العقارات في جورجيا: البحر، الجبال أم تبليسي؟

يُعد سوق العقارات في جورجيا حالياً من أكثر الأسواق سهولةً ويسراً للدخول إليها. يمكن شراء الشقق بسرعة ودون تعقيدات بيروقراطية، والضرائب منخفضة، كما أن تأجير العقارات في تبليسي أو باتومي يُدر دخلاً ثابتاً أعلى من مثيله في العديد من الدول الأوروبية.

في هذه المقالة، سأشرح كيفية شراء شقة في جورجيا، وما هي النفقات التي يجب مراعاتها، وأين تستثمر، وكيفية الحصول على تصريح إقامة، ومتى قد يكون من الحكمة التفكير في النمسا أو فيينا لاستثمار أكثر أمانًا واستقرارًا.

تُرسّخ جورجيا مكانتها بسرعة كوجهة استثمارية جديدة جاذبة في أوروبا ودول ما بعد الاتحاد السوفيتي. وهناك العديد من الأسباب التي تدعو إلى الاهتمام بسوقها العقاري:

• قواعد بسيطة للأجانب : يمكن شراء الشقق مباشرةً؛ وتُطبق القيود فقط على الأراضي الزراعية. يستغرق تسجيل الملكية يومًا واحدًا وتتراوح تكلفته بين 50 و350 لاري جورجي.
• الضرائب ضئيلة - لا توجد رسوم طوابع على الشراء، والإيجار يخضع لضريبة ثابتة بنسبة 5٪، وضريبة الأملاك لمعظم العائلات تتراوح بين 0 و 0.2٪.
• يشهد قطاع السياحة نمواً ملحوظاً ، حيث زار أكثر من 7 ملايين سائح البلاد في عام 2024، وأصبحت باتومي رائدة في مجال تأجير العقارات قصيرة الأجل على منصتي Airbnb و Booking.
• مشاريع البنية التحتية والمشاريع الثقافية تطوير المناطق السياحية في باتومي وكوبوليتي، وتجديد المركز التاريخي لمدينة تبليسي، وإنشاء عربات تلفريك جبلية جديدة، ومشاريع تحديث الموانئ البحرية واسعة النطاق.

اسمي كسينيا ليفينا، وأنا مستشارة استثمار عقاري دولية. في هذه المقالة، سأناقش الفرص التي يوفرها السوق الجورجي وكيف يختلف عن السوق النمساوي، حيث تسود أجواء أكثر صرامة واستقراراً.

في الواقع، أرى أن شراء شقة في تبليسي أو منزل على شاطئ البحر في باتومي لا يقتصر على الراحة فحسب، بل يتعلق أيضاً بالربح. اشترى أحد عملائي شقة صغيرة في تبليسي، وسرعان ما قام بتأجيرها لفترة طويلة، واستخدم العائدات لشراء شقة على الساحل. ونتيجة لذلك، حقق مصدرين للدخل في غضون أشهر قليلة.

أصبحت جورجيا وجهةً جاذبةً للمستثمرين في السنوات الأخيرة بفضل سهولة دخولها وقواعدها المبسطة للأجانب. يتم امتلاك العقارات بسرعة، والضرائب منخفضة، كما أن الشقق في تبليسي وباتومي توفر عوائد إيجارية أعلى بكثير من معظم دول الاتحاد الأوروبي. كل هذا يجعل السوق جذابةً لمن يتطلعون إلى دخول السوق بسرعة وتحقيق نتائج ملموسة.

في الوقت نفسه، لا تزال فيينا والنمسا بأكملها رمزاً للاستقرار. فلا تقلبات حادة، والطلب مرتفع وثابت، وأسعار المساكن في ارتفاع مطرد منذ عقود. بالنسبة لمعظم المستثمرين على المدى الطويل، تُعد النمسا خياراً رابحاً، فهي سوق موثوقة ويمكن التنبؤ بها، حيث يمكن الحفاظ على رأس المال واستثماره دون مخاطر غير ضرورية.

ترسخ جورجيا مكانتها بثقة كلاعب بارز على خريطة الاستثمار الأوروبية. ويتمتع البلد بموقع استراتيجي عند ملتقى طرق النقل بين أوروبا وآسيا، مما يجعله مركزًا طبيعيًا للخدمات اللوجستية والتجارة. ووفقًا للبنك الوطني الجورجي، تجاوز الاستثمار الأجنبي المباشر ملياري دولار أمريكي في عام 2023، 12% في عام 2024 ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى استثمارات من هولندا والمملكة المتحدة والولايات المتحدة.

لا تزال السياسة الاقتصادية من بين الأكثر تحرراً في المنطقة: تبلغ ضريبة دخل الشركات 15%، وضريبة أرباح الأسهم للمقيمين 5%، ولا يستغرق تسجيل ملكية العقارات سوى يوم واحد. احتلت جورجيا المرتبة السابعة عالمياً في تصنيف ممارسة الأعمال لعام 2019، وحافظت على تصنيف عالٍ في فئة "حماية المستثمرين".

ومن العوامل الإضافية التي تزيد من جاذبية الدولة التزامها بالاندماج مع الاتحاد الأوروبي، إذ تتمتع بالفعل بوضع مرشح للعضوية وتعمل بموجب اتفاقية الشراكة. وهذا ما يجعل أسواق العقارات والخدمات اللوجستية جذابة بشكل خاص للمستثمرين الأوروبيين الباحثين عن موقع يتميز بانخفاض عوائق الدخول وإمكانات النمو.

لكن رغم كل هذه المزايا، توجد أيضاً مخاطر. فمنذ عام 2024، تعاني البلاد من أزمة سياسية، ولا تزال قضايا وحدة الأراضي ملحة. ومع ذلك، حتى مع أخذ هذه العوامل في الاعتبار، يستمر السوق في النمو: فبحسب شركة كوليرز جورجيا، ارتفع متوسط ​​سعر المنزل في تبليسي عام 2025 بنسبة تتراوح بين 6 و7% تقريباً مقارنة بالعام السابق، واستقرت أسعار الإيجار عند مستوى يوفر عائداً سنوياً 6 و8%

وفقًا لشركة برايس ووترهاوس كوبرز والبنك الدولي ونومبيو، تعد جورجيا من بين الدول التي تتمتع بأعلى مستويات الشفافية في المعاملات في أوروبا الشرقية.

• تقرير ممارسة الأعمال (البنك الدولي): المرتبة السابعة عالمياً من حيث سهولة ممارسة الأعمال.
• Numbeo (2024): تصنف تبليسي باستمرار ضمن أفضل 20 مدينة أوروبية من حيث القدرة على تحمل تكاليف السكن.
• شركة برايس ووترهاوس كوبرز: تُعرف ولاية جورجيا بأنها واحدة من الولايات القضائية ذات الضرائب المنخفضة والقواعد البسيطة لتسجيل الملكية.

بالنسبة للمستثمرين، هذا يعني: إتمام المعاملات بسرعة، والتكاليف ضئيلة، وحماية حقوق الملكية موثوقة إلى حد كبير وفقًا للمعايير الإقليمية.

البرتغال. تحظى بشعبية واسعة بفضل برنامج التأشيرة الذهبية وتدفق السياح المستمر. وقد أدى الطلب القوي في لشبونة ومنطقة الغارف إلى ارتفاع الأسعار، حيث تتراوح عتبات الدخول بين 280,000 و350,000 يورو، بينما لا تتجاوز عوائد الإيجار 3-4% سنويًا في المتوسط. يُعتبر السوق مُبالغًا في سخونته، وهو أنسب للحفاظ على رأس المال من تحقيق عوائد سريعة. إذا كان هدفك ليس الاستثمار فحسب، بل الانتقال إلى الاتحاد الأوروبي أو تغيير نمط حياتك فيه، فمن المنطقي مقارنة العقارات في البرتغال بخيارات العقارات في جورجيا.

إسبانيا. توفر الاستقرار والسيولة، لكنها تفرض ضرائب مرتفعة. يواجه غير المقيمين ضرائب على الإيجار تصل إلى 24%، وتُفرض ضريبة على أرباح رأس المال عند البيع. ونتيجة لذلك، تتراوح العوائد الحقيقية بين 2 و3% سنويًا، لكن السوق موثوقة والأسعار ترتفع بسلاسة.

قبرص. تجمع بين العقارات المطلة على البحر والإعفاءات الضريبية، ما يجعلها وجهةً مفضلةً للباحثين عن فلل ساحلية. إلا أنه في أعقاب الأزمة المصرفية، تراجعت الثقة، وانخفضت السيولة خارج المناطق السياحية. الربحية متوسطة، لكن البلاد تعتمد بشكل كبير على السياحة. في الوقت نفسه، الاستثمار في العقارات القبرصية عادةً من قبل الباحثين عن مزيج من البحر، ونظام قانوني أوروبي واضح، ونمط حياة أقرب إلى المنتجعات، مع مراعاة الموسمية.

تركيا. سوق جذابة بفضل أسعارها المنخفضة وحجم سوقها الكبير، من إسطنبول إلى أنطاليا. مع ذلك، يُصعّب التضخم وعدم استقرار الليرة التنبؤ بالعائدات. بالنسبة للمستثمرين ذوي الرغبة العالية في المخاطرة، يبقى السوق جذابًا، ولكنه أقل قابلية للتنبؤ مقارنةً بأوروبا.

يختار العديد من المستثمرين، بعد تجربة الأسواق الإسبانية أو البرتغالية ومواجهة الضرائب المرتفعة والعوائد المنخفضة، جورجيا كخيار أكثر مرونة وربحية. فمن الأسهل دخول السوق، وإتمام الصفقات بسرعة، والبدء فوراً بتأجير العقار.

