فهرسة الإيجارات في فيينا: زيادات الأسعار والقوانين والنصائح لعام ٢٠٢٥

​​الإيجار شاملاً فواتير الخدمات في البلاد عام 2024 ، وهو أعلى من المتوسط ​​في فيينا.

بالنسبة للعديد من العائلات، هذا يعني أن الإيجار هو البند الرئيسي في الميزانية، مما يؤثر بشكل مباشر على مستوى معيشتهم.

بحلول عام 2025، تفاقم الوضع: ارتفعت الأسعار بشكل أسرع من الأجور، حتى أن الحكومة فرضت وقفًا مؤقتًا على فهرسة الإيجار التلقائية حتى أبريل/نيسان 2026. ويمثل هذا مهلة للمستأجرين، ولكنه يمثل خسارة في الدخل لأصحاب الشقق.

في هذه المقالة، سأشرح بعبارات مبسطة آلية عمل سوق الإيجارات في فيينا، وأسباب ارتفاع الأسعار، وآلية عمل الفهرسة، ومتى يُمكن الطعن فيها. سنتناول الأرقام الفعلية، وأمثلة حسابية، وحالات واقعية، وقوانين جديدة. ستكون هذه المقالة مفيدة لكل من يخطط للانتقال إلى النمسا والمستثمرين الذين يتطلعون إلى تأجير عقاراتهم.

قبل أن نتحدث عن الفهرسة، دعونا نلقي نظرة على الأسعار الحالية في السوق ولماذا تستمر في الارتفاع.

يختلف الإيجار في فيينا بشكل كبير حسب الحي ونوع العقار. في المتوسط، يتراوح الإيجار بين 9 و13 يورو للمتر المربع (باستثناء الخدمات). مع ذلك، تختلف التكلفة الفعلية باختلاف العقار.

متوسط ​​الإيجار في فيينا حسب نوع الشقة (2025)

عند مقارنة الأحياء، يتضح الفرق بشكل واضح. ففي وسط المدينة (الدائرة الأولى، وسط المدينة)، قد تصل الأسعار إلى ٢٧ يورو للمتر المربع، بينما في الضواحي، مثل فلوريدسدورف أو ليسينغ، تتراوح الأسعار بين ٩ و١١ يورو للمتر المربع.

أُذكّر العملاء دائمًا بأن الأسعار في وسط فيينا غالبًا ما تكون أعلى، ليس بسبب حالة الشقة، بل بسبب العنوان. السؤال هو ما مدى أهمية الموقع بالنسبة لك؟

النمو السكاني. في عام ٢٠٢٤، زاد عدد سكان فيينا بنحو ٢٢,٥٠٠ نسمة. ويعود هذا النمو بشكل رئيسي إلى الهجرة: ففي عام ٢٠٢٤ وحده، وصل ما يقرب من ١٨٠,٠٠٠ شخص إلى النمسا، منهم حوالي ٦٨,٠٠٠ استقروا في العاصمة.

نقص في الشقق الجديدة. تحتاج فيينا إلى ما لا يقل عن 10,000-11,000 شقة جديدة سنويًا. ومع ذلك، لا يُبنى منها فعليًا سوى 5,000-6,000 شقة . في الوقت نفسه، يتقلص مخزون المساكن الحالي بسبب عمليات الهدم والتجديدات الكبرى.

مباني جديدة راقية. يشهد بناء المزيد من المساكن الفاخرة ارتفاعًا ملحوظًا في الإيجارات، مما يؤثر على الإحصاءات العامة.

التضخم والربط بمؤشرات الأسعار. حتى مع تجميد الأسعار، لا تزال بعض العقود (مثل المباني الجديدة الشاغرة) مرتبطة بمؤشرات التضخم.

ارتفاع الطلب ونقص العرض حتمًا إلى ارتفاع أسعار الإيجارات. إليكم نظرة على الديناميكيات بالأرقام: بحلول نهاية عام ٢٠٢٤، ارتفع متوسط ​​الإيجار على مستوى البلاد (بما في ذلك جميع أحجام الشقق) بنسبة ٤.٥٪ (مقارنةً بـ ٧.٤٪ في العام السابق).

