العقارات في بولندا: كيف ولماذا تستثمر

تُعدّ بولندا اليوم من أكثر الأسواق نموًا وتطورًا في أوروبا. ويساهم استقرار الاقتصاد، وارتفاع أسعار المساكن، والسيولة العالية في جعل العقارات البولندية جذابة للاستثمار والسكن الشخصي على حد سواء.

وفقًا لهيئة الإحصاء البولندية، ارتفعت أسعار المساكن في بولندا بنسبة 6.6% على أساس سنوي في الربع الأول من عام 2025: 7.0% في السوق الأولية و6.2% في السوق الثانوية. وتتوقع شركة جيه إل إل أنه بحلول نهاية عام 2025، قد يصل سعر المتر المربع في وارسو إلى حوالي 3100 يورو (+6.2%)، وفي كراكوف إلى 2800 يورو (+5.7%)، وفي بوزنان إلى 2420 يورو (+5.2%).

تهدف هذه المقالة إلى تقديم صورة شاملة عن أهمية شراء شقة في بوزنان الآن، ودراسة كيفية شراء منزل في بولندا بشكل مربح، وشرح سوق العقارات في بولندا بشكل عام للمستثمرين والباحثين عن سكن مستقر. كما تقدم مقارنة مع سوق العقارات النمساوي.

اسمي أوكسانا زوشمان. أنا محامية ذات خبرة دولية ومستثمرة عقارية بخبرة تزيد عن عشر سنوات في الأسواق الأوروبية. على مر السنين، قدمتُ استشاراتٍ للعملاء بشأن شراء العقارات في الاتحاد الأوروبي، وساعدتهم في بناء محافظ استثمارية، ودعمتُ معاملاتهم من معاينة العقارات إلى تسجيل سند الملكية.

لماذا الآن؟
تشهد بولندا نموًا اقتصاديًا مستقرًا، وتطورًا مطردًا في بنيتها التحتية، وظروفًا مواتية للأجانب. ويتزايد انتشار "Nearshoring" - أي إعادة توجيه الشركات نحو أسواق غرب ووسط أوروبا - هنا، كما تتزايد الهجرة إلى الاتحاد الأوروبي.

النمسا سوقٌ يتميز بالاستقرار والقدرة على التنبؤ: مخاطر منخفضة، وشفافية عالية في المعاملات، وعوائد معتدلة ولكن مستقرة، ونموّ طويل الأجل في الأسعار. تُعتبر العقارات النمساوية ملاذًا آمنًا للمستثمرين المحافظين الذين يُقدّرون الموثوقية والحفاظ على رأس المال.

على النقيض من ذلك، تُعدّ بولندا سوقًا ديناميكية تتميز بأسعار مساكن أكثر ملاءمة، وتطورًا سريعًا، وإمكانات كبيرة لارتفاع قيمتها. هنا، يُمكن توقع عائدات إيجارية أعلى ورأس مال أعلى، لكن مستوى المخاطرة أعلى أيضًا - فالسوق أقل قابلية للتنبؤ وأقل حساسية للتقلبات الاقتصادية والسياسية.

ومن ثم فإن النمسا أكثر ملاءمة لأولئك الذين يسعون إلى الاستقرار وحماية استثماراتهم على المدى الطويل، في حين تعتبر بولندا جذابة للمستثمرين الراغبين في تحمل مخاطر أكبر مقابل إمكانية تحقيق عوائد أعلى.

لطالما احتلت فرنسا مكانةً راسخةً بين الأسواق الرائدة في أوروبا. فإطارها القانوني يحمي حقوق المستثمرين، وسيولتها العالية تُمكّن العقارات من إيجاد مشترين ومستأجرين.

وبحسب شركة Mordor Intelligence Source، تقدر قيمة سوق العقارات السكنية الفرنسية بـ 528.33 مليار دولار في عام 2025، ومن المتوقع أن تنمو إلى 697.52 مليار دولار بحلول عام 2030، وهو ما يمثل معدل نمو سنوي مركب (CAGR) بنسبة 5.92%.

يتزايد اهتمام المستثمرين ببولندا كموقع استراتيجي للاستثمارات العقارية. في ظل التقلبات التي تشهدها أسواق أوروبا الغربية، تشهد أوروبا الوسطى نموًا مستقرًا، وتلعب بولندا دورًا رائدًا. سنستعرض أدناه أسباب ذلك وكيفية الاستفادة من هذا التوجه لشراء شقة أو منزل في بولندا.

أكدت الفترة 2024-2025 هذا التوجه: لا تزال بولندا واحدة من أكثر الأسواق نموًا ديناميكيًا في المنطقة. ويشكل نمو الناتج المحلي الإجمالي الذي يفوق متوسط ​​الاتحاد الأوروبي (حوالي 3% في عام 2024، ومن المتوقع أن يصل إلى 3.2% في عام 2025)، والطلب المحلي القوي، والجذب النشط للشركات الأجنبية، أساسًا لاستقرار سوق الإسكان.

رأيي: هذا النمو ليس فقاعة. بخلاف أوروبا الغربية، حيث بلغت الأسعار ذروتها، لا تزال الأسعار في بولندا ترتفع، ولكن بوتيرة معتدلة، مما يُتيح فرصًا للاستثمار طويل الأجل. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة في مبنى جديد في بوزنان مقابل 125,000 يورو عام 2023، بينما يبلغ سعر عقارات مماثلة الآن 140,000 يورو.

نصيحة: إذا كنت تختار بين وارسو والمراكز الإقليمية، ففكر في كراكوف وبوزنان - فهما توفران عائدات إيجارية ممتازة وتحظى بطلب كبير بين الطلاب ومتخصصي تكنولوجيا المعلومات.

وفقًا لبيانات PWC والبنك الدولي لعام ٢٠٢٤، تحتل بولندا مرتبةً متقدمةً في المنطقة من حيث شفافية المعاملات وحماية حقوق الملكية. ووفقًا لموقع Numbeo، فإن مؤشر تكلفة المعيشة هنا أقل بنسبة ٣٠-٤٠٪ منه في ألمانيا، مما يُعزز الطلب على الإيجارات.

عمليًا، يستغرق تسجيل المعاملة من 4 إلى 6 أسابيع، وهو ما أعتبره الأمثل لأوروبا. علاوة على ذلك، تُقدم البنوك قروضًا لغير المقيمين، مما يُتيح الحصول على قرض عقاري بفائدة تتراوح بين 6.5% و7% سنويًا (أفضل من المجر أو جمهورية التشيك).

تجمع فرنسا بين العوائد المرتفعة نسبيًا والاستقرار والقدرة على التنبؤ وأسلوب الحياة الجذاب للعديد من المشترين.

يختار المستثمرون بشكل متزايد أوروبا الوسطى على ألمانيا أو فرنسا أو إسبانيا. والسبب بسيط: العائد وإمكانات النمو. في بولندا، تتراوح عوائد الإيجار بين 5% و6% سنويًا، مقارنةً بـ 2% و3% في الدول الغربية، ومع ذلك، لا يزال السوق ديناميكيًا.

تخلى أحد العملاء عن شقته في برلين التي تبلغ قيمتها 320 ألف يورو، واشترى منزلين في لودز، بولندا، مقابل 150 ألف يورو لكل منهما. يبلغ دخله الشهري من الإيجار 2200 يورو، مقارنةً بـ 1100 يورو المتوقعة في ألمانيا.

نصيحة: ابحث عن العقارات القريبة من الجامعات ومراكز النقل - فهي مطلوبة دائمًا بين المستأجرين.

مرّ سوق العقارات البولندي بمراحل تطور متعددة، ويُعتبر الآن من أكثر الأسواق حيويةً في أوروبا الوسطى. دعونا نلقي نظرة على كيفية تأثير العوامل التاريخية، وجغرافية الطلب، وسلوك المشتري على الاتجاهات الحالية.

