奥地利房地产词典：购房前需要了解的150多个术语

2026年10月10日

Ksenia Levina

在维也纳的公寓列表中，您可能会看到使用面积”、维修储备金公寓专有所有权或地上权”等字样。在合同中，您会看到购买要约资金监管账户和“Aufsandungserklärung”。翻译有助于理解词语，但并不总能澄清它们所代表的权利、成本和义务。

例如，购买要约这样的描述即使在签署详细合同之前也可能对买家产生约束力。维修储备金并不意味着房子有足够的资金进行未来的翻新。广告中的战后建筑也并不一定意味着这是一栋新建房屋。

这份维也纳房产词典解释了在奥地利选择、购买和拥有房产时使用的各种术语。每个术语都附有定义，并包含买家应注意的事项信息。这些定义有助于您与经纪人、律师、公证人或税务顾问就特定房产进行讨论。

如何使用字典

这些条款根据买方的任务进行分组：

1. 所有权交易及登记。2
. 所有权形式及投资标的。3
. 租赁及租赁权。4
. 建筑物、布局及面积。5
. 税费及其他费用。6
. 公寓及房屋相关文件。7
. 交易各方及政府机构。

最后，我们汇总了常见翻译错误列表、常见问题解答以及一份需要检查的文档清单。术语解释详见博客的相应版块；详细的计算和步骤说明也位于其中。

“解读术语并非语言学问题，而是法律尽职调查流程的一部分。当客户理解摘录C页和业主会议纪要的内容时，他们就能做出自己的决定，而不是依赖他人的解读。我的工作是帮助他们在签字前达成这一目标，而不是签字后。”.

—— 克谢尼娅，维也纳房地产投资公司投资顾问

1. 产权交易和登记

在奥地利购买房产时，签署合同和产权登记是两个独立的步骤。产权的确认以上土地登记簿。钥匙交接和付款日期可能在合同中另行规定。

学期	含义以及买家应该检查的内容
购买要约	这是在特定条件下提出的购买要约。它通常在特定期限内对买方具有约束力。如果卖方及时接受了足够具体的要约，则可能形成具有法律约束力的合同。这并非简单的看房请求或预订。
绑定	购买要约对要约人具有约束力的期限。签署要约前，务必核实要约的有效期和约定的终止条款。
安博特萨纳赫姆	卖方接受要约。法律后果取决于要约的内容、接受的及时性以及所规定的条款和条件。
买卖合同	买卖协议。它明确了房产、价格、付款方式、过户、担保及其他条款。产权登记需要符合规定格式的文件，包括经过适当认证的签名。
Aufsandungserklärung	明确同意在土地登记簿上进行特定登记。在买卖交易中，这通常是指卖方同意登记买方的产权。该同意可以包含在合同中，也可以包含在单独的文件中。
Treuhand / Treuhandschaft	可信赖的交易支持：授权代表在约定的条款内管理资金和文件。信托范围和向卖方付款的流程至关重要。
资金监管账户/ Anderkonto	用于保管和转移资金的信托账户。账户名称本身并不能说明保护条款；您需要查阅信托协议和付款依据。
土地登记簿	土地登记册是国家不动产权利登记册，记录所有权人、登记权利和产权负担。摘录需与相关文件一并阅读。
产权登记录入	在土地登记簿中，权利（例如物权或抵押权）的最终登记是指对权利的最终确认。在普通的买卖交易中，正是通过登记，买方才成为所有权人。
Einlagezahl (EZ)	不动产在土地登记册上的登记编号。它与地籍册名称（Katastralgemeinde）一起使用，用于识别房产。
Katastralgemeinde (KG)	地籍社区是领土登记单位。其名称和编号有助于在登记簿中正确识别房产。
Grundstücksnummer	地籍登记册中的地块编号。一个土地登记簿记录可能包含多个地块。
顺位登记备注	该标记可确保在未来的买卖或抵押登记中获得优先权。通常情况下，该标记自申请获批之日起有效期为一年。它并不妨碍所有者进行后续交易。
沃默克	有条件的产权登记，需要后续确认（Rechtfertigung）。它不等同于最终的产权登记。
Lastenfreistellung	解除房产上约定的所有产权负担。具体而言，是指解除卖方的抵押权。合同必须明确规定解除哪些产权负担、由谁解除以及费用由谁承担。
抵押权	留置权，通常用于担保贷款。本文将审查担保债务、已登记留置权的金额以及解除或保留留置权的程序。
地役权	地役权：指对他人财产享有的通行权、旅行权、使用权或其他有限权利。具体权利的内容和含义由其所依据的文件决定。
禁止和限制	禁止设定抵押权和转让抵押权。可能需要受益人同意。其有效性取决于法律依据和登记情况。
优先购买权	优先购买权。出售时，拥有此权利者可能需要按照适当的条款出售房产。交易完成前，销售程序会进行核实。
Gewährleistung	房屋缺陷的法律责任。务必仔细核查合同中约定的规格和条款：责任限制的能力尤其取决于当事人的法律地位。
交房	实际的房产过户。通常情况下，钥匙、房屋状况、水电煤气表读数以及过户文件都会被记录在案。房产过户本身并不能取代所有权登记。
Grundverkehrsbehörde	负责根据相关联邦州的法规审查房地产收购的机构。根据买方的身份或房产的特征，可能需要获得许可。
自给自足	由授权代表（通常是律师或公证人）计算并支付所需款项。买方应收到已完成交易的计算结果和确认函。

