الاستثمار في العقارات في قبرص: ما تحتاج إلى معرفته

في السنوات الأخيرة، رسّخ سوق العقارات في قبرص مكانته كواحدة من أكثر الوجهات المرغوبة للمستثمرين. فهو يجذب الراغبين في شراء منزل في قبرص، مع السعي في الوقت نفسه إلى مزيج من العيش على شاطئ البحر، ودخل إيجار مستقر، وشروط ضريبية جاذبة.

الهدف من هذه المقالة هو تقديم تحليل منهجي لجاذبية الاستثمار العقاري في قبرص: من شراء منزل للاستخدام الشخصي والترفيه إلى استخدام مشاريع البناء كمصدر للدخل السلبي وأداة لهيكلة رأس المال الدولي.

لماذا الآن؟ يشهد سوق البحر الأبيض المتوسط ​​تحولاً في اهتمام المستثمرين. الوجهات السياحية التقليدية، مثل إسبانيا والبرتغال، أصبحت أكثر تنظيماً، بينما تتعرض اليونان لضغوط من بيروقراطيتها. من ناحية أخرى، تستفيد قبرص من ارتفاع الطلب على الإيجارات في المواقع الموسمية، والتدفق المستمر للرحالة الرقميين وخبراء تكنولوجيا المعلومات، والأنظمة الضريبية المرنة لغير المقيمين.

وعلاوة على ذلك، أدت البرامج الجديدة المخصصة للمتنقلين، بما في ذلك تأشيرة الرحالة الرقميين والأنظمة الضريبية المبسطة للمواطنين غير المحليين، إلى زيادة اهتمام المستثمرين الدوليين.

أنا كسينيا ليفينا، محامية متخصصة في معاملات العقارات في الاتحاد الأوروبي، بما في ذلك قبرص والنمسا. أختص بتقديم الدعم القانوني للمستثمرين، وإضفاء الطابع الرسمي على هياكل الملكية، والامتثال لجميع متطلبات اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال، وحماية مصالح المشترين ضمن النظام القانوني القبرصي.

ولكي نفهم الصورة الشاملة، دعونا نجري مقارنة مع النمسا (سوف نناقش هذا بمزيد من التفصيل لاحقًا في المقال):

تحتل قبرص مكانة فريدة على خريطة الاستثمار الأوروبية، إذ تجمع بين خصائص المنتجعات وسوق الأعمال. ويمكن تحديد ثلاثة قطاعات رئيسية:

قطاع المنتجعات السكنية الفلل والشقق المطلة على البحر في ليماسول وبافوس وآيا نابا. ويمكن لهذه العقارات أن تحقق أعلى عائد عند تشغيلها كإيجارات موسمية.

العقارات الحضرية - شقق ومنازل في نيقوسيا وليماسول ولارنكا. تشهد هذه المناطق طلبًا متزايدًا على الإيجارات طويلة الأجل من الطلاب وموظفي الشركات الدولية والمنتقلين.

مشاريع مميزة - شقق وبنتهاوس فاخرة على الساحل، غالبًا ما تُدار من قِبل مُشغّلين عالميين. يُعدّ هذا الخيار أنسب للحفاظ على رأس المال والمكانة العقارية بدلًا من تعظيم العوائد.

من حيث الضمانات القانونية، تُقارن قبرص بشكل إيجابي بالعديد من دول البحر الأبيض المتوسط. فهي تعمل بموجب قانون الكومنولث، مما يجعل السوق أكثر شفافيةً ووضوحًا للمستثمرين الأجانب. جميع الوثائق متوفرة باللغة الإنجليزية، والمعاملات مدعومة بمحامين ووسطاء، ويتم تسجيل الملكية من خلال سجل أراضي الدولة.

تحتل قبرص باستمرار مرتبة عالية في جميع التصنيفات الدولية الرائدة:

• سهولة ممارسة الأعمال التجارية - المؤشر أعلى من معظم جيرانه في منطقة البحر الأبيض المتوسط.
• مؤشر القدرة التنافسية الضريبية - تعد قبرص من بين الولايات القضائية الأكثر جاذبية لغير المقيمين بسبب نظامها غير المقيم ومعدلات الضرائب المنخفضة على الشركات (12.5٪).
• ديناميكيات أسعار المساكن - على مدى السنوات الخمس الماضية، أظهر السوق نموًا ثابتًا، وخاصة في ليماسول وبافوس.

ولا يزال المنافسون لقبرص في السوق هم اليونان والبرتغال وإسبانيا ومالطا، لكن قبرص تفوز بسبب مناخها وبيئتها الناطقة باللغة الإنجليزية والبنية الأساسية المتطورة للمغتربين وشركات تكنولوجيا المعلومات ونظام الضرائب المرن.

لذا، تُعدّ قبرص الخيار الأمثل لمن يبحثون عن التوازن بين العيش على شاطئ البحر وفرص الانتقال والدخل المرتفع. في حين تُعدّ النمسا أولوية لمن يبحثون عن الاستقرار والثبات على المدى الطويل.

عندما يفكر المستثمرون في قبرص كخيار أولوي، فإنهم غالبًا ما يقارنونها بدول أوروبية أخرى. والمنافسون الرئيسيون هم دول البحر الأبيض المتوسط ​​وأوروبا الوسطى، التي تقدم خيارات استثمارية مماثلة: شقق على شاطئ البحر، وشقق سكنية طويلة الأجل في المدن، أو عقارات تجارية.

النمسا هي النقيض التام لقبرص. تفتقر إلى البحر ومواسم المنتجعات، لكنها توفر استقرارًا موثوقًا. تُعد فيينا من أكثر وجهات الاستثمار موثوقية: تبدأ الأسعار من 5000 يورو للمتر المربع، وتتراوح عوائدها على المدى الطويل بين 2% و3%. في سالزبورغ وإنسبروك، الأسعار أعلى من متوسط ​​الاتحاد الأوروبي، والعوائد منخفضة ولكنها مستقرة في الوقت نفسه. النمسا تُركز على "الحفاظ على رأس المال"، بينما قبرص تُركز على "الدخل وأسلوب الحياة".

إسبانيا والبرتغال. تتميز هاتان الدولتان بسوق عقارات منتجعية متطورة، وتشهدان تدفقًا سياحيًا نشطًا. في إسبانيا، تبدأ أسعار العقارات في كوستا ديل سول من 2500 إلى 3000 يورو للمتر المربع، بينما ترتفع في لشبونة وبورتو (4000 إلى 5000 يورو للمتر المربع). يمكن أن تصل العوائد قصيرة الأجل إلى 5-6%، إلا أن قوانين الإيجار صارمة للغاية، والحصول على التراخيص أصعب من قبرص.

اليونان. مناخ وأنماط سياحية متشابهة. في أثينا وسالونيك، تبدأ الأسعار من ٢٠٠٠ يورو للمتر المربع، وترتفع بشكل ملحوظ في الجزر. تتفاوت العائدات بين ٤٪ و٦٪، لكن العوائق الإدارية أعلى منها في قبرص، والبيروقراطية تفرض تحديات أكبر.

مالطا منافسًا مباشرًا لـ"نمط الحياة في الجزر". ومع ذلك، فإن سوق العقارات فيها صغير ومكلف: تبدأ الأسعار من 4000 يورو للمتر المربع، والسيولة محدودة نظرًا لمساحة البلاد. بالنسبة للعديد من المستثمرين، تبدو قبرص خيارًا أكثر تكلفة، مع الحفاظ على بيئة ناطقة باللغة الإنجليزية.

الجبل الأسود. خيارٌ أكثر ملاءمةً للمستثمرين الباحثين عن عقارات ساحلية. تبدأ الأسعار من 1800 إلى 2500 يورو للمتر المربع، بعوائد تتراوح بين 5% و7%، إلا أن السوق أصغر وأكثر تقلبًا من قبرص.

يُعد سوق العقارات في قبرص من أكثر الأسواق حيويةً في منطقة البحر الأبيض المتوسط. ويرتبط تطوره ارتباطًا مباشرًا بالسياحة والطلب الدولي والسياسة الضريبية للجزيرة.

التاريخ والاتجاهات الرئيسية. قبل الأزمة العالمية عام ٢٠٠٨، شهدت قبرص طفرة في قطاع البناء، وشهدت المدن الساحلية، وخاصة ليماسول وبافوس، تطورًا سريعًا. إلا أن الأزمة أدت إلى انخفاض الأسعار بنسبة تقارب ٣٠-٤٠٪.

