11-й район Вены — индустриальный Зиммеринг и его будущее

Многие туристы, приезжая в Вену, в первую очередь видят собор Святого Штефана, дворец Шёнбрунн и классические императорские улицы центра. Но у города есть и другое лицо — индустриальное, рабочее, с налётом сурового прошлого и неожиданно современными проектами. Именно таким предстаёт перед жителями и гостями Зиммеринг (Simmering) — 11-й район Вены, расположенный на юго-востоке столицы.

На первый взгляд, он далёк от образа «открытки из Вены». Здесь заводы соседствуют с жилыми кварталами, железнодорожные ветки проходят через сердце района, а улицы кажутся более утилитарными, чем в буржуазных округах.

Однако стоит присмотреться внимательнее, и Зиммеринг открывается совсем с другой стороны: это район, где старые газгольдеры превратились в футуристический жилой и культурный комплекс, а зелёные парки соседствуют с индустриальными объектами.

По площади округ занимает 23,3 км² — это довольно много для Вены. Здесь проживает более 105 тысяч человек, и это число стабильно растёт. Плотность — около 4500 чел./км², что делает Зиммеринг менее «сжатым», чем густонаселённый Фаворитен, но более оживлённым, чем окраинные районы.

Зиммеринг — это контрасты. С одной стороны, его называют «рабочей окраиной», иногда относят к «неблагополучным районам Вены». С другой — именно здесь находятся крупнейший парк Zentralfriedhof, современные жилые комплексы у Gasometer и стратегически важные транспортные узлы (метро U3, аэропорт Schwechat, вокзал Simmering).

Таким образом, 11-й округ можно описать как «город внутри города»: в нём есть жильё, работа, транспорт, парки, культурные объекты и даже собственные туристические достопримечательности. Для одних это место со стереотипом «криминального района», для других — удобный и доступный уголок для жизни.

История района уходит вглубь Средневековья. Первое упоминание о поселении на месте нынешнего Зиммеринга относится к XIII веку. Тогда это была небольшая деревня, где жители занимались земледелием и виноградарством.

XIX век: индустриализация

Ситуация резко изменилась в XIX веке. Вена активно росла, и восточные окраины стали превращаться в промышленную зону. В Зиммеринге появились кирпичные заводы, мастерские, фабрики и особенно знаменитые Gasometer — огромные цилиндры высотой почти 70 метров, в которых хранился газ для освещения улиц и отопления домов.

В 1892 году Зиммеринг официально вошёл в состав Вены. С этого момента он стал типичным рабочим районом, куда стекались мигранты из Чехии, Венгрии, Хорватии и других частей Австро-Венгрии. Район быстро рос, здесь строились новые дома, магазины и школы.

В первой половине XX века Зиммеринг закрепил за собой статус рабочего района. В эпоху «Красной Вены» здесь появились коммунальные дома-хофы, предоставлявшие доступное жильё семьям с низким доходом. Район получил репутацию индустриального центра, где трудились десятки тысяч рабочих.

Во время Второй мировой войны Зиммеринг стал одной из целей авиаударов: заводы, газгольдеры и электростанция представляли стратегический интерес. Многие кварталы были разрушены, но в послевоенные годы их восстановили.

К концу XX века газгольдеры устарели: они больше не использовались для хранения газа. Возник вопрос — снести или сохранить? В итоге было принято решение о реконструкции.

В 2001 году бывшие промышленные гиганты превратились в жилой и культурный комплекс Gasometer City. Внутри разместились квартиры, студенческие общежития, офисы, магазины, кинотеатр и концертная площадка. Фасады сохранили исторический облик, а интерьеры превратились в символ современной архитектуры. Этот проект стал настоящим «ребрендингом» района: Зиммеринг впервые начали воспринимать не только как рабочую окраину, но и как зону будущего.

Зиммеринг занимает юго-восточную часть Вены и считается своеобразными «воротами в город». Район граничит с 10-м Фаворитеном на западе, с 3-м Ландштрассе и 2-м Леопольдштадтом на севере, а также выходит к границе столицы на востоке. Именно здесь начинаются трассы, ведущие в международный аэропорт Schwechat, и расположены промышленные зоны.

Общая площадь района — 23,3 км², что делает его одним из самых просторных округов внутри городской черты. Население составляет около 105 тысяч человек, и оно растёт благодаря новым жилым комплексам и миграции.

Зиммеринг сложно назвать однородным. Внутри него можно выделить несколько частей, которые сильно отличаются по атмосфере, архитектуре и уровню жизни:

1. 1. Северная зона (Gasometer, Erdbergstraße, Nähe U3).
      Это лицо «нового Зиммеринга». Здесь находятся четыре знаменитых газгольдера, превращённые в жилые и культурные комплексы, а также современные кварталы с новостройками, офисами и торговыми центрами. Эта часть района ближе всего к понятию «престижные районы Вены» в рамках округа.
   2. Центральная часть (Enkplatz, Geiselberg, Simmeringer Hauptstraße).
      Классический рабочий сектор, где сохранились коммунальные хофы XX века, старые многоквартирные дома, рынки и недорогие магазины. Здесь плотная застройка, много мигрантов и студентов.
      Этот сектор часто относят к «мультикультурным» или даже «неблагополучным районам Вены», хотя для многих семей он остаётся самым доступным по ценам на жильё.
   3. Южная часть (Zentralfriedhof, Albern, Laaer Wald).
      Зелёная и спокойная зона, где находятся крупнейший парк-кладбище Zentralfriedhof, лесные массивы и жилые кварталы с более низкой плотностью населения. Эта часть привлекает семьи с детьми и тех, кто ценит тишину, но готов мириться с удалённостью от центра.

Особенность Зиммеринга — резкий контраст в пределах одного округа. На севере и западе можно увидеть футуристические здания и новые кварталы у Gasometer City: здесь сияют стеклянные фасады, работают клубы, концертные залы и современные апартаменты.

Этот кусочек Зиммеринга воспринимается почти как «новая Вена», ориентированная на молодёжь, экспатов и тех, кто хочет жить в стильных и удобных комплексах.

