تعديل الإيجارات في فيينا: ارتفاع الأسعار، والقوانين، والنصائح لعام 2026

​​الإيجار شاملًا فواتير الخدمات في البلاد عام 2024 ، وكانت فيينا أعلى من المتوسط.

بالنسبة للعديد من العائلات، هذا يعني أن الإيجار هو البند الرئيسي في الميزانية، مما يؤثر بشكل مباشر على مستوى معيشتهم.

بحلول عام 2025، تفاقم الوضع: فقد ارتفعت الأسعار بوتيرة أسرع من الأجور، بل وفرضت الحكومة تجميدًا مؤقتًا على ربط الإيجارات التلقائي بمؤشر التضخم حتى أبريل 2026. وهذا يمثل فترة راحة للمستأجرين، ولكنه يمثل خسارة في الدخل لأصحاب الشقق.

في هذه المقالة، سأشرح بأسلوب مبسط آلية عمل سوق الإيجار في فيينا، وأسباب ارتفاع الأسعار، وكيفية عمل نظام ربط الأسعار بالمؤشرات، ومتى يمكن الطعن فيه. سنستعرض أرقامًا حقيقية، وأمثلة حسابية، وحالات واقعية، وقوانين جديدة. ستكون هذه المقالة مفيدة لكل من يخطط للانتقال إلى النمسا والمستثمرين الراغبين في تأجير عقاراتهم.

قبل أن نتحدث عن الفهرسة، دعونا نلقي نظرة على الأسعار الموجودة حاليًا في السوق ولماذا تستمر في الارتفاع.

تختلف الإيجارات في فيينا اختلافاً كبيراً باختلاف الحي ونوع العقار. في المتوسط ، يتراوح الإيجار بين 9 و13 يورو للمتر المربع (باستثناء فواتير الخدمات). ومع ذلك، فإن التكلفة الفعلية تختلف باختلاف العقار المحدد.

متوسط ​​الإيجار في فيينا حسب نوع الشقة (2025)

وبمقارنة الأحياء، يبرز الاختلاف بشكل لافت. ففي وسط المدينة (الحي الأول، المدينة الداخلية)، قد تصل الأسعار إلى 27 يورو للمتر المربع، بينما في الضواحي، على سبيل المثال في فلوريدسدورف أو ليسينغ، يمكنك العثور على خيارات بأسعار تتراوح بين 9 و11 يورو للمتر المربع.

أُذكّر عملائي باستمرار بأن أسعار العقارات في وسط فيينا غالباً ما تكون أعلى ليس بسبب حالة الشقة، بل بسبب موقعها. والسؤال هو: ما مدى أهمية الموقع بالنسبة لك؟.

النمو السكاني. في عام 2024، ازداد عدد سكان فيينا بحوالي 22,500 نسمة. ويعود هذا النمو بشكل أساسي إلى الهجرة: ففي عام 2024 وحده، وصل ما يقرب من 180,000 شخص إلى النمسا، استقر منهم حوالي 68,000 في العاصمة.

من نقص حاد في الشقق الجديدة. فهي تحتاج إلى ما لا يقل عن 10,000 إلى 11,000 شقة جديدة سنوياً، إلا أنه لا يُبنى منها فعلياً سوى 5,000 إلى 6,000 شقة . وفي الوقت نفسه، يتقلص المخزون السكني القائم نتيجة عمليات الهدم والتجديدات الكبرى.

مبانٍ جديدة فاخرة. يتزايد بناء المساكن الراقية، بإيجارات أعلى بكثير من المتوسط. وهذا يؤثر على الإحصائيات العامة.

التضخم والربط بالتضخم. حتى مع تجميد الأسعار، تستمر بعض العقود (على سبيل المثال، المباني الجديدة الشاغرة) في الارتباط بالتضخم.

ارتفاع الطلب ونقص العرض حتماً إلى ارتفاع أسعار الإيجارات. إليكم نظرة على هذه الديناميكيات بالأرقام: بحلول نهاية عام 2024 ، ارتفع متوسط ​​الإيجار على مستوى البلاد (بما في ذلك جميع أحجام الشقق) بنسبة 4.5% (مقارنة بنسبة 7.4% في العام السابق).