• في البداية، فكر عملاؤي الألمان في شراء شقق في لشبونة، ولكن بعد مقارنة الأسعار والعوائد، اختاروا شققًا في باتومي. وقد حققوا في النهاية عائدًا سنويًا بنسبة 7%، مقارنةً بنسبة 3% المتوقعة في البرتغال.

وهكذا، يُنظر إلى جورجيا اليوم على أنها سوق من الدرجة الثانية: لا تزال "شابة"، ولكن بسبب هذا تحديداً، فهي أكثر ربحية وواعدة.

يُفضّل المستثمرون جورجيا لسهولة إجراءاتها: فتسجيل العقارات لا يستغرق سوى يوم واحد، والضرائب منخفضة، وتتوفر خيارات سكنية واسعة، بدءًا من الشقق ذات الأسعار المعقولة في تبليسي وصولًا إلى الشقق المطلة على ساحل البحر الأسود. ومنذ عام 2018، تشهد الأسعار ارتفاعًا مطردًا، ويُمكن للأجانب شراء العقارات بحرية.

بعد أزمة 2008-2012، انهار سوق العقارات الجورجي. في تبليسي وباتومي، انخفضت أسعار المتر المربع بنسبة 25-30%، وكاد الطلب الأجنبي أن يختفي تمامًا. لكن الوضع تغير بعد عام 2016: فقد اندمجت البلاد بشكل أكثر فعالية في أوروبا، وتم إقرار السفر بدون تأشيرة مع دول الاتحاد الأوروبي، وبدأ قطاع السياحة بالنمو بمعدلات قياسية.

منذ ذلك الحين، بدأ التعافي التدريجي: فمنذ عام 2018، ارتفعت أسعار الشقق بشكل مطرد بمعدل 6-7% سنوياً. وقد انتعش السوق بشكل خاص في المناطق السياحية مثل باتومي، وجوداوري، وكوبوليتي. ووفقاً للوكالة الوطنية للإحصاء في جورجيا، بلغ متوسط ​​النمو السنوي لأسعار المساكن في عام 2024 نسبة 6.6%، ويتوقع المحللون نمواً مماثلاً في عام 2025.

من المهم أن يدرك المستثمرون أن سوق العقارات في جورجيا يشهد نموًا مطردًا. ففي تبليسي، ترتفع الأسعار بشكل مطرد في الأحياء المركزية مثل فاكي، وسابورتالو، وماتاتسميندا. أما في باتومي، فقد تضاعف سعر المتر المربع من العقارات المطلة على البحر تقريبًا خلال السنوات الخمس الماضية، على الرغم من أن الأسعار الابتدائية كانت منخفضة جدًا وفقًا للمعايير الأوروبية.

حتى في المناطق الريفية، يشهد النشاط العقاري ازدهاراً ملحوظاً: فقد حذت منطقتا كاخيتي (منطقة النبيذ) وكوتايسي (ثاني أكبر مدينة) حذو العاصمة. وفي المنتجعات الجبلية مثل باكورياني وجوداوري، يتزايد الإقبال على الشاليهات والشقق السكنية للإيجار قصير الأجل.

• تبليسي السوق الرئيسية في البلاد، وهي رائدة في مجال الإيجارات طويلة الأجل وتتمتع بطلب مستقر. وتوفر شققاً بأسعار معقولة في مبانٍ جديدة للإيجار للمغتربين والطلاب.
• باتومي هي ثاني أكبر مدينة في المنطقة، وهي الوجهة المفضلة لدى المستثمرين الأجانب. وتزدهر المدينة بفضل السياحة، لذا فإن عوائد الإيجار فيها أعلى من تبليسي، خاصة في فصل الصيف.
• مدينة كوتايسي أرخص من العاصمة، لكنها تشهد تطوراً نشطاً بفضل مطارها والهجرة الداخلية.
• المناطق الجبلية (جوداوري، باكورياني) اتجاهاً جديداً: حيث يختار السياح بشكل متزايد منتجعات التزلج، ويقوم المستثمرون بشراء الشقق في باقات التزلج من وإلى المنحدرات.

ومن المثير للاهتمام أن المستثمرين ذوي الخبرة غالباً ما يجمعون بين هاتين الاستراتيجيتين: يشترون شقة في تبليسي لتحقيق الاستقرار، وعقاراً آخر على شاطئ البحر أو في الجبال للحصول على دخل موسمي. هذه المحفظة متوازنة وتحمي من ركود الإيجار.

عمليات إعادة البيع (حوالي 70% من المعاملات) شققاً قديمة مربحة للشراء بغرض التجديد والتأجير. هذه هي الطريقة الأنسب والأكثر اقتصادية لدخول سوق العقارات.

مبانٍ جديدة . ويقدم المطورون خطط تقسيط تبدأ بدفعة أولى قدرها 10%، مما يُعدّ خياراً مناسباً للأجانب.

الشقق الفاخرة هي شقق مميزة تقع على شاطئ البحر أو في وسط مدينة تبليسي. الطلب محدود، لكن العائدات أعلى من المتوسط.

الشقق الفندقية والفنادق المُدارة اتجاهاً سائداً في السنوات الأخيرة. يشتري المستثمرون غرفة أو شقة، وينقلونها إلى شركة إدارة، ويحصلون على نسبة ثابتة من الإيرادات دون أي متاعب.

يُساهم المستثمرون الأجانب حاليًا بنسبة كبيرة من الطلب في سوق الإسكان الجورجي، لا سيما في باتومي وتبليسي. ووفقًا للمطورين العقاريين، ارتفعت حصة المشترين الأجانب في إجمالي المعاملات بنحو 40% في عام 2024، وهم يشكلون بالفعل الأغلبية في المدن السياحية.

• الروس. منذ عام 2022، أصبح الروس أكبر فئة من المشترين، وذلك نتيجةً للانتقال إلى مناطق أخرى ورغبتهم في تأمين رأس المال. وهم يشترون بشكل أساسي شققًا في تبليسي (للإقامة الدائمة والإيجار طويل الأجل)، بالإضافة إلى شقق مطلة على البحر في باتومي.
• الأوروبيون، وخاصةً من ألمانيا والمملكة المتحدة ودول البلطيق، هم في طليعة هذا التوجه. يرى الكثيرون في ذلك وسيلةً لتنويع محافظهم الاستثمارية والوصول إلى سوقٍ أقل تكلفةً من سوق الاتحاد الأوروبي. ويختار الأوروبيون في الغالب المباني الجديدة في تبليسي والشقق في باتومي، مع التركيز على الدخل من الإيجارات قصيرة الأجل عبر منصتي Airbnb وBooking.
• المستثمرون الصينيون. يتركز اهتمامهم بشكل أساسي على القطاع التجاري، من مكاتب وفنادق ومتاجر. مع ذلك، فقد انخرطوا في السنوات الأخيرة بنشاط في شراء مبانٍ جديدة في تبليسي، معتبرينها استثمارات طويلة الأجل. ومن العوامل المهمة مشاركة الشركات الصينية في مشاريع البناء، مما يحفز الطلب بشكل أكبر.
• تتجه استثمارات المستثمرين من الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية والكويت نحو قطاع العقارات الفاخرة، لا سيما الشقق الفخمة في باتومي، والمجمعات الفندقية على الساحل، والشقق الراقية في وسط تبليسي. وتُعد جورجيا وجهة جذابة لهم، فهي خيار اقتصادي واعد بعد دبي والدوحة .

في الواقع، يؤثر الطلب الأجنبي بشكل كبير على هيكل السوق. فبينما تشهد تبليسي توازناً بين السكان المحليين والأجانب، يشكل الأجانب في باتومي غالبية مشتري المنازل الجديدة. وهذا ما يفسر ارتفاع الأسعار فيها بوتيرة أسرع في السنوات الأخيرة مقارنةً بمناطق أخرى من البلاد.

على عكس العديد من دول الاتحاد الأوروبي، يُمكن للأجانب شراء العقارات في جورجيا دون قيود تُذكر. الاستثناء الرئيسي هو الأراضي الزراعية، حيث يُحظر على الأجانب تملكها بشكل مباشر. فيما عدا ذلك، تتوفر خيارات متنوعة للتملك والاستثمار

الملكية المطلقة. عند شراء شقة أو منزل، تصبح المالك الكامل للعقار. هذا الحق دائم ويشمل إمكانية تأجيره أو إعادة بيعه أو هبته أو توريثه.

عن طريق تأسيس شركة (ذات مسؤولية محدودة في جورجيا أو شركة في الاتحاد الأوروبي). يُعدّ هذا خيارًا شائعًا للمستثمرين الراغبين في تجاوز حظر شراء الأراضي الزراعية. فمن خلال تسجيل شركة، يُمكنك شراء قطعة أرض بشكل قانوني، على سبيل المثال، في الجبال أو على شاطئ البحر، وبناء منزل أو فندق.

صناديق الاستثمار العقاري (REICs). لا تزال جورجيا في طور تطوير سوق صناديق الاستثمار العقاري، ولكن ظهرت بالفعل بعض الأمثلة الأولى (في تبليسي وباتومي). تُتيح هذه الصناديق الاستثمار من خلال صناديق استئمانية وتحقيق دخل دون إدارة العقارات بشكل مباشر.

عمليات الشراء المشتركة، والميراث، والصناديق العائلية. تُستخدم هذه الوسائل غالبًا عند شراء عقارات للعائلة أو الشركاء التجاريين. قانون الميراث في جورجيا بسيط للغاية: تكفي وصية أو عقد هبة. أما بالنسبة للعقارات المتعددة، فينصح المحامون بإنشاء صناديق عائلية أو تسجيلها من خلال شركة.

يُعدّ الشراء كفرد الخيار الأسهل والأسرع، خاصةً عندما يتعلق الأمر بالشقق في تبليسي أو باتومي. تتمّ المعاملة في غضون يوم أو يومين.

