الدائرة الخامسة في فيينا (مارجريتن) - مزيج من التاريخ والمشاريع الحديثة والراحة

مارغريتن هي المنطقة الخامسة في فيينا، وتقع على بُعد كيلومترين فقط من المركز التاريخي للمدينة. ورغم قربها من وسط المدينة، تحتفظ المنطقة الخامسة بجوها الفريد الذي يميزها عن الأحياء المركزية.

لا يوجد أي تكلف هنا، ولكن هذا هو سحرها على وجه التحديد: مارغريتن هي منطقة ذات شخصية ، حيث يلتقي التاريخ بالحداثة، وتحول ماضي الطبقة العاملة إلى مساحة معيشية ديناميكية متعددة الطبقات.

اشتهرت مارغريتن تقليديًا بكونها منطقة مكتظة بالسكان لعائلات الطبقة العاملة. في القرنين التاسع عشر والعشرين، شُيّدت هنا مبانٍ سكنية ومساكن بأسعار معقولة للعاملين في مصانع فيينا وورش الحرف اليدوية. ولا تزال هذه التأثيرات المعمارية واضحة في عمارة المدينة: الأحياء المزدحمة والشوارع الضيقة ومباني بيدرمير القديمة التي تُضفي طابعًا مميزًا.

مع مرور الوقت، شهدت المنطقة تغيرات اجتماعية وثقافية، وأصبحت اليوم رمزًا لفيينا متعددة الثقافات. ستجد هنا متاجر راقية ومقاهي عرقية وأسواقًا تقليدية، مما يخلق بيئة حضرية نابضة بالحياة ومتنوعة.

لا تجذب مارغريتن سكانها بسهولة الوصول إليها فحسب، بل تجذبهم أيضًا بتنوعها. في العقود الأخيرة، شهدت المنطقة تجديدًا شاملًا: تجديد المساكن القديمة، وظهور مجمعات سكنية حديثة، ومعهم يفد سكان جدد، معظمهم من المهنيين الشباب والطلاب ورواد الأعمال المبدعين . هذا المزيج من الماضي والحاضر هو ما يُشكل هوية المنطقة المميزة: فهي لا تزال في متناول الجميع، لكنها بدأت بالفعل تكتسب سمات عنوان "عصري".

تجذب المنطقة الخامسة في فيينا المستثمرين بفضل موقعها المتميز وإمكانيات نموها. فقربها من مركز المدينة، وشبكة مواصلاتها المتطورة، وتنوعها الثقافي، وتحسن جودة السكن المستمر، كل ذلك يجعل مارغريتن منطقة جذابة بشكل متزايد. ويساهم الجمع بين الأسعار المعقولة وآفاق رأس المال الواعدة في خلق بيئة استثمارية مواتية، بينما يحافظ الطلب على الإيجارات من الطلاب والمهنيين الشباب على عوائد مستقرة.

تهدف هذه المقالة إلى دراسة خصائص الحي الخامس في فيينا بالتفصيل: بنيته التحتية، وسوقه العقاري، وعروضه الثقافية، وإمكانياته الاستثمارية. مارغريتن ليست مجرد منطقة سكنية، بل هي جزء من المدينة يشهد تطورًا حيويًا، محافظًا على طابعه المميز، مع إتاحة فرص جديدة للسكان والمستثمرين.

تشكلت الدائرة الخامسة في فيينا، المعروفة باسم مارغريتن، من مجموعة ضواحي مستقلة اندمجت تدريجيًا في العاصمة. وحتى منتصف القرن التاسع عشر، كانت هناك المستوطنات المستقلة التالية: هوندستورم، وهونجلبرون، ولورينزرغروند، Margareten، وماتزلاينسدورف، ونيكولسدورف، ورينبريشتسدورف. وقد ضُمت جميعها إلى فيينا في 6 مارس 1850، وأصبحت جزءًا من الدائرة الرابعة (Wieden).

أدت الاختلافات الاجتماعية والاقتصادية بين المنطقة المركزية والمنطقة العمالية الأكثر عزلةً إلى تقسيمها. في عام ١٨٦١، طُبِّق إصلاح إقليمي: بقي الجزء الشرقي في الدائرة الرابعة، بينما أصبحت المنطقة الغربية، ذات الطابع الصناعي، الدائرة الخامسة الجديدة في فيينا - مارغريتن، ويبلغ عدد سكانها حوالي ٣٢ ألف نسمة.

تعديلات إقليمية أخرى: في عام ١٨٧٤، فقدت مارغريتن أراضيها جنوب غورتل، بما في ذلك مقابر ماتزلينسدورف، لصالح الدائرة العاشرة الجديدة، Favoriten. في عام ١٩٠٧، نُقل الجزء الغربي من هوندستورم السابق (نيوmargareten)، بما في ذلك هوندستورمر فريدهوف، إلى الدائرة الثانية عشرة، Meidling - ومنذ ذلك الحين، ظلت حدود دائرة مارغريتن في فيينا دون تغيير على الخريطة.

تعود أصول مارغريتن إلى العصور الوسطى. يعود أول ذكر Margareten إلى عام ١٣٧٣: حيث كانت مارغريتنر غوتسهوف تقع في قلب حدود المدينة المستقبلية، والتي نشأت حولها مستوطنة. بين عامي ١٣٨٨ و١٣٩٥، بُنيت كنيسة مُخصصة للقديسة مارغريت الأنطاكية، وأصبح اسمها أساس تسمية المنطقة. قام مالك العقار، المطران نيكولاس أولاهو، بتوسيع العقار، وأنشأ حديقة، وأسس قرية نيكولسدورف الجديدة.

خلال الحصار العثماني الثاني لفيينا (1529) والهجوم الذي تلاه عام 1683، دُمِّر العقار والأراضي المحيطة به مرارًا وتكرارًا، ثم أُعيد بناؤها. وبحلول القرن الثامن عشر، تطورت ساحة Margaretenإلى ساحة مركزية. وفي عامي 1835 و1836، أُضيفت نافورة Margaretenبرونين، وبُني بالقرب منها Margareten، وهو مجمع سكني وقصر أصبح رمزًا للتطور الحضري في ذلك الوقت.

مع توسع المدينة، أصبحت مارغريتن فيينا ضاحيةً للطبقة العاملة: إذ لبى النمو السكاني الكثيف للمباني السكنية والمصانع احتياجات القوى العاملة المتنامية بسرعة. وحافظت هذه الأحياء على البنية الكثيفة التي ميّزت القرن التاسع عشر الصناعي. وتُعد هذه الكثافة المعمارية إحدى السمات المميزة للمنطقة.

خلال فترة "فيينا الحمراء" (عشرينيات وثلاثينيات القرن العشرين)، طوّرت المدينة بنشاط الإسكان الاجتماعي (Gemeindebau). وفّرت الدائرة الخامسة في فيينا مساحات شاسعة من أراضي الدولة لبناء مجمعات سكنية واسعة النطاق وبأسعار معقولة. بُنيت مجمعات سكنية كبيرة، على غرار مجمع كارل ماركس هوف، في مارغريتن، ولكن تمركزت هناك. لم تكن هذه المجمعات مجرد مساكن، بل تجسيدًا لمُثُل الديمقراطية الاجتماعية، مُحسّنةً بذلك جودة حياة الطبقة العاملة.

بين الحربين العالميتين، وخاصةً بعد الحرب العالمية الثانية، عانت مارغريتن من أضرار جسيمة، شملت القصف وانقطاع الاتصالات وتدمير وسائل النقل. بعد تحرير المنطقة على يد القوات السوفيتية في 10 أبريل/نيسان 1945، بدأت المدينة بإعادة الإعمار: فتم تنظيف الشوارع، وترميم المباني، واستعادة إمدادات الكهرباء والغاز، واستعادة خدمات النقل تدريجيًا.