Но стоит пройти всего несколько километров вглубь района — и картина меняется. Старые рабочие кварталы с домами конца XIX — начала XX века напоминают о прошлом округа. Здесь ещё можно встретить хофы с облупленными фасадами, узкие дворики, небольшие магазинчики и дешёвые кафе. Для одних это «атмосфера настоящей Вены», для других — напоминание о том, что не весь район пережил реновацию.

Южная часть Зиммеринга и вовсе отличается спокойной, почти сельской атмосферой. Zentralfriedhof и прилегающие парки формируют ощущение уюта и тишины. Здесь можно гулять по длинным аллеям, кататься на велосипеде или устраивать пикники. Многие семьи выбирают именно эту часть района, потому что она сочетает доступное жильё и близость к природе.

Для урбанистов Зиммеринг часто называют «мини-версией Вены». Здесь есть всё: индустрия, жилая застройка, креативные пространства и обширные зелёные зоны. Район сложно охарактеризовать одним словом: он многослойный, живой и постоянно меняющийся. Именно это сочетание и делает его интересным для жителей, инвесторов и туристов.

В Зиммеринге проживает около 105 тысяч человек, и эта цифра из года в год увеличивается. Для района характерна средняя плотность застройки — примерно 4500 жителей на км². Это делает его менее густонаселённым, чем соседний Фаворитен, но всё же достаточно оживлённым. Район ощущается «живым» благодаря плотной застройке вдоль главных улиц и мультикультурной атмосфере, которую создают местные жители.

Зиммеринг — это по-настоящему мультикультурный район Вены.

Исторически сюда переселялись рабочие из Богемии, Моравии и Венгрии. После Второй мировой войны здесь закрепились мигрантские общины из Балкан, а начиная с 1960-х годов в район массово приехали турки и выходцы из Югославии, приглашённые как гастарбайтеры для работы на заводах и стройках.

В последние десятилетия к этому добавились новые волны миграции: сирийцы, афганцы, арабы и восточноевропейцы. Благодаря близости к аэропорту Schwechat и крупным логистическим центрам район стал удобным местом для экспатов, работающих в транспортной и сервисной индустрии.

Сегодня прогулка по Simmeringer Hauptstraße превращается в мини-путешествие по миру: можно услышать турецкую речь, сербские и хорватские диалекты, арабский и, конечно, немецкий. Здесь работают халяльные рестораны, восточные лавки со специями, традиционные венские «бейслы» и пекарни. Такая смесь культур одновременно является и богатством, и вызовом для округа.

По сравнению с «буржуазными» округами вроде 1-го (Innere Stadt) или 19-го (Döbling), Зиммеринг заметно моложе.

• Молодёжь приезжает сюда благодаря более низким ценам на аренду.
• Студенты выбирают квартиры недалеко от метро U3 или вблизи FH Campus Wien, который находится совсем рядом.
• Молодые семьи с детьми находят здесь компромисс между ценой и удобством: в районе много школ, детских садов и зелёных зон.

В то же время Зиммеринг остаётся домом и для пенсионеров, которые десятилетиями живут в одних и тех же хофах. Этот контраст поколений формирует особый характер района: в одном доме могут жить студенты и пожилые венцы, а в соседнем — многодетные семьи мигрантов.

По уровню доходов район относят к «средней трети» города. Здесь нет концентрации исключительно богатых или исключительно бедных, но перепад заметен:

• В старых кварталах аренда может начинаться от 11–12 €/м², что делает жильё доступным для студентов и рабочих.
• В новых комплексах у Gasometer City стоимость приближается к престижным районам: 16–18 €/м² за аренду, а покупка достигает €6000–7000 за м².

Такой разброс цен показывает, что Зиммеринг нельзя отнести ни к полностью неблагополучным районам Вены, ни к престижным. Это район где рядом могут стоять простая пятиэтажка с доступным жильём и современный жилой комплекс с дизайнерскими квартирами.

Если условно разделить население округа на группы, получится интересная картина:

1. Рабочие и мигранты.
   Основная часть жителей. Многие работают на заводах (Siemens, LEO Pharma), в логистике или на строительстве. Их семьи давно укоренились в районе и формируют «повседневную жизнь» Зиммеринга: рынки, маленькие магазины, кафе.
2. Студенты и молодые специалисты.
   Благодаря близости университетов и более низкой аренде они составляют значимую часть арендаторов. Их можно встретить в Gasometer City, студенческих общежитиях и квартирах у метро.
3. Семьи среднего достатка.
   Чаще селятся в южной части, ближе к Zentralfriedhof и зелёным зонам. Для них важны тишина, парки и доступность школ.
4. Экспаты и инвесторы.
   Новые жители, которые покупают квартиры в престижных комплексах у Gasometer. Для них важно сочетание современного жилья и удобного транспорта до центра и аэропорта.

Зиммеринг можно назвать районом, где исторические слои и новые проекты переплетены особенно явно. В одном квартале можно увидеть коммунальные дома, где живут семьи уже третьего поколения, а в другом — стеклянные башни Gasometer, где селятся молодые айтишники и международные специалисты.

Этот контраст формирует атмосферу разнообразия: район может показаться шумным, даже хаотичным, но именно в этом заключается его энергия. Для одних это минус — Зиммеринг кажется «рабочей окраиной». Для других — плюс: здесь чувствуется настоящий ритм жизни большого европейского города, без глянца, но с перспективой.

Жилой фонд Зиммеринга отличается редкой для Вены неоднородностью. Здесь можно найти всё: от старых рабочих кварталов и муниципальных домов эпохи «Красной Вены» до современных жилых комплексов бизнес-класса у Gasometer City. Именно поэтому район одновременно называют и доступным по ценам, и перспективным для инвестиций.

Его развитие тесно связано с историей: когда-то это была индустриальная окраина, куда переселялись рабочие, а сегодня это один из округов, где старое соседствует с ультрасовременным.

Зиммеринг относится к числу районов, где муниципальные квартиры – Gemeindebau, занимают заметную долю рынка. По оценкам Stadt Wien, около 20–22% всего жилого фонда округа принадлежит городу и сдаётся жителям по льготным ставкам.

