giá thuê nhà trung bình tại quốc gia này vào năm 2024 , trong đó Vienna cao hơn mức trung bình.
Đối với nhiều gia đình, điều này có nghĩa là tiền thuê nhà là khoản chi tiêu chính trong ngân sách, ảnh hưởng trực tiếp đến mức sống của họ.
Đến năm 2025, tình hình trở nên tồi tệ hơn: giá cả tăng nhanh hơn tiền lương và chính phủ thậm chí còn áp dụng lệnh tạm dừng tự động điều chỉnh giá thuê nhà cho đến tháng 4 năm 2026. Điều này mang lại sự thoải mái cho người thuê nhà nhưng lại là mất thu nhập cho chủ sở hữu căn hộ.
Trong bài viết này, tôi sẽ giải thích một cách đơn giản về cách thức hoạt động của thị trường cho thuê nhà ở Vienna, lý do giá cả tăng, cách thức hoạt động của chỉ số giá nhà và khi nào có thể xem xét lại. Chúng ta sẽ xem xét các số liệu thực tế, ví dụ tính toán, các trường hợp thực tế và luật mới. Bài viết này sẽ hữu ích cho cả những người đang có kế hoạch chuyển đến Áo và các nhà đầu tư muốn cho thuê bất động sản của mình.
Thuê nhà ở Vienna – Những điều cơ bản, giá cả và xu hướng
Trước khi nói về chỉ số, chúng ta hãy xem giá hiện tại trên thị trường là bao nhiêu và tại sao chúng tiếp tục tăng.
Giá một căn hộ hiện nay là bao nhiêu?
Giá thuê nhà ở Vienna rất khác nhau tùy thuộc vào khu vực và loại hình bất động sản. Trung bình , giá thuê dao động từ 9 đến 13 euro/mét vuông (chưa bao gồm tiện ích). Tuy nhiên, chi phí thực tế sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng bất động sản cụ thể.
Giá thuê trung bình tại Vienna theo loại căn hộ (2025)
| Loại căn hộ | Quảng trường | Giá trung bình, € mỗi tháng | Giá trung bình, € mỗi m² |
|---|---|---|---|
| Phòng thu | lên đến 40 m² | 600–900 | 12–15 |
| 1 phòng | 40–60 m² | 1 000–1 300 | 10–13 |
| 2 phòng | 60–90 m² | 1 300–1 600 | 9–11 |
| Căn hộ 3 phòng ngủ | 90–120 m² | 1 800–2 500 | 8–10 |
So sánh giữa các quận, sự khác biệt cũng rất rõ rệt. Ở trung tâm (quận 1, Nội thành), giá nhà có thể lên tới 27 euro/m², trong khi ở vùng ngoại ô, ví dụ như Floridsdorf hoặc Liesing, bạn có thể tìm thấy các lựa chọn với giá 9–11 euro/m².
Tôi thường nhắc nhở khách hàng rằng giá nhà ở trung tâm Vienna hầu như luôn cao hơn không phải vì tình trạng căn hộ mà vì địa chỉ. Vấn đề là vị trí quan trọng với bạn đến mức nào.
Tại sao giá cả tăng?
Tăng trưởng dân số. Năm 2024, dân số Vienna tăng khoảng 22.500 người. Sự tăng trưởng này chủ yếu là do di cư: chỉ riêng trong năm 2024, gần 180.000 người đã đến Áo, trong đó khoảng 68.000 người định cư tại thủ đô.
Thiếu hụt căn hộ mới. Vienna cần ít nhất 10.000–11.000 căn hộ mới mỗi năm. Tuy nhiên, chỉ có 5.000–6.000 căn hộ được xây dựng . Trong khi đó, quỹ nhà ở hiện tại đang giảm dần do bị phá dỡ và cải tạo lớn.
Các tòa nhà mới cao cấp. Ngày càng có nhiều nhà ở cao cấp được xây dựng, với giá thuê cao hơn đáng kể so với mức trung bình. Điều này ảnh hưởng đến số liệu thống kê chung.