أصبحت هندسة "الهوف" - وهي مجمعات سكنية ذات ساحات - جزءًا هامًا من تجديد ما بعد الحرب. لم تُنشئ هذه المجمعات مساكن بأسعار معقولة فحسب، بل وفرت أيضًا مساحات محمية ذات توجه اجتماعي. ساهمت الهوف في تعزيز المجتمع من خلال تشكيل أحياء مميزة ضمن الدائرة الخامسة في فيينا.

اليوم، يُنظر إلى حي مارغريتن في فيينا على أنه جزء من المدينة التي حافظت على آثار تاريخها الصناعي والاجتماعي، بينما تتقدم بثقة. في سياق ديناميكيات سوق العقارات، يُشار إليه غالبًا إلى جانب مصطلح "أكثر أحياء فيينا ازدهارًا"، إذ توازن أحياء مثل مارغريتن بين الأصالة التاريخية والتجديد المعاصر. وفي نقاشات تطوير العاصمة بالقرب من أحياء فيينا الجديدة، يظهر اسم مارغريتن حتمًا، كمثال على التناغم العضوي بين الماضي والمستقبل.

تبلغ مساحة مارغريتن، الدائرة الخامسة في فيينا، حوالي 2.03 كيلومتر مربع، مما يجعلها من أكثر أحياء المدينة كثافةً سكانية. ووفقًا لتقديرات عام 2025، يعيش فيها ما بين 54,000 و55,000 نسمة تقريبًا، بكثافة سكانية تتجاوز 25,000 نسمة لكل كيلومتر مربع. ويُفسر هذا التركز السكاني بطبيعة التطوير العمراني: غلبة المباني السكنية التي تعود إلى القرنين التاسع عشر والعشرين، ومحدودية المساحات المتاحة للمشاريع الجديدة.

بالمقارنة، فإن متوسط ​​الكثافة السكانية في فيينا ككل أقل بكثير، مما يُبرز هيكل مارغريتن الفريد. حجمها الصغير وكثافتها العالية يُضفيان عليها شعورًا بأنها "مركز حضري" - حيّ يزخر كل مبنى فيه بالمرافق، وجميع المرافق الرئيسية على بُعد مسافة قصيرة سيرًا على الأقدام. هذه الميزة تجعل الحي الخامس في فيينا جذابًا لمن يُقدّرون الصغر والحيوية.

تقع مارغريتن على بُعد كيلومترين فقط من مركز العاصمة. تحدها من الشرق بلدة فيدن (الرابعة)، ومن الشمال بلدة مارياهيلف (السادسة)، ومن الجنوب بلدة فافوريتين (العاشرة)، ومن الغرب بلدة مايدلينغ (الثانية عشرة). بفضل هذا الموقع، تتمتع المنطقة بشبكة مواصلات عامة ممتازة: خطوط المترو والترام والحافلات التي تربطها بمركز المدينة والأحياء الأخرى.

تتميز المنطقة بتضاريس جغرافية مسطحة، مع تغيرات طفيفة في الارتفاع، مما يؤثر بشكل إيجابي على التنمية الكثيفة والعقلانية.

على الرغم من صغر حجمها، تتميز مارغريتن بتنوع بنيتها. ويمكن التمييز بشكل تقريبي بين ثلاثة أنواع من المناطق الحضرية:

• المركز التاريخي هو الأحياء المحيطة بساحة Margareten ، حيث حُفظت المنازل القديمة ومجمعات القصور التي تعود إلى القرن التاسع عشر. وهنا أيضًا تتركز الحياة الثقافية للمنطقة.
• المنطقة الواقعة على طول غورتل هي طريق رئيسي مزدحم يفصل مارغريتن عن مايدلينغ وفاروتين. وتضم المنطقة الواقعة على جانبي غورتل أكبر تجمع للعقارات التجارية والمتاجر والمجمعات السكنية الحديثة.
• شوارع التسوق مثل Margareten وشارع Reinprechtsdorfer "القلب الاقتصادي" للمنطقة، حيث تجمع بين المتاجر والمطاعم والمكاتب الصغيرة والمساكن.

يوضح هذا التقسيم أن منطقة مارغريتن في فيينا تعمل في نفس الوقت كمساحة سكنية وتجارية.

ما يميز مارغريتن هو مزيجها من النسيج الحضري الكثيف والساحات الهادئة. في الخارج، غالبًا ما تكون الشوارع مزدحمة، بحركة المرور والمساحات التجارية، ولكن بمجرد المرور عبر قوس المبنى، ينفتح فناء يوفر الهدوء والمساحات الخضراء وأماكن الترفيه ومساحات مخصصة للأطفال.

تُعوّض هذه الساحات بشكل كبير عن نقص الحدائق العامة: إذ لا تشغل المساحات الخضراء سوى حوالي 4.5% من مساحة المنطقة. بالمقارنة، تتجاوز هذه النسبة 40% في فيينا. لذلك، تلعب "البيوت" دورًا اجتماعيًا وبيئيًا هامًا، إذ تُوفّر جوًا من الراحة والخصوصية في بيئة حضرية.

تُعتبر مارغريتن اليوم من أفضل أحياء فيينا من حيث سهولة العيش، خاصةً لمن يُقدّرون التوازن بين سحر التاريخ وراحة العصر الحديث. كثافتها السكانية العالية، وشبكة مواصلاتها العامة المتطورة، وشوارعها التجارية، وساحاتها الهادئة، تجعلها حيًا متعدد الاستخدامات.

تتميز مارغريتن بموقعها المميز على خريطة أحياء فيينا بفضل صغر حجمها، وهي منطقة جذابة للمستثمرين والمستأجرين في سوق العقارات. تشهد بعض أحياء المنطقة ارتفاعًا في أسعار المساكن بفضل موقعها المميز والتجديد التدريجي للمساكن.

على الرغم من صغر حجمها نسبيًا، تتميز مارغريتن بتنوع اجتماعي كبير: من السكان الأصليين المستقرين إلى المهاجرين من الجيلين الأول والثاني، ومن المعلمين والعاملين في مجال الرعاية الصحية إلى العاملين في قطاع الخدمات. يُهيئ مستوى تعليمي يفوق المتوسط ​​وطابع دولي ظروفًا مواتية لحياة مريحة وإثراء متبادل للثقافات المختلفة.

مارغريتن، أو الدائرة الخامسة في فيينا، هي حيّ سكنيّ متماسك، نابض بالحياة، ومتعدد الطبقات. في الأول من يناير 2025، بلغ عدد سكانها 54,581 نسمة، منهم أكثر من 39,000 تتراوح أعمارهم بين 18 و64 عامًا؛ وحوالي 7,300 طفل ومراهق دون سن 17 عامًا؛ وأكثر بقليل من 8,200 متقاعد. هذا يجعل متوسط ​​أعمار سكانها أصغر من العديد من مناطق فيينا الأخرى.

فيما يتعلق بالتعليم، من بين السكان الذين تزيد أعمارهم عن 15 عامًا: 12.6% حاصلون على تعليم عالٍ (جامعي أو ما يعادله)، و16.4% حاصلون على شهادة الثانوية العامة (ماتورا)، و34.2% حاصلون على تعليم مهني، و36.9% حاصلون فقط على تعليم أساسي/إلزامي. جميع هذه الأرقام تُقارب أو تفوق متوسط ​​فيينا بقليل.