في عام ٢٠١٣، عادت أزمة الديون الأوروبية وإعادة هيكلة البنوك لتضرب السوق، لكن الطلب الأجنبي ساعده على التعافي. من عام ٢٠١٣ إلى عام ٢٠٢٠، كان برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار هو المحرك الرئيسي، الذي اجتذب مليارات اليوروهات، ولكنه أُغلق في نهاية عام ٢٠٢٠ بسبب انتقادات الاتحاد الأوروبي.

وقد انتقل التركيز الآن إلى الإقامة الدائمة من خلال الاستثمار (من 300 ألف يورو في المباني الجديدة) والإيجارات طويلة الأجل، وخاصة في المدن التي تشهد هجرة نشطة في مجال تكنولوجيا المعلومات والتمويل.

ديناميكيات أسعار العقارات (2010-2025)

ليماسول:

• أغلى وأكثر أسواق العقارات تطوراً في قبرص.
• تُعتبر بمثابة "دبي قبرص": فهي موطن ناطحات السحاب التي تضم شققًا لرجال الأعمال والدرجة الممتازة، وميناءً، ومراسي لليخوت، ومكاتب لشركات عالمية.
• ليماسول مركزٌ للمنتقلين من قطاعي تكنولوجيا المعلومات والخدمات المالية، وتضمّ مقراتٍ رئيسيةً للعديد من الشركات العاملة في الاتحاد الأوروبي والشرق الأوسط.
• ستصل تكلفة الشقق المطلة على البحر وفي المجمعات السكنية الجديدة في عام ٢٠٢٥ إلى ما بين ٦٠٠٠ و١٠٠٠٠ يورو للمتر المربع. وستبقى الإيجارات مرتفعة على مدار العام (خاصةً للعملاء من الشركات).

الشفقة:

• موقع أكثر ملاءمة للعائلة، مع التركيز على نمط الحياة والاسترخاء.
• المشترين: البريطانيين (تقليديا أكبر مجموعة)، الألمان، الاسكندنافيين.
• تحظى الفيلات التي تحتوي على حمامات سباحة والمجمعات ذات الخدمات الكاملة بشعبية كبيرة.
• الأسعار معتدلة: 2-3 آلاف يورو/م² للشقق و3-5 آلاف يورو/م² للفيلات.
• يوجد سوق نشط للإيجارات قصيرة الأجل، ولكن هناك أيضًا طلب على الإيجارات طويلة الأجل من العائلات التي تنتقل مع أطفالها.

لارنكا:

• لطالما اعتبرت سوقًا ثانويًا، وقد شهدت تطورًا نشطًا في السنوات الأخيرة بفضل ميناء جديد ومرسى ومشاريع تطوير واسعة النطاق.
• عتبة الدخول هنا أقل (شقق من 2-2.5 ألف يورو / م²).
• الميزة الرئيسية هي إمكانية الوصول إلى وسائل النقل: يقع المطار في المدينة نفسها.
• ومن المتوقع أن تشهد الأسعار ارتفاعات كبيرة خلال السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة بسبب الاستثمارات في البنية التحتية.

نيقوسيا:

• العاصمة ومركز الأعمال. ليست وجهة سياحية، لكنها مهمة للمستثمرين الباحثين عن دخل إيجاري مستقر.
• المستأجرون الرئيسيون: موظفو الحكومة، وطلاب الجامعات، والشركات ذات العقود طويلة الأجل.
• الأسعار أقل من تلك الموجودة على الساحل: 1.5-2.5 ألف يورو/م².
• يمكن أن تكون العائدات الإيجارية طويلة الأجل في نيقوسيا أعلى من تلك الموجودة في مواقع المنتجعات (بسبب الاستقرار).

أيا نابا وبروتاراس:

• مناطق المنتجعات البحتة: يتم تحقيق الدخل المرتفع من خلال الإيجارات الموسمية اليومية (أبريل - أكتوبر).
• ركز الطلب من المستثمرين على الإيجارات قصيرة الأجل.
• موسمية عالية: يمكن أن تصل الربحية إلى 8-10٪ سنويًا، ولكن خلال بقية العام (الشتاء)، ينخفض ​​الدخل بشكل حاد.
• الأسعار: 2-3 آلاف يورو/م²، وهي أقل من تلك الموجودة في ليماسول أو بافوس، ولكن العائد على الاستثمار أعلى مع الإدارة السليمة.

الشقق الحديثة في المباني الجديدة الخيار الأكثر رواجًا لمن يخططون لشراء شقة في قبرص أو الاستثمار في عقارات للإيجار .

يستهدف المطورون السوق العالمية، لذا يتم بناء مجمعات سكنية جديدة بمعايير تُضاهي تلك الموجودة في أوروبا والشرق الأوسط. تتميز هذه المجمعات ببنية تحتية شاملة، تشمل مسابح وصالات رياضية وساحات مُسوّرة وخدمات استقبال. كما تشمل المشاريع المتميزة مناطق سبا وصالات استقبال على الأسطح ومواقف سيارات آمنة.

هذا النموذج مناسب للعائلات التي لديها أطفال والمغتربين الراغبين في العيش في بيئة مريحة وهادئة. تتفاوت الأسعار، من عقارات بأسعار معقولة في لارنكا وبافوس إلى شقق أغلى في ليماسول، حيث قد يتجاوز سعر المتر المربع 10,000 يورو.

المنازل والفيلات الساحلية شريحة سوقية منفصلة . وهو نوع من العقارات التقليدية والراقية، يستهدف في المقام الأول المشترين الأثرياء من المملكة المتحدة وألمانيا وإسرائيل. الفيلا المطلة على البحر ليست مجرد منزل؛ بل هي رمز للمكانة الاجتماعية وأصل واعد طويل الأجل.

تبدأ أسعار المنازل المدمجة في بافوس أو أيا نابا من 500,000 يورو، وقد تصل إلى ملايين في ليماسول والمناطق الساحلية النائية. بالنسبة للعائلات التي تختار قبرص مقرًا دائمًا لها، يُعدّ شراء فيلا فيها الخيار الأمثل غالبًا: فهي توفر مساحة واسعة، ومسبحًا خاصًا، وإمكانية تأجير العقار للسياح خلال موسم الصيف.

تجدر الإشارة بشكل خاص إلى نموذج المجمعات السكنية المدرة للدخل ذات الإدارة المفوضة ، والذي يُسمى "بأسلوب المنتجعات". يشتري المستثمر شقة أو استوديو، وتتولى شركة الإدارة جميع العمليات التشغيلية: البحث عن مستأجرين، وتوفير الصيانة، وتحصيل المدفوعات.

يتيح هذا النوع من "الاستثمار السلبي" للمالك توليد دخل بسهولة مع الحفاظ على سيولة العقار. ويزداد إقبال المستثمرين من أوروبا والشرق الأوسط على هذا النهج، ممن يرغبون في امتلاك عقار في الاتحاد الأوروبي دون إدارة إيجاراته بأنفسهم.

تُعدّ الشقق الفندقية قطاعًا استثماريًا . هذا النموذج، الشائع في آسيا والولايات المتحدة، يشهد تطورًا نشطًا في قبرص. يتضمن هذا النظام قيام مستثمر بشراء حصة في مجمع فندقي والحصول على عائد ثابت، يتراوح عادةً بين 4% و6% سنويًا.

بالنسبة للمشتري، يعد هذا خيارًا آمنًا وشفافًا: حيث يعمل العقار كفندق متكامل الخدمات، ويديره شبكة مهنية، ولا تعتمد الربحية على التقلبات الموسمية في الطلب.

إن ملف المشتري للعقارات القبرصية متنوع للغاية، ولكن من الممكن تحديد عدة فئات رئيسية.

يشكل المستثمرون الأجانب . ومن بينهم، على وجه الخصوص، مواطنو ألمانيا وفرنسا والدول الاسكندنافية، الذين يعتبرون قبرص منصةً لتنويع رأس المال.

لطالما حظيت قبرص بشعبية لدى البريطانيين : فمنذ الحقبة الاستعمارية، استثمروا بنشاط في شراء العقارات في الجزيرة، لا سيما في بافوس وليماسول. ومنذ عام ٢٠٢٢، ازداد اهتمام المستثمرين من إسرائيل والشرق الأوسط، مدفوعًا بعدم الاستقرار السياسي في المنطقة ورغبتهم في نقل بعض الأصول إلى الاتحاد الأوروبي.

المجموعة الثانية من المشترين هم من ينتقلون من قطاعي تكنولوجيا المعلومات والمالية . في السنوات الأخيرة، ركزت قبرص على جذب الشركات الدولية، بإطلاق برنامج للمقرات الرئيسية، وأنظمة ضريبية تفضيلية للشركات، وتأشيرات خاصة لمتخصصي تكنولوجيا المعلومات.