بعد انضمام بولندا إلى الاتحاد الأوروبي عام ٢٠٠٤، بدأ السوق يشهد نموًا مطردًا، ساهمت فيه القروض العقارية الميسرة، والاستثمار الأجنبي، وتطوير البنية التحتية. وشهد السوق دفعة قوية ثانية بعد عام ٢٠٢٠. ومن أسباب ذلك الانتقال الجماعي لشركات تكنولوجيا المعلومات، وتدفق المهاجرين من أوكرانيا وبيلاروسيا، ونمو قطاع العمل الحر.

رأيي: السوق حاليًا في مرحلة نمو مستقر، وليس تضخمًا. على عكس أوروبا الغربية، لا تزال هناك إمكانات واعدة، خاصةً إذا كنت تخطط لشراء منزل في بولندا للإيجار أو للسكن.

كان لديّ عميل من كييف انتقل إلى بوزنان عام ٢٠٢٢. اشترى شقة بغرفتي نوم في مبنى جديد مقابل ١١٥ ألف يورو؛ قيمتها الحالية تتجاوز ١٣٥ ألف يورو، بالإضافة إلى دخل إيجار يبلغ حوالي ٦٥٠ يورو شهريًا.

في الفترة 2023-2024، شهد السوق نموًا ملحوظًا، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 8-10% سنويًا. وتتصدر وارسو تقليديًا من حيث الأسعار، بينما تحتل كراكوف المركز الثاني بقوة.

يتباطأ النمو إلى ما بين 5% و7% سنويا؛ ووفقا لشركة جيه إل إل، فإن الأسعار المتوقعة بحلول نهاية عام 2025 هي:

• وارسو: ما يصل إلى 3100 يورو (+6.2%)
• كراكوف: ما يصل إلى 2800 يورو (+5.7%)
• بوزنان: ما يصل إلى 2,420 يورو (+5.2%)

النمو ملحوظ بشكل خاص في قطاع المباني الجديدة. يشهد سوق إعادة البيع نموًا أيضًا، ولكن ليس بنفس السرعة. إذا كان هدفك هو زيادة رأس المال، فالمباني الجديدة أفضل. إذا كنت ترغب في التأجير الفوري، فالأفضل إعادة البيع.

إذا كنت تفكر في شراء شقة في بوزنان، فالآن هو الوقت المناسب: فالمعدل يتباطأ من نسبة مئوية من خانة العشرات إلى نسبة أكثر استقرارًا تتراوح بين 5% و7%. وهذا يُحقق توازنًا بين النمو والقدرة على التنبؤ.

وارسو المدينة الأكثر تكلفة وسيولة في بولندا، وخاصة المناطق المركزية وموكوتوف، حيث تبلغ الأسعار حوالي 16500 زلوتي بولندي/متر مربع (~4250 يورو) وهناك طلب كبير على الإيجارات طويلة الأجل ومساحات المكاتب.

مدينة كراكوف الطلاب والسياح، وخاصة البلدة القديمة وبودجورزي، حيث تبلغ تكلفة الشقق حوالي 15100 زلوتي بولندي/متر مربع (~3900 يورو) ويتم شراؤها بنشاط للإيجار.

مدينة فروتسواف محل اهتمام المتخصصين في تكنولوجيا المعلومات والمنتقلين؛ وتعتبر منطقتي كرزيكو وأولتينغ - 12700 زلوتي بولندي/متر مربع (~3275 يورو) - مناسبة تمامًا للإيجارات طويلة الأجل والاستثمارات في المباني الجديدة.

مدينتي غدانسك وتريسيتي بالإيجارات قصيرة الأجل، وخاصة البلدة القديمة وسوبوت، حيث تتراوح الأسعار من 11500 إلى 12300 زلوتي بولندي/متر مربع (~3000 يورو)، مع عائد على الشقق يصل إلى 8-10%.

مدينة بوزنان بين حاجز الدخول بأسعار معقولة والطلب المرتفع، وخاصة في منطقتي جرونوالد وجيزيس، حيث تبلغ الأسعار حوالي 10800 زلوتي بولندي/متر مربع (~2800 يورو) وهي أسعار جذابة للعائلات والطلاب.

مدينة لودز جذابة للمستثمرين ذوي الميزانية المحدودة، حيث توفر منطقتي Śródmieście و Polesie شققًا بأسعار معقولة - حوالي 7800 زلوتي بولندي/متر مربع (~2015 يورو)، في حين يظل الطلب على الإيجارات طويلة الأجل مستقراً.

المباني الجديدة ارتفاعًا في قيمتها بنسبة تتراوح بين 10% و15% قبل اكتمالها، مما يجعلها مثالية للاستثمارات طويلة الأجل. مثال: اشترى أحد العملاء شقة في بوزنان مقابل 118,000 يورو، ولكن بعد عام ارتفع سعرها إلى 135,000 يورو، بالإضافة إلى إيجار شهري قدره 650 يورو.

السوق الثانوي – يمكن تأجيره على الفور، وهو ذو أهمية خاصة في كراكوف وفروتسواف للطلاب.

الشقق قصيرة الأجل - عائد يصل إلى 8-10% في المدن السياحية (جدانسك، سوبوت، كراكوف)، ولكن هناك حاجة إلى اعتبارات الإدارة والموسمية.

العقارات التجارية - العقود طويلة الأجل، وعتبة الدخول المرتفعة (250 ألف يورو+)، والمكاتب الصغيرة ومساحات العمل المشترك في وارسو وفروتسواف هي أمور واعدة.

يُفضّل للمبتدئين شراء مبانٍ جديدة أو عقارات مُعاد بيعها، بينما يُنصح المُشترون المُتمرّسون بالتفكير في الشقق والعقارات التجارية. وتحظى استراتيجية "شراء منزل في بولندا للعائلة" بشعبية كبيرة في لودز والمناطق المحيطة بها.

لا يزال الطلب المحلي المحرك الرئيسي لسوق العقارات البولندي. تُنجز معظم المعاملات من قِبل البولنديين باستخدام الرهن العقاري، مما يضمن تدفقًا مستقرًا للمشترين ويقلل الاعتماد على العوامل الخارجية. في المدن الكبرى مثل وارسو وكراكوف وبوزنان، يُعزى الطلب المرتفع إلى الطلاب والعائلات الشابة وموظفي الشركات الكبرى.

• ويعد البولنديون المحرك الرئيسي للسوق، حيث يستخدمون الرهن العقاري بشكل نشط، ويشترون المساكن للأسر ويقومون بتأجيرها.
• يشكل الأوكرانيون إحدى أكبر مجموعات المشترين الأجانب، وخاصة في وارسو وكراكوف وبوزنان، والدافع وراء ذلك هو الإقامة الدائمة والاستثمار.
• يسعى البيلاروسيون إلى الاستقرار والحصول على تصريح الإقامة، ويفضلون الشقق في المناطق الحدودية.
• يقوم المستثمرون من الاتحاد الأوروبي بتنويع محافظهم الاستثمارية، وشراء الشقق والعقارات التجارية في المدن الكبرى.
• ينظر المستثمرون الأميركيون إلى بولندا باعتبارها سوقاً ناشئة تتمتع بإمكانات عالية لنمو الأسعار.

يدعم تنوع المشترين ديناميكية السوق واستقراره؛ فالعقارات البولندية جذابة للاستثمار طويل الأجل والإيجار. في عام ٢٠٢٤، اشترى الأجانب أكثر من ١٧ ألف عقار (حوالي ٥٪ من إجمالي السوق)، وشكّل الأوكرانيون حوالي ٢٠٪ من جميع المعاملات الأجنبية في وارسو.

يوفر السوق البولندي مجموعة متنوعة من أشكال الملكية وأساليب الاستثمار المناسبة للأفراد والشركات. فهم هذه الخيارات ضروري لاختيار الاستراتيجية المناسبة وتقليل المخاطر.

يمكن للأفراد (بما في ذلك غير المقيمين) شراء الشقق والوحدات السكنية بحرية في بولندا. تُطبق القيود فقط على الأراضي، وخاصةً في المناطق الحدودية وعلى الأراضي التي تزيد مساحتها عن هكتار واحد.

