-i keçmir.

• Müsbət cəhətləri: güclü iqtisadiyyat, mənzilə yüksək tələbat, əməliyyatların şəffaflığı.
• Mənfi cəhətləri: Sərt icarə nəzarəti qanunları, yüksək rəqabətli bazar.

Varşava sürətlə inkişaf edir və beynəlxalq şirkətləri cəlb edir, bu da mənzilə artan tələbatı stimullaşdırır. Polşadakı daşınmaz əmlaka , xüsusən də böyük şəhərlərdə, uzunmüddətli investisiya seçimi kimi baxılır. Daşınmaz əmlak qiymətləri Praqadakından aşağı, lakin Budapeştdəkindən daha yüksəkdir.

• Müsbət cəhətləri: dinamik artım, orta giriş həddi, güclü daxili tələbat.
• Mənfi cəhətləri: iqtisadi dalğalanmalar, daha az proqnozlaşdırıla bilən siyasət.

Praqa daşınmaz əmlak bazarı son on ildə sabit artım nümayiş etdirib. 2004-cü ildə Avropa Birliyinə qoşulduqdan bəri Çexiya Avropa iqtisadi proseslərinə fəal şəkildə inteqrasiya edir. Bu, investisiya axınına, infrastrukturun inkişafına və həyat səviyyəsinin yüksəlməsinə səbəb olub ki, bunların hamısı mənzil bazarına birbaşa təsir göstərib.

2010-2020-ci illər arasında Praqada kvadrat metrə düşən orta qiymət təxminən iki dəfə artmışdır. Bu artımı şərtləndirən əsas amillər aşağıdakılar idi:

• Miqrasiya prosesləri: Çexiya Şərqi Avropa və MDB-dən olan əmək miqrantları üçün əsas məkana çevrilib. Əhalinin artımı kirayə və alış mənzillərinə tələbatı artırıb.
• Turizm: Praqa Avropanın ən çox ziyarət edilən on şəhərindən biridir və qısamüddətli kirayə mənzillərə və otel mülklərinə yüksək tələbat yaradır.
• İqtisadi sabitlik: Çexiya Respublikasında sabit ÜDM artımı və aşağı işsizlik səviyyəsi (təxminən 3%) müşahidə olunur ki, bu da onu cəlbedici investisiya məkanına çevirir.

Vyananın daha yetkin bir bazarı var və burada qiymətlər daha yavaş artır. Son 10 ildə Vyanada kvadrat metrə düşən qiymət təxminən 35-40%, Praqada isə 70%-dən çox artıb. Bu, Çexiya bazarını daha dinamik və kapital artımı axtaran investorlar üçün uyğun edir.

2018-ci ildən bəri Praqa daşınmaz əmlak bazarı ildə 7-8% sabit qiymət artımı nümayiş etdirib. Hətta 2020-ci il pandemiya ilində belə, Praqada əhəmiyyətli bir eniş müşahidə olunmayıb: qiymətlər cəmi 1,5% düşüb və 2021-ci ilə qədər bazar bərpa olunaraq əvvəlki artım tempinə qayıdıb.

Mövcud dinamika aşağıdakılarla təmin edilir:

• nəqliyyat infrastrukturunun inkişafı və yeni yaşayış layihələrinin başlanması,
• tələbələr və İT mütəxəssisləri tərəfindən kirayəyə sabit tələbat,
• məhdud təklif – tikinti tempi tələblə ayaqlaşa bilmir və bu da qiymətləri yüksək saxlayır.

xüsusilə aktiv inkişaf edən və universitetlərə yaxın ərazilərdə ildə 5-7% arasında davamlı artımdır

Praqa rayonlara bölünür və hər birinin özünəməxsus investisiya xüsusiyyətləri var.

Nəticə:

• Premium yerlər (Praqa 1, 2, 6) mühafizəkar investorlar və qısamüddətli icarə üçün nəzərdə tutulmuş əmlaklar üçün uyğundur.
• Praqa 3, 5, 8 rayonları uzunmüddətli icarə investisiyaları və kapital artımı üçün idealdır.
• Praqa 9 və 10, öz yaşayış yeri və ya kirayə üçün Praqada ucuz bir mənzil almaq istəyən insanlar üçün yaxşı bir seçimdir.

Praqa daşınmaz əmlak bazarı geniş çeşiddə seçimlər təklif edir və bu da investorlara büdcələrinə, strategiyalarına və məqsədlərinə əsasən mükəmməl seçim tapmağa imkan verir. Hər seqmentin öz üstünlükləri və riskləri, eləcə də idarəetmə mülahizələri və dəyər artımı potensialı var.

Praqa özünəməxsus memarlığı ilə məşhurdur. Şəhər mərkəzində yerləşən bir çox bina (Praqa 1, Praqa 2) tarixi dəyərə malikdir.

Bu cür əmlaklar, orijinallığa və köhnə şəhərin atmosferinə dəyər verən turistlər və kirayəçilər arasında xüsusilə populyardır.

Xüsusiyyətlər:

• Onlar ən prestijli ərazilərdə - Çarlz Körpüsü, Köhnə Şəhər Meydanı və Praqa Qalasının yaxınlığında yerləşirlər.
• Yüksək qiymətlər – m² üçün 8000 avrodan 12000 avroya qədər, bu da Vyanadakı qiymətlərlə müqayisə edilə bilər, lakin Paris və ya Londonun mərkəzi ərazilərindən daha ucuzdur.
• Mədəni irsin qorunması orqanları ilə razılaşdırılaraq hər 10-15 ildən bir məcburi təmir.

Müsbət cəhətləri:

• Sahib üçün yüksək nüfuz və status.
• Kirayəçilər və turistlər tərəfindən sabit tələbat.
• Yaxşı likvidlik – bu cür əmlakları hətta böhran dövründə belə satmaq asandır.

Mənfi cəhətləri:

• Yüksək texniki xidmət və təmir xərcləri.
• İstənilən yenidənqurma və yenidənqurma işlərinin əlaqələndirilməsində çətinliklər.
• Airbnb kimi platformalar vasitəsilə icarəyə verilən mənzillərə məhdudiyyətlər riski.

Nümunə:

Praqa 1-də tarixi bir binada 90 m² sahəsi olan bir mənzilin qiyməti təxminən 950.000 avrodur və illik 3,5-4% qısamüddətli kirayə gəliri yarada bilər.

Vyana ilə müqayisə:

Vyananın tarixi mərkəzində oxşar əmlakların qiyməti 12.000 avrodan başlayır və daha yüksəkdir, təmir qaydaları isə daha sərtdir və icarə icazələri daha az verilir.

