كيفية الاستثمار المربح في العقارات في تايلاند

أصبح الاستثمار في العقارات التايلاندية خيارًا مهمًا لمن يسعون إلى تحقيق دخل والحصول على مسكن مريح. فبينما يواجه المستثمرون في أوروبا تكاليف دخول مرتفعة وعوائد محدودة، تقدم آسيا، وخاصة تايلاند، فرصًا جديدة.

تهدف هذه المقالة ليس فقط إلى تقديم نظرة عامة على السوق، ولكن أيضًا إلى تقديم تحليل منهجي لجاذبية الاستثمار في الدولة: من الفرص السكنية ودخل الإيجار إلى دورها في استراتيجية تنويع الأصول الدولية.

تتحدد أهمية الموضوع بعدة عوامل. فالسياحة، التي لطالما كانت أحد المحركات الرئيسية للسوق التايلاندية، تتعافى بنشاط من آثار الجائحة، كما أن تدفقات الزوار من الصين وروسيا وأوروبا تشهد نمواً متزايداً.

وفي الوقت نفسه، تتطور ظاهرة الهجرة الرقمية - حيث يختار المحترفون في مجال تكنولوجيا المعلومات والصناعات الإبداعية بشكل متزايد بانكوك أو تشيانغ ماي كقاعدة لهم للعمل والحياة.

تقوم الدولة بتنفيذ مشاريع بنية تحتية واسعة النطاق، بما في ذلك تطوير الممر الاقتصادي الشرقي وبناء مطارات وطرق سريعة جديدة، مما يزيد حتما من قيمة العقارات في المناطق الرئيسية.

يُعدّ التوجيه المتخصص في هذا الموضوع بالغ الأهمية، نظرًا لتعقيد البيئة القانونية في تايلاند مقارنةً بأوروبا. أنا، كسينيا ليفينا، محاميةٌ ذات خبرةٍ في المعاملات التجارية في الاتحاد الأوروبي وآسيا. أتخصص في هيكلة الملكية الدولية وإجراءات اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال. يُمكّنني هذا من النظر إلى السوق ليس فقط من منظور وعود التسويق التي يُطلقها المطورون، بل أيضًا من منظور ممارسات إنفاذ القانون الفعلية.

لفهم توجهات تايلاند بشكل أفضل، من المفيد مقارنتها بالنمسا التي تتمتع باستقرار تاريخي. سوق العقارات النمساوي معيارًا مناسبًا لحماية الحقوق ووضوح الأنظمة. تكشف المقارنة عن عالمين مختلفين. لا تزال النمسا رمزًا للموثوقية: أنظمة واضحة، وحماية لحقوق الملكية، ولكن أيضًا عوائد منخفضة - نادرًا ما تتجاوز 2-3% سنويًا.

من ناحية أخرى، تقدم تايلاند نموذجاً مختلفاً تماماً: عوائد عالية وعتبة دخول منخفضة (أحياناً من 70,000 دولار إلى 100,000 دولار للشقة الواحدة)، في حين أن البلاد منغمسة في سياق آسيوي ديناميكي، حيث معدلات النمو أعلى من أوروبا.

يُعدّ سوق العقارات في تايلاند كياناً معقداً ومتعدد الطبقات. فهو يجمع بين مدينة بانكوك الكبرى، التي تُضاهي في حجمها عواصم عالمية رائدة، ومناطق منتجعية متطورة مثل فوكيت وكوه ساموي، اللتين تُعتبران رمزاً للسياحة الآسيوية. كما توجد وجهات سياحية محددة:

• شيانغ ماي، موطن الطلاب والرحالة الرقميين
• هوا هين وجهة شهيرة للأثرياء التايلانديين والأجانب الذين يقدرون وتيرة الحياة الأكثر استرخاءً.

هذا التنوع يجعل السوق مستقراً: فهو لا يعتمد على مصدر واحد للطلب.

يفرض النظام القانوني في تايلاند قيوداً معينة. لا يستطيع الأجانب امتلاك الأراضي بشكل مباشر، ولكن يمكنهم الدخول في عقود إيجار طويلة الأجل أو استخدام الهياكل المؤسسية.

يُسمح بتملك الأجانب لما يصل إلى 49% من مما يجعل قطاع الشقق الأكثر سهولة في الوصول إليه. بالنسبة للعديد من المستثمرين، تُعدّ الشقق في بانكوك أو الشقق المطلة على الشاطئ نقطة انطلاقهم الأولى.

لا يقتصر الاهتمام بتايلاند على مناخها وثقافتها فحسب، بل إن تكلفة المعيشة فيها أقل بكثير من أوروبا، كما أن اللغة الإنجليزية منتشرة على نطاق واسع في المناطق السياحية، مما يُسهّل التأقلم. يُضاف إلى ذلك برامج التأشيرات الجذابة، بدءًا من تأشيرة النخبة طويلة الأجل، مرورًا بتأشيرة الإقامة طويلة الأجل (LTR) والتأشيرة الذكية، المصممة خصيصًا للمستثمرين والمهنيين والمتقاعدين.

يشهد سوق العقارات التايلاندي تاريخاً حافلاً بالأزمات والازدهار المتناوب. فبعد الأزمة الآسيوية الحادة عام 1997، أنشأت البلاد نظاماً تنظيمياً مصمماً لحماية السوق من التضخم المفرط.

شهدت فترة العقد الثاني من الألفية نموًا سريعًا، لا سيما في بانكوك والمنتجعات السياحية، حيث انتشرت المجمعات السكنية الجديدة والفنادق والشقق الفندقية والفلل. وشكّلت جائحة كوفيد-19 في الفترة 2020-2021 تحديًا خطيرًا، إذ انخفضت السياحة بشكل حاد، وتراجع معها اهتمام المستثمرين.

لكنّ انتعاشاً سريعاً بدأ منذ عام 2022، وفقاً لصحيفة بانكوك بوست. وقد أصبحت فوكيت وكوه ساموي مجدداً جاذبتين لرؤوس الأموال الدولية، بينما أظهرت بانكوك مرونة واستقراراً في الأسعار.

التنمية غير متساوية بين مختلف المناطق. ولا تزال بانكوك المركز الرئيسي للنشاط التجاري، حيث يتم بناء الشقق السكنية الفاخرة بالقرب من محطات المترو والمناطق التجارية.

تُركز فوكيت على الفيلات والشقق المطلة على البحر، والتي تشهد إقبالاً كبيراً خلال موسم الذروة. أما كوه ساموي، فتُعتبر وجهة مثالية لمن يرغبون بالعيش والعمل عن بُعد. وتجذب شيانغ ماي الطلاب والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات، بينما تُمثل باتايا وهوا هين شريحة سوقية بأسعار معقولة.

العقارات بتنوع أنواعها . وتُعدّ الشقق السكنية الأكثر رواجاً، لسهولة امتلاكها بالنسبة للأجانب. أما الفيلات، فيتم شراؤها غالباً عبر عقود الإيجار أو من خلال هياكل الشركات. وتمثل الفنادق السكنية قطاعاً خاصاً، حيث يحصل المستثمرون على دخل مضمون دون الحاجة إلى إدارتها بأنفسهم.

يتأثر الطلب بثلاث فئات من المستأجرين. الأولى هي فئة السياح الذين يختارون الشقق أو الفيلات لفترات قصيرة. والثانية هي فئة الرحالة الرقميين الذين يفضلون الإيجارات طويلة الأجل مع إمكانية العمل في مساحات عمل مشتركة. أما الثالثة فهي فئة المغتربين الذين يعملون لدى شركات دولية ويستأجرون مساكن لسنوات.

