قاموس العقارات النمساوي: أكثر من 150 مصطلحًا يجب فهمها قبل الشراء

10 أكتوبر 2026

في قائمة الشقق في فيينا، قد ترى مصطلحات مثل "Nutzfläche" أو "Rücklage" أو "Wohnungseigentum" أو "Baurecht". وسيتضمن العقد أيضًا "Kaufanbot" و"Treuhandkonto" و"Aufsandungserklärung". تساعد الترجمة في توضيح الكلمات، ولكنها لا تشرح دائمًا الحقوق والنفقات والالتزامات التي تنطوي عليها.

على سبيل المثال، يمكن لشركة كاوفانبوت التعاقد مع مشترٍ حتى قبل توقيع عقد مفصل. ولا يعني ذكر كلمة "Rücklage" (أي "Rücklage") أن المنزل سيحتوي على أموال كافية لإجراء تجديدات مستقبلية. كما أن Neubau (أي "مبنى جديد") في الإعلان لا يشير بالضرورة إلى مبنى حديث الإنشاء.

يشرح قاموس فيينا للعقارات المصطلحات المستخدمة عند اختيار وشراء وتملك العقارات في النمسا. ويُعرّف كل مصطلح ويتضمن معلومات حول ما يجب على المشترين الانتباه إليه. تساعد هذه التعريفات في التحضير للمناقشات حول عقار معين مع وكيل عقاري أو محامٍ أو كاتب عدل أو مستشار ضريبي.

كيفية استخدام القاموس

يتم تجميع الشروط وفقًا لمهام المشتري:

١. معاملة وتسجيل الملكية.
٢. أشكال الملكية وأهداف الاستثمار.
٣. الإيجار وحقوق الانتفاع.
٤. المبنى والتصميم والمساحة.
٥. الضرائب والرسوم والمصاريف.
٦. وثائق الشقة والمنزل.
٧. أطراف المعاملة والجهات الحكومية.

في الختام، جمعنا قائمة بأخطاء الترجمة الشائعة، وإجابات على الأسئلة، وقائمة مختصرة بالوثائق التي يُنصح بمراجعتها. كما شرحنا المصطلحات، وتجدون الحسابات والإجراءات التفصيلية في الأقسام المخصصة لذلك في المدونة.

"إنّ فهم المصطلحات ليس علماً لغوياً، بل هو جزء من عملية التدقيق القانوني اللازم. عندما يفهم العميل ما هو مكتوب في الصفحة (ج) من المستخرج وفي محضر اجتماع الملاك، فإنه يتخذ قراراته بنفسه، بدلاً من الاعتماد على تفسير شخص آخر. مهمتي هي مساعدتهم على الوصول إلى هذه المرحلة قبل التوقيع، وليس بعده.".

— كسينيا، مستشارة استثمارية، شركة فيينا للاستثمار العقاري

1. معاملات وتسجيل حقوق الملكية

عند شراء عقار في النمسا، يُعدّ توقيع العقد وتسجيل الملكية مرحلتين منفصلتين. وتُثبت الملكية بتسجيلها في سجل العقارات. أما تسليم المفاتيح ودفع ثمن العقار فقد يتم في تواريخ أخرى محددة في العقد.

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
كوفانبوت	عرض شراء بشروط محددة، يُلزم المشتري عادةً لفترة زمنية معينة. إذا قبل البائع عرضًا محددًا بشكل كافٍ وفي الوقت المناسب، يُمكن إبرام عقد ملزم قانونًا. هذا ليس مجرد طلب معاينة أو حجز.
Bindungsfrist	الفترة التي يظل خلالها عرض الشراء ملزمًا لمقدمه. قبل التوقيع، من المهم التحقق من تاريخ انتهاء الصلاحية وشروط الإنهاء المتفق عليها.
أنبوتسانامي	قبول البائع للعرض. وتعتمد الآثار القانونية على محتوى العرض، وتوقيت القبول، والشروط والأحكام المحددة.
اتفاقية شراء	اتفاقية بيع وشراء. تحدد هذه الاتفاقية العقار، والسعر، والمدفوعات، ونقل الملكية، والضمانات، وغيرها من الشروط. ويتطلب تسجيل الملكية تقديم مستندات بالصيغة المحددة، بما في ذلك التصديق الرسمي على التوقيعات.
توضيح التغليف	الموافقة الصريحة على إدخال بيانات محددة في السجل العقاري. في معاملات الشراء، يشير هذا عادةً إلى موافقة البائع على تسجيل ملكية المشتري. وقد يرد ذلك في العقد أو في وثيقة منفصلة.
Treuhand / Treuhandschaft	دعم موثوق للمعاملات: يتولى ممثل معتمد إدارة الأموال والوثائق وفقًا للشروط المتفق عليها. ويُعدّ نطاق الأمانة وإجراءات الدفع للبائع من الأمور المهمة.
Treuhandkonto / Anderkonto	حساب أمانة لحفظ الأموال وتحويلها. اسم الحساب وحده لا يوضح شروط الحماية؛ لذا عليك مراجعة اتفاقية الأمانة وأسباب الدفع.
كتاب أساسي	سجل الأراضي هو سجل حكومي لحقوق الملكية العقارية. يسجل هذا السجل الملاك والحقوق المسجلة والرهونات. ويتم قراءة المستخرج بالتزامن مع الوثائق ذات الصلة.
Einverleibung	التسجيل النهائي لحق في السجل العقاري، مثل سند الملكية أو الرهن العقاري. في عملية البيع والشراء العادية، يُعدّ هذا التسجيل هو ما يجعل المشتري مالكًا للعقار.
Einlagezahl (EZ)	رقم تسجيل العقار ضمن نطاق السجل العقاري. يُستخدم هذا الرقم للتعريف بالاقتران مع تسمية Katastralgemeinde.
Katastralgemeinde (KG)	تُعدّ وحدة التسجيل العقاري وحدة تسجيل إقليمية. ويساعد اسمها ورقمها في تحديد العقار بشكل صحيح في السجل.
رقم القطعة الأساسية	رقم قطعة الأرض في المجتمع العقاري. قد يتضمن إدخال واحد في السجل العقاري عدة قطع أرض.
Anmerkung der Rangordnung	علامة تضمن أولوية تسجيل عمليات البيع أو الرهن العقاري مستقبلاً. عادةً ما تكون صالحة لمدة عام واحد من تاريخ الموافقة على الطلب. ولا تمنع هذه العلامة المالك من إجراء معاملات لاحقة.
ملاحظة	التسجيل المشروط للملكية، والذي يتطلب تأكيدًا لاحقًا (Rechtfertigung). وهو لا يُعادل التسجيل النهائي للملكية.
Lastenfreistellung	تحرير العقار من القيود المتفق عليها، وتحديداً إزالة رهن البائع. يجب أن يحدد العقد القيود التي ستُزال، والجهة المسؤولة عن ذلك، والجهة التي ستتحمل التكاليف.
بفاندرخت	الرهن، الذي يُستخدم عادةً لضمان قرض. ويتم فحص الالتزام المضمون، ومبلغ الرهن المسجل، وإجراءات إزالته أو الاحتفاظ به.
Dienstbarkeit / Servitude	حق الارتفاق: هو حق المرور أو السفر أو الاستخدام أو أي حق محدود آخر على ممتلكات الغير. ويُحدد مضمون ومعنى أي حق معين بالوثيقة التي يستند إليها.
Belastungs- und Veräußerungsverbot	حظر الرهن والتصرف. قد يتطلب موافقة الشخص الذي صدر لصالحه. وتعتمد صحته على الأساس القانوني والتسجيل.
قانون البيع المسبق	حق الشفعة. عند البيع، قد يُطلب من صاحب هذا الحق عرض العقار بشروط مناسبة. ويتم التحقق من إجراءات البيع قبل إتمام الصفقة.
Gewährleistung	المسؤولية القانونية عن عيوب العقار. من المهم التحقق من المواصفات والشروط المتفق عليها في العقد: تعتمد القدرة على تحديد المسؤولية، على وجه الخصوص، على الوضع القانوني للأطراف.
Übergabe	يتم نقل ملكية العقار فعلياً. وعادةً ما يتم تسجيل المفاتيح، وحالة العقار، وقراءات العدادات، والوثائق المنقولة. ولا يغني نقل الملكية عن تسجيلها.
Grundverkehrsbehörde	الجهة المختصة بمراجعة عمليات الاستحواذ العقاري وفقًا للوائح الولاية الاتحادية المعنية. وقد يُشترط الحصول على إذن بناءً على وضع المشتري أو خصائص العقار.
الاكتفاء الذاتي	يقوم ممثل معتمد، عادةً ما يكون محامياً أو كاتب عدل، بحساب وتحويل المدفوعات المطلوبة. ويتعين على المشتري استلام الحساب وتأكيد إتمام الإجراءات.