Praqadakı yeni binalar Praqa 5, Praqa 8 və Praqa 9 rayonlarında məşhurdur. Bu müasir yaşayış kompleksləri rahat yaşayışa yönəlib və tez-tez yeraltı dayanacaq, istirahət zonaları, idman zalları və Ağıllı Ev sistemlərini əhatə edir.

Tikinti tempinin məhdud olması səbəbindən bu cür layihələr çox vaxt qazıntı mərhələsində satılır.

Xüsusiyyətlər:

• ESG standartlarına uyğunluq (enerji səmərəliliyi, ətraf mühitə uyğunluq).
• Hüquqi təmizlik – mülkiyyət hüquqları ilə bağlı mübahisələrin minimal riskləri.
• Qiymətlər m² üçün 5000 avrodan 7500 avroya qədər dəyişir ki, bu da onları Praqanın mərkəzindəkindən daha əlverişli edir.

Müsbət cəhətləri:

• İlk illərdə minimal təmir xərcləri.
• Orta təbəqəli kirayəçilər və xaricilər üçün çox cəlbedicidir.
• Tikinti başa çatdıqdan sonra qiymətin 10-15% artması ehtimalı var.

Mənfi cəhətləri:

• Mərkəzi ərazilərdə məhdud seçim.
• Sonrakı satışlar zamanı investorlar arasında rəqabət.
• Gəlirlilik tarixi əmlakların gəlirliliyindən aşağıdır - ildə təxminən 4-4,5%.

Nümunə:

Praqa 8-də yeni kompleksdə 65 m² sahəsi olan mənzil 420.000 avroya satılır. Uzunmüddətli icarə gəliri ayda 1800 avrodur və illik təxminən 4,3% gəlir gətirir.

Vyana ilə müqayisə:

Vyanada yeni binalar daha çox dairəvi yoldan kənar ərazilərdə yerləşir və daha bahalıdır - m² üçün 7500 avrodan başlayır və bazar doyması səbəbindən qiymət artımları adətən ildə 3-5%-i keçmir.

Qısamüddətli icarə sektoru 2020-ci ilə qədər Praqada şəhərə böyük turist axını (ildə 9 milyondan çox turist) sayəsində çiçəklənirdi. Maraq bu gün də güclü olaraq qalsa da, şəhər hakimiyyəti, xüsusən də Praqa 1 və Praqa 2-də Airbnb və Booking kimi platformalar üçün qaydaları sərtləşdirib.

Xüsusiyyətlər:

• Yüksək gəlirlilik səviyyəsi – illik 8%-ə qədər, xüsusən də şəhər mərkəzində.
• Qanuni icarə üçün lisenziya tələb olunur. Lisenziya olmadan böyük cərimələr ilə üzləşə bilərsiniz.
• Mövsümi risk – yay və qış tətillərində pik yük, yaz və payızda azalma.

Müsbət cəhətləri:

• İnvestisiyanı tez bir zamanda geri qaytarmaq imkanı.
• Əmlakı aktiv şəkildə idarə etmək istəyən investorlar üçün uyğundur.
• Xarici turistlər və tələbələr arasında məşhurdur.

Mənfi cəhətləri:

• Qısamüddətli icarələrin tənzimlənməsində daimi dəyişikliklər.
• Peşəkar idarəetməyə ehtiyac (və ya idarəetmə şirkətinin xidmətlərindən istifadə).
• Mebel və avadanlıqların daha yüksək aşınması.

Nümunə:

Praqa 2-də 40 kvadrat metrlik studiya mənzilinin qiyməti 280.000 avrodur. Gecəsi 120 avro gəlir və orta yaşayış nisbəti 70% olduqda, illik gəlir 30.000 avro olacaq. Xərclərdən sonra xalis gəlir təxminən 7% təşkil edir.

Vyana ilə müqayisə:

Vyanada Airbnb qaydaları daha sərtdir. Əksər binalar kirayəçilərin razılığı olmadan qısamüddətli kirayələrə icazə vermir və bu seqmenti xarici investorlar üçün faktiki olaraq qapalı edir.

Kafelər, mağazalar, mini-otellər və kiçik ofis sahələri Çex Respublikasında daşınmaz əmlak almaq istəyən əhəmiyyətli kapitalı olan investorlar üçün cəlbedici olan fərqli bir trenddir.

Xüsusiyyətlər:

• Gəlirlilik yaşayış daşınmaz əmlakından daha yüksəkdir - illik 6-8%, otel biznesi halında isə 10%-ə qədər.
• İqtisadiyyatın vəziyyətindən və turist axınından yüksək asılılıq.
• Daha mürəkkəb hüquqi qeydiyyat və idarəetmə.

Müsbət cəhətləri:

• Düzgün yer seçimi ilə sürətli geri ödəmə.
• Böyük brendlərlə uzunmüddətli icarə müqavilələri bağlamaq imkanı.
• Çin və ərəb ölkələrindən olan alıcılar üçün cəlbedicidir.

Mənfi cəhətləri:

• İqtisadi böhran dövrlərində gəlirliliyin azalması riskləri.
• Biznesin yenidən istiqamətləndirilməsində çətinliklər (məsələn, mağazadan restorana).
• Satın almadan əvvəl dərin bazar təhlilinə ehtiyac.

Nümunə:

Praqa 3-də 15 otaqlı mini-otel 1,8 milyon avroya satılır. İllik əməliyyat gəliri təxminən 160.000 avro, xalis gəliri isə 8,5% təşkil edir.

Vyana ilə müqayisə:

Vyana kommersiya əmlakları üçün daha sabit bir seçimdir - tələbat proqnozlaşdırıla bilər, lakin gəlirlilik nadir hallarda illik 5%-i keçər. Digər tərəfdən, Praqa daha dinamikdir və yüksək gəlir gətirə bilər, lakin riskləri artır.

Praqa daşınmaz əmlak bazarı beynəlxalq səviyyədədir və bu, onu Mərkəzi Avropada ən açıq bazarlardan birinə çevirir. Əksər əməliyyatların yerli əhali tərəfindən aparıldığı Vyanadan fərqli olaraq, Praqada xarici investorlar əsas rol oynayır.

Əsas trendlər:

• Avropalı investorlar Paris və Londonun həddindən artıq qızmış bazarlarına alternativ olaraq Praqaya baxırlar.
• Çinli və ərəb alıcıları otel sektoruna aktiv şəkildə investisiya qoyurlar.
• Ukraynalılar və ruslar əksər hallarda ailə və ya uzunmüddətli kirayə məqsədləri üçün mənzil alırlar.