ونتيجة لذلك، تفتح شركات تكنولوجيا المعلومات الكبيرة مكاتب لها في ليماسول ولارنكا، وينمو الطلب على السكن من جانب موظفيها بمعدل هائل.

هناك فئة منفصلة من العائلات التي تشتري عقارات للإقامة الدائمة . تُعدّ البنية التحتية والمدارس والرعاية الصحية من الأمور المهمة بالنسبة لهم. تضم قبرص العديد من المدارس الدولية التي تعمل وفق نظامي التعليم البريطاني والأمريكي، مما يجعلها وجهةً جذابةً للعائلات من الاتحاد الأوروبي والشرق الأوسط. غالبًا ما يختار هؤلاء المشترون الفلل أو الشقق الواسعة ذات غرف النوم المتعددة.

الطلب المحلي موجود أيضًا، ولكنه أقل بكثير. يشتري القبارصة في أغلب الأحيان المساكن في السوق الحالية، مع التركيز على القدرة على تحمل التكاليف والأسعار، بينما يخلق المستثمرون الأجانب طلبًا على العقارات الفاخرة والمباني الجديدة.

ينقسم سوق الإيجار في قبرص إلى عدة قطاعات، ولكل منها خصائصها الخاصة.

سوق العقارات طويل الأجل في المقام الأول موظفي الشركات الدولية والمصرفيين والمتنقلين. في ليماسول ونيقوسيا، تشهد العقارات الإيجارية طلبًا مستمرًا على مدار العام، حيث توفر عوائد ثابتة دون تأثير موسمي واضح.

من المتوقع أن يتجاوز متوسط ​​سعر الإيجار لشقة من غرفتي نوم في ليماسول في عام 2025 2000 يورو شهريًا، وتشير التوقعات إلى مزيد من النمو نظرًا لمحدودية العرض.

سوق السياحة قصيرة الأجل قطاعًا سياحيًا تقليديًا، ويتركز نموه في بافوس وآيا نابا وبروتاراس. وتعتمد الربحية هنا بشكل مباشر على الموسم: إذ يرتفع الطلب من أبريل إلى أكتوبر، حيث تُشكّل أشهر الصيف حوالي 70% من الإيرادات السنوية. إلا أن النشاط السياحي ينخفض ​​بشكل حاد خلال أشهر الشتاء، مما يتطلب تخطيطًا استراتيجيًا دقيقًا من المستثمرين.

القطاع الثالث هو التأجير للشركات . تؤجر العديد من الشركات شققًا أو منازل لموظفيها العاملين في قبرص. ويشهد هذا القطاع طلبًا كبيرًا في ليماسول، حيث مقرّ شركات تكنولوجيا المعلومات والخدمات المالية. ويُقدّر المستأجرون من الشركات موثوقية العقود وطول أمدها، مما يجعل هذه الصفقات مربحة للمالكين.

مقارنة مع النمسا

يعتمد النظام القانوني القبرصي على القانون العام الإنجليزي، مما يجعله من أكثر الأنظمة شفافيةً ووضوحًا في الاتحاد الأوروبي للمستثمرين الأجانب. جميع الوثائق الرئيسية تقريبًا متوفرة باللغة الإنجليزية، والمعاملات مُهيكلة لتكون مفهومة ليس فقط للمشترين المحليين، بل أيضًا للمشترين الدوليين.

ولهذا السبب غالبًا ما يشار إلى قبرص باعتبارها "نقطة دخول ملائمة إلى سوق العقارات الأوروبية" للمستثمرين من مختلف البلدان.

فيما يلي نماذج الملكية الرئيسية وميزاتها.

أبسط وأشهر طريقة لتسجيل العقارات هي شراء شقة في قبرص مباشرةً كفرد. وغالبًا ما تختار هذه الطريقة العائلات التي تشتري منزلًا للاستخدام الشخصي أو للحصول على إقامة دائمة. العملية بسيطة: توقيع عقد الشراء، وتسجيل العقار في السجل العقاري، ويصبح المشتري المالك الرسمي.

مع ذلك، من المهم مراعاة أن التبعات الضريبية تختلف باختلاف بلد الإقامة الضريبية. على سبيل المثال، يُطلب من المقيمين في بعض الدول الإبلاغ عن أصولهم الأجنبية ودفع الضرائب في وطنهم.

بالنسبة لأولئك الذين ينظرون إلى العقارات باعتبارها استثمارًا، وخاصة عند شراء عقارات متعددة أو الاستثمار في مشاريع مدرة للدخل، يتم استخدام مركبة ذات غرض خاص (SPV).

مزايا التملك من خلال شركة:

• فصل الأصول والمخاطر الشخصية؛
• تبلغ ضريبة الشركات 12.5% ​​فقط - وهي واحدة من أدنى المعدلات في الاتحاد الأوروبي؛
• القدرة على تحسين الضرائب بمرونة، بما في ذلك في حالة البيع أو الميراث.

غالبًا ما يستخدم المستثمرون الشركات ذات الأغراض الخاصة لشراء مجمعات سكنية مدرة للدخل، أو فنادق سكنية، أو محافظ شقق للإيجار. كما يُسهّل هذا الشكل جذب الشركاء وبيع العقار لاحقًا عندما تتضمن الصفقة حصصًا في شركة بدلاً من العقارات.

للمستثمرين الأثرياء، تُقدّم قبرص أدواتٍ لتخطيط الميراث وحماية الأصول - الصناديق الاستئمانية والمؤسسات. وتتيح هذه الأدوات:

• نقل الملكية العقارية بشكل صحيح إلى الأبناء أو المستفيدين؛
• تجنب إجراءات الميراث المعقدة؛
• حماية الممتلكات من المطالبات المحتملة من قبل أطراف ثالثة.

هذا النهج مناسبٌ عند امتلاك محافظ استثمارية كبيرة أو عقارات فاخرة تُقدّر قيمتها بملايين اليورو. عمليًا، يُشكّل هذا النهج حمايةً للعائلة، إذ يحافظ على رأس المال ويُقلّل من المخاطر القانونية.

خيار آخر هو شراء عقار في قبرص بنظام الملكية المشتركة. يُستخدم هذا الخيار غالبًا عند شراء فلل كبيرة على الساحل أو مجمعات سكنية، حيث يتعاون عدة مستثمرين لتخفيض تكلفة الاستثمار.

تتيح الملكية المشتركة لكل شريك امتلاك حصة معينة من العقار والحصول على دخل يتناسب مع استثماره. هذا النهج مناسب للأصدقاء أو الشركاء أو العائلات التي ترغب في امتلاك عقار معًا.

بالنسبة للمستثمرين الأجانب، تم تبسيط الدخول إلى السوق القبرصي قدر الإمكان:

• لا توجد قيود على المشتريات عمليًا (على عكس النمسا أو سويسرا، حيث يواجه الأجانب غالبًا حصصًا صارمة)؛
• من الضروري الخضوع للتحقق المصرفي (KYC، AML)، حيث يتم التحقق من مصدر الأموال؛
• يتم إجراء جميع المعاملات من خلال محامين مرخصين، مما يقلل من خطر الاحتيال ويضمن الشفافية.

في الواقع، يمكن لأي مستثمر شراء العقارات في قبرص، بشرط أن يتمكن من إثبات قانونية رأس ماله.

تهيمن الملكية الخاصة في النمسا. يتميز النظام الضريبي بالشفافية، لكنه يخضع لضوابط صارمة: يدرك المستثمرون جميع التكاليف مقدمًا، ولكن المرونة شبه معدومة. الهيكلة من خلال الصناديق الاستئمانية أو المؤسسات الاستثمارية مكلفة ومعقدة، لذا نادرًا ما تُستخدم هذه الأدوات. عوائد الإيجار في النمسا منخفضة - 2-3% - لكن المخاطر ضئيلة، والسوق مستقر وقابل للتنبؤ.

بخلاف النمسا، تُقدّم قبرص نطاقًا أوسع بكثير من هياكل التملك. هنا، يُمكنك تصميم هيكل مُخصّص لاحتياجاتك المُحدّدة:

• للحصول على الإقامة الدائمة – شراء السكن مباشرة؛
• للاستثمار - قم بالتسجيل من خلال شركة أو استثمر في فندق شقق سكنية؛
• لتخطيط التركة، استخدم الصناديق والمؤسسات.

بالإضافة إلى ذلك، تُطبق حالة فريدة لغير المقيمين: يُعفى غير المقيمين الحاصلين على هذه الحالة من الضرائب على أرباح الأسهم والفوائد لمدة 17 عامًا. وهذا يجعل قبرص واحدة من أكثر الولايات القضائية ملاءمةً في الاتحاد الأوروبي من حيث العبء الضريبي للمستثمرين من القطاع الخاص.