في فيينا، يُسجّل النمو أيضًا نموًا ثنائي الرقم (بضعة في المائة سنويًا)، متجاوزًا بذلك معدل التضخم الوطني بشكل ملحوظ. وكما يُلاحظ، حتى في غياب أي تقلبات حادة، فإن الاتجاه تصاعدي بثبات.

قبل الخوض في مسألة الفهرسة، من المهم أن نفهم أن أسعار الإيجار في النمسا لا تعمل من تلقاء نفسها؛ بل يتم التحكم فيها بواسطة القانون.

الوثيقة الرئيسية هي قانون الإيجار ( اختصارًا MRG). وهو ينظم كل شيء تقريبًا: من مبالغ الإيجار إلى حقوق المستأجرين والمؤجرين.

هناك قطاعين رئيسيين للسوق في النمسا:

المساكن القديمة (التي بُنيت قبل عام ١٩٤٥ وبعض المباني بعدها). هنا، يُطبّق القانون بالكامل. يُحسب السعر وفقًا للمعايير الحكومية، المعروفة باسم "السعر الأساسي". حاليًا، يبلغ هذا السعر في فيينا ٦٫٦٧ يورو للمتر المربع (مُثبّت حتى أبريل ٢٠٢٦ بسبب وقف مؤقت).

مخزون المساكن الجديدة (المباني الحديثة، وخاصةً تلك التي بُنيت بعد العقد الأول من القرن الحادي والعشرين). هنا، يمكن للمالكين تحديد أسعارهم بحرية، دون قيود صارمة.

للتنقل في مخزون الإسكان القديم، يتم استخدام نظام فئات الشقق:

للفئات من أ إلى ج، يوجد حد أقصى للسعر. أما الفئة د، فنادرًا ما تُستخدم عمليًا؛ فهي أقرب إلى قاعدة تاريخية.

أنصح عملائي باستمرار: إذا كنتم ترغبون في استقرار طويل الأمد، فابحثوا عن مساكن في مبانٍ قديمة مشمولة بقانون MRG. فارتفاع الأسعار هناك دائمًا محدود.

القواعد الخاصة بالأجانب هي نفسها تقريبًا تلك الخاصة بالسكان المحليين. يحظر القانون صراحةً التمييز على أساس الجنسية، فلا يجوز منعك من الدخول لمجرد أنك لست نمساويًا.

ولكن في الممارسة العملية هناك فروق دقيقة:

• عادة ما تتطلب إثبات الدخل أو العمل في النمسا؛
• قد يطلبون خطاب توصية من المالك السابق؛
• في أغلب الأحيان، يقومون بأخذ وديعة بمبلغ 3 دفعات شهرية (وأحيانًا تصل إلى 6).

التحدي الرئيسي للأجانب هو المنافسة. في فيينا، الطلب على الشقق يفوق العرض، لذا تُباع الخيارات الجيدة بسرعة.

لننتقل الآن إلى المسألة الأهم: الفهرسة. فهي أكثر ما يثير التساؤلات بين المستأجرين والمستثمرين.

الفهرسة هي تعديل تلقائي للإيجار بناءً على التضخم. ويُحدد أساس التعديل دائمًا تقريبًا في العقد.

مؤشر أسعار المستهلك (CPI) الذي تنشره هيئة الإحصاء النمساوية . على سبيل المثال، في يوليو 2025، سجل المؤشر ارتفاعًا بنسبة 3.6% مقارنةً بالعام السابق.

مثال حسابي:

• إيجارك الأساسي هو 1000 يورو؛
• ارتفع المؤشر بنسبة 3.6%؛
• الإيجار الجديد = 1000 × 1036 = 1036 يورو.

يتلقى المستأجر إشعارًا مسبقًا بأي زيادة في الإيجار (قبل ١٤ يومًا على الأقل من موعد استحقاق أول دفعة جديدة). ولا تُطبق هذه الزيادة بأثر رجعي.

عند توقيع العقد، ابحث عن بندٍ يتعلق بالفهرسة. يجب أن ينص على:

• ما هو المؤشر المحدد المستخدم (في أغلب الأحيان مؤشر أسعار المستهلك)؛
• كم مرة يتم إجراء عملية إعادة فرز الأصوات (عادة مرة واحدة في السنة)؛
• التاريخ الذي يصبح فيه الفهرسة صالحة.