Vyana ilə müqayisə:

Avstriyada əcnəbilər ciddi məhdudiyyətlərlə üzləşirlər: müəyyən ərazilərdə əmlak almaq üçün xüsusi icazə tələb olunur və əməliyyatlar ciddi yoxlamadan keçir. Praqada belə maneələr yoxdur və bu da onu qlobal investorlar üçün daha çevik və cəlbedici bir bazara çevirir.

Çexiya investorlara ehtiyacları üçün ən yaxşı variantı seçməyə imkan verən bir neçə daşınmaz əmlak mülkiyyəti növü təklif edir.

Fərdi şəxs kimi satın alma. Bu, Çex Respublikasında mənzil almaq istəyən əksər xarici investorlar üçün uyğun olan ən sadə seçimdir. Prosedur şəffafdır və mürəkkəb hüquqi prosedurlar tələb etmir. Qeyri-rezidentlər üçün heç bir əhəmiyyətli məhdudiyyət yoxdur: onlar həm yaşayış, həm də kommersiya əmlakı ala bilərlər.

Şirkət vasitəsilə. Bu seçim iri investorlar və ya birdən çox əmlaka sahib olmağı planlaşdıranlar tərəfindən seçilir.

• İdarəetmə və vergi prosesi sadələşdirilib.
• Vergi optimallaşdırması korporativ təşviqlər vasitəsilə mümkündür.
• Sahib ictimai reyestrlərdə anonim qala bilər.

Daşınmaz əmlak fondları (SICAV) vasitəsilə investisiyalar. Avropa REIT-lərinə bənzər şəkildə, bu, birbaşa əmlak idarəçiliyi tələb etməyən passiv investisiya vasitəsidir. Çexiya bazarına investisiya qoymaq istəyən, lakin müəyyən bir əmlak almağa öhdəlik götürməyənlər üçün uyğundur.

Birgə mülkiyyət və ailə etibarnamələri. Ailələr və dostlar arasında populyar olan bu fondlar minimal giriş xərclərinə və icarə gəlirlərinin bölüşdürülməsinə imkan verir.

Çexiya daşınmaz əmlak bazarı, xüsusən də Praqada, Mərkəzi Avropada ən şəffaf və strukturlaşdırılmış bazarlardan biri hesab olunur. Çexiyanın Aİ üzvlüyü və müasir tənzimləyici standartlar sayəsində əməliyyat prosesi hətta xarici investorlar üçün belə sadə və başa düşüləndir. Lakin, bu görünən sadəliyə baxmayaraq, hər mərhələ bütün potensial riskləri aradan qaldırmaq üçün diqqət və peşəkar dəstək tələb edir.

Notarius və vəkil Çex Respublikasında daşınmaz əmlak əməliyyatları bağlanarkən investorların hüquqlarının qanuniliyini və qorunmasını təmin edən iki əsas şəxsdir.

Onların funksiyaları aydın şəkildə müəyyən edilmişdir ki, bu da fırıldaqçılıq və səhv riskini azaldır.

Avstriya ilə müqayisə:

Çex Respublikasında notariat rüsumları Avstriyadakından 2-3 dəfə aşağıdır, burada notarius əməliyyat məbləğinin 3%-ə qədərini ala bilər. Bundan əlavə, Çex Respublikasında qeydiyyat prosesi cəmi 1-2 həftə çəkir, Avstriyada isə bir aya qədər çəkə bilər.

Satın almadan əvvəl, xüsusən də Praqanın mərkəzindəki tarixi binalara gəldikdə, əmlakın hərtərəfli hüquqi yoxlamasını aparmaq olduqca vacibdir.

Vəkil təhlil edir:

1. Vərəsələr arasında mübahisələrin qarşısını almaq üçün sahiblərin tarixi.
2. Kommunal xidmətlər və vergilər üçün borcların olması.
3. Yüklülük – həbslər, girovlar, hüquqi mübahisələr.
4. Binanın statusu – istər mədəni abidə olsun, istərsə də tarixi irsin qorunması altında olan bir obyekt.
5. Yeni tikililər üçün layihə sənədlərinə uyğunluq xüsusilə vacibdir.

Çexiya qanunvericiliyi xarici investorlara daşınmaz əmlakı tamamilə uzaqdan almağa icazə verir.

Bu seçim xüsusilə MDB ölkələrindən, Asiyadan və Yaxın Şərqdən olan alıcılar arasında populyardır.

Bu necə işləyir:

1. Alıcı öz ölkəsində notarius tərəfindən təsdiq edilmiş etibarnamə verir.
2. Etibarnamə apostil ilə təsdiqlənir və çex dilinə tərcümə olunur.
3. Etibarnamə əsasında fəaliyyət göstərən vəkil və ya agent bütün hərəkətləri yerinə yetirir: hesab açır, müqavilələr imzalayır və əməliyyatı qeydiyyata alır.

Üstünlüklər:

• Alıcının şəxsi iştirakı tələb olunmur.
• Xüsusilə birdən çox əmlak alarkən sürətli emal.
• Səyahət və təşkilati məsələlərdə vaxta qənaət.

Çexiya - Avstriya

Praqada daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq, əmlakın alınması və sahib olması ilə bağlı vergilər və əlavə xərclər barədə dəqiq bir anlayış olmadan mümkün deyil.

Çexiya Mərkəzi Avropada ən aydın və şəffaf vergi sistemlərindən birinə malikdir və bu da onu xarici investorlar üçün cəlbedici edir. Bununla belə, gəlirliliyi dəqiq hesablamaq və gözlənilməz xərclərdən qaçınmaq üçün yerli vergi qaydalarını nəzərə almaq vacibdir.

Praqada mənzillərin və ya mənzillərin kirayəyə verilməsindən əldə edilən gəlir, sahibinin gəlir səviyyəsindən asılı olaraq 15%-dən 23%-ə qədər dəyişən mütərəqqi vergi dərəcəsinə tabedir.

Bir və ya iki əmlaka sahib olan özəl investorlar üçün ən çox tətbiq olunan minimum faiz dərəcəsi 15% -dir.

Xüsusiyyətlər:

• Vergi, idarəetmə, təmir və kommunal xidmətlər xərcləri çıxıldıqdan sonra xalis gəlirdən hesablanır.
• Əmlaklarını idarəetmə şirkətləri vasitəsilə icarəyə verən sahiblər idarəetmə haqqını çıxılan xərc kimi tələb edə bilərlər.
• Hüquqi şəxslər (məsələn, daşınmaz əmlaka sahib olan şirkətlər) üçün 19% korporativ vergi dərəcəsi tətbiq olunur.