购买要约需要了解哪些重要事项？

签署要约前，必须就购买价格、期限和必要条件达成一致，包括外国人在奥地利购买房产的相关限制。如果交易取决于银行贷款或收购许可，则必须在文件中明确体现。口头解释不能代替合同约定。

结算和登记机制相互配合。登记制度（Rangordnung）保障登记的优先权，国库（Treuhand）规范资金的使用，而最终产权（Lastenfreistellung）则决定解除产权负担。这些机制的适用范围和顺序因具体交易而异。

2. 所有权形式和投资对象

公寓专有所有权赋予购买者对特定公寓的独占使用权和处置权。同时，购买者也拥有共有产权的份额。因此，在购买公寓时，公寓本身以及整栋楼的产权文件都非常重要。

学期	含义以及买家应该检查的内容
艾根图姆	所有权。所有者的权利范围取决于法律、已登记的产权负担和其他适用的限制。
共有产权	共有产权。没有公寓专有所有权一份产权份额并不构成对特定公寓的独占所有权。
公寓专有所有权(WE)	对与共有财产份额相关的特定公寓、独立房间或停车位享有专属使用和处置权。
业主共同体	业主共同管理物业的社区。楼宇维护决策可能会影响公寓业主的支出。
明德斯坦蒂尔	获得相应权利所需的共有财产份额公寓专有所有权。其大小需与所购财产的文件进行比较。
使用价值份额	单项房产的估计相对价值。用于确定份额；考虑面积和房产特征调整。它并非市场价格。
专有部分份额核定	这是实践中用于确定单个物品使用价值份额术语。仅凭此计算并不能完成公寓所有权的登记：还需要相关文件和登记手续。
共有部分	建筑物的公共区域：例如楼梯、外立面、屋顶或公用设施系统。其组成和使用程序在建筑物文件中均有详细说明。
Zubehör-公寓专有所有权	与特定公寓房产依法关联的附属设施，例如特定的地下室或花园地块。停车位可能属于独立房产；其产权状况需单独核实。
地上权	拥有他人土地上建筑物的产权。产权期限为10至100年。剩余期限、合同条款、付款方式以及终止合同的后果都非常重要。
超级	在他人土地上建造的建筑物，并非用于永久居住。这是一种特殊的法律概念，与地上权有所区别。
用益权	使用他人财产并从中获取收益的权利。这可能会限制所有者独立使用或出租该财产的能力。
居住权	在特定范围内居住或使用住房的权利。居住或使用住房的人员、场所和期限均由该权利的依据决定。
合作社住房	这是指由非营利性住房组织（通常是合作社）拥有的住房的俗称。通常情况下，租户需要缴纳一定的费用才能租住或使用该房产。如果满足特定条件，之后可以购买；但并非每套公寓都能保证这一点。
Gemeindewohnung / Gemeindebau	市政公寓/市政住宅楼。此类住房按照特殊规定提供，不属于常规私人公寓市场。
Vorsorgewohnung	购买此公寓的目的是为了长期出租以获取租金收入。该房产所有权并不保证租金收入、增值税抵扣或其他税收优惠。
安莱格公寓	投资型公寓。这是市场上对投资性房产的统称，不具有特定的法律地位。
巴赫伦模型	一种参与房地产建设或翻新的投资模式。权利、义务、风险和税务影响取决于具体的项目结构。
津斯豪斯	旨在产生租金收入的公寓楼。该术语通常用于较老的公寓楼，但楼龄本身并不能决定其法律地位。
Immobilien-GmbH	拥有房地产或进行相关交易的有限责任公司。通过有限责任公司购买房产并不意味着自动免除许可证要求。
股票交易	收购拥有房地产的公司的股份或股票。买方获得的是公司的所有权，而非直接购买房产。需要审查公司负债和税务影响。