مارغريتن مركزٌ ثقافيٌّ متعددٌ في فيينا. اعتبارًا من مطلع عام ٢٠٢٥، من بين سكانها البالغ عددهم ٥٤,٥٨١ نسمة، يحمل ٣٠,٨١٧ منهم الجنسية النمساوية، وحوالي ١٠,٦٠٨ من دول الاتحاد الأوروبي أو الرابطة الأوروبية للتجارة الحرة أو المملكة المتحدة، و١٣,١٥٦ من جنسيات أخرى. وبالتالي، تتجاوز نسبة الأجانب هنا ٣٠٪، مما يعكس التعددية الثقافية التي تتميز بها العديد من أحياء فيينا الراقية. وبالمقارنة، تبلغ نسبة الأجانب في جميع أنحاء المدينة حوالي ٣٥٪.

وفقًا لمدينة Wien، بلغ متوسط ​​الدخل السنوي الإجمالي للموظفين بدوام كامل (Vollzeit) في مارغارتن عام ٢٠٢٣، ٦١,٠٠٧ يورو، بينما بلغ متوسط ​​الدخل في فيينا ككل ٦١,٨٦١ يورو. وبعد الضرائب، بلغ متوسط ​​الدخل السنوي الصافي في الدائرة الخامسة حوالي ٤١,٢٦٨ يورو، بينما بلغ متوسط ​​الدخل في فيينا ٤١,٩١٠ يورو.

ويؤكد هذا المستوى من الدخل أن حي مارغريتن هو حي من الطبقة المتوسطة: ليس الأغلى، ولكنه ليس الأرخص أيضًا - حيث يوازن بين القدرة على تحمل التكاليف والبنية الاجتماعية عالية الجودة.

وهذا يجعل المنطقة جذابة لكل من المهنيين الشباب والعائلات التي تبحث عن الراحة والبنية التحتية للمدينة، وكذلك للمستثمرين الذين يسعون إلى الاستقرار والطلب على السكن.

مع مرور الوقت، أصبحت مارغريتن وجهةً جذابةً للمهنيين الشباب والعائلات، وخاصةً ذوي الأصول المهاجرة. ويساهم مزيج السكن بأسعار معقولة، والقرب من مركز المدينة، والمساحة المتراصة، والتنوع الثقافي، في خلق جوٍّ إبداعي. ووفقًا لدراسة "فيينا موزاييك"، فإن مناطق المدينة ذات الكثافة السكانية المهاجرة وسهولة الوصول الاقتصادي تُعزز التكامل الاجتماعي والمجتمعات الحضرية المختلطة.

تقع مارغريتن في قلب هذا الاتجاه - وهي منطقة تجذب العمال الشباب والمحترفين المبدعين والأشخاص من مختلف الجنسيات، الذين يعملون معًا على خلق نسيج حضري ديناميكي ومتصل.

في مارغريتن، ليس من النادر أن تجد مبانٍ تضم شققًا سكنيةً في طابق واحد وطابقًا علويًا حديثًا في الطابقين العلويين، بإيجار شهري قدره 2000 يورو. في عام 2025، كان لديّ عميل، وهو شاب متخصص في تكنولوجيا المعلومات من النمسا، استأجر شقةً مُجدَّدة بغرفتي نوم مقابل 1750 يورو شهريًا في مبنى تشغل شقق البلدية طوابقه السفلية. هذا المزيج الاجتماعي يجعل الحي نابضًا بالحياة ومتعدد الطبقات.

أصبحت مارغريتن أحد رموز ما يُسمى بـ"فيينا الحمراء" (روتيس Wien) - وهي فترة عشرينيات وثلاثينيات القرن الماضي، حين نشطت السلطات الاشتراكية الديمقراطية في بناء المساكن البلدية (جيمينديباوتين). كان مبنى ميتزلينستالر هوف (1919-1920) من أوائل المباني في المدينة، بينما كان مبنى ريومانهوف (1924-1926) نموذجًا للمشاريع الضخمة والمرموقة: فقد ضمّ المجمع ساحات وأقواسًا وواجهات مزخرفة وفعاليات اجتماعية (مغاسل ونوادي).

اليوم، يُشكل السكن الاجتماعي حوالي 17% من مساكن مارغريتن، وربعها تقريبًا على مستوى المدينة. ورغم أن هذه المباني شُيّدت قبل قرن من الزمان، إلا أنها لا تزال مطلوبة، إذ تُجري البلدية أعمال تجديد دورية (مثل استبدال النوافذ، والعزل، وأنظمة موفرة للطاقة).

من المثير للاهتمام أن المساكن الاجتماعية في مارغريتن موزعة في جميع أنحاء المنطقة، بدلاً من تركيزها في أحياء معزولة. هذا يُجنّب الحي وصمة العار التي تُلاحق ضواحي فيينا الموبوءة بالجريمة.

تتحول مارغريتن تدريجيا إلى "منطقة عصرية" (التجميل).

• في ساحة Margaretenبلاتز وما حولها، تشهد مباني "غروندرزيت" التي تعود لأواخر القرن التاسع عشر أعمال تجديد مكثفة. وتُبنى هنا شقق بوتيك بتصميمات داخلية أنيقة وأسقف عالية ونوافذ بانورامية.
• إن القرب من ناشماركت ووسط المدينة يجعل هذه الشقق تحظى بشعبية خاصة بين المغتربين والمحترفين الشباب والعائلات الإبداعية.
• وتستخدم المجمعات الجديدة معايير "خضراء": الألواح الشمسية، والتدفئة الموفرة للطاقة، ومواقف السيارات تحت الأرض.

وبذلك، تجمع المنطقة الخامسة في فيينا بين الروح التاريخية والمعايير الحديثة، مما يجعلها جذابة لجميع شرائح السكان.

يعد سوق العقارات في مارغاريتن (المنطقة الخامسة في فيينا) فريدًا من نوعه لأنه يوفر شققًا بأسعار معقولة للعائلات الشابة والطلاب، بالإضافة إلى شقق بوتيك تم تجديدها للعملاء الأثرياء.

شراء منزل (2024-2025):

• يبلغ متوسط ​​السعر حوالي 4827 يورو/م² (أعلى من متوسط ​​فيينا، ولكن أقل من المتوسط ​​في المنطقة الأولى أو الثالثة).
• في المخزون السكني القديم بالقرب من جورتيل، تبدأ الأسعار من 3800 يورو/م²، ولكن بالنسبة للشقق المجددة بالقرب من Margaretenبلاتز وناشماركت، يمكن أن يصل السعر إلى 6000-6500 يورو/م².
• في المباني الجديدة المتميزة (مشاريع الدور العلوي، البنتهاوس) تتجاوز التكلفة 7000 يورو/م².

في عام ٢٠٢٥، دعمتُ عائلة ألمانية لديها طفل صغير اشترت شقة في شارع بيلغرامغاس (٥٦ مترًا مربعًا) بسعر ٥١٥٠ يورو للمتر المربع، ليصل إجمالي سعر الصفقة إلى ٢٨٩ ألف يورو.
في عام ٢٠٢٤، تعاونتُ مع عميل فرنسي استثمر في شقة مُجدّدة بمساحة ٨٢ مترًا مربعًا بالقرب من Margareten . بلغ سعر الصفقة ٦٢٠٠ يورو للمتر المربع (أي ما يعادل حوالي ٥٠٨ آلاف يورو). الشقة، المُجهّزة بتصميمات أنيقة وإطلالة على الساحة، تُؤجّر حاليًا بسعر ٢٢٠٠ يورو شهريًا، مما يُوفّر دخلًا ثابتًا.