بالمقارنة مع النمسا، تتضح الفروقات جلياً. تايلاند سوقٌ يتميز بخصائص منتجعية فريدة وموسمية قوية. خلال موسم الذروة، قد تصل العوائد إلى خانة العشرات، بينما خلال موسم الركود، قد تنخفض بشكل حاد.

أما النمسا، من جهة أخرى، فتمثل نموذجاً معاكساً تماماً: أسواق حضرية تتميز بعقود إيجار طويلة الأجل، وأسعار مستقرة، وتقلبات منخفضة. بالنسبة للمستثمرين، الخيار واضح: تايلاند توفر فرصة لتحقيق عوائد عالية، بينما توفر النمسا الاستقرار والطمأنينة.

في السياق الآسيوي، تتنافس تايلاند مع فيتنام (للمزيد من التفاصيل، انظر مقال "العقارات في فيتنام ")، وإندونيسيا، وماليزيا. تتمتع فيتنام بمعدل نمو اقتصادي أسرع، لكن نظامها القانوني أقل وضوحًا بالنسبة للأجانب.

إندونيسيا وبالي وجهتين شهيرتين بين المغتربين، إلا أن قوانين الملكية فيهما أكثر تعقيداً. ووفقاً لمؤسسة HMLF، ماليزيا خيارات تأشيرة جذابة، لكنها تتخلف عن تايلاند من حيث جاذبيتها السياحية. في نهاية المطاف، تُقدّم تايلاند خياراً متوازناً: سوق متطور، وشروط تأجير ملائمة، وسمعة دولية راسخة.

لفهم الاختلافات مع أوروبا، من المفيد النظر إلى النمسا. فبينما نادراً ما تتجاوز عوائد الإيجار في فيينا وسالزبورغ 2-3% سنوياً، يمكنك توقع عوائد تتراوح بين 5-10% في بانكوك أو فوكيت، وأحياناً أعلى من ذلك.

يتميز السوق النمساوي بالشفافية والاستقرار، كما أن تملك الأراضي فيه سهل للأجانب، إلا أن ارتفاع تكاليف الدخول (من 300 ألف إلى 400 ألف يورو) يجعله بعيد المنال عن العديد من المستثمرين الأفراد. أما في تايلاند، فتكاليف الدخول أقل بكثير، ويحافظ تدفق السياح الكبير على الطلب على الإيجار.

يختلف النظام القانوني في تايلاند عن نظيره في أوروبا، ويجب مراعاة ذلك عند التخطيط لأي صفقة عقارية. يتمثل الاختلاف الرئيسي في عدم جواز تملك الأجانب للأراضي بشكل مباشر، ويظل هذا الحظر قاعدة أساسية. مع ذلك، توجد في الواقع عدة نماذج تتيح الاستثمار العقاري بشكل قانوني وآمن.

أشكال الملكية الرئيسية

الشقق السكنية المجانية أبسط أنواع الشقق وأكثرها شيوعًا. إذ يُمكن للأجنبي امتلاك شقة مباشرةً، لكن حصته في المبنى تقتصر على 49% من المساحة الإجمالية. وهذا الخيار الأمثل لمعظم المستثمرين الأفراد.

حق الانتفاع (الإيجار طويل الأجل) – يتم تأجير الأرض أو الفيلا لمدة تصل إلى 30 عامًا مع إمكانية التمديد. عمليًا، يتم إبرام سلسلة من الاتفاقيات التي تسمح بملكية العقار لمدة تصل إلى 90 عامًا.

ملكية الشركات – تأسيس شركة تايلاندية يمتلك فيها أجنبي حصة أقلية (تصل إلى 49%)، ويتم ضمان السيطرة من خلال آليات قانونية (مساهمون بالوكالة، اتفاقيات). يُستخدم هذا النموذج غالبًا لشراء الأراضي والفلل.

يُعدّ الاستثمار في الشقق الفندقية أو الاستثمار في دخل مضمون من المطور العقاري خيارًا شائعًا، حيث يشتري المستثمر وحدة سكنية ويحصل على دخل ثابت أو متغير دون أي مسؤوليات إدارية. ويحظى هذا النوع من الاستثمار بشعبية بين من لا ينوون الإقامة في تايلاند.

ولتوضيح الأمر، دعونا نقارن بين أشكال الملكية المتاحة في تايلاند والنمسا:

وبالتالي، يتميز السوق التايلاندي بمرونة أكبر فيما يتعلق بالأدوات المالية، ولكنه يتطلب إعداداً قانونياً. أما النظام النمساوي فهو أبسط وأكثر استقراراً، ولكنه يفتقر إلى الميزات "الغريبة" المتمثلة في العوائد المرتفعة.

يمكن للمستثمرين اختيار استراتيجيات مختلفة حسب أهدافهم:

• دخل الإيجار – شراء شقة في بانكوك أو شقة في منتجع، وتأجيرها على المدى القصير أو الطويل.
• الاستثمار في نمط الحياة – شراء فيلا أو شقة في فوكيت/ساموي للاستخدام الشخصي، مع إمكانية تأجيرها خلال الموسم.
• الاستراتيجيات المضاربة – الاستثمارات في مرحلة البناء (على المخطط)، وإعادة البيع اللاحقة بعد اكتمال المشروع.
• تنويع الأصول - امتلاك العقارات كجزء من محفظة دولية أمر بالغ الأهمية بشكل خاص للمستثمرين من البلدان التي تعاني من مخاطر العملات.

بالمقارنة، في النمسا، يسود نموذج الإيجار طويل الأجل، الذي يركز على الاستقرار، في أغلب الأحيان. أما الصفقات القائمة على المضاربة فنادرة، ونادراً ما تتجاوز العوائد 3% سنوياً. في تايلاند، يمكن أن تصل عوائد الإيجارات قصيرة الأجل إلى 7-10%، بل وأعلى من ذلك في مشاريع المنتجعات الناجحة.

ينطوي شراء العقارات في تايلاند على تحديات فريدة تتعلق بالوضع القانوني للأجانب وهيكل الملكية. تكمن الصعوبة الرئيسية في عدم قدرة الأجانب على امتلاك الأراضي مباشرةً، وإنما يقتصر امتلاكهم على الشقق السكنية أو من خلال التأجير أو عبر الشركات. لذا، تتطلب عملية الشراء دراسة متأنية ودقيقة، بالإضافة إلى الاستعانة بمحامٍ متخصص.

عملية المعاملة خطوة بخطوة فيما يلي: أولاً، يقوم المستثمر بحجز العقار ودفع عربون، وبعد ذلك يتم إبرام اتفاقية بيع وشراء أولية تحدد السعر والشروط.

ثم يُحوّل المبلغ الأصلي، مع مراعاة قيود الصرف ومتطلبات تحويل العملات الأجنبية إلى تايلاند. وتتمثل المرحلة الأخيرة في تسجيل المعاملة لدى دائرة الأراضي، حيث يُصدر سند ملكية رسمي أو عقد إيجار.

يُعدّ التحقق من المعلومات أمراً بالغ الأهمية لضمان سلامة الصفقة. يقوم المحامي بالتحقق مما يلي:

• سند ملكية،
• وجود أعباء أو ديون على العقار،
• الوضع القانوني للمطور وتصاريح البناء،
• التنفيذ الصحيح لاتفاقيات الإيجار إذا كانت عملية الشراء تشمل أرضًا.