为什么房屋净值如此重要

两套面积相同的公寓可能拥有不同的使用价值份额，并且在共有产权中所占的份额也可能不同。在评估当前的付款情况时，不仅要核实份额，还要查看现行的费用分摊方式：法律、业主协议和特殊规定可能采用不同的计算方法。

对于地上权终止日期和条款需要单独审查。对于股权交易，则需要考虑公司的义务、参与结构和税务问题。这些结构不能仅仅根据要价与标准的公寓购买相提并论。

投资奥地利房地产时，所有权形式会影响成本、管理程序和使用可能性。

3. 租赁及租赁法

对于计划出租的公寓而言，适用的租赁制度至关重要。它决定了允许的租金、租户保护以及合同要求。仅仅在房源信息中使用“老房子”或战后建筑等字眼并不能确定适用的租赁制度。

学期	含义以及买家应该检查的内容
MRG — 租赁法	《租赁法》可能全部适用、部分适用或不适用于特定合同。其他适用规则，包括一般民法规则，仍然有效。
Vollanwendung	全面适用《市场租赁规则》（MRG）。这包括（但不限于）关于合理租金、运营成本和租赁终止保护的规定。具体的租金确定方法取决于房产和租赁协议。
Teilanwendung	MRG 部分适用。尽管 MRG 规定的基本租金限制通常不适用，但某些保护性条款仍然有效。这并非缺乏监管。
Vollausnahme	本合同不属于《市场规则》的适用范围。权利和义务由合同的其他适用规则和条款确定。排除依据必须得到确认。
主米茨金斯	基本租金。这不包括其他费用，例如运营费用、各项服务费以及增值税（如适用）。
里希特沃特米茨	租金根据参考租金计算，并包含允许的附加费和折扣。此规定适用于法律规定的情形，但并非所有老旧公寓都适用。
里希特沃特	这是联邦政府为计算某些受监管租金而设定的基准值，并非平均市场租金。
拉格祖施拉格	计算管制租金时会加收地段附加费。该附加费的合理性和合法性需根据具体地址和合同进行核实。
类别	租金根据公寓的配套设施等级而定，并与某些合同和过渡条款相关，不能自动适用于所有同等级的公寓。
安格梅森·米茨辛斯	根据市场监管小组（MRG）的规定，租金应合理。租金的确定应基于房产的特点和位置，而不仅仅是业主的个人喜好。
贝弗里斯通	确定租赁期限。对于MRG行业的住宅租赁合同，根据2026年起生效的规定，一般而言，根据《住房和租赁法》（KSchG），作为企业家的房东的最低租赁期限为五年，而非企业家的房东的最低租赁期限为三年。需核查合同日期和过渡条款。
Befristungsabschlag	在适用租赁限制的情况下，短期租赁可享受折扣。此折扣并非奥地利所有租赁合同的强制性折扣。
Kündigungsverzicht	双方同意在特定期限内放弃标准终止条款。务必确认该条款适用于哪些人以及仍然有哪些终止理由。
Wertsicherungsklausel	租金调整条款，可根据指数或其他双方约定的机制进行调整。该条款的适用受相关限制和合同要求约束。
MieWeG - Mieten-Wertsicherungsgesetz	租金指数化调整条款的相关法律规定了租金指数化的计算方法。具体计算取决于适用范围、合同日期和过渡性条款。
押金	租户押金。此押金用于支付合理的索赔，并在租赁期满时全额退还。此押金并非公寓的购买价格。
阿布洛斯	例如，为转移家具或进行某些改良而支付的款项。这种做法是否合法取决于对价的依据和比例；收取不合理的费用以获取合同可能违法。
投资	租赁期满时，租户可获得部分投资补偿。补偿资格取决于所进行改造的类型以及是否符合法律条款和条件。
安特米特	转租。转租的可能性和限制取决于协议和适用法规。并非总是需要以相同形式另行签署同意书。
入行权	在特定情况下，某些人有权订立现有的租赁协议。仅凭亲属关系并不能保证享有此项权利。
Erhaltungspflicht	维护和修理某些故障的责任。各方之间的责任分配取决于法律制度和工作的性质。
Räumungsklage	驱逐或腾空房屋。强制腾空需要遵循法律规定的程序；自行更换门锁并不能代替法律程序。
开关	维也纳市政府下属的住房纠纷处理机构，专门处理特定类型的住房纠纷。在维也纳，该机构审理法律规定的案件；但它并非所有租赁纠纷的强制性第一步。
Mietvertragsgebühr	租赁协议费。住宅租赁协议免收此费用；其他协议是否适用另行规定。