وفي فيينا، بلغ النمو أيضاً خانة العشرات (عدة بالمئة سنوياً)، متجاوزاً التضخم الوطني بشكل ملحوظ. وكما هو واضح، حتى بدون أي تقلبات حادة، فإن الاتجاه تصاعدي بثبات.

قبل الخوض في موضوع الفهرسة، من المهم أن نفهم أن أسعار الإيجارات في النمسا لا تعمل من تلقاء نفسها؛ بل تخضع لرقابة القانون.

الوثيقة الرئيسية هي قانون الإيجار ( Mietrechtsgesetz ، المختصر MRG). وهو ينظم كل شيء تقريبًا: من مبالغ الإيجار إلى حقوق المستأجرين والمؤجرين.

يوجد قطاعان رئيسيان للسوق في النمسا:

المساكن القديمة (التي بُنيت قبل عام 1945 وبعض المباني بعده). هنا، يُطبق القانون بالكامل. يُحسب السعر وفقًا للمعايير التي وضعتها الدولة، والمعروفة باسم "السعر الأساسي". حاليًا، في فيينا، يبلغ هذا السعر 6.67 يورو للمتر المربع (ثابت حتى أبريل 2026 بسبب تجميد البناء).

المساكن الجديدة (المباني الحديثة، وخاصة تلك التي شُيّدت بعد عام 2000). هنا، يمكن للمالكين تحديد الأسعار بحرية، دون قيود صارمة.

للتنقل بين المساكن القديمة، يتم استخدام نظام تصنيف الشقق:

بالنسبة للفئات من أ إلى ج، يوجد حد أقصى للسعر. أما الفئة د فنادراً ما تُستخدم عملياً؛ فهي أقرب إلى كونها معياراً تاريخياً.

أنصح عملائي دائمًا بما يلي: إذا كنتم ترغبون في استقرار طويل الأمد، فابحثوا عن مساكن في مبانٍ قديمة مشمولة بقانون MRG. فارتفاع الأسعار فيها محدود دائمًا.

تُطبق القواعد على الأجانب بنفس طريقة تطبيقها على السكان المحليين تقريباً. ويحظر القانون صراحةً التمييز على أساس الجنسية، فلا يجوز منع أي شخص من الدخول لمجرد أنه ليس نمساوياً.

لكن في الواقع العملي توجد فروق دقيقة:

• عادة ما تتطلب إثبات الدخل أو العمل في النمسا؛
• قد يطلبون خطاب توصية من المالك السابق؛
• في أغلب الأحيان، يطلبون دفعة مقدمة بقيمة 3 أقساط شهرية (وأحياناً تصل إلى 6 أقساط).

التحدي الرئيسي الذي يواجه الأجانب هو المنافسة. ففي فيينا، يفوق الطلب على الشقق العرض، لذا تُباع الخيارات الجيدة بسرعة.

والآن دعونا ننتقل إلى القضية الأهم: ربط الأسعار بالمؤشرات. هذا ما يثير معظم التساؤلات بين المستأجرين والمستثمرين.

يُعدّ تعديل الإيجار بناءً على التضخم عملية تلقائية. ويتم تحديد أساس هذا التعديل في العقد في أغلب الأحيان.

مؤشر أسعار المستهلك (CPI) الذي تنشره هيئة الإحصاء النمساوية . على سبيل المثال، في يوليو 2025، أظهر المؤشر زيادة بنسبة 3.6% مقارنة بالعام السابق.

مثال على الحساب:

• يبلغ إيجارك الأساسي 1000 يورو؛
• ارتفع المؤشر بنسبة 3.6%؛
• الإيجار الجديد = 1000 × 1036 = 1036 يورو.

يتلقى المستأجر إشعاراً مسبقاً بأي زيادة في الإيجار (قبل 14 يوماً على الأقل من موعد استحقاق الدفعة الجديدة الأولى). ولا تُطبق الزيادة بأثر رجعي.

عند توقيع العقد، ابحث عن بند يتعلق بفهرسة العقود. يجب أن ينص على ما يلي:

• ما هو المؤشر المحدد المستخدم (غالباً مؤشر أسعار المستهلك)؛
• كم مرة يتم إجراء إعادة الفرز (عادة مرة واحدة في السنة)؛
• التاريخ الذي يبدأ منه سريان الفهرسة.

إذا لم يُنص على هذا البند، فلا يحق للمؤجر رفع السعر دون سبب. الخيار الوحيد هو إبرام عقد جديد.