عند شراء عقار قيد الإنشاء، من المهم للمستثمرين الاتفاق على جدول زمني للدفعات والضمانات. في أغلب الأحيان، تُقسّم المعاملات إلى مراحل: دفعة أولى تتراوح بين 10% و30% عند الحجز، ودفعات لاحقة حسب اكتمال المشروع، والدفعة النهائية عند نقل الملكية. عادةً ما يقدم المطورون ضمانات باسترداد الأموال في حال تأخر البناء، ولكن إجراء الفحص النافي للجهالة أمرٌ لا غنى عنه.

الخصائص الساحلية قيودًا على تقسيم المناطق ولوائح تخطيط المدن التي تنظم ارتفاع المباني وكثافة التطوير واستخدام الأراضي. من المهم مراعاة ذلك عند التفكير في بناء الفيلات في فوكيت أو كوه ساموي، حيث قد تحد التشريعات واللوائح البلدية المحلية من إمكانية إعادة التطوير والتوسع.

خطوات شراء العقارات

بشكل عام، يتم تحقيق الأمن القانوني في تايلاند من خلال العناية الواجبة الشاملة وهيكلة الملكية المناسبة، بينما في النمسا تكون العملية أبسط وأكثر رسمية، لكن العوائد أقل.

إن الجانب المالي لشراء العقارات في تايلاند أسهل بكثير مما هو عليه في أوروبا، ولكنه يتطلب مراعاة عدد من العوامل.

عند شراء عقار، يواجه المستثمرون رسوم تسجيل وضرائب نقل ملكية. في المتوسط، تبلغ رسوم التسجيل حوالي 2% من قيمة العقار، وتتراوح ضريبة نقل الملكية بين 2% و3%. في حال الشراء عن طريق مطور عقاري، تُضاف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 7% على المباني الجديدة.

بحسب موقع سياميلغال لا يفرض امتلاك العقارات . فالضرائب السنوية منخفضة (0.02-0.1% من القيمة العقارية للعقارات السكنية)، ولكن يجب على المستثمرين مراعاة تكاليف المرافق ورسوم الخدمات (رسوم الصيانة، وصيانة المجمع، والأمن، وتنظيف المناطق المشتركة).

تُفرض ضريبة أرباح رأس المال وتُحسب بناءً على القيمة العقارية الرسمية ومدة ملكية العقار. في أغلب الأحيان، تتراوح الضريبة بين 1% و3%، ولكن قد يتم تعديلها تبعًا لنوع الملكية (إيجار أو ملكية مطلقة) وطريقة البيع.

تخضع إيرادات الإيجار لغير المقيمين لضريبة بنسبة تتراوح بين 15 و20%. وفي حال استخدام المالك هيكلاً مؤسسياً أو إدارته للعقار من خلال شركة إدارة، فقد تُفرض ضرائب اجتماعية وضرائب شركات إضافية.

مقارنة مع النمسا

إذا كنت تفكر في استخدام الولايات القضائية في الاتحاد الأوروبي لتحقيق التوازن في محفظتك الاستثمارية، فمن الجدير بالدراسة الضرائب العقارية النمساوية - فهي تؤثر بشكل مباشر على صافي الدخل واستراتيجية الملكية.

وبالتالي، فإن البيئة الضريبية في تايلاند تتيح للمستثمرين تحقيق عوائد صافية عالية، ولكنها تتطلب دراسة متأنية لتحويلات العملات وهيكلة المعاملات. أما النمسا فتتميز بالشفافية وإمكانية التنبؤ، ولكن عوائدها أقل بكثير.

الغرض: شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 40 مترًا مربعًا في مبنى سكني حديث بالقرب من محطة قطار BTS (وسط بانكوك).

سعر الشراء: 5,000,000 بات تايلاندي (≈ 140,000 دولار أمريكي).

1. تكاليف الشراء

2. دخل الإيجار

• يبلغ متوسط ​​إيجار شقة بغرفة نوم واحدة في هذه المنطقة 25000 بات تايلندي شهريًا.
• الدخل السنوي = 300,000 بات تايلندي.

3. المصاريف السنوية

4. صافي دخل الإيجار

• الدخل: 300,000 بات تايلندي
• بعد خصم المصاريف: 101,000 بات تايلندي
• صافي الدخل = 199,000 بات تايلندي/سنة (≈ 5,600 دولار أمريكي)
• العائد الصافي = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% سنوياً

5. الخروج بعد 7 سنوات (إعادة البيع)

لنفترض أن الأسعار في بانكوك تنمو بمعدل 3% سنوياً.

• السعر بعد 7 سنوات: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 بات تايلاندي.

مصاريف البيع:

• عمولة الوكالة: 3% = 185,000 بات تايلندي
• ضريبة أرباح رأس المال (لنفترض حوالي 2٪): 120,000 بات تايلندي

صافي عائدات البيع: ≈ 5,845,000 بات تايلندي

6. الحساب النهائي للربحية

الاستثمار: 5,500,000 بات تايلندي

المبلغ المسترد: 7,238,000 بات تايلندي

الربح: 1,738,000 بات تايلندي (حوالي 49,000 دولار أمريكي)

معدل العائد الداخلي (متوسط ​​العائد) ≈ 6.2% سنوياً

خاتمة:

• يبلغ صافي عائد الإيجار حوالي 3.5-4% سنوياً.
• مع الأخذ في الاعتبار الزيادة في السعر وإعادة البيع، تصل الربحية النهائية إلى 6-7% سنوياً.
• من مزاياها انخفاض الضرائب وسهولة الدخول نسبياً. أما عيوبها فتتمثل في اعتمادها على الموقع وتأثرها بموسمية الإيجارات.

لا يمنح الاستثمار في العقارات التايلاندية الإقامة الدائمة بشكل مباشر، لكن الدولة تقدم العديد من برامج التأشيرات طويلة الأجل التي تسمح لك بالعيش والعمل في البلاد لفترة ممتدة.

تأشيرة النخبة التايلاندية برنامج مميز صالح لفترات تتراوح بين 5 و20 عامًا. تتيح هذه التأشيرة للأجانب دخول تايلاند دون قيود، ودون الحاجة إلى تجديد التأشيرة بشكل دوري، وتوفر لهم مزايا مثل تسريع إجراءات الهجرة، والرعاية الصحية، وخدمات نمط الحياة.

وهذا أمر مناسب للمستثمرين، حيث يمكن استخدام العقار للسكن الشخصي والتأجير دون قيود على التأشيرة.

تُمنح تأشيرة الإقامة طويلة الأجل

تأشيرة "سمارت فيزا" خصيصاً لمتخصصي تكنولوجيا المعلومات، والشركات الناشئة، والعمال ذوي المهارات العالية. وهي توفر إقامة لمدة تصل إلى أربع سنوات، وتُسهّل عملية التوظيف، وتتيح الوصول إلى مجموعة من المزايا، بما في ذلك التخفيضات الضريبية.

تجدر الإشارة إلى أنه لا يمكن الحصول على الإقامة الدائمة مباشرةً عن طريق شراء العقارات، كما هو الحال في بعض الدول الأوروبية. بدلاً من ذلك، يستخدم الأجانب التأشيرات المذكورة سابقاً للإقامات الطويلة والاندماج في نمط حياة البلد، بما يوفره من حياة مريحة، ورعاية صحية عالية الجودة، ومعدلات جريمة منخفضة، ومناخ معتدل مع شواطئ وأنشطة متاحة على مدار العام.

تايلاند ضد النمسا

تقدم تايلاند تأشيرات تتضمن عنصر نمط حياة نابض بالحيوية، مما يسمح لك بالجمع بين الاستثمار والعيش المريح، بينما تركز النمسا على فئات الإقامة الرسمية مع إثبات إلزامي للدخل أو العمل التجاري.