为什么建造年份不能提供完整的答案

在确定最低租金，需要考虑建筑许可证的日期、公寓所有权情况、国家资助、新建房屋以及其他相关因素。例如，老建筑中后期加建的阁楼可能适用与较低楼层公寓不同的租金等级制度。

对于投资者而言，首先要确定法律框架，然后核实现有合同，最后才能计算租金收入。广告上或邻近公寓的租金价格并不能作为所购房产的合理租金标准。

收入预测还需要考虑维也纳的租金指数化条件：年度增长不能自动计入。

案例研究:

买家计划在租约到期后入住公寓。我审查了合同，发现其中存在一些需要对该条款的有效性进行法律评估的情况。我与律师共同认定，要求买家在约定日期前腾空公寓是不可能的。我还审查了选择标准：如果是自住，则必须购买已确认产权完全归买家所有的房产。这排除了一个不符合买家计划的选项。

4. 建筑、布局和面积

房源信息中的描述有助于您了解公寓的大致情况，但不能代替查看平面图、许可证和实际房屋状况。这一点在比较房屋大小和购买维也纳老城区（Altbau）的公寓，因为您需要查看所有翻新和改造的证明文件。

学期	含义以及买家应该检查的内容
阿尔特鲍	旧建筑；在维也纳市场上，这个词通常用来指代历史建筑。这个术语并没有一个统一的日期来决定所有法律后果。租赁和建造分别适用不同的标准。
春天	这是19世纪至20世纪初城市快速发展的历史时期。它指的是一个建筑时期，而不是对技术状况或保护状态的确认。
战后建筑	在市场分类中，指新建或相对较新的建筑。可能指几十年前建造的房屋，并不表示近期竣工。
初次	首次入住。这可能指新房产，也可能指翻新后的首次使用。务必明确具体新建或翻新了哪些部分。
Dachgeschossausbau (DG)	将居住空间改造成阁楼或顶楼空间。他们会检查许可证、登记面积以及改造后建筑物的独立法律地位。
罗达赫博登	未开发的阁楼。能否改建为住宅取决于房产所有权、审批手续、建筑要求和技术规范。
地下	低于或部分低于地面的空间。住宅用途由许可用途和建筑法规决定。
高地	地面层抬高。窗户高度、无障碍通行条件和实际位置需要现场核实。
夹层	这是某些历史建筑中常见的中间楼层。仅凭名称无法准确判断其位置和高度。
斯蒂奇	楼梯、入口或建筑的一部分。门牌号可能是地址的一部分，用于准确识别公寓。
顶部	指定一个独立的公寓或房屋，例如 Top 14。该号码在广告、平面图、合同和所有权文件中均有核实。
内阁	一间小房间。这个词本身并不表示有独立的供暖系统、符合住宅标准，或者可以用作卧室。
阳台	凉廊是建筑体量的一部分，一侧敞开。如果符合既定标准，其面积计入使用面积；凉廊并非自动被视为阳台。
凸窗	凸窗是房间内向外突出的部分。检查平面图、实际尺寸和结构状况非常重要。
内霍夫	内庭院。面向庭院的窗户并不能保证安静或良好的采光：庭院的大小、用途和相邻空间都是重要的影响因素。
沃恩使用面积	住宅物业的可用面积。计算方法根据相关文件和适用依据而定；仅凭广告宣传的面积标注不足以确定。
使用面积	法律规定的计算中所使用的可用面积。根据《住宅建筑规范》（MRG）和《住宅建筑规范》（WEG），开放式阳台和露台不计入在内，但凉廊可能计入。对于地下室和阁楼，其是否适合住宅或商业用途至关重要。
A、B、C、D类	根据MRG（公寓管理条例）对公寓设备进行分类。这些分类考虑了法律规定的特征以及房产在法律有效时期的状况。分类字母不能代替设备描述。
维德蒙	一块土地或一处房产的用途取决于具体情况。区分该地块的城市规划用途、房屋的许可用途以及公寓所有权文件中规定的用途至关重要。
平面图	场地及邻近区域的规划分区方案，用于规定允许的用途。它有助于评估场地及邻近区域的允许用途。
建设计划	开发规划。包含允许施工的各项参数，例如高度、建筑线和其他限制。
二维座位	第二居所。登记并不意味着可以将其用作旅游或度假住所。限制和可能产生的费用因地区而异。
文克马尔舒茨	古迹保护的具体要求取决于其具体状况和计划工程。古迹保护审批和施工许可证是两回事。
舒茨区	受保护的开发区，尤其是在维也纳，可能会限制对建筑物外观和其他工程的改变，但不会自动赋予其古迹地位。
热消毒	提高建筑物的保温性能：例如，对个别构件进行隔热或升级改造。改造范围和结果必须记录在案。
将军	全面翻新或大型翻新。市场评级未提供完整工程清单：请咨询已完成的工程及完成时间。
Sanierungsbedürftig	需要维修或重建。措辞中并未提及预算：估价取决于建筑物的状况、工程设计、许可证以及工作范围。