Lạm phát và chỉ số hóa. Ngay cả khi giá cả được đóng băng, một số hợp đồng (ví dụ, các tòa nhà mới bỏ trống) vẫn tiếp tục được điều chỉnh theo lạm phát.
Nhu cầu tăng cao và nguồn cung khan hiếm chắc chắn sẽ đẩy giá thuê lên cao. Dưới đây là diễn biến số liệu: tính đến cuối năm 2024 , giá thuê trung bình trên toàn quốc (bao gồm tất cả các loại căn hộ) đã tăng 4,5% (so với mức 7,4% của năm trước).
Tại Vienna, tăng trưởng cũng đạt hai chữ số (vài phần trăm so với cùng kỳ năm trước), vượt xa lạm phát quốc gia. Có thể thấy, ngay cả khi không có biến động mạnh, xu hướng vẫn đang tăng đều đặn.
Thị trường cho thuê ở Áo được quản lý như thế nào?
Trước khi tìm hiểu sâu hơn về chỉ số giá, điều quan trọng là phải hiểu rằng giá thuê nhà ở Áo không tự biến động mà được kiểm soát bởi luật pháp.
Luật Thuê Nhà: Nói một cách đơn giản
Văn bản chính là Luật Thuê nhà ( Mietrechtsgesetz , viết tắt là MRG). Luật này điều chỉnh hầu hết mọi thứ: từ số tiền thuê nhà đến quyền lợi của người thuê nhà và chủ nhà.
Có hai phân khúc thị trường chính ở Áo:
Nhà ở cũ (xây dựng trước năm 1945 và một số tòa nhà sau đó). Luật này áp dụng đầy đủ tại đây. Giá được tính theo tiêu chuẩn do nhà nước thiết lập, được gọi là "giá cơ bản". Hiện tại, tại Vienna, giá này là 6,67 euro/mét vuông (cố định đến tháng 4 năm 2026 do lệnh hoãn).
Nhà ở mới (các tòa nhà hiện đại, đặc biệt là những tòa nhà được xây dựng sau những năm 2000). Tại đây, chủ sở hữu có thể tự do định giá mà không bị ràng buộc chặt chẽ.
Để định hướng trong khu nhà ở cũ, một hệ thống phân loại căn hộ được sử dụng:
| Loại | Điều này có nghĩa là gì? | Ví dụ |
|---|---|---|
| MỘT | Căn hộ hiện đại (có hệ thống sưởi, bếp, phòng tắm, diện tích từ 30 m²) | Căn hộ 2 phòng ngủ trong tình trạng tốt |
| B | Nhà ở có một số khuyết điểm nhưng phù hợp | căn hộ không có hệ thống sưởi trung tâm |
| C | Tiêu chuẩn thấp, nhiều bất tiện | căn hộ không có phòng tắm |
| D | Không thể ở được | nhà ở không có nước và nhà vệ sinh bên trong |
Đối với các hạng mục A–C, có mức giá trần. Hạng mục D hiếm khi được sử dụng trong thực tế; nó mang tính chất chuẩn mực mang tính lịch sử hơn.
Tôi thường khuyên khách hàng của mình: nếu bạn muốn ổn định lâu dài, hãy tìm nhà ở tại các tòa nhà cũ được luật MRG bảo vệ. Tốc độ tăng giá ở đó luôn bị hạn chế.
Tính năng cho thuê dành cho người nước ngoài
Quy định dành cho người nước ngoài gần như giống hệt với quy định dành cho cư dân địa phương. Luật pháp nghiêm cấm phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch—bạn không thể bị từ chối nhập cảnh chỉ vì bạn không phải là người Áo.
Nhưng trên thực tế có những sắc thái khác nhau:
- thường yêu cầu chứng minh thu nhập hoặc việc làm tại Áo;
- Họ có thể yêu cầu thư giới thiệu từ chủ nhà trước;
- Thông thường họ sẽ nhận tiền đặt cọc theo số tiền là 3 lần thanh toán hàng tháng (đôi khi lên tới 6 lần).