Эти комплексы строились ещё в 1920–1930-е годы, в эпоху «Красной Вены». Они представляют собой крупные жилые блоки с внутренними дворами, зелёными площадками и удобной инфраструктурой. Такие квартиры остаются востребованными до сих пор: здесь живут пенсионеры, студенты, молодые семьи с детьми и рабочие.

Социальное жильё делает район привлекательным для тех, кто ищет низкую арендную ставку при хорошем транспортном сообщении.

Значительная часть жилого фонда Зиммеринга — это дома конца XIX и середины XX века. Многие из них возводились как доходные дома или жильё для рабочих фабрик и заводов. Архитектура здесь в основном утилитарная, без лишнего декора, что отражает рабочий характер округа.

Однако в последние десятилетия городские власти активно инвестируют в реновацию старых зданий. В программу входят:

• реставрация фасадов,
• утепление и повышение энергоэффективности,
• благоустройство дворов и общественных пространств,
• открытие на первых этажах кафе и магазинов.

Такие проекты помогают избавляться от репутации «неблагополучного района» и превращают старый жилой фонд в комфортное жильё с современными условиями.

В последние два десятилетия Зиммеринг стал площадкой для крупных градостроительных экспериментов, которые полностью изменили восприятие района. Если раньше он ассоциировался исключительно с заводами и рабочими кварталами, то сегодня именно здесь находятся одни из самых необычных и престижных жилых комплексов столицы.

• Gasometer City — уникальный проект реконструкции четырёх бывших газгольдеров. Внутри — квартиры, студенческие общежития, кинотеатр, магазины, фитнес-центр и концертный зал. Здесь живут как студенты, так и обеспеченные специалисты.
• ЖК у Simmering Bahnhof и Enkplatz — современные дома с подземными гаражами, зелёными террасами и квартирами бизнес-класса.
• Проекты у Grenze Albern — малоэтажные жилые комплексы ближе к зелёным зонам, ориентированные на семьи.

Таким образом, Зиммеринг шаг за шагом выходит из категории «рабочей окраины». Новые проекты делают его привлекательным для обеспеченных венцев и инвесторов, хотя в целом имидж района остаётся смешанным: старые рабочие кварталы соседствуют с престижными новостройками.

Рынок недвижимости в Зиммеринге сильно неоднороден.

• Покупка жилья:
  • в старых хофах и домах XIX–XX века — от €4900 за м²,
  • в новых комплексах у Gasometer — €6000–7000 за м².
• Аренда жилья:
  • в старых домах — 11–12 €/м²,
  • в новых квартирах — 15–18 €/м².

Интересный факт: в 2024 году средняя цена на жильё в Зиммеринге выросла на 6,8%, что выше, чем в среднем по Вене. Эксперты объясняют это привлекательностью района для инвесторов, которые всё чаще рассматривают квартиры у Gasometer как надёжный актив.

Таким образом, разница между старыми и новыми сегментами может достигать 40–50%. Это уникальная особенность Зиммеринга: он одновременно остаётся районом доступного жилья и зоной перспективных инвестиций.

Социальный портрет жителей района разнообразен, и именно это придаёт округу особую динамику.

1. Студенты и молодые специалисты арендуют квартиры возле Gasometer и станций метро. Для них важна близость к университетам и возможность жить в современном квартале по относительно доступной цене (в общежитиях или студенческих апартаментах).
2. Рабочие и мигранты традиционно селятся в муниципальных квартирах и старых домах. Многие семьи живут здесь поколениями и поддерживают локальные магазины, кафе и мастерские.
3. Семьи среднего достатка выбирают южные кварталы ближе к Zentralfriedhof и зелёным зонам. Здесь тише, спокойнее, больше школ и парков, что делает эти районы удобными для детей.
4. Инвесторы и экспаты предпочитают новые комплексы у U3 и Gasometer City. Для них это сочетание комфорта, статуса и удобного транспорта до центра и аэропорта.

Зиммеринг — это район контрастов, и выбор жилья здесь сильно зависит от того, какой образ жизни вы ведёте. Чтобы не ошибиться, важно заранее понять, чего именно вы ждёте от квартиры и района.

1. Студентам и молодым специалистам подойдут квартиры у Gasometer и Simmering Bahnhof. Эти зоны хорошо связаны с центром по линии U3, здесь много студенческих общежитий и апартаментов. Вечером район оживлён, работают бары, кинотеатр и концертные площадки, так что скучать не придётся.
2. Семьям с детьми стоит присмотреться к южной части округа, ближе к Zentralfriedhof и паркам. Там тише, чище воздух и есть хорошие школы. Многие родители выбирают кварталы возле Herderpark и Hyblerpark, где удобно гулять с детьми и безопасно вечером.
3. Инвесторам лучше всего смотреть в сторону новостроек у Gasometer City и вдоль U3. Эти комплексы обеспечивают высокую доходность аренды, а цены на квартиры растут быстрее, чем в среднем по Вене. Особенно выгодны небольшие студии и двухкомнатные квартиры — они легко сдаются студентам и экспатам.
4. Пенсионерам комфортнее всего будет в старых хофах и спокойных кварталах ближе к границе с Grenze Albern. Здесь медленный ритм жизни, зелёные зоны и меньше автомобильного трафика. Пожилые жители ценят такие дома за атмосферу и удобство — рядом всегда есть магазины и аптеки.
5. Тем, кто много путешествует или работает за пределами города, подойдут квартиры у Simmering Bahnhof или ближе к трассе A4. Отсюда всего за 15 минут можно доехать до аэропорта Schwechat, что делает район удобным для сотрудников авиакомпаний, пилотов, стюардесс и деловых людей.

Совет: перед покупкой поживите несколько дней в разных частях Зиммеринга. Попробуйте снять квартиру у Gasometer и потом — ближе к южным кварталам. Разница в атмосфере будет колоссальной: первая зона более динамичная и современная, а вторая — зелёная и спокойная.

Зиммеринг — это не только индустриальный район, но и место с устойчивой образовательной структурой. Район не имеет университета, как Фаворитен, но здесь много школ и гимназий, которые формируют локальное сообщество. Кроме того, близость кампуса FH Wien и других вузов делает его привлекательным для студентов, ищущих доступное жильё.