يتميز سوق الإيجارات في تايلاند بديناميكية عالية، لا سيما في المناطق السياحية والمدن الرئيسية. وينقسم إلى قسمين رئيسيين: الإيجارات قصيرة الأجل (للسياح، ومواقع Airbnb، وBooking) والإيجارات طويلة الأجل (للمغتربين، والرحالة الرقميين).

الإيجارات قصيرة الأجل المستثمرين بعوائدها المرتفعة، لكنها تتأثر بالموسمية. ففي منتجعات فوكيت وكوه ساموي، قد يرتفع الدخل بنسبة تصل إلى 12% سنوياً في الشتاء، بينما ينخفض ​​إلى النصف خلال غير موسم الذروة. غالباً ما تُدار هذه الإيجارات من خلال شركات إدارة متخصصة تتولى التسويق والتنظيف واستلام المدفوعات من النزلاء.

الإيجارات طويلة الأجل شائعة في بانكوك وتشيانغ ماي. هناك، الطلب أكثر استقراراً، لكن العائدات أقل - بمعدل 4-6% سنوياً. يضمن وجود الرحالة الرقميين والمغتربين تدفقاً مستمراً للمستأجرين على مدار العام، مما يقلل من المخاطر الموسمية.

نطاق الربحية حسب الموقع

في المدن الأوروبية، تتراوح العوائد بين 2 و3%، وهي مستقرة ولا تتأثر تقريبًا بالعوامل الموسمية. أما في تايلاند، فتزيد العوائد بمقدار ضعفين إلى ثلاثة أضعاف، ولكن على المستثمرين مراعاة المخاطر، كالعوامل الموسمية، وجودة العقار، والإدارة، والجوانب القانونية المتعلقة بالإيجار.

يعتمد اختيار الموقع على الهدف الاستثماري، سواء كان دخلاً من الإيجار، أو نمط حياة معين، أو استراتيجية تجمع بين الاثنين. وتختلف المناطق المختلفة في العائد، وأنواع العقارات، وتكاليف الدخول، والطلب على الإيجار.

بانكوك هي أكبر مدن تايلاند ومركز تجاري وثقافي هام. ويأتي الطلب الرئيسي فيها من المستأجرين على المدى الطويل، وهم المغتربون وموظفو الشركات الدولية والمتخصصون في قطاعي تكنولوجيا المعلومات والقطاع المالي.

أنواع العقارات: الشقق السكنية، والشقق في ناطحات السحاب، والفلل النادرة في الضواحي.

الحد الأدنى للأسعار: الاستوديوهات - من 60 إلى 70 ألف دولار، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة - من 80 إلى 100 ألف دولار، والشقق الفاخرة - من 200 إلى 250 ألف دولار.

المناطق السياحية الشهيرة:

• سوخومفيت (ثونغلور، إيكاماي): نمط حياة نشط، مطاعم، مراكز تسوق، تحظى بشعبية بين المغتربين.
• سيلوم / ساثورن: مناطق تجارية، شقق فاخرة للإيجار لموظفي المكاتب.
• آري / فروم فونغ: مناطق سكنية هادئة، طلب مرتفع على الإيجارات طويلة الأجل.

تُعدّ فوكيت سوقاً سياحية فاخرة تضم عقارات ساحلية، تجذب السياح ومالكي الفنادق والشقق الفندقية. وتوفر إمكانية تحقيق دخل مرتفع من الإيجارات قصيرة الأجل، إلا أنها تتأثر بشكل كبير بالموسمية.

أنواع العقارات: فلل مع مسابح، شقق سكنية مطلة على البحر، شقق في المناطق السياحية.

الحد الأدنى للأسعار: الشقق السكنية - من 100,000 دولار إلى 120,000 دولار، الفيلات - من 250,000 دولار، الفيلات الفاخرة - 500,000 دولار فأكثر.

المناطق السياحية الشهيرة:

• باتونج / كارون / كاتا: تدفق سياحي، ربحية عالية على المدى القصير.
• كامالا / سورين / بانغ تاو: فلل فاخرة، مناطق هادئة، مناسبة تمامًا للاستثمارات في نمط الحياة.

تُعدّ ساموي وجهة مثالية للباحثين عن نمط حياة مريح وتأجير العقارات متوسطة الأجل، خاصةً للرحالة الرقميين. صحيح أن العائدات أقل قليلاً من فوكيت، إلا أن السوق مستقر على مدار العام.

أنواع العقارات: شقق سكنية، فلل، استوديوهات وشقق بالقرب من الشواطئ.

الحد الأدنى للأسعار: الاستوديوهات - ابتداءً من 80 ألف دولار، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة - ابتداءً من 120 ألف دولار، والفلل - ابتداءً من 200 ألف دولار.

المناطق السياحية الشهيرة:

• تشاوينغ / لاماي: شواطئ مركزية بها أماكن تأجير نشطة للسياح.
• بوفوت / ماينام: مناطق هادئة ذات نمط حياة مميز ومستأجرين على المدى الطويل.

تُعدّ شيانغ ماي مركزاً للطلاب وقطاع تكنولوجيا المعلومات، حيث يزداد الطلب على الإيجارات طويلة الأجل. وتتميز بانخفاض الموسمية، ومتوسط ​​العائدات، وانخفاض عوائق الدخول إلى السوق.

أنواع العقارات: شقق ومنازل متلاصقة، ومنازل منفصلة في الضواحي.

الحد الأدنى للأسعار: الاستوديوهات - من 50 إلى 60 ألف دولار، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة - من 70 إلى 80 ألف دولار، والمنازل - من 150 ألف دولار.

المناطق السياحية الشهيرة:

• نيمان / سانتيثام: تكنولوجيا المعلومات ومساحات العمل المشتركة، والرحالة الرقميون مطلوبون بشدة.
• المدينة القديمة / ضفة النهر: قريبة من الجامعات والمناطق السياحية.

تُعتبر باتايا وهوا هين شريحة سوقية واسعة تتميز بعقارات بأسعار معقولة. وهما مناسبتان للمستثمرين ذوي الميزانيات المحدودة، مع منافسة شديدة وعوائد متوسطة.

أنواع العقارات: شقق سكنية، شقق في أبراج شاهقة، فلل صغيرة.

الحد الأدنى للأسعار: الشقق السكنية - من 50 إلى 70 ألف دولار، والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة - من 60 إلى 80 ألف دولار، والفلل - من 150 إلى 180 ألف دولار.

المناطق السياحية الشهيرة:

• باتايا المركزية / جومتين: مراكز سياحية، إيجارات قصيرة الأجل مرتفعة.
• مدينة هوا هين / خاو تاكياب: مناطق هادئة، مناسبة تمامًا لنمط الحياة العائلي.

جدول مقارنة المناطق والخصائص:

ينقسم سوق العقارات التايلاندي إلى سوق ثانوي وسوق أولي (مبانٍ جديدة)، ولكل فئة خصائصها الخاصة من وجهة نظر المستثمر.

سوق العقارات الثانوية بأسعار معقولة وعقارات جاهزة، مما يتيح تحقيق دخل إيجاري فوري. تكمن المسؤولية الرئيسية للمستثمر هنا في فحص العقار بدقة: حالة المرافق، وتلف مواد البناء، ووجود أي عيوب أو نواقص قد تؤثر على تكاليف التجديد والدخل المستقبلي.