إذا كان الهدف هو امتلاك أرض جبلية أو بناء فندق، يتم تأسيس شركة (ذ.م.م). يستغرق هذا الإجراء من يومين إلى ثلاثة أيام ويكلف ما يقارب 100 إلى 150 دولارًا.

في جورجيا، قواعد الميراث بسيطة إلى حد كبير: فبموجب القانون، تنتقل الممتلكات تلقائيًا إلى أقرب الأقارب - الزوج/الزوجة، والأبناء، والوالدين. وفي حال وجود وصية، يصبح الإجراء أكثر شفافية، وينتهي في أغلب الأحيان دون اللجوء إلى التقاضي.

يُعدّ هذا الأمر مناسبًا للمستثمرين الأجانب، ولكن ثمة محاذير: قد يعتمد إجراء معالجة المستندات والاعتراف بها على جنسية الورثة. لذا، يُفضّل الكثيرون تنظيم ملكيتهم مُسبقًا.

تُستخدم الشركات ذات المسؤولية المحدودة لتسجيل العقارات : في هذه الحالة، لا يكون الميراث هو الشقة أو المنزل نفسه، بل حصة في الشركة. وهذا يُسهّل نقل الأصول ويتجنب النفقات الإضافية.

خيار آخر هو إنشاء صندوق استئماني عائلي. يمنح هذا الهيكل المستثمر السيطرة على كيفية نقل الملكية ولمن تُنقل، ويحمي الأصول من التقسيم في النزاعات العائلية، ويضمن السرية. مع أن نظام الصناديق الاستئمانية في جورجيا ليس متطورًا بعدُ كما هو الحال في المملكة المتحدة أو النمسا، يقترح محامون محليون إنشاء صناديق استئمانية في دول الاتحاد الأوروبي أو الولايات المتحدة وربط العقارات الجورجية بها.

وبالتالي، أمام المستثمر خيار:

• ترك الميراث افتراضياً (نقل تلقائي للأقارب)،
• كتابة وصية في جورجيا،
• أو هيكلة الأصل مسبقاً من خلال شركة أو صندوق استئماني للقضاء على البيروقراطية وجعل العملية قابلة للتنبؤ قدر الإمكان.

يتمثل القيد الرئيسي في عدم جواز امتلاك الأجانب للأراضي الزراعية بشكل مباشر. ومع ذلك، يمكن تجاوز هذا الشرط بتسجيل شركة. ولا توجد قيود على الشقق السكنية، والوحدات السكنية، والعقارات التجارية، والمنازل المطلة على البحر.

في جورجيا، إجراءات الشراء بسيطة: يمكن للأجنبي أن يصبح مالكًا لشقة في يوم واحد ويؤجرها فورًا. أما في النمسا، فالأمر أكثر تعقيدًا: إذ يتطلب الأمر تراخيص وإجراءات توثيق، وغالبًا موافقة من السلطات العقارية.

لكن فيينا وغيرها من المدن تتمتع بميزة: فالسوق أكثر استقراراً، والأسعار ترتفع ببطء ولكن بثبات، والطلب أكثر قابلية للتنبؤ. أما في جورجيا، فالعوائد أعلى، وتكاليف الدخول أقل، لكن المخاطر (أسعار الصرف، والسياسة، والطلب) أعلى بكثير.

على الرغم من أن إجراءات شراء العقارات في جورجيا أبسط منها في معظم الدول الأوروبية، إلا أنه من المهم مراعاة عدة خطوات قانونية أساسية. فالتسجيل السليم يضمن ملكية المشتري للعقار بشكل كامل، وخلوه من أي ديون أو نزاعات.

1. الحصول على رقم التعريف الضريبي (TIN).
   يحتاجه الأجانب لتسجيل المعاملات في دار العدل. ويمكن الحصول عليه في يوم واحد.
2. الاتفاقية المبدئية والدفعة المقدمة.
   عادةً ما يتم إبرامها مع المطور أو المالك، وتتراوح الدفعة المقدمة بين 5 و10% من سعر الشراء.
3. معاينة العقار من قبل محامٍ.
   يقوم المحامي بتحليل مستخرج السجل العقاري، والتحقق من الملكية، والتأكد من عدم وجود أي ديون أو قيود.
4. توثيق العقد.
   تتطلب المعاملات السكنية وجود كاتب عدل في معظم الحالات، خاصة إذا تم الدفع على أقساط أو إذا كانت الملكية مسجلة باسم عدة مالكين.
5. التسجيل في السجل العقاري (السجل العام).
   تعمل جورجيا وفق مبدأ "المحطة الواحدة": حيث يتم إدخال الملكية في السجل الإلكتروني وتأكيدها باستخراج نسخة.
6. الحصول على شهادة ملكية.
   يتم إصدار المستخرج خلال 1-4 أيام عمل (التسجيل السريع - في نفس اليوم مقابل 350 لاري جورجي).

في جورجيا، تتسم عملية الشراء بالشفافية، لكن المستثمرين الأجانب يحتاجون في أغلب الأحيان إلى محامٍ. يساعد الوكيل في العثور على العقار، والتفاوض، والتحقق من أسعار السوق. ويتولى المحامي بدوره جميع الإجراءات القانونية اللازمة: التحقق من السجل العقاري، وصياغة اتفاقية الشراء، وضمان التحويل الصحيح للأموال، وتسجيل العقار لدى السجل العقاري.

في الواقع، هذا الأمر أكثر أهمية مما يبدو: فالعديد من الشقق، وخاصة في المباني القديمة في تبليسي، قد تعاني من مشاكل غير محددة - مثل النزاعات على الميراث، أو فواتير الخدمات القديمة، أو أعمال التجديد غير القانونية. لذا، يقوم المحامي بالتحقق من هذه المخاطر مسبقاً.

لشراء شقة أو منزل في جورجيا، ما عليك سوى:

• أن يكون بالغاً سن الرشد القانوني (18 عاماً أو أكثر)،
• تقديم جواز سفر ساري المفعول،
• بالنسبة للمعاملات الكبيرة، تأكد من مصدر الأموال (قواعد مكافحة غسل الأموال القياسية).

لا يُشترط الحصول على تصريح إقامة أو تأشيرة لإتمام عملية الشراء. وهذا يعني أن بإمكان الأجنبي حتى الوصول إلى البلاد كسائح وإتمام المعاملة في غضون أيام قليلة.

يتمثل القيد الرئيسي في عدم قدرة الأجانب على امتلاك الأراضي الزراعية . ويتم حل هذه المشكلة عن طريق تسجيل شركة (ذ.م.م) أو تغيير تصنيف المنطقة.

يركز السوق الساحلي (باتومي، كوبوليتي) على الشقق في المجمعات السكنية والعقارات الفندقية. تُباع معظم المشاريع الجديدة من خلال شركات إدارة، مما يُسهّل عملية التأجير. وهذا مناسب لمن يرغبون في تحقيق دخل دون الإقامة الدائمة في جورجيا.

في المناطق الجبلية (غوداوري، باكورياني)، يشتري السكان في الغالب شققًا في فنادق شققية أو قطع أراضٍ لبناء فنادق وشاليهات. أما الأجانب، فلا يحصلون على الأراضي إلا من خلال الشركات. وتزداد الطلب على هذه الأراضي نظرًا للسياحة على مدار العام، لكنها تتطلب إشرافًا واستثمارًا أكبر.

تُعد جورجيا واحدة من الدول القليلة التي يمكنك فيها تسجيل العقارات عن بُعد بشكل كامل.

للقيام بذلك:

1. يتم إصدار التوكيل الرسمي من قبل كاتب عدل في مكان الإقامة.
2. يتم إرسال المستندات إلى جورجيا وتصديقها.
3. يقوم محامٍ أو ممثل معتمد بتوقيع الاتفاقية وتسجيل المعاملة.

تستغرق العملية من أسبوع إلى أسبوعين. ومن المثير للاهتمام أن العديد من المعاملات في الفترة من 2022 إلى 2024 اتبعت هذا النمط تحديداً: حيث اشترى مشترون من روسيا وأوروبا شققاً في باتومي وتبليسي دون الحاجة إلى زيارتها شخصياً.

قبل شراء عقار في جورجيا، من الضروري إجراء فحص قانوني شامل. يجب التأكد من خلو الشقة أو المنزل من أي رهونات أو ديون أو نزاعات قانونية، وأن المبنى الجديد حاصل على جميع التراخيص اللازمة. من المهم أيضًا التحقق من تسجيل المطور العقاري وترخيصه للبيع. ينطبق هذا بشكل خاص على المجمعات السكنية في باتومي، حيث تُطلق بعض المشاريع دون توثيق كامل. يمكن للمحامي مساعدتك في تجنب مخاطر شراء عقار غير موثق.

بعد التحقق، يتم تسجيل المعاملة في قاعة الخدمة العامة (دار العدل) - وهي مركز حديث وشامل حيث يمكنك تقديم المستندات ودفع الرسوم واستلام سند ملكية إلكتروني.

• تستغرق عملية التسجيل العادية ما يصل إلى 4 أيام عمل.
• يمكن تسريع المعالجة في غضون يوم واحد عند دفع رسوم إضافية (حوالي 350 لاري جورجي).

تتمتع الشهادة الناتجة بقوة قانونية كاملة ومعترف بها من قبل جميع الوكالات الحكومية، ويمكن استخدامها أيضًا في المعاملات الدولية، مثل الرهون العقارية أو الميراث.

يُعدّ شراء العقارات في جورجيا أكثر فائدة من العديد من دول الاتحاد الأوروبي، نظراً لبساطة النظام الضريبي وانخفاض تكلفته. ولا يواجه المستثمرون الأجانب رسوم طوابع أو تكاليف تسجيل باهظة، وتتركز النفقات الرئيسية على رسوم التسجيل والرسوم القانونية.