В округе работают как государственные, так и частные учреждения. Основу составляют народные школы и гимназии, которые готовят учеников к поступлению в университеты.

Таблица: основные учебные заведения Зиммеринга

Для многих семей именно наличие школ в шаговой доступности становится ключевым фактором при выборе жилья. Вокруг учебных заведений формируются маленькие центры притяжения с кафе, магазинами и библиотеками.

Роль образования в Зиммеринге выходит далеко за рамки школьных программ. Для района, который десятилетиями считался индустриальной окраиной Вены, наличие сильной образовательной базы стало важным фактором в его трансформации.

1. Формирование новой идентичности.
   Раньше Зиммеринг ассоциировался с заводами, трамвайными мастерскими и газгольдерами. Но сегодня местные школы и гимназии формируют другую реальность: район, где дети могут получать качественное образование наравне с «буржуазными» округами. Родители всё чаще выбирают квартиры вблизи школ, чтобы их дети имели доступ к современным образовательным программам.
2. Мультикультурность как плюс.
   Многие классы в Зиммеринге многоязычны: здесь учатся дети из турецких, сербских, арабских и восточноевропейских семей. Для одних это вызов (разный уровень владения немецким, необходимость интеграции), но для других — огромный плюс. Дети растут в среде, где с самого раннего возраста учатся толерантности и межкультурному диалогу.
3. Наличие курсов для взрослых.
   VHS Simmering — это важный элемент социальной политики. Курсы немецкого языка для мигрантов помогают интегрироваться новым жителям, а профессиональные программы (IT, бухгалтерия, дизайн, кулинария) позволяют взрослым менять профессию или повышать квалификацию. Для многих семей это шанс улучшить материальное положение, а значит — закрепиться в районе.
4. Культурное измерение образования.
   Музыкальная школа и библиотеки делают Зиммеринг не просто «учебным районом», а настоящим культурным центром. Здесь проходят концерты учеников, литературные вечера, кружки для подростков. Всё это добавляет району «мягкой силы»: он становится не только местом, где работают заводы, но и территорией с яркой культурной жизнью.
5. Привлекательность для семей и инвесторов.
   Для семей с детьми важен фактор «школы рядом». Районы с сильными школами и гимназиями автоматически становятся более ценными для покупателей жилья. Инвесторы тоже учитывают это: квартиры рядом с учебными заведениями легче сдавать в аренду.

Здесь сходятся все виды транспорта: метро, трамваи, автобусы, железная дорога, а всего в нескольких минутах на машине — автомагистраль A4 и аэропорт Schwechat. Именно транспорт определил развитие района и стал одной из главных причин его популярности у студентов, рабочих мигрантов и сотрудников международных компаний.

Если Фаворитен известен как густонаселённый «город в городе», то Зиммеринг можно назвать «узлом» — местом, где городская жизнь переплетается с логистикой и международными потоками.

Основу транспортной системы составляет линия U3, которая заканчивается именно в Зиммеринге. Это не просто удобство, а стратегическое преимущество:

• Жители Gasometer City могут за 12–15 минут оказаться в центре Вены на Stephansplatz.
• Школьники и студенты из Enkplatz быстро добираются к университетам в центральных районах.
• Рабочие и служащие из кварталов у станции Simmering совмещают дешёвое жильё и прямое метро в деловые кварталы.

Конечная станция U3 Simmering стала транспортным хабом: здесь пересекаются метро, автобусы и пригородные поезда. Благодаря этому район не изолирован, а наоборот — «втянут» в городской ритм.

Трамваи остаются важной частью жизни. Линия 71 особенно символична: ещё в XX веке венцы шутили, что «каждый житель Вены когда-нибудь поедет на 71-м» — ведь трамвай довозит прямо к Центральному кладбищу. Сегодня же маршрут связывает центр города с жилыми кварталами Зиммеринга и остаётся частью культурного кода района.

Автобусы обслуживают окраины и соединяют район с промышленными зонами, аэропортом и соседними округами. Особенно востребованы линии 76A/B и 79A/B, которые связывают южные жилые комплексы с метро.

Железная дорога. Станция Wien Simmering Bahnhof соединяет метро и пригородные поезда. Это даёт возможность жителям быстрее добираться в Нижнюю Австрию, что важно для тех, кто работает за пределами столицы.

Зиммеринг играет особую роль в транспортной системе Вены именно благодаря своему расположению. Район буквально «замыкает» юго-восточную часть города и контролирует выезды на автомагистрали.

Главная артерия — A4 Ost Autobahn, которая соединяет Вену не только с международным аэропортом Schwechat, но и с Венгерской границей. Для жителей и бизнеса это огромный плюс:

• до аэропорта можно доехать всего за 10–15 минут,
• поездка в Братиславу занимает около 40–45 минут,
• через A4 легко попасть к загородным районам Нижней Австрии.

Не случайно именно в Зиммеринге активно развиваются логистические центры и склады: компании ценят близость аэропорта и возможность быстро отправлять грузы за рубеж. Район становится привлекательным для международного бизнеса, но у этого есть и оборотная сторона.

Минусы для жителей: жизнь рядом с магистралью сопряжена с шумом и постоянным движением грузовиков. Особенно это ощущается в восточной части округа, ближе к Albern, где расположены промышленные зоны и грузовые терминалы. Несмотря на то что город активно внедряет шумозащитные экраны и развивает зелёные буферы, жители всё равно сталкиваются с проблемой трафика.

Таким образом, транспортная доступность Зиммеринга — это палка о двух концах: она даёт экономический рост и удобство для бизнеса, но в то же время формирует образ «индустриальной окраины».

Вопрос парковки в Зиммеринге всегда стоит остро. С одной стороны, это индустриальный район с высокой автомобильной активностью. С другой — здесь много старого жилого фонда, построенного ещё до эпохи массового автомобилизма, когда жильцам просто не нужны были гаражи.