في حال غياب هذا البند، لا يحق للمالك رفع السعر دون مبرر. الخيار الوحيد هو إبرام عقد جديد.

لا. يُلزم القانون المؤجر بإخطار المستأجر وشرح طريقة الحساب. لا يُمكن تحديد مبلغ جديد من العدم. إذا تلقيت إشعارًا بزيادة:

• التأكد من توافقه مع الصيغة الواردة في العقد؛
• التأكد من أن النمو لا يتجاوز معدل التضخم؛
• في حالة الشك، اتصل بهيئة التحكيم السكني (

ولكي نتأكد من أن موضوع الفهرسة لن يظل مجرد نظرية جافة، دعونا ننظر إلى كيفية ظهوره في الممارسة العملية.

دعونا نأخذ مثالين من الحياة الواقعية.

شقة بمساحة 40 مترًا مربعًا. يبلغ متوسط ​​الإيجار الصافي لهذه الشقة في النمسا حوالي 405 يورو شهريًا. أضف 100 يورو فواتير الخدمات، ليصبح المجموع 505 يورو. عند معدل تضخم 4%، يرتفع الإيجار الأساسي إلى 421 يورو، ومع فواتير الخدمات، يرتفع إلى حوالي 521 يورو.

تبلغ مساحة الشقة 80 مترًا مربعًا. يبلغ متوسط ​​الإيجار الوطني لهذه المساحة 796.50 يورو (باستثناء فواتير الخدمات). لنفترض أن الإيجار شاملًا المصاريف يبلغ 880 يورو. مع إضافة 5%، سيرتفع الإيجار إلى 924 يورو.

النمو دائمًا ما يكون مساوٍ تقريبًا للتضخم. إذا ارتفعت أسعار المتاجر بنسبة 5%، سيرتفع الإيجار أيضًا بنسبة 5%.

أحيانًا، لا يكفي ربط سعر الفائدة بالتضخم، إذ يستثمر المالك في العقار ويرغب في تعويض التكاليف. يسمح القانون بإضافة "بدل إصلاح" ( Erhaltungsbeitrag ). على سبيل المثال:

• الإيجار الأساسي لشقة بمساحة 60 مترًا مربعًا - 600 يورو؛
• قام المالك بإجراء تجديد كبير للمطبخ ووافق على +30 يورو؛
• وبعد مرور عام، أعطى مؤشر 4% زيادة أخرى قدرها 24 يورو؛
• وكان الإيجار النهائي 654 يورو.

في الشقق الفاخرة، يعمل نظام الفهرسة بنفس الطريقة، لكن السعر الابتدائي يكون أعلى. شقة بقيمة 2000 يورو مع معدل تضخم 5%، سيبلغ سعرها 2100 يورو بعد عام.

نحن عادة نتحدث عن ارتفاع الأسعار، ولكن هناك أيضًا مواقف يمكن فيها خفض الإيجار.

يسمح القانون النمساوي بتخفيض الإيجار في حال عدم استيفاء الشقة لشروط العقد أو أصبحت غير صالحة للسكن. من الحالات الشائعة:

• لا يوجد تدفئة أو ماء ساخن. في حال تعطل السخان أو المدفأة، يُعتبر المنزل غير صالح للسكن جزئيًا.
• العفن والرطوبة ليسا مجرد مواد تجميلية، بل يشكلان تهديدًا حقيقيًا للصحة.
• ضجيج مستمر. على سبيل المثال، أعمال تجديد في منزل جارك أو بناء في الفناء، إذا استمر لأشهر.
• عيوب هيكلية. سقف متسرب، مصعد معطل، مشاكل كهربائية.

يعتمد مقدار التخفيض على المشكلة. في حال انقطاع التدفئة تمامًا، غالبًا ما تُخفّض المحاكم الإيجار بنسبة 30-50%. أما إذا كان التخفيض مؤقتًا، فيتراوح بين 10-20%.