ضريبة الأملاك:
بالنسبة للأفراد، يعتمد المعدل على دخل الأسرة:

• بالنسبة للدخل الذي يصل إلى 100,000 لاري - من 0.05٪ إلى 0.2٪ من القيمة السوقية للعقار؛
• بالنسبة للدخول التي تزيد عن 100,000 لاري - 0.8-1%.

بالنسبة للشركات، يتم تحديد المعدل بنسبة 1٪ من القيمة الدفترية.

ضريبة الدخل:
بالنسبة لدخل الإيجار، تبلغ النسبة 5% إذا كان المالك مسجلاً في سجل الملاك. وإلا، فتُطبق النسبة العامة البالغة 20%.

ضريبة الشركات:
تخضع الشركات المقيمة لضريبة بنسبة 15%، ولكن تُفرض هذه الضريبة فقط على توزيعات الأرباح (النموذج الإستوني). أما الشركات الدولية وقطاع تكنولوجيا المعلومات، فتخضع لإعفاءات ضريبية تتراوح بين 0 و5%.

القيمة المضافة
18%، ولكنها لا تُطبق على شراء العقارات السكنية من قبل الأفراد. كما تُعفى خدمات التصدير والسياحة من هذه الضريبة.

ضريبة الإنتاج
إلا على السلع الخاضعة للضريبة (الكحول والتبغ والوقود) وليس لها علاقة مباشرة بالعقارات.

تؤثر الضرائب الإضافية والاعتبارات الخاصة في جورجيا بشكل أساسي على غير المقيمين والشركات التي تتعامل مع مقاولين أجانب. فعلى سبيل المثال، عند تقديم غير المقيمين خدمات، تُطبق ضريبة القيمة المضافة القابلة للاسترداد بنسبة 18%.

بالإضافة إلى ذلك، إذا تلقى شخص غير مقيم دخلاً من مصادر في جورجيا، فسيتم تطبيق ضريبة اقتطاع: المعدل القياسي هو 10٪، ويتم تطبيق معدل تفضيلي بنسبة 5٪ على الأرباح والعائدات، وفي حالة المدفوعات إلى الولايات القضائية الخارجية، ترتفع الضريبة إلى 15٪.

ينص النظام الضريبي أيضاً على عقوبات للتأخير في تقديم الإقرارات الضريبية. إذ تبلغ غرامة التأخير في تقديم الإقرار الضريبي 100 لاري، بينما يخضع التأخير في السداد لغرامة قدرها 0.05% عن كل يوم تأخير.

إذا استمرت المتأخرات لأكثر من شهرين، فقد تتراوح الغرامة بين 5 و10% من الضريبة غير المدفوعة. وبذلك، يظل الالتزام الضريبي في جورجيا صارمًا وشفافًا في الوقت نفسه: إذ يدرك المستثمرون ليس فقط مقدار التزاماتهم، بل أيضًا عواقب عدم الالتزام.

عند شراء العقارات، يدفع المستثمر ما يلي:

• الخدمات القانونية - عادةً ما تتراوح بين 1-2% من قيمة المعاملة،
• خدمات الوكيل - 2-3% (إذا تم شراء العقار من خلال وكالة)،
• رسوم الدولة للتسجيل - 50 لاري جورجي (4 أيام عمل) أو 350 لاري جورجي (يوم واحد).

في المجمل، نادراً ما تتجاوز النفقات 2-5% من قيمة المعاملة، وهو أقل بكثير مما هو عليه الحال في النمسا، حيث يمكن أن تصل الضرائب ورسوم كاتب العدل إلى 7-10%.

في النمسا، ينطوي شراء العقارات دائمًا على تكاليف إضافية كبيرة، وسنتناول هذا الموضوع بمزيد من التفصيل في مقال " ضرائب العقارات في النمسا ". فبالإضافة إلى ضريبة الاستثمار العقاري (3.5%)، يدفع المستثمر رسوم تسجيل الأراضي (1.1%)، ورسوم كاتب العدل والمحامي (عادةً ما تتراوح بين 2% و3%). وفي حال بيع العقار لاحقًا، تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية، ويتفاوت معدلها حسب مدة الملكية ويتراوح بين 4.2% و30%. لذا، غالبًا ما تصل تكاليف المعاملات الإجمالية في النمسا إلى ما بين 7% و10% من قيمة العقار، وهذا لا يشمل الضرائب الحالية على الدخل أو صيانة العقار.

في جورجيا، يختلف الوضع تمامًا. لا توجد رسوم طوابع أو ضريبة شراء، وتستغرق عملية التسجيل من يوم إلى أربعة أيام، وتتراوح تكلفتها بين 50 و350 لاري جورجي (ما يعادل تقريبًا 15-100 يورو). أما النفقات الرئيسية للمستثمر فهي أتعاب المحامي والوكيل، والتي تتراوح عادةً بين 2% و5% من قيمة الصفقة.

عند إعادة بيع عقار، يُعفى الأفراد من ضريبة أرباح رأس المال إذا كانت الشقة مملوكة لأكثر من عامين. هذا يجعل سوق العقارات في جورجيا أكثر سهولة وسرعة في الدخول، على الرغم من أن النمسا توفر مستوى أعلى من الاستقرار والشفافية.

لا تملك جورجيا برنامج "التأشيرة الذهبية" التقليدي على غرار البرتغال أو اليونان، ولكن يمكن للمستثمرين الأجانب الحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار. ويتمثل المسار الرئيسي في استثمار ما لا يقل عن 300 ألف دولار أمريكي في الاقتصاد الجورجي أو شراء عقارات (باستثناء الأراضي الزراعية) بقيمة مماثلة.

لتقييم هذا المسار بشكل صحيح، من المفيد مقارنته بكيفية عمل تصاريح الإقامة المؤقتة، وتصاريح الإقامة الدائمة، وبرامج الجنسية عن طريق الاستثمار في أوروبا : عادة ما تكون متطلبات المبالغ والشروط والإقامة والإبلاغ أكثر صرامة هناك.

للحصول على تصريح إقامة في جورجيا عن طريق الاستثمار، يجب استثمار ما لا يقل عن 300,000 دولار أمريكي. يمكن استخدام هذه الأموال لشراء شقة أو منزل أو جناح أو فندق، أو للاستثمار في مشروع تجاري. من المهم التنويه إلى ضرورة تأكيد القيمة السوقية للعقار من قِبل مُقيّم عقاري مُعتمد.

للمقارنة بين السيناريوهات "الأوروبية"، من المفيد دراسة كيفية وسبب شراء الناس للعقارات في اليونان : هناك، غالباً ما يدور المنطق حول وضع الإقامة، وانتقال العائلة، والملكية طويلة الأجل، وليس فقط العوائد الحالية المرتفعة.

تُمنح الإقامة لمدة خمس سنوات ، وتتيح للمستثمر فرصًا واسعة النطاق، تشمل الإقامة القانونية في الدولة، وحق ممارسة الأعمال التجارية، والحصول على الرعاية الصحية والتعليم. ولا يقتصر البرنامج على المستثمر فحسب، بل يشمل أيضًا أفراد أسرته - الزوج/الزوجة، والأبناء القصر، والمعالين - الذين يمكنهم الحصول على إقامة إلى جانب مقدم الطلب الرئيسي.

وهذا ما يجعل الخطة جذابة لأولئك الذين يرون جورجيا ليس فقط كوجهة استثمارية، ولكن أيضًا كمكان لنقل الأسرة بأكملها.

لا يُعدّ تصريح الإقامة الاستثمارية في جورجيا طريقًا مباشرًا للحصول على الجنسية. فحتى لو استثمر المستثمر الأموال المطلوبة، فإن الحصول على جواز سفر يتطلب لمدة عشر سنوات ، واستيفاء معايير إضافية، منها إتقان اللغة والاندماج الأساسي في المجتمع. علاوة على ذلك، لا يمنح تصريح الإقامة وحده الحق في العمل بأجر، إذ يتطلب ذلك تصريحًا منفصلاً، بينما يُسمح بممارسة النشاط التجاري من اليوم الأول.

صُمم البرنامج للمستثمرين الحقيقيين، لذا فهو يتضمن مراقبة حجم الأعمال السنوي:

• ٥٠ ألف دولار في السنة الأولى،
• 100 ألف دولار في الثانية،
• 120 ألف دولار في المرحلة الثالثة وما بعدها.

يتم تأكيد هذه المؤشرات سنوياً من خلال تقديم التقارير إلى وكالة تطوير الخدمات العامة.

في السابق، كان يكفي الأجانب شراء عقار بقيمة 300 ألف دولار أمريكي للحصول على تصريح إقامة بشكل شبه تلقائي. ومنذ عام 2023، تم تشديد الشروط، حيث أصبح من الضروري الآن إثبات حجم النشاط التجاري وتقديم ما يثبت أن الاستثمار يساهم فعلياً في اقتصاد الدولة. ويهدف هذا الإجراء إلى مكافحة "التأشيرات الخاملة"، حيث يكتفي المستثمرون بشراء الشقق دون المشاركة في تطوير السوق.

• شراء الأراضي الزراعية (ليس للأجانب الحق في ذلك).
• التقليل من شأن متطلبات حجم المبيعات - إذا فشلت شركة ما في تلبية الأرقام المطلوبة، فلن يتم تمديد تصريح الإقامة.
• التسجيل بقيمة مخفضة: يأخذ السجل العقاري في الاعتبار القيمة السوقية، وليس السعر الوارد في العقد.

