Thị trường cho thuê nhà ở Áo chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống nhà ở của đất nước: hơn 40% dân số ưa chuộng hình thức thuê nhà, và tại các thành phố lớn, đặc biệt là Vienna, tỷ lệ người thuê nhà thậm chí còn cao hơn. Tuy nhiên, việc hình thành giá thuê nhà vẫn là một trong những vấn đề khó khăn nhất đối với cả người thuê nhà và chủ nhà.
Lý do là vì giá thuê nhà ở Áo không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố thị trường—vị trí, tình trạng căn hộ, năm xây dựng và cơ sở hạ tầng—mà còn phụ thuộc vào các quy định pháp lý. Một trong những yếu tố quan trọng nhất ở đây là Mietrechtsgesetz (MRG)—Luật Cho thuê—được áp dụng khác nhau cho các bất động sản khác nhau: trong một số trường hợp, toàn bộ, trong những trường hợp khác, một phần, và đôi khi không có gì cả. Điều này quyết định liệu có thể thiết lập giá thị trường tự do hay chủ nhà có nghĩa vụ tuân thủ các mức giá và hạn chế theo quy định hay không.
Trong bài viết này, với tư cách là một chuyên gia bất động sản người Áo, tôi sẽ xem xét chi tiết các yếu tố cấu thành nên tiền thuê nhà, những yếu tố nào ảnh hưởng đến tiền thuê nhà và cách xác định chính xác giá thuê nhà hợp lý ở Áo.
Tiền thuê nhà ở Áo bao gồm những gì?
So sánh giá thuê nhà ở Áo 2023-2025
Tiền thuê nhà ở Áo không chỉ giới hạn ở giá "ròng" của căn hộ. Trong hầu hết các trường hợp, tiền thuê nhà mà người thuê nhà phải trả bao gồm nhiều thành phần.
Tiền thuê cơ bản (Hauptmietzins). Đây là số tiền cơ bản mà người thuê nhà phải trả cho việc sử dụng bất động sản. Trong quý I năm 2025, giá thuê Hauptmietzins trung bình là 502 euro mỗi tháng hoặc 7,50 euro/m², cao hơn 2,7% so với cùng kỳ năm 2024 (Cơ quan Thống kê Áo, 2025). Mức giá thuê này phụ thuộc vào loại căn hộ (tòa nhà mới, tòa nhà cũ, v.v.), tình trạng của căn hộ và việc căn hộ có thuộc diện Mietrechtsgesetz (MRG) hay không.
Chi phí vận hành (Betriebskosten). Bao gồm các tiện ích và bảo trì tòa nhà, chẳng hạn như thu gom rác thải, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng khu vực chung, vệ sinh hành lang, bảo trì thang máy và bảo hiểm tòa nhà. Trong quý đầu tiên của năm 2025, Betriebskosten trung bình là 165,20 euro/tháng hoặc 2,50 euro/m², chiếm khoảng 30% tổng tiền thuê.
Chi phí đặc biệt (besondere Aufwendungen). Đây là những chi phí bổ sung có thể bao gồm phí thang máy, giặt ủi, sửa chữa và các dịch vụ cụ thể khác. Các chi phí này thường được quy định riêng trong hợp đồng thuê.
Phí Nội thất (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Nếu căn hộ cho thuê có cung cấp nội thất, chủ nhà có thể tính thêm phí sử dụng. Mức phí này được xác định dựa trên giá trị và tuổi thọ của nội thất. Ví dụ: nếu nội thất có giá 7.000 euro và có tuổi thọ ước tính là 20 năm, phí nội thất hàng tháng có thể là khoảng 29,60 euro, cộng thêm 12% phụ phí chủ nhà, tổng cộng là 33,10 euro mỗi tháng.
Thuế GTGT (Umsatzsteuer). Thuế giá trị gia tăng ở Áo là 10% đối với bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, thuế suất VAT tiêu chuẩn là 20% áp dụng cho đồ nội thất, bãi đậu xe và hệ thống sưởi ấm.