شراء العقارات في قبرص عملية سهلة ومبسطة، إلا أنها تتميز بخصائص فريدة تختلف عن معظم الأنظمة الأوروبية القارية. يعتمد هذا النظام القانوني على النهج الأنجلو ساكسوني في قانون العقارات، مما يجعل المعاملات شفافة نسبيًا للمشترين الأجانب، ولكنه يتطلب تحضيرًا دقيقًا وامتثالًا لجميع المتطلبات.

دعونا نلقي نظرة على التسلسل الكامل للإجراءات من اختيار العقار حتى الحصول على حقوق الملكية، مع الكشف عن المخاطر المحتملة.

١. اختيار العقار. أولاً، حدد هدف الاستثمار: "للسكن الدائم"، أو "دخل من الإيجارات قصيرة الأجل"، أو "صندوق/محفظة استثمارية". يؤثر هذا على نموذج الشراء ومتطلبات المستندات (الحالة الضريبية، ونوع التمويل، ومتطلبات حساب الضمان، إلخ).

٢. اتفاقية الحجز. يوقع المطور أو البائع اتفاقيةً أوليةً مع المشتري، وعادةً ما تكون مصحوبةً برسوم حجز ثابتة (سعر ثابت، وفترة معاينة). من المهم ملاحظة أن هذه المرحلة ليست عقدًا، فهي تُقدم ضمانًا بسيطًا، لكنها لا تحمي من المخاطر القانونية.

٣. العناية القانونية الواجبة. يقوم المحامي بما يلي:

• التحقق من سلسلة الملكية والملكية؛
• التحقق من وجود أي مضاعفات محتملة - الرهن العقاري، والامتيازات، والدعاوى القضائية، والاعتقالات؛
• تحليل وثائق التخطيط وحالة تراخيص البناء؛
• التحقق من ما إذا كان الموقع محميًا (آثاريًا، أو قيودًا إقليمية، أو منطقة ساحلية يُحظر فيها البناء).

إن العناية الواجبة هي المفتاح لإتمام معاملة آمنة؛ فالتقشف في الخدمات القانونية غالباً ما يؤدي إلى مخاطر غير ضرورية.

٤. عقد/اتفاقية البيع. بمجرد الاتفاق على الشروط، يُوقّع العقد، بما في ذلك السعر، وجدول الدفع، وأحكام الضمان، وغرامات التأخير، وتواريخ بدء التشغيل. غالبًا ما يُرفق بالعقد جدول لمراحل الدفع وشروط نقل الملكية.

٥. الإيداع/الضمان. عادةً، في مرحلة العقد، يتم إيداع مبلغ (عادةً ١٠٪ من السعر) في حساب عميل المحامي أو في حساب ضمان منفصل (بموافقة الطرفين). في قبرص، يُمارس الإيداع الاستئماني لدى المحامي على نطاق واسع؛ وفي حالات أقل شيوعًا، يُستخدم الضمان المصرفي من طرف ثالث.

٦. تسجيل العقد والحماية المؤقتة. بعد التوقيع، يُسجَّل العقد عادةً (على سبيل المثال، بتسجيله في سجل الأراضي). يُوفِّر تسجيل العقد للمشتري درجةً معينةً من الحماية حتى منح الملكية النهائية.

٧. التسويات. سداد قيمة العقد المتبقية، والضرائب والرسوم، والرسوم القانونية ورسوم الوكالة، وشهادات التوثيق/التوثيق المؤهلة، عند الضرورة.

٨. سند الملكية/اتفاقية التنازل. في السوق الثانوية، تحصل على سند ملكية. أما في حالة الشراء على الخارطة، فغالبًا ما تُبرم اتفاقية تنازل (لنقل حقوق المطور إلى المشتري)، وعند اكتمال المشروع، تُصدر صكوك الملكية.

هام: يمكن أن تكون الفترة بين اكتمال البناء وإصدار سند الملكية كبيرة - يظل المشتري محميًا بالعقود والتسجيل، لكنه لا يمتلك العقار قانونيًا حتى يتم استلام سند الملكية.

المحامي طرفٌ أساسي في المعاملة: فهو يُجري العناية الواجبة، ويُعِدّ العقود ويُراجعها، ويُسهّل تحويل الأموال، ويُساعد في تسجيل الملكية ونقلها. وتشمل مسؤولياته ما يلي:

• طلب وتحليل سند الملكية والخطط؛
• التحقق من حالة رخصة البناء؛
• الطلبات المقدمة إلى السجل العقاري والسلطات المحلية بشأن القيود؛
• الاتفاق على جدول الدفع والتحفظات في العقد؛
• تنظيم حساب الضمان/العميل والسيطرة على استلام الأموال؛
• دعم إغلاق الصفقة وتسجيل حقوق الملكية.

نصيحة عملية: تعامل فقط مع المحامين المرخصين الذين لديهم خبرة في قطاع العقارات في قبرص ولديهم سجل حافل من المعاملات المكتملة.

تتطلب أي معاملة عقارية مشروعة ضوابط مصرفية وقانونية صارمة:

• إثبات مصدر الأموال (كشوف الحسابات المصرفية، تقارير بيع الأصول، التقارير المؤسسية)؛
• تحديد هوية المشتري والمستفيدين (الهوية، جواز السفر، إثبات العنوان)؛
• التحقق من المالك المستفيد النهائي (UBO) عند الشراء من خلال شركة؛
• الإبلاغ عن تحويل مبالغ كبيرة (تطلب البنوك توضيحًا لمصدر الأموال).

سيؤدي عدم الامتثال لمتطلبات KYC/AML إلى رفض فتح الحساب وتجميد الأموال وإلغاء المعاملة.

تعتبر العقارات على الخريطة (الشراء أثناء مرحلة البناء) شائعة جدًا في قبرص وتقدم أسعارًا تنافسية، ولكنها تتطلب احتياطات إضافية.

مراحل الدفع. عادةً: دفعة احتياطية ← ١٠٪ عند توقيع العقد ← دفعات مرحلية مع تقدم البناء (المراحل محددة في العقد) ← الدفعة النهائية عند التسليم.

الضمانات المصرفية. تشمل العقود الموثوقة ضمانات مصرفية أو حجزًا جزئيًا للدفعة حتى استلام الملكية أو إتمام العمل الرئيسي. حاول الحصول على ضمانات مصرفية لأقساط العربون/الدفعة.

مواعيد الإنجاز والغرامات. يجب أن يتضمن العقد مواعيد نهائية واضحة للتشغيل وغرامات/عقوبات في حال تأخير المطور. انتبه لأحكام القوة القاهرة، فقد تُعفي المطور من مسؤوليته في حال حدوث أوبئة أو قيود محلية، وما إلى ذلك.

التنازل عن الحقوق. عند التنازل عن الحقوق، وفّر آلية تحميك من الديون والالتزامات الخفية، واتفق على من سيتحمل تكاليف الضرائب في حال إعادة هيكلة الصفقة.

التوصية: بالنسبة للتطورات الجديدة، من المهم التحقق من سمعة المطور والمشاريع الحالية والتقييمات والمراجعات، بالإضافة إلى توفر الأموال لإكمال المشروع.

اليوم، تتزايد المعاملات عن بُعد، خاصةً تلك التي تشمل غير المقيمين. وقد أصبح هذا النظام ممكنًا بفضل الجمع بين النموذج القانوني الأنجلو ساكسوني، ومرونة المحامين المحليين، والخدمات الرقمية.

مزايا الشراء عن بعد:

• توفير الوقت وتكاليف السفر.
• القدرة على المشاركة في معاملة أثناء التواجد في بلد آخر.
• آليات مرنة - التوقيعات الإلكترونية والتوكيلات.
• في الأساس، يحل المحامي محل المشتري، ويشرف على العملية.

كيف يعمل في الممارسة العملية

1. اختيار كائن

يتلقى المستثمر مواد من المطور أو الوكيل: مخططات الطابق، ومراجعات الصور والفيديو، والجولات الافتراضية. تقدم العديد من الشركات عروضًا مباشرة عبر زووم أو واتساب.

2. الدعم القانوني

في قبرص، يلعب المحامي الوسيط دورًا محوريًا. فهو يتحقق من سند ملكية العقار، وأي قيود محتملة، وتراخيص البناء، ويُعدّ اتفاقية البيع والشراء. بالنسبة للعميل، يمكن إنجاز كل هذا عن بُعد، دون الحاجة إلى زيارة الجزيرة.

3. توقيع الوثائق

يمكن توقيع العقد:

• إلكترونيًا (عبر منصات معتمدة)،
• أو بموجب توكيل موثق من كاتب العدل في بلد المشتري.

ومن الممارسات المعتادة إرسال المستندات الأصلية بالبريد.