لا. ينص القانون على إلزام المؤجر بإخطار المستأجر وشرح آلية الحساب. لا يمكن تحديد مبلغ جديد من العدم. إذا تلقيت إشعارًا بزيادة الإيجار:

• تأكد من أنها تتوافق مع الصيغة الواردة في العقد؛
• تأكد من أن النمو لا يتجاوز معدل التضخم؛
• في حال الشك، اتصل بهيئة التحكيم السكني (

ولضمان ألا يبقى موضوع الفهرسة مجرد نظرية جافة، دعونا نلقي نظرة على كيفية تطبيقه عملياً.

لنأخذ مثالين من الحياة الواقعية.

شقة مساحتها 40 مترًا مربعًا. يبلغ متوسط ​​الإيجار الصافي لمثل هذه الشقة في النمسا حوالي 405 يورو شهريًا. أضف 100 يورو للفواتير والخدمات، ليصبح المجموع 505 يورو. مع معدل تضخم 4%، سيرتفع الإيجار الأساسي إلى 421 يورو، ومع الفواتير والخدمات، سيرتفع إلى حوالي 521 يورو.

تبلغ مساحة الشقة 80 مترًا مربعًا. يبلغ متوسط ​​الإيجار الوطني للشقة بهذا الحجم 796.50 يورو (باستثناء فواتير الخدمات). لنفترض أن الإيجار مع المصاريف يصل إلى 880 يورو. مع إضافة 5% إلى معدل التضخم، سيرتفع الإيجار إلى 924 يورو.

النمو يساوي التضخم تقريبًا دائمًا. فإذا ارتفعت أسعار المتاجر بنسبة 5%، سترتفع الإيجارات أيضًا بنسبة 5%.

أحيانًا، لا يكفي تعديل الإيجار وفقًا للتضخم، إذ يكون المالك قد استثمر في العقار ويرغب في تعويض التكاليف. يسمح القانون بإضافة "بدل إصلاح" ( Erhaltungsbeitrag ). على سبيل المثال:

• الإيجار الأساسي لشقة مساحتها 60 مترًا مربعًا – 600 يورو؛
• قام المالك بتجديد المطبخ بشكل كبير واتفق على مبلغ إضافي قدره 30 يورو؛
• وبعد عام، حقق المؤشر البالغ 4% زيادة أخرى قدرها 24 يورو؛
• بلغ الإيجار النهائي 654 يورو.

في الشقق الفاخرة، يعمل نظام التضخم بنفس الطريقة، لكن السعر المبدئي يكون أعلى. فالشقة التي تبلغ قيمتها 2000 يورو، مع احتساب التضخم بنسبة 5%، ستكلف 2100 يورو بعد عام.

نتحدث عادةً عن ارتفاع الأسعار، ولكن هناك أيضاً حالات يمكن فيها تخفيض الإيجار.

يسمح القانون النمساوي بتخفيض الإيجار إذا لم تستوفِ الشقة شروط العقد أو أصبحت غير صالحة للسكن. ومن الأمثلة الشائعة على ذلك:

• لا يوجد تدفئة أو ماء ساخن. إذا كان سخان الماء أو المبرد معطلاً، يُعتبر المنزل غير صالح للسكن جزئياً.
• العفن والرطوبة ليسا مجرد عناصر تجميلية، بل يشكلان تهديداً حقيقياً للصحة.
• الضوضاء المستمرة. على سبيل المثال، أعمال التجديد في منزل أحد الجيران أو أعمال البناء في الفناء، إذا استمرت لعدة أشهر.
• عيوب هيكلية. سقف متسرب، مصعد معطل، مشاكل كهربائية.

يعتمد مقدار التخفيض على طبيعة المشكلة. ففي حالة انقطاع التدفئة بشكل كامل، غالباً ما تخفض المحاكم الإيجار بنسبة تتراوح بين 30 و50%. أما في حالة وجود مشكلة مؤقتة، فيتراوح التخفيض بين 10 و20%.

1. وثّق المشكلة. التقط صوراً واجمع تقارير الإصلاح أو الإيصالات.
2. قم بإخطار المالك. ويفضل أن يكون ذلك كتابياً (عبر البريد الإلكتروني أو البريد المسجل).
3. امنح نفسك الوقت الكافي للتصحيح. عادةً ما يكون أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع كافياً.
4. اطلب تخفيضاً مؤقتاً للرسوم. حدد نسبة مئوية معينة.
5. إذا تم رفض طلبك ، فاتصل بمحكمة التحكيم السكني أو المحكمة.