Avstriya ilə müqayisə:

Avstriyada icarə vergisi dərəcələri sabitdir, bu da sistemi proqnozlaşdırıla bilən, lakin daha az çevik edir. Eyni zamanda, əmlakın saxlanması xərcləri, xüsusən də Vyanada, bahalı kommunal xidmət tarifləri və məcburi ödənişlər səbəbindən daha yüksəkdir.

Çex Respublikasında 15% kapital mənfəəti vergisi mövcuddur.

Əmlak əldə edildikdən beş ildən az müddət sonra satıldıqda vergi tutulur. Əgər əmlak daha uzun müddətdir ki, sahiblik altındadırsa, vergi tutulmur.

Hesablama nümunəsi:

• Mənzil 400.000 avroya alınıb və 3 ildən sonra 500.000 avroya satılıb.
• Mənfəət 100.000 avro, vergi isə 15.000 avro (15%) təşkil etmişdir.
• Əgər mülk sahibi bu əmlakı 6 ildən sonra satsaydı, heç bir vergi tutulmazdı.

Avstriyada qaydalar fərqlidir: uzunmüddətli mülkiyyətdə belə, demək olar ki, həmişə vergi tutulur, lakin dərəcələr daha aşağıdır - 4,2-6%, bu da onu daha proqnozlaşdırıla bilən, lakin tez-tez əmlak alıb satan aktiv investorlar üçün daha az faydalı edir.

Praqa, Brno və ya Pilsendə mənzil almaq, investisiyanızın son dəyərini hesablayarkən nəzərə alınması vacib olan bir sıra əlavə xərclərlə gəlir.

Praqa mənzil kirayəsi bazarı Avropada ən dinamik bazarlardan biridir. Şəhərdə tələbələrin, əcnəbilərin və rəqəmsal köçərilərin artan əhalisi yüksək kirayə tələbatını yaradır.

İnvestor üçün bu, icarə ödənişlərinin sabit axını və əksər Qərbi Avropa paytaxtlarına nisbətən daha yüksək potensial gəlir deməkdir.

Airbnb və Booking platformaları vasitəsilə qısamüddətli kirayə evləri, xüsusən də Praqanın mərkəzi ərazilərində (Praqa 1 və 2) populyar investisiya strategiyası olaraq qalır.

Xüsusilə turizm mövsümündə gəlirlilik illik 7-8%-ə çata bilər.

Nümunə:

• Praqa 1-də 50 m² sahəsi olan mənzilin qiyməti gecəsi 120-150 avrodur.
• 70% doluluqla bu, ayda təxminən 3000 avro və ya ildə 36.000 avro təşkil edir.
• Xərclərdən sonra xalis gəlir təxminən 8% olacaq.

Lakin son illərdə Praqa hakimiyyəti kirayə qaydalarını sərtləşdirib:

• Mərkəzi ərazilərdə qısamüddətli icarə üçün lisenziya tələb olunur.
• İl ərzində təqdim ediləcək günlərin sayına məhdudiyyətlər tətbiq olunur.
• Binaların sakinləri mənzilin mini-otel kimi istifadəsinə qarşı səs verə bilərlər.

Çexiya - Avstriya

Praqa və ya Brnoda uzunmüddətli mənzil kirayəsi riskləri azaltmaq və sabit gəlir əldə etmək istəyən investorlar üçün uyğundur.

Orta gəlirlilik 4-5% təşkil edir, universitetlər, beynəlxalq şirkətlər və aktiv miqrasiya prosesləri sayəsində tələbat isə daim yüksəkdir.

Çexiya - Avstriya

Vyanada gəlirlilik xeyli aşağıdır - 2-3% və bazar daha çox tənzimlənir: maksimum icarə qiymətləri və kirayəçi hüquqları ilə bağlı ciddi qaydalar mövcuddur ki, bu da gəlirliliyi məhdudlaşdırır.

İcarə idarəetmə xidmətləri xarici investorlar üçün xüsusilə vacibdir.

Praqada kirayəçi tapmaqdan tutmuş təmir və hüquqi dəstəyə qədər bütün mənzil idarəetmə dövrünü idarə edən yaxşı inkişaf etmiş idarəetmə şirkətləri bazarı mövcuddur.

• Komissiya: gəlirin 10-15%-i.
• Reklam, müqavilələrin bağlanması və mənzilin vəziyyətinin monitorinqi üçün ödəniş daxildir.
• Bu, xüsusilə rəhbərliyin gündəlik diqqət tələb etdiyi qısamüddətli icarələr üçün aktualdır.

Düzgün məhəllənin seçilməsi gəlirliliyin əsas amilidir. Praqada əmlak növü, hədəf auditoriyası və mənfəət potensialına əsaslanan aydın seqmentasiya mövcuddur.

Tövsiyələrim:

• Qısamüddətli kirayə üçün Praqa 1 və 2-ni seçmək daha yaxşıdır.
• Uzunmüddətli kirayə üçün – Praqa 3, 5 və 8.
• Uzunmüddətli alışlar üçün qiymətlərin hazırda daha aşağı olduğu, lakin yeni infrastruktur layihələri sayəsində artacağı gözlənilən Praqa 9 və 10-cu şəhərləri nəzərdən keçirin.

Praqa daşınmaz əmlak bazarı iki əsas seqmentə bölünür - təkrar bazar və yeni inkişaflar. Hər birinin özünəməxsus xüsusiyyətləri, qiymət dinamikası və cəlbedici xüsusiyyətləri var. Aralarındakı fərqləri anlamaq, düzgün investisiya strategiyası hazırlamaq üçün vacibdir.

Praqadakı bütün əməliyyatların təxminən 70%-ni ikinci dərəcəli bazar təşkil edir. Bu, şəhərin tarixi memarlığı ilə əlaqədardır və bu da Çexiya paytaxtının unikal memarlıq görünüşünü formalaşdırır. Praqanın 1, 2 və 3-cü mərkəzi rayonlarında ölkənin mədəni irsinin bir hissəsi olan 19-cu və 20-ci əsrin əvvəllərinə aid binalar üstünlük təşkil edir.