如何避免比较面积时出错

比较两套公寓时，了解每套公寓的面积计算方式至关重要。阳台、凉廊、露台和可用地下室的面积认定标准可能不同。将广告中列出的所有面积值相加，并不一定能得出具有法律效力的使用面积。

维也纳市的 MA 25 法规专门针对凉廊、阳台、露台和其他元素进行了说明。对于具体的公寓，比较房源信息、平面图以及确定面积和共享空间的文档会很有帮助。

案例研究:

买家正在考虑一套标价32万欧元、面积为80平方米的公寓。我将标价与平面图和面积计算进行了对比：标价包含了8平方米的开放式阳台。实际室内面积为72平方米，因此价格约为每平方米4444欧元，而非标价的每平方米4000欧元。我重新计算了类似房产的报价，并将阳台的价值单独考虑在内。买家在提交报价前获得了合理的房产估价。

5. 税费和支出

对买家而言，区分一次性交易费用、业主持续支付的费用以及收到收入或出售房产时需缴纳的税款至关重要。这些费用产生的原因各不相同，不应合并为一个单一的“维护成本”数字。

学期	含义以及买家应该检查的内容
购物本科斯滕	与购买相关的其他费用包括税费、登记费、法律服务费、佣金和其他交易特定费用。这些费用与公寓价格分开计算。
不动产取得税(GrESt)	房地产购置税。对于典型的有偿购买，标准税率为3.5%；税基和例外情况取决于转让类型。
登记费	在土地登记簿上登记财产权的费用。标准财产登记费率为财产权价值的1.1%；可能的优惠视具体情况而定。
抵押权登记费	抵押品登记费。该费用根据所登记的抵押品而定，可能与实际贷款金额有所不同。
合同费用	合同准备和管理费用。务必确定服务范围、增值税、额外费用以及是否包含受托人支持服务。
房产中介	经纪佣金。对于超过 48,448.51 欧元的典型公寓交易，买卖双方的最高佣金率为 3% 加增值税。对于金额较小的交易，适用不同的佣金限额；实际佣金以合同为准。
Bestellerprintz	先到先得原则适用于租赁经纪业务。该原则决定了谁可能需要支付佣金。但该原则并不自动适用于房地产买卖。
基本税	定期征收的房产税。税额根据相关标准和市政法规确定；并非购置税。
房屋运营费	运营费用。根据《市场监管法》（MRG）的全面实施，其清单由法律规定；在其他制度下，则需依据额外的法律和合同条款。并非所有业主每月支付的款项都属于房屋运营费。
房屋运营费	报告并重新计算该期间的运营费用。允许您核实应计项目并将其与预付款进行比较。
维修储备金	业主协会会设立储备金用于未来支出，特别是建筑维护费用。实际余额、计划支出和缴款金额都会经过核实。储备金的存在并不能保证不会产生额外费用。
维护费用	物业维护费用。区分公寓内部的维修工作和建筑物公共区域的维护费用非常重要。
物业管理公司荣誉	物业管理公司报酬。其计算方法以及分配给业主或租户的具体程序取决于适用的法律法规。
热水器账单	计算供暖成本，如果系统适用，还需计算热水成本。需核实周期、分配方式和实际消耗量。
吸烟者	烟囱清扫工或进行相关检查的专业人员。这是服务提供商，发票上会列明该设施所需的其他相关服务。
Zweitwohnsitzabgabe	根据适用的地区或市政法规，可能需要缴纳第二套住房税。这并非单一的联邦税；该费用的存在需在房产所在地进行核实。
Umsatzsteuer (USt)	增值税。应税住宅租金一般适用 10% 的税率，但可能有例外情况和特殊规定；停车和某些服务的税率可能不同。
沃斯图拉布祖格	进项增值税抵扣需满足法律规定的条件。购买投资性公寓本身并不赋予您无条件抵扣的权利。
AfA - Absetzung für Abnutzung	税收折旧。对于有租金收入的建筑物，标准法定折旧率通常为每年1.5%。土地不计提折旧；特殊的税收制度和折旧基数需要单独计算。
利布哈伯雷	对并非旨在产生既定意义上的综合利润的活动进行税务分类。可能会影响亏损确认和增值税处理。某一年度出现负面结果并不足以得出结论。