4. التسويات المالية

لا تُحوَّل الأموال مباشرةً إلى المُطوِّر، بل إلى حساب عميل المحامي (الضمان). ولا يُحوِّلها المحامي إلى البائع إلا بعد استيفاء جميع شروط العقد. وهذا يحمي المستثمر من المخاطر.

5. تسجيل الملكية

بعد إتمام المعاملة، يُقدّم المحامي الوثائق إلى دائرة الأراضي. ويستلم المستثمر صك الملكية عبر البريد أو إلكترونيًا.

لشراء عقار على شاطئ البحر مزايا عديدة، إلا أنه يتطلب أيضًا اعتبارات قانونية خاصة. إليك ما يجب مراعاته:

الارتدادات/القيود الساحلية. على طول الساحل، تُطبق حدود التطوير، ومتطلبات الارتداد، ولوائح التخطيط الحضري الخاصة، وحماية المناطق الطبيعية. قد تكون بعض المناطق غير صالحة للبناء أو تتطلب تصاريح خاصة.

الخط الأول / الخط الثاني. يشير مصطلح "الخط الأول" إلى الأراضي المجاورة مباشرةً للبحر، ويرتفع سعرها بشكل ملحوظ. أما "الخط الثاني" فيقع على بُعد مسافة قصيرة، وهو أقل تكلفة، لكن مع قيود أقل. عند شراء عقار على الخط الأول، تأكد من مراجعة قيود البناء، ومراعاة خطر تآكل السواحل.

"إطلالة بحرية" في الوثائق. لا تعتمد كليًا على التسويق: يجب أن تنعكس في الوثائق وجود أو عدم وجود تصريح رسمي بإطلالة بحرية مفتوحة وقيود البناء.

حماية السواحل، التصاريح البحرية. قد يتطلب البناء على الساحل موافقات إضافية من الهيئات والمنظمات الحكومية البحرية والبيئية.

مقارنة بالنمسا. في النمسا، تتم المعاملات بطريقة أكثر رسمية من خلال دور كاتب العدل، وتخضع حسابات الضمان/الأموال، والضرائب، والتحويلات المالية لرقابة واضحة. كما أنها أكثر قابلية للتنبؤ، ولكن مستوى الرقابة فيها أكثر صرامة.

في قبرص، يُركز النظام الأنجلو ساكسوني للدعم القانوني على حماية العقود وتسجيلها قبل إصدار سند الملكية. أما في النمسا، فيتم الدعم التوثيقي والتحقق الرسمي في مرحلة التوثيق، بينما في قبرص، يُنجز محامٍ/محامية جزءًا كبيرًا من العمل.

وهذا يجعل عملية قبرص مرنة، لكنها تتطلب المزيد من الانضباط من جانب المشتري ومحامياً كفؤاً.

فيما يلي جدول منظم يتضمن جميع الضرائب والرسوم الرئيسية المرتبطة بشراء وامتلاك وبيع العقارات في قبرص.

مصادر المعدلات الرئيسية: المنشورات الضريبية والتحليلية 2024-2025: PwC Cyprus، George Konstantinou Law Firm، PwC Tax Shorties .

ضريبة القيمة المضافة. 19% هي المعدل القياسي، وتُطبق على العقارات الجديدة وخدمات البناء. مع ذلك، هناك برامج ونسب مُخفّضة للعقارات السكنية (سابقًا، كان نظام 5% ساريًا لبعض "المساكن الرئيسية" والمشاريع، لكن اللوائح الضريبية لهذه الأنظمة المُخفّضة تخضع لتغييرات دورية في عامي 2025 و2026، لذا يُرجى مراجعة الشروط الحالية للمشروع المُحدد الذي تُريده).

بالنسبة لإعادة البيع (السوق الثانوية) لا يتم عادةً تطبيق ضريبة القيمة المضافة، ولكن بعد ذلك يتم تطبيق رسوم النقل.

رسوم الدمغة ونقل الملكية. رسوم الدمغة هي رسوم رمزية لكل عقد، تُدفع فورًا خلال 30 يومًا من التوقيع. تُحسب رسوم نقل الملكية (رسوم التسجيل لنقل الملكية) على أساس نسبي (3%، 5%، 8%)، مع خصم 50% يُطبق غالبًا على المشتري في بعض أنواع المعاملات.

يمثل هذان العنصران معًا جزءًا كبيرًا من تكاليف المعاملات، وخاصةً عند إعادة البيع.

ضريبة مكاسب رأس المال (CGT). تُطبق ضريبة مكاسب رأس المال بنسبة ٢٠٪ على أرباح بيع العقارات القبرصية (وعلى أسهم الشركات التي تملك هذه العقارات مباشرةً، في ظل ظروف معينة).

هناك خصومات (التكلفة الأصلية، والتحسينات المعقولة) وإعفاءات معينة يجب أخذها في الاعتبار إذا كنت تخطط للخروج من الاستثمار.

المصاريف القانونية وعمولات الوكيل. تُمثل الرسوم القانونية عادةً ما بين 1% و2% من إجمالي سعر الصفقة، بينما تتراوح عمولة الوكيل بين 2% و3% (عادةً ما يدفعها البائع، مع وجود خيارات أخرى). يُنصح بتخصيص ما لا يقل عن 3% إلى 6% لتكاليف الصفقة غير المتوقعة والثابتة عند حساب التكلفة الإجمالية للدخول.

الملكية والنفقات السنوية. تشمل النفقات السنوية فواتير المرافق العامة، والتأمين، والرسوم البلدية، ورسوم التخلص من النفايات. في المجمعات السكنية الفاخرة (المنتجعات الفاخرة)، قد تكون النفقات المشتركة كبيرة - تصل إلى عدة آلاف من اليورو سنويًا، مما يقلل من صافي دخل الإيجار.

ضريبة دخل الإيجار وتفاصيل الشركات. تُفرض ضريبة على دخل الإيجار كجزء من القاعدة الضريبية العامة. بالنسبة للأفراد، تكون معدلات الضريبة تصاعدية. الشراء من خلال شركة (شركة ذات غرض خاص) والإدارة من خلال هيكل مؤسسي يستلزمان ضريبة على الشركات، ومساهمات ضمان اجتماعي إلزامية على رواتب الموظفين، وسياسة توزيع أرباح، وما إلى ذلك.

ومن المهم أيضًا اتفاقيات منع الازدواج الضريبي بين قبرص وبلد المستثمر، فهي تسمح بتخفيض العبء الضريبي إذا تم تنفيذها بشكل صحيح.

الأنظمة الضريبية لغير المقيمين: نظام غير المقيمين و"قاعدة الستين يومًا". تُقدم قبرص آليات ضريبية جذابة للمقيمين الجدد، لا سيما نظام غير المقيمين الذي يُعفى من ضريبة أرباح الأسهم والفوائد لفترة طويلة (17 عامًا في ظل ظروف معينة)، و"قاعدة الستين يومًا" لتحديد الإقامة الضريبية (بديلة لقاعدة الـ 183 يومًا)، وهي أداة لتخطيط الإقامة الضريبية المؤقتة أو الجزئية في قبرص.

وتجعل هذه الأنظمة قبرص جذابة للمستثمرين الذين يريدون الجمع بين تحسين الضرائب والإقامة في الاتحاد الأوروبي، ولكن تطبيق الحوافز يتطلب الالتزام الصارم بالشروط.

البيع وضريبة مكاسب رأس المال. تُطبق ضريبة مكاسب رأس المال بنسبة 20% على أرباح رأس المال. تُؤخذ مصاريف التحسين والتكاليف القانونية والخصومات الأساسية في الاعتبار لتخفيض القاعدة الضريبية. خطط مسبقًا للآثار الضريبية: قد يُمثل البيع من خلال شركة ذات غرض خاص تحديات إضافية، كما أن الميراث يتطلب قواعد محددة تجعل الصناديق الاستئمانية/المؤسسات أكثر جاذبية.

بالمقارنة مع النمسا، تتميز النمسا بإجراءات أكثر رسمية: إذ يلعب كاتب العدل دورًا رئيسيًا، ونظام ضريبي صارم وقابل للتنبؤ، وهيكلة أقل مرونة (فالاستئمانات/المؤسسات الاستثمارية أكثر تكلفة وتعقيدًا). ​​عوائد الإيجار في النمسا، وخاصةً في فيينا، أقل (حوالي 2-3%)، ولكن مخاطر السوق وتقلباته أقل بكثير أيضًا. أما قبرص، فتتميز بعوائد محتملة أعلى (خاصةً على الساحل) ومرونة في هياكل الملكية (كيان غرضي خاص، غير مقيم)، ولكنها أيضًا أكثر عرضة للمخاطر الموسمية والتشغيلية.