إذا كنت ترغب في شراء شقة في بوزنان أو منزل في بولندا لنفسك أو للإيجار، فهذا الخيار هو الأسهل والأسرع. اشترى عميل من أوكرانيا شقة بغرفتي نوم في بوزنان، وسجلها باسمه الخاص دون الحاجة إلى شركة، وفي غضون عام، استقر دخل الإيجار.

إن إنشاء شركة في بولندا أو استخدام شركة موجودة في الاتحاد الأوروبي يوفر فرصًا إضافية: تحسين الضرائب، والاستثمارات المشتركة، والمشاركة في المشاريع الكبرى.

بالنسبة للمستثمرين الأفراد، قد لا يكون هذا ممكنًا دائمًا، ولكن لمن يخططون لامتلاك عقارات متعددة أو استثمارات تجارية، تُعدّ الشركة أداةً مُيسّرة. اشترى مستثمر ألماني ثلاث شقق للإيجار في فروتسواف من خلال شركة Sp. z oo، مما سمح له بتسجيل جميع نفقاته وإيراداته من خلال الشركة، مما سهّل المحاسبة.

لا يزال عدد الصناديق الاستثمارية العقارية (REITs) في بولندا محدودًا، ولكن تتوفر خيارات استثمارية من خلال الهياكل الجماعية. وهذا مناسب لمن يرغبون في المشاركة في السوق دون الحاجة إلى التعامل مع العمليات وإدارة العقارات. بالنسبة للمبتدئين، يُعدّ هذا وسيلة لتنويع المخاطر دون الانغماس في تفاصيل التأجير والتجديدات.

يمكنك التعاون مع شركاء، أو إضفاء الطابع الرسمي على الملكية المشتركة، أو استخدام آليات الميراث والصناديق الاستئمانية. ملاحظتي: هذا مناسب إذا كان شراء عقار باهظ الثمن أو الاستثمار في عدة شقق يتجاوز ميزانية مستثمر واحد.

قام اثنان من عملائي بشراء شقتين بشكل مشترك في كراكوف - حيث يتقاسمان دخل الإيجار وتكاليف الإدارة، مما يجعل الاستثمار أكثر أمانًا.

• الشقق: متاحة للشراء بحرية من قبل مواطني أي بلد.
• الأراضي والمنازل: بالنسبة للأراضي التي تزيد مساحتها عن هكتار واحد أو المناطق الحدودية، يلزم الحصول على إذن من وزارة الداخلية.

إذا كنت ترغب في شراء منزل في بولندا، فاستشر محاميًا لمعرفة ما إذا كان الحصول على تصريح مطلوب، خاصةً بالنسبة للمساحات الكبيرة.

• الملكية الكاملة (Pełna własność) - يتمتع المالك بجميع الحقوق في العقار، بما في ذلك البيع والإيجار وإعادة التطوير.
• قانون التعاونيات - يتم تسجيل العقار باسم التعاونية، ولكن يمكن للمالك التصرف في الشقة.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (ملكية الجمعية) – يقوم السكان بتأجير الشقق، ودفع الإيجار، دون حقوق الملكية.

ولأغراض الاستثمار والإيجار، من الأفضل اختيار التملك الكامل لتسهيل إدارة الدخل وبيع العقارات.

يتطلب شراء العقارات في بولندا فهمًا للقوانين المحلية والإجراءات المتبعة. معرفة الخطوات والمتطلبات ستساعدك على الاستثمار بأمان وتجنب الأخطاء، خاصةً للمستثمرين الأجانب.

تبدأ عملية الشراء بالحصول على رقم ضريبي PESEL لغير المقيمين، والعثور على محامٍ ووكيل، ووضع العقد، ودفع وديعة، وتوثيق المعاملة.

يتحقق المحامي من قانونية المعاملة، ويتحقق من سند الملكية والعقد، ويساعد الوكيل في العثور على عقار مضمون بالسيولة والتفاوض على السعر. حتى لو كنت مستثمرًا خبيرًا، يُفضل الاستعانة بمحامٍ، فهو يوفر الوقت ويقلل المخاطر. وفّر أحد عملائي 5000 يورو عندما كشف محامٍ عن رهن عقاري على شقة في فروتسواف قبل توقيع العقد.

عند شراء عقارات في بولندا، وخاصةً للمواطنين الأجانب، تشترط البنوك والموثقون إثبات الهوية والأصل القانوني للأموال. وهذا إجراءٌ متبع، يحمي طرفي المعاملة ويقلل من مخاطر غسل الأموال.

المتطلبات الأساسية:

• وثيقة الهوية - جواز السفر أو الهوية.
• عنوان السكن - بالنسبة لغير المقيمين، ويتم تأكيده بشهادة الإقامة.
• إثبات الدخل - كشوفات الحسابات المصرفية أو شهادات الراتب أو الدخل.
• أصل الأموال - وثائق تتعلق ببيع العقارات أو الاستثمارات أو المدخرات.
• معلومات عن المشتري - استبيان KYC، والذي يشير في بعض الأحيان إلى غرض الشراء (الاستثمار، الإقامة الدائمة).

تشمل العقارات التجارية المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة والمستودعات. غالبًا ما تُجرى المعاملات من خلال شركات، وخاصةً في العقارات الكبيرة، وقد يكون عائدها أعلى من عائد العقارات السكنية. اشترى عميل من ألمانيا مكتبًا في فروتسواف عبر Sp. z oo وحصل على دخل ثابت من المستأجرين لعدة سنوات.

يتطلب شراء الأراضي والمنازل من قِبل مواطني الدول غير الأعضاء في الاتحاد الأوروبي تصريحًا من وزارة الداخلية للأراضي التي تزيد مساحتها عن هكتار واحد أو في المناطق الحدودية. قبل الاستثمار، من المهم التحقق من الاستخدام المقصود للأرض في خطة التنمية المحلية.

في بولندا، يمكنك شراء عقار دون الحاجة إلى الإقامة في البلاد عن طريق توكيل وكيل. هذه الطريقة مناسبة بشكل خاص للمستثمرين الأجانب الذين يتطلعون إلى شراء شقة في بوزنان أو منزل في بولندا أثناء تواجدهم في الخارج.

يُصدر كاتب العدل توكيلًا رسميًا، ويُخول الممثل بتوقيع اتفاقية البيع والشراء، ودفع العربون، واستلام المستندات نيابةً عن المشتري. ويمكن أن يكون التوكيل محدد المدة أو محدود المدة، حسب رغبة المستثمر.

اشترى عميلي الأمريكي شقة في بوزنان بتوكيل رسمي أثناء وجوده في نيويورك. سارت المعاملة بسلاسة، ولم يستغرق تسجيل العقار سوى أسبوع واحد بفضل الوثائق المُعدّة باحترافية.

لكل عقار في بولندا سجل ملكية عام (księga wieczysta)، يُسجل فيه جميع التفاصيل القانونية المتعلقة بالشقة أو المنزل أو قطعة الأرض. يتحقق محامٍ من أي أعباء عقارية أو رهون عقارية أو ديون أو مطالبات من أطراف ثالثة. تُعد هذه خطوة إلزامية، خاصةً إذا كنت تخطط لشراء شقة في بولندا لأغراض الاستثمار أو الإيجار.

بعد توقيع العقد وتوثيقه، تُسجل حقوق الملكية في السجل العقاري. هذه هي المرحلة الأخيرة من المعاملة، حيث يتم تأكيد حقوقك في العقار رسميًا، ويُتيح لك إدارته: تأجيره، أو بيعه، أو تسجيله من خلال شركة.

تستغرق عملية التسجيل عادةً من أسبوع إلى أسبوعين، وقد تستغرق وقتًا أطول إذا كانت المستندات غير مكتملة. يُنصح بتجهيز جميع الإيصالات والشهادات والوثائق الموثقة مسبقًا.

تُقدّم بولندا نظامًا ضريبيًا شفافًا وملائمًا نسبيًا للمستثمرين. ومع ذلك، من المهم مراعاة جميع النفقات لحساب عائدك بدقة.