不动产转让所得税— Immobilienertragsteuer	房地产销售所得税是一种特殊的所得税形式。相应收入的标准税率为30%，但税基、例外情况和特殊情况需单独计算。
诺伊弗莫根	指定某些房产的实际税收收入和支出通常在出售时计算。根据房产的历史税务状况而非仅仅根据购买日期来划分类别更为合适。
阿尔特弗莫根	某些“老旧”房产在出售时可享受特殊的所得税计算方式。适用性取决于之前的税务状况和其他情况，包括土地预期用途的变更。
主座位自由	出售主要住宅所得收入在符合特定条件的情况下可免征不动产转让所得税。仅登记主要住宅并不足以免征主要住宅税；实际使用以及满足规定的使用期限至关重要。
制造商解放	自建房屋出售可享受税收豁免，但需满足特定条件。此项豁免不自动适用于土地或已购买并翻新的房产。

哪些金额不能合并计算？

房屋运营费、维修储备金和其他费用可能包含在同一份月度通知单中，但它们会被归入不同的类别。对于投资模式，需要确定哪些费用由房东承担，哪些费用可以转嫁给租户。

在评估购买情况时，在奥地利购买房地产时，额外付款和隐性成本，包括法律服务费、适用的增值税和登记费。

案例研究:

卖方提供了5000欧元的折扣，但在审核文件时物业管理公司我发现房屋外墙即将进行维修，且储备金不足。我将项目预算与成本分摊表进行比对后，计算出可能需要额外支付7200欧元的首付。随后，我与卖方明确了融资安排和付款条款。在签署合同前，我们与卖方就这些费用的分摊达成一致，以便买方能够估算出完整的交易预算。

6. 公寓和房屋的相关文件

单一文件无法全面反映房产情况。摘录显示已登记的权利，平面图显示建筑布局，而物业管理公司的文件则显示建筑物的财务状况和即将进行的工程。

学期	含义以及买家应该检查的内容
土地登记簿	这是一份土地登记册摘录。A页包含房产信息及相关记录，B页包含所有权信息，C页包含产权负担信息。相关证明文件的相关性和内容至关重要。
暴露	这是一份关于房产的信息性描述。其数据必须经过核实，但不能假定其完全不具有法律效力：具体陈述可能会影响双方约定的房产特征和责任。
能源效率证书	能源性能证书。出售或出租房产时，除非另有规定，否则必须提供一份不超过十年的文件。该文件中的估算值并不等同于实际供暖费用。
使用价值份额gutachten	专家对各类房产使用价值份额提供专业意见。帮助比较公寓、配套设施以及共有房产的份额。
公寓专有所有权	公寓所有权协议。该协议规范了相关权利、房产用途以及业主之间的关系。它应与登记文件及其他相关文件一并阅读。
房屋秩序	房屋规章，例如关于使用公共区域和保持安静的规定，并不会自动凌驾于法律赋予的权利之上。
特征集合的协议	业主大会会议纪要。包含讨论内容和决议。对于未来的支出，务必明确各项决议的具体内容、顺序以及资金来源。
雅雷萨布雷克农	年度物业管理报告。内容涵盖收入、支出、余额和应计项目的分配情况。
预演	管理公司提供的关于拟开展工作和费用的初步信息。有助于识别尚未反映在当前付款中的计划。
建造意愿	颁发建筑许可证或特定修改许可证。他们核实实际施工是否符合批准的设计。
Benützungsbewilligung	获准在需要的地方使用已建成的建筑物。根据土地和程序的不同，可能还需要其他文件，例如竣工通知书。
包机合同	与开发商签订合同。如果符合合同条款，则适用《比利时房地产法》（BTVG）规定的特殊买家保护机制。并非所有与开发商签订的合同都自动包含相同的保障。
信托契约	信托协议。它规定了谁接受资金、他们检查哪些条件以及何时授权他们转移资金。
融资	融资确认函。该确认函可能附带条件、有时限，或取决于房产估值。务必确认其是否代表银行的最终承诺。
格伦德里斯	单凭公寓平面图并不能确认重建的合法性或所示区域的准确性；平面图的来源、日期以及与实际情况的吻合度都很重要。
梅尔德泽特尔	居住登记表。本表不构成产权证或购房许可证。相关登记信息仅用于确认居住登记。