1. وثّق المشكلة. التقط صورًا واجمع تقارير الإصلاح أو الإيصالات.
2. أبلغ المؤجر. يُفضل أن يكون ذلك كتابيًا (عبر البريد الإلكتروني أو البريد المسجل).
3. امنح نفسك وقتًا للتصحيح. عادةً ما تكون مدة أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع كافية.
4. اطلب تخفيضًا مؤقتًا للرسوم. حدد نسبة مئوية محددة.
5. إذا تم رفض طلبك ، اتصل بمحكمة التحكيم السكني أو المحكمة.

أقول دائمًا لعملائي: في حال وجود عيوب جسيمة في الشقة، لستَ مُلزمًا بدفع الإيجار كاملًا. الأهم هو اتخاذ الإجراءات القانونية وتوثيق المشكلة.

تُعدّ مسألة الفهرسة مهمةً ليس فقط للمستأجرين، بل أيضًا لمؤجّري عقاراتهم. بالنسبة للمستثمرين، فهي تؤثر مباشرةً على ربحيتهم.

تساعد زيادات الإيجار أصحاب العقارات على الحفاظ على أرباحهم حتى في مواجهة التضخم.

مثال:

• الشقة للإيجار بمبلغ 1200 يورو؛
• التضخم 4٪؛
• في غضون عام سيرتفع الإيجار إلى 1248 يورو.

يبدو فرقًا بسيطًا - ٤٨ يورو شهريًا فقط. لكن على مدار عام، يبلغ هذا المبلغ حوالي ٦٠٠ يورو، وعلى مدى عشر سنوات، أكثر من ٦٠٠٠ يورو.

لهذا السبب، يُعدّ الفهرسة السليمة أداةً لحماية رأس المال، إذ تُساعد على تعويض ارتفاع تكاليف الإصلاحات والمرافق والضرائب.

التزم دائمًا بالقانون. تأكد من تحديد قيمة الإيجار في العقد وعدم تجاوزها المبلغ المتفق عليه. قدّم للمستأجر إشعارًا كافيًا (يفضل أن يكون الإشعار بيوم أو يومين إضافيين). هذا يعزز الثقة ويقلل من خطر النزاع.

فكّر في الإصلاحات والتحسينات. إذا كنت تخطط للتجديد قبل التأجير، فأدرج ذلك في العقد أو ضمن دفعة الإيجار لمرة واحدة. يجب أن يكون المستأجر على دراية تامة بما يدفعه. بعد التجديدات، تفاوض على تعويض التكاليف، ولكن تذكر أن كل شيء يجب أن يكون مُوثّقًا قانونيًا.

حافظ على تواصل جيد. اشرح بوضوح أي زيادات، واطلع المستأجر على الحسابات. أفضل استراتيجية هي شرح سبب زيادة الإيجار بدلًا من إصدار فاتورة جديدة فجأة. غالبًا ما تحافظ الشفافية على ثقة المستأجرين وتقلل من معدل دوران الإيجار في الشقق المزدحمة.

تحقق من الملاءة المالية. قبل توقيع العقد، ضع في اعتبارك تقديم ضمان أو وديعة (حتى ثلاث دفعات شهرية) - فهذا سيقلل من خطر عدم سداد كامل المبلغ. مع ذلك، لا تطلب ضمانات مبالغ فيها لمجرد الخوف من المستأجر الأجنبي: فكما ذكرنا سابقًا، يحظر القانون التمييز.

استعن بمديري عقارات. إذا كان لديك عدة شقق أو وقت فراغ محدود، فاستعن بخدمة إدارة عقارات احترافية (Hausverwaltung). فهم يفهمون الفروق الدقيقة المحلية، ويتابعون التحديثات التشريعية (مثل تغييرات وقف الفهرسة)، ويساعدون في تجنب الغرامات.

أقول دائمًا لمالكي العقارات: استقرار المستأجر هو نصف الحل. من الأفضل رفع الإيجار بنسبة 3% وفقًا للقانون والحفاظ على المستأجر بدلًا من فقدانه وبقاء العقار شاغرًا لأشهر.

ولإكمال الصورة، لا بد من ذكر التغييرات الأخيرة: فهي تؤثر بالفعل على السوق اليوم.

