Thị trường cho thuê nhà ở Áo chiếm vị trí then chốt trong hệ thống nhà ở của đất nước: hơn 40% dân số thích thuê nhà, và ở các thành phố lớn, đặc biệt là Vienna, tỷ lệ người thuê nhà thậm chí còn cao hơn. Tuy nhiên, việc hình thành giá thuê vẫn là một trong những vấn đề khó khăn nhất đối với cả người thuê và chủ nhà.
Lý do là giá thuê nhà ở Áo không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố thị trường—vị trí, tình trạng căn hộ, năm xây dựng và cơ sở hạ tầng—mà còn phụ thuộc vào các quy định pháp luật. Một trong những yếu tố quan trọng nhất ở đây là Mietrechtsgesetz - MRG)—áp dụng khác nhau đối với các bất động sản khác nhau: trong một số trường hợp, áp dụng toàn bộ, trong những trường hợp khác, áp dụng một phần, và đôi khi không áp dụng. Điều này quyết định liệu chủ nhà có thể đặt giá theo giá thị trường tự do hay phải tuân thủ các mức giá và hạn chế theo quy định.
Trong bài viết này, với tư cách là một chuyên gia bất động sản người Áo, tôi sẽ phân tích chi tiết về cấu thành tiền thuê nhà, các yếu tố ảnh hưởng đến nó và cách xác định giá thuê nhà hợp lý tại Áo.
Tiền thuê nhà ở Áo bao gồm những khoản phí nào?
So sánh giá thuê nhà tại Áo giai đoạn 2023-2025
Tiền thuê nhà ở Áo không chỉ giới hạn ở giá "net" của căn hộ. Trong hầu hết các trường hợp, tiền thuê mà người thuê phải trả bao gồm nhiều thành phần. Cấu trúc chi phí này rất quan trọng nếu bạn đang tìm mua một căn hộ ở Vienna để cho thuê và muốn tính toán trước số tiền phải trả hàng tháng.
Tiền thuê cơ bản (Hauptmietzins). Đây là khoản tiền cơ bản mà người thuê phải trả để sử dụng bất động sản. Trong quý đầu tiên năm 2025, tiền thuê cơ bản trung bình là 502 euro/tháng hoặc 7,50 euro/m², cao hơn 2,7% so với cùng kỳ năm 2024 (Cục Thống kê Áo, 2025). Mức tiền thuê này phụ thuộc vào loại căn hộ (tòa nhà mới, tòa nhà cũ, v.v.), tình trạng của căn hộ và liệu nó có thuộc diện điều chỉnh của Luật Thuê nhà (Mietrechtsgesetz - MRG) hay không.
Chi phí vận hành (Betriebskosten). Bao gồm chi phí tiện ích và bảo trì tòa nhà, chẳng hạn như thu gom rác, cấp nước, hệ thống thoát nước, chiếu sáng khu vực chung, vệ sinh hành lang, bảo trì thang máy và bảo hiểm tòa nhà. Trong quý đầu tiên năm 2025, chi phí vận hành trung bình là 165,20 €/tháng hoặc 2,50 €/m², chiếm khoảng 30% tổng tiền thuê nhà.
Chi phí đặc biệt (besondere Aufwendungen). Đây là các chi phí phát sinh thêm, có thể bao gồm phí thang máy, giặt ủi, sửa chữa và các dịch vụ đặc thù khác. Các chi phí này thường được ghi rõ riêng trong hợp đồng thuê nhà.
Phí sử dụng đồ nội thất (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Nếu căn hộ cho thuê được trang bị sẵn đồ nội thất, chủ nhà có thể tính thêm phí sử dụng. Mức phí này được xác định dựa trên giá trị và tuổi thọ của đồ nội thất. Ví dụ, nếu đồ nội thất có giá 7.000 € và tuổi thọ ước tính là 20 năm, phí sử dụng đồ nội thất hàng tháng có thể vào khoảng 29,60 €, cộng thêm phụ phí 12% của chủ nhà, tổng cộng là 33,10 € mỗi tháng.
trị gia tăng (VAT). Thuế VAT ở Áo là 10% đối với bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, mức thuế VAT tiêu chuẩn 20% áp dụng cho đồ nội thất, chỗ đậu xe và hệ thống sưởi.