Do đó, việc thuê căn hộ ở Áo bao gồm nhiều yếu tố, mỗi yếu tố có những đặc thù riêng và được điều chỉnh bởi các luật và quy định liên quan. Việc hiểu rõ những yếu tố này rất quan trọng đối với cả người thuê nhà và chủ nhà để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quan hệ cho thuê.
Vai trò của Mietrechtsgesetz (MRG) và phạm vi áp dụng của nó
Đạo luật Thuê nhà ở (Mietrechtsgesetz, MRG) được thông qua ngày 12 tháng 11 năm 1981, điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà tại Áo, đảm bảo sự cân bằng giữa quyền lợi của cả hai bên. Tuy nhiên, luật này không áp dụng cho tất cả các loại hình bất động sản. Tùy thuộc vào tuổi của tòa nhà, mục đích sử dụng và các yếu tố khác, MRG có thể áp dụng toàn bộ, một phần hoặc không áp dụng.
Ứng dụng đầy đủ của MRG
MRG áp dụng đầy đủ cho các loại bất động sản sau:
- Những ngôi nhà được xây dựng trước năm 1945, bao gồm cả những tòa nhà được xây dựng trước năm 1953 bằng trợ cấp của chính phủ.
- Nhà ở được nhà nước hỗ trợ, bất kể năm xây dựng.
Trong những trường hợp như vậy, tiền thuê nhà sẽ bị giới hạn khi tính đến:
- Loại hình nhà ở: xác định loại hình bất động sản (ví dụ: nhà ở xã hội, nhà ở do chính phủ hỗ trợ).
- Richtwertmietzins: mức giá thuê hướng dẫn được đặt ra cho một số loại nhà ở nhất định.
- Angemessener Mietzins: giá thuê hợp lý, tính đến điều kiện thị trường và các đặc điểm cụ thể của từng bất động sản.
Các biện pháp này nhằm bảo vệ người thuê nhà khỏi tình trạng tiền thuê nhà bị thổi phồng và bị đuổi nhà vô lý. Ví dụ, một căn hộ 80 mét vuông ở Graz trong một tòa nhà cũ (Altbau) đã được cải tạo hiện đại, được MRG chi trả toàn bộ, có giá thuê khoảng 600 euro mỗi tháng, thấp hơn 25-30% so với giá thị trường của những căn nhà tương tự không thuộc phạm vi MRG.
Ứng dụng một phần của MRG
MRG áp dụng một phần cho các loại bất động sản sau:
- Các căn hộ chung cư mới được xây dựng sau năm 1953 nếu tòa nhà bao gồm nhiều căn hộ và không nhận được hỗ trợ từ chính phủ.
- Gác mái và phần mở rộng được thêm vào các tòa nhà hiện có sau năm 1953.
Trong những trường hợp như vậy, tiền thuê được định nghĩa là “hợp lý” (angemessen), nghĩa là chủ nhà và người thuê nhà có thể tự do thỏa thuận về số tiền thuê, có tính đến các điều kiện thị trường.
Ví dụ : Một căn hộ hiện đại rộng 55 m² trong một khu chung cư ở Linz, được xây dựng vào những năm 1960, áp dụng một phần chương trình MRG, có thể được cho thuê với giá 650 euro/tháng, trong khi nhà ở tương đương không có MRG trên thị trường tư nhân có giá khoảng 750 euro/tháng.
Các đối tượng nằm ngoài phạm vi của MRG
MRG không áp dụng cho các loại bất động sản sau:
- Nhà riêng và nhà song lập , không phân biệt năm xây dựng.
- Các tòa nhà mới xây dựng sau năm 2006 không nhận được sự hỗ trợ của nhà nước.
- Căn hộ du lịch và cho thuê ngắn hạn.
Trong những trường hợp này, chủ nhà và người thuê nhà có toàn quyền tự do đặt ra các điều khoản của hợp đồng thuê, bao gồm cả số tiền thuê.