ما هو المهم أن نفهم قبل Kaufanbot

قبل توقيع العرض، يجب الاتفاق على سعر الشراء، ومدة العقد، والشروط اللازمة، بما في ذلك القيود المفروضة على شراء الأجانب للعقارات في النمسا. إذا كانت الصفقة مشروطة بتمويل بنكي أو تصريح شراء، فيجب توضيح ذلك جليًا في المستندات. ولا يُغني الشرح الشفهي عن الاتفاق التعاقدي.

تتكامل آليات التسوية والتسجيل. يحمي نظام التسجيل أولوية التسجيل، وينظم نظام الخزانة التعامل مع الأموال، ويحدد نظام الملكية الحرة الأخيرة رفع القيود. ويتم تحديد تطبيق هذه الآليات وتسلسلها لكل معاملة على حدة.

2. أشكال الملكية وأهداف الاستثمار

عقد الإيجار الاستخدام والتصرف الحصريين في شقة محددة. وفي الوقت نفسه، يمتلك المالك حصة في العقار المشترك. لذا، عند الشراء، تُعدّ وثائق الشقة والمبنى بأكمله مهمة.

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
إيجنتوم	حقوق الملكية. يعتمد نطاق حقوق المالك على القانون والرهونات المسجلة والقيود الأخرى المعمول بها.
ميتيجينتوم	الملكية المشتركة للعقارات. لا تشكل الحصة الواحدة بدون سند ملكية رسمي ملكية حصرية لشقة معينة.
Wohnungseigentum (WE)	الحق في الاستخدام والتصرف الحصري في شقة معينة أو غرفة منفصلة أو موقف سيارات، مرتبط بحصة في ملكية مشتركة.
Eigentümergemeinschaft	تجمعٌ لأصحاب العقارات يتولى إدارة ممتلكاتهم بشكل مشترك. وقد تؤثر قرارات صيانة المبنى على نفقات مالك الشقة.
مينديستانتيل	تُحدد حصة الملكية المشتركة المطلوبة لحق السكن المقابل. ويتم مقارنة حجمها بوثائق الملكية المكتسبة.
قيمة مفيدة	القيمة النسبية التقديرية للعقار. تُستخدم لتحديد الحصص؛ وتأخذ في الاعتبار المساحة وتعديلات خصائص العقار. وهي ليست سعر السوق.
بارفيزيرون	مصطلح يُستخدم عمليًا لتحديد القيمة المُستَغَلّة للعقارات الفردية. ولا يُكمِل هذا الحساب وحده تسجيل ملكية الشقة؛ إذ يلزم تقديم المستندات اللازمة وإتمام التسجيل.
Allgemeinteile	المناطق المشتركة في العقار: على سبيل المثال، السلالم، والواجهة، والسطح، أو أنظمة المرافق. يتم تحديد تكوينها وإجراءات استخدامها في وثائق المبنى.
Zubehör-Wohnungseigentum	الملحقات المرتبطة قانونيًا بوحدة سكنية محددة، مثل قبو أو حديقة معينة. قد يكون موقف السيارات ملكية منفصلة؛ ويتم التحقق من وضعه بشكل مستقل.
باورخت	حق ملكية مبنى على أرض شخص آخر. يُمنح هذا الحق لمدة تتراوح بين 10 و100 عام. وتُعدّ المدة المتبقية، والعقد، والمدفوعات، وعواقب الإنهاء أموراً بالغة الأهمية.
Superädikat	بناء يُقام على أرض شخص آخر دون نية الإقامة الدائمة. وهو كيان قانوني خاص يختلف عن "العقار" (baurecht).
قانون استغلال الفاكهة	حق استخدام ممتلكات الغير والحصول على دخل منها. قد يحد هذا من قدرة المالك على استخدام العقار أو تأجيره بشكل مستقل.
قانون الإسكان	الحق في الإقامة أو استخدام المسكن ضمن نطاق محدد. ويتم تحديد الأشخاص والمباني والمدة بناءً على أساس هذا الحق.
Genossenschaftswohnung	مصطلح عامي يُطلق على المساكن المملوكة لمنظمة إسكان غير ربحية، وغالبًا ما تكون تعاونية. يتضمن ذلك عادةً استئجار العقار أو استخدامه مقابل مساهمة مالية. ويمكن شراء العقار لاحقًا إذا استُوفيت الشروط، ولكن هذا ليس مضمونًا لكل شقة.
Gemeindewohnung / Gemeindebau	الشقق السكنية البلدية/المباني السكنية البلدية. يتم توفير هذا النوع من المساكن بموجب قواعد خاصة ولا يتم إدراجه في سوق الشقق الخاصة العادية.
شقة رعاية المسنين	شقة تم شراؤها بهدف تحقيق دخل إيجاري طويل الأجل. لا يضمن سند الملكية الحصول على دخل أو خصم ضريبة القيمة المضافة أو أي مزايا ضريبية أخرى.
Anlegerwohnung	شقة استثمارية. تسمية عامة في السوق للعقارات الاستثمارية، بدون وضع قانوني محدد خاص بها.
نموذج البناء	نموذج استثماري للمشاركة في بناء أو تجديد العقارات. وتعتمد الحقوق والالتزامات والمخاطر والآثار الضريبية على هيكل المشروع المحدد.
زينشوس	مبنى سكني مصمم لتوليد دخل من الإيجار. يُستخدم هذا المصطلح غالبًا للإشارة إلى المباني السكنية القديمة، ولكن العمر وحده لا يحدد الوضع القانوني.
شركة إيموبيلين جي إم بي إتش	شركة ذات مسؤولية محدودة تمتلك عقارات أو تُجري معاملات ذات صلة. الشراء من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة لا يُعفي تلقائياً من متطلبات الترخيص.
صفقة أسهم	الاستحواذ على أسهم في شركة تمتلك عقارات. يحصل المشتري على ملكية في الشركة بدلاً من شراء العقار مباشرةً. يتطلب ذلك مراجعة التزامات الشركة وآثارها الضريبية.

لماذا تُعدّ حقوق الملكية في المنزل مهمة؟

قد تختلف قيمة الاستخدام (Nutzwert) وحصص الملكية المشتركة بين شقتين متماثلتين في المساحة. عند تقييم المدفوعات الحالية، من المهم التحقق ليس فقط من الحصة، بل أيضًا من آلية توزيع النفقات المتبعة: فقد ينص القانون واتفاقيات الملاك واللوائح الخاصة على أسس حساب مختلفة.