من المهم أيضاً تقييم الموقع والبنية التحتية - يمكن أن تكون عمليات إعادة البيع في المناطق المرموقة في بانكوك أو فوكيت أكثر ربحية من المشاريع الجديدة نظراً للتدفق الفوري للمستأجرين والطلب القائم.

المشاريع الجديدة (على الخارطة) فرصة لشراء العقارات بسعر أقل، ولكنها مرتبطة بمخاطر: تأخيرات في البناء، وتغييرات في مواعيد التسليم، والحاجة إلى الالتزام بجدول الدفع، والتغييرات المحتملة في المشروع.

تُدفع المبالغ عادةً على مراحل: دفعة أولى، وعدة دفعات مع اكتمال البناء، ودفعة نهائية عند تسليم العقار. ويُعدّ التحقق الدقيق من المطور وشروط العقد أمراً بالغ الأهمية للحد من المخاطر.

يتفاوت نطاق الأسعار في السوق: تبدأ أسعار الاستوديوهات والشقق الصغيرة في بانكوك وتشيانغ ماي من 50000 إلى 70000 دولار، بينما تبدأ أسعار الفيلات في فوكيت وكوه ساموي من 300000 دولار فما فوق.

تايلاند ضد النمسا

بشكل عام، يتيح السوق الثانوي بداية أسرع لتوليد الدخل واختيار العقارات المكتملة في المناطق الرئيسية، في حين أن المشاريع الجديدة مناسبة للمستثمرين الاستراتيجيين الراغبين في الانتظار وإدارة مخاطر المشروع.

في تايلاند، هناك العديد من الخيارات لتنويع محفظتك الاستثمارية بما يتجاوز ملكية الشقق السكنية أو الفيلات التقليدية.

الفنادق الشققية ذات عقارات تضمن فيها شركة التطوير أو الإدارة دخلاً ثابتاً لعدة سنوات. وهذا يقلل من المخاطر التشغيلية، لكن العائد يكون عادةً أقل من العائد في العقارات المؤجرة بشكل مستقل.

الفيلات المُدارة عوائد أعلى من خلال تأجيرها لفترات قصيرة، ولكنها تتطلب إدارة وصيانة احترافية. يحصل المستثمر على حصة من الدخل، وتتولى الشركة التسويق والتنظيف وإدارة التأجير.

تستهدف إيجارات الطلاب

العقارات التجارية، بما في ذلك المكاتب والمستودعات ومتاجر التجزئة في الشوارع، مطلوبة في المدن الكبرى، ولكنها تتطلب تحليلاً أعمق للسوق وإدارة طويلة الأجل.

شراء الأراضي من خلال شركة ذات غرض خاص (SPV) للمستثمر الأجنبي تجاوز القيود المفروضة على الملكية المباشرة للأراضي. يقوم المستثمر بإنشاء شركة تايلاندية (SPV) ويشتري الأرض من خلالها. يوفر هذا الخيار مرونة، ولكنه يُضيف تبعات قانونية وضريبية.

مقارنة مع النمسا

تُتيح تايلاند للمستثمرين خيارات استثمارية متنوعة قصيرة الأجل ومتخصصة، حيث تكون العوائد أعلى، ولكن المخاطر التشغيلية والقانونية أعلى. أما النمسا، فتركز على الاستقرار وعقود الإيجار طويلة الأجل، حيث تكون العوائد أقل، ولكن المخاطر القانونية والسوقية ضئيلة.

يُعدّ سوق العقارات الحديث في تايلاند مُهيّأً بشكل كبير للمستثمرين الأجانب، حيث تُنجز نسبة كبيرة من المعاملات عن بُعد، دون الحاجة إلى وجود المشتري فعلياً في البلاد. وقد ازدادت أهمية هذا الأمر بشكل خاص في فترة ما بعد جائحة كوفيد-19، حيث أصبحت العمليات الإلكترونية جاهزة للاستخدام الفوري.

تبدأ العملية باختيار العقار: حيث يقدم المطورون والوكالات جولات افتراضية ثلاثية الأبعاد، ومراجعات فيديو، ومخططات تفصيلية للشقق أو الفيلات. وتنظم العديد من الشركات "جولات افتراضية" عبر منصات مثل زووم أو واتساب، حيث يعرض وكيل عقاري العقار مباشرةً ويجيب على الاستفسارات. بعد اتخاذ قرار الشراء، يوقع المستثمر اتفاقية حجز عبر الإنترنت، ويدفع دفعة أولى عن طريق حوالة بنكية دولية.

كما يُمكن تقديم الدعم القانوني عن بُعد في تايلاند، لا يُشترط وجود كاتب عدل، لذا يُمكن للمحامي صياغة العقود بموجب توكيل رسمي. يُوقّع العميل على التوكيل الرسمي لدى كاتب عدل في بلده (مع تصديق لاحق من قِبل القنصلية أو الأبوستيل)، ويُخوّل للمحامي في تايلاند تمثيل مصالحه أمام دائرة الأراضي.

التسويات المالية عبر التحويل المصرفي من الخارج. ينص القانون على أن يقوم مشتري الشقق الأجانب بإدخال الأموال إلى البلاد بالعملة الأجنبية ثم تحويلها إلى البات التايلاندي. وللتأكد من مصدر الأموال والامتثال لأنظمة الصرف، يتم تعبئة نموذج معاملة صرف العملات الأجنبية (FET). هذا النموذج بالغ الأهمية، إذ لا يمكن تسجيل ملكية الشقة بدونه.

يتم تسجيل المعاملة دائرة الأراضي ، وهي مكتب الأراضي المحلي. ولا يشترط حضور المستثمر شخصياً، إذ يتولى محامٍ أو ممثل إتمام الإجراءات، والحصول على سند الملكية (Chanote)، ونقله إلى العميل.

لذا، يستغرق شراء العقارات عن بُعد في تايلاند من 4 إلى 8 أسابيع، وذلك بحسب نوع العقار (جاهز أو قيد الإنشاء) وسرعة التحويلات البنكية. يتيح هذا النموذج المرن للمستثمرين من جميع أنحاء العالم دخول السوق دون إجراءات بيروقراطية معقدة.

مقارنة مع النمسا

يوفر الاستثمار في العقارات التايلاندية عوائد عالية وحواجز دخول منخفضة، ولكنه ينطوي على عدد من المخاطر المحددة التي من المهم مراعاتها قبل الشراء.

قيود الأراضي – لا يُسمح للأجانب بتملك الأراضي بشكل مباشر. لا يُمكن التملك إلا من خلال عقد إيجار (مدة تتراوح بين 30 و90 عامًا) أو شركة ذات غرض خاص (شركة تايلاندية). يُؤدي هذا إلى تعقيدات قانونية ويتطلب تدقيقًا دقيقًا للوثائق.

ضوابط الصرف الأجنبي - يجب أن تُرفق التحويلات الكبيرة من الخارج بإقرار وإثبات مصدر الأموال لتسجيل العملة الأجنبية لدى بنك تايلاند. قد تؤدي الأخطاء إلى تأخيرات في تسجيل الملكية ومشاكل قانونية.

مخاطر المطورين ذات أهمية خاصة في مشاريع البناء الجديدة (على الخارطة). ومن المحتمل حدوث تأخيرات في البناء، أو تغييرات في جدول الدفع، أو تدني جودة المشروع.

الموسمية السياحية – تعتمد إيجارات العقارات قصيرة الأجل بشكل كبير على تدفق السياح. في فوكيت وكوه ساموي، قد تنخفض عائدات الإيجارات الصيفية بنسبة تتراوح بين 30 و50% مقارنة بأشهر الذروة.