Do đó, việc thuê căn hộ ở Áo bao gồm nhiều yếu tố, mỗi yếu tố đều có những đặc thù riêng và chịu sự điều chỉnh của các luật và quy định liên quan. Hiểu rõ các yếu tố này rất quan trọng đối với cả người thuê và chủ nhà để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong mối quan hệ cho thuê.
Vai trò của Luật Thuê nhà (Mietrechtsgesetz - MRG) và phạm vi áp dụng của nó
Luật Thuê nhà ở (Mietrechtsgesetz, MRG) được thông qua vào ngày 12 tháng 11 năm 1981, điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà ở Áo, đảm bảo sự cân bằng giữa quyền lợi của cả hai bên. Tuy nhiên, luật này không áp dụng cho tất cả các loại bất động sản. Tùy thuộc vào tuổi đời của tòa nhà, mục đích sử dụng và các yếu tố khác, MRG có thể được áp dụng toàn bộ, một phần hoặc không áp dụng.
Ứng dụng đầy đủ của MRG
Chính sách MRG được áp dụng đầy đủ cho các loại bất động sản sau:
- Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1945, bao gồm cả những tòa nhà được xây dựng trước năm 1953 với sự trợ cấp của chính phủ.
- Nhà ở được hỗ trợ bởi nhà nước, bất kể năm xây dựng.
Trong những trường hợp như vậy, tiền thuê nhà sẽ bị giới hạn dựa trên các yếu tố sau:
- Các loại hình nhà ở: xác định loại hình bất động sản (ví dụ: nhà ở xã hội, nhà ở được chính phủ hỗ trợ).
- Richtwertmietzins: mức giá thuê nhà theo chỉ dẫn được thiết lập cho một số loại nhà ở nhất định.
- Angemessener Mietzins: giá thuê hợp lý, có tính đến điều kiện thị trường và các đặc điểm riêng của từng bất động sản.
Các biện pháp này nhằm mục đích bảo vệ người thuê nhà khỏi tình trạng giá thuê tăng cao và việc bị đuổi khỏi nhà một cách bất công. Ví dụ, một căn hộ 80 mét vuông ở Graz trong một tòa nhà cũ (Altbau) đã được cải tạo hiện đại, được bảo hiểm hoàn toàn bởi chương trình MRG, có giá thuê khoảng 600 euro mỗi tháng, thấp hơn 25-30% so với giá thị trường của những căn hộ tương tự không được bảo hiểm bởi chương trình MRG.
Ứng dụng một phần của MRG
MRG áp dụng một phần cho các loại tài sản sau:
- Các căn hộ chung cư mới được xây dựng sau năm 1953 nếu tòa nhà bao gồm nhiều căn hộ và không nhận được hỗ trợ từ chính phủ.
- Gác mái và các phần mở rộng được thêm vào các tòa nhà hiện có sau năm 1953.
Trong những trường hợp như vậy, tiền thuê nhà được định nghĩa là "hợp lý" (angemessen), có nghĩa là chủ nhà và người thuê nhà có thể tự do thỏa thuận về mức tiền thuê, có tính đến điều kiện thị trường.
Ví dụ : Một căn hộ hiện đại 55 m² trong một khu chung cư ở Linz, được xây dựng vào những năm 1960, nếu được áp dụng một phần chính sách MRG, có thể cho thuê với giá 650 €/tháng, trong khi nhà ở tương đương không áp dụng MRG trên thị trường tư nhân có giá khoảng 750 €/tháng.
Các đối tượng nằm ngoài phạm vi của MRG
Chương trình MRG không áp dụng cho các loại bất động sản sau:
- Nhà riêng và nhà song lập , bất kể năm xây dựng.
- Các công trình xây dựng mới sau năm 2006 mà không nhận được hỗ trợ từ nhà nước.
- Căn hộ du lịch và cho thuê ngắn hạn.
Trong những trường hợp này, chủ nhà và người thuê nhà có toàn quyền tự do thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng thuê, bao gồm cả mức tiền thuê.
Ví dụ 1: Một ngôi nhà riêng rộng 100 m² ở ngoại ô Vienna, được xây dựng năm 2010, có thể cho thuê với giá 1.200 €/tháng, hoàn toàn theo thỏa thuận giữa các bên.