لا تزال منصتا Airbnb وBooking هما المنصتان الرئيسيتان لتأجير الشقق في تبليسي وباتومي. ويمكن أن تصل العوائد إلى 7-9% سنويًا، خاصةً خلال موسم العطلات، ولكن يجب مراعاة المنافسة الشديدة والموسمية. فغالبًا ما تكون الشقق في باتومي شاغرة خلال فصل الشتاء، بينما ينخفض ​​الطلب في تبليسي خلال فترات انخفاض الإقبال السياحي.

الطلب على العقود طويلة الأجل مستقر في العاصمة. يفضل المغتربون والطلاب وموظفو الشركات الدولية استئجار الشقق لمدة عام أو أكثر. صحيح أن العائد أقل - 5-6% سنوياً - ولكنه أكثر موثوقية ويقلل من مخاطر انقطاع الخدمة.

لم تفرض جورجيا بعد قيودًا صارمة على الإيجارات قصيرة الأجل، كما فعلت العديد من العواصم الأوروبية. مع ذلك، تناقش تبليسي بجدية الحاجة إلى وضع لوائح تنظيمية لقطاع Airbnb، وقد بدأ بعض المستثمرين بالفعل بالتحول إلى نموذج طويل الأجل لتجنب الاعتماد على التغييرات المحتملة.

• تبليسي: تحقق الشقق في وسط المدينة عائدًا بنسبة 5-6% في الإيجارات طويلة الأجل، بينما يمكن أن تحقق الاستوديوهات في سابورتالو أو فاكي عائدًا يصل إلى 7% في الإيجارات قصيرة الأجل.
• باتومي: في الصيف، تحقق الشقق المطلة على البحر عائداً يصل إلى 9-10%، ولكن في غير موسم الذروة، تنخفض الربحية بشكل حاد.
• غوداوري وباكورياني: تحقق الشقق الفندقية القريبة من منتجعات التزلج عائدًا يتراوح بين 6 و8% عند إدارتها بشكل صحيح.
• كوتايسي: سوق متنامية، والعوائد معتدلة - 4-5٪، لكن الطلب ينمو باطراد بفضل المطار.

يلجأ العديد من الملاك إلى شركات إدارة الشقق. في باتومي وجوداوري، غالباً ما يقدم المطورون حلاً بسيطاً: تشتري الشقة، وتتولى الشركة مسؤولية التأجير والصيانة، وتدفع لك نسبة ثابتة من الدخل (عادةً ما بين 6 و8% سنوياً).

دخل الإيجار بنسبة 5% إذا كان المالك مسجلاً في سجل الملاك. أما إذا لم يكن مسجلاً، فتُطبق عليه النسبة القياسية البالغة 20%. وهذا يجعل التسجيل الرسمي فعالاً من حيث التكلفة وسهلاً.

في النمسا، نادراً ما تتجاوز عوائد الإيجار 2-3% سنوياً، ويخضع السوق لرقابة صارمة. الاستثمار في سوق العقارات النمساوي أشبه باستراتيجية للحفاظ على رأس المال: فالاستثمارات طويلة الأجل، والمخاطر ضئيلة، والأسعار ترتفع باطراد على مدى عقود، والإطار القانوني يحمي الملاك بشكل موثوق.

في جورجيا، تصل العوائد إلى ضعفين أو ثلاثة أضعاف، لكن ذلك يأتي على حساب تقلبات موسمية أكبر ومخاطر أعلى للتوقفات. هذا السوق مناسب للمستثمرين المستعدين للإدارة النشطة والذين يسعون إلى تحقيق توازن بين العوائد المرتفعة والتقلبات.

لا تزال العاصمة السوق الأكثر استقرارًا في البلاد. هناك طلب مرتفع على الإيجارات طويلة الأجل من المغتربين والطلاب وموظفي الشركات الدولية. يبلغ متوسط ​​العائدات في مركز المدينة حوالي 5-6%، 7% للإيجارات قصيرة الأجل تستمر أسعار المساكن في الارتفاع بنسبة 6-8% سنويًا، لا سيما في المناطق ذات البنية التحتية المتطورة. تُعد تبليسي خيارًا مناسبًا للمستثمرين الباحثين عن الأمان والسيولة.

تُعدّ باتومي منتجعًا رئيسيًا ووجهة استثمارية رائدة، وتشهد نموًا مطردًا، مدفوعًا بوصول شركة التطوير العقاري الكبرى "إعمار جروب" التي تُشيّد منطقة متكاملة بتكلفة 6 مليارات دولار. تشمل أبرز المواقع الواعدة "زقاق الأبطال" و"البوليفارد الجديد " ومشاريع جزيرة باتومي. في الصيف، قد تصل عوائد الإيجار قصير الأجل إلى 9-10%، بينما تبقى الشقق شاغرة عمومًا في الشتاء. بالنسبة لمن يرغبون في الاستفادة من تغيرات الموسم، تُقدّم باتومي أحد أعلى العوائد في البلاد.

تُصبح كوتايسي مركزًا استثماريًا جديدًا بفضل مطارها الدولي وتزايد أعداد السياح. أسعار العقارات فيها أقل بكثير من تبليسي أو باتومي، مما يجعلها وجهة جذابة للمستثمرين ذوي الميزانيات المحدودة. يبلغ متوسط ​​العائدات 4-5%، لكن إمكانات النمو عالية، إذ تعمل المدينة بنشاط على تطوير بنيتها التحتية الفندقية والسياحية.

تُعدّ جورجيا موطناً لأهم منتجعات التزلج. ويجري حالياً بناء فنادق شقق فندقية فيها، تُحقق عوائد سنوية تتراوح بين 6 و8% عند إدارتها بكفاءة. وتكون الربحية عالية في فصل الشتاء نظراً لتدفق السياح، بينما ينخفض ​​الطلب في الصيف، إلا أن السياحة الداخلية تُعوّض هذا النقص. ولا تزال هذه المنطقة واعدة للمستثمرين المهتمين بالعقارات السياحية.

منطقة كاخيتي، المشهورة بإنتاج النبيذ، تتجه تدريجياً نحو جذب السياحة الزراعية والعقارات الريفية الفاخرة. يشهد الطلب على المنازل مع قطع الأراضي استقراراً، لا سيما بالقرب من الطرق السياحية (تيلافي، سيغناغي). تُعتبر الربحية متوسطة - حوالي 4-6% - إلا أن قيمة الأراضي والمنازل في كاخيتي آخذة في الارتفاع بفضل شعبية جولات النبيذ ومشاريع الاستثمار الزراعي.

تُعدّ هذه المنطقة جذابةً بالدرجة الأولى لمدينة ميستيا، التي أصبحت مركزًا للسياحة الشتوية والصيفية. تُحقق الاستثمارات في الفنادق والشقق الصغيرة عوائد أعلى من المتوسط، تصل إلى 8% خلال مواسم الذروة. ولا يزال السوق في طور النمو، مما يُتيح فرصًا للمستثمرين الأوائل.

تتركز المنطقة حول مدينة أخالتسيخي ومنتجع باكورياني الشهير. ويُلاحظ اهتمام ملحوظ بالمنازل والشقق الخاصة القريبة من منتجع التزلج. تتراوح العوائد بين 5 و7%، إلا أن السوق أكثر محلية منه في غوداوري.

تُعدّ هذه المنطقة من أصغر المناطق وأقلها قيمة، وتتميز بانخفاض أسعار العقارات وقلة الطلب عليها. يكمن مستقبلها الواعد في تطوير السياحة الداخلية، إلا أنها ليست الوجهة الأكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب الكبار حتى الآن.

• تبليسي ببنية تحتية متطورة للغاية: طرق وتقاطعات جديدة، وتوسعة شبكة المترو، ومشاريع المساحات الخضراء، وتنسيق الحدائق. وهذا ما يجعل العقارات السكنية في وسط المدينة والمناطق المحيطة بها مرغوبة للغاية.
• باتومي لتصبح منتجعاً ساحلياً، مع استثمارات في واجهتها البحرية وحدائقها. تربط طرق جديدة المناطق الساحلية بمركز المدينة، ويجري تحسين الموانئ، كما يجري بناء ممرات ومناطق ترفيهية - كل هذا يزيد من جاذبية العقارات المطلة على الشاطئ.
• المناطق الجبلية (غوداوري، باكورياني، سفانيتي): تتميز وسائل النقل فيها بجودة أقل مقارنةً بالمناطق الساحلية، إلا أن مشاريع تحسين الوصول إليها - كتحسين الطرق، وتطوير البنية التحتية للمنتجعات، ونمو قطاع السياحة - تجعلها مناطق جذابة. وتُعدّ قدرة البنية التحتية على الصمود في وجه الظروف الجوية أمراً بالغ الأهمية.

الهواء النقي والجبال والبحر من أهمّ مزايا العديد من مناطق جورجيا. تتميّز منطقتا باتومي وأجاريا بارتفاع نسبة الرطوبة والأمطار، وهو ما قد يُشكّل عائقاً لبعض المستثمرين، لكنّ الكثيرين يُقدّرون البحر والنباتات الاستوائية.

في المناطق الجبلية، تُعدّ الاعتبارات البيئية أساسية. فالسياح يبحثون عن الطبيعة والهواء النقي والمناظر الخلابة، مما يعني أن المشاريع الصديقة للبيئة ستبرز بشكل لافت.

تُعاني تبليسي من عبء بيئي أكبر، يتمثل في التلوث، وحركة المرور، والضوضاء. لذا، تُعدّ العقارات الواقعة في مناطق ذات مساحات خضراء وبنية تحتية جيدة ميزة كبيرة.