В старых кварталах Зиммеринга проблема парковки чувствуется острее всего. Особенно это касается улиц, идущих параллельно Simmeringer Hauptstraße, где плотность застройки максимальна. Дома, построенные ещё в XIX – начале XX века, проектировались в эпоху, когда ни у кого не было личного автомобиля. Во дворах таких домов едва хватает места для зелёных зон и хозяйственных построек, поэтому разместить там машины просто невозможно.

Жители старых хофов и доходных домов часто рассказывают, что «вечернее возвращение домой превращается в лотерею» — получится ли найти свободное место рядом с домом, или придётся кружить по кварталу по 20–30 минут. Особенно тяжело тем, кто работает в центре и возвращается в район после 18:00, когда улицы уже забиты автомобилями.

Ситуацию усугубляет и то, что многие жители хранят автомобили, которые используют нерегулярно. Старые «гаражные машины» занимают места, хотя владельцы ездят на них лишь по выходным. Для района с высокой плотностью населения это превращается в настоящую головную боль.

Другая проблема — узкие улицы. В исторической части Зиммеринга дороги прокладывались под трамваи и пешеходное движение, поэтому сейчас каждая припаркованная машина превращает двустороннее движение в почти невозможное. Часто можно наблюдать, как автобусы и грузовики застревают, пока водители не перегонят свои автомобили.

Для многих молодых семей это становится причиной переезда в новые жилые комплексы, где есть подземные гаражи. Старые кварталы остаются привлекательными по цене, но вопрос парковки часто перевешивает все плюсы.

Город решает проблему при помощи системы Parkpickerl — специального разрешения для резидентов.

• Стоимость разрешения относительно невысока,
• оно позволяет жителям парковаться на улицах своего района без страха получить штраф,
• однако наличие «пикерля» не гарантирует свободного места.

В Зиммеринге почти весь район попадает под зону Parkpickerl, и это дисциплинирует ситуацию, но не избавляет от перегруженности

Совсем иная картина в новостройках у Gasometer City и на южных окраинах. Там уже на этапе проектирования учитываются современные стандарты:

• подземные гаражи,
• частные стоянки во дворах,
• станции для зарядки электромобилей.

Благодаря такому подходу жильцы не тратят время на поиск места вечером и могут быть уверены, что автомобиль или велосипед находится в безопасности. В некоторых комплексах, например у Enkplatz, внедряют и дополнительные сервисы: системы «умного дома» для управления парковкой, видеонаблюдение и зоны для каршеринга.

Для семей это особенно важно: возможность без стресса вернуться домой, припарковаться и сразу попасть в квартиру повышает комфорт жизни. Для инвесторов — это аргумент в пользу более высокой арендной ставки: арендаторы готовы платить больше за современное жильё с удобной инфраструктурой.

Вена последовательно движется к политике «меньше машин — больше общественных пространств». В Зиммеринге это особенно заметно: часть старых парковочных площадей уже переоборудовали в мини-скверы и детские площадки.

Такой подход нравится молодым семьям, но вызывает раздражение у автомобилистов, которым становится всё труднее найти место.

Зиммеринг нельзя назвать районом с «одной доминирующей верой». Здесь, как и во всей Вене, религиозная карта отражает многонациональность населения. На относительно небольшой территории сосуществуют католицизм, православие, ислам, протестантизм и даже буддизм. Такое разнообразие делает район интересным, но в то же время накладывает отпечаток на его имидж.

Католические храмы остаются главными архитектурными акцентами.

• Pfarrkirche St. Laurenz — одна из старейших церквей, вокруг которой формировался «старый Зиммеринг». Для местных жителей это не только место молитвы, но и культурный символ района.
• Pfarrkirche St. Karl Borromäus на Центральном кладбище стала настоящей визитной карточкой округа. Этот храм в стиле ар-нуво был задуман как мемориальный и до сих пор поражает своей монументальностью.

Православные приходы появились благодаря сильному присутствию сербской и румынской диаспоры. Они стали важными центрами притяжения: здесь проходят службы, детские воскресные школы, национальные праздники, что помогает мигрантам сохранить культурную идентичность.

Исламские центры и мечети занимают особое место. Для турецкой и арабской общин это не только духовные пространства, но и социальные центры. В них проводят языковые курсы, обсуждают вопросы адаптации, помогают новоприбывшим с документами. Часто именно такие учреждения становятся «мостом» между новыми жителями и австрийским обществом.

Буддийский центр — маленькая, но знаковая деталь. Он символизирует, что Зиммеринг открыт даже для экзотических для Вены традиций. Здесь проходят медитации, культурные мероприятия, фестивали тайской кухни и музыки.

Зиммеринг постепенно учится превращать своё индустриальное прошлое в культурное наследие. Там, где когда-то работали заводы и стояли газгольдеры, сегодня проходят концерты, выставки и фестивали.

Gasometer City — главная культурная точка района. Эти четыре гигантских газгольдера в начале XXI века пережили уникальную реконструкцию: внутри появились жилые апартаменты, студенческие общежития, концертный зал, кинотеатр и магазины. Сегодня это место притягивает не только жителей района, но и туристов, приезжающих сюда за необычной архитектурой и живой атмосферой.

Simmeringer Hauptstraße вечером напоминает маленький восточный базар, смешанный с венским колоритом. Тут можно найти кафе с турецким кебабом, сербский гриль, а чуть дальше — классическую австрийскую кондитерскую. Атмосфера улицы демократична, немного шумная, но именно в этом и заключается её «народный» шарм.

Schloss Neugebäude — пример того, как исторический объект используется в современном ключе. Замок XVI века стал площадкой для летнего кинотеатра, фестивалей и концертов. Для района это не только культурное, но и туристическое преимущество.

Baggerpark Wien — уникальное развлечение, которое выделяет Зиммеринг на фоне других округов. Возможность управлять настоящим экскаватором воспринимается как аттракцион и детям, и взрослым, и уже стало «визиткой» района.

Когда речь заходит о Зиммеринге, у многих в воображении сразу возникают трубы заводов и оживлённые магистрали. Но мало кто знает, что почти 40% территории района занято зелёными массивами. И это совсем не формальные «скверы во дворе», а полноценные пространства для отдыха.