أقول لعملائي دائماً: إذا كانت هناك عيوب خطيرة في الشقة، فلستم ملزمين بدفع الإيجار كاملاً. المهم هو التصرف وفقاً للقانون وتوثيق المشكلة.

لا يقتصر موضوع ربط الأسعار بالمؤشرات على كونه مهمًا للمستأجرين فحسب، بل يشمل أيضًا أولئك الذين يؤجرون عقاراتهم في فيينا . أما بالنسبة للمستثمرين، فهو يؤثر بشكل مباشر على ربحيتهم.

تساعد زيادات الإيجار الملاك على الحفاظ على أرباحهم حتى في مواجهة التضخم.

مثال:

• الشقة معروضة للإيجار مقابل 1200 يورو؛
• معدل التضخم 4%؛
• سيرتفع الإيجار إلى 1248 يورو خلال عام.

يبدو الأمر وكأنه تغيير بسيط – 48 يورو فقط شهرياً. لكن على مدار عام، يصل المبلغ إلى ما يقارب 600 يورو، وعلى مدار 10 سنوات، يتجاوز 6000 يورو.

لهذا السبب يُعدّ الربط الصحيح بالمؤشرات أداة لحماية رأس المال. فهو يساعد على تعويض التكاليف المتزايدة للإصلاحات والمرافق والضرائب.

التزم دائمًا بالقانون. تأكد من تحديد تعديل الإيجار وفقًا لمؤشر التضخم في العقد، وألا يتجاوز المبلغ المتفق عليه. أبلغ المستأجر قبل الإخلاء بوقت كافٍ (يُفضل إعطاؤه قبل يوم أو يومين من الموعد المطلوب). هذا يُعزز الثقة ويُقلل من احتمالية نشوب نزاع.

ضع في اعتبارك أعمال الصيانة والتحسينات. إذا كنت تخطط لإجراء تجديدات قبل التأجير، فاذكر ذلك في العقد أو في دفعة الإيجار لمرة واحدة. يجب أن يعرف المستأجر بالضبط ما يدفع مقابله. بعد التجديدات، تفاوض على التعويض عن التكاليف، ولكن تذكر أن كل شيء يجب توثيقه قانونيًا.

حافظ على تواصل فعّال. اشرح أي زيادات بوضوح، وأطلع المستأجر على الحسابات. أفضل استراتيجية هي شرح سبب زيادة الإيجار بدلاً من إصدار فاتورة جديدة فجأة. الشفافية غالباً ما تحافظ على المستأجرين وتقلل من معدل دورانهم في الشقق المزدحمة.

تحقق من الملاءة المالية. قبل توقيع العقد، ضع في اعتبارك طلب كفالة أو وديعة (تصل إلى ثلاثة أقساط شهرية) - فهذا يقلل من مخاطر عدم سداد الإيجار بالكامل. مع ذلك، لا تطلب ضمانات مبالغ فيها لمجرد الخوف من مستأجر أجنبي: فكما ذكرنا سابقًا، يحظر القانون التمييز.

استعن بمديري العقارات. إذا كنت تمتلك عدة شقق أو وقت فراغ محدود، فاستعن بخدمة إدارة عقارات احترافية. فهم يفهمون الفروقات المحلية، ويتابعون التحديثات التشريعية (مثل التغييرات في تجميد تعديل أسعار العقارات)، ويساعدونك على تجنب الغرامات.

أقول دائمًا لأصحاب العقارات: المستأجر المستقر نصف الحل. من الأفضل رفع الإيجار بنسبة 3% كما ينص عليه القانون والحفاظ على المستأجر، بدلًا من خسارته وبقاء العقار شاغرًا لأشهر.

ولإكمال الصورة، من الضروري ذكر آخر التغييرات: فهي تؤثر بالفعل على السوق اليوم.