بالنسبة لشركة باورخت، يتم فحص تاريخ الانتهاء والشروط بشكل منفصل. أما بالنسبة لصفقات الأسهم، فتُؤخذ التزامات الشركة وهيكل المشاركة والضرائب في الاعتبار. ولا يمكن مقارنة هذه الهياكل بشراء شقة عادية بناءً على سعر البيع فقط.

عند الاستثمار في العقارات النمساوية، يؤثر شكل الملكية على التكاليف وإجراءات الإدارة وإمكانيات استخدامها.

3. عقد الإيجار وقانون الإيجار

يُعدّ نظام الإيجار المُطبّق أمراً بالغ الأهمية بالنسبة للشقة المُراد تأجيرها، فهو يُحدّد الإيجار المسموح به، وحماية المستأجر، وشروط العقد. ولا يُمكن لكلمة "Altbau" أو Neubau وحدها في الإعلان تحديد هذا النظام.

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
MRG — قانون الميراث	قد ينطبق قانون الإيجار كلياً أو جزئياً أو لا ينطبق على عقد محدد. وتبقى القواعد الأخرى المعمول بها، بما في ذلك قواعد القانون المدني العامة، سارية المفعول.
فولانفيندونغ	تطبيق كامل لقانون الإيجار العادل. يشمل ذلك، من بين أمور أخرى، قواعد الإيجار المقبول، وتكاليف التشغيل، والحماية من إنهاء عقد الإيجار. وتختلف طريقة تحديد الإيجار باختلاف العقار والاتفاقية.
استخدام القطع	تطبيق جزئي لقانون الحد الأدنى لعائد الإيجار. تبقى بعض الأحكام الحمائية سارية، على الرغم من أن قيود الإيجار الأساسية بموجب قانون الحد الأدنى لعائد الإيجار لا تنطبق عمومًا. وهذا لا يعني غياب التنظيم.
Vollausnahme	استثناء العقد من نطاق اتفاقية حقوق الإدارة. تُحدد الحقوق والالتزامات بموجب القواعد والشروط الأخرى السارية في العقد. يجب تأكيد أساس الاستثناء.
هاوبتميتسينز	الإيجار الأساسي. وهذا منفصل عن الرسوم الإضافية، مثل نفقات التشغيل، ورسوم الخدمات الفردية، وضريبة القيمة المضافة، إن وجدت.
Richtwertmietzins	يتم احتساب الإيجار بناءً على القيمة السوقية (Richtwert) مع الرسوم الإضافية والخصومات المسموح بها. ينطبق هذا في الحالات المحددة قانونًا، ولكنه لا ينطبق على جميع الشقق القديمة.
ريشتويرت	قيمة أساسية تحددها الدولة الاتحادية لحساب بعض الإيجارات الخاضعة للتنظيم. وهي ليست متوسط إيجار السوق.
لاجزوشلاغ	تُضاف رسوم إضافية للموقع عند حساب الإيجار الخاضع للتنظيم. ويتم التحقق من استحقاقها ومبرراتها بالنسبة للعنوان والعقد المحددين.
فئة	يُحدد الإيجار بناءً على فئة تجهيزات الشقة، ويرتبط ذلك ببعض الترتيبات التعاقدية والانتقالية، ولا يمكن تطبيقه تلقائياً على جميع الشقق من نفس الفئة.
أنجيميسينر ميتزينس	إيجار معقول في الحالات المنصوص عليها في قانون الإيجارات السكنية. يتم تحديده بناءً على خصائص العقار وموقعه، وليس فقط بناءً على تفضيلات المالك.
Befristun	تحديد مدة الإيجار. بالنسبة لعقود الإيجار السكنية في قطاع الإسكان الاجتماعي، وبموجب القواعد السارية منذ عام 2026، فإن الحد الأدنى للمدة هو خمس سنوات لأصحاب العقارات من رواد الأعمال، وثلاث سنوات لأصحاب العقارات من غير رواد الأعمال الخاضعين لقانون الإسكان الاجتماعي. ويتم التحقق من تاريخ العقد والأحكام الانتقالية.
Befristungsabschlag	خصم على عقود الإيجار قصيرة الأجل عند تطبيق قيود الإيجار المعمول بها. هذا الخصم ليس إلزاميًا لجميع عقود الإيجار في النمسا.
Kündigungsverzicht	تنازل متفق عليه عن إنهاء العقد القياسي لفترة محددة. من المهم التحقق من الأشخاص الذين ينطبق عليهم هذا التنازل وما هي أسباب الإنهاء المتبقية.
Wertsicherungsklausel	ينص هذا البند على تعديل الإيجار بناءً على مؤشر أو آلية أخرى متفق عليها. ويخضع ذلك للقيود والشروط التعاقدية المعمول بها.
ميويج - ميتن-فيرتسيشيرونغسجيسيتز	القانون الذي يحكم شروط تعديل الإيجارات وفقًا لمؤشر التضخم. وتعتمد طريقة الحساب المحددة على نطاق التطبيق وتاريخ العقد والأحكام الانتقالية.
حذر	وديعة تأمين المستأجر. تُستخدم هذه الوديعة لتغطية المطالبات المعقولة وتُرد بالكامل عند انتهاء عقد الإيجار. وهي ليست ثمناً لشراء الشقة.
أبلوز	على سبيل المثال، قد يكون ذلك مقابل دفع ثمن أثاث منقول أو تحسينات معينة. ويعتمد جواز ذلك على أساس المقابل وتناسبه؛ فقد يكون دفع مبلغ غير معقول مقابل الحصول على عقد مخالفاً للقانون.
Investitionsablöse	تعويضات عن استثمارات المستأجرين عند انتهاء عقد الإيجار. وتعتمد الأهلية على نوع التحسينات التي أُجريت والامتثال للشروط والأحكام القانونية.
أونترميت	التأجير من الباطن. تعتمد إمكانية التأجير من الباطن وحدود القيود على الاتفاقية واللوائح المعمول بها. ولا يتطلب ذلك دائمًا موافقة منفصلة بنفس الصيغة.
قانون الدخول	حق بعض الأشخاص في إبرام عقد إيجار قائم في ظل ظروف معينة. ولا تضمن القرابة وحدها هذا الحق.
التزام بالحفاظ على الممتلكات	المسؤولية عن صيانة وإصلاح بعض الأعطال. ويعتمد توزيع المسؤولية بين الأطراف على النظام القانوني وطبيعة العمل.
Räumungsklage	الإخلاء أو إخلاء العقار. يتطلب الإخلاء القسري اتباع الإجراءات القانونية المعمول بها؛ ولا يُغني تغيير الأقفال بنفسك عن ذلك.
محطة التحكيم	هيئة بلدية مختصة ببعض النزاعات السكنية. في فيينا، تنظر هذه الهيئة في القضايا المحددة قانوناً؛ ولا تُعدّ خطوة أولى إلزامية في أي نزاع إيجار.
عقد الإيجار	رسوم اتفاقية الإيجار. تُعفى منها اتفاقيات الإيجار السكنية؛ ويتم تحديد مدى انطباقها على الاتفاقيات الأخرى بشكل منفصل.

لماذا لا يقدم عام البناء إجابة كاملة

عند تحديد MRG ، يُؤخذ في الاعتبار تاريخ رخصة البناء، ووجود ملكية الشقق، والتمويل الحكومي، وإنشاء مبانٍ جديدة، وظروف أخرى. على سبيل المثال، قد يخضع علية تم تطويرها لاحقًا في مبنى قديم لنظام مختلف عن الشقق في طوابقه السفلية.

بالنسبة للمستثمر، يتم أولاً تحديد النظام القانوني، ثم التحقق من العقد الحالي، وبعد ذلك فقط يتم حساب دخل الإيجار. ولا يُعد السعر المذكور في الإعلان أو في شقة مجاورة دليلاً على السعر المقبول للعقار المراد شراؤه.