Самый известный объект — Wiener Zentralfriedhof. Это больше, чем кладбище: по площади оно сопоставимо с целым районом (2,5 км²), а атмосфера здесь напоминает парк. Венцы приходят гулять по длинным аллеям, слушают пение птиц, катаются на велосипедах, и даже устраивают пикники. В некрополе покоятся Бетховен, Шуберт, Брамс, а для Моцарта установлен символический кенотаф.

Другие зелёные зоны тоже играют важную роль:

• Herderpark и Hyblerpark — семейные парки с детскими площадками и спортивными зонами;
• Laaer Wald — место, где можно уйти в лесные тропы за четверть часа от дома;
• близость к природному комплексу Lobau даёт жителям доступ к уникальной экосистеме Дунайских лугов.

Центральное кладбище Вены официально признано экологическим резерватом. Здесь обитают более 30 видов птиц, в том числе редкие совы, а флора насчитывает десятки растений, которых нет в других районах города.

Зиммеринг часто называют «индустриальным сердцем юго-востока Вены». Здесь по-прежнему сильны промышленные и логистические мощности:

• Siemens AG остаётся крупнейшим работодателем района, выпускающим оборудование и электротехнику.
• LEO Pharma работает на мировой фармацевтический рынок и тоже базируется здесь.
• Автомагистраль A4 и близость к аэропорту сделали район ключевым узлом логистики.

Однако XXI век изменил структуру экономики. Район постепенно перестаёт быть исключительно рабочим: в Gasometer City и вдоль U3 появились современные офисные здания, куда заходят IT-компании, консалтинговые фирмы и образовательные стартапы.

Структура экономики района (примерная оценка):

Таким образом, экономика Зиммеринга стала «смешанной»: рабочая индустрия остаётся, но рядом с ней растут культурные и офисные сегменты. Это баланс, который привлекает как рабочих специалистов, так и белые воротнички.

Зиммеринг долго считался рабочей окраиной Вены — с заводами, складами и густой жилой застройкой. Но последние два десятилетия этот имидж меняется. Район стал лабораторией для городских архитекторов и девелоперов: здесь активно тестируют новые форматы жилья, коммерции и культурных пространств.

Этот проект стал «визитной карточкой» района и всей Вены. Четыре гигантских газгольдера XIX века, ранее обеспечивавшие город коксовым газом, были полностью реконструированы. Снаружи здания сохранили исторический облик, а внутри появились:

• апартаменты разных категорий (от студенческих общежитий до бизнес-класса),
• концертный зал и кинотеатр,
• магазины, спортзалы и офисные помещения.

Gasometer City стал не только архитектурным экспериментом, но и примером того, как промышленное наследие можно превратить в драйвер развития района. Сегодня это один из самых престижных адресов Зиммеринга, где живут студенты, молодые семьи и обеспеченные специалисты.

Вдоль линии метро U3 активно строятся комплексы бизнес-класса. Их отличительные черты: подземные паркинги, энергоэффективные фасады, зелёные террасы и дворики для отдыха. Архитекторы делают ставку на «человеческий масштаб»: просторные квартиры сочетаются с общественными пространствами — садами, игровыми площадками, кафе на первых этажах.

Особенно заметна застройка вокруг Simmering Bahnhof: этот транспортный узел превратился в точку притяжения инвестиций. Рядом появляются офисы, магазины и образовательные центры, а квартиры здесь востребованы как у арендаторов, так и у покупателей.

На окраине района, ближе к Дунаю, развивается малоэтажная застройка. Albern стал ответом на запрос семей, которые ищут жильё с доступом к паркам и школам, но не хотят переплачивать за центральные округа. Здесь строятся современные таунхаусы, детские сады, спортивные зоны. В будущем планируется улучшение транспортной доступности, что сделает квартал ещё более привлекательным.

Зиммеринг — один из тех округов Вены, которые долгое время оставались «в тени». Его ассоциировали с заводами Siemens, складами вдоль A4 и Центральным кладбищем. Многие венцы воспринимали его скорее как транзитную территорию — через него ехали к аэропорту, к Дунайским луговым паркам или за город. Но уже к 2025 году ситуация заметно изменилась. Район, оставаясь рабочим по характеру, всё больше воспринимается как территория трансформации, а это делает его крайне интересным для инвесторов в недвижимость.

Главная особенность Зиммеринга — неоднородность цен. Здесь можно найти и дешёвые квартиры в старых хофах, и ультрасовременные апартаменты в Gasometer City.

• Старый фонд. Дома XIX–XX века, муниципальные квартиры («соцжильё») и обычные доходные дома. Цена: от €4900 за м².
• Новые проекты. Современные комплексы у Simmering Bahnhof и Enkplatz, Gasometer City. Цена: €6000–7000 за м².
• Аренда. В старом фонде: 11–12 €/м², в новостройках: 15–18 €/м².

В старых кварталах у Simmeringer Hauptstraße или недалеко от Zentralfriedhof можно найти жильё за 4900–5200 евро за м². Это в основном старые дома, построенные в конце XIX — начале XX века. Квартиры там просторные, но требуют реновации, лифт часто отсутствует, а отопление и коммуникации не всегда соответствуют современным стандартам. Такой сегмент остаётся востребованным у студентов, мигрантов и пенсионеров.

Совсем другая ситуация в новых проектах — у Gasometer, Enkplatz или Simmering Bahnhof. Там стоимость легко достигает 6000–7000 евро за м², а иногда и выше. Эти комплексы включают подземные паркинги, террасы, энергоэффективные системы, квартиры с «умным домом». Здесь селятся уже совсем другие люди: молодые специалисты, экспаты, семьи среднего класса и инвесторы.

Важно понимать: в рамках одного района разница в цене может достигать 40–50%, и это уникальная возможность для гибкой инвестиционной стратегии.

Инвесторы, которые обращают внимание на Зиммеринг, очень разные — от молодых частных покупателей до международных фондов. У каждой группы своя логика и цели, и именно в этом заключается уникальность района: он позволяет строить разные стратегии, исходя из бюджета и горизонта инвестиций.