إيجار السكن (2025):

• استوديو صغير (30-35 مترًا مربعًا) - 900-1100 يورو/الشهر.
• شقة من غرفتين (50-60 مترًا مربعًا) - 1300-1700 يورو/الشهر.
• شقق واسعة (85-100 متر مربع) - 2000-2500 يورو/الشهر.

على سبيل المثال، استأجر زوجان شابان من أوكرانيا شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 38 مترًا مربعًا من شركة جورتل عام 2024 مقابل 980 يورو شهريًا. كانت الشقة في مبنى Gründerzeit بدون مصعد، ولكن بمطبخ مُجدد.

يؤثر وجود بنية تحتية تعليمية متطورة بشكل مباشر على صورة مارغريتن كأحد أحياء فيينا المرموقة. فعلى الرغم من تاريخها العريق، إلا أنها تُنافس بشدة أحياء المدينة الداخلية ومارياهيلف الأكثر تكلفة، حيث توفر فرصًا تعليمية عالية المستوى بأسعار مساكن معتدلة نسبيًا. ولهذا السبب، يزداد عدد العائلات التي تختار العيش في أحياء فيينا مارغريتن.

رينرجيمنازيوم – التقليد والحداثة

تُعتبر مدرسة راينر، أقدم مدرسة رياضية في مارغريتن، والتي تأسست في القرن التاسع عشر، المؤسسة التعليمية المركزية في المنطقة. تضم اليوم أكثر من 1200 طالب، وتشتهر بتركيزها الكبير على العلوم الإنسانية واللغات والعلوم الطبيعية. تتميز المدرسة بأعلى مستويات التدريس، ويلتحق خريجوها بجامعات مرموقة في النمسا وألمانيا. وتُعتبر راينر، بجدارة، إحدى أبرز معالم التعليم في المنطقة الخامسة بفيينا.

كلية HTL Spengergasse هي أكبر كلية تقنية في النمسا.

من المراكز التعليمية المهمة أيضًا جامعة HTL Spengergasse، أكبر جامعة تقنية في النمسا، وتضم حوالي 2600 طالب. للجامعة تاريخ عريق (تأسست عام 1873)، وتشتهر بتدريبها في تكنولوجيا المعلومات والهندسة وتكنولوجيا الإعلام. ويحصل العديد من خريجيها على وظائف في شركات ناشئة في فيينا وشركات عالمية.

ومن المثير للاهتمام أن شركة HTL Spengergasse تعمل بشكل نشط على تطوير التعاون مع شركات تكنولوجيا المعلومات من أوروبا الوسطى في السنوات الأخيرة وتشارك أيضًا في مشاريع لتحويل الخدمات الحضرية رقميًا.

التعليم الابتدائي

تُوفر المدارس الابتدائية (Volksschule) في مارغريتن (المنطقة الخامسة في فيينا) أساسًا متينًا لمواصلة تعليم الأطفال وتطورهم. تضم المنطقة العديد من المدارس الشعبية، بما في ذلك مدرسة فولكسشول راينبريشتسدورفر شتراسه ومدرسة فولكسشول Margareten، اللتين تُقدمان التعليم للأطفال من سن 6 إلى 10 سنوات. تستخدم هذه المدارس أساليب تدريس حديثة، بما في ذلك دمج التقنيات الرقمية، وتعليم اللغات الأجنبية، ومواد إضافية (الموسيقى والرياضة والفن).

كلية VHS Polycollege وكلية تكنولوجيا المعلومات - فرص للبالغين والمهنيين الشباب

كلية VHS Polycollege هي واحدة من أكبر مراكز التعليم المستمر في فيينا، وتقع في مارغريتن (الدائرة الخامسة في فيينا). تقدم مئات الدورات للبالغين، بدءًا من البرامج اللغوية والثقافية وصولًا إلى التدريب المهني في مجالات الأعمال والتصميم وتكنولوجيا المعلومات والهندسة. كما تقدم الكلية برامج إرشاد مهني وإعادة تدريب، وهي مهمة بشكل خاص للمهاجرين والمهنيين الشباب. توفر الدورات شهادات معترف بها من قبل أصحاب العمل النمساويين وفرصة للمشاركة في برامج تدريب عملي وفرص عمل في شركات فيينا.

تُركز كلية تكنولوجيا المعلومات، الواقعة أيضًا في مارغريتن، على تدريب المتخصصين في تكنولوجيا المعلومات والتقنيات الرقمية. هنا، يتقن الطلاب البرمجة، وتطوير الويب، والأمن السيبراني، وإدارة مشاريع تكنولوجيا المعلومات. تتعاون الكلية بنشاط مع جامعات فيينا وشركات تكنولوجيا المعلومات الكبرى، مما يوفر للخريجين فرصًا للتدريب والتوظيف أثناء الدراسة.

العلم والتعاون الدولي

يحتل معهد فيزياء الطاقة العالية (HEPHY) مكانةً مميزةً في البيئة التعليمية والعلمية للمنطقة الخامسة في فيينا. ويتعاون مع المنظمة الأوروبية للأبحاث النووية (CERN) في مشاريع بحثية عالمية كبرى في مجال الجسيمات. وهكذا، حتى في منطقة صغيرة نسبيًا، يعمل مركز علمي عالمي المستوى، مما يعزز مكانة مارغريتن المرموقة.

مارغريتن هي واحدة من أكثر أحياء فيينا ملاءمةً وتطورًا حيويًا من حيث البنية التحتية للنقل. بفضل شبكة النقل العام المتطورة، ومسارات الدراجات، والسياسات الحضرية التي تركز على التنقل المستدام، تجذب المنطقة السكان المحليين والمستثمرين على حد سواء.

المترو والترام

• خط مترو الأنفاق U4: توفر محطتا Margaretenغورتيل وبيلغرامغاسه وصولاً سهلاً إلى مركز المدينة والمناطق الأخرى. يربط الخط U4 منطقتي هوتيلدورف وهايليغنشتات، مارًا بنقاط رئيسية مثل كارلسبلاتز وشونبرون.
• خطوط الترام: تخدم المنطقة خطوط الترام 6، 18، 62 وغيرها، مما يوفر اتصالات مريحة إلى مختلف أجزاء المدينة.

البنية التحتية للدراجات

• تطوير مسارات الدراجات: من المقرر إنشاء حوالي 24 كيلومترًا من مسارات الدراجات الجديدة في فيينا بحلول عام 2025، بما في ذلك مشاريع لتحسين البنية التحتية في منطقة مارغاريتن.
• تقليل أماكن وقوف السيارات: سياسة المدينة هي تقليل عدد أماكن وقوف السيارات في الشوارع، مما سيساعد على خلق بيئة أكثر أمانًا وراحة للمشاة وراكبي الدراجات.

السياسة الحضرية وSTEP 2025

• خطوة 2025: يهدف برنامج المدينة خطوة 2025 إلى تطوير بيئة حضرية مستدامة، بما في ذلك تحسين البنية التحتية للنقل، وتوسيع مسارات الدراجات والمشاة، والحد من الاعتماد على المركبات الخاصة.
• الاستثمارات في الجسور وإعادة بناء الطرق: تستثمر المدينة بشكل نشط في تحسين الجسور وإعادة بناء الطرق، مما يساعد على تحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والحد من تلوث الهواء.

مارغريتن ليست مجرد منطقة تاريخية وثقافية، بل هي أيضًا مثالٌ على مواقف السيارات الحضرية الحديثة وسياسة التنمية المستدامة. تُسهّل إدارة مواقف السيارات ومشاريع التشجير المنطقة على السكان وتجذب المستثمرين، مما يُرسّخ مكانتها بين أفضل أحياء فيينا.