Ví dụ 2: Một căn hộ 70 m² trong một tòa nhà mới ở Innsbruck từ năm 2020 cho thuê dài hạn có thể có giá thuê là 1.050 €/tháng, được ấn định mà không có các hạn chế của MRG, tùy thuộc vào nhu cầu.
Những khác biệt này đặc biệt quan trọng đối với những người có kế hoạch thuê căn hộ dài hạn tại Vienna hoặc quan tâm đến việc thuê chỗ ở tại Áo nói chung.
| Danh mục MRG | Ví dụ về bất động sản | Giá thuê trung bình (€/m²) | Định giá so với giá thị trường |
|---|---|---|---|
| Ứng dụng đầy đủ của MRG | Căn hộ 65 m² tại khu phố cổ Altbau, trung tâm Vienna | €6.80 | Giá thấp hơn khoảng 30% so với giá thị trường |
| Ứng dụng một phần của MRG | Gác mái 55 m² trong một căn hộ chung cư xây dựng vào những năm 1960, Graz | €9.60 | Thấp hơn thị trường khoảng 15% |
| Không sử dụng MRG | Tòa nhà mới, diện tích 75 m², Innsbruck, năm 2020. | €12.50 | ≈ở cấp độ thị trường |
Hệ thống tính tiền thuê nhà ở Áo
Tại Áo, giá thuê nhà được xác định bởi nhiều hệ thống khác nhau, mỗi hệ thống đều tính đến các yếu tố như tình trạng của bất động sản, vị trí và năm xây dựng. Chúng ta hãy cùng xem xét các hệ thống chính:
Cho thuê theo danh mục (Kategorienmietzins)
Hệ thống phân loại cho thuê chia căn hộ thành bốn hạng (A–D) tùy thuộc vào tình trạng và trang thiết bị tại thời điểm ký hợp đồng thuê:
- Hạng A: tiêu chuẩn hiện đại, căn hộ với nội thất và trang thiết bị hiện đại.
- Hạng B: đạt tiêu chuẩn tốt, căn hộ có chất lượng hoàn thiện tốt, nhưng không có những trang thiết bị hiện đại nhất.
- Hạng C: tiêu chuẩn trung bình, căn hộ hoàn thiện cơ bản, có thể cần một số cải tạo.
- Hạng D: tiêu chuẩn thấp, căn hộ không có nhà vệ sinh bên trong, có thể có nội thất lỗi thời.
Các hạng mục này ảnh hưởng đến giá thuê, với những căn hộ đạt tiêu chuẩn cao hơn sẽ có giá thuê cao hơn.
Richtwertmietzins (Giá thuê ước tính)
Richtwertmietzins là mức giá thuê tham khảo được thiết lập cho mỗi bang của Áo. Chúng được xem xét lại hai năm một lần.
Hệ thống điều chỉnh hàng năm mới đối với giá thuê nhà (Richtwertmietzins) và giá theo hạng nhà ở tại Áo đã có hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2025. Những thay đổi này được đưa ra như một phần của Luật Giảm Lạm Phát Theo Luật Thuê Nhà lần thứ 4 (4. MILG) nhằm giảm thiểu tác động của lạm phát cao đối với người thuê nhà.
| Tham số | Hệ thống cũ | Hệ thống mới (áp dụng từ ngày 1 tháng 4 năm 2025) |
|---|---|---|
| Tần suất điều chỉnh | Cứ 2 năm một lần | Hàng năm, vào ngày 1 tháng 4 |
| Phương pháp tính toán | Dựa trên sự thay đổi của chỉ số giá tiêu dùng (VPI) trong hai năm | Dựa trên sự thay đổi của VPI so với năm trước, với mức tăng tối đa 5% |
| Ứng dụng | Gửi Richtwertmietzins và Kategoriemietzins | Gửi tới Richtwertmietzins và Kategoriemietzins, bao gồm Gemeindewohnungen và Genossenschaftswohnungen |
| Hạn chế sự gia tăng | Vắng mặt | Mức lạm phát tối đa 5% trong năm 2025 và 2026; bắt đầu từ năm 2027, mức lạm phát trung bình trong 3 năm qua được giới hạn ở mức 5% |
Ví dụ về cách tính điều chỉnh Richtwertmietzins:
| Liên bang tiểu bang | Richtwertmietzins (€/m²) | Thay đổi VPI cho năm 2024 | Điều chỉnh năm 2025 |
|---|---|---|---|
| Viên | 6,67 | 2,9% | +0,19 €/m² |
| Styria | 9,21 | 2,9% | +0,27 €/m² |
| Tyrol | 8,14 | 2,9% | +0,24 €/m² |
Những điểm quan trọng dành cho người thuê nhà:
- Giữ nguyên giá thuê: Đối với các hợp đồng thuê nhà được ký kết trước ngày 1 tháng 4 năm 2025, giá thuê sẽ được giữ nguyên ở mức năm 2023. Điều này có nghĩa là tiền thuê nhà sẽ không tăng trong năm 2025.