يجب أن تأخذ توقعات الدخل في الاعتبار أيضًا شروط فهرسة الإيجارات في فيينا: لا يمكن احتساب الزيادات السنوية تلقائيًا.

دراسة حالة:

كان المشتري يخطط للانتقال إلى الشقة بعد انتهاء عقد الإيجار. راجعتُ العقد وحددتُ ظروفًا تستدعي تقييمًا قانونيًا لمدى صحة هذا البند. وبالتعاون مع محامٍ، توصلنا إلى أنه من المستحيل إخلاء الشقة في الموعد المحدد. راجعتُ معايير الاختيار: لشراء عقار للاستخدام الشخصي، كان من الضروري أن يكون العقار قابلًا للتحويل المجاني المؤكد. هذا الأمر استبعد خيارًا لا يتناسب مع خطط المشتري.

4. المبنى والتصميم والمساحة

تساعدك الشروط المذكورة في الإعلان على تصور الشقة، لكنها لا تغني عن مراجعة مخطط الأرضية والتراخيص والحالة الفعلية للشقة. ويكتسب هذا الأمر أهمية خاصة عند مقارنة المساحات وشراء شقة في منطقة ألت باو في فيينا، حيث يجب عليك مراجعة الوثائق الخاصة بأي أعمال تجديد أو ترميم.

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
ألتباو	مبنى قديم؛ في سوق فيينا، يُستخدم هذا المصطلح غالبًا لوصف مبنى تاريخي. لا يوجد تاريخ محدد يُحدد بموجبه جميع التبعات القانونية لهذا المصطلح. تُطبق معايير منفصلة للتأجير والبناء.
فصل الربيع	حقبة تاريخية من التطور الحضري المكثف من القرن التاسع عشر إلى أوائل القرن العشرين. وهي تشير إلى فترة معمارية، وليست تأكيداً على الحالة التقنية أو حالة الحفظ.
Neubau	مبنى جديد أو حديث نسبياً في تصنيف السوق. قد يشير إلى منزل بُني منذ عقود. لا يدل على اكتمال البناء حديثاً.
Erstbezug	السكن الأول. قد يشير هذا إلى عقار جديد أو إلى أول استخدام بعد التجديد. من المهم توضيح ما تم بناؤه أو تجديده تحديدًا.
Dachgeschossausbau (DG)	تحويل مساحات المعيشة إلى مساحات علوية أو غرف علوية. يقومون بفحص التصاريح والمساحة المسجلة والوضع القانوني المستقل للهيكل الناتج.
روداشبودن	علية غير مطورة. تعتمد إمكانية إنشاء مسكن على سند ملكية العقار، والموافقات، ومتطلبات البناء، والمواصفات الفنية.
سوتيرين	مساحة تقع تحت مستوى سطح الأرض أو جزئياً تحته. ويُحدد الاستخدام السكني بناءً على الغرض المسموح به ولوائح البناء.
هوشبارتير	طابق أرضي مرتفع. يتطلب ارتفاع النوافذ وسهولة الوصول إليها وموقعها الفعلي التحقق في الموقع.
الميزانين	طابق وسيط، وهو طابق نموذجي لبعض المباني التاريخية. لا يمكن تحديد موقعه وارتفاعه بدقة من خلال اسمه وحده.
ستيج	درج، أو مدخل، أو جزء من المبنى. قد يكون رقم ستيج جزءًا من العنوان، وهو ضروري لتحديد الشقة بدقة.
قمة	تحديد شقة أو مبنى منفصل، على سبيل المثال Top 14. يتم التحقق من الرقم بين الإعلان والخطة والعقد ووثائق الملكية.
مجلس الوزراء	غرفة صغيرة. لا يشير المصطلح بحد ذاته إلى وجود تدفئة منفصلة، أو الامتثال لمتطلبات السكن، أو إمكانية استخدامها كغرفة نوم.
لوجيا	مساحة مُدمجة في هيكل المبنى ومفتوحة من جانب واحد. إذا استُوفيت المعايير المحددة، تُحتسب مساحتها ضمن مساحة الشرفة؛ ولا تُعتبر اللوجيا شرفةً تلقائيًا.
نافذة الخليج	النافذة البارزة هي جزء بارز من الغرفة. من المهم التحقق من المخطط والأبعاد الفعلية وحالة الهيكل.
إنينهوف	الفناء الداخلي. لا تضمن النوافذ المطلة على الفناء الهدوء أو الإضاءة الجيدة: فحجمه واستخدامه والمساحات المجاورة له عوامل مهمة.
Wohnnutzflakhe	المساحة القابلة للاستخدام في العقار السكني. يتم توضيح إجراء الحساب بناءً على المستندات والأساس المطبق؛ ولا تكفي تسميات مساحة الإعلان وحدها.
سطح الاستخدام	المساحة القابلة للاستخدام المستخدمة في الحسابات المطلوبة قانونًا. بموجب قانون MRG وقانون WEG، لا تُحتسب الشرفات والباحات المفتوحة، ولكن قد تُحتسب اللوجيا. بالنسبة للأقبية والعليات، تُعدّ ملاءمتها للاستخدام السكني أو التجاري أمرًا بالغ الأهمية.
الفئات أ، ب، ج، د	تصنيفات تجهيزات الشقق وفقًا لقانون تنظيم العقارات. وتراعي هذه التصنيفات الخصائص القانونية المحددة وحالة العقار في الوقت ذي الصلة. ولا يحل حرف التصنيف محل وصف التجهيزات.
Widmung	يختلف الغرض من منطقة أو عقار فردي باختلاف السياق. من المهم التمييز بين الغرض من الموقع في التخطيط العمراني، والاستخدام المسموح به للمباني، والغرض المحدد في وثائق ملكية الشقة.
مخطط عرض المساحات	خطة تقسيم المناطق للاستخدام المسموح به للموقع والمناطق المجاورة. تساعد هذه الخطة في تقييم الاستخدامات المسموح بها للموقع والمناطق المجاورة.
مخطط البناء	خطة التطوير. تتضمن معايير البناء المسموح به، مثل الارتفاع وخطوط البناء والقيود الأخرى.
Zweitwohnsitz	مسكن ثانٍ. لا يمنح تسجيله الإذن باستخدام العقار كمنزل سياحي أو منزل لقضاء العطلات. تختلف القيود والرسوم المحتملة باختلاف المنطقة.
Denkmalschutz	حماية المعالم الأثرية. تختلف المتطلبات باختلاف الحالة المحددة والأعمال المخطط لها. وتُعدّ الموافقة على حماية المعالم الأثرية وتصاريح البناء أمرين منفصلين.
شوتزوني	قد تقيد منطقة التطوير المحمية، وخاصة في فيينا، التغييرات التي تطرأ على مظهر المبنى وأعماله الأخرى، لكنها لا تمنحه تلقائياً صفة النصب التذكاري.
التعقيم الحراري	تحسين الأداء الحراري للمبنى: على سبيل المثال، عزل أو ترقية عناصر محددة. يجب توثيق نطاق العمل ونتائجه.
جنرالسانيرونغ	تجديد شامل أو تجديد رئيسي. تصنيف سوقي بدون قائمة شاملة بالأعمال: يرجى الاستفسار عن الأعمال المنجزة وتاريخ إنجازها.
Sanierungsbedürftig	يتطلب الأمر إصلاحًا أو إعادة بناء. لا تشير الصياغة إلى ميزانية محددة: يعتمد التقدير على حالة الهيكل، والهندسة، والتصاريح، ونطاق العمل.