1. Частные инвесторы с ограниченным капиталом

Для тех, кто только входит на рынок, Зиммеринг — идеальная точка входа. Старые квартиры в муниципальных домах и доходных зданиях возле Simmeringer Hauptstraße или в кварталах у Zentralfriedhof можно приобрести по цене ниже €5000 за м². Такие объекты не слишком привлекательны по картинке, но при этом сдаются стабильно: арендаторы — студенты, мигранты, пенсионеры.

Стратегия: минимальные вложения на старте, сдача по 11–12 €/м², стабильная доходность и возможность в будущем продать дороже после реновации района.

2. Инвесторы среднего уровня

Это те, кто рассматривает новые комплексы у метро U3 и Gasometer. Здесь уже работает другой сценарий: квартиры дороже (от €6000 за м²), но аренда выше — до €18 €/м². К тому же, такие квартиры легче продать через 5–10 лет, поскольку спрос у экспатов и семей стабильно высокий.

Стратегия: покупка нового жилья в кварталах Enkplatz, Simmering Bahnhof или Gasometer City. Высокая ликвидность и прирост стоимости выше, чем у старого фонда.

3. Международные инвесторы и фонды

Фонды недвижимости и крупные частные инвесторы смотрят на Зиммеринг с другой позиции — они заинтересованы в масштабных проектах. Например, реконструкция промышленных зон в Albern или участие в строительстве малоэтажных жилых комплексов. Для таких игроков важна не только аренда, но и капитализация через несколько десятилетий.

Стратегия: покупка целых зданий, участие в девелоперских проектах, ставка на долгосрочный рост стоимости земли и жилого фонда.

4. Молодые семьи

Хотя семьи не всегда рассматриваются как «инвесторы» в классическом смысле, их роль на рынке района огромна. Именно они формируют долгосрочный спрос на жильё. Молодые семьи всё чаще выбирают Albern и южные кварталы Зиммеринга: здесь зелёные зоны, парки, новые школы и детские сады. Для них цена €5000–5500 за м² выглядит доступной альтернативой соседнему Landstraße.

Стратегия: покупка жилья для жизни, но с пониманием, что в будущем квартира вырастет в цене и может быть выгодно продана.

5. Экспаты и специалисты

Эта группа арендаторов и покупателей особенно важна для района. Близость аэропорта Schwechat, удобное метро U3 и офисные центры возле Gasometer делают Зиммеринг удобным для тех, кто работает в международных компаниях или часто путешествует. Экспаты готовы платить дороже за комфорт и современное жильё.

Стратегия: аренда новостроек у Gasometer и Enkplatz. Для инвесторов это значит высокие ставки (€16–18 €/м²) и минимальные простои между арендаторами.

6. Студенты и молодые специалисты

Эта категория не покупает жильё, но формирует устойчивый спрос на аренду. Близость кампусов, доступность цен и хорошая транспортная связь делают Зиммеринг популярным среди студентов. Особенно востребованы общежития и студенческие апартаменты в Gasometer City, где удобная инфраструктура совмещена с молодёжной атмосферой.

Стратегия для инвесторов: покупка небольших квартир-студий для краткосрочной и среднесрочной аренды. Высокий оборот арендаторов компенсируется стабильным спросом.

Зиммеринг нельзя назвать районом «для всех». Его индустриальное прошлое, близость к аэропорту и большое количество заводов формируют особый характер. Но именно эта смесь «рабочего района» и «новых проектов» делает его привлекательным для целого ряда социальных групп.

Семьи с детьми

Зиммеринг — это один из тех округов, где семьи находят баланс между ценой и комфортом. С одной стороны, здесь много зелёных зон: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark, доступ к Laaer Wald. С другой — новые проекты в Albern и возле Enkplatz предлагают квартиры с просторными дворами, подземными парковками и школами в шаговой доступности. Родителям нравится, что рядом всегда есть детские сады, спортивные площадки и медицинские центры.

Студенты и молодёжь

Газометры давно превратились в символ «молодёжного Зиммеринга». Здесь общежития, студенческие апартаменты, кинотеатр, концертный зал и клубы. Добавим к этому метро U3, которое за 15 минут доставит в центр Вены, и получаем район, где студенты могут жить недорого и при этом оставаться «в городской жизни».

Рабочие и мигранты

Индустриальный характер округа и наличие предприятий Siemens и LEO Pharma делают район привлекательным для рабочих и мигрантов. Здесь по-прежнему много муниципального жилья и старых хофов, где арендная ставка держится на уровне 11–12 €/м². Это один из самых доступных сегментов в Вене.

Экспаты и специалисты

Для иностранцев, работающих в международных компаниях, Зиммеринг — удобная точка. С одной стороны — метро и 15 минут до центра, с другой — близость аэропорта. Многие экспаты арендуют или покупают квартиры в новых проектах у Gasometer City или Simmering Bahnhof, ценя современную архитектуру и развитую инфраструктуру.

Инвесторы

Если смотреть глазами инвестора, Зиммеринг сегодня — это «район перехода». Цены ещё ниже, чем в Landstraße или Favoriten, но растут быстрее среднего по городу. Высокая доходность аренды (около 4,5%) и прогноз роста цен до 7500 €/м² к 2030 году делают его привлекательным для тех, кто хочет «поймать волну роста».

Чтобы понять, где лучше жить, стоит рассмотреть Зиммеринг в контексте соседних и контрастных округов. Наиболее логично сравнить его с Фаворитеном (10-й район) и Ландштрассе (3-й район). Эти три округа находятся рядом, но представляют совершенно разные «миры» внутри Вены.

Зиммеринг (11-й район)

Зиммеринг — это прежде всего район перехода. Он вырос из индустриальной окраины с заводами и логистикой в сторону современного жилого кластера. Главный символ перемен — Gasometer City, где промышленное прошлое стало культурным и жилым настоящим.

Цены на жильё здесь заметно ниже, чем в центре: от €4900 в старом фонде до €7000 в новых комплексах. Аренда варьируется от 11 до 18 €/м². По доходности инвестиций Зиммеринг сейчас один из лидеров, обгоняя центральные районы.

Основные плюсы — транспортная доступность (U3, аэропорт, A4), зелёные зоны (Zentralfriedhof, Herderpark), мультикультурность и быстрое развитие. Минусы — шум от трассы, соседство со складами и стереотипы о «рабочей окраине».