- Giới hạn tăng lãi suất: Năm 2026, mức tăng lãi suất sẽ được giới hạn ở mức 5% so với lãi suất năm trước. Năm 2027, mức lạm phát trung bình của ba năm trước đó sẽ được áp dụng, và được giới hạn ở mức 5%.
- Ngoại lệ: Những hạn chế này không áp dụng cho các hợp đồng thuê nhà trống, chẳng hạn như các tòa nhà mới hoặc nhà riêng.
Angemessener Mietzins (Giá thuê hợp lý)
Angemessener Mietzins là hệ thống tính toán tiền thuê dựa trên điều kiện thị trường và áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định:
- Căn hộ lớn: thường có diện tích trên 130 m², chẳng hạn như một căn hộ rộng rãi trong tòa nhà cổ (Altbau) ở quận 1 của Vienna.
- Các bất động sản trong các tòa nhà được xếp hạng di sản: các tòa nhà lịch sử được đưa vào danh sách di sản văn hóa, trong đó tiền thuê nhà phải tính đến chi phí bảo trì và trùng tu.
- Các tòa nhà mới: căn hộ trong các tòa nhà mới xây dựng, nơi việc sử dụng MRG bị hạn chế hoặc không có.
Ví dụ, một căn hộ 140 m² trong khu dân cư khép kín ở Vienna: giá tham khảo là 6,70 €/m², nhưng xét đến tình trạng, vị trí và nhu cầu thị trường, giá theo phương pháp Angemessener Mietzins có thể lên tới 9,50 €/m², cao hơn so với phương pháp Richtwertmietzins.
Quan trọng: Angemessener Mietzins mang đến cho chủ nhà cơ hội nhận được tiền thuê theo giá thị trường đối với những bất động sản lớn và độc đáo, đồng thời bảo vệ người thuê nhà khỏi tình trạng giá thuê bị thổi phồng – tiền thuê phải phù hợp với tình hình thị trường.
Erhöhter Mietzins (Tiền thuê tăng)
Erhöhter Mietzins được sử dụng khi chủ nhà thực hiện các sửa chữa hoặc cải tạo lớn cho căn hộ. Điều này có thể bao gồm:
- Cải tạo hoàn toàn nhà bếp hoặc phòng tắm
- Cải tạo hệ thống nhiệt của tòa nhà (tiết kiệm năng lượng)
- Lắp đặt thang máy, cải tạo khu vực chung, hiện đại hóa mặt tiền
Hướng dẫn cài đặt:
- Mức tiền thuê nhà tăng thêm sẽ do ủy ban trọng tài hoặc tòa án quyết định.
- Mức tăng này chỉ giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 10 năm đối với nhà ở tiêu chuẩn và tối đa 20 năm đối với nhà ở xã hội.
- Những biện pháp này bảo vệ người thuê nhà khỏi những khoản tăng giá bất hợp lý, đồng thời giúp chủ nhà thu hồi được vốn đầu tư.
Lời khuyên thiết thực: Nếu bạn đang tìm thuê căn hộ dài hạn ở Áo, bạn nên kiểm tra xem thuế Erhöhter Mietzins đã được áp dụng cho bất động sản đó hay chưa để hiểu rõ giá thuê thực tế. Ví dụ: một căn hộ trong một tòa nhà lịch sử ở Vienna sau khi được cải tạo cách nhiệt: mức thuế cơ bản €6,80/m² → tăng lên €8,20/m², được ủy ban trọng tài phê duyệt.