كيفية تجنب الأخطاء عند مقارنة المناطق

عند مقارنة شقتين، من المهم فهم كيفية حساب مساحة كل منهما. قد تختلف حالة الشرفة، واللوجيا، والتراس، والقبو القابل للاستخدام. ولا يعني جمع جميع قيم المساحة المذكورة في الإعلان بالضرورة الحصول على مساحة قانونية صحيحة.

تُقدّم بلدية فيينا شروحاتٍ مُفصّلة حول قانون البناء MA 25، تتناول على وجه التحديد الشرفات والباحات والتراسات وغيرها من العناصر. وللحصول على معلوماتٍ مُحدّدة عن شقةٍ ما، يُنصح بمقارنة قائمة العقارات، ومخطط الطابق، والوثائق التي تُحدّد المساحة والحصص.

دراسة حالة:

كان المشتري يفكر في شقة سعرها 320,000 يورو بمساحة 80 مترًا مربعًا. قارنتُ السعر المعلن مع مخطط الشقة وحساب المساحة: الرقم المعلن يشمل شرفة مفتوحة مساحتها 8 أمتار مربعة. بينما تبلغ المساحة الداخلية 72 مترًا مربعًا، لذا بلغ السعر حوالي 4,444 يورو للمتر المربع بدلًا من 4,000 يورو للمتر المربع. أعدتُ حساب العروض المماثلة، مع مراعاة قيمة الشرفة بشكل منفصل. حصل المشتري على تقييم معقول للعقار قبل تقديم عرضه.

5. الضرائب والرسوم والمصروفات

من المهم للمشتري فصل تكاليف المعاملة لمرة واحدة، والمدفوعات الدورية للمالك، والضرائب المستحقة عند استلام الدخل أو البيع. تنشأ هذه المبالغ لأسباب مختلفة، ولا ينبغي دمجها في مبلغ واحد تحت مسمى "تكلفة الصيانة".

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
كوفنيبينكوستن	تشمل المصاريف الإضافية المرتبطة بالشراء الضرائب ورسوم التسجيل والدعم القانوني والعمولات وغيرها من التكاليف الخاصة بالمعاملة. ويتم حساب هذه المصاريف بشكل منفصل عن سعر الشقة.
Grunderwerbsteuer (GrEST)	ضريبة اقتناء العقارات. بالنسبة لعملية شراء نموذجية مقابل عوض، فإن المعدل القياسي هو 3.5%؛ وتعتمد القاعدة الضريبية والاستثناءات على نوع النقل.
Eintragungsgebühr	رسوم إدخال سند الملكية في السجل العقاري. تبلغ نسبة رسوم تسجيل الملكية القياسية 1.1% من قيمة سند الملكية؛ ويتم التحقق من الإعفاءات المحتملة وفقًا للشروط والأحكام الحالية.
Pfandrechtseintragungsgebühr	رسوم تسجيل الضمان. تعتمد الرسوم على الضمان المسجل وقد تختلف عن مبلغ القرض الفعلي.
تكاليف التدريب التعاقدي	تكاليف إعداد وإدارة العقود. من المهم تحديد نطاق الخدمات، وضريبة القيمة المضافة، والتكاليف الإضافية، وما إذا كان الدعم الائتماني مشمولاً.
ماكلربروفيجن	عمولة الوساطة. بالنسبة لشراء شقة نموذجية تزيد قيمتها عن 48,448.51 يورو، يبلغ الحد الأقصى للعمولة لكل طرف 3% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. أما بالنسبة للمبالغ الأقل، فتُطبق حدود مختلفة؛ ويتم تحديد المسؤولية الفعلية بموجب العقد.
مبدأ الطلب	ينطبق مبدأ أولوية العميل على وساطة تأجير العقارات، وهو ما يحدد الجهة التي قد يُطلب منها دفع عمولة. ولا ينطبق هذا المبدأ تلقائياً على عمليات شراء وبيع العقارات.
دوار كهربائي أساسي	ضريبة عقارية دورية. يتم تحديد المبلغ بناءً على المعايير ذات الصلة واللوائح البلدية؛ وهي ليست ضريبة شراء.
تكاليف التشغيل	تكاليف التشغيل. بموجب تطبيق قانون إدارة الموارد الطبيعية (MRG) بالكامل، تُنظَّم قائمة هذه التكاليف بموجب القانون؛ أما في الأنظمة الأخرى، فتُؤخذ عوامل قانونية وتعاقدية إضافية في الاعتبار. ولا يُعتبر كامل المبلغ المدفوع شهريًا من قِبل المالك من ضمن تكاليف التشغيل.
Betriebskostenabrechnung	يمكنك إعداد تقارير عن المصاريف التشغيلية وإعادة حسابها للفترة. كما يتيح لك ذلك التحقق من الاستحقاقات ومقارنتها بالدفعات المقدمة.
طي	يُخصص اتحاد ملاك المنازل احتياطياً لتغطية النفقات المستقبلية، لا سيما صيانة المبنى. ويتم التحقق من الرصيد الفعلي والنفقات المخطط لها ومبالغ المساهمات. ولا يضمن وجود الاحتياطي عدم وجود رسوم إضافية.
تكاليف الصيانة	تكاليف صيانة العقار. من المهم التمييز بين الأعمال التي تُجرى داخل الشقة ونفقات المناطق المشتركة في المبنى.
شرف إدارة المنازل	مكافآت شركات الإدارة. وتختلف إجراءات حسابها وتخصيصها للملاك أو المستأجرين باختلاف النظام المعمول به.
حساب تكلفة التدفئة	احسب تكاليف التدفئة، وإذا كان النظام مناسبًا، فاحسب أيضًا تكاليف الماء الساخن. يتم التحقق من الفترة الزمنية وطريقة التوزيع والاستهلاك الفعلي.
Rauchfangkehrer	مُنظف مداخن أو متخصص يُجري عمليات الفحص اللازمة. هذا هو مُقدم الخدمة، وستُحدد الفاتورة الخدمات ذات الصلة إذا كانت مطلوبة للمنشأة.
Zweitwohnsitzabgabe	رسوم المنزل الثاني، حيثما تنص عليها اللوائح الإقليمية أو البلدية المعمول بها. هذه ليست ضريبة اتحادية موحدة؛ ويتم التحقق من وجود الرسوم في موقع العقار.
Umsatzsteuer (USt)	ضريبة القيمة المضافة. بالنسبة للإيجار السكني الخاضع للضريبة، يتم تطبيق معدل 10٪ بشكل عام، ولكن قد يتم تطبيق استثناءات وقواعد خاصة؛ وقد يكون لمواقف السيارات وبعض الخدمات معدل مختلف.
ضريبة القيمة المضافة	يخضع خصم ضريبة القيمة المضافة المدخلة لاستيفاء الشروط القانونية. ولا يُنشئ شراء شقة استثمارية في حد ذاته حقاً مطلقاً في الخصم.
AfA - Absetzung für Abnutzung	الاستهلاك الضريبي. بالنسبة للمباني التي تُدرّ دخلاً من الإيجار، يبلغ معدل الاستهلاك القانوني القياسي عادةً 1.5% سنويًا. أما الأراضي فلا تخضع للاستهلاك؛ وتتطلب الأنظمة الضريبية الخاصة وقاعدة الاستهلاك حسابات منفصلة.
Liebhaberei	تصنيف الأنشطة التي لا تهدف إلى تحقيق ربح شامل بالمعنى المتعارف عليه ضريبياً. قد يؤثر ذلك على الاعتراف بالخسائر ومعاملة ضريبة القيمة المضافة. ولا يكفي وجود نتيجة سلبية في سنة معينة للتوصل إلى استنتاج.
ImmoEST - Immobilienertragsteuer	شكل خاص من أشكال ضريبة الدخل على بيع العقارات. يبلغ المعدل القياسي على الدخل المقابل 30%، ولكن يتم حساب القاعدة الضريبية والاستثناءات والحالات الخاصة بشكل منفصل.
نيوفيرموجين	تصنيف العقارات التي تُحسب إيراداتها ونفقاتها الضريبية الفعلية عادةً عند البيع. من الأنسب تحديد فئة بناءً على الوضع الضريبي التاريخي للعقار، وليس فقط على تاريخ الشراء.
ألتفيرموجين	يُخصص هذا النظام لبعض العقارات "القديمة" التي يُمكن حساب ضريبة الدخل الخاصة بها عند بيعها. ويعتمد تطبيق هذا النظام على الوضع الضريبي السابق وظروف أخرى، بما في ذلك تغيير الاستخدام المقصود للأرض.
تحرير المقر الرئيسي	يُعفى الدخل الناتج عن بيع المسكن الرئيسي من ضريبة الدخل على العقارات (ImmoESt)، وذلك وفق شروط معينة. ولا يكفي تسجيل العقار كمسكن رئيسي (Hauptwohnsitz)؛ بل يُشترط استخدامه فعلياً والالتزام بالفترات الزمنية المطلوبة.
تحرر المصنع	يُستثنى من ذلك بيع المباني التي شُيّدت ذاتيًا، شريطة استيفاء شروط معينة. ولا يسري هذا الاستثناء تلقائيًا على الأراضي أو العقارات المشتراة والمجددة.