İkinci dərəcəli bazarın üstünlükləri:

• Atmosferi və nüfuzlu yeri sayəsində kirayəçilər və turistlər tərəfindən yüksək tələbat.
• Premium yeni binalarla müqayisədə kvadrat metrə görə daha aşağı qiymət.
• Yüksək keyfiyyətli təmirdən sonra əmlakın dəyərini artırmaq imkanı.

Qüsurlar:

• Köhnə evlər daimi baxım, kommunal xidmətlərin və fasadların təmirini tələb edir.
• Bəzi hallarda, yenidənqurma və təmir işlərini memarlıq irsini qoruyan orqanlarla əlaqələndirmək lazımdır.
• Binaların enerji səmərəliliyinin kifayət qədər olmaması səbəbindən yüksək kommunal xərclər.

Nümunə:

Praqa 2-də, 19-cu əsrə aid bir binada yerləşən 70 kvadrat metrlik bir mənzil 420.000 avroya satılır, lakin təxminən 40.000-50.000 avro dəyərində əhəmiyyətli bir təmir investisiyası tələb olunur. Təmirdən sonra əmlak 15-20% daha baha satıla və ya Airbnb kimi platformalar vasitəsilə turistlərə icarəyə verilə bilər.

Praqadakı yeni binalar şəffaf hüquqi strukturu və yüksək tikinti keyfiyyəti səbəbindən xarici investorlar arasında populyardır. Bir çox layihə, o cümlədən enerji səmərəliliyi, ekoloji cəhətdən təmiz materialların istifadəsi və ağıllı bina idarəetmə sistemlərinin quraşdırılması ESG standartları nəzərə alınmaqla hazırlanır.

Yeni binaların xüsusiyyətləri:

• Yeni komplekslər çox vaxt tikinti mərhələsində (qazıntı mərhələsində) belə satılır.
• Hüquqi tələlərin minimum riskləri.
• Yüksək likvidlik – müasir binalardakı mənzilləri yenidən satmaq daha asandır.
• Tarixi binalarla müqayisədə daha aşağı əməliyyat xərcləri.

Bazardakı əsas problem yeni binaların çatışmazlığıdır. Praqada tikinti templəri Vyana və ya digər Avropa paytaxtlarına nisbətən xeyli aşağıdır. Bu məhdudiyyətlər bürokratiya və sərt şəhərsalma qaydaları ilə bağlıdır.

Praqa daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq yalnız klassik kirayə mənzil alışı ilə məhdudlaşmır. Bazar həmçinin çevik kapital idarəçiliyinə və artan gəlirliliyə imkan verən digər strategiyalar təklif edir.

Bu strategiya gəlirlərin şaxələndirilməsinə yönəlib. İnvestor Praqada 100 kvadrat metrlik bir mənzil almaq əvəzinə, şəhərin müxtəlif yerlərində iki 50 kvadrat metrlik studiya əldə edir.

Üstünlüklər:

• Daha yüksək ümumi icarə gəliri.
• Bir əmlakı satıb digərini portfeldə saxlamaq imkanı.
• Bazardakı dəyişikliklərə uyğunlaşmaq daha asandır.

Mənfəət: orta hesabla bir böyük mənzilə sahib olduqdan 10-15% daha yüksəkdir.

Praqanın mərkəzindəki tarixi mənzilləri nisbətən aşağı qiymətə almaq, təmir etmək və qazancla yenidən satmaq olar.

• İnvestisiyalar: Əmlak dəyərinin 20-25%-i təmirə və onların təsdiqinə gedir.
• Mənfəət: satış marjası 20-30%-ə çata bilər.
• Risklər: planlaşdırma icazəsində gecikmələr, ixtisaslı podratçı tapmaqda çətinlik.

Nümunə:

Mənzil 350.000 avro + 70.000 avro təmir → satış qiyməti 500.000 avro, xalis mənfəət – təxminən 80.000 avro.

Praqa Avropanın ən böyük turizm mərkəzlərindən biridir və mini-otelləri və apart-otelləri investisiya üçün əla seçim edir.

• Mənfəətlilik: illik 10%-ə qədər.
• Xüsusiyyətlər: otel lisenziyası və təhlükəsizlik qaydalarına riayət edilməsi tələb olunur.
• Son illərdə pandemiyadan sonra turist axınının artması səbəbindən bu seqment fəal şəkildə inkişaf edir.

Pərakəndə satış, restoranlar, birgə iş sahələri və ofis sahələri daha yüksək kapital səviyyəsinə malik investorlar üçün əla seçimlərdir.

• Mənfəət: illik 6–9%, bu da yaşayış daşınmaz əmlakından daha yüksəkdir.
• Risklər: iqtisadi vəziyyətdən və kirayəçilərin ödəmə qabiliyyətindən asılıdır.
• Uzaqdan işləməyə meyl səbəbindən birgə iş yerlərinə və boş ofislərə tələbat artır.

Bazarın cəlbediciliyinə baxmayaraq, investorlar investisiyalarının gəlirliliyinə və likvidliyinə təsir göstərə biləcək bir sıra risklərdən xəbərdar olmalıdırlar.

Bazarın həddindən artıq istiləşməsi riski. Praqanın mərkəzi rayonlarında (Praqa 1 və 2) qiymətlər son beş ildə 40-50% artıb ki, bu da qiymət köpüyünün əmələ gəlməsini göstərə bilər. Qiymət artımı yavaşlayarsa və ya qiymətlər tənzimlənərsə, əmlakları ən yüksək qiymətlərlə alan investorlar kapitallarının azalmasını görəcəklər.

Airbnb və qısamüddətli kirayələrin tənzimlənməsi. Son illərdə Praqa hakimiyyəti qısamüddətli mənzil sahiblərinin fəaliyyətini fəal şəkildə məhdudlaşdırır.

• Praqa 1 və Praqa 2-də qısamüddətli icarə lisenziyası tələb olunur.
• Bəzi ərazilərdə turistlərə mənzilin ildə neçə gün kirayəyə veriləcəyinə dair məhdudiyyətlər mövcuddur.
• Qaydaların pozulması 20.000 avroya qədər cərimə ilə nəticələnir.

Bu dəyişikliklər Praqada qısamüddətli kirayə mənzilləri hədəf alan investorlar üçün gəlirləri azalda bilər.

Bürokratiya və əcnəbilər üçün mürəkkəb əməliyyatlar. Çex Respublikasında daşınmaz əmlakın alınması prosesi şəffaf hesab edilsə də, əcnəbilər hələ də çətinliklərlə üzləşə bilərlər:

• Sənədlərin çex dilinə tərcümə edilməsi və notarial təsdiqlənməsi zərurəti.
• Uzaqdan satın alma zamanı kadastr reyestrində qeydiyyat prosesi daha uzun çəkir.
• Vəkil və rieltorun peşəkarlığından və səriştəsindən güclü asılılıq.