除了广告之外，还可以要求什么？

初步检查通常需要一份最新的产权摘录、一份平面图、公寓所有权文件和一份能源性能证书。对于建筑评估，近期的年度报告、维修储备金信息、Vorausschau（建筑评估报告）以及过去几年的会议记录都很有帮助。以上仅供参考，并非每次交易的强制性要求。

如果有翻新、阁楼、独立花园或停车位，则需要提供文件证明其状况。如果公寓目前有租户居住，则需要提供有效的租赁合同及其他相关协议。

7. 交易各方和政府机构

购买房产前，最好先了解谁负责选房、谁负责起草合同、谁负责检查房屋的技术状况以及谁负责管理信托账户。一位专业人员可以身兼数职，但必须明确其工作范围。

学期	含义以及买家应该检查的内容
律师	律师。可提供交易咨询、起草合同，并协助办理结算和登记手续。需明确委托方及委托范围。
公证	公证员。负责认证签名和文件，还可以起草合同和处理信托交易。他们的职责不仅限于认证签名。
党派代表	一方或多方的代表；在税务和登记领域，通常指律师或公证人。其含义取决于具体程序。
信托人	履行受托责任的人按照约定的条款接受和转移资金。保障措施取决于条款和受托责任的妥善履行，而非对资金同时到账的承诺。
不动产房产中介	房地产经纪人。在交易过程中，他们可能同时代表房产中介。他们的信息披露职责不能取代买方独立的法律代理。
Immobilientreuhänder	这是一个受监管的专业类别，包括房产中介、房地产经纪人和建筑工人等类别。该术语本身并不表明特定人员有资格从事所有这些类型的工作。
物业管理公司	物业管理公司或经理。在授权和法律范围内组织建筑物的管理，维护记录，并与业主沟通。
鲍特雷格	建筑项目的开发商或组织者。他们会核查法律实体、项目、许可证和合同义务。
萨克维斯坦迪格	相关领域的专家。能够评估价值、技术状况或使用价值份额。获得法医认证专家资格需要另行确认。
地区法院	地方法院。根据其管辖范围，它审理某些住房案件并进行土地登记簿。
土地登记簿法院	土地登记簿中负责登记事务的法院。这是一种职能的名称，而非一个独立的职业。
地方法官	维也纳等具有特殊地位的城市的行政管理。具体请求应发送至主管部门。
硕士组 (MA)	维也纳市政府的一个部门，以数字标识。选择合适的部门取决于申请的具体内容，而不仅仅是笼统的“房地产”一词。
金融管理局	税务机关。负责其管辖范围内的税务事宜。
Mietervereinigung	这是一个为租户提供特定问题咨询和代理服务的机构。服务条款和会员资格另行规定。
Wirtschaftskammer (WKO)	奥地利经济商会提供专业信息和公司查询服务。其获准的商业活动范围也通过企业合法性证书（Gewerbeberechtigung）和GISA注册簿进行核实。

代理人会考虑谁的利益？

在奥地利，房地产经纪人在出售房产时通常会扮演“双重代理人” 房产中介）的角色。在这种情况下，经纪人必须兼顾买卖双方的利益。这与委托律师独立代表一方利益的做法有所不同。