ما هي المبالغ التي لا يمكن جمعها؟

قد تظهر بنود الإيجار والتدفئة في نفس الإشعار الشهري، لكنها تُصنّف تحت عناوين مختلفة. بالنسبة لنموذج الاستثمار، من الضروري تحديد التكاليف التي يتحملها المالك وتلك التي يمكن تحميلها على المستأجر.

عند تقييم عملية الشراء، المدفوعات الإضافية والتكاليف الخفية عند شراء العقارات في النمسا، بما في ذلك الخدمات القانونية وضريبة القيمة المضافة المطبقة ورسوم التسجيل.

دراسة حالة:

عرض البائع خصمًا قدره 5000 يورو، ولكن عند مراجعة وثائق إدارة المبنى، اكتشفتُ وجود أعمال صيانة قادمة للواجهة وعدم كفاية الاحتياطي. بعد مقارنة ميزانية المشروع مع جدول توزيع التكاليف، حسبتُ الدفعة المقدمة الإضافية المحتملة للشقة بمبلغ 7200 يورو. ثمّ أوضحتُ ترتيبات التمويل وشروط الدفع. قبل توقيع العقد، اتفقنا مع البائع على توزيع هذه المصاريف ليتمكن المشتري من تقدير ميزانية الصفقة كاملةً.

6. وثائق الشقة والمنزل

لا توفر وثيقة واحدة صورة كاملة عن العقار. يُظهر المستخرج الحقوق المسجلة، وتُظهر الخطة التكوين، وتُظهر وثائق شركة الإدارة الوضع المالي للمبنى والأعمال القادمة.

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
Grundbuchauszug	مستخرج من سجل الأراضي. تحتوي الصفحة (أ) على معلومات حول العقار والسجلات ذات الصلة، وتحتوي الصفحة (ب) على معلومات الملكية، وتحتوي الصفحة (ج) على الرهونات. وتُعدّ أهمية ومضمون المستندات الداعمة أمراً بالغ الأهمية.
يفضح	وصفٌ إعلامي للعقار. يجب التحقق من بياناته، ولكن لا يمكن افتراض أنه لا يحمل أي أهمية قانونية: فقد تؤثر بيانات محددة على الخصائص والمسؤوليات المتفق عليها.
Energieausweis	شهادة أداء الطاقة. عند بيع أو تأجير عقار، ما لم يُنص على خلاف ذلك، يجب تقديم وثيقة لا يزيد عمرها عن عشر سنوات. لا تُعادل التقديرات الواردة في هذه الوثيقة فاتورة التدفئة الفعلية.
Nutzwertgutachten	آراء الخبراء حول القيمة المضافة للعقارات الفردية. يساعد على مقارنة الشقق والملحقات والحصص في العقارات المشتركة.
اتفاقية Wohnungseigentumsvertrag	اتفاقية ملكية الشقة. تنظم هذه الاتفاقية الحقوق ذات الصلة، والغرض من العقار، والعلاقات بين الملاك. وتُقرأ بالتزامن مع وثائق التسجيل وغيرها من الوثائق.
نظام المنزل	لا تلغي قواعد المنزل، مثل القواعد المتعلقة باستخدام المناطق المشتركة والحفاظ على الهدوء، الحقوق الممنوحة قانونًا بشكل تلقائي.
Protokoll der Eigentümerversammlung	محضر اجتماع الملاك. يتضمن المناقشات والقرارات. بالنسبة للنفقات المستقبلية، من المهم تحديد ما تم الاتفاق عليه بالضبط، وترتيب الاتفاق، وكيفية تمويله.
Jahresabrechnung	تقرير سنوي لإدارة الممتلكات. يغطي هذا التقرير الإيرادات والمصروفات والأرصدة وتوزيع الاستحقاقات.
معاينة	معلومات أولية من شركة الإدارة حول الأعمال والنفقات المقترحة. تساعد في تحديد الخطط التي لم تُدرج بعد في المدفوعات الحالية.
باوبيليجونج	يتم إصدار رخصة بناء أو بعض التعديلات. وتؤكد هذه الإجراءات أن البناء الفعلي يتوافق مع التصميم المعتمد.
Benützungsbewilligung	يُشترط الحصول على إذن لاستخدام المبنى المكتمل عند الحاجة. وبحسب نوع الأرض والإجراءات، قد يكون من الضروري تقديم وثيقة أخرى، مثل إشعار الإنجاز.
اتفاقية بناء	عقد مع المطور العقاري. في حال استيفاء الشروط، يُطبّق نظام حماية خاص للمشتري بموجب قانون حماية المشتريات العقارية. لا يضمن كل عقد مع مطور عقاري نفس الضمانات تلقائيًا.
اتفاقية توريد	اتفاقية ائتمان. تحدد هذه الاتفاقية الجهة التي تقبل الأموال، والشروط التي تتحقق منها، ومتى يتم تفويضها بتحويل الأموال.
Finanzierungszusage	تأكيد التمويل. قد يكون هذا التأكيد مشروطًا، أو محدد المدة، أو مرتبطًا بتقييم العقار. من المهم التحقق مما إذا كان هذا التأكيد يمثل التزام البنك النهائي.
غروندريس	إن مخطط الشقة وحده لا يؤكد شرعية إعادة التطوير أو دقة المنطقة المشار إليها؛ فالأصل والتاريخ والتطابق مع الحالة الفعلية أمور مهمة.
Meldezettel	نموذج تسجيل الإقامة. لا يُعد هذا النموذج سند ملكية أو تصريحًا لشراء عقار. تُستخدم معلومات التسجيل ذات الصلة لتأكيد التسجيل.

ما الذي يجب طلبه بالإضافة إلى الإعلان؟

تتطلب المعاينة الأولية عادةً مستخرجًا حديثًا، ومخططًا، ووثائق ملكية الشقة، وشهادة كفاءة الطاقة. أما بالنسبة لتقييم المبنى، فمن المفيد الاطلاع على أحدث التقارير السنوية، ومعلومات حول كود البناء (Rücklage)، وقانون البناء (Vorausschau)، ومحاضر اجتماعات المبنى لعدة سنوات. هذه مجموعة من الوثائق العملية، وليست قائمة إلزامية لكل معاملة.

في حال وجود تجديدات، أو علية، أو حديقة منفصلة، أو موقف سيارات، يلزم تقديم مستندات تثبت ذلك. وإذا كانت الشقة مؤجرة، يلزم تقديم عقد إيجار ساري المفعول واتفاقيات إضافية.