Ucqar ərazilərdə aşağı likvidlik. Qiymətlərin hələ də aşağı olduğu Praqa 9 və 10-cu şəhərlərində əmlak likvidliyi məhduddur. Mənzilin satışı, xüsusən də iqtisadi böhran dövründə 9-12 aya qədər vaxt apara bilər.

Çexiya - Avstriya

Praqa yüksək həyat keyfiyyətinə malikdir, yaşayış xərcləri isə qonşu Avstriyaya nisbətən xeyli aşağıdır. Çexiyada yaşamaq üçün təkcə investisiya qoymağı deyil, həm də Praqa və ya Brnoda mənzil almağı planlaşdıran investorlar üçün əlverişlilik, təhlükəsizlik və inkişaf etmiş infrastrukturun birləşməsi çox cəlbedicidir.

Yaşayış xərcləri və şərait. Numbeo-ya görə, Praqada yaşamaq Vyanaya nisbətən təxminən 25-30% daha ucuzdur. Praqanın mərkəzində bir mənzilin orta kirayəsi təxminən 1000-1200 avrodur, Vyanada isə oxşar bir əmlakın qiyməti 1500-1800 avrodur.

Yemək, nəqliyyat və əyləncə də daha ucuzdur və bu da Praqanı yüksək həyat səviyyəsini qorumaqla yanaşı, xərcləri aşağı saxlamaq istəyən ailələr və təqaüdçülər üçün xüsusilə cəlbedici edir.

səhiyyə sistemi haqlı olaraq Mərkəzi Avropada ən yaxşılarından biri hesab olunur. Sakinlərin dövlət xəstəxana xidmətlərinin xərclərini qismən ödəyən məcburi tibbi sığorta sistemi mövcuddur. Bu, tibbi xidməti hətta orta gəlirli ailələr üçün də əlçatan edir. Özəl klinikalar daha geniş xidmətlər çeşidi və müasir imkanlar təklif edir, lakin onların xərcləri qonşu Avstriyadakından xeyli aşağı olaraq qalır.

Məsələn, Praqada bir mütəxəssislə məsləhətləşmə orta hesabla 40-60 avroya başa gəlir, Vyanada isə eyni xidmət 80 avro və ya daha çox ola bilər. Beləliklə, Praqa təkcə investorları deyil, həm də yüksək keyfiyyətli və əlverişli tibbi xidmət axtaran insanları cəlb edir.

nəqliyyat sistemi yaxşı dizayn edilmiş və rahatdır. Şəhər, şəhərətrafı ərazilər də daxil olmaqla, demək olar ki, hər bir rayonu əhatə edən metro və tramvay şəbəkələri ilə məşhurdur. Bu, Praqada avtomobil olmadan belə həyatı rahat edir.

Aylıq biletin qiyməti təxminən 25-30 avrodur ki, bu da tələbələr, təqaüdçülər və gənc mütəxəssislər üçün ictimai nəqliyyatı əlverişli edir. Taksi və avtomobil paylaşımı da sürətlə genişlənir - onların qiyməti Avstriyadakından daha aşağıdır və bu, şəhərdə səyahət edərkən mobilliyə və çevikliyə dəyər verən əcnəbilər və İT mütəxəssisləri üçün xüsusilə əlverişlidir.

maliyyə sistemi əcnəbilər üçün açıqdır və bank hesabı açmaq olduqca sadədir. Sizə sadəcə pasport və ünvan sənədi lazımdır. Çex bankları ingilis dilində müasir onlayn xidmətlər təklif edir və bu da maliyyə idarəçiliyini hətta çex dilində danışmayanlar üçün də rahat edir.

Çexiya kronu (CZK) sabit valyuta olaraq qalır və bank əmanətləri 100.000 avroya qədər dövlət tərəfindən sığortalanır ki, bu da investorların və özəl şəxslərin ölkənin bank sisteminə olan inamı artırır.

rəqəmsal köçərilər və beynəlxalq mütəxəssislər arasında Avropanın ən populyar on şəhəri arasındadır Bu, onun inkişaf etmiş İT infrastrukturu, sürətli interneti və çoxsaylı müasir birgə iş məkanları ilə əlaqədardır. Avropa və ABŞ-dan proqramçılar, dizaynerlər, marketinq mütəxəssisləri və onlayn biznes mütəxəssisləri şəhərə fəal şəkildə axın edirlər.

Bu peşəkar axını şəhəri daha beynəlxalq və dinamik etməklə yanaşı, həm də kirayə mənzillərə sabit tələbat yaradır ki, bu da qiymət artımını stimullaşdırır və Çexiya daşınmaz əmlak bazarını investorlar üçün daha cəlbedici edir.

Praqa tədricən paytaxtlarını qorumaq və ailələri üçün sabitlik və təhlükəsizlik təmin etmək istəyən insanlar üçün "Avropa cənnəti"nə çevrilir. Qeyri-sabit iqtisadiyyatı olan ölkələrin vətəndaşları üçün Praqada daşınmaz əmlak almaq əmanətlərini qorumağın etibarlı bir yoluna çevrilir.

AB və NATO üzvü olan Çexiya Respublikası uzunmüddətli investisiyalar üçün təhlükəsiz bir yurisdiksiyadır. Avstriyadan fərqli olaraq, Çexiya bazarında xarici alıcılara qarşı demək olar ki, heç bir məhdudiyyət yoxdur və bu da onu MDB, Asiya və Yaxın Şərqdən olan investorlar üçün daha əlçatan edir.

Ailələr Praqanı təkcə yüksək keyfiyyətli səhiyyə xidmətlərinə görə deyil, həm də təhsil haqqının ildə təxminən 6000 avroya başa gəldiyi - Vyanadakından təxminən iki dəfə az olduğu əlverişli beynəlxalq məktəblərinə görə seçirlər. Təhlükəsizlik də əsas amildir: Praqada cinayətkarlıq səviyyəsi, xüsusən də mərkəzi rayonlarda aşağı olaraq qalır və bu, onu uşaqlarla yaşamaq üçün rahat bir yerə çevirir.

Təqaüdçülər üçün Praqa Vyanaya əla alternativdir, oxşar yüksək həyat keyfiyyəti təklif edir, lakin xeyli aşağı xərclər təklif edir. Mənzil və kommunal xidmətlər Avstriyadakından 30-35% daha aşağıdır və bu da rahatlıqdan ödün vermədən pula qənaət etməyə imkan verir.