Parkpickerl – تصاريح وقوف السيارات للمقيمين

تدير المنطقة الخامسة في فيينا نظام Parkpickerl، الذي يمنح السكان الحق في ركن سياراتهم على المدى الطويل في منطقتهم:

• التكلفة والشروط: من 10 يورو شهريًا، مع إمكانية التمديد لمدة تتراوح بين 4 إلى 24 شهرًا.
• الفوائد: مع Parkpickerl، يمكن للمقيمين ركن سياراتهم دون قيود زمنية، وهو أمر مهم بشكل خاص في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية.
• المميزات المحلية لمارجريتن: تغطي مناطق Parkpickerl المنطقة بأكملها، بما في ذلك الشوارع المركزية والكتل المحيطة Margaretenجورتيل، مما يساعد على تقليل الازدحام المروري وعدد السيارات على الطرق.

مناطق وقوف السيارات المدفوعة والملاحة الديناميكية

تعمل المنطقة بشكل نشط على تقديم مناطق وقوف السيارات المدفوعة لمواقف السيارات قصيرة الأمد:

• التكلفة: من 1.10 يورو لمدة 30 دقيقة إلى 4.40 يورو لمدة ساعتين.
• ساعات العمل: من الساعة 9:00 صباحًا حتى 22:00 مساءً في أيام الأسبوع.
• الشاشات والتطبيقات الديناميكية: يعرض النظام عدد المساحات المتوفرة في المرائب ومواقف السيارات القريبة، وتتيح لك التطبيقات المحمولة التخطيط لموقف سيارتك مسبقًا.

تساعد هذه التقنية على تقليل عدد السيارات "المتجولة" في الشوارع وتقليل حركة المرور، مما يؤثر بشكل إيجابي على بيئة المنطقة.

تحويل مواقف السيارات إلى مساحات خضراء

تشارك مارغريتن في مشاريع لإنشاء مساحات عامة خضراء بدلاً من مواقف السيارات الإسفلتية:

• مثال: ناشماركت: جزء من موقف السيارات القديم تم تحويله إلى منطقة ترفيهية بها حدائق وأشجار ومقاعد.
• الفوائد: تحسين جودة الهواء، وتقليل الضوضاء، وتوفير مسارات للمشاة أكثر أمانًا وراحة.
• الخطط المستقبلية: تواصل سلطات المدينة تقليل كمية مواقف السيارات في الشوارع تدريجيًا مع توسيع مسارات الدراجات والمناطق المخصصة للمشاة.

مارغريتن ليست فقط واحدة من أكثر أحياء فيينا حيويةً، بل تُجسّد أيضًا نموذجًا للتناغم بين مختلف الأديان والتكامل الاجتماعي. فهي موطنٌ لمجتمعٍ متنوع، يضمّ ممثلين عن مختلف الأديان والثقافات، ويتجلى ذلك في مجموعةٍ غنيةٍ من المؤسسات والمبادرات الدينية.

تتميز مارغريتن بتنوعها الديني. وفقًا لبيانات عام ٢٠٠١:

• يشكل الكاثوليك 42.2% من السكان. توجد في المنطقة ثلاث رعايا كاثوليكية (مثل كنيسة القديس يوسف وكنيسة قلب يسوع)، تتبع أبرشية فيينا.
• يشكل المسلمون نسبة 11.9% من السكان. وتنتشر المساجد والمراكز الثقافية الإسلامية في المنطقة.
• الأرثوذكس – 9.6% (المجتمعات الصربية والرومانية واليونانية).
• الإنجيليون – 4.3%.
• بدون اعتراف - 24.6%.

تضم المنطقة أيضًا مركزًا بوذيًا ومجتمعات بروتستانتية صغيرة. وتلعب المؤسسات الدينية دورًا روحيًا واجتماعيًا، إذ تُسهّل اندماج المهاجرين وتُنظّم مبادرات ثقافية.

كنيسة القديس يوسف . تقع هذه الكنيسة على زاوية شارع شونبرونر ورامبيرستورفيرغاس، وقد تأسست عام ١٧٧١، وهي من أقدم الكنائس في المنطقة. يجمع تصميمها المعماري بين عناصر من أواخر عصر الباروك، ويحافظ تصميمها الداخلي على طابعها التاريخي. تشارك الرعية بنشاط في الحياة الاجتماعية للمنطقة، وتقدم برامج متنوعة لأبناء الرعية والسكان المحليين.

كنيسة هيرتْس-جيسو . بُنيت هذه الكنيسة، التي تعود إلى عصر النهضة الحديث، عام ١٨٧٩، وكانت في الأصل جزءًا من دير راهبات الرعاة الصالحين. واليوم، تُعدّ مكانًا للعبادة والفعاليات الثقافية. عمارتها الفريدة وأهميتها التاريخية تجعلها معلمًا هامًا في المنطقة.

مسجد الرحمة . يقع هذا المسجد في شارع ستوبرغاسه، ويُعد ملتقىً للمسلمين في الحي. يستضيف صلاة الجمعة، وبرامج تعليمية، وفعاليات ثقافية تعزز التكامل والتفاهم المتبادل.

جامع مرادية . يقع هذا المسجد في شارع بيلزغاسه 9، وهو جزء من اتحاد المراكز الثقافية الإسلامية، ويُعد مركزًا دينيًا وثقافيًا هامًا للمسلمين في مارغاريتن. يستضيف المسجد صلوات ودورات تعليمية وفعاليات ثقافية تهدف إلى تعزيز روح الجماعة.

مسجد المهاجرين . يقع هذا المسجد في شارع لايتغيبغاسه 7، ويُعد ملتقىً للجالية الأفغانية في فيينا. يستضيف المسجد صلوات وفعاليات ثقافية وبرامج تهدف إلى الحفاظ على التقاليد والاندماج في المجتمع النمساوي.

معبد شاولين النمسا . يقع هذا المركز في ساحة باخيربلاتز ١٠/٣، وهو أول معبد بوذي رسمي في النمسا. يستضيف احتفالات بوذية وجلسات تأمل ودروس كونغ فو شاولين، مما يعزز التطور الروحي والتبادل الثقافي.

وات يارن سانجفورن فيينا . يُعد هذا المعبد البوذي التايلاندي الواقع في شارع كولغاسه 41/6 مركزًا روحيًا للمجتمع التايلاندي ولكل من يهتم بالبوذية. يستضيف صلوات وتأملات وفعاليات ثقافية تعزز فهم واحترام الثقافة والدين التايلانديين.

تدعم مارغريتن بنشاط بيئةً متعددة الأديان من خلال مبادرات اجتماعية وثقافية متنوعة. وكثيرًا ما تتعاون المؤسسات الدينية مع المنظمات المحلية لتنظيم فعاليات تهدف إلى تعزيز التفاهم والتكامل بين المجتمعات المتنوعة. ويشمل ذلك احتفالات مشتركة، وبرامج تعليمية، وتبادلات ثقافية تعزز التعايش المتناغم بين مختلف الجماعات الدينية والثقافية.

لا تُعدّ المنطقة الخامسة في فيينا منطقة تاريخية مكتظة بالسكان فحسب، بل تُعدّ أيضًا مركزًا ثقافيًا حقيقيًا، حيث تمتزج الحداثة بالتقاليد بتناغم. تشتهر المنطقة بمسارحها ومتاحفها ومساحاتها الفنية ومهرجاناتها الشعبية. هنا، يجد كل مقيم وزوارها ما يُناسب أذواقهم من ترفيه، من المسرح التجريبي والسينما الفنية إلى المهرجانات الموسيقية وأسواق السلع المستعملة.