تبلغ الضريبة السنوية على العقارات السكنية 1.00 زلوتي بولندي للمتر المربع (حوالي 0.25 يورو). أما بالنسبة لشقة بمساحة 50 مترًا مربعًا، فتبلغ 50 زلوتي بولندي (حوالي 12.5 يورو) سنويًا. في المدن الكبرى مثل وارسو أو كراكوف، قد تكون الرسوم أعلى قليلًا - حتى 2 زلوتي بولندي للمتر المربع (حوالي 0.5 يورو).

عند شراء عقار مُعاد بيعه، تُفرض رسوم صيانة عقارية بنسبة ٢٪ من قيمة العقار. على سبيل المثال، شقة بقيمة ٥٠٠,٠٠٠ زلوتي بولندي (حوالي ١٢٥,٠٠٠ يورو) → رسوم صيانة عقارية = ١٠,٠٠٠ زلوتي بولندي (حوالي ٢,٥٠٠ يورو). ضع رسوم الصيانة العقارية في تقدير التكلفة الإجمالية لحساب عائد استثمارك بدقة.

• المباني السكنية الجديدة حتى 150 مترًا مربعًا: ضريبة القيمة المضافة 8٪ → شقة 600000 زلوتي بولندي (~ 150000 يورو) = 48000 زلوتي بولندي (~ 12000 يورو).
• العقارات التجارية: ضريبة القيمة المضافة 23٪ → المكتب 1،000،000 زلوتي بولندي (~ 250،000 يورو) = 230،000 زلوتي بولندي (~ 57،500 يورو).

الشقق الصغيرة في المباني الجديدة أكثر ربحية – فهي تفرض ضريبة قيمة مضافة أقل وتنمو أسعارها بسرعة.

تبلغ التكلفة الإجمالية ٥-٦٪ من قيمة العقار. مثال: شقة بـ ٥٠٠,٠٠٠ زلوتي بولندي (حوالي ١٢٥,٠٠٠ يورو) ← تكلفة ٢٥,٠٠٠-٣٠,٠٠٠ زلوتي بولندي (حوالي ٦,٢٥٠-٧,٥٠٠ يورو).

على الرغم من انخفاض أعباء الضرائب والرسوم في بولندا، إلا أن النمسا تتميز باستقرار سوقي أكبر، وارتفاع في الأسعار، وارتفاع في الطلب على العقارات. قد تكون النمسا أكثر جاذبية للمستثمرين الباحثين عن استثمارات طويلة الأجل وسوق مستقرة، رغم ارتفاع تكاليفها.

يقدم النظام الضريبي البولندي للمستثمرين عدة طرق قانونية لتقليل العبء الضريبي وزيادة العائدات.

اختيار طريقة الضرائب:

• تعتبر الضريبة الثابتة بنسبة 19% مناسبة للمستثمرين الذين لديهم عقارات متعددة، كما أنها تبسط المحاسبة وتسمح بالتخطيط للدخل مسبقًا.
• إن معدل الضريبة التصاعدي الذي يتراوح بين 17% و32% مفيد للمستثمرين ذوي الدخل الإجمالي الصغير، حيث يتم فرض ضريبة ضئيلة على أول 17%.

شطب النفقات:

• يمكن تضمين تكاليف الإصلاحات والأثاث والمرافق وإدارة الممتلكات كنفقات، مما يقلل الدخل الخاضع للضريبة.
• على سبيل المثال: اشترى أحد العملاء شقة في بوزنان، وأنفق 20000 زلوتي بولندي (~5000 يورو) على أعمال التجديد والأثاث - مما أدى إلى تقليل القاعدة الضريبية، مما وفر حوالي 3800 زلوتي بولندي (~950 يورو) بمعدل 19%.

التسجيل عن طريق الشركة:

• إذا تم تسجيل العقار باسم كيان قانوني، فمن الممكن الاستفادة من خصومات ضريبية إضافية وتخفيضات في معدلات الدخل للشركات.
• مناسب للمستثمرين الذين لديهم عقارات متعددة أو عقارات تجارية.

إن الجمع الذكي بين المعالجة الضريبية وخصومات النفقات والهيكل التنظيمي للشركة يمكن أن يزيد العائدات الصافية بنسبة 10-15%، وخاصة بالنسبة لمحفظة تضم عقارات متعددة.

يعتقد الكثير من العملاء خطأً أن شراء شقة في بوزنان أو منزل في بولندا يُمهّد الطريق تلقائيًا للحصول على تصريح إقامة. لكن في الواقع، هذا ليس صحيحًا، ولكن استخدام العقار بحكمة يُساعد في إثبات الملاءة المالية والالتزام بالبقاء في البلاد على المدى الطويل.

للحصول على تصريح الإقامة، يجب توفر أحد الأسباب التالية:

• عقد عمل مع صاحب عمل بولندي.
• امتلاك عملك الخاص أو نشاطك الريادي.
• الزواج من مواطن بولندي.
• علاقات عائلية وثيقة مع مواطن بولندي.
• التجنس أو غيره من الأسباب المنصوص عليها في القانون.

على سبيل المثال، افتتح موكلي شركة تكنولوجيا معلومات في بوزنان، واشترى شقة للعيش فيها، وأثبت أنه يتمتع بإقامة دائمة - وتم إصدار تصريح الإقامة بسرعة.

بعد عشر سنوات من الإقامة القانونية في بولندا، يمكنك التقدم بطلب للحصول على الجنسية. يُسهم الاستثمار العقاري في إثبات الروابط القوية مع الدولة، مما يُسهّل عملية التجنس. حتى لو لم يكن الهدف الإقامة، بل الاستثمار، فإن شراء عقار في بولندا يُضيف قيمة إضافية للوثائق المستقبلية.

في النمسا، هناك فئة D (الاكتفاء الذاتي)، حيث يمكن للأجانب الحصول على تصريح إقامة دون إدارة عمل تجاري، ولكن ببساطة عن طريق تأكيد الدخل وتوافر السكن.

مميزات النمسا:

• طريق مباشر للحصول على تصريح الإقامة دون الحاجة إلى إدارة عمل.
• إمكانية الحصول على الجنسية بشرط استيفاء شروط الإقامة.
• استقرار كبير في سوق العقارات ونمو متوقع للأسعار.
• الطلب القوي على العقارات يجعل الاستثمارات أكثر أمانًا.

لا تُقدّم بولندا تأشيرة ذهبية، ولكن يُمكن أن يُساعد الاستثمار العقاري بشكل غير مباشر في الحصول على الإقامة من خلال العمل أو العمل أو العلاقات العائلية. تستفيد النمسا من استقرار السوق وارتفاع الأسعار والطلب على العقارات، مما يجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين على المدى الطويل.

يتيح لك الاستثمار العقاري في بولندا تحقيق دخل ثابت من الإيجار. توفر أنواع الإيجار المختلفة والمناطق عوائد متفاوتة، والإدارة السليمة تزيد الأرباح وتقلل المخاطر.

يمكن أن تحقق الإيجارات قصيرة الأجل عبر منصات مثل Airbnb عوائد سنوية تتراوح بين 6% و8%. مع ذلك، في المدن الكبرى مثل وارسو وكراكوف، أصبحت اللوائح أكثر صرامة: إذ يُطلب من المالكين التسجيل والامتثال للوائح السلامة من الحرائق.

اشترى العميل شقة في بوزنان للإيجار قصير الأجل ويحصل على دخل ثابت بنسبة 7٪، مع استخدام شركة إدارة للحجوزات والتنظيف.

تُدرّ الإيجارات طويلة الأجل دخلاً يتراوح بين 4% و6% سنوياً، وتشهد طلباً ثابتاً، لا سيما بين الطلاب والمنتقلين. بالنسبة للمستثمرين الذين يُقدّرون الاستقرار وتقليل المخاطر، تُعدّ الإيجارات طويلة الأجل الخيار الأمثل. اشترى عميل من ألمانيا شقة في بوزنان وأجّرها للطلاب، حيث يبلغ العائد حوالي 5%، مع انخفاض خطر الشغور.