Thách thức chính đối với người nước ngoài là sự cạnh tranh. Tại Vienna, nhu cầu căn hộ cao hơn nguồn cung, nên những căn hộ tốt thường nhanh chóng hết hàng.
Chỉ số tiền thuê nhà – khi nào và tại sao số tiền thay đổi
Bây giờ, hãy chuyển sang vấn đề quan trọng nhất: chỉ số hóa. Đây là vấn đề gây nhiều thắc mắc nhất cho người thuê nhà và nhà đầu tư.
Chỉ số ở Vienna được tính như thế nào?
Chỉ số hóa là việc tự động điều chỉnh tiền thuê nhà dựa trên lạm phát. Cơ sở điều chỉnh hầu như luôn được ghi rõ trong hợp đồng.
Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) do Statistik Austria . Ví dụ, vào tháng 7 năm 2025, chỉ số này tăng 3,6% so với cùng kỳ năm trước.
Ví dụ tính toán:
- tiền thuê nhà cơ bản của bạn là 1.000 €;
- chỉ số tăng 3,6%;
- tiền thuê mới = 1.000 × 1.036 = 1.036 €.
Người thuê nhà sẽ nhận được thông báo trước về bất kỳ đợt tăng tiền thuê nào (ít nhất 14 ngày trước khi đến hạn thanh toán mới đầu tiên). Mức tăng này không bao giờ có hiệu lực hồi tố.
Hợp đồng thuê nhà của bạn: Những điều cần lưu ý
Khi ký hợp đồng, hãy tìm điều khoản về lập chỉ mục. Nội dung nên ghi rõ:
- chỉ số cụ thể nào được sử dụng (thường là CPI);
- việc kiểm phiếu lại được thực hiện thường xuyên như thế nào (thường là một lần một năm);
- ngày mà chỉ số có hiệu lực.
Nếu thiếu điều khoản này, chủ nhà không có quyền tăng giá mà không có lý do. Lựa chọn duy nhất là ký hợp đồng mới.
Chủ nhà có thể đột ngột tăng tiền thuê nhà không?
Không. Luật pháp yêu cầu chủ nhà phải thông báo cho người thuê nhà và giải thích cách tính toán. Không thể "tự ý" tính toán thêm một khoản tiền mới. Nếu bạn nhận được thông báo tăng giá:
- kiểm tra xem nó có tuân thủ theo công thức trong hợp đồng không;
- đảm bảo rằng mức tăng trưởng không vượt quá tỷ lệ lạm phát;
- Nếu có thắc mắc, hãy liên hệ với Trọng tài Nhà ở (
Ví dụ về tính toán tiền thuê và lập chỉ mục
Để đảm bảo chủ đề lập chỉ mục không chỉ là lý thuyết khô khan, chúng ta hãy xem xét cách thức thực hiện trong thực tế.
Các trường hợp phổ biến: cách thay đổi số tiền thuê
Chúng ta hãy lấy hai ví dụ từ cuộc sống thực tế.
Một căn hộ 40 m². Giá thuê ròng trung bình cho một căn hộ như vậy ở Áo là khoảng 405 euro mỗi tháng. Cộng thêm 100 euro tiền điện nước, tổng cộng là 505 euro. Với lạm phát 4%, giá thuê cơ bản sẽ tăng lên 421 euro, và nếu tính cả điện nước, sẽ là khoảng 521 euro.
Căn hộ rộng 80 m². Giá thuê trung bình toàn quốc cho căn hộ này là 796,50 euro (chưa bao gồm tiện ích). Giả sử giá thuê đã bao gồm chi phí là 880 euro. Với chỉ số giá 5%, giá thuê sẽ tăng lên 924 euro.
Tăng trưởng luôn gần bằng lạm phát. Nếu giá cửa hàng tăng 5%, giá thuê cũng sẽ tăng 5%.