7. أطراف الصفقة والجهات الحكومية

قبل الشراء، من المفيد معرفة الجهة المسؤولة عن اختيار العقار، وإعداد العقد، وفحص حالته الفنية، وإدارة حسابات الأمانة. قد يقوم متخصص واحد بمهام متعددة، ولكن يجب تحديد نطاق عمله بدقة.

شرط	المعنى وما يجب على المشتري التحقق منه
محامٍ	محامٍ. بإمكانه تقديم استشارات في المعاملات، وصياغة العقود، والمساعدة في التسويات والتسجيل. يجب توضيح الأطراف المُمَثَّلة ونطاق المهمة.
كاتب العدل	كاتب العدل. يُصدّق على التوقيعات والوثائق، ويمكنه أيضاً إعداد العقود وإدارة المعاملات الائتمانية. ولا يقتصر دوره على التصديق على التوقيعات فقط.
شريك	ممثل طرف أو أطراف؛ في سياقات الضرائب والتسجيل، غالباً ما يكون محامياً أو كاتب عدل. ويختلف المعنى باختلاف الإجراء المحدد.
تروهاندر	يقبل الشخص الذي يؤدي واجب الأمانة الأموال ويحولها وفقًا للشروط المتفق عليها. وتُضمن الحماية من خلال الشروط والتنفيذ السليم للواجب، وليس من خلال وعد بالتزامن الحرفي.
وكيل عقاري	وسيط عقاري. قد يعمل كوسيط ثانٍ لكلا الطرفين أثناء عملية البيع. ولا تغني مهامه الإرشادية عن التمثيل القانوني المستقل للمشتري.
تاجر عقارات	فئة مهنية منظمة تشمل المهن التالية: سمسار عقارات، مدير عقارات، ومقاول بناء. ولا يضمن هذا المصطلح بالضرورة أن يكون الشخص مؤهلاً لأداء جميع هذه الوظائف.
إدارة المنزل	شركة إدارة أو مدير. ينظم إدارة المبنى ضمن نطاق التفويض والقانون، ويحتفظ بالسجلات، ويتفاعل مع الملاك.
Bauträger	المطور أو المنظم لمشروع البناء. يقومون بالتحقق من الكيان القانوني والمشروع والتصاريح والالتزامات التعاقدية.
مُدرب	خبير في المجال ذي الصلة. يستطيع تقييم القيمة والحالة الفنية أو القيمة التشغيلية. ويتطلب الحصول على شهادة خبير معتمد في الطب الشرعي تأكيدًا منفصلاً.
محكمة المقاطعة	المحكمة الجزئية. وبحسب اختصاصها، تنظر في بعض قضايا الإسكان وتحتفظ بسجل الأراضي (Grundbuch).
المحكمة الابتدائية	المحكمة المختصة بشؤون التسجيل في السجل العقاري. هذا وصف لوظيفة، وليس لمهنة مستقلة.
القاضي	إدارة مدينة ذات وضع خاص، بما في ذلك فيينا. تُرسل الطلبات المحددة إلى القسم المختص.
قسم القضاة (MA)	قسم من أقسام إدارة مدينة فيينا، يُشار إليه برقم. ويتم اختيار القسم المناسب بناءً على موضوع الطلب، وليس فقط المصطلح العام "العقارات".
هيئة المالية	السلطة الضريبية. مسؤولة عن المسائل الضريبية ضمن نطاق اختصاصها.
ميترفيرينيجونج	منظمة تقدم المشورة وتمثل المستأجرين في قضايا محددة. يتم تحديد شروط المساعدة والعضوية بشكل منفصل.
غرفة التجارة (WKO)	غرفة التجارة النمساوية. تقدم معلومات مهنية وخدمات البحث عن الشركات. كما يتم التحقق من نطاق النشاط التجاري المسموح به باستخدام شهادة الكيان القانوني (Gewerbeberechtigung) وسجل GISA.

ما هي المصالح التي يأخذها الوكيل في الاعتبار؟

في النمسا، من الشائع أن يعمل وسيط العقارات بصفة "وسيط مُحايد" (Doppelmakler). في هذه الحالة، يجب على الوسيط مراعاة مصالح كلا الطرفين. وهذا يختلف عن توكيل محامٍ لتمثيل مصالح أحد الطرفين بشكل مستقل.

لذا، من المهم أن يطرح المشتري سؤالين: ما هي صفة الوسيط؟ ومن الذي يتحقق تحديدًا من الشروط القانونية للمعاملة نيابةً عن المشتري؟ وبالمثل، من المهم توضيح مهام كاتب العدل والمحامي ووكيل التروهاندر، إن وُجدوا جميعًا.

مصطلحات غالباً ما يُساء فهمها

شرط	فهم مشترك	ماذا يعني هذا عملياً؟
Neubau	شقة حديثة البناء	قد تشمل فئة السوق منازل من عقود سابقة. يتم التحقق من سنة الصنع وحالة المنزل بشكل منفصل.
Erstbezug	يُعدّ بناء مبنى جديد أمراً لا غنى عنه	قد يشير ذلك إلى أول إشغال بعد إعادة البناء.
سطح الاستخدام	مجموع مساحة الشقة والشرفة والتراس والقبو	يتم تحديد التركيبة وفقًا للوائح المعمول بها. ويتم احتساب الشرفات المفتوحة واللوجيا بشكل مختلف.
تكاليف التشغيل	جميع المصاريف الشهرية للمالك	يمكن اعتبار الاحتياطي والتدفئة والكهرباء والإصلاحات بنودًا منفصلة.
طي	ضمان دفع تكاليف الإصلاحات مسبقًا	هذا هو احتياطي المبنى. وقد لا يكون كافياً للأعمال التي تم إنجازها أو المخطط لها بالفعل.
كوفانبوت	طلب شراء اختياري	قد يكون العرض ملزماً للمشتري، وإذا تم قبوله، فإنه يُنشئ عقداً ملزماً.
Wohnungsegentum	شقة لا تتصل ببقية المبنى	يرتبط الحق الحصري في امتلاك شيء ما بحصة في الملكية المشتركة ومسؤوليات المنزل.
Genossenschaftswohnung	شقة رخيصة مملوكة بالفعل لمستأجر	عادةً ما يكون هذا عقد إيجار أو استخدام؛ ويتطلب خيار الشراء تحققًا مستقلاً.
شقة رعاية المسنين	استثمار مع ضمان استرداد ضريبة القيمة المضافة	تعتمد النتيجة الضريبية على شروط الشراء والاستخدام والضريبة.
باورخت	الملكية المشتركة للشقة والأرض	يرتبط هذا الشيء بحق مؤقت على أرض شخص آخر.
حذر	دفعة مقدمة للشراء	وديعة التأمين في علاقات الإيجار.
يفضح	وثيقة تؤكد جميع الخصائص	الوصف يحتاج إلى التحقق؛ وقد يكون للتصريحات الفردية أهمية قانونية.

الأسئلة الشائعة

متى يصبح المشتري مالكاً لشقة في النمسا؟

في حالة الشراء العادي، يتم ذلك بعد تسجيل سند الملكية في السجل العقاري. ولا يُعد توقيع العقد ودفع الرسوم واستلام المفاتيح، في حد ذاتها، بديلاً عن هذا التسجيل.

هل يمكن اعتبار كوفانبوت حجزًا عاديًا؟

لا. هذا عرضٌ قد يترتب عليه آثارٌ ملزمة. قبل التوقيع، يجب عليك مراجعة محتواه، وفترة صلاحيته، وشروط وأحكام الصفقة.