تساعد شركات الإدارة المستثمرين على تأجير عقاراتهم دون أي تدخل شخصي. يتراوح متوسط ​​العمولة بين 10% و15% من قيمة الإيجار. كما توفر:

• اختيار المستأجرين؛
• تسجيل وتجديد العقود؛
• تحصيل الإيجارات؛
• التنظيف والإصلاحات البسيطة؛
• السيطرة على حالة الشقة.

اشترى عميل شقة في بوزنان للإيجار قصير الأجل عبر Airbnb، ونقل إدارتها إلى الشركة. يبقى العائد 7%، والشقة متاحة دائمًا للضيوف.

لا تزال عوائد الاستثمار العقاري في فرنسا والنمسا منخفضة نسبيًا. ومع ذلك، فإن الاختلافات بين البلدين واضحة:

• توفر النمسا قدرًا أكبر من الاستقرار والسيولة؛
• تظل فرنسا جذابة لأولئك الذين يتطلعون إلى الجمع بين الاستثمار والاستخدام الشخصي للسكن وأسلوب حياة متميز.

للمستثمرين الباحثين عن الاستقرار والحد الأدنى من المخاطر، تُعدّ النمسا الخيار الأمثل. أما لمن يفكرون في الاستثمار العقاري كجزء من مشروع نمط حياة شخصي، فتُعدّ فرنسا خيارًا أكثر جاذبية.

النمسا سوقٌ يتميز بالاستقرار والقدرة على التنبؤ: مخاطر منخفضة، ولوائح شفافة، وعوائد معتدلة لكن مستقرة، ونموّ في الأسعار على المدى الطويل. عوائد الإيجار هنا أقلّ منها في بولندا، لكن الطلب أكثر استقرارًا، والعقارات أكثر سيولةً وأسهل بيعًا أو تأجيرًا على المدى الطويل.

من ناحية أخرى، تقدم بولندا أسعارًا أكثر معقولية وعائدات إيجارية أعلى، ولكن السوق حساسة للتقلبات الاقتصادية ومستوى المخاطر أعلى.

يؤثر اختيار المدينة والمنطقة للاستثمار بشكل كبير على ربحية وسيولة ونمو سوق العقارات مستقبلًا. دعونا نلقي نظرة على المناطق الرئيسية من منظور المستثمر.

وارسو هي قلب الأعمال والمال.

تُعدّ وارسو مركزًا للأعمال والمال، حيث يرتفع الطلب على الإيجارات طويلة الأجل. ورغم انخفاض العوائد، تُباع الشقق وتُؤجّر بسرعة، لا سيما في الأحياء التجارية.

• متوسط ​​السعر: 3200-3500 يورو/متر مربع
• الربحية: 4-5% سنويًا (إيجار طويل الأجل)
• الجاذبية: سيولة عالية، طلب مستقر، مستأجرون من الشركات

كراكوف – الطلاب، السياحة، تكنولوجيا المعلومات

تجذب كراكوف الطلاب والسياح، مما يُولّد طلبًا كبيرًا على الإيجار. كما تُولّد شركات تكنولوجيا المعلومات تدفقًا ثابتًا من المُنتقلين، مما يدعم السوق.

• متوسط ​​السعر: 2800–3100 يورو/متر مربع
• الربحية: 5-6% (إيجار طويل الأجل)، 6-8% (إيجار قصير الأجل)
• الجاذبية: الطلاب، السياح، قطاع تكنولوجيا المعلومات، المركز الثقافي

فروتسواف – مركز تكنولوجيا المعلومات ذو الطلب العالي

فروتسواف مركزٌ سريع النمو لتكنولوجيا المعلومات، يضمّ العديد من المكاتب والشركات الناشئة. الشقق القريبة من مراكز الأعمال تؤجّر أسرع وتُدرّ دخلاً ثابتاً.

• متوسط ​​السعر: 2700–3000 يورو/متر مربع
• الربحية: 5-6%
• الجاذبية: شركات تكنولوجيا المعلومات، وشركات النقل، والطلب المتزايد على الإيجارات

غدانسك، سوبوت، غدينيا – الساحلية والمتميزة

يجذب ساحل البلطيق السياح في الصيف، موفرًا عوائد إيجارية عالية على المدى القصير. إنه منطقة مثالية للشقق الفاخرة أو المنازل للإيجار الموسمي.

• متوسط ​​السعر: 3,500–4,500 يورو/متر مربع
• العائد: 6-8% في الصيف (إيجارات قصيرة الأجل)
• الجاذبية: شريحة متميزة، تدفق سياحي، فرصة تأجير موسمية

لودز ولوبلين - استثمارات بأسعار معقولة مع إمكانات نمو

تُعد هذه المدن جذابة للمستثمرين ذوي الميزانية المحدودة. فانخفاض أسعار المتر المربع والطلب المتزايد على الإيجارات يجعلانها استثمارات واعدة طويلة الأجل.

• متوسط ​​السعر: 1800-2200 يورو/متر مربع
• الربحية: 6%
• الجاذبية: السعر المنخفض، وإمكانات النمو العالية، والطلاب والمنتقلين

القرى والعقارات الريفية أصبحت اتجاهًا بعد الجائحة

منذ الجائحة، ازداد الطلب على المنازل الريفية، سواءً للإقامة الدائمة أو للإيجار. وتُعد منطقة بحيرة ماسوريان، وسابكارباتيا، وجبال الكاربات، من المناطق المفضلة. يختار العديد من عملائي منازل قديمة لتجديدها بأسعار تتراوح بين 50,000 و80,000 يورو، مع إمكانية تأجيرها لاحقًا. يُعد هذا الخيار مُفيدًا بشكل خاص للعائلات ولمن يبحثون عن شراء منزل في ريف بولندا بسعر مناسب.

• متوسط ​​السعر: 800-1500 يورو/متر مربع (غالبًا منازل بمساحة تتراوح بين 15 و30 فدانًا)
• الربحية: تصل إلى 6% (طويلة الأجل)، الإيجار الموسمي 8-10% في المناطق السياحية
• الجاذبية: السياحة البيئية، العمل عن بعد، بيوت العطلات

تشير التوقعات لعام 2025 إلى نمو مجزأ في أسعار المباني الجديدة في بولندا، في المتوسط ​​لن يتجاوز مستويات عام 2024 (حوالي 5-7٪)، في حين من المتوقع أن يتوقف السوق الثانوي عن النمو.

تتفاوت أسعار المساكن بشكل كبير بين المدن؛ على سبيل المثال، في مارس 2025، كانت وارسو وغدانسك الأغلى، بينما قدمت مدن مثل لودز وبيدغوشتش خيارات أكثر بأسعار معقولة. هذا يجعل الاختيار بين العقارات الجديدة والعقارات القائمة أمرًا بالغ الأهمية للمستثمرين الذين يركزون على آفاق العائد ونمو رأس المال.

• حصة السوق: أكثر من 50% من المعاملات في المدن الكبرى.
• الأسعار: وارسو — 3000-5000 يورو/م²، كراكوف — 2800-4000 يورو/م².
• المميزات: تصميمات حديثة، مواقف سيارات تحت الأرض، كفاءة الطاقة.

المباني الجديدة مثالية للإيجار، خاصةً في وارسو وفروتسواف وغدانسك. اختار العديد من عملائي شققًا جديدة في حي موكوتوف بوارسو للإيجار طويل الأجل، مما يضمن عوائد ثابتة بنسبة 4.5% سنويًا وسيولة عالية عند إعادة البيع.

• الأسعار: لودز - 1500-2500 يورو/م²، لوبلين - من 1200 يورو/م².
• الإيجابيات: تكلفة أقل، عقار جاهز للتأجير، وقت تنفيذ سريع.
• السلبيات: يتطلب التجديد في كثير من الأحيان (من 200 يورو / متر مربع).

تجذب الشقق القديمة في مراكز المدن المستثمرين الراغبين في الاستثمار في أعمال التجديد. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة في كراكوف مقابل 90,000 يورو، واستثمر 15,000 يورو في أعمال التجديد، وهو الآن يؤجرها عبر Airbnb بعائد سنوي يقارب 8%.