Các trường hợp phức tạp: cải tạo, hiện đại hóa, căn hộ cao cấp
Đôi khi, chỉ số lạm phát là không đủ - chủ nhà đã đầu tư vào bất động sản và muốn bù đắp chi phí. Luật cho phép bổ sung "trợ cấp sửa chữa" ( Erhaltungsbeitrag ). Ví dụ:
- Tiền thuê cơ bản cho căn hộ 60 m² – 600 €;
- chủ nhà đã tiến hành cải tạo toàn bộ căn bếp và đồng ý với mức giá +30 €;
- một năm sau, chỉ số 4% tăng thêm 24 €;
- Tiền thuê cuối cùng là 654 euro.
Đối với căn hộ cao cấp, việc lập chỉ số cũng diễn ra tương tự, nhưng giá khởi điểm cao hơn. Một căn hộ trị giá 2.000 euro với mức lạm phát 5% sẽ có giá 2.100 euro sau một năm.
Giảm tiền thuê nhà – Khi nào và làm thế nào để trả ít tiền hơn
Chúng ta thường nói về việc giá cả tăng, nhưng cũng có những trường hợp tiền thuê nhà có thể giảm.
Lý do giảm tiền thuê nhà
Luật pháp Áo cho phép giảm tiền thuê nếu căn hộ không đáp ứng các điều khoản của hợp đồng hoặc không còn khả năng ở được nữa. Các trường hợp điển hình bao gồm:
- Không có hệ thống sưởi ấm hoặc nước nóng. Nếu lò hơi hoặc bộ tản nhiệt bị hỏng, ngôi nhà được coi là không thể ở được một phần.
- Mốc và ẩm ướt không chỉ là vấn đề mỹ phẩm mà còn là mối đe dọa thực sự đối với sức khỏe.
- Tiếng ồn liên tục. Ví dụ, tiếng sửa chữa ở nhà hàng xóm hoặc tiếng xây dựng trong sân, nếu kéo dài trong nhiều tháng.
- Lỗi kết cấu. Mái nhà bị dột, thang máy bị hỏng, sự cố về điện.
Mức giảm giá tùy thuộc vào vấn đề. Nếu hoàn toàn không có hệ thống sưởi, tòa án thường giảm tiền thuê nhà 30-50%. Nếu chỉ là bất tiện tạm thời, mức giảm là 10-20%.
Cách thương lượng giảm giá – từng bước một
- Ghi lại sự cố. Chụp ảnh và thu thập báo cáo hoặc biên lai sửa chữa.
- Thông báo cho chủ nhà. Tốt nhất là bằng văn bản (email hoặc thư bảo đảm).
- Cho phép thời gian để sửa chữa. Thông thường, 2-3 tuần là đủ.
- Yêu cầu giảm phí tạm thời. Chỉ định tỷ lệ phần trăm cụ thể.
- Nếu bị từ chối , hãy liên hệ với Tòa án trọng tài nhà ở hoặc tòa án.
Tôi luôn nói với khách hàng của mình: nếu căn hộ có khiếm khuyết nghiêm trọng, bạn không bắt buộc phải trả toàn bộ tiền thuê. Điều quan trọng là phải hành động hợp pháp và lập hồ sơ về vấn đề đó.
Dành cho nhà đầu tư: Cách cho thuê bất động sản có lãi ở Vienna
Vấn đề lập chỉ mục không chỉ quan trọng đối với người thuê nhà mà còn đối với những người cho thuê bất động sản. Đối với các nhà đầu tư, nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của họ.
Chỉ số giá thuê và lợi nhuận
Việc tăng tiền thuê giúp chủ sở hữu duy trì lợi nhuận ngay cả khi xảy ra lạm phát.
Ví dụ:
- căn hộ cho thuê với giá 1.200 euro;
- lạm phát 4%;
- trong một năm tiền thuê nhà sẽ tăng lên 1.248 €.
Nghe có vẻ như một khoản thay đổi nhỏ - chỉ 48 euro mỗi tháng. Nhưng trong vòng một năm, con số đó đã lên tới gần 600 euro, và sau 10 năm, là hơn 6.000 euro.