Ví dụ 1: Một ngôi nhà riêng rộng 100 m² ở ngoại ô Vienna, được xây dựng vào năm 2010, có thể được cho thuê với giá 1.200 euro/tháng, hoàn toàn theo thỏa thuận giữa các bên.
Ví dụ 2: Một căn hộ rộng 70 m² trong tòa nhà mới ở Innsbruck từ năm 2020 cho thuê dài hạn có thể có mức giá thuê là 1.050 €/tháng, không có hạn chế của MRG, tùy thuộc vào nhu cầu.
Những khác biệt này đặc biệt quan trọng đối với những người có kế hoạch thuê căn hộ dài hạn ở Vienna hoặc quan tâm đến việc thuê bất động sản ở Áo nói chung.
| Thể loại MRG | Ví dụ về bất động sản | Giá thuê trung bình (€/m²) | Đánh giá so với giá thị trường |
|---|---|---|---|
| Ứng dụng đầy đủ của MRG | Căn hộ rộng 65 m² tại khu phố cổ Altbau, trung tâm Vienna | €6.80 | ≈30% dưới giá thị trường |
| Ứng dụng một phần của MRG | Gác mái rộng 55 m² trong một căn hộ chung cư những năm 1960, Graz | €9.60 | ≈15% dưới giá thị trường |
| Không sử dụng MRG | Tòa nhà mới 75 m², Innsbruck, 2020 | €12.50 | ≈ở cấp độ thị trường |
Hệ thống tính tiền thuê nhà ở Áo
Ở Áo, giá thuê nhà được xác định bởi nhiều hệ thống, mỗi hệ thống đều tính đến các yếu tố khác nhau, chẳng hạn như tình trạng bất động sản, vị trí và năm xây dựng. Hãy cùng xem xét những yếu tố chính:
Cho thuê theo danh mục (Kategorienmietzins)
Hệ thống phân loại cho thuê phân loại căn hộ thành bốn loại (A–D) tùy thuộc vào tình trạng và trang thiết bị của căn hộ tại thời điểm ký kết hợp đồng thuê:
- Loại A: căn hộ đạt tiêu chuẩn hiện đại, có nội thất và trang thiết bị hiện đại.
- Loại B: căn hộ đạt tiêu chuẩn tốt, hoàn thiện chất lượng nhưng không có những cải tiến mới nhất.
- Loại C: căn hộ đạt tiêu chuẩn trung bình, hoàn thiện cơ bản, có thể cần cải thiện một số hạng mục.
- Loại D: căn hộ tiêu chuẩn thấp, không có nhà vệ sinh bên trong, có thể hoàn thiện theo hướng lỗi thời.
Các hạng mục này ảnh hưởng đến số tiền thuê, căn hộ có tiêu chuẩn cao hơn có giá thuê cao hơn.
Richtwertmietzins (Giá thuê ước tính)
Richtwertmietzins là mức giá thuê tham khảo được thiết lập cho từng tiểu bang của Áo. Mức giá này được xem xét lại hai năm một lần.
Một hệ thống điều chỉnh hàng năm mới đối với Richtwertmietzins và tỷ lệ hạng mục tại Áo đã có hiệu lực vào ngày 1 tháng 4 năm 2025. Những thay đổi này được đưa ra như một phần của Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz lần thứ 4 (4. MILG) nhằm giảm thiểu tác động của lạm phát cao đối với người thuê nhà.