• الأسعار: من 30 ألف يورو لمنزل صغير في القرية (غالبًا بقطعة أرض بمساحة 10 إلى 20 فدانًا)، والمنازل في حالة جيدة - من 70 ألف إلى 100 ألف يورو.
• لماذا يعد هذا الأمر مثيرًا للاهتمام: الطلب على المنازل في بولندا يتزايد بسبب العمل عن بعد والرغبة في العيش بالقرب من الطبيعة.
• المناطق الشعبية: بحيرات ماسوريان، منطقة سوبكارباتيا، الكاربات.

إذا كنت تبحث عن شراء منزل في قرية بولندية بسعر منخفض، فابحث عن الإعلانات المبوبة على موقع OLX.pl. يشتري بعض العملاء منازل قديمة مقابل 40,000 يورو، ويُجرون عليها تجديدات بسيطة (10,000-15,000 يورو)، ثم يؤجرونها للسياح مقابل 100-150 يورو لليلة الواحدة خلال الموسم. يتراوح العائد بين 8% و10%.

النمسا: تبدأ أسعار العقارات الجديدة من 6000 إلى 8000 يورو للمتر المربع (فيينا)، وتصل إلى 12000 يورو للمتر المربع في المناطق الرئيسية. الميزات: معايير صارمة لتوفير الطاقة (ESG)، سوق مستقرة، عوائد منخفضة (2-3%)، مع استقرار عالٍ. لا تزال بولندا سوقًا أكثر ملاءمةً للمستثمرين بميزانية تصل إلى 150,000 يورو.

يوفر سوق العقارات البولندي فرصًا واسعة للمستثمرين. فإلى جانب الشقق التقليدية للإيجار طويل الأجل، هناك العديد من الاستراتيجيات البديلة التي يمكنها زيادة العائدات والاستفادة من الطلب المتزايد على قطاعات محددة.

الشقق الصغيرة التي تتراوح مساحتها بين 20 و35 مترًا مربعًا مطلوبة بشدة بين الطلاب والمهنيين الشباب، وخاصةً في المدن التي تضم جامعات كبرى ومراكز تكنولوجيا المعلومات، مثل بوزنان وكراكوف وفروتسواف. يتراوح متوسط ​​سعر الشقة الصغيرة في بوزنان بين 50,000 و70,000 يورو. وتُظهر تجربتي أن هذه الشقق تُؤجر بسهولة بمبلغ يتراوح بين 300 و400 يورو شهريًا، ومع المفروشات المناسبة، يمكن أن يصل العائد إلى 6-7% سنويًا.

غالبًا ما تتطلب الشقق والمنازل القديمة تجديدًا، مما يتيح فرصًا لزيادة قيمة العقار وربحيته. على سبيل المثال، اشترى أحد العملاء شقة في لودز مقابل 60,000 يورو، واستثمر 15,000 يورو في التجديدات، وهو الآن يؤجرها عبر Airbnb مقابل حوالي 600-700 يورو شهريًا. يُعد التجديد مربحًا بشكل خاص في المناطق ذات العدد المحدود من المباني الجديدة، حيث تجذب الشقق المجددة مستأجرين ذوي دخل مرتفع.

أصبحت المدن التي تشهد نموًا في قطاعات الصناعة واللوجستيات وتكنولوجيا المعلومات (مثل بوزنان، ولوبلين، وشتشيتسين) جذابة للمستثمرين الذين يركزون على الإيجارات طويلة الأجل. يشهد طلب المستأجرين نموًا مطردًا، ولا تزال أسعار المساكن في متناول اليد نسبيًا: 1800-2500 يورو للمتر المربع. نصيحتي للعملاء هي البحث عن مناطق ذات بنية تحتية حديثة وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، مما يزيد من سيولة العقار.

يُحقق الاستثمار في الشقق الفندقية أو الإيجارات قصيرة الأجل في المناطق السياحية عوائد تصل إلى 8-10% في الموسم الواحد. وتحظى العقارات الساحلية (غدانسك، سوبوت) والجبلية (الكاربات، جبال تاترا) بشعبية خاصة. اشترى أحد عملائي شقة في سوبوت مقابل 90,000 يورو، وحقق ربحًا قدره 10,000 يورو في الموسم الأول، مما يؤكد فعالية هذه الاستراتيجية.

لمن لا يرغبون في إدارة عقاراتهم بأنفسهم، تتوفر استثمارات من خلال صناديق استثمارية أو مشاريع مشتركة. تتيح هذه الخطط تنويع المخاطر والمشاركة في مشاريع كبيرة دون الحاجة إلى استثمارات كبيرة. وهذا مناسب للمستثمرين الأجانب الذين يتطلعون إلى استثمار ما بين 50,000 و100,000 يورو في عدة عقارات دفعة واحدة.

مع تطور التجارة الإلكترونية والخدمات اللوجستية، يتزايد الطلب على الأراضي المخصصة للمستودعات والعقارات الصناعية. تبدأ أسعار الهكتار بالقرب من المدن الكبرى من 50,000 إلى 70,000 يورو، إلا أن عائد هذه المشاريع أعلى بكثير من إيجارات المساكن التقليدية. وقد حصل عملائي الذين اشتروا قطع أراضي للمستودعات الصغيرة في بوزنان وفروتسواف على دخل ثابت من مستأجرين طويلي الأمد بعقود تتراوح مدتها بين 5 و10 سنوات.

يُعدّ الاستثمار في العقارات في بولندا خيارًا جذابًا نظرًا لعوائده المرتفعة، ولكن من المهم مراعاة المخاطر المحتملة لاتخاذ قرارات مدروسة. سأناقش أدناه أهم القضايا التي تواجه المستثمرين، وأشارك ملاحظاتي وأمثلة عملية.

بعد نمو قياسي في الفترة 2022-2023، تباطأ معدل ارتفاع أسعار المساكن. وتشير توقعات عام 2025 إلى ارتفاع أسعار المباني الجديدة بنسبة تتراوح بين 5% و7% تقريبًا، بينما يسود السوق العقاري الحالي حالة من الاستقرار. على سبيل المثال، أراد أحد عملائي شراء شقة في بوزنان لإعادة بيعها، لكننا قررنا تأجيل الصفقة انتظارًا لشروط أفضل وتقييم اتجاهات الأسعار.

تشمل عملية الشراء التسجيل، والحصول على تصريح إقامة مؤقتة (PESEL)، والمعاملات التوثيقية، والتحقق من الوضع القانوني. قد يكون هذا الأمر معقدًا بالنسبة للأجانب، وخاصةً غير الناطقين باللغة البولندية. أنصح بالتعامل مع محامين ووكلاء موثوقين، فهم قادرون على تسريع العملية وتجنب الأخطاء في المستندات.

يُحظر على المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي شراء الأراضي والمنازل خارج المدن أو على قطع أراضي تزيد مساحتها عن هكتار واحد. على سبيل المثال، أراد أحد عملائي شراء منزل في قرية بولندية بسعر منخفض، لكنه اضطر إلى الحصول على إذن من وزارة الداخلية، مما أضاف عدة أشهر إلى مدة المعاملة.

تتغير السياسة الضريبية البولندية دوريًا، مما قد يؤثر على عوائد الإيجار أو الضرائب عند البيع. من المهم مراعاة ذلك عند التخطيط للاستثمارات. أنصحك بحساب عائدك مع احتياطي للتغيرات المحتملة في معدلات الضرائب.

بالمقارنة مع النمسا، تتفوق بولندا من حيث عوائد الإيجار وإمكانية نمو الأسعار، لا سيما في قطاعي الاقتصاد والسوق الثانوية. ومع ذلك، توفر النمسا استقرارًا أكبر، ونموًا متوقعًا، وتبسيطًا في تنظيم السوق. على المستثمرين أن يقرروا بأنفسهم ما هو الأهم: عوائد أعلى مع مخاطرة، أم استقرار مع عوائد أقل.

ينجذب المستثمرون إلى فرنسا ليس فقط لإمكانات دخلها، بل أيضًا لمستوى معيشتها المتميز، وبنيتها التحتية المتطورة، ومناخها المعتدل، وتنوعها الثقافي. بالنسبة للعديد من المشترين، لا يُعدّ العقار في فرنسا مجرد استثمار، بل فرصةً للعيش براحة والاستمتاع بأسلوب الحياة الفريد في البلاد.