تجميد الإيجارات. في ربيع عام 2025، أقر البرلمان النمساوي قانونًا يجمّد الزيادات التلقائية في الإيجارات لمعظم الشقق الخاضعة للتنظيم حتى أبريل 2026. وهذا يعني:

• تم تحديد السعر الأساسي في فيينا (ما يسمى "التعريفة الإرشادية") عند 6.67 يورو/م²؛
• لم تحدث الزيادة المعتادة في أبريل 2025؛
• ابتداءً من أبريل 2026، سيتم تقييد النمو: حيث لا يمكن أخذ سوى 5% من التضخم في الاعتبار، وأي شيء يزيد عن ذلك سيتم تخفيضه إلى النصف.

بالنسبة للمستأجرين، يُعدّ هذا الأمر بمثابة راحة. أما بالنسبة للمستثمرين، فهو يعني انخفاض الأرباح في العام المقبل.

النمسا وأوروبا: حيث الإيجارات هي الأغلى. تُعدّ فيينا من بين أغلى العواصم الأوروبية من حيث الإيجارات. وفقًا لبيانات يوروستات ، بلغ متوسط ​​إيجار شقة من غرفتي نوم للمغتربين في عام 2023 حوالي 2050 يورو شهريًا (باستثناء فواتير الخدمات). وهذا أغلى من بروكسل أو براغ، ومقارب لبرلين.

منذ عام 2010، ارتفعت الإيجارات في النمسا بنحو 70%، بينما ارتفع متوسط ​​الاتحاد الأوروبي بنسبة أقل بكثير.

ماذا يخبئ المستقبل لسوق العقارات؟ يتوقع الخبراء ذلك، ويتفقون على أن أزمة السكن في فيينا ستتفاقم. تحتاج المدينة سنوياً إلى ما لا يقل عن 4000 إلى 5000 شقة جديدة.

هذا يعني أن الإيجارات ستظل مرتفعة. وحتى مع تجميد الإيجارات، فإن الاتجاه طويل الأجل واضح: سيتجاوز الطلب العرض.

أقول لعملائي دائماً: لا توجد أحياء سيئة في فيينا. بل توجد أحياء تتمتع بإمكانيات نمو هائلة. أحياناً يكون الاستثمار في الضواحي أكثر ربحية من الاستثمار في المركز الراقي.

يُعدّ استئجار السكن في فيينا عملية موازنة دقيقة بين القوانين والأسعار والظروف الشخصية. فمن جهة، يحمي القانون المستأجرين، إذ لا يمكن رفع الإيجارات فجأة، ويمكن تخفيضها في حال اكتشاف عيوب. ومن جهة أخرى، يُعدّ ربط الإيجارات بمؤشر التضخم أمراً لا مفر منه، وسترتفع الأسعار بما يتماشى مع التضخم.

لتجنب دفع مبالغ زائدة وللشعور بالثقة، ضع في اعتبارك بعض القواعد التالية:

• قارن بين الأحياء. رحلة مترو لمدة 10-15 دقيقة يمكن أن توفر لك مئات اليورو شهرياً.
• اقرأ العقد. يجب أن يكون بند الفهرسة واضحاً: ما هو الفهرس، وكم مرة، ومن أي تاريخ.
• أبلغ عن المشاكل. إذا تعطل شيء ما، فاتصل بالمالك فوراً. القانون يحميك.
• اطلب المساعدة. لدى فيينا برنامج للمساعدة السكنية يُسمى Wohnbeihilfe. إذا كنت تستوفي حدًا معينًا للدخل، يمكنك الحصول على تعويض من المدينة.
• بالنسبة للمستثمرين، الشفافية والنزاهة أهم من الأرباح السريعة. من الأفضل الاحتفاظ بمستأجر لسنوات بدلاً من المخاطرة بشقة فارغة.
• استعن بوكلاء عقاريين ذوي سمعة طيبة. فالوكلاء ذوو الخبرة يعرفون خبايا السوق ويمكنهم في كثير من الأحيان تقديم نصائح مفيدة - على سبيل المثال، البحث عن شقق للإيجار من أصحاب الشقق الصغيرة حيث يمكنك التفاوض على السعر، أو التحقق من المباني الجديدة التي تم إنشاؤها في الأشهر الأخيرة - فغالباً ما يكون لديهم عروض خاصة (مثل الشهر الأول مجاناً أو دفعة مقدمة مخفضة).

والنصيحة الأهم: تعامل مع الاستئجار كاستراتيجية طويلة الأجل. حينها، حتى مع ارتفاع الأسعار، ستتمكن من إدارة الوضع بدلاً من الانجراف مع التيار.