وقف الإيجار. في ربيع عام ٢٠٢٥، أقرّ البرلمان النمساوي قانونًا يُجمّد الزيادات التلقائية في الإيجارات لمعظم الشقق المُنظّمة حتى أبريل ٢٠٢٦. هذا يعني:

• تم تحديد السعر الأساسي في فيينا (ما يسمى "التعريفة الإرشادية") عند 6.67 يورو/م²؛
• ولم يحدث الارتفاع المعتاد في أبريل/نيسان 2025؛
• اعتبارًا من أبريل/نيسان 2026، سيكون النمو محدودًا: لن يُؤخذ في الاعتبار سوى ما يصل إلى 5% من التضخم، وأي شيء أعلى من ذلك سيتم تخفيضه إلى النصف.

بالنسبة للمستأجرين، يُعدّ هذا راحةً لهم. أما بالنسبة للمستثمرين، فيعني انخفاض أرباحهم في العام المقبل.

النمسا وأوروبا: حيث الإيجارات هي الأعلى. تُعدّ فيينا من أغلى العواصم الأوروبية من حيث الإيجار. ووفقًا ليوروستات ، يبلغ متوسط ​​تكلفة شقة بغرفتي نوم للمغتربين في عام ٢٠٢٣ حوالي ٢٠٥٠ يورو شهريًا (باستثناء فواتير الخدمات). وهذا أعلى من بروكسل أو براغ، ومماثل لبرلين.

منذ عام 2010، ارتفعت الإيجارات في النمسا بنحو 70%، في حين زاد متوسط ​​الاتحاد الأوروبي بنسبة أقل بكثير.

ما هو مستقبل السوق؟ يتوقع الخبراء. وهم متفقون على أن نقص المساكن في فيينا سيزداد. تحتاج المدينة سنويًا إلى ما لا يقل عن 4000-5000 شقة جديدة.

هذا يعني أن الإيجارات ستبقى مرتفعة. حتى مع وقف التنفيذ، يبقى الاتجاه طويل الأمد واضحًا: الطلب سيفوق العرض.

أقول دائمًا لعملائي: لا توجد أحياء سيئة في فيينا، بل هناك أحياء ذات إمكانات نمو واعدة. أحيانًا يكون الاستثمار في ضواحي المدينة أكثر ربحية من الاستثمار في مركزها المرموق.

يتطلب استئجار العقارات في فيينا دائمًا الموازنة بين اللوائح والأسعار والظروف الشخصية. فمن جهة، يحمي القانون المستأجرين: فلا يمكن زيادة الإيجارات فجأةً، ويمكن تخفيضها في حال اكتشاف عيوب. ومن جهة أخرى، لا مفر من فهرسة الإيجارات، وسترتفع الأسعار بالتوازي مع التضخم.

لتجنب الدفع الزائد والشعور بالثقة، ضع بعض القواعد في الاعتبار:

• قارن بين الأحياء. رحلة مترو لمدة ١٠-١٥ دقيقة قد توفر لك مئات اليوروهات شهريًا.
• اقرأ العقد. يجب أن يكون بند الفهرسة واضحًا: ما هو الفهرس، وكم مرة، وبدءًا من أي تاريخ.
• أبلغ عن أي مشكلة. في حال وجود أي عطل، تواصل مع المالك فورًا. القانون في صفك.
• اطلب الدعم. يوجد في فيينا برنامج مساعدة سكنية يُسمى Wohnbeihilfe. إذا بلغتَ حدًا معينًا من الدخل، يمكنك الحصول على تعويض من المدينة.
• للمستثمرين، الشفافية والنزاهة أهم من الربح السريع. من الأفضل الاحتفاظ بالمستأجر لسنوات بدلًا من المخاطرة بشقة فارغة.
• استعن بوكلاء عقاريين ذوي سمعة طيبة. الوكلاء ذوو الخبرة يعرفون كل شيء، ويمكنهم غالبًا تقديم حلول عملية - على سبيل المثال، البحث عن شقق للإيجار من مالكي شقق صغيرة مع إمكانية التفاوض على السعر، أو التحقق من المباني الجديدة في الأشهر الأخيرة - وغالبًا ما يقدمون عروضًا خاصة (مثل الشهر الأول مجانًا أو دفعة مقدمة مخفضة).

والنصيحة الرئيسية: اعتبر الاستئجار استراتيجية طويلة الأمد. فحتى مع ارتفاع الأسعار، ستتمكن من إدارة الوضع بدلًا من الانجراف مع التيار.