Các khía cạnh pháp lý và những thay đổi gần đây
Khung pháp lý về nhà ở cho thuê tại Áo được quy định rất chặt chẽ, và điều quan trọng là người thuê nhà và chủ nhà cần hiểu rõ các luật hiện hành cũng như những thay đổi gần đây. Luật Cho thuê nhà (Mietrechtsgesetz - MRG) và Luật Cộng đồng nhà ở (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG) quy định giới hạn giá thuê chấp nhận được, các biện pháp bảo vệ người thuê nhà và khả năng tăng giá thuê hợp pháp.
Những thay đổi quan trọng đã được đưa ra trong giai đoạn 2024–2025 nhằm kiềm chế tình trạng giá thuê nhà tăng vọt, tăng tính minh bạch và bảo vệ người thuê nhà, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Vienna.
Chỉ số giá thuê (Wertsicherungsklausel)
Việc điều chỉnh giá thuê nhà theo chỉ số giá cả ở Vienna cần được đặc biệt chú ý — nó thường liên kết với chỉ số giá tiêu dùng (CPI/VPI) và có tác động lớn hơn đến giá cuối cùng so với bạn nghĩ.
Điều khoản điều chỉnh tiền thuê nhà là một điều khoản trong hợp đồng thuê nhà cho phép chủ nhà điều chỉnh tiền thuê dựa trên sự thay đổi của chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Cho đến năm 2024, việc điều chỉnh này có thể dẫn đến việc tăng tiền thuê từ 10% trở lên.
Bắt đầu từ năm 2024, một mức trần đối với việc tăng tiền thuê nhà hàng năm dựa trên chỉ số lạm phát đã được áp dụng: mức tăng tối đa là 5% mỗi năm. Thay đổi này nhằm mục đích bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng tiền thuê quá mức trong bối cảnh lạm phát cao.
Khả năng tăng tiền thuê nhà
Có một số trường hợp chủ nhà được phép tăng tiền thuê nhà một cách hợp pháp:
- Sửa chữa và hiện đại hóa: Nếu chủ nhà tiến hành sửa chữa hoặc cải tạo lớn căn hộ, họ có thể tăng tiền thuê nhà. Mức tăng sẽ do ủy ban trọng tài hoặc tòa án quyết định trong một thời gian nhất định.
- Chuyển nhượng hợp đồng cho người thân: Khi chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà cho người thân, chủ nhà có thể ấn định mức thuê mới phù hợp với điều kiện thị trường.
- Giá thuê khởi điểm rất thấp: Nếu giá thuê khởi điểm thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, chủ nhà có thể yêu cầu tăng giá lên mức hợp lý theo Điều 45 Luật Thuê nhà (MRG).
Nhà ở được trợ cấp và nhà ở hợp tác
Luật Nhà ở Cộng đồng (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz - WGG) điều chỉnh giá thuê nhà ở phi lợi nhuận, chẳng hạn như nhà ở do các hợp tác xã nhà ở cung cấp. Luật này quy định mức giá trần cho thuê, và cho phép tăng giá thuê dài hạn trong vòng tối đa 20 năm, ví dụ như để bù đắp chi phí sửa chữa và hiện đại hóa. Những biện pháp này nhằm cân bằng lợi ích của người thuê nhà và chủ nhà.
Nhiều hợp tác xã nhà ở và chương trình của thành phố cho phép người Ukraine và người tị nạn đăng ký nhà ở được trợ cấp. Nếu bạn đang tìm thuê một căn hộ dành cho người tị nạn ở Vienna, điều quan trọng là phải xem xét việc đăng ký và chứng minh tình trạng cư trú. Điều này giúp việc tiếp cận nhà ở hợp tác xã trở nên thực tế và an toàn hơn cho cả cư trú tạm thời và lâu dài.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê nhà
Việc thuê nhà ở Áo phụ thuộc vào nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí. Hãy cùng xem xét những yếu tố chính:
1. Vị trí
Vienna từ lâu đã là thành phố có giá thuê nhà đắt đỏ nhất ở Áo. Ngay cả trong nội thành, sự chênh lệch giá cũng rất đáng kể:
- Trung tâm thành phố (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): giá thuê cao do uy tín và cơ sở hạ tầng phát triển.