الخدمات الطبية في بولندا متاحة وعالية الجودة للمقيمين وغير المقيمين على حد سواء. يمكن للأجانب الوصول إلى العيادات الخاصة التي تقدم خدمات باللغة الإنجليزية، وتبلغ تكلفة الاستشارات والفحوصات نفس تكلفة الاستشارات المحلية - 25-40 يورو لاستشارة طبيب عام، و100-200 يورو للفحوصات الشاملة.

يُمثل التعليم لغير المقيمين تمثيلاً نشطاً أيضاً: تعمل مدارس دولية ومدارس باللغة الإنجليزية في المدن الكبرى (وارسو، كراكوف، بوزنان، فروتسواف). تتراوح الرسوم الدراسية السنوية في هذه المدارس بين 4000 و12000 يورو، حسب البرنامج والمستوى الدراسي.

الفرق بالنسبة لغير المقيمين هو أنه قد يُطلب منهم تقديم وثائق إضافية وإثبات إقامة عند القبول، ولكن الوصول إلى المدارس والمواد التعليمية مُصان بالكامل. غالبًا ما يختار عملائي الذين لديهم أطفال شققًا في مناطق تضم هذه المدارس للاستثمار وتوفير الراحة لعائلاتهم في الوقت نفسه.

بولندا عضو في حلف شمال الأطلسي (الناتو)، ومستوى أمنها مرتفع. البنية التحتية للمدينة متطورة، مع تغطية مريحة للخدمات المصرفية والإنترنت والهواتف المحمولة، بالإضافة إلى شبكات مواصلات تتراوح من مترو وارسو إلى القطارات فائقة السرعة بين المدن الرئيسية. هذا يُسهّل الحياة اليومية وإدارة الممتلكات عن بُعد.

تتميز النمسا بالاستقرار والقدرة على التنبؤ في جميع الجوانب الاجتماعية والاقتصادية. مستوى المعيشة فيها أعلى: نظام التعليم والمدارس الدولية فيها من بين الأفضل في أوروبا، والرعاية الصحية عالية الجودة ومتاحة للجميع، والبنية التحتية والبيئة المحيطة تجعلان البلاد مكانًا مريحًا للإقامة طويلة الأمد.

توفر بولندا توازنًا مثاليًا بين الراحة والأسعار المعقولة وإمكانات الاستثمار، لا سيما في القطاعات ذات العائدات المرتفعة وأسعار الإيجار المرتفعة. غالبًا ما يختار المستثمرون الذين يفكرون في شراء شقة أو منزل في بوزنان بولندا كنقطة دخول أكثر ربحية إلى سوق العقارات الأوروبية، مع الحفاظ على جودة حياة مقبولة لهم ولعائلاتهم.

تزداد شعبية بولندا كوجهة للباحثين عن سكن آمن ومريح في أوروبا. فبالإضافة إلى الاستثمارات العقارية، تجذب البلاد الراغبين في الانتقال من المناطق غير المستقرة، والمتقاعدين، والبدو الرحل.

بالنسبة لسكان البلدان التي تعاني من عدم الاستقرار الاقتصادي أو السياسي، توفر بولندا طريقًا ملائمًا للإقامة المؤقتة أو الدائمة من خلال العمل أو ريادة الأعمال أو الاستثمار العقاري.

اشترى أحد عملائي من أوكرانيا شقة في بوزنان للحصول على تصريح إقامة من خلال عمله - مما وفر له وضعًا قانونيًا وظروفًا معيشية مريحة لعائلته.

بولندا وجهة مثالية للمتقاعدين بفضل مستوى الأمان العالي والبنية التحتية المستقرة وتكلفة المعيشة المعقولة. فتكلفة الطعام والمرافق والرعاية الصحية أقل بكثير من ألمانيا أو جمهورية التشيك، مما يجعل الانتقال إليها مريحًا من الناحية المالية.

يختار بعض عملائي منازل في قرى بولندية أو شقق في مدن الدرجة الثانية للاستمتاع بحياة هادئة وطبيعة مع البقاء داخل أوروبا.

بالنسبة لمتخصصي تكنولوجيا المعلومات والعاملين في المجال الرقمي، تُعدّ بولندا وجهةً جذابةً بفضل بنيتها التحتية المتطورة، وشبكة الإنترنت عالية الجودة، ومناطق تجمعات الأعمال الدولية. وقد اشترى العديد من العملاء الذين استشارتهم شققًا في كراكوف ووارسو ليس فقط للاستخدام السكني، بل أيضًا كقاعدة لتسجيل الشركات ونقل أعمالهم. وهذا يوفر لهم معيشةً مريحةً مع مزايا ضريبية ومزايا للشركات.

تتميز فيينا بمكانة مرموقة وإمكانية التنبؤ التام بجميع العوامل الاجتماعية والاقتصادية، إلا أن أسعار العقارات ومستوى المعيشة فيها أعلى بكثير. ومع ذلك، تجذب النمسا بشكل خاص مواطني الدول غير المستقرة الباحثين عن مكان آمن للإقامة والحفاظ على ثرواتهم.

للمتقاعدين، تُقدم النمسا رعاية صحية عالية الجودة، وبنية تحتية متطورة، ونمط حياة مريح. أما بالنسبة للبدو الرقميين والمهنيين عن بُعد، فتزداد جاذبية البلاد بفضل مستويات المعيشة المرتفعة، واستقرار الإنترنت، والتنوع الثقافي، وبرامجها الواعدة لجذب الكفاءات الماهرة.

تتمتع بولندا بجاذبية بفضل ديناميكية سوقها، وإمكانية امتلاكها مساكن بأسعار معقولة، وإمكانية نمو الدخل. ومع ذلك، فهي متأخرة عن النمسا من حيث الأمن والمكانة الاجتماعية وجودة الحياة.

عند التخطيط للاستثمار في العقارات البولندية، من المهم فهم كيفية وتوقيت الخروج من المشروع لتحقيق أقصى قدر من الدخل والسيولة. لنلقِ نظرة على الجوانب الرئيسية لعملية البيع وأمثلة عملية.

تتميز وارسو وغيرها من المدن الكبرى (كراكوف، فروتسواف، غدانسك) بسيولة عالية، حيث تُباع الشقق هناك أسرع وبخصومات أقل. أما في المناطق الأقل سيولة، مثل لودز ولوبلين، فتكون السيولة أقل، وقد تستغرق عملية البيع وقتًا أطول.

اشترى أحد عملائي شقة في بوزنان للإيجار طويل الأمد، وعندما احتاج إلى إعادة بيعها بعد عامين، تمكن من بيعها بأقل الخسائر، وذلك بفضل السوق النشط والاهتمام من المستثمرين.

بمجرد تسجيل سند الملكية، يُمكن بيع الشقة. في حال تم ذلك خلال خمس سنوات من تاريخ الشراء، تُدفع ضريبة بنسبة ١٩٪ على الربح. من المهم مراعاة ذلك عند حساب العائد المتوقع.

من المهم أن نضع في اعتبارنا أن عقارات الدرجة الاقتصادية تُباع أسرع من عقارات الدرجة الممتازة، حيث يبحث المشترون عن ميزات محددة. أنصح العملاء بالتخطيط لخروجهم مُسبقًا، مع مراعاة الطلب الموسمي وتقلبات الأسعار.

بالنسبة للمستثمرين الحاصلين على إقامة بولندية من خلال نشاط تجاري أو ريادي، فإن بيع العقارات لا يؤثر على وضعهم طالما بقيت أسباب الإقامة الأخرى قائمة. على سبيل المثال، احتفظ أحد عملائي بإقامته بعد بيع شقته، بينما واصل تطوير أعماله في بولندا.