لا تقتصر ثقافة مارغريتن على الفعاليات المؤسسية فحسب، بل تمتد أيضًا إلى المجتمع المحلي النابض بالحياة. تُعزز المسارح والمتاحف ودور السينما والمهرجانات أجواءً إبداعية واجتماعية، مما يجعل مارغريتن من أكثر أحياء فيينا جاذبيةً للعيش. تتوفر العديد من الفعاليات بأسعار مخفضة للطلاب وكبار السن وحاملي بطاقة كولتورباس.

• "فولكس/ Margareten (Volx/Margareten) . يقع في شارع شونبرونر، في قلب المنطقة. يشتهر هذا المسرح المستقل بعروضه التجريبية وعلاقاته الوثيقة بالمجتمع المحلي. يستضيف بانتظام عروضًا تتناول قضايا اجتماعية وثقافية معاصرة. أسعار التذاكر: من ١٠ إلى ٢٠ يورو.
• مسرح سكالا . يقع في شارع فيدنر الرئيسي، بالقرب من تقاطع شوارع المشاة الرئيسية. يقدم عروضًا متنوعة من الكلاسيكية إلى المعاصرة. أسعار التذاكر تبدأ من 15 يورو، حسب العرض.
• مركز سبكتاكيل (Spektakel) . يقع في شارع شونبرونر، بالقرب من فولكس/ Margareten . يقدم هذا المركز الثقافي عروضًا كوميدية وحفلات موسيقية وفعاليات متنوعة. تبدأ أسعار التذاكر من ٢٠ يورو.

تتعاون هذه المسارح بشكل فعال مع المدارس والجامعات المحلية، وتنظم دورات تدريبية وبرامج إبداعية للشباب.

• فيلم كازينو (فيلم كازينو) سينما فنية تاريخية تقع في Margareten شتراسه 78. تشتهر بعروض الأفلام المستقلة، والمهرجانات ذات الطابع الخاص، وجلسات النقاش بعد الأفلام. سعر التذكرة: 9.50 يورو، مع خصومات لأعضاء النادي.
• سينما الهواء الطلق وعروض الصيف . خلال أشهر الصيف، تُقام عروض في الهواء الطلق في ساحة مارغريتن (بيزيركسبلاتز) أو في حدائقها المفتوحة. تُعرض عادةً أفلامٌ كلاسيكية وإصداراتٌ جديدة، كما تُقام مهرجاناتٌ ذات طابعٍ خاص. الدخول مجانيٌّ عمومًا، وقد تُفرض رسومٌ على العروض الخاصة.

• Margareten Bezirksmuseum Margareten District). يقع في شارع شونبرونر، في قلب المنطقة. تُغطي معارضه تاريخ المنطقة، وعمارتها، وصورها الفوتوغرافية، وموادها الأرشيفية. الدخول مجاني.
• المتحف الاقتصادي في شارع فوغلسانغاسه، بالقرب من مراكز النقل الرئيسية. يستكشف المتحف تطور الاقتصاد والصناعة في النمسا. رسوم الدخول: 6 يورو؛ وتتوفر خصومات للطلاب وكبار السن.
• معارض فنية محلية ومساحات فنية. تنتشر في جميع أنحاء الحي - في Margareten ، وشارع شونبرونر، ورامبيرستورفيرغاسه - وتستضيف معارض فنية معاصرة، ومنشآت فنية، وورش عمل.

• سوق ناش ماركت للسلع المستعملة. يقع ناش ماركت بشكل رئيسي في الدائرة السادسة (ماريهيلف)، ولكنه يجاور الدائرة الخامسة (مارغريتن). يسهل على سكان مارغريتن الوصول إلى هذا السوق، الذي يبيع التحف والقطع القديمة والفريدة كل سبت.
• معارض فنية ومهرجانات شوارع في ساحات حي مارغريتن وشوارع المشاة، مثل Margareten غورتيل وبيزركسبلاتز. وتُقام هنا على مدار العام مهرجانات الطعام والحرف اليدوية والموسيقى والفنون.
• حفلات موسيقية ومهرجانات في الهواء الطلق. تقع القاعات في ساحة بيزيركسبلاتس وفي ساحات الحي. الدخول مجاني أو برسوم رمزية تتراوح بين 5 و10 يورو.

في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، لم تشغل المساحات الخضراء في مارغريتن سوى حوالي 4-5% من مساحة المنطقة. كانت المنطقة تتميز تقليديًا بكثافة عمرانية عالية، وعدد محدود من الساحات والحدائق. في السنوات الأخيرة، أدت مبادرات المدينة لإعادة تطوير الساحات، وتغيير الشوارع، وإنشاء مساحات خضراء جديدة إلى زيادة مساحة المناطق الخضراء بشكل ملحوظ.

وتجري بنشاط خاص تنفيذ مشاريع إعادة بناء الساحات الصغيرة، وتحويل الأراضي البور إلى حدائق عامة، وإنشاء حدائق صغيرة حديثة مع مناطق ترفيهية، ومناطق للأطفال، ومناطق رياضية.

وبفضل هذه الجهود، تشهد مارغريتن الآن نموًا كبيرًا في المساحات الخضراء، وأصبحت واحدة من أكثر المناطق البيئية الحضرية حيوية في فيينا، مما أدى إلى تحسين نوعية الحياة للسكان المحليين وجاذبية المنطقة للاستثمارات الجديدة والإسكان.

حديقة باربرا برامر. في يوليو 2025، افتُتحت حديقة حضرية جديدة بمساحة 1500 متر مربع، تحمل اسم باربرا برامر، الناشطة السياسية النمساوية، في مارغريتن. تقع الحديقة على شارع ريشته Wien ، بجوار محطة مترو كيتنبروكنغاسه. تضمن المشروع زراعة 14 شجرة جديدة، وإنشاء أحواض زهور وأعشاب، ومقاعد، ونوافير. كما أولي اهتمام خاص لتحسين المناخ المحلي للحي، وخفض درجات الحرارة في الصيف، وتحسين جودة الهواء.

حديقة أينزيدلر وحديقة برونو-كرايسكي. في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، نُفِّذ مشروعٌ لتصميم الحدائق العامة يراعي الفوارق بين الجنسين في فيينا، بهدف توفير مساحات آمنة وشاملة لجميع السكان، بمن فيهم النساء والأطفال. وفي إطار هذا المشروع، أُعيد تصميم حديقة أينزيدلر وحديقة برونو-كرايسكي في مارغارتن. وحُسِّنت الحدائق من خلال تحسين الإضاءة والرؤية، وإضافة مناطق للعب والراحة، وتوفير إمكانية وصول للأشخاص ذوي الإعاقة. وقد ساهمت هذه التغييرات في زيادة عدد زوار الحدائق وتحسين صورة هذه المساحات لدى الجمهور.

باشر بارك هي حديقة مدينة تبلغ مساحتها حوالي 6000 متر مربع، وتقع في وسط مارغريتن. سُميت الحديقة تيمنًا بالشخصية العامة المحلية ليوبولد باشر في القرن التاسع عشر. تضم الحديقة ملاعب ومناطق رياضية، بما في ذلك "قلعة الفرسان" وجسور الحبال. كما تضم ​​منطقة مخصصة لتمشية الكلاب، مُجهزة بصخور الحمم البركانية والأحجار الزخرفية.

بالإضافة إلى الحدائق الرئيسية، تضم مارغريتن مساحات خضراء أخرى، مثل حديقة هيرفيغ، وحديقة كليبر، وحديقة شوي، وحديقة مارغريتنر ستادتويلدنيس، وحديقة ستيفان-ويبر. توفر هذه المساحات فرصًا إضافية للاسترخاء والتواصل الاجتماعي في الهواء الطلق.