Đó là lý do tại sao việc lập chỉ số hợp lý là một công cụ bảo vệ vốn. Nó giúp bù đắp chi phí sửa chữa, tiện ích và thuế ngày càng tăng.
Mẹo cho chủ nhà
Luôn hành động hợp pháp. Đảm bảo việc điều chỉnh giá thuê được quy định rõ trong hợp đồng và không vượt quá số tiền đã thỏa thuận. Thông báo cho người thuê nhà trước một khoảng thời gian nhất định (tốt nhất là thông báo trước một hoặc hai ngày so với quy định). Điều này sẽ xây dựng lòng tin và giảm thiểu nguy cơ xung đột.
Hãy cân nhắc việc sửa chữa và cải tạo. Nếu bạn dự định cải tạo trước khi cho thuê, hãy ghi rõ điều này vào hợp đồng hoặc trong khoản thanh toán tiền thuê một lần. Người thuê nhà nên biết chính xác những gì họ đang trả. Sau khi cải tạo, hãy thương lượng về việc bồi thường chi phí—nhưng hãy nhớ rằng, mọi thứ phải được chính thức hóa về mặt pháp lý.
Duy trì giao tiếp tốt. Giải thích rõ ràng mọi khoản tăng giá và cho người thuê nhà xem các tính toán. Chiến lược tốt nhất là giải thích lý do tại sao tiền thuê nhà tăng thay vì đột ngột đưa ra một hóa đơn mới. Sự minh bạch thường giữ chân người thuê nhà và giảm thiểu tình trạng luân chuyển trong những căn hộ "đông đúc".
Kiểm tra khả năng thanh toán. Trước khi ký hợp đồng, hãy cân nhắc việc bảo lãnh hoặc đặt cọc (tối đa ba khoản thanh toán hàng tháng) – điều này sẽ giảm thiểu rủi ro thanh toán thiếu. Tuy nhiên, đừng yêu cầu bảo lãnh quá mức chỉ vì sợ người thuê nhà nước ngoài: như đã nêu, luật pháp nghiêm cấm phân biệt đối xử.
Sử dụng dịch vụ quản lý bất động sản. Nếu bạn có nhiều căn hộ hoặc thời gian rảnh rỗi hạn chế, hãy thuê dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp (Hausverwaltung). Họ am hiểu các sắc thái địa phương, theo dõi các cập nhật pháp lý (chẳng hạn như thay đổi về lệnh tạm dừng điều chỉnh giá nhà) và giúp bạn tránh bị phạt.
Tôi luôn nói với chủ nhà: có người thuê ổn định là đã thắng một nửa rồi. Thà tăng tiền thuê nhà 3% theo quy định của pháp luật và giữ được người thuê còn hơn là mất người thuê và để nhà trống hàng tháng trời.
Luật mới và tin tức mới nhất về thị trường cho thuê Vienna 2025–2026
Để hoàn thiện bức tranh, cần phải đề cập đến những thay đổi mới nhất: chúng đã và đang tác động đến thị trường hiện nay.
Tạm hoãn tiền thuê nhà. Vào mùa xuân năm 2025, Quốc hội Áo đã thông qua luật tạm dừng việc tăng tiền thuê nhà tự động đối với hầu hết các căn hộ được quản lý cho đến tháng 4 năm 2026. Điều này có nghĩa là:
- Mức giá cơ bản tại Vienna (còn gọi là “mức giá tham khảo”) được cố định ở mức 6,67 €/m²;
- mức tăng thông thường vào tháng 4 năm 2025 đã không xảy ra;
- Từ tháng 4 năm 2026, tăng trưởng sẽ bị hạn chế: chỉ có thể tính đến mức lạm phát tối đa 5% và bất kỳ mức nào cao hơn thế sẽ bị giảm một nửa.
Đối với người thuê nhà, đây là một sự nhẹ nhõm. Đối với các nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc lợi nhuận sẽ thấp hơn trong năm tới.