قانونيًا: في النمسا، يُؤمّن كاتب العدل المعاملة رسميًا ويُؤتمتها عمليًا. أما في قبرص، فيلعب المحامي دورًا رئيسيًا، إذ يُدير العملية ويُنظّم حساب الضمان. هذا يُضفي مرونةً على العملية، ولكنه يتطلب اختيارًا دقيقًا للمختصين الذين تتعامل معهم.

لا تزال قبرص من الدول الأوروبية القليلة التي يُؤهِّل فيها الاستثمار العقاري مباشرةً للحصول على الإقامة. وأكثرها شيوعًا هو الإقامة الدائمة السريع . وهو متاح لمن يشترون عقارات في قبرص بقيمة لا تقل عن 300,000 يورو، ويُقدِّمون إثبات دخل من الخارج. هذا البرنامج:

• دائمة وقابلة للتوريث؛
• لا يشترط الإقامة الدائمة (زيارة مرة كل سنتين تكفي)؛
• يمتد إلى عائلة مقدم الطلب.

وبدلاً من ذلك، هناك تصاريح إقامة قياسية للمتقاعدين والأفراد ذوي الدخل السلبي، فضلاً عن تأشيرات العمل للمتخصصين، وخاصة في قطاعي تكنولوجيا المعلومات والمالية.

منذ عام ٢٠٢٢، تأشيرة الرحّال الرقمي للعاملين عن بُعد الذين يتقاضون راتبًا شهريًا لا يقل عن ٣٥٠٠ يورو. أما بالنسبة لمواطني الاتحاد الأوروبي، فالإجراء أبسط: إذ يمكنهم العيش والعمل في قبرص دون قيود، بمجرد إخطار السلطات المحلية.

بالإضافة إلى الجانب القانوني، عامل نمط الحياة .

• في المدن الكبيرة توجد مدارس تدرس باللغة الإنجليزية وتتوافق مع المعايير البريطانية.
• يجمع نظام الرعاية الصحية بين التأمين الحكومي (GESY) والقطاع الخاص المتطور.
• تعد قبرص من بين الدول الأكثر أمانًا في أوروبا حيث معدلات الجريمة منخفضة.

وإذا أخذنا كل هذا في الاعتبار، فإن الإقامة الدائمة في قبرص لا تشكل أداة استثمارية فحسب، بل هي أيضاً وسيلة لتحسين نوعية حياة الأسرة.

يختلف الوضع في النمسا. لا يمكن الحصول على الإقامة مباشرةً من خلال العقارات. الخيارات الرئيسية هي تصاريح الإقامة القائمة على الدخل، وتصاريح العمل أو الأعمال. على عكس قبرص، تشترط النمسا الإقامة الفعلية؛ ولا يُمكن الحصول على تصريح إقامة "رسمي".

مقارنة مع النمسا:

• قبرص: خيارات مرنة وعملية للمستثمرين والعائلات.
• النمسا: قواعد صارمة ورسمية لأولئك الذين يعيشون فعليًا في البلاد.

في قبرص، ينقسم سوق الإيجار إلى قسمين.

الإيجار قصير الأمد هو نموذج سياحي.

• يستمر الموسم من شهر أبريل إلى شهر أكتوبر.
• يصل التحميل خلال أشهر الذروة إلى ما يصل إلى 90-95%.
• متوسط ​​التكلفة اليومية: 100-250 يورو.
• تحصل شركات الإدارة على ما بين 15% إلى 25% من الدخل من خلال تحمل تكاليف الصيانة والتسويق.

خلال فترة خارج الموسم، تنخفض العائدات بشكل حاد، ولكن بسبب ارتفاع معدل العائد اليومي في الصيف، يمكن للمستثمر أن يحصل على 6-8% سنويا.

الإيجارات طويلة الأجل في المقام الأول بمتخصصي تكنولوجيا المعلومات والخبراء الأجانب.

• تبدأ أسعار إيجار الشقق في ليماسول من 1500 يورو شهريًا، مع عوائد تتراوح بين 3-4%.
• وفي نيقوسيا، حيث يعتمد الطلب على موظفي الحكومة والطلاب، تكون العائدات أعلى بنسبة 5-6%.
• وفي بافوس ولارنكا، سعر الدخول والربحية متوازنان: 4-6%.

في النمسا، السوق أكثر قابلية للتنبؤ، لكن عوائده منخفضة. في فيينا وسالزبورغ، لا تحظى الإيجارات قصيرة الأجل بشعبية كبيرة، لذا يركز المستثمرون على العقود طويلة الأجل. أسعار الفائدة مستقرة، لكن العوائد نادرًا ما تتجاوز 2-3%.

المجموع:

• قبرص = إمكانية عائد عالية، ولكنها موسمية للغاية.
• النمسا = استقرار ومخاطر منخفضة ولكن دخل محدود.

يعتمد اختيار الموقع الأمثل لشراء فيلا أو شقة في قبرص على الإستراتيجية.

• ليماسول سوق عقاري متميز: مكاتب، ناطحات سحاب، مرسى، ومكانة مرموقة كعاصمة للأعمال. الأسعار مرتفعة (6000-10000 يورو/متر مربع)، وعوائد منخفضة، لكن السيولة عالية.
• بافوس وجهة سياحية عائلية، تحظى بشعبية كبيرة بين البريطانيين والاسكندنافيين. تتميز بتوازن مثالي بين الأسعار والسيولة، مع عوائد أعلى من ليماسول.
• لارنكا - تطوير البنية التحتية (الميناء، المرسى)، الدخول بأسعار معقولة (2000-3000 يورو/م²)، إمكانات نمو رأس المال.
• نيقوسيا هي العاصمة والمركز الإداري. إيجارات سنوية، وأسعار ابتدائية منخفضة (١٥٠٠-٢٥٠٠ يورو/متر مربع)، وعوائد تتراوح بين ٥٪ و٦٪.
• أيا نابا وبروتاراس – نموذج منتجع: في الصيف يصل العائد إلى 10٪، وفي الشتاء – خامل.

قبرص ضد النمسا:

• ليماسول هي الأقرب إلى فيينا – من حيث المكانة والربحية المنخفضة.
• تذكرنا مدينة بافوس بمدينة سالزبورغ من حيث السياحة وأسلوب الحياة.
• نيقوسيا أقرب إلى إنسبروك - الطلاب وموظفو الخدمة المدنية.
• يمكن مقارنة أيا نابا وبروتاراس بمنتجعات التزلج بسبب موسميتها العالية.

الخلاصة: يُعدّ السوق النمساوي مناسبًا للباحثين عن الاستقرار والقدرة على التنبؤ على المدى الطويل. أما قبرص، فتُقدّم فرصًا أكبر للمستثمرين الراغبين في العمل في ظلّ نظام ديناميكي، وموسمي، واستراتيجيات مختلفة بحسب المنطقة.

في قبرص، ينقسم السوق إلى بناء ثانوي وبناء جديد، ولكل قطاع خصائصه الخاصة.

السوق الثانوي جذابًا تقليديًا نظرًا لحقيقة أن العقارات صمدت بالفعل أمام اختبار الزمن:

• من الممكن تقييم الجودة الفعلية لتكاليف البناء والتشغيل؛
• أخذ فواتير الخدمات العامة والاحتياطيات للإصلاحات الكبرى في الاعتبار؛
• التحقق من تاريخ العقار - من حقوق الملكية إلى تاريخ الإصلاحات.

المباني الجديدة على الخريطة. يتيح الشراء المبكر خصمًا يصل إلى 10-15%، ولكنه يتطلب عنايةً فائقة.

• ترتبط جداول الدفع بمراحل البناء؛
• يتم استخدام الضمانات المصرفية أو التأمين؛
• إن الخطر الرئيسي هو التأخير في التسليم وجودة البناء.

الأسعار التقديرية (2024)

في النمسا، عادةً ما تكون المباني الجديدة أعلى تكلفةً وأعلى جودةً نظرًا لصرامة قوانين البناء، إلا أن العائدات أقل. أما في قبرص، فنطاق الأسعار والجودة أوسع، لذا يُعد اختيار مطوّر عقاري موثوق عنصرًا أساسيًا في نجاح أي استراتيجية عقارية.

بالإضافة إلى شراء شقة أو فيلا قياسية للإيجار، تقدم قبرص خيارات استثمارية بديلة تسمح لك بتنويع محفظتك والتوسع في قطاعات أكثر تخصصًا.

شقق فندقية وشقق فندقية. يقدم العديد من المطورين مجمعات سكنية جاهزة بإدارة خارجية، حيث ينقل المستثمر ملكية العقار إلى شركة إدارة. في المقابل، يحصل على دخل مضمون (3-6% سنويًا) دون أي التزامات تشغيلية. هذا النموذج مناسب لمن يُقدّرون القدرة على التنبؤ والنهج "السلبي".