Çexiya, mülayim iqlimə, inkişaf etmiş infrastruktura və münasib qiymətlərlə təklif olunan yüksək səviyyəli tibbi xidmətlərə dəyər verən Almaniya və İsveçrədən olan təqaüdçülər arasında da məşhurdur.

Nəticədə, Praqa əlverişlilik və həyat keyfiyyəti arasında unikal bir tarazlıq təklif edir və gənc mütəxəssislər və ailələr, eləcə də rahatlıq və uzunmüddətli maliyyə sabitliyi axtaranlar üçün imkanlar yaradır.

Praqa və Vyananı yaşayış yerləri kimi müqayisə edin

İnvestisiyadan çıxmaq istənilən investorun strategiyasının əsas elementidir. Praqada daşınmaz əmlak satışı prosesi nisbətən sadə və şəffafdır, lakin əməliyyat planlaşdırarkən nəzərə alınmalı olan özünəməxsus xüsusiyyətləri var.

Orta əmlak satış müddəti:

• Mərkəzi rayonlarda (Praqa 1, 2, 3) daşınmaz əmlak tez bir zamanda satılır - orta hesabla 3-6 ay ərzində.
• Praqa 9 və 10 kimi tələbatın az olduğu ərazilərdə satış müddəti 9-12 aya qədər uzadıla bilər.
• AB və MDB ölkələrindən olan alıcıların yüksək marağı bazar üçün sabit likvidliyi təmin edir.

Kapital Mənfəəti Vergisi. Daşınmaz əmlak satarkən, investorlar əmlak satın alındıqdan sonra beş il ərzində satıldığı təqdirdə 15% kapital mənfəəti vergisi ödəməlidirlər:

• Əgər əmlak 5 ildən çox müddətə mülkiyyətdədirsə, vergi tutulmur.
• Spekulyativ əməliyyatlar planlaşdıran investorlar üçün gəlirlilik hesablanarkən bu amil nəzərə alınmalıdır.

Çexiya - Avstriya

Nəticələr

Praqa şəffaf investisiya çıxış şərtlərini daha aşağı vergilərlə birləşdirir ki, bu da onu Vyanadan fərqləndirir.

Praqa, 5 illik mülkiyyətdən sonra sıfır kapital mənfəəti vergisi səbəbindən uzunmüddətli investorlar üçün cəlbedicidir.

Digər tərəfdən, Vyana

Kseniya Levina, Çexiya, Avstriya və Almaniyada 15 ildən çox təcrübəsi olan Mərkəzi Avropa daşınmaz əmlak mütəxəssisidir. Karyerası ərzində o, Praqa və Vyanada yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlak alışları da daxil olmaqla onlarla əməliyyatın bağlanmasına kömək edib və bu bazarlar arasındakı əsas fərqləri dərindən başa düşür.

Levinanın sözlərinə görə, Praqa bu gün regionun ən dinamik bazarlarından biri olaraq qalır. Burada əməliyyatların emalı Avstriyadakından daha sadə və daha sürətlidir: ilkin razılaşmadan əmlakın qeydiyyatına qədər 4-6 həftə çəkir. Lakin Vyanada daha sərt qaydalar və daha mürəkkəb bürokratiya səbəbindən proses 2-3 ay çəkə bilər.

Çexiyanın əsas üstünlüyü xarici investorlar üçün əlçatanlığıdır. Avstriyadan fərqli olaraq, yaşayış və ya kommersiya əmlakının alınmasında faktiki olaraq heç bir məhdudiyyət yoxdur və bu da bazarı MDB, Asiya və Yaxın Şərqdən olan investorlar üçün açır.

Levina vurğulayır ki, əməliyyatın əsas mərhələsi əmlakın hüquqi yoxlanılmasıdır. Vəkil aşağıdakıları yoxlamağa borcludur:

• mübahisələrin və ya üçüncü tərəf hüquqlarının mümkünlüyünü istisna etmək üçün sahiblərin tarixçəsi;
• kommunal xidmətlər və ya ipoteka borclarının olması;
• kadastr məlumatlarının düzgünlüyü.

Çex Respublikasında bu araşdırma 5-7 iş günü çəkir və təxminən 500-1000 avroya başa gəlir. Avstriyada müvafiq araşdırmanın dəyəri daha yüksəkdir - 1500 avrodan başlayır - və prosedurun özü çoxpilləli təsdiq sistemi səbəbindən daha mürəkkəb ola bilər.

Ekspert iki bazar arasında investisiyaların şaxələndirilməsini tövsiyə edir, çünki onlar müxtəlif problemləri həll edirlər.

Nümunə 1: Praqada uzunmüddətli kirayə mənzil - sabit gəlir

Almaniyadan olan bir investor sabit kirayə gəliri əldə etmək üçün Praqada yaşayış daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq qərarına gəldi.

O, tələbələr və beynəlxalq şirkətlər arasında məşhur olan Praqa 3 (Žižkov) məhəlləsində 58 kvadratmetrlik iki yataq otaqlı mənzil alıb. Əmlakın qiyməti 320.000 avro idi. Bina 2018-ci ildə tikilib və heç bir təmirə ehtiyac duymayıb.

Mənzil uzunmüddətli olaraq Çexiyanın böyük bir startapında çalışan amerikalı İT mütəxəssisinə icarəyə verilib. Orta kirayə haqqı ayda 1450 avro və ya ildə 17.400 avro təşkil edib. Üç ildən sonra əmlakın dəyəri 18% artaraq 378.000 avroya çatıb. Kapitalın artımı nəzərə alınmaqla, ümumi gəlirlilik illik təxminən 8% təşkil edib.

Məsələn 2. Kənd evi – təkrar satış üçün layihə

Çexiyadan olan bir investor, Praqadan bir saatlıq məsafədə, Karlovı Varı yaxınlığındakı bir kənddə köhnə bir ev alıb. Qiyməti 95.000 avro idi. Ev pis vəziyyətdə idi, lakin alman turistləri arasında məşhur olan mənzərəli bir ərazidə yerləşirdi.

İnvestor kommunal xidmətlərin tamamilə dəyişdirilməsi, damın təmiri və daxili təmir də daxil olmaqla, təmir işlərinə əlavə 45.000 avro sərmayə qoydu. Ümumi xərc 140.000 avro idi. Doqquz ay sonra ev satışa çıxarıldı və 210.000 avroya bir alman ailəsinə satıldı.