Áo và Châu Âu: Nơi Giá Thuê Nhà Đắt Nhất. Vienna là một trong những thủ đô đắt đỏ nhất Châu Âu về giá thuê nhà. Theo Eurostat , giá thuê căn hộ hai phòng ngủ trung bình cho người nước ngoài vào năm 2023 là khoảng 2.050 euro mỗi tháng (chưa bao gồm tiện ích). Mức giá này đắt hơn Brussels hoặc Prague, và tương đương với Berlin.
Kể từ năm 2010, giá thuê nhà ở Áo đã tăng khoảng 70%, trong khi mức trung bình của EU tăng ít hơn nhiều.
Thị trường sẽ ra sao tiếp theo? Các chuyên gia dự đoán. Họ đều đồng ý: Tình trạng thiếu nhà ở tại Vienna sẽ ngày càng trầm trọng hơn. Thành phố cần ít nhất 4.000–5.000 căn hộ mới mỗi năm.
Điều này có nghĩa là giá thuê sẽ vẫn ở mức cao. Ngay cả khi có lệnh hoãn, xu hướng dài hạn vẫn rõ ràng: cầu sẽ vượt cung.
Tôi luôn nói với khách hàng của mình: không có khu phố nào tệ ở Vienna. Có những khu phố có tiềm năng tăng trưởng lớn. Đôi khi đầu tư vào vùng ngoại ô còn có lợi nhuận hơn là vào trung tâm sang trọng.
Kết luận: Những hành động và mẹo vặt cuộc sống giúp bạn tiết kiệm tiền
Việc thuê nhà ở Vienna luôn là một hành động cân bằng giữa quy định, giá cả và hoàn cảnh cá nhân. Một mặt, luật pháp bảo vệ người thuê nhà: tiền thuê nhà không thể tăng đột ngột, và tiền thuê có thể được giảm nếu phát hiện ra khuyết điểm. Mặt khác, việc điều chỉnh giá là điều không thể tránh khỏi, và giá cả sẽ tăng theo lạm phát.
Để tránh trả quá nhiều tiền và cảm thấy tự tin, hãy ghi nhớ một số quy tắc sau:
- So sánh các khu vực lân cận. Đi tàu điện ngầm mất 10-15 phút có thể giúp bạn tiết kiệm hàng trăm euro mỗi tháng.
- Đọc kỹ hợp đồng. Điều khoản lập chỉ mục phải nêu rõ: chỉ số nào, tần suất như thế nào và bắt đầu từ ngày nào.
- Báo cáo sự cố. Nếu có gì hỏng hóc, hãy liên hệ ngay với chủ sở hữu. Luật pháp sẽ đứng về phía bạn.
- Tìm kiếm sự hỗ trợ. Vienna có chương trình hỗ trợ nhà ở mang tên Wohnbeihilfe. Nếu bạn đạt đến ngưỡng thu nhập nhất định, bạn có thể nhận được hỗ trợ từ thành phố.
- Đối với nhà đầu tư. Sự minh bạch và trung thực quan trọng hơn lợi nhuận nhanh chóng. Thà giữ chân người thuê nhà trong nhiều năm còn hơn mạo hiểm để căn hộ trống không.
- Hãy sử dụng các đại lý uy tín. Các đại lý giàu kinh nghiệm am hiểu tường tận mọi ngóc ngách và thường có thể đưa ra những mẹo hữu ích—ví dụ, tìm kiếm nhà cho thuê từ chủ sở hữu căn hộ nhỏ nơi bạn có thể thương lượng giá cả, hoặc xem xét các tòa nhà mới trong những tháng gần đây—họ thường có các ưu đãi đặc biệt (như miễn phí tháng đầu tiên hoặc giảm tiền đặt cọc).
Và lời khuyên chính: hãy coi việc thuê nhà là một chiến lược dài hạn. Khi đó, ngay cả khi giá cả tăng, bạn vẫn có thể xoay xở được thay vì chỉ trôi theo dòng chảy.