| Tham số | Hệ thống cũ | Hệ thống mới (từ ngày 1 tháng 4 năm 2025) |
|---|---|---|
| Tần số điều chỉnh | Mỗi 2 năm | Hàng năm, ngày 1 tháng 4 |
| Phương pháp tính toán | Dựa trên sự thay đổi của chỉ số giá tiêu dùng (VPI) trong hai năm | Dựa trên sự thay đổi của VPI so với năm trước, với mức tăng tối đa 5% |
| Ứng dụng | Gửi Richtwertmietzins và Kategoriemietzins | Gửi tới Richtwertmietzins và Kategoriemietzins, bao gồm Gemeindewohnungen và Genossenschaftswohnungen |
| Hạn chế sự gia tăng | Vắng mặt | Tối đa 5% vào năm 2025 và 2026; bắt đầu từ năm 2027, lạm phát trung bình trong 3 năm qua được giới hạn ở mức 5%. |
Ví dụ về tính toán điều chỉnh Richtwertmietzins:
| Nhà nước liên bang | Richtwertmietzins (€/m²) | Thay đổi VPI cho năm 2024 | Điều chỉnh năm 2025 |
|---|---|---|---|
| Viên | 6,67 | 2,9% | +0,19 €/m² |
| Styria | 9,21 | 2,9% | +0,27 €/m² |
| Tyrol | 8,14 | 2,9% | +0,24 €/m² |
Những điểm quan trọng dành cho người thuê nhà:
- Đóng băng giá thuê: Đối với các hợp đồng thuê được ký kết trước ngày 1 tháng 4 năm 2025, giá thuê sẽ vẫn giữ nguyên ở mức năm 2023. Điều này có nghĩa là giá thuê sẽ không tăng vào năm 2025.
- Giới hạn tăng lãi suất: Năm 2026, mức tăng lãi suất sẽ được giới hạn ở mức 5% so với mức trước đó. Năm 2027, mức lạm phát trung bình của ba năm gần nhất sẽ được áp dụng, giới hạn ở mức 5%.
- Ngoại lệ: Những hạn chế này không áp dụng cho Mietverträge bỏ trống, chẳng hạn như tòa nhà mới hoặc nhà riêng.
Angemessener Mietzins (Giá thuê hợp lý)
Angemessener Mietzins là hệ thống tính tiền thuê dựa trên điều kiện thị trường và áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định:
- Căn hộ lớn: thường có diện tích trên 130 m², chẳng hạn như căn hộ rộng rãi trong tòa nhà cổ của Vienna (Altbau) ở quận 1.
- Bất động sản trong các tòa nhà được liệt kê: các tòa nhà lịch sử được đưa vào danh sách di sản văn hóa, trong đó tiền thuê phải tính đến chi phí bảo trì và tái thiết.
- Tòa nhà mới: căn hộ trong các tòa nhà mới xây dựng, nơi việc sử dụng MRG bị hạn chế hoặc không có.
Ví dụ, một căn hộ rộng 140 m² trong một khu dân cư có cổng bảo vệ ở Vienna: giá tham khảo là 6,70 €/m², nhưng xét theo tình trạng, vị trí và nhu cầu thị trường, Angemessener Mietzins có thể lên tới 9,50 €/m², cao hơn Richtwertmietzins.
Quan trọng: Angemessener Mietzins mang đến cho chủ nhà cơ hội nhận được tiền thuê thị trường cho những bất động sản lớn và độc đáo, nhưng đồng thời, người thuê nhà cũng được bảo vệ khỏi mức tiền thuê tăng cao—tiền thuê phải phù hợp với tình hình thị trường.
Erhöhter Mietzins (Tiền thuê tăng)
Erhöhter Mietzins được sử dụng khi chủ nhà thực hiện các sửa chữa hoặc cải tạo lớn cho căn hộ. Điều này có thể bao gồm:
- Cải tạo toàn bộ nhà bếp hoặc phòng tắm
- Hiện đại hóa nhiệt của tòa nhà (tiết kiệm năng lượng)
- Lắp đặt thang máy, cải thiện khu vực chung, hiện đại hóa mặt tiền
Cách cài đặt:
- Số tiền thuê tăng thêm sẽ được quyết định bởi ủy ban trọng tài hoặc tòa án.
- Việc tăng giá được giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định, thường là 10 năm đối với nhà ở tiêu chuẩn và tối đa là 20 năm đối với nhà ở xã hội.
- Các biện pháp này bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng giá vô lý, trong khi chủ nhà vẫn thu hồi được vốn đầu tư.