هل الرواق مشمول في مساحة الاستخدام؟

إذا استوفت المعايير المحددة، تُضاف الشقة. أما الشرفة أو التراس المفتوح، مثل اللوجيا، فلا يُحتسب وفقًا لقواعد MRG وWEG. ويتم التحقق من المخطط وأساس الحساب للشقة المحددة.

هل من الممكن تحديد طريقة التأجير باستخدام كلمتي Altbau أو Neubau؟

لا. وثائق البناء، وملكية الشقة، والتمويل، وتاريخ المبنى، وأي استثناءات، كلها أمور ذات صلة. عمر الواجهة أو صياغة الإعلان غير كافية.

من يقوم بصياغة اتفاقية الشراء: محامٍ أم كاتب عدل؟

يمكن إعداد الاتفاقية بواسطة محامٍ أو كاتب عدل. ويحق لكليهما القيام بمهام ذات صلة، بما في ذلك تقديم الدعم الائتماني. ويتم تحديد توزيع المسؤوليات بدقة خلال عملية الموافقة على الصفقة.

هل يمثل الوكيل بالضرورة البائع فقط؟

لا. خلال عملية البيع، يمكنهم العمل كوسيط بين الطرفين ومراعاة مصالحهما. لكن هذا لا يُغني عن ضرورة فهم نطاق صلاحياتهم والتحقق بشكل منفصل من الشروط القانونية للشراء.

هل تعني Vorsorgewohnung عائدًا مضمونًا؟

لا. تعتمد الربحية على السعر، والإيجار المسموح به، ونفقات التشغيل، وفترات التوقف، والإصلاحات، والتمويل، والضرائب. ولا يُثبت سند ملكية العقار استحقاق الدخل أو خصم ضريبة القيمة المضافة.

هل تسمح الشركة للأجانب بشراء العقارات دون إذن؟

ليس تلقائيًا. يعتمد تطبيق قواعد الترخيص على الأرض والعقار وهيكل ملكية الشركة. أما الآثار الضريبية وتصاريح الاستحواذ فهي مسائل منفصلة.

أين يمكنني الحصول على مقتطف من كتاب "Grundbuch"؟

عن طريق الخدمات القضائية الرسمية، أو الخدمات المعتمدة، أو محامٍ، أو كاتب عدل. وتختلف شروط الوصول والتكلفة باختلاف طريقة الطلب. ابتداءً من 1 أكتوبر 2026، يمكن لمالكي العقارات الحصول على مستخرجات إلكترونية مجانية لعقاراتهم عبر منصة JustizOnline، حتى المبلغ المطلوب.

رأي الخبيرة: كسينيا ليفينا

"العميل الذي يفهم المصطلحات يطرح أسئلة مختلفة. فهو لا يسأل: "هل هذه منطقة جيدة؟" بل يسأل: "كيف هو نظام MRG هنا وماذا ورد في محاضر الاجتماعات خلال السنوات الثلاث الماضية؟" مع مثل هذا العميل، تتم الصفقة بشكل أسرع وأقل تكلفة - ببساطة لأننا لا نضيع الوقت في شرح البديهيات ولا نواجه مفاجآت في المرحلة النهائية.".

— كسينيا، مستشارة استثمارية، شركة فيينا للاستثمار العقاري

خلال فترة عملي في السوق النمساوية، لاحظت نمطًا متكررًا: نادرًا ما تكون أخطاء المشترين ناتجة عن نقص في المعرفة بالسوق، بل غالبًا ما تكون بسبب سوء فهم مصطلح مألوف. فهم يحسبون العائد بناءً على المساحة، التي تُقاس في الواقع بطريقة مختلفة. ويخططون لميزانيتهم دون مراعاة النفقات الإضافية، لأنها في بلدهم لا تتجاوز أجزاءً من النسبة المئوية. كما يخططون لرفع الإيجار، غير مدركين أن المبنى مشمول بالكامل بضمانة الإيجار.

لهذا السبب، فإن أول مستند أرسله إلى عميل جديد ليس مجموعة من الكائنات، بل قاموس. ومنذ ذلك الحين، تسير المحادثة بنفس اللغة.

قائمة مراجعة سريعة قبل الشراء

تساعدك هذه القائمة في إعداد المستندات والأسئلة. ويعتمد نطاق الفحص النافي للجهالة على العقار وشروط الصفقة.

الموضوع والحقوق

تم استلام مستخرج Grundbuch الحالي؛ وتمت مقارنة المالك والحصة والموضوع بالعرض المقدم.
تم فحص القيود، بما في ذلك المستندات الداعمة.
من الواضح ما هي الأعباء المتبقية وما هي الأعباء التي تمت إزالتها.
يتم تأكيد حالة الطابق السفلي أو موقف السيارات أو الحديقة أو الشرفة من خلال المستندات.
تتم مقارنة المنطقة والخطة بالوضع الفعلي والتغييرات المسموح بها.

المنزل والمصاريف المستقبلية

تم استلام وثائق ملكية الشقة.
تمت دراسة أحدث التقارير السنوية والمعلومات عن Rücklage وVorausschau.
تمت مراجعة محاضر الاجتماعات والقرارات المتعلقة بالعمل المتاحة.
يتم تحديد المدفوعات الحالية من قبل المالك والمساهمات الإضافية المحتملة بشكل منفصل.
تم التحقق من جواز الطاقة والوثائق الفنية المتاحة.

الاستخدام والتأجير

تم تحديد الغرض المقصود من هذا الشيء.
إذا كنت تخطط لتأجير العقار، فتحقق من نظام التأجير المعمول به.
بالنسبة للشقة المشغولة، تمت مراجعة عقد الإيجار والاتفاقيات الإضافية.
يتم التحقق بشكل منفصل من استخدام المنزل كمنزل ثانٍ أو منزل سياحي إذا كان ذلك متوافقًا مع غرض الشراء.

المعاملات والتسويات

قبل توقيع اتفاقية التمويل، تم الاتفاق على شروط التمويل والتصاريح اللازمة.
يتم تحديد متطلبات الترخيص للمشتري وهيكل الملكية المختار.
يتم حساب النفقات التي تتجاوز سعر العقار.
وظائف المشاركين ونطاق مهامهم معروفة.
تنعكس شروط تسوية الصناديق الاستئمانية وإزالة القيود والتسجيل في الوثائق.
تم الاتفاق على تاريخ النقل، وحالة الشقة، وإجراءات إعداد المحضر.

ما يستحق التذكر

لا تُعدّ المصطلحات المستخدمة في المعاملات العقارية النمساوية مجرد إجراء شكلي، بل هي وسيلة لفهم المعايير الحقيقية للعقار. إليك ثلاثة أمور جديرة بالتذكر، حتى لو لم يتوفر لديك الوقت لقراءة القاموس بأكمله:

تنشأ حقوق الملكية لحظة تسجيلها في السجل العقاري، وليس عند توقيع العقد أو الدفع. كل ما يحدث بين هاتين الحالتين محمي بسجل أولوية وحساب أمانة، ويتم التحقق من وجودهما قبل تحويل الأموال.

يتم شراء حصة في مبنى، وليس شقة. يشمل ذلك رسوم الصيانة، ونفقات المناطق المشتركة، وقرارات اجتماعات الملاك، واحتياطي الصيانة. توفر محاضر الاجتماعات صورة أدق للنفقات المستقبلية من أي وصف للعقار.

يُحدد نظام تأجير العقارات العائد. قبل حساب النموذج، من المهم معرفة ما إذا كان المبنى خاضعًا للحجز كليًا أو جزئيًا أو بسبب عدم سداد الرهن العقاري. في عام 2026، أُضيفت قواعد جديدة للربط بمؤشر التضخم ومدة العقد.

المصادر الرسمية: RIS, BMF, Ooesterreich GV, Stadt Wien.