- Vùng ngoại ô (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): giá cả phải chăng hơn, nhưng khả năng tiếp cận giao thông và cơ sở hạ tầng kém hơn.
Theo CBRE, giá thuê nhà ở trung tâm Vienna có thể đạt 16,5 euro/m² vào năm 2025, trong khi ở vùng ngoại ô, giá thuê sẽ vào khoảng 12,2 euro/m².
2. Diện tích và bố cục
Các căn hộ nhỏ (dưới 40 mét vuông) rất được sinh viên và người trẻ đi làm ưa chuộng. Giá thuê mỗi mét vuông của chúng thường cao hơn so với các lựa chọn lớn hơn. Ví dụ, một căn hộ studio ở Vienna có thể cho thuê với giá từ 630 đến 890 euro mỗi tháng.
3. Tình trạng và sửa chữa
Các căn hộ trong các tòa nhà mới hoặc được cải tạo hiện đại (ví dụ, theo phong cách Altbau) có giá cao hơn. Vào năm 2025, giá thuê trung bình cho các căn hộ mới là khoảng 14,87 €/m², trong khi đối với các căn hộ cũ hơn là khoảng 10,00 €/m².
4. Hiệu quả năng lượng của tòa nhà
Các căn hộ có xếp hạng hiệu quả năng lượng cao (ví dụ: hạng A) có chi phí điện nước thấp hơn, khiến chúng trở nên hấp dẫn hơn đối với người thuê nhà. Điều này có thể làm tăng giá thuê từ 5-10% so với các căn hộ tương tự có xếp hạng hiệu quả năng lượng thấp hơn.
5. Đồ nội thất và cơ sở hạ tầng
Việc trang bị nội thất, thang máy, ban công, gara hoặc chỗ đậu xe có thể làm tăng đáng kể tiền thuê nhà. Căn hộ được trang bị đầy đủ nội thất với các tiện nghi bổ sung có thể có giá cao hơn từ 10–20%.
6. Nhu cầu và tính thời vụ
Nhu cầu thuê nhà ở Áo thường tăng vào mùa thu, khi sinh viên và người nước ngoài trở về thành phố. Điều này dẫn đến giá thuê nhà cao hơn trong giai đoạn này. Năm 2024, giá thuê nhà ở Vienna đã tăng trung bình từ 6,2% đến 7,7%.
| Khu vực / Thành phố | Trung tâm thành phố / Vị trí đắc địa (€/m²) | Vùng ngoại ô / Khu vực trung tâm (€ / m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Viên | 16,5 | 12,2 | Giá cả cao hơn do mật độ dân số cao và cơ sở hạ tầng yếu kém |
| Graz | 13,2 | 10,1 | Là một thành phố đại học, nhu cầu về căn hộ cho sinh viên rất cao |
| Salzburg | 15,0 | 11,5 | Địa điểm du lịch nổi tiếng, chỗ ở hạn chế |
| Linz | 12,8 | 9,8 | Trung tâm công nghiệp, giá cả phải chăng |
| Innsbruck | 14,5 | 11,0 | Là một thành phố sinh viên, nhu cầu rất cao vào mùa thu |
| Klagenfurt | 11,5 | 8,7 | Nhiều lựa chọn giá cả phải chăng hơn, ít khu vực cao cấp hơn |
| Burgenland | 9,0 | 7,5 | Khu vực dễ tiếp cận nhất, mật độ dân số thấp |
| Tyrol (ngoại trừ Innsbruck) | 12,0 | 9,5 | Các vùng núi, yếu tố mùa vụ ảnh hưởng đến nhu cầu |
| Styria | 14,0 | 9,2 | Thành phố Graz đắt đỏ hơn, vùng nông thôn thì rẻ hơn |
| Thượng Áo | 13,0 | 10,0 | Bao gồm Linz và khu vực xung quanh |
Giá thuê nhà tăng cao: nên đi đâu và làm gì?