• في تبليسي، يظل الطلب مرتفعاً باستمرار بين المغتربين وموظفي الشركات الدولية والطلاب: فهم يقدرون الشقق المجددة التي تتمتع بسهولة الوصول إلى مراكز الأعمال ووسائل النقل.
• باتومي هي وجهة سياحية شهيرة ومستأجرين لفترات قصيرة: ففي الصيف، يكون الطلب مرتفعاً بشكل خاص على الاستوديوهات والشقق المطلة على البحر، مع الشرفات والإطلالات.
• المنتجعات الجبلية السياح في الشتاء والصيف على حد سواء، مما يسمح بتأجير العقارات من نوع الشقق الفندقية بشكل جيد خلال المواسم.
• في كوتايسي والمدن الصغيرة، يكون الطلب طويل الأجل، من السكان المحليين والعاملين في قطاع السياحة والبنية التحتية للخدمات.

في عام 2025، ستظل باتومي ومنطقة أدجارا بأكملها محط أنظار المستثمرين. وقد ساهم توقيع مذكرة تفاهم مع شركة إعمار العقارية وإنشاء حي جديد في إعطاء السوق دفعة قوية. وبالتزامن مع ازدهار الخدمات اللوجستية البحرية وتدفق السياح المستمر، سيؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار، لا سيما في العقارات المطلة على البحر والمشاريع الفاخرة.

يجمع سوق العقارات في جورجيا بين المنازل القائمة والجديدة. وتأتي الحصة الأكبر من المعاملات - أكثر من 65% - من سوق المنازل القائمة، مدفوعةً بأسعارها المعقولة وفرصة الشراء في مناطق ذات بنية تحتية متطورة. في المقابل، توفر المشاريع الجديدة تصاميم عصرية وحلولاً موفرة للطاقة، لكنها أغلى ثمناً وتمثل حالياً نسبة أصغر من السوق.

سوق العقارات المستعملة أكثر من ثلثي المعاملات العقارية في جورجيا ، ولا يزال المصدر الرئيسي للسكن بأسعار معقولة. وتتمثل ميزته الأساسية في انخفاض سعر المتر المربع مقارنةً بالمباني الجديدة. فعلى سبيل المثال، في المناطق السكنية في تبليسي أو باتومي، يمكنك العثور على شقق بنصف سعر الشقق في المجمعات السكنية الجديدة المطلة على البحر أو في مركز المدينة.

ومن المزايا المهمة الأخرى البنية التحتية المتطورة. تقع معظم هذه العقارات في مناطق تضم مدارس ورياض أطفال ووسائل نقل عامة ومتاجر. وهذا يُعدّ ميزة قيّمة للعائلات ولمن يخططون لاستئجارها على المدى الطويل، حيث يختار المستأجرون هذه الشقق غالبًا لسهولة الوصول إليها في حياتهم اليومية.

لكن سوق العقارات الثانوية له حدوده أيضاً. فبعض المباني التي شُيّدت قبل ثمانينيات القرن الماضي تحتاج إلى ترميمات وتجديدات شاملة. ويتضح هذا جلياً في تبليسي وباتومي: فالمباني القديمة التي تعود إلى عهد خروتشوف والمنازل الجاهزة تحتاج إلى تحديثات لرفع كفاءة استهلاك الطاقة، وغالباً ما تكون جودتها أقل من التصاميم الحديثة. بالنسبة للمستثمرين، قد لا تكون هذه العقارات جذابة إلا كإسكان اقتصادي أو كمشاريع لإعادة البيع بعد التجديد.

• تتمثل الميزة في الهندسة المعمارية الحديثة، وأنظمة الهندسة الجديدة، وكفاءة الطاقة.
• غالباً ما تُباع العقارات على أنها "هيكل أبيض" (بدون تشطيبات)، مما يسمح بحرية التصميم.
• أما الجانب السلبي فهو أن وتيرة البناء لا تزال بطيئة نسبياً، وأن المعروض من المنتجات النهائية محدود.

تتفاوت أسعار العقارات بشكل كبير بين الأحياء. ففي تبليسي، تتراوح أسعار الشقق المعاد بيعها بين 800 و900 دولار أمريكي للمتر المربع في المناطق السكنية، بينما تبدأ أسعار المباني الجديدة في وسط المدينة أو منطقة فاكي من 1500 إلى 1800 دولار أمريكي للمتر المربع. أما في باتومي، فيبدأ سعر العقارات المعاد بيعها من 700 دولار أمريكي للمتر المربع، بينما تصل أسعار المجمعات السكنية الجديدة المطلة على البحر إلى 1200 إلى 1500 دولار أمريكي وما فوق. وبشكل عام، ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 7-8% في المتوسط ​​خلال الربع الأخير من عام 2024، وهو اتجاه من المتوقع أن يستمر حتى عام 2025.

يخضع الدخل الناتج عن بيع العقارات للضريبة:

• 5% - إذا كنا نتحدث عن تأجير أو بيع مسكن بعد أقل من سنتين من الملكية؛
• 20% - للعقارات التجارية والمبيعات المربحة في وقت قصير.
• إن بيع أي شيء تم امتلاكه لأكثر من عامين لا يخضع للضريبة.

العقارات في جورجيا متاحة للمشترين الأجانب: الشقق والوحدات السكنية والمنازل مؤهلة للشراء. الاستثناء الوحيد هو الأراضي الزراعية.

بالمقارنة مع النمسا، تُعتبر المباني الجديدة في جورجيا أقل جودة من حيث جودة البناء وكفاءة الطاقة ومعايير الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية. مع ذلك، تتميز جورجيا بانخفاض عوائق الدخول وسرعة إتمام المعاملات: إذ لا تستغرق عملية الشراء سوى بضعة أيام، بينما قد تستغرق العملية في النمسا شهورًا.

في الوقت نفسه، في فيينا، وخاصة في المنطقة الأولى - المنطقة المركزية - تعتبر العقارات معيارًا للاستقرار والمكانة: فالأسعار هنا مرتفعة، لكنها توفر أقصى حماية لرأس المال وسيولة طويلة الأجل.

لا يزال الاستثمار العقاري محور اهتمام رئيسي للمستثمرين الأجانب، لكن السوق الجورجية تقدم استراتيجيات أخرى قد تكون مربحة بنفس القدر. فبفضل بيئة الأعمال المفتوحة، وانخفاض الضرائب، وموقعها الجغرافي المتميز، أصبحت جورجيا منصةً لمجموعة متنوعة من الاستثمارات.

• إن شراء عدة شقق استوديو بدلاً من شقة واحدة يتيح لك تنويع المخاطر وتأجير العقارات لفئات مختلفة من المستأجرين.
• إن تجديد المساكن القديمة - شراء الشقق في المباني التي تم بناؤها قبل الثمانينيات، ثم تجديدها وإعادة بيعها - يمكن أن يحقق عوائد أعلى من المتوسط.
• الاستثمارات في البنية التحتية السياحية - الفنادق الشققية والفنادق الصغيرة والفنادق البوتيكية في باتومي وتبليسي والمنتجعات الجبلية - نموذجاً شائعاً.
• الاستثمارات من خلال الصناديق (REIC، AEEAP) الحصول على دخل من العقارات دون إدارة مباشرة.
• قطع الأراضي المخصصة للبناء جذابة بشكل خاص في باتومي وكاخيتي، حيث يتزايد الطلب ويقل العرض.

السياحة وقطاع الضيافة والمطاعم والمقاهي المحرك الرئيسي لاقتصاد جورجيا. ومع ازدياد السياحة، يزداد الطلب على الفنادق والمطاعم والوكالات السياحية، مما يجعل هذا القطاع مربحاً للغاية.

الزراعة وصناعة النبيذ بقوة تقليدية: فالاستثمارات في مزارع الكروم والبساتين والتصنيع تدر دخلاً من الصادرات والسياحة الزراعية على حد سواء. وتُكمّل صناعة الأغذية هذا القطاع، إذ تُنتج منتجات ذات قيمة مضافة.

قطاعي الخدمات اللوجستية والنقل بفضل الموقع الاستراتيجي للبلاد عند ملتقى طرق أوروبا وآسيا. وتُعدّ المستودعات والمحطات ونقل البضائع جزءاً من مشاريع طويلة الأجل.

قطاعا تكنولوجيا المعلومات والطب نمواً سريعاً، مع ارتفاع الطلب على الشركات الناشئة والخدمات الرقمية والطب عن بُعد. ورغم ارتفاع المخاطر، إلا أن إمكانية تحقيق الربحية أكبر بكثير.

إلى جانب العقارات، يفكر العديد من المستثمرين في الاستحواذ على حصة أو حزمة كاملة من الأسهم في الشركات القائمة. ويُعدّ هذا النهج جذاباً بشكل خاص في قطاعي الطاقة والاتصالات، حيث يكون الدخل أكثر استقراراً ولا يتأثر بالتقلبات الموسمية، كما هو الحال في قطاعي السياحة والزراعة.

تُسهّل جورجيا هذه الاستثمارات بفضل بيئتها التنظيمية البسيطة، حيث يُمكن إتمام تسجيل الشركات في غضون أيام قليلة. ويشهد اقتصاد البلاد نموًا مطردًا، يتجلى في اهتمام الشركات الدولية الكبرى بالاستثمار النشط في المشاريع المحلية.

وثمة ميزة إضافية تتمثل في سهولة الوصول: فتكلفة المعيشة وتكاليف بدء الأعمال التجارية في جورجيا أقل من النمسا أو غيرها من دول الاتحاد الأوروبي، مما يقلل من عوائق الدخول ويجعل السوق جذابًا بشكل خاص للمستثمرين الأجانب.

تُعتبر جورجيا جذابةً بفضل حيويتها وانخفاض عوائق الدخول إليها، لكنها تتطلب استعداداً لتحمّل المخاطر. أما فيينا، فهي أنسب للمستثمرين الباحثين عن استقرار طويل الأجل وحماية رأس المال.