Lời khuyên thiết thực: Nếu bạn đang muốn thuê căn hộ dài hạn tại Áo, hãy kiểm tra xem thuế Erhöhter Mietzins đã được áp dụng cho bất động sản đó hay chưa để hiểu rõ giá thuê thực tế. Ví dụ, một căn hộ trong một tòa nhà lịch sử ở Vienna sau khi được hiện đại hóa nhiệt: giá cơ bản là 6,80 euro/m² → tăng lên 8,20 euro/m², được ủy ban trọng tài chấp thuận.
Các khía cạnh pháp lý và những thay đổi gần đây
Khung pháp lý về nhà cho thuê tại Áo được quy định chặt chẽ, và điều quan trọng là người thuê nhà và chủ nhà phải nắm rõ luật hiện hành và bất kỳ thay đổi nào gần đây. Luật Nhà ở (MRG) và Luật Nhà ở (WGG) quy định giới hạn giá thuê nhà được chấp nhận, các biện pháp bảo vệ người thuê nhà và khả năng tăng giá thuê hợp pháp.
Những thay đổi quan trọng đã được đưa ra vào năm 2024–25 nhằm hạn chế tình trạng tăng giá thuê nhà, tăng tính minh bạch và bảo vệ người thuê nhà, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Vienna.
Chỉ số giá thuê (Wertsicherungsklausel)
Điều khoản điều chỉnh tiền thuê là một điều khoản trong hợp đồng thuê cho phép chủ nhà điều chỉnh tiền thuê dựa trên những thay đổi của chỉ số giá tiêu dùng (CPI). Cho đến năm 2024, những điều chỉnh như vậy có thể dẫn đến việc tăng tiền thuê từ 10% trở lên.
Bắt đầu từ năm 2024, mức trần tăng tiền thuê nhà hàng năm dựa trên chỉ số giá đã được áp dụng: mức tăng tối đa là 5% mỗi năm. Thay đổi này nhằm mục đích bảo vệ người thuê nhà khỏi việc tăng tiền thuê nhà quá mức trong bối cảnh lạm phát cao.
Khả năng tăng tiền thuê nhà
Có một số trường hợp nhất định mà chủ nhà có thể tăng tiền thuê nhà một cách hợp pháp:
- Sửa chữa và hiện đại hóa: Nếu chủ nhà thực hiện sửa chữa hoặc cải tạo lớn căn hộ, họ có thể tăng tiền thuê. Mức tăng này sẽ được quyết định bởi ủy ban trọng tài hoặc tòa án trong một thời gian giới hạn.
- Chuyển nhượng hợp đồng cho người thân: Khi chuyển nhượng hợp đồng thuê cho người thân, chủ nhà có thể đặt ra mức giá thuê mới phù hợp với điều kiện thị trường.
- Tiền thuê ban đầu rất thấp: Nếu tiền thuê ban đầu thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, chủ nhà có thể yêu cầu tăng lên mức hợp lý theo §45 Mietrechtsgesetz (MRG).
Nhà ở được trợ cấp và hợp tác xã
Luật Nhà ở (WGG) quy định giá thuê nhà ở phi lợi nhuận, chẳng hạn như nhà ở do các hợp tác xã nhà ở cung cấp. Có mức trần giá thuê, và việc tăng giá dài hạn có thể được áp dụng trong tối đa 20 năm, ví dụ, để trang trải chi phí sửa chữa và hiện đại hóa. Những biện pháp này cân bằng lợi ích của người thuê nhà và chủ nhà.
Nhiều hợp tác xã nhà ở và chương trình đô thị cho phép người Ukraine và người tị nạn nộp đơn xin nhà ở được trợ cấp. Nếu bạn đang tìm kiếm một căn hộ cho người tị nạn thuê tại Vienna, điều quan trọng là phải cân nhắc việc đăng ký và chứng minh tình trạng cư trú. Điều này làm cho việc tiếp cận nhà ở hợp tác xã trở thành một lựa chọn thực tế và an toàn hơn cho việc cư trú tạm thời hoặc vĩnh viễn.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê
Việc thuê nhà ở Áo phụ thuộc vào nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí. Hãy cùng xem xét những yếu tố chính sau:
1. Vị trí
Vienna theo truyền thống là thành phố có giá thuê nhà đắt nhất ở Áo. Trong nội thành, giá thuê cũng chênh lệch đáng kể:
- Trung tâm thành phố (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): giá thuê cao do uy tín và cơ sở hạ tầng phát triển.