Nếu bạn cho rằng mình đang trả quá nhiều tiền thuê nhà ở Áo, bạn có quyền khiếu nại. Đối với các tòa nhà thuộc diện áp dụng đầy đủ của Luật Thuê nhà (Mietrechtsgesetz - MRG), người thuê nhà có thể kháng cáo lên hội đồng trọng tài hoặc tòa án để xác minh tiền thuê. Nếu tiền thuê vượt quá mức cho phép, nó có thể được giảm xuống mức giới hạn theo luật định, và bất kỳ khoản tiền trả thừa nào cũng có thể được hoàn trả.
Điều quan trọng là phải tuân thủ các thời hạn sau:
- Đối với các hợp đồng không xác định thời hạn, đơn xin hủy hợp đồng có thể được nộp trong vòng 3 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng;
- Đối với hợp đồng có thời hạn cố định - không muộn hơn 6 tháng sau khi hết hạn hoặc chuyển đổi sang hợp đồng không thời hạn.
Sau khi các thời hạn này hết hiệu lực, không còn khả năng khiếu nại về tiền thuê nhà nữa, nhưng vẫn có thể phản đối việc tăng tiền thuê nhà không chính đáng do điều chỉnh theo chỉ số giá (Wertsicherung).
Tại các tòa nhà và bất động sản mới nằm ngoài phạm vi quyền hạn của MRG, tình hình phức tạp hơn: ở đó, giá cả được xác định tự do, và các phán quyết của tòa án hiếm khi đứng về phía người thuê nhà.
Trong quá trình hành nghề, tôi đã gặp những trường hợp người thuê nhà phàn nàn về giá thuê quá cao. Ví dụ, một gia đình tị nạn quyết định thuê một căn hộ ở Vienna dài hạn đã phải trả giá thuê cao hơn gần 20% so với mức giá thuê hợp pháp dành cho các căn hộ cũ. Chúng tôi đã khiếu nại lên ủy ban trọng tài, và tiền thuê đã được giảm và số tiền trả thừa đã được hoàn trả.
Kết luận: Làm thế nào để lựa chọn chỗ ở phù hợp tại Áo
Theo tôi, giá thuê nhà ở Áo không chỉ là con số ghi trên hợp đồng, mà là kết quả của sự kết hợp phức tạp giữa điều kiện thị trường, quy định pháp luật và tình trạng cụ thể của bất động sản. Điều đặc biệt quan trọng đối với người thuê nhà là phải hiểu liệu căn hộ có thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Thuê nhà (Mietrechtsgesetz - MRG) hay không và những điều khoản bổ sung nào được bao gồm trong hợp đồng — từ việc điều chỉnh theo chỉ số giá đến khả năng tăng giá thuê do sửa chữa.
Một xu hướng thú vị được quan sát thấy vào năm 2025: giá thuê nhà ở các tòa nhà mới tiếp tục tăng, đặc biệt là ở các khu vực danh tiếng của Vienna, trong khi luật pháp tăng cường bảo vệ người thuê nhà ở các tòa nhà cũ và các tòa nhà được quản lý chặt chẽ. Điều này tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích của chủ nhà và người thuê nhà. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người đang tìm kiếm căn hộ cho người tị nạn thuê ở Vienna: giá thuê được quản lý có thể thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, khiến các lựa chọn này trở nên hợp lý hơn.
Khi chọn căn hộ, hãy cân nhắc không chỉ giá cả mà còn cả loại hình nhà ở, hiệu quả năng lượng, cơ sở hạ tầng và các điều khoản hợp đồng. Đôi khi, việc trả thêm một chút tiền cho những cải tạo hiện đại và vị trí thuận tiện sẽ khôn ngoan hơn là phải đối mặt với chi phí sửa chữa liên tục hoặc hóa đơn tiện ích cao.
Đối với những ai đang tìm kiếm căn hộ cho thuê dài hạn tại Áo, điều quan trọng là phải xem xét kỹ hợp đồng và hiểu rõ quyền lợi của mình—điều này có thể giúp tiết kiệm tiền và tránh những bất ngờ khó chịu. Hãy xem xét kỹ hợp đồng thuê nhà tại Vienna , bao gồm cả điều chỉnh giá trị (Wertsicherung), chi tiết thanh toán và các điều khoản về bất kỳ khoản tăng giá nào sau khi sửa chữa.