Фаворитен (10-й район)

Фаворитен — самый густонаселённый округ Вены, с населением более 210 тысяч человек. По сути, это «город в городе». Район тоже долгое время считался рабочим, но после строительства Hauptbahnhof он пережил урбанистическую революцию. Сегодня кварталы Sonnwendviertel и Belvedere уже сравнивают с престижными районами.

Цены на жильё в Фаворитене выше, чем в Зиммеринге: от €5500 до €7500 за м², аренда — 13–16 €/м². Район популярен у студентов, семей и экспатов, которые хотят жить ближе к центру, но дешевле, чем в 1–4 округах.

Сильные стороны — мультикультурность, развитая транспортная сеть (U1, Hauptbahnhof), современное жильё у вокзала. Слабые — перегруженность, шумные улицы и репутация «неблагополучных кварталов» в старой части.

Ландштрассе (3-й район)

Ландштрассе — это уже совсем другой уровень. Район считается престижным: здесь находятся дипломатические миссии, Belvedere, Hundertwasserhaus и офисы крупных компаний. Для экспатов и состоятельных семей 3-й район — выбор «классической престижной Вены».

Цены здесь соответствующие: от €8500 до €9000 за м², аренда — 14–16 €/м². Инвестировать в Ландштрассе выгодно в долгосрочной перспективе, но входной порог очень высок. Доходность от аренды ниже (3%), зато район обеспечивает стабильность и высокий статус.

Сильные стороны — центральное расположение, престиж, архитектура и культурные достопримечательности. Слабые — высокая стоимость жилья и ограниченный выбор «доступных» вариантов.

Итоговое сравнение

Если рассматривать эти три округа как варианты для жизни или инвестиций, то получается следующая картина:

• Зиммеринг — выбор для тех, кто ищет баланс: доступные цены, удобный транспорт, высокий потенциал роста. Район ещё «шероховатый», но именно в этом его сила: сегодня можно купить относительно дёшево, а через 5–10 лет получить серьёзный прирост стоимости. Подходит студентам, молодым семьям, инвесторам и экспатам, которым важна близость к аэропорту.
• Фаворитен — динамичный гигант. Здесь жизнь кипит: рынки, рестораны, новые кварталы у вокзала. Это место для тех, кто хочет жить в «реальной Вене», где соседствуют рабочие, мигранты, бизнесмены и студенты. Район дороже и шумнее, чем Зиммеринг, но и ближе к центру.
• Ландштрассе — престиж и стабильность. Этот округ подходит для состоятельных семей, дипломатов и инвесторов, которые ищут надёжность, а не максимальную доходность. Это район, где статус важнее цены, и где Вена раскрывает своё «классическое лицо».

Когда мы говорим о 11-м районе Вены, я как эксперт по недвижимости всегда подчеркиваю: это округ для тех, кто умеет смотреть на 5–10 лет вперёд, а не только на сегодняшние стереотипы.

Зиммеринг долго жил с ярлыком «рабочая окраина». Заводы, автобан, склады у аэропорта — всё это создавало образ района, где думаешь скорее о логистике, чем о комфортной жизни. Но последние 20 лет здесь произошли перемены, которые кардинально изменили его перспективы.

Gasometer City стал символом этой трансформации: то, что раньше ассоциировалось с газом и промышленностью, сегодня воспринимается как модный культурный и жилой кластер.

Для кого район подходит

• Семьям с детьми — за счёт зелёных зон (Zentralfriedhof, Herderpark), школ и относительной тишины в южной части. Цены ниже, чем в Ландштрассе или даже Фаворитене, а при этом инфраструктура не уступает.
• Студентам и молодёжи — благодаря общежитиям и аренде возле Gasometer. Молодая энергия заметно оживила район.
• Экспатам и деловым людям — близость к аэропорту и метро U3 — это то, что трудно переоценить. Для тех, кто часто летает или работает в международных компаниях, Зиммеринг удобнее многих престижных округов.
• Инвесторам — именно здесь сейчас наилучшее сочетание доходности и доступности. Доходность аренды в районе ~4,5%, что выше, чем в центре. А цены всё ещё на 20–30% ниже, чем в «буржуазных» кварталах.

Чего ждать инвестору

Если вы покупаете жильё в Зиммеринге в 2025 году, вы входите в рынок на волне роста, но ещё не на пике. Цены в €4900–7000 за м² кажутся умеренными, если сравнивать с Ландштрассе (€8500–9000). Прогноз до 2030 года — рост до €7200–7500, а в премиальных проектах даже до €8000. Это означает, что инвестиция окупится не только за счёт аренды, но и через рост капитала.

Но важно помнить: район неоднородный. В старых кварталах у Simmeringer Hauptstraße до сих пор чувствуется «рабочая Вена». Здесь дешевле, но и атмосфера шумнее. В то время как новые дома у Gasometer и Enkplatz уже сравнивают с престижными кварталами.

Риски и ограничения

Конечно, нельзя закрывать глаза на минусы. Автомагистраль A4 создаёт шум и загрязнение воздуха. Старые хофы иногда находятся в плачевном состоянии и требуют вложений в реновацию. А стереотип «неблагополучного района» ещё долго будет звучать в разговорах о Зиммеринге.

Но, как показывает практика Вены, именно такие районы через 10–15 лет становятся новыми центрами городской жизни. Точно так же в своё время изменился Фаворитен, и сегодня его новые кварталы входят в число самых востребованных.

Если вам нужен престиж и статус — выбирайте Ландштрассе. Если ищете динамику и мультикультурность — Фаворитен будет идеален. Но если вы хотите войти в рынок «до того, как он станет дорогим», то Зиммеринг — это ваш вариант.

Я бы сказал так:

• для жизни «здесь и сейчас» Зиммеринг подходит тем, кто ценит транспорт, зелёные зоны и доступность,
• для инвестиций — это одна из лучших точек Вены в 2025 году.

Мой экспертный прогноз: через 10 лет мы будем говорить о Зиммеринге так же, как сегодня говорим о Фаворитене — «когда-то был рабочим районом, а теперь стал престижным кластером».