لا تجذب تايلاند المستثمرين فحسب، بل تجذب أيضاً أولئك الذين يتطلعون إلى الجمع بين الاستثمار ونمط حياة مريح. فهي توفر مزيجاً فريداً من المناخ الاستوائي، والساحل الخلاب، وانخفاض تكلفة المعيشة، والبنية التحتية المتطورة التي تناسب المغتربين.

بفضل مناخها الاستوائي، الذي يتميز بموسم حار من مارس إلى مايو، وموسم ممطر من يونيو إلى أكتوبر، وموسم جاف بارد من نوفمبر إلى فبراير، تُعدّ تايلاند وجهة مثالية للعيش على مدار العام. كما تؤثر الاختلافات الإقليمية على مستوى الراحة: فشمال البلاد (شيانغ ماي) يتميز ببرودته وخضرته، بينما يوفر الجنوب (فوكيت، كوه ساموي) إمكانية الوصول إلى البحر والشواطئ، ولكنه يتميز برطوبة عالية. ويُضفي البحر والغابات الاستوائية نمط حياة فريدًا لعشاق الطبيعة ومحبي الأنشطة الخارجية.

تتمتع تايلاند بشبكة متطورة من العيادات والمستشفيات الدولية. وتضم بانكوك وبوكيت وكوه ساموي مرافق ذات معايير رعاية عالية، وكوادر طبية تتحدث الإنجليزية، وتجهيزات حديثة. وتُعدّ تكاليف العلاج للمقيمين وحاملي التأشيرات طويلة الأجل أقل بكثير من مثيلاتها في الدول الأوروبية، مع الحفاظ على جودة خدمات مماثلة. ويغطي التأمين الصحي الخاص للأجانب تكاليف العلاج والاستشارات مع الأخصائيين.

تُعدّ تكلفة المعيشة في تايلاند أقل بكثير من مثيلتها في أوروبا الغربية. يتراوح إيجار شقة مريحة في بانكوك أو شيانغ ماي بين 400 و800 دولار أمريكي شهريًا، بينما يتراوح إيجار فيلا في فوكيت أو كوه ساموي بين 1200 و2500 دولار أمريكي. كما أن تكاليف البقالة والمواصلات والمرافق والإنترنت وخدمات التنظيف أقل بكثير من مثيلاتها في الاتحاد الأوروبي. يتيح هذا المستوى من النفقات للمستثمرين ليس فقط العيش برفاهية، بل أيضًا الاحتفاظ بمعظم دخلهم من العقارات المؤجرة.

تستقطب تايلاند بنشاط المغتربين من روسيا وأوروبا والصين والولايات المتحدة. وقد تشكلت جاليات كبيرة من المغتربين في المراكز السياحية والتجارية الرئيسية مثل بانكوك وبوكيت وكوه ساموي وتشيانغ ماي. يقدم هؤلاء المغتربون الدعم في شؤون الحياة اليومية، ويساعدون في المسائل القانونية والمصرفية، وينشئون نوادي ومدارس لأبناء المغتربين، مما يسهل عملية التأقلم ويجعل الحياة مريحة.

تشتهر البلاد بأجوائها الآمنة والمسالمة، حيث تنخفض فيها معدلات الجريمة مقارنةً بالمدن الأوروبية الكبرى. ويتسم السكان المحليون بالود واللطف تجاه الأجانب، لا سيما في المناطق السياحية ومناطق المغتربين. كما تتوفر مدارس دولية تقدم برامج باللغة الإنجليزية للعائلات التي لديها أطفال، مما يسهل اندماجهم.

تتمتع المدن الكبرى والمناطق السياحية بشبكة طرق متطورة، ووسائل نقل عامة، ومطارات، وموانئ بحرية. وتضم بانكوك نظامي النقل BTS وMRT، مما يوفر سهولة الوصول إلى وسائل النقل. أما المناطق السياحية في فوكيت وكوه ساموي، فتتوفر فيها خدمات سيارات الأجرة، وتأجير السيارات، والعبّارات على نطاق واسع.

تُقدّم تايلاند مجموعة واسعة من فرص الترفيه: شواطئ، رياضات مائية، غولف، يوغا، لياقة بدنية، مطاعم عالمية، منتجعات صحية، وفعاليات ثقافية. وتُضفي الفعاليات والمهرجانات الثقافية، مثل سونغكران (رأس السنة التايلاندية) ولوي كراثونغ، أجواءً مميزة.

يُعدّ التخارج من الاستثمار العقاري مرحلةً أساسيةً في استراتيجية المستثمر، ويعتمد ذلك على نوع العقار والمنطقة وهيكل الملكية وظروف السوق. ففي تايلاند، يُتيح السوق عوائد مرتفعة، ولكنه يواجه تحدياتٍ تتعلق بالسيولة والموسمية، بينما تُوفر النمسا استقرارًا، ولكن إمكانات الدخل فيها منخفضة.

في تايلاند، غالباً ما تتم عمليات بيع العقارات من خلال وكالات عقارية، خاصةً إذا كان المالك مقيماً في الخارج. وتساعد هذه الوكالات في تقييم سعر العقار بناءً على الموسمية، وديناميكيات الطلب، ونوع الإيجار (طويل الأجل أو قصير الأجل).

في بانكوك وتشيانغ ماي، تُباع العقارات بسرعة أكبر بفضل الطلب المستمر من المغتربين والرحالة الرقميين. أما في جزر فوكيت وكوه ساموي السياحية، فقد تطول فترة البيع في المتوسط ​​بسبب التقلبات الموسمية في تدفق السياح.

متوسط ​​مدة عرض العقارات في السوق الثانوية في تايلاند:

• بانكوك: من 3 إلى 6 أشهر، اهتمام كبير بالشقق السكنية والشقق للإيجار طويل الأجل.
• فوكيت/ساموي: من 6 إلى 12 شهرًا، عوائد أعلى ولكن السوق موسمي.
• شيانغ ماي: إيجارات طويلة الأجل لمدة 3-6 أشهر، وطلب مستقر من الطلاب والمتخصصين في تكنولوجيا المعلومات.
• باتايا/هوا هين: 4-8 أشهر، شريحة جماهيرية، منافسة عالية.

بالمقارنة، تتوزع السيولة في النمسا بشكل أكثر توازناً: فيينا - من شهرين إلى أربعة أشهر، سالزبورغ - من ثلاثة إلى خمسة أشهر، إنسبروك - من ثلاثة إلى ستة أشهر. وعلى الرغم من انخفاض العائد، فإن السوق أقل تقلباً.

تتراوح ضريبة أرباح رأس المال في تايلاند لغير المقيمين بين 5% و10% تقريبًا، وذلك بحسب نوع العقار ومدة الملكية، بالإضافة إلى رسوم طوابع تصل إلى 2%. أما بالنسبة لمالكي الشركات ذات الأغراض الخاصة، فقد تختلف الضرائب وتتطلب استشارة قانونية. وفي النمسا، تبلغ ضريبة أرباح رأس المال للأفراد حوالي 25%، مما يقلل من العائدات ولكنه يجعل عملية البيع شفافة وقابلة للتنبؤ.

قد ينطوي التخارج من الاستثمار على الميراث أو الهبة. في تايلاند، من المهم تسجيل الملكية بشكل صحيح، خاصةً عند امتلاكها من خلال شركة ذات غرض خاص. وبدون ذلك، قد تكون عمليات نقل الأصول صعبة. أما في النمسا، فإن الملكية المباشرة والنظام التوثيقي يجعلان عمليات نقل الملكية أبسط وأكثر أمانًا.