على الرغم من جاذبيتها، فإن السوق الجورجية لا تخلو من نقاط ضعف. فالبيروقراطية وعدم استقرار التشريعات لا يزالان من أبرز المخاطر. ورغم أن الدولة تُبسط عموماً إجراءات العمل، إلا أن قوانين ولوائح العقارات عرضة للتغيير، مما يخلق حالة من عدم اليقين لدى المستثمرين.

ومن بين التعقيدات الإضافية، الإيجارات قصيرة الأجل: إذ تشهد اللوائح تشديداً تدريجياً في المدن الكبرى والمناطق السياحية، مما قد يحد من الربحية. كما يؤثر الموسم على السوق: ففي باتومي، يرتفع الطلب بشكل حاد في الصيف ويكاد يتلاشى في الشتاء، بينما في المنتجعات الجبلية يكون الوضع معاكساً، حيث يتركز النشاط في فصل الشتاء.

توجد أيضًا مخاطر تتعلق بالبنية التحتية. ففي المناطق الساحلية، يلعب الفيضان والرطوبة دورًا هامًا، بينما في المناطق الريفية، تلعب سهولة الوصول إلى وسائل النقل دورًا مهمًا. علاوة على ذلك، فإن السيولة خارج تبليسي وباتومي محدودة: فبيع العقارات في كاخيتي أو المدن الصغيرة غالبًا ما يكون أكثر صعوبة ويستغرق وقتًا أطول.

بالمقارنة مع النمسا، يتفوق السوق الجورجي من حيث العوائد، لكنه يفتقر إلى الاستقرار وحماية رأس المال. توفر فيينا أسعار فائدة منخفضة ولكنها قابلة للتنبؤ، بينما توفر جورجيا فرصًا أكبر للنمو السريع، ولكنها تنطوي أيضًا على مخاطر أعلى بكثير.

تُبهر جورجيا بتناقضاتها: يمكنك تناول فطورك على شاطئ البحر في باتومي، ثم التزلج مساءً في غوداوري. يتميز ساحلها بمناخ معتدل ورطب، مثالي لمن يُقدّرون الشتاء الدافئ والخضرة الدائمة. أما في الجبال، فالشتاء طويل ومثلج، بينما الصيف بارد، ما يجعلها جنة حقيقية لعشاق الطبيعة.

على عكس النمسا، حيث يكون المناخ أكثر قابلية للتنبؤ و"توازناً"، توفر جورجيا رفاهية الاختيار - من المناظر الطبيعية شبه الاستوائية إلى المناظر الطبيعية الجبلية في غضون ساعات قليلة بالسيارة.

تتوفر الخدمات الطبية الأساسية بسهولة وبتكلفة أقل بكثير مما هي عليه في أوروبا. تقدم العيادات الخاصة في تبليسي وباتومي رعاية ممتازة، أما بالنسبة للعمليات الجراحية الكبرى، فلا يزال الكثيرون يفضلون النمسا أو ألمانيا.

يشهد قطاع التعليم تطوراً ملحوظاً، إذ تضم تبليسي مدارس دولية تُدرَّس فيها المواد باللغات الإنجليزية والفرنسية والألمانية. ويُعدّ هذا أحد العوامل التي تدفع العائلات التي لديها أطفال إلى اختيار جورجيا للاستقرار فيها مدى الحياة أو الإقامة طويلة الأمد.

الحياة في جورجيا أرخص بكثير: فالإيجارات، ومشتريات البقالة، والمواصلات، وحتى المطاعم أرخص بنسبة تتراوح بين 40 و60% في المتوسط ​​مقارنةً بالنمسا. على سبيل المثال، في تبليسي، يمكنك استئجار شقة جيدة بغرفتي نوم مقابل 500 إلى 600 دولار أمريكي شهريًا، بينما في فيينا، قد تصل تكلفة شقة مماثلة إلى 1200 إلى 1500 يورو. هذا ما يجعل جورجيا وجهة جذابة بشكل خاص للمغتربين، والعاملين لحسابهم الخاص، والمستثمرين الذين يسعون إلى تقليل نفقاتهم مع الحفاظ على مستوى معيشي مريح.

على الرغم من الصور النمطية، فقد حققت جورجيا تقدماً ملحوظاً في مجال التحول الرقمي وتوفير الخدمات. تتميز الخدمات المصرفية عبر الإنترنت بالاستقرار، وتتم التحويلات المحلية والدولية في غضون دقائق، ويمكن دفع معظم الفواتير (الكهرباء، والضرائب، وفواتير الهاتف المحمول) عبر تطبيقات الإنترنت. الإنترنت سريع وبأسعار معقولة، حتى في المناطق الريفية: يبلغ متوسط ​​سعر الاشتراك الشهري في خدمة الإنترنت فائق السرعة 30-40 لاري جورجي (11-15 دولاراً أمريكياً)

فيما يتعلق بالنقل، تركز الدولة على سهولة الوصول بدلاً من الأنظمة المكلفة، كما هو الحال في النمسا:

• القطارات: تعمل بين تبليسي وباتومي وكوتايسي وزوغديدي. تبلغ تكلفة تذكرة قطار ستادلر فائق السرعة من تبليسي إلى باتومي 25-35 لاري جورجي (9-13 دولارًا أمريكيًا).
• تُعد الحافلات والحافلات الصغيرة أكثر وسائل النقل شيوعاً في المناطق. تبلغ تكلفة الرحلة داخل المدينة 1 لاري جورجي (0.35 دولار أمريكي)، بينما تبدأ أسعار الرحلات بين المدن (مثل تبليسي - كوتايسي) من 15 لاري جورجي (5.50 دولار أمريكي).
• سيارات الأجرة: بفضل Bolt و Yandex.Taxi، ستكلفك رحلة حول تبليسي في المتوسط ​​5-10 لاري جورجي (2-4 دولارات)، وهو ما يقل عدة مرات عن فيينا.
• الرحلات الجوية: تتراوح تكلفة الرحلات الداخلية (مثل تبليسي - باتومي أو تبليسي - ميستيا) من 100 إلى 150 لاري جورجي (35 إلى 55 دولارًا) في اتجاه واحد.
• مترو تبليسي: مساران نشطان، الأجرة 1 لاري فقط (0.35 دولار).

رغم أن الحياة في فيينا تُعرف بالاستقرار والرعاية الصحية والتعليم عالي الجودة، إلا أن جورجيا تتفوق عليها بفضل أسعارها المعقولة ومناخها المعتدل وسهولة الاندماج فيها. فالبدء فيها أسهل: السكن أرخص، والحصول على الإقامة أسهل، وبدء مشروع تجاري أسهل.

لا تزال النمسا ملاذاً آمناً لرأس المال والراحة، لكن جورجيا توفر إحساساً بالحرية والحيوية وفرصة للعيش على مقربة من الطبيعة مع الحفاظ على جميع وسائل الراحة الأساسية.

تُصبح جورجيا ملاذاً متزايداً للباحثين عن بيئة أوروبية آمنة نسبياً وبأسعار معقولة. فهي تتمتع بتشريعات متساهلة للأجانب، ولا يستغرق شراء شقة أو منزل سوى بضعة أيام. ويمكن للمشترين الأجانب تسجيل العقارات دون قيود (باستثناء الأراضي الزراعية)، وهو ما يميز جورجيا عن العديد من دول الاتحاد الأوروبي.

علاوة على ذلك، يتيح شراء عقار بقيمة لا تقل عن 300 ألف دولار أمريكي الحصول على تصريح إقامة لمدة خمس سنوات. بالنسبة لمواطني الدول غير المستقرة، يعني هذا تقنين الإقامة، وإمكانية فتح حساب مصرفي، والتمتع بحقوق الإقامة الأساسية.

تُعدّ جورجيا وجهةً جذابةً للمتقاعدين بفضل مناخها المعتدل، وتكاليف المعيشة المعقولة، والرعاية الصحية المتاحة. يُتيح متوسط ​​المعاش التقاعدي في الاتحاد الأوروبي، بل وحتى في دول رابطة الدول المستقلة، حياةً كريمةً فيها. فعلى سبيل المثال، يتراوح إيجار شقة بغرفة نوم واحدة في تبليسي بين 400 و500 دولار أمريكي ، بينما تتراوح تكلفة وجبة عشاء لشخصين في مطعم جيد بين 15 و20 دولارًا أمريكيًا.

يُقدّر المتقاعدون أيضاً المناخ الاجتماعي: فالبلاد مضيافة، وتضمّ العديد من الجاليات الناطقة بالروسية والإنجليزية. كما أن إجراءات الإقامة مُيسّرة، إذ يُمكن الحصول على تصاريح الإقامة بسهولة عند شراء منزل، وقد تُؤدّي الإقامة الطويلة (10 سنوات) إلى الحصول على الجنسية.

أصبحت جورجيا وجهةً مفضلةً للعاملين المستقلين والعاملين عن بُعد، ويعود ذلك في الغالب إلى انخفاض أسعارها وسهولة التسجيل فيها. الإنترنت فيها سريع (يتجاوز متوسط ​​السرعات 50 ميجابت في الثانية في تبليسي)، وتتراوح تكلفة خدمة الهاتف المحمول بين 5 و10 دولارات شهريًا، بينما لا يتجاوز سعر القهوة في المقاهي 1.50 إلى 2 دولار.

يختار الرحالة الرقميون مدينتي تبليسي أو باتومي، حيث تتوفر مساحات العمل المشتركة، والمجتمعات الدولية، وخيارات الإيجار طويلة الأجل. وعلى عكس النمسا، حيث البيروقراطية والضرائب أعلى، يمكنك في جورجيا التسجيل بسرعة كمالك فردي، ودفع ضريبة ثابتة (1-5%)، والعمل رسميًا مع عملاء أجانب.