مباني الشقق/المجمعات السكنية الصغيرة. خيارٌ متاحٌ للشركات الكبرى: شراء مبنى أو عدة شقق تحت إدارة فريق واحد. يتطلب هذا استثمارًا كبيرًا وإشرافًا تشغيليًا، ولكن مع الإدارة السليمة، يمكن أن يحقق عائدًا يتراوح بين 7% و9% سنويًا.

إيجارات الطلاب (نيقوسيا، ليماسول). في المدن التي تضم جامعات، يكون الطلب مرتفعًا باستمرار طوال العام الدراسي. يضمن هذا النظام نسبة إشغال عالية ودخلًا ثابتًا، مع إمكانية توقف العمل خلال فصل الصيف.

العقارات التجارية:

• هناك طلب كبير على المحلات التجارية والمكاتب في الشوارع في نيقوسيا وليماسول.
• وتظل المستودعات والخدمات اللوجستية قطاعًا متخصصًا في الوقت الحالي، ولكنها قد تتمتع بإمكانات طويلة الأجل.

أرضٌ للتطوير. مناسبةٌ للمطورين وصناديق الاستثمار. ترتبط المخاطر بقيود التخطيط العمراني، ومواعيد الموافقة النهائية، وتكاليف رأس المال المرتفعة، إلا أن إمكانية تحقيق عوائد أعلى من المتوسط ​​كبيرةٌ أيضًا.

مقارنة الاستراتيجيات

النمسا ضد قبرص

• النمسا → الاستقرار والتركيز على المكاتب والإيجارات طويلة الأجل، والعائدات عادة ما تكون 2-4%.
• قبرص → المزيد من المجالات (أشكال المنتجعات، الإيجارات قصيرة الأجل، شريحة الطلاب)، عائد 5-8% وأعلى.

توفر الاستثمارات في قبرص عوائد أعلى، ولكنها تنطوي أيضًا على مخاطر أعلى من تلك الموجودة في النمسا.

المخاطر الرئيسية

• موسمية الدخل والاعتماد على السياحة: إيجارات المنتجعات نشطة من مايو إلى أكتوبر. ينخفض ​​الطلب بشكل ملحوظ في الشتاء.
• جودة البناء ومخاطر التطوير: خاصةً عند الاستثمار في مشاريع لا تزال قيد الإنشاء. قد يواجه المشروع أحيانًا تأخيرًا أو انخفاضًا في تكلفة المواد.
• التحقق المصرفي (اعرف عميلك/مكافحة غسل الأموال): قد يُبطئ التحقق من مصدر الأموال المعاملة. من المهم للمستثمرين إعداد المستندات مسبقًا.
• مخاطر العملة والإدارة عن بعد: بالنسبة لغير المقيمين، هذه هي النفقات المنفصلة (شركات الإدارة، التأمين).
• تنظيم الإيجارات قصيرة الأمد: يشترط التسجيل في سجل خاص والحصول على ترخيص لتأجير المساكن.

قبرص ليست وجهة استثمارية مربحة فحسب، بل خيارٌ جذابٌ للانتقال. يختار العديد من العائلات ورواد الأعمال ومتخصصي تكنولوجيا المعلومات الجزيرة ليس فقط لمزاياها الضريبية وتأشيرات الدخول، بل أيضًا للاستمتاع بمزيجٍ رائع من المناخ، والأسعار المعقولة، وجودة الحياة.

المناخ والبيئة من أهم أسباب جاذبية قبرص للمهاجرين. فحوالي 320 يومًا مشمسًا سنويًا، وشتاء معتدل دون أمطار طويلة، وفرصة للسباحة في البحر لمدة ستة إلى سبعة أشهر متواصلة، كلها عوامل تُضفي على الجزيرة طابعًا فريدًا أشبه بالمنتجعات السياحية.

في الوقت نفسه، تعتبر بيئة الجزيرة مواتية للغاية: بالمقارنة مع المناطق الصناعية الكبيرة في أوروبا، لا توجد مناطق صناعية مزدحمة، كما أن هواء البحر له تأثير إيجابي على الصحة.

الرعاية الصحية والتعليم في القطاعين العام والخاص. منذ عام ٢٠١٩، يعمل نظام الرعاية الصحية الوطني (GESY)، ويغطي الخدمات الطبية الأساسية. وللعملاء الأكثر تميزًا، تتوفر عيادات خاصة تضم أطباء ذوي خبرة دولية.

ويعتبر التعليم مهمًا أيضًا للعائلات: إذ يوجد في قبرص العديد من المدارس والجامعات الناطقة باللغة الإنجليزية، مما يجعل عملية الانتقال أسهل بالنسبة للأطفال والمراهقين.

تكلفة المعيشة في الجزيرة متوسطة: أعلى من مثيلاتها في أوروبا الشرقية، ولكنها أقل من النمسا وألمانيا وفرنسا. قد تكون الإيجارات ومواد البقالة في المتاجر أرخص، لكن السلع المستوردة والسيارات أغلى. ولأن وسائل النقل العام ضعيفة، فإن معظم العائلات تمتلك سيارة.

مستوى الأمان العالي يجعل قبرص مكانًا جذابًا للعيش. فهي تحتضن جاليات مزدهرة من الناطقين بالروسية والبريطانيين والإسرائيليين، بالإضافة إلى مجتمعات نابضة بالحياة من متخصصي تكنولوجيا المعلومات ورواد الأعمال. تُعد الجزيرة من أكثر مناطق البحر الأبيض المتوسط ​​أمانًا، مما يجعلها خيارًا مريحًا للعائلات التي لديها أطفال وكبار السن.

بالنسبة للعديد من المستثمرين، أصبحت قبرص أكثر من مجرد منصة استثمارية، بل أصبحت "ملاذًا أوروبيًا" حيث يمكنهم استثمار رأس المال، وضمان أمن الأسرة، والحفاظ على المرونة في إدارة الأصول.

أسباب الاهتمام بقبرص:

• الاختصاص القضائي للاتحاد الأوروبي: توفر العقارات في قبرص إمكانية الوصول إلى الإطار القانوني الأوروبي وحماية حقوق الملكية وفقًا لمعايير الاتحاد الأوروبي.
• النظام القانوني الأنجلوسكسوني: معاملات شفافة وقابلة للتنبؤ ومفهومة للمستثمرين الأجانب.
• إجراءات بسيطة لشراء وتسجيل العقارات: بيروقراطية قليلة مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى.
• تُستخدم اللغة الإنجليزية على نطاق واسع في كل من قطاع الأعمال والحكومة، مما يجعل من السهل التكيف معها.
• الجغرافيا: تقع قبرص بين أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا، مما يوفر رحلات سريعة إلى مناطق مختلفة.

يستمتع المتخصصون في تكنولوجيا المعلومات بالإعفاءات الضريبية وأنظمة التأشيرات التفضيلية وفرصة العمل في بيئة دولية مع التمتع بنوعية حياة عالية.

لذلك، لا يقتصر قرار شراء عقار في قبرص على عائد الاستثمار فحسب، بل يشمل أيضًا تنويع المخاطر. بالنسبة لسكان الدول ذات الأنظمة السياسية غير المستقرة أو القيود على العملات، تُصبح قبرص "ملاذًا آمنًا" يتيح لهم الوصول إلى الاتحاد الأوروبي وعيشًا مريحًا.

يعد بيع العقارات في قبرص مرحلة منفصلة من دورة الاستثمار، ومن المهم مراعاة عدة عوامل: سيولة السوق، والضرائب، والموسمية، والفروق القانونية.

المبيعات والوقت في السوق:

• في قبرص، السوق أكثر تقلبًا: يعتمد الطلب بشكل كبير على الموسمية (الصيف أكثر نشاطًا من الشتاء) والموقع.
• يمكن أن تكون فترة التعرض المتوسطة للعقارات على الساحل من 6 إلى 12 شهرًا، بينما بالنسبة للشقق السائلة في المدن (ليماسول، نيقوسيا) فهي أقصر بكثير.
• يمكن أن تكون فترة البيع أطول بالنسبة للفيلات الفاخرة، خاصة إذا كنا نتحدث عن عقارات تزيد قيمتها عن 1.5 إلى 2 مليون يورو.

في النمسا، الوضع أكثر قابلية للتنبؤ: فالسوق أقل اعتمادًا على المواسم، والوقت الذي يبقى فيه العقار في السوق عادة ما يكون من 3 إلى 6 أشهر في فيينا والمدن الكبرى.