تُتيح تايلاند عوائد بيع عالية مُحتملة، تصل إلى 12% سنويًا للعقارات السياحية المُؤجرة لفترات قصيرة. أما في المدن الكبرى مثل بانكوك وتشيانغ ماي، فالعوائد أقل قليلًا (3-6%) ولكنها أكثر استقرارًا. وفي النمسا، تكون عوائد البيع منخفضة (2-3%)، لكن مخاطر خسارة رأس المال ضئيلة.

العوامل المؤثرة في الخروج الناجح

• الموقع: المناطق السياحية والتجارية تبيع بشكل أسرع وبأسعار أعلى.
• الموسمية: تعتمد المناطق السياحية على تدفق السياح؛ وتكون ذروة المبيعات خلال موسم الذروة من نوفمبر إلى فبراير.
• نوع العقار: تُباع الشقق والوحدات السكنية بشكل أسرع من الفيلات في المنتجعات.
• الوضوح القانوني: إن وجود سند ملكية واضح وشركة ذات غرض خاص موثقة يسرع العملية بشكل كبير.
• إدارة الدخل: العقارات ذات الدخل الإيجاري المؤكد تجذب المزيد من المشترين.

التخارج من الاستثمارات: تايلاند مقابل النمسا

قد يكون التخارج من الاستثمارات في تايلاند أكثر ربحية، ولكنه يتطلب تخطيطًا ومراعاة الموسمية والجوانب القانونية واختيار المنطقة المناسبة. أما النمسا، فتتميز بمخاطر منخفضة وسيولة سريعة، إلا أن عوائدها منخفضة وأقل جاذبية للاستراتيجيات قصيرة الأجل.

الحالة الأولى: بانكوك - شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا، عائد 4.8%

اشترى مستثمر شقة في مجمع سكني جديد بمنطقة سوخومفيت، بالقرب من محطة قطار بي تي إس سكاي ترين. الشقة مفروشة بالكامل من قبل المطور ومؤجرة بعقد طويل الأجل لمغترب يعمل في قطاع تكنولوجيا المعلومات.

يُحقق متوسط ​​الإيجار عائدًا سنويًا قدره 4.8%، بينما تتمتع المنطقة بسيولة عالية نظرًا للطلب المستقر على المساكن من المتخصصين في الشركات الدولية. تُجسد هذه الحالة استراتيجية "الاستثمار المتحفظ في رأس المال ذي المخاطر المنخفضة".

الحالة الثانية: فوكيت - فيلا مساحتها 250 مترًا مربعًا مع مسبح، عائد 9.5%

استثمر عميل من دبي في فيلا على الساحل الغربي للجزيرة، في منطقة بانغ تاو، التي تضم منتجعات فاخرة. وتتولى إدارة العقار شركة دولية تقدم خدمات تأجير قصيرة الأجل عبر منصتي Airbnb وBooking.

بفضل الإقبال السياحي الكبير وقطاع العقارات الفاخرة، يحقق العقار عائدًا سنويًا قدره 9.5%، ويتجاوز العائد 12% خلال موسم الذروة. وهذا مثال على استراتيجية استثمارية جريئة تركز على تأجير العقارات في المنتجعات لفترات قصيرة.

الحالة الثالثة: ساموي - شقة بمساحة 45 مترًا مربعًا، عائد 7.1%

اشترى مستثمر أوروبي شاب شقة صغيرة بالقرب من شاطئ تشاوينغ. تم شراء العقار مفروشاً ومجهزاً بالكامل، مع استثمار إضافي في حزمة تصميم لتعزيز جاذبيته للإيجار.

تُؤجَّر الشقة للرحالة الرقميين والسياح لمدة تتراوح بين 3 و6 أشهر، بعائد سنوي قدره 7.1%. يتميز سوق كوه ساموي بالاستقرار على مدار العام، ويجمع العقار بين مزايا الدخل ونمط الحياة الراقي.

الحالة الرابعة: شيانغ ماي - استوديو بمساحة 35 مترًا مربعًا، عائد 5.4%

اشترى مستثمر سنغافوري استوديو في مبنى سكني حديث بالقرب من جامعة شيانغ ماي ومنطقة تكنولوجيا المعلومات. ويأتي الطلب بشكل أساسي من الطلاب والعاملين لحسابهم الخاص في قطاع تكنولوجيا المعلومات.

بلغ العائد 5.4% سنوياً، ولا يتأثر العقار بالموسم السياحي، إذ يبقى معدل الإشغال مرتفعاً على مدار العام. وتتمثل استراتيجية دراسة الحالة في "تحقيق تدفق نقدي مستقر في مركز تعليمي وتقني".

الحالة الخامسة: باتايا - فندق سكني بمساحة 40 مترًا مربعًا، دخل مضمون بنسبة 6%

اشترى عميل من كازاخستان شقة في مجمع سكني فندقي بضمان دخل من شركة الإدارة. تتولى شركة الإدارة عمليات التسويق والتأجير، وتدفع فائدة سنوية ثابتة بنسبة 6% خلال السنوات الخمس الأولى.

بعد انتهاء فترة الضمان، ستعتمد الربحية على نسبة الإشغال، ولكن العقار يقع في وسط باتايا على مسافة قريبة من الشاطئ، مما يقلل من المخاطر.

الحالة السادسة: هوا هين - منزل بمساحة 180 مترًا مربعًا، عائد 4.2%

اشترت عائلة أوروبية منزلاً في مجمع سكني مسوّر بالقرب من ملعب غولف. ويستخدمون العقار جزئياً كمسكن خاص بهم وجزئياً كعقار مؤجر من خلال شركة إدارة عقارات.

يبلغ متوسط ​​العائد 4.2% سنوياً، لكن الغرض الرئيسي من الشراء هو الاستثمار في نمط الحياة: فرصة قضاء فصل الشتاء في تايلاند وكسب دخل إضافي عندما يكون المنزل فارغاً.

أعمل في مجال العقارات في آسيا والنمسا منذ أكثر من عشر سنوات، وأرى كيف تختلف هذه الأسواق اختلافاً كبيراً من حيث الهيكل والمخاطر وأساليب الاستثمار. لطالما كانت تايلاند منصة مثيرة للاهتمام بالنسبة لي، فهي تجمع بين العوائد المرتفعة وعوامل نمط الحياة، ولكنها تتطلب إعداداً دقيقاً ودراسة متأنية للجوانب القانونية.

أول نصيحة أقدمها لعملائي هي إجراء دراسة متأنية وشاملة. في تايلاند، من الضروري التحقق من سند الملكية، وتصاريح المطورين، وشروط الملكية، خاصةً فيما يتعلق بالفيلات والعقارات المؤجرة. أما العامل الرئيسي الثاني فهو تحليل حركة السياحة والطلب على الإيجار، فهذا يحدد العائد على الاستثمار والمدة الزمنية اللازمة للخروج من الصفقة.

عند اختيار العقار، أعتمد على استراتيجية العميل. فإذا كان النموذج الاستثماري متحفظًا، يُفضّل التفكير في بانكوك، لما توفره من إيجارات طويلة الأجل للمغتربين والمهنيين الدوليين. أما إذا كان الهدف تحقيق توازن بين الربحية والاستقرار، فأنصح بكوه ساموي أو شيانغ ماي، حيث يكون السوق أقل تأثرًا بالتقلبات الموسمية. ولمن يرغب في استراتيجية استثمارية أكثر جرأة، أوصي بفوكيت، حيث توفر الإيجارات قصيرة الأجل عوائد تصل إلى 10-12%، ولكن يجب مراعاة الموسمية والمخاطر التنظيمية.