تستثمر مدينة فيينا بنشاط في تطوير المساحات الخضراء في مارغريتن. في السنوات الأخيرة، نُفِّذت مشاريع لتخضير الشوارع والساحات والأسطح، بالإضافة إلى إنشاء حدائق وساحات جديدة. تهدف هذه المبادرات إلى تحسين جودة حياة السكان، وتعزيز التنوع البيولوجي، والحد من الآثار السلبية للتوسع الحضري على البيئة.

لطالما عُرف الحي الخامس في فيينا بأنه حي سكني وإبداعي، حيث تتعايش المباني التاريخية والشركات الصغيرة والمباني المكتبية الحديثة. يختلف المشهد الاقتصادي للحي بشكل كبير عن مركز المدينة (Innere Stadt) أو الأحياء ذات التوجه التجاري، مثل الحيين الأول والثاني.

تُشكّل المشاريع الصغيرة والمقاهي العائلية والمتاجر وورش العمل الحرفية العمود الفقري لاقتصاد مارغريتن. تشتهر هذه المنطقة من فيينا بتعدد ثقافاتها، وينعكس ذلك في أعمالها التجارية: هنا تجد مقاهي فيينا التقليدية، بالإضافة إلى مخابز يديرها مهاجرون من تركيا والبلقان والشرق الأوسط.

في السنوات الأخيرة، أصبحت المنطقة وجهةً جاذبةً للصناعات الإبداعية، بما في ذلك المصممون والمهندسون المعماريون ومتخصصو الوسائط الرقمية. بفضل الإيجارات المعقولة (مقارنةً بالمناطق المركزية)، تفتتح العديد من الاستوديوهات والوكالات مكاتب لها هنا. وتشهد مساحات العمل المشترك والاستوديوهات ازدهارًا ملحوظًا، مما يجعل المنطقة الخامسة في فيينا وجهةً جذابةً لرواد الأعمال الشباب.

على الرغم من أن منطقة مارغريتن في فيينا ترتبط في المقام الأول بالمناطق السكنية، إلا أنها تضم ​​أيضًا مكاتب العديد من الشركات البارزة. من بينها:

• Manz Crossmedia هي مجموعة إعلامية نمساوية يعود تاريخها إلى القرن التاسع عشر، وتعمل اليوم في مجال المعلومات القانونية والحلول الرقمية.
• Schiebel هي شركة تكنولوجيا معروفة عالميًا بأنظمتها الجوية بدون طيار (بما في ذلك طائرة بدون طيار CAMCOPTER S-100).

بالإضافة إلى الشركات الخاصة، تضم المنطقة إدارات المرافق العامة في المدينة، والتي تضمن تطوير البنية التحتية للمنطقة ومدينة فيينا ككل. وهذا بدوره يوفر فرص عمل مستدامة للسكان.

مع أن مارغريتن نفسها ليست حيًا دبلوماسيًا، إلا أن موقعها يلعب دورًا محوريًا. بفضل خط مترو U4، يُمكن للسكان والعاملين الوصول بسرعة إلى مركز فيينا الدولي (مدينة UNO)، الذي يضم مكاتب الأمم المتحدة ومنظمات دولية أخرى. كما يُمكن الوصول بسهولة إلى البعثات الدبلوماسية الموجودة في الأحياء المركزية.

وهكذا، حتى بدون تركيز السفارات، تتمتع منطقة مارغريتن في فيينا باتصالات جيدة مع المراكز الدولية في فيينا، وهو أمر مفيد للمستأجرين العاملين في مجال الأعمال التجارية الدولية أو الاستشارات.

ملاحظاتي: بصفتي خبيرًا عقاريًا نمساويًا، ألاحظ أن المنطقة الخامسة في فيينا تتحول تدريجيًا إلى وجهة جذب لمستثمري التأجير التجاري. إن الجمع بين الشركات الصغيرة المحلية ووجود شركات التكنولوجيا المتقدمة يخلق سوقًا متوازنًا. من المهم أن يدرك المستثمرون أنه على الرغم من سمعتها كمنطقة "شعبية"، إلا أن مارغريتن تتطور كمنطقة هجينة - تتميز بمساكن بأسعار معقولة، ومتاجر تجزئة نابضة بالحياة، وقطاع مكاتب متنامٍ.

في السنوات القادمة، نتوقع ازدياد الاهتمام بالعقارات التجارية هنا، إذ تستفيد المنطقة من موقعها المركزي وترابطها الدولي. وهذا يعني استقرارًا استثماريًا أكبر لمشتري ومستأجري العقارات مقارنةً بالمناطق الأكثر عرضة للمخاطر في المدينة.

في السنوات الأخيرة، أصبحت منطقة مارغريتن في فيينا ليس فقط حيًا سكنيًا وثقافيًا، بل أصبحت أيضًا منصة لمشاريع التنمية الحضرية الهامة التي تجمع بين الإسكان والمساحات التجارية والمناطق العامة الجديدة.

مجمع سكني في MargaretenStraße

يُعدّ المجمع السكني قيد الإنشاء حاليًا في شارع Margareten، والذي تُطوّره مجموعة بور، أحد أكبر المشاريع في قلب المنطقة الخامسة بفيينا. يضمّ المشروع 235 شقةً بأحجامٍ مُتنوّعة، من استوديوهات صغيرة إلى شقق عائلية واسعة، مُجسّدًا بذلك التنوّع الاجتماعي في الحي. ستضمّ الطوابق السفلية مساحاتٍ تجارية، تشمل حضانات أطفال، وعيادات طبية، ومتاجر بقالة.

من أهم عناصر هذا المشروع توفير موقف سيارات تحت الأرض يتسع لـ 255 سيارة، مما يُخفف الضغط على مساحات الشوارع. كما يضم المشروع مناطق ترفيهية ومساحات خضراء وملاعب، تماشيًا مع استراتيجية "المدينة قصيرة المسافة" التي تنتهجها فيينا بنشاط. وهكذا، ستحظى المنطقة الخامسة في فيينا بمرافق متكاملة تجمع بين السكن والخدمات الاجتماعية والبنية التحتية.

لا يذكر موقع PORR تاريخًا محددًا لإكمال المشروع؛ ومع ذلك، يتم الترويج للعقار بالفعل بشكل نشط في المواد التسويقية باعتباره جاهزًا للإشغال - على الأرجح، من المتوقع اكتماله بحلول نهاية عام 2025 أو أوائل عام 2026.

وفقًا لتقرير سوق السكن الأول في فيينا لعام ٢٠٢٥، يتراوح متوسط ​​سعر الشقق المُستأجرة لأول مرة في مارغريتن بين ١٨٠٠ و٤٨٠٠ يورو للمتر المربع. وبالتالي، قد يتراوح سعر شقة بمساحة ٦٠ مترًا مربعًا بين ٢٨٨ ألف و٣٢٠ ألف يورو.

من واقع خبرتي، تُعدّ مشاريع مثل شارع Margaretenمربحة ليس فقط للمستخدمين النهائيين، بل أيضًا لمستثمري العقارات المخصصة للإيجار. وتزداد قيمتها بفضل البنية التحتية المُصممة جيدًا: فوجود مرافق تجارية واجتماعية - من دور الحضانة إلى العيادات الطبية - يجعل المجمع جذابًا بشكل خاص للعائلات، وبالتالي مستدامًا للمستثمرين.