تبدو المقارنة كالتالي:

• فيينا – الاستقرار، ومستوى عالٍ من الطب والتعليم، واستثمارات باهظة الثمن ولكنها موثوقة.
• جورجيا – أسلوب حياة وحرية: حواجز دخول منخفضة، ومعالجة سريعة للمعاملات، ونظام ضريبي مرن، وديناميكيات سوقية.

بالنسبة للمستثمر، يكمن الخيار بين "ملاذ آمن" و"سوق متنامية". في فيينا، يشهد سوق العقارات ارتفاعاً بطيئاً (2-4% سنوياً)، ولكنه ثابت. أما في جورجيا، فقد يصل النمو إلى 6-10% سنوياً، ولكنه أكثر تقلباً.

عند شراء عقار في جورجيا، من المهم التفكير ليس فقط في عملية الشراء، بل أيضاً في استراتيجية الخروج مسبقاً. فالبيع، أو نقل ملكية العقار إلى الأقارب، أو الحفاظ على تصريح الإقامة من خلال الاستثمار، كلها خطوات تؤثر على العائد النهائي وخطط المستثمر المستقبلية.

في تبليسي وباتومي، تُباع الشقق في غضون شهر إلى ثلاثة أشهر في المتوسط، شريطة أن يكون السعر مناسبًا والموقع جيدًا. تُباع الشقق في وسط المدينة وعلى الواجهة البحرية بسرعة أكبر، حيث تُشترى لأغراض التأجير والاستخدام الشخصي على حد سواء. أما في المناطق الريفية، فتستغرق عملية البيع وقتًا أطول؛ فعلى سبيل المثال، في كوتايسي أو كاخيتي، قد يستغرق بيع العقار ستة أشهر أو أكثر.

نصيحة: قبل البيع، يُنصح بإجراء إصلاحات عالية الجودة أو على الأقل تحسينات تجميلية، وإعداد وثائق تسجيل الأراضي، والتركيز على متوسط ​​أسعار السوق. هذا من شأنه تسريع عملية البيع بنسبة تتراوح بين 20 و30%.

إذا تم شراء عقار للحصول على تصريح إقامة (بقيمة لا تقل عن 300 ألف دولار أمريكي)، فإن بيعه يُعرّض حق المستثمر في الإقامة للخطر تلقائيًا. ومع ذلك، يسمح القانون للمستثمر بالحفاظ على وضعه القانوني إذا اشترى عقارًا آخر أو أكد استثماره في مشروع تجاري. وبالتالي، يمكن للمستثمر تغيير أصوله دون أن يفقد حقه في الإقامة في البلاد.

يسهل نقل ملكية العقارات في جورجيا إلى الأزواج والأبناء والأقارب. كما أن الميراث مُبسط، إذ تنتقل الملكية تلقائيًا إلى الورثة المباشرين. ويلجأ العديد من المستثمرين إلى الصناديق الاستئمانية العائلية أو الشركات العائلية للحفاظ على الأصول داخل العائلة وتقليل الإجراءات البيروقراطية لنقل الملكية.

• لا تزال جورجيا سوقًا نشطة. ففي تبليسي وباتومي، تتوفر سيولة عالية، وفترات البيع مماثلة لتلك الموجودة في العواصم الأوروبية. مع ذلك، في المناطق الأخرى - وخاصة كوتايسي وكاخيتي والمنتجعات الجبلية - قد تستغرق عمليات بيع العقارات وقتًا أطول وتعتمد على الموسمية.
• في النمسا، يتميز السوق باستقرار أكبر: فالطلب دائم، لا سيما في فيينا، والمعاملات بطيئة لكنها قابلة للتنبؤ. أما في جورجيا، على النقيض، فيمكنك تحقيق الربح بسرعة أكبر، لكن المخاطر أعلى: فالسيولة غير منتظمة، وأسعار العقارات تعتمد بشكل أكبر على الموقع والبنية التحتية.

على مدى السنوات القليلة الماضية، ساعدتُ العديد من العملاء في شراء عقارات في جورجيا. عمليًا، أثبت السوق أنه أبسط مما يبدو: المعاملات شفافة، والتسجيل إلكتروني، وضرائب الشراء منخفضة للغاية - على عكس أوروبا. تستغرق العملية من الاختيار إلى الإتمام عادةً من أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع، مما يجعل جورجيا جذابة لمن يرغبون في دخول السوق بسرعة.

خصائص السوق الجورجية:

• يمكن للأجانب شراء العقارات بملكية كاملة (ملكية حرة).
• لا تنطبق القيود إلا على الأراضي الزراعية - ويمكن الحصول عليها من خلال شركة أو عن طريق تغيير فئتها.
• تصل عوائد الإيجار إلى 8-10% سنوياً، خاصة في المناطق السياحية.
• أكثر المواقع الواعدة هي وسط مدينة تبليسي والشقق الساحلية في باتومي.

أقارن الاستثمار في العقارات الجورجية بالاستثمار في سوق نامٍ وديناميكي في مرحلة نموه. وتستمر أسعار الشقق في تبليسي وباتومي بالارتفاع بفضل المشترين الأجانب والسياحة.

أقارن الاستثمار في العقارات الجورجية بالاستثمار في سوق عقارية نامية وديناميكية. قد تصل عوائد الإيجار هنا إلى 8-10% سنوياً، خاصة في المناطق السياحية، وتستمر أسعار الشقق في تبليسي وباتومي بالارتفاع بفضل المشترين الأجانب وتزايد أعداد السياح. وتُعدّ خيارات السكن متوسطة المستوى في وسط تبليسي والشقق المطلة على البحر في باتومي من أكثر الخيارات الواعدة.

في النمسا، الوضع مختلف: السوق مستقر، والعوائد أقل (2-4% سنويًا)، لكن المخاطر ضئيلة، والأصول محمية لعقود. يجمع العديد من العملاء بين هذين النهجين: يستثمرون جزءًا من رؤوس أموالهم في جورجيا لتحقيق نمو سريع وعوائد عالية، والجزء المتبقي في النمسا لضمان الأمان. يتيح هذا التوازن ليس فقط جني المال، بل أيضًا الحفاظ على رأس المال على المدى الطويل.

شخصياً، سأختار نهجاً متكاملاً. في جورجيا، سأشتري شقة مطلة على البحر أو شقة في تبليسي لتحقيق دخل إيجاري وزيادة قيمتها. سأستثمر الجزء المتبقي من استثماري في النمسا لضمان استقرار طويل الأمد. أعتقد أن هذا التوازن بين الحيوية والاستقرار هو الاستراتيجية الأمثل.

في الواقع، لا يتحدد الاختيار بين العقارات في جورجيا والنمسا بناءً على أيهما "أفضل"، بل بناءً على أهدافك.

إذا كنت تبحث عن عوائد مجزية، وطلب متزايد على الإيجار، وإمكانية ارتفاع الأسعار، فضع جورجيا في اعتبارك. يشهد قطاع السياحة والبنية التحتية تطوراً سريعاً هنا، ولا يزال السوق متاحاً. وتُعدّ مدن تبليسي وباتومي وكوتايسي واعدة بشكل خاص، حيث يتجاوز الطلب العرض باستمرار.

تُعدّ النمسا ملاذاً آمناً. كثيراً ما أرى مستثمرين بدأوا استثماراتهم في جورجيا بحثاً عن الدخل، ثمّ حوّلوا جزءاً من أموالهم إلى فيينا أو سالزبورغ لحماية رؤوس أموالهم. أحد العملاء، بعد بيع شقة في باتومي، استثمر في عقارات في سالزبورغ - صحيح أن العائد هناك أقل، لكن الإطار القانوني ونظام الميراث يضمنان حماية طويلة الأجل.

• إذا كنت ترغب في زيادة الدخل والقيمة، فاختر جورجيا.
• الموثوقية والاستقرار أكثر أهمية - النمسا مناسبة.

تتمثل الاستراتيجية المثلى في تقسيم الاستثمارات: جزء في السوق الجورجية الديناميكية، وجزء في أوروبا المستقرة.

تتوقع جورجيا نمواً حتى عام 2030 بفضل السياحة والاستثمار الأجنبي وتطوير البنية التحتية. سترتفع أسعار العقارات بوتيرة أسرع من النمسا، لكن المخاطر أعلى، إذ يبقى السوق أقل قابلية للتنبؤ.

ستظل النمسا ملاذاً آمناً، إذ توفر عوائد متواضعة مع حماية موثوقة لرأس المال. لذا، فإن الخيار الأمثل هو الجمع بين الأمرين: الاستفادة من النمو وعائدات الإيجار في جورجيا، مع الحفاظ على الأصول في أوروبا.

1. مستثمر برأس مال قدره 250,000 يورو

الهدف: تحقيق ربحية عالية واسترداد سريع للتكاليف.

وجدنا شقة مطلة على الشاطئ في باتومي بسعر 240 ألف يورو. يُدرّ تأجيرها عبر منصة Airbnb عائدًا يصل إلى 9% سنويًا. ومن المتوقع استرداد المبلغ بالكامل خلال 11-12 عامًا

2. متقاعد يملك 500,000 يورو

الهدف: الراحة وحماية رأس المال.

تم اختيار شقة واسعة في وسط تبليسي مقابل 490 ألف يورو. وتُعدّ المنطقة، بما تضمه من حدائق ومقاهٍ ومعالم ثقافية، مثاليةً لنمط حياة هادئ. بعض هذه الشقق مؤجرة لمستأجرين على المدى الطويل، بعائد سنوي يتراوح بين 6 و7%.

3. عائلة لديها أطفال

الهدف: توفير سكن مريح للإقامة الدائمة.

وجدنا منزلاً مساحته ٢٠٠ متر مربع في كوتايسي بسعر ٧٥٠ ألف يورو، بالقرب من مدرسة وبنية تحتية حديثة. تعيش العائلة في حي صديق للبيئة، ويمكن بيع العقار أو تأجيره بربح في المستقبل.