كما ألفت انتباه عملائي إلى هياكل الملكية وتحسين الضرائب. تتوفر في تايلاند هياكل متنوعة، بدءًا من امتلاك شقة مباشرة وصولًا إلى تسجيل شركة باسم فيلا. ولكل هيكل آثاره الضريبية الخاصة، ومن المهم فهمها مسبقًا.

أرى أن الاستراتيجية الذكية غالباً ما تتضمن الجمع بين عالمين: استقرار النمسا وربحية تايلاند. توفر فيينا الحفاظ على رأس المال وإمكانية التنبؤ، بينما تتيح فوكيت أو كوه ساموي زيادة العوائد وإضافة بُعدٍ مميز لنمط الحياة إلى محفظتك الاستثمارية. هذا التوازن هو الأمثل للمستثمرين العائليين ولمن يبنون محفظة استثمارية دولية.

يعتمد الاختيار بين تايلاند والنمسا على أهداف المستثمر. فإذا كان الهدف الأساسي هو الحفاظ على رأس المال في بيئة مستقرة ذات قوانين واضحة، فإن النمسا هي الخيار الأفضل. أما إذا كان المستثمر يسعى إلى تحقيق عوائد مرتبطة بازدهار السياحة والتنمية في المنطقة، فإن تايلاند توفر فرصًا أوسع.

تتفوق تايلاند من حيث العبء الضريبي، وتكاليف الدخول، وإمكانات الربحية. مع ذلك، يتطلب الأمر اهتمامًا أكبر بالجوانب القانونية ودعمًا مهنيًا. أما النمسا، فهي ملاذ آمن للمستثمرين المتحفظين، حيث تكون العوائد منخفضة لكن المخاطر ضئيلة.

تتلخص نصائح الخبراء

1. من الضروري العمل مع محامٍ لديه خبرة في آسيا.
2. تحقق من المطور والسجل القانوني للعقار.
3. خطط لإدارة عقد الإيجار واستراتيجية الخروج منه منذ البداية.

التوقعات لعام 2030 إلى ازدهار قطاع السياحة في تايلاند، حيث من المتوقع أن يرتفع عدد السياح إلى ما بين 80 و90 مليون سائح سنوياً، بالتزامن مع مشاريع بنية تحتية ضخمة (مطارات، قطارات فائقة السرعة، طرق)، وتشديد لوائح تأجير العقارات قصيرة الأجل. كل هذا سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار في مناطق رئيسية (فوكيت، بانكوك، وكوه ساموي)، ولكنه سيتطلب في الوقت نفسه هيكلة أكثر دقة للصفقات.

1. الجزء القانوني

إثبات الملكية: يمكن للأجانب امتلاك شقة ضمن حصة الـ 49% أو استئجار أرض/فيلا لمدة تصل إلى 30 عامًا (مع إمكانية التمديد). بالنسبة للأراضي، يُستخدم عادةً نموذج شركة ذات غرض خاص (شراكة خاصة) أو هيكل مع شريك تايلاندي.

حصة الوحدات السكنية: تأكد من عدم تجاوز الحصة المخصصة للأجانب في المشروع (وإلا فلن يكون الشراء ممكناً).

المطور والعقار: تحقق من سلامة المشروع من الناحية القانونية، وتوافر التصاريح، وسجل المشاريع المنجزة، وعدم وجود دعاوى قضائية.

العناية الواجبة: استعن بمحامٍ للتحقق من سند الملكية (Chanote)، والرهونات المسجلة، والضرائب أو فواتير الخدمات المستحقة.

العقد: راجع بنود العقد بعناية – الغرامات المفروضة على المدفوعات المتأخرة، وضمانات المطور، وشروط استرداد الوديعة.

2. الجزء المالي

مراقبة العملة: يجب تحويل الأموال من الخارج بعملة أجنبية مع الغرض الصحيح للدفع (نموذج معاملة الصرف الأجنبي)، وإلا فلن يتم تسجيل العقار باسم أجنبي.

رسوم الخدمة: استعلم مسبقًا عن تكلفة صيانة المجمع (عادةً ما تكون من 1 إلى 3 دولارات/م² شهريًا).

التجديد والتأثيث: غالبًا ما تكون المباني الجديدة ذات هيكل فارغ أو تشطيبات أساسية، ولكن التأثيث ضروري للعقارات المؤجرة. لذا، حدد ميزانية لذلك.

الضرائب:

• دخل الإيجار – 15% لغير المقيمين.
• عند البيع - ضريبة أرباح رأس المال ورسوم الطوابع (5-10%).
• الملكية – ضريبة ضئيلة (0.01-0.1% من القيمة المساحية)، ولكن رسوم الخدمة يمكن أن تكون أكثر أهمية.

التأمين: احصل على تأمين للممتلكات (ضد الحريق والفيضان والكوارث الطبيعية).

3. الإدارة والربحية

خيارات نموذج الإيجار: قصير الأجل (Airbnb، Booking)، متوسط ​​الأجل (الرحالة الرقميون) أو طويل الأجل (المغتربون، الطلاب).

شركة إدارة العقارات: وقّع عقدًا مع شركة إدارة عقارات (عادةً ما تتراوح عمولتها بين 20 و30% من الإيجار). تحقق من خبرة الشركة وتقييمات العملاء.

الربحية: قدّر العائد الفعلي - ليس فقط بناءً على أوراق المطور، بل أيضاً على بيانات مستقلة. قارن مع مناطق أخرى (بانكوك 3-6%، فوكيت 7-12%، كوه ساموي 6-10%).

الموسمية: ضع في اعتبارك أن الدخل في مواقع المنتجعات (فوكيت، ساموي) يختلف اختلافًا كبيرًا حسب الموسم.

4. المخاطر التشغيلية

قوانين تأجير العقارات قصيرة الأجل: في تايلاند، تُقيّد القوانين التأجير اليومي، ولكن عملياً، لا تُطبّق هذه القوانين دائماً. من المهم فهم المخاطر المحلية والتعاون مع شركات إدارة عقارات مُلِمّة بتفاصيل هذه القوانين.

جودة البناء: فحص العقار بعناية، وخاصة السوق الثانوية (الرطوبة، مكيفات الهواء، الأنظمة الكهربائية).

المنافسة: في القطاعات الجماهيرية (باتايا، هوا هين) يوجد عرض كبير، مما يقلل من الربحية.

الخروج من الاستثمار: قم بتقييم سيولة الموقع مسبقًا - فالبيع في بانكوك وبوكيت أسهل منه في باتايا أو المدن الصغيرة.

5. الاستراتيجية وخطة الخروج

سيناريو الاستثمار: حدد استراتيجيتك (بانكوك المحافظة، ساموي/شيانغ ماي المتوازنة، فوكيت الجريئة).

مدة الملكية: هل تخطط للاحتفاظ بالعقار لمدة 5 أو 10 أو 15 سنة؟ يؤثر هذا على الضرائب والربحية.

الوصول: من خلال وكالة أو صفقة خاصة. في مواقع المنتجعات، قد تستغرق فترة العرض من 12 إلى 18 شهرًا.

الميراث: إن كتابة وصية (وهو أمر ممكن في تايلاند) سيجعل من السهل على الورثة تسجيل حقوقهم.

إعادة رأس المال إلى الوطن: تأكد من معالجة جميع المدفوعات بشكل صحيح، وإلا فسيكون من الصعب تحويل الأموال إلى الخارج.