استراتيجيات STEP 2025 الحضرية

يرتبط تطوير منطقة مارغريتن في فيينا ارتباطًا وثيقًا باستراتيجيات المدينة. وفي إطار خطة التنمية الحضرية Wien 2025 (STEP 2025)، تتمثل المجالات الرئيسية في:

• توسيع وسائل النقل العام (على وجه الخصوص، تحديث خط مترو U2 وتحسين الاتصالات مع خط U4، الذي يمر عبر مارجاريتن)،
• إنشاء مساحات خضراء إضافية و"جزر تبريد" لمكافحة آثار ارتفاع درجة حرارة المناطق الحضرية،
• دمج البيئة المبتكرة - من أشكال جديدة من مساحات العمل المشترك إلى دعم الشركات الناشئة في الصناعات الإبداعية.

يُولى اهتمام خاص لضمان سهولة الوصول إلى أحياء مثل مارغريتن والحفاظ على تنوعها الاجتماعي. ولتحقيق هذا الهدف، تشمل المشاريع الجديدة جزءًا من الإسكان الميسور والبنية التحتية الاجتماعية.

تُعتبر مارغريتن (الدائرة الخامسة في فيينا) حاليًا من أكثر المناطق الواعدة للاستثمار السكني. ويعود ذلك إلى موقعها المتميز، واستقرار الطلب، وأسعارها المعقولة نسبيًا.

وفقًا لشركة فيجو إيموبيلين، يبلغ متوسط ​​سعر المتر المربع في حي مارغريتن بفيينا حوالي 4800 يورو، وهو أقل بكثير من أسعار المناطق المركزية كالحيين الأول والرابع، ومع ذلك لا يزال الطلب على السكن مرتفعًا. فالكثافة السكانية العالية، بالإضافة إلى قربها من مركز المدينة ومراكز المواصلات الرئيسية، تضمن استقرار الطلب على الإيجارات على المديين الطويل والقصير.

في الممارسة العملية، أرى أن الشقق في مارغريتن تجد مستأجرين بسرعة: فالطلاب والمهنيون الشباب حريصون على استئجار الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة أو غرفتين بالقرب من خط U4 وشوارع التسوق، بينما تختار العائلات شققًا أكثر اتساعًا بالقرب من المدارس والمناطق الخضراء.

على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقة بغرفتي نوم، مساحتها 70 مترًا مربعًا، في شارع ريشتي Wien، وأجّرها لمغترب من شركة دولية بعد أسبوعين فقط من إتمام الصفقة. واختار عميل آخر، وهو عائلة شابة لديها طفلان، شقة في مبنى مُجدّد حديثًا بالقرب من Margareten، حيث جعل قربها من المدارس ورياض الأطفال العقار مطلوبًا بشدة في سوق الإيجار.

بفضل هذه الديناميكية، تجذب المنطقة الخامسة في فيينا المستثمرين باستمرار. فالمساكن في هذه المنطقة لا توفر تدفقًا ثابتًا من إيرادات الإيجار فحسب، بل تشهد أيضًا ارتفاعًا تدريجيًا في قيمتها بفضل تطوير البنية التحتية: مجمعات سكنية جديدة، ومساحات مكتبية حديثة، ومساحات خضراء، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل.

تحد المنطقة الخامسة في فيينا سوق ناش ماركت والمنطقة الأولى، مما يتيح للسكان الوصول إلى الحياة الثقافية والتجارية في المدينة على بُعد دقائق سيرًا على الأقدام أو عبر خط U4. تشهد البنية التحتية تطورًا سريعًا: إذ يجري بناء مجمعات سكنية جديدة (مثل مشروع شارع Margareten)، وتحديث الحدائق، وتحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل. كل هذا له تأثير إيجابي على رأس مال العقارات.

تشتهر منطقة مارغريتن فيينا بسكانها متعددي الجنسيات. يعيش ويستأجر فيها الوافدون والطلاب والمهنيون الشباب من مختلف القطاعات الإبداعية. تتميز المنطقة بحيويتها وحداثتها، مما يزيد الطلب على الشقق المدمجة والإيجارات.

تشير وسائل الإعلام أحيانًا إلى أن بعض شوارع مارغريتن تُصنف ضمن المناطق الخطرة في فيينا، لكن في الواقع، هذه الصورة مُبالغ فيها إلى حد كبير. ورغم أن هذا الحي، كأي منطقة مكتظة بالسكان، قد يكون له بعض المشاكل، إلا أنه يُعتبر آمنًا بشكل عام ويجري العمل على تحسينه. وبالمقارنة مع أحياء فيينا التي تعاني من معدلات جريمة عالية، تظل مارغريتن مكانًا جذابًا للعيش والاستثمار.

بناءً على خبرتي في سوق العقارات النمساوية، تُعدّ المنطقة الخامسة في فيينا اليوم وجهةً جذابةً للمستثمرين. فتكاليف الدخول المنخفضة نسبيًا، والسيولة العالية، وقاعدة المستأجرين متعددي الجنسيات، تجعل المشاريع هنا من أكثر المشاريع توازنًا من حيث المخاطرة والعائد. أتوقع أن ترتفع الأسعار في مارغريتن تدريجيًا خلال السنوات القادمة، مدفوعةً بتطوير البنية التحتية وتزايد اهتمام المستأجرين الدوليين.

تجمع مارغريتن (الدائرة الخامسة في فيينا) بين موقعها المركزي المميز وبنيتها التحتية المتطورة ومجتمعها النابض بالحياة. بناءً على خبرتي في مجال العقارات، يُعد هذا الحي مثاليًا لمختلف فئات المجتمع والمستثمرين.

• العائلات الحي الخامس في فيينا لما يضمه من مدارس ورياض أطفال وحدائق ومواقف سيارات تحت الأرض، بالإضافة إلى سهولة الوصول إلى وسائل النقل العام. غالبًا ما يختار عملائي شققًا قريبة من صالة راينرجيمنازيوم وشارع إتش تي إل شبنجرغاس، ليسهل على أطفالهم الوصول إلى المدرسة سيرًا على الأقدام أو بالدراجة. كما أن وجود مساحات خضراء، مثل حديقة باربرا برامر وحديقة أينسيدلر وحديقة برونو-كريسكي، يجعل الحي جذابًا بشكل خاص للعائلات التي لديها أطفال.
• للمستثمرين، تُتيح مارغريتن فرصةً لتحقيق دخلٍ ثابتٍ من الإيجار، بفضل الكثافة السكانية العالية والطلب المتزايد على الشقق في السوق. على سبيل المثال، اشترى أحد عملائي شقةً في مجمعٍ قيد الإنشاء في Margareten ، وفي غضون بضعة أشهر، وقّع عقد إيجارٍ مع وافدٍ من شركةٍ دولية. إنّ الجمع بين الأسعار المعقولة (حوالي 4800 يورو للمتر المربع) ورأس المال المتنامي يجعل المنطقة استثمارًا واعدًا.
• يجذب سكان مارغريتن في فيينا متعددي الجنسيات وأجوائها الإبداعية المغتربين والمهنيين الشباب وممثلي الصناعات الإبداعية . تمكّن أحد عملائي، وهو مصمم أزياء من ألمانيا، من استئجار شقة أنيقة في مبنى مُجدّد بالقرب من Margareten ، مما يجعلها ملائمة للعمل والتواصل الاجتماعي.

تجمع منطقة مارغريتن في فيينا بين بنية تحتية نابضة بالحياة، وتطور الأحياء القديمة، وسهولة الوصول إلى مركز المدينة. وتظل مارغريتن مكانًا آمنًا ومريحًا للعيش والاستثمار. مزيجها المتوازن من الوحدات السكنية والتجارية والمساحات الخضراء ووسائل النقل يجعلها جذابة لمجموعة واسعة من الفئات: العائلات والمستثمرين والمهنيين الدوليين.