Məsələn 3. Tələbələr üçün Brno Mənzilləri – Uzunmüddətli Kirayələrə Yüksək Tələbat

Brno Çexiyanın ikinci ən böyük şəhəri və böyük universitet mərkəzidir. İsrailli investor Brnoda Masaryk Universitetinin yaxınlığında 35 kvadratmetrlik kiçik bir studiya mənzili almaq qərarına gəlib.

Əmlakın qiyməti 155.000 avrodur və bina yenidir və 2023-cü ildə tikiləcək. Mənzil tələbələrə ayda 850 avroya kirayə verilir. İdarəetmə şirkəti tam idarəetmə üçün gəlirin 12%-ni alır və bu da investorun digər layihələrə diqqət yetirməsinə imkan verir.

Məsələn 4. Pilsendə mənzil – bazara büdcə baxımından giriş

Çexiyanın dördüncü ən böyük şəhəri olan Pilsen, bölgənin sənaye və universitet mərkəzi kimi tanınır. Polşalı bir investor uzunmüddətli kirayə üçün kiçik bir mənzilə investisiya qoymaq qərarına gəldi.

Əmlak: 2010-cu ildə tikilmiş binada sahəsi 42 m² olan bir yataq otaqlı mənzil. Alış qiyməti: 110.000 avro. Mənzil Škoda avtomobil zavodunun işçisinə ayda 700 avroya kirayə verilir.

Nümunə 5: Ailə Evi – İnvestisiya və Yaşamaq üçün Yer

Ukraynalı cütlük iki uşağı ilə birlikdə Çexiyaya köçdü. Məqsədləri Çexiyada daimi yaşayış üçün ev almaq və onu yenidən satmaq idi. Onlar şəhər mərkəzindən 20 dəqiqəlik məsafədə, Praqa 9 ünvanında 160 kvadratmetrlik müasir bir ev tapdılar.

Alış qiyməti 520.000 avro idi. Ev yaxşı vəziyyətdə idi və heç bir təmirə ehtiyac duymurdu. Üç il sonra, artan bazar qiymətləri sayəsində evin dəyəri 620.000 avroya çatdı. Ailə evi satmaq qərarına gələrsə, onların mənfəəti təmir xərcləri daxil olmaqla 100.000 avro olacaq.

Məsələn 6. 300.000 avro büdcəsi olan investor – Praqa və Brnoda investisiyaları şaxələndirir

Qazaxıstandan olan bir investor tək bir əmlakdan asılılıqdan qaçmaq üçün portfelini şaxələndirmək istədi. Strategiyaya iki yaşayış əmlakının alınması daxil idi:

• Praqa, Vinohrady rayonu – 40 m² mənzil, 200.000 avroya uzunmüddətli kirayə verilir.
• Brno, universitetin yaxınlığında yerləşən studiya mənzili – 100.000 avro, tələbələrə kirayə verilir.

Portfelin ümumi gəlirliliyi illik 8% təşkil etmiş və aktivləri iki şəhər arasında bölüşdürməklə ümumi risk azaldılmışdır. İnvestor həmçinin kapitalını idarə etmək üçün çeviklik qazanmışdır: bir şəhərdə tələb azalarsa, digər şəhərdə qazancı kompensasiya edə bilərlər.

Məsələn 7. Şirkət vasitəsilə satınalma – vergi optimallaşdırması

Amerikalı investor Praqada iki əmlak alıb: kirayə mənzil və kafe üçün kommersiya sahəsi. Ümumi dəyəri 1,1 milyon avro olub. Vergi yükünü azaltmaq və idarəetməni sadələşdirmək üçün o, Praqada qeydiyyatdan keçmiş ofisi olan Çexiya şirkətini qeydiyyatdan keçirib. Dörd il ərzində hər iki əmlakın dəyəri 22% artıb.

İnvestor təxminən 60.000 avro vergi qənaət etdi və əlavə vergilər tətbiq etmədən mənfəəti qanuni olaraq digər layihələrə yenidən investisiya edə bildi. Bu strategiya, xüsusən də birdən çox əmlak və ya kommersiya daşınmaz əmlakı almağı planlaşdırdıqları təqdirdə, 500.000 avro və ya daha çox büdcəsi olan böyük investorlar üçün uyğundur.

Praqa və Vyana Mərkəzi Avropada iki əsas daşınmaz əmlak mərkəzidir, lakin onların investisiya profilləri bir sıra fundamental fərqlərə malikdir.

Praqa sürətli kapital artımı və icarə gəliri axtaranlar üçün idealdır. Şəhər sürətlə inkişaf edir və hər il turistləri, tələbələri və İT mütəxəssislərini cəlb edir. Qısamüddətli icarə qaydaları və mərkəzi ərazilərdə həddindən artıq istiləşmə ilə bağlı risklərə baxmayaraq, böyümə potensialı çox yüksək olaraq qalır.

Vyana, gəlirlilikdən daha çox sabitliyə üstünlük verən investorlar üçün seçimdir. Sürətli qiymət artımı olmasa da, bazar kəskin dalğalanmalardan qorunur. Bu, xüsusilə daşınmaz əmlaka uzunmüddətli kapitalın qorunması vasitəsi kimi baxanlar üçün vacibdir.

Riskləri minimuma endirmək üçün məsləhətlər:

• Əmlakla bağlı hər zaman hərtərəfli hüquqi araşdırma aparın.
• Bütün pulunuzu qısamüddətli kirayələrə xərcləməyin - müxtəlif növ əmlakları birləşdirin.
• Peşəkarlara etibar edin: hüquqşünaslar, vergi məsləhətçiləri, idarəetmə şirkətləri.
• Həm Çexiya, həm də Avstriyada daşınmaz əmlaka investisiya qoyaraq portfelinizi şaxələndirin.

Ekspertlər hesablayırlar ki, 2030-cu ilə qədər . Yerli hakimiyyət orqanları, ehtimal ki, qısamüddətli kirayə sektorunu (Airbnb) tənzimləməyə davam edəcək ki, bu da uzunmüddətli mənzil qiymətlərinin artmasına səbəb olacaq. Əsas potensial artım sahələri Praqa 1-3 xaricindəki ərazilərdir, o cümlədən Praqa 5, 9 və 10-cu ərazilərdəki kompleks inkişaf layihələri.

Satın almağa hazırlaşır

Hüquqi təlim

Maliyyə hesablaşmaları və alış

Əmlakın idarə edilməsi

Vergilər və maliyyə

Çıxış strategiyası