على الرغم من أن مبيعات العقارات الاقتصادية ومتوسطة السعر في بولندا أسرع، إلا أن سوق النمسا أكثر استقرارًا وقابلية للتنبؤ. السيولة عالية حتى في قطاع العقارات الفاخرة، وفترات إعادة البيع أكثر قابلية للتنبؤ، والسياسات الضريبية أكثر شفافية.

بالنسبة للمستثمرين الذين يقدرون الأمن واليقين طويل الأمد بالحفاظ على القيمة، تظل النمسا خيارًا أكثر أمانًا، على الرغم من ارتفاع تكاليف العقارات والمعيشة.

على مدار السنوات القليلة الماضية، شاركتُ في عشرات الصفقات في النمسا وسلوفاكيا وبولندا وألمانيا. لكل دولة خصائصها الفريدة. النمسا سوق مستقرة ذات مخاطر ضئيلة، ولكن عوائدها منخفضة وعوائق دخولها عالية. أما بولندا، فهي سوق ديناميكي النمو، حيث لا يزال بإمكانك شراء شقة في بوزنان أو غدانسك بسعر معقول وتوقع ارتفاع سعرها.

عند الاستثمار في العقارات في بولندا، من المهم إجراء فحص قانوني شامل: التأكد من خلو صكوك الملكية من أي متأخرات ضريبية أو فواتير خدمات عامة. يتساءل العديد من العملاء عن كيفية تجنب مشاكل ضريبة القيمة المضافة عند شراء العقارات التجارية، فالاستعانة بمحامٍ أمرٌ أساسيٌّ هنا. نقطة أخرى: عند بيع شقة خلال خمس سنوات من الشراء، يجب دفع ضريبة دخل بنسبة 19%. وغالبًا ما يتم تجاهل هذه الضريبة عند حساب الربحية.

نصيحتي للمستثمرين الذين يبلغ رأس مالهم 500,000 يورو أو أكثر هي عدم تركيز كل استثماراتهم في سوق واحدة. على سبيل المثال، استثمروا جزءًا منها في النمسا (فيينا أو سالزبورغ) لضمان الاستقرار وحماية رأس المال على المدى الطويل، والباقي في بولندا، حيث العوائد أعلى.

لو كان هدفي الحفاظ على رأس المال بأقل قدر من المخاطر، لاخترت النمسا . ولو كان النمو والربحية من أولوياتي، لاخترت بولندا . اليوم، لا يزال بإمكانك شراء منزل في بولندا أو شقة في كراكوف بسعر سيبدو منخفضًا بعد بضع سنوات. بالنسبة للعائلات التي لديها أطفال وترغب في حياة طويلة في الاتحاد الأوروبي، أعتقد أن الخيار الأمثل هو الجمع بين منزل للسكن في النمسا وعقار للإيجار في بولندا.

تُعدّ بولندا حاليًا فرصةً سانحةً للراغبين في الانخراط في سوقٍ ديناميكيٍّ والاستفادة من خصائصها الفريدة. ورغم أن المخاطر هنا أعلى مقارنةً بالنمسا، إلا أن إمكانات النمو كبيرة، لا سيما في المدن ذات البنية التحتية سريعة التطور، مثل بوزنان وفروتسواف.

تتمتع النمسا باستقرار السوق، وسهولة التنبؤ بالأسعار، وانخفاض المخاطر. حتى مع انخفاض العائدات مقارنةً ببولندا، تحافظ العقارات الفاخرة ومتوسطة السعر على قيمتها على المدى الطويل.

قبل الشراء، من المهم التحقق من جميع الجوانب القانونية: سند ملكية واضح، وخلوّ العقار من أي أعباء وديون، والالتزامات الضريبية. أنصح المستثمرين بالتخطيط لخروجهم مُسبقًا، ومراعاة ضرائب إعادة البيع، وتقييم سيولة المنطقة. على سبيل المثال، تُباع العقارات في بوزنان ووارسو أسرع من المدن الصغيرة، مما يُقلل من خطر التأخير.

من المتوقع أن ينمو الطلب على المساكن في بولندا حتى عام ٢٠٣٠، مدفوعًا باستمرار التوسع الحضري، وزيادة الهجرة إلى المدن الكبرى، ونمو سوق الإيجارات للطلاب والمغتربين. بالنسبة للمستثمرين، يعني هذا أن العقارات في وارسو وبوزنان وكراكوف وفروتسواف تحتفظ بإمكانيات النمو. في غضون ذلك، ستبقى النمسا سوقًا مستقرة، مع ارتفاع أسعار العقارات ببطء ولكن بشكل موثوق.

1. حدد أهدافك الاستثمارية

• الإيجار طويل الأمد أو قصير الأمد (Airbnb).
• الربح من إعادة البيع أو تراكم رأس المال.
• الحصول على تصريح الإقامة أو الإقامة الشخصية.

2. حدد المنطقة والمدينة

• وارسو، كراكوف، فروتسواف - سيولة عالية، طلب مستقر.
• بوزنان، لودز، بيدغوشتش – أسعار معقولة، وإمكانات للنمو.
• غدانسك/سوبوت/غدينيا – القطاع المتميز، الإيجار السياحي.
• خذ بعين الاعتبار القرى والمناطق الضواحي للحصول على خيارات بأسعار معقولة.

3. تحليل العقار

• مبنى جديد أو سوق ثانوي.
• حالة الشقة تحتاج للتجديد.
• نوع العقار: Pełna własność، Spółdzielcze، Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. الفحوصات القانونية

• التحقق księga wieczysta (الملكية).
• وجود الأعباء والديون.
• اتفاقيات مع المطور أو المالك السابق.

5. المالية والضرائب

• ضريبة الشراء (PCC/NDS).
• ضريبة الأملاك وإيرادات الإيجار.
• مصاريف كاتب العدل والمحامي والوكيل.
• مخططات تحسين الضرائب الممكنة.

6. إدارة الممتلكات

• اختيار شركة إدارة أو إدارتها بنفسك.
• اتفاقية خدمة الإيجار، تأمين الممتلكات.
• مراقبة الربحية والاسترداد.

7. استراتيجية الخروج

• سيولة السوق: وارسو، كراكوف، فروتسواف تبيع بشكل أسرع.
• فترة إعادة البيع: 1-3 سنوات، وربما أكثر من 5 سنوات لتقليل الضرائب.
• الاحتفاظ بالإقامة في حالة البيع (في حالة وجود عمل تجاري أو أسباب أخرى).

8. نقاط إضافية

• خذ بعين الاعتبار الطلب المحلي (الرهن العقاري، والطلاب، والمنتقلين).
• متابعة توقعات السوق ومشاريع البنية التحتية.
• قارن مع أسواق الاتحاد الأوروبي الأخرى لموازنة محفظتك الاستثمارية (النمسا، سلوفاكيا).

1. مستثمر بمبلغ 150,000 يورو

وجدتُ شقةً بمساحة 50 مترًا مربعًا في بوزنان. أبحث عن دخلٍ طويل الأجل من الإيجار بعائدٍ سنويٍّ يتراوح بين 5% و6%. العقار حديث البناء يوفر سيولةً عاليةً وإمكاناتٍ لنمو رأس المال. إنه خيارٌ مثاليٌّ للمستثمر الذي يبحث عن دخلٍ ثابتٍ بميزانيةٍ محدودة.

2. متقاعد براتب 300 ألف يورو

لسكن مريح وإيجار جزئي، اخترتُ شقةً بمساحة 80 مترًا مربعًا في كراكوف. كان القرب من مركز المدينة والبنية التحتية والخدمات اليومية أمرًا بالغ الأهمية. هذا الخيار مناسب لمن يرغبون في الجمع بين السكن الخاص ودخل إضافي.

3. عائلة لديها أطفال من 400,000 يورو

وجدتُ منزلًا بمساحة ١٣٠ مترًا مربعًا لعائلتي في إحدى ضواحي وارسو. كان هدفي الرئيسي هو سكن مريح وتحقيق ربح طويل الأجل. يقع المنزل بالقرب من المدارس ومراكز المواصلات. يُمكن إعادة بيعه خلال ٥-١٠ سنوات مع إمكانية ارتفاع قيمته، مما يجعله خيارًا جذابًا للسكن والاستثمار.