因此，买方需要询问两个问题：中介机构以何种身份行事，以及具体由谁负责为买方核实交易的法律条款。同样，如果公证人、律师和信托人三者合办，也需要明确各自的职能。

常被误解的术语

学期	共同理解	这在实践中意味着什么？
战后建筑	一套新建的公寓	该市场类别可能包含过去几十年的房屋。房屋的年份和状况将分别进行核实。
初次	新建一座大楼是必须的。	可能表示重建后的首次入住。
使用面积	公寓、阳台、露台和地下室的总面积	构成由相关规定确定。凉廊和开放式阳台的计算方式不同。
房屋运营费	业主的所有月度开支	储备金、暖气费、电费和维修费可以分开列明。
维修储备金	保证维修费用已付清。	这是建筑物的储备金。它可能不足以支付已开展或计划开展的工作。
购买要约	可选采购订单	要约可能对买方具有约束力，如果被接受，则会形成具有约束力的合同。
公寓专有所有权	一间与大楼其他部分没有任何连接的公寓	对某件物品的专属使用权与对房屋共有财产的份额以及对房屋的责任相关联。
合作社住房	一套已经属于租客的廉价公寓	通常情况下，这是租赁或使用权；购买选择权需要独立核实。
Vorsorgewohnung	投资可保证退增值税	税收结果取决于购买、使用和征税条件。
地上权	公寓和土地的共同所有权	该物品与他人土地上的一项有时限的权利相关。
押金	购买定金	租赁关系中的保证金。
暴露	一份确认所有特征的文件	描述内容需要核实；个别陈述可能具有法律效力。

常见问题解答

在奥地利，买家在什么情况下才能成为公寓的所有者？

对于一般的房屋买卖而言，产权登记是在土地登记簿完成之后进行的。签订合同、付款和拿到钥匙本身并不能取代产权登记。

购买要约可以视为常规预订吗？

不。这是一份具有潜在约束力的要约。签署前，您应仔细阅读其内容、有效期以及交易条款。

凉廊是否包含在使用面积中？

如果符合既定标准，则予以计入。根据MRG和WEG的规定，开放式阳台或露台（例如凉廊）不计入在内。具体公寓的平面图和计算依据将进行核查。

能否通过“Altbau”或战后建筑这两个词来确定租赁模式？

不。建筑文件、公寓所有权、融资情况、建筑历史以及任何豁免条款都至关重要。仅凭外立面的年代或房产清单上的措辞是不够的。

购房协议由谁起草：律师还是公证人？

该协议可由律师或公证人起草。两者均可履行相关职能，包括信托责任。具体职责划分在交易审批过程中确定。

经纪人是否一定只代表卖方？

不。在出售房产时，他可以作为房产中介，兼顾买卖双方的利益。但这并不意味着可以忽略他授权范围的界定，也无需单独核查购买的法律条款。

Vorsorgewohnung 是否意味着有保证的回报？

不。盈利能力取决于价格、允许的租金、运营费用、停工时间、维修、融资和税收。房产所有权并不能确认收入或增值税抵扣资格。

公司是否允许外国人未经许可购买房产？

并非自动适用。许可规定的适用性取决于土地、房产以及公司的所有权结构。税务影响和收购许可则是另外两个问题。

我可以在哪里获取土地登记簿？

可通过官方司法服务机构、授权服务机构、律师或公证人办理。办理条件和费用取决于申请方式。自2026年10月1日起，业主可通过JustizOnline免费获取其房产的电子产权证明，金额上限为所需金额。

专家意见：克谢尼娅·列维娜

“了解专业术语的客户会问不同的问题。他们不会问‘这片区域好吗？’，而是会问‘这里的市场监管小组（MRG）制度是怎样的？过去三年的会议记录都写了些什么？’有了这样的客户，交易速度更快，成本更低——因为我们不会浪费时间解释显而易见的事情，也不会在最后阶段遇到意外情况。”.

—— 克谢尼娅，维也纳房地产投资公司投资顾问

我在奥地利市场工作期间，注意到一个规律：买家的错误很少是由于缺乏市场知识，几乎总是由于对一些熟悉的术语理解有误。他们根据面积计算收益率，而实际面积的计算方式却不同。他们在制定预算时忽略了附加费用，因为在他们国家，这些费用只占总预算的一小部分。他们计划提高租金，却不知道这栋楼的租金已经全部包含在市场租金补贴（MRG）中。

这就是为什么我发给新客户的第一份文件不是对象集合，而是字典。从那以后，沟通就能用同一种语言进行。