- Vùng ngoại ô (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): giá cả phải chăng hơn, nhưng khả năng tiếp cận giao thông và cơ sở hạ tầng kém hơn.
Theo CBRE, giá thuê ở trung tâm Vienna có thể đạt 16,5 euro/m² vào năm 2025, trong khi ở vùng ngoại ô, giá thuê sẽ vào khoảng 12,2 euro/m².
2. Diện tích và bố cục
Căn hộ nhỏ (dưới 40 mét vuông) đang rất được ưa chuộng trong giới sinh viên và người trẻ mới đi làm. Chúng thường có giá thuê cao hơn trên mỗi mét vuông so với các căn hộ lớn hơn. Ví dụ, giá thuê căn hộ studio ở Vienna dao động từ 630 đến 890 euro mỗi tháng.
3. Tình trạng và sửa chữa
Căn hộ trong các tòa nhà mới hoặc được cải tạo hiện đại (ví dụ, theo phong cách Altbau) có giá cao hơn. Năm 2025, giá thuê trung bình cho căn hộ mới là khoảng 14,87 euro/m², trong khi đối với căn hộ cũ là khoảng 10,00 euro/m².
4. Hiệu quả năng lượng của tòa nhà
Căn hộ có xếp hạng hiệu quả năng lượng cao (ví dụ: Hạng A) có chi phí tiện ích thấp hơn, hấp dẫn người thuê hơn. Điều này có thể làm tăng giá thuê thêm 5-10% so với các căn hộ tương tự có xếp hạng hiệu quả năng lượng thấp hơn.
5. Nội thất và cơ sở hạ tầng
Nội thất, thang máy, ban công, gara hoặc chỗ đậu xe có thể làm tăng đáng kể giá thuê. Căn hộ được trang bị đầy đủ tiện nghi kèm theo có thể đắt hơn 10–20%.
6. Nhu cầu và tính thời vụ
Nhu cầu thuê nhà ở Áo thường tăng vào mùa thu, khi sinh viên và người nước ngoài trở về thành phố. Điều này dẫn đến giá thuê nhà tăng cao trong thời gian này. Năm 2024, giá thuê nhà tại Vienna tăng trung bình 6,2–7,7%.
| Khu vực / Thành phố | Trung tâm thành phố / Vị trí đắc địa (€/m²) | Ngoại ô / Quận trung tâm (€ / m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Viên | 16,5 | 12,2 | Giá cả cao hơn do mật độ dân số và cơ sở hạ tầng cao |
| Graz | 13,2 | 10,1 | Một thị trấn đại học, nhu cầu về căn hộ cho sinh viên rất cao |
| Salzburg | 15,0 | 11,5 | Điểm du lịch nổi tiếng, chỗ ở hạn chế |
| Linz | 12,8 | 9,8 | Trung tâm công nghiệp, giá cả phải chăng |
| Innsbruck | 14,5 | 11,0 | Một thị trấn sinh viên, nhu cầu cao vào mùa thu |
| Klagenfurt | 11,5 | 8,7 | Nhiều lựa chọn giá cả phải chăng hơn, ít khu vực cao cấp hơn |
| Burgenland | 9,0 | 7,5 | Khu vực dễ tiếp cận nhất, mật độ dân số thấp |
| Tyrol (ngoài Innsbruck) | 12,0 | 9,5 | Vùng núi, tính thời vụ ảnh hưởng đến nhu cầu |
| Styria | 14,0 | 9,2 | Thành phố Graz đắt đỏ hơn, vùng nông thôn rẻ hơn |
| Thượng Áo | 13,0 | 10,0 | Bao gồm Linz và khu vực xung quanh |
Tiền thuê nhà tăng cao: nên đi đâu và làm gì
Nếu bạn cho rằng mình đang trả quá nhiều tiền thuê nhà ở Áo, bạn có quyền khiếu nại. Tại các tòa nhà thuộc diện áp dụng Luật Mietrechtsgesetz (MRG), người thuê nhà có thể khiếu nại lên hội đồng trọng tài hoặc tòa án để xác minh tiền thuê nhà. Nếu tiền thuê nhà vượt quá mức cho phép, tiền thuê có thể được giảm xuống mức giới hạn theo luật định, và bất kỳ khoản thanh toán vượt mức nào cũng có thể được hoàn trả.