قبرص:

• ضريبة مكاسب رأس المال (CGT) - 20% (مع إمكانية الإعفاء في حالة شراء منزل لأول مرة أو الملكية طويلة الأجل)؛
• عند البيع من خلال شركة، قد يتم تقديم تحسينات ضريبية؛
• الإفصاح الإلزامي عن مصادر الأموال والشفافية في المعاملات.

النمسا:

• ضريبة مكاسب رأس المال (Immobilienertragsteuer) – 30٪؛
• إن قواعد الميراث وإعطاء الهدايا شفافة، ولكن المعدلات أعلى من تلك الموجودة في قبرص.

التخطيط للخلافة والتركة. بالنسبة للمستثمرين على المدى الطويل، غالبًا ما يكون نقل الأصول أمرًا مثيرًا للقلق:

• في قبرص، من الشائع استخدام الشركات أو الصناديق الاستئمانية لامتلاك الأصول، مما يبسط عملية الميراث ويقلل الضرائب.
• وفي النمسا، يعتبر النظام القانوني أكثر صرامة، ولكنه لا يزال يضمن الحماية الكاملة للورثة.

بناءً على خبرتي الشخصية في العمل في قبرص والنمسا، أستطيع القول إن كلا النظامين يوفران مزايا عديدة. عندما يبحث عملائي عن الموثوقية وراحة البال وحماية رأس المال على المدى الطويل، فإنني أرشحهم إلى النمسا.

العائد هنا أقل، لكن إمكانية التنبؤ وحماية الحقوق في أعلى مستوياتها. أنصح بشراء منزل أو أرض في قبرص لمن يرغب ليس فقط في الحفاظ على رأس ماله، بل أيضًا في تنميته، مع الجمع بين الاستثمار ونمط حياة مريح.

عند اختيار عقار، أبدأ دائمًا بالتحقق من المطور وخلفيته القانونية : التأكد من امتلاكه سندات ملكية واضحة، وخلوه من أي أعباء مالية، ورخص البناء الصحيحة. الأخطاء في هذه المرحلة مكلفة للغاية.

النقطة المهمة الثانية هي اختبار إجهاد العائد : أقوم بمحاكاة حالة تنخفض فيها نسبة إشغال الوحدات الإيجارية بنسبة 20-30%، وأقيّم مدى قدرة المشروع على الصمود. يتيح لنا هذا النهج فهمًا مسبقًا لمدى قدرة العقار على تحمل التقلبات الموسمية.

نوع الملكية دورًا أيضًا. يمكن تسجيل شقة صغيرة باسم فرد، ولكن إذا كانت المبالغ كبيرة، فمن الأفضل الاستثمار من خلال شركة (شركة ذات غرض خاص). يوجد في قبرص نظام استثمار غير مقيم، يسمح بإعفاء ضريبي على أرباح الأسهم وأرباح رأس المال لمدة تصل إلى 17 عامًا، مما يُحسّن بشكل كبير من جدوى الصفقة.

في النمسا، الأمور أكثر صرامة، لكن اتفاقيات الضرائب المزدوجة توفر فرصًا معينة.

عادةً ما أقدم ثلاث استراتيجيات. الخيار الأكثر تحفظًا هو الاستثمار في العقارات الحضرية طويلة الأجل: على سبيل المثال، شقق في نيقوسيا أو فيينا. أما الخيار المتوازن فيُجدي نفعًا في لارنكا أو بافوس، حيث تتميز هذه المدن بأسعار معتدلة وطلب مستقر.

خيارًا استثماريًا واعدًا . يمكنك تحقيق ربح يصل إلى 8% سنويًا هناك، ولكن عليك الاستعداد للتقلبات الموسمية والإدارة النشطة.

لهذا السبب أقول لعملائي دائمًا: "نوّعوا استثماراتكم". يُعدّ الجمع بين النمسا وقبرص نموذجًا عمليًا ممتازًا. النمسا توفر الاستقرار، وقبرص توفر الدخل. معًا، تُشكّلان محفظة استثمارية متوازنة، حيث يُعوّض أحد السوقين نقاط ضعف الآخر.

قبل إجراء أي صفقة، أنصح المستثمرين دائمًا بإجراء فحص منهجي:

1. KYC وفتح حساب مصرفي
2. التحقق من الملكية وعدم وجود أعباء مالية
3. تحليل المطور ومشاريعه السابقة
4. رخص الإيجار قصيرة الأجل (إذا كانت مخططة)
5. تأمين الممتلكات
6. اتفاقية إدارة الممتلكات
7. التخطيط الضريبي والمحاسبة للنظام غير المحلي
8. خطة الخروج (إعادة البيع/طويلة الأمد كاستراتيجية احتياطية)

برأيي، يُعدّ شراء عقار في قبرص الخيار الأمثل عندما يكون الدخل والمرونة ومستوى المعيشة المرتفع أمرًا بالغ الأهمية . وهو مناسب بشكل خاص للعائلات وخبراء تكنولوجيا المعلومات والمستثمرين الذين يرغبون في الجمع بين الاستثمار والراحة الشخصية، من الانتقال إلى تعليم الأبناء. أما النمسا، فتُعدّ الخيار الأمثل لمن يُعطون الأولوية للتوقعات والموثوقية، حتى لو كانت العوائد أقل.

مع ذلك، أقدم دائمًا بعض النصائح العامة : احرص على التعاون مع محامٍ مُلِمٍّ بالتفاصيل المحلية، وتحقق من المطور بشكل مستقل، وحدد نظام إدارة العقارات المُناسب مُسبقًا. والأهم من ذلك، أن يكون لديك دائمًا "خطة بديلة": اترك لنفسك خيار تحويل الإيجارات قصيرة الأجل إلى طويلة الأجل، أو خفض السعر، أو إعادة النظر في استراتيجيتك إذا انخفض عدد السياح.

أما بالنسبة للمستقبل، فأنا واثق من أن حتى عام 2030. وسوف تتطور البنية التحتية، وستظل السياحة مستقرة، وستستمر الحوافز الضريبية في جذب المستثمرين.

لكن التنظيم سيصبح أكثر صرامة أيضًا : ستُولي البنوك اهتمامًا أكبر لمصادر التمويل، وستُنظّم عقود الإيجار قصيرة الأجل بشكل متزايد. ستبقى النمسا، كما كانت من قبل، واحة استقرار - دون تقلبات مفاجئة، مع ضمان السيولة وحماية رأس المال.

باختصار: النمسا تُعنى بالحفاظ على البيئة، بينما قبرص تُعنى بالربحية. شخصيًا، أُفضّل جمعهما في محفظة واحدة لتحقيق راحة البال والربحية في آنٍ واحد.

يتميز سوق العقارات في قبرص بتنوعه، إذ تختلف تكاليف الدخول ونماذج الربحية من مدينة لأخرى. وتسود الإيجارات قصيرة الأجل ذات الطابع الموسمي الواضح على الساحل، بينما تسود الإيجارات طويلة الأجل المستقرة في المدن.

الفرق الرئيسي هو أن قبرص تستخدم الحوافز بشكل نشط (غير المحلية، وتخفيض ضريبة القيمة المضافة على المساكن الأساسية)، في حين أن النمسا لديها نظام ضريبي أكثر تحفظًا، مع التركيز على الاستقرار على المدى الطويل.

يتوفر للمستثمرين في قبرص مجموعة متنوعة من الاستراتيجيات، بدءًا من الاستراتيجيات العدوانية (الإيجارات قصيرة الأجل في المنتجعات) إلى الاستراتيجيات المحافظة (الإيجارات الحضرية طويلة الأجل).

إقامة قصيرة على البحر (بافوس، أيا نابا)

• الميزانية: 200-300 ألف يورو
• متوسط ​​السعر للغرفة الواحدة: 90-140 يورو/ليلة
• استرداد: 6-9٪
• المخاطر: الموسمية، والاعتماد على السياحة

الإقامة طويلة الأمد في المدينة (نيقوسيا، ليماسول)

• الميزانية: 150-400 ألف يورو
• الربحية: 4.5-5.5%
• المستأجرون: موظفو الشركات والطلاب وموظفو الحكومة
• الإيجابيات: الاستقرار، الحد الأدنى من التقلبات الموسمية

شاطئ بريميوم (ليماسول، الموانئ)

• الميزانية: من 800,000 يورو وما فوق
• الربحية: 2.5-4%
• السيناريو: التركيز على نمو رأس المال والسيولة
• الإيجابيات: المكانة العالية، والحماية من التضخم

التنويع من خلال الإدارة (المحفظة)

• 2-3 أشياء في مواقع مختلفة
• الرصيد: منتجع واحد + مدينة واحدة + أرض أو عقار تجاري اختياري
• الربحية: 5-6.5% مع مخاطر أقل