Điều quan trọng là phải tuân thủ các thời hạn sau:
- đối với hợp đồng mở, đơn có thể được nộp trong vòng 3 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng;
- đối với hợp đồng có thời hạn cố định - chậm nhất là 6 tháng sau khi hết hạn hoặc chuyển đổi thành hợp đồng không xác định thời hạn.
Sau khi những thời hạn này trôi qua, không còn có thể khiếu nại về tiền thuê nữa, nhưng vẫn có thể phản đối việc tăng tiền thuê vô lý theo chỉ số (Wertsicherung).
Ở những tòa nhà và bất động sản mới nằm ngoài thẩm quyền của MRG, tình hình phức tạp hơn: ở đó, giá cả được xác định một cách tự do và phán quyết của tòa án hiếm khi đứng về phía người thuê nhà.
Trong quá trình hành nghề, tôi đã gặp nhiều trường hợp người thuê nhà phàn nàn về giá thuê quá cao. Ví dụ, một gia đình tị nạn quyết định thuê căn hộ dài hạn ở Vienna đã phải trả giá thuê cao hơn gần 20% so với giá thuê hợp pháp cho các căn hộ cũ. Chúng tôi đã nộp đơn khiếu nại lên ủy ban trọng tài, và tiền thuê đã được giảm và số tiền trả thừa đã được hoàn trả.
Kết luận: Cách điều hướng các dịch vụ cho thuê nhà ở Áo
Theo tôi, giá thuê nhà ở Áo không chỉ là con số trên hợp đồng, mà là kết quả của sự kết hợp phức tạp giữa điều kiện thị trường, quy định pháp lý và tình trạng cụ thể của bất động sản. Điều đặc biệt quan trọng là người thuê nhà phải hiểu rõ liệu căn hộ có phải tuân theo Luật Giá thuê Nhà (MRG) hay không và những điều khoản bổ sung nào được bao gồm trong hợp đồng - từ việc điều chỉnh giá thuê theo chỉ số đến khả năng tăng giá thuê do cải tạo.
Một xu hướng thú vị được quan sát thấy vào năm 2025: giá thuê nhà tại các tòa nhà mới tiếp tục tăng, đặc biệt là ở các khu vực sang trọng của Vienna, trong khi luật pháp tăng cường bảo vệ người thuê nhà tại các tòa nhà cũ và các tòa nhà được quản lý. Điều này tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích của chủ nhà và người thuê nhà. Điều này đặc biệt quan trọng đối với những người muốn thuê căn hộ tại Vienna cho người tị nạn: giá thuê được quản lý có thể thấp hơn đáng kể so với giá thị trường, giúp các lựa chọn này trở nên dễ tiếp cận hơn.
Khi chọn căn hộ, hãy cân nhắc không chỉ giá cả mà còn cả loại hình nhà ở, hiệu quả sử dụng năng lượng, cơ sở hạ tầng và các điều khoản hợp đồng. Đôi khi, việc trả thêm một chút tiền để cải tạo hiện đại và có vị trí thuận tiện còn hơn là phải đối mặt với chi phí sửa chữa liên tục hoặc hóa đơn tiện ích cao ngất ngưởng.
Đối với những người muốn thuê căn hộ ở Áo lâu dài, điều quan trọng là phải xem xét kỹ hợp đồng và hiểu rõ các quyền của mình—điều này có thể giúp tiết kiệm tiền và tránh những bất ngờ khó chịu.
